销售流程之葵花宝典

第一篇：销售流程之葵花宝典

房产销售话术之葵花宝典

想让你的销售业绩有所提高吗?想让自己的沟通能力有所提高吗?

从话术开始，下面搜集了整个房产过程中的全部应对话术，可以给我的工作和销售业绩带来的大的提升

第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章第九章第十章

前言

资源开发经典话术-----------------------------01 接待经典话术--18 推荐房源和约看的话术-------------------------32 带看使用的话术39 议价的话术----51 促成经典话术--56 签约经典话术--65 后期权证专业话术-----------------------------79 关于佣金的话术101 常用经典话术--114

第一章

资源开发经典话术

让房东感到你说话的意思是替他考虑的。不给客户过多砍价的机会，另外给房东展示我们公司有很强的消化能力。是这边的社区专家!

资源开发经典话术

一. 房源开发(洗盘、上门、短信网络、切客户、专介绍、广告、侯守、展牌等)

1. 洗盘(打楼盘电话的方式)

A：您好，打扰一下，请问您XX园的房子有考虑出售吗?(询问式)

B：您好，请问您XX园的房子卖出去的了吗?(最直接的问) C：请问您最近在XX园有房产方面的需求吗?(帮助式咨询) D：请问您XX园的房子350万还能便宜吗?(套房源)

E：您好，打扰了，我是XX房产公司的，现在我们手上有一个客户，就想要咱们这种户型的房子，不知道您是否有意出售(客户是一次性求购)(注：要了解打电话这户的户型)

F：我是XX物业的调查员，我现在调查一下本园区房子的出售或出租情况，以方便园区管理，请问您现在有考虑出售或出租吗?(以物业身份) G：我是XX房产公司的XX，我专门负责XX园区的二手房交易，请问您在这方面需要咨询的吗?(以专业咨询)

H：现在XX园刚出来一套非常超值的三居，单价仅售*****元，请问您现在考虑换房吗?那您XX园的房子考虑卖吗?(引导换房)

I：我听南门那小伙子(保安)说你家房子在卖，我是个人购房，现在能看房吗?(一般用手机打，口气深沉一些)

J：您好，我是XX房产公司的某某，请问您现在考虑在XX区购房吗? K：您好，我是XX，这边XX园刚出来一套非常超值的三居，**平米，仅售**万，业主非常急卖，请问您下午六点有空来看房吗?

L：您好，有一位张先生(虚拟的)介绍说您XX园的房子考虑出售，我这里有一个客户很有意向，想看看房子，请问六点方便吗?那您是考虑换房吗?

M： 您好，请问咱房子现在多少钱?

N： 您好，我看见网上您的房子考虑出售，现在还出售吗?我帮您登记一下 O：您好，您之前您说的房子考虑出售，现在考虑的怎么样了?什么时候方便看?

P：您好，我这有个非常准的客户，就想要您家房子这样的户型，价格高点没关系，您考虑出售吗?(注：要了解你打电话这户的户型)

Q：您好，王先生，打扰了，您的房子还卖吗?我有一客户找了很久就想要咱们这个小区的房子，不知道现在您的房子是什么情况?

R：您好，昨天我客户看的挺好，您跟姐商量好了吗?您看这个价格合适吗?

2 (引出房东)

A、您好，请问您家的房子下午4点可以看吗?(用于引出在卖的房子，如果房子说可以看，那就再重新准确的落实房源信息)可以说：我和客户介绍后，客户很感兴趣，并要了解房子的准确面积。 B、您好，我在网上看到咱们XX园区的房子有出售，请问今天几点方便看一下? C、您好，我是您家楼下的租售部的，现在有客户想买您家的房子，能接受市场价，您有考虑出售吗?

2、开发房源短信

A、话术：您好，我现在有客户就想考虑买咱们这个小区您这样户型的房子，绝对能接受市场价，您有考虑出售吗?全款买房。(外地过来的，而且注意要对你发的这个小区户型熟悉)

B、话术：本人因资金有限，段时间内求购本小区住房一套，合适即可。如有房子出售,联系XXXXXXXXXX C、话术，您好，我这客户很有诚意想在本小区卖套三居室，(可写你小区主打户型、或写套适合老人小孩住的房子、口语化一些)价格合适可全款购房! D、收集出租房源：

话术：您好，我是XX房产公司的资深经纪人，目前手上有一批固定租客，如果您的房子考虑出租或租期快到的，请您把起租日期和租金发到我的这个手机上，我会帮您及时出租房屋的!

3、业主各种反应如何应对

1)谁跟您说我卖房子，我没说过卖啊

A、话术：不还意思，打错了(业主语气比较凶的) B、话术：咱家的房子不是一直都在卖吗?(语气肯定)

C、话术：以前我给您打电话说出售，现在回访一下，考虑的怎么样?(混淆他之前的记忆) D、话术：那XX先生您看价格高出您的考虑出售吗?(试探是否是价格因素) E、话术：现在市场非常不错啊，客户也非常多，您的户型现在也非常热销啊，是卖房子的好机会(提高他房子的稀缺度，刺激兴趣点) 2)询问的房东，现在就想了解一下市场

A、话术：现在市场非常适合卖房子，而且出来看房子的客户也比较多了，现在国家的政策也非常有利于二手房的销售，以后什么房价谁也说不准，现在卖房是最合适的，大哥您还不抓住这机会啊? 3) 态度恶劣(房东骂人，挂电话，要打110的)

直接挂断，不要犹豫。(经纪人内心别受伤害，把心放宽一些这是对自己的一种锻炼)

4)考虑出售的房东

A、现在我的房子可以卖多少钱，市场怎么样?(采取讲案例的方式降低房东的内心期望)

话术：我们昨天刚成交一套这个小区的房子，150万(低于市场价)，目前手上也有差不多能接受这个价位的客户(可以看出房东对市场的了解程度)房

3 东会说：怎么卖的这么低啊?那您看我家的房子那卖多少钱啊?那我能不能过去看看您的房子，因为每个房子的户型、朝向、景观、装修和房子的耗损程度不同价位也有高低，以我们的经验可以先给您个参考价位或者咱们商定价格!您有没有这个心理预期啊，要不我帮您登记一下吧.(这样的房子一定要争取第一时间看房，和房东见面谈能让房东加深对你的影响，更要争取独家)

B、那您看我家的房子多久能卖出去啊?

话术：照您现在的价格，高于市场价格就得卖一段时间，如果您的房子符合市场价，看房方便，我相信现在的市场，很快就会给您卖出去，而且现在出来看房的客户相对多一些。凭我们公司在北京这边的知名度应个应该没问题的!另外看房时间咱们要多配合啊。

4.打洗盘电话时如果被业主问起“电话哪里来的?”

A、网上下载的，哪个网?军港房源网上的，具体的我也不知道了，我是随便打的。(把视线转嫁到虚有的第三方上)

C、装傻，被问之后要说：您是王先生吗?您是XX小区的吗?故意报假的姓氏和小区，降低疑虑说是自己打错了。

5.上门或看展排橱窗，橱窗接待房源。

A.思路：直接报，登记房子产权，面积，价格，门牌号，联系方式，看房时间，争取当场看房机会，和业主做进一步沟通，加深感情。

话术：XX先生，是这样的，我有个老客户非常有诚意，已经在我手里买过两套了，但是一直还在找这样的户型，听您介绍之后，我感觉他可能会定您这套，我想先去您家看看房，以便我更好的和他介绍您的房子，一般我看好他都会考虑的。

B.思路：了解市场情况，可买可租型的，一定给业主信心，让他知道现在市场好，好卖且价格高，比租房赚的快，举例说明某投资户倒房，几年赚了多少，如多 有超值的房子可以再推给他，让他换房子，赚差价，顺便了解门牌号，房子的具体情况，联系方式。

话术：您的房子要是拿出来出租回报会很少，现在这个市场非常好，好房子能卖个不错的价格，比租房子划算多了，我前两年帮一个客户炒房子，就两年她赚了100多万呢，到现在还给我介绍客户呢，您要是有闲置的房子也可以这样做，就现在的市场出来超值的房子那就是赚!我建议您也可以试试，

4 有超值的房子我给您发短息，您的电话是XXXXXXXX(顺势引出电话)

C.买房身份不明，可能是业主冒充客户探价，也可能是客户冒充业主，这要凭经纪人的明锐度来判断真伪。(分析：一般来说业主冒充客户的会问特定的户型要是买大概要多少钱啊?)注意：这是一般会问的非常具体。如：南北通透三居，高层的，装修比较好的，没怎么住过人的，买要多少钱呢?

客户冒充业主的比较少，也有可能是租户冒充业主前来咨询。

宗旨是：要含糊的回答。话术：至于价格那要看房子后才能定下来，根据配套不同，装修标准也有高低，房子的耗损程度这些都不一样，价位会有不同，您是要买房还是要卖房呢?或者，大哥您要是卖房我帮您卖个不错的价格，要是您买房我也能帮您买到合适的房子。

D.思路：可能是刚跟这别的公司看过的房的客户，如果客户没有保护房源的意识时也可以从客户口中把房源套出来。

话术：XX先生您在这边都看过什么样的房子啊?(主要是听他说看过哪里的房子，然后相应的报价)

6.敲门(要注意说话的语气，要随和。)

1)话术：您好，不好意思打扰您了，我是XX房产公司的经纪人-----这是我的名片，院里阿姨说您的房子可能考虑出售?我这正好有一客户想要这样的房子，您打算卖多少钱呢?

2)话术：您好，不好意思打扰您了，我是咱们楼下的房产公司的，我带看客户看咱家楼下的房子，但是业主有事耽搁了，客户马上就要到了，您的房子方便让我们看一下吗?客户就要这样户型的房子，价位可以商量。

3)话术：您好，我这有个客户说看过您的房子，比较满意，特意委托我过来落实一下细节。

4)话术：我在楼下看到有中介带看您的房子，正好我这也有这样的客户，我想先了解一下您家的房子?

注：如果这是房主对你的话有比较大的异议，态度不是很好时，要及时表现的很困惑，是不是弄错了，最好是表现出实在是不好意思打扰了!

7.精耕社区保安，物业

A.装无奈，求情，都是出来打工的真是不容易啊。

5 B.买点烟酒，贿赂一下

C.找一个小区的老客户过来接

D.不着急进，就天天和保安聊天，建立同情心，搞关系

8，房东说可卖可不卖(给房东信心)

思路：经过去年一年的时间，积累一些可以买房的诚意客户，而且现在又是个卖房的好时机。如果出租的，就举例说出租和卖房的回报有很大差别。

1) 话述：XX先生，您好，现在市场非常不错，非常适合卖房子，去年也积累了一些有诚意的客户，现在我这就有客户想要那样的户型，价格都好商量，现在卖肯定能卖个好价钱，是出手的好机会，XX先生，您考虑卖什么价位呢?

2) 话术：XX先生，您的房子假如出租的话，回报也不高，短期内也不会有增幅，长期也说不好，就目前来讲您当时买的价涨到现在的比例不能保证以后也是这个比例上涨，所以您看现在市场比较好，就把房子出手，可以做别的投资，以后的市场谁也说不好，XX先生您觉得呢?

9，房东先买后卖

思路：和房东讲清楚先买后卖您比较被动，时间上根本掌握不好，如果想要同步的话那肯定要有一方会吃点亏的，可以先卖个好价，拿到钱后选房的时间和面都比较宽裕。

1) 话述：姐，如果您先买再卖，先买的房子需要房款，再卖您的房子时就不会卖个好价钱，如果您现在把房子卖了，现金在手，就可以买到比较中意的房子。

2) 话术：(推荐套性价比超高的房子，但是房东首付要求高，业主急售，急用钱)，现在市场非常适合卖，如果现在您把房子卖了，不仅能卖个好价钱，只要您的钱到位我们尽快给您买到一个更合适的房子，而且我们公司对这边的社区非常专业，有大量的房源参考。您就放心吧!

如何找业主资料?(针对没有业主资料的小区或业主资料没有及时更新的楼盘) 方式：以燃气公司或自来水公司的名义在业主的门上贴条，留下自己的联系方式让业主把房间号及所要查的数字发到自己的手机上〈所留号码一定是干净的〉

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如：自来水公司收费单

今天上门查水表，家里没人，请在几号之前将小区名称，门牌号及水表数字发到1391088*****。谢谢!

二、客源搜集

1、网络

A：网络上的客户问房子现在还有没有，无论有没有都要说有。然后斡旋，具体话术如下：

1)话术：业主出差在外地，过几天回来就能看，放逐一回来我第一时间通知您看房，您的电话13……(顺便留下客户的电话)

2)话术：现在真有客户和房东谈着，我就问问谈的怎么样了，然后给您回话，您的电话13……(顺便留下客户的电话)

B、说明房子情况，问看完后能否马上就定，看房特别不方便，提高珍惜度，了解买房的诚意度，

话术：XX先生，这个房子是非常稀缺的户型性价比超值，已经有两个客户下定金了，房主从浙江赶过来呢，要是您感兴趣我再争取下看能不能看房，看好的话您可以定这个房子。(非常坚定的语气)

C、思路：告诉他现在有好多客户正在看，让客户马上过来看，试探诚意度，如果真的过来就假谈，告诉他有客户看的差不多了催他快点，再告诉他正在谈，客户到了让他等结果，这样既能试探诚意度，又能提高珍惜度并且还能与客户见面，让他对自己印象深刻，还能彻底了解需求。

话术：XX先生，您打这个电话真是太巧了，现在已经有四五个客户正要去看房，您马上过来，这个市场好房子不等人的，我建议您方便的话就带定金，看好了就马上直接定下来，我在这等您!

D、 思路：就是说房子在，现在很多客户在看，叫他马上过来看。如果客户过来了，就说房东已经被别的公司公司叫走签合同了，然后和客户建立信赖，引导别的房子。

话述：XX先生，咱们来的稍晚了一些，我们一直在留房主，可是房主没看到客户也不愿意多等，就被别的公司叫去签合同啦，XX先生真不好意思!您稍等，我再带您去看几套不错的户型。

E、 思路：如果房子没有了，就说房子还在，但是房子有缺点，斜顶，有遮挡，没有产权证并要求全款，先稳住客户，在推荐其他的房子。

话术：XX先生，这个房子还在，不过和您说实话，这个房子有个窗户是有遮挡

7 的，价格虽然便宜但只业主要求客户能一次性付款，我倒是还有几套比这个好些的，我还是带您看那几套吧，您看您今天下午5点您方便过来吗?正好可以看房。

F、思路：坦诚交代，说网络上的价格是给业主看的，因为最近市场太好，业主经常涨价。具体房子的情况，要客户过来了解。

话术：XX先生，和您说实话吧，网上的那些报价都是给房主看的，最近市场太好导致房主经常涨价。我建议您还是过来看看，我帮您详细的介绍这边房子的情况!

2.上门接待 1)，橱窗的房源没有及时更换。

A.话术：现在房源卖的太快，橱窗房源的更新速度跟不上现在房价的上涨速度。(思路：体现现在市场火爆，很多房子刚出来就被定了) B.思路：直接推荐性价比高的房子。

话术：XX先生您好，我们刚刚新出一套~~~(介绍超值房子)

C.思路：告诉他有这套房子，但看房不方便，让客户留下电话，约好了给他电话。

话术：XX先生，这套房子昨天刚刚看完，房子非常不错，(可以适当的描述内部)，只是今天没有提前约房东，所以暂时还看不了，这样吧，我晚上约好房东后给你电话(或短信)，您的电话是13~~~~ 2)。客户不留电话

A.思路：要说房子非常好，只是看房时间不好确定，尽量要留下电话，一旦约好第一时间通知他。

话术：XX先生您不知道，这套房子是我们的主推房源，全公司的经纪人都在带客户等着看房呢，只要我这边确定好看房时间，我第一时间通知您，您的电话是13~~~ B.思路：讲故事，上次也有个客户，没留电话，但过了两天就出了一套特别好的房子，第二天就卖了。可没过两天他就给我电话，告诉他此时很懊恼。

话术：XX先生，买房子这事是大事呀，您不知道，上次我一个客户想要看房，结果他光给我一个家里的座机，第二天出来的好房子就是他想看的，结果联系不上，最后那个客户打过来知道房子被卖了后，很是懊恼，现在这市场说不准哪天就出来个好房子，我看您还是留个电话吧，要是您不方便我先给您发个短信，您的电话是13~~

C：思路：告诉客户我们是一对一的服务，不会泄露号码给其他公司的。

话术：XX先生，您放心，我们是做中高端服务品牌的，对客户都是一对一服务的，绝对不会出现私自泄露客户资料的情况。

(3)，客户上门具体的问一套房子的价格或情况(那说明已在外中介看过此

8 房)

思路：报底价或更低的价格，取得客户的信任。然后再深入了解是否喜欢这套房子。从而现场促成，例如：客户说你们这有、、、、、、、(描述房子的具体情况)样的房子吗?现在房子的底价是多少?

话术：XX先生，您说的这套房子我们也有，而且房东和我们店里的小刘关系非常好，最早也是在我们这边卖的，现在其他公司都打听到这房，但是房东和小刘说，没事我给其他公司报的价格都比较高，你就专心给我卖就好了。大哥，这房子现在的底价是100万，(一定要比别的公司报价低个

2、3万)房东说看好了就能谈，我感觉大哥很有诚意，要不这样吧!我们现在把房东约来，咱们和房东见面谈谈，房东见到我们小刘带的客一定很好谈!XX先生您先到里面休息一下。

三.房源跟进

跟进项目-------价格

看房时间 钥匙

租户 流程

1、房价高

思路：告诉业主自己非常努力的推荐找客户，但客户同事都说价格有点高，不过来看。这样反复多次的给业主电话

话术：XX先生，我们公司的经纪人都在给所有的客户推荐您的房子呢，真的，您是不知道，客户普遍反应说您的房价比较高，都不来看房子，您说我该怎么办啊?!

2、不让看房

1)、业主说现在没时间，不让看房

思路：天天给他打电话，告诉他自己找了几个客户，但看不了房子，客户都买了其他的房子了，可惜。卖房就必须让客户看房。

话术：XX先生，您看看啊，我这几天一直都在给你打电话啊，为的就是带我们手里比较准的客户看房，客户被我们约过来都是带着定金的，没看到您的房子，结果看了别的房子，感觉不错就给定了，我们还在积极主推您的房子呢，客户都是很有诚意的，您既然卖房子那就让客户看一下房子啊。要不这样吧，我们把客户都集中约到一个时间段带过去，您明天准备一个时间段好让我们集中带看，这样既不会耽误您的时间，也有利于我们提高客户的购买热度!您看明天下午3点可以不?

2)、租户不让看

A：思路：和租户建立关系，告诉他不用害怕搬家，客户就是投资的，买了以后还会继续租给他。看完房，送点东西表达心意。

9

话术：(租户)X姐您放心好了，这个客户买这个房子也是投资，正好您也住在里面一直租给您啦。他还省事再找租户了呢，俗话说：买卖不破租赁!您就安心住在里面好了。正好您今天在家(或者说：那您看今天下午6点您在不在家)，我们客户就上去打扰您一下看看房子。谢谢您啦!

B:思路：直接去敲门，告诉租户说楼上的房子卖，看不了，帮忙看一下他家里的户型。

话术：(租户)X姐您好，我是XX房产的，这是我的工作证。我们本来约的是楼上的房子看，客户都来了，可是那个房主有事给耽误了，能不能麻烦您一下，借您的房子看以下户型就好，不会打扰您太长时间，

2、3分钟就好，谢谢您!

3)钥匙

思路：给业主讲故事，临时上门的客户很多，都很有诚意，要是看房不方便很影响卖房，也许会错失很多不错的客户呢!

最常见的就是房东不给：不行，钥匙放到你们那里我不放心，房子那么多钱万一丢点什么呢，再说了别的中介看房也不方便!

话术：XX先生是这样的，我们公司有正规的钥匙委托书，该有我们公司的公章，我们公司有很多钥匙(可以把店里的钥匙展示房东看)，这样也方便我们平时带客户看房子，您看像您这样的成功人士基本上都比较忙，看房每次都得麻烦您呢。如果您把钥匙放在我们这，不但可以节省您的看房时间，也可以让我们尽快找到有诚意的客户，这样可以提高工作效率，我们公司在本区域内有十几家直营店面，经纪人有上百人，而且所有的房源都是共享的，有钥匙的房源更是要店长到各个店去推荐呢，各个店也非常重视有钥匙的房源，都是优先卖的也是最快的!您看呢?

XX先生还有就是，钥匙希望您不要放太多家，如果很多人都有钥匙，到时看完房没有关窗就分不清楚谁有责任啦。您就留我这一把，我们看房都是穿鞋套的，定期个您做保洁，其他公司来看房我也会配合他的。您放心就是了。

4)、独家(和房东说)

思路：让房东感到你说话的意思是替他考虑的，不给客户过多砍价的机会，另外给房东展示我们公司很有强的消化能力，是这边的社区专家!

话术：XX先生，您好，您的房子报的中介多了，客户看中房子后就会挨家挨户的问，并让每个公司都砍您的价格，谁价最低，就会去谁家成交，这对您是多大的损失啊!我们就很难帮您卖个好的价钱，我们是这个社区的专家，做的也是最专业的，我们的客户也是最多的，我们也是中介做的最棒的，这个小区80%的房

10 子都是我们卖的，我们给您买一段时间看看?

第二章

接待经典话术

接待是一门学问，接待做得好，衔接带看紧密就可以直接促成签单。所以一个良好的接待几乎是你成功带看的重要前提。接待分为店面接待和网络接待。当然有时候还有随机性接待，也就是在楼道里、社区花园、别的公司门前等等。我们本次主要从店面和网络接待的两个方面入手，了解其中的接待思路和相应话术。 接待经典话术

接待经典话术

一. 店面接待

1、 店面接待之房源接待

店面进行房源接待时，最重点的就是要问询出相应的房源信息，并加以登记。当然有些业主会和你探询现在的市场现阶段情况和走势以及成交价格。所以尽可能在不偏离事实太多的情况下压低房东的心理预期。很多时候房东会扮成客户先来了解一下市场，因为房东在长期的卖房过程中总结出中介给双方的报价是不一致的。所以房东想借此来高报自己的房屋售价。这个时候，大部分要靠经验去判断，定论后就配合相应的话术。

◆ 思路：房东直接报房源，我们做记录，之后铺垫———XX先生，我们专注附近每个小区而且我们做了快X年了，这几个小区我们就是专家。您这个房子的价位有些颇高，不过我先给您报着，我也找几个准客户带看您的房子。(思路：销售我们的专业，稳住房东)您也别报太多公司了，现在的客户哪家都走，您报太多公司客户会以为您着急卖，价格就卖不上去了，而且每个公司都会给您打电话，影响您的工作生活多不好啊?(思路：铺垫不再让其找其他中价，说出利害关系)

◆ 思路：如果房东想来探探市场价，出售的诚意需要我们自己挖掘，尤其是房东出租也行出售也行但多半倾向出租的房东，最好是给房东做售房建议，上的就是为了建立信赖，不断的给予信心，让他感觉市场不错可以出售----XX先生，您看。现在市场的成交数据都是在上涨的，现在租房的投资回报还不到3%呢，买房赚的比租房快多了。(思路：假设案例有个投资客户倒房一年就赚了XX万)顺势推荐超值的房子给他，让他换房或者直接倒房赚钱。(思路：如果依然犹豫，就先说服留钥匙，租房也是要留钥匙才方便看的。)我们公司下班是最晚的，我们的客户群体也都是高端，有些人下班都很晚，有钥匙的房源就会消化很快，您也更省心

11 嘛!而且建议您只留我们家就好，万一有个损坏您直接找我们就好，多家留钥匙损坏了都找不到人，而且我们还会定期对您的房子做保洁。(思路：先稳住，取得信任，留下钥匙，然后再一点一点的跟进，劝服他卖掉)

◆ 思路：一些特殊情况下，例如客户刚刚在别家看过房，在其没有保护房源意识的情况下也可以用我们的专业知识来套出他看过的房源

----XX先生，您看的是不是那套XX层能看到XX小学的?不是啊，那是不是房东不在本地，家里有些乱，家具都搬走的那套啊?(思路：我们尽可能的进行专业判断，不要让其感觉到我们在套房源，而只是在了解情况好找到相应适合的给他)

◆ 思路：一般住在附近小区的房东来看橱窗时穿着都很随意，男士可能都会穿拖鞋，其实还是有一些特征能判断出来究竟是客户还是业主。在橱窗能判断出身份后就要直接引导到店内进一步信息获取

A. X姐，您是不是想出售附近的房子啊，我们专做附近的小区，很专业的。我们进门喝杯水聊一聊吧?

B. X姐，现在市场不错，您看这些房源基本上都卖掉了，我们的销售能力都很强的，您的房子拿给我们卖也会卖个好价钱的，来，咱们进门坐坐吧?

◆ 思路：如果接待的顺利我们要尽可能留下房东的电话和钥匙(自住的除外)，而且尽可能的跟房东要求一起回家看看房子内部装修保养情况。一定要养成看房拍照的习惯，这样我们无论是网站推荐房源还是在看不了房的情况下临时让客户看照片，都会有很大的帮助。所以，去看房除了带鞋套之外，尽可能带上你的相机。

2.店面接待之客源接待

对于上门的客户，我们一定要打起120%的精神接待好，因为上门的客户几乎都很准，诚意度都很大，当场带看当场逼定签单的可能性非常大。所以对于客户的把握要注意火候，不能太急，也不能漫不经心。第一个问题都要问出相应的信息或需求，还要体现我们的专业和服务品质。

◆ 思路：一般的客户大都是橱窗接待的，所以经纪人首先要对橱窗的房源很熟悉或者是脑子里有起码10套房源做应急，否则一问三不知。客户就不信任我们了

12 A， XX先生，您好，您看看房?

B， 您好，您随便看，觉得有合适的就叫我

◆ 思路：一定要站在客户身边但不要靠得太近。视线紧盯客户的视线焦点，发现客户留意一套房子时间比较长就稍微主动一下价绍信息。不能太殷勤，也不能太被动

A. XX先生，现在的房子卖的挺快的，这里有些房源我们也没有太及时的更新，要不您到屋里坐着喝杯水歇一歇，我给您拿户型图详细介绍一下?

B. XX先生，我们这边昨天刚出一套超值的房子是XX小区12层的小两居，正南，正对小区花园，不知道符不符合您的需求?咱们进屋详细了解一下吧。

C. XX先生，挺多房子都在我脑子里，咱们进屋结合户型图给您介绍一下

◆ 思路：无论你说什么，无论你介绍什么房源，目的都是把客户拉到店里面详谈。如果遇到怎么都不想进店的，就要抓紧时间留电话号码

A. XX先生，要不您有事就先忙，您把您电话号码给我，我这边有合适的房子马上通知您来看。

B. XX先生，您留个电话，我这边只要有超值的房子一定给您推荐。

◆ 思路：如果客户就是不肯留电话，这时候也不能放弃，因为此时再争取起码有75%的客户肯留

A. XX先生，您不留我下次有好房子怎么能及时通知到您呢!这个市场就怕错过好房子。

B. XX先生，您不就是怕我们总打电话吗?我下次先给您发短信，等您回复后再打电话，您要不回就不打扰您了!真的要给我留个电话。您的电话是

13、、、、、、、、?

C. XX先生，您要的这套房子看房时间不好确定，您还是留下电话号码比较好，我约好房东第一时间通知您!

D. 别不留啊，上次就有个客户没留电话，第三天出了一套特别好的房子，就是他查以接受的条件，根本找不到人，等周末再来就被卖掉了，他知道后特遗憾。您可千万别说这是没缘分，其实缘分也是我们主动创造的，您说是不?您看您的电话是13~~~~~?(思路：无论他最终是否留下电话号码，经纪人一定要主动地递过自己的名片，否则一点挽回的机会都没有!这个动作千万不要吝惜)

13 ◆ 思路：有些客户都是这么直接，直接进店，直接找椅子就坐，直接问询你有没有XX户型或者YY户型，如果有且能看就直接看，如果没有就直接起身走人。对于这样的客户，我们也直接一点，先直接告诉她相应的信息，让同事感觉约看房，或者就直接报一套符合她要求但是现在不能看的，需要进一步核实后再约其看房，目的就是要留下其电话号码

A. X姐，你说的这套房子啊，我们在X楼6层和X楼的25层都有，但是价位略有差异。您看您的心理价位是?

B. 这套房子啊，现在这个小区这个户型在卖的就2套了，其实一共这个户型才十几套，在卖的很少，因为业主住的都很舒服，所以都不卖。这两面三刀套也不好看房，这样吧我先给您看一下照片和户型图，您要是觉得还行我们就约一下房东看看今天看不了什么时候能看。

C. X姐，这房子租出去了，只能看照片了，房东在外地，您看，如果您觉得房子不错那咱们就下个意向金吧，我把意向金协议书给您看看，签完我们传给房东，让房东尽快回来。您看呢?其实您没必要担心，我们的公司是全北京直营连锁的，在北京有600多家店呢，我们专做中高端市场，我在这个店都有四年多了，我们公司是最重视业主客户的服务和安全的。

◆ 思路：这个时候就要多销售公司，多做铺垫了。不铺垫她可能不太信任公司和经纪人或者会流失到其他中介

A. 您看我们是小区门口的第一家，业主们要是报房子基本上都先报给我们，况且现在业主也是有选择的报房，不是大公司都不选择。我们公司在这个社区已经开了2-4年了，和好多业主都很熟，很多业主都是在我们手里成交的，所的我们掌握这个社区的绝大部分房源，查以帮您在最短的时间内找到最合适您的房子，您 毕竟也是大忙人，也没那么多的时间耗在买房这件事上，所以我们的效率一定是最高的。

B. X姐，我们公司06年就在这里了，专做这周边的社区。所以基本上这个社区在卖的房子我们都有。而且说实每家房源都差不多，我真的不太建议您走很多公司，我们都是一对一的服务的，您找很多公司，每天接到很多电话，会影响到您的生活和工作不说，有些还会耽误您的最佳购买时机。相信我们公司一定可以帮姐找到合适的房子的。

◆ 思路：有些客户可能是初次选择附近的楼盘，所以这类客户会询问很多的楼盘的问题。周边的配套啊，交通啊，市场趋势啊之类的。遇到这类客户一定要耐心的介绍并加以引导。这类客户最需要立即带看，因为他们对社区的房源没有概念，带看可以进一步了解他们的需求，加以判断可以向正确的方向引导。接待期间除了销售公司和销售个人外，还要进行忠诚度铺垫，不希望带看过的房源透露给同行之类。但是不介意他们去任何一家中介，因为没有比较他们是不会选定由谁家为其服务的

14 X姐，您最近看过哪个小区的房子?看过什么居室的房子?看房子看了多久?最近的看房时间?

◆ 思路：探询她看过哪些，为什么不喜欢，避免再犯同样的错误。试探她总体看房的时间周期，判断她的心理价位和涨幅程度。也可以通过她看过的房子分析出她的需求，进一步获得她的信任

这小区周边的情况是这样的~~~~~您是为孩子上学呢还是买给老人住呢?

