中关村商业业态分布

第一篇：中关村商业业态分布

强化创新驱动推动转型升级着力打造两商新业态-中关村绿色矿山

强化创新驱动推动转型升级着力打造“两商”新业态

(中国中煤能源集团有限公司)

中煤集团坚持以市场为导向、以效益为中心，主动应对宏观经济“三期叠加”和煤炭行业“五期并存”严峻挑战，以建设具有较强国际竞争力的清洁能源供应商和能源综合服务商为战略引领，以创新为动力支撑转型升级，加强技术创新、强化产品开发、优化产业结构、积极参与供给侧结构性改革、深入推进“双创”，初步实现企业逆势做强做优做大。

“十二五”以来，中煤集团认真落实创新驱动发展战略，承担国家863计划《大型露天采矿技术与装备》、科技支撑计划《大型煤炭基地高效勘探开发与充填技术》等国家项目14项，煤炭工业协会科技项目113项。主持或参与《安全高效现代化矿井技术标准》、《露天开采技术标准》和《煤炭工业选煤厂施工组织设计规范》等国家和行业标准制修订61项，制订国家和行业工法37项。荣获国家和行业科技奖176项，其中：国家科技进步奖2项、煤炭工业科技进步特等奖1项、一等奖10项。获得专利授权1444件，其中发明专利252件。科技创新支撑转型升级的能力显著增强。

一、以创新为动力推动转型升级

(一)创新战略、培育“两商”、转型发展

强化战略创新引领转型升级。中煤集团着力把握宏观经济形势和行业发展趋势，在综合分析自身拥有煤炭生产贸易、煤化工、坑口发电、煤矿建设、煤机制造以及相关工程技术服务的全产业完整链条的优势，以及主要产品竞争力相对较弱、产业结构性矛盾突出、抗风险能力不足等劣势的基础上，提出建设具有较强国际竞争力的清洁能源供应商和能源综合服务商的发展战略，成为安全绿色生产的领航者、清洁高效利用的示范者、提供优质服务的践行者。

培育“两商”推动转型升级。重点打造以煤为基纵向和横向两大新业态：纵向业务重点围绕煤电、煤化及综合利用等相关业务，打造煤-电-化等循环经济新业态，实现产业协同、融合增值、绿色发展;横向业务重点围绕能源服务以及非煤领域等相关业务，积极利用国内国外两个市场，打造工程建设、装备制造、设计咨询与研发及相关服务业新业态，实现产业升级、服务增值、高端发展。

科技创新支撑转型升级。围绕煤炭高效清洁利用，聚焦两大业态全面实施“12345”创新路线图，即：结合扭亏增盈，推进“技术优化、降本增效、保障安全”的主题活动。启动中煤能源研究院、职工“双创”示范基地两项建设，支撑“双创”深入开展。推进机制、研发、模式“三个创新”。实现“四个突破”，在采矿技术、化工技术、建井技术和装备技术等重点领域取得新的突破。建设蒙陕矿区生态优化绿色开采、新型煤化工智能工厂、中厚煤层切顶卸压自动成巷、超长单巷掘进和装备智能制造等五项“技术示范工程”。加快打造转型升级新优势。

(二)优化产业、发展化工、增强动力

集成创新优化产业结构。中煤集团煤化工产业着力走“分级分质、梯级利用、高效转化”升级之路，通过引进、消化、吸收，着力开展煤化工产业化重大技术、重大设备、重大装置的集成创新，重点发展煤制烯烃、大型煤制尿素产业，优化煤焦化产业。新型煤化工成套产业化技术取得重大突破，建成煤制烯烃、煤制大化肥等一批现代煤化工企业，加快改变了过去以焦炭和甲醇为主的传统煤化工产业结构，煤炭转化规模不断扩大。

智能化工、绿色制造、循环利用。中煤榆林煤制烯烃项目开发成功煤化工智能化工厂示范技术，使多套装置自控率保持在98%以上，装置运行平稳率达95%以上，用工精简500多人，主要装置负荷长期稳定在107%，人均生产效率提高40%，能耗降低10%以上，单位生产成本低20%，被国家工信部评定为国内煤化工行业唯一一家智能工厂示范企业。中煤图克煤制大化肥项目研发成功气化废水处理工艺成套技术，实现固定床气化废水零排放和水资源价值最大化。

产业结构实现转型。中煤陕西榆林煤制60万吨/年烯烃、图克年产200万吨合成氨转制350万吨尿素一期工程、蒙大烯烃60万吨/年和远兴60万吨/年煤制甲醇项目均提前建成并一次开车成功，实现满负荷、长周期、安全稳定运行，生产运营成本控制等均领先于行业水平，2015年新投产煤化工项目实现利润15亿元，成为中煤集团新的经济增长点，有效减缓了煤炭企业盈利下滑的冲击。

(三)创新技术、转型发展、提高效益

创新煤矿低成本技术促进转型发展。为积极应对日益严峻的煤炭市场形势，中煤集团以“从优、从简、从省”的设计理念、“地面简化、井下优化、装备强化”的建井模式和“少掘多采、低本高效”的生产方式为引领，通过技术创新和生产方式的变革，形成了可持续的煤矿低成本生产技术，满足市场需求和形成有效供给。通过重技术、强管理、提标准，促进生产力水平进一步提高，市场竞争力进一步增强，构建形成煤矿低成本可持续发展产业技术体系。

技术优化提升效益。全面开展“技术优化降本增效”三年行动计划，以煤矿低成本技术为支撑，坚持技术优化与降本增效相结合，坚持技术优化与安全保障相结合，重点围绕拟建、在建和生产矿井的初始设计、建设方案、生产布局等进行了多层次、全方位、多方案的技术评价和动态优化，形成了中煤自有的低成本技术优化体系和模板，少掘多采低本高效技术进一步完善。2013年以来，通过技术优化，采掘工作面动用逐年减少，累计分别减少27个和19个，少掘巷道6.37万米，万吨掘进降幅达36%以上，累计节约投资41.6亿元，降低生产成本20.8亿元;通过系统简化、布局优化、装备强化、生产集约化，下井人员累计减少近3100人;矿井安全保障水平逐步提高，防灾、抗灾能力进一步增强，杜绝了煤矿防治水和“一通三防”灾害事故。

(四)关键突破、升级换代、支撑转型。

中煤集团围绕安全保障、减亏扭亏、转型升级等发展需求，强化新技术、新产品开发。

薄煤层采矿成套技术与装备研发取得重大突破。围绕解决薄煤层开采存在的“薄煤层、厚装备”、“掘进破底、回采破岩”等问题，提出了“降高、加宽、少巷、多采、少人”的低成本薄煤层采矿技术和安全高效的成套装备的理念、思路和方法，开发成功薄煤层自动化采掘成套装备，实现了薄煤层的“矮掘进、低移动、薄回采”，降本增效显著，薄煤层成套综采装备、自动化矮掘进机和超低辅助配套设备已有10余套推广应用于行业。

