房土两税操作快速指南

2022-11-16

第一篇：房土两税操作快速指南

房土两税操作指南(省局)

房土两税明细申报系统操作指南

(纳税人可打开视图――文档结构图,观看操作指南)

1 城镇土地使用税操作

1.1 土地登记

1.1.1 初始登记

1.1.1.1 宗地总体信息登记

打开网上申报系统系统，点击房产税或者城镇土地使用税“按季申报”，可打开“房土税源登记―申报”界面，点击城镇土地使用税“登记”按钮，可进入城镇土地使用税登记界面。

点击“登记”按钮，可进入宗地登记界面

点击下图右上方“新增宗地登记”进入登记界面。

宗地总体信息登记界面：

1.1.1.1.1 总体要求

土地使用税遵循“谁纳税谁登记” 原则，只要是城镇土地使用税纳税人，就必须办理宗地登记。

纳税人应当按照”明细登记“的要求，根据土地证逐行填写。无土地证的土地应当按宗地逐行填写。纳税人不得将多个宗地合并成一条记录填写纳税人应当逐项认真填写登记内容。底纹为蓝色的为必填项

纳税人应当完整、如实填写所有字段。必填项不能为空，非必填项存在可填内容的都应当完整、清晰地填写，不可省略。所填代码应当与代码表仔细核对，不能超出代码表范围。

1.1.1.1.2 字段说明

税务管理码和纳税人名称系统自动带入。土地唯一代码系统自动生成。

市、县(区)、乡镇(街道)：根据税务登记信息生成，纳税人可根据土地座落修改乡镇街道信息。

详细地址：填写土地的座落地址，须完整填写详细地址。

土地名称：纳税人自行编写，以便于识别，如1号土地，戴南镇1号土地，新泰路土地等等。

土地证书号：请根据土地证填写。未领取土地证的不填写。

证书地号：字符型。请根据土地证中的证收地号填写。未领取土地证的不填写。土地性质：下拉选择。土地用途：下拉选择。

土地总面积：根据纳税人实际占用的土地面积填写，以此为计税依据。此面积为全部面积，包括减税面积和免税面积。房地产企业开发产品出售后，应税土地面积逐渐减少的，此处仍然填写原始总面积。

土地总价=“其中：取得土地使用权支付金额”+“土地开发成本”。“其中：取得土地使用权支付金额”与“土地开发成本”两项必须填一项，确实为0的可填0。填写土地总价后，系统将提供地价分配计入房产原值的计算器。数据导入后，纳税人应当手工将房产与土地关联(在房产登记中逐条选择房产所在的土地)。

初始取得时间：填写纳税人取得该土地的时间(合同约定的土地交付时间)。根据土地转让或者出让合同约定的交付时间填写，无转让或者出让合同的，根据实际情况填写。初始取得时间应当小于土地明细登记中的“所属期起”。

宗地总体登记填写完成后，还需要继续登记明细应税信息。如果此时登记点击“保存”按钮，系统将自动提示须进行明细登记。

1.1.1.2 宗地明细信息登记

在宗地总体信息登记下方为“宗地纳税信息登记”。完成“宗地纳税信息登记”后，一宗地的登记才可完成。

所称“宗地纳税信息登记”是指同一宗地总体信息之下的纳税信息登记，而不是新一宗地的登记。如果需要登记新一宗地，请点击上方“新增宗地登记”按钮。选中一行后点击下方“删除”按钮可删除一行。(一般情况下不需要使用) 点击右上方“宗地拆分”按钮可增加一行。

1.1.1.2.1 总体要求

纳税人应当逐项认真录入，底纹为蓝色的为必填项。右方信息可拖到下方滚动条继续填写。

1.1.1.2.2 字段说明土地名称：由纳税人自行编写(系统自动带入，如存在多条明细记录，则应当区分编写。) 纳税人类型：土地使用税遵循“谁纳税谁登记” 原则，在登记时应当注明“纳税类型”，如“权属所有人”、 “集体土地使用人”(包括承租集体土地)、“无偿使用人”(纳税单位无偿使用免税单位土地)、“代管人”、“实际使用人”等等。土地用途：下拉选择。

地段等级代码：即税目税额，如果不清楚请咨询主管税务机关。土地面积：即计税依据，包括减税面积和免税面积。

免税代码：点击“免税代码”时，系统将弹出对话框，由纳税人自行选择适用减免税事项，点击“确定”按钮返回。在填写免税事项时应当注意，免税事项应当到主管税务机关办理备案。

免税面积：选择“免税代码”后(免税代码不为空)，“免税面积”就必须填写(不能为0或为空)。

“减税代码”和“减税面积”的操作比照上述方法。 “免税面积”与“减税面积”之和必须小于土地面积。

所属期起：指税款所属期起，初始上线时，填写上线月份。

所属期止：首次登记时，“所属期止”默认为“2050年12月”，表示当前状态。正常情况下(进行“注销操作前”)，所有土地的记录都必须存在当前状态。纳税人进行“注销”操作后，该土地将不存在当前状态。

如果同一宗地包括两种或两种以上的应税土地等级(或者包括两种免税类型以上的免税土地)，则需要拆分明细登记。点击上方“宗地拆分”按钮可继续进行下一条明细登记，应当注意拆分面积之和应当等于“宗地总体登记”中的“土地总面积”。(房地产企业可以不相等)

登记完成后点击界面右上方“保存”按钮可完成登记。如果纳税人有多块宗地的，可重复上述操作进行登记。

1.1.2 变更登记

变更后，同一土地可能会形成不同所属期的有效记录。同一土地的有效记录连续不中断、不交叉、不重复。

1.1.2.1 正常变更登记

正常变更登记是指纳税人登记信息发生变化，纳税人应进行的正常性变更操作。例如，纳税人2013年1季度完成申报后，如果4月、5月、6月登记信息发生了变化，纳税人应当在二季度申报前(7月15日前)完成变更登记。 1.1.2.1.1 宗地总体登记的变更

