第一篇：不动产继承登记表
继承（受遗赠）不动产登记具结书
申请人：_________________________________身份证明号码: _________________________________ 被继承人(遗赠人)：_______________________身份证明号码: _________________________________
申请人____________因继承(受遗赠)被继承人(遗赠人)的不动产权，于______年_______月_______向不动产登记机构申请办理不动产登记，并提供了
等申请材料，并保证以下事项的真实性：
一、被继承人(遗赠人)于_______年_______月_______日死亡。
二、被继承人(遗赠人)的不动产坐落于_____________________
三、被继承人(遗赠人)的不动产权由______________继承(受遗赠)。
四、除第三项列举的继承人(受遗赠人)外，其他继承人放弃继承权或者无其他继承人(受遗赠人)。
以上情况如有不实，本人愿承担一切法律责任, 特此具结。
具结人签名(盖章)：
年
月
日
第二篇：继承(受遗赠)不动产登记具结书
附件：
继承(受遗赠)不动产登记具结书
申请人：身份证号：。
被继承人(遗赠人)：身份证号：。
申请人因继承(受遗赠)被继承人(遗赠人)的不动产权，于年月日向蕲春县不动产登记中心申请办理不动产登记，并提供了
等申请材料，并保证以下事项的真实性：
一、被继承人(遗赠人)于年月日死亡。
二、被继承人(遗赠人)的不动产坐落于。
三、被继承人(遗赠人)的不动产权由继承(受遗赠)。
四、除第三项列举的继承人(受遗赠人)外，其他继承人放弃继承权或者无其他继承人(受遗赠人)。
以上情况如有不实，本人愿承担一切法律责任，特此具结。
具结人签字：
摁留指纹处：
时间：
年
月
日
第三篇：继承（受遗赠）不动产权属调查规程
(试行)
青岛市不动产登记中心
2017年6月
目 录
1 2 3 制定依据............................................................................................ 1 适用范围............................................................................................ 1 申请 .................................................................................................... 1
3.1 申请主体 ......................................................................................................................... 1 3.2 申请材料 ......................................................................................................................... 1 3.3 申请撤回 ......................................................................................................................... 2
4 受理 .................................................................................................... 2
4.1 受理告知 ......................................................................................................................... 2 4.2 受理审查 ......................................................................................................................... 3 4.3 不予受理 ......................................................................................................................... 3 4.4 受理凭证 ......................................................................................................................... 3 4.5 受理时限 ......................................................................................................................... 4