矿山建设产业研发走“技术领先、品牌突出、安全高效、国际经营”之路，加快建井技术由机械化向液压化、自动化升级。研发的超大直径深立井建井理论、技术、装备取得重大突破，2015年荣获国家科技进步二等奖，成果先后应用于国内外20个矿区56个煤矿建设，取得良好经济和社会效益。引进消化再创新气膜钢筋混凝土结构设计与施工成套技术，建成葫芦素和门克庆储煤系统示范工程，该技术灵活、简洁、多变、低本可广泛应用于电厂输煤、工业仓储、港口仓储、粮仓储存、展馆剧院等领域，具有广阔的市场前景。 装备制造产业产品开发走“重型化、高端化、智能化、国际化”转型之路，带动煤矿先进技术装备国家化和重大技术装备国际化。围绕煤炭行业“机械化换人、自动化减人”需求，不断研发新产品，提升煤机装备机械化、自动化、信息化和智能化水平，为企业创造了效益，为用户降低了开采成本，新产品销售额占到了总销售额的60%以上。其中3×1600kW高端智能化刮板输送机配置了多项智能化控制技术，整体过煤量达5000万吨，满足了现代化高效矿井的生产需要。8.8米高端支架为目前世界最高的智能化大采高液压支架，产品严格执行GB、欧洲EN和美国Consol标准，突破了一系列关键技术。研制的EBZ160B型薄煤层掘进机机身高度仅为1.5米，实现了全方位无线遥控，降低了巷道高度，提高了掘进效率。煤矿开采重型成套装备远销俄罗斯、印度、土耳其、美国、澳大利亚等十几个国家，批量出口澳大利亚的高端液压支架试验次数达到17.4万次，整体技术国际领先。自主研发的1000KW减速器、液力耦合器、大规格矿用链条、大功率矿用电机，高端采煤机摇臂等关键部件实现国产化替代。

(五)创新模式、履行责任、做强做大

在党中央、国务院及国资委深化国有企业改革、央企并购重组、加快推进供给侧结构性改革和煤炭去产能大背景下，在煤炭行业及煤炭企业发展困难的时期，中煤集团积极履行社会责任，迎难而上，把握机遇，创新发展模式，全力支持配合国务院国资委和涉煤央企做好煤炭去产能任务，推动成立了国源煤炭资产管理公司，接收托管国投公司煤炭业务及相关资产。通过重组，使中煤集团煤炭总产能(生产和在建)达到3.4亿吨，电力总装机容量将超过1860万千瓦，控股装机和权益装机容量均接近1000万千瓦，企业布局进一步拓展，有利于中煤集团继续夯实转型发展的基础，有助于中煤集团更新观念、提升管理、增加动力。

(六)推进“双创”、激发活力、创新文化

中煤集团认真落实党中央国务院推进大众创业万众创新的政策举措，围绕实施两商战略、打造两大新业态，以扭亏脱困、提质增效和转型升级为主线，突出企业主体责任，突出岗位创新，广泛深入组织开展“双创”活动，努力创新技术、产品和服务。推进中煤能源研究院和集团公司“双创”示范基地建设，逐步形成有鲜明中煤特色的创新能力建设之路。着力抓好一线技术人员、劳模及工人技师和青年职工三支创新队伍建设，加强基层创新工作室建设，强化“传帮带”和示范引领作用，提高员工队伍的整体创新素质。制定实施集团公司“双创”指导意见，举办“双创”论坛，开展“双创”大赛，健全技术创新激励机制，让员工分享创新成果，激发创新活力。2015年以来，建成1个中煤集团职工“双创”示范基地和70个基层创新工作室，获得3000余项职工创新成果，其中近1000项已获得推广应用，全员创新氛围不断浓厚。

二、依靠创新推动转型升级的体会

中煤集团依靠创新驱动转型升级的实践，在于坚持以市场为导向，主动适应新常态下行业发展趋势，以创新驱动为根本动力，加快培育“两商”新业态，进而实现创新发展。

一是坚持战略引领和问题导向，是推动转型升级的前提。中煤集团高度重视战略研究，在深入分析优势和劣势、机遇和挑战的基础上，制定了指导未来5-10年的战略规划，更新了发展理念，保持了战略定力、坚定了发展信心。

二是聚焦结构调整弥补短板，是推动转型升级的基础。针对产业结构性问题，中煤集团加快了结构调整，着力打造煤-电-化循环经济新业态，新型煤化工产业实现了从无到有、从弱到强;煤炭和电力产业实现了大的飞跃，完善了产业链，提升了创新能力，增强了竞争力。

三是围绕市场需求强化创新，是推动转型升级的根本。中煤集团通过实施创新驱动战略，发挥技术创新第一动力作用，在煤炭安全高效开采、露天采煤工艺、高端煤机装备、深立井建井技术和绿色煤化工技术等方面取得一系列创新成果，既打造了低成本和差异化竞争优势，又成为应对行业下行、推动转型升级的根本动力。

四是全面培育创新文化，是推动转型升级的保证。中煤集团围绕培育创新发展新动力，大力倡导充分尊重和发挥广大基层职工的首创精神，弘扬企业家精神和工匠精神，按照全员参与、全员尽力、全员享有的创新要求，突出企业创新发展和员工创新价值提升同步，厚植创新沃土，确保了依靠创新推进转型升级。 中煤集团将认真贯彻本次大会精神，遵循“创新、协调、绿色、开发、共享”五大发展理念，主动适应经济发展新常态，抢抓发展新机遇，持续提升科技创新能力，牢牢把握国企做优做强使命，为促进煤炭工业转型升级和创新发展作出应有的贡献。

第二篇：商业业态介绍

商业业态介绍(转载)

商业业态开发简介

商业形态简析

商业房地产按照行业类型可以分为零售功能房地产、娱乐功能房地产、餐饮功能房地产、健身服务及休闲功能房地产等。

零售功能房地产又可以分为诸如百货商场、超市、家居建材、商业街房地产、商品批发商业房地产等功能房地产，以及将上述多功能集于一身的大型购物中心和SHOPPING MALL类型的商业房地产。

娱乐功能房地产包括用于电影城、娱乐城、KTV等运营内容的商业房地产。有些采取独体模式，有些与其他类型的商业房地产融合发展，其发展呈现大规模、复合度高、时尚化的特点。