纳税人可直接修改相关信息，点击“保存”按钮后保存。 1.1.2.1.2 土地明细登记的变更

点击右下方“变更”按钮，可进入土地明细登记的变更界面。

界面上方为原始信息(供比对)，下方为修改后的信息。

下方红色圈内的项目为不影响应纳税额的信息，可直接修改保存。蓝色圈内的信息为不可修改信息。其他为影响税额的信息。

1.1.2.1.2.1 未申报信息的变更(不影响税额信息) 不影响税额的未申报信息可直接修改保存。

1.1.2.1.2.2 未申报信息的变更(影响税额信息) 如果纳税人需要变更的是“未申报”(见变更按钮左侧)的信息，那么可直接修改并保存。处于“未申报”状态的记录包括新登记记录和修改后尚未进行申报的记录。

例如，该纳税人土地面积从2013年4月起应当变更为4000平方米，则应当将“所属期起”修改为“2013年4月”，“土地面积”修改为“4000”。

点击“保存”按钮后，原登记信息将拆分成两条，一条所属期为2013年4月至当前，面积为4000平方米(当前有效)。另一条所属期为2013年1月至3月，面积为3000平方米。需要注意的是，2013年1月至3月的记录仍然属于有效记录(历史有效)，表示在该所属期内的有效纳税状态。

点击上图“确定”按钮后将提示修改成功，同时提示修改“宗地总体登记”中的土地面积。纳税人应当将“宗地总体登记”中的“土地总面积”修改为40000元。

如果修改时不涉及“所属期起止”，系统将直接保存，不做拆分操作。

如果只是将“所属期起”变大，不修改其他信息，则表示前一段所属期(变大后与变大前的差额)不存在纳税义务，系统将直接保存，不做拆分操作。但执行此操作时，系统将禁止造成所属期“中断”的操作(下同)。

如果需要同时修改数月数据(例如一季度申报后，需要同时修改4月、5月、6月数据)，应当逐月分次进行修改，即重复上述操作即可。

注意：为防止误操作，对“未申报”状态的记录，系统不允许修改所属期止(下同)。 1.1.2.1.2.3 已申报信息的变更(不影响税额信息) 不影响税额信息可直接修改保存。

1.1.2.1.2.4 已申报信息的变更(影响税额信息) 如果登记信息处于“已申报”状态(已经完成申报的记录)，只要修改信息涉及税款或所属期变化，则将生成一条或数条新记录(有效记录)替代原记录，原记录废止但仍然永久性保存。如果修改信息不涉及税款和所属期变化，可直接操作和保存。

点击上图“变更”按钮，可对“已申报”记录进行修改。例如，该纳税人从“2013年5月”起，免税面积增加了“1000”平方米，可如实进行修改保存。(须选择免税代码)

点击“保存”按钮后弹出如下窗口提示：生成两条新记录，第一条2013年1月至4月数据不变，第二条2013年5月至当前免税面积增加1000平米。原记录(2013年1月至当前)被替代废止(系统永久保留纠错过程。) 6

1.1.2.2 纠错变更登记

如果纳税人前期已经申报的信息发生错误，则需要进行纠错变更登记。在一般情况下，纠错变更登记的操作对象为“已申报”记录。

1.1.2.2.1 补充性纠错变更(从头开始增加部分所属期) 例如，纳税人一块土地，初始登记时从2013年1月(所属期起)开始纳税，后来发现应当从2012年5月开始纳税。纳税人只需在变更时，将“所属期起”修改为2012年5月后保存即可。

1.1.2.2.2 删除性纠错变更(从头开始删除部分所属期) 接上例，如果纳税人后来发现，该土地应当从2012年7月开始纳税。纳税人应当将所属期选定为“2013年5月”至“2013年6月”，将“土地面积”和“免税面积”全部修改为0。

点击“保存”按钮后，系统弹出窗口提示：生成两条新记录，第一条2012年5月至6月面积为0，第二条2012年7月至12月数据不变。原记录(2012年5月至12月)被替代废止(系统永久保留纠错过程。) 7

需要注意的是，由于记录在5月和6月已经申报纳税，因此5月和6月的记录不可删除。直接将所属期起改为2012年7月是无意义的，这样不会产生应退税款。 1.1.2.2.3 替代性纠错变更(部分所属期登记错误) 接上例，如果纳税人发现2012年8月至10月的土地面积应当是4000平方米，则需要将“所属期起止”修改为2012年8月至10月，将“土地面积”修改为4000。

点击“保存”按钮后，系统弹出窗口提示：生成三条新记录，第一条2012年7月至7月数据不变，第二条2012年8月至10月土地面积变更为4000，第三条2012年11月至12月数据不变。原记录(2012年7月至12月)被替代废止(系统永久保留纠错过程。) 1.1.2.2.4 纠错之后再纠错

纠错完成后，替代废止记录的新记录处于“未申报”状态，如果需要继续对“未申报”状态的记录继续进行修改，其操作方法参照“正常变更”中的“未申报信息的变更”。

1.1.3 记录删除

处于“未申报”状态的记录存在“删除”按钮。但能够删除的记录应当符合三个条件：一是处于“未申报”状态，二是此记录是该土地记录中所属期最早的一条(删除后不会造成所属期中断或者无当前状态)，三是该条记录的所属期中不涉及废止记录(如果所属期涉及废止记录，说明该记录是由废止记录变更而来，不可删除)。

