大厦物业服务承诺书

第一篇：大厦物业服务承诺书

大厦物业创优规划

时间:2009-09-16 10:38来源:蜂巢网 作者:本站整理 点击:

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目录

一、前言1

二、项目基本情况2

1、大厦位置2

2、大厦布局2

三、规划目标及依据2

1、规划目标2

2、规划依据2

四、规划内容3

1、争创目标3

2、争创价值3

3、争创阶段3

4、工作重点3

一、前言

北京市※※※物业管理有限公司成立于1997年10月，经过多年来的不断探索，我公司己成为机构设施完善、管理科学、设备良好，具有专业特色的经济实体、目前，我们服务管理的龙绍衡大厦面积为※※万平方米，服务内容包括消防监控、楼宇自控、房屋维修、设备维护、保安、保洁等各种常规或特约服务、“客户至上，服务为本;精益求精，持续改进。”是我公司的管理方针。“持续改进”是我们的不懈追求，也是我们发展壮大的根基。经过不断的完善，公司形成了自己独特的管理风格，锻炼了一批懂技术、善管理的队伍，为扩大市场打下坚实的基础。

※大厦位于东城区和平里南街五区18号楼，由北京市东城区和平里街道办事处开发建设，※※年※※月交付使用，占地面积※※※平方米，建筑面积※※※平方米。地上※※层，地下※※层，设有酒楼、员工餐厅、健身及中高档写字间，裙楼做为商场使用。

公司以ISO9001质量管理体系为管理基础，根据业务需要设置五部一室，即：客户服务部、工程部、保卫部、财务部、人事部及办公室。形成了有自身特色的管理标准，培育了一批优秀的管理人才。※※年※※月，大厦总经理将管理目标定位于“北京市优秀管理大厦”，以此殊荣为广大客户提供优质、高效、人性化的服务，树立本公司良好的品牌效应。

二、项目基本情况

1、大厦位置

大厦位于※※区※※街※※号。

2、大厦布局

大厦占地面积※※平方米，建筑面积※※平方米。大厦主体部分为框架填充墙结构，外装饰为墙砖贴面。大厦地上※※层(首层大堂，首层部分区域及二层为※※酒家、※※※楼层为写字间，※※层为酒店)地下※※层(此处为地下楼层使用功能简介)。

三、规划目标及依据

1、规划目标

本公司始终以顾客为关注焦点，借参加创优之契机，在和平里街道办事处、公司各级领导的高度重视下，通过全体员工的共同努力，力争使大厦荣获本的“北京市优秀管理大厦”称号。

2、规划依据

制定本规划的依据为北京市国土资源和房屋管理局《关于印发北京市实施全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准评分细则(试行)的通知》(京国土房管物[2004]686号)及其评分细则。

四、规划内容

1、争创目标

争创2006年北京市优秀管理大厦称号

2、争创价值

大厦周边简介+这里不仅文化气息浓郁，而且孕育着无限的商机。在这样得天独厚的环境中龙绍衡大厦必须有自己的经营特色与亮点，体现出与众不同的服务风格，出乎其类、拔乎其萃，如此才能在激烈的市场竞争中更具有生命力。为此，争创北京市优秀管理示范大厦迫在眉睫，这也是品牌战略的市场价值。

3、争创阶段

第一阶段：向※※小区办物业科申报备案; 第二阶段：将标准分解到部门，落实到人;

第三阶段：预检预评

第四阶段：迎接市检查团检查

4、工作重点

第一阶段工作重点;

1)组织申报备案

2)成立争创领导小组

3)下发北京市《考评标准》，各部门组织学习

4)召开动员大会，统一创优认识

5)各部门参照考评标准自检自查

第二阶段工作重点：

l)将市优《考评标准》分解到各部门落实到个人，限期完成;

2)依据检查标准，分为内业组、环境组、设备组三条主线，各部门进行创优工作：

3)按照北京市建委2007年市优考评工作通知，组织二次全面的自检自查。

第三阶段工作重点：

l)接受※※建委小区办的预检预评;

2)整改发现的不合格事项

3)进行一次模拟正式验收; 4)安排考评路线和培训迎检人员

5)制定现场考评验收工作流程;

6)布置检查验收答辩会场;

7)接受市建委考评组正式验收。

第二篇：银行大厦物业管理服务合同

根据双方协商决定，以政府相关的物业管理法律、法规为框架，双方本着自愿、平等的原则，就甲、乙双方委托期间的责权利关系，特制订本合同。

第一章

委托管理的物业基本情况

名称：***银行大厦 地址：

建筑面积：35500平方米

该大厦主楼层数21层、裙楼二层、地下一层。 银行实际办公用房为1F～5F、17F~21F,其余6F～16F为日后对外出租办公或另用。大厦配套设施功能有：地源热泵中央空调系统，供配电系统，消防系统，给排水系统，综合布线系统，客乘中奥电梯4部，新马货运小电梯2部，大小会议室，餐厅，直供消防供水系统，技防监控系统，一卡通系统，地下室停车场及其进出道闸控制系统，周边绿化。功能为金融商务写字楼，于2005年10月交付。

第二章

委托管理范围与内容

一、房屋建筑本体共享部位(屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道内墙面、门厅、设备机房)的维护管理。

二、房屋建筑本体配套的共享设施设备(主要包括照明系统、技防系统、配电系统、中央空调系统、消防系统、给排水系统、电梯、通讯系统、一卡通系统、监控系统等)的日常管理和运行。