餐饮功能房地产也呈现独体形式和融合发展的经营特点，大型和小型连锁餐饮都获得了良性发展，同时在项目中也开始发挥越来越重要的作用。

健身服务类商业房地产和休闲类房地产首先在国内大城市发展，作为生活品质的一个标准，被越来越多的运用在商业房产中，现在成功的案例主要存在于国内大型城市。

目前，大中MALL在国内的发展势头极为强劲。究其原因是各种商业业态在相互渗透和变幻。我项目的业态依据此点是商业发展的一个趋势。我现将我项目内预计出现的部分业态作个简单描述。

、体育场馆

体育场馆原来在招商前期我们的建设初衷是建造类似杭州游泳馆的集合休闲娱乐为一体的，但这样的投资面临2大问题，投资金额巨大和相对维修成本的高昂，在国外每5年维护游泳馆的费用可以再建一座游泳馆，而这样的投资一般都是政府做的公益投资，所以对行业的了解可以让我们知道如何去那里找投资人或合作伙伴。同时体育的商业形态在近几年经营的类型也在发生着变化，这和体育事业的蓬勃发展是分不开的。简单来说体育产业可分为体育服务产业和体育商品产业。体育服务产业主要包括：竞技观赏、健身娱乐消费市场(消费者为健身购买运动器材，租用体育场馆或设施，接受健身训练指导，参与体育旅游活动等)。体育商品产业是指由体育派生的为体育提供物质条件的器材、设备、服装、图书、音像、食品饮料等有关体育用品的销售市场。

摘录：体育比赛除了为运动员展现实力向人类极限挑战及促进运动技术水平的提高等功能外，已越来越多地成为商业开发的手段和机会，而且以奥运会、世界杯等为前导，赛事规模

越来越大，社会和经济效益越来越好。通过组织大型比赛，可以带动城市建设、旅游、就业等多方面发展，并带来许多潜在的商业机会。无疑，下个世纪将有更多从综合到单项的体育赛事成为各国竞争的目标，成为一种世界范围的现象和新的经济增长点。大型比赛的投资主要有三个方面：举办城市的基础市政建设、场馆及食宿接待设施建设、组织比赛的直接费用如文化宣传、接待、交通、通讯、人员工资等。近几届奥运会在此三方面的投资均已达到十几亿美元。由此可见与投资相比，举办大型比赛的收益则要更好。其中既有看得见的直接效益，也有可持续多年的间接效益。直接经济收入的主要渠道有：出售电视转播权、比赛标志商品特许权、广告权、门票，发行彩票，发行邮票、纪念币、纪念章，企业及个人的赞助和捐赠等。许多国际体育活动，透过卫星电视的转播，几乎传到世界每一个角落，因而成为商品广告的黄金媒介。

2、连锁超市

超市是源于法国家乐福1963年创建的特级市场，该业态首次将生鲜食品超市与大型非食品折扣店有机结合，它倡导：超大的营业面积、一站式的购物消费、超低的价格体系、自动式的消费方式，以家庭消费为目标客户。超市从商品结构来看都是综合形的商品销售中心，但从消费形态来看还是有好多种：麦德龙现购自运的会员制卖场、家友在杭州翠苑的仓储卖场、广州沃尔玛类似购物中心的休闲卖场、类似好又多底层品牌服饰和小商品的互补形卖场。百货零售业态始于19世纪中叶，伴随着超市、仓储商店及网络购物的发展，这些业态以商品价格、便利、品类深度、环境、购物体验等多种因素，将“特色”与“专营”凸现出来，给传统的精于有限产品、高价格、环境优雅、人员密集的百货业带来冲击使其不再为商业主流业态，逐步成为追求高购物享受的载体，在西方，百货业的出路主要是并购整合、连锁化、专业化三个方向。

超市是一种以价格低廉及商品一站式消费来吸引购物距离不便顾客的零售业态，成功经营的基础是如何最大限度使顾客增加来店频率与提高平均消费客单价。具体系于2点：如何使客户受超市的吸引，克服距离上的不便，尽量频繁地光顾;如何使来店顾客增加购物物品项数与购物的平均单价。这需要超市从商品结构、商品价格、宣传广告、经营方式都要进行仔细设计。

3、便利店

便利店最早起源于美国，是在20世纪40年代末作为超市的补充形式而诞生的。便利店基本可以概括为面积小、服务时间长、品类少、日常生活服务性强、地处于人口密集区域等特征。人均GDP和周围人口密度是便利店能否存活的决定因素，便利店一般的面积基本在100M2左右，而在某个区域内可存在数量依据消费需求、竞争情况、周围人流而定，随着这一业态的发展，在西方已经不再作为超市的一种补充业态，开始慢慢成为人们消费密不可分的一种主导业态，有些地区已经代替超市成为第一零售业态。便利店在我国现在也开始迅速开始，有相当规模的还不多，由于发展和存在优势还不明显，暂时还无法取代超市。

4、折扣店

折扣店是由英文”OUTLETS”的音译，其含义为出路、销路、市场。在西方现在是最为流行的一种商业业态，它是介于标准超市和大卖场之间起补充作用的商业业态，这类店铺规模都不

大，多位于城市郊区，地价较低的地区，购物环境简洁明快、内部不作太多装修，以求最大程度降价让利于消费者，所经营的货品都采用指定品牌加工，采购量大，折扣店商品价格比一般大卖场还要低10%左右。最有代表的是2002年上海东路外滩的友谊商店引进

DISCOUNT SHOP概念折扣店和2002年底北京OUTLETS—燕莎.奥特莱斯购物中心。商业界普遍把折扣店、超市、购物中心视为三大重量级业态：到百货店购物是体验时尚、到超市是为了方便、到折扣店是为了采购便宜商品。驰名商品常年打折是折扣店的主要法宝。在国外自有品牌是折扣店的核心，许多折扣店中的自有商品比例高达80%，比较少的也达到60%左右，国内折扣店经营范围还是偏少，经营规模也远达不到连锁，主要的功能还是为著名厂商销售库存及换季商品，消费者对于此业态概念还很模糊。

5、商业街

商业街是指为数众多的零售商店集中在一个区域内，以一定的规模和规律，形成带状的商业群体。商业街不同于商业区(组成城市地域的基本街区)，也不同于商业圈(特定商业中心地的商业职能及其影响的地域范围)，商业街处城市中心，各类商店群集，顾客即能买到所需商品又能在此从事文化娱乐、品尝风味食品、享受综合服务。从此特性看与SHOPPING MALL的功能还是有相通的部分。

依据经济学家万典武对商业街的类型划分，可分4类：

Ⅰ.邻里型商业街

地处地方城镇中心，街区长度100-200M，商业设施1-2层，商业密度为50%-80%，自身人口为3000人，可辐射人口为10000人。来此区域购物的人群主要依靠步行和自行车，目的是单纯购物。该区域构成形状为线状，商店数目50家、行业数目20家，核心为副食品店或商品超市。该街区采购单次数额低，但较频繁。