1.1.4 注销登记

1.1.4.1 正常注销

当有有效记录可办理注销登记。

点击上图“注销”按钮，可进入注销登记界面。

纳税人应当填写“土地转出日期”和“所属期止”。 “土地转出日期”的年月应当与“所属期止”的年月相同。

需要注意的是，“所属期止”应当大于等于该土地已经申报的最大所属期。(系统控制) 系统自动填入“注销日期”(当前日期)。

处于注销状态的记录仍然是有效记录。处于注销状态的记录不可以修改。如确需修改，则应当先“撤销注销”。

1.1.4.2 错误注销的恢复

已经注销的记录将产生“撤销注销”按钮。点击“撤销注销”后可将记录恢复到撤销前的状态。

1.1.4.3 注销提前的处理

注销时“所属期止”填写的月份小于实际应注销月份，会造成少缴税款。纳税人应当先撤销注销，然后重新注销(需变更的也可先变更)，并补申报。 1.1.4.4 注销滞后的处理

注销时“所属期止”填写的月份大于实际应注销月份，会造成多缴税款。纳税人应当先撤销注销，然后将多缴税款的月份的计税依据全部变更为0，申报退税后重新注销(注销日期只能填写已经申报的最大所属期)。未造成多缴税款的可直接重新注销。

1.2 城镇土地使用税申报

在正常申报期内，点击“城镇土地使用税申报”按钮，系统将自动生成“本期城镇土地使用税申报表”。

如果纳税人进行纠错变更，点击“城镇土地使用税申报”按钮，系统将自动生成“本期应补退前期城镇土地使用税申报表”。

点击上图右上方“申报”按钮，将生成“地方税通用申报表”。点击右上方“提交”按钮将完成申报。

纳税人应当仔细核对申报数据是否准确。如果申报数据有误，请先修改登记信息，再进行申报操作。

2 房产税操作

2.1 房产登记

2.1.1 初始登记

2.1.1.1 从价登记

打下房土两税税源登记界面，点击“登记”按钮，可进入房产税登记界面。纳税人可选择“从价登记”和“从租登记”标签。

2.1.1.1.1 总体要求

纳税人应当按照”明细登记“的要求，根据房屋产权证逐行填写。无产权证的房产应当按幢逐行填写(纳税人也可自行拆分)。纳税人不得将多幢房产合并成一条记录填写。房产登记遵循“谁纳税谁登记”原则，只要存在房产税纳税义务，非产权所有人也必须如实登记应税房产信息。

需要注意的是，纳税人必须先进行价登记，后进行从租登记，即所有房产(包括出租房产)都必须进行从价登记。例如在下图中，只有在从价登记中登记了“出租面积”和“出租房产计税原值”，纳税人才可进行下一步从租登记。 2.1.1.1.2 字段说明房源管理码：自动生成。

房产名称：纳税人自行编写，以便于识别，如1号厂房，办公楼，食堂等等。产权证书号：根据房屋产权证填写。未领取房屋产权证的不填写。

所在宗地唯一代码：点击“所在宗地唯一代码”，系统将弹出已经登记的所有宗地，纳税人应当将房产信息与宗地信息相关联，以便计算地价计入房产原值。纳税人地价为0的(如划拨土地)，可不做关联。

房产类型：根据实际情况下拉选择。房产属性：根据实际情况下拉选择。

详细地址：填写房产的座落地址，须完整填写详细地址。

纳税人类型：房产税遵循“谁纳税谁登记” 原则，只要存在房产税纳税义务，非产权所有人也必须登记。

产权所有人税务管理码：如果纳税人类型代码不等于“01”(非自有)，如无租使用房产、代管房产等，则应当如实填写产权实际拥有人税务管理码(产权所有人无税务管理码可不填写)。

产权所有人名称：如果纳税人类型代码不等于“01”(非自有)，如无租使用房产、代管房产等，则应当如实填写产权实际拥有人名称(根据产权证填写，无产权证的根据实际情况填写，不能空)。

房产计税原值：填写从价计征房产税计税原值(即计税依据，包括应当计入房产原值的地价)。此处应当填写“原值”，而不是打七折后的“余值”。即使房产用于出租，仍然必须准确填写计税原值总额。出租房产原值另行填写，计税时可从房产计税原值中减去。

房产账面原值：填写纳税人会计核算的账面原值。

初始取得时间：填写取得房产的时间。初始取得时间应当小于“所属期起”。

建筑面积：填写房产的建筑面积，如果此处不填写，将影响地价计入房产原值计算器的使用(影响容积率计算和分配率)。

出租面积：填写房产实际用于出租的面积。从租房产须另行登记(不提供导入功能)，如果此处不填写，则从租登记无法进行。从租计征房产税的纳税义务发生时间为收到租金之日所属季度的季后15天内。

出租房产计税原值：填写出租房产的计税原值(含地价，可根据出租面积占总建筑面积的比例计算确定)。在计算从价计征房产税时，“出租房产计税原值”可从“房产计税原值”中减去。

免税原值：选择“免税代码”后(免税代码不为空)，“免税原值”就必须填写(不能为0或为空)。“免税原值”与“减税原值”和“出租房产计税原值”之和不能大于“房产计税原值”。在计算从价计征房产税时，“免税原值”可从“房产计税原值”中减去。 “减税代码”和“减税面积”的操作比照上述方法。

所属期起：指税款所属期起，初始上线时，填写上线月份。

所属期止：首次登记时，“所属期止”默认为“2050年12月”，表示当前状态。正常情况下(进行“注销操作前”)，所有房产的记录都必须存在当前状态。纳税人进行“注销”操作后，该土地将不存在当前状态。登记完成后，点击“保存”按钮即可。 2.1.1.2 从租登记

点击“从租登记”标签，可进入“从租登记”界面。

2.1.1.2.1 总体要求纳税人应当按照“先从价登记后从租登记”的原则进行操作。如果房产未进行从价登记，或者从价登记中无“出租面积”和“出租原值”信息的，将不能进行从租登记。纳税人应当逐项如实登记相关从租信息。