三、本物业规划红线范围内属管理范围的市政设施(道路、侧石、室外管线网、化粪池、沟、井、池、绿化、室外附属房、路灯、停车场)的日常维护和管理。

四、本物业规划红线内的属配套服务设施的维护和管理。

五、公共环境(公共场地、房屋共享部位)的清洁，垃圾收集，会议室、行长室的日常卫生清洁。

六、配合和协助当地公安机关在本物业辖区开展24小时安全秩序维护和巡更等安保服务工作(不含人身、财产保险及保管责任)。

七、所有车辆停泊与进出秩序管理。

八、做好甲方大小会务后勤配套服务工作。

九、建立本大厦物业基础档案和日常运作档案管理工作。

十、完成合同条款外的由双方协商决定的其它有偿或无偿服务事项(无偿服务有：代收分发报刊、信件、杂志。有偿服务内容有：商务复印、代理代办服务。

第三章

管理运作方式

按照甲乙双方约定，本委托合同签订的有效期为三年，即自二OO五年10月1日至二OO八年9月31日。乙方对大厦全年承包管理费用为

元，每季末按全额的四分之一划拨结算一次，合同期内乙方自主经营，自负盈亏为原则。

一、 乙方主要负责大厦安保、车辆秩序管理、环境保洁维护、设施设备管理及机修、绿化管理、会务、以及相关服务接待;

二、 甲方负责大厦设备设施日常维修换件(含油漆粉刷)费用和涉及外委专业保养和维修费用的审核，以及费用的支付(外委专业

保养费用包括：电梯月度保养与年检保险、以及空调、消防、配电、技防等机组的计划性保养。外委专业维修：是指物业公司技术能力范围外的需要委托外部专业公司进行维修的内容)。

三、 由乙方对发生的维修换件费用事项，凭逐一施工单经甲方当事人确认签字为准，为了双方在操作上便捷，由甲方对应急维修或50元以下的费用可委托乙方在事前修理后进行确认签字。涉及到工程需要外委作业事项和费用支出，事前须向甲方提请文字报告审核为准。

四、 大厦内租摆盆花数量确定为;内阴植物1363盆、草花3000盆，甲方有重大活动租摆另行结算。

五、 甲方饮用水送水服务由乙方负责，不再另行结算服务费用。但租客户和营业部由乙方自主进行有偿服务。

六、 甲方的副行长以上领导办公室、众多会议室的卫生保洁与绿化摆设由乙方负责管理(包括食堂绿化的摆设)，其他办公室的卫生与盆花事务由甲方自理;

七、 涉及到大楼物业保修期内事务，乙方以第三方身分协同甲方对施工方的保修质量进行监督和督促，有责任及时按书面联系单形式，向甲方反映物业质量存在的各种问题。

第四章

甲方权利和义务

一、审核批复由乙方递交的有关大楼物业管理建议性、整改维修、约定费用结算等书面材料。

二、甲方有权利对乙方的管理质量进行随时检查，并要求乙方对管理中存在的问题进行改进，如因乙方管理不善或操作不当造成甲方经济损失或大楼共享部位设施或设备损坏，乙方应承担赔偿责任并在

合理时间内修复，如没有在合理时间内修复，甲方有权根据乙方应承担的赔偿责任在该季度物业费用结算时扣除，如整体管理水平明显下降，在限期整改还达不到明显效果的，直至甲方有权解除本合同。