Ⅱ.地域型商业街

地处地域中的城市内，街区长度500-700M，商业设施2-4层，商业密度为70-90%，自身人口为3万人，可辐射人口为10万人。来此区域购物的人群主要依靠公共交通工具，正常日客流量为1万人，来此购物的比例大于闲逛的客流比例。该区域构成带状附以树状结构，商店数目300-400家、行业数目100家，核心为粮油食品店和百货店。该街区采购单次购物数额大，而且周频率高。

Ⅲ.地区型商业街

地处中等城市中心区或大型城市副中心，其城市人口为30万人，可辐射人口为100万人。来此区域购物的人群主要依靠公交车、地铁等交通工具。正常日客流量为5万人，该商业街构成形态为环形或圈形。商店数目1000-3000家，行业数目200家，核心为百货、服装、五金交电等专营商店。来此购物的频率较大。

Ⅳ.大型商业街

地处大城市中心或交通便捷处，街区长度为1000-5000M，商业设施为6层或6层以上，商业密度为80%-100%。其城市人口为100万以上，可辐射人口为300万人。来此区域购物的人群主要依靠公交车、地铁、火车等交通工具。该商业街构成形态为平面圈状。内为观赏、服务、饮食、商业等综合方式，行业以高档商店、高档餐饮、高级娱乐中心，行业数目为300个，核心为高级时装店、大型游乐场所、各类专业服务店、贸易洽谈场所、汽车商店等。来此街购物的人群购买频率低但数额巨大。

综合下来可以看到商业街的形成和最终发展规模与地域(远期规划)人口流量密切相关。商业街不同于其他商家聚集地的最大区别在于商业街的主题。从国内出现的案例来看没有特色不具备引导消费的商业街门可罗雀。

6、专卖店

专卖店是专营店、专业店、直销店的统称，主要包括服装、电器、办公用品、家装用品、汽车、体育健身、化装美容、工艺品、黄金珠宝、书店、音像制品、妇女儿童用品、男士用品、机械设备等。其中服装专卖店是专卖体系中范围最广，变化最多的一种类型。专卖店是品牌进行宣传推广自己的重要平台，是人们购买力提高、购物环境改变和消费心理变化而形成发展的。专卖店的经营方式可分为厂家直营和加盟代理，区别对待这两种方式可以执行不同的招商策略。

注：由于大家都于厂家进行了很长时间的招商联系，应该比较了解此类形式，在此就不多作说明了。

7、SHOPPING MALL(销品茂)

SHOPPING MALL简称MALL，与购物中心、商业街不能等同，美国对MALL的诠释是指“在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店和餐馆组成的大型零售综合体”，由开发商开发建设、统一管理的商业设施，它拥有大型核心店、多样化商业街和宽广的停车场，能满足消费者的购物需求和日常生活的商业场所。MALL的支柱是大型的百货店或综合超市，大量的则是组成室内商业街的多种专业店，还有餐饮、娱乐等企业。MALL作为一种商业零售企业群体，是20世纪中叶在美国开始出现的，当时美国人均GDP已达一万美元以上，家庭汽车化和住宅郊区化已基本形成，购物和吃喝娱乐有新的需求，这是产生MALL的重要条件。日本、新加坡、韩国借鉴了美国的做法，在当地零售业态如百货、超市、仓库商品、专业店等均已成熟，竞争激烈，繁华商业已经饱和甚至出现相对衰退的情况下，在郊区逐步开发建立。

我国部分城市人均GDP已达数千美元，繁华商业区的停车和购物环境远远不能满足顾客特别是高收入者的需求，加上年均100天的节假日如何休闲等因素，正呼唤MALL类的多功能大商场的萌生，但需要考虑的是：即使2010年，我们人均GDP预计也只有2000美元，少数大城市或特区可能达到5000-10000美元;同时考虑到国家可建商业土地的建立宽敞停车

场、绿地园林式MALL的可行性，操作MALL还应当采取务实做法，采取循序渐进和变通的办法进行。

第三篇：三方商业业态对比报告

一、 商业位置： 1. 地理位置方面：

龙园位于御河西岸、御河西路东侧，市区的东南端。 御锦源位于御河西岸、御河西路东侧，龙园的南面。 凯德世家位于迎宾街东端，友谊街东侧，御河西路西侧之间。 优势：龙园、御锦源同在“一轴双城”的“轴”御河西路上，其中两区之间还有两条在建的东西方向规划路，特别是御锦源南端毗邻建设中的南环御河大桥，是东西两城区交通要道口处。可以说以上两小区交通便利，交通资源丰富位于城市规划发展方向区域内。凯德世家位于大同市的形象街迎宾街上，东紧邻迎宾街和御河西路交通岗，这是迎宾街汇合御河西路后东延伸直上迎宾大桥去往御东新城的必经之路;其后，凯德世家处于友谊路、迎宾街、御河西路三条交通要道之间，友谊路生活气息浓厚，迎宾街又是城市的高档餐饮、金融、市政中心，御河西路在地缘上“轴”的作用可见是交通之大动脉，城市规划发展的过渡带。可见凯德世家确实是交通便利、周边生活配套齐全、大同商务核心、傍临城市两大政府行政要地的稀缺，不可复制的黄金地段。

劣势：龙园、御锦源虽临交通要道御河西路，但主要出入口也只能在其路上。此路是城市主干道，又是高速南出入口的必经之路，道路状况良好也因此车速很快且车流量大，小区在此路设计主要出入口有两个问题：一是交通安全问题;二是交通拥堵问题，后期随着商户的进驻这一问题将有增无减。虽然小区有东门、南门，但城市建设和小区自身建设短期内没有推进到一定程度的情况下是不会分流多少人流和车流的。

凯德世家在商户引进上要注意友谊街一旦形成以餐饮为主体的商业态势，加之友谊街是小街巷交通管制不会太严，这种情况下将不可避免的造成车辆的乱停乱放;尤其是友谊街历来是周边居民活动频繁的一条街区，这样友谊街将不堪重负造成杂乱拥堵现象。小区的有车一族会意识上的放弃小区友谊街的出入口，从而加重小区迎宾街主出入口的交通负荷，影响到主出入口的商业经营。 2. 风水方面：

龙园、御锦源同位于东南方向属青龙位，可影响到家人的学业和财运，地势需高，但其两盘地势低洼，易经上说东南方如地势低洼则利于见水，但污水或无水就不利于家人健康和事业，现在那是没水，不知道将来会不会有。还有两侧忌动土，据调查御河生态园要在该区域内开工建设，易经上属白虎煞。御锦源南端是南环路大桥、龙园自己在御河路主出入口建天桥易经上属低压煞。另外龙园B、C区和G、H区，南端的E、F区和御锦源的北端区域商铺将来霓虹灯、招牌等晚上会对射对方光线，易经上属光煞，对其房主人有精神不好，多事非、多烦恼的影响。 凯德世家位于正东方向亦属青龙位，正是东方应略高，谓之青龙抬头，进财进禄，阳光洒射之方。谓之青龙得水常青流长，故小区要有水的建设。 3. 生态方面： 优势：龙园有百分之65的绿化率，御锦源也有百分之45，两者加上可坐享御河及御河生态园现有的绿色生态资源，有水的御河会使小区湿润而没有尘土。可谓是生态资源丰富优良。

