买卖合同风险防范

第一篇：买卖合同风险防范

商品房买卖合同风险防范

商品房的概念：目前调整商品房买卖关系的法律法规中，包括《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》中，并没有对商品房的概念作出明确的定义。

综合以上法律法规的立法本意，我们认为，商品房应当符合两个条件：

1、为进入商品流通领域获取利润而开发建设的房屋;

2、开发建设的主体必须是取得法定资质的房地产开发企业。因此，商品房是专指房地产开发企业开发建设并向社会公众公开出售的房屋。这里，我们把公民个人的私房、政府组织建设的经济适用住房以及公房改制出售给个人的房改房等排除在商品房以外。

从形态上看，商品房应当包括期房和现房两种。期房指正在建设中的房屋，现房指已经竣工验收的房屋。商品房买卖合同的概念：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，并参照《合同法》第130条关于买卖合同的定义，商品房买卖合同专指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

商品房买卖合同的特征：

1、出卖人的特定性。出卖人应当是具有城市房地产开发经营资质的房地产开发企业;

2、标的物的特殊性。交易的标的物是房屋，而且，房屋可能是现实存在的，也可能是现实并不存在，将来建造的房屋;

3、出售行为的社会化、公开化。开发企业销售的房屋，并不是明确指向某个购买人，而是向社会公开销售，面向的群体的不特定的。

在了解了商品房买卖合同的基本概念后，我们主要从房地产开发企业的角度来分析，在签订商品房买卖合同，以及在履行过程中，如何来防范和控制房地产开发企业可能存在的风险。从目前的实践来看，商品房买卖合同纠纷呈现多样化、普遍化特征。任何一个商品房开发项目，完全没有纠纷是不可能的。如何控制合同履行过程中的风险，对于提高开发商的收益率、维护良好信誉，保障企业持续稳定发展至观重要。下面，我们从一些实际案例来分析如何控制和防范风险。

一、如何控制广告的风险。

众所周知，在目前的商品房销售模式中，都是选择以售“楼花”的方式进行销售，也就是销售期房。期房，也就是正在建设过程中的商品房。期房，由于其价格低于现房，往往是购

房者首选的目标。而对于开发商来讲，销售期房，可以提前获得项目的建设资金，有助于减少资金压力。因此，期房买卖，是目前商品房销售市场上的主要模式。

由于期房存在很多不确定性。购房者在选择期房时，往往是依据开发商所作出的广告宣传来选择适合自己的房屋。为了吸引购房者的目光，开发商会在广告宣传上大做文章，往往会将自己销售的房屋形容的是“人间少有”，是最适合购房者居住或者投资的。过分宣传的结果，往往导致实际交付的房屋和宣传的房屋不一致，也就引发了买卖双方的矛盾。有的购房者就会说开发商是虚假宣传，不诚信。为了规范开发商的广告宣传，最高人民法院在审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用中明确规定：“商品房的销售广告和宣传资料要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

最高法院的这个规定，给我们开发商敲响了一个警钟。也就是说，对自己开发的项目，是不能任意宣传的。有些宣传或者说明，虽然没有在商品房买卖合同中明确约定，仍然可以作为合同条款，一旦交付的房屋无法实现这些宣传，开发商是要承担责任的。

这里，我们举一个案例来说明。某开发商在销售自己的一个项目时，在报纸广告中说明该房屋是“无敌江景房”，坐在该套房屋的阳台上，可以看到美丽的江景，给购房者勾画了一个舒适惬意的生活意境。购房者在看到该广告后，纷纷购买。等到房屋交付以后，才发现根本就没有任何江景，完全被前面已经修建好的楼盘遮挡了。为此，业主起诉开发商，要求开发商承担违约金。法院认为开发商的广告宣传明确具体，并对购房者是否选择购买该房屋以及房屋的价格等构成重要影响，于是判令开发商承担违约责任，向业主支付一定金额的赔偿金。从这个案例可以说明，我们开发商在做广告宣传时，应讲究一定的策略，即要能充分宣传我们的楼盘，又要避免承担责任。那么，什么样的宣传可以规避法律的规定呢?本人在这里提出一些建议：

首先：广告宣传的内容一定不能过于明确和具体，比如楼盘的规划指标，包括容积率、绿化率、配套生活设施等，不要用具体的数字或设施名称来说明。可以用一些表示范围的形容词来说明，比如绿化率极高，容积率很低，生活配套设施比较完善了等等。千万要注意不要说“5000平方米的中庭广场、10000平方米的花园绿地等”，也不要说配备了医院、学校、超市等，当然，如果我们的开发商能够作到这些，当然可以大肆宣传了。

其次：对于样板房，一定要在样板房内的显著位置标明“本样板房仅供参考，以商品房

买卖合同约定为准”。根据《商品房销售管理办法》的规定，开发商没有说明实际交付的房屋的质量、设备及装修与样板房是否一致的，实际交付的房屋应该与样板房一致。因此，样板房作为宣传工具，也应当作为交付房屋时的验收标准。

另外，对于一些购房即送大奖、购房办户口，或者说保证升值等的宣传用语，一定要谨慎使用。总之，要把握一点，就是宣传用语切忌明确具体。一旦明确具体，而且对购房者是否选择该房屋以及房屋的价格有重大影响的，这些宣传用语就转化为合同条款了，如果在交房时不能实现，将导致承担违约责任的不利后果。

二、在签订认购书时如何控制风险。

从目前的商品房销售方式来看，我们开发商往往在没有取得预售许可证的情况下，通过放号等方式，来检验市场对自己开发的楼盘的接受程度，从而为下一步调整方案或者正式开盘销售摸底，积累一定的客户资源。因此，开发商往往会组织进行预订、认购等方式，收取购房者一部分定金，与购房者签订认购协议，在协议中约定一些基本内容，比如房屋的面积、位置、户型等，在取得了预售许可证后，再通过协商订立正式的商品房买卖合同，将认购书中的主要内容固定在商品房买卖合同中。这种方式，也就是我们所说的认购书销售模式。那么，如何签订认购书，在什么条件下签订的认购书才是有效的，如何防范认购书中的法律风险呢?

目前对认购书的的法律性质并没有明确的规定。主流观点认为，认购书其实就是一个预约，与商品房买卖合同是预约和本约的关系。是对将来订立正式的商品房买卖合同的一个预先约定。认购书并不是商品房买卖合同。一般是在订立商品房买卖合同存在法律上的障碍时(没有取得预售许可证)而订立的。在签订认购书后，交易双方只能依据诚实信用原则，在签订商品房买卖合同的条件成就后，要求对方就商品房买卖合同中的其他内容进行谈判。实践中，并不是任何情况下签订的认购书都是有效的。如果一个项目连国有土地使用权都没有取得，只是修了一个售楼部就开始销售，签订认购书并收取定金，那么这种认购书就是无效的。

举例说明：九龙坡区某项目，是一个外地的开发商来开发的。这个项目连国有土地使用权还没有取得的情况下，就大肆开始宣传，修建漂亮的售楼部，制作楼书等宣传资料，并开始接受预订。很多购房者都与此开发商签订了认购书，也交纳了5万元定金。过了两年，这个项目仍没有开工建设。后来部分购房者要求解除认购书，并要求开发商双倍返还收取的定金。法院经审理查明，该项目一直未取得国有土地使用权，更没有办理规划等审批手续，因此判定双方签定的认购书无效，开发商只返还收取的定金，并按银行贷款利率支付利息。

从这个案例可以说明，虽然法律并不禁止开发商通过认购方式收取定金，但并不是任何情况下签订的认购书都是有效的。根据最高人民法院的观点，一个开发项目，在办妥立项、规划、报建手续，取得了施工许可证后，该项目就应当是一个合法的项目，在正常情况下，是应该可以取得预售许可证并建设完成的。在此条件下，就可以签订认购书并收取定金。在签订认购书时，我们开发商应当注意一些问题。

