没房产证的买卖合同

没房产证的买卖合同（精选8篇）

篇1：没房产证的买卖合同

二 手 房 屋 买 卖 合 同

售房人(甲方)：（以下简称甲方）身份证号码： 购房人(乙方)：(以下简称乙方)身份证号码： 居间方(丙方)：

总则

甲方自愿将本合同第一条所列房屋出售给乙方。乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，自愿购买该房屋。甲、乙、丙三方根据中华人民共和国有关法律、行政法规和广西桂平市相关地方性法规的规定，在合法平等自愿相互信任的基础上签订本合同，承诺共同遵守。甲、乙、丙三方应依据本预约合同之约定，完成本合同第一条所列房屋转让的相关法律程序，并最终实现双方房屋买卖之目的。

第一条、房屋基本情况

1、甲方拟出售的房屋位于 该房屋系甲方于 年 月 日向 公司（以下简称开发商）购买的商品房，《商品房买卖合同》编号：，合同约定建筑面积平方米（其中套内建筑面积平方米，公摊平方米），购买总价人民币 元整，房屋用途为，房屋尚未办理土地房屋权证。

第二条、成交价格及相关费用

1、成交价格为：人民币 元整（小写：￥ 元）

2、相关费用：

1）、经甲、乙双方约定，从甲方产权过户到乙方产权时，办理产权变更时所发生的相关的费用由乙方独自承担（甲、乙双方约定的除外）。（过户所有费用标准以产权过户当日国家政策规定为标准）

2）、在签订本合同当天，乙方按与丙方约定的代办产权过户收费标准付清丙方提供代办服务费，乙方应付人民币 元整（小写：￥ 元）（本协议签订后代办服务费不予退还）。

3）、从签订本合同之日起，如因甲、乙双方任何一方的责任导致本协议不能实际履行，由责任方承担甲、乙双方应支付给丙方的全部信息服务费人民币 元整（小写:￥ 元）。

4)、甲方在房屋实体转交给乙方的同时，必须结清以前产生的水、电、气、闭路、电话、1

物管、电梯以及进行物业交接时所产生的相关费用，甲方应当及时配合乙方办理房屋设施（五通）过户的相关手续。在房屋实体转交给乙方的当天，甲方结清上述费用手续之后，所产生的上述水、电、气、闭路、电话、物管、电梯相关费用由乙方承担。

第三条、付费约定、期限交房、办理过户。

1、银行按揭付款

1)、甲、乙双方约定在 2015 年 4 月 6 日乙方交购房订金人民币 壹万 元整（小写：￥ 10000.00 元）给甲方，当甲方收到房屋订金之日起至房屋过户至乙方之日止不得将房屋转售第三方，在支付购房首付款时，订金抵作购房款。

2)、甲乙双方约定在 年 月 日支付该房屋的购房首付款人民币 元整（小写：￥ 元）给甲方，甲方收到购房首付款时，将该商品房的购房合同、发票、收据等原始相关的税务发票交给乙方，同时甲方与开发商签订的《购房合同书》中的所有权力转交给乙方，由乙方享所有权，乙方享有此房屋所有权，买卖权，处决权。3）、至甲乙双方正式交房之日起，乙方负责向此房屋按揭卡帐户支付按揭款及其利息（以银行实际对账单为准），在房屋管理局通知此房正式下证之时，甲乙双方积极配合丙方，办理此房所有产权及其物业过户手续。

4）、甲乙双方过户前，所办理的银行解压手续，造成的违约金，费用由甲方承担。

第四条、甲方的权利与义务

1、权利：甲方在签订本协议后，有权按约定收取乙方的购房款。

2、义务：

1)、甲方应本着诚实守信的原则，确保本协议所涉及房屋具有合法完善的权属手续。2)、自签订本协议起，甲方不得有任何处分该房产的行为，包括并不限于抵押、出租、出售他人等。同时，甲方必须保证其出售的房产无任何物权瑕疵、质量瑕疵，包括但不限于司法机关查封、冻结、拍卖、没收，及已经属于公告拆迁范围，即将实施拆迁等其他有限制交易的情形。

3)、甲方应保证其委托的房屋权属真实、合法、交易手续完备，同时在甲方收到乙方支付的购房首付款当日，甲方应将原购房合同书及房款交付凭证、契税发票以及其它一切交易过户所需的资料交给乙方保管，并保证提供的上述资料、个人资料真实、合法。4)、若乙方以按揭方式购房的，甲方应提供完备的手续并配合乙方办理按揭的相关手续。如因甲方的原因使按揭手续不能顺利办理的，由甲方承担责任。