◆ 思路：探询客户买房的用途，不同的用途需求自然不一样

X姐，咱是自住还是投资啊?

◆ 思路：探询客户买房的目的，不同的目的心理价位不一样

您需要的面积范围，朝向，价格区间，楼层和配套需求?

◆ 思路：可以尝试拟一套房子比较符合他要求的来探测他的真实要求是什么

X姐您有没有朋友，亲戚。同事在周边住或买了房子的? ]

◆ 思路：探询是否了解小区的价位和户型，是否有烦人的军师等等

在哪工作?远不远?

◆ 思路：判断看房会否方便。在问到一次性或者按揭这个问题，我建议在带看过程中询问

二，网络接待

1. 网络接待之房源接待

网络接待的房源比较少，虽然现在房东也在看我们发布在大大小小的网站上的房源信息，但是毕竟他们希望是由经纪人来反馈最真实的市场走势，所以一般经纪人接到网络买房的比较少。如果接到了其实就跟洗盘电话没什么区别，相应还是要询问出房屋的基本信息。只不过网络接待的有些房源并非我们熟悉的产品，而且房东也会故意拭探你能给出的最高价位是多少。所以，也需要一点点小经验来判断究竟是房东打来的还是客户打来的。鉴于我们的目的是要收集到信息还要留下房东的电话，所以建议经纪人在网上还是要留手机号码尽可能不要留座机号码。

◆ 思路：可能报出来的房子是我们陌生的小区，除了平时多积累相应周边小区楼盘信息外就要稍灵活了。不懂的一定要查问清楚，或者直接说实话说我们

15 暂时不做这个小区，但可以帮业主找客户。也许他也有朋友拥有我们所做的社区房源，不要不给予理睬

哦，您说的是XX小区的房子啊?说实话我们店可能暂时做不到那个小区。但既然哥您这么认可我们公司，又这么认可我。我一定竭尽全力给您推荐到相应的店面，让他们尽快给您找客户。您说一下具体的信息好吗?

◆ 思路：了解完信息之后，问一下有没有附近的房源信息

那么XX先生，您这套房子我会帮您留心和推荐，对了，您在YY没有房子吗?或者您的朋友，亲戚没有这边的房子吗?这边的房子最近挺好卖的，可以的话XX先生您把XX小区卖了再买一套吧!肯定能升值!

◆ 思路：如果是有目的性的业主会直接问询你的网络房源情况，这时房价不要说得太直接，就说其实现在价格都差不多，基本上在XX-YY的区间，要看户型了。如果他始终纠结在某个户型或者某一楼层，基本上就可以判定出是业主在询价，采取相应的对策就好了

XX先生，你说的这个房子现在就能看，您看您现在方便就赶紧过来吧。哦，今天不行是吗?XX先生今天要是您不来的话这房子就没了。现在这个户型真的不太多了，这房子价格还低于市场价。

◆ 思路：诱惑他过来看房

嗯，嗯，现在的价格也就每平米S万吧。我说您现在方便就赶紧过来吧。看看户型也行。哦，这个户型您熟悉啊?不用看?就是想问问价格。

◆ 思路：基本上谈到这里就能判断出来是业主还是客户了

那基本上就是刚才和您说的这个区间价了。哦，那您是想卖房子啊?咳。还以为您想买呢，那您 的房屋情况是?~~~~

◆ 思路：所以经纪人在报价的时候不要太清晰，稍微模糊一些自己也好圆话。这样就不会拉升业主对房价的期望值

2. 网络接待之客户接待

很多的客户通过网络看了我们推荐的房源后，都会比较直接的想获得他们所感兴趣的信息。所以经纪人除了稍微谨慎一点报房源信息外没什么别的选择。如果你在电脑前面，一定要先查查他的手机号码，看看是不是中介探房子的。紧接着如果你对他的询问的房源不熟就赶紧登陆自己的网络页面去查找，看看自己的报价回忆一下这套房子的基本情况。然后策略性的引导他过来看的房子。如果他问房子还有没有，基本上不要一下子就回绝说没有，我们尽可能在电话接待的时候将客户的大致信息挖掘出来。并一定引导其来看房。一定要切记不管你如何应对客

16 房的询问，一定要在谈话中尽量让自己传递真诚的感觉，不要让客户和我们的初资助沟通就留下：油嘴滑舌“的印象!我们常常说一样的话，从不同的人嘴里说出来的味道就好像是不一样的，原因就在于语言包含的感觉不同。而感觉是有穿透力的。想要表现出色而令人印象深刻的”脱口秀“，还要我们平时反复不断在积累和练习，演习是锻炼话术的最好方法。

◆ 思路：针对价格超低的帖子，着重对“房源情况“的铺垫，先肯定有

“XX先生，确实是有这套房子，可是~~~ A. 房东在外在，对北京市场价不是很了解，他给我们报上来的确实是这个价，不过按我的经验来看，还是需要再稳定一下。按现在报这个价，确定是最低的，很多客户也都在问，不然您先留个电话给我，我找两套差不多的房子咱们先看看，喜欢再商量!(因为初步需求确定，需要做的就是留下电话。稳定情绪，引导看房)

B. 我们现在都正在带客户看呢，房东着急用钱，昨天晚上刚报上来的，您应该知道XX社区卖这个价绝对是便宜。您这边方便现在过来不?我可以在这边接您!能找得到我们店吗(思路：制造紧张气氛，引导看房，见面后再落实细节) C. 好像已经卖了，刚刚房东在我们隔壁店谈来着(或者现在有客户正谈)这个号码是您的手机号码吗，我打个电话再确定一下，5分钟之后给您回过去，(等3分钟)XX先生，这房子现在还没有签呢，钥匙被我要过来了，现在能过去看，要不您现在过来吧。这个价钱确实是市场上相当难找啊!另外刚巧有一套性价比不错的房子，也是今天晚点能看，您过来，我顺便帮您约下一起看看!(思路：表现出我们的服务意识，先引导来看房并且准备备选方案，如果看不了或被卖了再转到备选房源上)

D. 我没发过，贴子是房东发的，他着急卖又没时间，我跟他关系特别好，他就把我电话留下了，我手上还有这房子 的钥匙呢!(思路：针对网络上发布房源的基本信息描述特别少的房源，这招以下变应万变)

◆ 思路：客户真的来了要看那套房子的话，就带他去看有钥匙的房子，铺垫有客户在谈等，制造可现场定房的障碍，也可以找同事配合，在你带看的同时，电话通知你房价刚刚涨了或者房子已经卖了的信息!尽量配合得不露出什么破绽。目的就是让他定有钥匙的房源或者再找合适的给他。

◆ 思路：我们当然也可以说房子没有了或者房子的价格真的不是真实的，但是关键是稳定客户，了解需求，引导来看推荐的其它房子

XX先生，不好意思，我们这套房子卖了，不过今天我们刚刚上了一套性价比更好的房子，我还没有来得及发上去，一样是一套X居

◆ 思路：挑选一套手上有钥匙的三居的房子来推荐，并在推荐之后，跟随你发布的三居做对比，突出一下为什么你推荐了这套新的房源。把客户打电话过

17 来 想咨询“目标房源转移“因为客户都喜欢更新鲜，更好的信息!

所以我建议XX先生你来看一下这套房子，(思路：从客户的角度分析，他也会觉得这个经纪人似乎是在给他更好 的建议，对你的印象会大大加分)

◆ 思路：铺垫客户不再找其他同事

A. 我们房源都是共享的，您找我就不用再找其他同事了，因为房子都一样。思路：销售下自己是月冠，精英之类的)

我是我们公司的12月份的月冠，我肯定能帮你找到房子

B.您先跟谁联系，就属于谁的客户，您有没有跟随别的同事联系过?如果有，我就不带您了，找他就可以了。(思路：在表现自己大度的同时还销售了同事)

第三章

推荐房源和约看的话术

推荐房源的话术

一、 楼层不好的

·思路：一层：(老人住)方便，下接地气，性价比高(有花园的更好销售了)编个案例故事对比高层不便(停电，电梯不方便)，不怕地震，便于出来晒太阳，作为投资也合适，好出租，做商业。顶层：视野好，居高位，象征事业蒸蒸日上，现代楼盘有隔热层，楼上没有人吵醒您睡觉绝对安静，私密性强，全方位采光(有露台晚上赏月 喝茶多浪漫)。

话术1：XX先生，一层的房子其实是非常棒啊，您看家里有老人、小孩的多方便啊，既可以接地气又可以随时出来遛弯晒太阳呢，再说了就算有突发事件，出来也是绝对方便的。再不然您投资出租做商铺也好啊收益相当不错呢!

话术2：XX先生，像这样顶层的房子是相对比较少了，而且又是比较难出

18 来的，因为视野比较好，晚上睡觉又没有人打扰，在高空私密性也相当好，有客户还就专门挑这种哪。现在这市场稀却的房子可以考虑做投资，转手也能赚不少呢!

·思路：朝向不好的房子就避开劣势，推荐给现在居住的年轻白领比较合适

话术：北边夏天不用空调，冬天供暖好，不至于过热，便宜，格局方正。房子哪有都朝南的，那北向的房子当初就不会建啦。像您这样的白领白天工作，晚上回来睡，现代人关注的阳光绝对不是最重要的，经济实惠最关键了，更何况北京一年也见不到几回太阳，您说呢?

关于风水方面主要讲：风水是可以破的，而且有些破开后的效果比风水的还要好!

二、 关于公摊大的房子

·思路：墙厚、隔音保温。楼道宽方便搬运大件家具。

话术：XX先生您是不知道，公摊虽然大，但也大不到哪去，其实也有不少优点。建筑面积减去使用面积剩下的就是公摊了，也差不到哪里去，其实是墙厚占了一些公摊了，还能隔音保温挺不错的，楼道也比其他的宽了一些，您要是买个大件家具搬回来很方便，至少不会磕磕碰碰的，还可以暂时放些东西，再说了这么超值的房子那去找啊，您可以定这套了。

三、临街吵

·思路：可以重点销售户型，装修，配套，房子突出的卖点一定要匹配上客户的需求。

话术：X姐，房子是没有十全十美的，这套房子是我帮你精心准备的，别的不说，您看看您买房的需求这个房子全都包含了，虽然是有一点点不足，但是不会影响到您的工作生活，再说了北京的房子哪有不怎么邻街的，就算有不邻街的，那价位也没有这个划算，现在这市场都快成抢房子了，这房子已经非常适合您的需求，您可以定了。(有同事配合效果更好)

四、 估计不让看房：或看不了房的

·思路：(故意不让看的)用数据，成交案例说明，若非常准的客户，就大胆向房主要求看房：(看不了房的)争取看相同户型，要提前铺垫

话术1：根据数据显示。带五十个客户成交一套，要是看一个成交一个我们不就发财了吗。XX先生，你可以跟我说，是否对之前我们同事的工作不满意，可以直接跟我说，我回去批评他改正，以后您有事可以跟我说，我一定尽力帮您解决问题，尽早卖掉房子。我们这个客户是带了好久的看

19 了不少房子，非常有诚意，已经到定房的阶段了，我们就看一次房子，如果这次卖不掉我们就不会再打扰您!您就相信我这一次!

话术2：XX先生，我给您多报了十万呢，这个客户很准，对价格也没什么疑义，户型也喜欢，再看一下本房就能定，看的好的话有可能我们让客户加钱多给你卖点。

话术3：我是这的社区专家，在这社区呆两年卖了几十套房子了，我带的客户都是要定房的，这次肯定能给您卖掉!

话术4：XX先生这个房东人是很有素质的，基本上不怎么去打扰租户，您知道嘛，这个户型是非常稀缺的而且价位也不高，要是房东在北京，恐怕早就卖了，我们公司有两个客户下了意想金正在等房东回来，我建议您也下个意想金，房东一回到北京我第一个给您争取见面谈。

(如果客户说：已经有其他客户下意想金了，我就不买了)我去和经理申请，可以说您是我的老客户，能优先谈。(这时如果客户还是犹豫)就说：买不买没有关系，关键是这么好的机会要先抓住!

五、 交通不便利的

·思路：关键要挖掘房子的其他卖点，可以配对一些对交通不是很在意但对房子本身要求比较高的客户。

话术：X姐，这个小区非常安静，现在的生活，工作压力大，每天都工作在喧嚣闹市，回到家不正好休息一下，这鸟语花香的私人空间是多么惬意呀。况且现在的市场升值空间大，等这边再规划完，升值潜力就爆发啦，转手还能卖个好价钱呢!

六、家庭意见不统一

·思路：告诉他机会不是人人都能碰到，这是很难得的，错过了就相当于少赚了，举例说以前客户错过了就少赚了很多。给他竖立坚定信心，这房超值。(你的状态可以感染到一切)

话术：XX先生，现在这市场下这么好的房子错过就不好找了，最主要是能买到这么超值的房子，过两天其他公司都知道这房就会有好多客户抢的，我有一个老客户就错过了一次机会少赚了十几万呢，退一万步讲，如果您家里人真的不喜欢，我再帮您卖了，转手也能赚个十来万，我在这都做了两年多啦，您还不放心啊，明天我还等着您和嫂子请我吃饭呢，您就相信我们肯定没问题!

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约看的话术

约看话术：

1：激情约看法(说话要简练快速，不要给他说话的机会，声音要大，吐字要清楚)

话术：先生您好，我是XX公司的XX，XX园刚出来一套非超值(只能说超值，不能说便宜，中国人习惯心理：便宜无好货)的三居，。。。。。(简单介绍房子)，这套房子从户型、面积、装修、价格各方面来说，都非常符合您的需求，明天上午10点可以看房，请您明天务必过来看一下。

2：提高珍惜度约看法：

话术：先生您好，我是XX公司的XX，上次我给您推荐的XX园那非常超值的三居明天可以看房了，这套房子您一定得过来看一下，仅有的一次看房机会，房东一直是我联系的，明天您过来将是第一个看房的，我相信一定不会让您失望。明天上午10点您先看，10：30之后会有很多客户看，您稍早点过来，我就在北门等您吧。 3：对比约看法：

话术：(针对客户觉得房价高的房源，可让同事先以其它公司身份比报价高出30万给客户推三到五遍，然后你再推荐)先生您好，我是XX公司的XX，XX园刚出一套非常超值的三居，业主非常着急卖，

21 明天10点就能看，121平米，底价300万，还送一个车位，现在望京所中介公司都在约客户看这套房子，您明天务必带上定金过来看一下，晚了就来不及了。

注意：约看时一定有激情，一定要突出：出来一套好房子，自己要签单了，那种激动的心情。把这种激情传递给客户，客户也会激动，一定会想出来看。建议如果没有状态，可以出去到店门口跑出圈再回来，喘着气再约，效果一定会非常好。

1.目前国家又出了新的政策,现在又开始控制过户的价格了,二手房这么多年来都没有出现过,这是国家的又一个信号,您买房子一定要现在就买了,要不过了年,国家下一步还不知道会出什么别的政策,购房的成本会增加的更多呀. 2.银行的政策优惠只到今年底,所以,等过了年再买房子,您想想,银行利息上调，首付提高，购房成本的增加,再买房子会更难呀. 3.国家现在的经济刚刚开始有一定的起色,国家肯定会想办法让经济稳定的发展,而不会再让经济受到较大的冲击,所以,好多人都说房价会降,但是我却说,房价也许会降,但即使有,也一定是小幅度的下降,那小幅度的下降,也不一定能弥补税的增高呀,想买房还是趋早吧 4.09年是二手房市场交易有史以来最火的一年，09年一年的交易量是06年到08年三年的总和，如此火爆央行的放贷额共是9万亿，而前几天央行又明确表示了，10年的房贷放贷额是7。5万亿，虽然没

22 有去年那样猛涨，但可以肯定今年的房价还有很大一个上涨空间。这个月因为年底时间紧和天气原因影响，交易量短期回落，但您一定要抓住这个机会啊，过了年可能就来不及了。

5.您买房是为了自住，又不是投资，纵观明年的市场和政策，央行的放贷额7。5万亿就是一个强烈的信号，过了年房价肯定会上涨， 所有现在是买房的一个绝好机会，您看到合适的就定下来吧。

第四章 带看使用的话术

带看的重要性：(1)没有带看就没有成交(在整个业务中起着承上启下的作用)(2)是精耕客户的最重要的方式，与客户建立友谊及信任关系，进一步挖掘客户需求，“试谈单”是引导客户与房东的观念或心态最好的方式。带看是以成交为最终目的，其后需要通过精耕房东、反馈、议价手段等询问出房东平时不爱讲的细节。所以带看后的回馈也很重要。

带看使用的话术

一、 带看前

1、针对业主

◆ 思路：带看前，预约房东的铺垫

23 A、 您提前把房子收拾整洁，把窗帘都拉开最好可以先通通风，让客户感觉舒服些。(思路：带看环境是否舒服整洁也会决定带看的成功月否) B、 客户问您为什么卖房子，您要说其实舍不得卖，住这么长时间了非常有感情，只是由于工作调动或者换房子没办法才卖。(思路：降低客户砍价的心理，变相说业主的房子好) ◆ 思路：带看前，确定房东带看细节的铺垫

A、 不要对客人太热情，不要表露出急卖的样子，可不介绍或者适当介绍。 B、 一会儿有客户过去看房，您到时就忙您的，少和他说，免得让客户以为您很着急卖。(思路：不要让客户觉得房东急卖，所以最好不要说太多) C、 XX先生，明天我们约了好几个很有诚意的客户，可能有几个是我们为了客户尽快下决定找的不太靠谱的客户，您自己知道就好，我们也是为了让您房子尽快成交。(思路：铺垫房东不要因为集攻的效果而肆意抬价，说明只有一两个诚意的，其他都是假的) D、 如果一会儿客户过去看房，当场问您房子价格，您就跟他说：“你问他们吧，已经全权委托给他们了，他们很专业，非常了解我的情况”。(思路：这样让房东配合我们工作，易于成交和收佣) E、 XX先生，我们一会儿过去看您的房子，这个客户很喜欢这个户型，但就是总是犹豫下不了决心，所以您配合我们一下，我们

24 要提高客户的珍惜度，一会儿您问我们：“昨天那个客户看的怎么样?“ F、 XX先生您好，我们今天看房子的客户很有诚意，是我们的老客户，但是心理价位有些低，所以，一会儿您就不说话，忙您自己的，(思路：让房东积极地配合我们，与我们一起逼定客户，这些简短的话术通过房东口中说出效果相当明显)

G、 客人很准，请您把房本、身份证带上，准备准备，有这么个客户不容易，尽快变现吧(思路：尽可能让业主做好签单的准备，交易流程及操作时间的相关信息不要等谈单时再讲，容易时间拖久了把单子拖死，或者收不上材料)

H、 XX先生，我是XX公司的XX，我们一会儿有客户过去看房子，这个客户非常有诚意，看满意肯定今天就定了。所以，我跟您再确认一些小细节：您房子产权人是您吧?„„„现在还有贷款吗?„„„房本在您手里吗?„„„契税票、购房发票等等也在家吗?„„„您今天时间还才充裕吧?没有其他安排吧?„„„那好，XX先生，我们一会儿过去看您家房子，如果客户满意，我们争取今天就成交。(思路：做签单前最后的细节确定和铺垫)

◆ 思路：还要让房东当客户面夸我们，易于让客户信任，利于成交和收佣;讲讲我们的企业文化;让房东更信任我们;还有交易的安全性，防止跳单。

2、针对客户

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◆ 思路：带看前，约看客户的铺垫

A、 X姐，大家都约三点半，我专门给您提前半小时，咱们先看，可以马上定。 B、 这个户型就这么一套，2年来就出来这一套，已经有好几个客户等看了，您一定尽早过来，最好可以带上身份证和定金，看好了咱们别错过。(思路：提高珍惜度，铺垫让客户带好定金和身份证，很多的单子也是因为没有铺垫泡掉的) C、 房东是让我们报350万(思路：提前沟通房东说350万，其实低价320万)，但您是老客户没必要，直接告诉您房东就是335万底价，假如看好了咱们抓紧定。(思路：铺垫房价的幅度，让客户感觉舒服一点，也易于瞬时逼定) ◆ 思路：带看前，客户在店里的铺垫

A、 看房时满意了，也不要显露出来，看房时间不宜过长，便于我们议价。(思路：房子看久了，没问题也能看出问题，所以不能让客户看太久) B、 不喜欢房子的某些地方，也不要在房子里当着业主直接指出。(思路：不要当着业主面挑毛病，避免矛盾激化) C、 不要讯问业主关于房子价格的问题，也不要和他说太多话。否则他该觉得咱们看好了，着急买，到时我们会不好给你谈价格了。而且业主提前打过招呼，都知会我们了，不喜欢客户问。(思路：避免房东没有及时铺垫露出底价，也避免客户把房东问烦了。无

26 论是哪一方过多的介绍或者讯问都会让自己显得急于成交) D、 如果错过这套就真的没有比这套再好的了。看房不容易，要抓紧机会和时间，不要和房东聊太久，房子稀缺，错过就没了。 E、 同事客户这边特别准，您赶紧过来看吧，不然咱们连看的机会都没有了啊! F、 您大约过来几个人看啊?最好和家人一起来看，业主这的不好约，就能看这一次呀。

G、 您和您的爱人都过来吗?您自己过来您能做主吗?您今天看好了能订吗?您带着定金过来吧，无论行与不行，钱都是在您那里，没关系的，不行咱们就不定呗，但是我保证这套房子您一定会喜欢的。(思路：提高客户的珍惜度，让客户带订金或者卡和身份证过来，尽量要求决策人来，或者夫妻一起来，免得看好后以此为借口不被逼定)

二、 带看时

◆ 思路：其实带看中是没有什么有效话术的。大体都是在简略介绍房屋情况，业主情况。再铺垫一下佣金啊。说一下我们有多辛苦啊之类的。也需要通过直接接触，对客户需求和性格的进一步了解，判断对方真实的想法与反应，观察力要敏锐，近距离接触，察言观色。落实客人买房的目的(自助、投资，是否首次置业、换房)、家庭结构、从事行业、现在居住地点、付款方式、最大的需求点、看房经历等。这些信息都有利于更准确的把握客户真

27 实需求，最快配对到让他满意的房子。通过各种案例、故事展现自己的专业性，塑造专业形象，建立信任感。是不是自己的都要说自己成交的，用数据体现，真真假假。还可以进行行业透视，区域板块透视，楼盘透视，房子的卖点、稀缺性等，给客人信心，提高珍惜度。同时要销售自己、销售公司、销售企业文化，非常有用，建立信赖，利于保佣金。如果能试谈出客人以前是否受过教训就最好了，这一点对以后的逼定非常关键。

带看时帮他设计装修、布置、提前让他进入已经购买的状态，提前帮他想好安全措施。在房子里描述房子买来之后如何，用词是：“您”，“您家 ”，您家的阳台，您家的门，让客户自行想象这个房子的视野，感觉这个房子就是他的。

铺垫方向

◆ 如果房子有明显的缺陷(没有采光、斜顶等)，在路上要稍做铺垫，楼盘的大环境有明显缺陷(楼盘没有小区等，以九台为例)，也可在路上稍做铺垫，这种明显的缺陷是瞒不住的，提前铺垫，让客人有心理准备，淡化缺陷，待他亲眼看到时不会反弹太大，而且会更信任你。

◆ 如果发现客人有轻微的跳单倾向，通过讲故事等方式适当警戒，强调自己对社区的专业性，夸大自行交易的风险性等，一般都能

28 管用。

◆ 如果怕掌握不了房东或者客户，有报价的事情曝光，铺垫房东自己的报价，是多少，因为客人以前带过，砍价太狠而来，这个价格，他还说看好要砍20万呢，也是为了给房东多一点，让房东和自己同意口径。

◆ 制造紧张气氛，话术，假电话。同事间的相互配合，最好提前沟通好。演就要演像。

◆ 确认客人带了卡和钱、证件，如果看好是否可以定，拿话堵他，把话砸死。

◆ 铺垫客人房价上午刚议过，没什么余地了，很多都涨价了，这个价格就是最低的。提前铺垫，避免客人砍价或者狠砍价。(这种适用于被迫报底价或者差价很少的情况)

如果客人对价格非常敏感，或者是老客户，了解砍价不是太狠，自己报了比其它同事低的价格，为了避免带看时客人说出差价或者听到差价，出问题，铺垫客户这个价格是刚议过的，只有自己知道，都没有告诉同事，怕别人和他抢房子，让客人不要说出来。

◆ 如果明知道房子里会有一些明显的问题，提前说出来，让客人有

◆ 心理准备、 淡化它。例如：卫生差，脏，租户态度很差。

29

三、 带看后

1、 针对业主

◆ 思路：带看后反馈给房东，报客人出低价，借机打击房东。用客人嘴，说房子缺点，总是说一个点，说多了自然就成缺点了。瞬时议价，精耕房东。

A、 XX先生，咱们的房价确实有些高了，客户刚看了后觉得房子还可以，但是么高的价格比就低了，您想谁买房子都想买个性价比好点的啊!您看要不„„„这个价格行不行?(思路：以客户的口吻说出一点问题，然后瞬时议价) B、 XX先生，说心里话我也想帮您多卖一点，那样我们的佣金还能多收一点呢，可是咱的房子的确存在这样的问题啊!(思路：根据房子的缺点找各种理由打击房价，但一定要以客户的口气说出来，保持和业主一个很好的关系) C、 客户不是特别满意，但如果价格有优势客户也考虑，不过他的期望跟您有一定差距，我就直接回绝了，不知道XX先生您这边怎么考虑?要不要再争取争取?(思路：客户没看好房子，和房东假谈，精耕房东，把是否再考虑的问题抛给房东自己) 针对客户

◆ 思路：如果客户要走，“送佛送到西”送走客户，一定要送上车，防止被切户，也防止客人四处打探了，也体现服务。我们做好还是尽量让客人到店里再坐一下，喝口水，聊聊，体现尊重。如果房子看的还可以，以算税费为理由让他回店，包括银行政策的相

30 关沟通和确认都可以成为理由。能让他回店，就成功50%了，然后可以借助团队的力量。客户离开以后就要马上跟进客户，逼客户，根据他新的需求再约带看或是逼原来的，具体情况具体处理。如果自己感觉不能准确判断客户对房子的观感，以其他公司名义打假电话，刺探情况。

A、 先生，我们去我们店里喝一点水，顺便我帮您算一下税费吧。 B、 以您的眼光您觉得这套房子怎么样，我觉得真的很不错，真的很合适您。

C、 我给您推荐的房源绝对是您要求中性价比最高的唯一一套了。 D、 您现在就和家人商量，这个市场只要房子能看基本上两天就没有了，找别的就没有这套这么合适您了。您看了这么长时间的房子了，您肯定能做主的，这么好的房子您再不决定就真的错过了。 E、 您看您之前看的房子都没有了，再不买真的没有了(一直重复地说) F、 您看这样吧，我是更希望您买到这么合适的房子，我争取一下，先到我们公司签个意向金，我也只能在我们公司给您争取一天的时间，但是别的公司就没办法了，您一定要尽快啊!

