房产中介公司如何发展

2024-05-05

房产中介公司如何发展（共6篇）

篇1：房产中介公司如何发展

房产中介公司如何运营

随着现在房价上涨的趋势，很多人选择了炒房赚钱，但是这种赚钱的方式一旦失手，就不是几万几十万的亏损，而是上百万的亏损了，投资大，而且风险高，房价上涨，老百姓都买不起房子，只能买二手房，那么现在做二手房买卖的，又叫做房产中介。

随着现在房价上涨的趋势，很多人选择了炒房赚钱，但是这种赚钱的方式一旦失手，就不是几万几十万的亏损，而是上百万的亏损了，投资大，而且风险高，房价上涨，老百姓都买不起房子，只能买二手房，那么现在做二手房买卖的，又叫做房产中介，不用出门，就可以做生意赚钱了。据分析，在未来的几年里，房子的还要不断的上涨，做二手房买卖的前景是很客观的，如何做房产中介呢

投资分析：投资基本很小，一家门面，几个人员，再加上一些业务人员，很必要印一些名片，传单等等的，房子每月1200元，人员月薪1000-1500左右，业务人员1000-2000左右，名片和传单等等大概需要300元，注册资金在10万元左右，投资总计：前期投资在20000元左右，在后期，可以制作一个网站，等级房源，业务人员可以做电话营销，又可以省去一部分支出。

收益分析：中介收取佣金是在交易达成共识，签订了相关的交易合同（注：一般签订交易合同时，中介在场的）换句话说只要交易双方达成交易共识签订了合同，那么中介的服务就算完成，就得得到佣金，你可以理解成给人说媒的介绍人，在新郎新娘办了结婚证后你就得答谢媒人。实际中佣金是交易双方各一半支付给中介。房主把房子交到中介委托出售或出租时，是与中介签订代理委托了的，由中介以委托人（房主）的身份寻找买主，并进行交易。在签订委托代理协议时，中介是与房主商定了相应的责任与义务的，换句话说房主不可能会违约而既已委托中介的情况下再私

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自与你买卖。一般的中介是按成交房产额的两个点来收取佣金，即650000的话，收13000，各地有所不同。据统计，在繁华的都市，房源很容易得到，也很多，这样的情况下，每月的收入在10万左右。

产买卖合同：

出卖方(甲方)：____________________________________

地址：____________邮码：____________电话：____________ 法定代表人：____________职务：____________

方(乙方)：____________________________________

地址：____________邮码：____________电话：____________ 法定代表人：____________职务：____________

根据国家有关房产的规定，甲乙双方经协商一致，签订本合同，以资共同信守执行。

第一条乙方甲方座落在____市____街____巷____号的房屋栋间，建筑面积为____平方米。

第二条上述房产的交易：

第三条付款时间与办法：

第四条甲方应于____年__月__日前将交易的房产全部交付给乙方使用。

第五条税费分担

1.甲方承担房产交易中房产局应征收甲方的交易额的____％的交易费；承担公证费、协议公证费。

2.乙方承担房产交易中房产局应征收乙方的交易额的____％的交易费，承担房产交易中国家征收的一切其他税费。

第六条违约责任

1.乙方必须按期向甲方付款，如逾期，每逾期一天，应向甲方偿付违约部分房产款____％的违约金。

2.甲方必须按期将房产交付乙方使用，否则，每逾期一天，应向乙方偿付违约部分房产款____％的违约金。

第七条本合同主体

1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。

2.乙方是____________单位，代表人是____________。

第八条本合同经国家公证机关____公证处公证。

第九条本合同一式份。甲方产权人各一份。乙方一份，________房产管理局、________公证处各一份。

第十条本合同发生争议的解决方式：

甲方：________________________

代表：________________________年____月____日

乙方：_______________________

代表：________________________年____月____日

注意事项

了解了以上的情况，开一家房产中介其实就这么简单，但是需要注意的是，做这个行业，最好是有一定的人际关系，这样成立的前期不至于没有业务，无论做什么样的生意前期的计划很重要，是做生意生存的基本，在日后的发展中，合理的经营，一定能够把发展的又大又好。

篇2：房产中介公司如何发展

上海房产律师-如何与中介公司签订居间服务合同

相关文章：中介没有促成房屋买卖合同签订成功，买受人是否需要支付中介费

委托交易中，买卖双方在签订《房屋买卖合同》的同时，还需与中介公司签订《居问服务合同》，根据我国《合同法》及相关法律法规的规定，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的台同。在居间服务合同中，买方要注意居间费用的数额及承担方。

中介公司运用自身的资源和专业优势给买卖双方提供媒介，其目的是将买卖双方联系到一起，促成买卖双方达成买卖合同，并收取一定的报酬。这里应当注意的是中介公司收取费用的前提是买卖双方就房屋买卖达成一致，签订《房屋买卖合同》，如果买卖双方不能就房屋买卖达成一致的，则中介公司无权收取报酬。

另外，根据我国《合同法》的规定，在居间合同的履行过程中，居间人必须实事求是地就自己掌握的信息，如实地向委托人提供，并保证提供的信息真实，如果居间人没有尽到以上这些忠实的义务，反而为获取屠问报酬而故意作虚假介绍或者与一方当事人事先串通，故意告知虚假事实，从而损害了委托人或行第三人的合法利益，这些情况一旦发生，居问人非但无权向委托人请求居间报酬，而且还应当就自己因其故意提供虚假情况而给委托人造成的损失承担赔偿责任。上海婚姻律师

