如何防范买卖风险

第一篇：如何防范买卖风险

商品房买卖合同风险防范

商品房的概念：目前调整商品房买卖关系的法律法规中，包括《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》中，并没有对商品房的概念作出明确的定义。

综合以上法律法规的立法本意，我们认为，商品房应当符合两个条件：

1、为进入商品流通领域获取利润而开发建设的房屋;

2、开发建设的主体必须是取得法定资质的房地产开发企业。因此，商品房是专指房地产开发企业开发建设并向社会公众公开出售的房屋。这里，我们把公民个人的私房、政府组织建设的经济适用住房以及公房改制出售给个人的房改房等排除在商品房以外。

从形态上看，商品房应当包括期房和现房两种。期房指正在建设中的房屋，现房指已经竣工验收的房屋。商品房买卖合同的概念：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，并参照《合同法》第130条关于买卖合同的定义，商品房买卖合同专指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

商品房买卖合同的特征：

1、出卖人的特定性。出卖人应当是具有城市房地产开发经营资质的房地产开发企业;

2、标的物的特殊性。交易的标的物是房屋，而且，房屋可能是现实存在的，也可能是现实并不存在，将来建造的房屋;

3、出售行为的社会化、公开化。开发企业销售的房屋，并不是明确指向某个购买人，而是向社会公开销售，面向的群体的不特定的。

在了解了商品房买卖合同的基本概念后，我们主要从房地产开发企业的角度来分析，在签订商品房买卖合同，以及在履行过程中，如何来防范和控制房地产开发企业可能存在的风险。从目前的实践来看，商品房买卖合同纠纷呈现多样化、普遍化特征。任何一个商品房开发项目，完全没有纠纷是不可能的。如何控制合同履行过程中的风险，对于提高开发商的收益率、维护良好信誉，保障企业持续稳定发展至观重要。下面，我们从一些实际案例来分析如何控制和防范风险。

一、如何控制广告的风险。

众所周知，在目前的商品房销售模式中，都是选择以售“楼花”的方式进行销售，也就是销售期房。期房，也就是正在建设过程中的商品房。期房，由于其价格低于现房，往往是购

房者首选的目标。而对于开发商来讲，销售期房，可以提前获得项目的建设资金，有助于减少资金压力。因此，期房买卖，是目前商品房销售市场上的主要模式。

由于期房存在很多不确定性。购房者在选择期房时，往往是依据开发商所作出的广告宣传来选择适合自己的房屋。为了吸引购房者的目光，开发商会在广告宣传上大做文章，往往会将自己销售的房屋形容的是“人间少有”，是最适合购房者居住或者投资的。过分宣传的结果，往往导致实际交付的房屋和宣传的房屋不一致，也就引发了买卖双方的矛盾。有的购房者就会说开发商是虚假宣传，不诚信。为了规范开发商的广告宣传，最高人民法院在审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用中明确规定：“商品房的销售广告和宣传资料要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

最高法院的这个规定，给我们开发商敲响了一个警钟。也就是说，对自己开发的项目，是不能任意宣传的。有些宣传或者说明，虽然没有在商品房买卖合同中明确约定，仍然可以作为合同条款，一旦交付的房屋无法实现这些宣传，开发商是要承担责任的。

这里，我们举一个案例来说明。某开发商在销售自己的一个项目时，在报纸广告中说明该房屋是“无敌江景房”，坐在该套房屋的阳台上，可以看到美丽的江景，给购房者勾画了一个舒适惬意的生活意境。购房者在看到该广告后，纷纷购买。等到房屋交付以后，才发现根本就没有任何江景，完全被前面已经修建好的楼盘遮挡了。为此，业主起诉开发商，要求开发商承担违约金。法院认为开发商的广告宣传明确具体，并对购房者是否选择购买该房屋以及房屋的价格等构成重要影响，于是判令开发商承担违约责任，向业主支付一定金额的赔偿金。从这个案例可以说明，我们开发商在做广告宣传时，应讲究一定的策略，即要能充分宣传我们的楼盘，又要避免承担责任。那么，什么样的宣传可以规避法律的规定呢?本人在这里提出一些建议：

首先：广告宣传的内容一定不能过于明确和具体，比如楼盘的规划指标，包括容积率、绿化率、配套生活设施等，不要用具体的数字或设施名称来说明。可以用一些表示范围的形容词来说明，比如绿化率极高，容积率很低，生活配套设施比较完善了等等。千万要注意不要说“5000平方米的中庭广场、10000平方米的花园绿地等”，也不要说配备了医院、学校、超市等，当然，如果我们的开发商能够作到这些，当然可以大肆宣传了。

其次：对于样板房，一定要在样板房内的显著位置标明“本样板房仅供参考，以商品房

买卖合同约定为准”。根据《商品房销售管理办法》的规定，开发商没有说明实际交付的房屋的质量、设备及装修与样板房是否一致的，实际交付的房屋应该与样板房一致。因此，样板房作为宣传工具，也应当作为交付房屋时的验收标准。

另外，对于一些购房即送大奖、购房办户口，或者说保证升值等的宣传用语，一定要谨慎使用。总之，要把握一点，就是宣传用语切忌明确具体。一旦明确具体，而且对购房者是否选择该房屋以及房屋的价格有重大影响的，这些宣传用语就转化为合同条款了，如果在交房时不能实现，将导致承担违约责任的不利后果。

二、在签订认购书时如何控制风险。

从目前的商品房销售方式来看，我们开发商往往在没有取得预售许可证的情况下，通过放号等方式，来检验市场对自己开发的楼盘的接受程度，从而为下一步调整方案或者正式开盘销售摸底，积累一定的客户资源。因此，开发商往往会组织进行预订、认购等方式，收取购房者一部分定金，与购房者签订认购协议，在协议中约定一些基本内容，比如房屋的面积、位置、户型等，在取得了预售许可证后，再通过协商订立正式的商品房买卖合同，将认购书中的主要内容固定在商品房买卖合同中。这种方式，也就是我们所说的认购书销售模式。那么，如何签订认购书，在什么条件下签订的认购书才是有效的，如何防范认购书中的法律风险呢?

目前对认购书的的法律性质并没有明确的规定。主流观点认为，认购书其实就是一个预约，与商品房买卖合同是预约和本约的关系。是对将来订立正式的商品房买卖合同的一个预先约定。认购书并不是商品房买卖合同。一般是在订立商品房买卖合同存在法律上的障碍时(没有取得预售许可证)而订立的。在签订认购书后，交易双方只能依据诚实信用原则，在签订商品房买卖合同的条件成就后，要求对方就商品房买卖合同中的其他内容进行谈判。实践中，并不是任何情况下签订的认购书都是有效的。如果一个项目连国有土地使用权都没有取得，只是修了一个售楼部就开始销售，签订认购书并收取定金，那么这种认购书就是无效的。

举例说明：九龙坡区某项目，是一个外地的开发商来开发的。这个项目连国有土地使用权还没有取得的情况下，就大肆开始宣传，修建漂亮的售楼部，制作楼书等宣传资料，并开始接受预订。很多购房者都与此开发商签订了认购书，也交纳了5万元定金。过了两年，这个项目仍没有开工建设。后来部分购房者要求解除认购书，并要求开发商双倍返还收取的定金。法院经审理查明，该项目一直未取得国有土地使用权，更没有办理规划等审批手续，因此判定双方签定的认购书无效，开发商只返还收取的定金，并按银行贷款利率支付利息。

