服务礼仪规范及标准

2022-08-09

第一篇：服务礼仪规范及标准

酒吧服务细节的规范及标准

1.规范使用礼貌用语

A.欢迎光临

B.请跟我来，这边请

C.为您服务是我的荣幸

2.点蜡烛的正确方式：在卡座客人入座后，半蹲式面向客人，用右手拿打火机，左手将蜡烛台拿到自己面前，迅速点燃并摆放在茶几的中央位置。

3.怎样递送酒水单：

A.吧台、散台客人

站在客人右侧45度角，用右手把已翻至第一页的酒水单，弯腰70度从客人的右手边递送到客人的手中，后退半步等待点单。

B.卡座客人

半蹲式面向客人，用双手把已翻至第一页的酒水单，身体前倾递送到客人手中，保持半蹲式面向客人的姿势等待点单。

4.当客人点完所需货品时，服务生应当面将客人所点的货品重复一遍，“先生/小姐，您好，我为您重复一遍您所点的货品(名称、数量、金额)。”

5.收取金额的注意事项

人民币的真伪

A.当客人面点清金额，并告诉客人你所收的金额多少

B.现金与消费券的比例及消费不找零

6.示酒的手法

右手掌靠瓶劲，左手脱住瓶底，呈45度商标面向客人，“先生/小姐，请问这是您选择的酒水吗?”。

7.空扎壶中空冰块的比例保持7分满。

8.了解客人选择的酒水不同，从而配备相对应的杯具

如：红酒——红葡萄酒杯白葡萄酒——白葡萄酒杯

香槟——香槟杯干邑——白兰地杯或咯杯

啤酒——咯杯勾对洋酒——咯杯

9.在兑酒时软饮不可与扎壶口接触，保持扎壶在桌面与软饮以45度角高于扎壶5公分倒入。

10.在兑洋酒时，须先询问客人对于口味浓与淡，“先生/小姐，请问您对口味有什么要求吗?”

11.扎壶中洋酒与软饮的比例

洋酒以咯杯8分满：扎壶1/4的冰块兑入扎壶口满的软饮。

12.扎壶兑完混饮后，应先将点酒客人面前的酒杯中，倒入一盎司的酒水，让其尝试口味的浓与淡。当客人满意后再将酒水倒入公杯中。

13.第一次为客人分酒时，应先将公杯中的酒水倒入相对应人数的酒杯各5分满，然后依次从点酒客人的左手边起先给女士，然后再是先生。“先生/小姐请慢用。”近的距离须用双手，远的距离可用右手，半蹲式服务。

14.杯垫的使用方法：须在所有的扎壶、公杯及客人面前的酒杯下垫好杯垫。在分酒前须用右手在每位客人面前放好杯垫。

15.桌面洋酒及软饮的摆放在服务生面对客人的右下角桌面上，商标须面向客人，洋酒在前，软饮在后。(所有的软饮须摆放在台面上，不得存放在纸箱中。)

16.烟缸中的烟蒂更换须以3个为标准，右手用一张纸巾盖住烟缸拿离台面倒掉并擦干净。

17.当客人拿烟时，服务生应迅速上前，右手拿打火机，左手成扶持状为客为点烟。(每日营业前将打火机的火苗调至适当的大小。)

18.为客人递送纸巾时，须以双手送至客人面前“先生/小姐请慢用”。(客人在享用小吃或水果时，须递送纸巾给客人。)

19.扎壶中的酒水剩余四分之一时，就要加冰兑新酒。(须离开桌面拿冰块时，“先生/小姐，请稍等，我为您取冰块。”)

20.公杯、扎壶的匹配标准为：3位客人配一个公杯，一个扎壶。

21.始终确保客人面前公杯里的酒水为九分满(倒酒时应半蹲式面向客人，用右手将公杯取到自己面前的桌面，右手持扎壶，左手扶壶盖倒酒。)

22.每当离开桌面时，服务生须告知客人自己的动向。“先生/小姐，请稍等我去……”(不是为客人提供服务的情况下或时间会较长，应先与邻桌的服务生协调一下，让其帮忙照看。)

23.服务生应主动询问客人是否需要骰盅(“先生/小姐请问什么时候可以帮您去取骰盅?)

24.没有客人玩骰盅时，应将其整理好摆放桌面的左下角。

25.点洋酒套餐时，要向客人说明附带的赠品。

26.每次点完单收取金额后，都须告诉客人自己的工号。

27.每位服务生要随身携带2支笔及一些便笺，以方便客人使用。

28.服务员须了解公司的基础设施及订位电话号码。(如洗手间、存包间、慢摇吧、KTV包厢的方位。我公司的订位电话为 )

29.如遇客人醉酒时，为客人送上冰水，如是单独醉酒的客人及时通知现场经理。

30.如遇客人在桌面吸食违禁药品时，应主动劝阻客人并及时通知现场经理。(“先生/小姐，为了您的健康请不要吸食毒品。”)

31.当客人提出不合理要求时(如违法纪，侮辱人格等行为)，善意的劝阻客人并及时通知现场经理。

32.当客人对你的服务不满意时，应主动询问客人是否需要换其他服务生，并通知现场经理。(“先生/小姐，给您带来麻烦请谅解，是否需要换其他服务生帮您继续服务，请稍等。”)

33.不得借故拖延找零时间，或故意诱导客人索取小费。

34.客人对你的服务认可并提供小费时，服务生应面带微笑回答：“谢谢，先生/小姐!”不得拒绝客人小费的金额大小。

35.服务生在营业期间，要保持口气清新，面带微笑。(不得应个人的情绪而影响工作激情。)

36.空的酒瓶、软饮瓶不得放入立式垃圾桶内。(应集中摆放在茶几靠自己面前，集中收走。)

37.不得使用客用纸巾擦桌子，工作柜里应准备好干抹布和湿抹布。

38.遇到地面有小件垃圾、烟蒂时，主动下蹲捡起，不要依赖扫把。

39.沙发或座位子有水渍时，主动提醒客人并及时擦干。(“先生/小姐，这里有水渍让我先帮您擦干。”)

40.自动为客人导位入坐，女士优先，为客人拉开椅子并调整到舒适的角度、距离。

41.当客人手机放在桌面时及时提醒客人保管好自己的物品。“先生/小姐，手机放在桌面容易丢失。”

42.卡座、散台客人的手机可使用干净的洛杯。垫上纸巾将手机放入，摆放在台面上。

43.三联单要注明开单时间、数量、名称、台号、工号及金额。如遇填写错误，应及时找经理签字作废，不要私自作废或扔掉。

44.如遇客人多元化点单，先帮客人兑完酒使每位客人面前酒杯、公杯都有酒后，告知客人自己须离开一下，帮您去看其它小吃、果盘有没有好。

45.客人的人数较多或包、衣物、伞具较多时，可提醒客人存在寄衣间比较方便，散台台面下不要存放客人的包、衣物等物品(寄存不收费用)。

46.服务生应自动向客人介绍公司的经营特色及每月活动内容。

47.对于形象好、气质佳、高消费的客人，及时通知现场经理建立客户档案，控台人员互动。

48.在营业后半段，场内有较多空位时，可询问一些人数较多。位置不佳的客人是否需要转位。(“先生/小姐，现在有一张好的位子，需要的话我可在帮您转过去。”)

49.询问每一位客人是否有抵价券，并告知客人正确的使用方法，不得谋取营业长短款。

50.当客人询问洗手间方位时，应用右手指出正确的方位引导客人。如客人有需要搀扶的，须通知周边的服务生代看区域。

51.当客人果盘小吃剩余不足时，应询问客人是否需要续点或撤走。

52.当客人所点酒水剩余十分之二时，应及时询问客人是否需要续点。

53.整支洋酒还剩余2指时，应及时为客人调兑，减少客人的存酒。

54.软饮在剩可调一扎壶时，应及时询问客人是否需要增加软饮。

55.当客人须存酒时，应使用礼貌用语让客人稍等及时通知经理。“先生/小姐，请稍等，经理会来为您登记存酒或取酒卡的。”

56.吧台客人如暂时离开，在酒杯下垫张纸巾一时以示客人还未离店。

57.拿动客人的杯子时，右手手指应在杯子的下半身，不可接触杯口。

58.散台客人离开，桌面上还有酒时，服务员在未能确认客人是否离场须及时通知主管。

59.如遇客人之间发生打架事件，先将周边的杯子收掉，及时通知上级领导。

60.当服务生不小心打翻客人酒水、小吃时，应及时向客人道歉，并通知现场经理处理。

61.发现客人遗留物品及时通知主管，不得擅自翻阅客人物品。

62.客人离场时，主动提醒客人不要遗忘随身携带物品。

63.如果客人丢失物品时，及时通知现场经理，配合现场进行查询。

64.当客人要求提供冰水时，应告知酒水单上矿泉水的价格。

65.服务生不得与客人喝酒骰盅，在客人执意的确情况下，服务生善意的回决客人及时通知主管，再做决定。

66.在场内客流量不大的情况下，服务过程中使用托盘。卡座服务生应做到以托盘服务为主。

67.当客人要转台时，先通知当区主管，不要遗漏客人的酒水，提醒客人不要遗忘随身携带物品。与转台服务生交接清楚。消费情况在消费卡上认真注明。

68.服务生、主管不得帮客人代存、取酒。(当客人要求存给服务生或主管时，应善意的回绝客人，让客人接受自存自取的确程序，执意时通知经理。)

69.服务生与营销经理之间要有交流，了解订位客人的特殊要求，积极促销业绩。

70.服务生收台是应注意不要将杯子叠起，应使用托盘平放杯具碟子。

71.等待点单时，手摆放的姿势：卡座半蹲式，左手放在左膝盖上，右手搭在左手上。散台离客人半步距离，左手在腹前，右手搭在左手上。

72.酒水单先给要位的客人或小姐。

73.推销须从高价位至低价位。

74.当客人使用外币时，须告知客人无法使用，如遇客人没有人民币时，及时通知现场经理。

75.信用卡的使用：须先询问客人有无密码，有密码应刷空卡后快速给客人输入密码，给客人签信用卡帐单时应正确告诉客人消费金额。

76.台面蜡烛须先经过调整，以方便及时点燃。

77.开易拉罐时不得对着客人开启。

78.三位客人匹配一个烟灰缸。

79.散台纸巾折花放在洛杯中，摆放在台面上，卡座纸巾正确摆放在预定卡座中。

80.如遇客人打破杯具、器皿，应及时通知主管，第一时间清理现场，须做到关心爱护公司财产。

第二篇：领先的家政服务平台--顾佣生活服务平台家政人员服务规范及标准(小时工篇)

顾佣生活服务平台

家政人员服务规范及标准(小时工篇) 服务内容：

房内地面、台面、厨房、卫生间、整理物品、清除垃圾

服务标准：

(1) 厨房、卫生间：瓷砖不得有水印、灰尘，必须光洁、明亮，并除污消毒。

(2) 门：门框、门头必须擦拭，凹凸处须用吸尘器或毛刷彻底清洁干净，没有灰尘和水印。

(3) 墙：墙角、地角必须清洁，墙壁清洁后不得有水印、灰尘。

(4) 地面：清洁后的地板应该干净、无尘土、无印痕，光洁、明亮。客户验收后，应该再用干净的地拖把脚印擦去。

(5) 木地板：清洁后的木地板应该干净、整洁、无灰尘，着力恢复地板本来面目。

(6) 桌椅、家具：扶手、腿脚、底边、侧面及其内部均要干净、整洁、无灰尘。验收标准：

e) 厨房、卫生间：无灰尘、无水印，光洁、明亮。墙：无灰尘、无水印、干净、整洁。地面：无灰尘、无水印、干净、整洁。木地板：无灰尘、无水印、干净、整洁。桌椅、家具：里外干净、整洁，无灰尘、无水印。

备注：

(1)请家中自备清洁工具和清洁剂;

(2)工作内容不包括二楼及以上的外窗玻璃擦拭，以及抽油烟机拆洗、新房开荒保洁、地毯清洗等专业保洁;

(3)如实际服务时间超出预订时间，请按照15元/半小时的费率支付超出部分费用

小时工售后回访反馈：

家政服务人员是否达到雇主要求：

家政服务人员是否有磨洋工：

家政服务人员是否仔细：

家政服务人员态度是否好：

服务评分标准：*****(五星为最高分)

请对她的服务写下您的评语：

家居服务后效果图片：

第三篇：福州市普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准（范文模版）

关于印发《福州市普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准》等的通知

各物业服务企业、各县（市）区物价局、房管局（建设局）：

福州市物价局、福州市房地产管理局《关于印发<福州市普通住宅物业服务等级指导性收费标准>(试行)等的通知》（榕价房[2007]4号）试行期已满，根据省市相关物业法规政策精神，福州市物价局、福州市房地产管理局对物业服务内容进行了修订与完善，现将有关事项通知如下：