首先，在认购书中只能约定一些核心的内容，比如房屋的位置、面积、价格等。对于不能确定的问题，比如面积，应当明确注明以测绘报告确定的面积为准;对于取得预售许可证的时间，也尽量避免约定明确的期限。交房时间以及违约责任等问题，也尽可以在签订正式的商品房买卖合同时约定。

订立了认购书，并不代表就一定要签订商品房买卖合同。根据最高人民法院的规定(我把法律条文念一下)：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同的担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同的，应当按照法律关于定金的规定处理。因不可归责当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还给买受人”。根据该规定，我们可以发现，在签订了认购书以后，是否签订正式的商品房买卖合同，其实主动权还是掌握在我们开发商手中的。实践中，由于开发商的原因导致无法签订商品房买卖合同，从而双倍返还定金的案例是很少的。如果签订认购书后，房价出现大幅度上涨，我们不想将房屋按照认购书约定的价格出售，则可以在商讨正式的商品房买卖合同条款时，向购房人提出一些苛刻的但同时又符合法律规定的条款，如果购房者不能接受，从而导致无法签订正式的商品房买卖合同，作为开发商来讲，也已经履行了认购书所约定的义务，无法订立正式的合同的责任就不在我们开发商，我们只需要承担返还定金的义务就可以了。当然，这种做法有失诚信，对注重企业形象的开发商而言，建议不要采用。如果由于购房者自己的原因导致无法签订商品房买卖合同，比如购房者不想在购买这套房屋，我们开发商就可以不用返还已收取的定金了。

三、商品房交付使用时的风险防范。

交房，对我们开发商而言，是一个严峻的考验。能否顺利交房，标志着一个项目是否顺利完成。根据我们的了解，很少有开发商是顺利交付房屋的。在交房过程中总会存在种种的问题。由于购房者的期望值过高，所以在看到自己购买的房屋时，总会提出各种问题。当然，这些问题也有合理的也有不合理的。如何在交房时控制好风险呢?

首先，我们开发商应当在合同约定的交房时间，交付通过竣工验收合格的房屋，并能够提供竣工验收合格的证明文件，按照目前的商品房合同文本的约定，就是应当提供竣工验收

备案证。同时，应制作内容完善的《使用说明书》和《质量保修书》。

在具备以上证明文件后，我们开发商应当以书面形式，通知购房者在约定的时间来办理交接房屋手续，并告知购房者应携带的资料及相关款项。

目前在交接房屋过程中，购房者提出的问题主要有几个方面：

1、对房屋本身的质量提出问题。比如房屋内部出现开裂、空鼓、室内管道锈蚀等现象;

2、对小区的配套设施问题。比如小区内道路没有完善了，生活配套设施不健全等问题;

3、对小区物业管理单位以及收费标准有问题等等。针对第1项问题，可以根据合同的约定来解决。在合同条款中有关于房屋内部设施设备以及装饰装修标准不符合约定时如何处理的约定，我们开发商可以将该条款设计为“由开发商限期整改，整改期间不影响交房”。那么，根据该约定，购房者就不能以房屋存在一些缺陷为理由拒绝接房，从而要求开发商承担逾期交房的违约责任了。

针对第2项问题，我们认为，这并不是开发商承担责任的合法事由。作为开发商，只要交付的房屋符合了合同的约定，并提供了竣工验收合格的证明文件，就已经完成了交付房屋的义务。至于小区配套设施的完善与否，并不影响房屋的交付使用。针对第3项问题，因为我们已经委托了前期物业管理企业，这些问题就由物管企业去解释吧。

在这里我们要特别提醒一下，如果我们书面通知了购房者来交接房屋，由于购房者自身的原因造成没有在约定时间内交付房屋的，按照法律规定，可以视为房屋已经交付使用。购房者就应当在书面通知确定的时间，开始承担物管费用。如果房屋在这段时间出现了毁损，责任由购房者自行承担。

商品房买卖合同纠纷处理与防范

如何在合同中约定违约责任商品房买卖合同中的违约责任，按照承担责任的主体不同，分为开发商承担的责任和购房者承担的责任。下面我们具体来分析：开发商承担责任的原因，主要有交付房屋不符合约定、交付房屋逾期、办理产权证书逾期、交付的房屋存在质量瑕疵等。承担责任的方式，则包括返还房款及利息、赔偿损失、支付违约金、或者承担维修责任等。在出现这些问题时，如何处理和防范呢?首先，我们来分析返还房款及利息，并赔偿损失的情况。出现这种情况，则表明出现和合同约定的解除事由。

从目前合同约定以及法律规定来看，这些事由主要包括以下几种：

1、开发商交付房屋超过合同约定的一定期限;

2、开发商办理完善产权证书的时间超过合同约定的一定期限;

3、交付的房屋存在严重质量问题，按照最高人民法院司法解释的规定，只有在交付的房屋主体结构不合格，以及房屋存在质量问题严重影响正常居住使用的情况下，购房者才能要求解除合同。

4、开发商存在严重欺诈行为，导致购房者签订商品房买卖合同目的无法实现，不能

取得房屋的;或者导致商品房买卖合同被撤销、解除，或被确认无效的情况下。具体行为包括：在签订合同时，故意隐瞒没有取得商品房销售许可证、故意隐瞒房屋已经被抵押的事实、故意隐瞒房屋已经出售给第三人的事实或者所销售的房屋属于拆迁安置补偿房屋的事实;在签订合同以后，未告知买受人又将房屋抵押或者出售给第三人的。出现以上严重欺诈行为，开发商承担的责任是很重的，包括要返还房款及利息，赔偿损失，并有可能要另外支付不超过已付购房款一倍的赔偿责任，也就是通常所说的双倍赔偿。

在出现第

1、2种情况下，合同并不必然导致解除。根据《合同法》的规定，此时，买受人是撤销权人。是否选择解除合同，权利在于买受人。商品房买卖合同中也明确约定，买受人有权要求解除合同，并应以书面形式将解除合同的要求通知出卖人，书面通知在送达出卖人时，合同才解除。也就是说，在出现逾期交房或者逾期办理产权证书时，合同处于一个不确定的状态，是否解除或者继续履行，关键在于购房者的选择。此时，开发商可以根据自己的需要，通过对合同条款的设定，来选择是否解除合同或者继续履行。比如，开发商可以在合同中明确约定，解除事由出现后，购房者应在合同约定的期限内(可以考虑在10—15天内)，以书面形式通知开发商是否解除合同。若买受人没有在约定的时间将解除合同的书面通知送达开发商，就视为买受人放弃解除合同的权利，这样，买受人就不能要求解除合同，而只能选择继续履行合同，从而只能要求开发商承担支付违约金了。若已经签订的合同中没有设定这些条款，开发商仍然有补救措施。比如可以在出现解除合同的事由后，开发商可以催告买受人在一定期限内作出是否解除合同的选择，若买受人没有在合理的期限内(可以确定在30天以内)作出决定，就视为放弃撤销权，从而就只能继续履行合同了。

通过以上措施，我们开发商在出现了逾期交房和逾期办理产权证书的情况下，就可以掌握主动，根据自己的经营状况，来选择是否解除合同或者继续履行了。因为，在房价上涨速度很快的情况下，解除合同承担违约责任的成本，远远低于将房屋重新收回再次出售所获得的利益，此时我们开发商就可以选择解除合同。而在房价上涨幅度很小，或者出现房价下跌的情况下，开发商就可以选择继续履行合同，仅支付违约金。

第二篇：国际货物买卖合同法律风险及其防范

(一)

——国际货物买卖合同的概念及公约的适用范围

在当代社会中，买卖合同最复杂形式之一当属国际货物买卖合同。由于此类合同的当事人常处于距离遥远的不同国家，其文化背景、法律制度各不相同，使得诸如货物运输、政府许可、海关手续、价款支付等等在国内贸易中均可迎刃而解。

