报告在当前的社会发展阶段，已经成为常见的事后总结方式，报告的内容，是以严谨、准确为特点的，有效的报告一般都具有哪些要素呢？今天小编为大家精心挑选了关于《如何写贷前调查报告》，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。
第一篇：如何写贷前调查报告
如何做好贷款贷前调查
曹桥支行郑南鹰
贷前调查是信贷管理的一个重要程序和环节，是贷款发放的基石，直接关系到贷款决策的正确与否。个别信贷人员由于只查看借款申请人提供的资料，而造成贷前调查失实。在贷前调查中，除了按一般的调查方式对申请人进行必要的调查外，还要摸清申请人的真实背景。贷前调查工作如果不扎实，一是可能增加信贷资产风险，二是可能丧失与每个优良客户建立信贷关系的机会。贷前调查主要分为个人贷款与企事业贷款两种。个人贷款相比企业贷款而言，它的贷前调查较为直观，着重查看客户以前的信用记录，其次可以看一下客户的学历、经历、经营管理能力、业绩、社会关系、爱好、生活习惯、品行、年龄、健康状况等等，最后再查看一下第二还款来源情况。企事业单位贷款的贷前调查较为复杂，我们要着重从以下几个方面来分析：
一、借款人资格。审查企业是否具备贷款条件，看企业法人、营业执照，确定借款人是否是经核准登记的企(事)业法人、其他经济组织。看其法人代表的社会关系、爱好、生活习惯、品行、年龄、健康状况等，再了解企业的职工人数及构成人员情况，特别是管理人员、科技人员的专业技能、经验。例如，一个企业的注册资本金再高，如果没有与之相适应的管理人员、科技人员、管理文化理念等，该企业生产的产品也不会有多大的竞争力，因此获利能力不可能太强，从而会给银行资金带来相当大的风险。最后是查看企业的其他负债、融资与对外担保情况，要按照银行制定的《借款人对外保证及保证人管理办法》去执行，超过该标准数的企业就不具备借款资格。
二、数据分析与采集。查看企业历史记录，与银行有无信贷关系、其他资金往来关系、有无不良记录、担保情况、其他个人负债情况等等。首先要把企业当作一个对立面来查看企业与银行的历史记录。通过第一步分析得出初步结论，实地查看经营项目的可行性、营利能力、法人代表综合能力、其他管理人员情况、财务人员情况，了解企业的用电近期内是否有大幅度的增减变化，并分析原因，因为用电量基本上能从侧面反映企业的生产情况。其中，查看企业的上年度财务报表要有财政部门签章、上月的资产负债表、损益表、现金流量表。
三、调查借款原因。借款单位申请贷款的原因、用途、用款计划，这是贷前调查的主要内容。要分析申请贷款的借款人是否具备产品有市场、生产经营有效益、无挤占挪用信贷资金、恪守信用等基本条件。借款申请人从事的经营活动是否合规合法、符合国家产业政策和社会发展规划要求。
四、分析与总结。经过以上步骤的分析与总结，再进一步分析企业的相关情况，具体要分清企业的产品类别，不同类型的企业要区别对待，从而决定其借款期限。例如，有的企业生产周期性较短，有的企业生产周期性较长。
最后，总结出贷与不贷的结论，把符合条件的客户变成自己的优良客户，成为银行利润的新增长点，把信贷资产的风险降到最低。综合以上几个步骤，撰写贷前详细的调查报告。
第二篇：如何撰写个人贷款贷前调查报告
贷前调查是贷款发放的第一道关口，也是信贷管理的一个重要程序和环节，贷前调查的质量优劣直接关系到贷款决策的正确与否。如何有效开展自然人客户贷前调查，规范撰写贷前调查报告?自然人贷款调查报告的主要内容有：
1、借款人基本情况及主体资格;
2、借款人申请贷款情况;
3、借款人生产经营项目市场分析;
4、担保情况分析;
5、本笔信贷业务的综合效益分析;
6、信贷风险评价及风险度测算;
7、贷款调查意见及签名。
围绕贷款调查报告的主要内容，针对实际，现归纳整理了一些自然人贷前调查的主要内容及撰写重点，以期抛砖引玉。
一、基本情况
(一)客户基本情况：主要包括借款人姓名、身份证号码、家庭住址、家庭人口、主要家庭成员、家庭资产负责情况、信用等级等。
(二)生产经营情况：生产经营项目及规模、年产值、上年家庭纯收入、主导产品的产销情况、发展前景、目前生产经营状况等。
二、借款情况
申请贷款的原因、用途、利率定价、用款计划，是否符合国家有关政策和农村信用社信贷政策，市场前景如何?预计效益如何?自有资金多少，尚缺资金多少，多长时间能收回成本，什么时间能还清贷款等。以前贷款还本付息及存量贷款情况(人民银行征信系统)。
三、还款能力分析
这是贷款调查报告的主要内容。一是分析申请贷款的客户是否具备产品有市场、生产经营有效益、无挤占挪用信贷资金、无恶意拖欠信用社及其它银行、其它单位和个人借款或货款的历史、恪守信用等情况。二是借款申请人从事的经营活动是否合规合法、符合国家产业政策、社会发展规划要求和信贷支持方向。三是生产技术水平、产品销售情况、产品价格变化(与生产成本比)、主要销售单位、货款结算方式、货款回笼情况等。四是还款方式及还款来源分析。
