房地产项目收并购方案

在一份优秀的方案中，既要包括各项具体的工作环节，时间节点，执行人，也要包括实现方法、需要的资源和预算等，那么具体要如何操作呢？以下是小编精心整理的《房地产项目收并购方案》，仅供参考，希望能够帮助到大家。

第一篇：房地产项目收并购方案

并购重组项目财务顾问执业质量评级方案(试行)

并购重组项目财务顾问执业质量评级方案(试行)为切实做好上市公司并购重组审核分道制基础工作，督促中介机构提高执业质量，现制定并购重组项目财务顾问执业质量评级方案，评级结果作为证券公司从事上市公司并购重组财务顾问业务执业能力评价的依据之一。

一.评级范围

本方案适用于单个重大资产重组行政许可项目财务顾问的评级。前述重大资产重组行政许可项目包括上市公司发行股份购买资产、重大资产购买及出售、上市公司合并分立。多家中介机构在一宗交易中联合担任财务顾问时，评级对象为牵头财务顾问;多家中介机构在一宗交易中分别担任交易双方财务顾问时，应根据各自承担的职责分别评级。

二.评级标准

(一)并购重组项目执业质量评级分为A、B、C三个等次。

(二)重组申请同时符合第1-5项条件或具备第6项条件时，评级为A：

1.申请文件规范，逻辑清晰，论述客观，表达准确;

2.申请文件法律适用准确，财务顾问对重要事项发表意见全面、明确、适当;

3.财务顾问对会计处理及评估方法恰当地发表了意见，与会计师或评估师的判断存在不一致时，充分分析了不同处理方式或方法对上市公司的影响。

4.对行业特性或交易特殊性分析明晰透彻，易于理解;

5.风险揭示充分、准确;

6.方案具有重大创新，对市场及相关法律法规建设具有借鉴意义。

(三)重组申请存在下列情形之一时，评级为C：

1.财务顾问对重大法律问题未发表意见，或者发表意见错误;

2.申请文件存在重大遗漏或前后重大不一致情形;

3.会计处理或评估方法存在重大不恰当，财务顾问未提示或揭示风险;

4.未揭示上市公司或标的资产存在的重大风险;

5.申报文件存在多处错误、遗漏或前后不一致等未勤勉尽责情形;

6.重组申请审核期间，财务顾问知悉上市公司或标的资产发生影响本次重组或投资者判断的重大事项时，未及时向我会报告;

7.持续督导期间，财务顾问未勤勉尽责。

(四)对不符合评级为A、C的重组项目，评级为B。

第二篇：房地产并购尽职调查清单

一、基本情况的文件

1.目标企业最新经年检的企业法人营业执照副本。 2.目标企业最新经年检的组织机构代码证。 3.目标企业最新经年检的税务登记证。 4.目标企业设立时及历次资本变更的验资报告。 5.目标企业最新的组织架构图和股权结构图。 6.目标企业历次修订直至现行有效的公司章程。 7.目标企业的发起人协议和/或股东协议。

8.目标企业成立后进行的任何改组、兼并、合并、分立、资产交换或收购、出售等重大企业活动的相关材料，以及相关的批准文件、协议，股东会或董事会、总经理办公会决议等法律文件。

9.目标企业的全部工商查档文件。

10.自然人股东的身份证明;法人股东的营业执照、组织机构代码证、税务登记证及验资报告。

11.房地产开发企业资质证书/房地产开发企业鉴定资质证书。 12.目标企业的各项管理制度。 13.银行开户许可证。

二、所开发的项目

1.标的企业所开发项目(下称“目标项目”)清单(按照已开发完工项目、开发建设中项目、拟开发项目的顺序统计);

2.项目立项批文，包括但不限于：地形图、现状图、初步规划设计方案、固定资产投资建设项目立项登记备案材料、项目建议书的批复;

3.项目规划审批文件，包括但不限于：建设项目建设地点征求意见函、建设项目规划意见复函、规划意见书及附图;

4.项目土地使用权取得的审批文件，包括但不限于：土地评估报告、审定地价水平通知单、国有土地使用权招拍挂材料及成交确认书、国有土地使用权出让合同及附图和补充协议、土地出让金及相关费用缴纳凭证、国有土地使用权证。

5.项目建设用地规划审批文件，包括但不限于：政府征地批准文件、国土管理部门批准意见、项目用地钉桩成果通知单、建设用地规划许可证及其附件。

6.项目设计方案审核审批文件，包括但不限于：建设项目规划设计方案和审批文件、建设项目抗震设防要求(标准审查意见书)、城市规划管理部门审定设计方案通知书。

7.项目建设工程规划审批文件，包括但不限于：项目施工图、工程勘察成果报告、结构计算书和计算软件名称、工程档案登记证明、是否存有限制外销售楼层或房屋、建设工程规划许可证及其附件。

8.建设工程施工许可证及其附件。

9.项目人防、绿化、消防、环境、防雷、交通、地名、临建、供水、供电、供暖、燃气等所涉批文。

10.竣工验收报告及竣工验收备案表。 11.商品房销售/预售许可证。 12.房屋所有权证等。

13.若目标项目涉及合作开发的，则提供合资合作方营业执照、企业资质证书、合作合资协议。

14.招标代理、勘察、设计、造价、监理、总包等单位资质等级证书。 15.预测/实测报告。 16.质量监管部门验收报告。 17.竣工档案登记表。

18.房屋销售代理协议(如有)。 19.房屋销售合同范本。

三、重要协议和合同

除非下述另有特别要求，下述合同均指截至目标企业收到此文件之日正在履行中的合同。

1.请提供目标企业签订的将要履行、正在履行、虽已履行完毕，但可能存在潜在纠纷的业务合同明细，提供相应合同文本(请附提供文件清单列表)。

2.借款合同：请根据最近一期财务报告的财务明细账，以表格形式提供目标企业签订的所有将要履行、正在履行、虽已履行完毕但可能存在潜在纠纷的借款(包括金融机构借款和企业间借款)明细(包括但不限于合同编号、借款银行或企业、借款金额、借款日期、还款日期、借款余额、担保方式等)。提供相关主合同文本和相应担保合同文本，并请书面说明还款情况。

3.对外担保合同：提供目标企业所有对外担保(包括保证、抵押或质押)合同情况，并提供相应担保合同文本和主合同文本，包括但不限于与银行签署的为购房者提供担保的合同。

4.资产处置合同：提供目标企业处置重大资产的合同情况，提供相应合同文本及政府相关部门的批文。(如有)

5.租赁合同：提供目标企业出租物业的合同文本。

6.侵权债务：所涉目标企业是否有因环境保护、知识产权、劳动安全、人身权等原因产生的侵权之债。如有请详细说明，如无请书面说明。

7.其他债权债务：提供未包括在最近一期资产负债表中的重大债权债务详细资料。

8.提供目标企业财产保险合同情况，提供相应保单，并对目标企业是否存在任何尚未了结的保险索赔情况进行说明。

9.目标企业为当事方的合资、合营、合作及合伙协议或意向书。(如有) 10.请提供已完成的或已立项的或正在拟议中的重大的资本投资项目的文件(包括立项批准、可行性研究报告、与第三方签订的意向书等)。

11.请提供所有目标企业作为当事人一方的其它的重要协议或有约束力的文件，包括重要的保密协议。

12.请提供目标企业签订的日常经营(房地开发项目所涉合同除外)中的累计或单份金额超过50万元人民币的所有合同，包括但不限于日常采购合同;房屋、汽车等资产租赁合同;委托代理合同;咨询顾问合同;技术服务合同等。

四、雇员及员工事宜

本节中所称高级管理人员指服务于目标企业的高级管理人员，包括法定代表人、总经理、副总经理、财务负责人、在目标企业中任职的“三师”(总工程师、总会计师、总经济师)以及其它服务于目标企业但劳动合同关系不在目标企业的前述高级管理人员(以下统称“管理人员”)。

1.员工花名册以及员工情况说明。 2.福利薪酬体系; 3.员工手册及各种人事规章制度(包括但不限于绩效考核相关制度); 4.上述所有管理人员的简历。

5.员工人事代理合同及人事档案(外部存放人才交流中心档案)存放情况; 6.请说明目标企业目前为员工缴纳社会保险(包括但不限于养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险)及住房公积金的具体情况，包括但不限于目前缴纳的社会保险种类、适用的缴费基数和比例、适用的员工范围、征收机关，并提供当地相关社会保险的规定以资证明。

7.目标企业的社会保险登记证及企业近3个月的社会保险金缴纳凭证。 8.目标企业的住房公积金登记证及企业近3个月的住房公积金缴纳凭证。 9.请说明是否受到过劳动部门的处罚;如有，提供相关书面文件。

五、诉讼和其它程序

1.列表说明所有目标企业的(已结案但尚未履行的或开始起诉的或将来可能有的)诉讼、仲裁、索赔、行政处罚或政府机构的调查或质询，以及所有与上述事宜有关的文件、函件，包括但不限于起诉书、答辩状、判决书、裁定书、仲裁申请书、仲裁裁决书、行政处罚决定书等。

