银行按揭工作总结

银行按揭工作总结（共8篇）

篇1：银行按揭工作总结

2011个人工作总结

在繁忙的工作中，新的一年即将到来。2011年是我们佳泰

家房地产公司承上启下的一年。佳泰家花园三期于2010年2月1日盛大开业，公司的全体营销人员进行全方面销售，随后至2012年佳泰家花园四期也将启动。这段时间所收获的一切，现在做一个小小的总结，从中发现自己的缺点和不足，在以后的工作中加以改进，以提高自己的工作水平。

下面，对我的工作进行简单的工作回顾与总结。

一、自2010年11月中旬后，从办公室岗位调到按揭专员岗位。现在的按揭贷款工作主要采用一对一的服务贷款客户。在销售部同事的协助下，很快的能完成按揭贷款客户资料的收集与整理，为了按揭贷款客户信息的真实度做出了保证，以及我公司和银行手续的快捷，并与银行、房管局、公证处建立的紧密的合作关系，保证了我公司的按揭手续能在第一时间进行办理放款。

冷水江市房地产管理局规定，所有的按揭贷款客户都要先办预告登记和预告抵押登记，才能办理按揭贷款手续，所以我部门与房管局有了更为密切的合作关系。

从2011年12月5日起，中国工商银行股份有限公司冷水江

支行规定，所有按揭客户需要先办理资料公证手续，才能发放贷款，这对当时顺利的情形稍有阻碍，但我们对公证手续的办理进行了多次了解，现已对这步骤得心应手，保证贷款第一时间发放的进度。

因为按揭贷款的工作性质，我部门与银行、房管局、公证处等部门经常发生工作联系，在日常接触中我们积极配合工作，使他们能够为我们做最好、最快、最大的帮助和服务。我公司所有按揭客户为218户，在我们大家的共同努力下，2011年我们共完成银行放贷180户，金额为？万元。还剩下38户，办理完公证手续为60户（以上数据统计截止时间为2011年12月31日）。在按揭贷款工作过程中，我部和销售部的同事也针对一些特殊客户说服并放弃按揭贷款，改为一次性付款或分期付款将剩余房款付清，这样也省去了很多的步骤及时间，为我公司的资金回笼加快了速度。

二、在这一段时间对按揭工作的锻炼，针对一些按揭贷款客户存在的问题，我们会尽最大的努力去做到最好,同时我们对工作有了新的认识;这里对以往碰到的问题及客户本身的问题进行总结。

（1）客户本身就是知道自己有不良还款记录，仍要贷款，结果贷不下来，还拖着不来交，这需销售员进行配合督促客户尽快交清剩余房款；

（2）客户交完首付后，既不来交贷款资料也不签合同，最后导致联系不到本人；（3）有些客户知道放款后，自己就要开始还款，所以客户觉得拖的时间越久对自己越有利。其次是销售员拿到客户首付后，便将客户推到贷款人员那里，不再管了的现象大有存在，所以要采取销售人员对按揭贷款客户负责到底的制度。

（4）再与银行、房管局联系，有事找领导解决时应注意场

合，说话应小声低调。

（5）找领导签字前，应把提交的资料认真的整理一遍，做

到无涂改，无粘贴，无漏填的迹象。

（6）在工作中，应随时清楚掌握按揭的详细数目，做到即

问即答的效果，并且对工作当天用笔记几下今天做的工作并进行总结。

（7）与同事们的沟通配合要更加融洽。2012工作计划 1.加强工作力度，从被动的工作转为主动工作； 2.严格遵守认真执行公司的各项规则制度； 3.认真负责的做好按揭贷款工作，对余下的按揭贷款客户进行资料收集、整理、递交、审批、放款工作；

4.认真负责管理购房按揭贷款客户的资料； 5.负责对逾期未能提交按揭贷款资料的客户进行催缴； 6.陪同按揭贷款客户办理所有手续； 7.完成上级主管领导交办的其他工作。

一年来的工作虽然取得了一定的成绩，但也存在一些不足，主要是思想解放程度还不够，学习、服务上还不够，和有经验的同事比较还有一定差距，我要积极的提高自身各项业务素质，在今后工作中，一定认真总结经验，克服不足，争取工作的主动性，具备较强的专业心，责任心，努力提高工作效率和工作质量，努力把工作做得更好，将在按揭贷款方面的资金回笼做出贡献。

