不动产信息登记范文

第一篇：不动产信息登记范文

MapGIS不动产登记信息管理平台

一、系统介绍

不动产登记信息管理平台以MapGIS国土云为基础，搭建起包括建设用地使用权、房屋等建筑物所有权等在内的十大类不动产权利的登记管理体系。 MapGIS不动产登记信息管理平台的应用涉及到国家、省、市、县四级，覆盖了土地、房屋、草原、林地、海域五大不动产领域，实现土地、房屋、草原、林地、海域海岛等审批、交易和登记信息实时互通共享。做到实现统一登记交易、统一交易签证、统一信息发布、统一收费标准、统一监督管理、统一平台建设。通过一站式服务，方便群众申请登记和相关部门的管理监督，切实保证不动产交易安全。为监管不动产登记信息动态、产权变动情况、交易情况和有关价格数据提供信息支持。

二、总体框架

三、部署方式MapGIS 不动产登记信息管理平台包含了一系列的核心产品，通过搭配组合，能有效满足省、市、县各级不动产登记机构的信息化管理需求。产品涉及国土专网、政务涉密网、公网及移动智能终端等各类网络环境，方便用户定制专属的解决方案。具体部署方式如下图所示：

不动产登记信息管理平台子系统部署关系图

四、平台特点

1、与各类测绘系统、GIS平台的数据无缝衔接

平台提供了与AutoCAD、南方CASS 系统、房测之友、ArcGIS 平台等常用软件数据格式的转换工具，可以直接导入房屋项目测绘成果、分层分户图、房屋平面图，自动建立楼盘表和不动产单元号，为不动产登记提供详实的基础数据支撑，实现与不同测绘系统的无缝衔接。

南方CASS 数据转换

楼盘表

房测之友数据读取生成

2、有效集成智能移动终端产品，支持移动权籍调查及移动办公

利用平台提供的地图服务和业务审批服务，将空间数据和业务数据以在线或者离线方式推送到移动智能终端，实现移动GIS 权籍调查和移动办公审批，满足不动产登记数据采集更新和随时随地审核办公的需要。

移动办公系统

3、支持不动产登记全业务流程及“图、属、档”一体化管理 平台采用空间图形、业务属性、档案资料一体化数据库设计，通过宗地代码、楼幢编码、房屋编码、不动产单元号和权证号等关键属性进行有效的逻辑关联，为各级领导和工作人员提供了图、属、档一体化的协同工作环境。

工作人员在办理不动产登记业务时，可以查看申报材料、历史卷宗电子档案及案卷办理过程、以及空间图形及四至情况，同时调取该宗地的宗地图、楼盘布局图、房屋平面图等附件材料，填写办理意见和其他表格信息。案卷归档时，系统自动整合申报材料、申请表、审批表及证簿信息，形成完整的电子档案信息纳入不动产登记档案系统管理 。

4、基于“云”架构的多级授权管理机制及业务流程“按需定制”服务 MapGIS 不动产登记信息管理平台后台管理采用了最新的国土资源电子政务云平台管理端，可以实现对省、市、县多级用户的分级管理，以及多版本业务流程模板的定制管理，有效解决了省(市)部署一套系统就能满足不同市(县)的管理、应用需求。每一级用户的管理员可以自主编辑、管理下属用户信息和用户权限，同时定义辖区登记业务的工作流程及界面风格。

多级权限管理及业务流程版本管理

5、全面支持“二三维一体化”及不动产三维登记发证 平台提供二三维一体化图形管理，融合最新的矢量地图快速浏览技术、多视图对比技术、三维房屋快速建模技术，实现了在同一界面的二三维视图切换，并开发了统一的信息查询插件，方便用户直观的浏览登记信息、权利信息。在三维视图中，还提供了常用的三维飞行模拟等实用功能。

二维数据对比浏览

三维房屋登记管

理

三维模拟飞行

五、功能介绍

1、不动产数据管理系统 以数据库和GIS 平台软件为基础，对不动产登记信息相关的图形数据与属性数据进行一体化管理，包括数据转换、数据建库、专题图件制作与输出、楼盘表制作、数据质量检查、数据更新、成果汇总上报等功能，满足不动产登记数据库管理要求。

(1)数据整合建库工具

提供土地、房产、林权、草原、海域、承包经营权等专题数据库的快速整合建库工具。工具依据不动产登记数据库标准，内置可编辑的权利人、权利、登记过程、逻辑关系等转化映射表，实现数据库的一键升级转化。