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篇3：房产中介公司如何发展

1 我国保险中介公司发展的现状

自我国加入WTO之后, 我国的保险专业中介市场始终保持着强劲增长的态势, 保险中介机构不仅在个人保险业务咨询与销售、风险管理与安排、价值衡量与评估、损失鉴定与理算等活动中发挥着重要作用, 而且在服务“三农”、奥运会以及其他一些国家大型重点基础设施建设中都起到了重要作用。可以说, 目前我国的保险中介市场体系已经初步形成, 在促进保险业进一步发展, 服务个人、企业与社会方面的能力大幅增强。

2008年, 由于爆发了国际金融危机, 世界各国的金融市场都受到了较大影响, 作为金融市场之一的保险中介市场, 同样受损严重。据相关媒体报道, 不少发达国家的保险中介市场大幅萎缩, 保费收入和参保人数大幅下降。作为发展中国家的我国, 同样也受到了较大影响, 但凭借健全的金融体系和中央政府及时的应对策略, 我国保险中介市场总体上仍保持了平稳增长的势头, 据中投顾问于2009年6月发布的《2011—2015年中国保险中介业投资分析及前景预测报告》的统计数据显示, 2008年“全国保险公司通过保险中介渠道同比增长38.84%, 占全国总保费收入的82.21%。保险中介整体业务收入同比提高19.88%”。

2009年, 随着金融危机的进一步延续, 保险中介市场的发展速度与2008年相比没有明显增强, 保险中介公司实现的保费收入占保险公司全国总保费收入的82.26%, 与2008年同期相比也基本持平。保险专业中介机构保费收入与2008年相比增长11.75%, 整体业务收入增长较多, 同比增长24.88%。显示保险中介公司整体发展态势良好。截至2009年年底, 全国共有保险专业中介机构2570家, 兼业代理机构14.9万家, 营销员290万人。

2010年, 保险中介公司继续保持着平稳的发展势头, 在保费增长的同时, 机构数量和从业人员也继续保持增势, 截至2010年年底, 全国保险公司通过保险中介渠道实现保费收入10441.84亿元, 同比增长13.98%, 占全国总保费收入的72.01%。全国中介共实现业务收入928.23亿元, 同比增长5.25%。全国保险专业中介机构2550家, 与2009年持平, 但兼业代理机构增幅较大, 总数达到18.99万家, 同比增长27.4%, 营销员330余万人, 同比增加13.8%。

2 我国保险中介公司目前面临的问题

从上述数据可以看到, 目前我国保险中介公司总体发展态势良好, 但同时, 我们也应该清醒地认识到, 由于我国保险中介业务发展的时间比较短, 在快速发展的时候, 难免会出现一些问题, 主要表现在:

2.1 缺乏较高的社会认知度和接受度

目前, 大多数保险中介公司在社会认知度方面仍显不足, 因此, 对于个人和企业来说, 其接受度仍显稍低。首先, 从个人方面来说, 虽然广大群众大都已经能够接受保险的理念, 但保险中介公司对他们来说, 则仍是一个新事物, 他们不熟悉保险中介机构的性质、地位、作用及经营业务, 甚至认为保险中介公司就是保险公司, 当然更谈不上如何利用保险中介公司为自己提供服务了。其次, 从保险公司方面来说, 目前多数的保险公司仍执行着“所有业务自己统包”的旧有经营理念, 不习惯于将一些业务交由专门的中介公司来运作的模式, 因而, 既束缚了自己的发展, 同时也使得专业的保险中介公司由于业务量和业务品种仍显不足, 所以无法达到做大做强的目的。

2.2 缺乏诚信

纵观世界上其他历时悠久的大型跨国公司的发展历程, 他们能够在各种危机中从容应对, 得以延续至今的最重要一点就是, 始终将企业诚信建设作为最重要的战略来进行。但在我国, 由于仍处于市场化初级阶段, 所以, 不少企业存在着急功近利、盲目发展、超前发展、急于求成的心态, 因此, 大多不注重诚信体系建设。同样由于我国的保险业整体发展尚不成熟, 诚信文化、诚信体系建设尚处于探索阶段, 对保险中介公司在诚信监管方面的力度往往不够, 因此, 保险中介公司存在严重的信用缺失现象, 欺骗、误导客户现象经常发生, 甚至存在着部分从业人员和客户连同起来, 共同骗保的现象。这一切, 都给保险中介公司的正常发展带来十分不利的影响。

2.3 缺乏品牌知名度

尽管目前我国的保险专业中介公司已经多达2000多家, 保险中介兼业代理机构将近20万家, 但大多企业缺乏像保险公司那样的品牌知名度, 其在地位、规模上更是与保险公司相差甚远。目前国内较知名的保险中介公司仅有华康、泛华等少数几家, 公司总规模不过几十亿元, 其在保险业内的影响力与韦莱、达信和怡安等国际著名的保险经纪公司相比, 无疑太过甚微。并且目前国内这几家稍有影响力的公司, 也存在着被外资并购的可能。

2.4 外资机构发展迅猛, 国内中介公司面临较强竞争压力

随着我国金融领域的逐步开放, 目前不少的外资保险中介公司都已经相继进入国内, 从而使得国内中介公司面临着较强的竞争压力。如今韦莱、达信和怡安等国际著名的保险经纪公司全面进入中国, 达信和韦莱等还实现了独资经营。2006—2010年, 外资保险中介机构 (代理、经纪、公估公司) 的业务收入呈现逐年递增的态势, 业务总量都有了很大的提高。

3 应对策略

3.1 加大宣传力度, 增强社会知名度

保险中介公司应该充分利用各种媒体工具宣传自己的经营理念以及经营品种, 使广大民众能够对其有充分的认识。对于保险企业的宣传应着重在使保险公司转变经营理念, 使其认识到分业经营在提高效益方面的显著成效。