凯德世家自己又百分之55的绿化率，其离生态园也不远可分享生态资源，身处新建干净、绿化良好的三条街内，人文环境不复杂好管理，周边整洁，没有老街区的脏乱差环境，资源可和以上两个区域对等。

劣势：其一龙园、御锦源大的绿化面积和紧邻生态园必然在夏季带来严重的蚊虫侵扰，如果物业处理，会有增加费用负担;其二生态园毕竟是市民的，到时会有相当数量的小区以外人员途径、驻足那里(垂钓、健身、游玩)。这样会不会有人混入小区做一些不利于小区的事情(例如偷盗、破坏小区公共设施、绿地、破坏私人财产等)人多且杂的流动人口给小区管理、安防上造成较大的工作压力。

二、 商业持有模式： 龙园基本情况：

1. 水泉湾龙园商业共分A、B、C、D、E、F、G、H八个区域。其分布为：A区和D区位于小区西面紧临御河西路，东西朝向、南北走向;B区和C区位于A、D之间，小区西门口东西走向的一条街区上，也是小区主要出入口处。B区坐北朝南，C区坐南朝北。均为东西走向;E区和F区位于小区的南面，临规划路。两区之间隔有小区南门，均为坐北朝南、东西走向;G区和H区位于小区东面紧邻御河生态园，两区之间隔有小区东门及由B区和C区通过的一条小区路。G区坐南朝北，H区坐北朝南，和B、C区一样两区相对、东西走向。其中G区和H区没有二层。A区设计商铺20户;B区设计商铺13户;C区设计商铺为9户;D区设计商铺14户;E区设计商铺为21户;F区设计商铺为24户;G区设计商铺为10户;H区设计商铺为6户;八区商铺共计：117户。

2. B区最大面积是由西向东第十三户：一层245.24平米、二层245.2平米，套内490.44平米，建筑面积502平米;最小面积是第三户：一层117.24平米、二层150.53平米，套内267.77平米，建筑面积274平米。C区最大面积是第一户、四户、七户：一层178.86平米、二层203.7平米，套内382.56平米，建筑面积394平米。E区最大面积是第四户：一层187.94平米、二层187.94平米，套内375.88平米，建筑面积385平米。F区最大面积是第一户：G区最大面积是第一户、二户：一层207.87平米，套内207.87平米，建筑面积214平米。H区最大面积是第三户：一层155.07平米，套内155.07平米，建筑面积161平米。

3. A区已经卖完，其中A区

1、

2、

3、

4、

11、

12、

13、

18、

19、20号商铺为三层，均为300左右的大平米。A区价格均在21000元左右。

4. D区价格在15000——18000元左右;B、C、E、F区价格相同 在13000元左右。 5. G、H区均为单层。 6. 自己建设的幼儿园也卖，小区东面临生态园东北、和东南有可能也要打造成商业区

持有模式全部为出售，一次性付全款能优惠3个点，没有其他付款方式没有中介。由小区统一管理收取物业费，现在金色水岸龙园是1.2元，估计这也不会高出太多。目前龙园A区以全部预定 御锦源基本情况：

1. 御锦源一期主要分三大区域九小块商业。第一大区域位于小区北门沿在建中的规划路和龙园E、F区隔路相望，东西走向坐南朝北。包括1——3块小区域，总规划有29户;第二大区域位于小区的西门(主要出入口)御河西路沿线南北走向坐东朝西。包括4——6块小区域，总规划有27户;第三大区域位于小区一期南门沿柳行里东延伸段东西走向坐北朝南，总规划有19户。

2. 其中第一区域最大面积是860平米，最小面积是253平米;第二区域最大平米是4000多平米，最小660平米;第三区域最大面积是991平米，最小是290平米。

3. 第二大区域沿御河西路均为三层商铺，已有部分预定出去;一和三区域为二层商铺。

4. 第一大区域中的1区在规划路和御河西路交汇处小区西北角上价格为16000元/平米，2区小区北面中段为14600元/平米，3区小区北面东段为14000元/平米;第二大区域包括

4、

5、6区价格均在17800元/平米;第三大区域中的7区小区西南角上价格为16000元/平米，8区小区南门附近为15200元/平米，9区小区东南角上为14000元/平米。 持有模式全部为出售，一次性付款方式找关系能优惠5个点，无其他付款方式，没有中介代理。物业费未定。

劣势：龙园、御景园全为一次性出售，自己的物业统一管理。不保留自己的持有型商业物业，还是快速开发、快速销售、快速回笼、快速拿地的单一循环获利模式，现如今地产开发商的大趋势是由单一的开发向运营转变，都会根据自己的规模，企业发展程度保留一定比例自己的持有型商业，对项目前期的规划、定位、招商、业态选择是很有益处的，再个就是对企业自身优化资产结构、树立企业品牌是有巨大助推力的。

凯德世家保留一定比例的持有型商业对项目品牌的梳理、带动其他商业升值、企业的发展是很有益处的。

三、 运作目的性：

龙园、御景园不保留持有型商业，整体出售有其为了迅速回笼资金和不想增加管理成本的原因。因为运营有偿商业对于资金困乏、实力单薄的开发商来说是很难做的，需要大量的资金基础。其二，龙园、御锦源缺乏商业地产运营能力，及没有长远发展战略，对自己项目分析不够租售比例不明确，不知道哪个该持有，哪个该出售。

四、 客户定位：

龙园设定在住宅楼下的商户不能开饭店和KTV，除此之外没有什么定向要求。这样看来龙园A区的上段、B区、C区、D区中段、E区、F区不会有饭店和KTV。G区和H区位于小区东门，临御河生态园均为一层，商业价值不大，听售楼介绍主要想做些为小区业主服务的生活配套商业，如干洗店等。御锦源有这方面的倾向但不是硬性的。有为业主着想的因素。其次，均为出售商业，不用承担一些附加费用，减少管理成本。但客户必然散杂，管理上被动，不能有效的为业主服务。如果出租并制定业主需要的商业业态将有效的使服务于小区业主，使其很好的享受到配套物业服务，对小区品质的打造及企业形象的树立就有很好促进作用。

