第一篇：买新房还是买二手房
从此买房不吃亏！新房、二手房怎样买最划算？
当人们在讨论的时候，往往就买新房与买二手房分裂开来，新房如何买，二手房如何买，实际上我们的目标只有一个，如何用好手中钱买到自己如意且划算的好房，无所谓新旧，因为房子的空间/理论寿命/折旧程度并非第一要著，反而获得属于自己的东西且买得值买得起，这才是首要的。
把旧房新房二手房放在一块考虑，怎么样的比较可操作且更有实际意义呢?
新房与二手房有无本质区别
由于物权法已颁布，产权年限的约束不再是物业买卖所考虑的主要问题，只要产权证上载明的是合法年限，已住了多少年跟新房土地花销的年限是一样的理解，比如新房如果土地证载明年限自2001年起，现在卖给你的即使是新房，年限也过了七年了，跟你买土地证载明时间为2001年的二手房使用年限一样，只不过有新旧的一点差异而已。而且，正是因为新旧的差异，我们还可以至少拿旧房说事谋取较新房为低的价格，也不用为其装修付更多，新房装修往往打的比较足，尤其是现如今房价波动状态，开发商极易将装修价提高而稀释房价。
自住还是投资是否很重要
对于买房在二手与新房间游移的人来说，实际上买了房后是自住还是投资没有多大意义，因为至少目前你买二手或新房都为着解决自己的居住问题，至于投资价值，不是说不考虑，但不是你首要考虑的范围，将来是否升值以及升值多少在这种买卖情况下不重要。由此可以看出，购买目的在于买房满足目前居住前提下，有关判断指标应该是：
地段，这是最为关键的，因为地段在目前的环境下决定了你的生活成本，决定了你的生活方便度，决定了你的家庭将来利用本地配套的程度如教育与医疗，决定了你的使用成本的一部分，因为房子的使用成本除了管理费用就是出行成本，所以地段是任何时候买房的首要评价标准。但地段不要指望在商业中心，因为商业地段评估的标准是指出租率与租赁回报，对居住没有多大参考价值，相反评价地段可以就地段周边配套的成熟程度来看，如果与你未来的生活各方面的配套比较成熟，则证明此地段符合购买要求。纯居住考虑的地段主要看目前的配套，至于未来的配套不能做为谈价的内容之一。
买得值的主要因素：显然，既然我们买房考虑在二手与新房之间，说明我们要么购买力有限，希望省几个钱，要么是作为过渡产品来消费，或出于小孩教育或出于目前经商或出于将来再更新的考虑，所以买得值是我们最关心的内容之一，如何判断买得值呢?
首先是功能哲学，按照自己的需要确定房子的必要空间与布局，由此决定面积的选择，比如同样是两房一厅，但一个面积是五十平米但没有完整的餐厅，另一是九十平米的，但有完整的客厅与餐厅，哪一个更适合你呢?如果你主要解决自住的问题，以后可能面临再次置业，或直接就是困难户，购买力有限，这个时候宁可选择五十平米的小两房，一样的可以有两间卧室，一样有住的，只不过是舒适度有些影响，并且二手房优于新房，此种条件下能省一个是一个。
其次是健康因素，不要因为贪便宜忽视健康，比如纯朝北的房子无法接受阳光，如通风条件差无法满足正常通风的房子，这些是日常居住的健康主要因素，必须满足。
最后就是判断一下哪些因素对你是奢侈的:如高档装修，没有用;如本身物业管理就比较好，还花较多力气进行安全性装修;如赠送的防盗门与户处小型设施;如二手房中的配套家具等等，对你而言都没有什么用场或重置成本不是很高，现家电及用品价格不高并呈下降趋势;对于自己不用或用不着的，除非对方没有纳入房价，应该是杀价的主要方向。
二手房的订价机制与新房的差异
这一点比较重要，它决定你对房子性价比的基本评价。
新房订价地段为首，再结合新近出让用地的楼面价来考虑，更多的订价方法是依照本区域领先楼盘比照订价，因而价格中的泡沫成分比较多，而二手房的订价来源于两个方面，一是由中介自主订价，这种出价有较大的回旋余地，主要参照物是新房均价，再考虑所在小区的建设品质与配套优越性来加计部分领先价格内容;二是房东自主订价，基本是看公示的价格区间，按照自己的内心想法订价，也有谈判的余地。
购二手房与购新房订价机制差异后我们可以明显看到，二手房东能够让价的因素主要来自于市场的影响，出手方便与否，目前市场是否存在降价预期，这个是最为关键的，只要目前市场存在降价预期，则二手房价出手本来就要低些，我们可以现金支付挑挑对方房子的小毛病使用年限小区新旧程度等共性问题来获得理想的价码。而新房则不然，即使现今市场出现观望或停滞，但不是所有开发商都愿意薄利多销，不是所有开发商都会受制于市场不得不降价销售。
购买新房还是二手房并非一个选择的问题，而是购买力与使用上需要决定的一个更为现实的问题。尤其是在安全性问题解决之后。
买二手房不吃亏的方法介绍
专家总结，买二手房不吃亏的方法：
第1、诚信合同：
大家在购买二手房的过程中，订立诚信的、全面的购房合同时保证交易双方安全的第一步，也是最重要的一步。推荐大家找一家大型的、正规的、实力强、口碑好的房产中介公司来帮助交易双方来确定、监督双方的合同制订的过程。因为正规的二手房中介公司无论从专业角度还是行业经验上都可以为交易双方提供一定的法律帮助，从而使交易的整个过程形成一个诚信的体系。
第2、全面认证：
建议对意向中的二手房进行一次全面认证是必须要做的一项工作，无论卖家看起来多么的诚信也不能省略这个步骤。在这一方面，还是中介公司比较专业，因为随着中介公司之间的竞争越来越激烈，越来越多的品牌二手房中介公司开始提升了自己的服务标准，可以为买家提供意向房产的全部认证工作。但需要提醒大家的是，有一些中介公司为了尽快促成交易，也会出现敷衍了事的情况，所以在中介公司的选择上大家还是要慎之又慎。
第3、订金制度：
大家当看好房产和制订了交易合同后，买家可以先交一部分订金来确认对该房产的购买。但前提是应该明确卖家在收取订金后的相关责任——通常情况下，如果卖家在收取订金之后、在合同约定的期限之内，如果单方面拒绝出售该房产(或将该房产转售给其他买家)的，应向买家支付订金数额的双倍进行赔偿。但前提是买卖双方有这个“双倍赔偿”的书面约定哦! 第
4、手续正规：
或许在交易过程中一切按照正规的手续办理会提高一些你的购房成本，但我个人认为这是值得的。因为正规手续可以帮你有效地筛选出“问题房”(如小产权房产)，这也是你购房安全、资金安全的最大保障。房产交易双方履行必要的手续既是国家的规定也是保护买卖双方合法权益的重要手段之一，贪小利往往是以吃大亏作为代价的。所以，在实际的交易过程中千万不要做丢了西瓜拣芝麻的傻事啊!