3.2 建立资信评估制度

尽快建立我国保险中介机构的资信评估制度, 将其诚信状况作为重要的一项内容纳入到制度中来, 并由保监会每年对他们的资信进行评审, 将那些弄虚作假的中介机构扫地出门, 从而促进整个行业的健康发展。

3.3 加大品牌建设力度

保险中介机构应加强对自己品牌的宣传力度, 通过网络、广播、电视等媒体不断向公众灌输自己的品牌形象;建立自己的特色企业文化, 以某种文化理念作为企业的文化精髓, 加强品牌建设的文化内涵;和国际著名公司和企业开展样式各样的合作关系, 借助这些公司的知名度推广自己的品牌, 必要时也可以吸纳其他行业企业的融资业务或考虑引入国外战略投资者的方法, 以期尽快提高品牌在业内的影响力。

3.4 发挥本土优势, 应对外资企业的挑战

国内保险中介机构毕竟诞生于本土, 因此, 与国外同类企业相比, 在对本土客户的行为习惯、性格心理、接受程度甚至民风民俗的了解上要远远强于国外企业, 这就造成了本土企业更易开展保险中介业务, 另外, 国内保险中介机构立足本土, 先天具有成本优势, 因此, 更有利于相关业务的开展。

4 结论

篇4：房产中介行业该如何存在

最近房地产中介链家在上海的门店因涉嫌违规交易遭上海市住建委调查，关于房地产中介行业该如何规范经营引发了业内以及法律界人士的思考。本文首先还原链家风波事件，继而引出房产中介行业存在的问题，接着分析出现这些问题的原因，最后尝试提出解决这些问题的对策。

一、链家风波始末

在2016年2月23日上海消保委通气会上，公布了两起关于房地产中介不规范经营的案例，且都与链家中介有关。

案例一的大致情况是上海市民庄先生今年1月份跟链家中介上海门店签订了房地产买卖中介居间协议，协商的房屋价格是370万元，定金为80万元。但是在交了80万元定金后链家却告知庄先生这套房屋已经被抵押，原因是卖家因为要借款买另一套房子资金不够，而更为戏剧性的是借钱给卖家的竟然是链家中介的一名经纪人。借款的时间是去年12月份，也就是说在签订居间协议的时候该房屋上已经存在抵押了，而经纪人并没有告诉庄先生任何消息。后庄先生要求解除抵押或者链家返还81万元的定金，链家却不同意。

另一个案例的情形是黄先生购买一套有400万元按揭贷款的房屋，但是签合同的时候才发现该房屋上分别有高达100万元个人贷款抵押和240万元银行贷款抵押，而链家此前并未告知黄先生真相，后链家劝黄先生先帮卖家偿还个人贷款，并且向黄先生保证交易不会有任何问题。善良的黄先生又支付了130万元来帮卖家偿还贷款，而后却发现该款项竟然全部被挪作他用。然而黄先生仍不放弃，在克服重重困难将房屋相关的抵押解除后，却被告知该房屋已被三家法院查封。原来卖方负债累累，总金额高达1.5亿元，而链家此时表示可以借钱给黄先生，继续交易操作方式是由链家垫资110万元，月利率1.6%。

在这两起案例中，可以看出链家地产并没有按照正常流程去办理交易，故意隐瞒一些关于房产的真实信息，存在违规的操作。这次的事件绝不是偶然，它也暴露出房产中介行业的种种问题，比如信息披露不真实，经纪人员不履行基本的核实任务，从业人员诚信缺失等。这次的事件给链家敲响了警钟，也给房地产中介行业敲响了警钟，如何避免此类事件的发生是整个行业要思考的问题。

二、由链家风波引出的房产中介行业问题

（一）信息披露不真实

信息披露不真实是房产中介行业存在的一个很大的问题，在上述的链家违规操作的两个案例中无一例外存在信息的披露不真实。在房产中介服务中，有的房地产从业人员隐瞒房屋上已有抵押权的事实，将“带病”的房屋介绍给买家，有的故意隐瞒购房人的资格，房屋的产权性质、房型、面积等，而这些未被披露的信息恰好都是影响买房人是否购房以及房产交易能否顺利进行的重要信息，隐瞒这些信息对购房人的利益构成了很大的侵害。

（二）中介合同不规范

房地产中介服务合同是开展中介服务活动的依据，也是明确双方权利义务的文本。然而现实中，房地产中介服务合同往往都是由房产中介单方面提供的标准合同，里面存在不少格式条款，这些不平等条款，使得委托人常常处于弱势地位，一旦纠纷发生，所签订的霸王条款合同将起不到应有的保护消费者利益的作用，使得消费者有苦难言。比如链家推出的“签赔”，即经纪人要求与业主签订独家协议，如在协议期内通过别家中介或买卖双方自行交易，就要赔偿链家一笔不菲的费用。而且不少中介自己制定的合同文本中存在不少隐蔽的限制甚至排除业主权利的条款。有记者曾以看房人身份调查，发现无论哪家中介，在陪同看房后都会催促看房人在其自制的“看房确认书”上签字，却不对相关条款的内容予以提示。