四、借款担保方式
属于抵押担保的贷款，写清抵押物的名称、所在具体地点、权属情况、租赁情况、数量和质量状况、评估价值、抵押率、价值是否稳定、变现能力等 ;属于保证担保方式的贷款，写清保证担保人基本情况(同借款人基本情况)、分析评估担保资格、保证人的代偿能力、担保人的资金来源等。
五、本次信贷业务的综合效益分析
通过分析，测算本笔贷款给企业、社会及信用社带来的经济效益。分析客户结算往来情况和合作潜力。
六、信贷风险评价及风险度测算
通过借款人的基本情况、生产经营情况和效益情况的分析，结合抵押担保情况对贷款风险进行评价，测算该笔贷款风险度。
七、提出调查结论
调查人要在进行贷款综合效益分析基础上，总体评价客户的“经济实力、生产经营、信用、风险状况”，结合借款用途、还款来源和计划情况明确以下事项：
1、贷与不贷;
2、贷款方式;
3、贷款金额;
4、贷款期限;
5、贷款利率;
6、还款方式等。
八、调查人声明并签名
调查人声明对上述调查情况和结论的真实性负全部责任。大额个人贷款贷前调查必须由两名以上信贷员参加，调查报告要有两名以上贷款调查人签名，并写清调查时间。
第三篇：如何开展个人贷款贷前调查
如何做好个人贷款的贷前调查
贷前调查是拓展客户、发放贷款的第一道关，是防范风险、减少坏账的重要前提，贷前调查的真实性和可靠性，对贷款的安全性意义重大。这是决定贷与不贷，贷多贷少，贷款期限和方式的重要依据。村镇银行服务的对象主要是农户、小微企业和农村个体工商户等客户群体，有相当一部分客户提供的资料缺少真实性，通过现场的调查，发现间接收集的资料和客户提供的资料存在“信息不对称”的情况，所以客户经理的贷前调查尤为重要。
如果贷前调查过程中，未能对客户的基本情况、经营状况和存在风险有一个客观的了解，甚至走马观花，草草了事，没有真正起到调查作用，这样的调查本身就存在不可轻视的风险。一次不负责任的贷前调查，就有可能导致一笔不良贷款的产生，由此带来的是欠息、逾期、催收甚至起诉等一系列的工作。而银行往往要经过几个月甚至几年的时间，才能完成消化，既耗费了我们银行工作人员的时间和精力，也损害了银行的利润。
贷前调查如果只查看借款申请人提供的资料，就会造成贷前调查失实。在贷前调查中，除了按一般的调查方式对申请人进行必要的调查外，还要摸清申请人的真实背景。因此，在对客户的贷前调查中要坚持听、查、核、析四个步骤：
(1)听。在调查过程中，大部分农村客户往往会主动介绍自己的基本情况(或者客户经理要求客户进行情况介绍)。这个时
候，客户经理所需要做的，就是耐心细致的聆听，并稍加引导，让客户主动的介绍其从业时间、发展经历、经营模式，以及近两年的生产经营情况、销售利润、存在问题、发展规划及借款用途等。在这一过程中，客户经理可就其中未能听清或者感兴趣的内容开展进一步的询问和交流。
通过这一步骤，客户经理可以对客户的整体情况有一个初步的了解和判断，也建立了进一步深入调查了解的感性材料。
(2)查。在“听”的基础上，客户经理需要进一步查实借款申请人的相关资料。这一步骤的工作内容包括：查看客户的身份证、户口簿、在当地的居住年限、生活习惯、社会关系、财产状况、家庭是否和谐等，如是小企业则应该查看工商营业执照、税务登记证、组织机构代码证、贷款卡等的原件，并注意有无年检记录等。同时，也应查看客户与生产经营相关的采购合同、销售合同、施工合同等。
(3)核。在做好前两个步骤的基础上，进入最关键的第三阶段，其任务主要是核实前两个阶段所搜集的信息。
首先，核实客户上一年的家庭总收入及来源、家庭总支出及去向、家庭纯收入及人均收入等。核实客户家庭财产情况：一是不易变现财产，主要包括房屋间数及结构、面积、坐落位置、构建时间、变现价值，其他不易变现的财产及变现价值。二是可变现财产，主要包括机械设备名称、数量及变现价值，交通运输工具及变现价值，家电器具及变现价值，存货及变现价值。
其二，对生产经营情况的核实：根据客户的介绍及资料中所反映的情况，对客户的生产经营情况进行实地的核实。例如，对农户的贷款用途进行核实，主要是其真实性、合法性核实，必要时对客户提出相关的建议和意见，个人及小型企业的生产车间、仓库及生产工艺进行实地的查看;对客户的产品质量、市场占有率及口碑进行实地的调查了解;对客户承包的项目或者施工工地进行实地的调查，了解项目的手续、进度、质量及付款情况等。
其三，对抵质押物和保证人的核实：客户经理要做到亲力亲为，通过对抵押物的位置、面积、价值、合法性等的核实，或者通过对保证人的资质、保证实力及保证意愿的核实。对于担保人的调查，应当参照对借款申请人调查的程序，同时重点核实保证人的保证实力及保证意愿，并坚持双人调查和面签制度。