买二手房常犯的 四个错误
由于涉及房屋产权是否清晰、产权是否有多人共有、房屋质量是否有问题等多方面问题，二手房买卖一般都要比一手商品房买卖要复杂得多，如果购房者没有注意的话很容易就在交易中碰钉子，甚至吃亏。本期为大家总结购买二手房常犯的四个错误，供有意向购买二手房的读者参考。
草率签订买卖合同
二手房交易是一个复杂的过程，无论买方还是卖方，都很难轻易相信对方的诚信。买方的风险最多，因为根据一般的交易习惯，往往都是买方先履行交纳定金、首付款的义务，然后才能办理过户手续。因此，约定办理过户手续的流程、期限以及违约责任就变得十分重要。
除此之外还要注意诸如户口、产权、抵押、税费等等一系列复杂的问题，在这种情况下买方如何最大限度地保障自己的利益，就是首先要考虑并写入合同的事情。
轻信中介或卖家的口头承诺
中介公司提供的是居间服务，它的主要内容包括房源和各项手续，居间促成买卖交易(一般以订立合同为标志)，在这种情况下，中介人员为了赚取佣金，极力促成买卖交易，主动地帮助卖家掩盖买卖交易中的风险。卖家则急于出售房屋，取得购房款，也往往对房屋的抵押、承租、质量瑕疵、产权瑕疵等等问题进行隐瞒，直到大部分钱款进入卖方控制中，买方可能才发现这些风险，这个时候维权就比较晚了。
基于以上原因，卖方和中介公司常常就一些问题作出虚假承诺，以打消买方的顾虑，促成交易。这些口头承诺在发生纠纷后很难作为证据提交给法院，导致很多业主因此吃了哑巴亏。同样的问题不光发生在二手房买卖交易过程中，也发生在生活的方方面面，在这种情况下，我们一定要对方把口头承诺写进合同。如果他不敢写，其中恐怕就有很大风险了。
发生纠纷后不理性处理
如果买卖中签订的合同是由律师订立的，那么律师一定会为纠纷发生准备好了正确的应对策略，一旦发生纠纷可以依据合同条款保证合同目的的实现。但是一般二手房买卖合同较多的是在中介公司的主持下，订立了由中介公司或者卖方出具的合同，对于纠纷不一定有完善的应对策略。所以如果发生纠纷的话，一定要注意控制自己的行为，保持理性，以免带来不必要的麻烦。
有的人在发生纠纷后拒绝和对方继续沟通，既不接电话，也不发短信，接下来的手续也不按规定时间去办理，导致出现违约的情况，从而吃亏。也有的人轻信对方已经违约，觉得即便日后诉讼也毫不担心，所以干脆放弃继续和对方沟通，这样就算把纠纷拖上法庭，可能不但没有证据证明对方违约，也丧失了取证的最佳时机，甚至从守约方变成违约方，给自己带来巨大的经济损失。
也有的人去找律师的时候，已经和对方说过“我要解除合同”或者“房子我不买了”，虽然这是气话，但谁知对方会不会怀里揣着录音笔，就等着你说错话好到法院起诉你，到时你的定金就没了。
所以，一旦遇到买卖合同履行过程中的纠纷，最明智的做法是第一时间向律师咨询，由律师指导如何保证自己的经济利益不受损失。而不能坐以待毙，消极维权。
未要求卖方出具有权处分房产的证明
卖家可能是父母替子女卖方，也可能是丈夫代表妻子卖房，在这样的交易中，买方也可能知道了这套房屋有多个产权人，就导致自己不是善意的。一旦房价上涨，就可能面临对方反悔的风险。即便过户，在法律上也可能因为自己不是善意第三人而蒙受经济损失。
所以在购买二手房时，应查明房屋产权，并及时要求对方提供足以认定对方有权对房屋进行处分的证明，比如其他共有人的委托授权公证书。(据南方日报)
买二手房要实地勘察 需注意"十大法则"不吃亏
近日，专家提示购买二手房的购房者，购房前最好实地勘查，看房时要注意“十大法则”，别买下有缺陷的住房落下遗憾。
不看白天看晚上
入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全，有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无噪音干扰等，这些情况在白天一般无法看到，只有在晚上才能得到确切信息。
不看晴天看雨天
下过雨后，无论业主先前对房屋进行过怎样装饰，都逃不过雨水的侵袭，这时房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水都能一览无遗。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看有没有潮湿发霉现象。
不看建材看格局
购买房屋最好是看空房子。因为空房没家具、家电等物遮挡，可以清晰地看到整个房子的格局。理想的格局是打开进户门从客厅进入阳台，然后是餐厅、厨房、卧室。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性较差。格局好的房子应该有效地把宴客和休息等功能区分开。
不看墙面看墙角
查看墙面是否平坦或潮湿、龟裂，可以帮助购房者了解是否有渗水情况。而墙角相对于墙面更为重要。墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，而墙角裂缝时，漏水的问题也会随时出现。
不看装潢看做工
买房时，购房者要注意房屋的做工，尤其看墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，这些地方易被忽视。如果发生问题，对这些细小处进行修缮是件麻烦事，挑出这些小毛病可以增加业主讨价还价的筹码。
不看窗帘看窗外
应注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味。采光是否良好。检查房屋窗户有无对着别家的排气孔。
不看冷水看热水
如果想知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢，水有无泛黄。检验浴缸时要先打开水龙头，看流水是否通畅，等蓄满水后再放水，看排水系统是否正常。没有热水的房子要么房子久未住人，要么一直没卖出去。
不看电梯看楼梯
新建商品房大都是电梯房，电梯的功能固然重要，楼梯也不容忽视。看看是否有住家的堆积物，消防通道是否通畅。
不看地下看天上
看完客厅地板、浴厕的瓷砖、厨房，还要看灯饰路线，看天花板是否有水渍，或漆色不均匀现象。
如果有，表示可能漏水，如果可以，最好卸下灯具，用手电筒查看吊顶里屋子四角是否有漆脱落、漏水等。
不问屋主问警卫
可以和小区管理员或警卫聊天，他们最了解小区的基本情况，也可能了解卖家房屋的相关情况。从他们口中获取到的信息，可以作为购买参考。
