新旧公司法修改对照

第一篇：新旧公司法修改对照

新旧会计准则差异分析对照

准则是对原准则的继承、发展和完善，大部分规定与原准则相同。抛开体例和文字表述等形式上的差异，两者的主要差异(并非全部差异)如下： 1.《企业会计准则第1号——存货》 ①存货发出计价

原准则：个别计价法、先进先出法、加权平均法、移动平均法和后进先出法等 新准则：个别计价法、先进先出法、加权平均法 ②借款费用

原准则：不能计入存货成本 新准则：符合条件的可以资本化

2.《企业会计准则第2号——长期股权投资》 ①规范的范围

原《投资》准则包括股权投资、债权投资且划分为长期投资和短期投资。

新准则仅规范长期股权投资，债权投资和短期股权投资纳入《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》规范。 ②权益法的应用范围

原准则：投资企业对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的，长期股权投资应采用权益法核算。 新准则：

1、投资企业对被投资单位具有共同控制或重大影响的，长期股权投资应采用权益法核算;

2、投资企业能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算;

3、投资企业对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资采用成本法核算;

4、 投资企业对被投资单位不具有共同控制或重大影响，公允价值能可靠计量的长期股权投资按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的规定核算。 3.《企业会计准则第4号——固定资产》

①规范的范围：新准则分离出部分固定资产由《企业会计准则第3号——投资性房地产》规范。 ②新准则规定确定固定资产成本时，应当考虑弃置费用因素。 ③新准则取消了后续支出的确认原则

固定资产发生后续支出时其确认原则同初始确认固定资产的原则：该固定资产包含的经济利益很可能流入企业;该固定资产的成本能够可靠地计量。 ④利息

原准则：不考虑购买固定资产延期付款的折现和利息问题;

新准则：购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产的成本以购买价格的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除按照《企业会计准则第17号——借款费用》应予以资本化的以外，应当在信用期间计入当期损益。 ⑤减值：原准则允许转回;新准则不允许转回。

⑥新准则增加了至少每年末对固定资产使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核的规定。 4.《企业会计准则第6号——无形资产》 ①规范的范围

原准则包括可辨认无形资产和不可辨认无形资产，不可辨认无形资产即商誉;

新准则仅包括可辨认无形资产，不包括商誉。商誉由《企业会计准则第20号——企业合并》规范。 ②企业内部研发费用

原准则：依法申请取得前发生的研究与开发费用，应于发生时确认为当期费用;

新准则：研究阶段的支出计入当期损益;开发阶段的支出符合条件的确认为无形资产。 ③利息

原准则：不考虑购买无形资产延期付款的折现和利息问题;

新准则：购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价格的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除按照《企业会计准则第17号——借款费用》应予以资本化的以外，应当在信用期间计入当期损益。 ④摊销 A、摊销方法

原准则：无形资产的成本，应自取得当月起在确定的期限内分期平均摊销。

新准则：无形资产的摊销方法，应当反映企业预期消耗该无形资产所产生的未来经济利益的方式。无法可靠确定消耗方式的，应当采用直线法摊销。 B、摊销年限

原准则：摊销年限为预计使用年限、合同规定的受益年限或法律规定有效年限三者中较短者，如果合同没有规定受益年限、法律也没有规定有效年限的，摊销年限不应超过10年。

新准则：使用寿命有限的无形资产，其应摊销额应当在使用寿命内系统合理摊销;使用寿命不确定的无形资产不应摊销。 C、残值

原准则：无形资产摊销时不考虑残值; 新准则：考虑残值。

⑤减值：原准则允许转回;新准则不允许转回。

⑥新准则增加了至少每年末对寿命有限的无形资产的使用寿命以及未来经济利益消耗方式和使用寿命不确定的无形资产使用寿命进行复核的规定。 5.《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》 ①规范的范围

原准则：不涉及企业合并中的非货币性交易; 新准则：未明确排除企业合并中的非货币性资产交换。 ②计价 原准则：

A、企业发生非货币性交易时，应以换出资产的账面价值，加上应支付的相关税费，作为换入资产的入账价值。

B、如果发生补价，支付补价的，应以换出资产的账面价值，加上补价和应支付的相关税费，作为换入资产的入账价值;收到补价的，应按公式确定换入资产的入账价值和应确认的损益(公式略)。 C、除收到补价方按比例确认一部分收益外，不确认其他利润或损失。 新准则：

A、交换具有商业实质且换入或换出资产的公允价值能够可靠计量的，应当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益;

B、交换不满足上述条件的，应当以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，不确认损益;

C、以上两种情况涉及补价的，直接用补价调整换入资产的成本，不用象原准则那样分配补价。 6.《企业会计准则第12号——债务重组》 债务重组利润

原准则计入资本公积;新准则计入当期损益。 7.《企业会计准则第13号——或有事项》 ①规范的范围

原准则：不涉及债务重组、建造合同、所得税、保险合同、终止营业、租赁、企业重组、环境污染整治等项目引起并由其他会计准则规范的或有事项。

新准则：建造合同、所得税、企业合并、租赁、原保险合同和再保险合同形成的或有事项，适用其他相关会计准则。 ②新准则明确了：

A、符合预计负债确认条件的待执行亏损合同和企业承担的重组义务应当确认为预计负债; B、未来经营亏损不能确认为预计负债。 8.《企业会计准则第14号——收入》 ①商品销售收入计量

原准则：收入应按企业与购货方签订的合同或协议金额或双方接受的金额确定，即计量采用名义金额。 新准则：

A、企业应当按照从购货方已收或应收的合同或协议价款确定销售收入金额，已收或应收的合同或协议价款显失公允的除外。

B、合同或协议价款的收取采用递延方式，实质上具有融资性质的，应当按照应收的合同或协议价款的公允价值确定商品销售收入金额。

C、应收的合同或协议价款与其公允价值之间的差额，应当在合同或协议期间内采用实际利率法摊销。 ②提供劳务收入

新准则明确了混合销售(销售商品同时提供劳务)时的处理方法：能够区分的单独计量;不能区分的作为商品销售处理。

9.《企业会计准则第15号——建造合同》 追加资产的建造 原准则：无规定

新准则：满足下列条件之一的，应当作为单项合同：A、该追加资产在设计、技术或功能上与原合同包括的(一项或数项)资产存在重大差异;B、议定该追加资产的造价时，不需考虑原合同价款。 10.《企业会计准则第17号——借款费用》 ①规范的范围

