方案规划设计任务书

方案具有明确的格式和内容规范，要求其具有很强的实践性和可操作性，避免抽象和假大空的内容，那么具体如何制定方案呢？下面是小编为大家整理的《方案规划设计任务书》，希望对大家有所帮助。

第一篇：方案规划设计任务书

规划及建筑方案设计任务书

1 项目概况

1.1 项目区位及用地范围

本地块占地面积亩，东临，南侧，西临，北临，地块内土地使用面积㎡其余为湖景面积。

本项目地块处于内侧，距离分钟车程。(附卫星图)

1.2项目用地特点

 项目规模：本次委托设计范围为地块二期，用地面积亩，合计

㎡。

 用地性质：住宅用地，C/R

 技术经济指标:

 容积率：≤1.2，绿地率：≥50%，建筑密度：≤29.5%，停车泊位比例

1:2;

2 规划设计理念及原则

2.1项目定位

本项目的品质主要体现在以下几个方面：

景观优美——通过合理的规划布局，最大利用本地块的自然条件及“”水系，以及东西米高差台地地貌，建设小区优美的景观，营造共享的、和谐的及宜居的小区

环保节能——注重以人为本，倡导人与自然和谐发展、节约能源、有效利用资源和保护环境，必须满足创建国家节能示范小区的要求。

精致化、高品位产品——具有市场需求的艺术品形象与建筑形态。

2.2规划设计理念

项目的规划设计，它立足于创建以文化思想为底蕴，融合西式、现代建筑的美学表现大气、尊贵而又具有现代气息，为了确保这个概念的贯彻与实施，在规划中强调两个规划思想：一是人文思想，二是节能环保思想。主要包含以下几个 1

方面：

 强调规划设计中中国传统文化与西方、现代文化的多元融合，倡导具有

精神品质社区的建设与私密、宁静生活氛围的营造

 强调景观与人的互动，不仅能够观水还要能够亲水，不能临水的单位要

考虑园景、水系等构件与人的互动。

 响应国家低碳节能号召，充分利用高科技类产品营造绿色、和谐空间  强调原始地貌与水系资源的充分利用

 强调私密性与安防效果

 合理利用台地地貌划分组团与布置路网，营造曲径通幽的气息

2.3规划设计原则

为实现本项目“具有艺术品气息的建筑”的主题定位，在规划布局上应遵循如下几个原则：

 与城市规划体系合理衔接;

 合理布局，分期分组团开发策略

 建筑的节能环保原则，建筑布局、体型、朝向、建筑间距与建筑密度等

符合建筑节能要求;

 尽量合理利用地块固有的景观生态及文化元素

 居住与景观的综合发展原则

 合理组织景观视线通廊

 依据每户具体基地环境特征，特制单体设计，不得机械式复制产品。

2.4总平面布局建议

 设置整体园林理念，引进“”水系，使整个项目置身于园林之中，

使之步步有景，处处怡然。

 合理分布组团，使各组团拥有各自独特特征。

 住宅成多组团围合展开，围合手法不宜僵硬应显得柔和

 在入口处设置入口广场，应具有仪式感。

 高密度产品与低密度产品的界限划分应显得自然同时保证低密度产品

的私密性。

 社区内动静合理分配，在保证恬静、舒适、隐私的同时满足室外有氧、

休闲、健康的活动需求

 考虑停机坪、临岸码头的设计。

3 规划及建筑设计要求

3.1 总体要求

3.1.1设计依据：

 本设计任务书;



 浐灞区城市设计;

 国家有关的规划设计规范及省、市有关规划设计规定以及行业标准;  本项目方案竞赛成果文件及专家小组评审意见。

 周边道路管网设计图。

3.2 建筑风格

根据本项目的地理位置、自然景观、周边楼盘的建筑风格以及目标消费者的个人喜好，在建筑风格的选取上建议采用以新中式文化思想为底蕴，融合西式、现代建筑的美学表现大气、尊贵而又具有现代气息。

建筑立面造型要求特点鲜明、时尚，突出个性和内涵。注重色彩、建筑用材与建筑造型的融合。

临路沿线考虑社区内部的私密效果，使之外部视觉为明显分割并达到极强的昭示性和形象推广力，部分可考虑灯光处理(需考虑成本)，增加标识感，树立区域中心形象，内部视线形成景观线效果。

建筑立面的处理要注重设计，投入较多，使之具备建筑美同时彰显文化气息特征。

3.3单体楼设计

3.3.1联排产品最大程度上通过各种手法以达到其产品具有独栋的感觉效果。

3.3.2高层或小高层设计理念上考虑空中别墅概念，形成另一种类别墅产品，实现真正意义上的空中别墅。

3.4产品面积划分与分配

3.4.1满足本地块规划控制指标的要求，以地块项目一期方案成果文件为基础，进一步深化及调整，必要时可较大幅度改动。

3.4.2在小区内考虑设计大独栋户型面积为800—1000㎡、小独栋I类户型面积600—800㎡、小独栋Ⅱ类户型面积500—600㎡、联排户型面积350—450㎡、高层(或小高层)户型面积280—350㎡五种产品户型。

3.4.3各产品依据其自身特性结合地块区域价值合理布置，同时满足各产品类型业主层次的有效分隔。

3.5户型设计

3.5.1户型设计总原则：

 满足阶层人的生活、消费习惯及生活水平

 户型设计应新颖，满足产品多样性和差异化的要求;

 户型设计必须落实“节能示范工程”的规范和要求，设计方案中应提出

具体的节能、智能措施。

 要注重户型均好性，强调户户设置大面积露台、保证户内视野景观通透

性，通风采光条件良好;户型以方正、舒适为原则，注重房间空间尺度的合理性、舒适性;

 考虑结构的实现度和经济合理性

3.6园林景观设计

以打造组团原生态园林和亲水社区环境来营造恬静生活的场景，提升服务品质

设计时应提出概念性景观、绿化规划设计方案，室外景观环境布置应做到与实际相协调，符合当地自然条件，服务于人性化人居，实现区内外建筑与景观的相互和谐、互补、提升，满足市场需求。景观绿化做到平面、立面与空间结合，点、线、面结合，观赏性与参与性结合，形成良好的特色环境。

园林分组团建设，分组团构成的主题生态园林，开放式与半开放式的庭院空间设计，既能提供邻里交往的空间，又满足人们感观功能的需求。

4 有关专业技术要求

本项目立足于“具有艺术品气息的建筑”小区，除应满足规划及建筑方案设计相关规范及技术要求外，也要着重考虑节能示范重点实施技术在本项目的应用

上充分考虑，如地源热泵技术、太阳能技术、分质排水及中水处理系统、雨水收集系统及雨水回渗、人工湿地过滤花园、园林微灌系统等。与此同时还应在现有安防技术条件下保证小区防越、防火、业主应急呼叫等

5 设计成果要求

5.1设计深度

设计成果均应符合本设计任务书、《建筑工程设计文件编制深度规定》及国家相关技术标准及西安市有关地方法规、规章之规定，并达到方案报建深度要求。

设计图纸和文本文件所有文字说明 和方案标注必须采用中文版本，尺寸标注必须采用国家标准计量单位，并做到清晰、完整、准确，同类图纸规格应尽量统一。

5.2各阶段设计成果文件要求

5.2.1规划设计

 设计、构思说明及经济技术指标

 总体概念规划方案设计图(包括项目基地区位分析图、土地价值分析图、

产品功能分区、交通分析、日照分析等)。

 主要住宅典型户型平面设计方案。

 完整A3概念汇报方案册六本

 电子文件1份

 工作模型各1份

 规划方案确定后，提供扩初图(有相应规划设计资质单位盖章)，且满

足设计深度要求

5.2.2建筑设计

 设计说明及经济技术指标

 总体规划设计方案平面图(结合景观考虑)、效果图

 规划分析图(包括项目基地区位分析图、土地价值分析图、产品分布分

析图、住宅组团分析图、建筑体量分析图、景观资源分析图、道路交通分析图、停车位数量及系统分析图、住宅定位分析图)

 所有住宅、公建及配套项目的平、立、剖面图A1展板4块以上(总体

透视图1张、局部透视图3张)

 完整A3正式方案报建文本册12本

 电子文件1份

5.2.3相关设计成果文件的提交时间按合同文件的要求执行。

6.1.1 2011年11月18日前致电公司沟通讲标用时，20日至我公司讲标，具体讲标时间我公司根据合理安排后另行通知

公司

二〇一一年十一月八日

第二篇：方案设计任务书(商业)

杭州XXX商业项目

建筑方案设计任务书

1. 项目简介

2015年7月7日

1.1

项目概述

本项目位于杭州市江干区九堡核心地段，北距九堡客运中心直线距离约1公里，东临杭乔路，北临下沙路(城市快速路)，西侧和南侧为规划路，南侧为新建住宅小区。周边交通便捷、路网畅通、住宅林立，项目规划总建筑面积约9万平方米，为集商业、办公和酒店为一体的社区商业综合体。

1.2

设计指标 1 规划用途：商业办公用地 2 建筑容积率：≤2.5

3 建筑密度：≤ 40%(以最终政府批复为准) 4 绿地率： 20%(以最终政府批复为准) 5 建筑限高：≤ 55米

6 建筑用地面积：20000平方米;地上总建筑面积：50600平方米，地下建筑面积约40000平方米(地下2层)，总建筑面积约90000平方米。

2. 项目定位及方案阶段设计要求

2.1 整体定位

本项目依托周边密集的住宅社区和九堡客运中心的商业消费人流、办公人流和商旅客群，定位为集商业、办公和酒店为一体的社区型商业综合体。 2.2 物业类型配比及分物业定位

本项目由商业、办公和酒店三部分组成。商业地上建筑面积约3.1万平方米(4层)，地下建筑面积约3.8万平方米(地下2层);办公建筑面积约1万平方米;酒店建筑面积约9千平方米。地下设置2层，B1层以超市为主，B1层剩余部分和B2层为车库、车道和设备用房等，尽量减少设置人防面积。汽车泊位和自行车位尽可能满足杭州市相关规范。

2.2.1 商业定位

目前地块周边住宅林立，已形成稳定的消费客流，但商业消费氛围缺乏。本项目将满足区域人群对于集零售、餐饮和休闲娱乐的体验型商业的消费需求，集中面向家庭消费。

建立主题概念，以建筑造型、立面、内装饰等手段，树立鲜明特色和现代商业形象，令项目具有活力、精致的独有魅力。 商业档次定位为中偏高的商业品牌，以中档品牌为主。 2.2.2 办公定位