5)、甲方应在获知该商品房的产权证可以正式办理之时，十日内通知乙丙双方，并尽快 2

与乙方办理此房屋权属的过户手续。

6)、甲方应在与乙方办理完产权过户手续后30天内将户口迁出。

第五条、乙方的权利与义务

1、权利：乙方有权要求甲方出示房屋权属的相关手续，有权要求甲方、丙方充分配合办理相关事宜。有权获得本协议所交易的房产，并对该房产拥有完全的物权处分权。

2、义务：

1)、乙方应按协议的约定与甲方办理权属的过户手续及付清房款。

2)、乙方应保证提供的个人资料真实、合法，如有虚假自愿承担相关责任。

第六条、丙方的权利与义务

1、权利：

1)、丙方在甲、乙双方签订本协议之时，收取相关房屋代办服务费。2)、丙方有权监督甲、乙双方按约定履行本协议。

3)、丙方为房屋销售的见证方，当房屋销售出现与本协议签订情况不符时，有权参与相关的责任追究。

2、义务：

1)、丙方在甲、乙产生纠纷时，应协助甲、乙双方解决纠纷。2)、丙方协助甲、乙双方签订本合同及物业交接。

3)、丙方作为过户手续的代办方，应密切关注该商品房产权证件的下发时间，并在该商品房产权证件的下发后及时通知乙方，并协助甲、乙双方完成权属过户的相关手续。4）、丙方为甲乙双方提供以下服务：提供真实有效的订约信息；充当订约介绍人和撮合人；提供法律咨询，拟定合同文本并协助、指导订立合同；协助办理或代办交房、过户及贷款等手续；为双方签订和履行房屋买卖合同创造便利。

第七条、违约责任

1、甲乙双方保持联系畅通，如有有特殊原因更换联系方式，必须第一时间通知到对方，以免给双方造成疑惑，从而影响本合同的正常履行！

2、甲、乙双方从签订本合同之日起至办完此房屋的所有交易手续之日止，自觉遵守本合同所约定事项，并按本合同协议约定履行双方的权利和义务。如有一方未按本合同约定的内容履行，违约方将支付房屋成交价格 两倍 的违约金给守约方。严重违约或根本违约的，违约方必须向守约方另行承担贰拾万元的违约金。

3、若甲方违约，乙方已对房屋进行装修的，甲方还需额外支付叁拾万元给乙方作为赔偿。

第八条、免责条款

1、该合同履行过程中如遇国家节假日影响相关手续的办理，则办理该手续的时间顺延。因不可抗力等非双方过错因素导致本合同不能实际履行的，双方互不承担相应法律责任。包括但不限于自然灾害、他人人为致使房屋毁坏灭失；房屋交易主管部门受理变更登记前，政府等相关部门的拆迁、改造；法律、法规、政策更改，致使本协议无法全面履行的情况，及因本协议的履行而发生的任何争议，则丙方协助甲、乙双方协商解决；协商不成，可依法向本协议签订地桂平市人民法院起诉。本合同协议一式叁份，自三方或三方代理人签字，盖章或手印之时生效。甲方、乙方、丙方各持一份，具同等法律效力。

第九条、其他约定事宜

1、本协议经甲乙双方签字后即刻生效。若有未尽事宜，甲乙双方日后可再行协商，经协商所签定的补充协议与本协议具有同等法律效力。

甲方（签章）: 乙方(签章)： 丙方（签章）：

委托人: 委托人: 委托人:

联系电话： 联系电话： 联系电话：

签约日期： 年 月 日

篇2：没房产证的买卖合同

甲方（转让人）：乙方（买受人）：

所有权人姓名：_姓名：___身份证号码：____

联系电话：_

地址：身份证号码：_________ 联系电话：_地址：_ ____共有权人（所有权人）姓名：__姓名：___身份证号码：___

联系电话：_________

地址：身份证号码：________ 联系电话：_________ 地址：

权利人关系：权利人关系：

甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上就下列房屋所有权转让达成如下协议：

TEL:0854-3224818

交给独山房产网，甲方同意委托独山房产网用于过户至乙方名下。并应于收到该房屋全部价款之日起15日内，将该房屋交付给乙方。

第七条 乙方逾期付款的违约责任

除自然灾害等不可抗力之外，乙方如未按本协议第五条规定的时间付款即视为乙方不履行本协议。届时，甲方有权终止协议，乙方已付款，甲方只退50%。若此时房产证已过户至乙方名下，乙方负责将房产证过户回甲方名下，相关费用全部由乙方负责。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。第八条 甲方逾期交付房屋的违约责任

除自然灾害等不可抗力之外，甲方如未按本协议第六条规定的期限将该房屋交给乙方使用，则视为甲方不履行本协议，乙方有权终止协议，甲方退回乙方所有已付款，并按乙方累计已付款的50%向乙方支付违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。

第九条 关于产权登记的约定：甲方协助乙方在房地产登记机关办理权属登记手续。如因甲方的恶意拖延签字过户、多次催促仍不提交相关过户证件等原因造成乙方不能按约定期限取得房产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起10日内将乙方已付款退还给乙方，并按乙方已付款的50%支付乙方违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。第十条 保证：

甲方：甲方保证有权签署并有能力履行本协议。甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关共有、赠予、继承、按揭、抵押债务、税项、维修基金及租金等，甲方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。甲方保证在交付时附件中所列附属设施可正常使用，不能正常使用的，甲方负责修复至可用，方可交付乙方。

乙方：乙方保证已了解该房屋的相关质量及权属问题，保证有权签署并有能力履行本协议，有能力承担全部责任。

第十一条 税费的交纳：因本房屋所有权转移所发生的一切费用由方交纳。

第十二条 其他过户费用及交接：甲方承诺在房屋交接时由甲方结清之前产生的水、电、电话、闭路电视、网络、物业、停车等各项费用，并协助乙方对上述户头进行过户，同时将户口迁出该房屋。本条所述过户事项，相关过户费用由方交纳。第十三条 协议的变更