G、 您现在先买了，过几个月赚几十万我们再帮您卖啊!(思路：全部都是铺垫，为了逼定而铺垫)

思路：铺垫客人不要告诉别的公司这个房子。怕涨价，房源难得，不易谈价。房东想独家，怕别的公司打电话，房东生气了。业主对我们非常信任，客人也不要指望通过其他公司来成交，如果实在现场逼定

31 不下来，就以付款方式等为理由，说房子也许还能等一个晚上，你尽量帮他争取，让客人尽快考虑，还是要提高他的珍惜度。铺垫客人如果有其他公司推类似的户型，超低价，都是假的。这个前提是要对自己带看的房源有信心。给客户讲故事，以前某个客人没有及时定，过后房子涨了许多，现在还没买到合适的呢。

◆ 思路：如果客户不满意

A、 XX先生，房子哪有十全十美的啊，正因为这样才有这个价格，我想还是满足您需求就好您说呢? B、 XX先生，您担心哪方面呢?价格?交易流程?还是„„?(思路：要引导他说出自己不满意的地方)

C、 (思路：假如客户回答说买房子不能急，得看缘分)是，买房子确实是缘分，但既然您也看上这个房子了，而且这么久才出来一套，再错过了就难找到了，家人回不来我们可以给他们传几张照片，我觉得肯定会满意的，像您这么好的眼光都能相中，何况他们就更没得说了，今天真的可以定了。

D、 (思路：那我再看看，再比较比较)您想，正如我们买衣服一样，一直逛总觉得还有最好的，但真发现没有回过头来时，原来的已经没了。(思路：同时可以的话，找套比较没有对比性的房子给他看) E、 (思路：客户如果犹豫不定)大哥，既然您今天没法下决定，还要等家人再看，那我去跟房东反馈，看看什么情况，咱们及时联系。对了，您千万不要跟别的公司说您看过这房子，我们怕引

32 起不必要的麻烦，很容易就被拱高价格了，对谁都不好。 F、 (思路：客户犹豫，还砍价)那算了，我再帮您找其他房子，我已经跟房东谈过很多次了，才这个价格，大哥，您要真喜欢的话，就出个合适的价格，我再帮您最后争取一下让房东过来谈谈。现在的市场您也知道，经常都是涨价，哪有您说的这么大的降价空间啊?

G、 (思路：客户满意，房东真的涨价)大哥，现在很多人在看房子呢，房东暂时过不来，我估计有可能要涨价，不过我已经让同事过去了，尽量争取把房东拉过来和您谈。一开始房东只在我们公司卖，但谁知道外中介给他打电话，告诉房东卖低了，于是房东给我们打电话，也问到价格问题，估计期望值上升了。不过您别急，我们正有同事在稳定房东心理价位呢!

◆思路：无论什么样的带看都需要好好的准备，整个过程就是铺垫和逼定，配合同事，配合买卖双方把这个戏演好。无论成不成，都要不断的逼定，不能自我设限。好的带看更重要的是状态，是气势，这些话术仅仅是辅助的工具，切不可当做救命稻草!平时多留心，带看就会做到的更好!

第五章 议价话术

议价话术： 1. 对比法：

33 思路：给房东推荐同园区相对较低的房源，对比议价; A：X姐，您家楼上803跟您家同样户型的，前几天我们刚320万成交的，还没有过户。其实房子能卖多少钱谁也说不清楚，但关键怕对比啊，换成是您买房，楼上320万，楼下的350万，您会买哪一套呢?其实我的客户也看过楼上的房子，只是客户觉得您人特别好，房子装修也比较符合他的品味，希望双方能各让一步，X姐，您就让一步吧。

2. 分析法：

思路：给房东分析本园区成交情况，拿事实说话;

B：X姐，XX园现在成交的均价是30000元，上个月共成交了7套，最高的一套单价31200元(房子位置好，户型好，装修好，楼王)，最低的一套单价28600元;这个月目前才成交了两套，单价都没过3万，您现在的报价明显高于市场价。而且现在客源量大量减少，成交量大幅下降，我建议您调整一下价格，尽快出手。

3. 诉苦法：

思路：告诉房东你为她的房子所做的努力，但还没有卖出去，应该降价;

C：X姐，自从您上次在我们店登记以后，我们便在网络和店面打了很多广告，社区推广我们也重点推您的房子，每次区域

34 会我们都集中推荐，但带看了这么多客户，看上房子的倒不少，但都反应一个同样的问题：价格太高了。X姐，其实我实在不好意思跟您谈价，也没必要谈你的房价，因为又不是我买，我非常想帮您把房子卖出去，但这么多客户看了都是这种反应，我不得不跟您反馈：确实价格实在有点偏高啊。

4. 优缺点分析法：

思路：通过分析房子的优缺点，对比其它已成交的房子，来建议房东合理的价格;

D：X姐，根据我两年的经验，您的房子最大的卖点在于：(比如装修、采光、户型等)，我们带户看房时也在极力推荐这些优点;但您的房子也存在一些缺点，比如(临街、朝向等);同园区10号楼临街的房子最高的一套成交单价29538元，151平米，446万，您这个价格实在有些偏高啊。

5. 客户分析法：

思路：通过分析客户需求，换位思考，来降低房东心理价位; E：X姐，根据我的经验，买XX园的客户，肯定是已经看好这个小区，接下来要看的无非是房子和价格。看了这么多客户，有好几个客户对您的房都比较满意，就差价格了，其实好房子稍微贵一点买了住着舒心也行，但您这个价格每平米比均价贵

35 出3000多，这个价格在郊区都可以再买套房了，X姐我建议您站在客户的方面考虑一下，这个价格真的太高了。

政策话术：

1.X姐您好，今年的房价从去年3月份截至目前房价直线上升，远离百姓购买力，再次情况下政府出台新规，提高二手房首付比例，地税增加税收，在这种情况下会把年初以来虚高的房价打压下去一定高度，所以在这个时候卖房是最后的时机

2.物业税即将出台，大大增加养房成本，每年都需要增加大笔费用，及时套现，争取在房价的高点把房子卖掉，然后转向其它投资。 3.您看,现在国家又出新的政策,开始严控做低合同价过户的情况,这样的话,买房子的人一定会马上下降,所以,到时候您再想卖这么高的价格,可能就有一定的难度了呀.现在卖出您的房子是最好的时机呀,现在绝对是个最高点呀

4、您看您的房子登记这么长时间了还没卖出去，有两点原因，一是有此类房产需求的客户很少，二是很多客户一听您的报价就连看都不看了，因为您那小区的房子现在的价格都是XXX，所以您的房子都登记了这么长时间还卖不出去。、

36

5、您几年前买房到现在出手您的利润是多少? 现在客户再买您的房子不知道要等多长时间才能看到房价的上涨，况且我的客户是贷款客户，他的首付款是父母一辈子的血汗，您想一下您几年就挣到客户父母一辈子的积蓄 而且客户还要还贷款20年也就是说客户是两代人的积蓄买您一套房子，您想一下您便宜10万20万的过分吗?

6、还有现在最近新出台的政策您也知道了，这个政策的出台意味着客户要不提高首付、要不就多承担税费，就以咱XX园的房子来说吧，一套原来卖300万的房子来说，按原来的政策作低合同价后只要交12000的契税，但现在如果客户不能提高首付的话，光营业税和个税就要多交14万左右(产权证不够两年的)。而且政府去年规定营业税优惠政策暂行一年，到时候营业税也省不了。无形当中客户买房的成本多了七八万元，所以您这边让几万元让客户这边心里平衡一下吧，要不然等到营业税不优惠了，银行政策又紧了房子就更没人买了。

7. 我是XX公司XX店的XX，现在对您的房子进行回访，您的房子在我们公司登记有段时间了，我们也对您的房子进行了区里聚焦，集中带看，效果还可以，有客户还是觉得房子价格有点高，咱的房子不错，只是价格高于市场价，现在的客户看的房子比较多，也对小区价格相对比较了解，所以价格原因导致咱们房子迟迟不能出售的原因。 8. 还有现在银监会对各大银行二手房贷款政策的收紧，会导致一些低首付，高贷款的客户增加一定的费用(如各项税费)。一些不急

37 买房的客户会观望。客户量会减少，目前从1月的成交量来看市场已经大幅下降并已成为趋势，所以市场好坏还要看需求和成交。毕竟现在是市场经济。 现在您让点尽快促成比后期房子降了要划算的。您还是考虑一下吧。

9. 而且今年税费政策只试行一年，明年国家出什么政策谁也说不好，国家政策说变就变，到是真有变化，受到影响的还是咱们自己。所以说现在卖房便宜点也合适。

10、针对看房不方便的业主：股票是房价的前凑，股票大跌楼价也会受到打击，还有最近银监会出台的新政策直接导致贷款客户避税不再容易，成本大概增加了3%左右，又将会出现客户观望风，房价下跌是早晚的事，您也是诚心卖房，我们也积极给您介绍客户，但是看房一直不方便直接影响了交易，您最好把租户清了给我们留把钥匙，这样的损失最小。

11.您也知道，现在的房价已经达到前所未有的高度，客户很多已经接受不了现在的房价，有的已经退出了买房者的行列或者改为租房。需求的减少，必然影响到房价。现在各大媒体都在讨论房价新的拐点已经到来，好多业主都在趁着现在的高价位往外抛房，这个时候客户的选择余地将会大大的加大，说实话，如果咱们想尽快的把房出售，就的比别的业主多些优势了。。。

您也知道，现在的银行放款政策对客户很不利，很多客户都会选

38 择到银行政策好点的时候再买，还有银监会新出台的政策加大了客户的购房成本，这一系列的政策性调整只说明了一个问题，就是国家觉得现在的房价虚高，08年的情况您也知道，很多业主都选择在初期坚持房价，到最后卖的时候可不是降了30万50万的事啊。。。当然当时也有业主在初期就降了个10万20万的先把房源售出了。。。 12.您的房子确实是不错，通过看房的数量就能看出来，但是您也知道，看过的这么多的客户里面，目前就只有这么一个客户让我来和您谈谈，和您说实话吧，我带的别的客户出来都是直接和我说，这价格，，太高了。。。真的，我都不知道怎么回他们。您看，我们的目的都是一样的，都是想能尽快的帮您把房子卖出去，所以我一直都在不断的帮您带客户，去推销，您看我们是不是想点什么法，让客户赶紧买了得了。。。

13、对于买房比较着急的客户来说，不能再逃避“目前高房价、需要高额贷款而缴纳的大量税费，所以这些刚性需求的客户可能重新进入观望期，北京二手房市场很可能出现直线性的下滑。北京市房地产交易管理网数据也显示，1月份北京二手房市场出现大幅下降，二手房成交量比上个月下降了60%多。

14、 a、房价已经是个高峰点，银行的贷款政策已经收紧，如不尽快出售，会重倒2007年年底的覆辙 b、把最近比较低的成交价告诉业主 c、有计划、策略的冒充同行压价

39

真诚的了解那套房子，然后真诚的与它比较，给予客户真诚的建议和强烈的信心，因为对客户来说选择这套和选择那套没有对错，没有本质的区别，都有优劣势，最关键的是帮助客户做果断的决定，犹豫是最大的内耗，浪费时间和精力。

一、 客户问关于房价的问题

1、 我就这么多钱，再多了就买不起了。

思路：这种情况一般都是客户在斡旋，希望可以得到更低的价位，举一些曾经因为犹豫错过购买时机，花更多钱买房的案例。

A：X姐，您看到了房价在持续的涨，您现在再不出手，过段时间您就要花更多的钱买同样的房子啦!(举例)我之前有一个客户一套房子没定，后来花了比当时多13万买了那套房..........。

B:X姐，您现在不买，那您现在能买3居的钱到时候只能买2居了!

C：X姐，这套房子的价位已经是这里最低了，要不我也不会给您推荐对吧?这套贩子卖了，那比这套高出5万的那套就是最低的了。

思路：表示理解，同时也传递给她，我们一定会帮助她去全力争取，但不宜给能争取到得具体数字承诺。(特别是对客户贷款的，在没有把握确定评估价、贷款数额之前别乱承诺。)

40 D：这套房子价位非常低了，我之前跟房东谈过，房东这里实在谈不下去了，但无论如何房东这边我肯定会帮您在全力争取，能少一分就少一分吧。您等我电话，如果真谈不了，那小李也真没办法了。 思路：已退为进，同时给台阶下。

E:X姐，那可能只能帮您在周边小区找一套了，因为这个小区这样的户型就这一套性价比是最高的。说实话，X姐，我觉得像这样的房子，您周转一下或向亲朋好友周转都值得买，我很多客户也这样觉得房子好借钱也定，因为我清楚如果您错过这套，您很难再买到这么合适的房子了。(在刺激利益点)

2、 我从别处也看好一套，如果你这个不行，我就定那套。 思路：很从容大方的面对，当她说的是真的。

A：没关系X姐，今天咱们先帮您谈这套，谈到了，您就定，真谈不到，您再定那套，您说呢?

B：X姐，咱们既然坐在这里，咱就谈这套房子的事情，您别又说别的房子了，一会儿房东来了，听了会显得您买房没有诚意，这样房东可能也就不会真心诚意的跟我们谈，您觉得呢?这套房子真的非常适合您，房东人也很好。(再次销售房子及房东)

C：行不行不还在于您吗?X姐，我虽然不知道那套房子怎么样，但这套房子真的非常适合您居住„„„„

思路：真诚的了解那套房子，然后真诚的与它比较，给予客户真诚的建议和强烈的信心，因为对客户来说选择这套和选择那套没有对错，没有本质的区别，都有优劣势，最关键的是帮助客户做果断的决定，

41 犹豫是最大的内耗，浪费时间和精力。

D：X姐，您看的是哪里的哪套房子啊?(等待回答)

您觉得那套房子您比较喜欢哪?(等待回答)

您觉得不够满意的地方在哪呢?(等待回答)

您觉得这套房子怎么样?(等待回答，回答完后进行真诚的建议，找出优势给强烈信心。)

3、 交易量下跌了房价还不降啊?

思路：分析现阶段房东，客户的心理，供求关系决定房价。

A：XX先生，您知道吗?现在的市场您可能看交易量在下跌，但房价还在涨，因为您看，前段时间房东急用钱的已经把房子出手了，现在卖房的房东都不是急用钱，拿出来卖的房子也少了，之前房价稍低的卖掉了，现在这套就是目前最低的了。

B：供求量的展开，您知道吗?现在我们不是缺少买房的客户，现在是缺价格稳定的房子，我们现在每天都在打击房东的房价。现在北京想买的还非常多，因为大部分是刚性需求，自住或改善型，所以现在买就是价格合适的。

思路：借用数据、政策(前提是你要会解读政策，数据要真实)

C：去年一年的成交量比06年到08年三年的成交量还大，作为我们一线经纪人感觉到的是现阶段交易量也依然活跃，现在中国GDP的增长，最快走出金融危机，我们感觉到的是中国人的购买力真的很强。

D：在加上国外热线的涌入，限外令放开至2009年12月31日，

42 所以这期间外籍客户购买量在增加。

E：给出很多的文字报道，国家支持二手房，很多专业人士也都认为房价的涨幅还会持续。

4、 我出这个价都后悔了，我太太不同意。

思路：客户觉得自己价格可能出高了，这时要马上“打”回去，让他感觉到价格非常低了，是我们争取来的，或房东价格还想涨，不要让他觉得自己吃亏了。

A：XX先生，我都不好意思跟您讲，您之前出的价格还差4万多呢，我本想自己和我们店长一起配合努力去跟房东争取，等争取到了再跟您说的，每想到您这边还不同意了，那我也真没办法了。(无奈状)

思路：真诚的了解心里价位，当客户给出价位后，马上给予否定，不要让他抱有希望，再告之失去的是损失。

B.XX先生，您家人希望的价格是多少呢?(回答后)您说的这个价不可能，要不我给您找附近另一套吧。或是之前我跟您说的那一套，价格会低一些。

C.这个价位真不可能，您真的差这5万吗?您知道如果错过这一套房子，再找这么合适的一是找不到，二是如果找到，价格也一定比这贵，这样到时您付出的不更多嘛!别犹豫了，这个价格已经是我们店长帮忙谈了很久才谈到的，现在不定，到时如果别的公司再有客户想买的话，房东价格肯定会涨。

思路：告诉他房东还要涨价，是我们努力才没涨，不要让他有丝毫觉

43 得自己价出高了。

D.哎呀!这么巧。房东这边也跟我说这个房价家里还不同意，还要涨，我跟他沟通了很久，打了好几个电话，也非常认可我们的工作，他才觉得说当时答应卖您这个价，他说了也就对您卖这个价，别的客户再谈他想多卖10万，您也知道现在这市场，价格在涨，房子卖的也很快，这样的房价已经没的挑了，关键房子您住得舒服对吧。

5、 开盘才多少钱?现在卖这么高?

思路：有时客户的问题不一定都要回答，可能是一笑而过，所有的问题都解释过多就会给人感觉你不够自信，你太想推销，太训练有术，会让客户可能不舒服。(参考)所以有一种方式就是不回答，让他感觉房价涨是正常的事。

A：不回答。或回答：很正常自然增长嘛!

B：是啊!涨得有点高，房价肯定还会涨，真的感觉有条件还是要尽早买好，所以我在想我什么时候才能买房啊!我什么时候才能像您这么成功呢!

思路：用事实说话，给予客户购买后的信心，同时现在不做决定未来再涨，不但错过房子增值的收益，还要花更多的钱来买房。

C：我有一个客户就这样，当时小区开盘是8000元/平的时候没买，觉得买的人都疯了。之前1.5万/平的时候又犹豫了一下没买，前段时间花1.9万/平(现在的市场价)还是买了这小区的3居。XX先生，您现在买，就凭北京未来的发展，未来的房价还不知涨到多少呢，对吧?您对北京不会没有信心吧?

44 D：XX先生，您也看看您周边的朋友，有几个人说买房亏得?最多就赚多赚少的问题，所以我觉得还是越早买会越合算，虽然您现在比起当时开盘价来会有些心里不平衡，但您发现没有越是心理不平衡的人到最后越是后悔，越花更多的代价。现在北京房价的涨幅实际对比其他城市来说，来是很平稳且健康的。相信您自己或朋友之前也买过房，现在拿出来卖也一样的价格，对吧?

E：(同理心)是啊!涨的是有点高，这周边这么好的配套起来后，很多业主也后悔当时没多买几套，哪怕是贷款。这个位置，一定还会在增值，很多客户、业主都说价格很快涨到近3万/平。

F：很多业主跟我们说当时也没有想到8000元/平买，现在回涨到3.2万/平。所以您现在3.3万/平买，可能不用多久您也没想到价格就涨到了4.5万/平，因为它还具备这样的增值力量。

比较法：

例如“当时这个区域开盘时也就7千左右，有个社区现在都卖到2.5万/平了。但这个社区也才2.1万/平，已经很合适了。再说现在的周边配套已经非常完善了，不能和以前的情况比了。

6、 别的公司报价比你们的低?

思路：如果我们给该客户报的事底价，客户说别的公司比我们的还低，那这时我们就可能非常有底气的跟他说别的公司是虚报吸引客户。(或有时客户可能“诈”你，故意这样试探你。)

A：X姐，他们跟您报的价比我们低，但实际成交是不是这个价就不好说了，他们跟多是为了吸引您过去，然后说房东又涨价

45 啦，房东有事过不来了，其他公司又有出得更高的客户，也让您加价。但我们公司却不是这样，我们没有必要，与房东的关系我们比任何公司都好，房东底价多少我们就报多少。

思路：如果我们报的比底价高，别的公司可能报的是底价或接近底价的情况下，可以先装出一幅惊讶状，然后把责任转移给第三方或说房东昨天联系时说的价，同时了解别的公司报的价是多少，如果说的低于房东底价，我们可以马上说不可能吧;如果接近底价，我们可以说在帮忙打电话落实一下，不管如何我们最后都是透明交易。

B：是吗?不可能啊!别的公司说多少钱啊?(回答后如果低于底价，马上否决说不可能)因为是我同事跟我说昨天联系房东时说房东想卖这个价，有些房东也不一定咬那么死，一般可能都能谈，X姐，那这样，我去落实一下，谈谈什么情况，我很快回电给您，当然姐您放心，我们公司都是透明交易，最后都是三方一起签合同的。

(打完电话后，你可以直接报底价，同时要告诉她别打电话跟别的公司谈了，别的公司会破坏或价格会拱高)X姐，我刚才也跟房东说了一下，房东现在确实是XXXX万可以卖(甚至说：姐，房东现在确实很诚意卖，也告诉您一个好消息，我还跟他谈了谈，如果今天能定他能否在便宜2万，他同意了)，现在他们都非常敏感，马上就会知道您想买，可能就会破坏，房东价格马上就拱上来了。

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7、价格太高，还能谈不?

这是目前我谈到房东可以签约的最低价格，每个房子在您心里都有一个价值，您觉得这个房子值多少钱，您下个意向金，我去给您谈!谈到您就签，谈不到我再推荐别的房子给您，我和房东也聊的比较透了，我觉得再谈有难度，现在的市场，房东不涨价已经很不错了，我们前天刚签了一单，这个房子的价格已经很合适了，不过，我肯定会再努力给您谈。

8、举国外经济危机例，国内价格也是泡沫。

思路：1)、举国外是多党执政，而中国是一党专政，是有中国特色的

2)、中国政局是相当的稳定，经济发展也是稳步上涨的趋势，而且全球的经济也开始复苏了，告诉他现在买房的客户比以前多，

话术：XX先生，您看现在国外很多国家多是多党执政，而中国就是一党专政，政策是50年不变啊，绝对是具有中国特色的，目前咱们国家又是相当的稳定，经济危机对中国基本上是没有什么影响，一直在稳步上涨，更何况全球的经济也开始复苏了，现在正是买房子的好时机啊，这段时间出来看房子的客户明显比上个月多了，而且好多客户都出手定房了，有些客户就感觉到现在买的价格明显没有前段时间的价格低了，您要是看好了就马上定!

9、你网上都报175万，现在怎么180万了?

思路：房东现在也经常上网看价格，我们一部分是发给房东看的，还有就是低价吸引客户。

话术：XX先生，您是不知道呀，现在有很多房东都上网看看市

47 场价，总是担心自己是不是卖亏啦光凭我们一张嘴是说不过的，所以我们在网上就发了一些价位比较低的房子，给房东看了后就不会总涨价啦，再说房价现在的确是一直在涨，和您说实话，大家都是在网络上报低价吸引客户，您要是有时间就到我们店来看看，我们这有真实价位的好房子供您选择呢。

思路:现在房价涨的比较快，网络房价来不及修改就给卖了(或涨价)。约其他过来看房。

话术：XX先生，实在是不好意思，这个价格我还没来得及改过来，现在的市场下房东的价位跳的快，这是我同事刚刚带客户看完这房后落实的，我正要修改最新资料呢，要不这样您先过来看看房子，合适我帮您去谈价。

注：要及时与客户建立见面机会，争取更进一步的信任，再详细的介绍房子情况。

10、我朋友也在这个社区刚买的一套，比这套便宜。

思路：不要去刨根的问是买的哪一套房子，顺着他的话往下说，即使是假的也不要去拆穿客户，并给他台阶下就当是真的„„

话术：X姐，我不知道您朋友买的是哪套房子，但是我有个客户就前两天抱着定金过来定房，那房子真的太超值了，结果来的晚了一步就没定上，现在还要多花一些钱再买相同的户型呢，现在这市场的确这样，比的就是速度，昨天卖的价钱一定比今天便宜!

11、新房才1万2，你这二手房怎么还要贵呢?

思路：

一、二手房做对比，根据客户的需求重点说出二手房有哪些条

48 件符合。

话术：XX先生，您这话说的，新房和二手房当然不一样了，您看，新房现在您只能看图纸来买，二手房现在都是现房，喜欢不喜欢一目了然。新房的装修不一定符合您的胃口，二手房的装修您不喜欢咱就重装，新房现在也有开发商拿现房来卖的，但是那个价钱和开盘价又不知涨了几番了。新房盖好之后没有个3~5年这个配套啊，交通啊怎么能够跟得上?现在二手房都经历了前期这些时间，配套什么都相当的成熟了，我听说有的新房你住都住进去了，煤气、暖气什么的还没供应上，二手房的市政供暖，市政燃气，全部都是齐全的。新房现在越来越往外围走，住在市中心的感觉还是只有二手房才能带给您。新房的房屋所有的问题是要您自己来发现的，但是二手房基本上该出现的问题都早已出现并且得到解决，再说，如果新房住进去后自己装修好了，别人还得装修，丁丁当当的小半年，您买二手房，丁丁当当的是您，起码自己不担心被吵。„„

二、房东

1、 卖这么久都没有卖掉，别看了。

思路：房东卖房动机，分析为什么没卖出去，根据现在客户的情况给房东中肯的建议，房价比较高可以适当的做一些让步，说话的角度要向着房东，语气客观。

话术1：X姐，买房的客户也是比较慎重的，客户看过您房子的没有说不好的，只是性价比不是太合适，价格有些高，我们一直在推荐您的房子，可是前两天那个有诚意的客户看了其他的房子就定下来

49 了。X姐，要不您双方都一人让一步，我在和客户谈谈，让他定下房子，您双方也就都省心了，您也早点拿到钱，您觉得呢?

(注意：这时候不要生硬的砍房价，那样会破坏和房东的关系，要软议价)

话术

2、X姐，和您说实话，说出来您不要介意，其实咱这个房价是有些偏高，以前一直卖不掉是因为市场不好，最近市场还可以，有一些客户出来买房，价格也还不错，依我看咱这个价格在150-155万(参考价格)之间是有客户会考虑的。不然过了这阵，说不好又是什么情况了，X姐您觉得呢?

2、 你觉得这价能卖出去吗?

思路：这种情况一般会是房东对自己的房子没有信心，想降价又不好直说或者是在试探现在的市场价，想卖高一些。

话术

1、这个价位差不多，我们尽量帮您卖高一些，如果有客户出的价格差不多，您双方都各让一步，尽早成交您也省心，早日拿到钱，您觉得呢?(可以顺势把价格砍下来)

话术

2、说实话，300万这个价位会比市场的高一些，现在285-290万之间成交的机会比较大，您看我现在给您报290万合不合适?如果有客户出到差不多的价位时，您双方都各让一步尽早成交，早日拿到钱您也省心，您看怎么样?(帮他做决定，给中肯的建议，语气客观)

话术

3、X姐，说了您别介意，确实有些高，可能不太好卖，如果低一些就会有客户选择。不过您放心，我帮您找最接近这个价位的客户，尽量帮您卖得高一些。

50

第二篇：4S店必修课之销售篇-汽车销售流程及其应用

第1讲 客户开发(上)

引 言

汽车销售流程、汽车销售业绩的好坏直接决定着企业的利益。面对激烈的市场竞争，销售人员东一榔头西一棒槌的不规范行为，会直接导致销售业绩不佳和客户的流失。其中很多客户是因为对企业的销售和服务不满意而流失的。

【案例】在国外，汽车销售的第二年，购车的回头率基本上应该占第二年销售总额的20%以上;第三年，回头率应达到30~40%;到了第四年，回头率基本上稳定在50%左右。而第三年或第四年正好是第一次买车客户第二次考虑购买新车的一个周期。

上述情况目前在我们国内并不常见，原因有两个：  一是我国国内目前的经济能力有限;

 二是我国的汽车销售企业很少关注客户回头率这个问题。 今天我们要讲的汽车销售流程及其应用就是要解决这个问题，希望大家以后能够更多地注重和考虑关于客户回头率的问题。 图1-1 汽车销售流程图↓

访问及接待前的准备

汽车销售流程

汽车销售流程的重要性

在世界汽车行业影响比较大的公司进行市场调研时，有相当一部分是基于汽车销售的流程和规范进行的。因此规范汽车的销售流程、提升销售人员的营销技能和客户满意度，成为当今各汽车公司以及各4S店的追求。在本课程中，我们将以销售技巧和规范的销售流程为中心，以客户需求为导向，而不是以产品为导向，系统地讲述当今汽车市场需要规范的销售流程和管理，并且对汽车销售的各个流程一一作介绍。

汽车销售流程的内容

如图1-1所示，汽车销售流程从客户开发一直到最后的售后跟踪，一共有九个环节。我们可以把每一个环节看成是一颗珍珠，通过讲述完整的汽车销售流程，把这些珍珠一颗颗地串连起来奉献给大家。下面分别介绍汽车销售各个环节的概况。

1.客户开发

客户开发是汽车销售的第一个环节，这一环节主要是关于如何去寻找客户，在寻找客户的过程当中应该注意哪些问题。

2.客户接待

在客户接待环节，我们怎样有效地接待客户，怎样获得客户的资料，怎样把客户引导到下一环节中去。

3.需求咨询(分析)

需求咨询也叫需求分析。在需求分析里，我们将以客户为中心，以客户的需求为导向，对客户的需求进行分析，为客户介绍和提供一款符合客户实际需要的汽车产品。

4.绕车介绍

在绕车介绍中，我们将紧扣汽车这个产品，对整车的各个部位进行互动式的介绍，将产品的亮点通过适当的方法和技巧进行介绍，向客户展示能够带给他哪些利益，以便顺理成章地进入到下一个环节。

5.试乘试驾

试乘试驾是对第四个环节的延伸，客户可以通过试乘试驾的亲身体验和感受以及对产品感兴趣的地方进行逐一的确认。这样可以充分地了解该款汽车的优良性能，从而增加客户的购买欲望。

6.异议的处理

在这一环节，销售人员的主要任务就是解决问题，解决客户在购买环节上的一些不同的意见。

1  如果这一环节处理得好，就可以顺利地进入下一环节，也就是说，可以与客户签订合同了。  如果在处理异议这个问题上处理得不好，销售人员就应回头去检查一下到底问题出在哪里，为什么客户不购买你的车。

7.成交资讯

在成交资讯中，主要是汽车销售人员在即将成交的这个环节上所面临的“临门一脚”的问题。

8.交车服务

第八个环节是交车服务，交车是指成交以后，要安排把新车交给客户。在交车服务里我们应具备规范的服务行为。

9.售后跟踪

最后一个环节是售后跟踪。对于保有客户，销售人员应该运用规范的技巧进行长期的维系，以达到让客户替你宣传、替你介绍新的意向客户来看车、购车的目的。因此，售后服务是一个非常重要的环节，可以说是一个新的开发过程。

最大的难题是什么

下面我们先进入汽车销售流程的第一个环节—客户开发。首先我们来思考一个问题，在实际的汽车销售工作中，你认为最大的难题是什么?