5 调查 .................................................................................................... 4
5.1 调查准备 ......................................................................................................................... 4 5.2 查验方式 ........................................................................................................................... 4 5.3 查验通知 ......................................................................................................................... 4 5.4 参验人员 ......................................................................................................................... 5 5.5 查验 ................................................................................................................................. 5 5.6 调查询问 ......................................................................................................................... 7 5.7 签署文书 ......................................................................................................................... 7 5.8 调查中止 ......................................................................................................................... 7 5.9 调查终结 ......................................................................................................................... 7 5.10 调查意见 ....................................................................................................................... 7 5.11 调查时限 ....................................................................................................................... 8
6 审核 .................................................................................................... 8
6.1 审核制度 ......................................................................................................................... 8 6.2 审核内容 ......................................................................................................................... 8 6.3 补充调查 ......................................................................................................................... 8 6.4 调查成果 ......................................................................................................................... 8 6.5 审核时限 ......................................................................................................................... 9
7 异议处理............................................................................................ 9
7.1 异议申请 ......................................................................................................................... 9 7.2 异议处理 ......................................................................................................................... 9
8 档案管理............................................................................................ 9
8.1 档案整理 ......................................................................................................................... 9 8.2 档案移交 ....................................................................................................................... 10 8.3 档案保管 ....................................................................................................................... 10 8.4 查询利用 ....................................................................................................................... 10 9 其他 ..................................................................................................10
继承(受遗赠)不动产权属调查规程
(试 行)
1 制定依据
为规范继承(受遗赠)不动产权属调查工作，依据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记操作规范(试行)》等规定制定本规程。
2 适用范围
因继承(受遗赠)取得不动产，申请人不提交经公证的材料或者生效的法律文书申请登记的，按本规程申请继承(受遗赠)不动产权属调查。不动产权属调查部门按照本规程开展权属调查工作。
3 申请
3.1 申请主体
继承(受遗赠)不动产权属调查由下列当事人申请：
1、法定继承的，由所有法定继承人共同申请;
2、遗嘱继承的，由遗嘱受益人申请;
3、受遗赠的，由受遗赠人申请。
当事人本人不能申请的，可以委托他人代为申请。无民事行为能力人或者限制民事行为能力人由其监护人代为申请。 3.2 申请材料
申请继承(受遗赠)不动产权属调查的，应提交下列材料： 1. 继承(受遗赠)不动产权属调查申请表;(原件)
2. 所有继承人或受遗赠人的身份证、户口簿或其它身份证明;(复印件，核对原件)
3. 被继承人或遗赠人享有不动产权利的证明。不动产已登记的提交不动产权属证书;未登记的提交不动产权属来源证明，包括：不动产建设批准材料、不动产购买协议(合同)、全额交款票据等材料;(复印件，核对原件)
1 4. 被继承人或遗赠人的死亡证明，包括：医疗卫生机构出具的《居民死亡医学证明(推断)书》、公安部门出具的死亡证明或注明了死亡日期的注销户口证明、人民法院宣告死亡的判决书、死亡公证书，或者其他能够证明被继承人或遗赠人死亡的材料;(原件)
5. 所有继承人或受遗赠人与被继承人或遗赠人之间的亲属关系证明，包括：家庭关系证明(个人档案亲属关系信息、户籍亲属关系信息、被继承人生前工作单位出具的家庭成员情况证明)、婚姻状况证明(结婚证、离婚证、生效的调解书或判决书等)、子女关系证明(独生子女证、出生医学证明、子女收养证明、有抚养关系的继子女证明材料等)，其它能够证明亲属关系的材料;(复印件须核对原件或加盖出具单位公章)
6. 被继承人或遗赠人生前所立遗嘱或者遗赠扶养协议;(原件) 7. 被继承人生前有夫妻财产约定的，提交书面约定协议;(原件) 8. 继承人已死亡的，代位继承人或转继承人参照上述
2、
4、
5、
6、7提供材料;
9. 受遗赠不动产的，提交接受遗赠表示的书面文件;(原件) 10. 其他材料，包括：经公证的放弃继承权声明书、全部法定继承人关于不动产分配的协议等。(原件) 3.3 申请撤回
在权属调查部门出具《继承(受遗赠)不动产权属调查结果意见书》前，申请人可以撤回调查。申请人撤回调查应提交下列材料：
(一)撤回继承(受遗赠)不动产权属调查申请表(原件);
(二)申请人身份证明;
(三)原继承(受遗赠)不动产权属调查申请受理收件收据。 准予申请撤回的，退还申请人的申请材料，并留存复印件。