房产数据库转换升级工具

地籍数据库转换升级工具

(2)编辑处理及检查工具 ◎ 权籍调查信息录入管理：编辑指定宗地或者指定不动产单元的权籍调查表。

◎ 楼盘表的制作管理：直接读取房产测绘信息生成楼盘表，关联落宗，编辑维护其属性信息。 ◎ 数据检查：对空间拓扑、属性合法性、逻辑一致性进行检查。

(3)查询统计及成果输出

◎ 综合查询：自定义条件下查询宗地、不动产单元的空间信息、属性信息、调查表信息、登记信息。

◎ 裁剪分析：提供自定义范围、缓冲范围的空间分析，分析范围内的宗地情况、不动产单元情况、权利状况和登记状况。 ◎ 汇总出表：按行政区划、时间统计不动产单元及其权利状况的统计信息。 ◎ 图件输出：输出地籍图、宗地图、房屋平面图等各类图件。

(4)数据更新管理

提供宗地及各类不动产单元的编辑及更新工具，支持外部导入测绘成果更新、离线更新、在线更新、批量更新。丰富的历史数据管理工具，支持变更历史回溯和变更前后数据对比。

2、不动产登记审批发证系统

采用SOA 架构，融入工作流和WEBGIS 技术，实现了不动产单元的首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等各种不动产登记发证应用功能，实现不动产登记流程全业务覆盖。

(1)不动产登记业务办理 ◎ 工作流定制：提供《不动产登记暂行条例》中规定的所有业务类型，能够根据本地不动产登记业务需求，灵活定制各类不动产权利类型与登记类型的申请受理、审核、登簿、缮证、归档等业务流程。

◎ 业务办理：采用工作流驱动的OA办公审批系统，集成CA认证、电子签章、二维码扫描、身份证扫描等技术，为不动产登记全流程提供服务，实现不动产登记日常业务的网络化、透明化、柔性化和规范化管理。

◎ 楼盘表管理：系统根据楼盘实际规划与布局，具体到每一栋、每一层、每一户，建立虚拟的楼盘表，通过简单的选择点击，就能将房地属性、业务状态、权利信息、办理记录一一呈现。

2)图文一体化管理

图形信息与登记审批业务案件挂接，在案件办理过程中，通过图形定位，就能即时在图形窗口中定位跳转到该不动产单元所在精确地理位置并查看相关详细信息，实现图形辅助不动产登记业务的审批。如果WEB 端同时发布影像，可套合影像查看，更加清晰明了。

(3)不动产登记信息查询和上报

◎ 不动产综合查询：查询不动产单元的不动产权、抵押权、查封、预告、异议、地役权登记信息，可按登记类型、权利人姓名、不动产权证书号、登记时间等不同条件进行组合查询。查询结果具有历史回溯功能，可查看对应不动产单元的前世今生。

◎ 不动产登记簿册管理：不动产登记电子簿册自动存档管理，可自定义查询一宗地上所有不动产单元的不动产登记簿。 ◎ 不动产登记信息上报：能够准确、安全、可靠的向上级单位实时报送符合国家标准的不动产登记信息。

、不动产登记信息查询分析系统

基于不动产登记信息数据库，利用全文检索、属性检索等技术，实现对不动产登记数据的快速查询;利用大数据技术，实现海量数据的实时汇总，按年、月、日生成各类基础报表。

(1) 不动产登记信息查询

◎ 全文检索：实现面向不动产权利人的快速查询;实现某一特定不动产单元所有不动产登记信息的快速查询。

◎ 不动产登记综合查询：实现不动产权、抵押权、查封登记、预告登记、异议登记、地役权登记信息的综合查询。

(2) 不动产登记情况分析

◎ 不动产登记日常情况统计：按省、市、县级别对一定时间段内特定行政区划范围内的不动产登记数量、登记发证数量、登记面积进行汇总统计; ◎ 年、月、日登记量、发证量统计汇总：按年、月、日对不动产登记数量、不动产登记发证量进行统计汇总，并提供变化趋势图分析; ◎ 不动产登记类型统计：实现首次登记、变更登记、转移登记、更正登记、抵押登记、查封登记、预告登记、异议登记、地役权登记等不动产登记类型的汇总统计。

、不动产登记监管系统

及时掌握辖区不动产登记工作情况，为政府部门提供不动产登记信息的查询及合规格性检查监管服务;提供更丰富、更直观的统计分析图表，为领导决策和监察部门实现登记信息、登记流程监管提供更多数据分析依据。

5、不动产登记档案管理系统

不动产登记档案管理系统分为档案数字化建库与档案数据管理两大子系统。

档案数字化建库用于对档案馆(室)的原有纸质档案和其他常规载体档案进行数字化处理，利用通信网络建设数字档案馆。档案系统数字化建库系统基于C/S模式搭建，包括档案扫描，属性输入、档案修改、档案审核以及任务统计五大功能模块。

档案数据管理系统由档案管理、查询借阅、档案销毁、检索查询、档案统计、库房管理、日志管理、系统维护、帮助信息等功能模块组成。

6、不动产登记社会化信息查询服务系统 在广域网实现不动产登记信息查询和部分空间信息以及图像数据的浏览服务。系统以不动产数据为支撑，实现各土地、房屋、林业、草原、海域等登记信息实时对外发布公示。

