以下是小编精心整理的《房产法律论文范文(精选3篇)》，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。摘要：在离婚诉讼中，夫妻共同财产中的房产分割是诉讼争议的焦点，尽管《婚姻法司法解释(三)》针对目前社会中争议较大的夫妻房产归属和分割等问题进行了进一步的明确，但是仍存在某些立法缺陷和法律空白。梳理了我国的夫妻房产分割法律制度并提出了几个关于夫妻房产分割问题上存在的法律困惑，以期为今后的相关法律完善提供一些思路。
第一篇：房产法律论文范文
浅谈房产中介公司应对“跳单”的法律风险防范
[摘 要]在我国兴盛繁杂的房屋交易市场，房屋买卖居间合同纠纷屡见不鲜，成为民众关心的一大问题，并成为司法审判中的一个难点。2011年12月20日最高人民法院发布的指导性案例中的上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷一案，给了司法者和大众一个关于房产居间合同纠纷可以参考的对象。文章即是针对此案例的一次简要分析，从案例中引出争议的焦点：1.案例中所涉及的合同的法律性质和该合同中格式条款的效力；2.被告陶德华有没有“跳单”，即有没有构成违约。通过对争议焦点的探讨，深化对所谓“跳单”构成要素的认识，并谈谈由本案带来的一些反思：在房产中介公司竞争越来越激烈的现状下，房产中介公司怎样应对“跳单”带来的法律风险。
[关键词]居间合同；跳单违约；风险防范
绪论
在房地产市场兴旺蓬勃的今天，各种各样的法律问题和合同纠纷是非常不可忽视的一方面。最高人民法院发布的第一批指导性案例中就有上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案，通过研究这个案例，能够给予我们关于居间合同和“跳单”问题的更深刻认识，并通过此案例，启发出笔者对房产中介公司如何应对“跳单”的法律风险的一些思考和建议。
一、案情简介
（一） 案件概况
原告：上海中原物业顾问有限公司
被告：陶德华
原告上海中原物业顾问有限公司诉称：被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。
被告陶德华辩称：涉案房屋原产权人李宝萍委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。陶德华并没有利用中原公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。
法院经审理查明：2008年下半年，原产权人李宝萍到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋；11月23日，上海某房地产顾问有限公司（简称某房地产顾问公司）带陶德华之妻曹美娟看了该房屋；11月27日，中原公司带陶德华看了该房屋，并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定，陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在某房地产顾问公司居间下，陶德华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1. 38万元。
（二） 法院判决
上海市虹口区人民法院于2009年6月23日作出（2009）虹民三（民）初字第912号民事判决：被告陶德华应于判决生效之日起十日内向原告中原公司支付违约金1.38万元。宣判后，陶德华提出上诉。上海市第二中级人民法院于2009年9月4日作出（2009）沪二中民二（民）终字第1508号民事判决：1.撤销上海市虹口区人民法院（2009）虹民三（民）初字第912号民事判决；2.中原公司要求陶德华支付违约金1.65万元的诉讼请求，不予支持。
上海市第二中级人民法院生效裁判认为：中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶德华并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，对中原公司的诉讼请求不予支持。
二、争议焦点
在本案中，笔者主要探讨两个争议焦点：
第一，双方签订的《房地产求购确认书》的法律性质及禁止“跳单”格式条款效力的效力如何？
原告上海中原公司在11月27日与被告陶德华签订的《房地产求购确认书》这一合同是属于什么性质的合同？房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定是否合法、有效？
第二，被告陶德华有没有构成“跳单”，即构成违约？
卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售，陶德华通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息，而并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，这样做是否构成“跳单”违约？
三、案件相关法律问题分析
（一） 《房地产求购确认书》的法律性质及禁止“跳单”条款的效力
1.居间合同和格式条款的法律概念引入
对于居间合同和格式条款的概念，《合同法》均有明确规定：
《合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”
《合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”
2.《房地产求购确认书》具有居间合同属性
根据《合同法》关于居间合同的规定，居间人的义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人的义务是在居间人促成合同订立后向其支付居间报酬或佣金。在本案所涉及的合同中，居间人上海中原公司的义务是向委托人陶德华提供房源信息，提供订立房屋买卖合同的机会，而委托人的义务是对上海中原公司提供的服务支付报酬。因此根据上文所引的法律规定，这一合同具有居间属性，①而不属于代理合同等其他合同。
3.禁止“跳单”格式条款有效