买二手房 三技巧帮你和中介斗智斗勇
楼市低迷，很多人准备买房，买房子对于中国人来说，是件大事，这其中也会有很多烦恼和纠纷，尤其是你遇到了狡猾的中介，因此，想要买房不吃亏，就要和中介斗智斗勇，不要被中介牵着鼻子走。
一、报价高，砍价要很
我们很多有经验的买房者都知道，一般网上和房产中介上挂着的价格都是虚假的，中介故意抬高了报价，目的是为了让你来砍价，因此，一定不要心慈手软。小王看中一套210万的房子，费了好大力气谈到200万，是不是很值得呀?其实专业人士提醒，别以为你赚了，其实这200万是业主的放盘价。一般中介都是留给你砍价的空间的。因此，看房前一定要先了解该地段的楼市行情，更要让中介摸不着底线，一定要控制自己的情绪，不要急于答应。
二、报价均虚假，第三方要面谈
前不久，李先生在和买房者见面时，偶然获悉自己和买家有点关系，两人谈及房子房价问题时，发现中介竟然报价不一，想从中捞一笔，这让两人十分气愤。对于这样的中介，一定要提防，那么买卖双方见面是必需的，同时，双方要针对房子的具体问题进行核对，直接交流。如果有疑点，不要让中介在其中浑水摸鱼。
三、房子紧俏是噱头
不知道你在买房子的时候有没有遇到类似的情况，中介先选套很差的房子给你看，你觉得十分不好，接着她会带你看第二套比较好的房子，你决定买第二套，然而，她马上接到电话，说第二套房子已经卖出，第一套正有人看房，因此想要拿下房子，要马上决定，“
这样一来，我们可以看出，很多中介都是看房先从差的开始看，采取疲劳战术。中介一般都以市场紧俏催促你赶快下单，不让你有更多考虑和砍价的时间，很多人因此匆忙购房。如果不想让中介牵着鼻子走，看房前你就要说明要求，不符合自己标准的房子可以选择不看。
总之，在购房中，我们要和中介斗智斗勇，不要因一时冲动上当受骗，争取买到自己心仪的房子。
买房不吃亏 二手房杀价有绝招
限购已经数月，银行的贷款额度又显现出进一步萎缩的态势，江城的二手楼市虽然仍在博弈，但却一改历来卖方强势的局面，显现出一波强烈的买方市场。而博弈的天平开始向买方倾斜了，如何侃到最低价?又成了广大购房者们关心的问题。
打蛇打七寸 还价也要“对症下药”
购买二手房与购买新房有所不同，购买新房时，购房者面对的是开发商，房价由开发商说了算，但购买二手房则不同，房价的决定权在卖家手上，因此购房者在通过中介看房时，应该要求中介多约几次卖家当面沟通，一来可以通过沟通摸清业主的心态，来针对性的进行还价。
例如在沟通中发现卖家急需周转资金，或者希望在短期内抛售房产，这样往往比较容易接受买家还价的要求。但如果卖家的心态很平和，则不大可能会愿意接受议价要求，需要另想办法。
此外，还需要注意的是，有些物业挂牌价已低于市场平均水平，这表明业主也是急于找到买家。针对这种情形，卖家已经事先做出了让步，在议价过程中，则不能再提出过高的要求，否则会遭到拒绝，切勿因小失大错过购房良机。
买房不是买衣服 切忌狮子大开口
如今市场处于观望时期，买家与卖家之间的议价空间在进一步加大，因此在这个阶段卖家也会更在意买家的意见。但是，买房不是买衣服，购房者在还价时千万不要因为市场清淡就狮子大开口，这样往往容易起到反效果，资深经纪人肖文斌告诉记者：“虽然目前有不少卖家已有耐心听取买家的意见，并有可能接受买家的还价请求，但是并非能够接受狮子大开口式的还价。”
“还价应随行就市，以前的价格并不能作为还价的参考标准。”世纪中华不动产沌口店经理周江建议，买家在还价时一定要根据当前的市场行情来进行，并听取中介公司提供的指导性建议，这样成功的可能性才会增加。
精装修是“浮云” “淡定”看房是关键
虽然目前市场上有不少二手房房源号称精装修房，但是其装修程度远不能跟精装修划上等号，装修部分使用时间已经超过三五年，很多地方依然损毁破旧，其所谓精装修是过去时。
其次，房屋的缺陷也会造成房价水分，如有些房子屋顶有些渗漏，或者房型设计有些问题等，这都需要买家仔细检查，因为卖家在报价时是会故意忽略这些因素的。如果买家发现这些问题之后，可能根据其维修成本来确定还价额度。
此外，众所周知，中国的住宅土地使用年限只有70年，虽然目前我们尚无从得知土地使用年限到期之后如何续交土地使用费用，但是不可否认的是，该费用是必须要缴纳的。因此买家在考察二手房时，千万不能忽略房龄因素。对于房龄较长的房源，则应该适当考虑房龄因素，以此为理由要求卖家降价。
业内人士同时提醒，还价不能咬定“一口价”，这很容易让自己陷入被动境地而失去回旋余地。和美置业常青花园店吴冀飞店长建议道：“在二手房交易的过程中，买家应该先试探性地提出自己的还价请求，然后根据卖家反馈回来的信息逐步调整，直到双方都能接受。在这个过程中，要讲究的就是耐心，如果失去耐心，则可能会失去还价的机会。”
置业提醒：不是所有人都适宜提前还贷
过去的2011年，央行三次加息，5年期以上贷款的基准利率从去年年底的6.4%，涨至如今的7.05%。对房贷者来说，从这个月起，贷款月供将增加不少。接近春节，攒了一年的钱，不少人开始犯嘀咕，这钱到底是提前还房贷呢，还是把这钱用于其他投资呢?
不是所有人都适宜提前还贷
7.05%的基准利率，如果是二套房贷，上浮10%，就达到7.755%，利率确实挺高的。那么到底要不要提前还款呢?记者采访了多位银行理财人士，他们的建议是，如果按揭款占家庭支出比例较大，虽然只增加几百元的按揭款，但可能还是会影响到基本的生活保障，可以适当还款减轻压力。
但对于前几年就办理按揭贷款的购房者来说，并非所有人都适宜提前还贷。哪几类人不适合提前还款呢?有专业人士建议说，三类人并不适合提前按还款。
一， 之前以7折或8.5折以下获取利率的人，这样的利率短时间内都不会再有，非常划算，如果还掉就比较可惜。
二， 如果是等本还款，且还款年限已经超过1/3，也不建议提前还款，因为后面几年利息越来越少，大部分是本金的支出。如果是等额还款，且还款年限过半，提前还也不合算，因为前期支付的大部分是利息，后期本金占的比例越来越多。
三， 如果是公积金贷款，也不用急着还。公积金目前5年以上基准利率4.9%，比商业贷款7.05%低很多。
留意回报高于7.05%的投资
如果不用提前还贷，这钱能有什么样的投资渠道呢?
“××银行最新推出理财产品，92天投资年化收益率可达5%„„”记者的手机短信几乎每天都能收到类似的推销广告。银行的理财产品靠谱吗?还有那些信托产品看起来收益率很高，有没有风险?
