买二手房收房注意事项

第一篇：买二手房收房注意事项

二手房收房注意事项

买新房，尤其是期房，收房是件大事。尽管已有《住宅质量保证书》、《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》等文件保障，绝大部分的业主还是会不辞辛苦地按照购房合同的约定，对房屋的工程质量、配套设施等一一验收。甚至，还有人请来专业的验房师“助阵”。

购买二手房如何收房?不知是由于跑中介选房源、讨价还价、办理手续诸多事宜耗尽了精力，还是因为现房实景容易让人麻痹大意，很多人收房都只是拿了钥匙便了事。即便有少数心细者，顶多也只是检查下水、电、钥匙等配套。

其实，二手房收房更应严把关。因为，二手房交易的对象都是散在的个体，稍有不慎更易引发纠纷和后遗症。

二手房收房，怎样才算把好关?请看专家如何支招! 设施设备细清点

如果购买的二手房被上家装修和使用过，在出售时，双方已约定某些装修和设备是包含在总房款之内的。那么，在签订房地产买卖合同时，就应当将这些设施设备的品牌、型号、成色、数量，以及能否正常使用等细节标识清楚。交房时，买家可严格按照合同约定的清单一一核查。 费用要结清

买家在收房时，一定要亲自去相关单位，检查原业主是否已经结清了房屋的各项服务费用，包括水、电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等等。只有确认卖家已将各项费用都结清了，双方才可办理相关的过户手续。否则，买家将有承担不必要费用的风险。 户口须迁出

如果前业主把物业出售后，户籍仍挂在里面，那么新业主收房后就无法落户。这样的纠纷，在二手房交易中并不少见。其实，想预防此类问题很简单。在收房前，买卖双方只要一同前往房屋所在地的派出所，询问房屋内的户口情况即可。如卖家户口仍未迁出，买家可根据买卖合同的约定追究卖家责任。 质量问题细排查

由于二手房一般已有一定的历史，故买家在收房时，还应特别注意查看房屋的工程质量问题。例如，门、窗是否密封，有无破损;天花板、墙壁、地面，有无裂痕、渗漏、积水等;水、电、开关等，能否正常使用，用水通道是否畅通等等。如果所买的房子是顶层，还要查看顶面是否有雨水渗漏的痕迹。

总之，有任何问题都须在收房之前与前业主协商，尽快查明原因，确定由哪方负责维修，以免收房后扯皮。 收楼证明备齐全

对于一些多年未入住的新楼，买家收楼时要检查验收楼盘交付使用的各种证件是否齐备。同时，对于一些所谓的收楼费用，例如维修基金等，也必须清晰地知道业主是否曾缴交过，以免造成自己的损失。 另水、电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等过户的单据也应备齐全，以免将来不能享受相关服务。 《房屋交接书》要签署

收了钥匙，结清了尾款，收房就算完成了吧?其实，不然。专家提醒，千万别忘签署《房屋交接书》。 签署《房屋交接书》的法律后果是卖家将符合买卖合同约定的房屋交付给买家，交房的时间点也就是签署《房屋交接书》的时间点。如果不签，双方将来可能会对何时是交房时间产生争议，进而影响到双方对违约责任的承担。

签署《房屋交接书》是交房手续的最后一个程序，应在房屋验收完成之后。它至少应包含有上述六个方面的内容，一式二份，由双方各执一份。如果在对房屋验收时，发现某些方面不符合合同约定，也应当在《房屋交接书》中注明，为追究卖家的责任打下基础。

1、核实业主有关费用交纳情况(包括物业费、水电费、暖气费、数字电视费是否结清)。

2、检查室内设施及物品是否与合同上约定一致以及完好程度。

3、一定要至物业管理部门更改业主信息。

4、检查所收到的房门钥匙是否正确(建议立即更换)，还有天然气卡、电卡、大门IC卡、网络IC卡、数字电视机顶盒、《小区物业收费凭证》、有关缴费发票(数据)等等是否完整，还要检查上下水、天然气表、电表、灯具、空开、马桶等是否完好可用。