本协议履行期间，发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本协议的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内（书面通知发出15天内）签订书面变更协议，该协议将成为协议不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本协议，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。

第十四条 协议的转让

除协议中另有规定外或经双方协商同意外，本协议所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。

第十五条争议的处理

1、本协议受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。

2、本协议在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协

商或调解不成的，依法向人民法院起诉。第十六条 不可抗力

1、本协议所称不可抗力是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本协议签订日之后出现的，使该方对本协议全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争、**、罢工、政府行为或法律规定等。

2、不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本协议。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本协议项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使协议任何一方丧失继续履行协议的能力，则双方可协商解除协议或暂时延迟协议的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。第十七条 协议的解释

本协议未尽事宜或条款内容不明确，协议双方当事人可以根据本协议的原则、协议的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本协议作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本协议相抵触。第十八条 补充与附件

本协议未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充协议。本协议的附件和补充协议均为本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。

第十九条 协议的效力

1、本协议自双方签字并按手印之日起生效。

2、本协议一式二份，甲方、乙方各一份，具有同等法律效力。

甲方：乙方：

_________年____月____日_________年____月____日

签订地点：_________独山房产网

以上约定系双方真实意思表达，本站见证合同签订过程。若产生争议，由双方协商解决。如需证实，本站承诺保持中立，并据实提供证据。

独山房产网

证明人：

年月日

篇3：没房产证的买卖合同

2002年, 北京市通州区宋庄镇农民马海涛以4.5万元的价格将自家宅院卖给画家李玉兰, 2006年马海涛“依据法律精神”决定将房子要回。经过2007年的一审二审, 北京市二中院依据“农村居民不得出售宅基地给城市居民”的有关规定, 判定房产买卖无效。李玉兰败诉失房, 马海涛则被判返还李玉兰总计9.3万元的卖房款与补偿款。

因为身处宋庄这个蜚声中外的画家聚居村镇, 李玉兰案成为2007年农民房买卖纠纷中最引人注目的一例。2008年3月3日, 以“信赖利益损失”为主要诉讼理由, 李玉兰反诉马海涛, 要求赔偿48万元。目前此案还在审理过程中[1]。

二、合同无效的责任承担主体

在本案中, 导致合同无效的根本原因在于该合同违反了《合同法》52条第5款的规定, 即“违反法律、行政法规的强制性规定”。根据我国《土地管理法》第63条的规定, “农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。尽管关于小产权房的争议不绝于耳, 在国家土地政策、法律没有进行修改之前, 法律的严肃性必须得到维护, 况且, 国务院办公厅国办发[2007]71号《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》) 进一步明确指出“农村住宅用地只能分配给本村村民, 城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。农村住宅用地只能分配给本村村民, 城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。从政策上对城市居民购买农民住宅进一步作了明确限制。在宋庄房产案中, 马海涛与李玉兰所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋, 还包含相应的宅基地使用权。李玉兰并非通州区宋庄镇辛店村村民, 且诉争院落的《集体土地建设用地使用证》至今未由原土地登记机关依法变更登记至其名下。因此, 法院根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定, 认定合同无效是正确的。

在宋庄房产案的责任认定中, 二审判决书指出“出卖人明知其所出卖房屋及宅基地属禁止流转范围, 出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效, 故应对合同无效承担主要责任”, 对此笔者认为界定得并不十分清晰, 试从两个方面加以细化:

一是在对强行法的违反上, 双方均有责任。在此案中, 判决指出, 出卖方明知其所出卖房屋及宅基地属禁止流转范围, 那么何以推知买方对此不是明知?判决中并未给出明确的证据支持。甚至, 由于知识水平的差异, 买方可能还更清楚一些。因此笔者认为, 二者在对法律规定的违反上, 责任应当是相当的, 而非卖方承担主要责任。

二是卖方违反了合同法上的诚实信用原则。在本案中, 导致合同无效的根本原因在于合同违反了国家法律规定, 但引起合同效力争议的直接起因在于卖方在卖出房屋四年后要求收回房屋的不诚信行为。而引发卖方起诉要求收回房屋的一个重要原因在于土地升值带来的利益考量。由于宋庄画家村的集团效应, 使得该地的土地升值至少5倍, 并且, 由于宋庄已经在做整体规划, 如果拆迁, 农民能得到一笔巨额补偿款, 本案所涉房产若补偿, 大约也有50万元, 这也是大多是农民起诉要回房子的根本原因。“合同法的基本功能, 在于维护市场经济中交易关系的稳定性。只有在交易有序进行的情况下, 交易当事人才能够最大限度地实现其通过交易所取得的利益, 特别是期待交易所实现的利益[2]。在宋庄房产案中, 由于当地政府需要借助画家村来拉升经济, 因此对这种农村住宅的买卖并未强行查处, 因此大多数此类房产买卖多年相安无事。买方李玉兰信赖合同有效成立, 才会在所买房屋上进行一系列投资, 并且由于卖方的不守信行为, 使得其丧失以2002年的低廉房价购买其他房屋的机会。法官在审判中要做到既要维护法律的严肃性, 也要维护各方当事人的合法权益。因此从公平合理角度上看, 对买方的这种信赖利益损失, 理应予以法律救济。