根据《合同法》第四十条的规定：“如果格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方存在免除其责任、加重对方责任或者排除对方主要权利的，该条款无效”。对于本合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定这一禁止“跳单”格式条款是否有效，笔者认为该条款是为防止买方陶德华利用上海中原公司提供的房源信息却跳过中原公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定双方具有相应的民事行为能力，意思表示真实，且并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定是有效的。
（二）被告陶德华有没有构成“跳单”
1.客户构成“跳单”的要素分析
《合同法》第四百二十六条、第四百二十七条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬”。但是如果任由委托人看房后跳开中介公司，逃避支付佣金的约定义务，则对居间人显属不公平。因此，确认客户“跳单”的要素就显得很有必要，笔者认为认定客户构成“跳单”的要素主要有以下四个方面：
第一，有效的禁止“跳单”条款。即在双方订立的居间合同中，具有不违反民法和合同法等相关法律的禁止“跳单”条款的存在，这是确认客户构成“跳单”的法律依据和大前提。
第二，房产中介公司提供了居间服务。即房产中介公司履行了居间合同的主要义务，如根据客户的要求提供房源信息，带领客户看房等等，并留下了相关证据。
第三，客户在看房后的合理期间内“跳单”。对于房产居间合同如本案《房地产求购确认书》中的禁止“跳单”的格式条款，里面约定了看房后的一定期限内不得“跳单”。本案中的约定是6个月，上海市第一中级人民法院的周峰和李兴认为3个月比较妥当，②此3个月的期限从看房完成之日起开始算，而不是从居间合同签订之日起算。
第四，客户“跳单”时是恶意的。比如为了逃避支付或者少支付居间报酬，自己或者利用第三人与卖房人直接签订房屋买卖合同，或者故意透漏信息给第三人使第三人与卖房人签约，等等。而如果卖房人将同一所房屋通过多个中介公司出售，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息，买方选择了服务更好，价格更低的中介公司，这符合民法的契约自由精神，此应为善意，与前面所说的恶意相对应，不应构成违约。
2.本案中被告陶德华并无违约
该案中，被告陶德华虽然与原告上海中原公司有合同在身，合同中也规定了符合法律规定的禁止“跳单”格式条款，中原公司也提供了房源信息、带领看房的居间服务，但陶德华是通过正当途径对多个中介公司的对比，善意的选择了价格更优惠的另一家中介公司，此做法并无不妥，符合传统民法中的契约自由精神，彰显了以人为本的原则，因此，笔者认为法院判罚非常准确，被告陶德华并没有构成“跳单”违约。
四、本案带来的一些思考——房产中介公司应对“跳单”的法律风险防范
在如火如荼的中国房地产市场，各种各种的房产纠纷数不胜数，该案中的房屋买卖居间合同纠纷就是一个非常普遍的存在。该案作为最高人民法院发布的指导性案例，它的判罚彰显了社会主义法律以人为本的思想，但在间接上也使中介公司之间的竞争更加激烈，面临的法律风险也更高。因此本人针对中介公司如何应对“跳单”的法律风险有一些思考和建议。
第一，房产中介公司人员应加强对“跳单”违约的法律认识。房产中介公司的相关人员，应该认真学习和分析最高人民法院发布的这一指导性案例，理解“居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房源信息，却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力，即买方不得‘跳单’违约；但是同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于‘跳单’违约”的深刻含义，从法律思维上武装自己，以便在日后的中介工作中更加游刃有余，避免犯错。
第二，房产中介公司应完善自己的合同和相关条款。一般来说，房产中介公司都有自己一整套的合同或者协议文本，这些文本都是事先做好，可重复使用的，也就是按照合同法的规定，属于格式合同和格式条款。本指导性案例虽然认可了禁止“跳单”条款，但并非条款无懈可击。比如本案的格式条款规定“看房后6个月内禁止跳单”，笔者也认为期限偏长，如果改为3个月左右，避免出现加重买房人责任、排除买房人权利而被法院认为是无效格式条款的法律风险。同时，关于格式条款中的违约金或赔偿金，在该案例中，如果陶德华恶意“跳单”，应按照与出卖方就该房地产交易价格的1%向
中原公司支付违约金，如果该违约金的标准不是1%而是超过了国家法定的房产居间报酬标的如5%或更高，那么该格式条款同样存在无效的法律风险，应非常注意。③
第三，房产中介公司应注意适时签订文件并做好证据保留。在买房人前来中介公司寻求服务时，建议签订《房屋求购委托协议》之类的文件，标明居间报酬的标准和支付期限，在签订协议的时候可以要求看房人出示身份证件，做到实名制。④在带领买房人看房时，要求看房人签订类似本案的《看房确认书》，在确认书中列明带领看房相关工作人员、所看房源的基本信息、禁止“跳单”的格式条款等等，这些都是防范恶意“跳单”的有效办法。在居间服务的整个过程中，必须非常注意证据的保留，以免在对峙于法庭上时，因缺乏相关证据而败诉。
此外，由于该指导性案例间接导致了房产中介公司之间更加激烈的竞争和更好的法律风险，房产中介公司除了上面所说加强法律思维培养、完善合同文本和格式条款、注意保留证据等法律专业方面之外，还需努力提高服务质量，扩大服务范围（如代办证照、代办产权过户、代办贷款等⑤），努力争取质优价廉，增强自身的竞争力。
[注释]
①李金升：《最高人民法院发布的“跳单”指导性案例对房产中介公司的现实性影响分析》，《上海房地》2012年第2期。
②周峰，李兴：《房屋买卖居间合同纠纷中“跳中介”现象的法律问题研究》，《法律适用》2011年第10期。
③李金升：《“跳单”指导性案例对房产中介公司的现实性影响分析》，《上海房地》2012年第2期。
④居然：《实名制治不了“跳单”行为》，《上海房地》2008年第10期。
⑤李金升：《最高人民法院发布的“跳单”指导性案例对房产中介公司的现实性影响分析》，《上海房地》2012年第2期。
[参考文献]
[1]李金升.最高人民法院发布的“跳单”指导性案例对房产中介公司的现实性影响分析.上海房地，2012，（2）.