（三）中介之间恶性竞争不断

竞争有良性和恶性之分，良性竞争利于企业的成长，恶性竞争则有害于企业的效益和发展。当前房产中介行业恶性竞争严重。房产中介行业的恶性竞争主要表现在：中介间争抢经纪人、争抢客户、争抢房源等，从前一段时间南京两家房产中介人员为了一处房源大打出手就可见一斑。这些问题如果企业不重视，会形成不良的企业文化，导致企业的效率低下，同时也给社会带来不稳定因素。如果房产企业继续短视下去，不制定很好的规章制度，不重视培养高素质人才，不养成良好的企业文化，那么房地产中介行业的这种竞争乱象还将会继续下去。长此以往，损害的是客户的利益，企业的效益以及社会的利益。

三、房产中介行业的问题成因

（一）行业准入门槛低

准入制度，是国家和政府准许公民、法人从事商品生产经营活动的条件和程序的各种制度及规范的总称。在房产中介行业中，一直以来没有严格的市场准入制度成为这个行业混乱的原因。

房地产中介业务需要的人才一般要具备房地产法律和房地产业务基本知识，这样才能提供专业的服务。现阶段我国房产中介市场很大，需要的人才也多，但是由于我国的资格认证制度和持证上岗制度尚不健全，因此导致这个行业的很多人员鱼龙混杂，素质参差不齐。在英美，以及德国、日本等国家都已经形成了比较成熟的房产中介行业规范，准入制度对企业以及中介人员的要求比较高，这是我们需要借鉴学习的地方。只有从源头上将不具备资质的企业和中介人员排除在行业外，该行业才可能健康发展，良性发展。

（二）法律法规不健全

我国目前关于房地产中介行业的立法过于散乱，见于《城市房地产管理法》《经纪人管理办法》《城市房地产中介管理规定》《合同法》等法律规范中，并且由于规定过于原则，所以实践中很难派上用场，比如《城市房地产管理办法》中对于房地产行业的商业性质的界定还带有很大的行政色彩，再比如对于房地产中介企业违反法律法规、欺诈行为应如何处罚等就没有相应的措施和保证。房地产中介企业活动所涉及的房地产经纪、评估、咨询、诉讼等方面的法规，调节的广度与深度也远不能满足实际需要。

（三）行业自律组织缺乏监督

房地产中介服务的行业协会组织应该发挥服务其成员，沟通协调，以及引导行业的规范，针对房地产及房地产服务行业进行规范管理、自律、服务的作用；同时协助政府贯彻执行国家的有关法律、法规和政策等。目前，我国房地产中介行业协会整体来说，由于多为政府直接组建，行政色彩浓重，行业协会的作用有限和管理的不足，导致房地产经纪机构依然缺乏相应的制度，这样就导致很多的房产中介企业由于缺乏相应的规范以及自律组织的监督管理，而存在一些违规违法的操作，损害了客户的利益，也损害了行业的规则和信誉。

四、房产中介行业问题对策研究

（一）提高从业准入资格

在我国的居间活动中，由于对房地产中介企业和中介人员没有严格法律准入制度，因此成为一直以来房地产中介行业混乱的根本原因之一。因此，强化房地产中介行业的准入制度显得尤为重要。

房地产中介业务大致分为房地产咨询，房地产价格评估以及房地产经纪等三大块，那么根据其所要承担的责任的大小，就可以在注册资本上分级限制。比如，房地产经纪活动需要的专业知识更高，在出现纠纷时需要承担更大的责任，因此为了确保其良好的资信，就可以对其要求更高的注册资金。

对于中介人员的准入，一方面，要求从业人员必须持证上岗，所谓持证就是要通过国家级的考试获取，所以房地产中介人员考试制度是执业牌照管理的核心所在。因此应规定相比其他考试更为严格的考试程序，比如基于房地产中介涉及众多学科的特殊性，在考试的内容方面也应涉及房地产实务、产业管理、房地产估价、建筑、金融、法律规章、财务、会计、公证等知识。另一方面，对房地产中介从业人员的资质应该有更严格的要求。比如，必须要有两年以上的工作经验，建立定期的考核制度，采用每两年时间换发新证书来促进经纪人员再学习等。

（二）完善法律法规

我国关于房地产中介服务市场管理的法制建设滞后，体系不健全，现有的《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产中介服务管理规定》和一些地方性规章，尚不成体系，很难为房地产中介服务市场的监管提供足够的依据。因此笔者建议针对房地产中介专门立法，规定严格的法律准入制度，建立完整的信息披露制度，严格规范房地产中介合同等问题。

此外应该在法律中规定严格的处罚措施，明确处罚违法、违规的房地产中介服务机构和中介人员的种类和标准；建立房地产中介市场的诚信公示系统，对违法、违规的房地产中介服务机构采取媒体定期曝光的制约途径；建立中介机构法人责任制和业务失误赔偿制，如由中介服务企业缴纳一定数额的保证金、风险基金和保险金，当出现业务差错致使委托方受到损失，则可以根据责任大小由法人和直接责任人按照比例分摊。

（三）消费者要提高维权意识

建议消费者通过正规的渠道获取一些房源的关键信息，避免被房产中介忽悠。比如上海市房地产交易中心构建的存量房交易服务平台，市民可以利用该平台提供的真实交易信息规避信息不对称所造成的欺诈行为，也可利用平台提供的监控系统来规避房地产交割风险。消费者特别是业主完全可以自己申请在房地产交易中心的网上挂牌交易。当出现自己被房产中介欺诈的时候一定要维权，向消费者保护协会投诉，向法院起诉等，在权益受到侵害时要拿起法律的武器保护自己。

（四）完善监管体系

完善房地产行业的监督体系以促进该行业的良性发展。首先，房地产协会等行业自律组织要加强监管，制定行业的具体规章制度；其次，政府也要加强监管，如工商部门则可以加大对房地产中介机构申请登记的力度，通过严格筛选避免不具备资质的不良企业进入市场；再次，可以借助房产交易当事人监督模式以及中介市场竞争对手监督模式，对房地产中介市场进行监管，提高监督效果。