 有人说，在销售过程中最大的难题就是不容易获得客户。

 还有人说，在销售过程中最大的难题就是不知道应该怎样去寻找客户。

这两个问题非常具有普遍性和代表性，是我们在汽车销售的过程中经常遇到的问题。 如何解决这些难题 1.首先要找到客户 要将汽车产品销售出去，首先要找到客户。企业拥有再好、再多的车，如果没有客户，就不能形成销售，从而造成积压。过去那种所谓的酒香不怕巷子深的说法，在当今的市场经济条件下遇到了严峻的挑战。

2.根据产品特征锁定客户

客户在哪里，是专营店乃至每一个汽车销售人员所面临的一个非常重要的问题。对于这个产品和客户，我们应怎么去定位?

根据产品的特征来锁定客户，是我们在寻找客户之前首先要做的事情。即首先了解你所要销售的汽车产品，这款汽车的客户群在哪里。

一般情况下，不同的产品有不同的客户群。比如，你要了解你所销售的汽车产品属于哪一个档次，是高档车，中档车，还是低档车?汽车的排量是大排量，中排量，还是小排量?是商用，还是乘用?是属于哪一类人群的?只有在开发客户之前明确这些问题，你才能有目标地去寻找和开发客户。

3.汽车消费的两个层次

汽车消费基本上分为两个层次：

 一个层次是属于投资的，主要集中在中低档水平上的轿车，当然高档车也有一部分，这个为数不多。 另一个层次主要是用于消费的，主要集中在中高档次的水平上。

我们在开发客户之前，首先要把握住你的产品的特征，这样去找你的潜在客户也就比较容易了。 【本讲小结】本讲作为汽车销售流程及应用的概述，对汽车销售的相关概念和流程内容进行了简单扼要的介绍。客户回头率是指保有客户或者保有客户介绍来的新的客户到你这里来购买产品的行为。这一概念对销售人员来讲至关重要，因此，要引起我们足够的重视。汽车销售要走向规范，就要掌握汽车销售的合理流程。此流程包括客户开发、客户接待、需求咨询(分析)、车辆的展示与介绍、试乘试驾、处理客户的异议、签约成交、交车服务、售后跟踪服务等九个环节。

第2讲 客户开发(下)

制定开发潜在客户的方案

寻找客户的渠道

做好充分的准备之后，销售人员就可以制定开发客户的方案。制定方案时，目标一定要明确，即明确要寻找的客户。

1.一般渠道

寻找客户的渠道比较多，大概可分为“走出去”和“请进来”两种。 走出去

走出去是指利用各种形式的广告、参加车展、召开新闻发布会、进行新车介绍、进行小区巡展、参

2 加各类汽车文化活动、发送邮件、进行大客户的专访、参与政府或一些企业的招标采购等。 请进来 请进来主要是指在展厅里接待客户，邀请客户前来参加试乘试驾，召开新车上市展示，或接受客户电话预约等。

2.特有渠道

除了上述的一般渠道， 4S店开发客户还有一些特有渠道。

 定期跟踪保有客户。这些保有客户也是我们开发客户的对象，因为保有客户的朋友圈子、社交圈子也是我们的销售资源。

 定期跟踪保有客户的推荐。 售后服务站外来的保有客户。比如，奔驰汽车的维修站也会修沃尔沃、宝马车等，而这些客户也是我们开发的对象。

确定开发客户的优先等级

有了客户以后，我们还要确定开发客户的优先等级。例如，一个客户上个星期购买一辆车后，他的朋友觉得他所购买的车不错，也想买一辆。那么这个客户介绍来的新客户应获得优先等级，要抓住这个信息赶快去做工作。因为那个人既然想买车，就喜欢货比三家，如果你不主动，他就有可能成为其他汽车公司的客户。

客户开发的准备工作

不管你采用哪一种方式去开发客户，你都必须事先做好准备工作，否则，你就达不到预期的目的，就像前面我们讲的那两个故事一样。

那么，你要做哪些准备工作呢?

 第一，要详细了解和熟悉产品的品牌、车型、技术参数、配置等等。要做到在与客户交流的时候，对于相关问题你都能流利地回答。

 第二，要熟悉本公司对这个汽车产品销售的政策、条件和方式。

 第三，要详细了解汽车销售过程中的各项事务，如付款方式、按揭费用的计算、上牌的手续、保险的内容、保险的费用等等。

 第四，要了解竞争对手的产品与你所售车型的差异。有的时候客户会讲某款车比你的车好，那个车有什么装备，你有没有?这个时候你就要了解对方，事先了解了以后，你才能有应对的策略。

 第五，了解客户。你要了解客户属于哪个类型，这样，你在与客户进行交流的时候，就会有的放矢，占据主动。

 第六，了解客户真实的购买动机、付款能力、采购时间等等。

如何制定客户开发方案

接下来要制定客户开发方案。制定客户开发方案具体内容如下：

1.明确各个要素

首先要确定开发客户的对象，考虑与他接触的方式，是打电话，还是请进来，还是登门拜访，这些都需要你去选择。同时还要选择时间、地点、内容，找出从哪里切入比较容易找出话题以及与客户拉近距离的捷径，确定谈话的重点和谈话的方式，这些都是事先要在你的准备方案里面明确的。

2.要有耐心和毅力

在进行客户开发的时候，方案制定出来并不能确保这个方案一定成功。在实际工作当中，都是经过了反复的努力才成功的，特别是汽车销售工作。市场上目前有两大商品，一个是住房，另一个是汽车。所以，客户在购买汽车时，不会那么草率地决定，他总是会反复斟酌的。所以，汽车销售人员要有充分的耐心和毅力。

【案例】在销售过程中有“三难”，即面难见，门难进，话难听。要想解决这些问题，你就得有常人所没有的耐心和毅力。

例如当你给客户打电话而客户拒绝接听时，你可以改一种方式—寄邮件;寄邮件石沉大海了也不要灰心，心里面一定要说：“我一定要见到他。”不行的话，你就到他单位门口去等，等他的车来了以后，拦住他，告诉他你是谁，你是哪个公司的，然后彬彬有礼地把一张名片递给他，说：“我以前跟您联系过，这是我的名片，你先忙着，抽空我再打电话跟你联络。”话不要说太多。客户拿到你的名片后会这样想：“这家伙还挺有毅力的，我们公司的员工如果都像他这样就好了，我得抽空见见他。”

从心理学的角度上来讲，人都有好奇心，正是这种好奇心会让客户见你。 【自检】请您回答下面的问题。

3 有一个人仰着脖子看天，第二个人走过来看看他，也把头抬起来看着天，第

三、第四个人也跟着抬头看天，最后围了一大群人。过了一会儿第一个看天的人把头低下来了，他一看周围站了那么多的人，就问第二个人在看什么，第二个人反过来就问他：“你还问我呀，不是你先看的吗?”第一个人听后觉得很好笑，他说：“因为我的鼻子出血了，所以把脖子仰一会儿。”

请问这个笑话说明了什么问题，能给我们的销售带来什么启示?

这个笑话说明大家都有好奇心，都喜欢看热闹。所以，我们要利用客户的这种心理弱点，在进行销售的时候，不能够太直接，要讲究一点技巧。

3.把握与客户见面的时间 依据经验，与客户见面一般在上午十点钟左右或下午四点钟左右比较好。因为买车的人多数都是有决定权的，多数在单位、在家庭或者其他环境里是一个领导级的人物。作为领导，他从员工一步一步地走到现在的岗位，上班时形成了先紧后松的习惯。但人的精力是有限的，他从早晨八点钟开始忙，忙到十点钟，就需要休息，在他需要放松的时候你去拜访或联络他，他会把其他的事情暂时放在一边，去跟你聊几分钟。下午也是同样的道理。

4.与客户见面时的技巧

销售人员在与客户见面的时候也要讲究技巧。首先要有一个很好的开场白，这个开场白应该事先准备好。如果事先没有准备，应凭借实战经验进行应对。

有经验的销售人员到了客户那里，首先会观察客户的办公室环境，客户有哪些爱好，从他办公室里面的摆设就能看出来。例如客户办公桌椅的后面放了一个高尔夫球杆，那你与客户谈话的时候就可以从高尔夫球杆谈起;如果客户的办公室一角放了一套钓鱼的钓具，你也可以从这个话题开始;如果实在没有反映其爱好的摆设的话，你可以称赞他的办公环境布置得非常协调，令人身心愉快，这也是一个话题。不管怎么说，见面先美言几句，客户总不会心里不舒服。心理学认为，当一个人在听到他人赞美的时候，他所有的戒备都会放松，所以在这个时候是最容易乘虚而入的。

5.学会目标管理

企业有企业的目标管理，部门有部门的目标管理，销售人员也应该进行目标管理。下面介绍一种目标管理的方法，叫数字目标。

数字的含义

1、

15、

7、

8、96，这一串数字的含义是：一位销售人员一天要打15个电话;在这15个电话里面，要找出7个意向客户。一个星期5天，就会找到35个意向客户。在这35个客户当中，有两个客户能够购买你的车，一个月按四个星期计算，就是8个客户，一个月卖了8辆车。一年12个月就是96辆车，也就是说保守一点讲，你一年至少能卖96辆车出去。这个数字很有用。

数字的调整 如果你说，你今天只打了5个电话，并没有7个意向客户，可能只有5个，或者3个，甚至更少。没有关系，你只需要对数字信息进行调整，多打电话，15个电话不行，打20个，直到获得7个意向客户为止。

数字的积累 当然，电话的数字是有一定积累的。如果你是新的销售人员，要想天天获得7个意向客户是有一定难度的，那就需要你不断地去接触客户，就像我们刚才讲的，走出去，如把名片发给你认为有可能成为你客户的人。

访问、接待前的准备

两个故事

说到访问客户，先讲述两个故事。 1.故事一

某汽车公司的销售人员小李经过努力与一个客户约定了时间去登门拜访。那天小李如约前去拜访，这位客户请他坐下后一言不发地看着他。小李事先没有准备，被这位客户看得心里面直打鼓，不知道该说什么，心里想：“这个客户怎么这么严肃?”

客户总是非常忙碌，他希望销售人员有准备而来。这个时候客户等得不耐烦了，说：“你有什么事，就快点说。”

小李听了更紧张了，结结巴巴地不知道从何说起。 客户说：“好像你没有什么准备，我也很忙，这样吧，你把资料留下来，我抽空研究一下。” 结果，小李只好把资料留下来，无功而返。 2.故事二

一天，某汽车公司销售人员小张值班时，有位客户在展厅里看了一款轿车之后，向小张问了两个问题。

 这个客户很关心安全问题，他问小张：“这款车的ABS是哪里生产的?”

这个问题很普通，在汽车销售公司日常的销售过程当中，客户提这个问题的频率也比较高。而小张一下子不知道该怎么回答，因为他不知道这辆车所装配的ABS到底是国产的还是进口的，只好问旁边的销售人员，结果没有得到满意的答复。小张为了把这辆车卖给客户，他就回答说：“可能是进口的。”

4  这个客户又问：“这款车现在没货，那什么时候才会有呢?” 这个问题也是日常销售当中客户问得最多的一个问题。因为汽车销售公司不可能把每一款汽车、每一种颜色都备齐了。小张又着急了，他说：“你等一下，我去问一下我们领导。”

刚巧，他的领导当时不在公司，而且电话又无法接通。客户等不及，就在那里不断地问他：“怎么样?到底什么时间有货?”小张没有办法，最后说：“大概需要半个月左右吧。”

客户提了两个问题，一个是不清楚，一个是大概，这位客户有点不高兴。客户说：“我的时间这么紧，你却告诉我可能大概，你让我怎么决定，我还是到别的地方去看看吧。”这个故事也很有代表性，活生生地把一个很好的意向客户丢掉了。

两个条件

上述两个案例说明这两位销售人员在实战中缺乏专业知识、销售技巧和自信。为了以后不再发生类似的问题，销售人员至少要具备两个条件，一个是业务能力，一个是个人素质。

1.业务能力

业务能力的内容

业务能力主要表现为三点：

第一，要有新的营销理念—以客户为中心的营销理念。第二，要以适当的方法和技巧来满足客户的需要。第三，要具有丰富的专业知识。

专业知识的内容

专业知识可归纳为四个方面：

第一个，企业知识。公司的介绍，公司的销售政策，例如让利和促销政策，服务的项目。 第二个，产品知识。即了解生产汽车的厂家、品牌、各款车的性能、功能和配置。

第三个，市场知识。包括这款汽车在市场上的占有率，与竞争车型的对比、优劣情况等等。

第四个，用户知识。用户知识主要包括客户群体、消费习惯、客户的购买动机、客户的爱好、客户的决策人购买力等等。比如，从事小商品行业的客户喜欢车子的空间大一些，可以顺带一些货物，像SUV、SRV这样的多功能车比较受他们的欢迎;从事路桥工作施工作业的客户偏好越野性能好的吉普、SUV车。

2.个人素质

个人素质主要是指两个方面，一个是端庄的仪表，一个是良好的心理素质。

端庄的仪表 端庄的仪表是指销售人员在与客户见面或拜访客户的时候，如果没有事先整理自己的仪表，往往会失败。

【案例】某销售人员第一次去拜访客户，到了那位客户的公司以后，他意外地发现另外一家汽车公司的销售人员也在那里，而且比他先到。这位销售人员是急忙赶过去的，脸上带着汗水，领带还有点歪。那位客户出来以后，将另外一家公司的销售人员请进去了，而这位销售人员因为仪表的问题，客户不愿接待。那位客户对他的秘书说：“你把他的汽车资料留下来就行，让他先回去吧。”

这位销售人员就是失败在仪表方面。所以，端庄的仪表在销售人员拜访客户的时候非常重要。 良好的心理素质

除了端庄的仪表，销售人员还需要具备良好的心理素质。

【案例】上面这位销售人员在第一次与客户见面遭遇失败后，他不断反省，并且把自己与那位被请进去的销售人员进行比较，他发现可能是自己的衣貌不整引起了客户的反感。但这位销售人员不服输，他又是打电话，又是递送DM，即产品的彩页、宣传页、资料等，最终赢得了客户的约见。这一次，他吸取了上一次的教训，为了引起客户的注意，他彻底改头换面。最后，那位客户成为他的朋友，也就是成了他的保有客户。

这位销售人员回忆起这段经历总是津津乐道。虽然第一次因为仪表上的问题他曾经失败，但他具备不言败的良好心理素质，一定要见那位客户，一定要把那位客户从竞争对手那里抢过来。

与客户建立互信关系

与客户建立互信的关系要注意以下几点： 彬彬有礼地介绍

首先，要彬彬有礼地介绍自己和你所在的汽车公司，或者你所在的专营店。

适当地提示 然后，你可以通过打电话或者拜访的方式提示他。还可以告知客户公司目前新推的优惠政策，如询问客户：“最近我们公司做的汽车广告您看了没有?里边提到了一些优惠的活动，在活动期间，您来看车或参加试乘试驾，我们会给您提供一份精美的礼品;如果您在活动期间下订单的话，可以参加出国游的抽奖活动。”这也是一个比较好的提示。

尊重客户，注意细节 销售人员去拜访客户的时候，必须要尊重客户，注意细节。见到客户时首先说，“这位先生，你工作很忙，我占用你五分钟的时间。”当然五分钟时间肯定不够，不过没关系。

5 我们都听过评书，当讲到关键的地方评书演员会说，欲知详情如何，且听下回分解。与客户交谈也是一样，当谈到关键的地方时你说，“对不起，我与您约的五分钟马上就要到了，不好意思。”

这种做法充分尊重了客户。如果客户有兴趣，就会说，“你再继续讲没关系，我有时间。”那你就可以继续与他谈下去了。

了解客户需求 与客户谈话时，你还要了解客户的需求，以客户的需求为导向，参照客户的需求给他提供一辆符合他需要的车。

车辆介绍与试乘试驾相结合

销售人员要向客户介绍这款车有哪些亮点，哪些优点可能满足客户的需要。客户听了以后似信非信，这时，你可以请他来试乘试驾，这是对产品介绍的一种延伸和证实。这样客户可能会产生更大的兴趣。

确认客户电话 接下来要确认客户的电话。确认电话、特别是手机号码时要注意，手机号一般是11位数，一定要记录完整。

【案例】一年冬天，某汽车销售公司的一位保有客户的车在郊区抛锚了，他打电话过来求救，公司的值班人员接到这个电话后，把电话号码记成了十位。当后勤把所有的抢修车辆工作都准备好了，想与客户联络时，才发现电话号码记错了。尽管大家都很着急，但没有办法，只好在那里干等。而这个客户等得不耐烦了，天又冷，客户打电话过来说：你们怎么还没到这边?当然工作人员不能说你的电话号码我们记错了。结果使客户对这个专营店、对这个公司产生了一肚子的意见。所以大家要特别注意，电话号码一定要确认。

【本讲小结】本讲主要讲述了汽车销售的第一个环节—客户开发。汽车销售中最大的难题就是寻找客户。要解决这一难题，首先要依据产品的特征来锁定你的客户群。在访问、接待客户前要做好充分的准备，要具备很强的业务能力，特别是专业知识，要有端庄的仪表和良好的心理素质。要开发潜在客户，就要制定开发方案。首先要明确开发客户的渠道，找到客户;然后确定开发客户的优先等级，并且了解汽车特点、购买事项、竞争对手、客户需求等信息，做好开发客户的准备工作;制定客户开发方案时，要明确各个要素，要有耐心和毅力，要把握好与客户见面的时间和技巧，并且利用数字目标进行管理。在开发客户的过程中，要与客户建立互信的关系，还要注意一系列的细节。

第3讲 客户接待(上)

必要的商务礼仪

在接待客户时，我们首先要注重必要的商务礼仪。商务礼仪与我们前面讲的仪容仪表不同，区别在于商务礼仪是一种规范。

1.商务礼仪的重要性

接听电话这件事情看起来很简单，但经常有人做的不规范。需要注意的是，接电话时应该用左手拿话筒。如果不注意这些礼仪，动作不规范，往往会带来意想不到的后果。

【案例】国外某大型汽车公司为了储备人才，在大学生毕业之际举行了一次招聘会。前来应聘的几十位大学生都很优秀，他们分别参加了面试。我也有幸参加了那次招聘会，当时有件很小的事情让我的印象非常深刻。招聘主管在现场的一张桌子上放了一部电话，那个学员进来以后电话就响了，然后这位招聘主考官示意这位应聘者去接电话，并把目的告诉了他：我们要看一看你怎么接。很多大学生都是用右手把电话拿起来，至于讲话的程序和内容都无可挑剔，但就是这个细节，让他们一个一个被淘汰了。

当时我很替他们惋惜，左手接电话虽然事情非常小，但它确确实实是一种规范，你必须用左手接电话，右手拿笔记录电话里的内容。在商务礼仪里边，这就是细节。在我们的销售和管理工作中，要举一反三，注重这些细节，这就是与其他公司所不同的地方。

2.接电话的礼仪

销售人员在接电话或从事商务工作的时候，应该注意哪些事项呢?  电话铃响了，销售人员应该按照规范的动作去接，即左手拿话筒。  一般情况下，在电话铃响三声之内，一定要把电话筒拿起来。

 电话筒拿起后要自报家门，一定要根据电话中的内容迅速给出准确的答案。  要用右手拿笔，适当地做好记录。

 在回答客户问题的时候，一定要简短、准确，还要注意说话的语调，使用文明礼貌的敬语。  在客户没有挂机之前，销售人员绝对不能先挂电话，这是细节、礼貌的问题，也是一种规范。  如果是节假日，必须要说节假日好。

 接完电话，要把谈话内容详细地记录下来。专门有一张表格叫做来店/电登记表(第一个店是指专营店的店，另外一个电是指电话的电)。销售人员必须把电话的谈话内容详细记录在这张表上面，以便有案可查、及时跟踪。然后还要感谢客户的来电。

3.转电话的礼仪

6 在转接电话的时候，时间不能超过10秒。当接到一个客户的电话是找另外一个人时，你应请客户稍等，把这个电话转给他要找的那个人。如果那个人不在座位上，或者由于其他的原因不能迅速接到电话，你必须在10秒钟之内把这个电话接回来，向客户说清楚，或者留下联络方法。

4.回答问题的礼仪 让知道的人来回答

如果碰到来电或者来访的客户问你一些汽车方面的问题，比如新车具备哪些新的功能、新的装备、外观如何，与老款车有什么区别等等，如果你知道答案就可直接回答，如果不知道答案，绝对不能勉强。一定要把电话转给了解该产品的人，这也是一种规范。

区别标准装备和选装配置

作为一款新车，出厂后都具备标准的装备，同时还会有一些选装件，特别是在进口车当中比较多，有的选装件的配置高达几十种。销售人员要把这几十种选装件另外列一个清单，每加一个配件，都需额外增加费用，所以销售人员在回答客户问题时，必须了解这些清单里面的内容和车本身标准装备的价格。在回答客户价格、咨询的时候，必须分门别类，向客户解释清楚。

销售与售后服务各司其职 如果客户提出售后服务方面的问题，销售人员不应替售后服务人员去回答这些问题。因为每一个部门、每一个专业都有各自的分工。销售人员不可能承担售后服务的职能，而售后服务部门的人员比较清楚有关售后服务方面的问题，所以凡是遇到客户咨询售后服务方面的问题，最好把问题转给售后服务部门，他们的回答比较专业，特别是一些技术上的问题。

【案例】一位保有客户购买车辆半年多以后，突然打电话说：“韩经理啊，我开车时听到车底盘下有咣啷咣啷的响声，怎么回事呀?我还能不能开?因为下个礼拜一我要去杭州。”我当时就告诉他：“这样吧，电话里说不清楚，如果有时间的话，您最好现在把车开到我们4S店里面来，我们给你检查。”这位客户说：“问题不大吧，要不，我礼拜

六、礼拜天再过来?”我当时坚持说：“您最好尽快过来，而且不要开过快的车速，因为这个声音我现在无法判断。出于安全角度，您最好现在就过来。”这位客户最后听从了我的建议，把车开过来了。汽车被举升机抬起来以后，他吓了一跳，因为固定方向轮的三个螺栓掉了一个，第二个螺栓已经出来一半了，第三个螺栓虽然在里边，但是已经松动了。结果他逢人就介绍，这个公司的韩经理做事情很值得信任，要不是他的话，可能会出事故。

大家知道，前轮是方向轮，一旦方向轮失控就会非常危险。这个案例触目惊心，虽然没有发生事故，但是对于这位客户来讲，可以让他记一辈子。所以我们在为客户解决问题的时候，一定要从安全的角度替客户考虑。

按照规定回答 二手车业务在过去的汽车公司经营的不多，但从2004年开始，一些大型的汽车公司都陆陆续续地开展了二手车的业务。开展二手车业务也需掌握二手车的专业知识，当客户问起二手车业务的时候，销售人员不能随心所欲，在自己一知半解的情况下去回答客户的问题。公司应制定一些规定，业务人员最好按照这些规定去回答客户。

了解来店客户的心理状态及其应对方法

销售人员在接待客户的时候，首要问题是打消客户的顾虑。在这种情况下，我们首先应了解一下客户是怎么想的，销售人员又是怎么想的。

心理状态

1.客户的想法

客户不希望什么 大家可能都有体会，当客户进入展厅查看自己感兴趣的车时，他不希望旁边有人打扰他，特别不喜欢公司的销售人员在旁边喋喋不休。在我们日常的工作当中经常会出现这样的情况，客户有可能是一个人，也可能是两个人或三个人结伴而来，他们站在自己感兴趣的车面前看车，一边看一边品头论足。有些销售人员看到这种情况之后，就跑过去准备接待他，而这些客户看到销售人员走过来，他们马上就拔腿走人了。

客户希望什么 客户希望在自己需要的时候能够得到及时的帮助。客户在看车的时候不希望被打扰，而在需要帮助的时候，又希望能够得到及时的帮助。其实这并不矛盾，当客户看完车以后，对有些问题不清楚，他会主动去找销售人员。销售人员要观察客户，而不是不管客户。

2.销售人员的想法 急于上前接待

销售人员常见的想法是急于上前接待，可以说百分之八九十

7 以上的销售人员都抱有这种心理状态。有的客户还没进门，销售人员就跃跃欲试准备去接待了。

主动揣摩

当客户来到专营店时，销售人员就应通过他的着装、行为、语言，来判断客户属于哪一类人群，是主导型的，分析型的，还是社交型的。然后通过这些信息的传递，销售人员会得出这些客户的意向级别，是进来看看车的，还是进来躲躲外面的高温，还是真的是要买车的?

应对方法

主动地去揣摩、研究客户，是每个有经验的销售人员应该具备的技能。通过这些分析和判断，销售人员能够在跟客户接触的第一时间，在脑中整理出一套与客户交流的方案。

客户进门时怎么应对 应对方法

当客户进门的时候，销售人员应该面带笑容注视客户，不要给客户心理上产生压力和紧张。一定要说欢迎光临，如果来的不是一个人，销售人员还要与其他的人打招呼，不能忽视同来的任何一个人。进门的时候，不要过多打扰客户，只需占用几秒钟的时间说：“欢迎光临，这是我的名片，您请随便去看一看，如有问题或者需要我的时候，请招呼我一下就可以。”这个时候你应离开客户。

心理分析

从心理学角度讲，客户进门之前本来是比较愉快的，因为他要购买的商品一定是他所需要的。一旦进了门，发现销售人员迎过来的时候，他的心情就开始紧张。紧张的因素有很多，这种心理状态是很微妙的。各位可能会产生同样的心理状态，特别是去进行一笔大宗交易的时候。在这个时候，销售人员不应让客户的紧张情绪维持，如果客户一直保持着紧张的情绪，对销售是不利的，会加大对你的不信任感。所以说销售人员要尽快把信息传递给他，说“欢迎光临，这是我的名片，您先看车，如果有需要的话，招呼我一下就行，我就在附近”。说完之后你就赶快离开这位客户。客户从紧张到放松，这是一个过程。刚刚看到你走过来的时候，他紧张了，然后你给他一张名片，这个时候他在紧张的过程当中有一些缓冲，你在几秒钟之内把话说完了，他感觉到自己的威胁已经消失了，这时他的心理状态又回到了进店门之前的那种舒适的状态，这个时候他就可以在那看车了。

第4讲 客户接待(下)

客户看车时怎么应对

客户看车时，销售人员也不能松懈。尽管你没有陪同客户在车子旁边，看起来好像你是在忙自己的事情，可是忙自己的事情只是一种假象，因为你要对进来的这位客户负责任。

从业务角度来观察 从业务的角度上来讲，销售人员要观察客户围着汽车看什么，是看车头，看车尾，还是看驾驶座附近的仪表盘。只有了解客户所关心、所重视的东西，才能在脑子里准备好应对策略。客户都喜欢货比三家，也许在来你这里之前，他已经去过其他的店了。他这个时候进来，可能是进行一些细节上的比较。客户观察车头就是在审视那款车的车头与这款车的车头有什么差别，从审美角度来看哪个更好看一些。销售人员观察到这种现象以后，就可以有的放矢地准备营销策略了。

恰当安排客户带来的儿童 当客户进来的时候，可能会带着儿童。儿童进来以后要注意两个方面的问题，这两个方面主要是围绕着安全问题。

 孩子的安全

孩子是客户带进来的，销售人员应照看好孩子，应安排把孩子带到儿童娱乐区去，找专人去照看他。  车辆的安全 注意不要让儿童攀爬车辆。儿童攀爬车辆一方面对儿童不安全，容易出现摔碰现象;另一方面对新车不安全，如果因攀爬造成车辆的损坏，将会造成难以收拾的局面。因此，销售人员应尽早将儿童安排在娱乐区。

注意细节 专营店里面还应摆放一些点心、糖果。营造这种环境，目的就是把客户紧张的心理缓解下来。很多汽车公司都采取这种方法，美化环境，播放背景音乐，甚至车里边还会根据客户喜好的不同预备不同的CD音乐。例如有的客户想听听车的音响系统好不好，这个时候销售人员要注意细节，要问客户喜欢听哪方面的音乐，客户马上就会眼睛一亮，“怎么，还有我喜欢听的。”

【案例】一位河南客户要给他在南京的办事处配一辆车。经过货比三家，他到这里购买了这台车。当我们询问他为何选择在此买车时，他的回答是他认为这家店在细节上让他耳目一新。

当时他说：“我想听听这辆车的音响效果怎么样?” 销售人员就问他：“您喜欢听哪方面的音乐?” 这位客户笑起来了：“怎么?我想要的音乐你有吗?” 销售人员说：“您说说看。” 这位客户是河南人，他说：“我想听豫剧。”

大家想想看，你们的汽车公司里面有豫剧的CD吗?可能99%的回答是没有。但是这家店就有。销售人员立刻到总台把豫剧碟调出来，放进去给他听。

这个客户看到那个CD上写的是豫剧，客户非常感动，当时就说：“我不听了，我们下面就办手续吧。”

8 通过这一件小小的事情，他说：“你们公司能把事情考虑得这么细，买车以后，我还有什么不能相信你们的地方呢?” 这件事情告诉我们，以后在进行管理的时候，要经常举一反三，要注意细节。尽量要比其他汽车公司考虑得更周到，要做到别人做不到的我能做到，这就是不可模仿的竞争力。

做到专业 销售人员一定要观察客户的行为，了解客户喜欢什么、关心什么，这将不仅可以直接进入主题，而且客户会认为你非常专业，从而能赢得客户的信任。对于客户来讲，汽车是一个很复杂的产品，由很多部件构成，涉及了很多专业知识。他买车只是使用，对于维修常识等一窍不通。如果他与你接触以后发现你是这方面的专家，从心理上来讲，客户就信服了，因为他以后将会有求于你。“我在你这买的车，我就找你”，很多客户都是这样的心理状态。但是现在脱节的是，在你这买的东西，你不负责，因为你不懂专业，不懂维修，不懂技术，他还需要去找售后服务，这中间又隔了一层。当客户与你谈的时候发现你是专家，就比较容易接近，他会想，“我在哪买不是买，在你这买的话，以后你可以给我一些帮助”。了解客户的这种心理状态后你就知道该怎么去处理了，就会理解我们为什么强调销售人员的业务能力要加强，要具备这样的素质的道理了。

如何缓解客户进店后紧张的心理状态 客户为什么会紧张?