[2]周峰，李兴.房屋买卖居间合同纠纷中“跳中介”现象的法律问题研究.法律适用，2011，（10）.
[3]张宁.房屋买卖居间合同中规避“跳单”条款的效力和“跳单”行为的认定.法律适用，2010，（8）.
[4]居然.实名制治不了“跳单”行为.上海房地，2008，（10）.
[5]指南针司法考试命题中心编.法律法规汇编.研究出版社，2011.
[6]最高人民法院关于发布第一批指导性案例的通知.中国法院网，www.chinacourt.org，2012-2-29.
[作者简介]彭科科，河南许昌人，上海大学法律硕士研究生。
作者：彭科科
第二篇：离婚诉讼中房产分割的法律研究
摘要：在离婚诉讼中，夫妻共同财产中的房产分割是诉讼争议的焦点，尽管《婚姻法司法解释(三)》针对目前社会中争议较大的夫妻房产归属和分割等问题进行了进一步的明确，但是仍存在某些立法缺陷和法律空白。梳理了我国的夫妻房产分割法律制度并提出了几个关于夫妻房产分割问题上存在的法律困惑，以期为今后的相关法律完善提供一些思路。
关键词：夫妻共同财产，房屋产权，公示公信，公平原则，居住权
房屋所有权分割是夫妻共同财产分割的重要部分，由此引发的纠纷最多，也最牵动人们的神经。处理不好，不仅无法实现法律定纷止争的功能，还会激化矛盾，甚至上升为社会不稳定因素。在实践中，由于社会关系的纷繁复杂以及法律本身的滞后性等因素影响，离婚诉讼中房产所有权的分割仍然存在一些问题。
1 夫妻共有房产的归属及分割现状
一般情况下，在婚姻关系存续期间，只有出现《婚姻法司法解释(三)》第四条规定的情形时，才允许在不损害债权人利益的前提下分割夫妻共同财产。否则，只有在诉请离婚时，请求分割夫妻共同财产的主张才能得到支持。
离婚时，夫妻共有房产的归属和分割问题主要涉及以下几个方面。
1.1 婚前所得房产的归属问题
对于婚前所得财产，只要有明确的权属证明，即可认定为婚前个人财产，除非另有约定，否则不会因为婚姻关系的缔结而转化为夫妻共同财产，对于房产亦是如此。因此，对于婚前父母为子女购房出资的赠与问题，只要是赠与行为发生在婚前，并明确表示赠与给自己子女个人，就应认定为子女的婚前个人财产。由此可见，无论是婚前劳动所得还是通过继承、赠与所得的房产，除非另有约定，否则都是婚前个人财产，在离婚时不会作为共同财产参与分割。
这里需要指出的是，《婚姻法司法解释(三)》出台后，人们对其有一定程度上的误读和曲解。有人质疑它在房产所有权归属的规定上打破了中国的文化传统，缺乏对中国国情的考虑与结合。将男方婚前的房产认定为个人财产，这种做法在实质上对女方显失公平。因为中国自古以来，婚姻缔结的物质基础都是男方提供房产，女方带着嫁妆(往往是房产以外的财产)到男方家共同生活。随着长时间的婚姻家庭生活，女方的嫁妆等财产往往被耗尽或者是淹没于夫妻共同财产中，无法再明确的独立出来，而此时男方提供的房产却仍被认定为婚前个人财产，不但独立于夫妻共有财产之外，而且完美的实现了个人财产的保值增值。显然上述理解是肤浅和错误的。须知《婚姻法》早已明确规定，婚前财产应当属于个人财产，不会因为婚姻关系的缔结而转化为夫妻共有财产。因此又何谈因《婚姻法司法解释(三)》的规定，而使中国女性遭到夫妻共同财产的减损，甚至是在夫妻财产分割时对女性显失公平呢?公正地说，《婚姻法》一直以来在维护男女平等的前提下，注重对妇女、儿童等弱势群体的保护。《婚姻法司法解释(三)》的精神与之一以贯之，但考虑到社会经济发展的现实需要，当前更加强调在分割夫妻共有房产时公平原则的实现。但这并不意味着对女性在家庭中特殊地位和隐性牺牲的忽视与漠视。
1.2 婚后所得房产的归属认定及分割
婚姻关系存续期间所得房产都是夫妻共同财产，当事人另有约定的除外。总的来说，夫妻共有房产的归属和分割可分为以下几种情形。
1.2.1 对于小产权房屋的归属和分割