一、正式公布《福州市普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准》（详见附件一）。

二、此次公布的《福州市普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准》主要是完善物业等级服务内容，对物业服务收费标准暂不作调整。等级服务内容增加了物业人均服务面积，修订并完善了物业小区安防、消防等相关内容。

三、《福州市普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准》根据物业服务内容、服务要求和人员配置等情况分为四个等级，服务内容包括综合服务标准、公共秩序维护、房屋等公共部位管理、共用设施设备运行维修养护、公共区域清洁卫生保洁及公共区域绿化日常养护六个方面。具体物业服务项目的收费标准根据《福州市物业服务收费管理实施细则》（暂行）（榕价房[2007]3号）规定在物业前期服务合同（协议）中确定。

四、原由政府价格主管部门核定的物业服务收费标准，合同期已满、尚未成立业主大会、业主委员会的普通住宅小区，确需调整物业服务费收费标准的，应当经物业服务小区内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

以上规定自2009年8月1日起执行。原榕价房[2007]4号文规定的试行期顺延至2009年7月31日止。

福州市普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准

（一级）

一、收费标准：

类别收费标准

多层住宅 0.66-0.88元/平方米小高层带电梯住宅(8层及以下) 1.21-1.43元/平方米高层带电梯住宅(9层及以上，不含100米及以上超高层) 1.32-1.76元/平方米

二、物业服务标准：

（一）综合服务标准

1、小区设管理处，办公设施设备较先进完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理，办公场所整洁有序。

2、物业服务企业持有效证照，人员配备合理，有管理人员、水电等专业操作人员，并按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书，岗位责任制明确。

3、纳入企业所管项目日常性成本开支的物业服务人员人均服务面积不高于1900平方米。楼管员、安防、水电等主要物业服务人员应在小区醒目处上墙公示。

4、物业服务人员统一着装、佩戴标志，服务主动、热情。

5、签订规范的前期物业服务合同（协议），双方权利义务关系明确。

6、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备等进行认真查验，按《物业管理条例》等相关法规政策规定验收，手续齐全，并有相关记录存档。

7、有完善的物业管理制度、作业流程及物业管理工作计划。建立财务制度，财务收支符合国家相关规定。财务管理、业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理等全面实行计算机管理。

8、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。及时解答业主的咨询、处理业主投诉及受理维修等。业主咨询、投诉在24小时内予以答复处理；业主报公共区域急修的半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修记录，并有回访制度，满意率达85%以上。

9、提供有效的特约服务和代办服务项目，服务项目、服务内容、收费标准等应按有关规定在小区醒目处予以公布。

10、公共水电费用单独按实由业主分摊的，每月在小区醒目处公布1次由业主分摊的公共水电费用详细测算情况；每半年1次在小区醒目处公布涉及住户共用设施设备大中修、更新改造费用分摊和其它物业服务代收代付费用情况。

11、按有关规定和合同约定规范使用住宅专项维修资金。

12、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率85%以上；对业主提出的意见进行分析并在1个月内予以整改，因客观原因确实无法整改的应向相关业主说明原因，并有相关征询情况及整改记录备案。

13、每半年开展1次以上健康有益的社区文化活动。

（二）公共秩序维护

1、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口交通标示齐全、规范；各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施场地有明显标志。

2、门岗整洁。设专人24小时值勤，小区主出入口不少于15小时立岗值勤,并有详细交接班记录和外来人员、车辆登记记录。对外来人员进入通过电话、核对信息、对讲系统等方式联系住户，决定是否放行，劝阻外来人员、车辆随意进入小区。

3、对安全监控设施实施24小时监控并及时记录。专职安防人员能开展并处理小区公共秩序维护工作，掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故应急预案。

4、维护小区公共区域秩序，按照法规政策等相关规定，采取各种有效安全防范措施，落实小区安防力量。通过人防、技防、物防相结合的办法，做好物业管理区域内安全防范工作。安防人员按照指定路线和时间进行24小时巡逻；对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次，有巡查记录存档。接到业主报警或求助电话等发生安全事故时，立即到达现场，并及时采取应急措施，同时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

5、协助公安机关做好常住人口、流动人口和出租房屋登记管理工作，对不履行义务的业主，应及时向公安机关报告。协助有关部门制止违法、违规的行为。

6、对小区内违章占用消防通道、影响业主正常通行的行为及时予以劝阻。劝阻无效的，应将相关整改方案书面上报社区、消防等相关主管部门，配合相关主管部门共同做好整改工作。

7、对业主擅自改变物业共用通道用途导致存在火灾安全隐患的，及时向有关责任人下发整改通知书，限期整改，整改无效的，应及时书面报告社区、消防等相关主管部门，并配合相关主管部门共同做好整改工作。

8、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案。接到火警、警情后立即赶往现场，协助保护现场并报告消防、公安等相关主管部门及相关业主、物业使用人，同时协助采取相应措施。 (三)房屋等公共部位管理

1、每年至少1次编制房屋等共用部位日常管理和维修养护计划，每周至少巡查2次楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、休闲椅、凉亭等配套的共有部位，做好巡查记录，有损坏现象的5天内恢复正常（物业服务企业无法掌控时间如外修或到外地购零件等特殊原因除外）。及时维修养护，维修率达85%以上。巡查、维修和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，属于大中修和更新改造的，每年至少1次编制大中修、更新改造计划和住宅专项维修资金使用计划，书面向受益业主公示，根据受益业主的决定或合同的约定，及时上报相关行政主管部门审批，并组织维修。

3、按照住宅装饰装修管理有关规定和临时管理规约要求，建立完善的小区装饰装修管理制度。装修前，依规定告知装修人有关装修的禁止行为和注意事项，并加强监督管理。每天至少巡查1次装修施工现场，并有记录。发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等违反国家有关规定以及违反临时管理规约行为的，及时劝阻，劝阻无效的应在24小时内报告有关行政管理部门。

4、保持房屋外观完好、整洁，符合原设计要求。对违章搭建、公共区域乱张贴悬挂等违反相关规定现象能及时劝阻，劝阻无效的应在24小时内及时向相关主管部门报告。

（四）共用设施设备运行、维修养护

1、共用设施设备运行维修养护制度健全，每年至少1次编制共用设施设备运行维修养护计划，并建立共用设施设备档案，共用设施设备运行、检查、维修、保养记录齐全。

2、设施设备标志齐全、规范，容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施。

3、对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。

4、加强对楼宇对讲、视频监控、周界报警、电子巡更等技防设施日常维护，确保运转正常有效，维护及时。

5、制定消防安全制度、消防安全操作规则、灭火和应急疏散预案。对消防设施每半年进行1次全面检测，确保完好有效,可随时启用,消防通道畅通。检测记录应当完整、准确并存档备查。

6、每天至少1次对共用设施设备进行日常巡查，做好日常巡查记录。需要维修，属于小修的，24小时内组织修理。属于大中修或者需要更新改造的，将大中修与更新改造计划提前半年书面向受益业主公示，根据受益业主的决定，组织相关业主自筹资金进行大中修或更新改造；已缴存住宅专项维修资金的小区，提前半年将大中修或更新改造计划书面向受益业主公示，根据受益业主的决定，及时上报相关行政主管部门审批，并协助相关部门做好大中修及更新改造工作。

7、每天对供水系统供水设备巡查1次。每年至少1次对水泵润滑点加油，对泵房、管道等进行除锈、油漆，对水泵实施全面维护保养，保证二次供水正常，泵房整洁。每天巡查1次污水泵等排水系统，做到污水处理系统正常运行。根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢，周边无异味。每年至少1次对污水处理系统全面维护保养。供水和排水系统维修和保养符合环保要求。

8、水电、电梯、监控等技术人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，保证正常运行。

9、每天至少1次对电梯实行巡查，保证载人电梯24小时正常运行。接到故障报告后物业维修人员15分钟内赶到现场进行危急处理，需要联络专业维修人员到现场维修的应及时联络，尽快恢复正常运行。

10、每天1次检查路灯、楼道灯等公共照明，完好率不低于95%，并按规定时间定时开关。

11、接到相关部门停水、停电、停气等通知，应提前以通知、公告、广播等形式通知业主。

（五）公共区域清洁卫生保洁服务

1、对垃圾桶、果皮箱及时实施维护保洁，并实行垃圾袋装。每天收集生活垃圾2次、清运1次。果皮箱、垃圾桶每周至少清洗１次，保持果皮箱、垃圾桶清洁、无异味。垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。

2、小区内道路、广场、绿地、明沟、公共楼道、电梯厅、电梯轿厢等每天清扫1次，循环保洁；公共楼道、电梯厅、电梯轿厢、楼梯扶手、栏杆、窗台等每2天至少湿拖（擦）1次；共用部位玻璃及室外标识（高度3米以下，高度3米以上每年至少清洁1次）、宣传栏、信报箱等每周清洁1次；路灯、楼道灯等公共灯具每月至少清洁1次。

3、每天1次打涝水景漂浮杂物，保持水体清洁；定期对水体投放药剂或进行其它处理，保持水体无异味。

4、户外共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，及时清陶；化粪池每年清掏1次，确保使用正常，无外溢。发现异常应及时清掏，保持畅通。

5、二次供水水箱、生活用水蓄水池每半年按相关规定请持证人员清洗1次，按规定报检，并在小区醒目处公布。定时巡查，水箱、蓄水池应保持完好并加锁。水质符合国家规定要求。

6、设备房保持整洁，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象，

7、建立消杀工作管理制度，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。

8、进行保洁巡查，无明显暴露垃圾、卫生死角等现象；及时劝阻楼道内乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放现象；保证小区内环境整体干净整洁。

（六）公共区域绿化日常养护服务标准

1、有技术人员实施绿化养护管理。

2、花草树木每年分不同种类及时整形修剪，发现枯萎的植物应在1周内清除，并及时补种。做到树木基本无倾倒，花草树木无枯枝，无斑秃黄萎，保持良好的观赏效果。

3、草坪生长整齐，高度不应超过8公分，超过时应在1周内进行修剪；及时清除杂草，有效控制杂草孳生。

4、根据气候状况和季节，对花草树木按肥力、植物种类、生长情况适时浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。

5、定期喷洒药物，预防病虫害，发现病虫害及时灭杀。

6、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损；绿地设有提示爱护绿化的宣传牌。

注：超高层（100米及以上）带电梯住宅的收费标准可在高层带电梯住宅收费标准基础上另加15%。

（二级）

一、收费标准：

类别收费标准

多层住宅 0.44-0.66(不含)元/平方米小高层带电梯住宅(8层及以下) 0.88-1.21(不含)元/平方米高层带电梯住宅(9层及以上，不含100米及以上超高层） 1.10-1.32(不含)元/平方米

二、物业服务标准

（一）综合服务标准

1、小区设管理处，办公设施设备较先进完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理，办公场所整洁有序。

3、纳入企业所管项目日常性成本开支的物业服务人员人均服务面积不高于2300平方米。楼管员、安防、水电等主要物业服务人员应在小区醒目处上墙公示。

4、物业服务人员统一着装、佩戴标志，服务主动、热情。

5、签订规范的前期物业服务合同（协议），双方权利义务关系明确。

6、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备等进行认真查验，按《物业管理条例》等相关法规政策规定验收，手续齐全，并有相关记录存档。

7、有完善的物业管理制度、作业流程、物业管理工作计划；建立财务制度，财务收支符合国家相关规定；财务管理、业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理等全面实行计算机管理。

8、公示16小时服务电话。及时解答业主的咨询、处理业主投诉及受理维修等。业主咨询、投诉在48小时内予以答复处理；业主报公共区域急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修记录，并有回访制度，满意率达80%以上。

9、提供有效的特约服务和代办服务项目，服务项目、服务内容、收费标准等应按有关规定在小区醒目处予以公布。

11、按有关规定和合同约定规范使用住宅专项维修资金。

12、每年1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上；对业主提出的意见进行分析并在一个季度内予以整改，因客观原因确实无法整改的应向相关业主说明原因，并有相关征询情况及整改记录备案。

13、每年开展1次以上健康有益的社区文化活动。

（二）公共秩序维护

1、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口交通标示齐全、规范；各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施场地有明显标志。

2、门岗整洁，设专人24小时值勤。小区主出入口不少于13小时立岗值勤,并有详细交接班记录和外来人员、车辆登记记录。劝阻外来人员、车辆随意进入小区。

3、对安全电子监控系统实施24小时监控并及时记录。专职安防人员能开展并处理小区公共秩序维护及应急工作。

4、维护小区公共区域秩序，按照法规政策等规定，采取各种有效安全防范措施，落实小区安防力量。通过人防、技防、物防相结合的办法，做好物业管理区域内安全防范工作。安防人员按照指定路线和时间进行12小时巡逻；对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次，有巡查记录。接到业主报警或求助电话等发生安全事故时，立即到达现场，并及时采取应急措施，同时向有关行政主管部门报告，协助做好救助工作。