2.是否存在目标企业董事、监事、高级管理人员和核心技术人员作为一方当事人的重大诉讼或仲裁事项。

3.过去三年中，目标企业的董事、监事、高级管理人员之破产、犯罪、欺诈或不当商业行为的诉讼、行政程序(包括被“双规”)。

4.所有目标企业为当事方的(或对其具约束力的)裁决、判决、命令、和解协议及其它协议。该类裁决、判决、命令或协议将要求目标企业从事或停止从事某些活动，或者会限制或以其它方式影响公司经营或资产。

5.如目标企业或其下属企业违反或被指控违反建筑、规划、安全等方面的法律、法规、通知或诉讼，请提供详细材料。

六、税务

1.提供过去三年目标企业纳税申报表、纳税税额及完税证明，现行有效的国税和地税税务登记证。

2.说明最近三年目标企业适用的税种、税收优惠政策或财政补贴并提供税收优惠、财政补贴所依据的法律法规、规范性文件及批准文件。 3.书面说明目标企业成立以来有无税收方面的违法违规行为，是否受到税务部门的处罚或调查、目标企业是否已经缴纳罚金。如有，请做出详细说明，并提供相关书面证明文件。

七、土地/房产/其他固定资产

1.目标企业最近一期财务报表中的相关资产明细，列出拥有或使用的土地使用权清单，自有土地使用权和租赁土地使用权请注明并分别列清单。

2.请按目标企业最近一期财务报表中的相关资产明细，列出目标企业的房屋资产清单。自有房产和租赁房产请注明并分别列清单。

3.提供目标企业拥有的土地使用证(需说明是否存在抵押情况)、房产证(需说明是否存在抵押情况);

4.若拥有的土地使用权为集体土地，还需提交征用集体土地的协议以及土地管理部门出具的征地批准文件)并说明每块土地的位置、面积及用途。划拨取得土地使用权的，请提供相关批复或决定文件。

5.目标企业拥有的土地、房屋上所设定的限制和其它债权，如冻结、查封等，如存在上述情况，请提供抵押合同、抵押登记文件(抵押权人、抵押用途等相关情况)及有关证明材料或查封冻结的行政、司法文书。

6.说明房屋的出租和租入情况，并提供相关租赁协议、房屋租赁备案证明文件、房产证，同时请书面说明租金收缴情况。

7.目标企业对土地使用权是否存在租赁情况的说明，如有，请提供相应文件。 8.请提供目标企业自有或租用的其他固定资产(指整体价值在人民币500万元以上，或对生产经营具有重要作用的机器、设备、生产线和所有车辆)清单。(如有)

9.说明目标企业自有的固定资产(含机器设备、车辆、生产线、库存产品、原材料等)上，是否存在抵押、留置、查封、冻结等权利限制，如存在上述权利限制，请列表说明，并请提供相关的抵押合同、登记文件及行政或司法文书。(如有)

八、财务资料

1.请提供目标企业最近三年已审计和未审计的财务报表及附注。

2.列出目标企业最近一期财务报告中其他应收应付的明细，详细说明应收应付的对象、金额、事项、期限、担保方式等，并提供相关书面文件。

九、环境保护、消防和卫生事宜

1.请说明目标企业经营应该符合的国家或地方的环保、消防、卫生要求。 2.请说明目标企业业务所需拥有的环境许可，并提供目标企业已获得的全部环境许可、排污许可、其他许可执照等文件以及消防、卫生部门授予的相关许可文件。

3.环保部门、消防和卫生部门其他管理机构给予目标企业的命令、罚款、限期整顿、停产整顿、调查等处罚文件，目标企业的书面答复和意见。

4.目标企业发生过的与环境污染、卫生和消防安全有关的重大事故情况的详细介绍。

十、知识产权

1.所有注册商标的商标权证书，尚未完成注册的请提供商标注册申请受理文件;

2.如有使用未注册的商标的，请提供其清单和图样;

3.商标权交易文件(如有)，包括商标使用权转让协议、商标使用权许可协议。

4.专利和专利申请权清单：包括专利的名称、注册登记地、专利权授予的日期、到期日、专利权上是否为第三方设定了权益。

5.专利权交易文件(如有)，包括专利权转让协议、专利实施许可协议。 6.域名注册证书或情况说明、非专利技术、商号或字号的名称、种类、期限及取得方式等情况。

7.计算机软件著作权或其他著作权的登记证书。 8.软件委托授权使用文件;软件委托开发合同。

9.上述无形资产的所有权和使用权的行使是否有限制，如设定抵押、质押或其他担保形式，请提供其主债务合同、抵押或质押合同、抵押或质押登记的权利证明等其他与该担保事项相关的文件。

十一、其它

1.请提供目标企业的银行征信证明文件。

2.请提供公司与各关联企业之间交易的合同，并说明定价原则。

第三篇： 论文：我国房地产企业并购的价值创造研究

第1章 导论

1.1研究的背景、目的和意义并购作为当今世界资源配置的主要环节，成为证券市场上的热点。从19世纪20年代至今，西方成熟市场已经经历了五次并购浪潮。在我国，1993年9月30日，宝安收购延中实业拉开了中国企业并购的序幕。并购，作为企业发展到一定阶段进行快速扩张的有效途径，已经越来越引起更多人的关注。

我国近几年来，房地产市场蓬勃发展，全国各地涌现出了一大批大、中、小型房地产企业，随着市场竞争日趋激烈，对房地产企业资本实力和开发能力要求也进一步提高。普华永道公布的《中国企业并购岁末回顾与前瞻》显示，截止2007年11月，中国房地产业共有171起并购事件，在12个主要行业中排名第二，房地产业并购金额已经达到103亿美元，较2006年全年的49亿美元翻了一番，预计房地产并购的成交金额也一定会创下新高。 而面对如此频繁的房地产企业并购事件，效果又如何呢?我们知道，在成熟的资本市场上并购价值创造效应得到了一定的认可，因为成熟市场自身的有效性强，价格信号基本能够反映公司的内在价值。而目前我国的房地产并购，由于资本市场发展的不完善，信息披露环节还存在一些漏洞和缺陷，对于房地产企业并购能否创造价值学术界还存在一定的分歧。对于价值创造的评价是并购企业进行并购行为之后的关键的一环，应选择适当的评价方法进行价值创造评估，但目前我国房地产企业并购的价值创造评价方法选择受到限制，影响到评价结果的科学性和合理性。这些正是论文研究的目的所在。

在研究过程中，论文将通过对传统价值创造评价方法与创新方法的介绍与对比，选择一种较为科学有效的评价方法，并基于样本公司的财务数据，对其进行并购价值创造的评价分析。试图通过这样的研究，寻找我国房地产企业并购创造价值的实际证据，所以，符合房地产企业自身特征的并购价值创造评价研究具有非常深远的理论和现实意义。

1.2国内外研究现状综述

1.2.1国外研究现状西方学者对公司并购创造价值进行了大量的研究。国外学者这些研究通常采用两种研究方法：一是事件研究方法，检验公司并购的证券市场反应;二是财务指标方法，检验并购对公司经营业绩的影响。采用事件研究法来研究并购前后被并购公司和收购公司股价的变化，多数用于成熟的资本市场，观察并购是否会为股东带来超额收益率。而财务指标法通常侧重于长期业绩的考察。

以jensen和ruback(1983)为代表的研究人员从20世纪80年代就开始研究公司接管(takeover)和兼并(merger)对股东财富的影响，他们回顾了此前以有的关于企业并购的13篇实证文献，其中，7篇研究要约收购活动，6篇研究企业兼并活动。jensen和ruback的研究是总结性，更是前瞻性。他们研究得出：第一，至少在短期内，成功企业并购活动可以增加或至少不减少股东的财富，而不成功的企业并购活动对股东的利益是有害的：第二，与并购企业的股东相比，成功的企业并购活动更有利于提升目标企业股东的财富，这意味着对目标企业的股东来说，企业并购活动可以改善目标企业的绩效，对并购企业的股东来说，企业并购活动更多地是一种正常的对外投资活动【l】。

ravenscrafl和scherer(1987)选取了1950.1977年间的471家并购公司为研究对象，研究结果认为并购不能系统性地提高企业的经营业绩，收购公司的盈利研究公司并购的证券市场反应，实际上就是检验股票价格对上市公司各类并购公告事件的反应【2】。 healy、palepu&ruback(1992)收集了197卜1984年中这段时期内美国最大的50宗合并交易后的会计数据，并进行了行业调整，即使用行业业绩作为基准来检验收购方的业绩。研究发现收购后收购公司的资产生产力有显著提高，导致其比非收购的同类企业获得了更高的营运现金流入;同时收购公司维持了与行业水平大体相当的资本性支出与研发开支的比率，表明业绩的改善不是以削减基础投资为代价换来的。还有一个重要发现就是，合并企业股票的事件收益与合并后的会计收益显著相关，表明合并公告时的股价变动是由预期的业绩改善所驱动的，这是事件收益大体能够正确预测并购后业绩的证据【3】。 schwert(1996)研究了1975.1991年间1814个并购事件后得出，事件窗内目标公司股东的累积平均反常收益为35%t41。andrade，mitchell和stafford(2001)关于企业并购的一个短期效果的研究。认为目标企业股东的并购溢价在各个时期都是显著的正值而且变化不大，不过随着事件期的延长，股东的异常收益也相应地扩大;而并购企业的股东在各个时期都是呈现不显著的负值，变化也不是很大【5】。

bruner(2002)对国外1971—2001年间130篇经典研究并购绩效的文献做了全面汇总分析，发现成熟市场上并购重组过程中目标公司股东收益远远高于收购公司股东收益。具体来讲，目标公司股票价格显著上涨，一般有10%一30%的股票超常收益率(亦即并购所带来的收益);投标公司股票收益率很不确定，且有负的趋向，同时收购公司的长期财务业绩会随着时间推移呈现出递减趋势;目标公司与收购公司综合的股东收益同样具有不确定性f6】。 关于并购对公司价值的影响，西方学者也进行了大量的研究。cosh 。

acquisition)的合称，缩写为m&at221。这两者在概念上既有密切的联系又有各自的特点。

(1)兼并根据《新大不列颠百科全书中》(the new encyclopedia britannica)解释是指两家或更多的独立企业或公司合并组成一家企业，通常由一家占优势的公司吸收一家或更多的公司。企业兼并又可分成两类，即吸收兼并和创立兼并。