三、甲方在合同生效后，乙方可以向甲方申请复印与物业管理相关的档案数据，并在双方终止合同时乙方交还给甲方，不得交给第三方。

四、本合同有效之日起，按每季末向乙方划拨结算物业费用与代办费用。

五、负责大楼电、水、电信、网络等费用以及制冷供暖材料能耗费用。

六、甲方视同需外委服务的各类经营性代办、商务、代购业务，以同质同价为前提，乙方为优先选择方。

七、支付因甲方特殊需要由乙方进行加班加点而发生的费用。

八、不干涉乙方依法或依本合同规定内所进行的管理和经营活动。

九、协调处理由乙方请求协助的物业管理过程中出现的纠纷矛盾。

十、协助乙方做好物业管理相关的宣传教育和文化娱乐活动。

第五章

乙方权利和义务

一、从大楼管理目标定位要求出发，制订本大厦物业管理各项规章制度和考核制度，有效地开展各项管理服务工作。

二、根据本合同约定，从05年10月1日起始，乙方在每季末以书面形式向甲方递交具体的费用结算报告，要求甲方审核后予以支

付，涉及到已成事实的代办费用结算，须有甲方事先或事后确认的书面签字材料为准。

三、以后对出租用房的物业管理，如涉及到用户要求特约服务的，将按有偿服务自主受理。

四、负责解交本大厦的属地管理费用，包括：治安联防费、垃圾代运费、门前三包费、排污费、110处警费。

五、负责本大厦委托合同责任内的日常管理服务应尽事务，积极做好甲方机动相关事务的配合工作。

六、有权依照相关法规、本合同范畴和大厦使用公约的规定，对违章违规行为进行协调和处理。

七、接受行业主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和其它使用人的合理监督。

八、对本大楼的共享设施不得擅自占用和改变其使用功能，如在本大楼管理中需扩建、完善配套项目，须经甲方批准后方可实施。

九、乙方按工作需要在本大厦设置物业管理处。

十、建立大厦的物业管理档案，并负责及时记载有关变更事项。 十

一、有义务配合甲方对保修期内的第三方施工质量监督和现场管理。

十二、积极做好会务活动和礼宾接待服务工作。

十三、积极配合甲方开展人文宣传活动，以及各项人性化服务工作。

十四、本合同终止时，须向甲方移交相关的大厦及甲方相关财产

和物业管理档案数据。

十五、不承担对业主和使用人的财产保管、人身保险义务。

第六章 管理费用构成的范围

管理服务费用构成包括以下几个方面的内容：

一、 物业管理处人员费用：

日常薪金、政策福利费、常规节日加班费。

二、卫生管理消耗、外墙、水池清洗消毒;石材金属饰面维护、地毯清洗、盆花摆设、室外绿化养护。

三、办公费用：服装费、质量管理、通讯费、资产投入折旧费、法定税费、办公易耗品，大厅环境美化和节日装点活动、相关宣传费用。

第七章

工程维护事项

一、日常维修服务，对甲方自用部位和共享部位，采用书面施工单确认签字、费用记账结算方式，与季度款同时结算，甲方有权审核乙方计收标准。

二、设备设施日常管理由乙方负责，涉及到相关费用事前由乙方提请报告，由甲方审议后方可执行，涉及到外委保养业务由乙方拟定计划方案，报甲方最终核定，费用由甲方承担。

三、乙方对租用客户的自用部位日常使用设施的维修，采用有偿服务计收方式，涉及到固定建筑配套设施维修的换件费用由甲方负

责。

第八章

乙方的各项承诺指标预保证措施

一、大厦及配套设施完好率98% 状态：

大厦外观无破坏立面，整洁，无随意安装物，内墙无人为损坏，无乱涂乱写，无起皮起壳等现象，各类配套使用设施装饰，标识物等完好无损。

措施：

巡查发现或接到通知的维修任务，小修实时完成，急修不过夜，特殊修理需延长时间，应有记录和分析说明，对涉及业主和使用人正常使用的，应有联系单或其它有效方式及时告知。

经甲方或乙方许可下的施工单位进入大厦施工的人员，必须实行登记、挂牌，签订施工行为保证协议，进行定时跟踪，及时纠正不规范行为。

违约处理：

甲方发现建筑本体或配套设施因管理不到位有损的，除责令乙方照价赔偿外，每次按照损失程度处以200-1000元的罚款。

备注：因甲方未及时配合或连带责任引起的除外，并以联系单说明为依据。

二、机电设备完好率 状态：

消防设备、中央空调、给排水设备、配电设备、技防设备等的设备本体运行正常，机房整洁有序，无积水滴水现象，设备及管线表面无腐蚀锈迹现象。按实制订保养计划，做到日查记录，月检考核，24小时专人值班，持证上岗。由乙方向甲方提请设备本体保养计划。

1、消防系统完好率99% 设施设备自查有周期记录，区域报警试机每季一次，连动试验每年依据甲方情况而定。

违约处理：

主机及连体设施和层面设备设施物有损的，周检无原始记录或记录虚拟的，烟感报警未作说明记录和未及时处理的，消防监控员无证操作的，每次视情况处以2000-5000元的罚款。

2、中央空调完好率97%

做好中央空调系统的水质处理，中央空调循环水每季化验一次，过滤网清洗每年不少于二次，以保证空调管道系统运行状态良好。根据甲方要求的时间开停机。

违约处理：

开机期间无日检巡查原始记录的、操作员无证操作的，每次处以1000元的罚款。

3、给水设备完好率98%

做到日查有记录，机房无积水，管线整洁，无腐蚀现象，一年一次定级保养。

违约处理：

无故大面积停水属管理引起、日查记录虚拟的、机房积水严重的、泵体及管线有明显腐蚀现象的，每次处以1000元的罚款。

4、排放设施完好率95% 状态：

排放功能完好，井盖、地漏、受检孔、潜水泵等完好无损。 措施：

制订保养计划报甲方：每半年一次对排放污粪明管、地漏、明沟、雨水管、窖井等进行维保、疏通、清理，并根据季节特点增加检查环节。

违约处理：

如无保养计划，因非特殊原因堵塞，造成排污不畅，污物溢出地面，屋面积水，每次处以500元的罚款。

5、配电设备完好率100%

做到24小时专人值班，做好常规动态记录，功率因数每日在0.9以上。

违约处理：

无故大面积停电经核实属管理责任的、计划作业需停电未预先告知业主造成业主经济损失的、值班记录未执行或虚拟的、功率因数小于0.9的，上岗人员无证操作的，每次处以1000元的罚款。

6、电梯外委养护监理

违约处理：

跟踪验证保养内容无监理记录的，故障放人时间超过10分钟经

投诉属实的，每次处以1000元的罚款。(故障放人由乙方指定人员进行培训后由专人持证操作)。

7、应急事故处理

电梯故障放人10分钟内完成，一般性排除故障30分钟内完成。大面积停电、停水15分钟内无法恢复正常的作事故定性，必须向甲方说明原因，经核实属管理责任，每次处以1000元罚款，并作为甲方对乙方评审依据进行记载。