5、房屋是否有渗漏也要详细检查。

(1)结清水表账单。交房之前，买家要询问卖家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。

(2)告知电表状况。 在房屋交接验收时， 买家必须亲自查验电表有否移动、 改装、 线路走向是否正常等， 同时保留交房日上个月份已缴纳的电费账单收据。

(3)协助煤气过户。按照燃气公司的规定，买卖双方必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃 气设施费以及双方的身份证、卖家在交房日前一个月已缴纳的煤气费账单，一起到燃气部门办理过户手续。 对于没有约定或约定不清的，燃气部门可能将拒绝办理。 (5)结清电话费。购房者可以让原房主将电话移走，然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要卖家的不可，那么在交房前就要和卖家 一起到电信部门办截止到交房日的结算账单，一并结清后，再办理过户手续。

(6)协助有线电视过户。在房屋交接时买家可要求卖家提交交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证。买家凭上述两样资料和新的房地产权 证，即可办理过户手续。

要点一：查看下水管道

如果前一任住户在使用中不留意的话，二手楼很容易出现下水管道漏水或者堵塞的问题，因此，买楼者需要重点查看下水管道是否存在这样的问题。

购房者最好自备塑料袋、沙子、塑料盆等，用塑料盆接水，向台盆、浴缸、马桶、厨房、卫生间、阳台等各个下水处灌水，如果能听到“咕噜噜”的声音，且各设施表面无积水，则表明地漏正常。也可以把水龙头开到最大，看看水压和排水速度。

另外，还要特别注意检查卫生间，看是否有渗漏或存水。购房者可以用塑料袋装满沙子放在地漏上(起暂时防止地漏排水的功效)，在卫生间浅浅地蓄一些水，24小时后到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。如果购房者要检查卫生间是否积水，可以用塑料盆在卫生间蓄些水，然后放水，看地面是否有积水。

要点二：墙体、天 花的渗、漏、裂问题

墙体、天花一旦出现渗、漏、裂问题的话，会让你的居住不厌其烦，因此需要特别关注。

对于一些没有重新装修的二手楼，这方面的问题往往可以通过肉眼发现。首先要检查墙体是否平整，是否有渗水、渗漏现象或是否有裂缝。特别要注意查看一些墙体(如顶面、外墙等)上是否有水迹，如果有的话，要尽快查明原因。如果墙面裂缝不是结构性裂缝的话，那么应该问题不大。但如果阳台与房间之间的连接处有裂缝则比较危险，有可能是阳台要断裂，一定要及时通知相关单位检查处理。如果所买的房子是顶层，那么购房者一定要查看各个屋顶的顶面是否有雨水渗漏的痕迹。

对于一些已经重新装修的物业，水渍往往很难用肉眼看清楚，因此，最好选择在下雨后去收楼。此外，购房者可以用小锤子轻轻敲打墙面、地面，看墙体与地面是否有空鼓。如果声音沉闷，则表明墙体、地面接触良好。

要点三：查看电路及开关接口

居住时间十年或以上的楼宇，电路已经开始老化，因此，特别需要关注这方面的问题，以免造成安全隐患。

检查电路，可先拉断房间的总电闸，看室内是否完全断电，再分别检查各个分盏是否能控制各分支线路。最好用万用表测量各强弱电是否畅通。另外，要打开电器、电视、电话等线路接口，用力拉一拉，看插座是否牢固。

如果物业电路是采用暗线安装的话，记得向前一任业主索取装修时的电路图，以方便日后的维修。

要点四：查看门窗密封及隔音效果

门窗问题，事关居住安全和使用的舒适程度，购房者要试试门窗开启是否灵活，看门、窗的密封程度，听听室内隔音效果。

要点五：水、电、煤气等过户问题

除了水、电、门窗、墙等建筑硬件方面的验收，软件方面的验收也是二手置业者需要特别关注的。在二手房交房前，买家须特别留意以下几个问题：原业主户口是否已经迁走?是否已前往煤气公司办理煤气更名手续?是否已前往物业公司办理户名变更手续，并结清业主与物业公司的各种费用、房屋的维修基金发票、物业管理费押金收据是否已及时交接?房屋内的各种设备发票、保修卡是否已交接?房屋的装修合同与装修发票、保修卡是否已交接?水、电、煤气、电话、有线电视、宽带网等费用是否已结清。这一系列问题要逐项核实。