办公室按揭部

2011年12月31日篇二：按揭专员2011年工作总结

按揭专员2011年工作总结

从2007年至今，我到公司已经有五个年头了。时间很长，长的让我为公司付出了五年的青春，但是我觉得这五年的青春并没有白费，付出的很值得。因为我在工作的过程中学会了很多很多做人和做事的道理，真的是感觉受益匪浅。时间很短，短的让我没有机会学到更多更好的东西。总之，我是非常感激公司给我的这份值得骄傲的工作。就总体的工作感受来说，我觉得这里的工作环境和工作模式让我非常满意。第一是领导的关爱以及工作条件的不断改善给了我工作的动力。第二是同事间的友情关怀及协作互助给了我工作的舒畅感和踏实感。因此，自从我进入公司的那一刻起，我就一直保持着认真的工作态度和积极向上的进取心，无论任何细小的事情都努力做到最好。，对工作保持长久的热情和积极性，辛勤的工作造就优秀的员工，我深信这一点，坚持不懈，不轻易放弃就能一步步走向成功。随着工作地深入，在工作的过程中，我接触到了许多新的事物，也遇到了许多新的问题，而这些新的经历对于我来说都是一种新的磨练历程。回顾这一年我又学会了很多，在遇见困难的时侯，我学会了从容不迫的去面对；在面对挫折的时侯，我学会了去坚强的抬头；在重复而又繁琐的工作背后，我学会了思考和总结；在公司形象受到破坏的时候，我学会了如何去维护；在被客户误解的时候，我学会了如何沟通和交流；在被银行工作人员刁难的时候，我学会了如何去忍辱负重；以上是我在工作方面取得略微突破的地方，但这种突破并不意味着我就把工作做到

了最好。在接下来的工作中我会继续完善自己，在失败中不断总结经验和吸取教训。在和同事工作的过程中，学习他们先进的工作方法和理念，扬长补短，共同进步，在沟通和交流的过程中学会谅解他人，宽容豁达。

一年的工作已接近尾声，在对前期工作的考核和总结基础上，我认真对照，逐步检查，客观的评价自己的每一项工作和现实表现。在公司领导和同事们的真诚指导和帮助下，正视工作中的缺点和不足，积极发挥工作中的各项优势，努力做到克服不足，保持成绩，基本能够独立完成本职工作，现将本人今年的主要工作做以下几方面的总结：

2、在公司和同事整理了工行和中行已受理的客户贷款资料并上报。

3、接受客服部转交的合同并做了客户的合同备案工作。

4、及时收取客户的按揭资料，并对客户的疑难问题进行沟通和解决。

5、把银行审批下来的贷款拿回公司和同事做了预告登记和抵押登记手续，并做出证和装档工作。

6、把做好的抵押登记证送到银行，及时关注银行的贷款额度做好放款前的相关手续，随时通知客户去银行放贷。

7、对不按时偿还银行贷款的客户进行催收并交售后部处理。

8、本建行共办理贷款198户，贷款金额3475.6万元。

有人说：专业来自沉淀，不积跬步无以至千里。任何一个人的知识与能力的提升都是在项目服务过程中不断积累、修正和完善的。团队在于沟通，只有有效的沟通才有理解，有理解才有更好的合作，然后才能建立高效的团队，取得更好的成绩。最后，在元旦来临之际，请容许我代表我们按揭部的几位同事，感谢公司领导和全体同事在一年工作中的支持和帮助，在此表示深深的谢意。在新的一年中，我们将继续努力工作，虚心学习，以更好的成绩来感谢领导和各位同事的支持，再次谢谢大家，祝大家新年快乐，合家幸福！

按揭专员2012年工作计划 2011 年仍是充满挑战，充满压力的一年。尤其对房地产行业更是一个新的考验。面对市场房价不稳和购房者人心惶惶的形势下，希望公司在全体同事的努力下，仍然能够顽强不息，在困难面前坚强自信，不怕挫败，努力做到最好，依然在嘉峪关做到客户资源最多，房子卖得最好的惊人佳绩，在房地产行业中独领风骚。