①吸收兼并。是指在两家或两家以上的公司合并中，其中一家公司因吸收(兼并)了其他公司而成为存续公司的合并形式。在这类合并中，存续公司仍然保持原有的公司名称，而且有权获得其他被吸收公司的资产和债权，同时承担其债务，被吸收公司从此不复存在。

②创立兼并。又称新设兼并或者联合。它是指两个或两个以上的公司通过合并同时消失，而在新基础上形成一个新的公司，这个公司叫新设公司。新设公司接管原来两个或两个以上公司的全部资产和负债，新组董事机构和管理机构等。

(2)收购通常是指一家公司通过购买另一家公司一定比例的资产或股份以获得该公司的控制权的行为。收购可以进～步分为资产收购和股份收购两种。

资产收购指买方企业购买卖方企业的部分或全部资产，使之成为买方的～部分。股份收购则指买方企业直接或间接购买卖方企业的部分或全部股票，并根据持股比例与其他股东共同承担卖方企业的所有权利与义务。

企业并购包含兼并和收购两个方面的内涵，但兼并和收购之间还存在一些显著的区别。兼并是指一个企业与其他企业合为一体，收购则并非合为一体，而仅仅是一方对另一方居于控制地位。但在实际过程中，兼并和收购往往交织在一起，很难严格区分开，例如收购可以是一个公司购买其他公司的全部资产，这实际上也就是吸收合并，并且学术界和实业界都习惯与将二者合在一起使用，简称并购。

2.1.2并购类型并购的种类很多，按照不同的分类标准可以把并购划分为不同的类型。按并购企业与被并购企业从事业务的关联程度不同分为横向并购、纵向并购、混合并购;按照并购的支付方式划分为现金购买、股票并购和混合并购;按照并购企业对被并购企业进行并购的态度不同划分为善意并购和恶意并购;按照是否通过证券交易所公开交易划分为标购和协议收购【23l。但是我们通常采用第一种分类方式： (1)横向并购横向并购是指处于同一个行业、生产或销售同一产品的企业之间发生的并购行为。横向并购的特点是，可以扩大同类产品的生产规模，降低生产成本，实现规模效益，有利于消除竞争，扩大市场份额，增加垄断能力。横向并购的结果是资本在同一生产领域、销售领域或部门内集中，优势企业吞并劣势企业，组成庞大企业集团，夸大生产规模，以达到新技术条件下的最佳经济规模。

(2)纵向并购纵向并购是企业与供应商或客户之间进行的并购，即优势企业并购与本企业在生产工序上前后紧密相关的企业，形成纵向一体化。纵向并购的实质是生产同一产品，但处于不同生产阶段的企业之间的并购，可以分为前项并购和后项并购两种形式。前者是向生产或经营流程前一阶段企业的并购，后者是生产原材料和零部件以及成品的企业对加工、装配企业以及经销商的并购。纵向并购可以加速生产流程，扩大生产经营规模，节省运输、设备、仓储、资源和费用，可以加速生产过程和经营各环节的配合，有利于协作化生产等。 (3)混合并购混合并购是处于不同产业领域、产品属于不同是通过市场且与其产业部门不存在特别的生产技术联系的企业之间的并购。混合并购主要可以分为三种类型：产品扩张型并购、市场扩张型并购和纯粹扩张型并购。产品扩张型并购是指在产品生产技术或工艺相似的企业间的并购。市场扩张型并购是指在具有相同产品销售市场的企业之间的并购。纯粹扩张型并购是指在产品、市场都没有关联的企业之间的并购。混合并购的目的是为了分散处于一个行业或市场所带来的风险，提高并购企业对经营环境变化的适应能力。

2.1.3并购特征并购是在现代企业会计制度下，一家企业通过获得其他企业的部分或全部产权，从而控制该企业的一种投资行为。它的主要特点：

(1)企业并购的前提是现代企业制度。并购企业和目标企业必须产权明晰、权责明确、政企分开、管理科学，即符合现代企业制度的基本要求。 (2)企业并购的目的是控制被并购企业，进而实现效用最大化。并购企业和购买被并购企业的部分或全部产权，目的在于实现对被并购企业的控制，并对其进行资产重组，进而实现效用最大化。

(3)企业并购的基本手段是获取被并购企业的部分或全部产权。企业并购通过股权收购或资产收购实现对被并购企业的部分或全部控制，其实质是为获取被并购企业的部分或全部产权。 (4)企业并购的本质是产权交易。从实质上而言，兼并和收购作为一种特殊的交易，其交易的对象是被并购企业的部分或全部产权。通过产权交易，实现并购企业的战略目标。 (5)企业并购是一种投资行为。企业并购是企业通过市场购买另一家具有独立法人资格的现存企业，将该企业组合纳入本企业的运营轨道的一种投资行为。

2.2企业并购的理论基础企业的并购理论的发展与实务的发生是紧密联系的。从十九世纪至今发生的多次大规模的并购浪潮为背景，经济学家从多角度对并购活动进行了研究，进而形成了多种理论【241。企业并购是并购理论中较具代表性的主要有以下几种： (1)资本集中理论资本集中理论主要来源于马克思。马克思通过对资本主义生产方式产生和发展规律的深入分析，抓住了资本集中这一重大问题，并且建立了资本集中理论。马克思的资本集中理论主要包括两大部分内容，即资本集中的原因和资本集中的机制。马克思指出促使资本集中的原因在于资本对剩余价值和利润的追逐，而资本集中的机制则包括竞争机制，公司制度，信用制度和股票市场制度四个方面。马克思的资本集中理论是最早能够解释或者说明企业并购的理论基础。在这以理论的基础上，后来的学者可以在马克思奠定的理论基础上，继续做深入的理论探讨。即使站在今天的角度来看，马克思资本集中理论也是完整的、有力的。

(2)交易费用理论经济学认为，由于资源的稀缺性，不同的市场主体为了追求经济利益而获取经济信息，而信息的获取不是免费的，所以通过市场交易是要支付交易费用的。只要存在交易费用，产权制度就会对资源配置效率产生影响。经济学家研究的就是如何通过界定、变更和安排产权的结构，从而降低交易费用，是资源配置效率达到最佳。企业并购的交易费用理论运用交易成本解释了企业形成的原因和企业界限，通过企业并购活动而引起的交易费用的节约称为企业并购的交易费用效应。

(3)效率理论效率理论认为并购和其他形式的资产重组活动有着潜在的社会效益。该理论通过对商业经营活动重新进行组合，就有可能获得正的投资净现值提供了一个坚实的理论基础。效率理论有很多的分支理论，主要是差别效率理论、无效率的管理者理论、经营协同效应理论、多角化理论、财务协同效应、价值低估理论等等，每一个理论都可以用来解释某些特定类型的并购活动。

(4)代理理论詹森和梅克林提出的代理问题是在经理人员只拥有少部分股权的情况下产生的，在股权分散的大公司中，一般的个人股东要花费一定数额的资源区监督经理的行为。代理问题是由于经理与所有者之间的合约不可能无成本的签订和执行而产生的。代理理论就是要解决在这样的情况下，如何通过并购来减少代理成本。代理理论在发展的过程中形成了降低成本说、经理论、骄傲假说和自由现金流量说等几种理论。

在其他解释企业并购的理论中，比较著名的有市场势力理论、财富重新分配理论、信息信号理论和避税考虑理论等。这些理论都有各自独到的地方，但都需不断经受时间的考验。不过随着资本市场的不断完善，对并购的研究也会越来越完善，理论也越来越成熟。