4 受理
4.1 受理告知
继承(受遗赠)不动产权属调查受理人员应告知申请人在办理继承(受遗赠)不动产权属调查过程中享有的权利和承担的义务。申请人无异议的，应在《青岛市继承(受遗赠)不动产权属调查告知书》(附件1)上签字确认。经签字确认的告知书应存档。
2 4.2 受理审查
受理人员应对申请材料进行审查，审查内容包括：
(一)申请主体是继承人或受益人;
(二)继承(受遗赠)不动产位于受理调查范围内;
(三)继承(受遗赠)不动产不存在不能转移登记的权利限制或负担;
(四)申请材料齐全、完备，形式符合有关规定;
(五)申请材料内容填写完整、正确;
(六)有关证明材料、文件与申请内容一致;
(七)不存在违反法律法规的其他情形。
申请人提交的申请材料存在错误，可以当场更正的，应告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应予以受理。
申请人提交的申请材料不齐全、不符合法定形式的，或者不能当场更正的，应不予受理，并一次性告知申请人需要补正的内容。 4.3 不予受理
存在下列情形之一的，继承(受遗赠)不动产权属调查应不予受理：
(一)应共同申请的继承人(受遗赠人)未共同申请且未书面作出放弃继承(受遗赠)表示的;
(二)无民事行为能力人或者限制民事行为能力人没有监护人代理的;
(三)继承(受遗赠)不动产存在抵押或查封等权利负担或限制，未经抵押权人或查封机关同意的;
(四)继承(受遗赠)不动产有尚未审结的诉讼、仲裁案件的;
(五)所涉不动产不是被继承人的遗产;
(六)继承人数量、不动产权属或分配份额、抚养协议履行等存有争议的;
(七)申请当事人虚构、隐瞒事实，提供的材料相互矛盾或者提供虚假材料的;
(八)法律法规规定的其它情形。 4.4 受理凭证
予以受理的，受理人员应即时制作收件收据(附件2)，由申请人签字签收，收件收据上记载的日期为申请受理日。
3 不符合受理条件的，受理人员应当场告知不予受理原因。申请人要求出具不予受理告知书的(附件3)，应予出具。 4.5 受理时限
符合受理条件的案卷应当场受理。因特殊情况，当场不能决定应否受理的，应在申请之日起5日内决定是否受理。
5 调查
5.1 调查准备
继承(受遗赠)不动产权属调查工作应由两名工作人员完成。调查人员应严格按照本规程规定进行调查。
调查人员应根据项目具体情况和提交材料做好相关资料收集、核对和梳理等工作，制定调查计划，确定参加查验的人员、时间、地点，以及现场查验程序、问询事项等，并按计划对继承(受遗赠)不动产权属调查事项进行调查。
调查准备工作应在案卷受理之日起7日内完成。 5.2 查验方式
调查人员可采用下列方式对继承(受遗赠)有关材料及事实进行查验：
(一)现场查验。由全部法定继承人或受遗赠人到指定办公区域对申请材料进行查验，并接受询问。现场查验应由两名以上的调查人员共同完成，查验前应向全部法定继承人或受遗赠人进行告知，由其签署《青岛市继承(受遗赠)不动产权属调查告知书》和《如实告知承诺书》(附件4)等。
(二)发函询证。向出具证明材料的单位发函请求协助查询确认继承证明材料。
(三)实地勘验。调查人员根据需要可到相关单位或不动产所在地实地勘验有关书证、物证、视听资料等证明材料。 5.3 查验通知
完成案卷调查准备工作后，调查人员应自案卷受理之日起10日内向申请人送达查验通知书(附件5)，由申请人通知所有继承(受遗赠)人持本人身份证、户口簿在指定时间、指定场所对继承(受遗赠)申请材料进行查验，接受调查人员的询问等。
4 5.4 参验人员
全部继承人或受遗赠人应到指定场所参加材料查验，并接受调查人员的询问。本人不能亲自到场的，可以委托代理人，代理人应提交经公证的委托书;无民事行为能力人或者限制民事行为能力人应由其监护人代为参加。应到场的参验人员未到场的，不得进行查验和询问。 5.5 查验
调查人员应将下列材料由全部法定继承人或受遗赠人逐一查验确认：
(一)申请人身份证、户口簿;
(二)继承(受遗赠)不动产权属证明材料;
(三)被继承人的死亡证明材料;
(四)亲属关系证明材料：
1.被继承人的家庭情况证明材料，包括：被继承人档案中记录家庭成员情况材料;派出所出具的曾经同户人员间的亲属关系证明等。
2.第一顺序继承人的亲属关系证明材料：
(1)配偶：配偶身份证、户口簿，结婚证，人事档案内其与被继承人的亲属关系信息，派出所出具的曾经同户人员间的亲属关系证明等材料;
(2)子女：所有子女的身份证、户口簿，人事档案内其与被继承人的亲属关系信息，派出所出具的曾经同户人员间的亲属关系证明，独生子女的独生子女证;养子女的收养登记证明等材料;
(3)父母：父母的身份证、户口簿，人事档案内其与被继承人的亲属关系信息，派出所出具的曾经同户人员间的亲属关系证明等材料;
(4)对公、婆尽了主要赡养义务的丧偶儿媳，对岳父、岳母尽了主要赡养义务的丧偶女婿：丧偶儿媳或丧偶女婿的身份证、户口簿，配偶死亡证明，结婚证，配偶人事档案内其与被继承人的亲属关系信息，派出所出具的曾经同户人员间的亲属关系证明，尽了主要赡养义务的证明材料，其它继承人同意其作为第一顺序继承人的确认意见等材料。
3.无第一顺序继承人的证明材料(若有第一顺序继承人，此项不用提供材料和查验)：
5 (1)被继承人有配偶的，配偶先于其死亡的证明材料; (2)被继承人父母先于其死亡的证明材料;
(3)被继承人无子女的证明材料，包括：生前工作单位出具的无子女的家庭情况证明，或者被继承人生前居委会(村委会)和街道办事处出具的无子女的家庭情况证明;