面向小型创业型企业，以购买自用为主，兼顾投资。设计产品应有利于销售，对户型进行合理分割。 2.2.3 酒店定位

面向白领和商旅人群的消费需求，定位为经济实用、干净便捷、性价比高的精品酒店。

2.3 设计要点 2.3.1 整体布局及交通组织

地块北侧为绿化带，东侧为项目主展示面和人流进入口，西侧为项目二期，南侧为住宅区，在规划中应结合四至的不同特点，合理布局，重点提升展示效果和有效吸引人流，形成良好的可视性和可达性，营造“场所感”，给人独特的体验。

项目车流主要通过东侧杭乔路进到本项目，再从南侧和北侧道路进入地下车库，在项目周边形成车流环道。 人流主要通过项目东侧进入。

结合整体交通组织，考虑出租车落客点。 处理好酒店、办公和商业之间的关系，在空间造型、立面关系和平面关系上进行统一考虑，保证商业空间的完整性和相对独立性，减少酒店、办公大堂和核心筒对商业布局的负面影响;酒店和办公应有独立的出入口，并跟商业的出入口分开，防止商业人流的干扰。

项目整体格局可分为三类物业，通过位于地块中心的露天广场及十字路口将项目划为不均分、大小错落的四大体块。内街商业动线采取十字型动线，项目建筑落地面积约8000平米，故东北体块建筑落地面积约1800平米(1-4层为商业)，主楼为酒店;东南体块建筑落地面积约1200平米(1-4层商业，如商业面积不足亦可考虑五层商业);西北体块建筑落地面积约3000平米(1-4层为商业，其中4层为电影城);西南体块建筑落地面积约2000平米(1-4层为商业)，主楼为办公(标准层约1200平米)。 四个商业体块在2-4层通过连廊进行连接，导通人流。

地下室的设计应结合消防分区，人防分区及防烟分区的设置，综合考虑各类机房的位置安排，管线管井的合理走向、标高设计及布局，以及车道的设置，充分利用和优化地下室空间。

东南角红线内建筑外围设置下沉广场，增加B1层商业的可视性。 西侧中间设置下沉广场，未来衔接二期人流。 2.3.2

建筑风格及造型

总体要求为现代风格，应结合项目定位统一考虑。

建筑设计要有创意，在建筑造型、立面、景观小品、内部空间等方面需更多的体现出独特的设计理念。

要在建筑设计中适度体现“绿色概念”。

立面设计要求满足杭州市建筑玻璃幕墙使用有关规定，造型和立面设计要求构造技术合理稳妥，工程造价适中，并易于维护。考虑到对周边住宅的光污染问题，玻璃幕墙面积不宜过大。 2.3.3

绿化景观

设置标志性景观，形成参与性和互动性，以便有效吸引和积聚人群，提高东侧沿街面的商业价值，拉近与人行道的距离，并方便行人进入商业。人行道与商业之间的道路应直接、便捷，不宜有过多的迂回。景观尽量避免对商业的可视性和互动性产生负面影响。 2.4 各类物业设计要点 2.4.1

商业部分 2.4.1.1 交通组织

商业东侧道路为商业的主出入口，设计上应醒目、突出，具有较强的可识别性。西侧设置与二期衔接的主出入口，中心设置广场及十字道路集聚和引入人流，形成更多的街铺。

商业货流和其他车流、人流应尽量保持相对的独立性，减少对其相互间的干扰影响。

电影院、KTV等业态在1F设置独立出入口和配置靠外可独立使用的垂直电梯，并可与地下车库相连，但不能占用商业价值较高的位置。 2.4.1.2立面和造型

立面要有一定的识别性和独特性，但要控制造价成本。

要求设计LED大型屏幕和广告位，要求在外立面日景、夜景设计中整体考虑。

内部使用空间宜方正。 2.4.1.3内部空间和布局

对于建筑空间的处理须从功能角度出发，设计合理的流线，满足商铺布局和营建的便利。结合业态楼层分布，垂直交通组织要简练、精确有效，平面交通能使人流有效到达平层各个点位，并能形成回路，强调空间布局利用的均好性，形成有机的人流动线，实现每一楼层的商业价值最大化。 杜绝出现人流死角和盲端。

柱距要考虑商业店铺划分的合理性，兼顾停车位等的划分。结合柱距的布置，考虑商铺的弹性布置，能灵活分割组合。

餐饮区的分布应该尽量集中，以方便硬件设施资源共享。结合地下室机房设计，从整栋楼宇的角度出发，合理设置餐厨区位置，厨房后勤应分别配备专用卸货通道，考虑并安排相应管线管井走向(例如水、电、煤气、空调、进排烟、上下水系统等)，做到建筑空间的合理利用，避免货流和废气对其他用户的干扰。 中庭结合店铺的布置，提高店铺的可视性，并具备举办商业活动的条件。 垂直货梯分布要合理，提高货运效率，尽量布置在商业后勤区内。自动扶梯原则上要求尽量将人流导向动线的远端，以提高商铺人流到达率。 商业得房率尽量达到70%。

除非规范强制要求，否则机房等设备用房尽量设置在商业价值较低的楼层。 商业地上层数控制在4层，1F层高为5米,2-4F层高为4.5米，影院设在4层(影院层高为10米)，B1层(满足净高不低于4米)。 2.4.1.3业态布置原则

各类业态面积比例：零售约20%，餐饮约40%，休闲娱乐服务及其他约为40%。

2.4.1.4各楼层业态布局及说明(本条各店铺面积均特指实用面积)

B1：设超市1.2万平米，周边配置小铺约2000-3000平米(40平米左右/个)。

1F：以零售和轻餐饮为主，东北体块和东南体块的东侧沿街设1F跨2F店铺，面宽和进深比1：3左右，具有轻餐饮条件;西侧朝中心广场和内街为零售店铺为主，面宽进深比约1:3;西北体块和西南体块的西侧为美食街，为一层小街铺，东侧朝中心广场和内街为零售店铺为主，面宽进深比约1:3。 2F：东北体块和东南体块的东侧为F1-F2的沿街跨层，西侧为婴童零售店铺，店铺前面为沿中心街的走廊;西北体块为童玩次主力店;西南体块结合办公和本层业态相关性，可设置为美容美发和SPA次主力店。

3F：本层为餐饮集中层，东北体块和东南体块为200-300平米左右的特色餐饮;西北体块为大餐饮;西南体块为商务餐饮。

4F：东北体块结合酒店设置足浴、按摩;东南体块设置KTV，需预留餐饮条件;东南体块为东北体块设置多厅影院，面积约3000平米，层高约10米;西南体块设健身会所。

按上述业态布局，但要有调整的灵活性。

2.4.2 办公部分 2.4.2.1立面和造型

体现时尚现代感，树立项目的品质形象。 2.4.2.2内部空间和布局

标准层面积约1200平米，格局为方正的矩形，合理安排柱网、核心筒，控制户型进深，保持较好的自然采光性，整体得房率不低于75%。 层高3.6米，走廊装修后净高不低于2.5米(采用分户VRV空调)。 首层大堂挑空设计，尺度合理。 户型以60-150平米左右为模数。 2.4.3 酒店部分 2.4.2.1立面和造型

体现时尚现代感，树立项目的高档物业形象，并独具特色，形成地标。 2.4.2.2内部空间和布局

在户型空间、自然采光、朝向、通风、防噪和大堂等作为创新设计的要点。 合理安排柱网、核心筒，控制户型进深，标准层面积约900平米，按酒店户型布置，套内使用面积约25-30平米，有条件的话落地窗、飘窗等能提高户型价值的各项设计亮点。整体得房率不低于75%，层高不低于3.5米，确保200左右的房间数。

首层大堂挑空，体现人性化，尺度合理，体现精致、品质和居家感。 卫星电视 、24小时集中热水。 2.4.4机电系统及管理

由于商业和办公散售，酒店持有经营，故在设计上要保证三类物业系统设计的相对独立性和物管计量的独立性，不产生互相干扰和相关问题。酒店、电影院、超市、二楼内街部分可考虑中央空调。 3. 工作范围

建筑方案设计工作的范围简述如下：

依据建设单位要求，设计公司需配合甲方及指定的顾问设计公司提供完整的方案设计文本，以保证项目的整体设计质量;并保证提供的设计符合当地政策及法规的要求，对正式设计图纸及文件盖章，需满足甲方进行项目的成本估算。协助甲方完成总体设计进度，同时此间提供的设计方案需通过甲方的认可，通过相关报批。

第三篇：方案设计任务书范本

筑

XXX项目方案设计

任务

建书

项目背景

1.1 “XXX”是21世纪上海的新支点，承担整合上海西部空间的历史重任。将会推动上海西部增长极的形成，“XXX”将成为：上海现代服务业的集聚区，上海国际贸易中心建设的新平台，面向国内外企业总部和贸易机构的汇集地，服务长三角、服务长江流域、服务全国的高端住宅中心。

1.2 “XXX”规模达：住宅功能核心区1.4平方公里;虹桥住宅区26.3平方公里;住宅功能拓展区60平方公里;住宅功能核心区的建设，将用两年左右的时间建成。

二、 项 目 概 述

2.1 项目名称：XXX(暂定名) 。

2.2 项目地点：TJ市区南部，北至外环线，南至LS公路，西至JG二线，东至WS路。

2.3 开发商：上海湘虹置业有限公司。

2.4 依据：上海市规划局建设用地规划设计要点及要求以及国家及地方相关政策及法规。

三、 周 边 环 境

3.1 本项目地块位于TJ市区的南部，北至外环线，南至LS公路，西至JG二线，东至WS路。总面积4600亩。该地块北侧紧邻TJ市目前最大的成熟高档居住区——MJ居住区和国际会展中心，西北与WNW风景区相望，西邻TJ 开发区，东侧是TW园区和JN开发区，区位环境十分优越。 3.2 交通：

☆ 地块紧邻外环线，外环线是市区主要交通干线 ☆ 本地块距友谊路1.1公里。 ☆ 本地块距TJ市国际机场10公里。 ☆ 本地块距JB高速9公里。 ☆ 本地块距JT公路6公里。

☆ 本地块距JG路2公里，地块西侧紧靠JG二线(规划高速路) 。 ☆ 本地块距JG公路1.5公里。

优越的交通优势为将XXX打造成为“连接市区经济与滨海经济的有力节点”提供了坚实的硬件支撑和客观依据。

四、 宗 地 情 况 4.1. 地块现状 4.2. 周边道路: 5. 地块北侧外环线，道路红线50米宽，地块沿外环线一侧，规划要求预留500米绿化隔离带<拟将高尔夫公园和部分高尔夫球场置于其中>。 6. 地块沿JG二线为规划中的高速公路，道路红线100米宽。