2.3并购与企业价值创造2.3.1价值创造的概念关于价值创造的概念，从17世纪末英国的亚当·斯密的价值论开始，关于这方面的研究就史不绝书。martinjohnson认为价值的创造是一个涉及到资源使用的问题，资源层的高补充性，低可转移性，使相关参与者的资源网络产生了高多边依赖性f251。我国张新认为价值创造是指企业以一定的资源投入，包括劳动力，自然资源和资本(含股权资本和债务资本)，实现尽可能高的收益，或以尽可能低的资源收入实现一定的收益;政府在政治和法律导向，经济政策的制定和监管行为中，营造激励机制和市场约束来鼓励企业的价值创造活动【261。

论文认为价值创造是在扣除了使用稀缺资源的机会成本(银行债务和其他债务的利息费用和权益资本成本)以后的剩余利润。良好的价值创造是任何一个产业，乃至整个国民经济可持续发展的基础。

并购能否为并购企业创造价值以及如何创造价值?这个从60年代开始被众多研究学者所关注的问题，一直成为学术界的焦点。众所周知，在成熟市场上并购价值效应确定不足为奇，因为成熟市场的有效性强，价格信号信息基本能够反映公司的内在价值。企业通过重组或改变控制权，实施企业和其它或实体的联合、合作来取得规模效应、协同效应乃至更高的效率。因此，积极寻求外部重组机遇是实现企业价值增长的超常规方式。19世纪以来出现的史无前例的产权重构、重组和创纪录的兼并、收购浪潮，就是企业追求价值、创造价值的明证。而对于我国证券市场价值效应来说，企业并购重组的价值效应往往会受到宏观经济体制因素与企业所处的历史背景影响。

2.3.2企业并购价值创造的效应企业并购的实质是产权转让，但取得了被并购企业的经营控制权，并非是企业并购战略的结束，而仅仅只是开端，或者说iiiiii进入关键时期，并购对企业效益以及并购后企业整体的经营状况的影响才是至关重要的。每个企业，并购后必须综合分析自己的优势及劣势，在一定的经营环境条件下，充分整合并购后的资源，从而获得协同效应。

所谓协同效应，是指并购后企业的总体效应大于并购前企业独自经营的效应部分。企业并购所创造的协同效应包括：经营协同效应、管理协同效应、财务协同效应和无形资产协同效应【271。

(1)经营协同效应经营协同效应是指并购给企业生产经营活动的效率方面带来的变化及效率的提高所产生的效率。经营协同效应表现在以下三个方面：

①规模经济。并购过程产生的最显著的就是规模经济效应。企业并购可以迅速达到资本集中实现规模经济。并购使几个规模较小的企业组合成大型的企业，从而有效的通过大规模的生产降低单位产品的成本。这是因为，并购以后，管理费用、营销费用、研究开发费用得到了节约，分摊到单位产品(或服务)上，固定资产的折旧费用、管理费用、营销费用、科研费用必有所减少。另外，规模经济还表现在企业通过并购扩大规模后，市场控制能力的提高。价格、生产技术、资金筹集、顾客行为等方面的控制能力的提高以及同政府部门关系的改善自然有助于企业的生存和发展。

②范围效应。对范围效应的通俗的解释是当同时生产和销售多种产品的成本低于单独生产和销售同样数量的产品时，就是指一个企业用一套投入要素同时生产多种产品或提供多种服务的能力。当一家企业同时生产两种产品的综合成本低于由两家单一产品的企业分别生产这两种产品的成本之和时，范围经济就产生了。企业范围经济效应不仅出现在生产过程中，而且也出现在那些与生产过程非直接相关的活动之中，如研发活动、销售和市场营销活动、分销与运输活动以及日常管理等等。例如，在研发中所形成的知识可以应用于一系列产品，从而产生范围效应，企业声誉的价值可以延伸到一系列的市场之中。企业可以通过共享的设施、物流与采购、共同的技术、共同的经营技能、共同的顾客、共同的渠道和品牌价值为企业赢得高质量、低成本的竞争优势。

③节省交易费用，降低竞争成本。并购可以把两个或若干个企业之间的交易关系转置为同一企业内部的交易关系，并购后形成的新企业以新的组合形式参与外部市场交易也能大幅度降低企业的交易费用。

(2)管理协同效应管理协同效应是指任意两个管理能力不等的企业进行合并，那么合并后的企业的表现将会受益于具有先进管理经验的企业的影响，综合管理效率得到提高，合并企业的总体表现将会优于两个单独部分的相加之合。

①能力管理效应。哈斯巴斯那和杰米森将企业能力理论导入并购整合问题，他们认为并购双方组织能力的转移和扩散是实现价值创造的必由之路。在大量的实证研究后哈斯巴斯那和杰米森提出，整合的关键是“战略能力”的转移和应用，而战略能力的转移与企业能力的扩散是价值创造的来源。而且，能力的转移和扩散也往往以其他资源(如物资资源、财务资源)的重新配置为条件。

②协作效应。企业并购后，行业专属的管理能力可以被转移到相关行业的其他企业中去，而不会使协作效应受到破坏。为拓展使用行业专属管理能力而发动的并购，满足了必须将管理者作为一个团体来转移的需要。虽然为了适应被并购企业的新环境要重新获得其他类型的组织资本，即体现在员工身上的企业专属信息，但在并购过程中组织资本中协作效应的那一部分将会保留下来。

所以，在转移这些能力上，企业问的并购要比个别管理人员通过人才市场的流动更有效率。 (3)财务协同效应财务协同效应是指并购后给企业在财务方面带来的种种效益。这种效益的取得，不是由于生产效率的提高而引起的，而是由于税法、会计处理惯例以及证券交易内在规律等作用而产生的一种纯金钱上的效益。 ①合理避税。税收是对企业的经营决策起重大影响的一个因素。各国不同类型的企业在资产、股息收入与利息收入等资本收益的税率及税收范围方面有很大的差异。正因为存在这种差异，使得企业可以通过并购实现合理避税的目的，从而增加企业的自由现金流。常见的途径有两条： a.利用亏损递延条款亏损递延是指如果企业在一年内出现亏损，该企业不但可以免付当年的所得税，其亏损还可以向后递延，以抵消以后几年的盈余，企业则根据抵消后的盈余缴纳所得税。为此，那些盈利能力高，进入企业所得税最高等级的企业则会选择拥有相当累计亏损额但市场前景较好的企业为其并购对象，从而冲抵并购后企业的利润，大大降低其纳税基础和税收。

b.合理利用并购的支付手段如果a企业并购了b企业，a企业不采用现金购买的b企业的股票，而是将b企业的股票按照一定的换股比例转换为a企业的股票。在此过程中，b企业股东即未收到现金，也未实现资本收益，对b企业的股东而言是免税的。通过这种方式，在不纳税的情况下，企业实现到了资产的流动和转移，资产所有者实现了追加投资和资产多样化的目的。

②预期效应。是指因并购使股票市场对企业股票评价发生改变而对股票价格的影响。预期效应对企业并购有重大影响。企业经营的财务目标为股东财富最大化，财富最大化很大程度上取决于股票价格的高低，股票价格的高低取决于对企业未来现金流入的判断。

(4)无形资产协同效应是指由于无形资产所具有的一些不同于有形资产的特殊本质和机能——包括形式上的高投入性，发挥作用上的长期性、深层性和扩张性，使用上的不可分割性和不可模仿性，与有形资产的结合性，交易中的不确定性等。无形资产协同效应则主要表现为品牌协同效应、文化协同效应和技术协同效应等方面。

①品牌协同效应。通过企业长期的投入与努力树立起来的“品牌”是一个企业竞争优势的集中体现，它是确保企业提高市场份额、获得较高利润的重要基石。在企业并购中，品牌发挥着重要作用，依托并购企业已经建立起来的“品牌”及销售和售后服务网络，可以马上提高被并购企业产品的市场竞争力和销售业绩，这一点在并购效应中是最明显的。

②技术协同效应。也可称为技术扩散效应，是指通过专利技术专有技术的低成本扩散，使技术创新获得规模经济性并增加企业收益的效应。在合并双方技术水平存在显著差异的情况下，技术的共享通常能使技术水平较低的企业在并购后技术水平得以迅速提高，直到达到技术较为先进的企业的水平，从而使其原来处于低效运转状态的资产变成高效资产，提高企业的生产效率和效益。

③文化协同效应。它的产生是由于积极的文化对消极文化具有可输出性从而存在规模经济的潜能，因此在企业并购中通过积极的企业文化对消极的企业文化的扩散、渗透和同化可以提高被并购企业的整体素质和效率。文化协同效应的实质内涵就是建立共同的价值取向、行为标准，从而形成对内的凝聚力和对外的辐射力。一般情况下，随着并购规模的扩大，文化协同效应也随之扩大;但当企业集团规模达到～定程度而超过企业文化的包容力时，由于集团内部各种文化冲突的尖锐就会使该效应达到极限。

④核心竞争力培育效应。就是指在企业并购中，通过获取其他企业的无形资产，或向其他企业注入无形资产，形成企业的核心竞争力要素，从而促进企业核心竞争力的尽快建立，奠定联合企业获取长期稳定高额利润的基础。如在并购中，被并购企业获得了优势企业的某项先进的技术，但并不表明技术优势已经建立，因为真正建立还要经过专业人员的培训、技术的消化吸收与再创新、质量控制等内部的改造和学习，即必须搞好并购后期整合。通常后期整合和核心竞争力的产生需要一定的时间。