(4)有子女的，子女先于其死亡的证明材料。对于法定继承的，还应提供无代位继承人的证明材料。
4.第二顺序继承人的亲属关系证明材料(若有第一顺序继承人，此项不用提供材料和查验)：
(1)兄弟姐妹：所有兄弟姐妹的身份证明、户口簿;人事档案内其与被继承人的亲属关系信息;派出所出具的曾经同户人员间的亲属关系证明;
(2)祖父母：祖父母的身份证、户口簿;被继承人父亲的人事档案内其与被继承人的亲属关系信息或者派出所出具的曾经同户人员间的亲属关系证明;
(3)外祖父母：外祖父母的身份证、户口簿;被继承人母亲的人事档案内其与被继承人的亲属关系信息或者派出所出具的曾经同户人员间的亲属关系证明。
(五)继承(受遗赠)事实状况查验的内容：
1、遗嘱或遗赠
(1)所有继承人对遗嘱、遗赠或遗赠抚养协议的真实性、合法性、有效性进行共同查验，并签署确认意见;
(2)对附有义务的遗嘱、遗赠或遗赠抚养协议，所有继承人对协议履行情况签署确认意见。
2、法定继承
(1)所有第一顺序继承人的姓名、与被继承人的关系; (2)第一顺序继承人中已作出的接受或放弃继承的声明; (3)涉及代位继承、转继承的证明材料，参照前述规定查验; (4)按第二顺序继承时，无第一顺序继承人的，应查验无第一顺序继承人的证明材料、所有第二顺序继承人的亲属关系证明等;第一顺序继承人全部放弃继承的，应查验第一顺序继承人的亲属关系证明、所有第一顺序继承人放弃继承的声明、所有第二顺序继承人的亲属关系证明等;
(5)是否存在继承人被遗漏的情形。
6 5.6 调查询问
现场询问应制作询问笔录，由被询问人签字确认后入档。询问过程应进行录音录像，录音录像资料应与调查资料统一保存。 5.7 签署文书
参验人员应按照调查人员的要求进行查验和接受询问，并现场签署相关的承诺书、声明书、确认书等(附件
6、
7、8)。 5.8 调查中止
存在下列情形之一的，调查人员应中止调查：
(一)继承人有遗漏的;
(二)继承人或受遗赠人不配合调查人员调查，或者有关单位及个人不予或拒绝协助调查的;
(三)其他应中止的情形。
对中止调查的项目，权属调查部门应向申请人发送《权属调查中止告知书》(附件9)。申请人应自收到告知书之日起20日内，提供相关的证据材料申请继续调查。中止调查期间不计算在调查时限内。 5.9 调查终结
存在下列情形之一的，调查人员应终结调查：
(一)因申请人原因致使权属调查事项在60日内不能办结的;
(二)继承(受遗赠)不动产存在争议或被查封、冻结的;
(三)申请人死亡的;
(四)申请人虚构、隐瞒事实，或提供虚假证明材料的;
(五)中止调查后，申请人逾期未申请继续调查的;
(六)其他应终结的情形。
对于调查终结的项目，权属调查部门应向申请人发送《权属调查终结告知书》(附件10)，并将申请材料退还申请人，留存复印件。 5.10 调查意见
调查人员经认真调查，对符合下列条件的，应编制《继承(受遗赠)不动产权属调查结果意见书》：
(一)被继承人死亡事实证据充分;
(二)不动产属于被继承人的遗产，且可被用于继承或受遗赠;
(三)亲属关系证明材料充分，全部法定继承人或受遗赠人关系清晰，数量准确，无遗漏;
(四)接受继承或遗赠的人员明确，且其它法定继承人或受遗赠人均无异议;
(五)全部法定继承人或受遗赠人已按照要求签署了相关的承诺函、声明书、确认书、具结书等。 5.11 调查时限
调查人员应在案卷受理后45日内完成全部调查工作，并出具调查意见。
6 审核
6.1 审核制度
继承(受遗赠)不动产权属调查审核人员应对调查人员出具的《继承(受遗赠)不动产权属调查结果意见书》进行审核。 6.2 审核内容
审核人员应按照下列规定对继承(受遗赠)不动产权属调查结果进行审核：
(一)不动产是否满足继承(受遗赠)转移登记条件：
(二)证明材料是否全面、完整，意思表示是否清晰，签名、印鉴是否齐全;
(三)权属调查程序是否符合规定;
(四)适用的法律法规是否正确;
(五)其他需要审核的内容。 6.3 补充调查
审核人员认为继承(受遗赠)不动产权属调查内容需要补充调查的，应通知调查人员补充调查;应中止或终结调查的，应通知调查人员向申请人出具《权属调查中止告知书》或《权属调查终结告知书》。 6.4 调查成果
继承(受遗赠)不动产权属调查结果经审核人员审核通过后，权属调查部门应向申请人出具《继承(受遗赠)不动产权属调查结果意见书》，并将该意见书及相关证明材料以文件备案的方式录入登记系统。
8 6.5 审核时限
审核人员应在10日内完成审核。
7 异议处理
7.1 异议申请
继承人或受遗赠人对调查成果有异议的，应以书面形式提出异议，并载明异议理由，同时提供异议人身份证明、与被继承人亲属关系或受遗赠关系证明、异议证明等材料。 7.2 异议处理
权属调查部门受理异议申请后，应立即按照下列情形处理： 继承(受遗赠)不动产尚未申请转移登记的，立即注销《继承(受遗赠)不动产权属调查结果意见书》备案，并告知权属调查申请人通过司法程序解决争议。争议解决后，权属调查部门根据争议解决情况决定撤销调查结果或重新备案。
继承(受遗赠)不动产尚未完成转移登记的，立即通知不动产登记审核部门中止登记，并告知权属调查申请人通过司法程序解决争议。争议解决后，权属调查部门根据争议解决情况通知不动产登记审核部门终止办理或继续办理。
继承(受遗赠)不动产转移登记已完成的，告知异议人可按规定申请异议登记，并通过司法程序解决。
8 档案管理
8.1 档案整理