合同是当事人之间确立相互权利义务关系的一种协议。国际货物买卖合同是指营业地处于不同国家或地区的当事人之间所订立的，并由一方提供货物并转移所有权，另一方支付价款的合同。《联合国国际货物买卖合同公约》对此也在第1条第(1)款中作了类似的表述。该公约所采用的是以营业地是否分别位于不同国家或地区作为衡量国际合同的标准，至于双方当事人的国籍及其他因素，均不予考虑。

1.就调整范围来说，公约并不能解决与国际货物相关的销售问题，《公约》第4条规定：“本公约只适用于销售合同的订立以及买方和卖方因此种合同产生的权利义务”，至于其他的法律问题，如违约金、定金条款的效力等，都不属于《公约》的调整范围，要由相应的国内法去解决。因此，国际货物买卖合同最鲜明的特征就是国际性，无论是在合同的当事人，还是在合同的履行等方面都带有涉外因素。

2.就标的物来说，国际货物买卖合同的标的物是货物。现代国际贸易包括的范围很广，除了各种有形动产可以买卖外，某些无形财产，如专利权，商标权等也可以成为国际国际贸易的标的物。虽然《公约》没有对货物下定义，但其采取了排除法，在第2条中规定了不适用公约的买卖范围：(1)购供私人、家人或家庭使用的货物的销售，除非卖方在订立合同前任何时候或订立合同时不知道而且没有理由知道这些货物是购供任何这种使用;(2)经由拍卖的销售;(3)根据法律执行令状或其它令状的销售; (4)公债、股票、投资证券、流通票据或货币的销售;(5)船舶、船只、气垫船或飞机的销售;(6)电力的销售。同时在第

3、

4、

5、6条又作了相应的补充。因为这些标的物涉及到国家的经济安全和金融秩序的稳定，应当予以排除。故国际货物买卖合同的标的物实际上只是指无需经各国法律特别确认的动产实体物。我国《合同法》中规定的买卖合同是属于狭义的买卖，即原则上它只规范实体物买卖，而不规范权利买卖。关于知识产权，我国制定了商标法、专利法、著作权法等法律规定了注册商标、专利权的转让、著作权的许可使用等合同。这些法律对有关合同的规定都很具体，其内容没有必要在《合同法》中再作规定，有关权利的转让问题可以由这些专门法去规定。

第三篇：浅析国际货物买卖合同的风险及防范

——基于《联合国国际货物销售合同公约》的视角

摘 要

在经济全球化趋势下，国际货物买卖日益成长不断的繁荣，其中涉及的法律纠纷更是纷繁复杂，尤其是在金融风暴的阴影下，贸易保护主义的多样性和复杂性使得国际货物买卖合同的风险承担和防范问题越来越重要。因此，亟须从法律上对履行国际货物买卖合同的风险承担和防范作更深入的探究。

关键词 国际货物 买卖合同 风险

The Risk in InternationalGoods Business Contract and Its

Prevention ——From the Perspective of Convention on Contractfor the

International Sale of Goods

Abstract Under economic globalization trend,the international goods business prospers day by day. The legaldispute is becoming more and more numerous and complicated, particularly under the shadow of financial turmoil. Trade protectionism diversity and complexity make the prevention of the risks in internationalgoods sales isbecoming importan.t Therefore, a deep exploration is needed forunder taking and guarding against the risk in fullfilling the international goods business contract from the legal pointofview.

Key words: international goods

business contract

risk

目 录

一、 引言 ………………………………………………………… 1

二、《联合国国际货物销售合同公约》下的风险承担 ……………… 2

(一)卖方义务要求下的风险承担 „„„„„„„„„„„„ 2 1. 货物的交付 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 2 2. 移交单据 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 3 3. 货物相符的检验 „„„„„„„„„„„„„„„„„„ 3

(二)买方义务要求下的风险承担 „„„„„„„„„„„„„ 4 1. 支付价款 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 4 2. 收取货物 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 4

三、外贸公司的风险承担 …………………………………………… 5

四、规范风险承担，确保贸易顺利进行 …………………………… 6 参考文献 …………………………………………………………… 8

一、引言

在全球经济一体化的大环境大背景下，随着我国综合国力的不断壮大，在世界中的地位的不断增长和实力的不断提高以及国家在经济发展方面的各种政策的制定和执行，使我国经济能够：我国的进出口贸易获得了大幅度的增长，占对外贸易最大比例的货物买卖更是空前发展。“2012年，中国货物进出口总额达38667.6亿美元，比上年增长6.2%，其中出口比上一年增长7.9%，进口比上一年增长4.9%。中国连续三年进出口增速保持在7%左右，进出口总额从世界第二位跃居第一位。超过德国成为世界上第一大的贸易出口国。”由此可见我国已经成为世界上最大的贸易大国，在国际市场上具有举足轻重的地位。由于2008年全球经济因美国次贷危机引起的金融动荡波及全球，到目前任然处在经济复苏的缓慢期。此次金融危机使我国的经济发展受到严重损伤，我国的货物出口也遇到的前所未有的困难，据国家商务部研究院的保守估算，中国企业被拖欠的海外商帐早已经超过1 000亿美元，并且每年以150亿美元左右的速度增加，而次贷危机的发源地美国成为了海外商帐的重灾区，中国浙江近千家企业遭到美国企业的拖欠，大量拖欠国际货款也成为美国企业在次贷危机下转嫁损失的一种办法。货物出口遇到的损失和困难，既有客观国际经济环境的因素，也有法律适用和其他方面的因素。客观存在的因素我们很难改变，但如果我们在进行货物出口，签订国际货物贸易合同时能充分考虑到国际货物贸易合同中存在的风险，我们就能规避其中的风险，把货物贸易的损失减少到最低程度。我国是《联合国国际货物销售合同公约》的原始缔约国，《联合国国际货物销售合同公约》自1988年生效以来，已成为调整国际货物销售合同关系的最重要的一个统一法公约。与我国有贸易往来的发达国家，除日本和英国外，均是公约的成员国。可以预计，公约在未来将会得到更为广泛的应用。因此，研究公约的重要性不言而喻。文章拟对《联合国国际货物销售合同公约》中履行国际货物买卖的相关规则，结合我国合同法中的买卖合同规定，分析当前我国国际贸易合同风险承担及防范措施。

二、《联合国国际货物销售合同公约》下的风险承担

国际货物买卖合同活动的历史源远流长，然而由于各国在货物买卖方面存在着分歧，因而不可避免地带来法律上的冲突，从而为国际货物买卖活动带来了诸多不便，也制约了国际货物买卖活动的进一步发展。自19世纪至1980《联合国国际货物销售合同公约》的通过，几部国际贸易统一法，如《海牙第一公约》与《海牙第二公约》等都未能真正起到统一国际货物买卖法的作用。自1988年1月1日正式生效实施的《联合国国际货物销售合同公约。(以下简称《公约》)是一部调整国际贸易活动的统一实体法规范。它的生效实施为国际货物买卖活动创造了良好的法律环境，推动国际贸易的发展。目前国际货物贸易大都遵循着此公约规定进行活动，因此《公约》中规定的风险承担问题是我们应首先探讨的。

(一)卖方义务要求下的风险承担

国际货物买卖合同是营业地处于不同国家境内的买卖双方当事人之间，买卖货物、支付货物的协议。货物风险的承担即货物的风险何时由卖方移转到买方，是货物买卖合同中非常重要的问题，其直接涉及买卖双方的基本义务。《公约》第三十条明确规定：“买方必须按照合同和本公约的规定交付货物、移交一切与货物有关的单据并转移货物所有权”。从规定中我们可明确看出卖方的义务主要有以下方面:交付货物、移交单据、转移货物所有权三方面。