原准则：不涉及与融资租赁有关的融资费用和房地产商品开发过程中发生的借款费用。

新准则：与融资租赁有关的融资费用适用《企业会计准则第21号——租赁》;房地产商品开发过程中发生的借款费用适用本准则。 ②符合资本化条件的资产

原准则：固定资产，不包括房地产商品开发企业作为存货管理的房地产。

新准则：需要相当长时间的购建或者生产活动才能达到可使用或者可销售状态的资产，包括固定资产和需要相当长时间的购建或者生产活动才能达到可使用或者可销售状态的存货、投资性房地产等。 ③借款费用资本化的借款范围 原准则：专门借款

新准则：专门借款和一般借款 11.《企业会计准则第21号——租赁》 ①租赁开始日

原准则：企业应当将起租日作为租赁开始日。但是，在售后租回交易下，租赁开始日是指买主(即出租人)向卖主(即承租人)支付第一笔款项之日。

新准则：指租赁协议日与租赁各方就主要租赁条款作出承诺日中的较早者。 ②融资租赁承租人租赁资产入账价值及未确认融资费用

原准则：在租赁开始日，承租人通常应当将租赁开始日租赁资产原账面价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，并将两者的差额记录

为未确认融资费用。但是如果该项租赁资产占企业资产总额的比例不大，承租人在租赁开始日可按最低租赁付款额记录租入资产和长期应付款。 新准则：

A、在租赁开始日，承租人应当将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，并将两者的差额记录为未确认融资费用。

B、取消了“如果该项租赁资产占企业资产总额的比例不大，承租人在租赁开始日可按最低租赁付款额记录租入资产和长期应付款。”的规定。 ③承租人融资租赁初始直接费用

原准则：在租赁谈判和签订租赁合同过程中承租人发生的、可直接归属于租赁项目的初始直接费用，如印花税、佣金、律师费、差旅费等，应当确认为当期费用。

新准则：在租赁谈判和签订租赁合同过程中承租人发生的、可直接归属于租赁项目的初始直接费用，如印花税、佣金、律师费、差旅费等，应当计入租赁资产价值。 ④融资租赁承租人应收融资租赁款及未确认融资收益

原准则：在租赁开始日，出租人应当将租赁开始日最低租赁收款额作为应收融资租赁款的入账价值，并同时记录未担保余值，将最低租赁收款额与未担保余值之和与其现值之和的差额记录为未实现融资收益。在租赁谈判和签订租赁合同过程中出租人发生的、可直接归属于租赁项目的初始直接费用，如印花税、佣金、律师费、差旅费等，应当确认为当期费用。

新准则：在租赁开始日，出租人应当将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入账价值，并同时记录未担保余值，将最低租赁收款额与未担保余值之和与其现值之和的差额记录为未实现融资收益。

⑤未确认融资收益/费用D的分摊 原准则：

A、承租人分摊未确认融资费用时，可以采用实际利率法，也可以采用直线法、年数总和法等。 B、出租人应当采用实际利率法计算当期应当确认的融资收入;在与按实际利率法计算的结果无重大差异的情况下，也可以采用直线法、年数总和法等。 新准则：

A、承租人分摊未确认融资费用时，应当采用实际利率法; B、出租人应当采用实际利率法计算当期应当确认的融资收入。

⑥新准则取消了原准则“超过一个租金支付期未收到租金的，应当停止确认融资收入，其已确认的融资收入，应予冲回，转作表外核算。在实际收到租金时，将租金中所含融资收入确认为当期收入。”的规定。 12.《企业会计准则28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》 ①追溯调整法

新准则增加了“不切实可行”的规定：确定会计政策变更对列报前期影响数不切实可行的，应当从可追溯调整的最早期间期初开始应用变更后的会计政策;在当期期初确定会计政策变更对以前各期影响数不切实可行的，应当采用未来适用法进行处理。 ②差错更正 原准则：

A、包括本期差错和前期差错;

B、前期差错划分重大和非重大差错采用不同的处理方法。 新准则：

A、仅规范前期差错，且不区分重大和非重大差错; B、采用追溯重述法改正前期差错;

C、“追溯重述不切实可行”时的处理方法类似于追溯调整法“不切实可行”的规定。

13.《企业会计准则29号——资产负债表日后事项》 股利或利润分配

原准则：资产负债表日后至财务报告批准报出日之间由董事会或类似机构所制定利润分配方案中分配的现金股利(或分配给投资者的利润)，应在资产负债表所有者权益中单独列示。

新准则：资产负债表日后，企业利润分配方案中拟分配的以及经审议批准宣告发放的股利或利润，不确认为资产负债表日负债，但应当在附注中单独披露。 14.《企业会计准则31号——现金流量表》 新准则与原准则没有实质上的变化。 15.《企业会计准则32号——中期财务报告》 新准则增加了以下规定：

①基本的和稀释的每股收益应当在中期利润表中列报。

②企业在确认、计量和报告各中期财务报表项目时，对项目重要性程度的判断，应当以中期财务数据为基础，不应以财务数据为基础。中期会计计量与财务数据相比，可在更大程度上依赖于估计，但是，企业应当确保所提供的中期财务报告包括了相关的重要信息。 16.《企业会计准则36号——关联方披露》 新准则：

①关联方关系扩大到包括

A、两方或两方以上同受一方共同控制或重大影响 B、母公司的关键管理人员及与其关系密切的家庭成员

C、受主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员间接地控制、共同控制、重大影响的其他企业

②母子公司关系披露的层次：母公司、最终控制方、对外公开提供财务报表的最低中间控股公司 ③关联方发生交易披露，取消金额或比例选择，要求企业必须披露交易金额

④强调只有在提供充分证据的情况下，企业才能披露关联方交易采用了与公平交易相同的条款

2010年1月1日甲公司向丙公司支付现金500万元，受让丙公司持有的乙公司60%股权(甲公司和丙公司同受A公司控制)，受让股权时乙公司所有者权益账面价值为1000万元。甲公司该长期股权投资初始投资成本与支付的现金之间的差额，应计入()科目 A. 财务费用 B.资本公积 C.营业外收入 D.营业外之处 借：长期股权投资-乙公司 600万

贷：银行存款

500万 资本公积 100万

第二篇：新旧公司法对比

04年版《公司法》第二十四条 股东可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资。对作为出资的实物、工业产权、非专利技术或者土地使用权，必须进行评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。土地使用权的评估作价，依照法律、行政法规的规定办理。

以工业产权、非专利技术作价出资的金额不得超过有限责任公司注册资本的百分之二十，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。

第二十六条 股东全部缴纳出资后，必须经法定的验资机构验资并出具证明。

05年版《公司法》第二十七条 股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资;但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。