7. 地块沿JG二线一侧，规划要求预留500米绿化隔离带(拟将高尔夫球场置于其中) 。 8. 地块南侧LS公路道路红线40米。 9. 地块东侧WS路道路红线30米。 9.1. 其他: 10. 地块内现有一所国际学校(专供周边外企外籍员工子女就读) 。 11. 地块南侧拥有一块180亩水面(双港湖) 。 12. 地块位于TJ市的上风口，空气质量优良。

13. 初步将规划中的SHOPPINGMALL一部分建在地块内(初定上占地200亩)与梨双公路的东侧的SHOPPINGMALL形成一个整体，总体SHOPPINGMALL的占地面积为600亩。 (地块内SHOPPINGMALL的位置初定在国际学校的北侧) 。

五、 总体经济技术指标

5.1 项目基础指标

以上1427.52亩是扣除了城市绿化带、市政路和高压线的净用地面积。 5.2 建筑参数指标 5.3 物业比例

六、 首期经济技术指标

6.1 项目基础指标 6.2 建筑参数指标 6.3 物业比例 6.4 单套平均面积

七、 主要技术经济指标

八、 设计理念

8.1 以复合房地产原创性的产业理论，整合各种优质资源;以全新的地产开发模式，满足有效需求，激发潜在需要;以超常规的策划思维启动新的市场新热点;以高尔夫主题文化融入住宅社区，创造一种“高尚运动，健康生活”的全新生活方式，全力打造“高尔夫社区，健康生态型高尚低密度居住区”的最新形象。 8.2 开发背景为：结合TJ市城市向南发展的战略方向，项目要建设成为城市边缘板块的标志性高尔夫主题的低密度大型高尚居住区，实现“国际时尚·生态高尔夫”的新生活理想， “以政府为依托，以质量为核心，以效益为目的，以城市运营为手段” ，充分发挥和建立品牌效应，整合一切可

以整合的资源。在硬件资源上，整合高尔夫主题文化公园、高尔夫球场等设施，整合周边学校资源;软件资源上整合政府和社会的宣、文、教、体、卫、商等资源;将国际性的高尚品味和当地特色文化相结合、创造浓郁的社区文化。主要包含：健康和运动文化;教育和学习文化;温馨和谐的交往文化;亲近自然的环保文化;配套齐全的商业文化。

8.3 构建“三高”质量体系：包括高生活质量，高服务质量，高产品质量，作为项目开发和持续发展的保证。

8.4 主要的整合对象有：体育(高尔夫) 、商业、旅游及住宅度假。

九、 目标市场定位

9.1 为项目“世界原创别墅，高尔夫主题社区”核心理念吸引并产生共鸣，追求高尚健康新生活者;注重生活质量，追求时尚生活，欲购买第二或者第三居所者;为项目的形象与开发商实力所吸

引，第二次或者第三次购房以改善住房条件者;喜欢体育运动、重教育学习或者从事体育专业的高收入者;欲购买项目房产，以求保值、增值者。尤其是事业有成，能够接受新事物、崇尚体育运动的中青年，有一定的社会地位和经济来源及生活品位的中高收入的从业人士，这一部分人士年龄大概在30-50岁之间，事业基本有成，喜爱运动，愿意改变生活环境、注重生活质量的白领阶层人士。

9.2 别墅的目标消费群以富豪阶层、三资及民营企业家、高收入个体经营者为主，联排别墅以三资、民营企业高级管理人员、高收入专业技术人员为目标消费群。 9.3 洋房的目标消费群以JN区中高收入人群为核心对象，以公务员、白领、中收入专业技术人员为主体对象。

十、 项目产品定位

本项目是以别墅类产品为主的高尚低密度居住区，并设置了一定数量的别墅品质的花园洋房。本案产品定位要求有充分的市场差异化，设计中应体现如下特征： ☆ 冲击市场产品的差异化。 ☆ 高端坐庄产品的差异化。 10.1 独立别墅定位： ☆ 坐庄产品：高尔夫主题精髓的差异化填补性奢侈型超低密度别墅。 ☆ 冲击市场型产品：具差异化优势的高尔夫景观经济型别墅。 ☆ 持续发展产品：高尔夫主题生活的全面差异化豪华型低密度别墅。 10.2 联排(双拼)别墅定位

☆ 冲击市场型产品：具高性价比、创新差异化优势的经济型别墅 ☆ 持续发展产品：具全面差异化优势的高尔夫景观舒适型低密度别墅 10.3 洋房类产品定位 ☆ 类别墅品质的低密度洋房。 十

一、 规划设计总则

11.1 项目除了在市场本身的差异性和个性化外，更重要的是高尔夫主题生活方式之内涵的演绎。

11.2 设计要求务实创新，突出中产高尔夫住宅、高尔夫景观、度假高尔夫及高尔夫生活的规划设计理念。

11.3 设计注重运动与生活、建筑与人、环境与人以及人与人之间的协调与和谐， “以人为本” ，从而满足人们对高质量生活、对标准生活方式的要求和渴望。 11.4 规划应考虑首期的物业管理，并综合周边各期开发情况，统一规划，使物业管理的成本降到最低。 十

二、 规划设计细则

12.1 作为房地产与高尔夫产业复合产业，要最大限度的向人们展示运动气氛、居住环境、销售背景以及高尔夫系列配套。

12.2 强调“以人为本” ，通过设计提升小区的人文环境质素，强化人与环境的亲和与协调。

12.3 规划设计在各方面具有超前意识。考虑到坐庄产品奢侈的风格特点及常规产品的风格特点的差异化，规划设计要注重建筑语言的表达与建材运用的协调性，又要保持总体规划的新颖独特性和单体建筑的持久性。

12.4 设计时要充分考虑配套与居住的结合，又要考虑方便业主的同时也得保证对外开放。

12.5 设计时应考虑物业对别墅区和洋房区的分区管理问题，别墅区的物业管理应给业主有尊贵舒适的感觉。

12.6 别墅区内除设别墅专用会所外，其它公建不得设在别墅区。 12.7 紧靠高尔夫球场的别墅应设面积较大的独立别墅。 12.8 规划应分成若干组团，每个组团应有景点、景区，景点主题应各具特色，围绕中心景区布置洋房或别墅，景观应各具特色。

12.9 设计时应考虑小区为全封闭管理，首期主出入口设在北面并与市政道路(外环线)连接，应尽量降低小区内物业管理的成本。

12.10 社区内应适当布置户外运动场所及运动器械，并考虑儿童的户外活动场所。 12.11 样板房区内设洋房和别墅的样板房，其层数控制在六层以内，栋数应满足今后分期开发时，每期均应有建设板房的位置。 十

三、 项目分期开发要求

13.1 项目每个开发期用地面积在400亩左右，可分四到五期开发，开发分期的设置应按地块的价值来具体设定。

13.2 首期用地为400亩。在地块北端，具体顺序由西到东，靠近高尔夫球场和高尔夫主题公园的地块位置应考虑布置别墅产品(独立别墅、联排和双拼) ，洋房布置在地块价值相对较低的位置。

13.3 项目的发展前期(一二期)应是别墅类产品及洋房产品并存，中后期主要是别墅类产品。特别要考虑到项目的坐庄产品(主要是超豪华独立别墅)的位置选取和数量控制。 十

四、 路网设计原则

鉴于本项目规划要求，道路规划以人车分流为原则，道路系统分为区内与区外两个系统，并遵循以下原则： 14.1 区外系统

(1)小区为全封闭管理，出入口可在首期的北面设一个(按政府批准之控规要求) ，主出入口设在外环线边。

(2)社区服务中心、商业步行街，MALL也应靠近主出入口。

(3)考虑到小区的会所、室外运动设施、商业步行街、MALL等对外开放，因此必须考虑这一部分道路系统的开放性。

14.2 区内道路系统：根据小区特色，可考虑设计为以下三个子系统。 (1)小区内机动车道系统：人车分流，各组团分割又相互连接。 (2)步行系统：各组团由机动车道连接，主要分布于组团内连接。

(3)健身运动道系统：基本分布在组团内，但是各运动健身道又将各组团有机连接。

14.3 各类道路分布合理且应与景观呼应，达到组团内“一景多道”或“一景一道” ，机动车道“步移景异” 。组团出入口的选择要顾及方便、安全及合理。 14.4 进入组团可采用尽端式布局方案，避免车道交叉，尽量设计成单行道路，最大限度减少车道对居住区秩序和居住环境气氛的干扰。

14.5 各期洋房区道路除考虑人车分流外，还应满足停车位的要求。

14.6 社区内道路应通而不畅，道路尽量设有弯度，在获得景观效果时可以降低车速，减少区内道路的危险性。

14.7 车行道以枝状或者环行尽端道路伸入组团建筑群内，步行道则贯穿于建筑组团内部，将户外活动区域、绿地、公共建筑和其他建筑物联系起来。

14.8 小区主次干道应考虑人流、车流，结合规划路网要求，合理确定道路的宽度及转弯半径。

14.9 区内道路应符合消防要求。

☆ 确定主干次道路面的控制标高及道路坡向。并结合市政管网(给水、直饮水、消防、雨水、污水、煤气) 、电力供应、通讯、智能化等设计道路的断面，同时应考虑维修与美观的问题。

☆ 市政管网各管线的阀井、砂井(或检修井)尽量不要设在路网内，如必须设在路网内时，应进行美观处理。

☆ 道路断面设计时，市政管线与强、弱电的布置应符合相关规范要求。 ☆ 道路两侧设有路沿石时，道路雨水收集口的篦板应侧放以利美观。 ☆ 路网规划时，应考虑市政管线、强弱电穿越道路且方便检修的情况。 十

五、 配套进程

小区配套要紧跟楼宇建设，首期交付使用时，会所、别墅小会所、幼儿园、商业步行街以及部分公建配套设施要同时投入使用，以满足首期入住居民能正常生活的基本要求。 十

六、 环境设计原则

16.1 环境设计原则必须遵循总体设计基本原则，即设计不仅仅要遵循现代与房地产现状相结合的原则，还要强调地区的特征，强调现有的环境概念、度假与住宅的概念，同时注意整合各种资源，挖掘潜在的卖点。

16.2 建议主要突出唯一性为大方向：突出高尔夫文化内涵，从高尔夫运动会的发源、历史、纪念事件、关键人物入手设计造景，达到真正借用好“高尔夫”巨大无形资产的目的，并营造独特的社区环境气氛。

16.3 设计手法上要现代、时尚，突出各部分亮点，避免过于复古的表现手法;公建环境要表现大气、生态，与公共建筑相适应，不要烦琐;居住区环境要多考虑居民使用与景观结合。