7、不动产登记信息协同系统 不动产登记信息协同系统将不动产统一登记的结果数据实时共享给授权的住建、国土、农业、林业等相关协同部门，实现与不动产登记审批、交易部门之间的业务联动，保证结果数据在各相关部门之间的同步与双向联通，避免不动产登记申请人重复提交数据，造成老百姓办事的不便利，同时也提高了政府管理部门日常的办公效率，加强了业务办理结果的准确性，提升了政府形象;本级不动产登记机构向本级住建、农业、林业、海洋等部门提供的共享数据来源于本级登记业务库，本级登记业务库实时同步更新共享库。详见下图：

8、不动产登记共享服务系统

不动产登记共享服务系统遵循OGC 标准，采用面向服务构架，利用先进的数据库技术、计算机网络技术，实现了在异构平台环境下的多源空间数据集成共享。面向公安、民政、税务、工商、金融等行业主管部门提供信息共享服务。申请使用部门通过授权的方式，利用前置机上部署的各类访问接口，实现与发证主管部门或不动产数据中心的信息共享，以此满足各行业主管部门对不动产登记信息结果的查询验证需求，并为各行业主管部门的日常管理提供信息综合分析与应用支撑。

(1)目录管理

对资源展示的目录结构层次进行设置，对资源数据的灵活组织、重建，满足各项应用需求。

(2) 智能定制

◎ 智能定制模块：是通过调用用户申请审核通过的数据服务，零代码搭建典型的应用系统功能。

(3)服务资源

◎服务资源中所展示的图形信息都是平台中已经通过审核发布成功的数据服务。用户可在服务资源列表中找到指定的服务资源，再对该服务提出申请调用。

六、应用案例

1、江西南昌市不动产登记管理信息平台建设项目

南昌市从2015 年9 月启动不动产登记管理信息平台建设项目，项目采用全虚拟化环境，开展不动产登记信息系统、不动产登记档案管理系统、不动产登记数据库管理系统、不动产登记接入系统和不动产登记信息分析系统五大系统建设工作，并于2016 年1 月正式发证。

2、湖南芷江、澧县不动产登记管理信息平台试点项目

湖南省指定浏阳市、芷江县、澧县为不动产统一登记工作试点。中地公司承建芷江县、澧县两地的不动产统一登记平台建设工作，于2016 年1 月4 日正式运行发证。

该项目由湖南省厅指定统一的数据库标准、流程、系统界面，并进行系统测试，测试通过后开始试点县现场实施工作。各县、市不动产登记数据统一上报省级不动产管理平台，通过省级平台与国家级不动产登记平台连接，上报不动产登记数据。

除原房产登记业务外，芷江、澧县将商品房网签，存量房交易，合同签约备案一并纳入不动产统一登记范畴，并将相关窗口设立在国土局登记交易中心。

第二篇：不动产登记信息管理平台解决方案

我国现有的不动产登记职责分布在多个部门，许多城市实行房、地分开登记，国有建设用地使用权在土地管理部门登记，其上房屋则在房产管理部门登记;此外，耕地、林地、滩涂、海岛等不仅涉及国土、农业、林业等多个部门，登记程序、标准等也各有不同。随着经济社会的发展，市场经济对归属清晰、权责明确的产权制度要求越来越高，原有做法已经不适应经济社会发展的需要。

2013年11月20日，国务院常务会议决定整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。整合分散在多个部门的不动产登记职责由一个部门承担，通过提供“一站式”服务，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企业、方便群众，具有重要意义。启动不动产统一登记制度改革，建立不动产统一登记工作协调制度，推动土地登记历史资料整理与信息化，建设不动产统一登记信息平台将是首批进行不动产统一登记试点地区正在面临的重要任务。

不动产登记信息管理平台 不动产登记信息管理平台主要解决各部门的数据交换、信息整合、数据共享和实时互通。按照国家部署要求，该平台通过数据交换接口、数据抄送等方式，首先实现不动产部、住房城乡建设部、农业部、林业局、海洋局等部门现有土地、房屋、草原、林地、水域滩涂、海域海岛等审批、交易和登记信息的历史数据共享，然后通过统一的登记窗口和信息平台，受理新增不动产登记涉及的各类登记事项，进而实现各业务的实时互通互查。面向公众，不动产登记信息管理平台提供不动产登记查询服务系统，方便社会依法查询。 ?

实现土地、房屋、草原、林地、水域滩涂、海域海岛等审批、交易和登记信息实时互通共享。 ?

利用遥感、GIS、二三维可视化等技术，实现对不动产数据的查询、统计、分析、输出、信息展示等，并以图形、表格、文字、GIS和数据模型相结合的方式，直观、准确、动态地展示涉及不动产登记数据各个方面的信息。 ?