杭州某风险投资人士分析：“现在银行理财产品的年化率一般在4~7%左右，信托做的年化率可以达到10~12%。但理财产品很多是不保本的，始终是有风险，更甚者会有损失，并非百分之百盈利。像杭州本土某大公司，之前发出的信托号称年化率在10%以上，但公司情况不乐观，估计购买者心里也没谱啊。”
一位老读者曾找记者维权，称自己购买了某银行的一款理财产品，号称收益率达8%以上，但没想到，所谓的理财产品还没到期就只剩下了80%，几十万的养老钱瞬间缩水。该读者表示是被银行的理财师误导，以为稳赚不赔才购买。
除了理财产品，现在还有一种“地下交易”比较热闹——贴息，即由中间人介绍到银行存取定期，除定期利息外，中间人给存款者再以现金形式贴补利息。据一位从事贴息业务的中介公司负责人告诉记者，现在市面上一般有3~4个点的贴息，如果加上本来的一年以上定期存款利率3.5%，回报是超过了7%，但这样的操作是违规的，而且和贷款比，也没啥大的获利。
理财人士认为，不管何种投资，只要回报能高于7.05%的利率的，那么不如把提前还贷的钱用来投资，否则倒不如把钱还掉算了。
记者揭青岛二手房交易黑幕：10个买房者9个吃亏
买二手房中介给包办税费，购房者是省心了，但可能被中介骗了税钱，因为房子可能根本就没有那么多税;楼市低迷的情况下，购房者想少交点首付，或者少缴税费，都能搞定，套路还是高评低估，阴阳合同的方式 ;二手房一房一价很难实行，客户刚咨询了房子，回头就涨了10万元;限购后没有社保证明没法买房子，中介可以帮忙解决，花几千块找代办公司办„„5月16日下午，记者成功应聘李村公园附近一家中介，当上了房地产经纪人，揭开二手房市场的种种猫腻。
当心税费陷阱
看清“包税”的真面目
5月16日下午，在中介店里，记者咨询店老板关于二手房税费的事情。从2009年开始，青岛二手房市场持续火热，价格也一路高涨，到今年年初房价上涨趋势才得以遏制，然而目前仍是高房价状态，购房者买房子自然把避税考虑在内。
避税有招，压低过户价
“买二手房的客户，如果想少缴税怎么给办?”
“能少缴税，方法也很简单。”店老板陈河说道。
原来，在青岛二手房买卖所需税费都得由买房者来出。包括营业税、个人所得税和契税等，其中营业税和个人所得税本应由房主来承担。根据青岛规定，契税方面，首套房90㎡ (不含90㎡ )以下的是总房款的1% ;首套房90㎡ (含90㎡ )以上且小于144(不含144㎡ )是总房款的1.5% ;144㎡以上(含144㎡ )是总房款的3%。二套房不计面积，统一为3%。 营业税方面，对于144㎡以下(不含144㎡ )且满五年的住房免征营业税，144㎡以上满五年的收成交价和买入价差额的5.5%，对于未满五年的住房不记面积统一收房款全额的5.5%。个人所得税方面，对个人转让自用五年以上，并且是家庭(夫妻双方)唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税，其他普通住房则需要征收总房款的2%。想成功避税，得最大限度地压低过户价格。过户价低的话，营业税可以大幅减少，差额的5.5%甚至可以忽略不计。降低总房款的话，契税也可以省下不少。“避税也有提成，等成交房子的时候，具体再跟你说 ，现在你还用不到，不用管太多。”陈河说道。
名为“包税”，部分被中介拿走
在中介打工过程中 ，记者发现，很多购房者对于税费收取标准并不了解，这给了中介可趁之机。在中介登记的房源中 ，有很多写着“包税”，帮购房者办理税费业务。购房者对税费本来就不懂，一些人对中介提供的此项服务自然乐意接受，实际上这里面有很大陷阱。
“包税是什么意思?”“帮客户办理税费的事情，等签合同过户的时候再说。”“这个业务能拿提成?”“这个也能挣钱。比方说营业税方面，家庭唯一住房，满五年过户没有营业税。到时候跟客户说不是唯一住房，得交营业税，这部分钱就出来了。”“那房主如果跟客户说了怎么办?”“这个没事，提前跟房主说一声就没事了，房子顺利成交，房主一般不会说什么。”
在中介出售的房源中，过五年的房子还是很多的，税费可以少缴很多。购房者在买房之前如果不了解其中的详细收费情况，很可能被中介给忽悠了。单是个人所得税这一项，总房款的2%也得有上万元，忽悠成功的话，中介就赚到了上万块。
税费方面有“油水”，房价方面呢?能不能赚房价的差价?对于这个问题，陈河告诉记者，赚差价基本上是不可能了。“现在的购房者聪明了，房价都是透明的，你家有这套房子，别的中介也有，要价高了很难卖。”“以前的时候能弄点差价?比方说房主要100万元，105万元给他卖了，跟房主分提成。”“前几年的时候可以，现在不行了。”
而根据《房地产经纪人管理办法》，房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用;不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈。
搞阴阳合同，易留纠纷隐患
“买房子的如果想少付点首付能不能行?”“高评低估。”“这是什么意思?”“很简单，举个例子。你这套房子成交价可能是80万元，到时候得交首付办贷款，高评，找评估师，最后价格可能是100万元，这样你就能少交首付了。如果想避税，就低估，过户的时候低价过户，就能省税了。”
在打工中，记者发现，这样操作下来，就必然产生阴阳合同。就是一套房子，房主、中介、买家，三方先私下签一份阴合同，上面的价格是实际成交价，再向税务等政府部门提交一份阳合同，这个价格往往都低于实际成交价，这么做的目的只有一个，就是为了避税。房主为了成交，也不损害个人利益，自然会同意;买房子的少缴税，肯定会选择。这样一来，阴阳合同就产生了。双方不发生纠纷自然没事，但一旦有了纠纷，合同就难以保障个人权利了。购房者本身逃税，是违法行为。另外，实际上避税空间以后会更小，去搞阴阳合同，购房者实在是得不偿失。
今年年初，青岛市地税局、财政局、国土资源和房屋管理局联合下发了《关于应用房地产评估技术加强存量住房交易计税价格工作的通知》，在市内四区启用存量房交易计税价格评估系统。根据新的评估系统，市内四区最低价的提高幅度是30% ～50% 。以后，二手房过户缴税都要通过这个系统。
应聘成功
这家小中介没底薪，提成50%
5月16日，记者登录青岛某招聘信息网站，单是招聘二手房经纪人的信息就有100多条 ，很多中介都在招聘，中介连锁店、小型夫妻店等等都有。“今年形势不好，其实本来这个行业流动性就很大。房子不好卖，走的经纪人很多，中介就不得不招聘培养新的经纪人。”太平洋房屋相关负责人告诉记者。
记者从各家招聘信息介绍中发现，招聘的房地产经纪人大多不要求有从业经验，而且标榜的工资很高，月收入3000元～5000元。记者随机找了一家李村公园附近的中介，该中介也在招聘经纪人，根据老板留的联系方式，记者打了过去。
“咱们招聘经纪人?有条件吗?我没经验。”
“没经验没事，你今天下午能过来吗?先过来看看吧。”
下午4点，记者来到了李村公园附近的这家中介，店老板叫陈河(化名)，店里还有一名经纪人。
“你之前是从事什么工作的，了解这个行业吗?”
“做过装修，了解房地产行业。”
“你得做好心理准备，这段时间形势不好，各家中介都不太好。”
“没事，先学点经验。”
“那行，咱们现在就是在店里等着，也不用到处跑，这个活倒是不累。”
“工资方面是怎么算?”
“咱们是小店，没有基本工资，不过提成很高，提成50%。现在中介费是总房款的2%，提成50% 也很高。大的中介给经纪人的提成没这么高，咱们算是最高的了。”
也就是说，一个月下来，如果一套房子没有成交，经纪人的收入将是零。
“工作怎么开展?”