三、

四、公共照明设施完好率98% 状态：

根据甲方形象和节能要求，制订区域要求不同的开、关时间控制程序，做到灯、终端开关，闸、断路器、电度表、各类仪表及配电箱等公共设施完好无损，使用正常。

措施：

照明完好状态日检任务分解到各楼层责任区保洁员和定时巡检队员，纳入岗位业绩考核细则。照明系统装置做到月复循环检查制，设定表、闸、箱等编号坐位表，实行计划测检。

违约处理：

乙方未按甲方划定的区域要求进行及时维护，造成形象、节能工作不到位或引起投诉的，每次500元的罚款。

备注：

如特殊原因有事先说明或已与业主约定时间的除外。

五、日常维修及时率和合格率100% 状态：

制订维修机动能力运作程序和考核细则，做到一环扣一环，事后有依据。

措施：

以服务总台为事务受理和信息传递中心，保证各类信息源有效传达和及时受理，做到15分钟到达维修现场，特殊情况需有事先说明和约定。

违约处理：

接到维修通知15分钟内未到达现场的，视服务不及时原因处以200元的罚款

六、治安案发控制率99.5% 状态：

制订人防与技防相结合的管理动态程序和岗位业绩考核细则，实行24小时值岗、巡逻岗、摄像监控等有效防范措施，做到内紧外松控制模式。

措施：

1、在保证礼仪形象建设的同时，计划每月一次进行上岗人员业务素质培训。安保队员对大厦常驻单位座落分布、联系电话，在职人员数，层面薄弱环节点等概知率达到90%以上，常驻车辆牌号概知率达到95%以上。

2、非工作时间(含夜间)人员进入大厦，必须履行有效证件登

记手续。

3、外出物品和易爆物品进入大厦，必须经相关责任人核实同意并经门岗登记方可放行。

4、所有外来施工人员必须凭物业管理处的许可通知单进入本大厦区域。根据管理处移交资料，巡逻队员每日不少于3次跟踪施工现场，核实施工人员和排查安全潜在隐患。

违约处理：

因乙方管理不善，引起失窃、破坏、治安、刑事案件，每次视情况处以500-1000的罚款。

备注：

根据双方案情调查结果，公安、甲方、乙方认定为依据，结合连带责任方引发程度，视情而定。

七、环境保洁率99% 状态：

1、保持各层面共享信道及门窗、梯、地、墙面、厕等可涉部位的日常净洁，定期做好难涉位(柱、玻璃墙)的登高保洁工作，消灭卫生死角。

2、做好各层楼公共部位和甲方主要领导办公室及各类会议活动室的日常保洁工作。

措施：

1、垃圾日产日清，避开电梯使用高峰期于业主下班前或后进行。

2、制订保洁时间和频次控制程序，实行督察考核和定期征询评

议制。

违约处理：

甲方根据乙方服务质量意见征询单如实评议，保洁质量不到位并已向乙方提出整改意见而未纠正的，每次视情况处以50-200元罚款。

八、绿化完好率97% 状态：

楼内盆花错落有致，摆设协调，色泽常绿，无黄叶枯枝现象，楼外花坛四季常绿，无杂草，修剪有姿，适季时节鲜花点缀。

措施：

专人定时定期浇水、修剪、养护，并定期更换新盆，以适应大厦总体氛围，并节约用水。

违约处理：

绿化摆设档次低下，黄叶过多，养护不及时，甲方向乙方提出整改意见，未及时改正，每次视情况处以100-200的罚款。

九、火灾事故控制率100% 状态：

消防设备设施运行正常，自查周检，动态跟踪有记录，层级责任制考核到人，管理制度齐全，审批动用明火，装修控制条款责任签约到点和人，并做到现场监理和技防定点监控。切实杜绝火灾事故的发生。