(4)析。通过以上几个环节客户经理就可以分析和判断此笔贷款业务贷与不贷，贷多贷少，贷款期限的长短和贷款方式。在实际的信贷工作中，我们会遇到这样的情况：贷款客户为了贷到贷款，口若悬河，说的天花乱坠，向我们介绍的情况往往和我们实际调查的差距很大而又没有合情合理的解释，那么银行对此类客户的贷款申请应当慎之又慎，要把贷款风险降到最低。
另外，考虑到当前的信用环境，贷前调查做到“软硬兼施”，综合判断：既要重视所收集的客观性资料，如证件、数据、报表、文字等 “硬性”资料，又要重视社会舆论、行业评价、邻里口碑等难以用数据、文字反映的“软性”资料。利用“硬”性资料
的准确性，结合“软性”资料的灵活性，对借款申请人的情况做出客观、全面的评价。
不论结果如何，都应当保证服务效率，将信息及时反馈给客户。如果因为种种原因不能受理，应当做好解释工作，以利于日后可能的合作。
通过以上几个步骤，可以作为贷前调查的通用程序，在实际工作中遵循而不拘泥，可根据情况灵活调整。若能坚持并做好这几个步骤，则有助于搞好贷前调查，在信贷营销同时，做好甄选客户、防范风险的工作，最终对我行的稳健经营和发展能够产生积极影响。
第四篇：如何开展小额信贷业务的贷前调查
前期分析：小额信贷业务的贷前调查
前期分析：小额信贷业务的贷前调查
笔者在从事小额信贷业务的过程中发现，造成小企业融资难的问题，主要在于以下几点：
1、信息不对称。小企业的经营范围和地域比较有限，具有一定的私密性，同时小企业因各种因素不愿从银行账户结算，多选择现金往来，财务信息容易人为操纵，信息失真比较严重，导致银行对小企业的实际经营情况、财务状况等信息不够了解而不敢、不愿放款。
2、担保难。小企业处于创业或成长期，资本积累不足，可用来抵押的资产比较少;而抵押能够明显降低道德风险出现的概率。
3、小企业财务制度不健全，内部管理不规范。受企业发展规模、发展水平等因素制约，小企业管理大多以家族式管理代替规范化、程式化管理，管理人员较少，人员的管理水平及能力较低，大部分没受过专业的培训教育，甚至难以编制正规的财务报表，导致企业财务信息与实际经营情况不对称。
4、小企业信用记录不健全或不太良好。小企业在创业初期，很难从银行取得贷款，一般通过民间融资等方式解决资金短缺问题，既没有和银行合作的历史，也无健全的信用记录。还有的取得了银行贷款，但因为资金不足不能及时归还贷款而造成信用不良。
5、小企业的经营风险比较大，规模小，经营效益不确定性强，抗风险能力弱。
针对以上几点，笔者认为银行信贷人员在进行小额信贷业务的贷 1
前调查时，应着重考量以下几项：
1、人品。考量董事长、总经理、厂长、经理等企业实际控制人有无赌博、吸毒、嫖、包养情妇，经常出入歌舞厅、桑拿场所，大操大办婚丧红白喜事，购买与其经济实力不相称的高级轿车、经常租住高级宾馆等行为，然后看其社交圈子，通过了解他的朋友了解其本人的情况。具体包括个人经历、从业经验、婚姻、子女、个人爱好、品质、经营企业的勤奋程度、经营管理能力等。 通过全国法院被执行人信息查询明确该企业及其实际控制人有无法院执行信息;通过信用浙江网查询该企业实际控制人有无兼任其他企业法人代表的情况。
2、产品。产品主要是考量企业的还款能力。简单的说，就是看客户的产品在市场是否有竞争力，产品价值如何，有无附加值。可通过查看企业订单、进出货单据、银行流水单等单据确认企业的产品销售情况。
3、抵押品。抵押品主要是指借款企业、企业主个人或其他第三方名下的住宅(含土地使用权)，包括土地性质与使用权取得方式、房屋使用年限、变现能力、抵押人年龄(若为自然人)、出租(未出租申明)、是否为唯一生活住所;企业、企业主个人或其他第三方名下的商业物业、工业厂房(含土地使用权)，包括土地性质与使用权取得方式、房屋使用年限、变现能力、抵押人年龄(若为自然人)、出租(未出租申明)、是否为唯一生活住所;国有土地使用权，土地使用权取得方式、使用权终止日期、变现能力、抵押人年龄(若为自然人)、是否有附着建筑物。亦可借此了解该企业的固定资产，推测
其资信实力。
4、水表。生产型企业大部分是要用到一定量的工业用水，考量企业用水量的持续变化情况可推测其实际产能的增减情况。
5、电表。生产型企业大部分是要用到一定量的工业用电，考量企业用电量的持续变化情况可判断出企业生产经营情况和变动情况。
6、税表或海关报表。税表又称纳税申报表，反映的是企业报税的那部分产值。考量企业实际产能可通过查看企业订单、进出货单据、银行流水单、企业生产设备、用水量、用电量、员工工资表等佐证。海关报表简称报关表。对于外贸型企业，来自海关进出口的数据信息是比较准确的，基本能反映企业的情况。
综合以上六点再结合企业财务报表，可提取出企业比较准确、真实的信息，有助于银行信贷人员初步判断该小企业可不可以贷款、贷款额度大致多少、贷款期限大概多长等。
第五篇：贷前调查
1.信贷管理
1.