在上一年的工作中做的也不是很到位，对待一些问题的解决方法过于单纯，工作方法过于简单；看问题有时比较片面，以点盖面，此外在一些问题的处理上显得还不够冷静。在工作中出现过失误，在以后的工作中我会克服这些缺点，努力让领导放心。其次，在业务水平和办事能力上还有待于进一步提高；应把自己放在一个更高的高度看待问题、解决问题，为领导排忧解难，做到让领导省心、公司放心。

在下一年的工作中，我要虚心向其他同行和同事学习工作和技能方面的经验，借鉴好的工作方法；同时在业余时间努力学习业务理论知识，扩大猎取知识的范围，不断提高自身的业务素质，使自己的全面素质再有一个新的提高，以适应公司的发展和社会的需要。要进一步强化敬业精神，增强责任意识，提高完成工作的标准。在今后的工作中无论遇到多大的困难都要迎刃而上，忍受压力，自我调节，自我激励。对同事团结友爱，互敬互助，对生活积极向上，充满信心，与部门同事团队作战，尽我自己最大的努力做好本职工作，积极配和各部门做好按揭工作，和按揭部的全体同事们一起努力完成公司下达的任务，为公司的业务目标和飞速发展做出自己应有的贡献。篇三：按揭2013年工作总结 2013年工作总结

一年的工作已近尾声，新的一年就要到来。一转眼我已加入聚荣两个月了，首先要感谢公司老总给予我这样一个发展平台；其次要感谢公司同事们的在工作上的相互鼓励和配合。下面对我的工作做一个小小的总结，希望从中发现自己的不足，在以后的工作中加以改进，以提高自己的工作水平：

1、统计整理聚荣居项目的销售资料，如拆迁安置户的详细资料，销售数据的统计；

2、每周落实销售现场的销售情况；

3、与德源公司按揭部门的工作对接；

4、与银行及担保公司建立紧密的合作关系；

5、协助前期整理制作办理预售许可证所需资料。2014年工作计划

1、严格遵守认真执行公司的各项规章制度；

2、认真负责做好销售按揭贷款工作及购房合同、客户资料的收集和管理；

3、处理好与银行人员的关系，协助银行加快审批速度确保及时放款；

4、本着实事求是的原则，做到上情下达、下情上报；真正做好领导的助手。2014年我将用我所具备的较强的专业心、责任心，努力提高工作效率和工作质量，并在按揭贷款、资金回笼方面做出自己的一份贡献。