1.货物的交付

货物的交付是履行合同中的首要环节，风险承担在这一过程中的情况主要有以下几种: (1)当合同要求或授权卖方承运人发运货物时，如果合同未规定卖方在特定目的地交付货物，卖方将货物适当地交付给承运人后，风险即转移给买方，即使卖方保留了权利;但是如果合同规定卖方在特定目的地交付货物，且在货物到达目的地后仍由承运人占有期间作出适当的提示交付，则只要卖方作出此种适当的提示交付，使买方能够取得交付，损失风险即于此时转移给买方。

(2)当货物由货物保管人掌握即由已存放在受托人处，不需要移动即交付时，损失风险在下列情况下转移至买方:买方收到代表货物的流通所有权凭证或货物保管人确认买方拥有占有货物的权利;或买方拥有不可流通所有权凭证或其他交货指示书。

(3)除了前述两种情形，如果卖方是商人，则风险在买方收到货物后转移至买方;否则，风险在提示交付时转移至买方。

2.移交单据

货物已运输到或运输途中时，买卖双方还要就有关单据进行移交，它是卖方交付货物的证明，也是买方收取货物的凭证。据《公约》第三十四条明确规定：“如果卖方有义务移交与货物有关的单据，他必须按照合同所规定的时间、地方和方式移交这些单据。如果卖方在那个时间以前已移交这些单据，他可以在那个时间到达前纠正单据中任何不符合同规定的情形，但是，此一权利的先例不得使买方遭受不合理的不便或承担不合理的开支。但是，买方保留本公约所规定的要求损害赔偿的任何权利。”

在国际货物买卖合同中，单据的移交是买方收取货物的前提，意味着买方对货物的占有具备法律上的依据，而风险的承担也更明显地从卖方转移到买方。但是，如果卖方不按合同约定移交单据或移交不符合同约定，则可能导致买方拒收货物，则风险承担方仍为卖方。

3.货物相符的检验

买方在货物到达合同约定地点后，根据合同约定和有关单据对货物进行检验以决定是否收取货物。国际货物买卖合同主要有三种检验条款: (1)以离岸品质数量为准。装运港实际交货(如FAS)采用此种条款。 (2)以到岸品质数量为准。目的港交货(如DES、DEQ条件)采用此种条款。 (3)以装运港检验证书作为议付凭证，买方保留目的港的复检权。象征性交货(如FOB、CIF、CER条件)采用此种条款。

一般而言，在卖方交付的货物与合同相符的情况下，对于买方收到的与合同不符的货物的损失，属于买方的风险责任。而在履行合同的实务中，很多法律纠纷就是买方以货物与合同不符为由拒收而引起的。因此在5公约6中第三十五条特别规定了交付与合同不符的情况有三种: (1)货物在运输途中没有产生意外损失，则买方收到的货物损失的原因是卖方交付之时货物就已不符合合同的约定，如货物数量的不符。

(2)货物在运输途中由于卖方交货不符，即货物本身的瑕疵导致的货物损失，则买方收到的货物损失包括卖方交货不符及货物自身瑕疵引致的损失，如违反合同包装规定包装的。

(3)货物在运输途中由于不可归责于买卖双方的事由遭受损失，从而使买方收到的货物的损失程度远甚于卖方最初交货不符的损失。在这三种情形下，倘若卖方交货不符使买方有权且合理地拒收货物或解除合同，则货物意外损失的风险视为自始没有转移，即由买方承担又变为卖方承担。这就是买卖合同风险承担的例外，称为风险回转。

(二)买方义务要求下的风险承担

《公约》第五十三条规定：“买方必须按照合同和本公约规定支付货物价款和收取货物。” 1.支付价款

交付价款是买方收取货物取得货物所有权的实际行动表示。至此，货物风险承担转移至买方。但是这时的风险在某种意义上是法律责任的承担，而在现实中却并非如此。在某些情况下，卖方也同样在承担着风险。这跟国际货物买卖的结算实际操作有关。在国际货物买卖中常用的结算方式有三种:即买方直接付款，如电汇(T/T);银行托收，如承兑单(D/A)、付款交单(D/P);银行信托(L/C)。从上可看出，T/T方式对买方最为有利，它能保证买方在收取并检验货物是否相符后才付出款项;而D/P方式则相对双方公平，与俗称的“一手交钱一物交货”相符;当然L/C下买方则承担最大的风险，因为卖方根据合同与交货托运后即可凭单至银行兑现，而货物是否能通过买方检验与合同相符则是后话。当然，从另一方面来说，电汇对卖方的风险最大，其次是D/A，它们都可能导致卖方货款两空; D/P方式下在买方拒绝提货的情况下，至少可以保护卖方对货物的所有权;银行信用证则对卖方的收汇最有保障。因此采取何种结算方式成为双方的兵家必争，谁都希望能争取到最大限度保障己方利益的方式。而买方是支付货款的义务方，应特别注意此事项。

2.收取货物

收取货物是买方的义务也是权利，行使不当将使买方财货两空。正常情况下，买方根据合同约定收取货物是买方决定是否接收货物的权利，若货物不符可拒收，则风险由卖方承担。但，虽然卖方交货不符可能阻碍风险的正常转移，但不能由此断言只要卖方交付与合同不符的货物，买方对运输途中的风险责任就概不负责。风险交付转移的一般原则即使在卖方应承担品质责任的情况下，只要满足或不具备一定的条件，也仍应遵循，即仍由卖方承担交付后的风险责任。这主要又有两种情况:一是卖方交付的虽然是与合同不符的货物，但倘若卖方交付的货物只存在轻微缺陷，卖方可及时补救，即货物不符没有达到严重的程度，买方无权拒收货物或解除合同，对于收货前已发生或收货后可能发生的意外损失，均因风险已自交付转移而由买方承担风险责任。二是卖方交货严重不符已构成根本违约，但是买方非但不解除合同，反而乐意接受货物。这也是买方行使自身正当权利的行为。买方一旦选择接受货物，也就等于选择接受了货物的风险责任。需要注意的一点是，买方承担风险责任并不等于免除了卖方交货不符的品质责任。品质责任不能因买方风险责任的承担而规避掉。这样，一般只有在货物没有遭受运输途中风险损失的情况下，买方根据市场行情、货源等因素权衡利弊才愿意接受货物;倘若买方仍接受已于运输途中遭受风险损失的货物，则其只能要求卖方赔偿违约的相应损失，对于途中的风险损失须由自己承担。

在此还有必要提及风险责任承担的几种特殊情况: (1)根据《公约》70条规定，即使卖方交货不符合同构成根本违约，风险责任仍由买方承担。买方只能在承担风险责任的前提下采取公约允许的各种补救措施。

(2)若买方已接受货物，但有正当理由予以撤销，则卖方对买方保险合同不包括的限度内，自始承担货物灭失风险。当货物在买方对接受有效撤销后卖方将其运走前发生意外损失，在货物为不足额保险的情况下，可能由卖方和买方共同承担风险责任。

(3)买方拒收货物后，若卖方认为买方无权可不当拒收，后经法院查明属实，则“风险应由买方承担，这时或者追溯到卖方交货之时，或者无论如何也要追溯到在法院看来买方应该做出接受货物的决定并接受此项货物之时”。这是对买方滥用拒收权规避风险责任的有效防范措施。

(4)前所论述都是建立在买方收到与合同不符的货物这一基础之上的，货物虽然遭受损失但未全部灭失。但国际贸易实践中也时常会遇到货物在运输途中全损的情况。例如，受载船只起航一天后触礁沉没。事后卖方仍然可以提交符合信用证的单据要求银行付款，而事实上，卖方所交货物与合同严重不符已构成根本违约，但由于买方无从知晓货物的品质状况，只能根据卖方提交的单据推定货物本身符合合同。根据卖方根本违约的事实本该由卖方承担的风险责任，在法律上只能根据风险交付转移的原则由买方独饮钱货两空的苦酒。