 客户不信任你 客户进店以后，会产生一种紧张的心理状态。为了解决这些问题，很多专营店的销售人员想尽了一切办法来改善环境。作为销售人员，改善环境的目的是缩短与客户之间的距离，尽快取得客户的信任。如果客户对你不信任，根本谈不上在这买车。客户为什么会这样呢?

第一，在客户进展厅之前，都有一种期望，即花最少的钱买最好的产品，这是司空见惯的。

第二，客户担心他的要求和想法不能得到满足，这也很正常。比如，客户要求现货交易，而有的时候专卖店没有现货，客户不得不等两天，有时客户需要的颜色也没有，要等两天;客户有时还会要求价格再降低一些，有的时候也不能够得到满足。

 自我保护意识

(1)为什么会产生自我保护意识

客户担心价格不能降到其所希望的幅度，更担心受到欺骗，甚至认为按照设定的价格买了车以后，是不是被“宰”了。总之他越想越害怕，在这种情况下客户就有一种自然的自我保护意识。

【案例】有些客户可能比他太太更了解汽车，出去看车都是他的事，但他太太其实不是不管，也会去关心车的价格和性能。

有的客户会这样想，他用尽了浑身的解数把价格降到一个程度之后，那个专营店可能也搞活动，又送给他一些超值的东西，从价格的角度一计算，降了几千块钱。他回去以后跟他太太说，“这个车我虽然是花了21万买的，可实际上把这些超值的东西折价一算，我就花了19.5万元，省了那么多钱。”太太很开心，在她的圈子里面就开始讲，“我老公买这辆车只花了19.5万元。”当然19.5万元肯定是买不到的，因为它的计算方法不一样。

这位太太朋友的老公也到这个地方来买车，买完以后，她听了价格很不满意，人家是19.5万元就买到了，你为什么21.1万元啊?他肯定会想：“卖车的骗了我，别的地方那个价格能买得到，你为什么不卖给我?”

所以说客户会担心你在欺骗他，这是客户最常见的心理状态。其实这种状态大家只不过是熟视无睹而已。如果大家去购买大宗物品的时候，你很自然地就已经陷入其中了。有一句话传的很广，叫只有错买的，没有错卖的。有这个前提在，他能不怀疑吗?

(2)自我保护意识主要表现在哪些方面

我们在前面讲过，有的客户进展厅看车的时候，看见销售人员走过来，就赶紧掉头走人，这就是一种很自然的自我保护意识。

大家会经常遇到这样的问题，当你向客户要联系方式的时候，回答往往是：“我就住在附近，我会主动联系你，有你的名片就可以了”。客户之所以这么说，一是因为客户不信任你，二是因为客户有自我保护意识，他不想让你不停地给他打电话，骚扰他。

 客户对你没有好感 虽然客户跟你谈了，但是他对你没有好感。在汽车销售公司经常有这样的工作安排，就是男客户进来以后，销售经理会安排女销售人员上去接待，其目的就是想在最短的时间里让客户对销售人员产生好感，尽快促成交易。

 客户害怕进入实质 客户害怕进入实质，特别是在付款的时候。当事情都谈得差不多了，该付定金、签合同时，客户还是会犹豫，他总是在想，“我还有什么地方没有弄清楚?我还有什么问题没有得到解决?你提供的价格到底是不是最低价等等”。当你让客户付款的时候，绝大多数客户还会犹豫。

以上我们讲了客户所担心的地方，下面讲讲如何从这几个方面去解决它的问题。 如何解决这些问题

为了解决客户的这些问题，我们要做到以下几点：

9  汽车公司的销售人员应努力创造舒适、温馨的环境，比如，面对客户要微笑，但要掌握分寸，否则客户会产生反感。 选择合适的开场白，找一些客户感兴趣的公共话题。

 尊重每一位到你公司来的人，不可以以貌取人。

【案例】我给大家举一个亲身经历的例子。两年前，有位客户到我们展厅来想要购买四十多万的进口车。当时这位客户开了一辆桑塔纳2000，那辆车可能平时没有怎么保养，车比较脏，而这位客户看上去也不像是有钱人。他的服装很普通，一个裤腿还卷着，皮鞋上也很脏，根本没擦过。他来了以后，就向我们的销售人员询问那辆车的情况。当时我不知道这个事情，但我正好有事情与我的同行到宝马店去，经过展厅时就发现这位客户坐在洽谈区跟我们的销售人员在谈，我看到客户这一身打扮，当时什么也没想，就出去把车开到宝马店去了。

等我在宝马店与他们的经理谈完事出来的时候，发现这位客户也正由这个宝马店的展厅向门外走，我想这个人肯定是来买车的。碰巧的是，他的车就停在我的车旁边，因为我走出我们公司的时候，这位客户的车停在那里，我还想这辆车怎么这么旧啊。我在开车门的时候他也在开车门，他抬头看了我一眼，我就借这个机会跟他讲话了。

我说：“这位先生，刚才你是不是到其他店去看车了?” 他笑起来，说：“是啊，我刚从那个店过来。” 我说：“你现在回去呀?” 他说：“哎，我现在回去。” 我说：“这样吧，你能不能再回到那个店里去?” 他说：“我不想去了，”他接着又问了我一句：“你是谁呀?” 我说：“我是那家店的经理。” 他想了一下，说：“那好吧。”

我在前面开，我通过后视镜往后面看，他跟得很紧。到了我们公司以后，我把车停好，在门口等着他，我跟他肩并肩进去。由于我穿的是西装，显然和他形成一种反差，大家都在笑，我立即用眼神制止了他们。

回过头来，我说：“你刚才看的哪款?” 他说：“我看的就是这辆车。” 我说：“好，你有什么不了解的地方，我来给你介绍。” 他看看我说：“我怎么好意思让你老板给我介绍。” 我跟他说：“我不是老板，我也是打工的。”

我这样一讲，跟他之间的距离就拉近了，他觉得反正你是打工的，我们就有话好谈。我们很快就进入了话题，他问，“这辆车你什么价能卖给我?这辆车的售后服务怎么样?”大概不到二十分钟，我们就成交了。

我叫财务部门的人过来收款，他问：“我交多少定金?” 我说：“交几万块钱就行了。” 他说：“不用吧!”

他到他的桑塔纳后面把后备箱打开，拎个塑料袋出来，那里面有二十万。他说：“我就把二十万全付给你，这是我的定金，等车准备好以后，我来提车，那时我把尾款带过来。”

这件事情就这么简单结束了。我把这件事情记下来作为与其他销售人员分享的案例，告诫销售人员在面对客户时，绝不可以以貌取人。

做好来店/电及意向客户的管理

取得客户信任、缩短了与客户的距离之后，销售人员接下来就要做好对来店/电客户的管理。作为4S店，一定要有这方面的工具，要将与客户交流的过程，包括客户的想法和要求、客户的意向级别等，都要详细地记录下来。客户的意向级别一般是根据客户购买的意向程度来确定的。

客户管理的必要性

根据以往的经验，很多销售人员不知道什么是车的卖点，不知道公司可供资源的情况，不知道怎样去管理客户，不知道客户的优先级，每天上班总是凭感觉，一把抓。甚至有很多专营店的经理不知道今天、这一周、这个月将有多少要预订车的客户，不知道这些客户将要定的是什么车型，也不知道每天根据什么去控制销售人员的进度，更不知道怎样分析和反馈市场上反映出来的重要信息。在给某个汽车公司做培训的时候，曾问了他们几个问题：

 第一个，员工每天根据什么卖车; 第二个，负责订车计划的领导不在公司怎么办;  第三个，负责订车计划的领导是根据什么来采购各类车型的;  第四个，怎样管理来店的客户;

 第五个，公司的总经理是否知道今天、这个星期、这个月有多少将要订车的客户和车型;

10  第六个，公司的经理每天根据什么去管理销售人员的销售进度;  第七个，客户购车的意向级别有没有设定，设定的标准是什么;  第八个，客户购车的洽谈内容是否被记录在案;

 第九个，客户(暂卖)失控是否进行了原因分析，有没有上报给厂家，厂家对这些信息是否做出反应。

提了这些问题以后，答案很不理想。所以在给学员进行培训的时候，觉得很有必要把这些内容告诉大家，实际上这些都是我们在汽车销售的日常工作中最常见、最基本的问题，每个4S店每天都会遇到这样的问题，所以我们有必要讲一讲客户管理。

如何进行客户管理

1.客户意向级别的设定

首先，我们要把来店的或者是打电话来咨询的这部分客户，根据其意向的级别进行分类，一般来讲分为四个等级：

第一个等级

第一个等级可以用一个符号来代替，可以根据自己专营店的情况来决定。 第一个等级是交了定金的客户，这也是一个意向客户的等级。

尽管客户付了定金，但是如果客户明天说不买了，要求退定金，这个要求也是合理的，是受到保护的。我们的4S店要求在提升客户满意度、提升销售技能、提高管理能力的同时，不会去做与客户为敌的事情。退订只能证明你的工作没做好，所以在客户没有交完全款，没有把车提走之前，你都把他定为第一级别的意向客户，这个意向客户的级别是非常高的，这样的客户95%以上是可以得到保证的，而不排除有5%的客户会出现退订的可能。

第二个等级 第二个等级的确定标准是：客户车型定了，价格也确定了，只是没有确定车的颜色。他可能是跟他太太、朋友，或者是自己单位的领导、同事之间有不同的意见。有的喜欢黑的，有的喜欢白的，颜色上最后还不能统一，但是对于买车来讲这个已经不是什么太大的障碍了。这个级别的客户应该在一个星期之内就能够买车，我们把他称之为第二种意向客户。

第三个等级 第三个等级的意向客户是，他可能要购买某个价格区域内的车，例如某客户想买十万块钱左右的车，这样我们就知道十万块钱左右的车他是有承受能力的，在这种情况下他有可能会在品牌之间进行选择，有可能选择A品牌，也有可能选择B品牌，但都是十万块钱左右的。

对这样的客户我们要注意的是，因为他是在做比较，所以他可能会在一个星期以上、一个月以内做出买车的决定。这是一种概率，不是绝对的，所以我们把一个星期以上和一个月之内可以做买车决定的客户称之为第三个等级。

第四个等级 第四个等级就是，客户想买车，但是不知道买什么样的车。他拿不定主意是买十万块钱左右的，还是买十万块钱以下的，或是十万块钱以上的，他自己的购车目的还不明确。除了价钱没确定，品牌也没确定，他未确定的因素还有很多，但是他想买车，有买车的需求，至于买什么样的车自己还没定位，究竟哪一款车适合自己他不知道，他现在正处于调研阶段，这种客户属于第四个等级，他可能需要一个月以上的时间才能决定购买。

第四个等级的客户还包括，他需要买车，但是资金暂时还没有到位。 2.如何应用客户级别分类 把客户分为这四个等级后，可按照意向级别把他们分别填在表上，以后你就可以根据客户意向级别，按照设定的时间给他打电话进行联系。因为客户可能在不断的变化当中，他虽然今天说自己资金没有到位，一个月以后才可能买车，说不定钱提前到账了，他马上就会来买，就是说你与客户联系的时候有一个先后顺序，能从概率的角度进行科学的安排。

3.客户意向级别分类的好处 销售经理会了解到很多信息 客户按其意向级别分类后，销售经理最起码就能知道在一个星期之内要来订车的有多少。例如某专营店里有10位销售人员，有10份销售报表每天送到销售经理面前，销售经理看到这10位销售人员客户级别的设定，就能掌握在一个星期之内将会有多少客户来买什么型号的车。根据这份报表，经理还能了解已经交了定金的有多少客户。既然客户交了定金，肯定合同也签了，合同里肯定明确了这位客户买的是什么车，什么型号，什么颜色。销售经理马上就会知道还有多少库存，同时还能了解什么车型好卖，什么颜色的车好卖，负责订车的领导根据这份表格可以制定出下一个订车的计划，该订哪些车型、哪些颜色、数量多少等。

销售经理会管理好销售人员的销售进度 根据这个表的内容，销售经理就能知道你这个星期将有五个客户要来订车，这五个客户你不能够放松，你得赶紧让他付款，交定金。对于第二个级别的客户，应该在一个星期之内让他付款，你不能让他

11 再发生变化。

【本讲小结】本讲主要讲述了汽车销售流程的第二个环节—客户接待。首先详细地讲解了接电话、转电话、回答客户问题等销售人员必备的商务礼仪，给客户留下良好的第一印象。等客户进店之后，还要综合了解来店客户的心理状态，了解客户究竟想要销售人员提供什么样的服务，同时避免急于上前介绍，反而把客户吓跑的误区。要学会主动揣摩客户心理，在客户进门、看车和出现紧张情绪时采取相应的对策。取得客户的信任之后，还要做好客户的管理，要能准确地进行客户意向级别分类，填表后汇总各种信息，从而进行科学管理。

第5讲 需求咨询(上)

了解客户的需求

1.为什么要进行需求分析

今天的销售是以客户为中心的顾问式销售，是在市场竞争非常激烈的情况下进行的，所以我们不能再像以前那样采取“黄瓜敲锣—一锤子买卖”的做法，而要给客户提供一款适合他的需要的车型，因此我们要了解客户的购买动机，对他的需求进行分析。

2.冰山理论——显性和隐性

在汽车销售流程理论里有这么一种说法，对表面的现象称之为显性的问题，也叫显性的动机;还有一种隐藏着的东西叫做隐性的动机。我们在冰山理论里会经常提到显性和隐性的部分，一个是在水面以上的部分，还有一个是在水面以下的部分。水面以上的部分是显性的，就是客户自己知道的、能表达出来的那一部分;水面以下的是隐藏着的那一部分，就是有的客户连他自己的需求是什么都不清楚，例如，某客户打算花十万元钱买车，可是他不知道该买什么样的车，这个时候销售人员就要去帮助他解决这些问题。销售人员既要了解客户的显性需求，也要了解他的隐性需求，这样才能正确分析客户的需要。

【案例】个人爱好与实际需求

有一天，一位客户到某专营店来买车，他在展厅里仔细地看了一款多功能的SUV车，该公司的销售人员热情地接待了他，并且对这位客户所感兴趣的问题也做了详细的介绍，之后，这位客户很爽快地说马上就买。他接着还说，之所以想买这款SUV车是因为他特别喜欢郊游，喜欢出去钓鱼。这是他的一个爱好，他很早以前就一直想这么做，但是因为工作忙，没时间，现在他自己开了一家公司，已经经营一段时间了，但总的来说还处于发展阶段，现在积累了一点钱，想改善一下。

当时客户和销售人员谈的气氛比较融洽，要是按照以前的做法，销售人员不会多说，直接签合同、交定金，这个销售活动就结束了。但是这名销售人员没这么简单地下定论，他继续与这个客户聊，通过了解客户的行业他发现了一个问题。

这位客户是做工程的，他业务的来源是他的一位客户。他的客户一到这个地方来他就去接他，而跟他一起去接他的客户的还有他的一个竞争对手。这位客户过去没车，而他的竞争对手有一辆北京吉普——切诺基，人家开着车去接，而他只能找个干净一点的出租汽车去接。他的想法是不管接到接不到，一定要表示自己的诚意。结果每次来接的时候，他的客户都上了他这辆出租车，而没去坐那辆切诺基。这位客户并不知道其中的原因。但这名销售人员感觉到这里面肯定有问题，销售人员就帮助这位客户分析为什么他的客户总是上他的出租汽车，而不上竞争对手的切诺基呢?

销售人员问：“是因为您的客户对你们两个人厚此薄彼吗?” 他说：“不是的，有的时候我的客户给竞争对手的工程比给我的还多，有的时候给他的是肉，给我的是骨头。” 这名销售人员分析以后发现，他那位客户尽管是一视同仁，但实际上他有一种虚荣心，不喜欢坐吉普车而要坐轿车，出租车毕竟是轿车。于是这位销售人员就把这种想法分析给这位客户听。

销售员说：“我认为，您现在买这辆SUV车不合适，您的客户来了以后，一辆切诺基，一辆SUV，上哪个车都脸上挂不住。以前一个是吉普，一个是出租，他会有这种感觉，毕竟出租是轿车。到那个时候万一您的客户自己打的走了，怎么办?”

这位客户想想有道理。然后这名销售人员又给他分析，说：“我认为根据您的这个情况，您现在还不能够买SUV。您买SUV是在消费，因为您买这辆车只满足了您的个人爱好，对您的工作没有什么帮助。我建议您现在还是进行投资比较好，SUV的价格在18万到20万之间，在这种情况下我建议您还是花同样多的钱去买一辆自用车，也就是我们常说的轿车，您用新买的轿车去接您的朋友和您的客户，那不是更好吗?”

这位客户越听越有道理，他说：“好吧，我听你的。”他之所以听从销售人员的建议，是因为从客户的角度来讲，销售人员不是眼睛只看着客户口袋里的钱，而是在为客户着想。他说：“我做了这么多年的业务了，都是人家骗我的钱，我还没遇到过一个我买车他不卖给我，而给我介绍另外一款车的情况，还跟我说买这款车是投资，买那款车是消费，把利害关系分析给我听，这个买卖的决定权在我，我觉得你分析得有道理。确实是这种情况，按照我现在公司的水平还不具备消费的那种水平。”于是他听从这名销售人员的建议，买了一款同等价位左右的轿车，很开心地把这个车开走了。

在开走之前，那位客户对销售人员说：“非常感谢你，我差点就买了一辆我不需要的车，差点白花了这20万还不起作用。”他一声一个谢。

这名销售人员很会说话：“先生，您不用对我客气，您要是谢我的话，就多介绍几个朋友来我这买车，这就是对我最大的感谢。”

这位客户说：“你放心，我一定会帮你介绍的。”

果然，没过多长时间，他亲自开车带了一个朋友来找那位销售人员。经过介绍，大家一聊，销售人员不是问买什么车，而是问买什么样的车，买车做什么用，是从事哪个行业的，这几个问题一问，客户觉得这名销售人员很会为客户着想，于是又在这儿买了一辆车。

12 这位销售人员还是用同样的方法跟他说：“您买了这辆车以后，如果觉得好就给我在外边多宣传，多美言两句。” 那位客户说：“好，我们王兄就是在你这儿买的车，我就是他介绍来的。现在我也很满意，我也会给你介绍的。”下面肯定也会有这样的事情发生，因为那位客户也有他的朋友社交圈。

半年以后，第一位客户又来找这名销售人员。他说：“我找你是来圆我的那个心愿的。” 这名销售人员一听就乐了，他是来买那辆SUV的。

以客户为中心的顾问式销售使这位销售人员在半年之内卖了三辆车。

如果汽车公司都像以前那样只做一锤子买卖，客户可能当时购买了，回去以后发现不对，就再也不会上门购买了，也不会介绍他的朋友前来购买了。所以学习汽车销售的流程和规范，目的就是要解决这些问题，就是要把握客户的满意度，就是要与客户成为朋友，拉近与客户的距离，取得客户的信任，这样客户再次买车的时候就会来找你。我们很快就会像国外那样，第二年、第三年、第四年，还会进行二次购车，这在我们国内已经成为一个上升的趋势。

第6讲 需求咨询(下)

认真地聆听

了解客户的需求是一种崭新的观念，是以客户为中心的基础，以这种观点和理念进行销售，你会取得更长远的、更好的效果。在与客户接触的时候，一方面是问，还有一方面就是听。可能有的人会说，听有什么难的?要知道听也有讲究。你会不会听，你自己没感觉，客户知道。如果你在很好地听他讲，客户认为你很尊重他;如果客户在讲，你三心二意，客户会认为你不尊重他。我们的目的是让客户尽快地购买，所以每一个环节你都要处理好，其中之一就是要会聆听。

听的两种类型 1.主动地听

客户要买车，他需要买什么样的车，有什么样的顾虑，有什么样的要求，他都想告诉销售人员，让销售人员给他参谋。可是他发现你没有仔细听他讲，那个时候他就会心生不满，后果可想而知。

2.被动地听

人们会主动去听与自己切身利益有关的信息，还有一种是被动地听，被动地听实际上是一种假象，例如很多单位领导在台上讲话，员工就在下面装听，这种听法就是被动的听。

案例1：我还遇到过这种情况。大家在一起谈业务，你在说时，对方跟着你说话的内容点头或说“是”，这个时候你会感觉他在听。可是当你讲完的时候，他睁大眼睛问你：你刚才说什么，那就说明他心不在焉，他表面上装作在听，但是一旦让他表态的时候，他不知道你刚才说了什么。

案例2：有一位领导在台上做报告，时间一长台下有打瞌睡的、聊天的，还有看报的、做私活的等等，这个领导也知道，但是他没办法。他发现有一个小伙子埋头拿着本子在那记，从头至尾就没说什么话。“哎，这个小伙子不错。”他心里这么想，而等这个报告做完了，大家都散会了。他想，这个小伙子笔记本上到底记了什么啊，要看一看，要把这个小伙子的这种行为告诉大家，让大家都向这个小伙子学习。这个小伙子刚离开座位没多远，他走过去，拍拍小伙子的肩膀：“小伙子，你今天表现很好，来，让我看看你的笔记本。”那个小伙子一愣，没反应过来，笔记本已经被这位领导拿去了。这个小伙子脸“刷”一下子红了。打开本子一看，上面写着“王八蛋”，从第一页一直写到后面，这个领导气得脸都青了。

案例3：某汽车公司的销售人员小赵正在接待一个女客户，这位女客户与他谈得非常愉快，谈着谈着就到了定金先付多少这个话题上了。这位客户说：“我看看我包里带了多少钱，如果带得多我就多付点，少我就少付点，我凑凑看，能凑两万我就把两万块全付了。”

这位客户一边打开包，整理钱，然后一边说话。因为这件事情基本上已经定下来了，她很开心，就把她家里的事情说出来了，主要是说她儿子考大学的事情。而这名销售人员在旁边一句没听进去。

这时又过来一名销售人员，就问他，：“小赵，昨天晚上的那场足球赛你看了没有?”

小赵也是个球迷，这两个人就开始在那里聊起昨天晚上的那场足球赛了，把客户晾在了一边。这位女客户愣了一会儿，把拉链一拉，掉头走了。

小赵感觉不对劲，他说：“这位女士，刚才不是说要签合同的吗?” 这位女客户一边走一边说：“我还要再考虑考虑。” 他说：“那大概您什么时候过来啊?” “大概下午吧。”他也没办法，只能看着她走了。

到了下午三点钟，这位客户还没来，他一个电话拨过去，接电话的人说：“你要找我们总经理呀，你就是上午接待我们杨总的那位销售人员吧。”

销售人员就说：“是呀。她说好下午要来的。” 对方说：“我是上午送杨总过去的驾驶员。你就别想了，我们老板不会在你那儿买车了。” 小赵问：“为什么呀?” 对方说：“为什么你不知道啊，我坐在旁边都替你着急。我告诉你，我们杨总她儿子考上名牌大学了，她不仅在我们公司这么讲，只要一开心她见谁跟谁说。而你在那边聊足球，把她晾到旁边了，你没发现这个问题吧?”

这名销售人员听了之后就傻了，煮熟的鸭子飞了。所以聆听是有很多学问在里边的。

13 听的方法

销售人员在了解客户的需求、认真倾听的过程中还要注意一些方法。 1.注意与客户的距离 有的客户很敏感，人与人之间的距离也是很微妙的，那么什么距离客户才会有安全感呢?当一个人的视线能够看到一个完完整整的人，上面能看到头部，下面能看到脚，这个时候这个人感觉到是安全的。

心理学里面基本的安全感是出自这个角度。如果说你与客户谈话时，双方还没有取得信任，马上走得很近，对方会有一种自然的抗拒、抵触心理。在心理学里边曾经有过这样的案例，当一个人对另一个人反感的时候，他连对方身体散发出来的味道都讨厌，当这个人对对方有好感的时候，他觉得对方身体散发出来的味道是香味。所以，当客户觉得不讨厌你的时候，他会很乐于与你沟通，比如刚才讲到的那个女客户会把她家里私人的事情告诉别人，这是很正常的。

2.注意与客户交流的技巧 认同对方的观点

销售人员要认同对方的观点，不管对方是否正确，只要与买车没有什么原则上的冲突，你就没有必要去否定他。你可以说：“对，您说的有道理。”同时还要点头、微笑，还要说是。这样客户才会感觉到你和蔼可亲，特别是有三个字要经常挂在嘴边，“那是啊。”这三个字说出来，能让对方在心理上感觉非常轻松，感觉到你很认同他。

【案例】一天，某客户来店后一直在查看一辆车，看完以后，这位客户说：“哎，这一款车的轮毂好像比其他的车要大一些。”

这个时候你就要抓住这个机会美言他了。因为现在轿车的发展方向都是大轮毂。大家从车展上可以看出，从2003年的广州车展、北京车展上都能看到，一些新推出来的车型都是大轮毂，轮胎与地面的接触距离很短，所以这是一种潮流、一种趋势。

销售人员可以说：“哎呀，您真是观察得很仔细啊。” 这样一说客户会很高兴。这个时候客户还会说：“我听说大轮毂一般都是高档轿车，甚至是运动型的跑车才会配备。” 而这个时候销售人员又可以美言几句了：“哎呀，你真不愧是一个专家啊，我们有很多销售人员真的还不如你啊。” 通过这两次赞美，客户彻底消除了疑虑，这个时候就很容易拉近彼此间的距离，与客户越谈越融洽，就能顺利地进入销售的下一环节。

善意应用心理学

作为销售人员，掌握心理学是非常重要的。从心理学的角度上讲，两个人要想成为朋友，一个人会把自己心里的秘密告诉另一个人，达到这种熟悉程度需要多少时间呢?权威机构在世界范围内调查的结果是：最少需要一个月。

再看看我们的周围，我们都有第一次进入新公司的经历。作为新员工和老员工交流、熟悉，即使天天在一起上班，能够达到互相之间把自己内心的一些秘密告诉对方所需要的时间可能还不止一个月。我们与客户之间的关系要想在客户到店里来的短短几十分钟里确立巩固，显然是很不容易的。在这种情况下销售人员要赢得客户，不仅是技巧的问题，还应适当掌握心理学的知识。

运用心理学进行销售时，我们要本着以客户为中心的顾问式销售的原则，本着对客户的需求进行分析，本着对客户的购买负责任的态度，本着给客户提供一款适合客户需求的汽车的目的，绝不能运用心理学欺骗客户。

分析和帮助客户解决疑难问题

在需求分析里，我们曾经举过一个例子，是说客户买车是因为一种个人的爱好，实际上跟解决问题不是直接挂钩，而是间接挂钩的，在此给大家举个有直接关系的例子。

【案例】一个公司的老总来到某专营店，他想给主管销售的副总配一辆车。他看了一款车后觉得很不错，价格方面也没问题。这时销售人员说：“既然你都满意了，那我们就可以办手续了。”

这位老板说：“等一下，我还得回去，我再征求一下别人的意见。”

这名销售人员就想：“这个时候不能放他回去，一旦放他回去，什么事情都会发生，万一半路杀出个程咬金就会把这个客户劫走了。怎么办?”

这名销售人员就开始问他：“是不是我哪个地方没有说好，我哪个地方介绍的不够，还是我的服务不好?”这个地方他正是运用了心理学。

客户老总一听这位销售人员讲这样的话，就说：“跟你没关系，你介绍得很好，主要是因为这个车不是我开，是给我的一个销售副总配的，我也不知道他喜欢不喜欢这个车。”

后来销售人员又深入了解了情况，发现那位销售副总是新拿的驾照，驾车技术也不是太好，但是从事销售工作业务很多，电话也很多。所以他就跟这位老总说：“我觉得给你推荐这款车很合适，这款车是自动档的，在电话多的情况下不用换档，接电话、遇红灯时，踩刹车就可以了，车也不会熄火。”

这位老总一听：“真的吗?”其实，他也不会开车，销售人员到后面开出一辆自动档车，让他坐上去亲身体验一下。 销售人员说：“你看，前面有红灯了，你又在接电话，你踩刹车，看这辆车会不会熄火?” 他一踩刹车，车停下来了，没有熄火;刹车一松，车又继续往前走了。客户说：“这辆车不错，我要的就是这款车。” 这就是帮助客户解决疑难问题，客户的问题解决了，交易也达成了。

14 【思考题】请您回答下面的问题。

客户分为三种类型，主导型、分析型和交际型。假设现在有三个人邀约来4S店买车，他分别是这三种类型中间的一种，作为销售人员，你怎样去应对他才是最佳的策略?