按揭部：肖文欣篇四：按揭专员年终总结1 2010 工作总结暨 2011 年工作计划 工作总结暨

在繁忙的工作中，新的一年就要到来。2010 年是我们稽 山房产承上启下的一年。一期 a、c、d 块 8 月 19 日盛大开 业，b 块进行全方面销售，二期也将启动。这段时间所收获 的一切，现在做一个小小的总结，希望可中发现自己的缺点 和不足，在以后的工作中加以改进，以提高自己的工作水平。下面，对我的工作进行简单的工作回顾与总结。1.我自 2009 年 11 月从代理公司进入稽山房产销售部做 销售助理工作，在此期间协助易居公司进行（1）每天统计 各项数据，如认购、签约、按揭、数量及额度。（2）每天来 人、来电情况的统计。每天的销售工作日志及发送。（3）（4）每周统计案场销售人员登记的来人记录并进行整理（5）销 售资料的整理，数据统计等工作。（6）各种周报、月报发 送。2.自 2010 年 1 月中旬后，从销售部销售助理岗位调到按 揭专员岗位。现在的按揭贷款工作主要采用一对一的服务贷 款客户。在销售部同事的协助下，很快的能完成按揭贷款客 1 户资料的收集与整理，为了按揭贷款客户信息的真实度做出 了保证，以及我公司与担保公司和银行手续的快捷，并与担 保公司、银行、房管局建立的紧密的合作关系，保证了我公 司的按揭手续能在第一时间进行办理放款。邯郸房管局诚信担保公司于 2010 年 9 月以后规定，所 有的按揭贷款客户都要先办预告登记证，才能办理按揭贷款 手续，所以我部门与房管局诚信担保公司部门有了更为密切 的合作关系。因为按揭贷款的工作性质，我部门与担保公司、银行、房管局等部门经常发生工作联系，在日常接触中我们积极配 合工作，使他们能够为我们做最好、最快、最大的帮助和服 务。在我们大家的共同努力下，2010 年我们共完成？万按揭 贷款任务，其中银行放贷？户，金额为？元。按揭改分期为？ 户？元。（以上数据统计截止时间为 2010 年 12 月 18 日）。在按揭贷款工作过程中，我和销售部的同事共同说服很多客 户放弃按揭贷款，改为一次性付款或分期付款将剩余房款付 2 清，这样也省去了很多的步骤及时间，为我公司的资金回笼 加快了速度。3.一些按揭贷款客户存在的问题，尽管我们在付出较大 的努力后，取得了一些微小的成绩，但是与公司对我部门的 要求相差甚远，我会尽最大的努力去做到最好。这里的问题 有些是客观的原因，也有些客户本身的原因。（1）客户本身就是知道自己有不良还款记录，仍要贷 款，结果贷不下来，还拖着不来交，这就要销售员进行配合 督促客户尽快交清剩余房款；篇五：2011年房地产销售按揭专员年终总结报告 2011年年终总结报告 时间一晃而过，如白隙之间，2011年已接近尾声，回顾自己在按揭专员岗位的这一年来的工作，在领导的悉心关怀和指导下，在同事的帮助和鼓励下，通过自身的不懈努力，在工作上取得了一定的成果，但也存在了诸多不足。现就对“宫园壹号”的按揭工作，向上级领导汇报如下：

1、针对起初建行一家银行的工作情况下，调整了合理的按揭工作方式，针对不同银行，进行不同而又统一的对接方式。及时了解各家银行政策动态及我方客户审批信息。

2、改进了以往按揭工作数据的整理过于简单化，坚持每天下班前与后台和财务核对更新，保证数据的准确性，以便更好的掌握按揭客户数据情况。并定时更新缺件、补件客户信息，粘贴于易居置业顾问休息室门口，提醒其联系客户尽快补充，完销资料。

3、跟进银行资料整理，做件流程，放款进度。建立并保持与银行方面紧密的合作关系，保证我公司的按揭手续能在第一时间进行办理，实现放款。

4、不定时参加易居置业顾问会议，对按揭方面的最新政策，及相关工作提出建议和计划。

5、对按揭已放款逾期客户，大力协助银行与客户沟通，细心讲解贷款逾期带了的严重后果，引导客户正常还款。6、12月份，在原有建行，招行，农行三家按揭合作银行的基础上，又与工行和交行签订了合作协议。其中工行准入手续已办妥，并

与2011年12月14日邀请银行客户经理，针对“宫园壹号”项目的置业顾问进行了相关政策及走势的培训，起到了良好的效果。目前交行方面准入资料已上报银行，银行方面在审报当中。2012年在这五家银行的合作下，将会使我方按揭工作更加有利，也为公司回款增添两条新的渠道。由于各家银行政策不同，使我方可以根据客户情况选择合理银行办理按揭。

7、四月份一期6栋楼交房，按揭方面顺利完成。其中三、四月共计放款121户，金额6293万元整。对于额度有限影响未能放款客户，我方及时协商与建行（4户）、农行（15户）签订了相关情况说明，保证按揭审批资料无误，给予正常交房。现针对于眼前十二月底二期交房工作已准备就绪。

8、数据统计：2011年全年按揭面签235户，其中建行109户，农行90户，招行35户，工行1户；按揭放款方面：在央行连续6次上调准备金率的不利政策下，完成全年按揭放款418户，金额2.5032亿元整（其中公积金3户，金额116万元；普通住宅402，占2.1197亿元；商铺13户，占3719万元），取得较好的成绩。来到荣民这个大家庭已一年半了，在自己的岗位上，虽爱岗敬业取得一点小小成绩，但还存在诸多不足之处，现总结如下：