2.3.3企业并购创造价值的来源企业价值创造的源泉简称价值源，找到并发掘企业并购价值创造的来源，就发现了提升企业并购价值的基本思路。把并购企业同被并购企业合并起来所产生的经济价值总和可能会大于单方价值的简单相加，从而实现价值的创造。

由于企业处于复杂的环境下，对于企业并购价值源的寻找应该从分析相关价值的角度出发。这种使并购后公司价值增长的源泉主要表现在： (1)成本的降低企业通过对资产进行补充、调整，优化技术和生产流程当合并企业采用高效的生产方法和工艺，流程优化就成为可能，达到最佳规模经济要求，壮大主导产品的生产经营规模，实现大批量专业化生产，提高技术熟练程度，提高劳动生产率，从而降低了产品的成本;同时大规模生产便于实现规模销售与采购，节约购销费用，获得规模收益。另外，对被并购企业，可以实现财务的经济性，即通过被一个更大规模的企业并购，企业可以合理预测减少的职位、相关的固定资产及管理成本。当并购双方在经营和市场上比较相似时，这种成本缩减的益处就更加明显。

(2)收入的提高提高收入可能是因为销量的增加。通常合并后的企业面向更广阔的市场，或者提供更丰富的产品线，或两者兼而有之，从而有效地促进了销售的增长。

收入的提高也可能来源于某些产品的价格提高，尤其当并购创造了战略优势，如成为某项技术或产品的独家供应商。合并后的企业利用分销体系能拓展产品或服务，提高收入，丰富的产品线也有利于企业参与原先作为独立企业所无法涉足的竞争领域。

第四篇：并购项目业务流程

1.目的：

并购项目业务流程为规范公司并购投资项目决策行为，防范并购风险，提高投资效益，特制定公司项目并购整 合业务流程。

2.适用范围： 对外进行整体收购、兼并的各种投资项目。 3.内容

3.1 并购决策阶段

3.1.1 制订并购计划 并购计划包括年度并购计划(可包含在公司年度投资规划中)与专项并购计划两种。具体包 括：

3.1.1.1 并购意向计划的信息来源

公司总体战略发展目标及规划;

各事业部或集团公司提出的并购建议;

投资公司企划部通过行业、市场研究后提出的并购机会;

目标企业的要求。

3.1.1.2 并购意向计划的主要内容 依据行业状况、经营需要、筹资能力和发展战略，由投资公司企划部制订出并购意向计划并

上报总经理批准。包括：并购的理由及主要依据、并购目标的特征模式、并购方向及地域的选 择、并购的规模与时间安排、资金投入(或其它投入)计划等。 3.1.2 选择并购目标

3.1.2.1 并购项目申请 投资公司企划部项目投资经理根据发展战略规划和并购意向计划，初步选定目标企业，向部 门经理提交《并购项目申请报告》。

3.1.2.2 项目初审 投资公司企划部经理对《并购项目申请报告》进行合规性审核。对不符合规定要求的项目申

请报告，部门经理按规范化要求项目投资经理修改完善后再行申报。

并购目标应符合：战略规划的要求;优势互补的可能性大;投资环境较好;至少具备在 养殖优势、市场份额、销售渠道、生产能力中的一项优势;资产总额原则上要在 1000 万元以上。

并购目标可以是被并购方的部分或全部资产，也可以是被并购方的部分或全部股权。

投资公司企划部经理对项目进行初步可行性审核后，上报投资公司总经理审批《并购项目 申请报告》得到批复后执行。对于《专项并购意向计划》应根据集团公司投资决策审批权限进 行专项审批。

3.1.3 签署合作意向

3.1.3.1 初步接触 企划部根据并购项目决策人的批复安排项目投资经理与目标企业进行初步接触，征询合作意

向，初步确定并购项目推进计划、聘请中介机构对目标企业的尽职调查、资产评估等事宜。公 司法律顾问在合作意向书签定前对条款内容进行审核。

3.1.3.2 签署合作意向书与保密协议 投资公司总经理(或其授权人)代表公司与目标企业草签《合作意向书》，合作意向书的主

要内容包括：并购项目推进计划、并购方式、并购支付方式(现金、资产、股权)、保密条款等。 3.1.4 尽职调查与并购可行性分析 3.1.4.1 成立项目并购工作组

⑴由投资公司企划部牵头，组织投资公司基建项目部、品管部门、财务部、项目相关事业部、 法律顾问、中介机构等有关部门的人员，成立项目并购工作小组。在并购项目进行尽职调查时 由项目并购工作组向集团公司人力资源部门提出申请委派人员作为并购实施后新公司的主要负 责人即项目业主单位经理，参与并购项目的各项实施工作。

⑵项目并购工作组根据专业分工分成以下三个专业小组：由企划部项目投资经理等人员组成 谈判小组;由基建项目部、品管部门、事业部的生产技术专业人员(或外聘专家)组成工程技 术评判小组;由财务部门、法律顾问、中介机构等相关人员组成财务、法律事务小组。制定工 作计划，明确责任人。

3.1.4.2 开展项目尽职调查

⑴项目并购工作小组负责开展组织有关人员对目标企业进行尽职调查，具体包括目标企业的 股权结构，决策层意见，产品、技术和经营情况，财务状况，担保诉讼情况，人力资源及用工 状况，所在地政府态度以及并购的内外部环境(相关政策法规、存在的问题、风险及对策等)， 同时对并购目标企业的价值做出初步判断。

⑵律师事务所、会计师事务所等中介机构出具独立意见报告，工程技术评判小组人员出具工 程技术评审意见，企划部负责将上述材料整理后形成《并购项目尽职调查报告》，上报投资公司 总经理审阅。

3.1.4.3 进行并购可行性分析

⑴在《并购项目尽职调查报告》的基础上，由企划部项目投资经理负责进行并购可行性分析; 法

律顾问负责政策法规、法律分析并提出建议。

⑵可行性分析的主要内容包括：

外部环境分析：经营环境、政策环境、竞争环境;

内部能力分析：并购双方的优势与不足;经济效益分析;政策法规方面的分析;目标企 业的主管部门及当地政府的态度分析;风险防范及预测;

定性选择模型评价：结合目标公司的资产质量、规模和产品品牌、经济区位以及与本企 业在市场、地域和生产水平等方面进行比较，同时从可获得的信息渠道对目标企业进行可靠性 分析，避免陷入并购陷阱;

定量选择模型评价：通过对企业信息数据的充分收集整理，利用财务技术指标、投资回

报指标分析并购项目的可行性;

尽职提醒——风险提示(不确定性分析)：特别列示因客观原因而无法了解或评判的事

宜;充分披露项目可能面临的风险及不确定性因素。 3.1.5 并购项目决策

3.1.5.1 企划部根据项目需要负责组织集团公司管理小组成员、财务部、审计部，项目相关 事业部、项目业主经理，投资公司总经理、基建项目部、财务部等有关人员组成并购项目评审 论证委员会，召开并购项目可行性评审论证会，对《并购项目尽职调查报告》和《并购项目可 行性分析报告》进行论证。

3.1.5.2 若该并购项目未通过可行性评审论证会，则终止此并购项目，不再继续操作;若评 审会论证项目可行，则根据评审结论，形成并购项目立项决议，经评审论证委员会成员签字后 上报集团公司董事会审核批准，推进并购项目进入实施阶段。集团董事长对并购项目具有一票 否决权。

3.2 并购实施阶段

3.2.1 制定并购项目商业计划书 企划部依据审批后的《并购项目可行性分析报告》及评审会的论证意见修正并购项目的财务

预测数据并编制《并购项目商业计划书》及项目审报提案，报经投资公司总经理审核后提报集 团公司董事会核准;同时企划部负责组织并购项目立项决策人、项目业主经理、项目投资经理、 项目建设经理等相关人员签订《并购项目投资考评责任书》，落实相关人员责任。 3.2.2 审计评估及相关资料收集分析

3.2.2.1 审计与资产评估。 项目并购工作组与目标企业共同聘请双方均认可的中介机构(审计与评估机构)，对目标企业进行财务经营审计。在审计的基础上，对资产质量与结构进行实

地评估。目标企业与项目并 购工作小组给予积极配合和参与。

3.2.2.2 相关资料的收集与分析 项目并购工作组负责收集及分析目标企业资料，公司法律顾

问会同外聘律师负责制定消除法 律障碍及不利因素的法律意见书。 3.2.3 制订并购及整合方案

3.2.3.1 在审计评估的基础上，由项目并购工作组制订《并购及整合方案》。方案完成后上 报投资公司总经理审核批准后，提交给目标企业。 3.2.3.