从这个案例可以说明，虽然法律并不禁止开发商通过认购方式收取定金，但并不是任何情况下签订的认购书都是有效的。根据最高人民法院的观点，一个开发项目，在办妥立项、规划、报建手续，取得了施工许可证后，该项目就应当是一个合法的项目，在正常情况下，是应该可以取得预售许可证并建设完成的。在此条件下，就可以签订认购书并收取定金。在签订认购书时，我们开发商应当注意一些问题。

首先，在认购书中只能约定一些核心的内容，比如房屋的位置、面积、价格等。对于不能确定的问题，比如面积，应当明确注明以测绘报告确定的面积为准;对于取得预售许可证的时间，也尽量避免约定明确的期限。交房时间以及违约责任等问题，也尽可以在签订正式的商品房买卖合同时约定。

订立了认购书，并不代表就一定要签订商品房买卖合同。根据最高人民法院的规定(我把法律条文念一下)：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同的担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同的，应当按照法律关于定金的规定处理。因不可归责当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还给买受人”。根据该规定，我们可以发现，在签订了认购书以后，是否签订正式的商品房买卖合同，其实主动权还是掌握在我们开发商手中的。实践中，由于开发商的原因导致无法签订商品房买卖合同，从而双倍返还定金的案例是很少的。如果签订认购书后，房价出现大幅度上涨，我们不想将房屋按照认购书约定的价格出售，则可以在商讨正式的商品房买卖合同条款时，向购房人提出一些苛刻的但同时又符合法律规定的条款，如果购房者不能接受，从而导致无法签订正式的商品房买卖合同，作为开发商来讲，也已经履行了认购书所约定的义务，无法订立正式的合同的责任就不在我们开发商，我们只需要承担返还定金的义务就可以了。当然，这种做法有失诚信，对注重企业形象的开发商而言，建议不要采用。如果由于购房者自己的原因导致无法签订商品房买卖合同，比如购房者不想在购买这套房屋，我们开发商就可以不用返还已收取的定金了。

三、商品房交付使用时的风险防范。

交房，对我们开发商而言，是一个严峻的考验。能否顺利交房，标志着一个项目是否顺利完成。根据我们的了解，很少有开发商是顺利交付房屋的。在交房过程中总会存在种种的问题。由于购房者的期望值过高，所以在看到自己购买的房屋时，总会提出各种问题。当然，这些问题也有合理的也有不合理的。如何在交房时控制好风险呢?

首先，我们开发商应当在合同约定的交房时间，交付通过竣工验收合格的房屋，并能够提供竣工验收合格的证明文件，按照目前的商品房合同文本的约定，就是应当提供竣工验收

备案证。同时，应制作内容完善的《使用说明书》和《质量保修书》。

在具备以上证明文件后，我们开发商应当以书面形式，通知购房者在约定的时间来办理交接房屋手续，并告知购房者应携带的资料及相关款项。

目前在交接房屋过程中，购房者提出的问题主要有几个方面：

1、对房屋本身的质量提出问题。比如房屋内部出现开裂、空鼓、室内管道锈蚀等现象;

2、对小区的配套设施问题。比如小区内道路没有完善了，生活配套设施不健全等问题;

3、对小区物业管理单位以及收费标准有问题等等。针对第1项问题，可以根据合同的约定来解决。在合同条款中有关于房屋内部设施设备以及装饰装修标准不符合约定时如何处理的约定，我们开发商可以将该条款设计为“由开发商限期整改，整改期间不影响交房”。那么，根据该约定，购房者就不能以房屋存在一些缺陷为理由拒绝接房，从而要求开发商承担逾期交房的违约责任了。

针对第2项问题，我们认为，这并不是开发商承担责任的合法事由。作为开发商，只要交付的房屋符合了合同的约定，并提供了竣工验收合格的证明文件，就已经完成了交付房屋的义务。至于小区配套设施的完善与否，并不影响房屋的交付使用。针对第3项问题，因为我们已经委托了前期物业管理企业，这些问题就由物管企业去解释吧。

在这里我们要特别提醒一下，如果我们书面通知了购房者来交接房屋，由于购房者自身的原因造成没有在约定时间内交付房屋的，按照法律规定，可以视为房屋已经交付使用。购房者就应当在书面通知确定的时间，开始承担物管费用。如果房屋在这段时间出现了毁损，责任由购房者自行承担。

商品房买卖合同纠纷处理与防范

如何在合同中约定违约责任商品房买卖合同中的违约责任，按照承担责任的主体不同，分为开发商承担的责任和购房者承担的责任。下面我们具体来分析：开发商承担责任的原因，主要有交付房屋不符合约定、交付房屋逾期、办理产权证书逾期、交付的房屋存在质量瑕疵等。承担责任的方式，则包括返还房款及利息、赔偿损失、支付违约金、或者承担维修责任等。在出现这些问题时，如何处理和防范呢?首先，我们来分析返还房款及利息，并赔偿损失的情况。出现这种情况，则表明出现和合同约定的解除事由。

从目前合同约定以及法律规定来看，这些事由主要包括以下几种：

1、开发商交付房屋超过合同约定的一定期限;

2、开发商办理完善产权证书的时间超过合同约定的一定期限;

3、交付的房屋存在严重质量问题，按照最高人民法院司法解释的规定，只有在交付的房屋主体结构不合格，以及房屋存在质量问题严重影响正常居住使用的情况下，购房者才能要求解除合同。

4、开发商存在严重欺诈行为，导致购房者签订商品房买卖合同目的无法实现，不能

取得房屋的;或者导致商品房买卖合同被撤销、解除，或被确认无效的情况下。具体行为包括：在签订合同时，故意隐瞒没有取得商品房销售许可证、故意隐瞒房屋已经被抵押的事实、故意隐瞒房屋已经出售给第三人的事实或者所销售的房屋属于拆迁安置补偿房屋的事实;在签订合同以后，未告知买受人又将房屋抵押或者出售给第三人的。出现以上严重欺诈行为，开发商承担的责任是很重的，包括要返还房款及利息，赔偿损失，并有可能要另外支付不超过已付购房款一倍的赔偿责任，也就是通常所说的双倍赔偿。

在出现第

1、2种情况下，合同并不必然导致解除。根据《合同法》的规定，此时，买受人是撤销权人。是否选择解除合同，权利在于买受人。商品房买卖合同中也明确约定，买受人有权要求解除合同，并应以书面形式将解除合同的要求通知出卖人，书面通知在送达出卖人时，合同才解除。也就是说，在出现逾期交房或者逾期办理产权证书时，合同处于一个不确定的状态，是否解除或者继续履行，关键在于购房者的选择。此时，开发商可以根据自己的需要，通过对合同条款的设定，来选择是否解除合同或者继续履行。比如，开发商可以在合同中明确约定，解除事由出现后，购房者应在合同约定的期限内(可以考虑在10—15天内)，以书面形式通知开发商是否解除合同。若买受人没有在约定的时间将解除合同的书面通知送达开发商，就视为买受人放弃解除合同的权利，这样，买受人就不能要求解除合同，而只能选择继续履行合同，从而只能要求开发商承担支付违约金了。若已经签订的合同中没有设定这些条款，开发商仍然有补救措施。比如可以在出现解除合同的事由后，开发商可以催告买受人在一定期限内作出是否解除合同的选择，若买受人没有在合理的期限内(可以确定在30天以内)作出决定，就视为放弃撤销权，从而就只能继续履行合同了。