5、协助公安机关做好常住人口、流动人口和出租房屋登记管理工作，对不履行义务的业主，应及时向公安机关报告，协助有关部门制止违法、违规的行为。

6、对小区内违章占用消防通道、影响业主正常通行的行为及时予以劝阻，保证消防通道畅通。劝阻无效的，应将相关整改方案书面上报社区及消防等相关主管部门，配合相关主管部门共同做好整改工作。

7、对业主擅自改变物业共用通道用途导致存在火灾安全隐患要及时向有关责任人下发整改通知书，限期整改。整改无效的，应及时书面报告社区及消防等相关主管部门，并配合相关主管部门共同做好整改工作。

8、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案。接到火警、警情后立即到达现场，协助保护现场并报告消防、公安等相关主管部门及相关业主、物业使用人，同时协助采取相应措施。 (三)房屋等公共部位管理

1、每年1次编制房屋等共用部位日常管理和维修养护计划，每周巡查2次楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、休闲椅、凉亭等配套的共有部位，做好巡查记录，有损坏现象的10天内恢复正常（物业服务企业无法掌控时间如外修或到外地购零件等特殊原因除外）。及时维修养护，维修率达80%以上。巡查、维修和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，属于大中修和更新改造的，每年1次编制大中修和更新改造计划，书面向受益业主公示，根据受益业主的决定或合同的约定组织维修。有使用住宅专项维修资金的，按相关规定程序及时上报相关主管部门审批，并组织维修。

3、按照住宅装饰装修管理有关规定和临时管理规约要求，建立完善的小区装饰装修管理制度。装修前，依规定告知装修人有关装修的禁止行为和注意事项。每周至少3次巡查装修施工现场，并有记录。发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等违反国家有关规定以及违反临时管理规约行为的，及时劝阻，劝阻无效的应在24小时内报告社区、有关行政主管部门。

（四）共用设施设备运行、维修养护

1、共用设施设备运行维修养护制度健全，每年1次编制共用设施设备运行维修养护计划，并建立共用设施设备档案，共用设施设备运行、检查、维修、保养记录齐全。

2、设施设备标志齐全、规范，容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施。

3、加强对楼宇对讲、视频监控、周界报警、电子巡更等技防设施日常维护，确保运转正常有效；

4、对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。

5、制定消防安全制度、消防安全操作规则、灭火和应急疏散预案。对消防设施每年至少进行1次全面检测，确保完好有效,可随时启用,消防通道畅通。检测记录应当完整、准确并存档备查。

6、每天1次对共用设施设备进行日常巡查，做好日常巡查记录。需要维修，属于小修的，48小时内组织修理。属于大中修或者需要更新改造的，要将大中修与更新改造计划至少提前一个季度书面向受益业主公示，根据受益业主的决定，组织相关业主自筹资金进行大中修或更新改造；已缴存住宅专项维修资金的小区，将大中修或更新改造计划至少提前一个季度书面向受益业主公示，根据受益业主的决定，及时上报相关行政主管部门申请审批，并协助相关部门做好大中修及更新改造工作。

7、每周至少3次巡查供水系统供水设备。每年1次对水泵润滑点加油，对泵房、管道等进行除锈、油漆，对水泵实施全面维护保养，保证二次供水正常，泵房整洁。每周至少3次巡查污水泵等排水系统，做到污水处理系统正常运行。根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢，周边基本无异味。每年至少1次对污水处理系统进行维护保养。供水和排水系统维修和保养符合环保要求。

8、水电、电梯、监控等技术人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，保证正常运行。

9、每天1次对电梯实行巡查，保证载人电梯24小时正常运行。接到故障报告后物业维修人员20分钟内赶到现场进行危急处理，需要联络专业维修人员到现场维修的应及时联络，尽快恢复正常运行。

10、每天检查1次路灯、楼道灯等公共照明，完好率不低于90%，并按规定时间定时开关。

11、接到相关部门停水、停电、停气等通知，应以通知、公告、广播等形式提前通知业主。

（五）公共区域清洁卫生保洁服务

1、对垃圾桶、果皮箱及时实施维护保洁，并实行垃圾袋装。每天至少收集生活垃圾1次、清运1次。果皮箱、垃圾桶每周清洗1次，保持果皮箱、垃圾桶清洁、无异味。垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。

2、小区内道路、广场、绿地、明沟、公共楼道、电梯厅、电梯轿厢每天清扫1次；公共楼道、电梯厅、电梯轿厢、楼梯扶手、栏杆、窗台等每两天湿拖（擦）1次；共用部位玻璃及室外标识（高度3米以下，高度3米以上每年清洁一次）、宣传栏、信报箱等每10天至少清洁1次；路灯、楼道灯等公共灯具每月至少清洁1次。

3、每周至少3次打涝水景漂浮杂物，保持水体清洁；定期对水体投放药剂或进行其它处理，保持水体无异味。

4、户外共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，及时清掏；化粪池每年清掏1次，确保使用正常，无外溢。发现异常应及时清掏，保持畅通。

6、设备房保持整洁，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

7、建立消杀工作管理制度，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。

8、进行保洁巡查，无明显暴露垃圾、卫生死角等现象。及时劝阻楼道内乱悬挂、乱贴乱画等现象，保证小区内环境干净整洁。

（六）公共区域绿化日常养护服务标准

1、有专业人员实施绿化养护管理。

2、花草树木每年根据植物种类适时修剪，发现枯萎的植物应在10天内清除、补种，保持良好的观赏效果。

3、草坪生长整齐，高度不应超过12公分，超过时应在10天内修剪，有效控制杂草孳生。

4、根据气候状况和季节，分不同植物种类适时浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。

5、定期喷洒药物，预防病虫害。发现病虫害及时灭杀。

6、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损；绿地设有提示爱护绿化的宣传牌。

备注：超高层（100米及以上）带电梯住宅的收费标准可在高层带电梯住宅收费标准基础上另加15%。

（三级）

一、收费基准标准：

类别收费标准

多层住宅 0.33-0.44(不含)元/平方米小高层带电梯住宅(8层及以下) 0.66-0.88(不含)元/平方米高层带电梯住宅(9层及以上，不含100米及以上超高层) 0.88-1.10(不含)元/平方米

二、物业服务标准

（一）综合服务标准

1、小区设管理处，办公场所整洁有序。

3、物业服务人员佩戴标志，服务主动、热情。

4、纳入企业所管项目日常性成本开支的物业服务人员人均服务面积不高于2600平方米。楼管员、安防、水电等主要物业服务人员应在小区醒目处上墙公示。

5、签订规范的前期物业服务合同（协议），双方权利义务关系明确。

6、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备等进行认真查验，按《物业管理条例》等相关法规政策规定验收，手续齐全，并有相关记录存档。

7、有完善的物业管理制度、作业流程、物业管理工作计划。建立财务制度，财务收支符合国家相关规定。财务管理、业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理等档案齐全。

8、公示12小时服务电话。及时解答业主的咨询、处理业主投诉及受理维修等。业主咨询、投诉在1周内予以答复处理；业主报公共区域急修2小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修记录，并有回访制度，满意率达70%以上。

9、服务项目、服务内容、收费标准等应按有关规定在小区醒目处予以公布。

11、按有关规定和合同约定规范使用住宅专项维修资金。

12、每年1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上，对业主提出的意见进行分析并在半年内予以整改，因客观原因确实无法整改的应向相关业主说明原因，并有相关征询情况及整改记录备案。

13、每年开展1次健康有益的社区文化活动。

（二）公共秩序维护

1、门岗整洁，设专人24小时值勤。

2、对安全电子监控设施实施24小时监控并及时记录。

3、维护小区公共区域秩序，按照法规政策等相关规定，采取各种有效安全防范措施，落实小区安防力量。通过人防、技防、物防相结合的办法，做好物业管理区域内安全防范工作。对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次，有巡查记录。接到业主报警或求助电话等发生安全事故时，尽快到达现场，并及时采取应急措施，同时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

4、协助公安机关做好常住人口、流动人口和出租房屋登记管理工作，对不履行义务的业主，应及时向公安机关报告。协助有关部门制止违法、违规的行为。

5、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时登记管理，劝阻外来人员、车辆随意进入小区。

6、对小区内违章占用消防通道、影响业主正常通行的行为及时予以劝阻，劝阻无效的，应将相关整改方案书面上报社区及消防等相关主管部门，配合相关主管部门共同做好整改工作。

7、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案。接到火警、警情后尽快到达现场，协助保护现场并报告消防、公安等相关主管部门及相关业主、物业使用人，同时协助采取相应措施。 (三)房屋等公共部位管理

1、每年编制1次房屋等共用部位日常管理和维修养护计划，每周至少巡查1次楼梯通道以及其他共用部位，做好巡查记录，有损坏现象的20天内恢复正常（物业服务企业无法掌控时间如外修或到外地购零件等特殊原因除外）。及时维修养护，维修率达70%以上。巡查、维修和保养记录齐全。

3、按照住宅装饰装修管理有关规定和临时管理规约要求，建立完善的小区装饰装修管理制度。装修前，依规定告知装修人有关装修的禁止行为和注意事项。每周至少巡查2次装修施工现场，并有记录。发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等违反国家有关规定以及临时管理规约行为的，及时劝阻，劝阻无效的应在24小时内报告有关行政主管部门。

（四）共用设施设备运行、维修养护

2、设施设备标志齐全、规范，容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施。

3、设施设备运行正常，维护良好。

4、制定消防安全制度、消防安全操作规则、灭火和应急疏散预案。对消防设施每年进行1次全面检测，确保完好有效。可随时启用,消防通道畅通。检测记录应当完整、准确并存档备查。

5、每周至少1次对共用设施设备进行日常巡查，做好日常巡查记录。需要维修，属于小修的，一周内组织修理。属于大中修或者需要更新改造的，将大中修与更新改造计划至少提前一个月书面向受益业主公示，根据受益业主的决定，组织相关业主自筹资金进行整改；已缴存住宅专项维修资金的小区，将大中修或更新改造计划至少提前一个月书面向受益业主公示，根据受益业主的决定，及时上报相关行政主管部门申请审批，并协助相关部门做好大中修及更新改造工作。

6、每周至少1次巡查供水系统供水设备，保证二次供水正常，泵房整洁。每周至少1次巡查污水泵等排水系统，做到污水处理系统正常运行。供水和排水系统维修和保养符合环保要求。

7、每天1次对电梯实行巡查，保证载人电梯24小时正常运行，接到故障报告后物业维修人员及时到现场进行危急处理，尽快恢复正常运行。

8、每周至少3次检查路灯、楼道灯等，完好率不低于85%，并按规定时间定时开关。

9、接到相关部门停水、停电、停气通知，应提前以通知、公告、广播等形式通知业主。

（五）公共区域清洁卫生保洁服务

1、对垃圾桶、果皮箱及时实施维护保洁，并实行垃圾袋装。每天收集生活垃圾1次，清运1次，垃圾收集点周围地面无散落垃圾。

2、小区内道路、广场、绿地、明沟、公共楼道、电梯厅、电梯轿厢等每天清扫1次，公共楼道、楼梯扶手、电梯厅、电梯轿厢、栏杆、窗台等每周湿擦2次；共用部位玻璃及室外标识（高度3米以下，高度3米以上每年清洁1次）、宣传栏、信报箱等每半个月至少清洁1次；路灯、楼道灯等公共灯具每月至少清洁1次；每周至少1次打涝水景漂浮杂物，保持水体清洁。

3、户外共用雨、污水管道每年疏通1次，平时经常检查，发现堵塞及时清掏；化粪池每年清掏1次，确保使用正常，无外溢。发现异常应及时清掏，保持畅通。

4、二次供水水箱、生活用水蓄水池每半年按相关规定请持证人员清洗1次，按规定报检，并在小区醒目处公布。定时巡查，水箱、蓄水池应保持完好并加锁。水质符合国家规定要求。

5、设备房保持整洁，基本无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

6、建立消杀工作管理制度，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。

7、进行保洁巡查，无明显暴露垃圾、卫生死角等现象，及时劝阻楼道内乱悬挂、乱贴乱画等现象，保证小区内环境干净整洁。

（六）公共区域绿化日常养护服务标准

1、有专业人员实施绿化养护管理。

2、花草树木适时修剪，生长较好。

3、草坪生长整齐，发现杂草半个月内清除，有效控制杂草孳生。

4、适时浇灌、施肥和松土，花草树木长势较好；

5、定期喷洒药物，预防病虫害。发现病虫害及时灭杀。

备注：超高层（100米及以上）带电梯住宅的收费标准可在高层带电梯住宅收费标准基础上另加15%。

（四级）

一、收费标准：

类别收费标准

多层住宅 0.33(不含)元/平方米及以下小高层带电梯住宅(8层及以下) 0.66(不含)元/平方米及以下高层带电梯住宅(9层及以上，不含100米及以上超高层) 0.88(不含)元/平方米及以下