2.1.1.2.2 字段说明

房源管理码：纳税人首先应当选择“房源管理码”，点击后系统弹出窗口，显示“从价登记”中存在从租内容的记录，纳税人可进行选择。

房产名称：选择房源管理码后，系统将自动带入。租金收入流水号：系统自动生成。

出租面积：选择房源管理码后，系统将自动带入。

合同租金总收入：填写本租金合同约定的总租金收入。总租金收入=年(月)租金×租金年(月)份。

本期应税租赁收入：填写本期(本季度包括的三个月)实际收到的租金。从租计征房产税按季申报(原按月申报的鉴定已经修改)。

本次应税租赁收入所属租赁期起(止)：填写本期收到的租金所属的租赁期。应当注意：“本次租赁收入所属期起(止)”应当与从价信息相一致(包含在从价登记有从租内容的所属起止中。即有租金的月份从价登记中的从租内容不能为空)。所属期起：填写实际收到租金的月份。

所属期止：系统自动生成(等于所属期起)。根据我省目前政策，租金收入以实际收到租金月份为纳税义务发生时间，因此纳税人只要填写“所属期起”即可。

本期免税租金收入：选择“免税代码”后(免税代码不为空)，“本期免税租金收入”就必须填写(不能为0或为空)。在计算从租计征房产税时，“本期免税租金收入”可从“本期应税租赁收入”中减去。

承租方税务管理码：填写承租人的税务管理码。承租人未办理税务登记的可不填写。承租方名称：填写承租方单位名称(个人填写姓名)。承租方名称不能为空。

2.1.2 变更登记

相关操作可参考城镇土地使用税。 2.1.2.1 从价登记变更

2.1.2.1.1 从价正常变更登记

2.1.2.1.1.1 从价未申报信息的变更(不影响税额信息) 纳税人可直接修改不影响税额的信息。下图中红圈中的信息为不可修改信息，蓝色圈内为不影响应纳税额的信息，其余为影响税额的信息。

2.1.2.1.1.2 从价未申报信息的变更(影响税额信息) 例如，该纳税人从2013年4月起，房产计税原值变化为4000000元，纳税人可如实修改。

点击保存按钮后，系统弹出提示窗口，原记录将拆分为两条：第一条所属期2013年1月至3月数据不变，第二条所属期2013年4月至当前，房产原值变更为2000000元。

2.1.2.1.1.3 从价已申报信息的变更(不影响税额信息) 不影响税额的信息可直接修改保存。

2.1.2.1.1.4 从价已申报信息的变更(影响税额信息) 例如，该纳税人从2013年5月起，出租房产原值变化为3000000元，纳税人可如实修改。

点击保存按钮后，系统将原记录一分为二：第一条所属期2013年4月至4月数据不变，第二条所属期2013年5月至当前出租原值变化为3000000元。点击“确定”按钮后保存。

2.1.2.1.2 从租正常变更登记

2.1.2.1.2.1 从租未申报信息的变更(不影响税额信息) 纳税人可直接修改不影响税额的信息。下图中红圈中的信息为不可修改信息，蓝色圈内为不影响应纳税额的信息，其余为影响税额的信息。如果房源管理码选择错误，应当删除记录重新登记。

2.1.2.1.2.2 从租未申报信息的变更(影响税额信息) 纳税人也可直接修改保存影响税额的信息。

2.1.2.1.2.3 从租已申报信息的变更(不影响税额信息) 不影响税额的信息可直接修改保存。

2.1.2.1.2.4 从租已申报信息的变更(影响税额信息) 如果纳税人修改“所属期起”，将增加一条新记录，原记录仍然有效。例如，该纳税人将“所属期起”改为2013年2月，“本期应税租赁收入”修改为350000元，点击“保存”按钮后，系统提示增加一条所属期为2013年2月的记录，原记录仍然保留(有效)

2.1.2.1.3 从价纠错变更登记

操作方法参照城镇土地使用税“纠错变更登记”。

2.1.2.1.4 从租纠错变更登记如果纳税人修改“所属期起”，操作方法参照“从租已申报信息的变更(影响税额信息)”。如果变更登记涉及的所属期为已经申报的“以前所属期”，那么系统将自动判断为“从租纠错变更登记”。

如果纳税人不修改“所属期起”，将生成一条新记录代替原记录。例如，纳税人将“本期应税租赁收入”修改为300000元，可如实修改。

点击“保存”按钮，系统提示：生成一条新记录，所属期2013年1月租赁收入为300000元;废止原记录，所属期2013年1月租赁收入为200000元(系统永久保留纠错过程) 。

2.1.3 记录删除

参考城镇土地使用税。

2.1.4 注销登记

参考城镇土地使用税。从租登记不存在注销事项。

2.2 房产税申报

相关操作参照城镇土地使用税。正常纳税申报表：

本期应补退前期房产税申报表：

纳税人应当仔细核对申报数据是否准确。如果申报数据有误，请先修改登记信息，再进行申报操作。

3 辅助功能

系统提供了“房产税计税原值计算器”，可根据纳税人登记情况，自动计算地价计入房产原值的分配额。

纳税人应当在房产登记中将房产与所在土地相关联，并如实、完整填写房建筑面积、土地面积、地价等信息，否则将不能使用计算器或者不能得到正确的计算结果。

纳税人可选择宗地，填入所属期(因为容积率每月都有可能不同，所以应当按月确定所属期)，点击“查询”按钮，可生成下表。建造成本由纳税人自行录入，并可保存。

需要注意的是，上述计算结果仅供参考，纳税人可根据计算结果对房产计税原值进行修正。

第二篇：房土两税政策调研报告

随着企业数量的增多和规模的不断扩大，我县房产税、土地使用税两税呈不断上升趋势，同时两税税源结构也出现了新的变化。为进一步强化我县两税管理，我局高度重视此次政策调研，成立了房土两税政策调研小组，通过走访国土、农业、牧业、教育、城建等部门和相关纳税户，进一步做到了对两税税源的准确掌握，为下一步加强征管、准确把握税收政策奠定了基础。通过我局近半月的调研工作，现将两税政策调研情况及相关建议报告如下：