措施：

1、消防监控到岗人员必须持证上岗，熟知消防系统运行原理，了解报警区域受控面与分布点及要求。

2、定期检查各楼层消防设施，制订计划及时更换到期灭火器液粉。

3、开展半年一次安保队员快速反应机动能力，登高体能训练。

4、开展每年不少于两次的消防灭火及逃生操作演习。 违约处理：

因乙方管理不善引起的火灾事故，消防责任制未建立或不明确的，上述措施未落实的，每次视情况处以10000-50000元的罚款。

备注：

根据双方案情调查结果，重大事故由消防部门裁定，如因连带责任方引发的视情而定。

十、有效投诉处理、回访率100% 状态：

坚持“业主至上，微笑服务，严谨管理”工作宗旨，以品牌第一目标的经营理念，创建大厦12小时一体化管理，窗口受理服务，力争业主使用人对乙方的服务保证100%的满意。

措施：

1、以大楼管理处责任人为核心，接受各类信息源登记和传递，主要负责人或值班经理根据投诉状况进行核实和落实处理，并将处理结果上报和归档。

2、根据投诉事态性质，一般事件处理结果回复24小时，需综合

协调处理的事件回复48小时。性质严重的事件处理结果必须有投诉人认可签字。

违约处理：

因乙方服务不规范、综合管理不到位，引起有效投诉处理不及时，造成不良影响的，每次视情况处以100-500元的罚款。

备注：由甲方或使用人引起不能及时处理除外。 十

一、应急事件处理到位率100%

按管理质保要求，制定火灾、治安、重大水浸、大面积停电、停水等应急事件处理预案及模拟救护计划。

违约处理：

由监控室接到或发现应急事件信息，调度现场第一到达人时间在10分钟以上，造成事件延发，不能及时提供控制信息的，每次视情况处以100-1000元的罚款。

备注：

乙方制定应急事件处理预案报甲方备案。 十

二、业主(使用人)对物业管理满意率95% 状态：

管理满意、服务满意、形象满意。 措施：

开展每季一次的管理质量，服务受理，形象建设意见征询活动。针对征询意见汇总调研，回复调整措施和部分意见解释。

违约处理：

年终评定满意率在95%以下的，按每下降一个百分点处以500元罚款。

第九章

奖惩措施

一、本合同期满，乙方如全部完成合同责任并管理成绩反映良好，乙方有优先续订合同权。

二、由乙方管理能力引起的发生严重事故或管理水平明显下降，甲方将有权在乙方存款账户中或季度结算款中扣罚因承诺的金额或终止合同履行。

三、合同执行期间，甲方确认乙方的诚心可信下，尽可能把外委业务优先推荐给乙方扩大经营活动作为奖励措施。

第十章

违约责任

一、如因甲方原因，造成乙方未完成管理目标或造成直接经济损失的，甲方应给予乙方相应经济补偿或承担相应责任。

二、如因乙方没有完成合同责任或未按本合同有关规定履行职责造成管理不善甚至发生重大失误的，造成业主和使用人经济损失的，甲方有权根据本合同约定，在乙方存款账户中扣罚保证金和罚款，并应同时由乙方承担相应的行政责任或经济赔偿责任(以政府有关部门鉴定为准)。

三、甲、乙双方如有采取不正当手段而取得管理权或致使对方失去管理权而造成对方经济损失的，过错方应承担全部责任。

第十一章

其它事项

一、本合同执行期间，如遇不可抗力的自然因素(如台风、地震等突发事件)造成人员伤亡，经济损失的，双方应相互体谅，共同协商，及时进行妥善处理。

二、因大厦建筑质量、设备设施质量或安装技术原因，达不到使用功能和造成重大事故的，由甲方负责并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定为准。

三、在合同执行期间，甲方应充分考虑乙方以业养业的经营需要，支持乙方开展多种经营活动，经营项目经乙方书面报告，并经甲方书面认可，具体另行协商。

四、据有关政策规定，本大厦物业配套设备如未经相关专业部门验收已投入使用的，或在事故发生前乙方未向甲方提出的，在本合同有效期间，发生相关事故的直接责任或经济费用的由乙方承担，否则由甲方承担。

第十二章

合同更改 补充与终止

一、经双方协商一致，可对本合同有关条款进行更改或补充，以书面形式签订补充协议为准，与本合同具有同等效力。

二、本合同附件经双方确认盖章后，具有同等效力。

三、合同规定的管理期满，本合同自然终止。如须续订，应在本合同期满六个月前向对方提出书面意见。

四、本合同在履行中如发生争议，应友好协商或报请行业主管部门调解，调解不成的，提交本市仲裁委员会裁决。

五、本合同共

页，一式四份，甲乙双方各执二份，具有同等法律效力。

六、本合同自双方签字盖章之日起生效。

附件：

甲方法人盖章：

乙方法人盖章：

甲方代表人盖章：

乙方代表人盖章：

合同签订日期：二OO五年

月

日

第三篇：大厦物业服务签约意向书范本

文章标题：大厦物业服务签约意向书范本

本意向书当事人：甲方为承租方，乙方为××××物业管理有限公司。

一、服务和管理事项

第一条建筑共用部位的维修、养护和管理，包括外墙面、楼梯间、四层楼顶屋面等。

第二条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。包括共用的上、下水管道、楼梯间照明、建筑

户外照明、水泵房;商业层消防设施设备、扶手电梯、供电服务(高压配电间值班至各楼层强电井);供水至各楼层水表前阀，下排水服务至室内共用总管及室外所有管道;中央空调服务指冷水机组系统至各楼层风机房送风口;电梯指所有扶手电梯和货梯;消防监控报警系统及消火栓、喷淋、消防水泵房等。

第三条市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场等。

第四条公用绿地、花木的养护与管理。

第五条公共部位环境卫生。包括裙楼周边广场及裙楼内楼道的卫生保洁、市场日常垃圾的袋装化管理及集中代处置，区环卫处收取的清运费用由甲方自理。

第六条公共秩序的管理和服务，包括物业区域内公共场所、各种车辆的行驶、停放及其收费的管理。

第七条安全护卫管理服务。在公安、消防等部门的指导下，负责大厦内的安全监控、巡视、门岗值勤，协助处理各种突发事件。

第八条管理与物业相关的工程图纸、竣工验收资料，提供相关技术咨询。

第九条因经营需要经批准，在室外广场开展各项活动，予以配合。

第十条其它房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在甲方提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。

第十一条根据甲方的要求，提供专项服务和特约服务并合理收费。

二、服务和管理费用及其它

第十二条物业管理服务费和设备更新资金，指提供房屋、共用设施设备维护，绿化的养护，环境卫生，安全防范，档案资料管理服务收取的费用。乙方提供服务的劳动所得是服务成本费的合理利润。

本物业的管理服务费和设备更新费用，由乙方按季度于每季末向甲方收取次季度费用。

收费标准：

物业管理服务费××元/月·建筑平方米

设备更新资金××元/月·平方米

第十三条甲方逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之零点五交纳滞纳金。

第十四条物业管理有关费用的调整以政府有关部门文件或业主委员会与物业管理企业的合同约定为准。

第十五条公共设备运行的能源消耗，乙方设有独立计量表核算，合理分摊计收。

第十六条乙方对甲方的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其他特约服务，由甲方按实际发生的费用计付。