（五）建立住房资源共享系统

建立住房资源共享系统，所有的中介将自己掌握的房源共享，建立全国的房源共享系统。提高行业的自律，固定预佣金的比例，这样不至于形成垄断，当然这个佣金的比例可以根据不同的城市进行调整，在一个固定的区间浮动。

（六）建立信息披露制度

在美国，业主出售房屋时必须向买方披露房屋所在社区的基本信息，否则房屋出售后由此引起的后果由卖家负责。而上述社区的基本信息包括社区近三年内的犯罪情况，噪音干扰，邻里的不良生活习惯等。建议信息披露制度所披露的信息包括以下三种，一是房源的信息：违章建筑、房型、面积、产权性质、年限、抵押情况、质量、装修影响；二是购房人的资格：限购、税收、贷款额度；三是上述的社区信息。建立完善信息披露制度有利于提高房屋市场的活跃度，使购房者买得更加放心，同时对于业主是一个约束，防止其利用信息的不透明恶意抬高房价或者违法违规操作损害购房者的利益。

（七）借鉴英美法系的经纪人制度

大陆法系的独立居间制度在英美法系并不存在，以美国为例，其将居间作为一种代理形式看待。一般来说在客户和房屋中介签订委托协议后，这家中介的某位员工就成为客户的全权代理——房产经纪人，这个经纪人会为这套房屋印刷出非常精美的铜版纸介绍，里面包括房屋的各种信息：地址、优势、面积、房型图、价格、地税、管理费等，同时还附上自己的联系方式和照片。在房地产交易中，双方一旦形成了法律上的权利义务关系，代理人就要负有忠诚，尽善良管理人、勤勉履行受托业务和为客户保守秘密等义务。

总之，我们应该充分认识到房产中介在房地产交易市场上的重要作用，然而通过这次链家风波事件我们看到了这个行业存在很多问题，不论是从业人员门槛低、素质低的问题，还是存在违规、暗箱操作等问题，都严重影响了房地产中介行业的健康发展。房地产中介行业如何存在，不仅是行业人士要思考的问题，更是社会需要思考的问题。为此，必须加强与规范房地产中介市场管理与秩序，进一步健全与完善国家相关法律法规建设，提高房地产中介市场的准入标准，加大监督力度等，确保房地产中介行业能够良性发展，以此促进市场经济的健康发展。

篇5：房地产中介公司发展前景及思路

房地产中介企业发展迅速，从资料查阅，目前全国从业人员已达几十万人，已逐步深入到社会生活的方方面面，特别是随着房地产市场运行机制日趋完善以及市场细分的日益加剧，房地产中介行业逐步凸显，对于盘活存量，联动消化增量，促进房地产投资与消费的双向拉动，完善房地产市场流通体系等方面发挥了越来越重要的作用。其主要以销售2手房和信贷业务来赚取服务费为主。业务拓展思路较窄，经营服务不够专业.房地产中介是房地产市场细分和集约化经营的结果，是房地产市场活动的重要组成部分，其发达程度已经成为房地产市场是否成熟的重要标志。目前地产中介受国家政策的推进管理更加完善，客户更加信赖，但是重庆地产中介行业起步较晚，过去主要销售顶帐房为基础起步，所沉淀的各类社会资源较少（特别是人才资源），而且一定程度上存在着不规范、人员素质良势不齐、资金实力不足和品牌力度不够等劣势，但重庆中介行业已表现出良好的发展势头，有以下几个方面的因素：第一、消费者的消费偏好存在差异性，给中介企业提供了较大的发展空间。重庆房地产市场已进入个体消费者占主导的市场，个人购房占九成，但每年的住宅增量市场中新增商品房毕竟有限，由于房子本身存在的不可移动性和单一不可挑剔性，已显出不能满足消费者多样性的需求特征。中介企业所掌握的房源量多、差异化明显且层次梯度较强，易满足消费者的多样化需求。

第二、房子价位的优势。在重庆地区一般二手房的价格与同地段同档次的一手房相比一般会低10－20％，这样就推动了价格影响因素占主导的住房需求与有效供给的对接，形成了住房的梯级消费，房产中介将会更多人来选择。尤其农村进入城市的一些消费群体更加突出。

第三、城市化进程因素。随着城市旧城改造的深入以及城市规模的扩大，城市中心区的房地产资源将来供给会更多地呈现写字楼、商场和店面等非住宅形式，而且从长远来看，作为居住之用的住宅的开发势头会逐渐减缓，今后存量市场将成为房地产市场的主导市场。

第四、重庆市场化的必然要求。开发企业专门致力于开发市场，将房子的销售流通环节交由中介企业来运作是必然趋势，也是市场细分的结果，中介企业利用雄厚的客户资源和网络系统加速房子的流通，这种“双赢”促进中介企业规模的扩大，促进房地产市场的良性循环，最终促进房地产市场的繁荣。

第五、重庆地区的发展房地产中介业也是很关键的推动。一个成熟的房地产市场应该是一个交易便捷和频繁的房地产市场。因此加强房地产服务体系建设是市场发展所必须的，发展房地产中介行业是首当其冲的。