通过以上措施，我们开发商在出现了逾期交房和逾期办理产权证书的情况下，就可以掌握主动，根据自己的经营状况，来选择是否解除合同或者继续履行了。因为，在房价上涨速度很快的情况下，解除合同承担违约责任的成本，远远低于将房屋重新收回再次出售所获得的利益，此时我们开发商就可以选择解除合同。而在房价上涨幅度很小，或者出现房价下跌的情况下，开发商就可以选择继续履行合同，仅支付违约金。

第二篇：国际货物买卖合同法律风险及其防范

(一)

——国际货物买卖合同的概念及公约的适用范围

在当代社会中，买卖合同最复杂形式之一当属国际货物买卖合同。由于此类合同的当事人常处于距离遥远的不同国家，其文化背景、法律制度各不相同，使得诸如货物运输、政府许可、海关手续、价款支付等等在国内贸易中均可迎刃而解。

合同是当事人之间确立相互权利义务关系的一种协议。国际货物买卖合同是指营业地处于不同国家或地区的当事人之间所订立的，并由一方提供货物并转移所有权，另一方支付价款的合同。《联合国国际货物买卖合同公约》对此也在第1条第(1)款中作了类似的表述。该公约所采用的是以营业地是否分别位于不同国家或地区作为衡量国际合同的标准，至于双方当事人的国籍及其他因素，均不予考虑。

1.就调整范围来说，公约并不能解决与国际货物相关的销售问题，《公约》第4条规定：“本公约只适用于销售合同的订立以及买方和卖方因此种合同产生的权利义务”，至于其他的法律问题，如违约金、定金条款的效力等，都不属于《公约》的调整范围，要由相应的国内法去解决。因此，国际货物买卖合同最鲜明的特征就是国际性，无论是在合同的当事人，还是在合同的履行等方面都带有涉外因素。

2.就标的物来说，国际货物买卖合同的标的物是货物。现代国际贸易包括的范围很广，除了各种有形动产可以买卖外，某些无形财产，如专利权，商标权等也可以成为国际国际贸易的标的物。虽然《公约》没有对货物下定义，但其采取了排除法，在第2条中规定了不适用公约的买卖范围：(1)购供私人、家人或家庭使用的货物的销售，除非卖方在订立合同前任何时候或订立合同时不知道而且没有理由知道这些货物是购供任何这种使用;(2)经由拍卖的销售;(3)根据法律执行令状或其它令状的销售; (4)公债、股票、投资证券、流通票据或货币的销售;(5)船舶、船只、气垫船或飞机的销售;(6)电力的销售。同时在第

3、

4、

5、6条又作了相应的补充。因为这些标的物涉及到国家的经济安全和金融秩序的稳定，应当予以排除。故国际货物买卖合同的标的物实际上只是指无需经各国法律特别确认的动产实体物。我国《合同法》中规定的买卖合同是属于狭义的买卖，即原则上它只规范实体物买卖，而不规范权利买卖。关于知识产权，我国制定了商标法、专利法、著作权法等法律规定了注册商标、专利权的转让、著作权的许可使用等合同。这些法律对有关合同的规定都很具体，其内容没有必要在《合同法》中再作规定，有关权利的转让问题可以由这些专门法去规定。

第三篇：浅析国际货物买卖合同的风险及防范

——基于《联合国国际货物销售合同公约》的视角

摘 要

在经济全球化趋势下，国际货物买卖日益成长不断的繁荣，其中涉及的法律纠纷更是纷繁复杂，尤其是在金融风暴的阴影下，贸易保护主义的多样性和复杂性使得国际货物买卖合同的风险承担和防范问题越来越重要。因此，亟须从法律上对履行国际货物买卖合同的风险承担和防范作更深入的探究。

关键词 国际货物 买卖合同 风险

The Risk in InternationalGoods Business Contract and Its

Prevention ——From the Perspective of Convention on Contractfor the

International Sale of Goods

Abstract Under economic globalization trend,the international goods business prospers day by day. The legaldispute is becoming more and more numerous and complicated, particularly under the shadow of financial turmoil. Trade protectionism diversity and complexity make the prevention of the risks in internationalgoods sales isbecoming importan.t Therefore, a deep exploration is needed forunder taking and guarding against the risk in fullfilling the international goods business contract from the legal pointofview.

Key words: international goods

business contract

risk

目 录

一、 引言 ………………………………………………………… 1

二、《联合国国际货物销售合同公约》下的风险承担 ……………… 2

(一)卖方义务要求下的风险承担 „„„„„„„„„„„„ 2 1. 货物的交付 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 2 2. 移交单据 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 3 3. 货物相符的检验 „„„„„„„„„„„„„„„„„„ 3

(二)买方义务要求下的风险承担 „„„„„„„„„„„„„ 4 1. 支付价款 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 4 2. 收取货物 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 4

三、外贸公司的风险承担 …………………………………………… 5

四、规范风险承担，确保贸易顺利进行 …………………………… 6 参考文献 …………………………………………………………… 8

一、引言

在全球经济一体化的大环境大背景下，随着我国综合国力的不断壮大，在世界中的地位的不断增长和实力的不断提高以及国家在经济发展方面的各种政策的制定和执行，使我国经济能够：我国的进出口贸易获得了大幅度的增长，占对外贸易最大比例的货物买卖更是空前发展。“2012年，中国货物进出口总额达38667.6亿美元，比上年增长6.2%，其中出口比上一年增长7.9%，进口比上一年增长4.9%。中国连续三年进出口增速保持在7%左右，进出口总额从世界第二位跃居第一位。超过德国成为世界上第一大的贸易出口国。”由此可见我国已经成为世界上最大的贸易大国，在国际市场上具有举足轻重的地位。由于2008年全球经济因美国次贷危机引起的金融动荡波及全球，到目前任然处在经济复苏的缓慢期。此次金融危机使我国的经济发展受到严重损伤，我国的货物出口也遇到的前所未有的困难，据国家商务部研究院的保守估算，中国企业被拖欠的海外商帐早已经超过1 000亿美元，并且每年以150亿美元左右的速度增加，而次贷危机的发源地美国成为了海外商帐的重灾区，中国浙江近千家企业遭到美国企业的拖欠，大量拖欠国际货款也成为美国企业在次贷危机下转嫁损失的一种办法。货物出口遇到的损失和困难，既有客观国际经济环境的因素，也有法律适用和其他方面的因素。客观存在的因素我们很难改变，但如果我们在进行货物出口，签订国际货物贸易合同时能充分考虑到国际货物贸易合同中存在的风险，我们就能规避其中的风险，把货物贸易的损失减少到最低程度。我国是《联合国国际货物销售合同公约》的原始缔约国，《联合国国际货物销售合同公约》自1988年生效以来，已成为调整国际货物销售合同关系的最重要的一个统一法公约。与我国有贸易往来的发达国家，除日本和英国外，均是公约的成员国。可以预计，公约在未来将会得到更为广泛的应用。因此，研究公约的重要性不言而喻。文章拟对《联合国国际货物销售合同公约》中履行国际货物买卖的相关规则，结合我国合同法中的买卖合同规定，分析当前我国国际贸易合同风险承担及防范措施。