三、外贸公司的风险承担

国际货物买卖中涉及的当事人往往不只是买卖双方，外贸公司在这个过程中承担着重要的作用，相应的，也承担着较大的风险。外贸代理作为对外贸易实践中的一项重要部分，是合理配置资源、实现工贸结合、优势互补、降低成本、提高产品竞争力的重要手段。因此在对外贸易实务中，由于多数外贸公司并不直接生产产品，因此其开展出口业务主要有两种方式:一是作为代理人代理进口货物;二是作为中间商组织货源再进行出口。很明显，无论以何种方式开展业务，外贸公司都必然要同时作为两个合同的主体。其一方面要作为买方与国内供货商签定国内货物买卖合同(俗称“买断”)，另一方面还要作为卖方与外商签定国际货物买卖合同，正是由于这两个权利义务相关联，但具体条款如价格运输、结算办法、品质保证、适用法律、直至争议解决办法都不同的合同的同时存在，使得一旦发生争议，外贸公司就往往处于一种很被动的法律地位，甚至出现对内、对外承担双重责任的结果: (1)外商收到货物但拒付货物，而外贸公司无法解脱对国内供货商的付款责任。 (2)外商因产品质量原因向外贸公司索赔或退货，外贸公司却无法向国内供货商转索赔。

(3)因出口产品存在缺陷导致外贸公司对国内外用户或者消费者承担赔偿责任，但却无法向国内供货商追偿。

(4)国内争议与涉外争议无法同时解决，外贸公司难以避免陷入诉累。

如上述情况，外贸公司作为中间商夹在对内和对外两个合同之间，在发生争议时往往就要应对两个法律程序。而在国际货物买卖合同中，争议解决方式往往约定的是国际商事仲裁，但是国内合同对此常不加约定或约定为诉讼。国际商事仲裁程序不允许把国内供货商列为第三人;在国内的诉讼程序中又无法把外商追加进来以便一并解决争议。由于两种法律程序间相互的排除性，导致外贸公司不得不奔波于两个争议解决程序之间，这无论是在经济还是在精力上的压力都是很大的。其实，严格意义上讲，上述的外贸公司可能面对的“尴尬局面”，实际上都是外贸公司作为“中间商”依法理应面对的风险，并不是法律强加给外贸公司的。正是因为外贸公司在“买断”类型的业务中仍然采取了以往的、不在规范的法律框架下的习惯思维和作法，才导致了这些潜在的风险变为现实的经济损失。从这一方面来说，它就值得我国立法机关考虑关于外贸代理制立法的改善，引导对外贸易代理行为更好地融入国际货物买卖的范围，走向规范。

四、规范风险承担，确保贸易顺利进行

综上所述，《公约》在相当的方面对国际货物销售合同的风险承担作了规定，但反观我国的合同法，却在履行买卖合同时的风险承担问题上仍然存在若干漏洞: 第一，合同法第142条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”同时，合同法第145条规定：“当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照本法第一百四十一条第二款第一项的规定标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。”而该法却没有规定当事人约定了交付地点，并已将货物交付第一承运人后标的物毁损，灭失的风险由谁承担。在国内的“交付主义原则”与“所有权原则”的争论中，虽然“交付主义原则”在打着我国合同法立法原则的旗帜下占据上风，即还是应由出卖人承担。]可在实际中却未能很好地处理纠纷，在某些情况下会让出卖人承担过多的风险，有违公平原则。

第二，我国《民法通则》和《合同法》都规定，除法律另有规定或者当事人另有约定除外，买卖的标的物的所有权自交付时起转移，而《合同法》又规定，标的物的风险自交付时起转移，这是不是意味着所有权转移时间与标的物风险转移时间完全一致?这种情况下区分风险转移的“物主承担原则”与“交付主义原则”有没有实际意义呢? 第三，我国合同法中的买卖合同在第三人权利义务的规定方面只就享有权利的第三人主张权利的行为作了规定，却未说明第三人在买卖合同中可能承担的义务的情况。

第四，新《合同法》的实施虽然对我国外贸代理制的完善作了很大贡献，可在我国入世的大背景下，我国对外贸代理中的国家干预性仍然过强，这就不利于我国外贸公司的发展与完善，对我国的外贸繁荣产生压抑。针对我国的合同法的相关缺陷，尽力加快我国法律与国际法规的接轨是刻不容缓的。例如，风险转移的原则，虽然各国普遍以交付主义作为原则规定，可它毕竟是在法律没有特别规定或者当事人之间没有约定的情况下起作用。这样，我们在完善我国的立法体制与丰富我国的法律内容时更重要的是要使我国的公民、法人具备更强的法律意识，特别是国际法律意识，使他们更清楚自己在合同实务中的主人翁地位。促使当事人在签订合同时，能清楚地意识合同能够适用的法律，必要时可在合同中加以约定，以便在履行合同发生风险转移纠纷时正确认识并及时行使自己所享有的权利，避免不必要的损失;正确认识并及时履行自己应该履行的义务，避免不必要的交易成本。

我国已加入世界贸易组织，在体制上是把自已纳入了国际贸易的大家庭中，但是我国的软环境是明显不如发达资本主义国家几十年的改革与完善的，甚至还跟不上某些亚洲的国家。我国学术界也已经开始对完善我国的对外贸易各项法规进行思考，路途是遥远的，但毕竟它兆示着我国法律的终将成熟。然而在实务中，争端总是无可避免地发生。我们还应对国际货物买卖中关于解决国际贸易纠纷的方式进行必要的研究。现简要述之。国际贸易纠纷的方式通常有协商、调解、仲裁及涉外诉讼四种方式。发生争议后，当事人一般都能自动进行协商，但如果双方矛盾比较尖锐，则一般要通过中立第三方调解、仲裁或诉讼方式来解决争议。而在实际中，解决国际贸易纠纷最常用的方式为国际商事仲裁。因为仲裁具有中立性、专业性、保密性、自治性、可执性和终局性的优点，受到国际贸易当事人的特别青睐。在合同中的仲裁条款应当包括:合同当事人通过仲裁解决纠纷的意愿;仲裁的事项，如“因履行本合同或与本合有关的争议”;当事人选择的仲裁机构，如“中国国际经济贸易仲裁委员会”;在有些情况下，当事人还对仲裁程序、仲裁适用的法律、仲裁费用的承担等事项作出约定。目前而言WTO法律制度对我国的适用与《公约》的生效实施，对我国对外贸易的发展具有积极的推动作用。当然，我国尚不能真正自如地运用WTO法律制度，《公约》的规定又不是尽善尽美的，因此我们在利用《公约》，抓住入世的契机为我国经济建设服务、发展我国同外国的经济联系经济合作时，又必须采取慎重的态度对其进行全面、深入的研究，而把握该《公约》的特点和密切配合国际贸易总的趋势走向是必不可少的方面。只有这样我们才能充分发挥《公约》的积极作用为我所用，在WTO下尽量避免不该有的风险承担，促进我国对外贸易的繁荣。

参考文献

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第四篇：浅谈商品房买卖合同签订中定金风险和贷款风险的防范

——兼析〈商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉相关规定

四川攀枝花东荣律师事务所 王文胜

笔者前两天陪同一位委托人签订了一份商品房买卖合同，对在签约过程中的一些遭遇颇有感慨，恰逢最高人民法院于2003年5月7日公布了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)，现结合当时的遭遇和该《解释》的有关条款规定，谈一谈如何防范签订商品房买卖合同中的定金风险和担保贷款风险。