对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。

全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十。

第二十九条 股东缴纳出资后，必须经依法设立的验资机构验资并出具证明。

13年版《公司法》第二十七条 股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资;但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。

对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。

第三篇：个人对照检查材料(如何修改)

个人对照检查材料

(2014年XX月)

XXX单位XX职务XXX姓名

根据中央、省委、市委关于开展第二批党的群众路线教育实践活动的总体部署，我严格按照“照镜子、正衣冠、洗洗澡、治治病”的总要求，紧扣为民务实清廉主题，对照理论理想、党章党纪、民心民生和先辈先进“四面镜子”和“三严三实”要求，围绕“六个查一查、八个照一照、四个剖一剖”的具体要求，通过深入查摆、对标检查、纵深剖析，现作出如下对照检查。

一、遵守党的政治纪律和贯彻落实中央八项规定等情况

(一)遵守党的政治纪律情况：我严格遵守党的政治纪律，加强党性锤炼，在思想上、政治上、行动上和党中央保持高度一致，自觉维护中央、省委权威，做到政治坚定、纪律严明、作风严谨。但是，也存在一些不足。一是政治的敏锐性不强。将政治与自己剥离开来，认为政治与已无关，遥不可及，也没有认真去思考，琢磨，在大事大非面前无所适从，盲目跟随，导致对各项政治活动认识不清，大局观缺失，放之任之，我行我素，无视政治纪律，与一名XXXX(职务)的要求差距越来越大。二是执行上级方针政策打折扣。在执行上级XXXX政策时，存在想法办法规避执行，…….。三是执行民主集中制差。在事关XXXXXX等方面的重大决策中征求意见不广泛，决策不民主，没有能够体现全体班子成员的真实想法，更不要说体现一般党员干部和广大基层干部的意见了。四是履行党风廉政建设主体责任不到位。对xxxxx党风廉政建设工作督促指导不够，…….。(此段撰写时注意：一是 - 1 -

遵守党的政治纪律情况不要冗长，要简明扼要;二是谈问题部分不再分三级标题;三是问题归类要准，要对照贵州省党员干部政治纪律“十严禁”要求找自己的问题;四是要谈问题后，不用举例。)

(二)执行中央八项规定，践行“三严三实”情况：我带头执行中央八项规定、省委十项规定、市委十二项规定，坚持严以修身、严以用权、严以律己，切实做到谋事要实、创业要实、做人要实。但是，仍存在以下问题：一是调研不深入，对农业产业调研少、边远乡镇调研少。二是文风会风改进不好，会议、文件的数量有增不减。三是厉行勤俭节约不严格，三公经费开支较大，接待中有超标现象。四是修身不严，降低了自我要求标准，对一些歪风邪气没有旗臶鲜明抵制，离一些低级趣味的东西越来越近。(此段撰写时注意：问题归类要准，要对照贵州省党员干部政治纪律“十严禁”要求找自己的问题;谈问题后，不用举例。)

(三)需要说明的问题。一是公务用车、办公用房及住房情况。“八项规定”出台前用的是一辆“XXXX(品牌)”越野车，排量XXL，车价XX万元，车牌号。“八项规定”出台后，经整改，由办公室统筹调配，主要还是使用此辆。(公务用车情况车型号、品牌、价格、排量、车牌号其中的一项都不能遗漏)办公用房XX㎡，生活用房由XX统一调配，住干部周转房XX㎡。自有住房二套，一套在XXX小区，XXX㎡，于XXXX年购买的商品房，价格XX万元，夫妻二人工资用首付XX万元，在银行按揭XX年，另一套在XXX小区，XXX㎡，拆房还房。(住房情况，每套

都要写位置、购买年限、什么性质、面积、价格、房款来源等;注意不能写“国产品牌或合资车辆”、“无固定车辆，车辆由办公室统一调配”等笼统、闪躲的表述。)二是人情消费、职务消费及“三公”经费开支情况。人情消费上，多是正常的礼尚往来，且限于婚丧嫁娶，自己没有办过酒席，没有以乔迁新居、过生日等借机敛财。没有以任何名义借机敛财“八项规定”出台前较多且大都超标，“八项规定”出台后仍存在超标现象(直接写明：存在超标)2013年“三公支出”XXX万，较2012年下降(增长)XX%，其中公务用车运行维修支出XX万元，公务接待XX万元。参加工作以来2005年3月5日有一次因公共出境出境去美国，由XX单位组织至美国哈佛大学培训学习金融管理。妻子(丈夫)XXX在XXXX工作，儿子XXXX多少岁，在XXXX读书(生意、工作)。四是对照“八个照一照”的具体要求，本人需要说明的问题如下。自己朋友圈单纯，多是同学、同事(删)，没有与不法商人结交。自己没有出入过私现金、购物卡、红包，并向组织承诺，今后绝不会进出私人会所，不接受和持有私人会所会员卡。自己没有分管项目建设(删)，从地产开发经营、矿产资源开发、中介机构服务等市场经济活动;没有利用工作之便为直系亲属及身边工作人员谋取私利;没有违规多处占房，更没有违规买卖保障性住房;没有照顾亲朋好友充

人头，“吃空饷”。在超编制、超职数、超规格配备干部问题上，(注意：存在超编就谈超编多少人，不存在超编就直接说不存在超编制、超职数、超规格，不说单位有多少人，以及班子人数等)省市政策下发前存在超配XX个XXX职数，超编配臵干部XXX人，省市政策下发后没有“三超”情况。没有违反中央“八项规定”、省委“十项规定”和市委“十二项规定”

，不赌博。

第四篇：新旧物业公司接管流程

物 业 小 区 接 管 流 程(交接清单必备)

一、成立接管小组

组长：A

全面负责

组员：B

负责设备运营

C

负责客户服务

D

负责保安消防

E

负责环境绿化

F

负责财务

二、交接内容

物业项目交接协议一般包括：物业项目名称、交接主体、交接时间、权利和责任分界点、交接内容、交接查验方法和标准、相关债权债务的处理、争议解决方式等。

原物业应先做资料交接：将物业的产权资料、工程竣工验收资料、工程技术资料、工程经济资料和其它有关资料移交给新物业。

资料移交完毕后，移交和接收双方须签字认可;若有未移交部分，由双方列出未移交部分的清单，确定移交时间并签字认可。

资料交接完毕后是现场交接：新物业应对物业管理区域内共用设施设备进行逐项验收，注明设备现状及接管时间。

开发商或业主委员会应对查验接管过程进行记录，并存档备查。交接证明应由交接双方、相关单位盖章及现场参加人员签字。开发商、业主大会授权的业主委员会及原物业公司应当配合新物业公司依法接管保安、消防、停车等安全防范岗位，维护物业管理区域的正常秩序。 (一)资料的交接