客户经理要对自己所做的工作要有了解，以便使自己在信贷工作中能有得放矢的开展，提高日常工作的效率。如：
当地的经济支柱产业是哪些;
本公司的贷款业务在本地区、本行业占比; 本公司的贷款业务以哪类业务为主;
在日常业务办理中，您遇到哪些情况会感到困惑需寻找解决的办法和及时处理的。
1) 2) 评判信贷管理好坏的标准，在很大程度上就是贷前调查、贷时审查和贷后检查这三项核心工作的质量，即业内所统称的贷款“三查”。
必须牢牢把握贷款管理的九个环节：①受理;②调查;③风评;④审批;⑤签约;⑥发放;⑦支付;⑧后管;⑨处置。
认真对待贷款管理出现的四种结果：①收回本息;②转卖贷款;③重组贷款;④依法核销。
2.信息收集
1. 实地调查是获取借款人真实情况的最有效的手段。在目前，企业(个人)信用基础较为薄弱，特别是我们
面对的是小微企业，其“硬信息”的失真度偏高，为弥补“硬信息”的失真，我们只有依靠“软信息”的收集和掌握，来避免风险的发生。
2. 硬信息：能用准确的硬指标来表示的信息，是正式的、精准的、符合逻辑的、可追溯的。如：业绩报告、任务指标、财务报表等;
软信息：不能用准确的硬指标来表示的信息，是非正式的、模糊的、推断的、知觉的。如：分析报告、业绩评估、前景预测等。
3. 发挥本公司在区域内 “人熟、地熟、情况熟”的“三熟”优势，采取走出去，多调查、多走访的方法，收集各类软、硬信息，借此对现有和原有的客户群进行审核、梳理和调整，逐步理清和淘汰B类以下等级的风险客户，从市场中捕捉和争抢新的黄金客户。使信贷结构不断得到优化和提高，确保市场份额。
4. 对调查对象的生产、经营和财务情况必须要掌握清楚，才能发现其中存在的问题，在实地调查中对客户的任何细微的表象都应有所警惕，以防备和怀疑的思维去追查和分析其真实原因。. 5. ①要注意关注媒体的消息，经常结合大环境的变化(如政策、形势、气候等)，随时调整信贷计划和措施。②注意从相关的行业、企业、人员，客户邻居以及竞争对手等侧面了解客户的生产、经营和财务状况，从中掌握第一手资料。
③从工商、税务、法院等行政部门和社区组织等了解客户的情况。如从工商、税务部门调取客户的财务报表进行比对，从中发现问题。
④从同行业中了解和捕捉客户不正常的变化。
⑤不告知的上门检查，防止客户的作假行为。
⑥关键是作为我们从事信贷工作的人员，要增强尽职观念，时刻做个有心人：备个小本子，把随时了解的情况记下来备个案(俗语说：好脑子不如烂笔头)，有空时经常翻阅看看，汇总，从中发现蛛丝马迹，把风险隐患全部暴露出来，以变被动为主动。
3.客户选择
①客户向银行申请授信业务或银行向客户营销授信业务时，授信经营部门应根据国家产业政策、地区重点产业政策和银行的贷款政策，通过对市场的调查，信息的收集，尽量争取选择当地的优势企业、以及得到得到政策护持的企业作为营销对象。 ②在接洽客户申请或主动营销中，客户经理应认真了解客户需求，有针对性的准确介绍银行授信业务产品和授信业务的有关规定。
4.调查主体的职责与权限和独立性
职责：
① 授信经营部门客户经理是授信调查的第一责任人，对被调查客户情况及印鉴、签字等相关要素的真实性和申报资料的合法性、有效性、完整性负责，参与调查人员应负参与调查过程中的相应责任。
② 授信经营部门客户经理对在授信调查基础上所撰写的授信分析报告相关部分的真实性、完整性、风险披露的充分性负责，签署同意意见的部门负责人负核实责任。
③ 客户经理受理客户申请并进行初选、对拟授信客户进行调查，按要求撰写“授信分析报告”，对客户情况及风险进行真实、全面的披露。
④ 授信经营部门负责人应对客户经理提出的申报材料进行审查，提出需要补充、重新调查的要求，提出授信经营部门的结论性意见。 权限：
① 任何个人或部门不得干扰他人(客户经理、科长等)独立行使职权。
② 客户经理拥有授信业务的受理、初选和调查权，如实反映调查的实际情况，根据经验独立进行判断，提出初步授信方案(包括风险评级的建议)或提出否决建议。
③ 授信经营部门负责人拥有对授信业务的参与调查权、核实权，授信方案决定权及否决权。 独立性：
① 客户经理在贷前调查时所做的工作应该是弄清借款人的真实情况。除非自己眼见或有证实，其余都不可信。 ② 对其他金融机构，特别是曾提供较大额度授信、合作历史较长的国有独资金融机构突然退出，应保持警惕，审慎对待!避免做替人抬轿的蠢事。
5.个人贷款中注重事项与业务要素
① ② ③ ④ 对借款人提供的收入证明，要通过各种渠道进行真伪鉴别;
严格执行个贷中有关借款人的家庭月收入和月供之比，以确保借款人的按时还贷;
在以住房作抵押的个人贷款中，从严掌握抵押率，避免因房价的大幅波动使银行处于被动局面。 在个贷中，严格掌握贷与不贷的原则，坚决避免为完成指标而违规操作。
A. 个人信贷业务营销时要注意以下要素：
1) 具有完全民事行为能力的自然人 2) 借款人有合法的身份证明 3) 有稳定的职业或收入
4) 具有良好的信用记录和还款意愿 5) 提供贷款人认可的有效担保和保证 注:还款能力; 判断客户还款能力最基本的条件是满足收入还贷比的要求，各类贷款具体要求如下：
1) 个人住房、消费贷款：本笔贷款月还贷支出与收入比须在50%(含)以下，且月所有债务支出与收入比须在55%(含)以下;
2) 个人经营贷款：贷款月所有债务支出与收入比须在60%(含)以下 3) 还款能力的测算还需要涉及收入证明(含视同收入)及债务折算。
B.基本申请资料
1、借款申请书(制式)
2、借款人及共同还款人身份证复印件
3、借款人户口本复印件(借款人夫妻双方未并户的提供结婚证复印件，未婚的提供未婚证明)
