基于哈佛框架的万科股份财务分析

房地产行业是我国十分重要的经济产业之一, 其行业的稳定性对国民经济的持续稳定发展起到了极大的作用。据统计, 2017年1-11月, 我国商品房销售面积为14.7亿平方米, 同比增长7.9%, 销售创下新高, 其中商品住宅销售面积12.6亿平方米, 同比增长5.4%。在整体国民经济稳定的背景下, 房地产行业仍然保持着迅猛的增长趋势。作为房地产行业的龙头企业之—万科企业股份有限公司, 在2017年“限售”等楼市调控政策不断加码的高压下, 凭借自己的品牌和布局优势稳居地产行业第一梯队, 流量金额达5239.0亿元, 仅次于碧桂园, 位居全国第二;权益金额达3772.1亿元, 仅次于中国恒大和碧桂园, 位居全国第三;全年销售面积达3519.8万方, 仅次于碧桂园和中国恒大, 位居全国第三。万科股份如此迅猛的发展势头势必伴随着极大的资金运动, 对其进行科学合理的财务分析显得尤为关键和重要。本文利用哈佛大学佩谱、希利等人研发的哈佛财务分析框架, 从战略、财务、前景等维度对万科股份进行了较全面的剖析, 并在此基础之上进行了前景分析, 以期为企业乃至行业优化发展提供建议。

一、战略分析

在当前刚性需求尚未完全饱和, 投机炒房趋势不减, 政府多方限控政策齐下等复杂背景下, 作为我国房产龙头标杆企业之一的万科股份在3月26日发布的2017年度报告中公布了其未来几年的重要战略转型:从“城市配套服务商”升级转向为“城乡建设与生活服务商”。回顾万科股份的发展战略路径, 战略引领发展最为明显的时间节点是从2012年开始。2102年, 万科股份抓住城市化的机遇, 将其发展战略定位为“围绕城市、围绕配套服务”进行房地产开发, 将自身定位为“城市配套服务商”, 除了房产建设, 万科股份挖掘了大众更深层次的需求——配套服务。经过5年的努力, 截止2017年, 万科股份在房地产行业实现了明显的差异化发展, 配套服务在众多房产中首屈一指, 房屋销售从本世纪初20多亿起步, 10年突破千亿, 15年进入了世界500强。自2017年10月党的十九大报告中首次提出乡村振兴战略以来, 作为标杆龙头房企, 万科股份表现出了高度的敏感性, 对自身发展战略进行了又一次调整转型, 从“城市”转向“城乡”, 从“配套服务”转向“建设与生活服务”。转型后的战略定位, 万科股份将自身细化为四个角色:美好生活场景师, 实体经济生力军, 创新探索试验田, 和谐生态建设者。在这一战略指导下, 万科股份将进一步发挥长期积累的客户需求分析能力和场景建设优势, 紧逼国际先进水平, 培育效益新增长点, 推动相关产业进一步优化升级[1]。

二、财务分析

哈佛框架下的财务分析立足于公司的财务数据, 选取公司的核心指标, 通过对公司的偿债能力、营运能力和盈利能力的分析, 评价公司的财务状况和经营成果。本文选取万科股份2015-2017年的财务报表数据进行相关分析, 在相关指标计算时, 采取了年均值, 故引用了部分2014年的财务报表数据。

(一) 偿债能力

数据来源:万科企业股份有限公司年度报表

从表1不难看出, 最近三年, 万科股份虽然流动比率呈下降趋势, 但速动比率呈上升趋势, 流动比率和速动比率最大的区别在于存货的剔除, 速动比率的上升说明万科股份存货在流动资产中的比重有下降趋势, 流动资产变现能力正在增强, 万科股份有一定的短期偿债能力。但从产权比率和资产负债率的变化趋势来看, 万科股份的整体偿债能力有所下降, 在企业的资本构成中, 负债的比重呈现上升趋势, 债权人的风险相较以前有所增大, 从长远来看, 万科股份面临较大的利息负担和偿债压力[2]。