资料的交接主要包括以下一些内容:

1、物业规划图;

2、竣工图(包括总平面、单体竣工图);

3、建筑施工图;

4、工程验收的各种签证、记录、证明;

5、房地产权属关系的有关资料;

6、机电设备使用说明书;

7、消防系统验收证明;

8、公共设施检查验收证明;

9、用水、用电、用气指标批文;

10、水、电、气表校验报告;

11、有关工程项目的其他重要技术决定和文件。

12、 “用户手册”是使用户全面了解物业管理的有关规定及服务的说明书。

(二)物业接管验收

物业接管验收不同于竣工验收,它是在竣工验收的基础上,以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。一般来说物业接管验收包括以下内容:

1、主体结构验收。地基沉降不应超过国标规定的变形值,不得引起上部结构的开裂

或毗邻房屋的破坏;主体结构构件的变形及裂缝也不能超过国标规定;外墙不得渗水。

2、屋面及楼地面。屋面应按国标规定排水畅通,无积水、不渗漏;楼地面与基层的粘结应牢固,不空鼓且整体平整,无裂缝、脱皮和起砂现象;卫生间及阳台、厨房的地面相对标高应符合设计要求,不得出现倒水及渗漏现象。

3、装修。应保证各装修部位或构件既美观大方又满足使用要求,不得出现因装修不善而造成的门窗开关不灵,油漆色泽不一,墙皮脱落等现象。

4、电气。电气线路应安装平直、牢固,过墙有导管;照明器具必须安装牢固,接触良好;电梯等设备应运转正常且噪声震动不得超过规定;此外各类记录及图纸资料应齐全。

5、水卫、消防、燃气。上、下水管道应安装牢固,控制部件启闭灵活,无滴,漏、跑、冒现象;消防设施应符合国家规定,并有消防部门检验合格证;采暖的锅炉、箱罐等压力容器应安装平整、配件齐全,没有缺陷,并有专门的检验合格证;燃气管道应无泄漏。此外,各种仪表仪器、辅机亦应齐全、灵敏、安全、准确。

6、附属工程及其他。室外道路、排水系统等的标高、坡度等因素都应符合设计规定;相应的市政、公建配套工程与服务设施应达到质量和使用功能的要求。

7、工程、保安、环卫、客服、财务各组使用的工具及使用说明。

8、工程、保安、环卫、客服设施设备及使用工具、维护保养记录、维保电话号码。 交接双方应当制作物业查验记录。物业查验记录一般包括房屋质量查验记录、设施设备查验记录和环境工程查验记录，双方可以根据物业的具体情况设计查验记录表。查验记录表应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验人签字、查验结论、存在问题、返修意见、跟踪结果等。

原物业公司应将预收的物业管理服务费、代管的各种能源费、押金、共用设施设备的专项维修资金、物业共用部位、共用设施设备的经营收益以及收支账目一并移交给新物业公司。

除了钱以外，原物业公司应将属于全体业主共有的物业管理用房、公共用房、设备用房、生产作业工具及办公用品等移交给新物业公司。 (三)核实原始资料

在现场验收检查的同时,应核实原始资料,逐项查明,发现有与实际不相符之处,应及时做出记录,并经双方共同签字存档。 (四)用户情况调查

用户是物业管理机构的服务对象,物业管理企业在交接物业时,应及时准确地了解用户的特征、家庭特点、产权情况、经营情况、业务范围等等一些问题,以便顺利地开展物业管理,并有针对性地提供一系列综合服务项目。 (五)建立档案

物业管理中的资料档案,是便于物业管理企业日后管理的一项重要工作。管理过程中,应将资料分类、装订成册,或存入电脑随时调用。资料档案的内容主要有: 1.物业开发可行性研究报告; 2.物业开发建设时的有关图纸、记录等资料; 3.物业管理方案及物业管理招标投标时的有关资料; 4.历年物业管理工作报告和财务报告; 5.房地产权属关系的有关资料; 6.物业用户的有关资料。

三、交接时间

四、交接注意事项 交接前的准备工作：

物业费、停车费等费用。物业向业主所收取的物业费、停车费及水、电费等其他费用，前任物业公司有无已经多收取的费用，如有，索要回逾收的各项费用，或者对此解决方案有三方签字认可的书面约定。

各类能源费。前任物业有无拖欠自来水公司、供电局及燃气公司等各项费用，如有，敦促其交接前缴清。

各类遗留问题。车辆刮蹭事件，前任物业有无承诺给业主在物业费、停车费或者其他形式的解决承诺，进行摸底调查，避免接手之后，造成业主费用已交，但承诺的问题还未解决。 业主家中有个别特殊问题的，前任物业给业主承诺并未兑现的，摸清情况，由前任物业进行解决，避免业主日后将其承诺转嫁到新任物业。例如：个别业主减免物业费等情况。

工程遗留问题，要进行摸底调查，掌握小区或业主家中的工程遗留问题的类别、开发及施工方的维修情况、目前遗留问题的处理情况等。

其他准备工作：物业用房的确定，各工作岗位人员的准备是否到位的情况，办公用品、员工工服等各类物资准备情况，工程、保洁的工具到位情况，正常办公所需的各类表格等文件，垃圾清运、电梯维保等外包服务的考虑。

保障交接当日的物业服务正常的开展，其他准备工作 交接当天工作注意事项：

一、物业承接查验按照下列程序进行：

1、确定物业承接查验方案;

2、移交有关图纸资料;

3、查验共用部位、共用设施设备;

4、解决查验发现的问题;

5、确认现场查验结果;

6、签订物业承接查验协议;

7、办理物业交接手续。

二、现场查验前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

2、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;

3、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件;

4、物业质量保修文件和物业使用说明文件;

5、承接查验所必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

三、物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：

1、共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等;

2、共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等;

3、共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

四、水、电表进行抄底记录

将公共区域所有的涉及物业的水表、电表的表底进行抄底记录，以交接时点为据，之前的由前任物业缴纳，之后由新进驻物业公司缴纳。

物业费、停车费。两费用均以交接时点为据，之后的各项费用由新任物业开始计收，如有业主所欠前任物业费用，该物业必须依法依约进行收取，不能干扰新任物业的收费工作。

六、对自来水公司、供电局及燃气公司办理相应的用户变更名称手续，将小区能源使用用户变更为新任物业公司名称。

七、外包服务项目合同及其他合同的交接或重新签订相关合同。

八、交接当天工作可按照“部门对部门”的方式进行交接，即可考虑先进行保安的交接，由秩序部安排好各岗位人员在交接当天陆续接下各个岗位，随后可分别进行客服、工程、保洁、绿化等相应交接，均可采取交接方部门对应接替方的部门进行交接，双方对应交接部门均有负责人，由第三方进行监督，交接完毕要有三方签字确认的交接资料