二、《联合国国际货物销售合同公约》下的风险承担

国际货物买卖合同活动的历史源远流长，然而由于各国在货物买卖方面存在着分歧，因而不可避免地带来法律上的冲突，从而为国际货物买卖活动带来了诸多不便，也制约了国际货物买卖活动的进一步发展。自19世纪至1980《联合国国际货物销售合同公约》的通过，几部国际贸易统一法，如《海牙第一公约》与《海牙第二公约》等都未能真正起到统一国际货物买卖法的作用。自1988年1月1日正式生效实施的《联合国国际货物销售合同公约。(以下简称《公约》)是一部调整国际贸易活动的统一实体法规范。它的生效实施为国际货物买卖活动创造了良好的法律环境，推动国际贸易的发展。目前国际货物贸易大都遵循着此公约规定进行活动，因此《公约》中规定的风险承担问题是我们应首先探讨的。

(一)卖方义务要求下的风险承担

国际货物买卖合同是营业地处于不同国家境内的买卖双方当事人之间，买卖货物、支付货物的协议。货物风险的承担即货物的风险何时由卖方移转到买方，是货物买卖合同中非常重要的问题，其直接涉及买卖双方的基本义务。《公约》第三十条明确规定：“买方必须按照合同和本公约的规定交付货物、移交一切与货物有关的单据并转移货物所有权”。从规定中我们可明确看出卖方的义务主要有以下方面:交付货物、移交单据、转移货物所有权三方面。

1.货物的交付

货物的交付是履行合同中的首要环节，风险承担在这一过程中的情况主要有以下几种: (1)当合同要求或授权卖方承运人发运货物时，如果合同未规定卖方在特定目的地交付货物，卖方将货物适当地交付给承运人后，风险即转移给买方，即使卖方保留了权利;但是如果合同规定卖方在特定目的地交付货物，且在货物到达目的地后仍由承运人占有期间作出适当的提示交付，则只要卖方作出此种适当的提示交付，使买方能够取得交付，损失风险即于此时转移给买方。

(2)当货物由货物保管人掌握即由已存放在受托人处，不需要移动即交付时，损失风险在下列情况下转移至买方:买方收到代表货物的流通所有权凭证或货物保管人确认买方拥有占有货物的权利;或买方拥有不可流通所有权凭证或其他交货指示书。

(3)除了前述两种情形，如果卖方是商人，则风险在买方收到货物后转移至买方;否则，风险在提示交付时转移至买方。

2.移交单据

货物已运输到或运输途中时，买卖双方还要就有关单据进行移交，它是卖方交付货物的证明，也是买方收取货物的凭证。据《公约》第三十四条明确规定：“如果卖方有义务移交与货物有关的单据，他必须按照合同所规定的时间、地方和方式移交这些单据。如果卖方在那个时间以前已移交这些单据，他可以在那个时间到达前纠正单据中任何不符合同规定的情形，但是，此一权利的先例不得使买方遭受不合理的不便或承担不合理的开支。但是，买方保留本公约所规定的要求损害赔偿的任何权利。”

在国际货物买卖合同中，单据的移交是买方收取货物的前提，意味着买方对货物的占有具备法律上的依据，而风险的承担也更明显地从卖方转移到买方。但是，如果卖方不按合同约定移交单据或移交不符合同约定，则可能导致买方拒收货物，则风险承担方仍为卖方。

3.货物相符的检验

买方在货物到达合同约定地点后，根据合同约定和有关单据对货物进行检验以决定是否收取货物。国际货物买卖合同主要有三种检验条款: (1)以离岸品质数量为准。装运港实际交货(如FAS)采用此种条款。 (2)以到岸品质数量为准。目的港交货(如DES、DEQ条件)采用此种条款。 (3)以装运港检验证书作为议付凭证，买方保留目的港的复检权。象征性交货(如FOB、CIF、CER条件)采用此种条款。

一般而言，在卖方交付的货物与合同相符的情况下，对于买方收到的与合同不符的货物的损失，属于买方的风险责任。而在履行合同的实务中，很多法律纠纷就是买方以货物与合同不符为由拒收而引起的。因此在5公约6中第三十五条特别规定了交付与合同不符的情况有三种: (1)货物在运输途中没有产生意外损失，则买方收到的货物损失的原因是卖方交付之时货物就已不符合合同的约定，如货物数量的不符。

(2)货物在运输途中由于卖方交货不符，即货物本身的瑕疵导致的货物损失，则买方收到的货物损失包括卖方交货不符及货物自身瑕疵引致的损失，如违反合同包装规定包装的。

(3)货物在运输途中由于不可归责于买卖双方的事由遭受损失，从而使买方收到的货物的损失程度远甚于卖方最初交货不符的损失。在这三种情形下，倘若卖方交货不符使买方有权且合理地拒收货物或解除合同，则货物意外损失的风险视为自始没有转移，即由买方承担又变为卖方承担。这就是买卖合同风险承担的例外，称为风险回转。

(二)买方义务要求下的风险承担

《公约》第五十三条规定：“买方必须按照合同和本公约规定支付货物价款和收取货物。” 1.支付价款

交付价款是买方收取货物取得货物所有权的实际行动表示。至此，货物风险承担转移至买方。但是这时的风险在某种意义上是法律责任的承担，而在现实中却并非如此。在某些情况下，卖方也同样在承担着风险。这跟国际货物买卖的结算实际操作有关。在国际货物买卖中常用的结算方式有三种:即买方直接付款，如电汇(T/T);银行托收，如承兑单(D/A)、付款交单(D/P);银行信托(L/C)。从上可看出，T/T方式对买方最为有利，它能保证买方在收取并检验货物是否相符后才付出款项;而D/P方式则相对双方公平，与俗称的“一手交钱一物交货”相符;当然L/C下买方则承担最大的风险，因为卖方根据合同与交货托运后即可凭单至银行兑现，而货物是否能通过买方检验与合同相符则是后话。当然，从另一方面来说，电汇对卖方的风险最大，其次是D/A，它们都可能导致卖方货款两空; D/P方式下在买方拒绝提货的情况下，至少可以保护卖方对货物的所有权;银行信用证则对卖方的收汇最有保障。因此采取何种结算方式成为双方的兵家必争，谁都希望能争取到最大限度保障己方利益的方式。而买方是支付货款的义务方，应特别注意此事项。

2.收取货物

收取货物是买方的义务也是权利，行使不当将使买方财货两空。正常情况下，买方根据合同约定收取货物是买方决定是否接收货物的权利，若货物不符可拒收，则风险由卖方承担。但，虽然卖方交货不符可能阻碍风险的正常转移，但不能由此断言只要卖方交付与合同不符的货物，买方对运输途中的风险责任就概不负责。风险交付转移的一般原则即使在卖方应承担品质责任的情况下，只要满足或不具备一定的条件，也仍应遵循，即仍由卖方承担交付后的风险责任。这主要又有两种情况:一是卖方交付的虽然是与合同不符的货物，但倘若卖方交付的货物只存在轻微缺陷，卖方可及时补救，即货物不符没有达到严重的程度，买方无权拒收货物或解除合同，对于收货前已发生或收货后可能发生的意外损失，均因风险已自交付转移而由买方承担风险责任。二是卖方交货严重不符已构成根本违约，但是买方非但不解除合同，反而乐意接受货物。这也是买方行使自身正当权利的行为。买方一旦选择接受货物，也就等于选择接受了货物的风险责任。需要注意的一点是，买方承担风险责任并不等于免除了卖方交货不符的品质责任。品质责任不能因买方风险责任的承担而规避掉。这样，一般只有在货物没有遭受运输途中风险损失的情况下，买方根据市场行情、货源等因素权衡利弊才愿意接受货物;倘若买方仍接受已于运输途中遭受风险损失的货物，则其只能要求卖方赔偿违约的相应损失，对于途中的风险损失须由自己承担。