采用“房地合一”模式，实现不动产的统一登记。 ?

推动不动产登记信息公示，向公众开放可以用于搜索、查询的不动产登记数据信息。 ?

提供多样的辅助硬件设备接口，如条码枪、身份证读取器、扫描仪等。

系统架构设计 不动产登记信息管理平台总体框架以信息化标准规范体系和数据交换体系为体系结构，以国土、房产、林业、草原、海域等数据等各类的登记、空间、档案数据库为基础，将地理信息服务(图形浏览、定位查询、空间分析等)、属性查询与统计分析、专题图件发布等GIS服务加以封装，通过不动产登记基础平台提供的各类服务和接口支撑，建立面向不动产登记的登记信息管理系统和信息公示系统(图1)。

图1 不动产登记信息管理平台架构 (1)基础保障体系

基础保障体系包含了系统运行所需的基础网络设施环境、安全保障体系、不动产相关法律制度规范、数据交换标准规范。

(2)数据交换

各类系统通过提供数据接口或者发布符合OGC标准的数据服务、WebService服务等方式，提供给不动产登记信息管理平台调用;不动产登记信息管理平台通过提供数据接口或者发布符合OGC标准的数据服务、WebService服务等方式，将对应的房屋、林业、草原、海域等领域登记数据成果返回给各业务管理局调用，最终实现数据共享。

(3)数据管理系统

数据管理系统集合了所有不动产登记管理所需的空间信息、属性信息、登记审批信息、档案信息、用户信息等各类数据的管理工具，遵循不动产数据库的标准规范，对数据进行标准分类编码。数据管理系统主要面向不动产登记数据库管理人员，对新纳入不动产登记数据库的更新信息进行分布式存储、管理、分发、汇总、编辑、发布。数据管理系统可以对遥感、三维、矢量、属性表、文档、多媒体等数据进行统一的管理，支持国家、省、市、县粒度的数据分类读取和调阅，支持多时点多专题数据的对比和更新。

(4)登记信息管理系统

登记信息管理系统是面向不动产统一登记机构的政务办公系统。它通过不动产登记基础平台的运行支撑环境和政府网办公网络直接读、写数据管理系统的数据资源，为登记办理人员提供操作界面。用户登录登记信息管理系统能完成从窗口收件、审核、审批、缮证、归档等一系列的登记日常操作。登记信息管理系统也集成了综合查询、数据更新、辅助办公、系统维护等常用功能模块。 (5)登记信息公示系统

登记信息公示系统可以在广域网实现不动产登记信息查询。它以不动产数据为支撑，实现各土地、房屋、林业、草原、海域等登记信息的查询、发布功能。

数据交换整合方案 依据不动产登记信息管理平台的建设目标和构想要求不动产登记信息管理平台与林业局、农业局、房管局等部门之间要实现空间数据和登记数据的有效交换。

(1)空间数据

针对各部门的空间数据，可以采用发布OGC服务的方式，实现数据的交换。各类系统通过自身数据发布模块发布符合OGC标准的数据，需要发布的数据经检测合格后，不动产登记数据管理平台可以调阅相应的数据服务来实现对数据的获取。通过这种方式，不动产登记数据管理平台的数据是实时获取各部门的空间数据，保证了数据的现势性(图2)。

图2 发布的服务列表 (2)登记数据

不动产登记数据需要和相关各部门登记业务数据库实现远程调用，可以采用Web Service的方式进行。这种方式可以在不破坏双方原始数据的基础上很好的实现数据交换，这种方式重在对服务程序的调用以及调用结果的反馈。对于这种方式，各部门数据中心需要与相关不动产登记局开通相应的服务调用接口和函数，这样不动产登记局的系统才能够实现与各部门数据管理平台之间的数据交互工作。

业务类型分类设计 不动产登记是以土地为核心的，土地权利是不动产物权的基础，其他的不动产物权的存续都必须以土地权利为依托。除土地所有权之外，其他的不动产物权都是建立在土地所有权基础上或者与土地关联。没有土地权利，其他的不动产物权就是“空中楼阁”。对于海域登记，我们可以认为是“蓝色”国土，在调查、登记方面基本是相似的(图3)。

(1)不动产的物权体系如下：

土地所有权：集体土地所有权、国有土地所有权。

依托于土地所有权上产生土地的用益物权，包括：土地承包经营权(耕地承包经营权登记、林地承包经营权登记、草地承包经营权登记)、宅基地使用权、建设用地使用权(国有、集体)、地役权、海域使用权、矿业权(采矿权、探矿权)。