已完成的继承(受遗赠)不动产权属调查项目应以登记系统备案受理编号为单位编排目录、整理建档，并建立台账。目录内容包括申请书、不动产权属证明、死亡证明、亲属关系证明、声明书、承诺书、告知函、调查结果意见书等，台账内容应包括：受理编号、申请人、不动产坐落、受理人、调查人、校核人、审核人、受理日期、办结日期、意见书编号、备案编号等信息。档案整理标准参照不动产登记档案管理的有关规定执行。
调查终结、撤回申请的案卷，权属调查部门应留存材料复印件。
9 8.2 档案移交
权属调查部门应自继承(受遗嘱)不动产权属调查成果发放之日起，30日内向档案管理处移交案卷资料及对应台账。 8.3 档案保管
继承(受遗嘱)不动产权属调查资料及台帐经整理，扫描后，由档案管理处统一管理。继承(受遗赠)不动产权属调查档案及其台账应永久保存。 8.4 查询利用
继承(受遗赠)不动产权属调查档案查询利用工作参照不动产登记档案资料查询利用的有关规定执行，对涉及继承(受遗赠)不动产权属调查业务事项，由权属调查部门负责答复。
9 其他
对疑难、复杂等特殊情形的继承(受遗赠)不动产权属调查案件，可采用会商机制处理。会商会议由权属调查部门牵头，法规、受理、审批等部门参与，调查人员和审核人员应按照会商意见办理。本规程需要修订或完善的，权属调查部门可按规定提报不动产登记和交易技术委员会研究修订。
第四篇：构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的性质
文章来源：中顾法律网中国第一法律门户中顾法律网提供更多免费资料下载
构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的性质
杨盛秋
摘要：我国《物权法》明确了国家对不动产实行统一登记制度。不动产登记的性质是构建我国不动产统一登记制度的基础问题。本文借鉴了准物权理论、将不动产物权的类型一分为二，从而以“二分法”分析并重构不动产登记的性质，论证了构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的准行政行为性质。
关键词：不动产物权 准物权 不动产登记的性质 准行政行为
不动产物权变动制度是一个既重要又庞大，且错综复杂的体系，它基本上由民法实体法上的物权法部分和行政法上的不动产登记制度两个部分组成。
建设社会主义市场经济的一个基本条件是划清政府与市场主体的各自活动范围，厘定政府职能界限。在经济管理领域，政府职能将限于核定社会成员准人市场的资格，明确民事权属状态，监督市场主体的经营活动，营造并维护市场的公平竞争环境，查处各种有损于市场机制能动性发挥的违法行为等。由此可见，作为明确市场主体产权归属及其权利享有状态内容之一的不动产物权登记制度在政府各项职能中居于基础性地位。
《物权法》第10条规定,“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”明确不动产登记的性质是构建我国不动产统一登记制度的基础问题。
一. 重构我国不动产登记的性质
不动产登记，也就是不动产物权登记，是不动产所在地的登记机构依申请将不动产物权的设立、变更、转让和消灭在不动产登记簿上予以记载的制度。
(一)学界传统观点
目前学界有关不动产登记的性质，大体上有三种学说:
1、公法行为说,该说认为:不动产登记的性质,属于一种行政行为。如有学者认为:“它是一种行政确认,就是指行政主体根据相对人的申请,依法对某一特定的法律事实、法律资格或权利义务关系的真实性、合法性予以确定、认可和证明的具体行政行为。”“国家登记机关对物权变动的登记正是属于行政确认登记的一种形态。”
2、私法行为说,该说认为,登记效力之发生在于登记之意思表示，登记效力之发生脱离申请人意思则难以发生效力。从登记所产生的效力来看,登记行为是产生私法效果的行为。
3、证明行为说,该说避免公、私法性质上的判断,认为房屋产权管理机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备办证(交付)条件,房屋产权变更登记本身,也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示,而不是对房屋买卖合同的审查和批准。
笔者认为，不能笼统地判断不动产登记的性质，分析不动产登记的性质必须结合不动产物权登记的种类及物权的基本分类。
(二)不动产登记的性质之分析
笔者借鉴准物权理论，将我国的不动产物权一分为二，并以此为基础分别探讨不动产登记的性质，从而在此“二分法”前提下展开对构建不动产统一登记制度的范围的研究。
1.我国的不动产物权的类型
根据我国现行法律和已颁布的《物权法》之规定，笔者认为，我国的不动产物权包括以下种类：
(1)不动产所有权：国家所有权;集体所有权;私人和其他权利人的所有权。
(2)不动产担保物权：只有不动产抵押权。
(3)不动产用益物权：自然资源使用权;建设用地使用权;土地承包经营权;宅基地使用权;地役权。
对于上述种类，借鉴准物权理论，可以将不动产物权分为准物权与典型物权。
典型物权如我们通常所涉及的土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权。在此主要讨论准物权问题。