1、在下半年银行受到政策不利影响下，额度紧缺，虽然做了很多工作，但未能到达理想效果，在这方面缺少更多的沟通；

2、工作有些过于独立化，缺少和同事的协作；对于销售方面知识还有些缺乏；

3、对易居销售新加入的员工培训不够，导致自己工作过于吃力；

4、部分工作还做的不够细，一些工作协调不是很到位。

在2012年里，我将决心认真提高自己工作水平，加强自己的工作意识，为公司经济跨越式发展，贡献自己应该贡献的力量。我想我应该做到：

1、加强工作力度，争取更多工作方面主动性。加强对房地产发展脉络、走向的了解，加强周围环境、同行业发展的了解和学习；

2、本着实事求是的原则，做到上情下达、下情上报；真正做好领导的助手；

3、认真负责的协助经理做好按揭贷款工作，对按揭贷款客户进行资料收集、整理、递交、审批、放款工作；

4、认真负责管理购房按揭客户资料；

5、完成上级领导交代的其他工作；

6、注重加强与本部门及公司同事的勾通与协作，团结一致，勤奋工作，形成良好的工作氛围；并在按揭贷款，资金回笼方面做出自己的一份贡献。

篇2：银行按揭工作总结

工作事项：公司合作银行按揭业务信贷政策汇总；

汇报者：营销数控主管——潘 江

时 间：2012-6-

4中信银行：1：受理范围：以陕西省境内客户为主，异地客户为辅，首套房和二套房，信用逾期3次以上的客户拒贷；2：放款条件：个人住房按揭贷款分行审批通过后，见开发商办理房地局预告证回执手续放款；3：按揭住房贷款政策：首套房政策：首付30%、执行基准利率（7.05），二套房首付60%，利率上浮20%（8.46）；4：对于信用不良的客户、有自制房的客户、个体户手续不全的客户可以酌情处理；4：回款周期：每月一次，审批行在西安；5：目前中信支行正在申请升分行，自行招纳审批人和信贷风险把控，时间待定；6：对于情况复杂的客户采取提高首付，上浮贷款利率、及信贷调查解决；

招商银行:1受理范围：以西咸范围为主，超出西咸范围定性为异地客户，首套房和二套房，信用逾期3次以上的客户拒贷；2：放款条件：由于西安部分招商银行支行发放按揭住房贷款后，后续预告、抵押手续未及时跟进，造成西安分行强制性提高按揭贷款业务受理门槛，见开发商备案证放款（目前公司营业执照和组织机构代码证过期，无法协助招行在房局抵押科办理抵押备案手续）；3：按揭住房贷款政策：首套房首付40%，执行基准利率，二套首付60%，利率视客户情况定； 4：回款周期：每月一次，审批行在西安；

农业银行：1：受理范围：以陕西省境内客户为主，首套房和二套房，异地客户、信用逾期3次以上的客户拒贷；2： 放款条件：见购房备案合同及首付发票复印件放款，后开发商补办预告回执手续；3：按揭住房贷款政策：首套房首付最低30%，执行基准利率（7.05），二套房首付60%，利率上浮15%---30%；4证件信息不一致的客户，可以填写信息不一致声明处理及个体户手续不全的客户酌情处理；5:每月有两次放款机会,但须置业顾问协助完善银行按揭手续及按揭合同；

工商银行：1：受理范围：住房商业贷款和公积金贷款；以西咸范围为主，超出西咸范围定性为异地客户，异地客户酌情受理；首套房和二套房；信用逾期3次以上的客户拒贷；2：放款条件：个人住房按揭贷款分行审批通过后，首套房见客户房管局无房证明及开发商办理房地局预告证回执手续放款；3：按揭住房贷款政策：首套房首付最低30%，执行基准利率（7.05），二套房首付60%，利率执行上浮10%—20%（7.755—8.46）；公积金贷款政策：