4、借款人及共同还款人收入证明(制式)
5、借款人家庭财产证明(房产证、行车证等)复印件
6、借款人从事个人经营的提供营业执照副本、税务登记证、组织机构代码证复印件
7、借款人及共同还款人共有财产还款声明(制式)
8、借款人简历
C.贷款用途
1) 借款人的贷款用途，应针对性的选择相对应的贷款品种，在营销时应注意区别对待，各产品的贷款用途详见银行的产品说明。
2) 个人贷款不得流入证券市场、期货市场，或用于股本权益性投资、房地产项目开发，或用于其他国家法律法规明令禁止的用途。
D.贷款额度
贷款额度：是指向客户发放的贷款金额应根据客户的实际需求，并与抵押或质押物的价值之比相匹配，一般用成数或百分比表示。贷款品种、抵(质)押物种类、借款人具体情况，还贷的承受力等，均会导致实际贷款额度的不同。只有客户资质及抵押物条件等完全符合贷款要求，才能贷足最高额度。(不能把抵质押物作为还款来源)
E. 担保方式
对采取何种担保方式，则需视借款对象和业务品种确定，在信贷实务中尽可能采用保险系数高的担保方式进行操作。
附：担保人为自然人的应提供资料
1、担保人及财产共有人身份证复印件
2、担保人户口本复印件(担保人夫妻双方未并户的提供结婚证复印件，未婚的提供未婚证明)
3、担保人及财产共有人收入证明(制式)
5、担保人家庭财产证明(房产证、行车证等)复印件
6、担保人从事个人经营的提供营业执照副本、税务登记证、组织机构代码证复印件
7、担保人简历
担保人为企业法人的应提供资料
1、年检有效的法人营业执照副本复印件
2、年检有效的税务登记证副本复印件
3、年检有效的法人组织机构代码证副本复印件
4、开户许可证复印件
5、年检有效的贷款卡复印件
6、经营许可证复印件
7、企业法定代表人证复印件
8、企业法定代表人身份证复印件
9、公司章程(包括章程修正案)复印件
10、验资报告复印件
11、企业最近二年及本年最近一个月的财务报表复印件
12、同意担保的股东会(或董事会)决议
13、企业简介、法定代表人简历
14、征信报告
15、企业最近二年及本年最近一个月的水、电费发票，税务发票
F. 其他注重事项
1、时刻把风险防范放在第一位
2、注重借款的目的、用途;
3、客观测定融资安全线;
4、不要一味追求贷款回报;
5、注意力放在本地客户身上;
6、关注环境保护、劳资纠纷;
6.法律提示
根据《中华人民共和国担保法》中相关条例规定： 第二章 保 证
第八条 国家机关不得为保证人，但经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外。 第九条 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不得为保证人。
第十条 企业法人的分支机构、职能部门不得为保证人。企业法人的分支机构有法人书面授权的，可以在授权范围内提供保证。
第十一条 任何单位和个人不得强令银行等金融机构或者企业为他人提供保证;银行等金融机构或者企业对强令其为他人提供保证的行为，有权拒绝。
第十二条 同一债务有两个以上保证人的，没有约定保证份额的，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任。
第三章 抵 押
第一节 抵押和抵押物
第三十七条 下列财产不得抵押：
(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第
(五)项、第三十六条第三款规定的除外;(即发包者同意的除外)
(三)学校、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;
(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产;
(五)依法被查封、扣押、监管的财产;
最高人民法院出台的《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》规定：
在判决后给借款人六个月的宽限期，让借款人腾空抵押房;仅对属低保户的，人民法院不应强制迁出。
7.财产抵(质押)管理
优质担保(抵押)物四大要素：①权属明确②价格合理③可以变现(有效对抗善意第三方)④容易变现
质物应能移交银行保管，在评估其价值和确定质押率时应考虑该质物的市场行情、转让的难易程度等风险因素;动产质押应是易封存、易保管、易变现的动产;权利质押应认真辨别权利凭证的真伪，分析其变现能力。
8.资料审核
① 资料初审：
客户申请的贷款业务品种、金额、币种、期限、担保方式与协商的内容应相符，如不符，应要求客户作出解释或与客户重新协商;
申请原因及用途应详细说明贷款业务的具体用途; 申请资料中申请单位的公章应清晰，与营业执照和贷款卡上的单位名称一致; 年审合格且在有效期内的营业执照、税务登记证和贷款卡;
财务报表上加盖的公章清晰，与营业执照和贷款卡上的单位名称必须一致; 法定代表人身份证明上姓名应与营业执照上法定代表人一致;
董事会决议。包括：申请贷款业务的用途、期限、金额、担保方式及委托代理人;决议的签字人数应达到公司合同或章程规定的有效签字人数;
根据各授信品种的规定，对客户提供的相应资料进行初步审查; 根据“担保管理政策”的要求审查担保方的资料。 法律文件：
1、贷款合同
2、借款借据
3、抵押合同
4、担保书
5、董事会决议
6、合同附加条款
7、关系人放款合同
8、股权证明
9、保险合同
10、按揭或信托的复印件
11、租赁转让协议
12、其他 信贷文件：
1、贷款申请书
2、贷款审批报告
3、承诺函