(2)土地之上附着物所有权：房屋所有权、森林或林木所有权。 担保物权：一般担保物权、最高担保物权。

图3 不动产登记业务组成 不动产登记信息管理系统设计

建立不动产登记信息管理系统，实现对土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记，为监管不动产登记信息动态、产权变动情况、交易情况和有关价格数据提供信息支持。利用遥感、GIS、二三维可视化等技术，实现对不动产图形数据、属性数据、业务数字档案的有效关联和查询、统计、分析、输出、信息展示等，并以图形、表格、文字、GIS和数据模型相结合的方式，直观、准确、动态地展示涉及不动产登记数据各个方面的信息。

围绕各级不动产登记部门的内部办公、管理、协调、监督、决策等业务，按照“标准统

一、功能完善、分级联动、业务协同”的原则，顶层设计时需要统一构建国、省、市、县互联互通的四级不动产登记应用框架，以实现信息采集标准化，登记业务规范化、流程化，档案管理电子化。实施时则需要因地制宜，分步实施。

(1)图文一体化管理

图形信息同时可与登记审批业务案件挂接，可在案件办理过程中，实时查看案卷涉及的土地或房屋。即选中一个案卷，通过图形定位，就能即时在图形窗口中定位跳转到项目涉及的地块，系统自动弹出该地块的详细信息，包括地址、编号、面积等，辅助办公人员进行审批。如果WEB端同时发布了影像，可套合影像查看，更加清晰明了(图4)。

图4 图属联动查询 (2)案卷查询统计

不动产登记信息管理系统对不动产登记案卷提供了方便的查询页面，可按照不同条件进行查询功能，包括土地信息、房屋信息、林业信息、草地信息、登记簿信息、不动产权属证书信息查询等。用户可自己设定查询条件来查询所要调阅的案卷信息，如不动产权属证书查询，要满足可按登记类型、权利人姓名、权属证书号、使用期限等进行查询。查询结果具有关联穿透功能。如，在土地信息查询中查询到某宗地，可将与该宗地相关的房屋信息、不动产权利人信息、不动产转移信息、证书信息等列出。系统支持将结果导出为excel文件报表，并生成对应的分析报告文档。图5为地籍综合查询设计页面。

图5 地籍综合查询设计页面 (3)登记历史回溯 每一起登记行为的细节程序都会详细记录，考虑到地块的反复流转，还会一直记录最原始的地块编码，不仅形成地块的所有历史流转链，还能随时查看任意一个流转节点的详情(图6)。

图6 登记历史回溯 (4)动态监管

不动产登记信息动态监管模块，可对不动产登记信息各项监管功能，比如总监管、规范性监管、效能监管、重点监管、入库日志查询等。

其中总监管涵盖所有监管项，包括使用年限的监管，业务逻辑性监管，登记资格监管等各项内容，确保登记信息的准确性;登记效能监管是指对各级管理者及其领导组织的勤政和能政情况进行考察和整改的行政监察。

不动产登记信息公示系统设计 建立统

一、规范、反映不动产客观物理形态和权利状况的不动产登记信息公示系统。借鉴住建部全国住房信息系统联网的经验,不动产登记信息公示系统整合土地、房屋、草原、林地、海域、采探矿等登记信息，逐步向公众开放可以用于搜索、查询的数据信息，积极挖掘国家不动产登记信息数据库的应用渠道，提升不动产登记制度的公信力，扩大公众参与度，保障不动产财产权与市场安全、维护权利人合法权益(图7)。

不动产登记信息应逐步实现县、市、省(直辖市)、全国联网。 ?

读取不动产登记的数据，根据信息公示需要从内网不动产登记数据库提取公示数据。 ?

提供不动产登记业务的公众信息WEB实时公示。 ?

可以对公示的不动产登记信息进行查询。 ?

可以对登记有关业务信息进行统计。 ?

按访问权限的不同，分别提供面向不动产登记部门和社会公众的服务信息。

图7 不动产登记信息公示系统设计示例

第三篇：011磐石市不动产登记中心计算机信息系统使用与管理规定

磐石市不动产登记中心

计算机信息系统使用与管理规定

第一章 总则

第一条 为明确中心岗位职责，规范系统操作流程，保障磐石市不动产登记中心信息系统安全、有效运行，根据有关法律、法规和政府有关规定，结合中心实际运行情况，特制定本规定。

第二条 本规定所指系统包括不动产登记权籍管理系统、不动产登记业务管理系统。

第二章 系统的运行和维护

第三条 系统的日常管理和维护由信息科负责，各科(室)安排专人协助信息科开展日常信息管理与维护工作。

第四条 信息科结合各科(室)需求和实际情况制定各模块子系统的具体操作规范，及时跟踪、发现和解决系统运行中存在的问题，确保信息系统按照规定的程序、制度和操作规范持续稳定运行。 第五条 中心根据工作岗位需求严格控制重要业务系统的访问权限，建立登录管理制度，合理分配工作人员权限，避免授权不当。 第六条 系统用户实行一人一帐号，用户密码应严格保密并要定期更改。因帐号和密码被他人盗用造成的后果由帐号持有人负责。 第七条 中心工作人员严禁擅改他人文件，个人帐号不得进行授权以外的非法操作，离开工作岗位时，必须及时退出系统。