该委托人是在见到某开发商在报纸上打出的“首付*万元，即可入住”的广告后慕名前往的，在没有对整个售楼过程进行全面详细了解，没有看到相关的正式合同的情况下，听信售楼小姐的介绍，该楼盘如何如何好，条件如何的优惠，可以办理银行按揭贷款，遂即选定了一套价值20多万的房屋，交了定金，签署了《认购协议》。该《认购协议》写明了买受人所选定的房屋和应在约定时间内签订正式的商品房买卖合同以及定金的相关规定。该委托人在交了定金、签订了《认购协议》后，觉得自己当时有些太草率，怕有什么风险，就找到事务所，要求在他签合同时把把关，审查一下合同，以降低风险。

接受委托后，笔者和另一位同事对该楼盘进行了相应的调查了解。原来该楼盘是预售房，只不过该预售房基本上已完工，如果签订了正式商品房买卖合同，开发商马上就可以将钥匙交给用户进行装修，这就是开发商所说的“可以入住”。经审查，该预售楼盘的有关手续是齐全的，但在审查商品房买卖合同条款时双方出现了分歧，对一些具体的条款，如违约责任、按揭贷款、办理产权证时间、开通电梯及相关辅助设施的时间等条款，买受人提出了一些修改意见，但开发商售楼人员以买卖合同是国家印制的，条款是公司制定的，是格式合同，不能修改为由，拒绝作任何修改。该委托人是个个体工商户，是准备以银行按揭贷款并以该商品房为担保的方式购买该商品房的，如果办不到按揭贷款是不会交定金购房的的。售楼小姐在介绍时说开发商和提供按揭贷款的银行银企关系很好，办理按揭贷款没有问题，一定能办的下来。但据我们向该银行了解到的情况是，银行只对有稳定经济收入的，比如国家机关工作人员、大企业的职工，才给予按揭贷款，个体工商户不符合条件，不予放贷。我们将该情况向开发商的售楼人员说明后，售楼人员一再口头承诺一定能办得到按揭贷款，并说公司已办理了多起类似业务。我们提议一起到该银行去落实一下，售楼人员打电话给该银行的业务人员，银行的业务人员来后，我们将相关情况作了介绍，银行的人员说他们要根据买受人的具体情况作风险评估，是个体工商户的，要有担保人，即使这样，也不能保证银行一定会发放贷款。我们向售楼人员提议，如果银行按揭贷款能够办下来，就继续履行合同，如果办不下来，双方解除合同，开发商将买受人已付购房款返还。售楼人员说可以，但只是口头承诺，仍然以买卖合同是格式合同，不能修改为由，就是不同意将这一条写入合同;而且售楼人员还要挟说，今天是《认购协议》中规定的签订正式合同的最后一天，要么合同一字不改的按照开发商的要求填写，要么不签合同，做弃权处理，定金不退。我们针锋相对地说，合同如果不做修改，我们是不会签订的，合同不能签订的责任不在我们而是在公司方面，公司应该双倍返还定金。

双方为此僵持不下，最后还是打电话找到该公司的经理，其同意将“如在*月内不能办理按揭贷款，买卖合同解除，买受人所付购房款无息返还”这一条加上后，才将该商品房买卖合同签订了。合同虽然是签订了，但由于存在的不确定因素，委托人在这几个月中不敢贸然进行装修，以免造成损失，本想在这几个月比较清闲的时候装修房屋的打算落了空，只有让该房屋限制一段时间。

此前，笔者作为一些开发商的法律顾问拟定、审查过不少商品房买卖合同，都是站在开发商的角度考虑，而且这些单位比较诚信，没有出现过类似的纷争，这次是完全站在一个买受人的角度去看商品房买卖合同，发现开发商在定金认购(订购、预定)、担保贷款方面有意无意之间设置了陷阱，加大了买受人的风险，而新公布、将于2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第4条、第23条对此有明确的规定。

虽然《解释》对商品房买卖合同的许多方面作了很详细的规定，具有很强的操作性，但《解释》毕竟不是合同文本，相信随着《解释》的施行，现在比较通用的商品房买卖合同将会做较大的修改，不过这需要一个过程，现阶段买受人在签约时如何充分利用好《解释》，维护自己的合法权益，是一个值得探讨的问题

对于第一次签订商品房买卖合同的买受人来说，如何防范签订商品房买卖合同中的定金风险和担保贷款风险，只看《解释》的第4条、第23条，在具体操作起来难免还是有困难，笔者认为，关键在于这两条规定在实践中容易引发争议，甚至会加大买受人的相关风险。《解释》的第4条规定“ 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”那么在本案例中，开发商执意不同意对其所谓的格式合同作任何修改，而买受人又无法接受其某些条款，双方在签订《认购协议》、交定金时又未对买卖合同所有条款达成一致，对此种情况下未能订立商品房买卖合同，责任是应该在开发商呢，还是买受人?必然造成公说公有理、婆说婆有理，各持一词的局面，开发商很可能仗着财大气粗，将其收取的定金拒不退还，买受人只有要么被迫接受开发商的格式条款，要么与开发商抗争到底，法庭上见，承担不必要的定金风险。对于担保贷款，《解释》第23条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”该条款并没有消除隐含的对买受人不利的担保贷款风险。开发商的销售广告和销售资料上一般都标明某某银行提供多少年多少成按揭，许多经济不宽裕的买受人也正是冲着能办理银行按揭贷款才去买房的。由于签订商品房买卖合同和银行按揭贷款合同不是同一时间，不是同一个主体，中间有时时间间隔还比较长，如果最后银行不同意发放按揭贷款，未能订立商品房担保贷款合同，商品房买卖合同不能继续履行的，应当解除，《解释》第23条对此有规定，问题在于，如果由于买受人不符合银行贷款条件造成不能订立商品房担保贷款合同，该如何认定责任?是应认为由于买受人的原因呢，还是不可归责于当事人双方的是由?如果认为是买受人一方的原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，开发商不仅可以请求解除合同，还可以要求赔偿损失。作为买受人来说，实在是冤得很。买受人在签订商品房买卖合同时，并不知道自己不符合银行的放贷标准，是办不到银行按揭的，此时银行也还没有全面介入进来，没有对买受人进行资信调查，只是进行一些现场解答。这种情况下解除合同，过错并不在买受人，让买受人承担违约责任赔偿损失，如果买受人对房屋做了装修的话，还要承担装修费折价处理的损失，显然有失公平。如果认为这是不可归责于当事人双方的是由造成的，虽然买受人不承担违约责任，但对于已经装修了的买受人来说，还要承担装修费折价处理的损失。

笔者认为，要想比较完善的防范签订商品房买卖合同中的定金风险和担保贷款风险，应当以相关法律法规和《解释》为依据，根据具体情况，在签订认购、订购、预约协议和商品房买卖合同时增加一些补充条款，要末在认购、订购、预约协议中将商品房买卖合同的主要内容明确下来，，并注明如签订的正式合同与本协议内容不同，视为开发商违约，定金双倍返还，协议解除;或者在签订认购、订购、预约协议时，将正式商品房买卖合同的条款认真研究后保留一份，注明以其作为正式商品房买卖合同签订样本，不得变更相关内容，否则按定金规定处理;或者不需要签订认购、订购、预约协议，直接签订商品房买卖合同。在认购阶段，开发商为了销售，很多条款都好协商，不像交了定金后，再签订商品房买卖合同时那么难以协商，以此来防范定金风险。在协商具体条款时，可以对担保贷款作出详细的约定，如果办不到银行按揭贷款时，应如何处理，解除合同的话，装修费用如何处置，以此来防范担保贷款风险。