五、 规模

龙园共有八个区域117户商铺，如果设定业态分布将能形成一定规模的商业区域，不仅能很好为业主服务还能吸引投资，不断提升商业升值空间，起到宣传小区的作用。但龙园整体商业规模体量较大，相对独立，周边没有形成的市场，将难租难卖，市场培育期慢，一旦招商工作不够精化，将形成有价无市的局面，造成万象空洞的场景，对项目及企业的品质是很不利的。

御锦源一期分三个区域共75户商铺，加上二期的也会有成片的体量更大商业规模，会和龙园遇到相同的问题。

凯德世家商铺相对集中而且体量小，加之周边已有成熟的商业态势，会很快融入为一体，不存在市场培育期。有计划的设计规划，能有效的整合商业，独一家业态模式有足够的吸引力招商快。真正为业主服务，对口碑宣传，项目品牌建设，均有促进作用。商业会很快且很高的升值空间。

六、 规划设计：

龙园大部分为两层商业，其面积落差也不是很大，A区有三层的。价格除A区21000元/平米以外，D区15000元——18000元，剩下的均在13000元。大体可以看出有三个价位段，是根据商铺所在位置的不同大体制定了笼统的价格，并无细分。其并没有明显的商业规划设计。通过综合前面的持有模式、运作目的性、客户定位等方面分析，龙园也没有必要作细致的前期规划设计。客户在选购上会出现价位低的或者地段好的优先考虑，而剩下的会无人问津，对商业业态选择上也产生了局限性。

御锦源第二大区域均为三层商铺，其中还有4000平米的超大面积;

一、三区域为两层，面积也参差不齐、类型很多样。价格在14000元——17800元/平米，落差不是太大。这样明显看出御锦源有前期规划设计、商业业态分布考量。这样由于御锦源面积种类多样，价格落差不大，能满足更多的各种商业存在，对于同处一个区域的龙园来说要更具有吸引力，会更快的形成区域商业市场。

凯德世家做了前期的规划设计，有效整合商业资源，做到真正为业主服务;针对定位设计，有针对性;虽前期设计难度大但更加趋于合理，更加科学理性，能有效减少规划风险，避免商业和现有户型、面积不对称、不配套，增加成本预算。

七、 成本控制：

龙园到时会为了满足商业的多样性需求而改变原先的设计，这样会增加成本预算，是成本预算不可控制;或者不去为了商铺的具体需求而改变原先设计，但会造成商铺的堆砌和单一化，不能真正为业主服务，形不成成熟而多元化的商业分布。

御锦源由于前期面积设计多样，价格区间不大，情况会比龙园要好一些。 凯德世家由于做了大量的前期规划设计、客户定位、规模分析、明确运作模式等一系列工作，会使成本控制方面做得最好，预算和结算出入不大。

八、 经营管理： 龙园和御锦源都是一次性售出模式，由其自身统一对商铺收取一定标准的物业管理费用，传统式被动化得管理模式，不能和商业业主良性互动，会使商业业主和小区形成两不相干甚至对立局面，长此下去对企业、对商铺、对小区的业主、对商业升值空间都会产生不利的影响。

凯德世家打破传统经营管理模式，租售并举，选择性强，转变职能创造服务性经营管理模式，主动和商业业主交流沟通，收集业主的诉求及商业的服务要求，时刻观察商业发展动向、变化并想方设法帮助商业业主更好的经营，更好的服务于小区。前期规划到位，商业不会很复杂加上主动式管理，物业要求是在可预见、可控制范围内的。

第四篇：社区商业规划与业态组合要点

不同年龄层次的消费人群具有不同的生活方式和消费偏好，社区商业的规划布局和业态组合则必须准确把握消费群体的出行方式、出行路线以及生活需求之后才能进行有针对性的规划设计。以人为本，从满足消费群体的需求出发，这是统领商业规划布局以及业态组合设计最基本的原则。如在天津某大型居住区项目的商业研究过程中，对于社区主力店(超市)位置的研究，就是通过对社区消费人群的购物时间、出行

方式、出行路线、甚至停车方式、回家路线进行“模拟感受”之后所确定的。

规划布局

在业态组合的规划设计中，首先应明确各业态的意义和作用差别。

■主力店：是各业态的龙头，具有较强的聚客能力和导向作用;

■必备性商业：满足生活基本需求;

■特色性商业：吸引客流，丰富业态。

其次，根据各业态在社区商业体系中的重要程度及作用分别确定适宜的位置，其中主力店的设置极为关键，应结合社区的整体规划设计最先确定 (如设在社区主、次出入口或黄金分割点处)，利用聚合效应有意识地引导。组织人流，达到引发商机、聚拢人气的目的。对于某些重要而又非经常性参与的必备性商业(如银行等)，一方面要考虑到便利性、易达性的要求，另一方面也可以利用“三明治策略”将其设置在商业街的端头，与位于社区入口的主力店构成“三明治”的“首、尾”两端，特色性商业夹在其中呈线性排布，

促使消费人群从有意识的目的性购买转化为游走体验，从而增加商机和人气。

再次，要充分考虑到不同业态之间的匹配程度，以最大限度地发挥协同作用。某些商业业态需要组成商业集群以增强吸引力(如妇女与儿童用品)，而另一些带有排斥性的商业业态则必须相互避开{如医疗诊所

与餐饮店}。

业态组合

各业态之间的“同业互补、错位经营”是进行业态组合设计的关键原则，通过对前期商业结构和业态分布的调控，将休闲、购物、服务、娱乐等各业态的比例控制在相对合理的范围内，从而形成较为理想的业态组合和良性互补;项目实施后则可通过专业化管理，运用市场手段，利用级差地租对经营业态进行调

整。

此外，不同的业态对于规划位置及作为业态场所的建筑空间需求是不同的，在社区商业规划乃至社区规划之初，必须先行对社区商业的业态进行充分的研究，初步形成社区商业业态的战略布局，并以此战略

布局指导空间规划(或条件预留)，使得在规划中提供的空间条件与既定的业态布局策略相统一。

第五篇：社区及社区商业业态划分说明

一、社区划分说明

(一)按规模划分

1、大型社区—居住区，是指大规模、公建设施配套完整的聚居地，人口规模3万人以上或用地规模60公顷以上。

2、中型社区—小区，人口规模10000-30000人或用地规模15-60公顷。

3、小型社区—组团，规模一般较小，人口10000人以下或用地规模15公顷以下，是单纯的居住形式。

(二)按社区建设时间划分

1、老社区

是指2000年以前建成的、社区商业建设尚无充分规划的社区。

2、新建社区

是指2000年(含)以后建成的、社区商业建设有比较完善规划的社区。

3、在建社区

是指已完成社区商业建设规划，且正在建设当中的社区。

二、社区商业业态划分说明

(一)社区商业中心、商业街

社区商业中心是在城市的区域中心建立的，面积在5万平方米以内，集购物、餐饮及其他服务等多业态为一体的商业中心。

商业街是指社区内配置包括购物、餐饮及其他商业服务设施的街道，商业服务设施一般临街设立。

(二)餐饮店

是指即时加工制作、商品销售和服务性劳动等手段，向消费者提供饮料、食品、菜肴、消费场所和设备的经营单位。包括各种酒家、酒楼、饭店、饭馆、餐馆、面馆、早餐店、糕点店、咖啡店、休闲吧、酒吧、烧烤店等。