三、受损失方的法律救济

如上文所述, 虽然说在合同的无效上, 双方均有责任, 但由于卖方的违反诚信的行为, 使得买方的损失明确化, 对这种损失, 应当予以赔偿。

在本案中, 损失的认定是赔偿的关键。在损害事实的认定上, 应包括直接损失和信赖利益损失。这里的信赖利益的损失, 是指缔约人信赖合同有效成立, 但是因为法定事由的发生, 致使合同的不成立而造成的损失[3]。对合同无效给对方当事人所造成的直接损失, 应当全部赔偿, 对于因合同无效给对方当事人所造成的信赖损失, 也应当给予赔偿。正如宋庄房产案中指出的, 应全面考虑卖方因土地升值或拆迁所获得的利益等来确定对卖方的信赖利益赔偿。

具体体现在赔偿上, 不仅应包含: (1) 缔约费用, 如赴订约地或察看标的物所支付的合理费用; (2) 准备履约和实际履行所支付的费用, 如信赖合同成立而购买、装修房屋等的费用; (3) 因缔约过失导致合同无效所造成的实际损失; (4) 因支出缔约费用或准备履约和实际履行支出费用所失去的利息等。还应包括: (1) 因信赖合同有效成立而放弃获利机会的损失, 亦即丧失与第三人另订合同机会所蒙受的损失; (2) 其他可得利益损失等。

摘要：宋庄画家房产案涉及当前比较敏感的小产权房的转让, 涉及农村宅基地不能自由流转带来的利益困境。在依法判令合同无效的同时, 应区分责任, 注重对相关当事人的信赖利益保护。

关键词：画家房产案,无效合同,信赖利益保护

参考文献

[1]王小乔.宋庄案还在开庭[N].南方周末, 2008-3-13.

[2]王利明, 崔建远.合同法新论[M].中国政法大学出版社, 1996.72.

篇4：没房产证的买卖合同

关键词：房产新政；商品房；买卖合同

一、2010年房产新政的主要内容

1.限贷政策

对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

2.禁贷政策

暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

二、房产新政下商品房买卖合同的法律问题

房产新政出台后，有效成立但尚未履行完毕的商品房买卖合同是否继续履行在理论界和司法界都引起了极大的争议。其一般的纠纷类型是，买方由于银行的限贷或禁贷政策导致支付出现困难，因此希望变更合同，而卖方则希望买方能够按照合同的约定继续履行。

一般来说，合同有效成立以后，应当依约全面履行。就其上提到的纠纷类型来看，买受人想要变更合同，如果不能和出卖人协商一致，只有在两种情况才能实现，一是出现了不可抗力；二是出现了情事变更。

国务院下发的《通知》，在法律性质上应当属于规范文件的范畴，而不可抗力一般不包括此种情况。因此，能不能变更已经生效的商品房买卖合同，关键要看新政的内容是不是构成情事变更。

三、新政下商品房买卖合同纠纷解决的理论分析

情事变更原则是合同法理论上的一项重要原则，是指合同有效成立后，因当事人不可预见的事情发生（或不可以归责于双方当事人的原因发生情事变更），导致合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力有悖于诚实信用原则（显失公平）时，则应允许变更合同内容或者解除合同的法理。[1]

情事变更原则的构成要件包括：1.须有情事变更的事实。“情事”即作为合同基础或环境的一切客观事实。“情事变更”即合同基础或环境在客观上的异常变动。[2] 2.情事变更发生须发生在合同成立后，履行完毕前。3.须情事变更的发生不可归责于当事人。4.须情事变更是当事人缔约是所不可预见的。5.须情事变更使履行原合同显失公平。

房产新政出台后，买卖双方签订的商品房买卖合同在协商无法达成一致的情况下是否可以变更，就是要看房产新政的具体内容是不是构成情事变更。以往的理论探讨往往把房产新政作为一个整体来研究，有的学者认为房产新政属于国家政策的重大调整，是合同双方当事人订立合同时所不能预见的情况，动摇了合同成立时的基础，因此应当认定为情事变更；[3]而有的学者则认为，房产新政的出台对商品房买卖合同虽然产生影响，但是尚不足以构成情事变更。因为，商品房买卖合同的继续履行对买受人并没有产生明显的有失公平的情况，买受人付款以后可以取得房屋的所有权，并且从现实的角度出发认为我国法院在援引情事变更原则的时候需要经过高级人民法院审核，因此法院在判决时很难适用此原则。[4]

笔者认为，房产新政是否构成情事变更，并不能只是简单地将其看作一个整体来研究，而应当具体分析其包涵的内容，逐一进行判断。

对于房产新政的第一项限贷政策，笔者认为并不构成情事变更。原因在于此项仅仅提高了购房人的最低首付比例和贷款利率，并不能动摇合同成立的基础，也不会发生显失公平的情况。最低首付比例只是法律法规规定的首付最低值，但其实很多的购房人在买房的时候不会选择只首付最低比例，原因一是个人的公积金达不到贷款的数额，二是首付比例低意味着每月的还贷数额高，对于日常生活的影响是巨大的。所以，一般的购房人会等到首付和月供达到一个平衡的状况时选择购入房产。即使出现购房人支付了最低的首付比例，并且在支付完首付以后确实再无力就增加的比例房款进行支付，仍然不能构成情事变更。原因就在于，此项政策只是合同的付款方式的微调，并不对合同赖以存在的基础产生动摇，购房人完全可以依靠其他途径来继续履行合同。