第二篇：买二手房注意事项

一、二手房交易前注意事项

交易安全是二手房买卖双方最重视的问题，这是有关机构最近调查统计答出的结论。对上家来说，交易安全的问题主要包括找一家诚信可靠的中介公司，签订一份能保障自己权益的购房合同及顺利收到房款。对下家来说，确保房屋产权完整，房款安全支付，签订正规的中介合同、买卖合同及交房后没有后遗症。

1.精心挑选诚信中介

如果交易通过中介公司完成，最好选一家资信可靠的中介公司是保证安全的前提。我爱我家、链家等大型公司，问题一般不大。选了中介公司也要选人，毕竟大的中介公司也有服务不好的，小的中介公司也有服务好的。找中介看房的时候记得要张淘房卡，因为你可以凭借淘房卡在淘房网对中介的服务进行评价，所以敢给你淘房卡的中介一般服务质量都还不错。买房是大事，一定不能大意。

2、审查房屋权属状况

下家要对房屋的权属状况有所了解。首先，查看房产证上的产权人与上家的身份证是否一致。如果房屋属于共有产权，则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。在签订房产买卖合同时，共有人如不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签合同。其次，把好夫妻共有财产关。《婚姻法》规定，凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产，下家应要求上家出具夫妻双方同意出售房屋的证明，未婚的要办未婚证明。

产权证封面为红色，他权证封面为蓝色，审查证件时必须查验原件，最好到该房屋所在地的房屋管理部门(即房管局)查询房屋的产权状况，也可以去当地房地产交易中心调查，确保万无一失，先去窗口拿一份关于房产证上物业地址的《产权调查表》，这份资料是登记在交易中心的，关于此房产是否被抵押、产权人状况、房屋面积等一切真实的信息，是最权威的鉴定，费用在5~10元。

土地证：我国颁发的土地证书主要有三种：①集体土地所有权证。②集体土地建设用地使用权证。③国有土地使用权证。其中用于住宅的可以交易的必须是国有土地使用权证，并且土地使用性质要为住宅用地。房产证和土地证两证必须齐全!

3、了解房屋使用情况

首先，一定要确保房屋的产权证是真的，而不是伪造的。根据房屋产证，下家可以了解到房屋建筑面积大小、房屋用途是办公还是居住等内容。另外，下家可到房屋所在地的房地产交易部门查到房屋有无被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制权利，是否已设定抵押。若房屋已出租，下家应要求上家提供该承租人出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。

4、实地查看房屋质量

下家除了向房屋左邻右舍、小区物业公司询问房屋是否作过大修或质量问题外，还应实地查看房屋质量。首先，查看房屋是否有私自搭建违章建筑的情况，如擅自占用屋顶露台、走廊，屋内未经有关部门许可搭有阁楼等;其次，观察房屋的内部结构，如户型是否实用，管线走向是否安全、合理，天花板有无漏水的痕迹，墙壁是否有爆裂或脱皮的情况等;再次，检查屋内水、电、煤等设施是否完好，可拧开水龙头看看出水的畅通情况;查看房屋的供电容量，以防冬夏空调开不了的尴尬;观察屋内电线是否有老化的现象;最后，下家对简单的新装修多一个心眼，有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷，如墙壁上的裂缝、天花板的渗水痕迹等。

5、上下家当面谈合同

在达成交易意向后，上下家要对交易中应发生的税费有所了解，具体可查阅本报相关文章或到房产交易部门咨询，这样做，可以防止极少数业务员借各种名目乱收费。在交易过程中，上下家不要擅自与业务员签订买卖协议，避免业务员将公司业务转化为个人业务，使得上下家无法享受中介公司的担保。在签订二手房买卖合同时，上下家一定要坐下来当面谈好房价、过户时间等条款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜绝被赚差价的情况发生。

6、签合同注意五条款

最新版房地产买卖合同示范文本已经开始启用，审查好五个主要条款是签好新版买卖合同的关键。

(一)权属条款。主要是审查房屋的权属状况，如有无共有人或房屋有无抵押等权利限制。

(二)房价与佣金条款。如二手房买卖通过中介公司，则明确委托价格、服务内容和佣金数额。审查内容包括，1.上家的委托价与下家的买价是否一致;2.中介公司收取的佣金数额不得超过国家规定的上限比例。审查的依据是上下家与中介公司签订的居间合同和上下家签订的买卖合同。