综上述房地产发展势头，我公司开展房地产中介企业要在行业竞争中求得发展，必须加强以下几个方面：

第一、房源的竞争。房源是中介企业的命根子，所有的中介经营活动都围绕着这个核心运转。要构建服务网络，收集不同地段、不同层次的各类房源信息。同时通过专业的评估大胆收购重庆地区有投资潜力的房子。给实力相对较弱的房产中介公司构成危机。如重庆地区的一些经纪公司在原有的业务范围之上又开展了收购、联合收购、以及房屋置换业务。也在不断推出一些新思路。第二、技术产品的竞争。中介企业要发展，必须提高科技含量，要加大硬件设施投入和办公软件的开发，要加强网络技术与中介经纪技术的结合，依托网络提高市场化运作效率。要加强人员的培训，优化队伍业务素质，更好地实现房子与消费者的对接。同时多与开发企业、以及重庆地区物业公司沟通，专门成立沟通小组来满足该项目客户方讯息，从中搜寻商机（通过调研来考证是否可行）。第三、服务产品的竞争。中介服务本身就是一个产品，要做到诚信服务，实现“阳光操作”，以公平、公正、公开的服务赢得消费者的信赖。要实行贴心服务和特色服务，要扩大服务的外延，从过去带人看房，帮客户谈判，办各项手续的基础服务提升到为客户置业投资理财的专业顾问机构

来满足消费者。

第四、成为开发商的专业顾问是我们公司发展和壮大的重中之重。目前重庆地区不断涌入外地有实力的开发商，我们公司可以通过在重庆的人脉关系为开发商进行全程顾问式服务。将中介服务向前延伸，开展房地产顾问、咨询服务等。

1、首先要掌握重庆地区土地供应情况，了解重庆地区土地状况和政府供应情况，完全可以在前期介入，我们可以为开发公司提供土地成本核算、寻找有实力的开发商，帮助开发商成功拿地。

2、前期策划。在开发企业拿到地标后为他做前期策划，主要包括市场分析、市场定位、初步规划方案以及经济测算报告等。此时我们要把自己的命运与开发企业捆绑起来，共同打造精品楼盘的同时提升我们企业的价值。

3、手续办理。根据业务需求可以为开发企业办理项目开发的所有手续（可以收取服务费，业务费用根据实际情况向开发企业实报），同时打通重庆地区行政单位的所有关系。

4、销售代理。为开发企业销售楼盘提取中介服务费。目前重庆地区营业的中介机构很少有代理销售，主要是外围的一些机构服务，销售结束后拿钱走人。对于开发企业来说相对比较担心他们后续服务。而我公司是本地企业，在市场竞争中有一定的优势。第五、品牌的竞争。塑造品牌是企业经营的中心环节，品牌分为产品品牌和企业品牌，要从产品品牌做起，打好基础，然后上升为企业品牌，实现社会对其的信誉认同。尤其在与开发企业合作时应收取一定的服务费，但是也要更多是把风险放在以后，第一要给开发企业守成本，第二要给开发企业创造高利润，要挣钱，从节省下的推广费和创造的高额利润去分一杯羹。这样肯定会赢得重庆市场。

如何成为一个成功出色的房地产经纪人呢？

1、承压能力。房地产经纪人肩上扛着巨大的销售指标，那些新手面对开不到单的窘境。看着别人风光地落单，获得丰厚地回报。那些飘在外地的房地产经纪人面对生活的压力，身后有主管经理一次接一次的催促，实际面临的却是客户的冷漠与拒绝。面对困难，相当一部分人感到迷茫和沮丧，或放弃，或消极工作，结果自然是离成功的目标越来越远。因此，摆正自己的位置、端正自己的心态、面对压力、承受挑战是每一名房地产经纪人，尤其是刚走出校门迈上工作岗位的年轻人应具备的能力。世界上哪有一天上掉馅饼的事情？哪一行的成功能轻易达到？如果每个单子都顺顺利利，从来没有拒绝？如果是这样，大家都去当房地产经纪人好了。可以常常想象一下自己的优秀业绩，过去开心的事情，朋友家人的期望。我是一个房地产经纪人，我以我的专业来给别人提供服务。那些拒绝我的人可能失去了一个大好机会。他们损失的其实更多。还可以想象以下更坏更糟的情况，或者其他一些熟悉人的悲惨遭遇，相比较而言，自己还算是成功的。逐步建立起自己的信心。

2、分析能力。房地产经纪人要具备对市场机会的敏锐分析能力，学会发现市场机会，如现在在国六条的政策冲击下，市场交易开始萎缩。那么，这时候可以开拓新的市场，如商业地产。在与竞争的战斗中脱颖而出。分析一下市场需求，金牌经纪人的成功要素。那些是我应该借鉴和分析的。不断找到市场的空白或者是新的业绩增长点，让自己出于不败之地。

3、沟通能力。一个成功的房产经纪人，一定是一个良好的沟通者。房产中介人员，其工作内容还是和人打交道。如何是客户，房主，同事之间实现良好的沟通，是成功的关键。把自己的观念、信念方案、方法推销给上级、下级和客户房主是房地产经纪人最重要的能力之一。而良好的沟通能力是赢得他人支持的最好方法。实践告诉我们，销售中的许多问题都是因沟通不畅千万的。沟通，主要是把自己的想法告诉别人，同时聆听别人的想法，每个人都有被尊重的愿望，你要重视别人，仔细倾听别人的每句话，自己的意思要表达的非常清楚，能明晰他知道别人的想法和内心感受，微笑，热情，真诚，让别人有倾诉的愿望。

学习：从不满足于已经取得的成就，不断地学习新的知识，汲取营养，向业绩高手学习，学习他们身上好的要素，并应用到实际工作中去，才能确保房地产经纪人持续地获得成功。对于房地产经纪人来说，销售生涯就像一场战斗，是一场不间断的、让人无喘息余地的追逐。在一次次胜利中间夹