二、物业服务标准：

（一）综合服务标准

1、小区设管理处，办公场所整洁有序。

3、物业服务人员佩戴标志，服务主动、热情。

4、纳入企业所管项目日常性成本开支的物业服务人员人均服务面积不高于2800平方米。楼管员、安防、水电等主要物业服务人员应在小区醒目处上墙公示。

5、签订规范的前期物业服务合同（协议），双方权利义务关系明确。

6、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备等进行认真查验，按《物业管理条例》等相关法规政策规定验收，手续齐全，并有相关记录存档。

7、有完善的物业管理制度、财务制度等。财务收支符合国家相关规定。财务管理、业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理等档案齐全。

8、公示8小时服务电话，及时解答业主的咨询、处理业主投诉及受理维修等。业主咨询、投诉在15天内予以答复处理；业主报公共区域急修4小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修记录，并有回访制度，满意率达60%以上。

9、服务项目、服务内容、收费标准等应按有关规定在小区醒目处予以公布。

11、每年1次征询业主对物业服务的意见，满意率60%以上。对业主提出的意见进行分析并在本内予以整改，因客观原因确实无法整改的应向相关业主说明原因，并有相关征询情况及整改记录备案。

（二）公共秩序维护

1、门岗设专人24小时值勤。

2、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行登记管理。

3、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案。

4、维护小区公共区域秩序，按照法规政策等相关规定，采取各种有效安全防范措施，落实小区安防力量。通过人防、技防、物防相结合的办法，做好物业管理区域内安全防范工作。对重点区域、重点部位每4小时至少巡查1次，有巡查记录。接到业主报警或求助电话等发生安全事故时，尽快到达现场，并及时采取应急措施，同时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

5、协助公安机关做好常住人口、流动人口和出租房屋登记管理工作，对不履行义务的业主，应及时向公安机关报告。协助有关部门制止违法、违规的行为。 (三)房屋等公共部位管理

1、每年编制1次房屋等共用部位日常管理和维修养护计划，每周巡查1次楼梯通道以及其他共用部位，做好巡查记录，有损坏现象的1个月内恢复正常（物业服务企业无法掌控时间如外修或到外地购零件等特殊原因除外）。及时维修养护，维修率达60%以上。巡查、维修和保养记录齐全。

3、按照住宅装饰装修管理有关规定和临时管理规约要求，建立完善的小区装饰装修管理制度。装修前，依规定告知装修人有关装修的禁止行为和注意事项。每周巡查1次装修施工现场，并有记录。发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等违反国家有关规定以及临时管理规约行为的，及时劝阻，劝阻无效的应在24小时内报告有关行政主管部门。

4、房屋外观完好、整洁。

（四）共用设施设备运行、维修养护

1、共用设施设备运行维修养护制度健全，每年1次编制共用设施设备运行维修养护计划，并建立共用设施设备档案，共用设施设备运行、检查、维修、保养记录齐全；

2、设施设备运行正常，标志齐全、规范，容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；

3、制定消防安全制度、消防安全操作规则、灭火和应急疏散预案。对消防设施每年进行1次全面检测，检测记录应当完整、准确存档备查。确保完好有效，可随时启用；消防通道畅通。

4、每周1次对共用设施设备进行巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修的，半个月内组织修理；属于大中修或者需要更新改造的，提早1个月编制大中修及更新改造计划，书面向受益业主公示，根据受益业主的决定或合同的约定，组织相关业主自筹资金进行大中修或更新改造。已缴存住宅专项维修资金的，提早1个月将大中修或更新改造计划书面向受益业主公示，根据受益业主的决定，及时上报相关行政主管部门审批，并协助相关部门做好维修及更新改造工作。

5、载人电梯24小时正常运行，接到故障报告后物业维修人员及时到现场进行危急处理，尽快恢复正常运行。

6、每周1次检查路灯、楼道灯等公共照明灯具，完好率不低于80%。

7、接到相关部门停水、停电、停气等通知，应提前以通知、公告、广播等形式通知业主。

（五）公共区域清洁卫生保洁服务

1、对垃圾桶实行垃圾袋装。每天清运生活垃圾1次。保证小区内环境干净整洁。

2、小区内道路、广场、绿地、明沟、公共楼道、电梯厅、电梯轿厢等每日清扫1次，公共楼道、楼梯扶手、电梯厅、电梯轿厢、栏杆、窗台等每周至少湿擦1次；共用部位玻璃及室外标识（高度3米以下，高度3米以上每年清洁1次）、宣传栏、信报箱、路灯、楼道灯等每季度至少安排1次清洗，保持小区整洁。

3、经常检查户外共用雨、污水管道、化粪池，发现堵塞及时清掏，保证正常运行；化粪池每年清掏1次，保持畅通。

4、设备房保持整洁。二次供水水箱、生活用水蓄水池每半年按相关规定请持证人员清洗1次，按规定报检，并在小区醒目处公布。定时巡查，水质符合国家规定要求。

5、建立消杀工作管理制度，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。

（六）公共区域绿化日常养护服务标准

1、有专人实施绿化养护管理。

2、花草树木生长整齐，适时修剪。

3、定期喷洒药物，预防病虫害。

备注：超高层（100米及以上）带电梯住宅的收费标准可在高层带电梯住宅收费标准基础上另加15%。

[注] 福建省物业管理协会常务副秘书长郭金国解释：业主入住率满50%以上或从首个入住户起算满两年，小区就应该成立业主委员会，并报区、县行政主管部门备案。业委会负责召开业主大会或以书面方式，讨论小区选择哪一级的物业收费标准，最终选择结果应该获得全体业主过半数的赞同，并且赞同户数的建筑面积也要过半。

第四篇：邮政投递服务规范标准

一、文明生产

1、投递桌、分拣格、批信台、车辆及过戳机等设备清洁、摆放整齐、无污染，抽屉内物品要合理定位，放置有序。

2、投递室内部作业现场要整洁有序，门窗玻璃明净，图表张贴整齐美观，待投邮件、清洁用品要码放整齐，不得放置个人物品及其它杂物。

3、备好备齐各种业务用品用具，检查校正日戳、保证各种机具灵敏，定位摆放，作好加油、检修等准备工作，雨天备好雨具。

4、现场作业时做好“四不准”：不准吸烟、不准吃零食、不准嬉戏打闹、不准随意席。

5、投递出班时做到“三清”，投递格眼、工作桌面、现场地面无遗留邮件报刊。

二、文明服务

1、上岗必须空标志服，佩戴工号牌(章)。

2、梳妆整洁，端庄大方，保持仪容整洁。

3、外出投递对待用户要热情、诚恳、亲切、有礼貌，投递时要喊报、喊信，做到下车投递，将邮件报刊送到收件人手中或插入报箱。

4、了解邮政主要业务知识，详尽解答用户业务询问。用户查询报刊时，要做到一查底。

5、熟悉本段道情况，对老弱病残给予照顾，投递领取邮件通知单后，应将领取地点和应办手续向用户交代清楚。

三、服务质量

1、具备《中华人民共和国邮政法实施细则》规定的投递邮件条件的住宅楼房，自用户办理登记手续之日起15日内投递邮件报刊，妥投率100%，给据邮件盖章率达95%。

2、按规定频次、时限、投递深度、投递方式和投递路线组织投递。

3、城市实行日报早投，晚报当日投。

4、缺报少刊，本埠报刊3日内补送无法补送的退款，外埠报刊15日内补送无法补送的退款。缺报少刊的处理均应登记销号。

5、认真执行《国内邮件处理规则》有关投递部分的规章制度：认真执行省局关于加强邮政广告业务邮件投递质量管理的有关规定。

四、服务纪律

1、城镇投递人员按规定频次、时间出、归班;农村投递人员按照“五定”邮路要求出、归班。特投邮件报刊严禁捎带转，防止积压、延误、丢点、甩片。

2、住宅楼房的邮件、报刊按规定投入信报箱(群、间)的格口内，或按与用户约定的地点、方式投递。

3、与社会邮件报刊转投点一律签订“代投协议”。投递人员要严格按协议中的规定执行。

4、开筒人员应按规定频次、时间开取筒箱，开取后要注意检查有无遗留邮件。遇筒箱损坏时，要及时封闭，并通知维修部门或更换。筒箱要经常擦洗，保持整洁。

5、严格遵守邮政通信保密纪律和职业道德不准无关人员翻阅邮件，工作现场实行封闭作业，无关人员不得随便入内，不得在工作现场接待来客。外出投递要遵守交通规则。

6、投递(开箱)人员在工作中不得进行与工作无关的活动，不准将邮件报刊携回家中或宿舍。

7、不准利用工作之便向用户借钱、借物，不准向用户索要报酬，不得接受用户馈赠。

8、爱护邮件，爱护公物。严禁私拆、隐藏、毁弃邮件。

9、投递部门不得以任何理申擅自停投邮件报刊，遇用户要求停送须由其出具书面申请。

五、服务管理

1、住宅楼户通邮管理工作实行动态管理。

2、每月召开一次质量分析会，组织一次邮政业务学习。按规定要求做好投递质量检查工作，并有检查记录。

3、管理资料、原始记录齐全、准确。

4、城市投递每半年缮发一次征询函，每次不少于30份。

第五篇：商业物业服务规范(企业标准)

商业物业服务规范

1范围

本标准规定了商业物业管理服务活动的基本要求、租户服务、环境管理、保洁服务、秩序维护服务、建筑及设施设备管理、应急管理等内容和要求。

本标准适用于营业面积5000m2及以上的商业物业管理服务活动。营业面积小于5000m2的商业物业可参照执行。

2规范性引用文件

下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单(不包括勘误的内容)或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。

《物业管理条例》(中华人民共和国国务院第379号令自2007年10月01日起施行)

《建设部关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知》(建住房物[2000]008号)

《物业管理企业资质管理办法》建设部令第164号(2007)

《特种设备安全监察条例》(中华人民共和国国务院第373号令，自2003年6月1日起施行)

GB/T15624.1-2003《服务标准化工作指南第1部分：总则》

GB/T19004.2-1994《质量管理和质量体系要素第2部分：服务指南》

XX/QM.A-2009《南京XX物业管理有限公司质量环境管理手册第A版》

GB50210-2001《建筑装饰工程施工及验收规范》

GB50339-2003《智能建筑工程质量验收规范》

GB50354-2005《建筑内部装修防火施工及验收规范》

GB/T50375-2006《建筑工程施工质量评价标准》

GB2894《安全标志》

GB5749《生活饮用水卫生标准》

GB8978-1996《污水综合排放标准》

GBl5603《常用化学危险品贮存通则》

GB22337《社会生活环境噪声排放标准》

GB50365《空调通风系统运行管理规范》

GB/Tl0001《公共信息标志图形符号》

GB/Tl5566《图形标志、使用原则与要求》

GB/Tl7242《投诉处理指南》

GB/Tl8883《室内空气质量标准》

《公共场所空调通风系统运行卫生要求》

Q/XXPM20101-2009《写字楼(商住楼)物业管理服务规范》

《江苏省公共事件总体应急预案》(苏政发(2005)92号)

3术语和定义

下列术语和定义适用于本标准：

3.1商业物业commercialproperty

已建成并交付商业经营使用的建筑物及其相关的设施、设备和场地。本标准所指的是购物中心、综合超市、百货店、专业专卖店等物业。

3.2物业管理propertymanagement

物业所有权人(业主)通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

3.3服务service

为满足顾客的需要，供方和顾客之间接触的活动以及供方内部活动所产生的结果。包括供方为顾客提

1 供人员劳务活动完成的结果;供方为顾客提供通过人员对实物付出劳务活动完成的结果;供方为顾客提供实物实用活动完成的结果。

3.4服务标准servicestandard

规定服务应满足的要求以确保其适用性的标准

3.5顾客customer

注接受服务的组织或个人。

示例：物业所有权人、使用人及其他相关方。

3.6突发公共事件precipitatingevent

在写字楼(商住楼)物业管理范围内发生的自然灾害(包括气象灾害，地震灾害，地质灾害，生物灾害等)、事故灾难(包括各类安全事故，交通运输事故，公共设施和设备事故，辐射事故，环境污染和生态破坏事件)、公共卫生事件(包括传染病疫情，群体性不明原因疾病，食品安全和职业危害，动物疫情，以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件)和社会安全事件(包括恐怖袭击事件，经济安全事件，涉外突发事件和群体性事件)等。