对于房产新政的第二项政策，笔者认为其构成情事变更。第二项新政的内容实质上就是禁贷。商品房买卖合同是大宗交易合同，一般商品房合同的付款方式是买受人首期付款，余款由银行向买受人提供担保贷款支付，买受人分期还款。禁购政策实际上动摇了合同付款方式的基础，使得买受人只能通过个人全额支付的方式来履行合同。况且，银行作為金融机构，发放贷款本身就是其经营业务的一项内容，受政策调整停止了此项业务，这对于双方当事人来讲都是不可预见的，且对于买受人来讲显失公平。因此，第二项政策应当属于情事变更。对于受第二项禁贷政策影响的买受人，如果其签订的商品房买卖合同又符合情事变更的其他构成要件，笔者认为，买受人可以主张法院援引情事变更原则要求变更合同的内容，甚至解除合同。

四、总结

房地产市场在国民经济中的重要地位注定政府的干预行为会一直存在，而在解决政府干预行为的过程中对商品房买卖所产生的法律纠纷中，必须兼顾合同严守原则和诚实信用原则，分析每一项具体政策对于商品房买卖合同所产生的影响是否足以摧毁合同成立的基础，是否对一方显失公平，从而做出合同是继续履行还是可以申请变更的判断。

参考文献

[1]梁慧星.中国民法经济法诸问题[J].北京：中国法制出版社，1999.170.

[2]韩世远.合同法总论（第二版）[J].北京：法律出版社，2008.340.

[3]余海燕、胡春华.论情事变更原则在我国商品房买卖合同中的适用[J].理论与实践，2011（6）.

[4]叶金荣.房产新政下的法律热点[J].检察风云，2010（13）.

作者介绍：

篇5：买卖查封房产的合同效力

在司法实践中经常会遇到买卖查封房产的情况，确认该买卖合同是否有效，其实质问题是《城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”是否是效力性强制性规定。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释

（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。即只有违反了效力性强制性规定才可以认定合同无效。

什么是效力性强制性规定？通说认为，强制性规定如果明确规定了违反的法律后果是导致合同无效的，该规定属于效力性规定；法律法规虽然没有规定违反将导致合同无效，但违反该规定如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的，也应当认定该规定是效力性规定。

篇6：房产买卖合同

订立合同双方：

出卖方：南京东翔制衣有限公司（以下简称甲方）购买方：（以下简称乙方）

因南京东翔制衣有限公司宿舍搬迁，现对外转让，甲乙双方经协商一致，签订本合同，以资共同信守执行。

第一条 乙方购买甲方座落在六合区横梁镇紫竹路南京东翔宿舍的住宅房屋，每套房屋建筑面积为105平方米。

第二条 上述房产的交易价格：人民币壹拾柒万捌仟元整（￥178000.00）。

第三条 甲方应于2013年3月4日前后将交易的房产全部交付给乙方，如遇特殊情况，交房期向后顺延。

第四条 付款时间与方法：乙方应一次性向甲方付清壹拾柒万捌仟元房款。

第五条 本合同一式贰份。甲乙双方各执一份。

篇7：房产买卖合同

甲方（卖方）：

乙方（买方）：

甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房屋一事，甲、乙双方达成合同如下：

一、甲方将其名下座落于烟台市万象城区号回迁安置房一套售于乙方，上述房产面积约平方米，乙方对上述房产现状清楚、了解。

二、甲方保证上述房产产权清楚，无纠纷，保证乙方是甲方上述房屋的 唯一买受人，否则。

三、双方议定总房款为：（人民币大写）

四、付款方式：双方议定于本合同签订是乙方向甲方付定金万元。房产必须在交付乙方，否则甲方按乙方已付定金双倍返还乙方。房产交付时乙方向甲方付款，余款待产权办至乙方名下时付清。

五、甲方房产尚未办理产权证，待甲方办理产权证后方可将上述房屋过户至乙方名下，乙方对此情况清楚了解。甲方须在产权证办理后个月内将上述房产过户至乙方名下。否则。

六、双方议定各自承担房产过户时所产生的各项费用。

七、本合同一式二份，甲、乙双方各执一份。

八、本合同自双方当事人签字之日起生效。

甲方：乙方：

身份证号：身份证号：

篇8：没房产证的买卖合同

关键词：房地产调控,情势变更,不可抗力,商业风险

一、房产新政

针对我国部分城市房价过快上涨的, 为遏制房地产投机行为、缓解群众“住房难”问题, 国务院自2010 年1 月7 日起, 陆续发布了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》等一系列行政性规范, 对房地产市场进行强力干预。中国人民银行、银监会和各级地方政府机关也为配合贯彻实施国务院的调控政策, 分别出台了一系列信贷政策和房地产市场调控政策的配套细则。