一般来说，只要是婚后用夫妻共同财产购置的小产权房就应认定为夫妻共有房产。在离婚分割时，由分得房屋的一方，以均等分割为原则，给对方合理的价格补偿。小产权房的价格可依当地政府对同类住房确定的标准价来确定。由于小产权房并未获得真正的产权，因此法院在解决小产权房分割纠纷时的处理办法具有特殊性：对于已被有权机关认定为违法建筑的小产权房，不能作为夫妻共同财产进行分割;但如果小产权房已经被行政程序合法化的，则可以作为夫妻共有房产进行分割。对于虽未经行政准建，但长期存在且未受到行政处罚的小产权房，在离婚时也可以作为夫妻共有房产进行分割。当法院仅能就小产权房的使用权进行分割时，法院会向当事人阐明，其具体处理原则是：小产权房屋的使用权由夫妻双方均等分割，不能分割的，获得使用权的一方应当向另一方折价补偿，房屋折价时一般采用竞价方式来确定价格。
1.2.2 对于完全所有权商品房的归属和分割
婚后所得房产，除当事人另有约定，不拘产权登记在夫妻一方或双方名下，都属于夫妻共有房产。在离婚分割时，应先由当事人对分割的原则和方式协商一致，获得产权的一方给另一方相当于该房屋一半价格的补偿。双方对于房屋的归属及价值等问题有争议的，可以诉请人民法院解决。人民法院应当根据双方住房情况和照顾抚养子女方或无过错方等原则判决分给一方所有。在双方条件等同的情况下，应照顾女方。如无以上事由，对于双方均主张取得共有房屋产权的，人民法院可以允许当事人通过竞价方式，价高者得;如果只有一方主张取得共有房屋所有权，则由取得产权一方给另一方合理的价格补偿，补偿标准通常是按照市场价格核算，一般为该房屋价格的一半。房屋市场价格的确定通常由评估机构进行评估。对于双方均不主张取得产权的房产，可依申请进行拍卖，其拍卖价款再由当事人根据具体情况分割。一般应均等分割，同时必须兼顾女性和子女利益的保护。
1.2.3 按揭购买商品房的产权归属和分割
按揭购买的商品房，在银行按揭贷款清偿完毕之前，房屋产权登记人并未完全获得房屋的所有权，因此，对于婚后用夫妻共同财产按揭购买不动产，离婚时尚未清偿完贷款，一方或双方当事人请求分割该房产的，人民法院一般不会做出确认产权归属的判决。只能待当事人清偿完贷款，取得房屋产权后，再自行协商。具体来讲，婚后所得按揭商品房，应属于夫妻共有房产，分割时按照普通商品房的分割方法和原则执行即可。如有争议，可以向人民法院另行提起诉讼。
对于夫妻一方在婚前用个人财产按揭购买房产，产权登记在自己名下的房产的处理情况，《婚姻法司法解释(三)》第十条提供了法律依据，即“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时由产权登记一方对另一方进行补偿”。显然，该规定将物权与债权区分开来，当事人完成产权登记后，即已取得物权，对于一方参与共同还贷的部分和增值部分应按照债权来处理。
1.2.4 婚后受赠与或者接受父母资助购买房产的归属与分割
婚后一方受赠与所得房产，除非另有约定，否则应属于夫妻共同财产。《婚姻法司法解释(三)》第七条规定：“对于婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”由此可见，此种类型的夫妻共有房产，不是共同共有，而是按份共有，其分割原则也不是通常情况下的均等分割，而是应按照出资份额进行分割，这种做法无疑将对公平原则的追求发挥到了淋漓尽致的程度。
2 离婚诉讼中房产分割存在的若干法律困惑
2.1 将婚前房产于婚后赠与给配偶的情形处理
《婚姻法司法解释(三)》出台后，实践中存在这样的情形：即如果婚房是男方所有，女方往往担心一旦离婚，没有多少夫妻共同财产可供分割，尤其是在女方名下没有房产的情况下。因此，主张将婚前男方所有房屋赠与女方，或者是进行房屋产权变更登记，在产权证上加上女方的名字，使女方成为该房屋的共有人。现实生活中此类案例不胜枚举，只要当事人不离婚，那么此种赠与不会引发任何争议。但是一旦夫妻感情破裂，诉请离婚时，男方往往会主张撤销该赠与，因为该赠与行为的目的往往是为了维护婚姻的稳固与和谐，否则将不可能实施该赠与。目前处理这类纠纷的法律依据是《婚姻法司法解释(三)》第六条，“在婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，如果赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院不予支持”。也就是说，如果赠与行为已经实施并进行了产权变更登记的，该赠与不能撤销。对于这类问题的处理其法律规定是有缺陷的，相关法律规范有些过于笼统。须知《婚姻法司法解释(三)》第六条的立法目的，主要是为了维护物权的稳定性。但是在实践中，如果一方当事人实施了赠与行为并刚完成产权变更登记手续，受赠与方就提出离婚，或者是房屋产权变更手续履行完毕后时间间隔不久，受赠与方就提出离婚，而且受赠与方主观上并无恶意，那么在这种情况下直接适用第六条的规定是否对赠与方当事人有失公平呢?这里是否会出现法律规则违反了上位法律原则的状况?当这一司法解释在具体案例中明显有违民法的公平原则时，应该适用法律原则还是法律规则?这不仅引发我们的学术思考，更为司法实践提出了新的困惑和问题。