(二) 盈利能力

数据来源:万科企业股份有限公司年度报表

从表2可以看出, 2015-2017年万科股份的销售净利率总体呈上涨趋势, 说明企业主营业务收入在创造利润方面的能力在稳步发展中越来越强, 虽然2016年有所下降, 但不影响公司的整体盈利情况, 2017年销售净利率相比2016年提高了3.35个百分点。从净资产报酬率的变化情况来看, 与销售净利率的变化趋势一致, 说明公司给股东创造财富的能力较强[3]。总资产报酬率在3年间有所下降, 这与企业战略转型加大资产投入有较大的关系, 从2015年到2017年, 万科股份增加了近4千亿资产, 增幅达66.59%。

(三) 营运能力

数据来源:万科企业股份有限公司年度报表

从上表可以看出, 万科股份在2015-2017年之间应收账款周转率逐年上升, 从2015年到2017年, 应收账款周转率上升了60.72%, 充分说明万科股份应收账款信用好, 回款快, 这也从一定程度上缓解了企业资金短缺的压力。万科股份在2015-2017年存货周转情况和总资产周转情况均呈下降趋势, 这也与房地产企业的特殊性质相关, 资产的主要构成中存货占了较大比率, 而万科股份存货周转率的下降主要由两方面的因素造成, 一方面是万科股份在战略上正在进行逐步转型, 在传统房企建造思路上增加了配套服务设施建设, 延长了存货建造周期, 导致周转率下降;另一方面也与近几年国家政策对房地产进行的调控不无相关, 房产企业普遍存在去库存难的现实问题[4]。

三、前景分析

作为房企龙头标杆企业的万科股份, 在整个行业中一直保持着较好的发展势头和业绩, 无论是品牌、成本, 还是产品和营销等方面都拥有了较前卫的发展战略, 也得到国家相关政策的认可和支持, 但同时也面临了较大的挑战。房地产是受国家或地方政策影响最大的行业, 细微的政策波动足以让一方房地产市场迅速膨胀或下滑。而房地产行业自身也存在较大的融资困境, 资金周转相对其他行业来说要慢很多, 存货清库也受到很多因素的影响, 加之近几年碧桂园、恒大、绿地等大型房企的崛起, 也给万科带来了较大的冲击[5]。

四、结论

通过运用哈佛财务分析框架对万科股份的战略、财务和前景进行了分析, 本文得出:在整个房地产行业处于宏观经济政策限制的背景下, 万科股份抓住机遇, 认清方向, 进行战略调整转型, 竞争优势明显。从万科股份当前发展情况来看, 整体盈利情况较好, 利润增长点保持稳定, 创造股东财富的动力强劲, 但是在融资方面应该进一步科学化和合理化, 进行资本的合理配置, 当前的偿债压力较大, 尤其是长期偿债压力, 这样的局面可能会给企业后期带来较大的发展阻力, 资产的周转率也有待进一步提高。

摘要：本文以哈佛财务分析框架作为分析基础, 对万科企业股份有限公司从战略、财务指标和前景等方面进行了分析, 以期为相关信息使用者提供决策依据, 为企业乃至行业优化发展提供建议。

关键词：哈佛分析框架,战略分析,财务分析

参考文献

[1] 夏龙飞, 王玉蔚, 刘青.上司公司财务报告分析—以万科房地产股份有限公司为例[J].中国集体经济, 2014 (1) :89-91.

[2] 杨娜.我哈佛分析框架下中石油的财务报表分析[J].时代金融, 2017 (2) :302-308.

[3] 赵海燕, 吴威.基于哈佛框架的泸州老窖财务分析[J].合作经济与科技, 2016 (2) :3.

[4] 刘书娥.上市公司财务报告分析问题研究[J].财会研究, 2017 (23) :89.

[5] 李芸馨.财务分析模式新选择——哈佛分析框架[J].商, 2015 (18) :160.