首套房和二套房；首套房利率4.90，年限20年，贷款额度不超过30万；4：回款周期：视递件时间处理；

备注1：以上金融金钩对优质客户按揭手续程序一样；对于工作单位一般，收入不稳定的客户统一采取提高首付、上浮利率、提供半年以上银行流水处理；

2：外地客户需向中信银行、工行提供社保证明或一年整个人工资完税票据；

1客户按揭资料；○2：购房合同及购房首付款发票复印件2份3：银行放款条件：○

4：情况复杂的客户视投件银行具体处理；

秦都信合按揭业务政策汇总：

1：业务受理范围：咸阳行政范围内，西安主城区，超出西咸范围内，视为异地

客户，手续待定，超出陕西省得客户不予受理；

2：首套房首付30%，执行基准利率（7.05），二套房首付60%，利率上浮20%（8.46），三套房拒贷；

3：单笔金额最高78万（按揭贷款不超出（含）30万，营业部自行审批发放），按揭贷款年限不超出（含）20年；

4：超出咸阳秦都区、渭城区的按揭客户需提供住房按揭贷款担保人，单身客户或离异客户必须提供住房按揭贷款担保人；

担保人条件：1需有固定工作2需提供收入证明3需提供身份证、户口本复印件4小方章一枚

5：按揭客户个人征信在中国人民银行征信系统中出现不良记录超出3次，则不予受理住房按揭贷款申请；

6：放款条件：见房地局预告证回执放款；

7：开发商代为收取：预告、抵押、它项三项费用（270元整）；

8：按揭住房贷款申请获审批通过及发放后，按揭客户可根据自身经济条件随时提前还款，无违约金；

9：凡是申请信合住房按揭贷款的客户需提供1寸照片、及小方章一枚；

篇3：重庆市商业银行住房按揭风险管理

一、定义。

是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，贷款人在发放该项贷款时，借款人必须已交付规定比例的首期购房款，并以所购住房作抵押，在所购住房房地产权证未颁发且办妥住房抵押登记之前，由售房商提供连带责任保证，并承担回购义务的一种贷款方式。

二、借款人条件。

具有完全民事行为能力的自然人, 年龄不超过65周岁;具有城镇常住户口或有效居留身份;信用良好，有稳定的经济收入，家庭其他成员共同参与偿还贷款本息的，每月还款额不超过家庭月均收入的50%;与售房单位签订有真实、合法的购房合同;在我行开立个人结算账户，应有我行规定的首付款项。

三、业务特点和优势。

借款人购买第一套自用住房的，应有房屋全款20%以上的自有首付款，借款金额最高不超过所购房屋全款的80%。对借款人贷款购买第二套(含)以上房屋的，首付款比例不低于30%。借款期限最长不超过30年，借款期限加借款人年龄不超过65岁。房屋财产保险按照借款金额投保。借款期间可多次部分提前还款。贷款期满一年，允许全部提前还款。免公证费、律师费。

四、借款利率。

借款人申请购买房改房或第一套自用住房的，借款利率按照不低于人民银行公布同期同档次贷款利率下浮10%执行;购买商业用房、高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)房屋的，借款利率按照同期同档次贷款利率及有关上浮规定执行。

五、还款方式。

分为等额本息和等额本金两种。

六、借款担保。

借款人须以所购房屋作抵押，并办理抵押登记手续，在抵押期间，房屋两证交我行保管。抵押登记费用由借款人承担。如所购住房为期房，除设置期房抵押外，应由售房单位提供保证担保。

七、业务流程。

借款人与售房单位签订《商品房买卖合同》，并支付首付款项;借款人填写申请审批表，并向经办行提交相关资料;经办支行受理，对借款人提交的资料进行审查，审查合格的，借款人与经办行签订《借款合同》，经办行逐户与售房单位签订《保证合同》，同时在房屋产权登记机关办理房屋的抵押登记手续。借款人在经办行指定的保险公司处办理房屋财产保险;在办理完毕抵押登记及保险手续后，经办行发放贷款;借款人按月还本付息，全部贷款本息清偿完毕，办理房屋抵押登记注销手续。婚姻证明要求贷款人提供结婚证(已婚)或者未婚证明(未婚)，配偶承诺书是贷款人配偶提供愿意共同承担住房按揭贷款义务的承诺书。个人信用授权调查书是由贷款人签署并以指纹为证的授权书授权商业银行从中国人民银行信息库里调查贷款人信用档案。授信小组审议表，授信调查审批表，重庆市商业银行授信审议书，重庆商业银行放款通知书由该支行4个负责人：支行行长，行长助理，业务主管，业务经理审核签字同意方可放款。一级入库单为抵押物的抵押凭证。还款流水为贷款人每月应换贷款本金与利息金额，一式两份，分别有商业银行和房地产开发商保管。