2.2 婚后一方父母出资为子女购买房产，产权登记为夫妻双方的情况处理
《婚姻法司法解释(三)》第七条规定：“婚后由一方父母出资为子女购买不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”显然此规定彰显了物权的公示公信原则，即不动产所有权需经登记才有法律效力。与此同时又折射出《婚姻法司法解释(三)》在处理婚后所得房产归属问题上的最新价值主张，即更大限度地维护和实现公平原则，保护当事人的合法财产权利免受侵害或减损。
在这一立法精神的指导下，我们不得不思考这样的情形：如果一方父母在子女婚后为其购房出资，由于另一方配偶(未出资)坚决要求产权登记在双方名下，甚至以不达目的则诉诸离婚为要挟。为了家庭和睦，出资方父母往往不得不做出妥协，同意在产权登记时加上未出资方配偶的名字。这种行为看似愚蠢，却也是很多家庭的无奈之举。同时它也为离婚时发生房屋产权纠纷埋下了隐患。因为一旦一方当事人提出离婚，另一方配偶必然主张作为产权登记人参与分割夫妻共有房屋，在这种情况下，显然会造成对出资方财产的减损，那么基于上述缘由产生的夫妻共有房屋应当怎样分割呢?《婚姻法》及司法解释并没有给出明确的答案。对于这类问题，主要有两种解决思路：一种是将未出资方配偶列为房屋产权登记人的行为视为赠与。赠与标的物一旦交付使用，赠与行为即告生效。尤其是该赠与行为还对赠与标的进行了产权登记，那么为了维护物权的稳定性和公示公信，应该确认该赠与行为有效，不得撤销。因此，即使未出资方并未出资，仍应享有该房屋的产权。离婚时该房屋应作为夫妻共有财产参与分割。诚然，从法理上讲，这种处理思路并无不妥，但无疑造成了出资方财产利益的减损，显然是不公平的。因此第二个解决思路或许更多地彰显了民法的公平原则。具体来讲，在离婚诉讼中，如果出资方父母能够举证证明该房屋是由自己全额出资的，另一方并未参与出资，那么可以主张未出资方不能作为该房屋的所有权人参与房屋分割。但是在这里也有很多操作中的难题，比如如何举证问题等。如果出资方父母无力举证，那么是否也就无法阻却未出资方依照产权登记的事实参与该房产的分割呢?对于这一问题，目前《婚姻法》存在立法空白，需要我们运用智慧，总结经验，探索更好的法律救济途径。
2.3 离婚时对生活困难一方予以经济帮助规定的缺陷
离婚经济帮助是对于离婚时生活确有困难的一方，经双方协议或法院判决，由另一方对其给予适当资助的制度。这是我国离婚救济法律制度体系的重要组成部分。经济帮助制度与离婚时夫妻共有房产分割问题具有密切的内部联系，离婚时对共有房产的分割情况影响到是否可能需要适用经济帮助制度。同时适用经济帮助制度的某些条件也制约着夫妻共有房产的实际分割状况，经济帮助制度存在的缺陷也必然影响到离婚时生活困难一方居住权的有效保障。
现行《婚姻法》第四十二条以及《婚姻法司法解释(一)》第二十七条为该制度提供了法律依据。即“离婚时，如一方生活困难，另一方应从住房等个人财产中给予适当帮助”。“一方生活困难，是指依靠个人财产和离婚时分得的财产无法维持当地的基本生活水平。一方没有住处的，属于生活困难”。可见，离婚时倘若一方没有住房，即可认定为属于生活困难的情形，可以行使经济帮助请求权。该规定实际上确认了离婚时生活困难一方尤其是女方应享有居住权，它延伸了离婚救济法律制度的内涵和外延。但《婚姻法》对诸如经济帮助的执行方式等问题规定并不全面。其规定的帮助方法主要有财产帮助与住房帮助两种。财产帮助比较好执行，而住房帮助这种方式由于本身的复杂性，往往在执行时存在很多困难。住房帮助一般是帮助人提供居住权和所有权的帮助，那么值得思考的是具体在何种情况下采用居住权帮助亦或是所有权帮助呢?如果是居住权帮助，那么帮助方式是哪种?给予帮助的比例又是多少?帮助的期限又是多久呢?上述问题《婚姻法》都没有给出明确的答案。这显然不利于离婚时生活困难一方的居住权保障，也影响到夫妻共有房产的实际分割情况。实际上，对于此种情形，应当明确在一定期限内给无房一方提供免费住房;或者为了操作简便，可以在离婚诉讼中分割夫妻共有房产时向生活困难的无房一方倾斜，尤其是可以赋予无房一方在分割夫妻共有房屋时享有某些优先权或者可以多分一部分共有财产。