1.物业资料

(1)物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料等。

(2)业主资料包括：

1)业主入住资料，包括入住通知书、入住登记表、身份证复印件、相片;

2)房屋装修资料，包括装修申请表、装修验收表、装修图纸、消防审批、验收报告、违章记录;

(3)管理资料：各类值班记录、设备维修记录、水质化验报告等各类服务质量的原始记录。

(4)财务资料包括：估定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单、水电抄表记录、其他需移交的各类凭证表格清单。

(5)合同协议书，之对内对外签订的合同、协议原件。

(6)人事档案资料，之双方统一移交留用的在职人员的人事档培训、考试记录。

(7)其他组要移交的资料。

资料移交应按资料分类列出目录，根据目录名称、数量逐一清点是否相符完好，移交后双方在目录清单上盖章签名。

2.物业共用部位及公共设施设备管理工作的交接

(1)物业共用部位及共用设施设备，包括消防、电梯、空调、给排水、供配电等机电设备及附属配件，共用部位的门窗，各类设备房、管道井、公共门窗的钥匙等;

(2)共用配套设施，包括环境卫生设施(垃圾桶、箱、车等)、绿化设备、公共秩序与消防安全的管理设施(值班室、岗亭、监控设施、车辆道闸、消防配件等)、文娱活动设施(会所、游泳池、各类球场等);

(3)物业管理用房，包括办公用房、活动室、员工宿舍、食堂(包括设施)、仓库。

停车场、会所等需要经营许可证和资质的，移交单位应协助办理变更手续。

3.人、财、物的移交或交接

(1)人员。在进行物业管理移交时，有可能会有原物业管理机构在本项目任职人员的移交或交接，承接物业的管理企业应与移交方进行友好协商，双方达成共识。

(2)财务。移交双方应做好账务清结、资产盘点等相关移交准备工作。移交的主要内容包括物业服务费、维修资金、业主各类押金、停车费、欠收款项、代收代缴的水电费、应付款项、债务等。

(3)物资财产。包括建设单位提供和以物业服务费购置的物资财产等，主要有办公设

移

交

内

容 备、交通工具、通信器材、维修设备工具、备品备件、卫生及绿化养护工具、物业管理软件、财务软件等.

新旧物业交接的几个难点问题

新旧物业交接时矛盾重重，交接过程复杂，时间长，造成小区管理混乱，业主断水、断电或者小区垃圾满地，甚至会发生暴力流血事件。《物业管理条例》虽然规定小区过半数的业主同意，其所占面积也超过半数的情况下，可以更换物业公司，但实际操作起来困难重重：一来能拿到二分之一业主同意票已经并非易事，二来新老交接，老物业平和退出小区更难，而新物业强行进入法律又不允许，甚至面临法院不受理此类案件的尴尬。

新旧物业公司交接难主要体现在三点：

1、相关设施移交难

根据《物业管理条例》(以下简称《条例》)，物业管理用房等房产的所有权属于业主，但由于在房地产开发建设和登记产权时，大部分登记的是开发建设单位，而目前又没有法规规定这部分产权如何移交给业主。如物业管理用房，即使旧物业管理公司同意移交，但在接管初期，旧物业公司对物业管理用房进行过装修，投入了一部分的费用，需要旧的物业公司、新的物业公司、业委会进行协商，增加了新旧物业交接的难度。

2、物业资料移交难

根据《条例》，建设单位应当向物业公司移交以下资料：(1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(3)物业质量保修文件和物业使用等技术资料;(4)物业管理所必须的其他资料。要求物业企业应当在前期服务合同终止时将上述资料移交给

业委会。

虽然《条例》对交接内容有规定，但是比较笼统，不能充分地将日后新物业公司顺利开展公作所需要的资料(如财产记录、设备情况和客户资料等)涵盖在内。另外，由于大部分前期物业公司都是由开发商选聘或者自己组建的物业公司，开发商不按规定向物业公司移交相关资料，旧物业公司也就无法在交接时提交完整资料。

3、相关费用处理难

(1)物业管理费账目管理杂乱。旧物业不能详细公布业主交费情况，而一些物业管理中的费用该支付的没有支付，该公布的不公布，造成收入和费用混乱，又没有监督机构对支出进行监管，比较混乱，在新物业交接时，各管理项目费用理不清，不能顺利接管。

(2)代收费用的差额问题。如很多老小区，在初始阶段没有一户一表，旧物业公司义务为居民代收水电费，出现的差额费往往由物业公司承担，这样在交接时，对于差额部分如何来妥善解决，原有物业公司的权益又如何来保护，解决不好这些问题，新旧物业交接

时就容易产生纠纷。

(3)物业费欠缴。现在，物业费收缴率普遍不高，好一点的到90%，而很多维持在70%，一些老小区还不到40%。这样，新旧物业交接时物业费的纠纷就成为一个很大障碍。旧物业公司在物业费的问题没有解决前，让其退出是很难的。

(4)其他费用，如前期停车费、一些经营性收益的问题也影响了新旧物业交接

的顺利开展。

新旧物业交接难的法律原因

1、法律规定不完善。从《条例》规定看，有关业主换物业公司的规定在《条例》中比较少，即第29条关于移交事项的规定;第39条关于物业合同终止应当移交的规定;第59条不移交有关事项的法律责任的规定。

现有法律规定有以下几点尚需改进：(1)物业移交的时间不明确。 《条例》第39条第二款规定：“物业服务合同终止时，业主大会选聘了物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。 ”没有交接时间的强制规定，老物业公司可以以各种借口拖延时间，比如说物业费没有缴清。 (2)移交的内容、方式不明确。 《条例》第39条规定了物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和《条例》第29条规定的资料交还给业主委员会，但物业的交接并非如此简单，后续的物业怎样接管老物业已经使用过的设施、设备，维修资金如何交接，哪些属于物业管理所必需的资料，移交的内容该不该明确，不同的移交内容、移交的方式是否相同„„这一系列问题《条例》都没有解决。 (3)不移交、不完全移交的责任规定可操作性差。对不依法移交的，《条例》第59条只规定了不移交有关资料的，要限期改正;逾期仍不移交的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处于1万元以上10万元以下罚款。实际上这一规定可操作性较差，一是“有关资料”操作中难以把握;二是“限制”、“逾期”均属不确定概念，违背了一般立法的精确性。三是从立法的本意看，应当对不依法交接有关设施、设备、钥匙、资料等所有与物业服务有关的实物和资料都应当受到惩罚，但本条仅仅规定了不移交有关资料的才受到惩罚。 (4)移交后遗留问题的解决。物业可移交管理，但遗留问题如何解决，《条例》没有给出任何规定，对拖欠老物业的物业费谁来保障，老物业的先期投入怎么办，老物业管理不当造成的物业设施、设备损坏怎么办，维修资金有“黑洞”怎么办等等这些问题，没有相应规定。