4基本要求

4.1物业服务企业

4.1.1应按《物业管理企业资质管理办法》的规定，具备从事相应物业管理服务的资质。

4.1.2受物业产权人(业主方)委托，本公司应根据物业服务合同约定，设置物业现场服务机构，并配备相应的服务人员和服务设施。

4.1.3建立健全物业管理基本服务制度体系，包括但不限于员工岗位责任制度、岗位考核制度、24小时值班制度、报修服务制度、投诉处理制度、物业服务费用或物业服务资金收取办法、物业服务资金收支公布制度、物业管理意见征询制度、维修资金管理规定、档案资料管理规定、业(租)户资料保密规定、岗位职责、工作程序、工作标准等。

4.1.4各项对客服务项目的完成时效和服务标准应予公布，自觉接受监督。

4.2物业服务机构

4.2.1根据商业物业的具体特点、功能定位和合同约定，应设置相适应的物业管理服务机构，配备管理人员和服务人员及基本设施。

4.2.2商业物业基本的管理职能为：

——办公室(含前台、财务、采购、仓库);

——客服中心(客户服务、投诉处理、维修报修、商务服务、房屋租赁等);

——工程管理(供水、供电、供气、空调、电梯、消防、通讯等设备的运行、维护、维修、管理;公共部位装潢维修维护等);

——公共秩序管理(含中控室、安护、重大活动配合、停车场管理等);

——环境卫生管理(含消杀、绿化和团膳)。

基本机构配置为办公室、物业部、管理部。可以根据具体情况进行调整。

4.3物业服务人员

4.3.1物业现场服务机构负责人应按物业管理行业规定取得相应的职业资格证书。

4.3.2管理人员应取得物业管理从业资格证书或岗位证书，专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。从事特种作业的服务人员应经过培训，取得特种作业资格。上岗五个月以上的员工持证上岗率达100%;工程技术人员具有中级职称者不少于两名。

4.3.3物业服务人员应统一着装、佩带标志、仪容仪表端庄整洁。

4.3.4物业服务人员在服务过程中应保持良好的精神状态;表情自然、亲切;举止大方、有礼;提倡讲普通话，用语文明、规范;语调亲切、热情、诚恳，说话清楚、表达明确;对待顾客主动、热心、耐心、细心、诚心、周到并及时为顾客提供服务容整洁端庄;在指定位置佩戴标志，站姿端正，坐姿稳重，行为规范，服务主动。

4.3.5物业服务人员应接受过相关专业技能和设备供货厂商的培训，掌握物业管理基本法律法规，熟悉商业物业的基本情况，能正确使用相关专用设备。

4.4物业服务要求

4.4.1本公司管辖的商业物业项目要求在正式接管一年内全面实施ISO9001：2008，并获得市级优秀大厦称号;第二年应通过ISO9001：2008的第三方认证审核，同时应获得省级优秀大厦称号，并开始导入ISO14001：2004和GB/T28001-2007;在客观条件具备的情况下，第三年向全国物业管理示范大厦发起冲击并力争在两年内获得该项荣誉;之后稳定的进行高端运行并不断的持续改进服务。

4.4.2按照物业管理服务合同的约定，设立接待服务窗口，提供租户迁入迁出、装修管理、报修服务、投诉处理和客户沟通等服务。

4.4.3实行全年365天、每天24小时服务。其中营业期间全员全职服务，打烊期间值班或维修服务，保持商业营业环境高运行质量。

4.4.4

4.4.5从实际出发，根据国家、江苏省的原则要求，充分考虑节能减排，制定合适、有效的节约能源方案，并付诸实施。

4.4.6实施环境管理，根据营业特点、大型活动等要求，编制并实施保洁作业方案，维护商业营业环境的整洁美观。

4.4.7根据商业物业特点，制定周边绿化和内部植物租摆方案，并安排实施。

4.4.8提供安全防范管理和秩序维护服务，确保人身财产安全。

4.4.9提供大型重要活动的外围警戒、秩序维护服务，保证有序、可控、在控。

4.4.10制定并实施房屋及设施设备的运行及维护保养制度，提高设施设备的运行效率，保证设备完好率≥98%，照明装置完好率≥99%，消防设备完好率100%。

4.4.11接受各种类型的报修、急修、抢修工作。接获报修需求后应持维修单到达现场，讲明内容后实施维修，完成后请业(租)户在维修单上签认。

4.4.12建立突发事件应急处理机制，控制、减轻和消除突发事件引起的社会危害。

4.5投诉处理

4.5.1在一般情况下，即时受理的责任性投诉1小时内给予答复;书面回复的三个工作天内完成。

非责任性投诉应向投诉人说明责任范围并承诺协助解决。

投诉处理率为100%。

投诉处理及时率为100%。可联络投诉回复率为100%。

对投诉事项及处理结果登记存档，掌握业(租)户对处理结果的满意度。

4.6信报服务

正确分拣各类信报，准确投送。做好挂号信和报刊的登记工作。按照与邮电部门的协议正确处理各类盲信/退信/受损信件。

4.7标识管理

4.7.1公共信息标识应符合GB/Tl0001《公共信息标志图形符号》。

4.7.2安全标识应符合GB2894《安全标志》。

4.7.3标识的设置方式、照明和固定要求应符合GB/Tl5566《图形标志、使用原则与要求》。

4.7.4公共场所的安全设备设施标识及使用说明按照本公司标准执行，应用中、英文书写，文字规范。

4.7.5保持各类标识完好。

4.8档案管理

4.8.1有完善的物业管理档案制度，应按照全国物业管理示范大厦标准逐条逐项分类汇总成册，具体目录另定。

4.8.2房屋、设施设备档案管理

建立完善的服务资料档案，包括商业物业总平面图、各类建筑物附属设施设备设计图和竣工图、房屋各层平面图、共有部分和建筑物附属设施设备的台帐、大中修及更新改造记录、房屋数量、种类、用途统计册等。

4.8.3业(租)户档案管理

严格遵守业(租)户资料保密规定，不得将资料提供给无关人员;未经业(租)户许可，不得将资料

3 内容转作其他用途。

4.8.3.1原始档案

一户一档，清晰便查。

业主档案包括但不限于业主收楼资料、产权证、业主身份证、产权变更资料等的复印件;装修档案;往来文件。

租户/经营户档案包括但不限于租赁合同、营业执照和法人代表身份证、公司职员资料等承租资料复印件;装修档案;往来文件。

对产权属于大业主的营业空间，保留历次分割、装修、审批的设计、施工、验收资料。

4.8.3.2电子档案

包括现有业(租)户清单及上述原始档案内文件资料的存档情况、业(租)户的联系方式、前期历任业(租)户/租户/经营户的变更记录(如去向、联系方式等)、物业重大事件记录。

4.9承接查验

4.9.1承接查验标准：应收集国家、省市各类建筑安装施工及验收规范的最新版本，研究熟悉。

4.9.2基本顺序

4.9.3新建商业物业应具备查验所需的基本条件是已经办理了竣工手续。

4.9.4根据具体类型、特点确定参加验收的人员。成立验收领导小组，基本组成主要以工程人员和操作人员为主，各个专业齐全。

4.9.5内部制定查验实施方案，软件资料上根据《建设工程文件归档整理规范》的规定，拟定所需要的文件资料目录，对设备图纸、资料、出厂证明、使用说明、调试报告等要紧紧不放。尽量在在查验前得到资料，以备熟悉了解。设备现场上分专业按照公用部位、公用设施分类，遵循先机房、后楼层、再外围;先单机设备、后管路系统的顺序逐一进行。时间上不能求快，要按照规范仔细、认真、全面进行查验。

4.9.6准备常用的监测仪表、工具等，注意这些仪器仪表是否经过技术监督部门的校验、是否在有效期内。

4.9.7查验发现遗留问题的处理，按照填写相应表格、分类分别汇总、提交开发商确认、施工单位整改、物业派人跟踪并再次查验的顺序进行。

4.9.8与开发商办理移交。

4.9.9撤管接手查验应遵守上述标准，同时应着重于软件资料、硬件改造记录、设备维保记录、财务状况等进行深入交接。

5租户服务

5.1入驻和迁出

5.1.1受业主方委托，按约定的时间办理租户入驻手续：

一一登记租户信息，向租户提供管理规约等入驻资料要求签署;

一一向租户明确租赁区域内的设施设备使用范围，办理设施设各交接手续。

5.1.2按业主方要求为租户提供约定的供电、供水、供气、空调、消防等服务。

5.1.3按租户要求提供直线电话或其他通讯业务的接入服务。

5.1.4受租户委托，按约定要求管理商铺的备用钥匙(包括封存保管、紧急启用)。

5.1.5按业主方要求办理退租户的迁出手续并提供以下服务：

一一对退租户的拆除、搬运活动进行监督;

一一查验租赁区域的公用设施设备，发现损坏及时报告;

一一确认租赁区域水、电、气、通讯、空调、物业管理、租金等费用的结清。

5.2装修管理

5.2.1配合业主方受理租户装修施工的申请，审核装修方案是否符合供电、供水、供气、供空调的容量限额，从物业管理的角度初步审核其是否符合消防、噪声、电磁干扰、排油烟(气)、排污、外造型、店招展示等相关要求。

5.2.2对装修材料、风格、道具的选用，按照业主方或经营方的统一规定进行审核。

5.2.2涉及到特殊经营的业态，必须办理政府相关部门包括但不限于消防、安全、卫生防疫、市容等的

4 书面专项批复。

5.2.2装修申请批准后，受理施工登记，核查特种作业人员的操作证，签订施工管理协议和消防安全责任书，发放施工许可证明。

5.2.3装修期间负责协调与开发商、经营方、总包施工队伍之间的接口关系。

5.2.4受业主方委托，对装修施工现场以下内容进行监管：

一一施工时间、施工区域、建筑材料进出与临时仓库，建筑垃圾堆放与清运;

一一施工人员的进出、现场管理，应主动控制营业期间施工人员的频繁出入;

一一施工现场的外围装饰性一体化封闭隔离，噪音、异味、粉尘的控制，应严格控制营业期间的严重噪声和刺激性气味的施工;

一一临时供电、供水和升降等设备的使用;

一一现场灭火器材的配置。动用明火，易燃易爆物品和化学危险品的使用必须办理手续;

一一建筑物本体和设施设备的保护;

一一制止违章搭建与占用行为。

5.2.5配合业主方、政府相关部门进行装修施工验收，监督租户限期整改发现的问题。

5.2.6收集租户装修登记、施工监督管理记录、装修项目竣工图纸和验收整改记录，归入装修管理档案。

5.3服务接待

5.3.1物业现场服务机构设立接待服务窗口，为业(租)户提供一站式服务，受理业(租)户从搬入至迁离办公楼期间的各类申请事务。建立24小时人员值班制度，公开办事制度、办事纪律、收费项目及收费标准，公示服务接待电话和服务承诺。

5.3.2接待人员态度和蔼、耐心热情、用语规范，做好来电来访记录。

5.3.3现场接待时间符合商业营运要求，遇重大活动或节假日应执行经营方的统一调度。

5.4报修服务

5.4.1全天24小时受理报修。有值班记录和报修记录。

5.4.2报修15分钟内到场，小修项目24小时内修复(预约修理除外)，急修项目限时修复：如须说明维修责任或收费标准的，应予以说明。

一一小修急修及时率100%;

一一一次维修合格率>90%;

一一维修服务回访率30%;