上述问题表明，保障女性的居住权是一个普遍性的难题。不论在中国还是其他国家，不论是在城市还是农村，婚房基本上都是男方提供的，这些房屋往往都是婚前个人财产，一旦离婚，女方将面临无房可住的窘迫境地。对此，有学者提出的解决思路是：即使房屋的产权是男方婚前财产，只要离婚后女方无处可去的，则女方也应该对其享有居住权。这一思路显然值得肯定和借鉴。
3 结语
离婚时房产分割问题直接影响到离婚纠纷的妥善解决，也牵涉到整个社会的和谐稳定，不可轻视。针对前文所述，对分割夫妻共有房产时出现的问题和困惑，可以从以下几个方面进行完善。
首先，对于离婚诉讼中房产分割法律的完善，主要涉及两个问题的冲突：一是物权的稳定性和公示公信效力的维护，其实质就是对秩序的维护;二是要最大限度的体现公平原则。这二者在司法实务中有存在冲突的可能，那么如何平衡二者的冲突呢?对此我们不妨考虑一下法律的价值位阶。在不同位阶的法的价值发生冲突时，低位阶的价值应让位于高位阶的价值。显然，这里秩序应该让位于公平。因此，在离婚诉讼中房产分割的法律适用存在冲突时，公平原则的法律效力更高。
其次，《婚姻法》的一个重要原则就是保护弱势群体的利益。因此，在保障公平原则、男女平等原则的前提下，分割夫妻共有房产时应当向弱势群体倾斜。尤其是对于离婚后生活困难一方的居住权保障问题，更应给予足够重视。通过完善的法律制度构建，保障公民能“居者有其屋”，这也是促成人民安居乐业的重要法律手段，对社会的稳定、国家的发展具有重大意义。
最后，尽管法律本身具有滞后性，但是随着各种社会现象瞬息万变，社会关系更趋复杂，法律作为调整社会关系的终局手段，应当发挥更加重要的作用。这就要求在立法时要尽量做到具有前瞻性和预见性，又要对其不断适时调整，符合公平性和合理性的要求，最大限度的实现情、理、法的完美结合。
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作者简介：
高茜，南开大学周恩来政府管理学院博士研究生，讲师，主要研究方向为国际关系与国际法。
作者：高茜
第三篇：论我国房产税法律制度改革中税收优惠机制构建
摘要：现阶段在不动产统一登记暂行条例刚刚步入实施的背景下，我国房产税法律制度改革也随着不动产统一登记制度的确立拉开了大幕，在不动产登记制度的推动下，规范房产税的征收范围就成了当务之急，而随着近十几年的社会经济变迁，在规范房产税征收范围的同时对于房产税中税收优惠机制的构建也就凸显的重要起来，因为只有严格确立了房产税中的税收优惠机制，才能更好更完善的建立起规范的房产税征收范围，真正的做到税收法定。
关键词：房产税立法;房产税改革;房产税税收优惠
作者简介：靳超(1983-)，男，河南浚县人，硕士研究生，郑州大学西亚斯国际学院助教，研究方向：经济法。
一、我国现行房产税税收优惠政策分析
20世纪90年代随着我国住房商品化改革，安置房产成为了中国人生活之根本，在将近20年房地产变革中，房屋所产生的经济效应和社会影响使的整个房地产开发产业站在了老百姓生活成本提高的最大对立面，而房产税的相关制度的滞后、不配套让房产税的改革在近些年中不断的成为国家和老百姓的争议热点，不管是从内部国家经济结构调整还是外部人民内部矛盾的解决都必须依照依法治国的手段合理调整和控制。
2015年不动产统一登记暂行条例正式步入实施，在这一大背景下我国房产税法律制度改革伴随着不动产统一登记的实施正式拉开了大幕，在不动产登记制度的推动下，规范房产税的征收范围就成了当务之急，而随着近十几年的社会经济变迁，在规范房产税征收范围的同时对于房产税中税收优惠机制的构建也就凸显的重要起来，因为只有严格确立了房产税中的税收优惠机制，才能更好更完善的建立起规范的房产税征收范围，做到真正的税收法定。