“这工作简单，工作就是上网，发房源，等客户。你明天拿个笔记本电脑过来，可以上网，发房源。等过几天，带你去周边小区贴点条，熟悉一下各小区。”
中介交易内幕
1. 一房一价难，一次提价10万
5月19日的时候，店里终于有了笔大生意，店老板陈河很高兴，说能做成这两个月的成本都回来了。事很简单，就是有个客户打电话咨询一套房子，面积 130多平方米，有地下一层 ，总价是 138万元 。陈河说这个价格是最低价。这套房源是店里的独家房源，所以老板不担心房子卖不出去。“只要这套房子卖出去，就得通过咱们店。”陈河说道。
打电话的客户表示要看房子。陈河连忙给房主打电话，然而房主在电话里调了价格，说是 150万元，这下陈河着急了。价格一下提了10多万元，房主说还有别人要买这套房子。其他中介标的这套房源价格是 142万元，价格都不统一。在店里，记者看到50套出售房源价格确实都很透明，总价标清楚了，但其他中介的同样房源价格可能就不一样了。同一套房源在不同店里的价格有出入。而且房主随时都会调整价格。按照店老板的说法，成交价多少得由房主和买房子的共同商量，都接受才行。
而就在5月17日，山东省物价局公布《山东省商品房销售明码标价规定实施细则(试行)》，对国家发展改革委《商品房销售明码标价规定》加以细化。山东省各市已按照国家发改委的部署展开商品房销售明码标价执行情况专项检查，违反明码标价规定未实行“一套一标”，每套将处5000元罚款。根据国家规定，中介服务机构销售二手房的明码标价参照本规定执行。房地产开发企业和中介服务机构(以下统称商品房经营者)销售商品房，应当实行明码标价。
2. 没社保证明，花钱代办
根据青岛市楼市调控政策，外地人在青岛买房子需要提供一年以上社保证明纳税证明，否则不能买房子。“外地人没社保证明，如果买房，能过户吗?”“没社保证明可以办假的，有代办公司。不过得花几千块钱，能办出来 ，可以买房子。”陈河说道。
花钱办假社保证明的途径也很简单，就是找挂靠公司，补缴一年的社保。看起来很简单，但实际操作起来，购房者的风险很大。限购下，购房者需要到市房地产交易中心申请购房资格证明。而购房者通过提供虚假材料骗得了购房资格证明，随后顺利买上了房子。买房的最后一步是网上过户，过户一旦被发现就前功尽弃了，而且银行也会自动停止放贷，购房者得背上信用污点，得不偿失。
另外，根据青岛市规定，协助购房者骗取购房资格证明也得付出代价，一方面暂停网签资格，情节严重的可能还得承担法律责任。
3. 更名房也能卖，有中介费就行
在中介代理的房子中，除了普通二手房，还有没有下达房产证的更名房。记者打工的中介中就有一套独家更名房。“这套房子得跟开发商贷款，让开发商把合同名改了就行。到时候照样办理房产证。”“更名房不是不能卖吗?网签了没法退啊!”“可以交易，在网签之前，有一个时间差。”
事实情况是 ，青岛去年年底便下达了《关于进一步规范撤销商品房买卖合同网上备案和注销商品房预告登记有关问题的通知》，明确指出，房地产开发企业签订虚假合同而后又申请撤销备案变相捂盘、炒作、套取贷款等或明知购房人投机炒房、与购房人编造虚假材料骗取撤销、注销登记的，房屋交易登记管理部门应责令限期整改，拒不整改的，暂停其商品房网上签约，同时记入房地产信用档案并予以曝光，构成违法犯罪的，依法追究法律责任。
5月19日的时候，店里的客户竟然跟开发商联系上了，绕过中介直接跟房主进行洽谈，房源是更名房，价格要便宜一些，低于普通商品房价格。这下陈河着急了，连忙给房主打电话，“你们慢慢谈吧，谈成了别忘了中介这边。”陈河心里也没谱，担心中介被甩下来，最后连点中介费也没有。
4. 没资质，花钱找人过户
在打工中，记者发现这家中介连房地产经纪人从业资格证书都没有。“过户成交的话，咱怎么办?”“租其他中介经纪人的资格证，这样能过户，花几百块钱就行。”“有资格证的多不多?”“不多，99% 的中介跟咱们一样，都没有经纪人资格证，这个得考，条件还很高。”
青岛市去年年底刚下达了整治二手房市场的规定。根据《青岛市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法》，房地产经纪机构具备下列条件的可以申办存量房网上用户认证手续：已取得营业执照;已在青岛市国土资源和房屋管理局备案;具有独立法人资格。需要有房地产经纪人身份证明及执业资格证书，显然很多中介都不符合条件，记者打工的中介就没有过户资格。
这方面店老板陈河心知肚明，“根据规定，每个中介得有2名有资格证书的房地产经纪人员，这个很难达到。大中介有资格证书的要多一些，但他们工资也不高。过户多的时候，一个月能有2000～3000元，还是拿提成挣得多一些。”
爆料
有的中介一房多卖赚差价
“最近有几家中介老板被抓了，好像是违法分户，拆迁房。”“不是分户，他们是故意找事 。是一房多卖了，挣钱挣疯了。比方说，一套房子，面积100平方米，有一个房产证。他隔成三个小房间，办三个集体证，然后卖，一套 30多平方米，单价就上去了。而卖大房子的话，单价要低一些，这样可以多卖10多万元 ，这可是不允许的。”店老板陈河说道。
5月19日，店老板陈河接到了一个电话 ，是一家房地产网站寻求合作。“这家网站想让咱们提供出售出租房源信息，还给一些广告。房源被客户发现后，给他们网站打电话 ，他们带着看房子。咱们的房源都留网站的电话。这样房子成交后网站拿40%的中介费，咱拿60%。”
二手房市场不好的情况下，出现了新的营销方式，房地产网站也要分一杯羹。“这是一个趋势，他们逐渐就把房源给垄断了。”陈河说道。
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全市上周新房卖了1954套
5月23日，记者从市房地产交易中心了解到，5月楼市第三周(5月16日～5月22日)岛城新房总成交1954套。整体来看，郊区五市新房成交再现火爆，全市七区因限购因素新房成交依然不见起色。
从上周岛城各市区住宅交易情况来看，各区市成交量中成交量环比上升区域有7个，分别是：市南区、崂山区、城阳区、即墨市、胶州市、胶南市、莱西市;周成交量环比下降区域有4个，分别是：市北区、四方区、李沧区、黄岛区;平度市成交量与前一周持平。
其中胶州市一周累计成交量涨幅最大，共成交了368套 ，环比上升220%;市北区一周累计成交量跌幅最大，共成交了93套 ，环比下降32%。城阳区一周累计成交375套 ，周成交量环比上升10%，继续位居一周成交排行榜第一位。即墨市一周累计成交296套 ，周成交量环比上升了43%，位居一周成交排行榜第三位，名次比前一周下降1位。莱西市一周累计成交217套 ，周成交量环比上升了40%，连续三周位居周成交排行榜第四位。市内四区新房一周累计成交314套 ，周成交量环比下降了13%。
每天发布10条房源广告，随时修改刷新，然而数十条广告却没有换回一个电话咨询;4天的时间，上门咨询量仅有两位，一个租客，另一个是同行——中介老板;限购令实施后，李村公园附近的中介一条街已名不副实，有3家中介已经关门;网上的超低价房源基本是虚假房源，是中介用来钓客户的，房源根本不存在„„5月16日下午，记者成功应聘到李村公园附近一家中介，当上了房地产经纪人，零距离体会到了二手房市场的惨淡。