4、个人财务报告
5、公司财务报表
6、保险单据
7、关键人的保险单据
8、贷款年审报告
9、备忘录
10、往来信函
11、纳税证明
12、其他
经过审核合格，客户经理应向授信经营部门的负责人报告，若授信经营部门负责人同意客户经理意见的，则准备安排授信调查;若客户经理审核不同意或授信经营部门负责人不同意的，客户经理应将申请材料退还客户，并对客户做好解释工作。 ② 交叉审核：
交叉审核是通过不同途径确认信息正确性的方法。贷款调查交叉审核技术就是在贷款调查前、调查中和调查报告制作和贷后检查管理过程中，通过不同信息来源途径、同一信息来源途径的勾稽关系，对客户信息进行真实性、准确性、完整性确定的过程。
交叉审核有两个简单的逻辑关系，当二个或二个以上信息来源途径，或同一信息来源途径通过勾稽关系推导得到基本一致的结果时，这个结果的真实性和准确性就高; 简单举个例子，比如我们手中有客户的征信记录，但我们可以以开方式的提问方式问客户：“你在银行有贷款吗?贷了多少?”如客户隐瞒实情，就证明他不太老实。
不同信息来源途径包括： 1)保证人; 2)邻里; 3)夫妻及其它家庭成员; 4)合伙人;5)经营管理者或雇员; 6)同行或行业协会;7)政府或其它信息来源，如经贸、财税、工商、司法、海关、电力等; 8)申请信息与调查信息; 9)上一次调查信息与本次调查信息等等。
同一信息来源交叉审核是指：仅凭借对借款人的正面调查，通过对借款人基本情况、财务情况和非财务情况、贷款用途和还款来源等相关联内容项的交叉比较和审核，验证调查结果的真实性、准确性和完整性的过程。它是交叉审核的核心内容。
③ 应避免建立信贷关系的 有下列情形之一者，不对其发放贷款： 1. 不具备贷款主体资格和基本条件;
2. 生产、经营或投资国家明文禁止的产品、项目;
3. 违反国家外汇管理规定;
4. 建设项目按国家规定应当报有关部门批准而未取得批准文件; 5. 生产经营或投资项目未取得环境保护部门许可; 6. 在实行承包、租赁、联营、合并(兼并)、合作、分立、产权有偿转让、股份制改造等体制变更过程中，未清偿原有贷款债务、落实原有贷款债务或提供相应担保;7 7. 有其他严重违法经营行为。
9.贷款调查
行业情况调查：
调查客户所在行业的发展趋势和客户在行业中所处的位置，客户主要产品及其市场份额，面对的主要竞争对手和主要竞争方式，及客户的产品创新能力等;
调查客户其所在行业的成本结构、行业成熟度、行业周期性、行业盈利能力、行业依赖性、行业替代品及政策对行业的监管等各类情况。对新进入的行业尤为警惕。 客户双人调查：
对新授信客户的调查必须实行有签字权的双人会同调查，双人中除一人为经办客户经理外，另一人应为信贷业务部门负责人(或业务骨干)或授信经营单位(支行)负责人;授信经营部门认为风险敞口金额较大或潜在风险较大的，授信经营部门上级负责人应参与双人调查。 间接调查：
目的：搜集公司和主要负责人的经营状况、行业信息、信用状况。对象：人行征信系统、供应商、销售商(客户)，及相关人员(如企业管理人员、会计人员、员工等)等，了解他们的观点和评论。如有条件还可从同行间交换信息(竞争对手也是合作伙伴)。通过非实地调查的方式，如借助报刊、网络、咨询机构等了解客户及其所在行业的情况等，也可通过向税务、工商、海关等政府有关部门及房地产交易中心、产权交易中心等社会中介机构索取相关资料，了解客户情况等。 面谈：
1、目的：初步确定贷款申请人是否具备资格，为实地调查、财务分析作准备。
2、对调查无法确认的信息，在面谈中加以明确和约定。
关注的5个基本信息：需要多少贷款?如何使用贷款?何时归还贷款?何种方式偿还贷款?何种担保方式?(数额、用途、期限、还款方式、担保方式) 实地调查的目地和方式：
目的：核实企业家底，了解企业生产、销售等经营管理状况、测定融资安全线、评估抵押物价值等。
方式：通过查账、盘库进行账实核对;巡视厂房、设备;与公司负责人、财务与销售主管等面谈;如需要也可会见公司其他相关人员(如员工)。去看看企业的水电费单子和水、电表，由此判断企业的经营情况和判别客户的诚信度。
调查人员应对拟授信主体和担保人主要生产经营场所或项目建设场所进行实地考察。
在现场验证有关客户资料，调查客户生产经营情况和财务状况，与客户负责人或授权人就客户生产经营情况和拟授信业务进行面对面的直接沟通。通过对生产、销售、财务等部门的调查，从多方面了解公司经营管理、生产销售、资产状况、设备利用情况、原辅材料和成品存货情况、项目建设情况，以及公司内控制度、财务管理的规范性等，实地查看抵(质)押物状况，取得第一手调查资料，并对客户有一个感性和直观的判断。
在实地调查前，调查人员应做好充分准备，详细研究已有的客户资料，并根据客户的情况准备问题清单。
调查中应使用“授信客户查访报告”对贷前调查的过程和结果进行客观记载，包括调查的时间、地点、客户方参与会谈人员、会谈内容、客户提供的资料、考察的部门、车间、仓库、对财务资料的核实情况等，调查人员应在调查报告上签名并对报告内容的真实性负责，双人调查的双人均应签名。 客户资格审查：
对新授信客户，客户经理应主要审查其主体资格是否符合规定，查验客户的营业执照、贷款卡和近期财务报表，初步了解客户的背景、经营情况、财务状况、借款用途、还款来源、担保方式等;如客户与我行曾发生过授信业务关系，客户经理应了解以往客户与我行合作的情况，并重点了解客户目前经营管理情况，有无影响客户资信的重大事项等。