2011年初，上海和重庆作为试点城市开始了个人住房房产税的征收和相关政策的制定，考虑到征税技术水平的限制和试点初期广大市民的接受程度，两地作为试点的尝试在房产税征收的范围界定和税率等方面都制定的相对比较温和，同年1月30日，重庆首笔个人住房房产税申报入库，缴纳税款6154.83元，目前来看，房产税的试征收取得了试验初期的目的成果;十八届三中全会之后，全国人大、财政部和国税总局联合开始了新一轮的房产税立法的调研;2013年11月中国国务院常务会议决定由国土资源部负责指导监督全国不动产统一登记职责;2014年以来，不动产登记相关工作进展较快，3月不动产登记工作部际联席会议第一次会议召开，明确用3年左右时间全面实施不动产统一登记制度，5月经中央编办批复国土部挂牌成立不动产登记局，8月不动产登记局“三定方案”印发。14年11月28日，中央编办已批复同意中国土地矿产法律事务中心更名为国土资源部不动产登记中心，负责不动产登记相关工作;15年3月1日我国开始全面实行不动产登记制度，全国性的房产税改革大幕正式拉开。
二、当前我国房产税法律制度改革中税收优惠机制构建的出发点
税收优惠机制是在一定特定的对象和特定的行业下进行的，我国现行的房产税征收制度主要还是根据《房产税暂行条例》，根据此暂行条例，个人住房、非营业用房是不征收房产税的。但是随着改革开放以来，经济不断发展，城镇房价不断上涨，经济构成比重的改革，原本房产税征收制度并不符合我国现在的事实国情，所以全面征收房产税、完善相应的房产税优惠制度是势在必行的。
我国现阶段还处于全面征收房产税的准备阶段，就上海而言，主要是针对第二套房和外地居民购房来征收的，房价低的税率为0.4%，而房价高的税率为0.6%。其优惠政策是人均住房不满60平方米的房产免征房产税。在重庆，针对价值较高的独栋别墅以及交易价格是城区均价两倍以上的征收0.5%的房产税，交易价格是城区均价三倍以上的征收1%的房产税，交易价格达到城区均价四倍以上的可以适用1.2%的税率，另外针对“二无”居民的第二套房产也是征收0.5%的房产税。
税收优惠制度不但可以改善房地产供应与需求的恶劣关系，也是国家控制房地产上虚高售价、调控国家经济优化房地产资源配置的一种有效手段，因此税制的设计必然存在很多的关注，特别是针对税收优惠的目标群体，不仅是保护社会低收入群体，保障他们的基本住房生活需要，避免给他们增加税收负担，还要增加保有住房的成本，打击投机炒房，那么合理的税收优惠机制就成为了房产税法律制度改革的重中之重，这也是国家实现公共财政职能的一种手段，之前我国在重庆和上海的试点中都构建相应的税收优惠方案，除了限制户籍外，都对一定面积内的住房给予了免税的优惠，但是设计过于简单，并没有对纳税人的具体情况加以区分，所以在房产税改革全国性趋势的阶段，简单的税收优惠机制只能相对给低收入人群一定的税收负担减轻，但是对于高收入人群的税收调节确实没有达到目的，达不到调解社会公平、缩减贫富差距的作用，所以税收优惠机制的设计出发点应该是为了更好地营造公平，调节贫富差距的一种手段，构建和谐公平的社会税收体系。
三、美国税收优惠制度的借鉴
在美国的税收制度体系中，房产税是一种比较成熟的税种，美国政府和各州政府也将房产税作为一种主要的财政税收来源。在美国尽管每个州的房产税制度有所区别并不统一，但是大部分州的税收优惠机制都体现出了税收法定原则，房产税优惠机制作为房产税制度中的重要内容，与全体纳税人的利益是息息相关的，所以，美国各州关于房产税优惠制度的内容都是通过各州的相关立法机构以严谨的程序在法律中进行明确的规定。
美国的房产税税收优惠机制对于税收优惠的目的也是非常明确的，并且对于房产税税收优惠方面的管理也是极其严格，在美国低收入群体和弱势群体的自住型不动产、公益性质的不动产以及美国各州根据实际情况规定的不动产享受房产税税收优惠，既包括直接减免税收的直接型房产税税收优惠，也包括设定计税价值增长限额的间接型房产税税收优惠，为了确保房产税税收管理方面的统一性和合法性，大部分州将房产税税收优惠的审批工作由各州的专门的税务机构统一负责，并且各地区根据实际情况将部分的房产税税收优惠审批权在必要限度内下放到各个镇。