准物权同典型物权相比具有较大的特殊性，但仍然属于物权范畴。对准物权概念的理解在学者之间有一定的差异。如有学者认为准物权是指某些性质和要件相似于物权、准用物权法规定的财产权，因而法律上把这些权利当作物权来看待，准用民法物权法的规定。属于准物权的财产权有:林木采伐权、渔业权、采矿权、狩猎权、先买权等 。也有学者认为，水权、矿业权和渔业权等并非为民法所规定的物权，将准物权称为特别法上的物权。如王利明教授认为,特别法上的物权,公民、法人经过行政特别许可而享有的可以从事某种国有自然资源开发或作某种特定的利用的权利，如取水权、采矿权、养殖权等 。当然，也有学者明确地使用准物权这一概念。如崔建远教授认为,准物权不是属性相同的单一权利的称谓,而是一组性质有别的权利的总称。按照通说,它是由矿业权、水权、渔业权和狩猎权等组成 。为了论述的方便，笔者使用准物权这一表述。
准物权的客体一般具有不特定性，准物权的取得与自然资源主管部门的行政许可相联系。2004年7月1日起实施的《中华人民共和国行政许可法》规定，涉及有限资源开发利用的，应作为行政许可的事项(第12条规定)。由于准物权所指向的标的物是自然资源，而自然资源是有限的，并且与可持续发展和环境保护相关，因此，准物权具有很强的公法色彩。
准物权由行政许可而取得，其客体具有不确定性，同时准物权上负有较多的公法上的义务，一般不能自由转让，准物权的行使一般不以对物的占有为必要。
2.我国不动产登记的性质
笔者认为，对于不动产登记之性质，应以“二分法”区别对待。依不动产物权类型的不同将登记主要分成两类:
一类是行政机关依照法律规定的条件和程序许可或确认的物权之登记,如探矿权、采矿权、取水权等有关国家所有的自然资源的准物权。这一类准物权的登记，涉及公共利益和行政管理权关系密切。
另一类是通过合同、继承取得或者以土地出让方式产生的典型物权变动之登记,如房屋所有权、建设用地使用权、土地承包经营权、地役权等。这一类基本上和行政管理权没有关系,主要是物权人通过登记机构的公示来确保自己的权利。
基于此，笔者认为，前一类以不动产行政管理理论为基础的不动产物权登记属于行政行为范畴，应由行政许可或行政确认等加以规范;后一类与公民权益息息相关，以民法物权法理论为基础的登记应为复合性质的行为，应当是我们目前建立统一的不动产登记制度要讨论的重点。
综上所述，不动产登记行为的性质应以“二分法”论。目前实务界和行政法学界不分种类地笼统地只强调不动产登记行为性质的公法性或一味强调不动产登记行为的私法效果，又或是单以证明行为论，均不足以全面阐释内容丰富的不动产登记行为。
二. 我国不动产统一登记制度设计下的不动产登记的性质
《物权法》第10条规定,“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”
如前所述，由于准物权登记的行政行为性质以及目前政出多门、管理分散的现状，准物权登记的统一无论在理论上还是实践中都是不成熟的。要想统一绝非易事，所以暂且维持现状。
以民法物权法理论为基础的典型物权的登记应当是我们目前建立统一的不动产登记制度要讨论的问题。现阶段构建我国的不动产统一登记制度的范围应以这一类复合行为性质的不动产登记为限。这种复合性质的不动产登记，有两
重意义：一是公法上的意义，一是私法上的意义。前者的意义在于行政权力对不动产的监督管理和给国家税收提供依据;后者的意义在于通过权利状态的公示，保证交易的安全。
从法理上对公法和私法分类的各种理论来看：首先，虽然不动产登记是由申请人的申请行为而开始，但不容忽视的是，不动产登记中主要的行为主体是国家有关部门，即国家公权力介入了登记。而事实上，正是国家公权力的介入才赋予了不动产登记的强大公示效力。其次，不动产登记在利益平衡上是为了调节国家和整个社会的物权的秩序，从而保障交易的安全。最后，从登记行为本身而言，通过不动产的登记，不仅仅产生公示物权的私法果，而且国家能够更主动有效地管理和宏观调控不动产这一重要的社会资源，带有显著的行政色彩。
有学者认为这种复合行为性质的不动产登记“是一种准行政行为和证明行为”。 笔者比较赞同这种观点。行政行为以法律效果的内容是效果意思还是观念表示为标准，分为行政行为与准行政行为。准行政行为是介于法律行为与事实行为之间的一种行为，“只以单一的判断、认识与观念等受动的精神作用为要素” ，本身并不能直接为相对人设定行政法上的权利义务。该种观念表示行为效果完全基于法律的直接规定而产生，并非基于行政机关的意思而产生。因此,有学者认为,行政登记属于准行政行为,只产生间接的法律效果,而不产生直接的法律效果。
该行为之所以属于准行政行为:其一，登记行为是一种观念表示，不包含登记机关的意思表示，只代表登记主体对客观事实的认知与判断，不动产物权登记的内容只是对申请人的不动产物权享有与处置情况进行核实、登录。其二，登记行为的效果基于法律的明文规定而非行政主体的意思表示，该行为表明的是国家对民事权利主体所享有的不动产物权的一种确认。从行政主体的意思参与程度讲，不动产物权登记中，行政主体一般无自由裁量余地，对于符合条件的申请，其负有登录的义务与职责，是对私权状况的予以证明而非干预。所以，这一种不动产物权登记行为应是一种准行政行为，同时也是一种证明行为，如梁慧星老师所言，“不动产登记在本质上是国家证明行为，而不是批准行为”。作为准行政行为的不动产物权登记具有两项功能:一是证明，登记行为在客观上产生一种公示效果，因此可以证明登记在不动产登记薄上的权利是正确、真实的，只有提供充足的反证，不动产登记薄中的登记内容才能被推翻;二是确
认，登记在不动产登记薄中的内容是经过行政机关的核实后所做的记载，代表着官方对权利主体所享有的不动产物权的确认，因此在客观上具有一定的公定力。
参考文献:
[1] 杨海坤、章志远.行政法学基本论.中国政法大学出版社.2004.第135——136页.