只要在签订认购、订购、预约协议前将以上因素考虑全面，在协议中约定，必能将商品房买卖合同中的定金风险和担保贷款风险降至最低水平。

第五篇：二手房买卖应注意防范的法律风险

随着法律知识的普及，人们知道买房卖房不再是单纯的买卖关系，房屋系不动产，不动产所有权的转移不仅需要交付房屋，还必须办理所有权的转移登记。未办理登记的，尽管房屋买卖合同已经生效，但标的物的所有权不发生转移。可是当人们买房时，总是由于这样那样的原因没有过户，最终以诉讼来了结。有这样一个案例：原告陈某某与被告张某某是单位同事，被告张某某与第二被告杨某系母子关系，第二被告杨某与第三被告孙某某是夫妻关系。2002年3月7日，原告陈某某与被告张某某就户名为第二被告杨某的位于澧县澧阳镇万寿宫居委会面积为98.17平方米商品房(该房屋属第

二、第三被告夫妻共同财产)签订《私房买卖协议》一份，约定价款为65 000元。合同签订后，原告支付了房款65 000元，被告亦交付该房屋由原告居住，并相应交付了该房屋的所有权证。由于双方是同事，一直未办理过户手续。后第

二、第三被告外出务工，很少回家。2011年，原告要求被告协助过户，第二被告以在外地务工，不知道其母卖房为由拒绝，双方经多次协商未果，以致成讼。后该案经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：

一、第

二、第三被告在本调解书送达之日始3日内协助原告陈某某办理房屋过户手续。

二、原告陈某某支付第

二、第三被告人民币20 000元。调解书送达之日，原告陈某某 手捧调解书，不由感慨：这本属不该打的官司，我是用钱买的一份教训啊。

如今，买房过户的官司日益增多，主要是一般购房者由于欠缺相关法律知识、调查手段及对二手房信息掌握的不够，对这些问题很难准确把握。而二手房买卖涉及的法律问题十分复杂，在目前社会信用体系尚未建立的情况下，购房者如果对上述问题不能准确把握而贸然签约、付款，可能会导致如下法律风险：与不具备售房资格的人签订合同，导致合同无效，房屋过户手续更无从办理，购房者无法获得二手房的所有权，甚至可能被诈骗钱财;购买了不符合转让条件的二手房，导致合同无效，房屋过户手续无法办理，购房者购房目的同样落空;合同条款不完善，欠缺必要条款，一旦售房者交付的二手房出现合同中没有约定的种种问题，由于没有合同依据，购房者往往索赔无门。

为避免不必要的麻烦，购房者在购买二手房应十分谨慎。那么购买二手房应注意防范哪些法律风险呢?

一看：售房者是否是房屋所有权人。判断方法是：要求售房者提供《房屋所有权证》、《国有土地使用证》及居民身份证复印件，并与原件对照，以核实售房者提交的上述证件复印件的真实性，并将售房者提供的上述证件的复印件留存。由售房者陪同，到两证颁发部门查询售房者提供的上述证件的真实性，上述证件核实无误后，应注意查看《房屋所有权证》上载明的房屋所有权人是否为二人以上，否则单个售房者无权擅自转让共有房屋，应在征得其他共有人书面同意后方可进行。如果房屋所有权人是委托代理人售房，则要看售房代理人是否具备代理资格，要求代理人提供房屋所有权人出具的授权委托书及该代理人的居民身份证复印件并注意与原件核实。由于未与房屋所有权人见面，难以判断真假，故购房者一般不宜与代理人签订购房合同并支付房价款，应直接与房屋所有权人办理。在目前房地产中介市场不规范的情况下，为了防止中介赚取买卖差价，增加买方的负担，在确定转让价后，买方有必要与房屋所有权人联系，核实真实转让价。

二看：所售房屋是否具备转让条件。《合同法》第150条规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，即瑕疵担保义务。集体土地上的房屋;司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利的共有房屋;未经其他共有人书面同意的共有房屋;其他共有人要求行使优先购买权的已出租房屋等等情形都不能购买。是否具备转让条件，专业性强，有些问题涉及需向有关部门查询后方可判断。 三看：二手房成交方式是否合法。在国家调整二手房转让税收政策、开始征收二手房买卖营业税及个人所得税的背景下，有些二手房卖方为了规避相关税收，采取变通方式转让二手房，兹将其法律风险分析如下：(一)虚报房屋成交价。属于买卖双方恶意串通逃避国家税收，一

经查实，税务部门将对当事人按偷税论处。(二)假赠与、真买卖。属于买卖双方恶意串通逃避国家税收，法律后果同上。(三)先签合同后过户。对于买方而言，先付清房款却不办理过户手续，卖方债权人可以申请法院查封房屋并强制执行，买方权益并无保障。

四看：签订的二手房买卖合同是否完善。如果合同条款订立得不完善，应该约定的内容没有约定，一旦卖方交付的房屋出现合同中没有约定的种种问题，由于没有合同依据，买方往往索赔无门。因此，签订一份完善的二手房买卖合同对于购房者而言同样意义重大。

另外，决定买房后，还应注意以下几点：房屋买卖合同中应注明房屋交验时间，通常买方应将房款分为首付和尾款在不同时间交给房主，卖方有义务提供房产过户的有关手续，以保证房屋按时顺利的交接;付款方式最好为银行卡转账;在签署合同时要明确写清双方的责任和权利。

总之，在二手房交易中，买方要多考虑、多调查、多核实。双方签好二手房合同后，要遵守诚实信用的原则履行合同义务，并尽快过户，规避风险。

第六十三条 公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。第六十四条 代理包括委托代理、法定代理和指定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权，法定代理人依照法律的规定行使代理权，指定代理人按照人民法院或者指定单位的指定行使代理权。第六十五条 民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。第六十六条 没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。第六十七条 代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。第六十八条 委托代理人为被代理人的利益需要转托他人代理的，应当事先取得被代理人的同意。事先没有取得被代理人同意的，应当在事后及时告诉被代理人，如果被代理人不同意，由代理人对自己所转托的人的行为负民事责任，但在紧急情况下，为了保护被代理人的利益而转托他人代理的除外。第六十九条 有下列情形之一的，委托代理终止：

(一)代理期间届满或者代理事务完成;

(二)被代理人取消委托或者代理人辞去委托;

(三)代理人死亡;

(四)代理人丧失民事行为能力;

(五)作为被代理人或者代理人的法人终止。第七十条 有下列情形之一的，法定代理或者指定代理终止：

(一)被代理人取得或者恢复民事行为能力;

(二)被代理人或者代理人死亡;

(三)代理人丧失民事行为能力;

(四)指定代理的人民法院或者指定单位取消指定;

(五)由其他原因引起的被代理人和代理人之间的监护关系消灭。之所以这里的指定代表或者共同委托代理人的证明比较全，其他地方的指定代表或者共同委托代理人的证明网，可能不如这里的指定代表或者共同委托代理人

的证明全面，确定是哪儿都能找到指定代表或者共同委托代理人的证明，原因是指定代表或者共同委托代理人的证明很容易找的，而且指定代表或者共同委托代理人的证明现在也不是太难找。关于找具体的指定代表或者共同委托代理人的证明，

委托代理人没有合法有效的授权委托书的二手房不能买

(2012-02-06 14:41:13)

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购房法律风险预防之十一：委托代理人没有合法有效的授权委托书的二手房不能买

作者：胡文友律师 手机：15801392399，网站:北京房产法律事务中心(网址：),转载请注明作者、联系方式和网站，谢谢!