其税收优惠管理机制也相对比较健全，首先税收管理机制的建立是在税收法定原则之上，所以在美国各州都是由各州的专门的立法部门将房产税税收优惠制度以法律文件的形式颁布出来，针对房产税税收优惠的范围、要求、内容和房产税税收优惠的管理方式都进行了专门的规定，这些规定贯穿了整个房产税税收优惠法律制度，将房产税税收优惠体制从程序和实体上来分析都是有法可依的。
其次，美国的房产税税收优惠制度的设定范围是非常明确地，而且对于税收优惠的管理是非常严格的，美国各州的房产税税收优惠制度，美国的房产税税收优惠的范围主要包括三大类，凡是涉及到公益性质的不动产项目、低收入家庭和弱势群体的不动产以及美国各州根据实际情况应当纳入到房产税税收优惠范围的不动产项目，都属于房产税税收的优惠范围。
美国的房产税税收优惠的方式是多种多样的，从税收制度的要素来看，不仅包括税率的税收优惠方式，而且包括税基型的税收优惠方式，其中美国的大多数州都设置了“Circuit Breakers”的税收优惠机制，这一税收优惠机制是根据居民的收入水平来确定相应税率和最高税负水平的，因为不管是固定税率还是比例税率都没有考虑到收入的影响，而“Circuit Breakers”更有针对性的为低收入群体提供了税收优惠，它的主要形式由两种，一种是滑动比例法，按照家庭总收入额的增加自动减少税收优惠;另外一种是临界值法，它的方法是先确定财产税税额占了家庭总收入的比例，然后根据这一比例分出确定的等级，当超过某一等级时，证明税负对于这一家庭而言已经达到了某一可接受的临界状态，这时候对家庭进行税收优惠。这两种税收优惠机制的运用都大大避免了对富裕家庭过多的退税情况，也确保低收入家庭切实享受到了税收优惠。
四、对我国房产税税收优惠机制构建的设想
参照了美国的税收优惠机制，下面来谈一谈我国房产税的优惠制度又应该如何构建?
首先，我们应该明确的是为什么要构建房产税优惠制度，房产税优惠制度的构建不只是为了能让全民都可以买的起房，而是为了优化房地产经济结构，清理房地产经济中故意哄抢的恶意购买，因此在设计房产税优惠机制时，就要充分考虑家庭的收入水平、家庭的生活成本、家庭的现有住房情况，因人而异，最终达到富人多缴税，中等阶层符合收支比例交税，低收入家庭生活质量不下降缴税，税收收入保证增长的多赢局面。
其次，因为社会分配资源不公平的问题，我国现阶段的主要问题或者矛盾是城乡差距和贫富差距过大，这不仅体现在收入水平差距悬殊，还体现在财富的保有量上，因此对于房产税的征收就是对财富保有量的一种调节，这就需要通过多种形式来实施房产税优惠机制，调节收入分配，减轻纳税人的负担，针对不同的人群实行不同的征税方式，这就要求在征收房产税的过程中我们要兼顾纳税义务和纳税能力，不能只从人均面积来设定税收优惠，要将税率型的税收优惠的方式和税基型的税收优惠方式科学的结合起来，对于涉及公益性质的不动产项目采取直接减免房产税的房产税税收优惠方式，对于一些特定的不动产项目采取税基型或税率型的房产税税收优惠方式。
再者在上海、重庆的试运行过程中，虽然实施了一系列有效的优惠手段，增加了延期缴纳和退税两种优惠形式，可是从目前来看，还存在着许多问题，比如纳税对象不明确，相关法律规定不具体，受益的对象也十分狭窄，在实践中缺乏操作意义，还有的是全国各地经济发展不平衡，通过一个固定的立法来统一对待是显失公平的，解决这一问题有两个方法：
(一)是将各地税收起征点和征收对象的规定交于各地政府，这样一来可以保证房产税的征收符合当地事实情况，但这样一来不但过于加大政府负担，对外来人口也不尽公平。
(二)将起征点和征收对象通过立法以数量关系的对等来限制，这样既可以保证房产税的公平对待也不会加重政府负担，对于营造公平税负也具有一定的积极意义，但这样有可能会导致政府权利滥用，相关法规可能并不适应当地的实际情况。
除此之外，税收优惠的机制制定还需要税收优惠的落实，不仅需要制度到位还需要相应的配套措施保证税收优惠的落实，比如不动产登记中逐步完善全国的个人住房信息统一登记和联网，同时引入科学健全的房屋评估制度，这两项关键制度的改革和实施才能最终确保我国房产税的全面开征和税收优惠政策的准备落实。
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作者：靳超