一一有报修记录、回访记录、返修分析及处理记录;每月统计一次。

5.4.3电梯故障困人时，物业服务人员5分钟内作出响应，专业技术人员30分钟内赶到现场实施救援。

5.5客户意见管理

5.5.1应与开发商、业主方、租户保持沟通，定期开展工作汇报和意见征询。

5.5.2应每半年进行一次抽样的物业服务意见征询;每年测评业主方和租户对物业服务的满意状况，不断改进服务质量。

5.5.3物业管理服务不满意率不超过8%。

5.5.4投诉管理应符合GB/Tl7242《投诉处理指南》的要求。

6环境管理

6.1室外区域

6.1.1建筑物外观、门面装饰、店招牌、户外广告设施及卫生设施应保持完好，无违章设摊、搭建、堆放等现象，保持环境整洁。

6.1.2对具有抗风能力要求的中大型户外广告牌等设施应定期进行安全检查，遇台风、汛期应采取相应的安全防范措施。

6.1.3出入口、安全疏散及残疾人通道保持通畅，步行道和台阶地面宜采用防滑材料或铺设防滑垫，其附属设施保持完好。

6.1.4绿化养护要求应符合本公司《写字楼(商住楼)物业管理服务规范》有关章节的规定，使用的药剂不应有害人体健康及造成环境污染。

6.1.5环境照明应符合城市环境(装饰)照明相关规范的要求，户外供电设施、用电设备，定期进行安全检查和维护。

6.1.6商业营运产生的噪声对周边的影响应符合GB22337《社会生活环境噪声排放标准》的规定。

6.2室内区域

6.2.1保持室内通风良好，温度适宜，空气质量宜符合GB/T18883《室内空气质量标准》。

6.2.2空调通风系统应符合国家公共场所空调通风系统运行卫生要求的规定。

6.2.3柜台、通道、公共卫生间、电梯轿厢、自动扶梯扶手带等设施应定期消毒，在传染病流行期应按照卫生防疫部门的要求增加消毒频次。

6.2.4生活饮用水水质应符合GB5749《生活饮用水卫生标准》的规定，二次供水设施应定期清洗、消毒或更换滤芯。

6.2.5物业的污水排放应符合《污水综合排放标准》的规定。

6.2.6按照饮食服务业环境污染防治办法的要求，协助业主方对餐饮单位的废水、油烟排放、残渣处理进行检查。

6.2.7化学危险品的贮存应符合GBl5603《常用化学危险品贮存通则》的要求。

6.2.8商场及各类仓库、小库内禁止吸烟，明确重点防火区域、安全疏散通道及路线。

7保洁服务

7.1应按商场的营业特点、人流量及污染情况，确定保洁内容、作业频次、质量要求及检查方法。若委外执行，应在合同中书面明确。

7.2按照作业区域距离地面的高度确定日常保洁和定期保洁范围，2米以上列入定期保洁，确定保洁周期：2米以下列入日常保洁，确定作业频次。

7.3保洁质量符合附录A的要求。外露物体可视表面无明显污迹和灰尘：不可视表面无积尘。

7.4保洁服务人员、作业工具、清洁药剂、作业规程等应满足策划的要求，大型电动器具和耗材药水均应为品牌产品。保洁作业时应采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。

7.5保洁服务人员每天至少提前在营业前2.5小时进场，按照分工、分区域实施各类操作。所有的大型清洁和地面养护工作均应安排在打烊后的夜间进行。

7.6商场内的卫生消毒、灭鼠除害等应有专人检查，并保持相关记录。

7.7明确租户自用区域及公共区域结合部位的保洁范围与责任，并定期检查。

7.8提供生活和餐厨垃圾的分类收集放置点，装运垃圾的容器应加盖，防止垃圾外溢、滴漏，倾翻。餐厨垃圾的收集、外运、处理应符合餐厨垃圾处理办法的要求。

7.9遇恶劣大雨天气，保洁服务人员应于物业的总进口派发雨伞套，并采取一切有效措施实施地面防滑。遇恶劣大雪天气，按照预定分工完成相关任务。

8秩序维护服务

8.1人员出入管理

8.1.1劝阻拾荒者、小商贩、携带宠物者等进入商业物业区域。

8.1.2对出入内部专用通道的工作人员进行核查，对联系工作的外来人员进行核查、登记。

8.1.3因夜间营业、施工活动等需要设定的封闭区域，应有明显标识，阻止无关人员进入。

8.1.4因节假日或促销活动等引起人流集中时，应事先编制预案，重要活动要报公安派出所审批，具体实施时应控制人流进入或进行疏导，保持出入口畅通。

8.2车辆管理

8.2.1制定车场车库管理规定、维护保养办法、停车须知、应急处理预案(包括火警、盗警、车辆失窃、水淹车库)等规章制度。停车场(库)应具备营运证、收费许可证。公示收费标准和管理规定。

8.2.2停车场(库)及车辆进出通道应明确行驶路线，按车辆种类划分车辆保管区域，划定停车位、停车划线明显;无杂物堆放;通道顺畅;规范设置交通标识，标志齐全。

8.2.3停车场(库)通往商场的入口处，宜张贴车库平面图，标注入口处位置、停车区位编

号及紧急疏散出口等信息。

8.2.4停车场(库)内禁止存放易燃易爆、化学危险品或其他违禁物品。

8.2.5引导进出物业区域的车辆按规定路线行驶，维护正常的交通秩序。消防车进入前，应对车辆采取紧急疏散，保持路线畅通。

8.2.6指挥进入停车场(库)的车辆停入泊位，及时提醒车主注意相关的安全事项。特种车

辆和残疾人车辆应停在指定位置。

8.2.6货运车辆应按预约时间、指定通道进出。

8.3货物装卸管理

8.3.1货物装卸应按约定时间、在指定区域进行。

8.3.2维护货物装卸区域的正常秩序：

一一阻止无关人员和车辆进入;

一一卸货车辆按序进入装卸平台;

一一车辆在装卸区域等候时驾驶员不应离开现场;

一一督促作业人员及时清除废弃物，保持卸货区和车辆周转区域的干净整洁;

一一劝离完成卸货任务的车辆。

8.4监控管理

8.4.1监控室门有明显警示标志;室内无杂物堆放;每天清扫一次。

8.4.2监控室环境应符合系统设备运行要求，定期进行检查和检测，确保监控系统功能正常，通讯系统畅通。

8.4.3监控室应24小时实施监控管理并保持相关记录完整。监控的录入资料，有特殊要求的应复制备份，查阅应经授权人核准。

8.4.4保持电话畅通，随时接听(铃响三声内应接听)。

8.4.5接到报警(火情、险情及其他异常情况报警)信息后，应对现场进行核实并安排保安人员及时赶到现场进行前期处理、并记录，发生紧急或异常情况时，应报告并启动相应预案。

8.4.6随时对遇难、遇危、遇险、遇困的业(租)户提供紧急援助;随时应公安机关、国家安全机关要求提供必要协助;向有关部门报告。

8.4.7对商业促销活动的关键区域、通宵活动或营业区域等宜进行跟踪监视。

8.4.8对停止营业的区域进行安全防范技术设防。对租户的设防进行确认，发现问题应及时采取措施。

8.5秩序管理

8.5.1制定秩序维护员管理规定、秩序维护员站岗值勤标准、秩序维护员巡逻值勤标准、秩序维护员交接班要求、秩序维护员培训制度、非营业期间人员和大宗物品进出登记制度、应急处理预案(火警、盗警、地震、台风、爆炸、炸弹恐吓、人员急救、高空掷物伤人及其他不可预见紧急事件)等规章制度。

8.5.2明确巡视工作职责、流程，按商业物业的特点，设定巡逻路线，明确巡逻内容。贵重商品区域、金融营业网点及施工区域等增加巡逻频次，保持巡更和巡逻记录。

8.5.3巡逻中应及时阻止偷盗、损坏物品、乱招贴等行为，关注老、弱、残、儿童的安全。

8.5.4巡逻中发现异常情况时应及时处理：

一一违章占用通道等有碍安全的行为;

一一消费者的违规行为和危险举动;

一一可疑人员;

一一设施损坏或设备异常。

8.5.5巡视应使用巡更设备，在监控室保持巡更记录。如无巡更设备，应尽量保证两人一组进行巡视;收到监控室发出的指令后，应及时到达现场，并采取相应措施;巡视中发现异常情况，应立即通知有关部门和报告相关负责人，并在现场采取必要的应急措施，随时准备启动相应的应急预案。

8.5.6节假日或促销等重大活动时，应事先办理相关手续，与有关部门一道，现场主动观察人群流向，防止拥挤、挤压、踩踏等人身伤害事故发生，必要时启动相应的应急预案。

8.6清场管理

8.6.1确定清场路线，不留死角和盲区。

8.6.2引导消费者及租户按指定路线离场，需要留场的租户工作人员，应事先办理相关手续。

8.6.3要求租户检查确认租赁区域内无安全隐患。关闭门窗及水、电、燃气、空调开关;保险库(箱)、橱柜上锁，无遗留钥匙;商铺及库房内无明火、无火种、无滞留人员。

8.6.4人员离场后，对清场区域进行复查，重点检查电梯厅、卫生间、试衣室、小库、消防通道等

场所。

8.6.5完成清场的区域应按要求封闭，进行安全防范技术设防。

8.6.6清场过程宜全程录像跟踪，并保持清场检查记录。

8.7大型活动保障服务

8.7.1认真贯彻“谁主管，谁负责”的原则，落实安全责任人，实行安全责任制。

8.7.2商业促销、贵宾参观、社区活动等大型活动，应配合业主方/组织者编制秩序维护保障方案。内容包括举办活动的地点、地形、场所、人数、环境、气候等自然情况;内部指挥系统、信息传递途径、人/车流集散路线三套、车位安排、人员布置、通讯保障、应急预案等。方案应向政府相关部门报审并得到其支持。

8.7.3活动前应对人/车流集散路线、车位及活动所需的设施设备等进行专项检查和确认，必要时进行区域临时封闭。

8.7.4强化对活动场所火源、电源、气源、水源和易燃、易爆、危险物品管理，加强对活动用设施、设备、用具、用品管理，严防各类案件、事件、事故的发生。

8.7.5活动中与组织者保持密切沟通，宜对商场入口、活动区域、通道、悬高围栏等处的人流聚集状况及车辆进出实施重点维护，发生拥挤时启动相关的应急预案。

8.7.4监控室对活动现场进行实时监控，与现场保持通讯畅通。

8.8消防管理

8.8.1建立健全消防管理防火安全责任制，组建义务消防队。

8.8.2制订防火检查、隐患整改、应急预案演练等制度，建立防火管理档案。

8.8.3新员工上岗前消防宣传教育率达100%，有记录;单位消防安全责任人取得消防安全培训合格证，重点工种人员每年接受消防培训不少于两次，并持消防培训合格证上岗。单位接受消防部门培训率不少于40%。

8.8.4火灾报警系统和联动装置应完好并保持自动控制状态，每季度至少进行一次消防联动测试。定期点动备用发电机，每半年进行一次负载试验。

8.8.4定期对消防设备、器材、安全标识、应急照明、疏散导向灯等进行检查，确保完好。

8.8.5对消防安全进行日常检查，并保持检查记录，检查内容应包括：

一一无存放易燃易爆物品和化学危险品(商品类如打火机油等物品必须严格按照消防主管部门的规定存储);

一一消防通道、消防设施周围、防火卷帘门下及机房内无堆放物品;

一一无乱接乱拉电线、超负荷用电;

一一排油烟装置及烟道有定期清洗记录;

一一停车库、装卸区域及设备机房内无吸烟：

一一装修施工现场无安全隐患;

一一火灾隐患的整改及防范措施。

8.8.6每年至少进行一次消防演习和疏散演习。

9建筑物及设施设备管理

9.1供水设施设备

9.1.1建章立制

制定供水设施设备管理规定、维护保养办法、水池清洗办法、应急处理预案等规章制度。

9.1.2资料与标识

建立完整的供水设施资料档案;设施设备标识规范齐全。

9.1.3水泵房管理

泵房有明显标志;悬挂操作规程;管系色标分明;流向箭头清晰;按国家标准《建筑灭火器配置设计

8 规范》设置消防灭火器材。

9.1.4供水设施设备维护

9.1.4.1水泵控制箱

一一日检：检查仪表、指示灯、开关、电源、电压。

一一月度保养：清洁控制箱内外部表面、仪表、指示灯、开关及内部元件;检查调整水位开关;试验备用泵自动启动功能;检查接地线。

一一半保养：检查继电器、接触器接线和触点并清洁;检查灭弧罩、灭弧栅、电缆电线连接状况;测量控制箱各线路绝缘。

一一保养：检查热过载继电器和时间继电器整定值;检查控制箱内导线连接情况;检查测量接触器、继电器线圈、线路绝缘;检查启动柜密封情况;控制箱内外、底座除锈补漆。

9.1.4.2生活水泵(含电动机)