一、经批准填海整治的土地和改造的废弃土地情况

地处川西北青藏高原东部，全境4313.42平方公里，属高山河谷地带，半农半牧，耕地3,236.45公顷，林地244,092.94公顷，牧草地141,282.31公顷。填海整治的土地和改造的废弃土地由土地管理部门(国土资源局)认定，经调查了解，我县暂不存在填海整治的土地和改造的废弃土地。

二、各类危险品仓库、厂房所需的防火、防爆、防毒等安全防范设施用地免税政策

目前，我县涉及危险品仓库、厂房所需防火、防爆、防毒安全用地免征土地使用税政策的单位和企业主要有：民爆和金盾两家爆破公司、供销社烟花爆竹经销部和农业局农药销售部。其中：爆破公司的炸药仓库都修建在远离城镇的偏僻乡村，不属于土地使用税的征税范围。农业局农药存放仓库、供销社烟花爆竹存放仓库按照[89]国税地字第140号规定，给予了免征土地使用税。对于危险品仓库、厂房所需的防火、防爆、防毒等安全防范设施用地的认定，我县的情况是：民爆、烟花爆竹、防毒等行业安全区范围由质监、公安部门认定，防火、防爆设施用地范围由消防部门认定。在具体执行过程中我局严格按照以上述部门的认定为准，对具备相关部门的审批材料的企业，给予了税收减免。

从我县情况来看，建议在实际操作过程中，加大税务机关与质监、公安、消防等相关部门的协调配合和特殊行业管理的信息共享，提高土地使用税征管质量。

三、大修停用半年以上的房屋免税政策

我局根据(国税函〔2004〕839号)文精神，对因大修导致连续停用半年以上的，免征房产税由纳税人在申报时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。严格按照规定要求纳税人在大修前报送相关的证明材料进行备查，包括大修房屋的名称、坐落地点、产权证编号、房产原值、用途、房屋大修的原因、大修合同及大修的起止时间等信息和资料。近年来，我局辖区内涉及房屋大修停用的情况较少，在“5.12”汶川大地震期间发生过此类情形。在政策执行过程中，我局按以下条件界定大修：

1、房屋主体结构部位，包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶等，因损坏影响住用安全，需要拆换加固的;

2、整幢楼房因损坏影响正常使用，需要重做防水或保温层的;

3、外檐面层脱落、保温层损坏达到整幢楼外檐面积30%以上，影响安全与正常使用，需要修缮的;

4、房屋楼面面层、门窗及楼梯因破损影响安全和正常使用，需要修缮的;

5、因上述原因造成停用的时间必须是连续不间断在半年以上的。在大修的界定过程中，不包括装修、改建和扩建。

部分纳税人建议将改建和扩建纳入大修范围，主要原因是：改建和扩建一般都是为了扩大产能或提高生产效率，与企业的生产运营有直接关系，同时在改扩建期间也影响正常的生产经营活动，为支持企业发展，体现税政策调节产业结构、引导资源配置的职能。

四、各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产、土地免税政策

我县有中、小学校和幼儿园共16所，地址分布情况是有8所学校、幼儿园地处应征收房土两税的县城、建制镇，8所地处不征收房土两税的乡、村。均为国家教育类学历教育学校，公益性非营利学校，不涉及营利性学校，统一按国家规定的标准收费，主管部门为教育局，均为5.12地震灾害后湖南省对口援建和灾后重建。

多年来，我局一直按照(财税〔2004〕39号)第二条之规定执行，对政府拨付事业经费的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产免征房产税和城镇土地税，平均年减免城镇土地使用税33万元，房产税228万元。对学校用于出租等经营性房产严格按税法规定征收房产税、城镇土地使用税。

为准确掌握和区分学校的自用房产与经营性房产，建议在征管过程中建立户籍登记，即各类学校房产、土地登记薄，适时更新房产用途，以便准确掌握房、土两税征管数据。

五、直接用于农、林、牧、渔业的生产用地免税政策

通过到农业、林业、牧业等相关部门调查了解，我县农、林、牧、渔业的生产用地情况如下：

我县目前有一个葡萄种植基地，地处不征收房土两税的上孟乡，这个基地是由当地老百姓将自己的土地用于种植葡萄并和塔斯酒庄签订购销协议。

我县林业生产用地主要是县林业局及川西林业局用于苗圃的种植，面积176亩，苗圃种植区域全部分布在不征房土两税的高山、峡谷中。

我县目前成立的养殖企业、合作社、个体工商户(养殖户)共有39户，具体分布在不征房土两税的乡、村，畜牧局主要负责畜牧业基地、项目的审查(审定)、论证、申报、指导实施和监督检查工作;负责畜牧、兽医、兽药、饲料行业的外事外经联络、协调工作。

建议涉及直接用于农、林、牧、渔业的生产用地的面积能在相关部门审查(审定)的时候能同时加以注明，以便税务机关在征收这部分的土地使用税时有计税依据。同时也要建立好与这些部门的信息共享，已达到信息的及时性、有效性。

六、公园自用土地的免税政策

我县没有公园，因此未涉及房土两税的税收减免。

七、我县房土两税工作开展情况

在房土两税工作开展过程中，我局严格按照税法规定执行，无概念模糊、征收界限界定不清情况出现。今后，我局将多开展房土两税调研工作，以待不断总结先进的征管经验，切实提高房土两税的征管质量。

第三篇：房土两税税源登记、申报介绍

房产税、土地使用税税源登记信息明细申报介绍(供参考)

一、房产税、土地使用税介绍

1、房产税

房产税以房产为征税对象。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税;但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

需要提醒的是：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

2、土地使用税

土地使用税是以开征范围内的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。有产权证的，占用面积以产权证登记的为准。