在此还有必要提及风险责任承担的几种特殊情况: (1)根据《公约》70条规定，即使卖方交货不符合同构成根本违约，风险责任仍由买方承担。买方只能在承担风险责任的前提下采取公约允许的各种补救措施。

(2)若买方已接受货物，但有正当理由予以撤销，则卖方对买方保险合同不包括的限度内，自始承担货物灭失风险。当货物在买方对接受有效撤销后卖方将其运走前发生意外损失，在货物为不足额保险的情况下，可能由卖方和买方共同承担风险责任。

(3)买方拒收货物后，若卖方认为买方无权可不当拒收，后经法院查明属实，则“风险应由买方承担，这时或者追溯到卖方交货之时，或者无论如何也要追溯到在法院看来买方应该做出接受货物的决定并接受此项货物之时”。这是对买方滥用拒收权规避风险责任的有效防范措施。

(4)前所论述都是建立在买方收到与合同不符的货物这一基础之上的，货物虽然遭受损失但未全部灭失。但国际贸易实践中也时常会遇到货物在运输途中全损的情况。例如，受载船只起航一天后触礁沉没。事后卖方仍然可以提交符合信用证的单据要求银行付款，而事实上，卖方所交货物与合同严重不符已构成根本违约，但由于买方无从知晓货物的品质状况，只能根据卖方提交的单据推定货物本身符合合同。根据卖方根本违约的事实本该由卖方承担的风险责任，在法律上只能根据风险交付转移的原则由买方独饮钱货两空的苦酒。

三、外贸公司的风险承担

国际货物买卖中涉及的当事人往往不只是买卖双方，外贸公司在这个过程中承担着重要的作用，相应的，也承担着较大的风险。外贸代理作为对外贸易实践中的一项重要部分，是合理配置资源、实现工贸结合、优势互补、降低成本、提高产品竞争力的重要手段。因此在对外贸易实务中，由于多数外贸公司并不直接生产产品，因此其开展出口业务主要有两种方式:一是作为代理人代理进口货物;二是作为中间商组织货源再进行出口。很明显，无论以何种方式开展业务，外贸公司都必然要同时作为两个合同的主体。其一方面要作为买方与国内供货商签定国内货物买卖合同(俗称“买断”)，另一方面还要作为卖方与外商签定国际货物买卖合同，正是由于这两个权利义务相关联，但具体条款如价格运输、结算办法、品质保证、适用法律、直至争议解决办法都不同的合同的同时存在，使得一旦发生争议，外贸公司就往往处于一种很被动的法律地位，甚至出现对内、对外承担双重责任的结果: (1)外商收到货物但拒付货物，而外贸公司无法解脱对国内供货商的付款责任。 (2)外商因产品质量原因向外贸公司索赔或退货，外贸公司却无法向国内供货商转索赔。

(3)因出口产品存在缺陷导致外贸公司对国内外用户或者消费者承担赔偿责任，但却无法向国内供货商追偿。

(4)国内争议与涉外争议无法同时解决，外贸公司难以避免陷入诉累。

如上述情况，外贸公司作为中间商夹在对内和对外两个合同之间，在发生争议时往往就要应对两个法律程序。而在国际货物买卖合同中，争议解决方式往往约定的是国际商事仲裁，但是国内合同对此常不加约定或约定为诉讼。国际商事仲裁程序不允许把国内供货商列为第三人;在国内的诉讼程序中又无法把外商追加进来以便一并解决争议。由于两种法律程序间相互的排除性，导致外贸公司不得不奔波于两个争议解决程序之间，这无论是在经济还是在精力上的压力都是很大的。其实，严格意义上讲，上述的外贸公司可能面对的“尴尬局面”，实际上都是外贸公司作为“中间商”依法理应面对的风险，并不是法律强加给外贸公司的。正是因为外贸公司在“买断”类型的业务中仍然采取了以往的、不在规范的法律框架下的习惯思维和作法，才导致了这些潜在的风险变为现实的经济损失。从这一方面来说，它就值得我国立法机关考虑关于外贸代理制立法的改善，引导对外贸易代理行为更好地融入国际货物买卖的范围，走向规范。

四、规范风险承担，确保贸易顺利进行

综上所述，《公约》在相当的方面对国际货物销售合同的风险承担作了规定，但反观我国的合同法，却在履行买卖合同时的风险承担问题上仍然存在若干漏洞: 第一，合同法第142条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”同时，合同法第145条规定：“当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照本法第一百四十一条第二款第一项的规定标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。”而该法却没有规定当事人约定了交付地点，并已将货物交付第一承运人后标的物毁损，灭失的风险由谁承担。在国内的“交付主义原则”与“所有权原则”的争论中，虽然“交付主义原则”在打着我国合同法立法原则的旗帜下占据上风，即还是应由出卖人承担。]可在实际中却未能很好地处理纠纷，在某些情况下会让出卖人承担过多的风险，有违公平原则。

第二，我国《民法通则》和《合同法》都规定，除法律另有规定或者当事人另有约定除外，买卖的标的物的所有权自交付时起转移，而《合同法》又规定，标的物的风险自交付时起转移，这是不是意味着所有权转移时间与标的物风险转移时间完全一致?这种情况下区分风险转移的“物主承担原则”与“交付主义原则”有没有实际意义呢? 第三，我国合同法中的买卖合同在第三人权利义务的规定方面只就享有权利的第三人主张权利的行为作了规定，却未说明第三人在买卖合同中可能承担的义务的情况。

第四，新《合同法》的实施虽然对我国外贸代理制的完善作了很大贡献，可在我国入世的大背景下，我国对外贸代理中的国家干预性仍然过强，这就不利于我国外贸公司的发展与完善，对我国的外贸繁荣产生压抑。针对我国的合同法的相关缺陷，尽力加快我国法律与国际法规的接轨是刻不容缓的。例如，风险转移的原则，虽然各国普遍以交付主义作为原则规定，可它毕竟是在法律没有特别规定或者当事人之间没有约定的情况下起作用。这样，我们在完善我国的立法体制与丰富我国的法律内容时更重要的是要使我国的公民、法人具备更强的法律意识，特别是国际法律意识，使他们更清楚自己在合同实务中的主人翁地位。促使当事人在签订合同时，能清楚地意识合同能够适用的法律，必要时可在合同中加以约定，以便在履行合同发生风险转移纠纷时正确认识并及时行使自己所享有的权利，避免不必要的损失;正确认识并及时履行自己应该履行的义务，避免不必要的交易成本。