(三)超市、大型超市 超市是开架售货，集中收款，满足社区消费者日常生活需要的零售业态。根据商品结构不同，可分为食品超市和综合超市。

大型超市是实际营业面积6000平方米以上，品种齐全，满足顾客一次性购齐的零售业态。

(四)便利店

满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。

(五)食杂店

是以香烟、酒、饮料、休闲食品为主，独立传统的无明显品牌形象的零售业态。

(六)维修店

是指社区内配备的家电维修、自行车摩托车修理、汽车维修服务、修鞋、配钥匙等店铺。

(七)洗染店

从事洗衣、烫衣、染色、织补以及皮革衣物的清洗、上光等服务项目的经营单位。

(八)美容美发店

美发：根据宾客头型、脸型、发质和要求，为其设计、剪修、制作发型，提供肩部以上按摩及其相关服务。

美容：根据宾客的面型、皮肤特点和要求，运用多种美容技术、器械和化妆品，为其提供真皮层以上的护肤美容、化妆美容及其相关服务。

(九)旧货废弃物回收站

是指社区内配置的收取居民废品的单位。

(十)家庭服务

是指提供家庭钟点工、家政服务、家庭护理等服务的机构。

(十一)书店、音像店

是指社区内配置的经营书籍、音像制品的经营单位。

(十二)照相馆

运用照相机、传统感光材料、存储卡和灯光设备，在室内外拍摄人物、风光、广告等景象，并通过后期加工等技法，来塑造可视画面形象，以及运用彩照扩印设备、彩色相纸、冲洗药液、打印等从事冲卷、扩印、放大彩色和黑白照片的经营单位和机构。

社区商业评价规范之二(新建社区)

总体要求：

1、大型社区人均商业用地面积不小于0.9平方米，中型社区人均商业用地面积不小于0.7平方米。

2、大型社区应建社区商业中心。

3、各社区商业设施的外观与社区整体风格相协调。

4、各商业网点证件齐全，合法经营，有固定的营业场所。

5、社区商业网点在布局上充分实现便利性。

6、社区商业设施实现相对集中，住宅和商业的相对分离，以保证住宅的宜居性和商业不扰民。

7、社区商业应有品牌店或连锁店，货真价实。

8、社区商业服务人员应着装整齐、整洁,举止端庄、礼貌。

社区商业中心：

1.规模

1.1社区商业中心的辐射半径约2000米，与居住区的距离不少于100米。

1.2社区商业中心应配有功能较完善的商业服务业网点15个以上，商业业态在10种以上，主要配置居民日常生活必需的商业与生活服务业。如超市、便利店、餐饮店、美容美发店、洗染店、维修店、家庭服务、书店、音像店等。