二、软件介绍

本软件由江苏省地方税务局于2013年开发，先后在部分地区试点。这个软件实现了登记信息与申报数据关联。纳税人完成房产土地明细税源登记后，系统根据登记信息自动生成纳税申报表。

从操作来看，这个申报系统操作难度并不高，工作量不算大，对一家正常企业有1-2处房地产进行房产税、土地使用税申报的， 1 其登记时间大概在十分钟左右。

软件的主要特点有：

1、先登记后申报。该系统实现了申报数据与登记数据关联，必须先进行登记，才可申报，改变了过去房产税、土地使用税的登记信息和申报脱离的状况，将信息比对前置，减少了纳税人后期的工作量。

税源登记可在任何时间内登记，不受申报期影响，建议先做税源登记，再在申报期内递交申报。

2、谁纳税谁登记。

房土两税遵循“谁纳税谁登记”原则，只要是城镇土地使用税、房产税纳税人，就必须登记房产土地信息。

(1)纳税单位无偿使用免税单位的土地、房产，应由纳税单位缴纳税款，由纳税单位登记。

(2)免税单位无偿使用纳税单位的土地、房产，由纳税单位做登记，选择免税，填写免税面积。

(3)无租使用房产的由使用人登记纳税。 (4)使用集体土地的由使用人登记纳税。

(5)首年免租的房产，第一年做从价登记按从价计征房产税，从第二年起做从租登记，按租金缴纳房产税。

(6)如果有房、土鉴定而确实为空壳户的做零申报。 (7)在外地的房产、土地，不通过此系统登记申报，直接在当地前台申报纳税。

2 (8)纳税人有从租缴纳的房产税，系统内做从价登记、从租登记后，季度申报时产生从租计税申报表，如果在前台开票时已缴纳房产税，则在已缴金额一栏填写已缴纳的房产税金额。

3、房土两税的纳税申报、补缴、退税一律通过本系统进行操作。对稽查查补、风险应对补缴、退税如下处理：

纳税人先按照稽查补缴税款和风险应对补缴税款的流程办理补缴税款，然后在补缴税款后通过房土两税动态管理系统进行变更登记，变更登记内容应根据税务处理决定书或税务事项通知书如实、准确填列，同时将已实际补缴入库的税款填写在已缴税款栏内。

涉及到房土两税申报退税信息的，纳税人提供通过房土两税动态管理系统申报产生的申报表(注：应纳税额为负数)。

三、企业具体情况分析

1、有地有房，且全自用。纳税人操作步骤一般是土地登记、房产从价登记、申报。

2、有地有房，部分出租。纳税人操作步骤一般是土地登记、房产从价登记、房产从租登记、申报。

3、有地无房。纳税人操作步骤一般是土地登记、申报。

4、有房无地。一般是租赁集体土地建房的。纳税人操作步骤一般是房产从价登记、申报。

四、热点问题解答

1、宗地名称怎么填写?

3 宗地名称是自行编写的，以纳税人自己易记住，日后查询方便为准。

2、土地性质怎么选择?

土地性质只有分国有和集体两种性质，依照土地证上来，一般来说，企业买的属于国有，租用村里的土地属于集体性质。

3、土地总价怎么不能输入数字?

系统规则是：土地总价=取得土地使用权支付金额+开发土地成本，纳税人需要填写后两项，那么土地总价会跟着两者之和自动相加。

4、地段等级怎么选择?

点击页面右上角，土地等级具体查看;或者登录苏州地税局网站——土地等级查看。如果纳税人有疑问也可以查看税种鉴定或者咨询12366。

5、年初已经在大厅交过税款，这次申报时如何填列已缴? 在点击申报按钮后，看一下税款有无问题，确认无误后，此时需要注意的是，点击界面右上角的申报按钮，系统会自动跳转到《地方税综合申报表》，到此界面后，找到已缴税款，填在已缴里即可。

6、土地信息填错了，还未来得及申报，是否可以点击删除?如果已申报如何修改?

可以，在还未申报的前提下，都可以点击删除来重新填写宗地登记，房产同理。

4 如果已申报的，此系统不建议撤销任何报表。建议纳税人用变更来实现重新申报，具体操作如下：点击变更按钮，在宗地纳税明细(变更信息)里去修改地段登记代码后，点击确定即可，系统会根据前后2次申报的数字，自动产生税款(或负数税款)。

7、有很多块土地的情况下是否可以合并登记?

不可以，原则上必须严格按照土地使用证来登记，如果有20块土地，且有20块土地证，那么登记20条土地信息。

8、申报表中为什么没有已缴税款栏目?

申报表生成后点击申报按钮后，再次生成的地方税综合申报表中会有已缴税额。

9、纳税人1月份已经在大厅开过房租发票，税款已经交掉，房产怎么申报?

纳税人只需要进行从价房产的登记，在从价房产里面填写出租面积和出租房产计税原值，从租房产三季度要是没有发生就不需要进行从租登记。

10、纳税人想要进行房土两税零申报，还需要做税源登记吗? 直接点击零申报，不需要进行税源登记。

11、纳税人表示房产全部用于出租，怎么登记税源? 全部房产用于出租的也是要先进行从价登记的，从价登记的时候把全部面积填写在出租面积里面即可，出租房产计税原值也填写一下，然后再登记从租房产。

12、纳税人表示房产租赁有租赁给3家不同的人家，怎么登 5 记税源?