按照银监会的个人住房按揭贷款指引，个人按揭贷款的贷款额是个人每月按揭贷款的还款额不得超过个人家庭月可支配收入的50%比重。以一家月收入5000元为例，该家庭每月所能承担的最大按揭还款金额为2500元，并且根据相关规定，该家庭第二套住房按揭贷款每月还款金额将与第一套住房按揭贷款每月还款金额进行累加，累积金额也不得超过该家庭收入的50%比重。另外，房屋首付款不得低于房屋总价的30%比重。

风险分析，借款人风险：2007年重庆市春季房屋交易会上，重庆市房屋平均价格为3100元/平米，居全国第27位，重庆市主城区职工平均工资：大渡口区13629元;沙坪坝区13438元;渝中区13430元;江北区12570元;九龙坡区11518元;北碚区11192元;南岸区11118元;渝北区10476元;巴南区9684元;行业职工平均工资前五名：金融业18660元;信息传输、计算机服务和软件业14699元;科学研究、技术服务和地质勘察业14767元;电力、燃气及水的生产和供应业12556元;文化、体育与娱乐业12132元。

重庆市商业银行个人住房按揭贷款利率为：政策性住房按揭贷款(一般为公积金贷款)：4.86%/年，商业性住房按揭贷款：6.12%/年。以一家3口购买两居室一客厅80平米住房为例子，按照重庆市2007年房屋平均价格进行计算，2 0年期共计240个月，房屋的总价格为248000，而贷款人在交过最低首付30%共74400元吼应付金额总数为政策性贷款：342339.20元，商业性贷款：386086.40元，每月应还款为政策性贷款：1426.41元，商业性贷款：1608.69元。按照每月还款金额不得大于家庭收入的50%比重，该家庭的收入应该大于2826.82元，如果是商业性贷款的话，就应该大于3217.38元。通过重庆市人均工资可以看出，仅有排名第一的金融业和第二的信息传输，计算机服务和软件业能够满足住房按揭贷款条件。但是据笔者从重庆市商业银行内部获取的信息来看，个人住房按揭贷款人人收入最低为3500元，最高为12000元，其真实程度存在一定水分。大大增加了借款人违约风险。

市场风险:(1)市场无序竞争。近年房地产市场供给充足，但价格居高不下使空房沉淀不少，当开发企业无法实现资金回笼时，会通过虚拟按揭套取银行资金，供求不平衡使按揭贷款存在潜在风险。(2)市场供求关系的重大变化。市场供求关系发生重大变化，房地产价格大幅下降，业主愿意损失首付和已还款，以低于尚未归还的贷款余额，重新购置低价房产，使银行难以收回贷款，贷款损失风险增大。(3)利率变动风险。贷款期限内市场利率可能发生数轮波动，利率上升，短期存款利率上升，压缩了银行获利空间，利率下降，借款人以较低利率筹资并提前还贷，银行会因其放贷不能获得原定贷款利息回报而受损失。而且合同有关利率条款在利率管制时制订，对利率市场化后可能形成风险缺乏前瞻性2007年自从中央宣布重庆成为城乡二元结构试验区以来，重庆市住房价格平均上涨10%，民众对房产市场投资欲望强烈，对住房价格预期相对较高。民众已经将购买商品房当作一种重要的投资手段。然而事实上，火热的房产市场背后存在巨大泡沫。据相关报道，一些宣称已经爆满的楼盘实际入住率不到到30%。银行将大量资金用于个人住房按揭，而这些住房按揭款又大量用于住房操作，如果市场上出现大的波动，将会给银行带来极大的风险。

银行经营风险：(1)按揭贷款比例问题。按揭贷款比例越高，对借款人压力越大，在高按揭贷款比例下一旦借款人违约，银行处分抵押房产所得扣除各项支出后，有可能不足以弥补银行的支出。一般还款期越长，经济可变因素就越多，抵押房产价值的变动就越难预料和把握，银行需承担的违约风险就越大。(2)流动性风险。按揭贷款的资金来源主要是储蓄存款和企事业单位的短期存款，而住房按揭贷款的期限一般较长，这就产生了以短期资金负担长期贷款的风险，并在一定程度上影响银行对短期资金的有效利用。