(三)房款支付条款。二手房买卖一般不能实现“一手交钱，一手交房”，因此对付款方式进行审查就非常必要。一般来说，付款要和双方的交易步骤衔接。除付定金外，房款一般分三笔付清，签约时的首付款，拿到交易过户受理单时付一笔，产证出来及交房后付尾款。此外，上下家还可以通过第三方，如中介公司、银行、律师事务所等进行房款监管。

(四)交房条款。主要是对有关交房条款的审查，其中包括交房时间、交房条件、交房标志等。交房条件一般包括下家付清房款，上家迁出户口、付清物业及水电煤有线等费用，上下家维修金结清。关于交房标志，新版合同第四条有明确约定，并且将交钥匙作为二手房买卖的交房标志之一，使之更符合实际情况。

(五)违约救济条款，主要是对上下家违约责任及救济途径的审查。新版买卖合同倾向于鼓励市民通过仲裁这一途径来解决纠纷。由于仲裁是一审终审制，有利于提高解决纠纷的效率。当然，上下家也可以选择通过法院来解决纠纷。

7、买二手房所需支付费用：

对买房人，国家只收取契税和办房产证时的一些工本费，比较麻烦的是办理贷款时的一些费用

1、契税

算法：均价*面积*1.5%(144平方以下普通住宅)

均价*面积*3.0%(144平方以上豪宅)

均价并不一定是你的成交价，这里可以合法避税一下

一般是成交价打6折，太低就看国家相不相信你了。

2、工本费

办理房产证时，房产登记交易中心收的工本费和5元的印花税。

工本费我不太记得了，反正任何房子都不会超过100元。

值得一提的是，买完房要保留好3样东西

1、契税单;

2、小邮票一样的印花税票;

3、房产转让的发票

房产转让税为房子估价总价(与契税单上的总价一致)的1%，这钱是卖家出的，但付款人一栏写的是买家的名字。

*******小心被中介拿来两边收钱哦********

买房子，只有契税和中介费是大头，其他费用总共一百左右

要是中介拿出什么稀奇古怪的名目要你缴费，马上掏出手机，百度一下，然后狂**他

9、办理贷款

办贷款需要一份房屋评估报告，评估出的总价要高于你的贷款总数，这样银行才肯拿你的房子做抵押贷款给你。

不同的银行承认不同的指定评估公司，一般说的是评估总价的千分之五，去银行指定的公司还可以打五折。

房产证给房主，银行拿的是他项权证。房产证签发后，会通过一般抵押权登记办理他项权证。《房屋他项权证》是房屋产权登记机关颁发给抵押权人或者典权人等他项权利人的法定凭证。房屋他项权证书由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。在贷款还清后，要与银行代办人共同申请办理抵押权预告注销登记

现在教大家，去银行把其指定可以做二手房贷评估的评估公司电话全记下，一家一家打电话去讲价，讲一个最低的出来。

一般厉害的话，评估总价一百万的房子评估费只要一千块钱。

中介去办更低，五百块就可以搞定。如果你交给中介去办，黑的收你千分之五，就是5000块钱，好一点打五折，收2500.一样赚的乐呵呵。因为办理贷款需要准备的东西也不少。

抵押登记，指的是你过户后，把你的房产证抵押在银行以换取银行发放贷款。可以自己去办的话，只用两三百块钱。

二、买房者主要有下定、调查、签约、付款、收房过户等5大环节

一、下定时要明确议价期限。下定时要明确中介公司向卖方进行议价的期限，保证议价不成时及时拿回款项。与中介签好居间协议后，要拿份协议原件。在中介议价成功后，应要求中介将卖方签署的协议和卖方签的定金收条转交给自己。

二、注重实地调查。签约前，买方应作些调查，首先到房屋实地考察，了解房屋的居住情况、相邻关系、物业维修资金和物业收费等情况。其次，买方应至交易中心查询该房屋的产权情况，有无抵押、租赁或被查封等。再次，到房屋所在派出所查明该房屋内户口情况。最后，如需贷款还应事先向银行咨询贷款条件和可贷成数。