第八条 凡岗位变动的中心工作人员，由系统管理员变更或注销帐号，因工作需要变更使用权限的，由系统管理员负责变更其操作权限。 第九条 中心系统设备完成安装调试后，未经中心同意，任何个人或科(室)不得擅自移动或拆除。如因工作需要，确实要对有关设备进行移动或拆除，需报中心主任同意后方可实施。 第三章 信息系统的保密

第十条 中心工作人员必须认真学习和严格遵守《中华人民共和国保密法》、《计算机信息系统保密管理暂行规定》及有关规定，确保不动产登记信息安全，不得随意查询他人信息、泄露他人隐私，不得泄露国家秘密。

第十一条 发现他人有失密、泄密行为，要立即制止，并及时报告。凡发生失密、泄密事件，视情节轻重、危害大小，给予当事人批评教育或处分。情节恶劣、后果严重的，要提交纪律检查机关追究责任;玩忽职守，构成渎职罪的，依法追究刑事责任。

磐石市不动产登记中心

二〇一七年十二月二十日

吉林市不动产登记中心综合科 2017年9月3日印发

(共印17份)

第四篇：构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的性质

文章来源：中顾法律网中国第一法律门户中顾法律网提供更多免费资料下载

构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的性质

杨盛秋

摘要：我国《物权法》明确了国家对不动产实行统一登记制度。不动产登记的性质是构建我国不动产统一登记制度的基础问题。本文借鉴了准物权理论、将不动产物权的类型一分为二，从而以“二分法”分析并重构不动产登记的性质，论证了构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的准行政行为性质。

关键词：不动产物权 准物权 不动产登记的性质 准行政行为

不动产物权变动制度是一个既重要又庞大，且错综复杂的体系，它基本上由民法实体法上的物权法部分和行政法上的不动产登记制度两个部分组成。

建设社会主义市场经济的一个基本条件是划清政府与市场主体的各自活动范围，厘定政府职能界限。在经济管理领域，政府职能将限于核定社会成员准人市场的资格，明确民事权属状态，监督市场主体的经营活动，营造并维护市场的公平竞争环境，查处各种有损于市场机制能动性发挥的违法行为等。由此可见，作为明确市场主体产权归属及其权利享有状态内容之一的不动产物权登记制度在政府各项职能中居于基础性地位。

《物权法》第10条规定,“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”明确不动产登记的性质是构建我国不动产统一登记制度的基础问题。

一. 重构我国不动产登记的性质

不动产登记，也就是不动产物权登记，是不动产所在地的登记机构依申请将不动产物权的设立、变更、转让和消灭在不动产登记簿上予以记载的制度。

(一)学界传统观点

目前学界有关不动产登记的性质，大体上有三种学说:

1、公法行为说,该说认为:不动产登记的性质,属于一种行政行为。如有学者认为:“它是一种行政确认,就是指行政主体根据相对人的申请,依法对某一特定的法律事实、法律资格或权利义务关系的真实性、合法性予以确定、认可和证明的具体行政行为。”“国家登记机关对物权变动的登记正是属于行政确认登记的一种形态。”

2、私法行为说,该说认为,登记效力之发生在于登记之意思表示，登记效力之发生脱离申请人意思则难以发生效力。从登记所产生的效力来看,登记行为是产生私法效果的行为。

3、证明行为说,该说避免公、私法性质上的判断,认为房屋产权管理机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备办证(交付)条件,房屋产权变更登记本身,也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示,而不是对房屋买卖合同的审查和批准。

笔者认为，不能笼统地判断不动产登记的性质，分析不动产登记的性质必须结合不动产物权登记的种类及物权的基本分类。

(二)不动产登记的性质之分析

笔者借鉴准物权理论，将我国的不动产物权一分为二，并以此为基础分别探讨不动产登记的性质，从而在此“二分法”前提下展开对构建不动产统一登记制度的范围的研究。

1.我国的不动产物权的类型

根据我国现行法律和已颁布的《物权法》之规定，笔者认为，我国的不动产物权包括以下种类：

(1)不动产所有权：国家所有权;集体所有权;私人和其他权利人的所有权。

(2)不动产担保物权：只有不动产抵押权。

(3)不动产用益物权：自然资源使用权;建设用地使用权;土地承包经营权;宅基地使用权;地役权。

对于上述种类，借鉴准物权理论，可以将不动产物权分为准物权与典型物权。

典型物权如我们通常所涉及的土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权。在此主要讨论准物权问题。