我们经常会在销售过程中遇到这样的问题，虽然有很多种客户的分类，但是往往不是主导型的，就是分析型的，或者是交际型的。只要依据这几种分类来采取相应的对策即可。

【本讲小结】本讲主要讲述了汽车销售的第三个环节—需求咨询。当今的销售是以客户为中心的顾问式销售，要给客户提供一款适合的车型，就要了解客户的购买动机，对他的需求进行分析。既要了解他的显性因素，也要了解他的隐性因素。在问客户问题的同时，还要学会聆听。要认真地听，主动地听，而不是被动地听，否则会让客户感觉不被尊重。同时还要掌握听的方法。和客户保持适当的距离，让他产生安全感。与客户交流时要认同客户的观点，善意地应用心理学。当客户遇到疑难问题时，要主动地帮助他分析和解决。

第7讲 车辆的展示与介绍(上)

在车辆的展示与介绍环节，我们主要讲的是在车辆展示之前要做好的工作。过去我们在进行车辆展示的时候，可能不太注意这方面的问题。把一台车大概地清洁一下，然后往展会上一放就完事了。本课程的重点是“规范”，所以车辆展示与介绍也是围绕着这个重点来介绍的。

车辆展示的要点

规范管理的八字原则

我们首先要对车辆的展示进行规范的管理。规范的管理可用八个字概括，就是整理、整顿、清理、清洁。这是来自于5S的。我们对车辆的展示也要有这样规范的管理。

执行的要点

在这个原则之下，我们应把握如下一些执行的要点：

 第一，要方便客户的参观与操作，销售人员要把这个作为要点来执行。

 第二，要注意车辆的颜色搭配，展示区域的车辆不能只有一种颜色，几种颜色搭配效果会更好一些。 第三，注意车辆型号的搭配，同一个品牌的车，可能有不同的系列，有的车从小到大，有的车带天窗，有的车没有天窗，不同型号的车都应搭配展示。 第四，要注意车辆摆放的角度。

 第五，要有一辆重点推出的车。摆了这么多的车辆，必然有一款是重点推出的。需要重点展示的车辆必须要突出它的位置。一般来讲，小的展厅也能放三四台车，大一点的话可能会放得更多一些。在这些车当中，肯定有不同的型号，不同的颜色。有些是属于旗舰的主要车型，对于这种车型一定要选出一个合适的位置来突出它。因此我们常看到有些4S店会把一些特别展示的车辆停在一个展台上，其他的车都围绕着它，同时还要注意凸现这辆车的特色。比如有的时候可以打出一些灯光。

执行的标准

仅有执行要点还不够，还要制定一些执行的标准。我们就以视线以内作为标准，即以眼睛所能看到的地方进行评价。

1.第一个标准，按规定摆放车辆的行路架

发现很多汽车公司或者4S店在这方面做得不是很规范。行路架不是放在车的左边，就是放在车的右边，在整个展厅里面没有协调性、一致性，很随意，摆的位置也不规范，有的在前面，有的在后面，还有的在侧面。

2.第二个标准，展车的卫生情况 指纹

大家都知道，车辆油漆的光洁度非常高，车门把手上面都是镀铬的，比较亮，只要手触摸到门把手或车身，马上会留下指纹。销售人员在展厅里面工作的时候，随时随地要保持展车的规范清洁性。

水痕

展示当然更不应该有水的痕迹。有的4S店会在车辆进展厅之前先用水冲一冲，洗一洗，然后用专用的抹布把车给擦干，但是有的时候夹缝里边或者一些地方会有一些水珠流出来，这些都是不允许的。

灰尘 我们还要注意一些细节方面的问题，如是否有灰尘，这些灰尘在什么地方。把前面引擎盖打开以后，凡是视线范围内的位置都不允许有灰尘。

包括车的前脸，也不允许有灰尘，包括排气管，这些都是可能被忽视的地方，因为排气管也是视线能看到的。有的客户喜欢看底盘高还是低，那个时候就能够看到排气管。有的企业在这方面不但规范，而且检查的时候会把手伸到排气管里面去。

3.第三个标准，细节

轮毂上的品牌 要注意车轮的轮毂，车的品牌在轮毂上会有。当车停稳以后，轮毂上的品牌

15 按标准要求应该与地面呈水平状态。

导水槽 轮胎上的导水槽里面也要清洁，因为车是从外面开到展厅里面来的，难免会在导水槽里面卡住一些石子等东西，这些东西都应拿掉，还要洗干净。

座位的距离 前排的座位应调整到适当的距离，而且前排两个座位从侧面看必须是一致的，不能够一个前一个后。不能够一个靠背倾斜的角度大一点，一个靠背倾斜的角度小一些，而且座位与方向盘也要有一个适当的距离，以方便客户的进出。太近了，客户坐进去不方便，这样会使客户感觉这个车的空间小，其实是那个座位太靠前了。

新车的塑料套 新车在出厂的时候，方向盘上面都会有一个塑料套，还有一些倒车镜、遮阳板都是用塑料袋给套起来的，这些也应拿掉。

后视镜 后视镜必须调整好，坐在里边很自然地就能看到两边和后面。 方向盘

要把方向盘调到最高，如果方向盘太低，客户坐进去后会感觉局促，从而会认为这辆车的空间太小。 仪表盘上面的石英钟 还要注意将仪表盘上面的石英钟按北京时间对准。 空调的出风口 要试一下空调的出风口，保证空调打开后有风。

汽车上的开关 汽车上的开关不是左边按下去是开，右边按下去是关，而是中间的位置是关，所以必须要把开关放到平衡中间的位置。

收音机 一般收音机有五到六个台，都应把它调出来，同时必须要保证有一个当地的交通台和一个当地的文艺台，这是一个严格的考核指标。

左右声道 汽车门上面的喇叭分左边和右边的，喇叭的音响是可以调整的，两边的声道应调成平衡，这个是必须要检查的。

音量 音量不能够设定的太大，也不能设定的太小，然后配一些光盘，在专门的一个地方保管。当客户要试音响的时候，你可以去问客户需要什么样的音乐，那个时候取来不同的碟片给客户欣赏。当然最好选择能体现音响音质的CD，你要想试音响的效果的话，将一个戏曲CD放进去，那感觉不出来，但是你要选一个节奏感特别强的碟片，人都会随之振动，也会情不自禁地参与，感觉和感情就调动起来了。这就是试音响所要达到的目的。所以销售人员应事先准备好类似光盘，当客户对音乐没有什么特别爱好的时候，你可以拿出一个最能够表现汽车音响的碟片。

安全带 汽车公司销售汽车的时候基本上没有考虑过安全带，特别是后排座的安全带。后排座有的时候会有三个安全带，中间有一个，旁边有两个。有时候安全带都散在座位上，这是不允许的，必须把它折好以后用一个橡皮筋扎起来，塞到后座和座位中间的缝儿里面，留一半在外面。这些都是给客户一个信号，这家汽车公司是一个管理规范的汽车公司，是一个值得信赖的公司。

脚垫 一般展车里面都会放一些脚垫，是怕客户鞋子上有灰。每一个4S店都会事先制作好脚垫，例如沃尔沃的脚垫上面应有沃尔沃的标志，摆放的时候应注意标志的方向。同时要注意脚垫脏了以后及时地更换。

后备箱 展示的后备箱打开以后不应有太多物品，放置时要合理安排物品位置，同时注意各物品要端正摆放，警示牌应放在后备箱的正中间。

电瓶 细节方面还要注意电瓶。展车放置时间长了以后电瓶会亏电，所以必须要保证电瓶有电。 轮胎美容 轮胎洗干净还是不够的，还要美容一下。用喷喷亮把它喷得乌亮。轮胎的下面应使用垫板。很多专业的汽车公司都把自己专营汽车的标志印在垫板上，这样会给客户一个整体的良好的感觉。

绕车介绍

绕车介绍时主要注意六个方位，如图所示：

大家可以看到，1号位是车的45度角;2号位是驾驶座的位置;3号位是后排座;4号位是车的后部，后备箱等都属于4号位;5号位是车的正侧面;6号位是引擎盖打开里边的部分，即发动机室。那么销售人员应该着重介绍什么呢?

1.1号位 外观与造型

因为每一个品牌的车，其形状和设计的角度都不一样。所以我们在1号位从车头45度角向客户进行介绍的时候，重点要介绍车的外观与造型，主要说明腰线的伸展。

16 前脸 1号位是45度角，从这个角度第一眼可以展现的是汽车的前脸。前脸上面有这个车的车牌，品牌也是你介绍的一个重点。

超值部分

从这个角度介绍车的时候，可以介绍这辆车超值的部分。如名车的效应就是超值，进口车的品质也是超值。

2.2号位

2号位是驾驶座这个位置，在这个位置主要介绍乘坐的舒适性和驾驶的操控性。因为驾驶座这个位置有很多汽车操控的功能键。在介绍2号位时，第一要告诉客户，这辆车是按照人体工程来设计的，它是一种包袱性的设计，乘座者坐进去以后就把他包围起来了，这样会使乘坐者有一种安全感。其实每款车都是这样的，但是对这个方面强调了以后，客户坐在这里会有切身的感觉。有的车还有一种功能，叫做腰部支撑。腰部支撑好一点的可以带按摩，差一些的有一个开关在它的侧面，把开关稍微转动一个角度，正好可以顶在你的腰上，腰部支撑这时就起作用了。这样驾驶员在长途驾驶的时候可减轻疲劳度。如果说你所代理的车有这些功能的话，别忘了给客户介绍。

第9讲 试乘试驾

试乘试驾

试乘试驾的流程 2.常见问题

 有的销售人员介绍说：“我们在向客户进行介绍的时候，一般都会向客户发出试乘试驾的邀请，当客户同意后，我们就会带他去绕一圈，之后我们会问那位顾客的感觉如何”。客户可能回答一般、很好，或者不怎么样。

 有的销售人员介绍说：“我们试乘试驾活动结束之后，感觉顾客的兴趣好像没有得到多大提高，对我们的销售业绩也没有多大的帮助。这可能是其中有什么环节出现了错误”。

两位提的问题都很尖锐，这些问题在我们汽车销售的过程中是遍存在的。客户去了以后，好像没有什么表示，只是把车开了一趟;还有的客户回来以后好像没有什么认可，或者没有什么新的兴趣;特别是有的客户回来以后，车停在专营店的门口，说声谢谢或者先回去考虑一下，就走了。

2.问题原因

我们来共同讨论一下到底问题出在哪里。曾经目睹过这样的事情，觉得作为销售人员他们付出的实在太多了，但却没有得到一个很好的回报。其实责任不在销售人员，而是由于经理没有把工作做好。企业要改善，必须要制定规范和流程，因为这些不制定出来的话，销售人员不会按照这些方面去做。所以，作为专营店的领导或部门经理，应该首先想办法改善。

问题的原因有两个：

缺少流程和规范 汽车公司以前根本没有一个规范的流程，首先给客户发一个邀请，请客户来参加试乘试驾，然后拿一辆车出来，请客户完成试乘试驾的过程，完成以后客户走了，而公司一点收获都没有，这是需要改变的。

没有很好的执行流程和规范

有些企业先走了一步，制定了规范和流程，但是没有很好地去执行。比如客户把车停到公司门口以后就走了，其实工作没有完。是你把客户放走了，所以你不能够单单责怪客户。

3.解决办法

通过介绍试乘试驾的流程，希望能够给大家提供一个方法来改变这种现状。

试车准备 要把准备工作做好。首先要把需要的车准备好。因为这辆车不同于公司里面正常使用的车，只要客户有要求，你基本上都要去满足这个客户的要求。这个车很多人都在开，开车的习惯不一样，有的人脚重，有的人脚轻，有的会脱档，有的技术高一些，所以对车的伤害也是比较大的。因此一定要在每一次试驾之前，对这辆车的车况做一次检查，确保车处在最佳的状态。

产品介绍 车来了以后，应放在客户的面前，同时给这个客户做一个静态的介绍，注意这个客户观察什么，在意什么，把这些内容集中起来，在出发之前给客户做一个静态的介绍。

销售人员驾车

首先是销售人员驾车，开五分钟，或者开多少米，然后把车靠边停下，把客户换上来。

客户驾车、客户感受、客户确认 在你做静态介绍时，客户感兴趣的一个一个问题开始自己去体验。客户通过他的体验和感受来得到一个确认。

17 执行流程与客户的参与和确认

作为销售人员，在这个时候要有针对性地解决这个问题，即陪客户试乘试驾完以后，客户觉得他没有产生更大的购买欲望，这主要是因为你没去问他，没有去对客户所关心的问题进行确认。所以，你在执行这个流程的时候，一定要让客户参与和确认。

1.车门的声音

在客户驾车之前，销售人员应给客户做静态的介绍。销售人员可以这么说，“您看这辆车的门，您听一听这辆车关门的声音”。这也是很多销售人员成功的一个地方。他说：“这辆车货真价实，安全性很好，没有空空荡荡的感觉”。

2.发动机的动力 你在销售车辆的时候，经常会有一些客户把竞争对手的车拿来跟你做比较，所以销售人员在介绍的时候，一定要突出你所售车的优势，并且尽量让客户感觉到。

【案例】一家人来参加试乘试驾活动，老公坐在前面开车，他太太抱一个小孩儿坐在后面，副驾驶位坐的是销售人员。快到红绿灯时他一脚刹车踩下去，那个车本来刹车就硬，他一踩刹车，结果车停下后，后排座他太太抱着的那个孩子的脑袋碰到了前面的“头程”，孩子哇的就哭起来了。夫妻两人本来是很高兴的，结果两个人在车上吵起来了，弄得很不愉快。

所以，在试乘试驾流程里，大家一定要注意很多细节。销售人员在上路之前要做一个静态的介绍，在客户坐上车以后，先让他别急于上路，先试一试油门的感觉，刹车的感觉，档位的感觉，别挂错了。

有的车的倒档位置在前面，有的倒档位置在后面。客户坐上车以后按照他的习惯把倒档死命的往后挂，挂不进去，因为车停在销售公司的门口，他得把车倒出来，他看也不看，按照习惯就往上挂，总听到里面那个齿轮喀喇喀喇在咬合。销售人员告诉他，“你挂错了，你看一看这个档位倒车是在前面，不是在后面”。所以一定要让客户有这个体验，先要了解这些，要不然会出事故。

我们前面讲过，在做静态介绍的时候有一个六方位的绕车介绍。第6号位是指车的发动机室。试发动机的油门有几个好处：

 第一，他可以感觉一下他的脚跟油门的配合会起到多么大的效果，他知道在加速的时候一下子踩下油门以后，转速表会提多高。

 第二，因为作为客户，他脚底下没感觉，可能会轻轻点一下。他一点发动机嗡一声，转速表哗上来一下，然后又下去了。这个时候你抓住机会就跟他说，“你刚才听到了吧，不相信你再踩一脚”。客户还不知道怎么回事儿呢，你说让他踩一脚，他就再来一脚，一脚又下去了，发动机嗡又是一声上去了。你可以告诉他在开车的过程中轻轻的加速就没有这样的声音了。这个时候你要抓住机会跟他讲，“你看这个发动机的动力怎么样，很强有力呀，你听这个声音，正好你又想开，又想体验，这个弄熟了以后下面你就可以上路了”。

 第三，刚才我们讲了，如果是匀加速的话，就基本上听不到这个声音了，这个客户在开车的过程当中，心里面还纳闷儿，看来这辆车的速度是提不上来了。没关系，因为你前面已经有了一个铺垫了，这辆车的动力是这样子的„„

3.车辆的操控性

车窗按纽 还要让这个客户体验车辆的操控性。你跟他讲，“这辆车是中控开关的，可以两边拨离，你集中思想往前开，别管那么多。你的左手门旁边有一组按钮，你把手先放在那上面，然后你看，这个按钮的旁边有一个小圆按钮，这个按钮你把它放到左边，然后右边的大拇指按一下右边的键，一按这边的窗子就下来了。你再放到你大拇指右边的一个键，再按一下”。他一按，左边的车窗又下来了。这样，你的目的就达到了。

这个操控确实不错。因为他在往前开，眼睛没往这里看。就在这个位置，用手一摸有个记号，这个记号就告诉你，你可以向左向右来调开哪边的窗，关哪边的窗。其实做这个动作谁都会，比如计算器，按123456789，中间还有两个小点，那个点就可以告诉你所想要的东西。做财会的人都知道有一个大比武，就是把眼睛蒙上，闭着眼睛报数字，打加法，打乘法，打除法，然后比较一下数字准确的优胜，如果大家都不准确，那么哪一个数字跟这个正确答案比较接近，就算优胜。人之所以知道这个键在什么地方，那是因为它中间有一个记号。同样，车这边也有记号，因为键不一样，所以说你可以通过这个方法让客户来参与。

收音机按纽 接着可以告诉客户，收音机在你的右手，你把它伸出去，在你的那个排档杆斜上方伸出去，一摸就摸到了一个圆的按纽，你把它向右边一旋转，就打开了。你不用看啊，只管开就行了，只要你想做什么事情不用担心，触手可及，这就是操控性。

舒适性 那么音响系统怎么操作，怎么体验呢?客户转一圈回来了，下车的时候你再问他。你要是在开的过程当中问他，他就注意了，他思想一集中，这个地方稍微颠一下，就觉得这个车舒适度不好。那个时候你不跟他说，等到跑完了以后快下车的时候再问，“你坐在后面的感觉怎么样，颠不颠?”其实每辆车都颠，但是当时他的思想老是集中在他的左手、右手，在使用哪个键、哪个开关这些方面了，

18 他哪会注意这辆车在什么地方颠一下的问题。回过头来说，好像没怎么颠吧。他觉得没怎么颠就证明这个车避震不错。

4.请客户进展厅

一项、两项、三项、四项等等你先设计好的，包括客户在展厅里面看车的时候，他所关心的那些问题在这次试乘试驾的过程中让他参与，让他确认，确认完了以后，客户说没问题了，就请客户到里面坐一下。在一般情况下，客户不坐，说要先回去了。

送礼品

这时你可以说：“等一下，我们还有一份礼品送给您。”这是一种让客户跟你进去的方法。 填表

还有一种方法是，你可以说：“还有一件事情麻烦您配合一下，有一张表请填一下，您对这款车有什么好的建议，您自己有什么感受都可以填到里面。”在这种情况下客户一般不会推辞。因为客户不花钱开了你的车，心想再配合一下又有什么关系呢。这个时候销售人员就可以把客户带到展厅里面去了。

5.留住客户

到了展厅里以后，销售人员可以接着跟客户谈，让客户参与，让客户确认，一项一项地提示他，提示完了以后，客户本来怀疑的问题都被证实了。在这种情况下就等于你把梯子架好了，然后拉着这位客户一步一步地上去，他要想下来的话一般就不那么方便了。

留住客户带来的小孩

进展厅以后，客户带去的小孩要特别关注。比如给他们糖吃，带他们去儿童娱乐区，或者玩电脑游戏，小家伙往那儿一坐，大人就别想把他叫走了，这都是把客户留下来的方法。

让客户抽烟、喝咖啡 有的客户坐下来以后就会抽烟，你可以让客户休息一下，抽一支烟。抽一支烟大概要三五分钟，抽烟的过程当中，可以给客户冲一杯咖啡。几件事情一做，客户就别想走了。一步一步地就进入到下一个流程了。

6.确认事先所谈问题

在这个时候不要忘记一个很重要的因素，就是确认事先谈的那些问题，客户所担心的每一项都经过确认以后，彼此间就该签合同了。这种情况下，客户想退想撤估计也是比较难的。因为从心理学角度来讲，吃你的嘴软，拿你的手软。他看销售人员前前后后忙来忙去都为了他，然后又让他试乘试驾，一项一项跟他确认，这些都没问题了，下面肯定是进入买车状态了。这样他就会提前买车，提前进入乘车资讯里面去，这就是临门一脚的问题。

第10讲 处理客户的异议

处理客户的异议

1.常见问题

销售人员在汽车销售过程中，经常会遇到客户提出的各种异议，比如以下两个方面：

 在销售过程中遇到最多的问题就是价格问题。比如客户总是认为公司的价格还不够低，想让公司让价。 一些客户说：“其他的店都送装璜了，为什么你们店不送呢?”有些还会怀疑公司的售后服务能力问题。

2.异议的产生不可回避

实际上，在汽车销售的过程中，来自于客户的异议非常正常。

 当今的两大商品，一个是住房，一个是车辆。这么贵的商品，在付钱之前客户能没有疑问吗?  从另外一个角度来讲，这也是件好事情。客户没有疑问，销售人员的销售过程过于简单，对于自己销售能力的提高就没有挑战。

 还有一个好处是，当客户提出异议的时候，你根据他提出来的一些问题，就能分析出这个客户究竟是什么样的情况。据以往的经验来看，绝大多数因为这个客户是一种条件反射，他真的是想买这辆车，如果不想买这辆车，他不会去谈那么多不同的意见。

3.异议的种类及其原因

异议的产生不可回避，大家应该有勇气去面对。回头看一看，公司卖了很多年的车，客户在购买过程中，绝大多数都有意见。我们总结了一下，客户提出的异议大致有三种：

误解

汽车销售常常会遇到这种情况，过去进口车有招回的现象，国内现在也慢慢地引入了这种机制。招回是件好事情，是对客户负责任的一种表现。但是客户不这样想，他认为，招回的车肯定有问题，不买了。其实他不了解，哪款车都不敢说是完美无缺的。比如，奔驰、宝马车都不错，但它也有招回的。这要看到它有利的一面，毕竟招回是主动的，是本着对客户负责任的态度出发的，本着提高产品质量的角度出发的，这是件好事情，但是客户往往会误解。

19 怀疑 怀疑是指客户可能听到了一些不真实的信息。这种怀疑来自方方面面，一个是社会的大气候，大家都在讲降价，那款车降价了，这款车也降价了，你这个车不用说肯定也要降。而现在针对这种情况，很多汽车公司都率先做出一个承诺，如果在什么时间里发生降价的话，将承诺返还客户差价。

假的 这个“假的”是什么意思呢?它往往是最有代表性的。客户有时会直截了当地说，“你这个价格太高了”。“你既然说高了，那么你希望降多少，我根据这些来判断你的购买能力和购买的真实动机”。在这种情况下，有些客户本身不想买车，是来凑热闹的，他就故意说这个车你要让他多少多少钱。可是这是不可能的事情，因为这个品牌的车随便哪一家都不可能卖这么低的价格，如果这个客户在这个问题上纠缠，那么这个客户不是真的想来买车的，他可能是以下几种人：

 圆梦 有一种人早就想圆车梦，但他还没这个能力，终于有一天他按捺不住了，跑到汽车公司里的展厅去看车，又问这个，又问那个，表现出好像很关心、很喜欢这辆车的样子。在这个时候销售人员往往会有一种误解，以为他要买车，但是一谈到实际问题他就开始躲避了。因为他只是来找一种感觉，并没有实际的购买能力，所以说他会提出一些不合理的要求。

 恶作剧 还有的人是恶作剧。夏天外边天热，他就跑进来乘凉。乘凉的时候顺便看看车，有的时候看到车门开着他也想坐进去。但是他不是来买车的，他也假模假样地去跟你讨论一些车的事情，当你跟他要电话号码的时候他就开始逃避了。

做销售也要会大浪淘沙，通过需求分析来了解他的购买动机是真的还是假的。多方面的信息证明他是假的，你就不要在他身上花那么多的时间。

4.处理异议的方法

我们在处理客户不同意见的时候应怎么应对?这里给大家提供一些参考： 三个原则

第一个原则，正确对待;第二个原则，避免争论;第三个原则，把握时机。 五个技巧

在处理客户异议的时候，首先要找准根源所在。这个客户提出不同的意见，他的理由和动机是什么?你首先要找到原因，这个原因刚开始的时候是不容易找到的，需要讲究一些技巧。

 第一，要认真地听。装作站在对方的立场上，让对方感觉到他有这样的想法，你能理解，你同意他的观点等。

 第二，重复客户提出来的问题。为了表示你是认真地在听他说的话，在这个过程当中，你可以把他说过的一些问题重复一遍。由于你在认真听他说话，客户对你怀有的敌意会慢慢淡薄。

 第三，认同和回应。你可以对客户说，“你有这样的想法，我认为这是可以理解的”。你这么一说，客户肯定会说，“我们总算找到共同语言了”。其实并非如此，只不过这里有一个技巧性问题而已。

 第四，提出证据。你要提出一个证据，前面三项技巧的目的是为了了解客户提出这些不同意见的原因、理由和动机。

 第五，从容地解答。找到动机之后就有办法解决了。 【案例】客户说：“这款车降到这个位置上你不降价了，我告诉你，另一家店也卖这款车，他就能降这个价。”问题提出来了，原因也找到了。这个客户讲这个车还能再降价，这个时候了解了客户是因为价格的原因，就有解决的办法了。

销售人员想，“我卖这辆车，他也卖这辆车，都是一个厂家生产的，怎么他能卖这个价我不能卖呢?换做是我，我也会这么说”。我们是一个品牌的代理，虽然是两个店，但是价格同盟是肯定不会错的。从生产厂家到汽车销售公司，到4S店，到专营店，这个价格是不可以随便降的，或者擅自定价的。既然是这种情况，这个客户的信息肯定有问题。

客户说：“我可以当你的面给对方打一个电话，我说马上掏钱来买，你给我什么价格”。现在的专营店都很聪明，电话里边说降价的事情原则上是不回答的。因为现在有很多汽车公司都找市场调查公司做调查，万一电话有录音怎么办?你说，“这个车我可以降价，比那个店卖得还低，这一下子从我账上作为惩罚把十万块钱划掉了，我专营店卖一辆车才挣几个钱，我不敢这样作。”虽然我们内部都知道，但打完了以后跟客户还不能抬杠，你必须避重就轻，只能说，“我能理解你，但是可能这个信息有点问题，也可能你是听别人讲的，那个人听错了。”这个客户一看，你打电话问的不是这个结果，心里面很难受。在这种情况下，如果你再不讲究处理方法的话，这个客户就会跟你产生对立。当然我们不排除有的客户是故意说这个低价格是哪一家的。你不要跟这个客户计较这个信息的来源，你要做的事情是跟他做朋友。

这种情况下，有的时候客户本来是这样想的，他就试试你，反正他想买这辆车，能够降到他心里的这个价位最好，如果不能降到心里价位，他还是会买。你跟客户一讲，这个客户觉得这个人还不错，没有当面揭穿他，那他就买了。在这种情况下你还得给他下台阶，你说，“这样吧，为了表示诚意，我以我个人的名义送您一瓶香水。”这个客户他不知道，那瓶香水零卖都是40块钱、50块钱的，但进价只有20块钱左右。在这种情况下客户也找到心理平衡了。有的客户说，“哪能让你掏钱呢，这个钱我给你了，车我一定要买。”本来这个圈画的不圆，到最后七绕八绕就把这个圈给绕圆了，所以客户的异议这么处理才能圆满。

【案例】我们常听到客户说，“价格太高，便宜多少钱我就买，你不便宜我就再考虑考虑。”这个时候销售人员应该怎样去应对呢?

首先你与客户不能在价格的问题上纠缠，你要与客户谈价值。他虽然买的是这个车，但是这款车的价值远远超出了

20 你的报价。为什么这样讲呢?你有证据给他看。

比方说你代理了一个好品牌，那么首先这个品牌的价值是多少，他花同样的钱去买另一款车，但那个车品牌不知名。同样的价钱一个是知名品牌，一个是不知名的品牌，他肯定选择知名的，这就是超值的部分，这就是它具有价值的地方。

第二，他开了这个品牌的车以后，他的身价马上就不同了。他开着这款车出去办事儿比以前会方便得多。

还有，这款车的一些装备大多数是进口件，质量比国产的要好，要耐用;既然是进口件，它还有关税，单件的价格肯定比国产的要高。前面讲的那个ABS是进口的，五千，国产的两千，你这辆车仅ABS已经比它贵了三千了，这款车对他来说值不值呢?