三、签约前多查相关证件。比如身份证，房屋产权证等等，以确保卖方具有合法资格。同时，买方付款应与卖方履约挂起钩来，比如签约、交房、过户等环节当卖方完成后再相应付款，并且约定卖方违约时买方可相应推迟付款的权利。最后，为保证资金安全，最好能采用资金监管。

四、付款后要收取收据。房款支付后，应由卖方出具收据。除非卖方明确授权，中介一般无权擅自收受房款。如约定部分房款支付用来偿还银行注销现有抵押登记的，该笔资金一定要监管或者由买方支付至卖方的还贷账户并告知原有银行直接划拨，以避免卖方挪用导致无法过户。

五、收房过户要验收。买方接收房屋时，应根据合同验收设施设备的移交情况。在过户前，尽量避免装修房屋，以防过户后发生纠纷使买卖复杂化。房屋过户不仅包括产权过户，还须注意水电煤话等他项过户。如该屋内有户口，要敦促卖方及时迁出。

三、买二手房，交易过程要谨慎

二手房交易纷繁复杂，上至金融、税收方面的宏观政策，下至产权、物业等方面的细节问题，稍不注意，就会出现差错。二手房交易因地方政策或相关政府单位的处理流程的差异而有所差别，在交易过程中要时刻注意一些问题，简单介绍下交易过程三大环节需要注意的事项。

一、交易前：

1、对物业情况的详细了解

包括物业的装修格局、水电使用、套内面积、屋内配置、建筑质量、实际楼龄、产权情况、小区配套、物业管理、周边配套设施等，是否符合质量要求和自己的要求。

2、房屋产权细辨

首先，弄清楚产权证上的房主与卖房人是否为同一个人并要求卖方提供合法证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。其次，确认产权证所标注的面积与实际面积是否相符，向有关房产管理部门查验所购房屋产权来源与其合法性。第三，确认产权的完整性，查验房屋有无债务负担，有无房产抵押，包括私下抵押、共有人等等。

二、交易中：

1、合同签约“七个必须”

必须确认房主真实身份、必须明确双方违约责任、必须标明付款过户时间、必须注明费用交接时间、必须有代理费明细单、买方必须见房主、必须学会使用补充协议等。

2、交易资金风险的把控

(1)如打算按揭购房的买家应对按揭利率有初步的了解和预算，从而衡量自身经济能力是否足以长期支付，避免因错误预算导致对自身造成过大的经济压力甚至出现断供的状况。

(2)在资金交易过程必须小心谨慎，在每笔资金交易过程必须向对方索要具有亲笔签名以及指模印记的交易凭证。在大笔资金交易时更可以通过银行的资金托管业务以确保资金的安全。

3、按揭贷款流程要知晓

为防止出现问题及时处理，不让自己处于被动状态，在按揭贷款流程上就要自己有所知晓，也有个心理预期和准备。

八大步骤：贷款方案咨询、抵押物评估、预审贷款资料通过签署贷款合同(下家)、贷款资料进银行、银行审核通过、房地产交易中心办理房屋抵押过户(上/下家)、领取新产证、他项权利抵押证明、银行发放贷款、结案。

4、做好过户的最后一步

为了使房款的支付安全可靠，避免不必要的纠纷。房款的支付最好选择第三方作为中介，这样可以避免卖方挪用导致无法过户，避免买房利益受损。买方接收房屋时，应根据合同验收设施设备的移交情况，在过户前，尽量避免装修房屋，以防过户后发生纠纷使买卖复杂化。房屋过户不仅包括产权过户，还须注意水电煤话等其他项过户。另外，如果该屋内有户口，要敦促卖方及时迁出。

三、交易后

最后到了收房时候，此刻也不可掉以轻心，在收房做物业交割的时候要对以下项目进行彻查清楚：

(1)结清水表账单

(2)告知电表状况

(3)协助煤气过户

(4)签订新的物业供暖协议

(5)结清电话费

(6)协助有线电视过户

(7)结算维修基金

(8)附属设施

(9)将该房的原户口迁出

四、一般二手房交易流程：

买方咨询——登记——配对——看房——满意谈价——交定金——签订意向——签合同——办理按揭——打首付款——评估——验证——办理过户——物业交割——领证——打余款。 二手房交易需要缴纳的税费：

一、 买房人应缴纳税费：

1、 契税：房款的1.5% (面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%)