准物权同典型物权相比具有较大的特殊性，但仍然属于物权范畴。对准物权概念的理解在学者之间有一定的差异。如有学者认为准物权是指某些性质和要件相似于物权、准用物权法规定的财产权，因而法律上把这些权利当作物权来看待，准用民法物权法的规定。属于准物权的财产权有:林木采伐权、渔业权、采矿权、狩猎权、先买权等 。也有学者认为，水权、矿业权和渔业权等并非为民法所规定的物权，将准物权称为特别法上的物权。如王利明教授认为,特别法上的物权,公民、法人经过行政特别许可而享有的可以从事某种国有自然资源开发或作某种特定的利用的权利，如取水权、采矿权、养殖权等 。当然，也有学者明确地使用准物权这一概念。如崔建远教授认为,准物权不是属性相同的单一权利的称谓,而是一组性质有别的权利的总称。按照通说,它是由矿业权、水权、渔业权和狩猎权等组成 。为了论述的方便，笔者使用准物权这一表述。

准物权的客体一般具有不特定性，准物权的取得与自然资源主管部门的行政许可相联系。2004年7月1日起实施的《中华人民共和国行政许可法》规定，涉及有限资源开发利用的，应作为行政许可的事项(第12条规定)。由于准物权所指向的标的物是自然资源，而自然资源是有限的，并且与可持续发展和环境保护相关，因此，准物权具有很强的公法色彩。

准物权由行政许可而取得，其客体具有不确定性，同时准物权上负有较多的公法上的义务，一般不能自由转让，准物权的行使一般不以对物的占有为必要。

2.我国不动产登记的性质

笔者认为，对于不动产登记之性质，应以“二分法”区别对待。依不动产物权类型的不同将登记主要分成两类:

一类是行政机关依照法律规定的条件和程序许可或确认的物权之登记,如探矿权、采矿权、取水权等有关国家所有的自然资源的准物权。这一类准物权的登记，涉及公共利益和行政管理权关系密切。

另一类是通过合同、继承取得或者以土地出让方式产生的典型物权变动之登记,如房屋所有权、建设用地使用权、土地承包经营权、地役权等。这一类基本上和行政管理权没有关系,主要是物权人通过登记机构的公示来确保自己的权利。

基于此，笔者认为，前一类以不动产行政管理理论为基础的不动产物权登记属于行政行为范畴，应由行政许可或行政确认等加以规范;后一类与公民权益息息相关，以民法物权法理论为基础的登记应为复合性质的行为，应当是我们目前建立统一的不动产登记制度要讨论的重点。

综上所述，不动产登记行为的性质应以“二分法”论。目前实务界和行政法学界不分种类地笼统地只强调不动产登记行为性质的公法性或一味强调不动产登记行为的私法效果，又或是单以证明行为论，均不足以全面阐释内容丰富的不动产登记行为。

二. 我国不动产统一登记制度设计下的不动产登记的性质

《物权法》第10条规定,“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”

如前所述，由于准物权登记的行政行为性质以及目前政出多门、管理分散的现状，准物权登记的统一无论在理论上还是实践中都是不成熟的。要想统一绝非易事，所以暂且维持现状。

以民法物权法理论为基础的典型物权的登记应当是我们目前建立统一的不动产登记制度要讨论的问题。现阶段构建我国的不动产统一登记制度的范围应以这一类复合行为性质的不动产登记为限。这种复合性质的不动产登记，有两

重意义：一是公法上的意义，一是私法上的意义。前者的意义在于行政权力对不动产的监督管理和给国家税收提供依据;后者的意义在于通过权利状态的公示，保证交易的安全。

从法理上对公法和私法分类的各种理论来看：首先，虽然不动产登记是由申请人的申请行为而开始，但不容忽视的是，不动产登记中主要的行为主体是国家有关部门，即国家公权力介入了登记。而事实上，正是国家公权力的介入才赋予了不动产登记的强大公示效力。其次，不动产登记在利益平衡上是为了调节国家和整个社会的物权的秩序，从而保障交易的安全。最后，从登记行为本身而言，通过不动产的登记，不仅仅产生公示物权的私法果，而且国家能够更主动有效地管理和宏观调控不动产这一重要的社会资源，带有显著的行政色彩。

有学者认为这种复合行为性质的不动产登记“是一种准行政行为和证明行为”。 笔者比较赞同这种观点。行政行为以法律效果的内容是效果意思还是观念表示为标准，分为行政行为与准行政行为。准行政行为是介于法律行为与事实行为之间的一种行为，“只以单一的判断、认识与观念等受动的精神作用为要素” ，本身并不能直接为相对人设定行政法上的权利义务。该种观念表示行为效果完全基于法律的直接规定而产生，并非基于行政机关的意思而产生。因此,有学者认为,行政登记属于准行政行为,只产生间接的法律效果,而不产生直接的法律效果。