2、政府对物业公司交接监管不力。

目前，政府对物业公司交接工作的监管力度是远远不够的。做好物业公司交接的监管，政府有关部门要做交接的具体指导、防止新老物业的冲突、有关事项的宣传等工作。而从目前的情况看，政府在物业公司交接中的作用尚不明显。我国法律关于物业交接的规定本身就少，在这种现实条件下，政府的指导和监督就尤为重要。

从深层次原因分析，造成物业交接难是由于我国目前物业管理制度构建上的缺陷——未形成以业主为中心的物业服务制度，从而造成物业公司定位的模糊，加之政

府执法不严、物业公司法律意识淡薄等。

针对物业新老公司交接，北京市建委相关负责人对新老物业承接验收的程序、

交接内容等热点问题作出了相应的解释。

问：谁能决定选聘物业?

答：不同阶段有所不同，在入住前和业主大会成立前的物业选聘由开发商组织实施，业主大会成立后由业主大会授权业主委员会决定组织实施。开发商或业主大会授权的业主委员会应当在组织承接验收活动前10个工作日，将有关情况书面告知社区所在地的社区居委会

和街道办事处。

问：选聘新物业公司后，旧物业合同还有效吗?

答：无论是开发商还是业主大会换物业都要依法选聘。也就是说应先解除与原物业公司的物业管理服务合同后，方可组织新物业公司接管。物业合同一般分为定期和不定期两种。定期合同有1年也有两年、3年的，新物业公司上岗执勤必须要等旧合同结束方可;不定期物业合同一般规定“合同到业主大会选聘新物业并在新物业合同生效之后为止”等类似内

容。

问：新老物业公司承接验收如何操作?

答：开发商、业主大会和原物业公司要做好承接验收前的准备工作，并及时书面通知新物业公司进行承接验收。新物业公司应当在接到通知后15个工作日内做出书面回复并与开发商或业主大会约定承接验收时间。在约定时间内，开发商、业主大会或原物业公司应先做资料交接：将物业的产权资料、工程竣工验收资料、工程技术资料、工程经济资料和其他有关资料移交给新物业公司。资料移交完毕后，移交和接收双方须签字认可;若有未移交部分，由双方列出未移交部分的清单，确定移交时间并签字认可。资料交接完毕后是现场交接：新物业公司应对物业管理区域内共用设施设备进行逐项验收，注明设备现状及接管时间。开发商或业主委员会应对查验接管过程进行记录，并存档备查。交接证明应由交接双方、相关单位盖章及现场参加人员签字。开发商、业主大会授权的业主委员会及原物业公司应当配合新物业公司依法接管保安、消防、停车等安全防范岗位，维护物业管理区域

的正常秩序。

问：查验过程中发现有设备、资料等不合格的情况，该如何处理?

答：物业项目经查验不合格的，开发商应进行返修并商定时间复验。经查验合格的，新物业公司应当在5个工作日内签署查验合格凭证，并及时签发承接文件。新老物业公司交替时发现不合格的情况待定。交接双方应当制作物业查验记录。物业查验记录一般包括房屋质量查验记录、设施设备查验记录和环境工程查验记录，双方可以根据物业的具体情况设计查验记录表。查验记录表应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验人签字、查验结论、存在问题、返修意见、跟踪结果等。业主有权要求调阅查验记录。

问：原物业公司何时退出?拒不退出的怎么办?

答：原物业公司应在查验接管工作完成后10个工作日内全部撤出物业管理区域。开发商、业主或原物业公司不移交有关资料的，由区县房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，对开发商、原物业公司予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。物业服务合同终止时，原物业公司拒不移交物业管理用房和有关资料的，新选聘的物业公司应与业主委员会协商或通过司法途径解决，不得非法强行进驻物业管理区域。

怎样做好新旧物业服务企业移交工作

武汉同济物业管理有限公司

杨

宁

新旧物业服务企业移交是在业主委员会通过招标拟定新物业服务企业，并与之签订物业服务合同备案后至新物业企业正式进驻项目工作的整个过程。在新旧物业移交工作中，除了自动退出情况，一般由业主委员会解聘更换新物业企业的情况下，会产生移交难的问题，常常会出现旧物业不愿走，新物业进不来的现象。下面就这一普遍存在的现象，对如何做好新旧物业服务企业移交工作，做如下分析：

一、新旧物业企业移交涉及的主体

涉及主体包括政府行政机构、开发建设单位、新旧物业服务企业、业主委员会、广大业主。由于主体类型和人数较多，关系复杂，各种意见难以统一，决定了工作中会遇到各种困难，协调难度大。

政府部门是监督机构和物业服务企业的管理机构，对物业服务行业的总体发展和行政政策以及法规都有很准确的把握。新物业服务企业在移交前充分与政府部门沟通，寻求监督指导，进一步了解项目、原物业服务企业和业主委员会的情况对于移交工作方向性的正确把握是很有必要的。

开发建设单位是物业的建造者，也是前期物业服务招投标工作的主导人，原物业服务企业多少与开发建设单位有一定的历史渊源，且在保修阶段或由于久修不善使得物业保修时限超过保修期时，会继续存在开发单位与业主之间的利害关系，开发建设单位也是新旧物业移交工作的重要主体。

业主及其委员会选择为自己服务的物业服务企业，物业服务企业向业主收取物业管理费，形成市场对价关系。他们在移交工作中最具有主观能动性，都是移交工作中的直接利害关系人。