2并购及整合方案的主要内容 ⑴并购形式的选择

整体并购：以资产评估值为基础确定并购价格，受让目标公司的全部产权，并购后将目

标公司改组为本公司的子公司。

投资控股并购：向目标公司或目标资产投资，将目标公司或目标资产变为本公司的控股

子公司，获得控制权。

股权有偿转让：根据股权协议价格受让目标公司的全部或部分股权，获得目标公司的控

制权。

资产置换并购：以现金购买资产或者以现金以外的其它资产置换目标资产。 ⑵并购交易价格的确定 并购交易价格的确定是以对目标企业的估价为基础的。

采取股权并购形式时，交易价格以经评估后的每股净资产值为基础上下浮动。

采取资产并购形式时，目标资产的估价可以采用收益现值法、重置成本法、现行市价法、 清算价格法等评估方法，根据实际情况进行选择。 ⑶并购整合的工作程序 ⑷并购整合的主要业务内容

①战略整合——并购实施后新公司的发展战略与集团公司保持高度一致性。

②业务流程和组织结构整合——并购实施后新公司的组织架构的搭建(包括新公司经营负责 人和财务负责人等)、隶属关系的确定及业务流程的制定。 ③人力资源整合——并购实施后新公司人力资源的实施方案。

④资产整合——流动资产、固定资产、长期投资、无形资产等的整合方案。 ⑤负债的整合——可以选择负债随资产或负债转股权。

⑥管理整合——并购实施后对新公司实行管理一体化。

⑦企业文化整合——并购实施后由管理者对新公司的企业文化进行设计、全员参与有效沟 通。

⑸并购及整合方案的信息披露，包括信息披露的时机和内容等。 3.2.4 并购谈判及签约

3.2.4.1 由公司法律顾问会同外聘律师负责起草正式主合同文本。

3.2.4.2 并购谈判 项目并购工作组与目标企业(或目标企业的股东)对并购方案及主合同文本的主要内容进行

谈判、磋商，达成一致意见后报并购项目决策人审核批准。

谈判的核心问题是并购形式和交易价格。应尽量贯彻并购方案的操作思路，努力促成并

购合同的签署。可根据谈判取得的阶段性成果对已有方案进行必要的修正。 3.2.4.3 签定正式并购合同或协议 谈判成功后，上报并购项目决策人批准，双方签定正式并购合同或协议。

3.2.4.4 将并购的相关资料及信息传递到相关人员和部门 3.2.5 资产交接及接管

3.2.5.1 由项目并购工作小组制订资产交接方案，项目业主经理及新公司的相关负责人进行 具体的各项交接工作。

3.2.5.2 由集团公司的财务、审计部门负责监督资产交接的全过程。 3.2.5.3 并购双方对主合同下的交接子合同进行确定及签章。 3.2.5.4 办理股权(资产)过户、交付款项，完成交易。

3.2.5.5 由项目业主经理及新公司的相关负责人正式接管目标企业(资产)，纳入核心管理， 开

始运作。

3.3 并购整合评价阶段

3.3.1 并购后整合 由项目业主经理及新公司的相关负责人进行并购后整合方案的实施，包括对并购后企业的业

务活动、组织机构、管理制度及企业文化、有效资产、人员安置等要素的整体系统性安排，从 而使并购后企业按照特定的并购目标、方针和战略组织营运。

3.3.2 并购效果评价 由集团公司财务和审计部门会同投资公司企划部按照《并购项目投资

业务评价考核体系》的相关规定，对并购项目实效进行全程监控考评，并向并购项目决策人上报各阶段的考评报告， 兑现奖惩。

第五篇：外资股权并购房地产企业律师事务所尽职调查清单

一、湖南A的主体资格

在对湖南A的主体资格进行调查时，应当主要审查如下文件和资料：

㈠ 企业法人营业执照

1、《企业法人营业执照》

营业执照上记载的主要内容：名称、住所、法定代表人、注册资本、企业类型、经营范围、营业期限和成立日期等。

2、营业执照的审查事项

⑴、营业执照的基本内容

应当将营业执照与湖南A的其他主体资格文件(包括但不限于《企业房地产开发资质》、公司章程、合资合同等)进行核对，以确认该营业执照上记载的情况(即在工商登记主管机关登记的湖南A的情况)与其实际的现状是否相符。

⑵、正本和副本

应对营业执照正本和副本都进行审查，并对正本和副本进行核对。

需要特别注意的是副本上除记载与正本相同的登记事项外，还记载年检情况等其他事项。

⑶、年检记录

我国对企业和公司的登记管理实行检验制度。企业和公司每年应当按法律法规规定的时间接受检验，并提交检验报告书、资产负债表和损益表，以及营业执照的副本。登记机关在完成年检后，将在营业执照的副本上记载年检情况或者核发新的营业执照副本。如果公司未能按时进行年检或年检不合格，将受到相应的处罚，甚至可能被吊销营业执照，丧失经营资格。

应当将湖南A的年检情况作为审查重点之一，以确认湖南A是否具有合法的主体资格。

如果湖南A营业执照所记载的登记事项曾进行变更，应当要求审查其自成立至今各份营业执照。

㈡、湖南A从事的经营范围的政府批准文件

根据我国有关法律法规的规定，从事房地产项目开发的公司在经营活动中还应当取得相关政府主管部门的批准和许可。有必要根据湖南A所从事的经营范围，审查法律规定的应当取得的其他政府批准和许可文件。

1、《企业房地产开发资质》

2、项目立项批复及相关批复文件

3、规划意见书和审定设计方案通知书

4、建设用地规划许可证

5、用地批准书

6、土地出让合同

7、土地出让金缴纳凭证

8、土地补偿协议

9、国有土地使用权证书

10、建设用地钉桩通知

11、建设工程规划许可证

12、交通影响评审意见和环境影响报告表批复

13、绿化补偿、交通规划设计、人防工程、消防工程等批复

14、房屋拆迁许可证

15、施工许可证、工程施工协议及补充协议、市政施工协议

16、商品房预售许可证

17、与项目开发建设相关的其他资料

㈢、出资协议/合同

通过对该协议或合同的审查，能够了解湖南A各方股东之间约定的权利义务，尤其是交易对象所享有的权利和义务。还应该在此基础上进一步了解交易对象是否已经按照协议或合同的约定享受了权利、履行了义务。这些权利和义务及其享有或履行情况将直接影响收购方对本次交易的交易目的的能否实现、交易成本、风险等问题的判断。

㈣、企业章程

通过对企业章程的审查，可以了解湖南A公司章程有关股权对外转让的自治约定、经营管理机构的组成、经营管理、财务等方面的原则、方法和制度。同时，应当审查章程中规定的内容是否存在与法律强制性规定不一致的情况，并应将章程中的有关内容与湖南A的营业执照、批准证书、出资协议等进行核对，确认是否一致。

如果湖南A章程记载的事项曾发生变更，则其应当修改章程，并经过湖南A原审批机关的批准或者登记机关的登记或备案。因此，应当要求湖南A提供湖南A成立至今的各份章程，并审查上述章程是否一经过湖南A原审批机关的批准或者登记机关的登记或备案。

㈤、验资报告

审查的具体内容

1、是否按照法定或约定的出资期限履行了出资义务;

2、非货币资产出资是否已经完成所有权的转移;

3、出资方式。

在审查验资报告以及记载湖南A股东出资方式的其他文件时，应当注意审查湖南A的股东用于出资的财产是否符合有关法律法规的规定。对于非货币出资的，还应当审查其出资金额占注册资本的比例是否符合有关法律法规规定的条件，并经审批机关批准。

㈥、目标公司组织结构

审查的具体内容

1、公司的管理架构图

2、公司高管任命或聘任文件

3、公司各管理人员及职责、权限

4、公司高管在其他企业任职情况

㈦、其他主体资格相关的文件和资料

湖南A在设立后，曾存在经营范围、股权结构、法定代表人等变更情况，应当根据实际情况和调查需要对上述经营范围、股权结构、法定代表人等变更等的合法性以及相关文件进行审查。

二、分支机构

在对湖南A的分支机构进行尽职调查时，应当审查该分公司的《营业执照》以及其他能够明确反映该分公司有关经营、财务情况的合同、帐簿、凭证等文件和资料。

如果分公司营业执照记载的登记事项曾发生变更，应当要求对方提供自分公司设立至今各份营业执照。

三、资产

在调查湖南A资产、负债和所有者权益情况时，应当首先要求湖南A提供湖南A最近一至两年的资产负债表和损益表。根据湖南A的财务报表对其资产、负债和所有者权益情况进行审查。

资产调查的主要内容为：

㈠、房屋

房屋属于价值相对较大的资产，其权属及价值情况一般会对湖南A的资产价值的认定有比较大的影响。因此，对于拥有房屋的企业，在进行资产尽职调查时应当首先对其房屋的权属情况进行审查。具体调查内容和方式如下：(本处仅对在国有土地范围内取得的房屋进行审查)