“房产新政”的出台在达到减少投机性购房数量、放缓房价增速等宏观调控效果的同时也引起了一些房屋买卖合同纠纷, 主要表现为买受人以国家宏观调控政策变化、自己无力履行原房屋买卖合同为由纷纷提起诉讼, 要求解除合同。这些发生于特定背景下的房屋买卖合同纠纷在审判实践中引起了较大争议, 不同法院对于房地产宏观调控政策性质之解读、法律之适用处理不一, 本文拟对不同宏观调控政策下的房屋买卖合同纠纷进行类型化分析。从具体内容的角度进行考察, 将可能影响合同履行的房地产宏观调控政策可以分为以下两类:

一类是差别化信贷政策。差别化信贷政策主要是指对于不同购房群体实施不同的信贷标准, 主要是通过控制贷款首付比例和贷款利率等因素来实现, 除了提高首付比例和贷款利率外, 针对一些特殊购房者国家甚至采取了更为严厉的“禁贷”政策, 从宏观层面上讲, 实行严格的差别化信贷政策是政府遏制投机性购房需求、抑制房价过快上涨的重要手段之一。但在具体的房屋买卖中, 购房者需支付的首付比例和贷款利息大幅提高, 甚至无法从银行获得预期贷款, 以致于房屋买卖合同一方当事人的购房者无力继续履行房屋买卖合同。

另一类是限制购房资格的政策。限制购房资格是指部分城市暂停对包括已拥有2 套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1 套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭售房。限制购房资格的政策对房屋交易产生了直接影响, 房屋买卖合同订立后, 因买受人失去购房资格, 无法办理房屋过户登记, 房屋买卖合同落空, 造成买卖双方的合同纠纷。

二、房产新政引发的典型房屋买卖合同纠纷

根据上述房地产宏观调控政策的具体内容和对房屋买卖合同履行的影响程度, 将“房产新政”下的房屋买卖合同纠纷分为以下几类:

(一) 提高首付比例、贷款利率引起的房屋买卖合同纠纷

提高首付比例、贷款利率政策使得房屋买受人须支付的首付款和贷款利息相比预期大幅提高, 对房屋买卖合同的履行造成一定障碍, 一方当事人往往会以首付比例增加、贷款利率提高为理由, 请求解除买卖合同, 且不承担违约责任。下述案例便是在该政策背景下产生的一起典型的房屋买卖合同纠纷:

2010 年4 月11 日, 刘女士与常先生签订了一份房屋买卖合同。合同约定, 刘女士以103 万元人民币的价格购买该套房屋, 同时约定违约金10 万元。而在刘女士尚未支付首付时国务院出台了“对贷款购买第二套住房的家庭, 贷款首付款比例不得低于50%, 贷款利率不得低于基准利率的1.1 倍”的政策。刘女士无力支付多出的30 余万元首付款, 向卖方常先生提出解除合同。法院经审理认为, 房产新政并非无法预见, 因为在此之前已经有许多国家宏观调控的信号;同时房产新政也并非不可克服, 首付比例提高, 刘女士通过借款等形式依然可以实现。故房产新政不符合不可抗力不能预见、不能避免的构成要件, 不构成不可抗力, 刘女士应该承担相应的违约责任。

在该案中法院认为把首付比例从20%调整到50%的信贷政策不属于不可抗力, 同时否认信贷政策的变化属于当事人预见能力范围之外, 将其视为正常的商业风险, 排除了情势变更原则的适用, 令不能履行合同的一方当事人承担违约责任。这无疑维护了交易安全和秩序, 充分保障了交易相对人的利益, 但简单地认定当事人有能力预见国家房产信贷政策的变化, 否认情势变更原则的适用是否妥当值得进一步探讨。

(二) 禁贷政策引起的房屋买卖合同纠纷

相对于提高首付比例, 贷款利率的政策, 商业银行拒绝向购房者发放贷款的政策无疑更为严厉, 本来有资格获得贷款的买受人突然失去了贷款资格, 无法从银行获得贷款对买受人履行合同义务造成不小的障碍。下述案例便是在商业银行拒绝发放购房贷款情况下产生的一起房屋买卖合同纠纷:

2010 年4 月12 日, 张先生与宋女士签约, 购买价格555 万元的一套房屋, 并计划贷款200 万元。在张先生办理贷款过程中, 因“新国十条”出台, 张先生失去了贷款资格, 无法取得银行贷款, 故张先生提起诉讼要求解除房屋买卖合同。法院经审理认为, 张先生因“新国十条”的出台无法获得银行贷款, 这种客观情况的变化与商业风险不同, 若要求买受人在客观情形已发生如此变化的前提下依旧履行合同, 无疑显示公平。因此法院最终判决双方解除合同。

该案中法院适用情势变更原则, 判决解除合同。但也有不同观点认为禁贷政策导致的房屋买卖合同履行困难并非情势变更事由, 应当将其视为正常商业风险。关于禁贷政策下房屋买卖纠纷是否适用情势变更, 争议焦点主要在于:一房产新政是否属于商业风险;二银行拒绝发放贷款是否造成了继续履行会显失公平或不能实现合同目的的后果。这些问题会在下文予以探讨。