该行为之所以属于准行政行为:其一，登记行为是一种观念表示，不包含登记机关的意思表示，只代表登记主体对客观事实的认知与判断，不动产物权登记的内容只是对申请人的不动产物权享有与处置情况进行核实、登录。其二，登记行为的效果基于法律的明文规定而非行政主体的意思表示，该行为表明的是国家对民事权利主体所享有的不动产物权的一种确认。从行政主体的意思参与程度讲，不动产物权登记中，行政主体一般无自由裁量余地，对于符合条件的申请，其负有登录的义务与职责，是对私权状况的予以证明而非干预。所以，这一种不动产物权登记行为应是一种准行政行为，同时也是一种证明行为，如梁慧星老师所言，“不动产登记在本质上是国家证明行为，而不是批准行为”。作为准行政行为的不动产物权登记具有两项功能:一是证明，登记行为在客观上产生一种公示效果，因此可以证明登记在不动产登记薄上的权利是正确、真实的，只有提供充足的反证，不动产登记薄中的登记内容才能被推翻;二是确

认，登记在不动产登记薄中的内容是经过行政机关的核实后所做的记载，代表着官方对权利主体所享有的不动产物权的确认，因此在客观上具有一定的公定力。

参考文献:

[1] 杨海坤、章志远.行政法学基本论.中国政法大学出版社.2004.第135——136页.

[2] 谢伟东.试论我国不动产登记的性质和效力.社会科学论坛.2006,(9).第76——80页.

[3] 王崇敏.我国不动产登记制度若干问题探讨.中国法学.2003,(3).第48——54页.

[4] 崔建远.准物权的理论问题.中国法学.2003,(3).第76——85页.

第五篇：不动产登记

18省启动不动产统一登记工作 条例有望月底出台

时间：2014-06-26 09:53:31来源：网易

随着山西近日下发《关于整合不动产登记职责的通知》，据不完全统计，中国至少已有18个省(区、市)启动了不动产统一登记工作。同时，不动产登记条例的面世也进入倒计时，按照国务院此前要求，该条例要在6月底前出台。专家指出，不动产统一登记有助于提高不动产登记的效率和水平，同时也可为开征房产税和反腐败发挥一定作用。

18省份启动不动产统一登记工作

山西省国土资源厅24日发布消息，根据山西省机构编制委员会办公室日前下发的《关于整合不动产登记职责的通知》，山西省不动产统一登记工作职责已划归省国土资源厅，这标志着山西省不动产统一登记工作已全面启动。

据中新网记者不完全统计，至此，中国启动不动产统一登记工作的省份至少已达到18个，这些地区包括天津、河北、内蒙古、辽宁、吉林、黑龙江、上海、浙江、江西、山东、湖北、湖南、海南、四川、云南、陕西、甘肃和山西。

其中，河北、黑龙江、山东、湖北、江西、山西等6省明确建立不动产登记联席会议制度，北京、辽宁、黑龙江、广东、四川等5省(市)已在国土资源厅(局)内成立了不动产统一登记领导小组，此外，湖南已决定在长沙浏阳市、常德澧县、怀化芷江侗族自治县先行开展相关试点。

不动产登记条例有望月底出台

今年以来，中国官方推进不动产统一登记工作的进程明显加速。3月，不动产登记工作第一次部际联席会议召开;4月，国土部成立不动产登记工作领导小组;5月，不动产登记局正式挂牌;6月16日，不动产登记信息平台研究设计启动。

按照相关时间表，被视为“顶层设计”的不动产登记条例要在6月底出台。国务院办公厅于2013年3月26日发布的《关于实施〈国务院机构改革和职能转变方案〉任务分工的通知》明确要求：2014年6月底前出台不动产登记条例。

如今距离时间大限仅剩几天，不动产登记条例的出台也进入倒计时。据悉，国土资源部5月14日审议并通过《国土资源部2014年立法工作计划(草案)》，其中明确要求力争在6月底前将《不动产登记条例(送审稿)》报出。

分析称或有助于征税和反腐败

在舆论看来，不动产统一登记有助于提高不动产登记的效率和水平，同时有利于摸清房产底数，为房产税开征奠定条件，也可间接为反腐败发挥一定作用。

中国人民大学商法研究所所长刘俊海表示，不动产统一登记整合多部门职责，有助于提高不动产登记的效率和水平，保护公民房屋等私人财产合法所有权，同时维护交易安全。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖指出，不动产统一登记有助于摸清家底，摸清国内不动产市场的状况，为将来土地供应、市场调整、城市规划、开工建设等多方面提供基础性的参考依据，也为未来房产税的开征提供一个必要条件。

中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军此前在接受中新网记者采访时表示， “房叔”“房姐”的出现表明了房产信息不公开、不透明的弊端，不动产统一登记和公开查询系统建立后，有助于摸清那些多占多用、占而不用和不正当交易的问题，对于预防和发现腐败活动、斩断利益输送有一定作用。(记者 李金磊)