一一日检：检查水泵进出口阀门、泵内充水与水泵转动情况、轴承润滑或油位情况、水泵有无漏水、水泵进出口压力、水泵与电机运行状况。

一一月度保养：检查水泵润滑油量、油质并加油;电机轴承加油;检查排气阀门;清洗管道滤网(器);检查进出口可挠曲橡胶接头、水泵联轴节螺丝、机座螺丝，活络阀门。

一一保养：检查水泵、电机固定螺丝固定状况;水泵、电机、管道除锈补漆;测量电机绝缘;检查活络阀门，除锈补漆，阀门螺杆上油;检查联轴节缓冲橡胶。

9.1.4.3供水管路与阀门

一一月度保养：检查活络阀门，阀杆加油;检查管道，清洗滤网;清洁减压阀。

一一半保养：检查清洁供水管阀门和阀杆;检修水龙头;清洁管井、管道与支架，局部除锈补漆。

一一保养：检查管路、阀门，除锈补漆。

9.1.5二次供水上、下蓄水池

9.1.5.1水池管理

水池盖设有密封条、防蚊网并上锁;水池底无杂物堆放;水池附近无污染源。

9.1.5.2水池维护

一一周检：检查水池箱体、人孔盖及盖锁、防蚊网、密封条、管道、进水阀。

一一季度保养：配合水池清洗工作，检查低水位限制浮球、进水闸阀、放水阀、溢流阀，阀杆加油;解体检查进水液压阀;检查清洁水位控制浮球;池内扶梯检查、除锈。

一一保养：检查测量水位控制浮球绝缘;检查进水手动闸阀;管道除锈补漆。

9.1.5.3水池清洗

一一水池每半年清洗一次;管理处提前四十八小时书面告知业(租)户。

一一须由具备资质单位负责清洗;清洗人员须持有效健康证;按清洗程序操作;按量使用政府部门规定的消毒药物;排水时注意排水管道畅通与否;恢复供水后检查管道、阀门、浮球等设备零件。

一一水池清洗后由管理处和经营方共同验收，填写验收表格。

一一水质检验须由政府认可的专业部门负责;水质抽样须于水池清洗后三至五天内进行;抽取水样须存于专业部门提供的规范水瓶;水质检验报告向业(租)户公布。

9.1.6供水系统应急处理

9.1.6.1停水应急处理

可获知的市政停水情况，应提前在相关物业张贴停水通知并采取相应蓄水措施，特别是对餐饮、洗浴业(租)户更要全方位关照;故障停水情况，接报后15分钟内到位处理，视需要以口头或书面形式告知业(租)户。

9.1.6.2管道爆裂应急处理

出现管道爆裂等紧急事件，接报后10分钟内到位处理。

9.1.7工作记录

工作记录及时、清楚、完整、准确。

9.2排污设施设备

9.2.1建章立制

制定排污设施设备管理规定、维护保养办法、排污设施清理办法、应急处理预案等规章制度。

9.2.2资料与标识

建立完整的排污设施设备资料档案，绘制设施设备平面图;设施设备标识规范齐全，井、池盖编号清晰。

9.2.3潜水(污)泵维护

一一周检：检查控制箱面仪表、指示灯、开关、电源电压、电机工作电流、接触器。

一一季度保养：清洁控制箱面、仪表、指示灯、开关;清洁控制箱内外;检查继电器、接触器、接线、水位控制浮球;清洗集水井和潜水泵表面;检查接地线。

一一保养：拆检止回阀;检查热过载继电器整定值;检查继电器、接触器活动机构，测量线圈线路绝缘;检查机械连接情况;检查箱内导线连接情况;检查控制箱密封状况;控制箱内外、底座除锈补漆;潜水泵解体清洁，检查轴承;测量潜水泵绝缘。

9.2.4污水井清理

每年清理一次。

9.2.5楼顶、路面、车场排水沟清理

排水明沟每周检查清理一次，暗沟每月检查清理一次。雨季对主要排水沟实施每天检查、随时清理。

9.2.6化粪池清理

每年清理一次;夜间打烊后进行。清理前提前二十四小时书面告知业(租)户;清理现场设置安全标志;池底污物淘净;多级出入口通疏;人工清理者须将污物包装良好，当夜运走;清运过程无漏洒;清理现场即时清洗干净;由管理处验收，填写验收表格。

9.2.7管道爆裂、池井溢流应急处理

出现管道爆裂、井池溢流、井池盖缺损等紧急事件，接报10分钟内到位处理。

9.2.8工作记录

工作记录及时、清楚、完整、准确。

9.3供电设施设备

9.3.1建章立制

制定供电设施设备管理规定、维护保养办法、安全操作规程、应急处理预案等规章制度。

9.3.2资料与标识

建立完整的供电设施设备资料档案;设施设备标识规范齐全。

9.3.3高压配电柜维护

一一日检：检查屏面指示灯、开关位置、警告牌、母排温升、继电器、各项运行参数、仪表指示;

一一月度保养：检查电缆外壳接地、清洗绝缘垫、清洁柜面、仪表、指示灯、检查清洁绝缘工具测量母排接点温度;

一一半保养：检查二次接线紧固状况、检查接地和高压开关小车推拉状况。

一一保养：测量线路和设备的绝缘;测量接地电阻;清洁并检查互感器、计量仪表、计量柜线路;清洁并检查高压开关小车;测量高压开关绝缘阻;储能机构活动部位加油，检查联锁动作状况;清洁并检查避雷器小车;清洁并检查继电保护装置，调整保护值;清洁并检查电缆套管和支持绝缘子;检查柜内电缆联接状况;柜内外设备清洁除尘。

一一严禁带电作业;停电或部分停电作业时，须在断开的开关分闸把柄上悬挂“禁止合闸”指示牌;操作高压隔离开关须穿戴绝缘服装;绝缘工具每半年送检一次，检验报告存档备查。

一一配电柜钥匙统一存放于现场钥匙箱内。

9.3.4低压配电柜维护

一一日检：检查开关、指示灯、仪表、指示灯运行状况;

一一月度保养：清洁柜面、仪表、指示灯、检查控制回路的接线情况;电容补偿情况;清洗绝缘垫;测量母排及各密封式供电母线排连接处、拐弯处的温度;清洁柜面。

一一保养：检查各抽出式主开关、灭弧罩和灭弧栅、动触头、静触头、接线螺丝和固定螺丝状况;

10 测量抽屉、主开关、接触器等绝缘;检查各保护装置的整定值;检查接地线电阻;检查配电柜母排连线并测量配电柜绝缘;检查并测量各输出电缆、密封母线排的绝缘;检查配电柜各电缆和控制线路固定螺丝;检查并清洁补偿电容器、接触器;配电柜内外清洁处尘;除锈补漆。

9.3.5应急发电机维护

发电机房门有明显警示标志，悬挂操作规程，按国家标准《建筑灭火器配置设计规范》设置消防器材。

一一周检：检查发电机启动电池电压、配电屏开关位置、指示灯、控制箱开关位置、蓄电池电解液高度、接线柱状况。

一一月度保养：试验发电机应急启动，检查发电机运行时的电压和频率;测量蓄电池电压、比重;检查蓄电池各连接部位;清洁蓄电池表面，清洁发电机组表面。

一一保养：带负载运行不少于30分钟。清洁并检查整流器、互感器、自动电压调节器;清洁并检查接线盒电缆连接情况;清洁并检查发电机定子绕组和转子绕组;清洁并检查旋转励磁部分或碳刷、压紧弹簧和滑环;测量烘潮电阻绝缘;清洁并检查充电器内部。

一一发电机房每周清扫一次;房内无杂物堆放。

9.3.6柴油机维护

一一周检：检查柴油柜油位、阀门、管道;柴油机管路;控制箱仪表、开关;检查机油油位、冷却水箱水位、启动电池电压、接地线。

一一月度保养：试机一次;检查机油油位和冷却水箱水位;检查启动线路的连接情况;检查传动皮带情况;检查运行时的机油压力、机油温度和冷却水温度;检查空载时的运行转速;清洁柴油机表面。

一一保养：检查清洁涡轮增压器;检查清洁水泵;检查清洁启动电机、充电发电机并测量电机绝缘;检查所有管路和电路连接情况。

9.3.7应急发电机配电屏保养

一一周检：检查各开关位置、指示灯状况;清洁柜面开关、仪表、指示灯。

一一月度保养：配电柜内外清洁除尘;手动启动发电机，检查电压和频率。

一一保养：检查并清洁主开关、灭弧罩、灭弧栅;检查动、静触头紧固状况;检查合闸线圈、失压脱扣线圈固定状况;检查所有接线螺丝、固定螺丝固定状况;手动试验开关合闸机构，检查机械部件平滑状况并加油;检查清洁继电器、接触器;检查各保护装置整定值;检查母排、电缆的连接状况，测量绝缘;检查接地线的连接状况;检查操作机构及弹簧状态;清洁配电屏内外;除锈补漆。

9.3.8楼层配电间维护

一一配电间有明显警示标志，悬挂基本操作要求和回路线路图，按国家标准《建筑灭火器配置设计规范》设置消防器材。

一一日检：检查配电间内务应干净整洁，无杂物，大门、门锁、内部照明完好。

一一每天对重要回路的接线端子、断路器进行测温，遇温度过高，必须迅速检查原因并消除，必要时在与经营方沟通后采取降低负荷强制措施。

一一月度保养：检查配电箱按钮、指示灯;清洁主开关表面;清洁配电箱内外，检查连接线;检查继电器、接触器连接线;清洁配电房，房内无垃圾、杂物堆放。

一一保养：检查主开关灭弧罩和灭弧栅状况;检查主开关动、静触头紧固状况;检查各分开关分断、合闸状况;检查接线螺丝紧固状况;检查地线连接状况;测量绝缘。

一一房内每周清扫一次，房内无垃圾、杂物堆放。

9.3.9照明管理

9.3.9.1卖场内部公共照明

一一每天按照节能控制规定定时开启/关闭，至少分为开业前清扫照明、开业前准备照明、开业照明、专柜照明、夜间维修照明、值班照明、安保照明等类型实施独立控制。

一一外部广告灯箱根据天气状况实施开启，开启时间不得晚于市政路灯开启时刻，关闭时间根据打烊时刻确定。

一一营业期间主动巡视公共区域，对损坏的灯具进行快速更换。完好率98%以上。

一一专柜/商铺内部照明，一旦发现损坏，应提醒业(租)户报修，提供有偿服务。

9.3.9.2路灯、梯灯管理

路灯、梯灯每班检查一次;发现损坏当班修复;完好率为95%以上。

9.3.10停电应急处理

可获知的市政停电情况，应提前张贴停电通知;故障停电情况，接报后5分钟内到位处理，视需要以口头或书面形式告知业(租)户，执行应急预案。

9.3.11工作记录

工作记录及时、清楚、完整、准确。

9.4电梯设施设备

9.4.1建章立制

制定电梯设施设备管理规定、维护保养办法、运行管理制度、监督管理制度、安全操作规程、应急处理预案等规章制度。

9.4.2资料与标识

建立完整的电梯设施设备资料档案;设施设备标识规范齐全。

9.4.3电梯运行

按电梯运行制度执行;至少应有一部电梯24小时运行。

9.4.4机房管理

电梯机房门有明显警示标志;悬挂各项操作规程和设备铭牌;按国家标准《建筑灭火器配置设计规范》设置消防器材;每2周清洁一次;无杂物堆放。

9.4.5电梯维护

电梯的日常维护保养必须由取得许可的安装、改造、维修单位或者电梯制造单位进行，并建立电梯外委保养工作的监督管理制度，做好对保养单位工作质量的检查监督，确保电梯设备正常运行。

正常情况下的维护保养、强制检测一律安排在夜间进行，不得干扰正常营业。特殊情况下的停梯维护一般应提前16小时以书面通知业(租)户并公示。

9.4.5.1电梯控制箱维护

一一日检：检查电梯运行情况是否正常，如发现问题，及时通知保养单位解决。

一一半月度保养：控制箱内外清洁除尘;检查对讲机通讯效果;检查保险丝与额定电流;检查接触器与继电器;试验自动/检修开关转换与上行/下行开关控制状况;。

一一半保养：检查箱内扁平电缆插接件牢固状态和所有电缆连接状况;检查接触器、继电器触头;测量控制箱绝缘;检查接地线。

一一保养：检查清洁接触器、继电器触头;检查各安全保护装置动作;检查接地线并测量接地电阻;检查各电路板插件的连接状态;检查清洁散热风机。

9.4.5.2电梯曳引机

一一日检：检查电动机、减速器、制动器、曳引机、限速器、导向轮、对重轮的运行状况;检查机房温升情况。

一一半月度保养：检查清洁限速器;检查曳引机运行状况、曳引轮轴承润滑情况;检查各安全装置;检查曳引绳、限速钢丝连接状况;检查制动器电磁铁可动铁心与铜套间的润滑情况;检查旋转编码器轴承。

一一半保养：检查曳引轮、曳引绳磨损情况;检查制动器并加油;检查制动器移位情况;测量电机绕组绝缘;检查曳引机减速箱状况及油位;检查限速器轮并加油。

一一保养：检查清洁制动带;检查制动力柜，调整制动弹簧;检查电动机电缆及制动线圈电线连接状况;检查电动机润滑油状况及换油;检查曳引机接地线连接状况。

9.4.5.3电梯井道维护

一一半月度保养：检查清洁电梯导轨和对重导轨;检查油杯油位、电梯随行电缆、各限位开关、井道照明灯;清洁安全钳;清理井底杂物积水。

一一季度保养：检查井道照明、各限位开关、曳引钢丝绳、对重链;清洁井底缓冲器;检查液压油位，清洁柱塞外圆并上油;检查导轨磨损和润滑情况;检查清洁安全钳，传动杆配合转动处加油;填补井道孔、洞;清洁井道。