(三) 限制购房资格政策下引起的房屋买卖合同纠纷

限购政策对房屋交易产生了直接影响, 房屋买卖合同订立后, 因买受人失去购房资格, 无法办理房屋过户登记, 房屋买卖合同落空, 造成买卖双方的合同纠纷。

2010 年4 月20 日, 刘先生与孙女士签订房屋买卖合同, 并支付了首付款, 商定于7 月1 日前办理过户。此时, 北京市住建委出台新规定, 自2010 年5 月1 日起, 同一购房家庭 (包括购房人、配偶及未成年子女) 只能在本市新购买一套商品住房。刘先生称, 根据“限购令”, 所购孙女士的房屋已没法过户, 要求与孙女士解除房屋买卖合同、退还其之前支付的首付款, 遭到拒绝。昌平法院审理认为, 商品房限购政策, 属不可抗力, 涉诉房屋已不能过户到原告方名下, 双方合同无法履行, 故判决双方解除合同。昌平法院将“限购”政策视为不可抗力, 并以不可抗力为免责事由免除了购房者的违约责任。此种做法引起了现实论争, 下文也将讨论“限购”政策是否构成了不可抗力。

综上, 司法实践中, 围绕如何处理房地产调控政策变化引起的房屋买卖合同纠纷产生了一些争议。政策环境的变化对当事人履行合同的能力产生了影响, 但具体内容不同的宏观调控政策对当事人履约的影响是否能构成情势变更或不可抗力, 抑或只是正常的商业风险, 不能履行合同的当事人要依照约定承担违约责任?这些问题的解决需要建立在正确认识情势变更原则、正确届分其与商业风险、不可抗力等相关概念的基础之上。

三、情势变更原则在房产新政下房屋买卖合同纠纷中的适用

(一) 情势变更原则的概念

“依法成立的合同具有相当于法律的效力”, 合同缔结后, 双方当事人受合同效力的约束, 依约定履行义务, 否则, 就应当承担责任。这也是合同法的核心原则———“契约必须严守原则”。然而, 在合同有效成立后, 有时因不可归责于双方当事人的原因, 作为合同基础或前提的情势发生了无法预见的重大变化, 若继续维持合同原有效力将使双方当事人利益严重失衡, 或者无法实现合同目的, 不利于现代民法所推崇的实质正义的实现, 此时便需要适用相对灵活的规则来加以缓和———情势变更原则即扮演着这样一种角色。

情势变更, 或情事变更, 是指情势发生了重大变化。作为合同法领域的一项重要原则, 情势变更原则是指在合同有效成立之后, 非因当事人双方的过错而发生情势变更, 致使合同不能履行或如果履行合同会显失公平, 根据诚实信用原则, 当事人可以请求变更或解除合同。情势变更原则已经成为当代债法最重要的法律原则之一。

(二) 情势变更原则的适用———结合房产新政下的房屋买卖合同纠纷

情势变更原则的适用是对合同法核心原则———契约必须严守原则的突破, 其适用必须慎重。根据《合同法司法解释》 (二) 第26 条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化, 继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的, 当事人请求人民法院变更或者解除合同的, 人民法院应当根据公平原则, 并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”适用情势变更原则必须满足以下条件:

1.作为合同成立之基础的情势发生了变化

任何合同在缔结之际, 无论其当事人是否意识到, 均是以当时存在的法秩序、经济秩序、货币的特定购买力, 通常的交易条件等特定的一般关系为前提的。所谓“情势”, 是针对合同而言的, 指的是合同缔结时当事人据以订立合同的基础或条件的一切客观情况, 其变化是不依当事人的意志为转移, 不为当事人所能控制或避免的。例如上文所述的国家为调控房地产市场所实施的差别化信贷政策和限购政策即属于客观情况的变化, 当事人没有能力控制和影响政策的变化。所谓“变更”, 是指合同赖以成立的环境或基础发生相当程度的变动, 主要表现为社会经济形势的剧变, 例如国家经济政策的变化、物价暴涨或暴跌、货币贬值等。客观情况的变化时刻存在, 但是否构成情势的变更, 我认为可以从客观情况变化对履约影响角度考察, 即结合继续履行合同是否会产生显失公平或不能实现合同目的后果来在具体案件中判断。我认为在上述房屋买卖纠纷中, 信贷政策的变化和购房资格的限制政策已达到“一定程度”, 属于客观情势的变更。

2.情势的变更发生在合同成立后, 合同履行完毕前

《合同法司法解释》 (二) 第26 条明确了情势变更乃当事人在订立合同时无法预见的, 这说明情势的变更是于合同成立后发生的, 同时也要在合同尚未履行完毕时, 因为合同关系消灭以后, 就不存在合同成立的基础被破坏的问题, 情势无论如何变更均不再影响合同的效力。从情势变更原则的适用目的看, 其适用为了在交易基础发生根本变化时, 避免因合同的继续履行造成对当事人严重不公平的后果。在合同履行完毕后, 自然不存在上述问题。具体到房屋买卖合同纠纷领域, 房产新政的出台必须是在房屋买卖合同成立之后, 履行完毕之前, 否则不存在适用情势变更原则的可能。