16.4 小区环境营造应遵循整体规划理念，追求大气，有开阔的效果;关于主题绿化的植物种类的选取和养护要遵循结合本地特性同时有创新，且要取得视觉的通透和感觉舒畅。

16.5 每一期可以分为若干个小组团，每个组团的景观都要有其概念性的设计，组团景观可以考虑使用花草、运动器械、喷泉、溪流、露天运动场和雕塑等来体现主题;组团连接要充分考虑健身步径的有机联系;临高尔夫系列景观(球场，主题公园)的别墅组团要考虑面对景观的开放性，别墅产品尤其应重视其景观的独享性。 16.6 别墅类产品要特别突出其庭院景观的独享性，应充分考虑到单体内外庭院景观的结合及庭院景观的参与性和使用性;别墅产品的庭院景观应充分考虑其奢侈性，如私家果岭，私家高尔夫练习场等创新性的奢侈庭院景观设施;洋房的首层花园应向庭院化方向设计。

16.7 整个环境设计要做到经济性、适用性、合理性及文体艺术性的协调统一，又便于分期操作。

16.8 主题园林可配合人工湖等水景考虑。

16.9 区内园林绿化内设置小区喷灌系统，尽量回收利用经污水处理后的水。 16.10 园林景观与周边建构筑物相协调，且有创意，主题鲜明。

16.11 区内会所、样板房及其它重要部位应与园林、园建相结合，配以雕塑、小品等。

16.12 社区内景观应与文化公园景观有机结合。

16.13 区内应利用现有的水体资源形成环绕部分联排别墅组团的线性水景。 十

七、 配套设施

17.1 雨水、污水管网

(1)雨水、污水管网采取雨污分流制。

(2)雨水、污水管网的拐点均应以绝对坐标标注，并注明材质、管径、长度、坡向及坡度。

(3)污水主管网应通向污水处理站。

(4)雨水经收集后可排入LC镇市政雨水管网内或周边河道内。 (5)雨水排量按当地最大降雨量计算确定。 17.2 给水、消防给水管网 (1)镇市政给水管网提供的接驳点应明确。

(2)接驳点给水管管径为DN400，水压力为6kg/cm2。 (3)考虑小区喷灌系统。

17.3 电力供应16 PLOT REPORT 地产项目执行核心文本 Product 产品设计环节01 设计任务书范本

(1)提供11000伏高压电源至地块。

(2)规划变配电房的位置以便提前施工。电房供电负荷范围应符合相关规范及政府主管部门的要求。

(3)电气设计以《民用建筑电气设计规范》 、 《住宅设计规范》及所在地城市住宅建设标准管理规定为依据。

(4)对洋房每户的用电容量，以每户的建筑面积按50W/M2 计算，且不小于4kW/户。独立别墅每户用电容量不小于25KW。

(5)公共建筑有空调时按100 W/M2计算容量;无空调要求时按50W/M2考虑。商业步行街建筑按有空调建筑考虑。

(6)电房的布置(结合以后五期应布置的电房)应尽量缩短高压电缆的铺设长度，同时应考虑其负荷范围。 17.4 煤气

(1)集中供气站的布置应尽量远离居住及公用建筑，满足防火、防爆的最小距离要求。

(2)集中供气站为临时设施，煤气应按管道供应的方式设计，政府管道煤气通入小区附近时，则驳接市政煤气进入小区。 17.5 弱电

(1)弱电包括电视、电话、宽频网、可视对讲、小区智能化等。 (2)总平面布局上应综合布置弱电线路。

17.6 总平面布局上应综合布置市政管网、强电、弱电等的布线。 17.7 考虑设置垃圾收集中转站(首期仅考虑临时收集中转点) 。 17.8 设置商业步行街、室外网球场、泳池。

17.9 设置中心会所一个，其要求见第四章相关条文。 17.10 设置幼儿园一个，其要求见第四章相关条文。 17.11 别墅区内设专用会所，其要求见第四章相关条文。 17.12 停车位

机动车位设为1个/1户，商业建筑按1个/200平方米建筑面积设置，访客车位按1个/10户设置，采用室外硬性绿地和机动车道旁设置沿线停车场的方法或半地下室集中停放。 会所和其他配套中心也适当考虑机动车停车位。摩托车、自行车位按每户1.5辆设置。 十

八、 规划布局要求

18.1 总体布局应按规划细则提供2～3个总体规划总平面图的布局方案。 18.2 主入口设在项目的中部接外环线。

18.3 考虑对外开放、经营及首期销售，配套公建如中心会所等应布置在靠外环线边。

18.4 看楼路线：看楼者应先进入中心会所，再进入样板房。样板房边应设泳池及园林景观、网球场、篮球场等，考虑经营管理，泳池、网球场、篮球场等应邻近中心会所布置。

18.5 别墅会所应邻近文化公园处的入口布置。

18.6 商业步行街应能独立管理，且不对居住区内的物业管理产生影响。 十

九、 单体建筑设计原则

19.1 社区文化以高尔夫文化为主线，充分挖掘高尔夫文化之精髓，始终贯穿“以人为本，高尚运动，健康生活”的宗旨。以独到和现代的建筑风格加以诠释，使之整体表现大器、自然，组团间衔接连贯、流畅。

☆ 公共建筑应体现大气、国际性，塑造成区域标志性建筑物。 ☆ 建筑造型应简约、洗练、纯粹，使人有回归宁静与自然的情感。 ☆ 第一期样板房区的建筑风格要与环境风格相协调，要大气，表现自然。 19.2 建筑物朝向应尽量尊重当地人的生活习惯。

19.3 别墅类产品考虑景观和朝向的结合，当景观与朝向相矛盾的时候，朝向可作出适当的让步，但不应偏离大南北向布局。

19.4 多层建筑尽可能减少每层的户数，建议采用一梯两户。

19.5 详细考查本地区商品房的特点，设计出独具项目特色，更科学、更新颖的户型。

二

十、 洋房设计要求

20.1 类别墅品质低层花园洋房

(1)四层半，一梯两户，V型南北向布局，户型面积110～180平方米，大部分35～50万元/套，厅不小于4.7米，主卧不小于3.9米;

(2)首层设大面积庭院式花园，横向厅室设计，面积130～160平方米，开间不小于8米;

(3)

二、三层平层设计，每户入户空中花园;面积110～130平方米，开间不小于7米;

(4)四层跃层，设入户空中花园和顶层景观露台，面积180平方米，开间不小于8米;

20.2 高级花园公寓洋房

(1)6层，一梯两户，南北向布局，户型面积90～150平方米;大部分28～40万元/套，厅不小于4米，主卧不小于3.7米;

(2)首、二层跃层，设大面积庭院式花园，挑空式客厅，横向厅室设计，面积150平方米，开间不小于8米;

(3)3～6层错层设计，错层高度为450mm。户型方正设计，面积90～130平方米，开间不小于7米; 20.3 尺度要求：

(1) 二房二厅时，客厅开间不小于3.8m。 (2) 三房二厅时,客厅开间不小于4.2m。

(3) 主阳台飘长按1.8m计，次阳台(生活阳台)飘长不小于1.2m，主人房景观阳台飘长不小于600mm，生活阳台与景观阳台应分开，客厅可设落地门窗。 (4) 最小卧室的净面积不应小于9m2。

(5) 卫生间的尺度，应满足布置洗脸盆、座厕等的尺度要求(不设浴缸) 。 (6) 厨房开间按户型建筑面积大小应不小于2.1-2.5m。 (7) 户型按大主人房、大厅、大阳台的原则设计。 20.4 洋房单体设计要求：

(1) 地面标高及室内高差的确定，应满足楼梯首层入口处净高不小于2.3m。 (2) 阳台栏杆要求简洁、时尚、通透、轻质。

(3) 户型面积大于130平方米时，主人房应设衣帽间。

(4) 厨房、卫生间、阳台与相邻室内楼(地)面的高差为：厨房低于同层楼(地)面标高20mm，卫生间低50mm，阳台低50mm。

(5) 屋顶采用坡屋顶，顶层考虑设置阁楼，屋顶设采光窗。 (二房二厅洋房顶层作复式设计，不设阁楼) 。 (6) 洋房复式部分的复式梯不能正对入户大门。

(7) 洋房设计应隐梁、隐柱，其它未尽事宜见《施工图设计技术要求》 。 (8) 每个卧室均应安分体空调，请考虑室外机的位置及立面的美观，且考虑室外机的散热，室内机的凝结水排水管应接入立管，立管尽量隐蔽(可接入雨水立管内) ，外墙立管应利用生活阳台来处理管线隐蔽问题。 (9) 飘窗应考虑使用时的安全性。

(10) 户型平面应布置家私、家电、厨卫设备、空调机等的位置。

(11) 平面户型尽量按小面宽、大进深考虑，同时应满足采光通风要求，不得出现黑厨、黑卫现象，含梯间的户型拼接时，同时应满足外天井的规范要求。 (12) 洋房户型应考虑户型之间的组合及组合后立面的处理。 (13) 首层设计应考虑半地下室车库的情况。 二十

一、 联体别墅设计要求

21.1 经济型联排别墅产品

(1)6～8联排，容积率为0.6～0.65，建筑面积在160～180平方米，庭院面积大于100平方米;

(2)建筑空间布局上，在南北向的基础上引入ROLL-HOUSE的布局，使庭院空间延伸，打破行列式的布局;使几套单位有联院空间，留出更大的庭院空间; (3)层数控制在2～3层，屋顶设大露台，私家花园设停车位; (4)长宽比控制在1左右，采用大开间设计，开间宽不小于6.5m; (5)部分产品引入线性水系环绕，使其具备小而精的水景观环境;

(6)通过户型面积的控制，使其具备高的性价比优势，总价在50万元/套起; 21.2 舒适型联排别墅产品

(1)3～5联排，容积率在0.5～0.6，建筑面积在190～220平方米，庭院面积大于130平方米，长宽比控制在0.8左右，采用大开间设计，开间宽不小于8米; (2)建筑布局用南北向的ROLLHOUSE型布局，在户型空间设计上，在小长宽比的基础上引入宽HOUSE的设计，首层设内景式中庭花园;

(3)层数控制在2～2.5层，屋顶设大露台，私家花园设停车位，较大面积单位可设半地下车库;

(4)部分产品引入线性水系环绕，使其具备小而精的水景观环境，部分产品临高尔夫景观主题公园设置;

(5)通过户型功能和舒适性的强化，使其具备高的性价比优势，总价在70万元/套起;