1、要求提供湖南A所有房屋的清单，清单中应当对房屋面积、坐落、所有权人、原值、已使用年限、累计折旧、净值、抵押状况等进行详细说明。

2、要求提供房屋的权属证书，包括所有权证书和他项权利证书。

⑴、房屋所有权证

⑵、房屋共有权证

⑶、房屋他项权证

房屋他项权证是对房屋享有抵押权、典权等他项权利的权利人持有的权利证明文件。

3、在审查房屋权属证书的同时，还应当要求湖南A说明取得该房屋的方式，是自建取得，还是通过所有权的转移取得;并且应当针对不同的取得方式要求提供相关文件。

⑴、自建取得

应根据尽职调查的需要审查其建设该房屋的相关政府批准手续和竣工验收手续。

⑵、转让取得

应要求湖南A提供该房屋的转让文件，如：转让协议、拍卖文件等，并审查已经支付了受让该房屋的对价。

4、核查房屋所在土地的土地使用权情况。

在审查房屋所有权的有关情况时，应当注意核查湖南A是否同时拥有房屋占用范围的土地使用权;如果湖南A不拥有房屋占用范围的土地使用权，审查 办法书素占注册资本的比例是否符合有关法律法规规定的条件。应当要求湖南A详细说明原因以及是否合法。

5、如果有在建工程，说明建设的情况，提供已经取得的批准文件。

对于在建工程，应当要求湖南A提供进行该在建工程建设已经取得的政府批准文件和其他相关文件，以确认该工程是否拥有合法的建设手续，在完工后能否取得合法的所有权。

6、要求湖南A说明其房屋上是否设定了抵押权(或其他第三人权利)。如果存在，应当要求对方提供设定与该抵押相关的主债务合同、抵押合同、抵押登记文件，并要求其说明主债务的履行情况。

房屋是否设定了抵押权等第三人权利以及是否办理了抵押登记也是对房屋权属情况审查的重点。

对于收购方而言，湖南A的房屋是否设定了抵押将直接影响收购方对该房屋收购价值的认定。而且，在抵押期间内的房屋，未经债权人同意或者提前偿还主债务，是无法通过资产转让的方式完成房屋所有权的转移的。因此，房屋是否设定了抵押还会影响本次收购交易方案的确定。

由于房屋的抵押情况会在权属证书、登记机关的登记记录、抵押合同等不同的文件和资料中有所体现，在审查房屋的抵押情况时，应当通过审查权属证书、要求湖南A如实说明情况、提供文件资料和向有关机关核实等多种方式进行核查，尽量获取全面、真实的信息。

7、审查湖南A的房屋是否存在被采取查封、冻结、扣押等强制措施的情况。

如果湖南A房屋存在上述情况，应当要求湖南A提供该房屋被采取强制措施的相应文件。

8、在对房屋的调查中，还应当要求对方说明湖南A是否存在租赁、无偿使用等占有、使用他人房屋的情况。

如果湖南A存在上述情况，应当审查租赁合同、无偿使用协议等文件，确认湖南A是否通过合法方式租赁或无偿使用他人房屋以及湖南A对该房屋实际享有权利的范围和期限。在对湖南A使用他人房屋情况的调查中，应当重点了解湖南A实际使用该房屋的用途以及对湖南A主营业务的影响。如果湖南A的主要生产经营活动是在该第三人房屋中进行，由于该房屋的所有权人不是湖南A，将会存在湖南A由于其自身不可控制的原因无法继续使用该房屋的风险。应当就此向客户予以明确和充分的提示。

㈡、土地使用权(国有土地使用权调查)

具体调查内容和方式如下：

1、要求提供湖南A拥有土地使用权清单，清单中应当对土地面积、坐落、使用权人、性质(划拨或出让)、使用年限、抵押状况等进行详细的说明。

2、要求提供湖南A拥有土地使用权的国有土地使用证。

需要注意的是，有些地区的房屋所有权证书和土地使用证是合一的，对于这些地区的土地，应当查阅湖南A的房屋所有权证了解其土地使用权情况。

3、企业主要通过划拨、出让、转让或出租的方式取得国有土地使用权。应当注意审查湖南A拥有土地使用权的取得方式。

⑴、如果是划拨取得，则其转让可能受到限制，并且可能对交易成本造成一定的影响;因此，对于划拨取得土地，应当要求提供有关批准文件，并且应当确认是否能够进行转让。

⑵、如果是出让土地，需要确认是否缴纳了土地出让金，是否完成了土地使用权出让的全部手续。

对于出让土地，应当要求提供湖南A与土地管理部门签订的土地出让合同以及土地金缴纳凭证。

⑶、湖南A的土地使用权也可能是通过土地使用权的转让方式取得。对此，应当审查湖南A受让土地使用权的相关手续是否已经办理完毕，是否可能存在影响其行使权利的瑕疵。

⑷、还应当审查湖南A是否存在通过租赁方式取得土地使用权的情况。

如果存在，应当审查其租赁使用的土地是否符合法律规定对外租赁的条件，是否办理了登记手续;并要求其提供土地租赁合同。

4、要求湖南A说明其土地上是否设定了抵押权。

如果存在，要求对方提供设定与该抵押相关的主债务合同、抵押合同、抵押登记文件，并要求其说明主债务的履行情况。

㈢、机器设备

对于湖南A机器设备的调查，一方面是核实其重大资产的权属、价值等情况，另一方面有助于了解湖南A的经营的状况和盈利能力。对机器设备的主要调查内容如下：

1、要求湖南A提供公司设备(包括车辆)的清单，说明设备名称、所有权人、取得方式、使用地点、设备原值、已使用年限、累计折旧、设备净值等。

2、要求湖南A提供能证明湖南A的机器设备权属证明文件。

机器设备不需要进行权属登记，因此，在对机器设备的权属情况进行调查时，应当根据不同情况要求湖南A提供不同的权属证明文件。对于车辆等应当办理权属登记的资产，应当核对其权属登记文件。对于无需办理权属登记的机器设备，应当核对其购买合同和价款支付凭证。

3、要求湖南A说明湖南A的机器设备上是否设定了抵押权。

如果存在，应当要求对方提供设定与该抵押相关的主债务合同、抵押合同、抵押登记文件，并要求其说明主债务的履行情况。

4、审查湖南A的机器设备是否存在被采取查封、冻结、扣押等强制措施的情况。

如果存在，应当要求湖南A提供该机器设备被采取强制措施的相应文件。

㈣、存货

1、应当要求湖南A提供存货清单，该清单应当说明存货的名称、所有权人、存放地点、价值以及在存货上是否设定抵押权或作为质押物转移给其他人。

2、应采取实地考察方式同时，对于存货的抵押、质押等情况，如果应当在有关部门办理登记的，还应当向该部门对存货的对外担保情况进行核实。

四、无形资产(知识产权)――不作为尽职调查重点

㈠、商标

本处审查的商标主要是指商品商标或者服务商标。具体审查内容如下：

1、要求湖南A提供商标清单，说明其使用商标的注册国家、所有权人、注册日期、有效期到期日、是否展期、商标上是否设立质押权等。

2、要求审查注册商标的《商标注册证》等权属证明文件。

应当要求湖南A提供其商标的《商标注册证》和/或《核准转让注册商标证明》，并审查如下内容：

⑴、湖南A是否是《商标注册证》或《核准转让注册商标证明》上记载的使用权人，该商标是否还有其他共有人;

⑵、《商标注册证》上记载的商品类型与湖南A实际生产、销售的商品是否一致;

⑶、该注册商标的有效期是否已经届满，是否办理了有效期的续展。

3、审查商标的交易情况

如果湖南A的商标是受让取得的，应当要求提供商标转让协议。如果湖南A使用的商标是其他人所有，湖南A是经商标所有权人授权取得的商标的使用权;或者湖南A将其商标授权给第三人使用，律师应当要求湖南A提供商标许可使用合同，审查湖南A和/或第三人对商标享有权利的范围;同时，还应审查该商标许可使用合同是否在商标局办理了备案手续。

4、要求湖南A说明湖南A的商标上是否设定了抵押权。

如果存在，应当要求对方提供设定与该抵押相关的主债务合同、抵押合同、《商标专有权质押登记证》等质押登记文件，并要求其说明主债务的履行情况。

5、审查湖南A的商标是否存在被采取查封、冻结、扣押等强制措施的情况。

如果存在，应当要求湖南A提供该商标被采取强制措施的相应文件。

㈡、专利

对于生产型企业，律师应重点审查其对核心的生产技术是否享有专利。具体审查内容如下：

1、要求湖南A提供专利清单，说明专利的登记国家、专利权授予的日期、有效期到期日、专利上是否存在质押权;

2、由于专利申请和审查的时间较长，因此，对于已经提出专利申请但尚未被授予专利权的，应当要求湖南A提供专利申请文件和专利局受理该申请的文件。对于已经被授予专利权的发明、实用新型或外观设计，应当要求提供专利权证书;并审查如下内容：

⑴、湖南A是否是专利权人;

⑵、是否还有其他专利权人;

⑶、专利权的期限是否已经届满。

3、要求提供湖南A进行专利权交易的文件。

4、审查湖南A是否按时缴纳了年费。

5、要求湖南A说明湖南A的专利上是否设定了质押权。

如果存在，应当要求对方提供设定与该质押相关的主债务合同、抵押合同、《专利权质押合同登记通知书》等质押登记文件，并要求其说明主债务的履行情况。

对于湖南A专利权的质押情况，可以到专利局查阅《专利权质押合同登记簿》进行核实。

6、审查湖南A的专利是否存在被采取查封、冻结、扣押等强制措施的情况。

如果存在，应当要求湖南A提供该专利被采取强制措施的相应文件。

㈢、著作权

对著作权的主要调查内容如下：

1、要求湖南A提供其享有的著作权的作品的名称、内容;