3.发生变更的情势, 须为当事人所不能预见

国家的房地产市场宏观调控政策是否属于购房者的预见能力范畴之内?一般认为, 限购即直接剥夺购房者资格的政策是当事人无法预见的;而对于信贷政策的变化, 包括提高首付比例和贷款利率以及禁止向某些购房者发放贷款的政策, 是否可以预见存在较大争议, 争议的引发主要是由房屋买卖交易和房产新政的特殊性决定的。首先, 房屋买卖合同的标的价值巨大, 对双方当事人的经济利益和生活利益影响重大, 与一般民事合同相比, 当事人的主观注意义务相对较重。当事人在缔结合同时应采取理智、慎重的态度, 须对合同内容有全面的认识, 对未来相关形势有所预期, 债务履行的一些因素如购房资金是否充足、来源是否可靠、有无可能变化, 都是购买人必须考虑的;其次, 房屋买卖合同从订立到履行 (在此特指房屋买受人按照合同约定支付价款) 的间隔周期并不算长, 特别是在二手房交易之中, 一般会倾向性地认为对于相对短期内发生的客观情况的变动, 当事人应具有预见能力;最后, 国家的宏观调控政策并不是无迹可寻的, 而是存在着逐步从紧的趋势的。尽管如此, 本文仍认为, 2010 年以来信贷政策的变化是超出当事人预见能力的, 理由是, 虽然要求房屋买卖合同当事人充分预见合同履行可能出现的问题, 但充分预见的前提是能够预见。对于作为普通民众的购房者, 在当时复杂的经济形势下, 没有充分的信息渠道和超卓的分析判断能力, 面对瞬息万变的国家宏观调控政策, 想要把握国家宏观调控脉络, 预测国家政策动向几乎不可能。故本文认为房屋买卖合同当事人对房产新政的出台不具有预见可能。

4.情势变更导致合同的履行显失公平或者不能实现合同目的

这是适用情势变更原则的实质条件, 也是判断是否适用情势变更原则的关键。《合同法司法解释》 (二) 第26 条规定情势变更原则需适用在“继续履行合同对于一方当事人显失公平或者不能实现合同目的的场合”, 很明显, 情势变更导致的后果可以分为两种:

(1) 显失公平

对于何种情况构成显示公平, 存在着不同理解。有观点认为, 须出现一方严重获益, 而另一方严重受损的利益格局, 亦有观点认为, 只要保持合同效力对不利一方所造成之负担达到一定严重程度, 即可视为显失公平。

正是由于对显失公平的不同理解, 直接影响了对因信贷政策变化使一方当事人履行合同困难是否构成情势变更的判断。有观点认为虽然买受人需要支付的首付比例和贷款增加或者无法从商业银行获得贷款, 但房屋的交易价格并没有发生任何变化, 房屋的出卖人并未因此获得更多价款, 不存在一方严重获益, 另一方严重亏损的可能, 不构成显失公平。笔者不同意这一观点, 在房屋买卖合同纠纷中, 买受人因未获得预计中的房屋贷款, 对其履行合同, 向出卖人支付价款造成了严重困难。固然, 买受人可以通过变卖所有物、从其他借款渠道筹措借款使得合同存在继续履行的可能, 但若此方式对买受人造成的负担达到一定严重程度, 就应当视为造成显失公平的后果。

(2) 不能实现合同目的

不能实现合同目的又可称为“目的障碍”, 指当事人无法通过订立并履行合同实现预期的法律关系变动后果。造成目的障碍的原因多种多样, 典型的有因行政行为导致目的障碍和由第三人原因导致目的障碍。例如在限购政策下, 购房者一旦失去购房资格, 则在履行房屋买卖合同过程中, 在诸如合同登记备案、放贷办理、产证登记都会遭到相关部门的拒绝, 不可能实现房屋买卖合同要求办理房屋所有权登记并实现转移房屋所有权的最终目的。

5.非不可抗力

情势变更必须由除不可抗力以外的其他因素所引起。根据《民法通则》第153 条、《合同法》第117 条第2 款, 不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般认为不可抗力起因于重大的自然灾害诸如地震、洪水、海啸、风暴等, 也包括一些社会异常现象, 例如战争、罢工、社会动乱等。而情势变更多表现为社会经济形势的剧变, 如国家经济政策的变化, 物价暴涨或暴跌, 货币贬值等 (1) , 将社会经济的重大变化归于情势变更范畴下。所以就房产新政所引发的银行贷款首付或者拒绝放贷情形及限购政策而言, 笔者倾向认为其属于情势变更事由, 而非不可抗力。

6.不属于商业风险

根据司法解释的规定, 情势变更是不属于商业风险的重大变化。情势变更与商业风险的区别主要有:其一, 引起情势变更和商业风险的事由程度不同。情势变更需是社会经济形势的重大变化, 而商业风险则是一般的经济情势变化所致;其二, 影响不同。情势变更的发生在客观上会使合同的基础和预期的目的发生根本性的动摇;而商业风险的自愿承受是契约程序与契约内容的题中应有之意;其三, 可预见性不同。情势变更是合同当事人在缔约时无法预见的, 而商业风险则是商业活动中行为人有能力预见到的风险。

笔者认为区分情势变更和商业风险的关键在于是否可以预见即是否引起了显失公平或不能实现合同目的的后果。正如前文所述, 房产新政的出台是超出当事人预见可能, 且在事实上造成了显失公平或不能实现合同目的的后果, 故房产新政的出台不属于市场固有的商业风险, 而是属于情势变更。

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