我国已加入世界贸易组织，在体制上是把自已纳入了国际贸易的大家庭中，但是我国的软环境是明显不如发达资本主义国家几十年的改革与完善的，甚至还跟不上某些亚洲的国家。我国学术界也已经开始对完善我国的对外贸易各项法规进行思考，路途是遥远的，但毕竟它兆示着我国法律的终将成熟。然而在实务中，争端总是无可避免地发生。我们还应对国际货物买卖中关于解决国际贸易纠纷的方式进行必要的研究。现简要述之。国际贸易纠纷的方式通常有协商、调解、仲裁及涉外诉讼四种方式。发生争议后，当事人一般都能自动进行协商，但如果双方矛盾比较尖锐，则一般要通过中立第三方调解、仲裁或诉讼方式来解决争议。而在实际中，解决国际贸易纠纷最常用的方式为国际商事仲裁。因为仲裁具有中立性、专业性、保密性、自治性、可执性和终局性的优点，受到国际贸易当事人的特别青睐。在合同中的仲裁条款应当包括:合同当事人通过仲裁解决纠纷的意愿;仲裁的事项，如“因履行本合同或与本合有关的争议”;当事人选择的仲裁机构，如“中国国际经济贸易仲裁委员会”;在有些情况下，当事人还对仲裁程序、仲裁适用的法律、仲裁费用的承担等事项作出约定。目前而言WTO法律制度对我国的适用与《公约》的生效实施，对我国对外贸易的发展具有积极的推动作用。当然，我国尚不能真正自如地运用WTO法律制度，《公约》的规定又不是尽善尽美的，因此我们在利用《公约》，抓住入世的契机为我国经济建设服务、发展我国同外国的经济联系经济合作时，又必须采取慎重的态度对其进行全面、深入的研究，而把握该《公约》的特点和密切配合国际贸易总的趋势走向是必不可少的方面。只有这样我们才能充分发挥《公约》的积极作用为我所用，在WTO下尽量避免不该有的风险承担，促进我国对外贸易的繁荣。

参考文献

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第四篇：律师提醒：签订二手房买卖合同法律风险防范

1.必须确认房主真实身份买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意。

2.必须明确双方违约责任 因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)规定期限内向卖方(买方)支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。

3.必须标明付款过户时间 在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任。

4.必须注明费用交接时间 这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的交纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。

5.必须有代理费明细单 随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年该数量翻了一倍还多。因此，经纪公司的代理费越来越受消费者的关注。但是，目前市场上存在经纪公司代理费收取不明确的问题，在合同中只写其占总房款的比例，而并没有明细单，这中间就会存在信息的不对等，最终损害消费者的利益。因此买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。

6.买方必须见房主 现在有些经纪公司有“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收取客户定金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了订金的消费者只能忍气吞声。为此提醒消费者，如果此时您能够行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为??

7.必须学会使用补充协议 买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

如何签订二手房买卖合同

在二手房交易中，许多购房者往往只考虑房产价值的高低，而忽略了交易中可能出现的问题，对于如何签订房地产买卖合同所知更少。事实上，二手房买卖合同在签订前和签订时更需要特别注意。

签订前 购房者一定要对售房者有较为全面的了解。

1、查看产权所有人的身份证件。

2、房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位?如果是几位共有，则共有人是否全部同意?出售房产时，房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时，也要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。

对即将进行交易的房产进行必要的了解。

1、售方提供的房屋产权证是否属实?

2、房产面积多大?

3、该房产用途是什么?是办公还是居住，或是其他?

4、该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利?

5、该房产是否已设定抵押?根据《中华人民共和国担保法》的规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。在这里，如果该房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行;受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。

6、该房产是否已设定租赁?如果该房产已经出租，则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。同时购房者还要查询售房者与该房产的承租方所签订的租赁合同是否登记备案?根据《上海市房地产转让办法》的规定：转让已经出租的房地产，租赁双方当事人已经依法办理租赁合同登记备案的，该租赁合同由房地产受让人继续履行。这个规定的意思是售房者转让已经出租的房地产，因该房产而签订的租赁合同是登记备案的，则租赁合同由购房者继续履行。也就是说：如果购房者购买该房产是为了投资，这种带租约的房产是比较适合的;如果购房者购买该房产是为了自己居住，这种带有已经登记备案的租赁合同的房产会对购房者造成较大影响的。

签订时

需要准备的证明材料。

购置房地产，购房者可能是一人，也可能是数人。无论哪种情况，都需要购房者准备好如下材料：

1、身份证原件或护照原件及复印件;

2、未成年人的户口簿或出生证明;

3、有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证。购房者如是境外人士，所提供的公证材料是外文的需到上外翻译公司翻译。境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经下列境内外机构公证、认证后方为有效：

1)香港地区：经国家司法部授权的香港律师公证;2)澳门地区：中国法律服务(澳门)公司;3)台湾地区：经台湾地方法院公证后由海基会将副本寄送上海市公证员协会，当事人凭正本前往上海市公证员协会核对盖章;4)外国：经当地公证机构公证并经中国驻外使领馆认证。

看清楚合同中的约定内容。

尽管二手房交易当中使用的《房地产买卖合同》，是由房屋土地资源管理局与市工商行政管理局联合制定的规范文书，但其中也有很多地方需要填写，所以要仔细些，尤其注意以下几点的填写(如果正文写得不够全面，可在补充条款中加以说明)：

1、房款的金额是否写清楚?

2、付款方式该如何?是一次性付款还是分几次?每次付款是什么时间?这与购房者自己的资金流转是否有冲突?避免向售房者承担逾期付款的违约责任。

3、购房者如需按揭贷款，在合同中是否已经注明?(这里需要提醒购房者，要先了解贷款银行的操作程序及规定，一定不要使自己的贷款额度超过贷款银行的规定额度，造成贷款审核不能通过，目前上海大多数银行可以贷款七成);

4、何时交房?交房时还有哪些物品(家具、电器等设备随房产一并转交购房者，也需要在合同的附件中列出明细清单);

5、交房前与交房后的物业管理费、水电、燃气、通信等费用由谁来承担?一般是交房前由售房者承担，交房后由购房者承担;

6、房地产的风险责任何时转移给购房者?

《XX市房地产转让办法》的规定是：房地产的风险责任，自房地产权利转移之日起由转让人转移给受让人(即购房者);但转让当事人约定自房地产转移占有之日(交房之日)起转移风险责任的，从其约定。大多数的购房者会选择使用在房地产转移占有之日起转移风险责任;

7、违约责任是否约定?违约金的数额是否约定清楚?

8、房地产买卖合同何时生效?(这对购房者是否能够很好地履行合同是至关重要的)

1)如果交易双方没有特别约定，则交易双方签字后合同即为生效。

2)交易双方对合同的效力可以约定附加条件，附加条件自合同成立时生效。

3)交易双方对合同的效力可以约定附加期限，附加期限的合同自期限到时生效。

4)双方当事人中有一方或双方是境外人士，交易双方在签署房地产买卖合同时应经过公证，此时合同方才生效。

第五篇：商品房买卖合同中约定交房条件风险防范

商品房买卖合同中约定交房条件风险防范 ——评析一起延期交房纠纷案例加入时间：2010-1-6 17:01:3

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李涛

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因商品房迟延交付而引起的纠纷逐渐增多，特别是对交房标准及延期交房特殊原因约定条款的合法性以及合理性，开发商与购房户存在较大争议。笔者作为开发商代理人，近期参与了一起二十二户购房户集体起诉开发商承担逾期交房违约责任的诉讼，以此案例与各位同仁共同商讨，交流。

一、案情概述

二十二户购房户(以下简称原告)于2007年11月28日某小区楼盘开盘之日与某房地产公司(以下简称被告)签订《商品房买卖合同》。该合同第八条约定的交付期限是2008年11月8日前;交付条件选择是：