2、 印花税：房款的0.05%

3、 交易费：3元/平方米

4、 测绘费：按各区具体规定

5、 权属登记费及取证费：按各区具体规定，一般情况是在200元内。

6、 中介费：房款的1%

二、 卖房人应缴纳税费：

1、 印花税：房款的0.05%

2、 交易费：3元/平方米

3、 中介费：房款的2%

4、 营业税：成交价*5.5%(房产证未满5年的)

5、 个人所得税：房产交易盈利部分*20% (房产证满5年，并且是唯一住房的可以免除)

5 需要注意的几点：

1、房屋的产权状况;

2、房屋其他上市交易资格;

3、房屋质量及其他配套主设施;

4、签约过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或房主的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。

5、合同的必备条款必须包括：房屋面积及附属设施、价款及给付方式、期限、房屋交付期限、违约责任等。

五、购买二手房看房注意事项

购买二手房时，一定要弄清楚房屋的权属，凡是产权有纠纷的，或是部分产权(如以标准价购买的公有住房)、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再合适都不要购买，以免成交后拿不到房屋产权证，同时也会引起许多人不必要的麻烦。另外，要特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。在验看产权证时，一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询此产权的真实性。 由于我国房改政策在房改进程的不同发展阶段实行不同的政策，因此，如果是以标准价购买的公有住房，要注意是否已经按成本价补足费用，或者已与原单位确定了如何按比例分成。另外，有些单位在向职工售房时，为了维持单位人员的稳定， 职工签订有服务合同，原单位还有优先购回权。因此，要确认原单位是否同意该房子的出售。 当前对于军队、医院、学校的公有住房一般还不允许上市出售，因此对这类房子一定要确认有原单位公盖同意出售才能放心购买。

■购买二手房时，对房屋结构要注意二手房屋结构比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。因此，购买二手房时，不仅要了解房屋建成的年代、建筑面积和使用面积是否与产权证上标明的相一致、房屋布局是否合理、设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私塔、改建造成主体结构损坏隐患的情况。 另外，购买二手房还要对房屋进行实地考察，了解户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点。如果存在上述问题，则不要购买，以免购买后既要加大维修费用，又时刻面临不安全的危险。

■购买二手房时，对房屋周边环境和设施设备要注意哪些问题? 旧房子的周边环境已经形成多年，一般很难改变。因此，购买旧房时，要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，另外还有房屋周边环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面情况。 对房屋配套设施设备的考察主要有：水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。如有机会最好走访一些老邻居，对房屋及周围环境设施做更多的深入了解。

■购买二手房时，对房屋的物业管理要注意哪些问题? 看保安人员的基本素质、保安装备，管理人员的专业水平和服务态度,小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运

6 行正常等，由此可以大致看出一个企业的管理水平，最终评价是以质优价廉为重好。 另外，还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设施设备维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起房住不起房的情况发生。

■购买二手房时，如何借助中介的帮助? 首先要选择经政府行业主管部门批准、已取得执业资质的中介公司，要亲自到中介机构办公场所进行考察。同时，在委托中介机构代理之前，还要详细询问中介公司都能确切地提供哪些服务项目，如何收费?如果未能如愿成交，如何退款?如果买卖双方发生纠纷，中介公司有无能力负责赔偿损失等。 中介机构提供的另一项重要服务就是房屋作价评估。由于住房二级市场刚刚起步，成交量少，没有多少可供选择对比的实例，对于一般居民来说，准确地对房屋进行估价就显得非常困难。因此，也要委托取得资质的中介评估机构对房屋进行基本客观的估价，使买卖双方都能感觉物有所值，皆大欢喜。 另外，如果对二手房买卖没有把握，最好能聘请房地产方面的专业律师做顾问， 特别是对产权等关键问题进行把关，以免上当受骗。当前在住房二级市场上的律师收费还没有统一标准，因此，要事先了解律师的收费和提供的相应服务都有哪些。