杂着许多次失败，在喜悦、期待、得意与兴奋之中往往夹杂着恐惧、拒绝和失望。虽然总是面临许多障碍与压力，但是优秀的房地产经纪人总能凭着出色的学习能力，最大程度地把握到社会与客户的发展变化，以知识为后盾，充分地做好前进准备，步步为营，百折不挠，最终登上成功的巅峰。很多房地产经纪人存在营销知识匮乏、营销技能低下等问题，在策划与设计、市场调查方法、营销推广手段、合同制定，法律法规，房地产专业知识，金融，建筑学等诸多方面一片空白，操作起来杂乱无章，甚至根本就会做这些事，只知靠送礼、宴请、降低佣金，暗箱操作等给“回扣”来推销商品，其专业知识的贫乏令人吃惊。有些房地产经纪人在财务方面虽然计算购进、销售、毛利、部分，变成本价格，但对费用水平、资金周转、进销成本、资金利税率投资价值分析，等基本概念，缺乏基本的了解，甚至看不懂一般的财务报表。这样的经纪人员如果不努力学习，怎能按照市场经济规律来进行营销决策呢？更不可能通过会计核算来调整销售行为了。经纪人员的专业知识主要表现在四个方面：对公司要有全在的了解。房产买卖的流程与质量管理、售后服务的内容及公司的发展方向等。掌握房地产产业与常用术语。经纪人员应对当地的房产发展方向有所认识，同时还能准确把握当地的房产动态和竞争对手的优劣势及可靠卖点等信息；另外还必需掌握房地产营销知识、银行按揭知识、物业管理知识、工程建筑知识、房地产法律知识及一些专业术语如绿化率、建筑密度、使用面积等。掌握顾客的购买心理和特性。要了解顾客在购买过程中存在的求实、求新、求名、求利的心理以及偏好、自尊、仿效、隐秘、疑虑、安全等心理。了解市场营销的相关内容。经纪人员就座学习房地产的产品策略、营销价格策略、营销渠道策略、促销组合策略等知识了解房地产的市场营销常识。心理素质要求较强的应变能力，为人真诚自信，乐观大方，有坚忍不拔之毅力，能承受各种困难的打击，责任感强，自制力强。

知识：经纪人的首要任务是销售，如果没有销售，业绩就没有希望，企业也没有希望。同时，销售代表的工作还有拓展，只有销售也是没有希望的，因为你销售出去的是房子和服务，而只有不断拓展市场，以诚信待客户，才能够建立起长期的市场地位，赢得长期市场份额，为企业的渠道建立了重要的无形资产，为自己赢得了稳定的业绩。优秀的房地产经纪人，不仅仅是带客户看看房子、谈谈价格、签约和收取佣金，应该掌握更多的房地产相关知识：金融、保险、投资理财、法律、物业管理、装修装饰等等，给客户提供全面的投资理财知识，成为客户信赖的理财专家。

细节：从客户角度考虑，绝大多数客户不可能一次就看中，你如果一次就能提供更多我的选择，尤其是在天气不好的时候，他们会滔滔不绝地跟你聊个没完，感激不尽。毕竟，你为他们考虑了下一步。有时当我知道他们要去的下一个物业的情况时，我还会直接建议他们去还是不去。因为有一些有缺陷或不符合他们打求的房屋，他们去了也是浪费时间。自己直接告诉他们，免去他们的奔波，无形中，你的服务又进一步，一百个客户来看房，能有一个人当场给单吗？

是的，有时会有的。但绝大多数情况下，这是不可能的。客户与经纪人如果以前不认识，没有任何的信任关系，客户会犹豫，再犹豫；考虑，再考虑。但是，做为了经的你，会不会因为一百个客户来让你带他去看房，结果没有一个人给经纪人而心灰意冷或怠慢客户呢？中、如果这样，你还是趁早放弃这个行业。有人说：你的心态真好，从来不嫌烦，要是我，早不理他们了，谁有那个！其实，自己仔细想一想，你就会知道：以一百个客户为例，这一百个客户你如果细心照料的话，在将来的某个时候，任何一个人都可能成为你的忠诚客户，你如果因为现在他们没能给出任何单就怠慢他们的话，你将一无所获。而你如果反其道而行之的话，你可能会赢得不只这一百个客户。因为他们有朋友，有亲属，有朋友的朋友，有亲属的亲属。他们今天由于各种原因不能立刻做决定，并不代表他们将来不能。何况不能立刻落单并不一定是他们的错。一般人陪客房看房时，可能只是单纯地给客户一些这个房子的资料，再登记一下客户的资料。而真正的金牌经纪人陪客户看房时，只要有时间，总是尽可能提早到天寒并准备至少四五个不同价位的房子的资料，让客人有更多的选择余地。新西兰著名的房产经纪人JASONE每次接待客户的时候，准备了自1996年以来过去近十年惠零顿

地区的房地产市场价格走势图，每次在确定看房的时间之前，JASONE总是提前问房主：每天几点钟你这里阳光最好？一定会尽可能地选择在这个时间段里来看房。在冬天里，如果能提前到达并把暖气打开，让屋里温暖如春，JASONE说我自己的心晨就会先暖和起来。有空的话，还会建议卖主把窗帘打开，百页窗全部拉起（如果可能的话），让屋里更亮。我还经常去剪一些玫瑰或其他鲜花，插在临时找来的花瓶中，让他们不论是买主还是卖主，先来个惊喜！你做到了嘛？这些细节？创新：一个优秀的经纪人首先应该成为一个房地产待业的专家，要精通房地产中介业务，必须接受过系统、专业化、严格的训练。这是成功的前提，也是首要的因素。大到从房地产基础知识，业务流程，沟通技巧、谈判扗、时间管理、心理素质训练、专业礼仪培训、合同签署、贷款过户知识，小到举手投足、一言一行，每一个细节都要注意，这是成为一名优秀经纪人必备的各种基本技能。从成百上千的经纪人中脱颖而出就必须做到人无我有、人有我精。自己的每次实践要有特点，要体现你的专业化，要与众不同。同样是开发客户，大家都在贴条、都在搞陌生拜访、搞社区活动，如何让别人一下子记住你，要模仿，但不能复制，这就是要专业、要创新。