第十七条乙方向甲方提供的有偿服务项目，其收费标准由双方协商。

三、双方权利义务

第十八条甲方权利义务：

1、遵守大厦《业主公约》及其它业经业主委员会批准施行的其它管理制度。

2、参与监督乙方管理工作及实施制度的执行情况。

3、参与审定乙方提出的物业管理服务计划、维修养护计划、大中修方案、财务预算及决算。

4、协助乙方做好物业管理工作。

5、对乙方违反法规、规章的行为，提请有关部门处理。

6、甲方如需进行室内装饰装修，必须遵守物业装饰装修管理规定，填写申请表，并报请相关部门审查核准。甲方的装饰装修应无妨碍他人正常使用物业现象。

7、在本物业范围内，不得有下列行为：

①擅自改变房屋建筑及其设施设备的实物、外貌(含外墙、外门窗等部位的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等;

②占有或损坏楼梯、通道、屋面、平台、等公用设施及公共场所(地);

③损坏供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施;

④乱堆杂物、丢弃垃圾、高空抛物;

⑤影响市容观瞻的乱搭、乱建、乱贴、乱挂、设立广告牌;

⑥未按规定行驶、停放各种车辆;未停放在指定位置、妨碍其它车辆和行人正常通行;在消防通道上设置路障和乱停车。

8、当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，协助催交或经多次催交未果时支持乙方采取必要的制约措施。

第十九条乙方权利义务：

1.根据有关法律及本合同的约定，制定物业管理制度。

2.对甲方违反法规、规章的行为，提请相关部门处理。

3.对甲方违反本合同的行为，根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。

4.负责编制物业管理管理计划、费用使用计划及预算

、决算报告。

5.负责编制房屋、设施、设备等的养护计划，并组织实施。

6.负责向业主和物业使用人收取相关费用。

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第四篇：大厦物业工程部安全

大厦物业工程部安全、防火制度

1.全体员工必须加强治安防范意识，执行大厦制订的治安管理制度，协同保安部门认真做好大厦工程系统的治安保卫工作;

2.各岗位人员必须严守岗位责任，发生事故或发现可疑情况应迅速处理上报，并负责保持好现场;

3.未经动力部领导批准，外来人员(包括参观学习、探亲访友、施工等)禁止进入电脑房、电梯机房、锅炉房、空调机房、水泵房、液化站、油库、气库。经批准进入人员必须办好登记手续，由值班长及值班人员负责执行;

4.禁止大厦无关人进入机房重地，如因工作需要进入时，必须征得值班人员的同意，并自觉接受检查;严禁带火或易燃物品进入机房重地。

5.各岗位值班人员除负责设备安全运行外，必须对所属机房范围进行安全检查，各级管理人员必须定期对所属范围进行安全检查，如发现有不安全因素，及时进行整改。

6.各机房不得随意配制，机房、班组工作场地无人时，门窗必须锁好，各水池盖由水系统当值人员负责检查锁好，无关人员不得借用钥匙;开水池盖时，除水系统当值人员同意外，还必须经该主任工程师批准。

7.各班组工具、材料要有专人管理，携带工具、材料出大厦，必须经部领导同意按规定办理出门手续，并由秘书做好登记;

8.在指定地方吸烟、烟灰、烟蒂要丢进烟灰缸。

9.维修工作中需使用易燃材料时，应特别小心，不得存放易燃油料1kg以上。

10.需要动火作业时，要办动火证，施工前要排除易燃物品，施工后认真检查，确无火种时方能离开。

11.不得随意挪动消防设施，发现消防设施损坏或泄漏，应及时告知大厦消防中心或值班人员。

12.发现火警及时报告，尽力和消防队员一道扑灭火灾;一旦发生火灾，应保证供水、供电、消防水泵、排烟风机正常运行;

第五篇：在大厦物业管理中

在大厦物业管理中，适当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护物业和业主的安全，这是一项很重要的工作，最为广大业主所关注，

特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。

(一)管理内容：

1、常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主(租户)安全的行为。 (1)门岗的任务： • 礼仪服务;

• 维护出入口的交通秩序;

• 对外来车辆和人员进行验证、登记和换证;

• 制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入大厦; • 夜间对外来人员进行询问和登记; • 严禁携带危险物品进入大厦;

• 遇到外来人员将大件物品带出大厦，即与物主核实，并作登记; • 为业主提供便利性服务。 (2)巡逻岗的任务：

• 按规定路线巡视检查，不留死角;

• 巡查车辆停放情况，维护道路畅通、车辆安全，做好安全防范工作; • 对大厦内的嫌疑人员进行检查防范; • 对大厦及楼宇安全、防火检查; • 装修户的安全检查;

• 防范和协助公安部门处理各类治安案件; • 防范和制止各类违反大厦管理制度行为。

2、技术防范：

应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对大厦内的治安情况实施24小时监控，以确保安全。 (1)对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录象措施，并及时通知值班保安，进行现场处理。

(2)值班保安接到治安报警，应迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员对报警处理情况作详细记录，留档备查。

(二)、管理措施：

1、实行半军事化管理，制定保安管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心;

2、强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能;制定《紧急事故处理办法》，定期组织演习;

3、加强保安人员的行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言文明，举止得当;

4、严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量;

5、监控中心定期检修、保养，确保监控设备完好;

6、保证监控、值勤记录详细完备，建立安全管理档案。

四、消防管理方案

消防管理是物业安全管理的重点，因此要根据消防法规的要求，结合实际，切切实实地做好消防安全工作，确保业主的生命财产安全。

(一)管理内容：

1、做好消防监控中心的管理;