2.便利性

2.1社区商业中心应设在交通便利处。

2.2社区商业中心应提供银行卡消费服务。

2.3与其他服务机构相配套，如银行、邮局、医院等。

3.设备设施

3.1各类商业网点应有必要的装饰装潢，与社区档次相协调。

3.2各类商业网点应有足够的营业面积，满足选购和消费需求 3.3商业、服务设施齐备。

4.环境、安全设施

4.1保持清洁卫生，有垃圾存放设施。

4.2有应急照明设施及消防设施。

5.服务

5.1社区商业中心规章制度齐全，有完善的售后服务。

5.2服务人员应经相应的培训并由相应的资质。

餐饮店：

1.规模

1.1社区应配备餐饮店,应有单店面积在500平方米以上的店铺，应有社会知名的餐饮店。

1.2社区应提供早餐服务。

1.3社区的最远就餐距离不超过600米。

1.4餐饮店与居民楼的距离应超过10米。

2.便利性

2.1应提供电话订餐及送餐服务。 2.2餐饮店应设在交通便利处。

2.3大型社区应至少有一家24小时服务的餐饮店。

2.4应有提供银行卡消费服务的餐饮店。

3.设备设施

3.1餐饮店的厨房、餐厅应有分隔，冷荤的制作有独立的操作空间和卫生设施。

3.2原料、成品、餐具、用具等应分别存放。

3.3有洗涮消毒设备。

3.4有空调系统，温度适宜。

4.环境卫生、安全设施

4.1餐饮店内应保持清洁，清理及时，加工制作应符合食品卫生法的相关要求。

4.2 餐饮店周围环境应干净、清洁，与垃圾存放处的距离应超过30米。

4.3应有符合环境保护要求的排污、消烟、消音、除尘设施及垃圾存放设施。

4.4有应急照明设施及消防设施。

5、服务

5.1餐饮店应有不同的种类，大型社区应有多种风味的餐饮店(包括清真店)。

5.2服务人员应经相应的培训并具有相应的资质，定期进行体检，持健康证上岗。

5.3餐饮的档次及价格应与社区的消费水平相适应。

超市：

1.规模

1.1大型社区至少有一个面积6000平米以上的大型超市或两个以上的超市，中型社区至少有一个超市。

1.2超市的辐射半径约1500米。

2.便利性

2.1超市营业时间在12个小时以上，大型超市有不少于营业面积40%的停车场。

2.2超市经营商品种类不得少于5000种。

2.3社区居民距超市的最远距离不超过2000米。

2.4超市应有刷卡通道。

3.设备设施

3.1超市应具有冷藏、冷冻、保鲜设施。

3.2超市的收银通道应与超市的规模相适应。

3.3超市应配备空调系统，温度适宜。

4.环境、安全设施

4.1超市内应保持清洁卫生，有垃圾存放设施。

4.2销售、加工制作的食品应符合食品卫生法的相关要求。

4.3超市内食品区(包括冷、热、包装食品等)、用品区等区域应严格分开，不应交叉。

4.4有应急照明设施及消防设施。

5.服务

5.1理货员应及时补充商品，收银员收银迅速。

5.2超市规章制度齐全，有完善的售后服务。

5.3服务人员应经相应的培训并具有相应的资质，食品加工制作人员定期进行体检，持健康证上岗。

便利店：

1.规模

1.1社区应配备便利店，便利店的辐射半径约300米。 1.2便利店的面积在50至150平方米。

2.便利性

2.1便利店的营业时间不少于16小时，应至少有一家24小时服务的便利店。

2.2便利店的商品种类在3000种左右，应包括生活必需品。

2.3便利店应提供其他便利服务，如：传真、复印、冲照片、票务服务，代售电话卡、邮票，食品加热等。

2.4大型社区的便利店应提供网上购物、电话购物等电子商务服务。

3.设备设施

3.1便利店应具有冷藏设施(冷柜、冰箱等)、卫生消毒设施。

3.2便利店应配备空调系统，温度适宜。

4.环境、安全设施

4.1便利店内应保持清洁卫生，有垃圾存放设施。

4.2有应急照明设施及消防设施。

5.服务

5.1有相应的规章制度。

5.2熟食加工制作人员应定期进行体检。

美容美发店：

1.规模

1.1大中型社区应配备美容美发店，每千人美容美发店建筑面积应不少于15平方米。

1.2至少应有一家单店营业面积不少于50平方米。

2、便利性

2.1最远消费距离500米。

2.2营业时间不少于12小时。

3、设备设施

3.1具有与所经营的服务项目相适应的设施设备。

3.2应具有相应的卫生消毒设备和措施。

4、环境、安全

4.1及时清理，保持店内外的清洁。

4.2从业人员必须经过卫生部门的健康检查。

5、服务

5.1应在营业场所内明示服务项目和收费标准。

5.2服务人员应经专业培训并具有相应的资质，服务人员应持证上岗。

5.3向消费者提供与服务有关的真实信息，不得欺骗和误导消费者。

维修店：

1.规模

1.1社区应配备家电维修(含微机及外设维修)、自行车摩托车修理、汽车维修服务、修鞋、配钥匙等店铺

1.2大中型社区每千人维修店建筑面积应约30平方米。其中家电维修(含微机及外设维修)店建筑面积每千人不少于10平方米，家电维修(含微机及外设维修)单店的建筑面积不少于50平方米。

2.便利性

2.1营业时间不少于12小时。

2.2家电维修应提供上门服务。

3.设备设施

3.1应有固定的营业场所。

3.2有齐备的维修设备以及必要的测试设备。

4.环境、安全设施

4.1维修店应及时清理，保持店内外清洁。

4.2应配备消防设施。

5.服务质量

5.1接待区应有服务收费价目表，上门维修服务人员应主动出示维修服务收费价目表。 5.2维修服务及时。

5.3服务人员应经专业培训并具有相应的资质。

洗染店: 1.规模

1.1社区应配备洗染店，洗染店的辐射半径在500米左右。 1.2应至少有一家连锁店。便利性

2.1营业时间不少于12小时。

2.2应提供必要的立等可取的服务项目。

2.3应提供上门取送服务。

3.设备设施

3.1应有存放客衣的条件，并保证洗涤后的衣物平整、干净。

4.服务

4.1应有必要的客衣标识管理，避免错收错发。

4.2应在营业场所内明示服务项目和收费标准。

照相馆：

1.规模

1.1每千人照相馆建筑面积应不少于10平方米。

1.2应有至少一家单店面积在100平方米以上的店。

2、便利性

2.1营业时间不少于12小时。

2.2最远消费距离在800米左右。

2.3应提供照相、胶卷冲洗、扩印、胶卷销售等服务。

2.4应提供立等可取的证件照服务。

3.设备设施

3.1应有与经营项目相适应的器材、设备。

3.2营业室、照相室与加工附属用房应分开。

4.服务

4.1应明示服务项目及收费标准。

4.2服务人员应经专业培训并具有相应的资质。

旧货废弃物回收站：

1.规模

1.1社区应配备旧货废弃物回收站，每千人回收站建筑面积应不少于6平方米。

2.便利性

2.1营业时间不少于12小时 2.2应提供上门服务。

3.设备设施

3.1应有封闭的废品存放处。

2. 4.服务

4.1及时清理，货品摆放有序，应保持回收站内外的清洁。

4.2回收站应每天进行物资清理、转运。

4.3上门服务应及时。 家庭服务：

1.规模

1.1社区应有家庭服务网点提供家庭钟点工、家政服务、家庭护理等服务。

1.2家庭服务网点的服务半径为1000米。

2.设备设施

2.1应有与家庭服务相适应的设备设施。

3.服务质量

3.1服务人员应经专业培训并具有相应的资质。

书店、音像店：

1.规模

1.1社区应配备书店、音像店，书店、音像店的辐射半径在1000米左右。

1.2每千人书店、音像店建筑面积应超过15平方米。

2.便利性

2.1营业时间不少于12小时。

3.设备设施

3.1音像店应提供试听设备。

社区商业全国示范社区(新建社区)各项目比重分配

项目

比重 % 总体要求

10.5 商业中心

8 餐饮店

18 超市

12.5 便利店

8 维修店

8 洗染店

8 美发美容店

9 回收店

5 家庭服务

3 书店、音像店

5 照相馆

5 总分

100

社区商业评价规范之三(在建社区)

总体要求：

1.商业从空间上和时间上实现便利性，便利居民的消费，便利服务的提供。

2.社区商业设施的建设布局实现商业的相对集中及住宅和商业的相对分离，以保证住宅的宜居性和商业不扰民。

3.各社区商业设施的外观与社区整体风格相协调。

4.社区人均商业用地面积不少于1平方米。业态结构比例为购物：餐饮：其他服务约为：4：3：3

社区商业业态设置：

1.小型社区应配置便利店、餐饮店、洗染店、美容美发店、旧货废弃物回收站等。

2.大中型社区应配置超市、便利店、餐饮店、洗染店、维修店、美容美发店、家庭服务网点及旧货废弃物回收站等。

社区商业规划布局：

1.大中型社区应按人口、地块条件配置多点式便利商业组合，小型社区可结合自身情况集中配置便利社区商业组合。

2.社区商业设施应配置在社区对外开放、人流多、道路相对宽敞，便利的地方，应临街或临路设置。

3.大中型社区应建社区商业中心或社区商业街等集中式商业形式。社区商业中心或社区商业街应配有功能较完善的商业服务业网点15个以上。社区商业中心内应有不少于10种业态店铺的规划，各业态搭配协调。规划中的社区商业中心与居住区的距离不少于100米，辐射半径约1000米。

4.在建社区的规划中应有社区商业中心。

社区商业物件要求：

1.集中独立商业

要求层高最低4.5米，柱距在6米以上，楼层2层以下为宜，特殊情况下不超过3层。 满足不同招商目标对于面宽进深比的要求和房屋荷载的要求及业态可转换。 设置货流通道，设置适当的停车位。

独立商业根据未来用途和商家，在结构上预留强弱电、空调、电梯等设施设备的安装条件。

2.底商

要求层高最低3.5米，层数不超过2层，面宽与进深之比1：2为宜，不低于1：3。 预留水、电、气、污等各项设施的接驳。 预留商家招牌的设置。

社区商业全国示范社区(在建社区)各项目比重分配

项目 比重 % 总体要求 35 业态设置 15 规划布局 25 建筑要求 25 总分 100