客户是朋友：交朋友比找客人更重要，许多地产经纪面临的最大困难就是没有客源，与客户接触时，要抱着交朋友的心态，而不要将心思仅仅放在争取他成为你客户。客户为什么会从那么多地产经纪中选择你？很多时候他们只是靠和经纪接触的感受来做出的决定。做产经纪人的优势就在于要喜欢与人聊天，喜欢了解人们内心的需求。不是每个人都能成为有几十个忠实的家庭，这时候你就不需要做广告就能在地产界自下而上。对于客户来讲，你对待他们的态度决定了他们是不是要和你做生意。客户是一个一个积累的，如果总是觉得走了一个还有另外一个，那么终有一天会变成没有生意。专业：房产投资和其它投资一样，是一项有计划、有目标、客观理智的行动。投资人不仅要对市场有全面的了解和研究，还要对买卖行动作出计划安排。单子能否谈得成功，很多时候取决于经纪的交谈和应对技巧、对谈判过程的控制与把握。这间房是否值得买？应该如何还价？这一切都需要拥有大量背景知识和经验的地产经纪的帮助，才能帮助客房对纷繁复杂的地产市场作出准确判断。耐心：一些经纪抱怨带客人看了几十套房，客人都不买，可某个经纪人带客户只看了三套房，客人就买了。这时候不应该一味地责备客人，其实最需要反思的是经纪人自己，客人有权利去选择自己中意的房子，为什么你不能尽快帮客人找到他需要的房子？虽然地产经纪是靠佣金生存的，一个优秀的地产经纪人绝对不能只关心佣金，还要真正考虑买卖双方的利益。只有这样才能以平常能对待客人。客人挑经纪人，经纪人也可以挑客人，很多时候生意做不成，对经纪人也不一定就是损失。生意是一时，朋友却可以是一世。

对市场细分未来发展的几种展望

1、房产经纪人代理制

目前的经纪公司服务被定位为中间服务，也就是为买卖双方在中间牵线搭桥，以促使双方成交为目的，以收取双方中介服务费用为赢利方式。但从欧美等发达国家的一些先进模式来看，经纪人代理制将成为未来的一种发展趋势。

所谓的经纪人代理制，是将交易人群分成两个群体分别提供服务，即房主和购房者。一种是房地产经纪人做为“房主出售房产的代理人”，这个时候他代表房主的利益，他要帮房主解决价格评估、房产销售推广和交易手续办理等各种相关问题，协助房主办理按揭房产提前还款，与买方签订房产交易合同，办理房款交接和房产交接等工作。另一种是做为“购房人的代理人”，这个时候经纪人要代表买家的利益，他要给买家提供市场行情、交易参考价格等信息，协助买家做出购房决策，参与议价谈判，以及办理后续的合同签约、贷款和权证办理等手续。

这样不管是房主还是买房人，在房产交易的过程都由一名经纪人全程跟踪服务，有些事宜代办，有些事宜协办，真正能实现让消费者省心、省力和省钱的需求，并且能够最大化地维护买卖各方的利益。这对经纪人的专业水平要求高，这样才能能真正帮助不同的群体解决难题。

2、横向联合，形成互补式细分优势

横向一体化是指企业兼并同类型企业以扩大经营规模的战略，在横向联合中的每个企业只专注于自己竞争优势最核心的部分，专注于自己的细分市场。而整个联合体则具有了规模优势和占领多个细分市场的优势。

今年3月29日，中大恒基房地产经纪公司完成收购北京城建经纪公司60％股权并正式签约。中大恒基将与城建经纪在业务发展上形成互补,商品房业务代理方面将有效利用城建经纪的项目开发资源。据相关人士透露，城建经纪将作为中大恒基的一个二级品牌存在于市场，并跟中大恒基进行互补式的良性竞争。

企业在横向联合的过程中，选择合作伙伴或收购对象时，也应该注意到企业之间管理模式、企业文化等方面的“兼容性”。有的大公司曾对此表示宁可去收购门店，但不愿意直接收购中介公司管理体系，因为在不同的管理文化体系上，整合是一个更深层次的问题。

3、纵向联合，分工更加合理

纵向一体化指企业向原生产活动的上游和下游生产阶段扩展。企业在同一服务供应链条上划分出上、下游关系，找到各自位置，分工更加合理。在其他行业，多数大型企业均有一定程度的纵向一体化。该类扩张使企业通过内部的组织和交易方式将不同生产阶段联结起来，以实现交易内部化。在经纪业的典型案例是我爱我家和伟业顾问的合作，已经由股份合作转向了更深层次的业务联动。我爱我家的门店兼营伟业顾问的楼盘销售，并为伟业的客户提供系列购房指导和投资服务。伟业顾问主要发展一手房的投资顾问、营销代理、资产管理和商业地产等业务，我爱我家则主要在房屋租赁、二手房买卖和个人按揭金融服务方面发展。由于双方在各自的领域内均取得了领先优势，在业务联动后，将更有利双方向着专业化的纵深发展。