2、做好消防设施、器材的管理;

3、保持消防通道的畅通;

4、加强装修期间的消防安全管理;

5、严禁违章燃放烟花爆竹;

6、严禁携带、储藏易燃易爆物品;

7、防止电器短路等引发火灾因素。

(二)管理措施：

1、制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实;

2、制订消防事故处理预案，防患于未然;

3、建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习;

4、定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除;

5、做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态;

6、制止任何违反消防安全的行为;

7、积极开展防火安全宣传教育，定期向业主传授消防知识;

8、发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。

五、绿化保洁管理方案：

绿化保洁直接关系到大厦形象及业主工作环境，也是测定环境质量的一个重要指标。

(一)管理内容：

1、绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。 (1)根据气候，给花木适量浇水;

(2)根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土; (3)制定预防措施，防治病虫害;

(4)及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正，整修或补种合适的苗木、花草;

(5)对大厦内部公共场所进行绿化布置和养护; (6)定期对建筑小品进行修饰;

(7)做到大厦周围绿地和花草植被养护完好。

2、清洁卫生：通过日常保洁工作，使大厦公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。

(1)根据材质选择最佳保养方法，定期上光打蜡，保持材质表面光亮整洁; (2)公共卫生间设专人巡回清洁，保持整洁无异味;

(3)楼层公共烟缸每天擦试两次，巡回清理，无烟蒂堆积; (4)大堂设专人巡回保洁，玻璃门窗保持光亮，无明显印渍;

(5)大厦各公共区域保持清洁，无随意堆放杂物和占用公共场所现象，随时清除各类污渍、积水; (6)每天定时(正常上班时间前)收集垃圾一次，确保垃圾袋装化，并扎紧袋口，以免渗漏，每周对垃圾桶清洁、消毒，清洁垃圾房内外墙壁及地面，每月对垃圾房消毒二次;

(7)定期进行外墙清洗;

(8)各类公共照明、消防等设施，每月保洁一次; (9)定期对下水道等排污管道清理一次; (10)告示牌、指示牌等每天保洁一次;

(11)电梯轿厢每天保洁二次，每月对电梯门槽进行一次清洁; (12)春夏秋季每周在害虫滋生地用药灭虫一次(冬季每月一次); (13)对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。

(二)管理措施：

1、建立绿化保洁制度，按月制订养护计划，按操作规程规范操作;

2、加强业务培训，增强专业技能，聘请专业人员指导养护;

3、落实“三查” (绿化清洁工自查、管理员巡查、管理处主任抽查)，加强日常监督检查，按月考核，确保绿化服务满意率95%、保洁服务满意率95%;

4、强化行为规范管理，服装统

一、标识齐全、言行文明。

六、房屋及公共设施设备管理方案：

房屋管理，尤其是共用设施设备的管理，直接影响到大厦的形象、物业的使用年限及使用安全，直接关系到业主及使用人的安全，是大厦管理的重中之重。

(一)管理内容：

1、房屋公共部位管理：根据现状，大厦内房屋可分为已领房、空关房和公共用房。

(1)业主已领房：

• 房屋交付时，及时与业主签订业主公约，书面告知房屋装修管理规定，并建立业主档案;

• 加强装修管理，对违章装修行为及时予以制止，情节严重者，提请有关行政管理部门依法处理;

• 装修期间，应及时进行房屋公共部位的保护，确保房屋的安全、美观。 (2)空关房(含业主托管房)： • 管理处应每月通风打扫一次;

• 对房屋和设施定期检查(包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表)，发现问题或尽快处理，或及时通知业主。 (3)公共用房

•做好公共用房(商务中心、公共设施用房等)的维护、保养，发现破损，及时维修，确保房屋的安全、美观。

2、设备设施维护：

(1)公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修; (2)公共卫生设施每周检查一次;

(3)水泵、锅炉、纯净水等设备每天巡查两次;

(4)电梯机房，每周保养一次(半年保养和一年保养按规定进行); (5)中央空调机组设定专人管理，定期巡查，确保出风口正常; (6)温感、烟感、喷淋等定期抽查，确保正常有效;

(7)智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合，制实时运行档案;

(5)对业主(租户)自用水电设施报修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。

(二)管理措施：

1、加强装修户管理，督促业主做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止;

2、对所有的管理人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路的具体位置，并对技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护;

3、对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态;

4、对所有的设备几配件建立详细档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代;

5、建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率达98%以上，且有回访制度和记录;

6、采取日常巡视及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好率达98%以上。

七、娱乐设施管理方案(视大厦具体配套设施而定)

确保健身娱乐设施的安全使用，为业主提供一个丰富多彩的娱乐休闲环境。

(一)管理内容

1、每周对健身娱乐设施进行不少于一次的安全检查：

(1)活动设施有无破损，有无因破损产生的尖角、裂缝等外露的锋利部分，秋千的吊绳、吊环、螺丝的牢固程度等;

(2)健身器械是否有松支，地面是否过滑，防护垫是否起到应有作用;

(3)台球、乒乓球、棋牌室地面是否过滑，台子是否松动，附属的电器是否绝缘良好，球拍、球板及球杆是事有外露的锋利部分等;

(4)网球场、篮球场的场地是否有不安全因素，球网、球架等有无破损和松动，是否牢固;