一、在二手房买卖中，房主经常说没有时间让自己所谓的兄弟姐妹父母等亲戚朋友代为卖房签署《北京市存量房屋买卖合同》等房屋买卖合同相关协议、代为收房款、交房等相关卖房事宜;

二、这时房主委托的代理人应该提供给二手房买家一份公证的授权委托书复印件(委托书中必须明确代为卖房的具体授权事宜，不能仅仅注明全权代理，没有具体授权的全权代理只是一般代理，这样的的全权代理无权代为卖房)，一份房主本人的身分证复印件，一份委托代理人的身份证复印件，如果是夫妻还要提供一份结婚证复印件; 三：如果委托代理人没有房主合法有效的授权，委托代理人签订的房屋买卖合同等相关合同是效力待定的合同，如果房主事后不追认房屋买卖合同等相关合同，房屋买卖合同等相关合同就无效不受法律保护

陈某某与宓某某系夫妻。北京市××路某号606室系争房屋系陈某某名下的产权房。2008年9月28日江苏省启东市公证处出具(2008)通启证民内字第1945号公证书，载明：宓某某、陈某某委托毛某某就办理系争房屋的买卖、抵押、还贷、退保、转按揭、收取房款、交房、水电煤过户等事宜订立的《委托合同》，意思表示真实、内容符合合同法的规定，当事人的

签名均属实。2009年3月4日原审第三人毛某某以陈某某代理人的身份与翁某某签订了《上海市房地产买卖合同》约定：陈某某以人民币(以下币种均为人民币)97万元向翁某某转让北京市××路某号606室房屋;签订合同当日，翁某某向陈某某支付首付款65万元(含已付定金10万元)，此款由翁某某支付至上海汉宇房地产顾问有限公司(以下简称汉宇地产)后转付给陈某某提供的帐户;该房内已设立抵押，陈某某承诺在签订本合同后7个工作日内，共赴交易中心办理完毕注销抵押登记手续;2009年6月30日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，交易中心出具收件收据当日翁某某支付第二笔31万元;翁某某取得房地产权证后3日内，陈某某向翁某某办理交房手续，翁某某支付尾款1万元;陈某某未按约定期限交接房地产的，翁某某应书面催告，自收到催告之日起7日内，陈某某仍未交付房地产的，翁某某有权单方解除合同，并书面通知陈某某，自收到通知之日起的7日内陈某某未提出异议，合同即行解除，陈某某还应按已收款的10%向翁某某支付违约金，并赔偿翁某某的实际损失与违约金的差额。2009年3月初翁某某向汉宇地产支付房款65万元。2009年3月5日，汉宇地产扣除中介费后将剩余640,300元汇入陈某某的工商银行帐户，宓某某从中提取了14万元，次日又转账50万元到案外人张瑛帐户。2009年3月7日宓某某、毛某某办理了系争房屋的注销抵押登记手续。2009年3月22日翁某某和毛某某、宓某某共赴房地产交易中心办理产权过户手续，翁某某按规定办理了税收缴纳手续。房屋买卖的计税金额为107万元，税务局出具的房屋买卖发票金额为107万元。因毛某某、宓某某未能提供产证密码，房屋过户未成。2009年3月23日、25日翁某某和毛某某、宓某某又两次前往交易中心办理过户手续，均因不能提供产证密码，未成。2009年4月16日，翁某某起诉来院，要求陈某某继续履行房屋买卖合同，协助翁某某办理系争房屋的交易过户手续，并支付违约金(按已付房款的日万分之五，从2009年3月12日起至陈某某实际履行之日止计算)。2009年6月陈某某委托律师向江苏省启东市公证处申请撤销公证。2009年6月2日法院根据翁某某的申请，裁定查封系争房屋。

原审审理中，法院根据陈某某的申请依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对翁某某提供的(2008)通启证民内第1945号《公证书》中《委托合同》上“委托人签名”处的“陈某某”签名是否出自陈某某的笔迹进行鉴定，结论为《委托合同》上“陈某某”的签名不是出自陈某某的笔迹。

原审法院认为，合同应为双方当事人真实意思表示一致。陈某某为系争房屋的房地产权人，其表示从未有意将该房屋转让给翁某某。而毛某某作为陈某某的委托代理人与翁某某签订房屋买卖合同，唯一所依据的《委托合同》上陈某某的签名并非其本人，毛某某的代理行为为无权代理。陈某某未曾参与过房屋买卖的过程、公证为外地公证、交易价格偏低，翁某某在房屋买卖交易过程中未能尽到买受人的谨慎注意义务，毛某某的代理行为不构成表见代理。翁某某尚未取得系争房屋产权登记，亦不构成善意取得。系争房屋的买卖合同应为无效。当事人依据无效合同取得的财产，应予返还，有过错的还应赔偿无过错方的损失。翁某某经法院释明后，坚持表示不要求在本案中一并处理房款返还、赔偿等事宜，对此本案不作处理。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，判决如下：

一、对于翁某某要求陈某某继续履行房屋买卖合同、协助办理北京市××路某号606室房屋交易过户手续的诉讼请求不予支持;

二、对于翁某某要求陈某某支付违约金的诉讼请求不予支持。

上诉人翁某某不服原审法院判决，向二审法院提起上诉称，翁某某在原审中明确表示不同意鉴定，认为鉴定没有条件也没有必要，况且原审法院委托鉴定部门进行鉴定所提供的样本，无法确定样本的真实性，故原审法院放弃了效力较高的公证文书的证明效力，而采用了

效力较低的，并且有严重瑕疵的鉴定意见作为定案依据，显属不当，至目前为止，启东公证处未撤销该公证文书，该公证文书依然有效，毛某某的代理行为也是有效的，翁某某作为一个善意第三人，只须尽到一般人应尽到的谨慎义务就可以了，不能用专业人员的标准要求，且陈某某的丈夫宓某某全程参与房屋买卖交易过程，陈某某并已实际收到了大部分的房款，双方之间的房屋买卖合法有效。要求二审法院依法改判，支持其原审诉请，或发回原审法院重审。

被上诉人陈某某辩称：原审法院根据陈某某的申请依法委托司法鉴定机构所作的鉴定结论合法有效，公证授权委托书上，委托人的签名不是陈某某所签，该委托行为无效，陈某某不知晓房屋买卖的整个过程，系宓某某瞒着陈某某与毛某某所为，原审法院判决正确，不同意上诉人翁某某的上诉请求，要求维持原判。

原审第三人宓某某未到庭应诉。

原审第三人毛某某述称：其与宓某某系生意朋友，在办公证前，曾见宓某某带过一个女的，应该是他老婆，但宓某某未介绍，公证那天宓某某也是带这个女的，公证处审核没有异议，其认为应该是宓某某的老婆陈某某。整个房屋买卖过程宓某某都参与，现翁某某已支付了首付款65万元，合同应继续履行，同意上诉人翁某某的上诉意见。

二审法院经审理查明，原审法院认定事实无误，二审法院予以确认。

二审法院审理中，上诉人翁某某提供江苏省启东市公证处于2009年12月28日出具的情况说明，证明公证委托时，陈某某夫妇和毛某某亲自到公证处作的委托，该委托是真实有效的;被上诉人陈某某提供江苏省启东市公证处于2010年2月26日出具的公函，证明法院委托鉴定结论与江苏省启东市公证处委托苏州同济司法鉴定所所作的笔迹鉴定意见一致，即委托行为是无效的。双方当事人对对方提供的证据的真实性无异议，但均认为不能证明其主张，原审第三人毛某某表示没有意见。

二审法院认为，经过法定程序公证证明的法律行为、法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的依据。但有相反证据足以推翻公证证明的除外。本案审理中，原审法院根据陈某某的申请依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心所作的笔迹鉴定，结论为《委托合同》上“陈某某”的签名不是出自陈某某的笔迹，根据该结论，可以认定毛某某的代理行为为无权代理，即江苏省启东市公证处出具的公证委托书不能作为本案认定事实的依据，翁某某对鉴定提出的异议，理由不能成立。陈某某为系争房屋的房地产权人，未参与房屋买卖的整个过程，也未有委托民事行为，翁某某现尚未取得系争房屋产权登记，系争房屋的买卖合同应认定为无效。上诉人翁某某的上诉请求，依据不足，二审法院不予支持。至于本案涉及到的房款返还、赔偿等事宜，因翁某某未在原审中提出，对此可另案处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。