二、旧物业服务企业退出项目的原因

原物业服务合同期限届满，业主委员会和物业服务企业不再续签合同，另行选聘新物业服务企业。

原物业服务合同期限未满，物业服务企业的服务质量与合同约定标准相去甚远，业主委员会通过业主大会解聘原物业服务企业，通过招标方式选聘新物业企业。

原物业企业因业主欠费处于长期亏损状态，不得已自动退出物业服务项目。原物业管理企业因公司战略目标调整，合同期限届满，与业主委员会协商，主动退出项目管理。

三、新旧物业移交的内容

公用设施设备：电梯、生活给排水系统、消防系统、绿化设施、康体娱乐设施、地下车库、道路、监控系统、供配电系统、其他各种配套设施等;各种图纸和技术资料：竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;设施设备的安装、使用说明和维护保养等技术资料;物业质量保修文件。文档资料：业主信息资料、入伙资料、装修资料、日常管理资料等。物业管理费等其他物业管理相关费用的明细账目：物业管理费收缴登记表、车位费收取登记表、水电代收登记表(如果有此项)等。日常公共用水用电起止码登记表和移交时起止码的详细登记数。遗留问题：主要是指在质量保证期内出现的屋面和外立面以阳台渗水，经过长时间维修没有完全修缮好，以至超过质量保修期。还包括因公用设施设备问题影响业主正常生活的情况。物业管理用房：产权移交和实体建筑移交以及相关租赁合同的移交。

有时还伴随着员工的移交：原物业公司中业主反映比较好，对工作较积极的部分员工通过试用，可以考虑被新物业企业吸收，这些员工对项目的情况比较熟悉，有一定的真对性的工作经验，通过磨合能很好的融入到新物业企业，业主对他们比较熟悉，有利于新物业企业及时有效的全面开展项目上的物业服务工作，保障移交后物业服务工作的平稳过渡，最大限度保障业主的利益。

四、新旧物业服务企业移交的难点问题

新旧物业管理移交难主要体现在公共设施移交难、物业资料移交难和欠费处理难等方面。需要从政府、企业、业主委员会、业主几个角度来开展工作，化解矛盾和减少纠纷，顺利实现物业服务移交这一市场行为。其中，加强政府的监督指导和协调、企业的风险规避意识和实力、业主委员会和业主的互动沟通以及业主委员会合法的可行性操作是实现成功新旧物业移交的关键。

1、物业管理费和车位费等费用的清算和移交

旧物业物业费收取账目混乱，不能详细地公布物业费收取情况，哪些是物业多收取需要退还的费用，哪些是业主需要补交的费用，都不是很清楚，给物业移交工作带来阻碍。

原物业服务企业是否收取了业主的不合理费用(包括水电周转金、防盗门安装费等项费用);

对于业主入住时间较长的小区，物业费收缴率在80%已经算是很高的，更多的维持在60%左右，也有的在40%左右，物业费收缴纠纷是新旧物业移交的一大障碍，在这一纠纷妥善处理前，想要顺利完成移交工作是很困难的。

有些小区没有实行一户一表水电管理，由物业公司义务代收代缴，这就势必出现差额，该部分往往是由物业公司承担。差额部分移交时最终由谁承担，物业企业的损失怎样弥补，这一问题不能很好的解决，也会影响移交工作顺利进行。

2、物业管理用房移交

根据《物业管理条例》的规定，物业管理用房的所有权归全体业主共有，由于开发建设和产权登记时，大部分开发商将物业管理用房的产权登记在自己名下或在建设规划时根本没有将物业管理用房考虑进来，而是以其他性质的房屋面积充当物业管理用房面积，如商铺、空架层等，增添了移交工作的复杂性，给移交工作带来困难。即使旧物业企业同意移交，但前期旧物业企业对物业管理用房进行过装修和投入，这部分费用怎么算，还需要业主委员会和新旧物业进行协商，增加了移交难度。

3、文档及图纸移交：递交图纸、设备及物品的清单

按照 《 物业管理条例 》 第二十九条，建设单位应当向物业管理公司移交以下资料：

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。

(三)物业质量保修文件和物业使用等技术资料。

(四)物业管理所必须的其他资料。要求物业管理企业应当在前期服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会 《物业管理条例》阐述的移交资料都比较概括，没有详细说明日常物业服务过程中所需要的资料，如：业主信息资料、装修管理资料、收费登记资料等，这就需要我们在实践工作中进一步细化，尽量完整的收集相关资料。

在前期物业管理的过程中，由于是开发建设单位主持选聘物业服务企业，其对物业服务企业进驻与否享有决定权，导致前期物业管理阶段资料移交不完整，特别是工程建设方面的资料，这也是旧物业企业向新物业企业移交资料不完整的重要原因。

4、遗留问题

质量保证期内出现的屋面和外立面以阳台渗水，经过长时间维修没有完全修缮好，以至超过质量保修期。这方面的问题需要在移交前与开发建设单位沟通，如果开发单位能够承诺在移交后对遗留问题能继续负责维修整改，对新旧物业移交和新物业进驻后日常工作的顺利开展会起到及其重要的作用。对于一些公共设施设备年久失修，影响业主正常生活和日常物业服务的情况，应在移交完毕前及时发现，妥善予以解决。

五、应对措施

物业管理工作的本质是服务，人文精神是物业管理的核心，因移交工作涉及的主体呈多样化，做好移交工作需要各方面不同程度的配合与支持，营造良好物业移交工作平台，互相之间的协调沟通起着举足轻重的作用。

1、有效沟通

沟通方式：可以采取座谈会、邮件、文书公告、电话、网络论坛、现场走访等方式，根据不同情况有所侧重。 沟通的意义：由于新旧物业移交工作的复杂性，在移交过程中，一定会遇到比较大的困难和阻力，了解情况、化解误解、寻求支持、分工负责以业主委员会为主导，新物业公司配合，协调一致达成统一。业主委员会与业主以及开发建设单位实现良好沟通，妥善处理业主欠费和房屋遗留问题、车位租金收取等问题，达成共识，实现多赢。

由于小区项目的业主人数众多，意见很难统一，各种情绪又会相互影响，很难通过会

议和电话等形式向业主宣传新物业公司和实现与广大业主的良性互动，如果业委会成员以业主和委员的双重身份与业主们进行交流，对移交工作的开展会起到更加积极有效的作用。

2、分工协作

由于新物业企业的引进是由业委会负责，在移交工作中，业委会当然起到不可替代的主导作用，新物业企业起到操作层面的作用，各行其责，通力合作是移交工作成果与否的关键。

3、政府监管与协调

加强政府的监督机制，特别是物业管理费的使用监督机制，为日后的旧物业的退出和新物业的进入打下基础，减少有争议和矛盾的问题。不仅要有工商和税务的一般监督管理，还需要政府或者其他的公正的第三方中介力量的加入，提供技术力量和法律、规章的强有力的支持，加大物业监管机制，把这个社会化的问题通过一个良性的管理循环来控制和监督，提供一个公平的竞争环境。政府的规则可以说是影响到整个市场的游戏规则，政府的相关政策能够与市场问题同步，而不是滞后，物业管理公司能够在遇到问题后有法可依、有法可行。