价值还包括服务。“你看我们的服务怎么样，我们的公司怎么样，我们是否规范，我们公司的规模、知名度是否值得你信赖?”通过前面的这些规范的流程，再加上销售人员的素质等等，客户回过头来想一想，确实不错，用这种方法去说服客户，帮他排除不同意见。

【本讲小结】本讲主要讲述了汽车销售的第五和第六个环节—试乘试驾和处理客户的异议。试乘试驾活动中存在着一些常见问题，主要是因为缺少规范和流程，或者规范和流程没有执行到位。规范的流程应该是先作好试车准备，然后给客户做产品介绍，先由销售人员驾驶，然后由客户亲自驾驶，感受和确认此车的相关性能。在执行流程时一定要让客户参与和确认。在汽车销售的过程中，客户异议的产生不可回避，我们要清楚异议产生的原因和异议的不同种类，遵从异议处理的三个原则，掌握处理异议的五个技巧，进而灵活处理。

第11讲 签约成交

“临门一脚”失利的原因 1.常见问题

 有的销售人员说，“在我从事汽车销售工作这几年来，经常遇到这种问题，就是在处理一些客户的咨询、产品介绍、试乘试驾以后，等到交定金之前，我感觉到有时候很轻松，但有时候还是怕出现一些其他的问题，心情比较复杂。”

 有的销售人员说，“一般总是到了最后这个关键环节的时候，就越是小心。有时候甚至因为经验不足，不知道该怎么办。这种时候我不首先谈这个问题，我希望客户最好能够自己表态，把这件事儿说出来比较好一点。”

今天课程上提的这些问题都很专业。一个就是快到临门一脚的时候，销售人员反而紧张了。一开始客户进门的时候，销售人员是一种跃跃欲试的表现，马上就想冲出去接待客户。在接待客户的过程当中，讲了很多有关汽车产品方面的知识。经历了前面那么多的环节，都是全力以赴的，但是往往到了排除客户异议之后，突然有一个轻松的环节出现了，就是对于客户来讲，想问的问题都问了，而对于销售人员来讲，客户不是说没什么问题了吗，咱们下面„„

2.“你觉得怎么样”该不该说

在“临门一脚”这个关键时刻，销售人员经常会问客户一句话，“你觉得怎么样?”下面我们来讨论这个问题该不该提，该不该把这个即将要成交的主动权让出去。

销售人员提这个问题，是因为你很紧张，你害怕在这个阶段使前面的努力全部泡汤。你在这种阶段最担心的是你能不能说这个话，因为大家对于掏钱这件事情都会很敏感。于是，很多销售人员在想，“我究竟用什么样的方法让客户掏钱，而不是那种直截了当的说您付款吧。”

“临门一脚”应该怎么做

我们在这个环节应该如何应对呢? 1.克服心理障碍

首先，我们分析一下销售人员为什么会产生这样的心理状态。因为你担心、害怕。这正是销售人员的一种心理障碍。你很珍惜到此刻以前的所有工作，担心一句话说不好单子就泡汤了，所以你就开始回避。可是有一点你不太清醒，应该是趁热打铁的时候了，你却没有勇气。所以首先要克服这种心理状态，想办法走好这一步。

当客户处在一种忽然感觉到自己心情放松的时候，问题基本上也没有了，在这种情况下，买卖双方都会出现一个暂时性的空白。这时，销售人员应该说，“该买车了，该掏钱了，该签合同了”;客户应该说，“既然没问题了，那咱们就买呗”。但是你指望客户说这样的话，几乎不可能。实际上很多客户都是在这个环节流失了。在这种情况下，销售人员不能让他走。所以，你得主动的想办法，因为你在卖车。对于你来说客户只有一个，而对于客户来讲，卖车的不只一家。所以在这种情况下，不能把他放回去，但是你不能够拉住他说，“你别走，这个事儿还没解决呢”。而是要顺理成章，抓住技巧趁热打铁，还要有的放矢。

2.适时建议购买

在适当的时候建议客户购买是非常重要的。到时候了，就要大胆地建议他购买。当然这里讲的是建议他买，并不是说这一字不变，不能这样说：“这位客户，咱们谈得差不多了，我建议你现在就买吧”。这样说太不讲究技巧了。客户如果要回绝你，也是一句话冷冰冰地砸过来，你反而一点退路也没有了。

21 那我们首先来看一看，在什么情况下建议他购买。

客户有两个信号： 行为信号

前面讲到，客户有异议，但谈到最后你帮他解决了，大家都长舒一口气，心情放松了，在这个时候开始注意了。客户有一种放松的感觉，不是像一开始那么紧张了，具体是怎样表现的呢?

 第一种，他本来是坐在椅子上，后背往上一靠，翘起二郎腿，整个就没把你放在眼里。心想，“我是客户，有什么事儿你围绕我转，这个钱在我口袋里，我想买谁的车就买谁的车”。那个时候他是那样的心情，可是现在突然他把腰背直立起来，不再靠沙发了，而且身体是朝着你的方向往前倾斜。

 第二种，他跟你谈的时候，把座椅朝你跟前儿拉一拉，好像要把你们两个人坐的距离拉近一些。  第三种，以前都是你巴结客户，说好话，甚至给客户递烟，敬茶。这个时候客户从口袋里把烟掏出来给你，这就表示客户基本上没什么意见了，要决定买车了。

但这个客户还有一点点犹豫，心想，“我买车容易，今天掏钱就买了，我考虑的是售后服务”。客户的这些举动，都是主动想跟你套近乎，那就证明客户要下决心了。这个时候，你也应该抓紧时间跟客户套近乎：“哎呀，你这个烟不错，我这个烟可能更好，来来来，抽这个”。完了之后大家进入主题。

有时候决定权以外的人也会对你表示一种友好的态度，比如他们老板决定了，就在你这家买车了。经办人来办这件事，他首先想的就是他要把事情办好，别办砸了。但这个店他不熟悉，人也不认识。他既然跟你接触了，那彼此套套近乎，你让他把事情做得漂亮一点，他回去好交差。

 你还可以试探他。当大家都没有话题的时候，你可以说，“小李呀帮个忙，去把购车合同拿过来”。这虽然没有明确说咱们俩之间该签合同了，但这个时候你就要看客户的反应了。如果客户这个时候没有什么反应，那就基本上没有什么希望了;如果这时候客户说，“赶紧把合同拿过来，我们要签合同，我看看你的合同”。这个时候就要趁热打铁。

语言信号

 讨价还价 这个时候客户又跟你讲，“你这个车除了这个价还能给我什么?”在这个时候他是认真地跟你讨价还价了。他想花最少的钱买最好的东西，所以一点好处都想要。“这个能不能送我啊，那个能不能送我啊，你有什么促销活动多给我点”，最后实在没有办法了，“这个售后服务免费保养的次数能不能多加一次啊”。因为有一些交换的性质在里边，所以对这种事情也可以采取另外一种技巧。

如果你说，“你的这些要求，我现在不能决定，我们去向领导请示，如果争取下来能给你的话，你怎么办?”这个客户会说，“你只要跟领导请示，把这个东西给我办到的话，我们马上付全款。”这些话都是客户经常讲的。所以，一开始我们销售人员就要留点余地。这个余地留得越多对你就越方便，留少了对你就越困难。

作为销售人员，超出范围的请示领导批不批也不知道，往往就在这个最关键的地方，因为这个问题没给客户解决，客户不高兴了，他不买了，他走了。等事情过了以后回过头来想想看，还不如就给他，你自己掏点钱把东西买下来送给他又怎么样呢，你这个月的计划就完成了，不能因小失大啊。有这样的想法双方都会主动。这个客户回去以后也想，他今天怎么会没成交呢，他又不是不要车，就因为这么一点点小事情他没买车，搞得人家还以为他买不起车呢。他想完了以后就后悔了，但是他明天再去的话就丢人了。所以，这个时候一定要用一些技巧来跟客户谈。

 其他信号 语言信号还包括客户跟你谈交货时间，谈车的颜色，客户询问保修情况，保险问题等。客户可能会说：“你看这个车怎么样，到底能不能买啊。”这些都是信号，证明他基本上已经没什么意见了，但是他还是吃不准。心理学认为，当他准备掏钱的时候他就会犹豫，这个时候如果哪一个人能够出面推他一把那就成功了。所以在这种情况下要抓住他，就要使用一些成交的技巧。

3.适用成交技巧

假设法和压力法相结合

现在很多汽车公司都在用各种各样的方法来促成客户成交。自己心里面想，假设客户要买的话，会怎么样?

打个比方说，销售人员会这么说：“先生，如果您要买的话，您是选择黑色的还是选择白色的?”你把这个问题给客户。如果这个客户的回答是肯定的，就直接顺理成章地进入买卖;如果是否定的，就说明这个客户肯定有什么问题没解决，就想办法再去解决那个问题。毕竟这是一个试探性的问题，客户根据他自己的需要回答，黑的不要，白的也不要，要的是银色的。那么话题就来了。

我们就按照银色的车往下谈。你可以告诉客户，“这个银色的车，我查一查库存还剩两辆，是星期一刚到的货，六辆车现在只剩两辆了。”这个客户一听，就紧张了，再不买过两天又没了，而今天已经是4月28号了，距离五一劳动节放假只有两天了，他想用车。很多人都是到了这个节骨眼上才来买车，还特别着急，这就是客户的心理。

假设法与压力法结合起来，交易的促成就容易多了。

22 二选一法 你也可以说，“有几款车你选择哪个，你喜欢哪个”，或者说“你买车是用现金、用分期，还是做按揭”等等，让他自己去选择。在更早一点的时候，你觉得时机成熟的话，可以问他：“先生，您是选择手动档的好呢，还是选择开自动档的好呢?”这个时候，彼此就可以提前进入需求分析，或者提前进入客户接待。

诱导法 比方说公司现在搞促销活动，从几月几号到几月几号这个期间要买车的话，公司会有什么优惠条件。客户心里想，“我本来就想买车，干嘛要拖，现在就买吧。”但是对你来说就有分别了，比如说你这个月的任务完成了，或者说你这个星期的任务目标达成了，或者说你赶前不赶后，你的业绩可累积了。

赞美法 比方说，客户正在看这个车，销售人员说：“先生，您选择这款车真是很有眼力啊，我告诉你啊，这款车数量很少„„”

销售人员在展厅里面要互相配合。比如，利用给客户倒茶和递资料的时候说：“小张是我们这里最资深的销售人员了，他很有经验，您找他买车什么问题都可以帮您解决。”客户一听，就会想，“他是专家，我愿意跟他谈。”谈到车型的时候，这位销售人员就问：“那辆车还有没有了，小李帮我看一看。”小李马上就说：“小张，我听说昨天小赵有个客户也要这辆车，不知道他付钱了没有，他要是付了钱这辆车就没有了。”这个客户一听就会紧张，这辆车没有了，说“那什么时候才会有啊?请你赶紧去问一下。”销售人员问完以后，先不说结果，看客户的表情。客户说，“能不能想办法把这辆车先卖给我啊?”一听客户是这种表示，马上就说，“小赵那个客户讲了，他们两个人再商量一下，可能是下周一交钱。”这位客户一听，马上说，“他下周一，我现在就付钱。”

可见在临门一脚的时候，有个人的努力，也有销售人员相互的支持和配合。还有一个就是在关键的时刻销售人员要主动地去说，要主动地用这些技巧让客户去说，让客户去选择，然后就顺着他这条道儿走下去。

4.成交阶段的风险防范

在成交阶段，还要注意成交方面的风险。现在介绍几个有代表性的问题：

颜色问题 颜色问题经常会出现。比方说，客户来了以后没跟你绕那么多弯子，也没看到样车，他就问，黄的有没有啊?然后你说有黄的，他说就买黄的。把定金一付人就走了，因为他赶着出差，把事情先办了。等他回来以后，新车交车前的检查都做好了，也开过蜡，各个方面都清理过了，就等他来提车了。他来了一看，说怎么是这个车啊，这个车不是他要的，他要的黄色不是这个黄色。因为当时大家都没说清楚什么黄，所以就出现了纠纷。本来客户定金都付了，现在他不要了。这个品牌的车没有他要的那个黄色，只能做个让步，买一个其他颜色的车。但定好的这个车已经开过蜡，做过检查，皮带也做好了，往那儿一放，谁还要啊。

交车 交车时钱没到账，也是经常遇到的。客户要车要得急，来了以后把支票往你这儿一放，他钱给你了。大家都知道，“同城”支票并不是钱，它在银行里面是有交换时间的。在这种情况下你就不能放车。我们在合同里边有这么一个条款，叫做款到发货，否则打起官司来大家都不高兴。款到发货，这是生意上常讲的一句话，这个风险一定要事先杜绝，在跟客户谈的时候不要躲躲闪闪。

第12讲 交车服务与售后跟踪服务

交车服务

做好交车前的准备 1.交车环节的重要性

交车环节是客户最兴奋的时刻。在这个步骤当中，按约定你要把一辆客户喜欢的车交给他，这对于提高客户的满意度起着很重要的作用，而这正是我们过去所忽视的。在交车服务中与客户建立朋友关系实际就是准备进入到新一轮的客户开发，这个观念很重要。

2.交车检查(PDI)

PDI检查的必要性 PDI就是交新车时的检查，这是一个规范的术语。客户要买车，钱也付了，是不是客户就可以提车了呢?当然不行。当然你不能够生硬地说，“我不能交给你。”而应该好好跟他说，“这是为了你好，也是我们公司的一种规范的行为，我们必须对你负责任。这辆车不检查好的话我不能交给你，交给你了就是‘老虎’上路，那不等于害你吗?”你这样跟客户说，客户就能够理解。事实上很多客户都是这样要求的，你要给他把车好好地检查一遍。

PDI检查的注意事项 做PDI检查，一般情况下需要三四个小时。我们对客户也要讲至少三四

23 个小时，同时还要保守一些，以防止车在做PDI检查的时候出现问题。

【案例】一客户来专营店买了车，很开心。客户说：“我付全款给你都没问题，你给我做一下检查。什么时间可以拿，我出去绕一圈。”

销售人员说：“两三个小时以后，我给你车。”

因为这个客户很兴奋，他想早点拿到车，所以不到两个小时他就回来了。在对车进行检查时发现了问题，起重机把这个新车抬起来以后发现变速箱漏油，而库房就剩这一台车了。了解到客户在三个小时之后才取车，以为还来得及，就把车拆了，换了油封，把变速箱也拆了下来。拆一个变速箱不是简单的事情，要拆很多零部件。没想到这个客户提前回来了。当时客户对拆车并没在意。

客户问道：“你不是说两三个小时吗，现在已经两个小时了。” 销售人员回答说：“还在做检查呢，你再等一会儿。”

这个客户有点不高兴了。三个小时后变速箱还没装好。销售人员又对他说：“你再稍等一会儿，马上就好了。”

车子拆装完之后开了出来。客户一看，这个车不就是刚才在起重机上拆的那辆吗?他生气地说：“你凭什么拆我的车啊?”

这个案例说明，PDI检查在时间上一定要向客户说得保守一些，不能把时间说得太急。

有些汽车公司说，我们做新车检查个把小时就好，那肯定是骗人的。客户不懂没关系，但客户会跟别人说。这个车有成千成万个零部件，在做检查的时候要涉及到机修的岗位，油漆的岗位，电工的岗位，还涉及到其他的岗位等等，怎么可能一个小时就好呢。在我们汽车销售流程里面不允许出现这样的情况，保守一点讲要三四个小时，还要看情况。这一款车如果库里边有两辆以上的话你可以这么说，因为实在不行另外调一辆来，这辆坏的拉到隐蔽的地方慢慢去修，修好了以后经过检查没问题了，入库，到时候再卖。可是你只有一辆车了，你跟客户讲两三个小时，这是对自己不负责任，同时会使矛盾闹大。

交车流程

如图所示，工联单是公司内部使用的。销售部把工联单下到库管;库管接到工联单以后对号入座，把这台车提出来，之后交给售后服务部;售后服务部拿去做检查。

工联单里面包括客户的一些要求，比方说客户要加一些配件，客户希望来提车的时候这些东西都已经装好了。售后服务部一看工联单就知道了哪些东西是需要加装进去的，应一并把它办好。工联单里边还有客户来提车的时间，售后服务部应该在规定的时间内完成这件事情。

售后服务部完成了自己的工作之后，把车开到交接处，连同工联单的文件夹和车钥匙全部交给财务部。由财务部通知销售部是否可以交车。因为财务部知道客户的钱是否到账。工联单上有客户名字、联系电话、购买车型、价钱、相关要求、加装配件等等。财务部一看车款到账了，应马上通知销售部门。销售部门马上就打电话通知客户：“先生您的车好了，您看什么时间过来，咱们交接一下。”

车辆与相关文件的交接和确认 1.以前的做法

首先我们回过头来想想以前是怎么做的?

 以前给客户交车，把车停在那里，客户围着这个车绕一圈，主要是看看外观，油漆有没有损坏，有没有划痕。 还有就是给一张清单打勾，车一辆，钥匙几把，然后里边有什么配件一个一个打勾，打完勾，签个字，就交完了。这些做法都不规范。

2.应该怎么做 迎接客户

交车环节首先从迎接客户开始。销售人员都知道今天有个客户要来接车，大家都恭喜他，这个客户肯定会高兴，“你看人家公司做的，我也没跟他接触过，他就知道我来提车，还恭喜我。”心情不一样。

跟客户交代清楚 除了恭喜之外，当事人要对客户讲：“先生，我跟您大概先交代一下，这个车跟您分三个部分交接”：  第一个是文件部分 文件部分包括汽车的合格证，进口车是关单、三检单等等，还包括发票(一式三联，一联是客户的购车发票，一联是交给购车附加税的，还有一联是给交管部门上牌登记用的)。这些都要纳入文件管理里边。文件还包括汽车的使用说明书。这一大堆文件要一项项分开。

 第二个是整车部分 整车部分除了外观、里边的功能等都要给客户进行详细的介绍。比如做客户满意度调查时就可能问他这样的问题，“您几月几号买了一款什么车是吗?请问销售人员有没有告诉您发动机那个杠印应该在说明书的第几页?”可以说99%以上的汽车销售业务员不知道，但是这个发动机的杠印确实有用。在上新牌登记的时候，首先要向车管部门提供发动机的拓印，还有底盘的拓印，

24 我们叫车驾号，又叫微码，是修理编码。

做调查时还会问，“销售人员有没有告诉你空调开关的说明是在说明书的第几页?有没有告诉你巡航功能的说明在说明书的第几页?”一定是都没有。客户买了车以后，很少把这么厚的一本说明书从头到尾看一遍，根本就不知道这本说明书里边有哪些内容。其实非常有必要事先了解说明书里面的一些必要的知识。因此我们在规范客户交车这个过程当中，一定要把一些关键性的东西提示给客户，客户记不住是另外一回事情，毕竟你尽到责任了，你做的事比别人领先一步。

 第三个是服务部分 服务部分包括保养、保修，这个车的维修站点有哪些，在这个城市，这个品牌有几个特约维修站，出了这个城市以后，全国范围内又有多少特约维修站，分别在什么地方，应该有一个一览表。还有请服务站的经理或者相关的人员到现场，大家一起拍照，做个纪念，然后顺便交接一下。这个客户以后就移交给售后服务部了，告诉客户在使用过程当中出现任何技术上的问题，或者有疑问的话就打电话给技术服务部的经理。因为，你卖车可能会专业一些，可是技术上这位先生比你强得多。这个时候客户会很高兴，认为这个专营店很规范，卖车是卖车的，修车是修车的，在交车给他的同时还介绍了修车的人给他。客户会说，“请多关照啊，这个事情以后就拜托你了。”最后还是那句话，“客户不要谢我，多给我介绍几个客户来就好了。”

将友好关系推向高潮

通过以上这些方法，就把这个友好的关系推向了一个高潮，与客户建立起了长期的客户关系。客户会帮你介绍你的产品，帮你推荐，帮你在他的朋友圈子里作宣传。因为他买了车回去以后很开心，于是就会到处宣扬。这可能触发他朋友圈子里的又一个人买车。这人买车的时候肯定会找他咨询，问他这个车在哪儿买的，买车时哪些地方要注意啊等等。这时他就会讲，“我在哪家买的，那个销售人员不错，你要买车我带你去，价格还能拿到跟我这个车一样。”这样就又带来了一个新客户。因此，让客户影响客户比你开发一个客户要容易轻松得多。

售后跟踪服务

1.客户还会来吗

从现在的情况来看，绝大多数汽车销售公司这一点做得都不好，就像我们开头讲的那样，几乎没有客户的回头率。这是由几个方面的原因造成的：

服务不规范

销售人员没有与客户成为真正的朋友，客户买回去车以后，越想越不舒服，觉得买上当了。

销售队伍不稳定 大家可以想想，在你的汽车销售公司里，销售人员能够在这个岗位上干满五年的有几个?应该不多。据了解的是普遍能够干到两三年，甚至更短。

客户在销售人员那儿买了车，即使做朋友，也是与销售人员做朋友。当像国外那样，第三年、第四年，到了更换新车的时候，这个客户肯定还是来找这名销售人员。可是再找你的时候，这名销售人员已经不在这家汽车公司了。原来是你这个汽车公司的保有客户，这个时候就有可能变为另外一家汽车公司的保有客户。因为销售人员把这名客户带走了。这就是我们前面讲的客户的回头率。因为很多汽车公司，包括老总、投资者在内，没想到这个问题损失很大。所以，我们把这个问题作为一个重点跟大家讲讲。

2.客户的维系

客户关系维系的原因 从以往的经验来看，车子卖给客户以后就万事大吉了，后来大家慢慢意识到客户维系非常重要。因为开发一个客户很难，但客户来帮你介绍新客户就容易得多。由此销售人员就各显神通，开始重视与客户保持一种客户关系。

客户关系维系的涵义 客户关系的维系是指客户买车后，在相当长的一段时间内不再来找销售人员，但销售人员应不停地跟客户联系，联系方式可采取发短信的方法，比方说今天天气预报说有雨，路滑，提醒客户开车小心一点;天气预报说冷空气马上要来了，提醒客户多穿一点衣服不要感冒等。这样的事情做长了客户就习惯了，你要是有一段时间没给他发短信，客户会打电话向你询问原因。这是好事情，因为这个客户没把你忘记。过了一段时间以后，如果他的朋友要买车，他肯定会找你;如果他自己要更新车辆，他也会来找你，这就是客户关系维系。

客户关系如何维系

公司的车子卖给客户以后，该对客户做哪些事情呢?

 感谢信 应该什么时间发出第一封感谢信，各个专业店、各个汽车公司的做法不一样。一般来说，感谢信应该在24小时之内，最好是客户提车的当天，销售人员马上就把感谢信寄出去。因为在同一个城市里边，这个客户开车还没到家呢，卡片就到家了，客户就会认为这家公司不错，就会向自己的朋友和同事进行推荐，从而起到最好的宣传效果。

 回访电话

在什么时间向客户打出第一个回访电话?应在24小时之内。有的销售人员在两三天之内打电话，其实是错误的。当三天之内再打这个电话的时候，该出什么事情全出了。就像我们前面讲的，客户拿到

25 车以后不看说明书，他开车时遇到这个功能的时候，不知道在哪里，就开始乱摸了，这就容易出问题。可是，你在24小时之内打电话给他的时候，你问他，“先生您这个车开得怎么样，有哪些还不清楚的请提出来。”这个时候是及时雨。可能他会说，“有一个间歇性的雨刮器，但我不知道该怎么使用。”你就可以通过电话告诉他。这会使客户觉得，这个公司不错，没把我忘记，从而对你产生好感。

这个电话打完以后还要不要打呢?其实还应打第二次电话。第二次电话应在一个星期之内打，但不是你打，而是你们公司的经理打。经理打电话就是要问这个客户，“买这个车的过程你满意吗?我是经理，你有什么不满意的地方可以向我投诉。”这时客户心里肯定非常高兴。同时还要提醒客户做寿保。

接下来还应有第三次、第四次电话回访等等。 3.让保有客户替你介绍新的客户来

世界上一个很有名的汽车销售大王叫乔•吉拉德，他是创造了吉尼斯世界纪录的人，14年他卖出13001辆汽车，平均每天销售6辆车，连续12年荣登世界吉尼斯纪录大全世界销售第一的宝座。他是怎么做的呢?

一照、二卡、三邀请

一照，就是他卖车给客户之后照相;二卡，就是给客户建立档案;三邀请，就是他一年要请这个客户到他们公司来三次，包括忘年会，包括这个汽车文化的一些活动，包括“自驾游”等等。

四礼、五电、六经访

四礼，就是一年当中有四次从礼貌的角度出发去拜访客户，包括生日、节假日等等;五电，就是一年当中要给客户最少打五次电话，问客户车况如何，什么时间该回来做维修保养等等，同时打电话问候客户;六经访，就是一年当中基本上每两个月要去登门拜访一次，没事儿也没关系，就感谢他买了你的车，你路过他这儿就来看看他，这个客户也感动，就说谢谢你。你就说，“您别谢，您要想谢我，您给我多介绍一些客户来，这就是对我最大的感谢了。”你经常在每两个月都要提示一下客户，有没有新客户来买车。这样你的客户能不多吗?

【本讲小结】本讲主要讲述了汽车销售流程的最后三个环节—签约成交、交车服务和售后跟踪服务。经过前面几个环节的努力，终于到了临门一脚的时刻，然而很多销售人员却在这个关键环节退缩，导致前功尽弃。所以销售人员首先要克服这种心理障碍，体察客户的语言信号和行为信号，适时地建议客户购买，并要掌握假设法、压力法、诱导法、二选一法、赞美法等成交技巧，还要防范成交风险。交车前要作好PDI的检查，熟悉交车的流程，对车辆和相关文件做好交接和确认。做好售后跟踪服务就是要掌握一定的技巧，维系良好的客户关系，让保有客户替你介绍新的客户来。

26 1.汽车销售流程的最后一个环节是是A售后跟踪 B交车服务 C签约成交 D 处理客户的异议

2. 关于PDI检查，下列表述正确的是A PDI就是新车购买时的检查 B PDI就是新车维修时的检查 C PDI就是新车交车时的检查 D 以上都不正确

3.接电话的礼仪正确的是A 右手去拿话筒，左手拿笔记录 B 左手去拿话筒，右手拿笔记录 C 头部和右肩夹住电话，右手记录 D 头部和左肩夹住电话，左手记录

4.汽车销售流程共几个环节( ) A 七个 B 八个 C 九个 D 十个

5.客户来店参观时不希望( ) A得到销售人员的帮助 B旁边有人打扰C找不到销售人员 D以上都不正确

6.分析型的客户主要是指( ) A 属于领导的那种类型 B 一般都是搞技术工作的 C 出来办事，领导叫他来了解一下情况的 D 以上都不正确

7.汽车销售人员访问、接待客户前的准备是( ) A 具备很强的业务能力 B 具备良好的个人素质 C 具备良好的心理素质 D 以上都包括

8.缓解客户进店后紧张的心理状态，销售人员需要做到 A 努力创造一些舒适、温馨的环境 B 找一些这个客户感兴趣的公共话题 C尊重每一位到你公司来的人，不可以以貌取人 D以上说法都包括

9.客户提出异议的种类包括( ) A 误解 B 怀疑 C 假的 D 以上都包括

10.我国汽车销售客户回头率低的原因是( )A 我们国内目前的经济能力有限 B 我们的汽车销售企业很少关注客户回头率这么一个问题 C 汽车行业的管理者没有采取有效的措施 D 以上都包括

11.寻找汽车客户的特有渠道包括( ) A 定期跟踪的保有客户 B 定期跟踪保有客户的推荐 C 你售后服务站的外来的保有客户 D 以上都包括

12.在销售过程中处理客户的异议遇到最多的问题是A 价格问题 B 性能问题 C 车型问题 D 付款方式问题

13.与客户进行交车服务时，交代的一个部分是A文件部分 B整车部分 C服务部分 D以上都不正确

14.关于PDI检查的时间表述正确的是( )A 做PDI检查，一般情况下需要一到二个小时 B 做PDI检查，一般情况下需要二到三个小时 C 做PDI检查，一般情况下需要三到四个小时 D 做PDI检查，一般情况下需要四到五个小时

15.车辆展示些执行的标准是A 以机器检测作为标准 B 以视线以外作为标准 C 以视线以内作为标准 D 以上都不正确

1.汽车销售流程的最后一个环节是是( ) A售后跟踪 B 2.开发潜在客户的特有渠道是A 的外来的保有客户 D 以上都包括

3.客户进展厅之前，都有一种期望A

花最少的钱，买最好的东西 B

买最好的东西，不管花多少钱， C 花最少的钱，买低档的东西 D以上说法都不对

4.汽车销售中最大的难题是A 如何研发产品 B如何去找客户，如何抓住客户 C如何做好售后服务 D以上都不正确 5.“临门一脚”失利的原因是( ) A 主动权让了出去 C 6.走出去寻找客户的渠道包括( ) A 备良好的心理素质 D以上都包括

8.与人保持什么距离会有安全感A C

视线能够看到一个完完整整的人 B

以上都不正确

我们国内目前的经济能力有限 B

右手 C

两手皆可 D

我们的汽车销售企业很少关注以上都包括

以上都不正确

你售后服付款方式问题

视线能够看到一个人的上半身

视线能够看到一个人的下半身 D

心情太放松了，感觉到势在必得 B

以上都不正确

新闻发布会 C

大客户的专访 D

以上都包括

具

具备很强的业务能力 B

具备良好的个人素质 C

广告 B

心情太紧张了，把即将要成交的客户没有购买得诚意 D

交车服务 C

签约成交 D

处理客户的异议

你售后服务站

定期跟踪的保有客户 B

定期跟踪保有客户的推荐 C 7.汽车销售人员访问、接待客户前的准备是( ) A 9.我国汽车销售客户回头率低的原因是A 客户回头率这么一个问题 C 10.接电话时应该哪只手拿话筒A 11.寻找汽车客户的特有渠道包括A 务站的外来的保有客户 D