1. 发30多条广告，一个回电都没有
“大中介的经纪人日子不好过 。一个月要有带看量，得签字才行，还得开发房源。开发房源好开发，现在房源多，但带客户看房就难了，形势不好，任务很难完成。完不成任务就得倒扣基本工资了。基本工资800元，扣完以后能开300多元。”店老板陈河说，“你可以看看大中介的情况，多参考几家也行。”
5月17日上午，陈河教记者如何在网上发房源广告。去年的时候，记者也曾卧底二手房中介，当时中介还忙着寻找独家房源，虽然当时是楼市观望期，但中介还都挺有信心。如今情况发生了改变。“贴条找房源没意思了，独家房源咱有，现在不缺房源，用不着出去跑了，如果你想出去也行，复印点条就是了。”
“一天你发10条房源信息，第一天发7条出租信息，发3条出售信息。信息里面要详细介绍房源情况，比如所在区域、所处商圈、所在道路，都得有。这样客户不管是搜索区域还是商圈、道路都能搜到你的信息。”陈河说。
几天下来，出租信息加上出售信息，记者一共发了30多条，并进行了修改和刷新。每条信息都留有电话等联系方式，然而4天时间过去了，记者一个咨询电话都没接到。即使是店老板发的信息回复也很少。
陈河自称从事这个行业有一段时间了，这个店是两个月前才成立的，之前他在沧口附近做。18日的时候，店老板接到了两个电话，一个是咨询阁楼的，另一个是租房子的。租房的一听是中介就挂了电话，而买阁楼的则要讲价。
2. 中介一条街，已有3家店关门了
这家店位于李村公园夏庄路和南崂路附近，周边有很多家中介，称得上是中介一条街。店里另一名经纪人李红(化名)每天也在网上发房源信息。“这条街以前都是干中介的，现在有几家不干了，还有的干了别的。”
记者挨店逛了一圈，有两家店已经成了服装店和话费充值店，另外还有一家中介已经关门。街道的东头还有一家中介在支撑着，门口放着房源牌子。
陈河告诉记者，李村公园、东李中介几百家都有，光QQ群就有好多个，大家一块资源共享。“别人家的房子咱也能卖，到时候一块分成，这样房源就多了，也好卖房子。”
在店里，记者看到，只要有价格合适的房源，李红都会收藏下来登记。“李村这边的中介都分享房源，只有最大的中介不分享，他们有自己的内部系统。”陈河说。
17日一天下来，上门咨询房源的客户是零，一个客户都没有。一天的时间，记者和店老板就呆在店里发房源广告。去年的这个时候，中介则是忙活着寻找房源，当时房源不足，中介担心没有房子可卖。现在，单是记者打工的中介店里就有50套房源等待销售。另外，出租信息也有很多。现在的情况是：客户想买房子，哪个小区的房源都能找得到;想租房子，可以随时找到合适的房源，出租价格还不高。
3. 超低价房源?中介用来钓客户的
“东南新苑59平方米一楼带门头商住两用，价格72万元可议”、“百通馨苑93平方米，12000元一平方米，精装、地暖”、“永馨苑73平方米、价格74万、精装双气全明户型无税”、“夏庄路106平方米103万元可议，5楼中档装修”、“馨苑小区82平方米80万元精装”„„
虽然二手房市场不好，但房主的要价却依然坚挺。记者查看店里的50条出售信息发现，李村公园周边小区二手房单价到了1万元，大户型房源单价在1万元以下，而小户型房源的则高于1万元。
“现在李村公园的房源单价都在1万元左右，没有降价的吗?”“价格可议，能便宜几万元，但不多，成交不了就放在那里，房东急用钱价格可能便宜些，但这样的房源很快就成交了。”
18日上班的时候，记者发现了一套价格超级便宜的房源，李村公园附近，带阁楼，不是顶层，60平方米，阁楼也是60平方米，价格才60万元。
“这套房子很好啊，带阁楼，价格很便宜了。”“这套房子是虚假房源，根本不存在。中介发的，骗客户的。客户一看这么便宜的房子，打电话咨询，中介就会说房子卖出去了，然后给推荐其他的房源。”陈河说。
“从今年年初到现在，有没有挂了好几个月没有卖出去的房源?”“很多。沧口有个很牛的房东，价格从56万元挂到了70万元，两年了，一直没卖，价格一直在涨。中间有人看好了房子想买，他立刻提价，到现在没成交，很多中介都知道这套房子，出名了。”陈河说。
4. 4天零成交，仅有俩客户上门咨询
17日、18日，上门咨询房源的客户一个没有。
5月19日的时候，终于来了一个咨询套一房子的客户。一问，是中介。店老板找了一下，有这样的房源，但房源不是独家，是另一家中介的。也就是说，如果想成交，得三个中介一块合作，中介费一块分。中介客户要了张名片，一会便离开了，说有什么事会打电话联系。
之前16日下午的时候，曾有一位大叔到店里咨询租房信息，想租一套套二房子，但要求是二楼，老人上下楼不方便。而中介店里只有三楼的房源，最后大叔也没留联系方式，更没看房子，走了。说是先考虑二楼的，最后实在不行再看三楼的。4天的时间，中间虽有几个电话咨询房源，但最终并没有成交一套二手房。店老板还时不时给之前的客户打电话推荐房源，而客户不在青岛，出差了。
4月份的二手房成交数据也反映了市场的低迷。市房地产交易中心的统计数据显示，今年4月份，市内四区二手房交易量为1158套，和3月份相比减少了139套。但和去年4月份相比，今年4月份二手房签约量减少了2298套，跌幅达66%。
从统计数据来看，全市七区的二手房市场除了市南区和城阳区有了微幅增加外，包括市北区、四方区、李沧区、崂山区和黄岛区在内的5个区域成交量均大幅减少。其中市南区成交239套，比3月份增加3套;市北区成交414套 ，比3月份减少76套 ;四方区成交272套，比3月份减少32套;李沧区成交233套，比3月份减少34套 ;黄岛区成交83套 ，比3月份减少61套;崂山区成交85套 ，比3月份减少24套;城阳区成交178套，比3月份增加20套。
记者手记
以前房主是爷，现在客户是爷了
去年也是这个时候，记者在市北区一家中介卧底打工。
当时是4月份出台的调控政策，楼市陷入观望期。当时中介应对方式是收集独家房源，等待楼市复苏。果不其然，下半年开始，二手房市场逐渐回暖，中介缓过气来了。
一个轮回，调控来得早了一些，而且更严厉了 。限购令、房贷收紧 、首付提高、利率优惠取消等，这些对买房者来说都不是好消息，购房成本增加，需要的本钱更多了。而去年的时候，国家还有利率优惠，这对购房者是个诱惑。去年的时候，倒闭的二手房中介很少。今年不同了，从3月份开始就有中介关门歇业，到5月份情况更为恶劣，中介日子很难熬。在打工的这几天时间里，记者所在的中介没有做成一笔生意。当然也可以这么理解，一个月做成一单成交生意中介就回本挣钱，但这一单生意很难做成。
要知道，整个李沧区，4月份一共成交了233套二手房，这里面还包括赠与等情况，真正由二手房中介代理的肯定要小于这个数。而整个李沧区中介要有上千家，加上大中介和小中介，夫妻店等，有一多半中介上个月都是挂零没成交量的。
早在今年年初的时候，太平洋房屋山东区域总经理林宪周就表示，今年二手房市场会经历洗盘的痛苦，不少中介会关门出局。如今调控四个月了，楼市一点好转的迹象都没有，二手房市场的洗盘时刻或将到来了。
第二篇：住房公积金贷款买新房如何办理?