21.3 单体设计要求

(1)联排别墅应考虑每户一个小车车库。 (2)可采取错层设计。

(3)联排别墅不超过三层，层高以3m为宜，

二、三层可退层设计。

(4)联排别墅要求尽量设计大面宽小进深，同时应满足采光、通风的要求，不得有黑厨、黑卫现象出现。

(5)首层带私家花园，顶层应有较大露台，屋顶为坡屋顶。

(6)应留有晒衣的空间，解决好每个房间空调室外机位置，且应处理好立面。 (7)卫生间低于同层楼(地)面50mm，厨房低20mm，阳台低50mm，露台低50mm(均指完成面) 。

(8)露台应考虑隔热措施及防水处理。

(9)首层应考虑设置工人房，工人的活动空间应尽量少的干扰主人家庭的生活空间。

(10)卫生间应满足布置洗脸盆、座厕、浴缸的尺寸要求。

(11)设备管线在室内外均应尽量隐蔽，增加立面美观，户内应看不到管线。 (12)联排别墅的总平面位置是介于独立别墅和多层洋房之间，要处理好建筑风格的过渡，使之协调。

(13)联排别墅应处理好建筑元素，使之有异国情调。

(14)联排别墅的风格应与多层洋房的首、二层复式的风格有区别。 (15)主人房应设置衣帽间，卫生间。

(16)室内楼梯应有效地连接各使用功能，且不对使用功能产生不利影响。 (17)阳台设计要求与洋房阳台设计的要求相同。 (18)未尽事宜可参照《施工图设计技术要求》执行。 二十

二、 独立别墅设计要求

22.1 经济型独立别墅

(1)单栋容积率在0.3～0.35，建筑面积在250～300平方米，户型长宽比控制在1以下，开间不小于10米;

(2)层高3米，不大于三层，主力应在2～2.5层;

(3)庭院面积大于450平方米，庭院与建筑物过渡空间做景观外回廊;部分户型在首层设中空中庭花园; (4)部分产品围绕高尔夫景观公园;

(5)产品外观风格引入成功原创生活蓝本风格;

(6)形成平均容积率为0.3的高性价比的第一居所独立别墅组团。 22.2 标准型独立别墅

(1)单栋容积率在0.25～0.3，建筑面积在300～400平方米，户型长宽比控制在0.8～1以下，开间不小于13米;

(2)层高3米，在2～3层，不大于三层，主力应在2～2.5层;

(3)庭院面积大于600平方米，庭院与建筑物过渡空间做景观外回廊;庭院分前庭后院，与户内中庭花院结合，形成内外院景空间; (4)部分产品围绕高尔夫景观公园，具备景观高尔夫主题公园的外部环境; (5)产品外观风格引入成功原创生活蓝本风格，形成容积率低于0.3的舒适型第一居所别墅组团。 22.3 豪华型独立别墅

(1)单栋容积率在0.2～0.25，建筑面积在400平方米以上，户型长宽比控制在0.8以下，开间不小于15米;

(2)层高3米，在2～3层，不大于三层，主力应在2.5～3层;

(3)庭院面积大于1000平方米，庭院与建筑物过渡空间做景观外柱廊;入户门做门廊与外柱廊相连,庭院设游泳池;庭院分前庭后院，与户内中庭花院结合，形成内外院景空间;

(4)产品围绕高尔夫球场和景观高尔夫主题公园; (5)形成平均容积率为0.2的豪华型别墅组团。 22.4 单体设计要求：

(1)应考虑别墅的立面风格，按不同风格的建筑，体现出不同的建筑元素。 ☆ 别墅层数：小面积别墅控制在三层以内，对建筑面积大于500m2 的别墅可考虑设计二层。

☆ 别墅首层层高不小于3.6m，以上各层不小于3.0m的层高。对建筑面积500m以上别墅，首层层高可放大，但不超过4m。

☆ 大面积别墅的大厅应设中空，二楼靠中空处设小厅或过道(飘入大厅上空) ，飘长不小于1.5m。

(2)别墅屋顶采用坡屋顶，局部设阁楼时应考虑阁楼的采光通风问题。 (3)别墅首层必须考虑工人房(带洗手间) ，且将工人房、洗衣房、厨房安排在同一功能区内，以减少对主人家庭生活空间的干扰，晒衣位置如无法安排时可设置光棚处理。

(4) 别墅的室内楼梯不能正对入户大门。 楼梯开间尺寸不应小于2600mm， 踏步高度以145～150mm为宜，梯间在不影响建筑风格的前提下作(无横梁)落地玻璃窗。

(5)别墅首层应尽量设置家庭公用空间的功能用房，如客厅、会客室、书房、视听室或家庭娱乐室，并设置双亲(老人)的套间。

(6)面积许可时，餐厅应设两个，分别为早餐厅、主餐厅。

(7)别墅应有适当位置，摆设当地人特有的传统文化的物品(如神位) ，并可设置景观阳台、生活阳台、光棚;在保留原有建筑风格的前提下，可设置大露台，以满足当地人生活需要的空间。

(8)独立别墅按面积大小留1—2个车位的车库。车库应留小门直通室内;二层(及二层以上)设置卧室，所有卧室均为套房设计，且应考虑生活的私密性;300m2 以内的别墅至少应设有三个以上套房，300m2 以上别墅至少设五个以上套房。

(9)卫生间的位置尽量考虑管线(给排水)的布置，室内外均应对管线进行隐蔽处理。

(10)别墅的空间设计，要求进入别墅即感受空间开阔、光亮、功能分明、合理，采光通风要好，不得有黑厨，黑卫现象出现。

(11)别墅可考虑设置贮藏室(利用梯段下空间或各层不好利用的空间，不刻意设计) 。

(12)独立别墅采用户式中央空调系统，中央热水系统。 (13)户型平面必须布置家私、家电、厨卫设施等。 (14)阳台栏杆以通透、轻质为主。 (15)别墅外立面采用涂料饰面。

(16)主人房应设衣帽间、洗手间，主人房面积不得小于25m2 ,衣帽间大小根据设计的情况定，洗手间不小于8m2 ，内设洗脸盆、座厕、按摩浴缸(或蒸汽房) ，其它套房卫生间或公用卫生间的尺度应能满足布下洗脸盆、座厕、企缸的要求。

(17)别墅花园地坪比道路高150mm，别墅首层地面高于花园450mm。 (18)独立别墅私家花园入口大门处利用门柱暗装电表箱、信箱等。 二十

三、 产品面积设置

23.1 洋房面积设置

☆ 三房二厅二卫面积为100-120m2 ，设计两种户型;

☆ 二房二厅二卫面积为70-900m2 ，设计两种户型;

☆ 四房二厅二卫面积为130-140m2 ，设计两种户型;

☆ 五房二厅三卫户型为三房二厅户型在首、二层或四层跃层的复式，首、二层或四层跃层复式的面积控制在180-210m2 ，考虑设置五个卧室(其中1个为主人房套房) ，三个卫生间，二个厅。 23.2 联排别墅

联排别墅平均面积按190m2 左右设计1个户型，具体面积由130-220m2 。

23.3 独立别墅 独立别墅按300-350m2 ，350-400m2 ，400—450m2 ，500m2 以上各设计一个户型。 23.4 双拼别墅 双拼别墅按220—250m2 ，250m2 以上各设计一个户型。 二十

四、 项目户型配比

二十五、 首期大卖场构成及具体组成要求

25.1 首期大卖场的构成

☆ 样板区(样板楼、样板房、宅前景观) ;

☆ 样板环境(高尔夫球场、高尔夫公园、高尔夫推杆场、 ) ; ☆ 会所、售楼部(观光电梯、高尔夫体验区)面积5000-6000m2; ☆ 入口广场(主题广场、音乐喷泉)面积8000m2; ☆ 精神堡垒;

☆ 商业街，面积2000m2; ☆ 景观小品;

☆ 引导系统(指示牌、标识牌) ; ☆ 项目SHOPINGMALL。 25.2 各大卖场的具体组成 (1)样板区的组成

样板区的设计包括有：样板楼、样板房、组团景观;

样板楼：按首期的物业形态分别设置相应的样板物业，如：独立别墅、联排别墅、双拼别墅、花园洋房;

样板房：按交楼标准和精装修标准设计样板房，包括内部装修、露台、阳台、宅前花园等;组团景观：包括平面景观、立体景观、景观小品、组团花园等; (2)样板景观

样板景观主要是本案的高尔夫景观，包括：高尔夫球场景观和高尔夫公园景观; 高尔夫球场景观：首期大卖场的高尔夫球场景观是指靠近外环线旁的景观，建议在本案首期开盘前

投入使用;高尔夫公园：包括高尔夫培训基地、高尔夫推杆练习场、高尔夫发球台等;

(3)会所、售楼部(会所设置见下章节) (4)商业街

首期大卖场的商业街建议设置在中心入广场边上。 (5)入口广场

入口广场包括有本案的精神堡垒、音乐喷泉和休闲广场。 (6)景观小品

主要是在本案的样板区和会所前面设置一些雕塑小品和园艺小品等，增加整个小区的生活氛围。 (7)引导系统

主要包括一些指示牌、标识牌的位置建议，在景观路两旁设置指示牌，在广场入口、样板区、样板环境设置标识牌。 (8)MALL的设置 本案内的MALL主要设置有酒店式公寓、高尔夫学校、餐饮一条街、部分商业(超市、品牌名店) ，主要是弥补本案的配套，同时激活MALL的运作，减少其经营的风险。

25.3 销售线路的设置原则 原则1：循环设计

大卖场的路线设计应尽量做到环环相扣， 整个路线所引导的都是贯穿整个卖场的每一个眼球的冲击点;让客户每走到一个景观点之后前面有更好的景观点更能吸引其往前走，直到客户绕整个卖场走完一圈最后回到售楼部。 原则2：客户视线的有效区域

设计应以人为本，每一个路线的设计，景观点的设计都应注重客户眼球的有效视线区域，让客户站在每一个景观点都有一幅如画般的景观映入其眼内，为其展示的是一种未来的生活蓝本。

原则3：路线上每一个景观点都要促其购买欲

在整个路线的设置上，客户眼球内能看到的每一个景点的设计，都应该是最能打动客户购买欲的，尽量规避不良的影响。 原则

4、人性化设计原则

在整个路线的设置上，应考虑每一个景点设置休闲亭阁和座椅，让客户能感觉到开发商是处处为其设想。 二十

六、 中心会所设计要求

26.1 中心会所正面朝外环线，应将此会所设计为该区域的标志性建筑。 26.2 会所占地面积为3000平方米，建筑面积为5000～6000平方米，可采用钢结构设计。

26.3 会所应有如下功能：

☆ 有销售中心，当整个楼盘销售完毕后，销售中心可改为商业用途; ☆ 设置房地产开发有限公司及其物业公司的办公室; ☆ 设置高尔夫体验区、运动区(二楼) ; ☆ 设置超市;