2、对存在不安全因素的娱乐设施及时做好停用标识，组织检修;对无法修复的，按手续申请报废;

(二)管理措施

1、小区设安全检查负责人，对健身娱乐设施正常使用行使一票否决权;

2、安全检查人员须如实填写健身娱乐设施安全检查表，并妥善保管，每月上报管理处主任。

八、水系使用管理方案(此项内容视具体配套情况增减)

通过有序的管理，确保大厦水系运行正常，有效节省管理成本。

(一)管理内容

1、定期巡查泵房设施，确保设施设备运行正常;

2、定期清洁蓄水池，保持水质洁净;

3、专人管理蓄水池，定时开放。

(二)管理措施

1、测算水系运行成本，结合小区实际，制定使用规定;

2、建立设施设备档案，做好巡检记录;

3、按规定操作，发现异常，及时报修。

九、财务管理方案：

通过财务管理，在改善财务状况的条件下，不断扩大财务成果，提高企业经济效益。

(一)管理内容：

1、加强现金收支管理;

2、搞好财务核算;

3、及时统计物业维修更新费用使用情况，每半年公布一次(每年公布一次)

4、做好预算和决算工作;

5、认真审核报销票据，严格控制费用报销;

6、及时掌握财务收支状况，做好财务分析，为领导决策提供依据。

(二)管理措施：

1、根据财务法规政策，制定财务管理制度;

2、财务人员持证上岗，规范操作;

3、抓好财务人员业务培训，不断提高业务素质;

4、加强成本控制;

5、加强财务监督和财务检查。

十、质量管理方案：

导入ISO9000质量体系标准，实施全面质量管理，有助于实现“以人为本”的管理理念，有助

于实现决策、计划与控制、协调的结合，实现既定的质量目标。

(一)管理内容：

1、参照ISO9000质量体系标准要求，制定大厦质量工作计划;

2、实施所制订的工作计划和措施;

3、对照计划，检查执行的情况和效果，及时发现和总结存在问题;

4、根据检查的结果，采取相应的措施，巩固成绩、吸取教训。

(二)管理措施：

1、抓好管理人员的质量学习，开展质量管理培训教育工作，不断提高质量意识;

2、制订质量责任制，保证质量管理工作落到实处;

3、接受公司对大厦管理工作的现场指导;

4、配合公司开展质量体系审核，发现问题及时纠正，对系统性的问题制定整改方案。

十一、档案资料管理方案：

加强档案资料管理，有助于保存大厦的历史资料，维护管理的连续性和规范化，便于房屋及设施设备的检查、维护、更新和与业主的沟通、联系 。

(一)管理内容：

1、工程档案：从接管开始的所有工程技术、维修、改造资料、各种竣工图及各类设施设备资料等;

2、业主档案：所有业主购、租房合同(复印件)，业主基本情况登记表、装修申请表和住户健康状况登记表等;

3、财务档案：逐年形成的园区财务收支报表、物业维修基金使用报表等;

4、文件档案：有关物业管理法规政策、公司文件等;

5、管理资料：绿化资料、日常巡查(清洁、维修、保安)记录、值班记录，车辆管理记录、监控记录、荣誉资料等。

(二)管理措施：

1、 制定档案制度，并严格执行;

2、 专人管理(由负责内勤的管理员担任)，专室专柜，编目造册，存放有序并且尊重业主隐私，保守秘密;

3、 科学管理，确保档案资料完整、齐全，确保档案完好率达100%;

4、 逐步实现智能化管理，计时可靠的掌握相关信息，提高管理水平。

十二、人力资源管理方案 一流的物业需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素质的管理人才和专业技术人才，而人才的管理与培训，对于保持员工的高质量，提高物业管理的水平，具有十分重要的意义。

(一)管理内容：

1、按照合理的人才结构，配置各类人才;

2、任人唯贤，量材录用;

3、开展业务培训，全面提高业务素质;

4、进行业绩考核，优胜劣汰。

(二)管理措施：

1、制定岗位责任制，做到责、权、利分明;

2、建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作积极性;

3、加强思想作风建设，树立全心全意为业主服务的观念和企业的品牌意识;

4、岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合;

5、全面考核，做到公开、公平、公正。

智能化系统的管理和维护

(一) 建立一支设备运行及维护人才队伍

将组建一支精干的设备运行及维护专业技术队伍，熟悉设备性能及隐蔽线路走向，并邀请相关单位(如系统设置、安装单位)对所有技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护。

(二) 管理人员的业务素质培训 对所有的管理人员进行全面培训，让每一个人员都能清楚知道隐蔽线路的具体位置，保证隐蔽工程中的线路不受损。

(三) 建立设备技术档案 对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件等等，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态。

(四) 建立设备运行档案

建立对消防监控系统的实时运行档案，使操作人员对系统的正常运行了如指掌，并对系统的报警信息作正确的分析及存盘。

(五) 建立供货商档案

对所有的设备及配件建立详细档案，包括型号、产地、制造单位、供应单位等等，并与供货商、制造商保持联系，确保以最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代。

(六) 日常巡视与定期保养

日常的巡视检查是及时发现问题的最佳途径，而定期维护是发现、解决软性隐患的最佳办法。对此将采取日常巡视及定期保养相结合的办法以确保设备安全运行。

机构设置及人员配置

(一)物业管理机构设置及人员配备

1、机构设置

根据_________物业管理的需要，现对物业管理机构的设置和人员的配备作如下安排：