汽车行业的管理者没有采取有效的措施 D

左手 B

定期跟踪的保有客户 B

定期跟踪保有客户的推荐 C

车型问题 D

以上都包括

做PDI检查，一般情况12.在销售过程中处理客户的异议遇到最多的问题是A 价格问题 B 性能问题 C 13.关于PDI检查的时间表述正确的是A 做PDI检查，一般情况下需要一到二个小时 B 下需要二到三个小时 C 做PDI检查，一般情况下需要三到四个小时 D做PDI检查，一般情况下需要四到五个小时 14.车辆展示些执行的标准是A以机器检测作为标准 B 以视线以外作为标准 C 以视线以内作为标准 D以上都不正确

27 15.汽车销售流程中，车辆的展示与介绍之后的一个环节是A需求咨询(分析) B处理客户的异议 C试乘试驾 D客户接待

1.对分析型的客户，应该A 2.乘用就是我们通俗话讲的A

使用通俗的非专业性的语言 B 轿车 B

卡车 C

使用正规的专业性的语言 C

以上都不正确

重点了解客户的隐性需求 C

既要

通俗语言和专业性语言混合使用 D以上都不正确

面包车 D 3.冰山理论对汽车销售的启示是( )A 4.开发潜在客户的特有渠道是A 的外来的保有客户 D

重点了解客户的显性需求 B

以上都不正确

定期跟踪保有客户的推荐 C

以免被对方骂 C

你售后服务站

定期跟踪的保有客户 B

为了提高工作效率 B 以上都不正确

销售人员的可能帮助售后服务的人员解

由售后服务部通知销售部

车辆的展示与介绍

以上都不正确

以上都包括

售后服务人员一般不能充当销售人员的角色

以上都不正确

客户开发 D

十个

大客户的专访 D

以上都包括

以上都包括

你售

水痕 D

九个 D 了解客户的显性需求，也要了解他的隐性需求 D 以上都包括

5.为什么说把转电话的时间定为十秒A 别是接电话超过十秒，就容易心烦 D 6.下列错误的是A

人在等待的时候，特销售人员不能够替售后服务人员去回答问题 B 答服务的相关问题 C 销售人员与售后服务人员应该各司其职 D 7. 关于交车流程表述正确的是( ) A 是否可以交这台车 C 由库管通知销售部是否可以交这台车 D

七个 B

广告 B 误解 B

指纹 B

八个 C

由财务部通知销售部是否可以交这台车 B

客户接待 C 8.汽车销售流程的第一个环节是A需求咨询(分析) B 9.汽车销售流程共几个环节( ) A 11.走出去寻找客户的渠道包括( ) A 12.客户提出异议的种类包括( ) A 14.寻找汽车客户的特有渠道包括( ) A 后服务站的外来的保有客户 D 一般情况下需要二到三个小时 C 需要四到五个小时

1. 关于PDI检查，下列表述正确的是( ) A 1. C 1. C PDI就是新车交车时的检查 D 花最少的钱，买低档的东西 D 2.客户进展厅之前，都有一种期望( ) A 15.关于PDI检查的时间表述正确的是( ) A 13.展车的卫生情况要求汽车不要有( ) A 10.客户来店参观时不希望( ) A得到销售人员的帮助 B 旁边有人打扰 C找不到销售人员 D

新闻发布会 C 怀疑 C

假的 D

划痕 C

定期跟踪的保有客户 B 定期跟踪保有客户的推荐 C

以上都包括

做PDI检查，一般情况下需要一到二个小时 B

做PDI检查，

做PDI检查，一般情况下需要三到四个小时 D

PDI就是新车购买时的检查 B 以上都不正确

买最好的东西，不管花多少钱，

客户开发 D

车辆的展示与介绍

以上说法都不对

客户接待 C

花最少的钱，买最好的东西 B

做PDI检查，一般情况下PDI就是新车维修时的检查

3.汽车销售流程的第一个环节是A需求咨询(分析) B 5.“临门一脚”失利的原因是( ) A 动权让了出去 C 1. A 4.汽车销售中最大的难题是(A如何研发产品 B如何去找客户，如何抓住客户 C如何做好售后服务 D以上都不正确

心情太放松了，感觉到势在必得 B

以上都不正确

发送信函 D

以上都包括

心情太紧张了，把即将要成交的主客户没有购买得诚意 D

登门拜访 C 6.作为汽车销售人员，在日常的销售工作当中，使用最多，最普遍的方法是( ) 打电话 B 7. 关于展车的卫生情况，下列表述正确的是( ) A车门把手上面不应该留下指纹 B车身上面偶尔的水痕不影响整体效果 C打开前面引擎盖，里面即使有灰尘也没有关系 D前脸隔山最容易留下灰尘，即使清理不到，客户也不会在乎的

8.用于消费的汽车消费主要集中于( ) A 9.汽车销售人员所应具备的业务能力是A 需要 C 具有丰富的专业知识 D

中低档次 B 以上都包括

十五天 C 一个月 D

二个月

你售

左手 B

右手 C

两手皆可 D

以上都不正确

低档 C

中高档次 D

高档

以客户为中心的营销理念 B

以适当的方法和技巧来满足客户的10. 朋友之间，可以把各自的心里话告诉对方，最少需要( ) A 一天 B 11.接电话时应该哪只手拿话筒( ) A 12.寻找汽车客户的特有渠道包括( ) A 后服务站的外来的保有客户 D

定期跟踪的保有客户 B

定期跟踪保有客户的推荐 C

服务部分 D

以上都包括

以上都不正确 13.与客户进行交车服务时，交代的一个部分是( ) A文件部分 B整车部分 C 28 14.关于PDI检查的时间表述正确的是( ) A 一般情况下需要二到三个小时 C 需要四到五个小时

做PDI检查，一般情况下需要一到二个小时 B 做PDI检查，

做PDI检查，一般情况下需要三到四个小时 D 做PDI检查，一般情况下

消费习惯

你售后服15.汽车销售人员应该具备相关的专业知识，其中的用户的知识包括( ) A 1. C 客户的购买动机 D

以上都包括

定期跟踪的保有客户 B 1.开发潜在客户的特有渠道是( ) A 务站的外来的保有客户 D 服务的相关问题 C 是否可以交这台车 C

客户群体 B

定期跟踪保有客户的推荐 C

以上都包括

销售人员的可能帮助售后服务的人员解答售后服务人员一般不能充当销售人员的角色

由售后服务部通知销售部

车辆的展示与介绍

以上都不正确

客户开发 D

心情太紧张了，把即将要成交的2.下列错误的是( ) A销售人员不能够替售后服务人员去回答问题 B 销售人员与售后服务人员应该各司其职 D 由库管通知销售部是否可以交这台车 D 3. 关于交车流程表述正确的是( ) A

由财务部通知销售部是否可以交这台车 B 4.汽车销售流程的第一个环节是( ) A需求咨询(分析) B客户接待 C 5.“临门一脚”失利的原因是( ) A 主动权让了出去 C 1. A 1. A

心情太放松了，感觉到势在必得 B

以上都不正确

发送信函 D 客户没有购买得诚意 D

登门拜访 C 6.作为汽车销售人员，在日常的销售工作当中，使用最多，最普遍的方法是( ) 打电话 B

以上都包括

打开前面引擎高档

以上都包括

你先挂电话，

找一些7. 关于展车的卫生情况，下列表述正确的是( ) 车门把手上面不应该留下指纹 B

车身上面偶尔的水痕不影响整体效果 C

低档 C

中高档次 D 盖，里面即使有灰尘也没有关系 D 8.用于消费的汽车消费主要集中于( ) A A 具备很强的业务能力 B 9.汽车销售人员访问、接待客户前的准备是( )

具备良好的个人素质 C

具备良好的心理素质 D 10.关于挂电话的礼仪，表述正确的是( ) A 然后客户才能挂电话 C

在客户没有挂电话之前，你绝对不能先挂电话 B

你和客户谁先挂电话都无所谓

努力创造一些舒适、温馨的环境 B

以上说法都包括

以上都不正确

你售

两手皆可 D

前脸隔山最容易留下灰尘，即使清理不到，客户也不会在乎的

中低档次 B 你和客户同时挂电话 D 11.缓解客户进店后紧张的心理状态，销售人员需要做到( ) A 这个客户感兴趣的公共话题 C 12.接电话时应该哪只手拿话筒( ) A 13.寻找汽车客户的特有渠道包括( ) A 后服务站的外来的保有客户 D 为标准 D 1. A 2. B 3. C 4. D 以上都不正确

15度倾斜

45度倾斜

垂直状态

水平状态 14.车辆展示些执行的标准是( ) A

左手 B

右手 C

尊重每一位到你公司来的人，不可以以貌取人 D

定期跟踪的保有客户 B 以机器检测作为标准 B

定期跟踪保有客户的推荐 C 以视线以外作为标准 C

以上都包括

以视线以内作15. 轮毂上的品牌按标准要求应该跟这个地面呈( )

1.对分析型的客户，应该( ) 回答：正确B.使用正规的专业性的语言A.使用通俗的非专业性的语言C.通俗语言和专业性语言混合使用D.以上都不正确

2. 关于展车的卫生情况，下列表述正确的是( ) 回答：正确A.车门把手上面不应该留下指纹B.车身上面偶尔的水痕不影响整体效果C.打开前面引擎盖，里面即使有灰尘也没有关系D.前脸隔山最容易留下灰尘，即使清理不到，客户也不会在乎的

3.走出去寻找客户的渠道包括( ) 回答：正确D.以上都包括A.广告B.新闻发布会C.大客户的专访

4.汽车销售人员应该具备相关的专业知识，其中的用户的知识包括( ) 回答：正确D.以上都包括A.客户群体B.消费习惯C.客户的购买动机

5.缓解客户进店后紧张的心理状态，销售人员需要做到( ) 回答：正确D.以上说法都包括A.努力创造一些舒适、温馨的环境B.找一些这个客户感兴趣的公共话题C.尊重每一位到你公司来的人，不可以以貌取人 2010-03-03 13:02:45～2010-03-03 13:03:51 100

29 1.冰山理论对汽车销售的启示是( ) 回答：正确

1. A 重点了解客户的显性需求

2. B 重点了解客户的隐性需求

3. C 既要了解客户的显性需求，也要了解他的隐性需求

4. D 以上都不正确

2.为什么说把转电话的时间定为十秒( ) 回答：正确

1. A 为了提高工作效率

2. B 以免被对方骂

3. C 人在等待的时候，特别是接电话超过十秒，就容易心烦4. D 以上都不正确

3. 关于PDI检查，下列表述正确的是( ) 回答：正确

1. A PDI就是新车购买时的检查

2. B PDI就是新车维修时的检查

3. C PDI就是新车交车时的检查 4. D 以上都不正确

4.接电话的礼仪正确的是( ) 回答：正确

1. A 右手去拿话筒，左手拿笔记录

2. B 左手去拿话筒，右手拿笔记录

3. C 头部和右肩夹住电话，右手记录

4. D 头部和左肩夹住电话，左手记录

5. 关于交车流程表述正确的是( ) 回答：正确

1. A 由财务部通知销售部是否可以交这台车

2. B 由售后服务部通知销售部是否可以交这台车

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3. C 由库管通知销售部是否可以交这台车

4. D 以上都不正确

6.汽车销售流程共几个环节( ) 回答：正确

1. A 七个

2. B 八个

3. C 九个

4. D 十个

7.“临门一脚”失利的原因是( ) 回答：正确

1. A 心情太放松了，感觉到势在必得

2. B 心情太紧张了，把即将要成交的主动权让了出去3. C 客户没有购买得诚意

4. D 以上都不正确

8.客户来店参观时不希望( ) 回答：正确

1. A 得到销售人员的帮助

2. B 旁边有人打扰

3. C 找不到销售人员

4. D 以上都不正确

9.分析型的客户主要是指( ) 回答：正确

1. A 属于领导的那种类型

2. B 一般都是搞技术工作的

3. C 出来办事，领导叫他来了解一下情况的

4. D 以上都不正确

10.汽车销售人员所应具备的业务能力是( ) 回答：正确

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1. A 以客户为中心的营销理念

2. B 以适当的方法和技巧来满足客户的需要

3. C 具有丰富的专业知识

4. D 以上都包括

11.走出去寻找客户的渠道包括( ) 回答：正确

1. A 广告

2. B 新闻发布会

3. C 大客户的专访

4. D 以上都包括

12.我国汽车销售客户回头率低的原因是( ) 回答：正确

1. A 我们国内目前的经济能力有限

2. B 我们的汽车销售企业很少关注客户回头率这么一个问题3. C 汽车行业的管理者没有采取有效的措施

4. D 以上都包括

13.接电话时应该哪只手拿话筒( ) 回答：正确

1. A 左手

2. B 右手

3. C 两手皆可

4. D 以上都不正确

14.寻找汽车客户的特有渠道包括( ) 回答：正确

1. A 定期跟踪的保有客户

2. B 定期跟踪保有客户的推荐

3. C 你售后服务站的外来的保有客户

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4. D 以上都包括

15. 轮毂上的品牌按标准要求应该跟这个地面呈( ) 回答：正确

1. A 15度倾斜

2. B 45度倾斜

3. C 垂直状态

4. D 水平状态

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第三篇：中央空调销售葵花宝典

成交

1 很多业务员开始做业务的时候,往往冲劲很大,找到客户,送了样品,报了价就不知道怎么办了,往往前功尽弃.其实你应该不断的问他,你哪个单什么时候下呀,不断的问他,知道有结果为止.其实,采购就是等我们问他呢.会哭的孩子有奶吃.就像孩子不哭,我们怎么知道他饿了呢?所以我们要要求客户购买。然而，80%的业务员都没有向客户提出成交要求。

2 如果未能成交，销售代表要立即与客户约好下一个见面日期,如果在你和客户面对面的时候，都不能约好下—次见面的时间，以后要想与这位客户见面可就难上加难了。

3 我的感觉是,做业务要坚持追踪,追踪、再追踪,如果要完成一件业务工作需要与客户接触5至10次的话，那你不惜一切也要熬到那第10次

倾听购买信号—如果你很专心在听的话，当客户已决定要购买时，通常会给你暗示。倾听比说话更重要。

做业务就是：以成交为目的而开展的一系列活动。虽然成交不等于一切，但没有成交就没有一切。

收款

1 做业务不要爱面子.业务做下来了,到收款的时候,很多人会想,我跟采购那么熟,一天到晚去追他的款感觉不好意思.所以就很少追款或者追几次没追到就不追了.其实我们也是要拿到货款才有提成拿呀.欠债还钱,天经地义的,如果你给他欠的太多,你的生意还做不长久呢.我一般追款,不是求他安排,而是说.**先生,你星期3安排货款给我,我哪天下午去拿.他有时会说哪天不行,那我就说,那就星期二罗,他往往就说星期三行了.

2 对自己而言,在做客户之前,应该细心的去了解客户的一切.比如他之前和谁做的业务,也就是你的竞争对手是谁,知道了这一点你就可以报价和做出对策.了解客户为什么会想和你做生意.如果是别人不肯供货给他,那我们就可以要求他做现金.他肯定会赖帐.如果是对手的原因,例如质量不好,价钱高,服务不好.你就可以作相应的对策去应付他.如果是你在某方面做的比对手好而令到他跟你做,那你以后就知道怎么做了.

3 预防客户的拖款最好的办法是和客户成交之前的调查。我们要认真的考察客户的一切信息，包括他的员工工资水准，发工资准时否，厂房是自己的还是租的，老板是那里的。生产的东西是在中国卖还是外销。最好是要认识客户的一些老供应商，这样可以向他们了解客户的的信用情况。

第四篇：经营幸福家庭之葵花宝典

今年，我和老婆已经认识十年了，三年恋爱，七年婚姻，仍然保持着恋爱的新鲜感，让身边的朋友羡慕不已。许多还在单身的MM和我们接触后，就有想快点找个人嫁的冲动。 许多朋友问我们怎么结婚七年了还这么好?于是开始总结一些婚姻生活中的点点滴滴。每对恋人或夫妇的性格和相处方式其实都不一定相同，以下内容可能适合，可能不适合。祝愿全天下有情人都能找到自己的幸福!

婚后一定要时刻把结婚戒指戴在左手无名指上!佩戴结婚戒指明确表明了你的婚姻状态，同时也明确表明了你拒绝外来诱惑的坚定态度。

两人一起出去参加饭局的时候，看到喜欢的菜又不好意思夹太多次的时候，可以互相夹给对方吃。

单独在外要经常把另一半挂在嘴边。和同事朋友聊天的时候(特别是异性)，要经常把另一半挂在嘴边，亲身体会事实证明，可以与桃花绝缘。

经常参加另一半的朋友聚会。这样可以扩大社交圈，也可以增加许多共同的话题。

夫妻之间不需要隐私!我们的电子邮件、msn、QQ、阿里旺旺的密码互相都知道，有时需要帮忙收发邮件很方便，手机也经常互相借用。心里坦坦荡荡，有什么不能让对方知道的呢?

两人吵完架后，可以互换角色再重复一遍刚才吵架的内容，保准你们笑破肚皮!

从很久以前开始，谈话中“我们”出现的次数超过了“我”的次数。

男人在心爱的女人面前，越贱越快乐!

男人工作再忙也要承担一点家务，这是对家庭的责任。像我，负责洗碗、洗衣服、倒垃圾、锁门、拿报纸这几项常规任务，还有许多临时任务，最多的临时任务就是找东西。 许多人都讨厌洗碗，而我特别喜欢洗碗。看着一堆油腻的脏碗逐渐被洗干净很有成就感。

在她洗澡的时候悄悄帮她把拖鞋换个方向，要刷牙的时候帮她把牙膏挤好漱口水倒好，一些平时生活上的举手之劳虽然小，但是能一直让她感到温暖和贴心。

夫妻间最宝贵的东西就是信任。说信任是“镇家之宝”也不为过。一旦一方有过背叛行为，哪怕后来另一方原谅了，和好了，信任感也已经大打折扣了。猜疑、不安、疑神疑鬼就会开始出现在两人之间。要获得彼此的信任，就要做到不玩暧昧，不玩消失，让彼此的行踪、朋友、同事都大大方方地透明化。(我们做的都很好)

有空不妨参与另一半的工作，比如帮忙上网找资料，整理整理东西。一方面可以两人合作做点事情，另一方面了解另一半的工作，可以增加许多话题。

副驾驶的位子是老婆的专座，除非老婆批准，别的异性只许坐在后排。

和朋友聊天，得出这样的结论：女人喜欢给家里订下许多规矩。例如，每块毛巾的职责是什么;洗完澡一定要把水迹擦干净;上完厕

所一定要把马桶盖盖上。。。一旦没有遵守，就会说：“和你说过多少遍了?!怎么又XXX?”

身为男人，应该有这样的自觉，如果安排有变，比如说要加班，或是临时有约，必须要打电话报备一下。

有觉得有趣的两人的对话或事情，不妨记录下来，日积月累，每隔半年或一年翻出来一起看看，重温一下快乐的时刻，乐趣无穷。

还在单身的女人不要抱怨怎么总是找不到成熟体贴的男人，男人是要调教的。也许有天生就很体贴，很有责任感，善解人意的男人，但是那是极少数，被你找到的几率是很小很小的。大多数的男人是像我这样，脑子里少根筋的。是靠老婆从谈恋爱的时候就开始不厌其烦苦口婆心经年累月地教导出来的。所以，不妨眼界放宽，找个可造之材开始调教吧。

昨天堵在南北高架的时候听电台，话题是道歉。有个听众来信说每次她一生气，老公就装身体不舒服，弄得她也不好发作，老公接着道歉，气就消了。听了不禁笑了，我也做过这种事，还挺管用。不过不能多用。

从小就被电视电影误导，觉得男主角如果事业未成，怕耽误了优秀的女主角而忍痛分手是很有责任感，特自我牺牲，特酷的一种表现。错!错!错!为了事业牺牲爱情才是自私。结婚誓言里不是写得清清楚楚吗?不论贫穷或富有，不论疾病或健康，都要在一起，这样的感情才经得起考验。如果等到你真的事业有成了，那看上你的人是爱你，还是爱你的财富和地位呢?

有时候在msn的时候我帮她做了什么事，她说了句：“谢谢亲爱的。”我顿时警觉起来，怀疑老婆的账号被黑客盗用了，马上问一句：“你真的是XX吗?”老婆顿时怒：“滚!!”我这才放心。

要做一个有生活情调的女人。生活情调不只是爱打扮，在家里点个熏香而已。是能够不断发现生活中的新乐趣，并且分享和感染周围的人。老婆一直能发现生活中的乐趣，例如新的好餐馆、咖啡馆，插花，装修，旅游，找到好书，认识新朋友。。。让我们的生活一直有新鲜感。

每天上班出门前(以前是我出门比她早，现在是她出门比我早)要和老婆吻别，这是一个好习惯。

介绍一个两人可以玩的小游戏。只要一支笔，一张纸。轮流画东西让对方猜是什么，但是要说明猜的东西的范围，是成语，人名，地名，还是事件等等。不要担心自己画画水平烂，这与画画水平无关，而是与联想能力有关。无聊的时候(坐火车坐飞机，平时在家也可以)玩，很有乐趣的哦!

想起以前看到一个国外的调查，老婆最希望老公承担的家庭责任，有一条排名很高的是“去查一下晚上家里传来的奇怪声音”。超有同感。

男人不要以为沉默很酷，两个人在一起还是要多沟通比较好。有什么想法，对对方有什么意见，不要闷在肚子里，说出来对方才会知道，才有机会去改善。一个人生闷气只会越来越气，看看对方一副毫无知觉的样子更气，对解决问题毫无帮助。

谈恋爱，包括婚后，都是需要很长一段时间去磨合的，小到生活习惯，大到脾气性格做事方式，都需要慢慢调整适应，这个磨合的过程会伴随无数的争吵和眼泪，但是这个过程越到后面，苦恼会越来越少，而幸福感会越来越强。我们恋爱三年，结婚七年，头七年可能都算磨合期，直到现在偶尔还是有小小的摩擦，但是总体感觉非常幸福美满。 所以，恋爱和婚姻中，只要不是原则性的大问题，小吵小闹还是不要轻易分手，一定要有耐心，好日子在后头呢! 说到以前吵架比较多的时候，经常是在深夜，因为关了灯，在黑暗中，精神就会集中在刚才发生的事情上面。但是我是个沾上枕头就很容易睡着的人，经常是老婆在愤愤不平和我算账的时候，忽然听到边上传来我香甜的打呼声，那叫一个怒啊!她就会凑到我的耳边，大喊一声：“睡吧!”(这个跟我俩很像，哈哈哈~经常我还在生气呢，等着他来哄哄呢，就听到人家熟睡的鼾声，相当郁闷)

介绍男士们一个道歉的方法。以前我犯了错，只会反复说“对不起”、“我错了”、“原谅我吧”。老婆很不满意。后来她教我道歉三步曲：第一步，陈述事实，今天我犯了什么错;第二步，说明理由，为什么会犯这个错;第三步，改正措施，以后有什么措施来确保不再犯同样的错。试验多次，效果不错。

看事情不妨乐观点，遇到倒霉的事情心态也放平常一点。手机被偷了就想正好要换个手机;钱包被偷了就想破财消灾;感冒了就想正好可以休息两天;遇到堵车正好可以想想心事、听听广播、骂骂DJ;公司倒闭被遣散了就想终于可以开始创业，做自己喜欢的事了;

创业不顺利就想之前的30年人生太顺利了，有点起伏的人生才精彩。 孩子的幸福感，取决于父母的幸福感。为了孩子，两人也要努力营造幸福的小家!

喜欢两人开车去短途游，因为在路上，在一个封闭空间里，两人也不会看电视做家务，自然而然就会开始聊天。没话题可聊?光是路上看到的东西就有许多可聊的。路上乱开车的新手，奇怪的车牌号，不太见到的车子，前面车子屁股上贴的标语，后座上的绒毛玩具，从后视镜里看到后面车上的司机在挖鼻屎，都可以聊。还可以打开收音机，听DJ在那里胡言乱语，猜想他/她是什么星座血型。

这两天不太顺利，我和老婆会去庙里烧烧香。 以前我从小受无神论的教育，一点也不相信宗教，宗教的书碰也不碰。近年来读书多了，觉得自己以前才叫迷信，你要批判一样东西，先要了解那样东西才有资格。接触了一些佛教的书籍以后，觉得佛教与其说是一种宗教，不如说是一种心态，一种信仰，教你看淡人生中的起伏，在虔诚祈愿的时候，坚定的信心也能帮助你达成心愿。要做成一件事，最重要的是自己要有信心，能坚持，不是吗?

老婆很爱喝红酒。我觉得女人可以适当喝点红酒。

一、对健康好，有利于心血管，睡前喝一点还帮助入睡;

二、可以美容养颜;

三、懂一点红酒知识的女人会让人刮目相看;

四、平时又多了样消遣，两人可以时常去泡吧听音乐;

五、增添女人的爽朗气质。

再介绍一个两人能玩的游戏，什么道具都不需要。在心里想一个两人都知道的人物的名字，然后让对方提问来猜，提问只能是“是”

或“不是”的问题。例如，是男人吗?是中国人吗?是娱乐圈的人吗?轮流猜，然后看谁猜出来用的问题最少。(这个我们总玩，效果很不错哦)

以前刚谈恋爱的时候，每天晚上老婆要听着我讲的故事才能睡着。一开始还挺得意，后来老婆告诉我：“你讲的故事很无聊，所以很快就能睡着。如果故事很精彩，就睡不着了。”(可爱呀，呵呵)

我对老婆印象最深刻的记忆是，有一次夜里家里厕所水管爆了，我正手足无措，犹豫是关水龙头还是关总闸的时候，穿着睡衣的老婆已经一手提一个拖把冲进厕所来了。那个刹那，我脑子里就只有一个念头：“娶老婆，一定要娶这样的女人。”

两个人的性格、兴趣爱好、生活习惯不同都不是大问题，可以慢慢调整到彼此适应对方，但是大方向的价值观是否一致决定了婚姻是否能幸福长久。你们能接受的道德底线是什么?为了事业能够牺牲些什么?为了家庭能够牺牲些什么?这些不一定要正式讨论，通过日常的相处观察也能看得出来。

“ 婚姻是爱情的坟墓。”这句话是送给不善经营婚姻的人的。如果两个人都用心浇灌爱情之花，它能够长成一棵参天巨树，不仅让自己得到快乐和幸福，也把幸福的绿荫带给周围的人。

第五篇：葵花宝典之骂人也疯狂

你从小缺钙，长大缺爱，姥姥不疼，舅舅不爱。左脸欠抽，右脸欠踹。驴见驴踢，猪见猪踩。天生就是属黄瓜的，欠拍!后天属核桃的，欠捶!终生属破摩托的，欠踹!找个媳妇属螺丝钉的，欠拧!你说你，爷爷我教你练刀，你练剑，你还上剑不练，练下贱!金剑不练，练银剑!给你剑仙你不当，赐你剑神你不做，非死皮赖脸哭着喊着要做剑人!真是的，何必呢?!因为所以,科学道理;不但而且,我是恁爹.冭 看你玉树临风，英俊潇洒，风流倜傥，人见人爱，花见花开，想必一定是人渣中的极品，禽兽中的禽兽.看看啊，你这小脸瘦得，都没个猪样啦!现在把你丢到厕所里，厕所都能吐了，把你扔进黑洞里，黑洞也能自我爆炸了!快过节了，送你一副对联：

上联：树不要皮，必死无疑

下联：人不要脸，天下无敌

横批：人之贱无敌

一巴掌把你打到墙上扣都扣不下来!!! 你长得挺有创意,活得挺有勇气,丑不是你的本意,是上帝在发脾气.你老说你男朋友长得帅,有钱,长得是有钱,长得跟前列线似的,尿尿都分叉了,赶快去治治吧!! 人贱一辈子 猪贱一刀子

活着浪费空气 死了浪费土地 在家浪费RMB 中国那么多兵器你不学，偏学剑;

上剑不学学下剑;

下剑招式那么多，你学醉剑;

剑铁剑你不学，去学银剑!

终于，你练成了武林绝学：醉银剑!

最后达到人剑合一的境界---剑人

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水至清则无鱼， 人至贱则无敌。 滚，给我马不停蹄的滚; 滚，思想有多远就给我滚多远; 滚，永远有多远就给我滚多远;

老子的世界不允许你的出现， 带着你的虚伪滚出我的防线， 再牛B的萧邦也弹不出老子的悲伤;

莫要装， 莫要装， 装B遭累劈， 装纯被人轮， 装刁叫狗咬;

天做孽尤可恕， 人做孽不可活;

如果你是鲜花，

那牛以后都不敢再拉屎了。

虽然我心眼有点小， 但不缺，

虽然我脾气很好， 但不是没有， 你别TMD惹恼了我; 猪和人唯一的区别就是： 猪一直是猪， 而人有时却不是人; 花有百日红， 我与你不同， 因为我是人;

上联：风声雨声读书声，我不出声， 下联：家事国事天下事，关你屁事。 横批：一边玩去.

你是

进化不完全的生命体，基因突变的外星人，

幼稚园程度的高中生，先天蒙古症的青蛙头，

圣母峰雪人的弃婴，化粪池堵塞的凶手，

非洲人搞上黑*的后裔，阴阳失调的黑猩猩，

被诺亚方舟压过的河马，新火山喷发口，

超大无耻传声扩音喇叭，爱斯基摩人的耻辱，

和蟑螂共存活的超个体，生命力腐烂的半植物，

会发出臭味的垃圾人，“唾弃“名词的源头，