☆ 设置酒店式公寓(设置在会所上面) ; ☆ 设置看楼候车室; ☆ 备用发电机房; ☆ 消防报警中心; ☆ 中央空调; ☆ 小区保安监控中心。 26.4 销售中心

☆ 销售中心面积为1000m2;

☆ 设置销售大厅(可按洋房、别墅销售分隔为两个厅) ; ☆ 设置销售用资料室、更衣室、收款室、洗手间、水吧台等。 26.5 公司办公室

☆ 设董事长室(含接待室、秘书室) ; ☆ 总裁办公室(含接待室、秘书室) ; ☆ 总经理室(含接待室、秘书室) ; ☆ 营销策划部办公室; ☆ 财务部办公室; ☆ 行政部办公室(含网络服务器机房) ; ☆ 工程部办公室; ☆ 中型会议室(兼视听室) 、小型会议室; ☆ 公用洗手间; ☆ 物业公司办公室暂按300m2 设计，不能与奥园置业投资公司设在一处，且不共用进入各自办公区域的通道。 26.6 体育场馆

☆ 室内设置：带有观看台的高尔夫体验区、壁球室、沙狐球室、乒乓球室(十二张标准球台) 、健身室(含桑拿室) 、更衣室、洗手间; ☆ 室外设置：标准网球场、篮球场、游泳池(设于样板房区内) 。 26.7 超市

超市的建筑面积为1000～1200 平方米。 26.8 候车室

会所内为看楼者提供候车室，候车室应临近车站或停车场，面积不超过120平方米。 26.9 消防报警中心：面积应满足规范要求。 26.10 保安监控中心：面积不小于50平方米。

26.11 备用发电机房：紧靠会所配电房，大小由设计定。 二十

七、 幼儿园设计要求

27.1 幼儿园按省一级标准设计。 27.2 幼儿园的班数为6班。

27.3 幼儿园占地面积为3800m2，建筑面积为4000m2。 27.5 幼儿园位于首期用地的东北部，与MALL毗邻。 二十

八、 别墅小会所设计要求

28.1 别墅小会所的建筑面积为2000m2，占地面积为3500m2，层数不超过三层。 28.2 别墅会所的建筑风格应与周边建筑的风格及环境和谐。 28.3 别墅会所仅供别墅业主使用。

第四篇：住宅类项目的规划、方案设计任务书

住宅类产品

规划及方案设计任务书

二○一三年六月

目录

1 总则………………………………………………………………………………1 2 总平面设计………………………………………………………………………2 3 住宅单体平面设计………………………………………………………………5 4 住宅立剖面设计…………………………………………………………………6 5 地下车库设计……………………………………………………………………7 6 商业设计…………………………………………………………………………8 7 设计内容及成果要求……………………………………………………………9

1 1.1 内容说明

总则

1.1.1 本任务书适用于我司住宅类产品(含商务公寓、相关附属用房、商业网点等)的规划及方案设计。

1.1.2 请特别注意黑体字部分，未注明或有抵触的内容应按国家及地方现行规范和标准进行设计。双方对于所有关于本设计任务书内容不清楚的部分、重大变更及补充均以工作联系函的形式予以书面签字确认。 1.2 阶段成果确认

1.2.1 对于规划及方案设计过程中的重要问题，设计单位应先提交我司审核确认后方可进行下一步设计。各阶段需完成如下(包括但不限于)阶段成果的确认：总平面图，所有单体平面图(含地下车库)，地形复杂区域的平面标高设计及场地剖面图，一期(包含示范区)所有类型建筑、小区主入口的3D设计素模图及效果图。

1.2.2 我在方案通过我司内部评审会后，设计单位需就项目一期进行平立面深化设计，经我司确认后方可进入初设及施工图设计阶段。项目后续几期若建筑类型或造型不同的，也需在各期初设及施工图设计阶段之前进行平立面深化设计。

1.2.3 结合整体风格重点设计小区主次出入口、单元入口、重要构筑物、围墙(原则上提供多方案比选)，均需合理考虑建筑体量感及造型风格与整个小区立面设计相协调，并提供放大平、立、剖面图和效果图，小区次出入口尽量简洁。

1.2.4 方案图完成后，正式出图前应向我司提A3文本三套(纸质文件)和电子文档，由我司认可后方可出图。 1.3 图纸要求

1.3.1 文本图纸统一以A3图为主要出图图幅。

1.3.2 建筑平面图部分的电子文档按规划局要求分层绘制建筑面积线。 1.3.3 建筑平、立、剖面及效果图的设计应一致。

1.3.4 立面专项审查、综合管网方案专项审查及其他专项审查均按相关职能部门要求设计出图。

1.4 设计依据及基础资料

1.4.1 国土部门或规划部门提供的建设用地规划许可证附件(或建设用地规划条件函、选址意见书、要点通知书等)、带地形的用地红线图。 1.4.2 规划及方案设计合同及附件。 1.4.3 我司提供的项目产品定位报告。

1.4.4 我司对项目具体的设计要求函及设计过程中由双方确认的会议纪要和传真函件要求。

2 冲突需提交我司确认。

总平面设计

2.1 规划及方案设计必须满足设计条件及我司提供的项目产品定位报告，若有2.2 规划布局中需考虑当地规划职能部门对天际线设计的要求，注意控制临街建筑的连续长度及屋顶变化。

2.3 规划布局重点控制主要景观带、主要景观节点、小区出入口等的空间尺度感，总平面切忌杂乱无章。

2.4 建筑群的规划布局、建筑物的平面布置与立面设计应有利于自然通风，减少硬化地面，增加绿地和水域。

2.5 建筑物的主要朝向宜采用南北向或接近南北向，建筑平面布置宜使采暖空调空间朝向南偏东15o至南偏西15o，不宜超出南偏东45o至南偏西30o范围。

2.6 规划布局遵循景观朝向最大化原则。高层住宅原则上应错位布局以满足主要户型景观视线互不遮挡。洋房、别墅布局时主要景观走廊不宜与住宅主采光面垂直布置，应尽量成斜线布置，以达到住宅更多的端头户型能借景的效果;当受场地限制只能垂直布置时，住宅山墙应避免成一条线，景观空间宜形成大小不一的空间节点。一栋楼的单元之间不宜错开布置。 2.7 商业、超市等盈利型建筑必须考虑对外经营，结合市政人流及小区人流情况合理考虑商业面积划分及层数设置。商业临街面应按照有效停放一至二排小型汽车的尺度(地面停车位尺寸为2.5米X5.5米，通车道为6.0米)布置地面停车。

2.8 物管用房、社区工作组织用房、幼儿园、公厕、垃圾站、体育设施、老人

及儿童活动场地等非盈利型建筑及场地尽量布置在经济价值较低且不会对周边住宅及商业造成太大影响的区域，幼儿园，公厕、垃圾站需考虑对外开口，物管用房、社区工作组织用房原则上不布置在地下室内。 2.9 物管用房、社区工作组织用房、幼儿园、公厕等配套用房建筑面积的控制必须严格执行国家及地方的相关规范，不低于最低面积要求但也不能超过最低面积要求的5%，且不漏项。

2.10 合理考虑小区主、次入口的位置并严格控制开口数量。地下车库车行出入口宜靠近小区出入口布置，宜与主入口使用同一个物管岗亭管理。小区内地下车库入口位置禁止正对住宅主要房间，以避免对住户的影响。 2.11 小区内道路尽量保证人车分流、线路便捷畅通，合理控制各级道路的长度、宽度和数量，消防车道的宽度不应小于4米。别墅区出于私密性及景观性考虑，道路设置宜曲不宜直。

2.12 总平面设计应该尽可能利用原有地形、地貌和植被、景观;必须认真分析场地标高关系并进行竖向设计，必须考虑场地土方平衡，尽量减少土石方挖填量。绘制典型场地剖面图、首层总平面图、原始及设计标高对比图等进行分析。

2.13 小区车库的车位数量原则上按规范最低要求控制，在适宜(注意减少对周边建筑的影响)位置尽量多布置露天停车场，合理控制地面停车位的尺寸，地面停车位尺寸为2.5米X5.5米，通车道为6.0米。

2.14 地面建筑的规划布局(包括建筑间距的合理控制及布局规整等)应有利于地下车库的设置，原则上不在岩石上考虑地下室布置。为确保施工安全，地下室范围应与道路红线、现状建筑构筑物、地下管线等留足安全距离。 2.15 根据地勘报告原则上不在或少在高回填、高边坡及其他不利地质场地区域内布置建筑。

2.16 边坡应首先考虑放坡处理，必须设置挡墙的应尽量减小挡墙高度，高度大于4米时需提交我司审核确认。挡墙在总图中要用相关图例表示并注明底部和顶部标高，采取放斜坡的需用相关图例和坡度表达。

2.17 需设置化粪池(生化池)时应合理考虑位置，避开人行出入口、广场等人员密集场所。

2.18 变配电室独立设置于地上时需隐蔽处理，减小对建筑物的影响。 2.19 消防控制室、中控室合并设置(需设置卫生间)，与电信机房、发电机房、开闭所一起考虑在一期范围内，物管接待大厅尽量考虑在一期范围内。消防设计形成系统满足一期消防需求。

2.20 总平面图套用的红线图和地形图必须准确，必须是最新版本。

2.21 总平面图及竖向总平面图需注明道路、小区主次入口、消防应急出入口、人(车)行出入口、人防出入口、住宅单元入口，注明挡墙、道路、环境等重点部位标高及放坡坡度、坡向、坡长。

2.22 总平面图应注明单体建筑的楼栋号、长度、宽度、高度、层数，建筑物四周的放线坐标点，室内±0.000 的绝对标高。

2.23 总平面图中私家花园的围墙必须与单体平面一致，地上、地下建筑轮廓线要与各单体平面统一，要注意其线型设置的打印效果。

2.24 总平面图中应并注明建筑物之间、建筑物与用地红线之间、建筑物与道路中心线之间的间距，仔细核对每个间距是否满足规划部门要求，注意特殊用地的加退。间距的认定按建筑完成面考虑，留有适当余地。

2.25 绿化总平面图设计绘制及指标计算必须满足当地职能部门的要求，指标数据应准确无误。

2.26 消防总平面图中消防车道、回车场、扑救面、扑救场地设计应合理，且必须满足消防设计规范。

2.27 有日照设计要求的区域需考虑日照间距对建筑的影响，绘制日照分析图。 2.28 经济技术指标控制遵循尽量减少不可售面积，增加可售面积的原则，控制公摊面积。

2.29 经济技术指标除满足国家和所在地区方案编制深度的规定外，还应反映不同物业类型的建筑面积、户数统计，各户型的详细建筑面积指标统计，每栋建筑包含的各户型面积、户数统计(按我司提供的表格模本)。总体指标表、分期指标表、分期各楼栋明细表、大小套型配比指标表、设计说明中所有指标表中的指标应完全一致并准确到小数点后两位。