1、该商品房经验收合格。第二款特别约定：“ 雨天按实际下雨天数计算延期交付”。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。2008年10月26日被告向原告等购房户发出了《交房时间顺延通知》，告知：“鉴于2007年—2008年施工期间遇雨雪恶劣天气的影响，你所购买的商品房入住手续将顺延办理，具体交房时间以我公司书面通知为准。”2009年2月18日被告开发的楼盘经勘察、设计、施工、监理、建设、消防、环保等单位验收合格，质监站在《竣工验收备案表》签暑备案意见并盖章。2009年2月中旬被告向原告等购房户发出《入住通知书》，该《通知书》通知购房户出售的商品房已通过有关部门验收，已具备入住条件，要求各购房户于2009年2月22日至3月6日期间按幢数分别办理入住手续。原告等购房户到被告处要求查阅有关部门验收的批文原件，因规划验收手续尚在办理之中，故被告只出示《竣工验收备案表》复印件。原告等购房户认为楼盘未经验收，拒绝收房，并要求被告按日承担已交付房价款万分之十的违约金。为此，原告等购房户集体到市政府上访，且在中央“两会”期间到步行街拉横幅。当地房管局房产开发管理科于2009年3月9日向被告发出《通知》：“

1、停发《入住通知书》;

2、在15日内补办好商品房相关验收手续。”2009年2月24日原告等购房户又打市长热线反映情况，房管局向市长热线办的反馈意见是：“

1、该项目于2009年2月18日经工程竣工验收合格、2009年2月16日经消防验收、规划验收手续正在办理，按照《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定，房地产开发项目竣工后，必须经过工程监督、规划、消防、人防等有关部门验收合格后，并由开发企业向房地产管理部门提出综合验收申请，经综合验收合格后，方可交付使用。我局已通知公司停发《入住通知书》，并要求公司在3月25日前补办好所有的验收手续，经综合验收合格后方可通知购房户入住。

2、„„现公司认为按照合同的约定，交房

1 时间尚未超过雨天可顺延的时间，不存在延期交房的赔偿问题。因我局不是法律部门，对合同的条款无裁决权，建议双方能够协商解决，如果协商不成只能请司法部门处理。”2009年3月24日被告获得了规划验收合格意见书，2009年4月1日，当地市房地产开发项目竣工验收监督管理领导小组办公室发出通知“经我办查验，该项目的土地、规划、质检、消防、人防等手续齐全，基本符合验收条件，经我办研究，同意该项目交付使用”。原告得到此回复后与被告协商无法达成协议，故而起诉。

原告诉称：

2007年12月原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告依照合同约定履行了义务，但被告未能按合同约定在2008年11月8前交房，到2009年4月1日止已延期交付144天。按照双方的合同约定，被告应按日向原告支付万分之十的违约金(每户40000元左右)。理由：

1、“雨天按实际下雨天数计算延期交付”约定无效;

2、《竣工验收备案表》不能作为商品房验收合格交房的凭据，应符合2005年建设部颁布的《住宅建筑规范》国家强制标准，按照《房地产开发经营管理条例》规定经综合验收才能交房。

被告辩称：

1、按照双方签订的《商品房买卖合同》中第八条第二款约定“雨天按实际下雨天数计算延期交付”，当地气象局提供的资料表明，施工期间雨天数达170天，依此计算被告交房日期可顺延至2009年5月27日。被告实际交房日期在顺延期内，不存在预期交房，原告诉请商品房延期支付赔偿违约金的理由不能成立。被告出售的商品房已验收合格，符合约定的交房条件，原告拒绝办理交房手续，产生的后果应由原告承担。

2、该商品房已于2009年2月18日合法取得《房屋建筑工程和市政基础实施工程竣工验收备案表》，具备了国家规定的和合同约定的交房条件。根据2000年发布的《建筑工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建筑工程竣工报告后，应当组织设计、施工，工程监理等单位进行竣工验收。”第四十九条规定：“建设单位自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建筑工程竣工验收报告和规划，公安消防，环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案„„”，因此，“备案表”是各相关验收部门验收合格意见报告以及规划、消防、环保等部门的认可文件或者准许使用文件，所以“备案表”的取得标志着房屋建设工程验收合格并具备交付使用条件。虽然存在规划验收合格意见书正在办理中的瑕疵，但并不影响《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的效力。且“规划验收合格意见书”己在原告起诉前己取得，参照相关司法解释规定，应当认定被告交付的房屋符合“该商品房经验收合格”的约定，被告向购房户发出的2009年2月22日交房通知应属有效。

2

二、双方争议的焦点

(一)、雨天顺延交房的约定是否合法有效。本案原告是否需要对“ 雨天按实际下雨天数计算延期交付”条款另提撤销之诉。

(二)、交房条件的标淮以什么为依据，本案合同约定“该商品房经验收合格”为交房条件是否符合国家强制性规定。

三、法院的意见

对于本案的审理，法院有两种不同的意见：

第一种意见 判决驳回原告的诉讼请求

理由：

1、原告与被告签订的合同第八条第1款约定的“该商品房经验收合格”的条款违反中华人民共和国国家强制性标准(GB 50386—2005)无效;

2、关于合同约定的关于“雨天按实际下雨天数计算延期交付”，因现实中并非所有雨天都不能施工，故该条款有一定的不合理性;原告未在法定期限内以有重大误解或在订立合同时显失公平为由行使撤销权，因此，对于原告要求撤销该条款的主张不予支持;

3、因房屋施工工程是整体延续的，对签订合同前工程施工期间的雨天忽略不计是不客观的，故对原告提出的雨天计算应以双方签订合同之日起计算，不予支持。

4、被告提出的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》存在瑕疵，在进行备案时尚未收到所必需的规划部门出具的认可文件，故对该《备案表》的取得时间不能作为符合中华人民共和国国家标准可交付用户使用的时间。应以市房地产开发项目竣工验收监督管理领导小组办公室综合验收合格时间，即以2009年4月1日为合法交付房屋时间，扣除施工期间雨天天数，被告未超过合同约定的交付房屋的最后期限，不存在违约逾期交付的情形，故对原告要求被告承担其商品房逾期交付违约金的诉请不予支持。

第二种意见 认为被告违约，应承担违约金(购房款×万分之三×违约天数)

观点基本与第一种意见相同，不同之处为：被告提出的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》存在瑕疵，其在备案的时间尚未收到规划部门出具的认可文件，应以市房地产开发项目竣工验收监督管理领导小组办公室2009年4月1日综合验收为合法交付房屋时间，被告在不符合法定的交房条件即向原告发出交房通知存在过错，被告通知原告从2009年2月22日起陆续办理入住手续，故可认定被告自认雨天顺延因素已解除，之后被告未交付房屋的行为应属违约行为，应承担违约责任。由于被告始终在催促原告等购房户办理入住手续，而该商品房于2009年4月1日已属经综合验收合格房屋，故原告应当即时办理入住手续，由此所造成的扩大损失，被告不应承担。被告与原告约定的逾期交房按日向原告支付已交付房价款万分之十的违约金过高，属无效，应调整