4、企业实力和风险意识提高

加强企业团队建设和规避风险的意识。企业要意识到在市场化竞争中不能盲目的市场拓展，结合行业的现状，进行充分的调研和分析，再采取相应的经济行为。而且对经济行为的可操作性细节考虑得要多，物业管理行业并不是一个低风险的行业，特别是在现在这个竞争不规范、规则不完整、没有游戏规则可依的情况下，存在很大的经营风险。

5、业委会成员素质

业委会在移交工作中的主导作用决定了其组织成员必须具有一定的社会阅历，懂得物业管理的各种法律法规，并有实际的操盘经验。提高业委会成员的专业能力，可聘请物业管理专家和法律顾问来协助操盘此事，从业委会的备案、招投标过程、新旧物业的接管程序上有一个符合法规、业主需求的过程规划

第五篇：yyb一次修改 个人对照检查材料

个人对照检查材料

(2014年8月24日) 龙口市芦头中学党支部

开展党的群众路线教育实践活动非常及时、非常必要，我坚决拥护、坚定执行。8月24日,与班子成员、党员群众共3人进行谈心交心，征求意见和建议4条。对照普通党员对照检查问题参考要点，对个人问题进行查摆分析，制定整改措施。现将对照检查情况报告如下：

一、遵守组织纪律情况和“四风”方面存在的问题

(一)落实上级部署照本宣科、生搬硬套，有事不能采取务实管用的贯彻落实措施的问题。

具体表现为：学校布置工作每周工作照搬照做。 例如每周小段计划照学校布置，雷打不动，不能根据本级部实际，加以修正改进。

本人觉得自己：形式主义思想作怪，照本宣科。

(二)党员身份意识有点淡化，先锋模范作用发挥不太突出的问题。

具体表现为：能顺利完成学校布置工作，满足现状，每周工作照搬照做。

例如每天只顾完成本级部各项工作，对本级部外的不良事情，不加以管理。

本人觉得自己：没有充分发挥先锋模范作用。

(三)心思和精力不是全部专注在工作上，钻研业务存在不彻底、学习知识态度不太积极。

具体表现为：对先进的班班通教学手段技术，只会简单运用，不能融会贯通使用。

例如只会使用现成的资料，自己不会制作。 本人觉得自己：思想上存在等靠思想，不能主动学习制作先进课件。

(四)工作责任心较强但是存在担当精神缺乏。 具体表现为：对自己分管外存在的问题不主动去解决。

例如值班时，对自己级部学生违纪现象加以管理，对7年纪学生疯闹骂人，只是简单教育。

本人觉得自己：工作只管自己，对工作外工作不上心 ，缺乏担当。

二、产生问题的原因分析

对照“三严三实”要求、“四面镜子”和焦裕禄精神，深入剖析班子 “四风”问题存在的原因，主要是：

(一)理想信念不坚定。总书记指出，理想信念就是共产党人精神上的“钙”，没有理想信念，理想信念不坚定，精神上就会“缺钙”，就会得“软骨病”。坚定理想信念，坚守共产党人的精神追求，始终是共产党人安身立命的根本。对照中央领导要求，剖析我在“四风”等方面存在的主要问题，根本原因之一就是在一定程度上放松了理想信念的坚守。看到改革开放中腐败猖獗、贫富悬殊、社会不公等又觉得问题多，对一些弱势单位、与一些强势单位的差距心里又不是那么平衡，感到心里“委曲”。今后要当先锋、做表率、作贡献，从具体小事做起。

(二)宗旨意识淡化。焦裕禄同志“心中装着全体人民、唯独没有他自己”，从踏上兰考土地的那一天起，就拖着患有慢性肝病的身体开展调查研究，带领兰考人民艰苦奋战，通过一年努力，使兰考县除“三害”工作取得了明显的成效。这正是始终坚持人民至上、与民同忧、为民解愁的真实写照。对照先辈的精神事迹，我深刻认识到：作为党员干部，联系群众是“最大优势”，脱离群众是“最大危险”，服务群众是“最大责任”，伤害群众是“最大罪孽”。只有我们把群众放在心上，群众才会把我们放在心上;只有我们把群众当亲人，群众才会把我们当亲人

(三)党性修养欠缺。总书记强调，“各级领导干部要按照德才兼备的要求加强自身修养，不断提高综合素质。”对照中央领导要求，我深刻认识到：加强党性修养，必须禁得住利益的考验。面对利益，领导干部首先要牢固树立起获取利益的“警戒线”，任何时候都要有意识地警酲自己：什么是可以得的，什么是不可以得的，以防微杜渐。

(四)纪律执行不严格。焦裕禄同志用过的一条被子上有42个补丁，褥子上有36个补丁，虽然破旧得很厉害，但是焦裕禄同志仍然舍不得换。他不仅严于律己、洁身自好，而且亲自起草了《干部十不准》，规定任何干部在任何时候都不能搞特殊化。对照先辈精神事迹，我深刻认识到：作为公务员不能正确履行自己的义务，违反行政法规，是要受到《行政机关公务员处分条例》制裁的。《条例》第三章规定了16种违法违纪行为及其适用的处分。其中，第二十一条规定“在行政许可工作中违反法定权限、条件和程序设定或者实施行政许可的”应受处分。

三、今后的努力方向和改进措施

针对上述存在的问题及问题产生的根源，遵照中央有关精神，结合我的工作实际，我将从以下几个方面进行整改。

(一)落实上级部署照本宣科、生搬硬套，有事不能采取务实管用的贯彻落实措施的问题。今后，要克服形式主义，扎实工作，服务好学生和学生家长。

(二)党员身份意识有点淡化，先锋模范作用发挥不太突出的问题。今后要时刻牢记使命和嘱托，充分发挥先锋模范作用。

(三)心思和精力不是全部专注在工作上，钻研业务存在不彻底、学习知识态度不太积极。今后要牢记党的宗旨，把群众，学生，家长当亲人。

(四)纪律角度。“在行政许可工作中违反法定权限、条件和程序设定或者实施行政许可的”应受处分。违反权限办要受处分。在此，本人郑重承诺：决不出入私人会所、不接受和持有私人会所会员卡。

牢记党的宗旨，全心全意为人民服务。工作率先。严格执行教育教学各项工作规范，以身作则，以务实的作风，狠抓教学质量，做合格的人民教师。