一一保养：检查清洁井底应急开关;检查试验井底缓冲器;检查轿厢轨道、对重导轨磨损情况及轨道垂直平直状况，上紧全部压板、接头和撑架螺栓;检查试验防冲顶、冲底限位开关;检查清洁井道内所有设备及井道四周。

9.4.5.4轿厢、层门维护

一一厢内悬挂《电梯使用规定》和《电梯安全使用许可证》。

一一半月度保养：检查清洁轿厢门顶机构状况并加油;检查清洁轿顶ST装置;检查各厢内各种按钮;检查调整平层装置;检查轿顶轮、导向轮滑动轴承间隙;检查调整轿门驱动电机传动皮带;检查轿顶安全窗开关;检查清洁轿门和厅门的电触头;检查厅门联动装置状况;检查清洁轿顶控修箱;检查厢内控制盒内各开关。

一一季度保养：检查清洁自动门锁并加油;检查轿厢门和自动门机构，擦拭门导轨并加油;检查层门，擦拭门导轨并加油;检查清洁层门机械电气联锁装置;检查清洁轿厢照明、风扇，测量电气绝缘;试验消防电梯开关，检查迫降情况。

一一保养：清洁轿顶控制箱内电气元件，检查连线，全面清洁轿厢顶部;检查试验轿厢测重限载装置;检查各安全装置;检查清洁轿门驱动电机，测量绝缘，清洗轴承，加润滑脂，检查传动皮带磨损情况;检查层门各活动部位及各滚轮，清洁轴承并加润滑脂;检查清洗轿门机层门对摆杆轴承并加润滑脂。

9.4.5.5年审

每年由政府职能部门对电梯进行一次强制审验并取得《电梯安全使用许可证》。

9.4.6电梯应急处理

应根据实际需要，配备电梯管理人员，落实每台电梯的责任人，配置必备的专业救助工具及24小时不间断通讯设备。

在发生应急情况时，应在通知电梯维保单位的同时，由管理处专业人员先行实施力所能及的处理。

9.4.6.1停电应急处理

可获知的市政停电情况，应提前在相关楼宇张贴停电通知;停电前停止电梯运行;启动应急发电机;恢复电梯运行。

故障停电情况，接报后5分钟内到位处理，立即检查电梯有否困人，无人情况下启动发电机，恢复电梯运行。

视需要以口头或书面形式告知业(租)户。

9.4.6.2电梯困人应急处理

出现电梯困人情况，5分钟内到位处理;确定轿厢所在位置;以可能的方式安抚被困乘客;按照《电梯应急指南》解救被困乘客。

9.4.6.3楼宇火灾时电梯应急处理

楼宇发生火灾，3分钟内到位处理;按照《电梯应急指南》操作。

9.4.6.3地震时电梯应急处理

已发布地震预报的，按政府要求，决定电梯是否停止使用。震前未发布地震预报的，5分钟内到位处理，按照《电梯应急指南》操作。

9.4.6.5水浸电梯应急处理

接报后5分钟内到位处理;按照《电梯应急指南》操作。

9.4.7工作记录

工作记录及时、清楚、完整、准确。

9.5空调系统

9.5.1建章立制

制定空调机操作规程、空调通风管理规程、空调水处理管理规定、空调系统维护办法、空调故障应急处理程序等规章制度。

9.5.2资料与标识

建立完整的空调系统资料档案。冷却水系统、冷冻水系统、采暖水系统、燃料系统等等管道上喷/贴明显字样，以不同颜色标示其介质流向。所有设备、阀门挂上标示牌。带电、旋转部件，进出风口应有安全

13 警示标志。

9.5.3空调系统设施维护

9.5.3.1离心式冷水机组(其它类型机组可参照技术手册规定执行)

一一日检：主机运行时间根据天气预报、开业时间、业主经营户的要求确定。主机运行期间每半小时一次检查机组运行状况，每小时检查并记录运行参数：检查主机润滑轴承油压，油槽内油位，轴承供油温度，冷凝器进、出水温度，冷冻水进、出口温度，冷凝器饱和温度、压缩机排气温度，压缩机驱动电机电压、电流、功率、负荷百分比。

一一周保养：检查制冷剂存量、冷却水水质、冷冻水水质、润滑油液位、油加热器;清洁空调机房、机组、控制装置表面。

一一季度保养：检查润滑油液位、油滤器、冷却水和冷冻水的水质;清洁主电机表面;清洁主机启动柜，检查所有接线;测量油加热器、油泵电机绝缘;观察制冷剂液位，测量导叶控制电机绝缘，检查轴承温度高的报警、停机功能。

一一保养：根据机组状况确定在冬季停机期间或来年开机前进行。

检查机油油质;检查回油系统，更换机油滤器及干燥过滤器;检查蒸发器与冷凝器;压缩机驱动电机清洁空气通道和绕组，测量电机绕组绝缘，检查滚珠轴承润滑情况;检查压缩机传动齿轮箱;对水系统进行化学分析、清洗;检查冷剂存量，清洗冷剂过滤器，检查、清洁控制箱内部器件、连接线，检查、清洁电机启动器及线路，检查、清洁接触器，检查机油泵控制线路，测量油泵电机、机油加热器、自动阀门电机绝缘;检查主机的各种保护装置。

一一供冷季节开机前对主机及辅助设备进行一次全面检查。

9.5.3.2中央空调配电柜

一一日检：检查配电柜各开关位置，检查各指示灯，观察仪表指示。

一一月度保养：检查清洁柜面开关、仪表、指示灯、按钮、转换开关;检查控制回路接线;清洁配电柜及房间;检查清洁各接触器及连接线;检查、清洁各风机控制柜内部。

一一保养：对配电柜、主开关进行清洁检查。检查各抽出式主开关、抽屉，检查清洁外观油污、灰尘、异物等;检查灭弧罩和灭弧栅;检查动触头、静触头;检查所有接线螺丝和固定螺丝;检查主开关机械部件;检查合闸线圈、失压脱扣线圈的接线及固定情况并测量绝缘;测量抽屉、主开关、接触器等线路绝缘;检查各保护装置的整定值;检查接地线;检查配电柜母排连接并测量配电柜绝缘;检查、测量各输出电缆、密封母线排的绝缘;检查配电柜各电缆、控制线路固定螺丝;检查控制接触器触点、接线和固定螺丝;清洁配电柜，柜体内外、基座除锈补漆。

9.5.3.3冷水机组启动柜

一一日检：检查仪表、指示灯、开关、电源电压、电机工作电流，检查切换继电器、接触器工作状况。

一一月度保养：清洁柜内外及仪表、开关、指示灯;检查继电器、接触器触点、弹簧;检查所有接线、接地线。

一一保养：检查热过载继电器、时间继电器整定值，检查接触器、继电器的活动机构，检查机械连接情况，导线(包括地线)连接情况，检查测量接触器、继电器线圈、线路绝缘，检查启动柜密封情况，柜内外、底座除锈补漆。

9.5.3.4空调配套水泵控制箱

一一日检：检查仪表、指示灯、开关，检查电源电压、电机工作电流，检查继电器、接触器工作状况。

一一月度保养：清洁柜内外，检查继电器、接触器触点、弹簧，目视检查所有接线，检查、调整水流开关，检查接地线。

一一保养：检查热过载继电器、时间继电器整定值，检查接触器、继电器的活动机构，机械连接情况，柜内导线(包括地线)连接情况，检查上紧螺丝，理顺线路，检查测量接触器、继电器线圈、线路绝缘，检查启动柜密封情况，柜内外、底座除锈补漆。

9.5.3.5空调冷却水泵、冷冻水泵

一一日检：启动前检查进出口阀门及水泵转动情况;检查轴承润滑情况或油位，检查水泵、电机运行状况、电机运行电压电流，检查电机、水泵运行温度。

一一月保养：清洁水泵外表，清洁电机外表;检查水系统工作情况，调节水泵出口阀门开度。

一一半年保养：检查水泵润滑油量、油质，检查电机轴承润滑情况并加润滑油，检查、活络阀门并加润滑油，检查水泵联轴节，检查、上紧排气阀门，清洗管道滤网(器)。

一一保养：检查水泵、电机固定螺丝;水泵、电机外表、机座除锈，补漆;测量电机绝缘;检查、活络阀门，除锈、补漆，阀门螺杆上滑油;检查联轴节缓冲橡胶，根据需要更换新件。

9.5.3.6冷却塔

一一日检：检查冷却塔进出水管阀开关位置，检查冷却塔风机运行情况，检查风机电机运行电流，检查冷却塔布水情况，检查冷却塔水盆部分周围、底部情况。

一一月度保养：检查补水浮球阀，清洁风机、电机外表，检查传动皮带松紧度，清洁冷却塔，检查清洗冷却水出口滤器，更换冷却水。

一一半年保养：测量冷却风机驱动电机绝缘，检查电机接地线，检查冷却塔风机轴承、驱动电机轴承润滑情况，检查皮带及皮带轮磨损情况，检查、清理减速箱内外表面，检查、活络进出水阀、放水阀，阀杆上润滑油。

一一保养：检查冷却塔风机皮带;检查、清洁减速箱内外，轴承加油;管路、阀门除锈补漆;冷却塔风机、驱动电机外表清洁、除锈补漆;检查防雷接地线。

9.5.3.7空调箱、新风机组

一一日检：根据开业情况适时开启，一般在开业前2小时逐步开启。检查空调柜机冷冻水进出口阀，检查机组运行状态，驱动电机运行电流，检查轴承温度，检查进出风口、调节新风供给比例、供风温度，检查冷凝水排泄情况。

一一周、月度保养：检查、清洗空气滤网;检查、清通冷凝排出管;清洁机组外表;检查风机轴承润滑情况;检查风机轴承润滑情况，适量加油;检查清洁柜机启动箱。

一一半保养：检查风机驱动电机轴承润滑情况，检查传动皮带松紧度;测量风机驱动电机绝缘及启动箱绝缘，检查电机接地线，检查柜机内换热器翅片。

一一保养：检查风机皮带，检查压力表、温度计;管路、阀门除锈补漆，风机、驱动电机外表清洁、除锈补漆，柜机外表、机座除锈补漆;检查、清洁柜机启动箱。

9.5.3.8风机盘管

一一月度保养：检查冷凝水排水管，清洗盘管风机滤网，检查冷冻水进口电磁阀动作。

一一保养：检查盘管风机运行情况;测量电机绝缘;检查管路附属阀件，阀杆加油;检查盘管;清洁风机、电机，检查电机轴承并加油。

9.5.3.9蒸汽锅炉

一一日检：对运行机组的燃料供应压力、供水系统水质、蒸汽出口压力、各类电机电压电流进行密切监控，每小时抄录相关数据，确保各类汽、水管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏。

一一月度检查保养：每月一次对锅炉及附属设备进行一级保养;对防爆门及泄爆装置进行安检;清理燃烧器、鼓风机风叶、烟管通灰;对机械设备更换或添加润滑油;超压、超温保护试验，安全阀自动排气一次。每月一次对油/气管路过滤器进行清洗，对安全连锁装置安全性能实验一次;应有专业人员对锅炉运行进行管理，做好锅炉安全经济运行监督、管理、工作记录。

一一半年保养：每半年一次对所有蒸汽压力表进行校验;对炉膛清灰;检测水质的硬度，应不大于3毫克/升;锅炉安全附件及仪表齐备，动作可靠;各种证书齐备，操作人员持证上岗。

一一检查：每年一次对锅炉及附属设备进行全面二级保养;按规定更换油(气)喷嘴、保养和润滑电机、校验安全阀、检查交换器并添加树脂、设备管道除锈补漆保温;对除氧器、冷凝水箱检进行检修清洗;对锅筒内部进行检查并除垢;

一一每年一次接受政府技术监督部门指定的检测机构对锅炉设备进行安全检测，并对锅炉电机部分及程序控制器性能、锅炉排放烟气进行检测。除定期送检外，还应做好以下日常维护。

9.5.3.10非承压热水锅炉

——定期对温控仪进行检测;

——附属设备的维护保养可参照9.5.3.9的相应条款实施。

9.5.4清洗

9.5.4.1空气处理机组每年检查一次，送风管、回风管每二年检查一次，出现国家标准规定的需清洗条件的，安排清洗工作。

9.5.4.2空调水系统应安排有资质的单位进行水质处理和管路防锈、防腐处理，全年进行。

9.5.4.3冷却塔系统除进行水质防腐防锈处理外，还需要进行杀菌灭藻去污的专项处理。

9.5.5工作记录

工作记录及时、清楚、完整、准确。