■购买二手房时，对房屋的交易过程要注意哪些问题? 购买二手房时要亲自到交易场所办理转让手续。有些人购房时，一怕麻烦，二容易轻信别人，三为了节省一点交易手续费，在售房人的花言巧语下，由售房人全权代办交易手续，结果拿到手的产权证有可能是假的，房屋所有权得不到应有的法律保护，引起纠纷;或是在多年之后再转让房产时，才知上当受骗，这方面的案例即便在法律制度比较健全的香港也都时有发生。因此，购买二手房时，买卖双方一定要到政府指定的房地产交易场所办理产权转让手续，按国家规定交纳各种交易费用，领取政府颁发的产权证，最好买卖双方能一手交钱一手交房(指产权证)，切不可因小而失大。只有这样，才能买到放心合适的房子。

第三篇：卖买二手房要注意事项

卖房:

流程: 发部卖房信息到中介---中介找买主看房---签定中介公司的买卖合同---交定金---去银行申请提前还款---担保公司赎房产证---找银行按揭员做资金兼管&申请贷款---国土局申请过户---出新房产证&签定银行贷款抵押合同并放首期款---过水电钥匙煤气有线电视交房

要注意事项:

A,签定中介合同时,卖方切莫在(如果合同自动取消,或者双方任何一方违约,都必须付中介费XXX元),避免到时买卖双方因有原因要解除合约,都必须负责中介费用;

B,切莫相信中介在玻璃窗上的价格作为你参考卖房的价格,因为他们打出的价格往往为了吸引顾客而作,而非市场上面真正的交易价,要卖什么样的价格,最好自己亲自考查一下市场;

C,买方交的定金一定要交给卖方,切莫交定金在中介保管;

D,在国土局过户之前一定要收到银行出具的资金兼管承诺书先才过户;

个人建议:

在签定中介公司合同时,最好咬文嚼字,自己想到的合同没有显示的尽可能作附加条款加上,另外一定要关心自己的第一笔款定金,第二笔款首期款,第三笔款尾款什么时候到你包里,还要加上一句,如果出现买卖双方其它的任何未估算的费用,经协商不定,而合同自动取消,中介方一律不得收取任何中介费用.

买房:

流程: 到中介找到房源寻价---要当面问卖主房价---成交签定中介双方买卖合同&买主出定金---卖方赎出房产证---交中介费用并找银行做资金兼管---国土局交税费过户---出房产证新证---买方到国土局过户签定贷款抵押合同并同时银行放首期款给卖主---过水电煤气有线电视赎楼---到银行拿到贷款按揭合同

要注意事项:

A,找房源时最好先考查周边相象房源价格和本地段房源均价,避免中介开价过高,而不知道怎么砍价吃了亏;

B,如果房产证在不手赎楼需要一个月甚至更久的房源,定金最好不要交得太多,这样风险性会少很多;

C,一定要看到卖主的房产证复印件才签定合同,并要求中介给你查档(一般中介都没有做到这个);

D,要在合同当中附加是否和家私家电一起卖,并签定家私家电清单;

E,要中介把所有你要承担的费用出具一个费用清单,并在合同附加上如果出现个税或者其它费用,买方可以自行停止交易或取消合同,中介公司无条件退回定金和佣金;

F,如果有带车库的房子,车库只具备使用权,没有房产证,所以这点大家要注意,考虑清楚再买.

个人建议:

中介除了收取佣金之外,在过户时会出一个按揭员这样一个人帮你办理过户,所以中介还要收取一个按揭费用,这个费用其它就是中介公司自己找另外一种介口收的另外一笔费用,并非银行要收取的费用,这个一定要在签定合同时把所有费用的来龙去脉弄清楚,避免自己做一些不清不楚的花费; 另外现在有些房子的房产证价格过低,低于这个地域的房地产平均价,这样就必须另外增加一些价格来过户,这样一来就会产生个人所得税,所以千万在签定合同时注明,如果产生这个费用由谁承担,如果不能接受有个税的可以注册如果产生个税合同自动取消;过户的时候如果有需要加快还可以交加快费,最好先搞清楚加快多长时间,费用多少,免得花费冤枉钱还办不成事;中介的佣金现在一般由买方全部承担,所以这个一定要砍价.

感受: 中介公司合同无赖的条款太多,比如没有办完事就先要收中介费,还有双方任何一方违约都要交中介费等,所以一定要睁大眼睛才行,稍微不留神就会给自己带来很大的麻烦,最好在买房和卖房之前都找经验的人问个明白,避免给自己买房这样一件美好的事情惹来官司.希望大家看到这篇文章能尽量自己来成交房屋,也可使本来高价房屋带来的负担省到一部份费用.