2.30 必须仔细核算经济技术指标，建筑面积的计算要严格按照当地计算标准执行，并随设计深入同时更新，各项经济技术指标严禁超规划条件。

3 住宅单体平面设计

3.1 方案设计执行《强冠集团电梯标准》。

3.2 方案设计执行《强冠集团建筑保温节能设计标准》。 3.3 方案设计执行《强冠集团入户门标准化》。 3.4 方案设计执行《强冠集团信报箱标准化》。 3.5 方案设计执行《强冠集团设备管井标准化》。

3.6 方案设计阶段需绘制地下层平面图、吊层平面图、首层平面图、有面积变化的标准层平面图、消防电梯机房平面图、屋顶平面图等所有涉及到面积计算的各层平面图。

3.7 方案阶段需进行节能试算，控制窗墙面积比、窗地面积比，确定门窗型材类型，尽量少设或不设凸窗。

3.8 建筑设计应重视其平面、立面和竖向剖面的规则性，宜择优选用规则的形体;若需要设置抗震板时，应在单体平面图上明确标示。

3.9 应确保面积计算的准确性，检查标注面积与计算结果是否吻合，电子文件必须满足当地面积计算规则要求。注意控制规划面积尽量与房测面积一致。必须整栋楼计算公摊系数后测算每套户型的建筑面积，每套户型建筑面积尽量与定位一致，当一套户型正负建筑面积超过2%时需报我司确认。 3.10 关于附加值(例如院馆、设备平台、建筑层高、坡屋面闷顶等)的设计必须满足项目当地规划部门的要求，方案设计单位需单独提供改造后的标准层平面图。

3.11 住宅位于商业上面的，需综合考虑住宅和商业互相影响的问题，商业屋顶需做住宅私家花园的应划分明确，尽量不考虑结构转换。

3.12 当洋房和别墅户型错、露太多时，需认真分析对上下楼层平面使用功能、净高及外立面现立管是否有影响。尽量避免卫生间、厨房等上下楼层错位的情况。平面图上需表达降板区域标高变化，出露台门洞上方尽量考虑设置雨蓬。

3.13 注意住宅建筑的楼梯间、电梯间、设备间、水电管井及公共走道的平面组合方式及尺寸控制，既要保证交房验收通过又要最大限度降低公摊。公共室内走道必须保证墙体完成面符合规范净宽要求。

3.14 建筑和设备专业必须商量解决消火栓、水电管井的位置，原则上电梯对景墙上及住宅入口处不能设置。

3.15 住宅平面设计遵循方正适用、流线清晰、干湿分区明确等原则，建筑平面中大空间内不能随意布置类似结构柱或装饰柱的示意图避免误导结构布置。

3.16 首层平面必须标注指北针，各层平面层应注明具体层数及楼层标高，首层重点考虑各单元入口大堂的平面尺度、功能及净高。

3.17 各功能房间尺度、户内走道净宽、面积等必须满足国家及当地规范要求。 3.18 跃层套内楼梯宜做到踏步宽不小于250mm，踏步高不大于180mm。 3.19 注意卫生间污水通气管及厨房烟道出屋面位置对外立面的影响。 3.20 厨房考虑烟道及排水立管的位置，便于后期改造的可能性。

3.21 重点考虑室内外空调机位布置，并在平面图上明确标示。空调位设计必须兼顾立面效果、使用功能、节约成本等因素，立面隐蔽处室外空调机位不做百叶或金属栏杆。

3.22 起居室、客厅空调外机位尺寸原则上不小于：1300mm(宽)×700 mm(深);其余房间空调外机位尺寸原则上不小于：1200 mm(宽)×700mm(深)，空调双机位平行摆放时，宽度≥2000mm。

3.23 空调室外机的位置、窗扇的开启方向，应考虑空调室外机安装和维修的安全、方便。空调室外机位设在建筑凹槽内时，需考虑对凹槽内窗户的影响，若凹槽距离过近须相对设置时，空调室外机位应相互错位。

3.24 在不影响外立面效果前提下，从竖向、水平两个方向考虑，用建筑造型、构造措施等手段处理户间防盗设计，相邻两户之间避免相互翻越。

4 住宅立剖面设计

4.1 方案设计执行《强冠集团建筑门窗设计标准》。 4.2 方案设计执行《强冠集团建筑栏杆设计标准》。

4.3 当立面造型与平面使用功能有冲突需提交我司确认，需综合考虑立面效果与成本控制及施工难度的关系。

4.4 剖面图须清晰表达主要空间变化关系，应至少一个剖面图剖到楼电梯间，平、立面未表达到的空间变化部分，需补充绘制剖面图。

4.5 针对复杂的竖向设计一定要绘制详细的场地剖面示意图，以便于仔细分析建筑间的竖向及道路关系，表达地形环境的整体空间变化。 4.6 方案报建文本阶段效果图部分需全面包含各种业态建筑。

4.7 在我司方案评审会之前，需对部品部件进行设计选型并制作选型方案ppt，同时提供外墙装饰材料样板及色板。

4.8 在方案通过我司评审会后，设计单位需就项目一期进行平立面深化设计，所有平立面细节、墙身节点、材质选型均需完善并提供每栋建筑定稿3D素模图及典型外墙墙身尺寸、做法CAD详图。项目后续几期若建筑类型或造型不同的，也需在各期初设及施工图设计阶段之前进行平立面深化设计。

4.9 在平立面深化阶段，因为立面造型引起的标准层平面变化需增加绘制，同时需控制面积变化。

4.10 在立面深化阶段，建筑四个方向应绘制立面，若有表述不清的内部吊层、下沉花园立面，均应单独绘制立面，立面图中需反映门窗的分隔、开启方式。

4.11 在立面深化阶段，应注明各类材料的几何尺寸、色彩和主要参数。凡有干挂石材、玻璃幕墙时，设计应考虑装饰材料、后空、龙骨的总厚度造成的外挂完成面尺寸影响。

4.12 在立面深化阶段，所有外立面需进行外墙装饰材料的分隔设计，根据材料规格作立面分色图,墙面分隔缝缝宽及划分距离和做法需在立面或详图中表示。详细标注出各种尺寸、作法、颜色、材料等。外墙涂料应标出分格缝划分间距和做法;面砖、石材外墙应标出材料的排列、组合方式和做法，特别是转角、拼接处。

5 地下车库设计

5.1 重点考虑地下车库的车行及人行出入口位置选择及设计，最大程度上减小对周边建筑的影响并和景观融合，车行出入口坡道坡度设计应满足相关国家规范要求，坡道的结构净空高度为 2.40M(人防工程除外)。 5.2 地下车库出地面的采光、进排风井，人防出屋面排烟及送风口、疏散口等构筑物的位置选择，尽量减小对周边建筑、出入口、人流视线的影响并和

景观设计融合。

5.3 变配电房、水泵房、柴油发电机房等位置应选位合理，多利用不能停车的位置，该类有噪声或电磁辐射的设备房间不应直接设置于住宅正下方，发电机房排烟井(方案图上需反映)应高空排放，避免对住宅影响。如果配电房，消控室等位置处于车库顶，应尽可能考虑结合车库柱网进行布置。 5.4 各车库的防火、防烟分区面积尽可能取规范上限值，以减少消防设备设施。 5.5 最大限度的利用各住宅建筑出地面楼梯间或车库出室外下沉式花园，经济合理的布置各防火分区人行疏散出口，达到尽量减少设置独立出地面楼梯间的目的。

5.6 地下停车库优先考虑8.0MX8.1M柱网，当排布到车库尽端时考虑其他柱网，车道布置尽量采用平行布置，停车位大小统一为尺寸2.4MX5.3M，双车道宽度统一为5.5M。

5.7 微型车位及子母车位允许计入有效停车数量的区域，方案设计时可以合理布置。

5.8 地下车库(无人防要求)负一层层高宜为3.9米，负二层层高宜为3.6米，有效净高不小于2.2米，设备安装空间高度不大于0.7米，当车库底板高差变化较大时，需绘制剖面仔细分析高差变化处净高是否满足要求。 5.9 地下车库挡土墙布置需经济合理，挡土墙宜平直，尽量减少其周长。车库轮廓线部位结构柱偏向车库内侧，与车库轮廓外边线平齐，且地下室外墙土压力应根据土的性状采用静止土压力计算,当地下室施工采用护坡桩等支护时，静止土压力系数可以乘以折减系数0.66。 5.10 不宜在大底盘地下车库与住宅塔楼之间设置细长走道连接。

6 商业网点设计

6.1 必须注意分析经营流线，合理布置楼梯、垂直电梯、扶梯等竖向交通，楼梯尽量设置直跑形式并且注意控制宽度，同时还需满足消防要求。 6.2 商业网点临街外墙面开门开窗面积尽量做大，柱础造型与外墙的关系不得影响玻璃面开门开窗，临小区开窗尽量做小以减小对住宅的影响。 6.3 门窗分隔通透、表达准确，二层商业做落地窗，窗台高度为H+0.200。 6.4 联系上下层商业竖向交通的公共楼梯间需凸显其标志性。

6.5 需重点考虑商业主要节点处外立面效果，增强其标识性，综合考虑立面效果与成本控制及施工难度的关系。重点考虑空调位位置隐蔽、尺寸适宜且满足散热和使用要求，广告位位置突出及对立面的影响。

6.6 各层商业网点尽量不做外廊以控制公摊面积，当确需设计外廊时需报我司确认，一层商业网点地面尽量做到室内外高差100mm。

6.7 商业网点套内楼梯用户自理，商业网点厨房、卫生间隔墙用户自理，预留上、下水及直接对外的排气口，厨房、卫生间不降板。

6.8 商业网点消火栓箱宜设置于室外，留有足够实墙面便于嵌入暗装，临街面的管道需考虑隐蔽设置。

6.9 注意结构柱、装饰柱、柱基完成面尺寸对楼梯间宽度的影响。

6.10 除明确要求不能做餐饮用房的外，其余商业均按要经营餐饮设计，有餐饮要求的商业网点室内均应组织厨房的排烟风管走向，综合考虑烟道及隔油池的设置，减小对住宅的影响。

6.11 独立商业按照相关国家及地方规范设计，并落实相关职能部门对消防设计的要求。

7 设计内容及成果要求

7.1 出图前必须核对建设单位名称、日期(以日为准)、阶段、项目名称、出图比例是否正确。出图后必须检查盖章齐全，消防自审意见一并提供。 7.2 文本内容及要求 7.2.1 扉页。