对现有授信客户，客户经理应了解客户与我们银行合作情况，分析有无影响客户资信的重大事项，如:重大的投资项目、重大的体制变化、重大的人事调整、重大的事故和赔偿、重大的法律诉讼和对外担保等等，并判断其是否仍符合我行授信客户资格要求。对符合资格要求的客户，应了解本次申请授信业务的原因、用途、还款来源、担保方式等。
调查人员须对借款人、担保人提供的营业执照、法人机构代码证、税务登记证、贷款卡(号)、授信主体资格证明的有效性、真实性进行核实。要求客户提供以上资料原件并进行核对，在复印件上注明“与原件核对无误”并签名以示负责;必要时应到发证机构进行核查，或到相关机构官方网站核查;必须使用贷款卡通过中国人民银行信贷登记咨询系统查询并打印出借款人/担保人的贷款和担保信息。
应取得借款人、担保人主要负责人、财务负责人名单、印鉴和签字样本;若公司章程规定申请授信业务或提供担保须董事会决议或授权的，需取得董事会成员的名单和签字样本;调查人员应将印鉴和签字样本与公司章程、董事会有关决议等材料上的签字验对，必要时应到工商行政管理机关或税务机关核对;对投资者和主要管理者背景不够清楚的企业，调查人员一般应要求以当场签字的方式取得签字样本。 参考案例：
一、被告已注销，银行诉讼请求被驳回。
二、代理人未经授权，抵押无效。
三、伪造法定代表人签名，使用变造公章签署《担保书》，保证人不承担保证责任。
四、约定担保的主债权不明确，担保人免责。
五、土地使用权抵押未办理登记，银行没有抵押权。
六、借贷双方串通骗取担保，保证人免责。
10.客户财务状况的审核
财务报表真假辩：
财务报表造假成风的今天，我们从事资金工作的客户经理首当其冲成为报表造假的受害者。
道高一尺，魔高一丈。面对市场上的造假之风，我们需掌握足够的专业知识，以行业明锐的目光，练就一手随时能识破其真伪的技能，确保信贷业务在我们的努力下健康发展。 辨别企业财务报表的真伪，主要可从三方面着手核实：
在资产负债表、现金流量表和利润表三者之间进行比较、核对，分析三表间是否有互相矛盾之处;从历史报表的分析比较中核对有否与实际有较大出入的; 从对企业的实地调查中核对报表的真伪; 从行业的比较中核实财务报表的真实性。 客户财务状况的审核：
① 调查人员应收集掌握借款人/担保人经审计的近三年年报和近期财务报表，成立不足三年的应收集成立以来的报表及近期财务报表，并对财务报表的真实性进行核查。对未经审计的报表，调查人员应注明报表来源，注意审查报表要素是否齐全、有效，是否已加盖公章，不接受制表人、负责人栏目空缺的报表。
② 应调阅公司财务报表和银行对账单，着重关注其他应收、其他应付等非经营性往来科目和应收应付票据科目的变化，并着重关注以下三种情况：
A. 其他应收款在流动资产中占比较高，或其他应付款在流动负债中占比较高(特别关注比例超过30%的客户);B. 银行存款余额长期保持较高水平(如：在流动资产中占比超过1/3);
C. 银行存款的增长与会计期间收入的增长不匹配。
对以上三种情况，应调查其原因，判断是否存在关联企业资金占用、贷款资金挪用的情况。不能被授信客户表面的高现金现象所蒙蔽，应剔除客户银行存款中的保证金存款部分(因该部分资金流动性受到限制)，准确衡量客户实际承受债务能力。
③ 在审核客户财务报表和分析报表各科目比例合理性的基础上，应对金额较大的科目和异常变化的科目逐一核实，核查有关科目报表数与相应的总账余额是否相符，是否符合财务制度规定，并根据明细账的记录抽查部分原始单据，分析其形成原因是否正常。重点核查以下内容：对资产负债表，应调查货币资金情况，核实银行存款总账及明细账，货币资产中多少属于开证、承兑等保证金;存货金额较大的，应实地查看其真实状况，分析其结构是否合理，账面价值与市场价值是否有重大不符;应收账款金额过大的，要审核其原始凭据;对待摊费用和预提费用金额较大的，应查看明细科目，分析其是否符合财务制度规定;对长期投资占总资产比例超过10%的，要核查明细账，了解分析投资效益;
④ 对长、短期负债，应核查报表数与贷款卡查询记录是否一致，金额较大的，要查看借款合同，了解他行贷款条件和贷款偿还期;要核对实收资本的明细账，并了解投资方的实力和信誉，核查应收账款、预付账款和其他应收明细账户中是否有公司股东或股东控股企业，若有金额较大的往来款，应核查形成原因，有无变相抽逃注册资本的情况;对资本公积、盈余公积金额较大或增长较快的，应核查其形成过程和原因，分析其是否属实。
⑤ 对损益表，应查看销售明细账累计金额与报表金额是否一致，审核大宗商品销售的正本合同及货款回笼情况，分析报表销售收入是否真实，有否提前确认收入;审核成本明细账，了解成本核算方法，分析成本是否正常、及时结转;审核销售费用、管理费用、财务费用是否全部计入当期损益，借款利息支付是否正常，待摊费用和其他应收款明细账中是否有上述费用项目;对投资收益金额较大的，应审查被投资企业股东大会或董事会关于利润分配的决议，核实投资收益的真实性，是否收到货币资金;对金额较大的营业外收入或支出，通过查验明细账和抽查大额营业外收入或支出的原始单据，验证其真实性。
⑥ 应全面了解公司对外担保、有回购义务的应收账款转让、商业票据贴现等或有负债情况，以及在银行开立信用证等表外负债情况，分析其对公司财务状况的影响。
⑦ 通过查看税务登记证明文件、纳税申报资料和纳税证明，分析其与损益表的销售收入、利润、成本等是否一致，纳税情况是否正常;查看生产经营计划、财务收支计划及执行情况，有较大差异的，要分析原因。 警惕信号：
财务报表中应重视的信号：