以产权证(无证的按幢)为基本单位，先从价登记，后从租登记，从价登记应填写出租面积和出租房产计税原值，从租登记中的本期应税租赁收入填写3家的合计数，不分摊到各家。

第四篇：纳税人房土两税税源登记填表说明_2767

房土两税税源登记填表说明(纳税人)

一、填写报送过程

本次采集主要针对2011年8月31日时点纳税人房产、土地情况的采集。

(一)填写

纳税人下载表格、采集软件，地址：地税网站—网上办税--资料下载--涉税软件下载--房土信息采集软件及表格。软件下载后，采集软件集成在纳税人权益平台，解压NtdsQyptSetup.rar文件，纳税人用税务管理码和密码登陆纳税人权益平台填写,初始密码是1234，纳税人可以自行修改密码。进入后，纳税人分别打开2011房产、土地税源登记表下面的四张表进行填写、保存、上传。填写的顺序如下：

1、房产坐落土地明细(附表一)：明确地价。

2、房产税源登记表(主表)：明确计税房产原值

3、纳税人自有、出租、承租房产使用情况明细(附表二)：将计税房产原值在自用、免税、出租之间进行分配并填写计税依据。

4、土地使用税源登记表。

纳税人在查看填表要点时可结合对照举例理解填写。

纳税人如涉及某一房产年内改变用途(如既前5月自用、后7月出租)以及年内新增房产的情况，请附列书面说明随纸质报送资料一起报给所辖分局管理部门，包括用途及用途的时间、新增房产的计税原值和月份。

(二)校验

填写好后，进入房产税源登记表(主表)界面，点击“校验”，可对填写的四张表的表间关系进行逻辑核对，对不符合逻辑的系统会给出提示。

(三)电子报送和纸质报送

校验通过的，进入房产税源登记表(主表)界面，点击“上传”可对四张表进行

1 报送。如校验不通过的，纳税人是无法上传的，这时请核对填写是否正确。

电子报送成功的报表，打印盖章后报所辖分局管理部门。

(四)报送错误修正

1、10月31日前，纳税人报送后发现填写错误的，可在修改后重新报送，系统以纳税人最后一次报送的表格为准。

2、10月31日后，请与所辖分局管理科联系。

二、纳税人填表要点

(一)纳税人填写采集表格，均从明细项目开始填写。如填写附表2时，既有无偿出租地上建筑又有有偿出租地上建筑，则分别填写无偿出租地上建筑行和有偿出租地上建筑行即可。其他对应的行表格会自动计算。

(二)表格中，无法点击出现光标符的单元格为无需填列和由其他填列字段计算取得，移动到单元格上会出现公式。

(三)房产分为地上建筑和地下建筑，对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，按地上建筑对待。

对地下建筑物，工业用途房产，以房屋原价的50%计征。商业和其他用途房产，以房屋原价的70%计征。出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

(四)表间控制。

1、房产税源登记表(主表)中的地价与房产坐落土地明细(附表一)中的应计入应税房产原值的地价的合计栏应相等。(系统严格控制)

2、土地使用税源登记表自有土地面积合计数=附表一C列宗地面积合计数。(系统严格控制)

3、自有房产明细表中“自有房产原值(含土地价值等)”为单项房产历史价值

2 或变更后价值，自有房产原值(含土地价值等)=账面记载建筑房产原值+应计入建筑应税房产原值的价款，合计数与主表第1行“自有房产原值”相等。

系统严格控制，即在进入房产税源登记表(主表)界面，点击“校验”时，如果不符合此关系，系统认为数据填写错误，上报无法成功。

4、一般情况下附表二的自有、出租房产(第1行)与《房产税源登记表(主表)》中的自有房产原值(第1行)一致。(系统非严格控制)在纳税人某一中新增房产才会出现不一致(详见例4)。

(五)房产税源登记表(主表)中

账面记载地上建筑房产原值(第3行)应大于(评估增减价值+更新改造增减价值+装修增减价值)三项的合计数。

帐面记载地下建筑房产原值(第12行)应大于(评估增减价值+更新改造增减价值+装修增减价值)三项的合计数。

(六)房产坐落土地明细(附表一)

本表用于填写并计算地价计入房产原值的情况。依据的是财税[2010]121号文。宗地容积率字段和应计入应税房产原值的地价字段系统自动计算。规则如下：

1、宗地容积率=(地上建筑物总建筑面积)/宗地面积。

2、宗地容积率小于0.5,应计入应税房产原值的地价= (取得土地使用权支付的价款+开发土地发生的成本费用)*宗地容积率*2 宗地容积率大于0.5, 应计入应税房产原值的地价= (取得土地使用权支付的价款+开发土地发生的成本费用)

录入过程中上述两个自动计算字段不显示，但点击保存，系统自动计算的结果会显示。如果有两行以上的数据，点击保存后，退出，再进入附表一，地价合计自动计算出。

3 纳税人务必准确填写。注意：对土地性质是租入的土地，其取得土地使用权支付的价款和开发土地发生的成本费用均填0;对土地性质是购买的土地，其取得土地使用权支付的价款和开发土地发生的成本费用应据实填写。取得土地使用权支付的价款包括购买价款和契税。对土地性质是划拨的土地，其开发土地发生的成本费用应据实填写。

(七)纳税人自有、出租、承租房产使用情况明细(附表二)

该表用于填写，对房产税源登记表(主表)中填写的房产的自用、免税、出租和纳税人承租房产情况，自用、免税、出租情况填写的原值是对房产税源登记表(主表)的计税房产原值的分配，其方法可采用面积占比等合理方法。

1、从价计征的房产原值=计税依据，从租计征房产原值≠计税依据，计税依据是出租的租金收入。

2、对某一房产，年内涉及多种用途的或年内新增房产，例如某房产1-5月有偿出租、7-12月自用;再如某一房产出租，前1-5月免收租金，7-12月有偿出租。其建筑面积、房产原值、计税依据的填写(计算)规则如下：

建筑面积=该用途实际建筑面积;

房产原值=该用途计税房产原值(包含地价、附属设备和配套设施)×实际使用月/12。

计税依据，如属从价计征，该行计税依据=房产原值;如属从租计征，该行计税依据=全年租金×实际使用月/12 注：纳税人如涉及某一房产年内改变用途以及年内新增房产的情况，请在附列书面说明，包括用途及用途的时间。