7.2.2 营业执照、设计资质证书、备案登记书、设计条件等复印件。 7.2.3 图纸目录。

7.2.4 效果图：整体鸟瞰、各产品形态典型建筑透视图、典型组团中庭内景透视图。

7.2.5 设计说明：详细设计说明、构思说明及技术经济指标，应具有环保、节能、消防专篇。设计说明与总图、单体设计的相关描述、指标数值必须一一对应，设计说明的设计依据必须是最新规范。设备专业说明，设备房、变配电所、开闭所、水泵房、中控室等面积大小和位置，单体平面中应详细、 9

准确表达设备管井的大小和位置。结构专业需清楚说明墙肢布置、基础形式等。如果我司觉得有必要时，设计人员应进行必要的试算，且应在设计说明中对结构可行性和经济性做出判断和评价。(该项工作需设计部要求施工图设计单位配合)。投资估算并附方案投资估算表。

7.2.6 现状及规划构思分析图：区位、基地现状、坡向、高程、基地剖面等分析图。

7.2.7 总体规划：彩色总平面图，总平面、绿化总平面、消防总平面、总体剖面图等A3白图。

7.2.8 规划分析图：规划理念、交通、消防、停车方式、道路景观结构、功能分布、日照、公共服务设施布置、分期等。

7.2.9 每栋楼各层平面图、每栋楼不少于2个面立面图、每栋楼不少于1个剖面图。 7.3 蓝图

总平面图、竖向设计总平面图、消防总平面图、绿化总平面图、综合管网(按1：500比例出图，加盖公章)。 7.4 其他

7.4.1 所有成果的电子文件(必须清晰归档)。 7.4.2 总体规划及典型单体工作模型。 7.4.3 用于向规划局汇报方案的多媒体资料。 7.4.4 典型单体的三维模型电子文件。

第五篇：某项目概念方案设计任务书

中国上海某项目 概念规划设计任务书

1.项目概况及开发思路

中国上海某项目位于上海市21世纪宏观发展战略规划“一城九镇”的龙头及大上海经济区的南部要塞——松江，项目占地面积1800亩。项目西临鼎源路，毗邻台积电上海基地、金陵集团基地，北靠广富林路，东至油墩港，南至文翔路，项目距A20、沪杭高速约2公里。

项目定位为高级商务花园，总部楼均为独体独栋、独立产权、独立冠名楼宇。其主要功能为各级别商务总部和研发中心，同时兼顾企业市场运营、产品展示、销售贸易、人力资源和信息交流。整个建筑方案约超过1000栋总部楼以及与之配套的政府机构、会展中心、宾馆、银行金融区、餐饮娱乐中心、文化休闲区等若干单体组成。

项目强调生态景观、区域商务环境、人居素质、交通便捷，在人力与资本的增强效应、总部聚集的系统聚合效应和价值链共生效应的共同作用下，为发展中的企业集团、金融机构、科研院所、行业协会、商务配套机构等打造一个占领中国经济制高点，接轨世界优秀组织模式的多赢和可持续发展环境。

项目建成后将极大地加强长三角经济圈工业企业的产品研发力度，提升产业整体水平;推动长三角地区与国际间的企业合作，促进国际贸易往来;向世界展示中国企业形象，以此逐步增强中国企业在国际竞争中的外部竞争力。

项目开发将依次推进，分期开发，组团划分。首期以长三角地区中型企业总部为主，之后逐步升级依次引进国内大型企业、中国500强、特大型企业集团和世界知名公司及国际500强入驻。建议建筑单体面积从800平方米左右逐步发展为5000平方米左右，局部区域可放大至10000平方米左右。各个区域既要个性鲜明，档次递升，又要整体协调统一，突显纯正的商务办公氛围。

2.总体规划设计要求

2.1 符合国家和上海市有关政策、法规和相关的技术规范和标准。 2.2 应按国际一流的商务花园标准进行规划，做到高起点、高标准，强调可持续发展、绿色、环保和节能，力争50年不落后。

2.3 规划方案应布局合理，功能分区明确，与周围环境协调，体现城市规划及城市设计要求，并具有独特的设计品质和理念。

2.4 方案涉及到安全消防、环保、园林绿化、环保、人防、抗震、电力、交通等问题，应符合各专项规划要求。

2.5 容积率： 工业建设用地1.6，绿化用地容积率0.1(可考虑容积率转移)

2.6 建筑高度：限高42米 2.7 绿地率：建议>45% 2.8 道路密度：建议12% ~ 20% 2.9 停车场：建议每一万平方米建筑面积不少于100车位(以地下停车为主) 2.10 项目内容(包括但不限于): 1) 总部办公区：各种面积的独幢总部楼(建议最小面积800平方米左右，最大面积10000平方米左右)，其中约600亩绿化用地内，建议设计顶级商务总部。

2) 商务服务区：包括但不限于会议展览、综合服务(一站式政府服务大厅、金融、邮政、电信等)、工业区管委会楼宇、酒店(含超五星级、四星级)、商务服务等其他功能。

3) 商业配套区：包含大型餐饮、员工食堂、便利零售、购物中心、娱乐及其他可能的配套设施。

4) 居住休闲区：具备酒店式公寓、文化休闲、健身、社区服务等功能。 5) 城市广场区：具有标志引导功能并能提升项目整体文化品位、可考虑摆放艺术创作设计作品展示。

2.11 在周边各城市道路设出入口，考虑人行、公交、私车和停车场的合理布局关系，交通组织合理有序。地域内道路顺畅，区域地域的可识别性，进出停车区便捷，进出区域不堵车。

2.12 景观设计应创造一个环境优雅、品质高尚的生态型区域。利用绿化减少交通干道对园区的影响，做好防尘降噪，结合平面布局、建筑风格、水面等环境设施，营造良好的生态景观效果。

2.13 竖向设计应满足各功能建筑的使用要求，创造出错落有致的体型和空间组合，体现经济、实用、美观的宗旨。

2.14 分期开发的前两期，应注重投资成本的合理性，兼顾经济性和区域素质品位。

3.单体建筑设计要求

3.1 强调单体建筑的纯商务风格，考虑各总部楼有相对统一的企业展示区域，有利于展示企业形象。

3.2 应考虑建筑群体的视觉关系，应有主控全局的整体风格特征。整体建筑风格一致，不同区域和组团要有个性特色，但同时保留相对一致的建筑血脉传承。

3.3 可结合地方传统材料和现代材料创造高品位的外观效果，选材上体现美观、大方、典雅的原则。

3.4 注重自然采光，强调建筑的私密性和景观性，提高建筑面积利用率。 3.5 原则上单体有电梯，建议有空中花园。兼顾顶层高级管理人员的工作和生活需要。

4.环保和智能化设计要求

4.1 本区应体现生态和文化设计主题，要求进行全方位的环保设计。充分体现节能、低污染的宗旨。

4.2 在经济合理的前提下，设备设施及材料的选用可适当超前，并符合环保节能要求。

4.3 应考虑信息化、智能化设计要求。区内信息网络、保安、消防、办公、管理等智能化系统应符合高标准商务办公需要。

5.设计深度和提交成果要求

5.1 设计深度要求

本阶段应提供一个完整的规划概念方案，内容包括：

1) 总体规划设计说明(包括方案说明、规划理念、开发建议、建筑智能化系统建议、经济技术指标和投资估算等) 2) 规划总平面图(1：1000) 3) 区位分析图 4) 道路系统分析图 5) 绿化景观系统分析图 6) 空间分析图 7) 三维体块分析图 8) 规划鸟瞰图 9) 典型景观小品示意图

10) 典型建筑单体效果图(建议包括但不限于：小型企业总部楼、中型企业总部楼、大型企业总部楼、顶级企业总部楼、松江工业区大厦等建筑单体效果图。)

11) 建筑规划模型一个(1：1000) 5.2

提交成果

最终提交成果内容包括：

1) A3文本8套，要求彩色图片、制作精细、装帧精美(需报上海市有关政府部门及有关金融机构) 2) A1效果图展板一套 3) 电子文件一套

4) 规划模型一个(1：1000)

5) 若提供多媒体电子演示文件(三维动画)，费用另计，请单独报价。

6. 时间安排

概念规划设计周期为50天，建议分三个阶段提交阶段设计成果。 6.1 第一阶段：概念规划草图设计

自合同签订之日起15日内，由设计院根据设计任务书提供不少于2套概念性规划比选方案草图。

6.2 第二阶段：概念规划中期汇报

在我方同意启动第二阶段设计之日起25日内，由设计院优化设计方案并安排2次中期汇报，如我方认可设计院的阶段性深化方案则启动第三阶段设计，否则合同自动终止。

6.3 第三阶段：概念规划方案完善

在我方同意启动第三阶段设计之日起10日内，由设计院深化完善设计方案，并经我方最终认可后出具规划设计成果。

7. 概念规划设计报酬及支付方式

7.1 概念规划设计阶段设计费

由各设计单位在下列控制标准范围内自行报价：外资企业不超过25万元人民币，内资企业不超过15万元人民币。报价将作为选定最终入围概念设计单位的重要参考依据。

7.2 支付方式

第一次：合同价的20%，在我方认可2套比选初步方案后5日内支付 第二次：合同价的30%，在我方认可深化初步设计后5日内支付

第三次：合同价的50%，在我方最终认可概念方案5日内支付

设计人员到现场进行调查、汇报等工作由我方协助，现场工作费由设计院自行负担。

7.3 其他

在概念规划设计工作期间我方人员将全程介入，由乙方安排每周一次半天的甲乙双方共同参与的工作会议，概念设计期间免费提供我方人员(1人)的临时办公条件。

8. 商务安排

8.1 各单位在接受本任务书后1天内提供书面的响应本任务书的确认函。 8.2 各单位于20**年**月**日上午***前提供本项目概念规划合同文本，以及以此为基础的能反映自身素质、能力和态度的后继框架合作方案，同时还需提供报价和设计人员名单(注明全职及参与者)。以上文件请采用有效的书面形式和电子文挡同时送达我公司。

8.3 我司不迟于20**年**月**日书面确认各单位是否入围，并告知已入围者另外一家入围公司名称。

8.4 我司计划于20**年**月**日至20**年**月**日进行概念设计合同条款最终确认，不迟于20**年**月**日签订正式合同。

8.5 从两家入围单位中甲方根据概念方案设计结果来选择最终的合作单位，我方将与该单位进行下一步方案设计、扩初设计、施工图设计的合同谈判。方案未中选单位，如要求参与施工图设计，我司将积极协调。对于入围单位我司确认将作为未来我公司房地产发展的重要设计合作伙伴，保持战略合作关系。