债务的增加远高于行业平均水平的快速增长;营运资金的突然增加;审计被推迟或最后一次审计超出一年;财务信息滞后或不完整;经常更换审计师;会计政策不合逻辑的改变;连续两年的财务亏损;报表附注中有不利因素的披露;财务状况不附合贷款协议中的规定;货币资金余额低于正常值;应收账款回收速度显著减慢;大量的存货;应付账款付款期的显著增加;借款的非预期增长或借款方式的非预期变化;借短期贷款来分期偿还长期负债; 以借款来支付通常可有收入承担的经营费用。 非财务方面的一些应引起警惕的信号： 关键人物在计划好的交往中不露面;涉及新的、不熟悉的业务不良的经营和财务记录保管;关键人物习惯的改变;管理层、所有者或关键人物的不利变化生产条件与(或)组织业绩的恶化;员工士气不佳，人手不足;积压而未及时交货的订货记录;内部斗争增强且客户减弱的迹象;其他金融机构对信贷提问突然增加;与客户进行诉讼;劳工动荡;影响客户行业的不利消息。 其他应引起警惕的信号：
环境破坏;工厂、公司外表破落，设备肮脏;员工态度差和士气低落;员工不能沟通或不能回答基本问题;工人明显的不忙;工人对其工作明显无知;存货损坏、污损、过时;设备闲置;关键设备过度修理的证据;大量的空地;大量的空车;明显未使用的昂贵的办公室;奢侈的办公室，公司的业绩和形象不相符;昂贵的汽车等等明显反常的情况都应该引起我们的注意和重视。 估算借款人营运资金量：
在调查基础上，预测各项资金周转时间变化，合理估算借款人营运资金量。 ① 在实际测算中，借款人营运资金需求可参考如下公式：
营运资金量=上销售收入×(1-上销售利润率)×(1+预计销售收入年增长率)/营运资金周转次数 ② 对小企业融资、订单融资、预付租金或者临时大额债项融资等情况，可在交易真实性的基础上，确保有效控制用途和回款情况下，根据实际交易需求确定流动资金额度。
③ 对季节性生产借款人，可按每年的连续生产时段作为计算周期估算流动资金需求，贷款期限应根据回款周期合理确定。
贷款方案和额度的设定：
① 适用产品、贷款额度的多少、期限的长短、利率的高低、担保方式、提款方式、还款方式以及限制条件等的约定。 ② 不要先定方案后调查。
③ 贷款方案的设定的重要性。关键是方案的设定与客户借款的目的相匹配，不能过于苛刻，也不能过于宽松。 放款前应再次确认无以下重大事项发生：
交易双方对交易行为存在疑问;放款账户是否更改;抵押物灭失;贷款政策未发生重大变故。
11. 贷款报告撰写
贷款调查报告是贷款调查人员(客户经理)，综合经本人所收集的资料，经过调查和分析，按照贷款调查报告的要求撰写。 在报告中,客户经理应明确表述自己对该客户是否需要授信的意见，如果需要授信，应明确列示授信安排方案。并以对各种情况的分析及评级，阐述自己的判断和理由，为后续的审批和决策提供依据。 贷款调查报告内容：
(一) 授信基本情况：授信对象名称;集团名称(若适用);授信对象地址;授信对象风险等级;借款人附表：借款人财务分析表、营运金工作表、借款原因分析表、还款能力预测表、借款需求增长预测表、借款人风险评级表 、授信业务风险评级表等。保证人附表：财务分析表、风险评级表等。 (二) 授信分析报告： 1) 授信客户背景状况
主要交待授信客户的基本情况，如：名称、成立时间、投资人、投资比例、股权结构变化情况、所属行业、生产(经营)产品(商品)、市场占比，以及与本行的业务关系、授信记录等。
在这部分的叙述中，客户经理最容易犯的错误是：在目前有互联网，信息渠道容易获取的情况下，就直接从企业的网页上下载粘贴，好似企业的代言人。 2) 授信业务背景状况
这部分报告主要交待授信客户的授信情况，包括在他行的短期、中长期贷款的余额、结构、负债比例、贷款方式，以及风险等级。
从这部分情况的分析中，可初步了解授信客户的资金需求和其在市场中对资金的运用状况。 3) 行业风险分析
这部分的报告中，要表述的是授信客户在该行业中所处的位置，以分析判断其存在的行业风险。 在这部分分析中，必须要有较为全面的市场信息和第一手的行业资料，由此才能客观和全面的对授信客户做出较为公正的评价。
4) 经营(管理)风险分析
在这部分的分析报告中主要从以下几方面着手：一般特点、目标和战略、产品与市场的匹配、供应分析、生产分析、分销渠道分析、销售分析以及对授信客户管理层的评价，并由此小结借款人经营活动中存在的主要风险。 在这部分分析中，应避免遗漏或掩盖借款人存在的风险隐患。 5) 财务风险分析
从借款人的①财务报表质量、②销售和盈利能力、③偿债和利息保障能力、④资产管理效率、⑤流动性、⑥长期偿债能力和再融资能力、⑦现金流量分析等财务情况所存在的风险和优势进行综合、详细和细致的分析。 因为我们所从事的是高风险的资金业务，借款人财务上所反映的问题，对我们是至关重要。 6) 授信额度确定
1、借款原因分析：1)季节性销售循环、2)长期销售增长、3)营运资金资产效率的变化、4)盈利能力、5)固定资产替换和扩张、6)其他原因、7)小结;
2、还款能力分析、
3、授信客户申请额、
4、其他原因、
5、小结。 7) 借款人评级
从上述的借款人的背景状况、授信业务背景状况、行业风险分析、经营(管理)风险分析以及财务风险分析等结论和数据，根据授信评级标准，对借款人做出综合和公正的评级，为信贷决定提供依据。 8) 担保(抵押)分析 分别以贷款方式进行分析：
抵押贷款：对抵押物价值的评估、抵押物的存储和保管、以及抵押物的变现难易程度进行分析;
担保贷款：对保证人的评级、保证能力分析、保证意愿分析等进行全面的分析，使贷款多一份安全屏障。 9) 授信对象评级和授信业务评级
结合以上分析，对照评级定义，分别得出授信对象和授信业务的评级 10) 结论
通过对借款人存在的1)行业风险、2)经营风险、3)财务风险及其对各类风险的化解能力、4)授信额度确定、5)担保分析和6)借款人评级及授信业务评级，得到综合结论和授信安排。