附加一样买房时的费用清单,希望对大家有帮助:

中介费: 房价的1%--3%;

按揭费: 1100-1300元不等;(中介收并非银行要收,所以弄清楚再交)

评估费: 500元(银行收)

印花税: 房价的0.1%

交易手续费:(6元/平方),按房屋的大小平方来交

契税: 1.5%(总房价)

营业税: 5%(总房价)(没满五年)

教育费附加: 总营业税的3%(没满五年)

城建税:营业税的1%(没满五年)

打印合同: 5元/份

贴花: 5元/次

查档: 50元/次

第四篇：买二手房交定金的八大注意事项

随着置业观念的悄然转变，二手房以它价低、质量可靠、风险小以及即买即住的优点得到了众多置业者的青睐。专家建议，在日益高涨的房价形势下，青年人的一次置业就应该根据自身实力选择合适的次新房，以减轻还款压力。 注意1 了解该套“二手房”是否属于允许出售的房屋 因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。所以，一定要征询原产 权单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章。

注意2 了解房屋所有权是否真实、完整、可靠

房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其他债权、债务纠纷。但最要 紧的是，一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。

注意3 了解所购“二手房”的准确建筑面积

合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。此外，还要考察 地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题。 注意4 了解购买“二手房”的程序

购买“二手房”买卖双方必须要签订《房屋买卖合同》，并到房屋所在区、县国土房管 局市场交易管理部门，办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。 注意5 了解屋内设施的交验细节

有些业主在签订合同时常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水 器可以全部赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪，而业主承诺的 空调、热水器更是不见踪影。 注意6 付款方式

在购房合同签订过程中，必须注意付款方式的一个个环节。比如，买卖双方可以约定，在付款方式 的选择上标明，在签订《房屋买卖合同》时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中 介公司等。 注意7 交房时间

在合同签订的时候还应该明确注明房屋交验时间是在过户后第几个工作日或双方约定的其他时间; 房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担;另外，双方的其他约定也需在合同中注明 。 注意8 违约责任

买卖双方在合同约定时最好清楚标明各方的责任义务，这样可大大有利于避免纠纷的发生。如悔约 责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况等。

第五篇：买二手房需要注意什么

买二手房需要注意什么? 买二手房需要注意什么

1、二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段： (1) 、买卖双方建立信息沟通渠道，买方 了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件 及其它证件。 (2) 、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交 纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)买卖双方签订房屋买卖合同 ， (或称房屋买卖契约) 。 买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产 权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 (3) 、买卖双方共同 向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后， 管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权 或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 (4) 、立 契。 房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象， 按交易部门事先设定的审批 权限逐级申报审核批准后， 交易双方才能办理立契手续。 现在北京市已取消了交易过程中的 房地产卖契，即大家所俗称的“白契” (5)缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交 。 易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一 样的。 (6) 、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登 记后， 交易材料移送到发证部门， 买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权 证。 (7) 、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银 行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款 额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将 贷款一次性发放。 (8) 、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所 有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

2、二手房交易十项注意 (1.)房屋 手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时 对买受人来说有得不到房屋的极大风险。 房主可能有房产证而将其抵押或转卖， 即使现在没 有将来办理取得后， 房主还可以抵押和转卖。 所以最好选择有房产证的房屋进行交易。(2.) 房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫 妻共有的， 对

此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。 如果只是部分共有人擅自处分 共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 (3.) 交易房屋是否在租 有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只 看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时 入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁” ，也就是说房屋买 卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。 这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视， 也被 许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 (4).土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地 的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房 主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果 一个房屋的土地使用权仅有 40 年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地 段土地使用权为 70 年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。 (5.)市政规划是否影响 有 些房主出售二手房可能是已了解该房屋在 5 到 10 年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高 层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了 解详细情况。 (6).福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性 质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一 定的国家规定， 买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。(7.) 单位房屋是否侵权 一 般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让 时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单

位享有优先购买权。 买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。(8) 物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、 煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买 受人有可能要全部承担。 (9).中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务，如在 二手房贷款时， 为买受人提供零首付的服务， 即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷 出来。 买受人以为自己占了便宜， 岂不知如果被银行发现， 所有的责任有可能自己都要承担。 (10.)合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面