[2] 谢伟东.试论我国不动产登记的性质和效力.社会科学论坛.2006,(9).第76——80页.
[3] 王崇敏.我国不动产登记制度若干问题探讨.中国法学.2003,(3).第48——54页.
[4] 崔建远.准物权的理论问题.中国法学.2003,(3).第76——85页.
第五篇：不动产登记
18省启动不动产统一登记工作 条例有望月底出台
时间：2014-06-26 09:53:31来源：网易
随着山西近日下发《关于整合不动产登记职责的通知》，据不完全统计，中国至少已有18个省(区、市)启动了不动产统一登记工作。同时，不动产登记条例的面世也进入倒计时，按照国务院此前要求，该条例要在6月底前出台。专家指出，不动产统一登记有助于提高不动产登记的效率和水平，同时也可为开征房产税和反腐败发挥一定作用。
18省份启动不动产统一登记工作
山西省国土资源厅24日发布消息，根据山西省机构编制委员会办公室日前下发的《关于整合不动产登记职责的通知》，山西省不动产统一登记工作职责已划归省国土资源厅，这标志着山西省不动产统一登记工作已全面启动。
据中新网记者不完全统计，至此，中国启动不动产统一登记工作的省份至少已达到18个，这些地区包括天津、河北、内蒙古、辽宁、吉林、黑龙江、上海、浙江、江西、山东、湖北、湖南、海南、四川、云南、陕西、甘肃和山西。
其中，河北、黑龙江、山东、湖北、江西、山西等6省明确建立不动产登记联席会议制度，北京、辽宁、黑龙江、广东、四川等5省(市)已在国土资源厅(局)内成立了不动产统一登记领导小组，此外，湖南已决定在长沙浏阳市、常德澧县、怀化芷江侗族自治县先行开展相关试点。
不动产登记条例有望月底出台
今年以来，中国官方推进不动产统一登记工作的进程明显加速。3月，不动产登记工作第一次部际联席会议召开;4月，国土部成立不动产登记工作领导小组;5月，不动产登记局正式挂牌;6月16日，不动产登记信息平台研究设计启动。
按照相关时间表，被视为“顶层设计”的不动产登记条例要在6月底出台。国务院办公厅于2013年3月26日发布的《关于实施〈国务院机构改革和职能转变方案〉任务分工的通知》明确要求：2014年6月底前出台不动产登记条例。
如今距离时间大限仅剩几天，不动产登记条例的出台也进入倒计时。据悉，国土资源部5月14日审议并通过《国土资源部2014年立法工作计划(草案)》，其中明确要求力争在6月底前将《不动产登记条例(送审稿)》报出。
分析称或有助于征税和反腐败
在舆论看来，不动产统一登记有助于提高不动产登记的效率和水平，同时有利于摸清房产底数，为房产税开征奠定条件，也可间接为反腐败发挥一定作用。
中国人民大学商法研究所所长刘俊海表示，不动产统一登记整合多部门职责，有助于提高不动产登记的效率和水平，保护公民房屋等私人财产合法所有权，同时维护交易安全。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖指出，不动产统一登记有助于摸清家底，摸清国内不动产市场的状况，为将来土地供应、市场调整、城市规划、开工建设等多方面提供基础性的参考依据，也为未来房产税的开征提供一个必要条件。
中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军此前在接受中新网记者采访时表示， “房叔”“房姐”的出现表明了房产信息不公开、不透明的弊端，不动产统一登记和公开查询系统建立后，有助于摸清那些多占多用、占而不用和不正当交易的问题，对于预防和发现腐败活动、斩断利益输送有一定作用。(记者 李金磊)