首先，购房者需持商品房买卖合同或贷款联络单到住房公积金管理中心领取贷款申请表，并根据提示，申请人按要求填写住房公积金贷款申请表。
住房公积金贷款买房流程
然后，申请人持你或者辅助借款人的身份证，同时要准备上户口簿(户口簿不在一起需提供结婚证)，有时候需要你去民政局开取结婚证明或者单身证明。带上商品房买卖合同，填写好的住房公积金贷款申请表到住房公积金管理中心审核贷款额度并计算应交的各项费用。
第三步，申请人需要准备的提交材料：住房公积金贷款申请表，商品房买卖合同正本，商品房买卖合同正本复印件4份，房地产买卖审批书，维修基金收据第六联，房款收据复印件3份(收据金额=房款总额一贷款金额)，购房人身份证复印件4份，配偶身份证复印件1份，夫妻双方户口簿复印件1份，结婚证明或者单身证明两份，并交纳相关办理费用，后签订住房公积金贷款合同; 第四步，申请人在指定日期到住房公积金管理中心代办银行窗口划款，并领取银行回执。
住房公积金贷款交易二手房如何办理?
首先、申请人持已公证的二手房买卖契约到住房公积金管理中心(以下简称中心)领取住房公积金贷款申请表，按要求填写住房公积金贷款申请表。在这个过程中，通常会有二手房的中介人员进行指导，在二手房交易中，二手房中介是房屋的担保中间人，一般都会通过中介办理住房公积金贷款。
然后，申请人需要准备一些手续，申请人需要准备：本人或者借款人的身份证，户口簿，住房公积金贷款申请表，房屋买卖契约，评估报告等材料，然后到住房公积金管理中心审核贷款额度并计算应交的各项费用。
其次，就是中心工作人员现场看房后，这一步很重要，决定是否提供公积金贷款。如果同意办理贷款的，申请人还需要准备如下材料：借款人身份证复印件4份，户口簿复印件1份，贷款申请表，房屋买卖契约1份，评估报告2份，已过户的房屋所有权证及所有权证复印件2份，完税发票复印件1份，并交纳相关费用(担保费，抵押登记费，代办手续费等费用)后签订贷款合同; 最后，公积金贷款申请人在指定日期到中心代办银行窗口划款，并领取银行回执。
第三篇：买新房什么时候网签,新房网签需要准备什么材料
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买新房什么时候网签,新房网签需要准备什么材料
很多购房者知道买二手房要网签，却忽略了新房也需要网签这件事儿。究竟新房该怎么网签?什么时候网签?
买新房住宅，认购时提供过材料，网签时只需带着认购书、定金收据即可，如果贷款买房，还需携带贷款的相关资料。若买新房商住，认购时需要提供的材料有很多，与住宅有所区别。
一、买新房什么时候网签?
新房网签的时间节点，是在购房者做完购房资格核验之后，到售楼处完成网签。购房资格核验通过的，才能进行网签，核验没有通过的，无法进行网签。
购房资格核验结果出来后，必须立马网签吗?
不需要，购房资格核验结果的有效期为30天，决定哪天网签，要看认购书中约定的最后签约日期，在最后签约日期之前进行网签即可。
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二、新房网签流程
交易双方当事人根据网上公示的商品房定金协议或买卖合同文本协商拟定相关条款———由房地产开发企业通过网上签约系统，打印经双方确认的协议或合同———双方当事人签字(盖章)———在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约。
三、新房网签需要准备什么材料?
买新房住宅与买商住，网签准备的材料有所不同，具体如下：
1、买住宅网签材料
购买住宅，在认购阶段时会做购房资格核验，提交的购房资质审核的材料包括身份证、户口本、婚姻证明，社保缴存或个税缴存记录、非本市户籍还需提供居住证(北京)。由于网签材料与购房资质审核材料有重合，所以在网签时，一般只需要购房者本人携带认购书、定金收据、银行卡即可。
2、买商住网签材料
购买商住房，网签前不需要进行购房资质审核，所以网签需要携带的
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材料：身份证、户口本、婚姻证明，居住证(北京)、社保缴存或个税缴存记录、认购书、定金收据、银行卡。
3、贷款买房网签带的材料
除上述材料外，还需要携带贷款的相关材料。
①商业贷款
收入证明、银行流水、身份证、户口本、学历证明(如需)
②公积金贷款
公积金贷款初审材料，市属与国管略有不同。
a.市属：身份证、户口本、结婚证、最高学历学位证、职称证;
b.国管：身份证、户口本、结婚证、公积金查询书、公积金缴存明细。
在新房网签时，购房者一定要确认录入信息不要出错，以免后期出现各种问题。
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深圳新房均价"九连降"7个月降幅不到1% http://s.yingle.com/fc/730536.html
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第四篇：楼市迷局(中国人买房子还是买股票)
影响房价的因素
第一， 也是最首要的，就是地理位置因素。它包括所在城市的经济发展水平、在城市中所
处位置、交通状况、配套设施等等，而这些因素又是相互关联的。
第二， 第二大因素是房地产项目自身的品质因素，此类因素比较微观，比如小区内外环境、
容积率、物业管理水平、建筑质量、户型设计、楼间距等等 第三， 三是经济环境因素。主要包括国内外经济走势、资本市场走势、投资渠道的健全、
游资去向、城市化进程、房地产市场成熟度等。经济环境的变化同时还会导致开发成本、供求关系和消费心理的变化，从而对房价的涨跌产生推波助澜的作用。 第四， 四是政策因素，主要包括财政政策、货币政策、税收政策和产业政策。财政政策和
货币政策实际上与宏观经济关系密切的
第五篇：买二手房划算吗
买二手房划算吗.txt老子忽悠孩子叫教育，孩子忽悠老子叫欺骗，互相忽悠叫代沟。▲ 男人 这花花世界，我要用什么颜色来吸引你。
近期上海楼市交易量回升，新盘价格略有上涨，而二手房价格仍“原地踏步”，原本普遍存在的
一、二手房价格倒挂现象大面积减少。买二手房是否就更划算呢?其实并非如此，只有在综合比较之后才能找到答案。
不知不觉间，
一、二手房价格倒挂现象开始大面积减少。当房价处于上涨阶段，二手房卖家信心爆棚，致使普遍出现