2、对于进行了著作权登记的作品，要求其提供著作权的登记证书或其他证明文件。

3、要求湖南A说明湖南A的著作权的财产权利上是否设定了质押权。

如果存在，应当要求对方提供设定与该质押相关的主债务合同、抵押合同、《著作权质押合同登记证》等质押登记文件，并要求其说明主债务的履行情况。

4、审查湖南A的著作是否存在被采取查封、冻结、扣押等强制措施的情况。

如果存在，应当要求湖南A提供该著作被采取强制措施的相应文件。

㈣、其他无形资产

除上述无形资产外，湖南A可能拥有的非专利技术等其他无形资产，律师也应当根据实际情况进行相应的调查，并审查相关文件。

五、债权

湖南A的债权主要包括湖南A对外的应收帐款和其他应收款。应当要求湖南A提供债权清单，包括债权数额、债务人名称、帐龄、是否有担保以及发生债权和曾经向债务人行使债权的文件依据。在对湖南A债权进行调查时，并不需要对湖南A每一项债权进行核查，而是根据湖南A的实际情况审查一些具有代表意义的或者金额较大的债权文件。

在对湖南A的债权情况及有关文件进行审查时，应重点关注以下内容：

1、债权的形成原因是否合法有效;

2、是否有保证、抵押、质押等担保;

3、湖南A主张该债权的诉讼时效期间是否届满;

4、债务人是否具有实际偿还能力。

六、债务

本处审查的债的务主要指湖南A长、短期借款、应付帐款和其他应付款。

对于债务情况的调查，应当要求湖南A提供债务清单，包括债务数额、债权人名称、帐龄、是否展期(主要为银行借款合同)、是否有担保以及发生该债务和债权人曾经行使债权的文件依据。

重点审查如下内容：

1、债务的形成原因是否合法有效;

2、湖南A和/或其他人是否向债权人提供了保证、抵押、质押等担保;

3、债权人就该债务向被收购人主张权利的诉讼时效期间是否届满。

七、实收资本

实收资本是湖南A实际收到的股东(或出资人)投入的资本。应当核对湖南A资产负债表中记录的实收资本数额与其营业执照、章程中记载的注册资本数额是否一致。

还同时应当核查确认湖南A的股东是否存在抽逃资本的情况。

八、资本公积与盈余公积

应当核查湖南A对上述公积金的计提和帐目是否正确，以确认其帐面体现的净资产价值与实际情况是否相符。

九、对外担保

对湖南A对外担保情况的审查，首先应将湖南A对外担保情况依据《公司法》、章程、公司作出对外担保的决议文件以及会议记录进行认真核查，看是否有违反法律强制性规定或公司章程规定的情形。

对于湖南A为他人提供的担保，应当了解债务人是否向湖南A提供了反担保。

㈠、保证

对于保证的审查，应当给予充分的重视，详细了解湖南A同意为第三人债务提供保证的原因，分析其合理性以及可能带来的风险。具体调查内容如下：

1、要求湖南A提供湖南A为其他人对外提供保证的情况说明，包括保证的金额、债务人(被保证人)名称、债权人名称、债务人(被保证人)履行债务情况。

2、要求提供主债务合同、保证合同、协议或者其他保证文件，并审查其保证行为和保证合同是否存在可能被认定无效的情况。

3、应当审查确认湖南A承担保证责任的方式和责任范围。

4、审查确认湖南A提供的保证期限是否已经届满，湖南A的保证责任是否已经解除或终止。

5、是否有其他保证人。

㈡、抵押

调查内容主要如下：

1、要求湖南A提供以财产抵押为自身债务或其他人债务提供抵押的情况说明，包括抵押的财产、抵押权人名称、债务人名称、债务金额、抵押权行使的条件和期限。

2、要求提供主债务合同、抵押合同、协议或者其他抵押文件;审查其是否已经在抵押登记机关办理了抵押登记。对于法律规定应当办理抵押登记的抵押合同，在登记后才生效。

3、应当通过有关文件对有关文件的审查，确认抵押权的期限是否已经届满，抵押权是否已经消灭。

㈢、质押

具体调查内容如下：

1、要求湖南A提供质押的情况说明，包括质押的动产和权利、质权人名称、债务人名称、债务金额、质押权行使的条件和期限。

2、要求提供主债务合同、质押合同、协议或者其他质押文件;审查其是否已经在质押登记机关办理了质押登记。对于法律规定应当办理质押登记的质押合同，在登记后才生效。

3、应当通过有关文件对有关文件的审查，确认质押权的期限是否已经届满，质押权是否已经消灭。

十、重大合同

对合同的审查并不是作为一个孤立的环节进行的，而应贯穿对湖南A各方面情况的调查过程中。律师在调查过程中，对于不同性质、反映湖南A不同情况的合同，应有不同的审查重点，具体审查内容和方式如下：

1、应当首先要求湖南A提供尚未履行完毕的合同情况说明，该说明应当包括合同金额、合同对方、合同性质、合同履行情况等。

2、在此基础上，对于重大合同，应当要求对方提供合同文本。一般而言，主要审查如下方面的重大合同：

⑴、借贷、委托经营、委托理财、赠与、承包、资产的收购、出售、租赁、知识产权的授权使用等重要合同;

⑵、抵押、质押、保证等担保合同;

⑶、公司与关联人之间的任何合同;

⑷、可能对公司的资产、负债、权益和经营成果产生重大影响的合同;

⑸、其他重大合同。

十一、争议和行政处罚情况

争议和行政处罚方面的调查主要包括对湖南A已经发生的诉讼、仲裁、行政处罚等情况的调查。调查的主要内容如下：

1、湖南A存在的诉讼(或仲裁)的情况说明，包括所有正在进行的诉讼和判决(或裁决)后未执行完毕的诉讼的当事人、争议金额、争议事由、裁判结果、执行情况;并应当要求其提供与此相关的文件和资料，如：裁判书、执行裁定等;

2、有关行政处罚的情况说明，包括行使行政处罚权的机关、处罚理由、处罚结果、对处罚结果的执行情况等，并应要求其提供与此相关的文件和资料，如：行政处罚决定书、行政复议决定书等;

3、湖南A是否存在上述诉讼、仲裁或者行政处罚导致其财产被有关机关采取查封、冻结、扣押等强制措施的情况;如果存在，应当要求湖南A提供该著作被采取强制措施的相应法律文书。

十二、保险

对于湖南A的保险情况，应当根据湖南A经营的业务、资产的特点决定是否作为尽职调查的重点之一。对于从事某些行业的企业，其是否为资产办理了保险将对其经营风险、资产价值产生较大影响，应当重点调查其是否为其享有所有权的资产办理了保险。

十三、员工

应当首先要求湖南A对湖南A员工的情况作出书面说明，说明应当主要包括员工总数、劳动合同的签订情况、待遇情况、是否与员工存在劳动纠纷等，并对如下内容进行调查：

1、首先应当审查劳动合同的签订情况。如果员工人数较少，可以对全部的劳动合同进行审查;如果员工人数较多，可以要求提供湖南A使用的劳动合同格式，并要求其对劳动合同的签订情况作出陈述与保证。

2、应当要求湖南A说明是否按照有关规定为员工缴纳了养老、大病、失业等社会保险。

3、要求湖南A说明是否存在劳动纠纷;如果存在，应当要求提供与此相关的全部文件，以判断上述劳动纠纷可能对湖南A及其价值造成的不利影响和产生的责任。对于劳动纠纷情况的调查，也可以和湖南A其他诉讼、仲裁、纠纷的情况一并进行。

在对湖南A的员工和劳动关系情况进行调查时，应当了解和考虑湖南省以及长沙市的地方性规定。

十四、管理人员――-不作为收购尽职调查重点

一方面，在收购方完成对湖南A的收购后，往往会更换湖南A的管理层，解除与现有管理人员的劳动合同，委派自己的人员作为湖南A的管理人员。因此，应当审阅湖南A与其管理人员签订的劳动合同，以审查、确认在该劳动合同的相关规定是否存在可能导致收购方难以解除该管理人员的职务或者需要因此支付高额违约金的情况。

另一方面，应当向湖南A了解湖南A对其管理层是否有期权安排，湖南A的管理人员是否有权在一定条件下认购湖南A的股权。

十五、税务

在对湖南A的纳税情况进行调查时，应主要审查湖南A是否办理了税务登记、是否享有税收优惠政策以及是否存在拖欠税款的情况，具体如下：

1、企业及其设立的分支机构均应当在成立后按照有关规定分别向国税和地税部门办理税务登记并领取《税务登记证》。在对湖南A的纳税情况进行调查时应当首先审查其《税务登记证》。

2、应当了解湖南A是否享有税收优惠政策。如果享有，应当要求湖南A提供湖南A享受税收优惠政策的证明文件和依据。

3、调查湖南A纳税情况的另一个重点是审查湖南A是否存在拖欠税款或受到税务机关处罚的情况。