3 到按日万分之三为宜。故应判决被告从2009年2月22日起至2009年4月1日逾期37天交房的违约责任。

本案结果：原告撤诉，被告支付诉讼费结案。

四、笔者对本案的评析

(一)关于商品房交付标准适用法规问题

法院认为合同第八条第1款约定的“该商品房经验收合格”的条款违反中华人民共和国国家强制性标准(GB 50386—2005)无效值得商榷。法院仍以房管局“综合验收”为交房标准，笔者不予认同。因2004年国务院在《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》(国发[2004]16号)中已取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收，现房管部门己不在组织相关部门进行综合验收，已改为建设单位组织相关部门进行分别验收，将验收合格意见文件交质监部门备案。根据《住宅建筑规范》(GB 50368—2005)11.0.1 规定：住宅应满足下列条件，方可交付用户使用：1 由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收，确认合格;取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件;在当地建设行政主管部门进行备案;2 小区道路畅通，已具备接通水、电、燃气、暖气的条件。该交房标准与《建设工程质量管理条例》规定验收备案所需文件基本一致并不抵触。故笔者认为以建筑工程质量监督站签认的《建筑工程竣工验收备案表》作为“该商品房经验收合格” 的交房标准，同样符合《住宅建筑规范》(GB 50368—2005)交付使用标准，不存在该“该商品房经验收合格”条款违反国家强制标准无效问题。

(二)雨天顺延交房的约定合法，法院不能以其不合理而撤销。

笔者也认为“ 雨天按实际下雨天数计算延期交付” 该条款有一定的不合理性。因开发商应当预见房屋建设期间会有雨天而影响施工进度，虽然我国目前并没有任何规范明确多少降雨量可能影响施工进度，而气象局的资料是以降水量0.0mm以上即定义为雨天，显然并不是所有的雨天都可能影响施工进度。因此，在商品房买卖合同中开发商就应当考虑雨天因素确定交房时间，完全可以多预留影响施工的雨天天数而延长交房时间。开发商为了规避延长交房时间对商品房预售的不利影响，将雨天耽误工期的风险转嫁到购房户一方，虽对开发商一方有利，但又不属于法定意义上的显失公平。因此，在合同中开发商把“雨天按实际下雨天数计算延期交付”作为要约，购房户有权拒绝接受或提出修改意见，否则，只要购房户认可签定合同，就应当认定合法有效。因该约定条款符合《合同法》意思自治、契约自由原则，没有违反法律禁止性规定和强制性规定，不存在法定无效的问题，也不存在重大误解和显失公平，法院无法律依据对该约定条款进行撤销。

五、本案的启示

1、交房标准要明确依据。

4 《商品房买卖合同示范文本》第八条对于交房条件有五种备选项：1.该商品房经验收合格; 2.该商品房经综合验收合格;3.该商品房经分期综合验收合格; 4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件; 5.___________。笔者建议，这其中的第五种选项可以约定为“该商品房取得《建设工程竣工验收备案表》”。就此，谈谈笔者对于这些交房条件的一些认识。

一是该商品房经验收合格。

《城市房地产管理法》第二十六条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用” ，《城市房地产开发经营管理条例》进一步明确规定未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用。这种“该商品房经验收合格”，对开发商的约束是比较严格的。但是，由于该条款没有具体约定由谁验收、怎样验收，也没有特别约定开发商交房时需提供的验收合格的证明文件，所以在实践中缺乏统一的操作标准。开发商一般认为交付的商品房经过竣工验收，也就是经过勘查、设计、施工、监理、建设单位对该商品房的土建、水电等项目的验收合格后即可交房。购房人认为这不符合约定的交房条件而拒绝收房，而究竟要开发商出示什么东西才收房，购房人自己也很困惑，这样极易产生开发商与购房人之间的矛盾冲突。

所以，当开发商与购房人在选择了“该商品房经验收合格”这一种交房条件的同时，双方还应进一步明确商品房验收主体及验收合格的证明文件(如《建设工程竣工验收报告》)，这样才有可能避免开发商与购房人在交房时的纠纷。 二是该商品房经综合验收或分期综合验收合格。

根据《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，综合验收或分期综合验收需对房地产开发项目的城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况进行验收。可以说这是政府对开发商的监管手段，更是对购房人权益的有效保障。

可是近年来，几乎所有开发商在合同中不以该条款作为交楼条件，交楼前要完成综合验收几乎是一句空话;而作为购房人需要的也不是如空中楼阁的综合验收，而只是综合验收里几项重要的验收内容在交楼前完成。因此，国务院在《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》(国发[2004]16号)中取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收。

综合验收成为一种不可能完成的任务，所以在签订商品房买卖合同时，不论是开发商也好，还是购房人也好，都不选择此条款。

三是该商品房取得《建设工程竣工验收备案表》。

《建设工程竣工验收备案表》除了能够反映工程竣工验收报告的内容外，还反映了规划验收认可文件、消防验收认可文件、环保验收认可文件、绿化验收认可文件等许可文件内容。开发商能够

5 取得该表，就证明房地产开发项目已基本上就达到了能够交付使用的标准，购房人也可以比较安心的入住了。

所以，从购房人的角度考虑，若能约定以《建设工程竣工验收备案表》作为交房条件的话，则更有利于保护购房人的合法权益。

2、交房延期事由要合理合法，明确具体。

《商品房买卖合同示范文本》第八条约定出卖人可据实予以延期交房：“1. 遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起 日内告知买受人的;2. 3. ”。 在空白栏内，开发商一般会填写：“因执行政府的政策政令造成的延期”、“因市政配套设施延误造成的延期”、“主管部门通知的停水、停电”、“政府部门需要的各项管制”、“因气候原因无法正常施工”、“应规划部门要求的重大设计变更”、“技术部门证明的施工中遇到重大技术问题及困难”、“其他非出卖人的原因导致的延期”等五花八门的延期免责事由。

免责条款约定是商品房预售合同中的一项重要约定，直接关系到双方当事人的权利能否如期实现。对于购房者，购买预售房即期房因其现实的价格优惠及房屋选择的优先性而备受青睐，但购买期房追求的是一种期待利益，房屋建设的不确定性和合同权利的实现具有很大的风险。因此，商品房预售合同双方往往会明确约定房屋的交付时间，要求出售方“应按期于某年某月某日前交付房屋”，购房者通过明确的合同约定尽量督促售房一方按期交付房屋，体现了其落实实现权利的准确时间的权利要求。而对于出售方来说，房产正在开发建设中，到建成交付使用前还有很多不确定的因素会影响施工进程，开发商对未来可能发生的不可预知的阻却事由也要承担相应的投资风险。故出售方往往通过增加免责事由规定以尽量减少其投资风险，售房一方希望免责范围愈大愈好，而作为利益相对的购房者，则希望免责条款的范围愈小愈好，双方发生争议时，其争议焦点往往会围绕免责条款的效力问题展开。

合同中约定的免责条款包括了法定的免责条款和约定的免责条款内容，在我国《民法通则》第107条中就明确规定了免责条款，这属于法定的免责条款，其他免责事项可以由当事人自行约定。免责条款是否有效力，关键是看约定的免责事由是否合理合法，是否属于《合同法》第五十二条规定五种法定合同无效的情形，及《合同法》第五十三条规定的两种免责条款无效。否则，免责条款为双方当事人自愿约定并达成一致意见的，是反映双方当事人真实意思的表示，就应该认定为有效。

此外，对于免责条款的解释应遵循公平原则进行限制解释，对于非为房地产开发企业进行合理化经营所必需的免责条款应从严进行限制解释，避免企业利用格式合同排除或限制企业依法应负的法律责任，谋取不当利益，侵害购房者权利。对于免责条款规定不明确的，应根据不利于条款提供者的解释的原则，即一般应作不利于房地产开发企业的解释，而倾向于保护购房者。

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(作者单位：江西盛义律师事务所) 二〇〇九年十二月三十一日