一、二手房价格“倒挂”现象，二手房价格严重高估。不过近期新房市场交易回暖，加之价格的小幅回升，导致二手房价普通低于新房，价格关系出现新的变化。不过专家表示，楼市调控仍将持续，如果新房出现大面积降价促销现象，不排除出现因为新房价格下降而产生新的“倒挂”现象。
就目前而言，二手房报价低于新房，这是否意味着购买二手房更为合算呢?专家表示，这需要综合考虑各种购房成本的情况下，才能找到答案。
房价倒挂现象减少
在观望了近半年之后，小陈决定买房。小陈是上海人，也是刚性需求中的坚定分子。与女友相恋三年之后，准备明年结婚。目前他跟父母居住在位于徐家汇附近的一套两居室内，三口之家尚且应付得过去，但如果结婚之后再添丁增加人口，现在的住房显然无法满足，买房成为必然选择。
小陈跟父母商量过，打算卖掉老房子，再加一些钱在中环线附近购买一套三房。在他的印象里，二手房价格往往要高于新房价格，因此他决定从新房下手，但通过近半个月来的考察，却发现市场行情并非如此。
古美社区的新盘万源城是他考察的第一个项目，售楼人员告诉他目前均价达到31000元/平方米，但路过附近的中介门店时，却发现周边有部分品质不错的二手房，如望族新城、望族新苑、蔚蓝城市花园等，报价主要集中在23000～25000元/平方米不等，每平方米要比新房便宜了近6000～8000元。即使是靠近南方商城旁的同档位楼盘南方城，其二手房报价为26000～29000元/平方米，为板块内最高，但跟万源城新房相比，还是有些差距。
记者同时了解到，新房高于二手房价格的现象比比皆是。比如近期开盘的金地格林风范城，均价达到18200元/平方米，该项目为总建筑面积超过百万平方米的超级大盘，其前期售出的公寓房中有大量房源流入二手房市场，报价从16000～18000元/平方米不等，据中介经纪人黄先生介绍，仅有极个别房源报价高于新房的售价水平。
按照正常的价格秩序，新房价格会因为土地成本、建筑材料、人工等费用的上涨，高于板块内房型相同、品质相似的二手房。但如果二手房价格普遍高估、新盘降价促销，会导致倒挂现象产生。
新盘微涨是主因
新开楼盘价格出现反弹，并小幅上涨，这是新房价格超过二手房的主要原因。早在两个月前，赵先生就开始关注位于金地格林风范城，但当他在开盘当天得知均价为18500元/平方米时，还是吃了一惊，因为最初工作人员给出的报价只有17500元/平方米，相比之前的报价，提高了1000元/平方米。
不仅仅是在售的楼盘价格出现上涨情形，那些连续推出房源的大盘，也小幅调高售价。如位于宝山南部靠近中环线的某超级大盘，在8月份推出的一批房源，成交均价为19334元/平方米，而其9月底即将再次推出一批房源，均价为21000元/平方米。
新盘价格的回升，这跟需求释放有着密切的关系。根据汉宇市场研究部最新一手房数据显示，9月份上半月，全市商品住宅成交量达到54.93万平米，与8月份同期相比，增长近七成。按此推算，如继续保持当前的活跃势头，9月份，全市商品住宅成交量有望创出年内单月新高，轻松超越百万平米。
美联物业近期特别针对200位近期前来分行年龄在25～65岁的客户进行心态调查，发现买方市场逐渐活跃起来。此次调查显示，有9%的客户对未来购房的计划安排在一两个月内，基本愿意在金九银十内出手，而选择在半年内购房的则占了总额的19%，计划在一年至三年内购房的则占总额的26%。虽然还有将近46%的受访者表示还会继续观望，但调查结果显示，与先前两个月相比，考虑购房的比例已经有了很大的提高。
多做比较再作选择
二手房价比新房的价格低，那是不是买二手房就划算呢?这对目前准备入市买房的人群来说，有必要提前弄清楚。一般情况下，二手房的价格低于新房，但也会出现二手房价偏高而倒挂的现象，这是表明二手房价被高估。但买低价的二手房是否就一定合算呢?答案是不一定。
其实，决定房价的因素很多，单纯的价位高低，无法反映出房价的真实水平。比如有些二手房报价确实要比同类型新房低一些，但房价中还包含其他成本，如税费等，这样反而比新房高。所以专家表示，不管是选择哪种类型的房子，一定要综合考虑到各种因素，从而计算出最终的“买家到手价”，这样才能做出合理判断。
为了增加各楼盘之间的可比性，应尽量选择品质相同的楼盘进行比较。决定楼盘品质的因素有很多种，比较常见的如所处地段、周边配套、人文环境、建筑质量等，甚至包括物业管理等，都会影响到其品质。
税费成本综合考虑
买新房与买二手房，其税费成本各不相同。这种情形主要是针对同一个楼盘而言。有些开发面积较大的超级大盘，虽然其开发年限较长，但各个时期开发的住宅品质基本能够保持一致。
从表面上看，不管是买新房还是二手房，买家承担的税费只是契税以及少量的交易手续费。但在二手房买卖过程中，卖家会将包括二手房个税、营业税，甚至包括中介佣金等费用全部计入房价中，因此买家除了自己所应承担的契税、交易手续费、中介佣金等费用外，还要承担卖家转嫁过来的成本，最终的结果是导致购房成本大增。
所以专家建议，在选择房源时，得到对方报价之后，综合计算各项开支，新房主要包括契税等，计算出买方的“到手价”。而二手房计算过程则稍微复杂一些，这还要根据对方的报价形式，如果对方报出的是“到手价”，那么要考虑对方的税费如个税、营业税、中介佣金等，以及自身需要承担的契税及交易费用等。
当然，具体计算过程中还会涉及到不同的报价方式。目前比较常见的是卖家“净到手价”，即卖家具体收到的房款，税费等由买家承担，这需要根据上述方式来估算购房总成本。但如果卖方报的成交价，税费自理，则其计算过程跟新房类似，只需考虑自身的所应承担的税费以及中介佣金等。
土地使用年限勿忽视
针对不同楼盘之间比较，除了税费因素之外，还需考虑土地使用成本。
这是目前购房者最为容易忽视的一个成本。通过综合成本的计算，如果二手房仍然实惠一些，则可初步选定二手房。不过专家提醒说，土地使用成本也是购房者必须考虑的一个重要考察因素。
土地成本包含在房价中，而且是一次性付清，加之购房者对土地使用期限并不是很敏感，所以很多人不大在意这方面的因素。一般情况下，一手房的土地使用权期限通常为70年，如果开发及时，除去开发年限，基本上有67年左右的使用时间。但目前市场上二手房的剩余土地使用权期限平均在60年左右，甚至更少。
虽然在短期内二手房土地使用年限较短的弱点表现得并不是很明显，但在若干年后影响就不一样了。当然，在这里需要提醒的是，对于分多期开发的超级大盘，其土地使用年限完全相同，因此购房者只需比较其包括税费在内的综合成本。
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