3、除从价计征的地下建筑外，其余用途的应纳房产税额字段系统自动填列。从价计征的地下建筑的应纳房产税额字段需要纳税人区分工业(50%)和商业及其他

4 (70%)计算填写。

三、纳税人自有、出租、承租房产使用情况明细(附表二)填写的4个典型举例。

例1：一般自用、免税、出租房产。

如某单位拥有一幢房产，主表中自有房产原值(第1行)填写该房产应税房产原值800万(帐面200万，地价应计入600万)，建筑面积1000平方米。如100平方自用，300平方免税、600平方出租(年租金56万)。则填写该表内容如下;

①自用地上建筑应税房产(第

3行)建筑面积填100平方，房产原值栏填80万(=800*100/1000)，计税依据自动计算=本行房产原值栏80万，应纳房产税额自动计算=80*(1-30%)*1.2%. ③ 自用免税地上建筑房产(第6行)，建筑面积300平方，房产原值填240(=800*300/1000)，计税依据自动计算240万。应纳房产税额=0。

Ⅰ有偿出租地上建筑房产(第10行)，建筑面积600平方，房产原值填480(=800*600/1000)，计税依据填写56万，应纳房产税额自动计算=56*12%。

出租房产(第8行)为表格自动计算。

例2：免收租金房产(一房涉及填写免收租金房产和有偿出租房产)

如某单位拥有一幢房产，主表中自有房产原值(第1行)填写该房产应税房产原值800万(帐面200万，地价应计入600万)，面积1000平方米。如100平方自用，300平方免税、600平方出租，租期2011年1月1日-2012年12月31日，但约定开始3个月免收租金，以后按年租金56万计算)

①自用地上建筑应税房产(第3行)、③ 自用免税地上建筑房产(第6行)同例1。

Ⅰ有偿出租地上建筑房产(第10行)，建筑面积600平方，房产原值填360万(800*600/1000*9/12)，计税依据填写本年应收的租金即56*9个月/12个月=42万。应纳房产税额=42*12%。(原因是有偿出租的实际月份为9个月)

5 Ⅴ免收租金无偿出租地上建筑房产(第16行)，建筑面积600平方，房产原值120(=800*600/1000*3/12)，计税依据=本行房产原值120万，应纳房产税额=120*(1-30%)*1.2%(原因是免收租金的实际月份为3个月)

例3某会计中先自用，再出租。(一房涉及自用和出租)

如某单位拥有一幢房产，主表中自有房产原值(第1行)填写该房产应税房产原值800万(帐面200万，地价应计入600万)，面积1000平方米。如1-5月400平方自用、600平方出租(年租金60万)，6-12月自用的400平方全部出租(年租金40万)，则填写该表内容如下;

①自用地上建筑应税房产(第3行)建筑面积填400平方，房产原值栏填133.33万(=800*400/1000*5/12)，计税依据自动计算=本行房产原值栏133.33万，应纳房产税额自动计算=133.33*(1-30%)*1.2%。(400平方实际自用了5个月)

Ⅰ有偿出租地上建筑房产(第10行)，建筑面积1000平方，房产原值填666.67(=800-自用的133.33万)，计税依据填写实际本年应收的租金83.33万(60+40*7/12),应纳房产税额=83.33万*12%。(600平方实际出租了12个月，400平方实际出租了7个月)

例4：会计中间新增房产

在填写房产税源登记表(主表)时,新增房产在填写时视为年初已有房产。在填写纳税人自有、出租、承租房产使用情况明细(附表二)时,对应用途房产原值=该用途计税房产原值(包含地价、附属设备和配套设施)×实际使用月/12。

某企业2011年初房产原值200万(600平方)，2011年5月新增房产原值50万(100平方)。2011年房产全部自用。主表及附表2填写如下：

房产税源登记表(主表) :

1、账面记载地上建筑房产原值(第3行)填写250万。纳税人自有、出租、承租房产使用情况明细(附表二):

6 ①自用地上建筑应税房产(第3行)建筑面积700平方，房产原值229.17(=200+50*7/12)。计税依据=房产原值229.17万，应纳税额=229.17*70%*1.2%。(新增房产50万部分实际使用了7个月) 注：会计中间增加房产的情况，可能造成附表二的自有、出租房产(第1行)与《房产税源登记表(主表)》中的自有房产原值(第1行)不一致。但此不一致属合理情况。

(八)自有房产明细表填表说明：

1、“房产名称”是指单位记载房产时，在固定资产明细账上所使用的简称，如“办公楼”、“一号车间”等。一栋房产填写一行。

2、“房产来源”下拉选择：租入、购买、划拨、其他。

3、“自有房产原值(含土地价值等)”为单项房产历史价值或变更后价值，自有房产原值(含土地价值等)=账面记载建筑房产原值+应计入建筑应税房产原值的价款，合计数与主表第1行“自有房产原值”相等。

4.填写“宗地权证号”前，请先填写附表一《房产坐落土地明细表》相关内容，必须与《房产坐落明细表》中“宗地权证号”一致。

5、“启用日期”为交付使用的日期，房产税自交付次月起计算房产税。

6、“用途”在下拉菜单中选填，分别为：自用、出租、出租和自用

7、“房产属性”在下拉菜单中选填，分别为：地上建筑(含相联地下)、仅地下(工业)、仅地下(商业)

8、 “减征比例”不填写，如有为免税或减征应向税务机关报送相关减免税资料。

9、“变化属性”在下拉菜单中选填：分别为：新增、价值变更、错误变更、转让、搬迁、毁损。其中，价值变更、错误变更，可在原申报登记记录上修改，计算计应记录变化前与变化后的信息。

(九)出租房产明细表填表说明：

1、房产原值(含土地价值等)=账面记载建筑房产原值+应计入建筑应税房产原值的价款