风险防范手段：(1)加强贷前审查，在成本允许时，尽量细致。(2)防范整个签约过程中的风险。在签约时对开发商和购房人的资信证明材料原件进行审查，尽量不一次性把贷款付予开发商，尽量将回购条款具体化，加强可操作性。(3)加强住房按揭贷款的贷后管理工作和风险跟踪访问策略。(4)确定合理的风险溢价、信贷额度及贷款成数。根据承担的风险大小、市场供求、市场价格、利率及按揭比率，确定相应的风险溢价和信贷额度，提前预防风险的发生。(5)制定完善的贷款信息管理控制体系，改变银行信息被动局面。建立完善的借款人信用评价体系，改变逆选择的局面。(6)在规范经营行为的同时，处理好风险防范与业务拓展创新的关系，完善按揭贷款管理制度和借款合同。不能将一些必须的手续简化掉，合理设置风险控制指标，在风险和收益之间达成平衡;合同要明确小业主承担的责任，按借款合同约定办事。

摘要：个人住房贷款的可持续发展对整个房地产业的可持续发展具有重大意义, 要实现个人住房贷款的可持续发展, 银行一定要不断完善各项管理制度, 采取措施, 规范操作, 防范和控制经营风险, 以保障信贷资产的安全性和资金的良性循环。

关键词：个人住房按揭贷款,风险分析,重庆市商业银行,平均收入,风险防范

参考文献

[1]、王蕾, 杨合礼;《建筑管理现代化》, 2005.

[2]、张　劲, 滑　翔;我国目前住房个人按揭贷款风险分析及对策[J]《.西南金融》, 2003

[3]、重庆时报, 2007年6月22日版

[4]、搜狐中文网房地产专版　http://house.sohu.com/

篇4：香港银行大打按揭战

香港股市前些日的大跌，让很多散户觉得到了“世界末日”，内心忐忑不安，住在九龙的王先生却很开心，因为手中的货大部分已出清，只有一些认购新股得来的股份，数量多是一手，而且还有得赚。在去年的股市，王先生大赚了一把，落袋为安的心理让他在年初便出了货。近日他在四处看楼，准备用股市赚的钱改善居住条件。

据有关统计，目前香港一些物业的租金回报率已有5％，如果再加上3％一年的楼价升幅，虽然与股市比还差一截，但已属不错的投资回报。日前，香港特区政府在发布新年财政预算案时提出，将100万至200万港元物业的印花税从现时按物业价值0.75％的税率征收，调低至定额100港元，也小小地刺激了人们的购房欲望。

况且进入2007年以来，香港银行均迫不及待地展开按揭攻势，像王先生这样有意买房的人自然不会放过大好机会。

2月22日，汇丰银行带头掀起又一轮按揭战。汇丰银行一出手，与以往一样，其他银行不甘示弱，“咬住不放”，超过10家银行先后推出全新按揭优惠，降低利率、现金回赠、免保险费、送现金券等等招数频出。

利率一降再降

按揭大战，最吸引人的当然是利率方面的优惠。香港的房屋按揭利率一般以港元最优惠利率(prime rate，简称P)或香港同业拆息(HIBOR)为基准。

目前展开的按揭优惠比拼，主要是与最优惠利率挂钩，即对最优惠利率打一个折扣。港元最优惠利率的变动主要取决于美国联邦基金利率及香港银行资金水平。目前汇丰银行、恒生银行和中银香港的最优惠利率为7.75％，东亚银行、星展银行等其他银行则为8％。

按揭战的发动者汇丰银行宣布，至4月底，住宅按揭贷款利率调低至最优惠利率(P)减2.88％，即P－2.88％。目前汇丰银行的最优惠利率为7.75％，因此新按揭利率为4.87％，较年初的实际利率5％有所下降。

紧随其后，其他银行也调低利率，大部分银行实际利率低至4.85％(见表)，比汇丰银行更为优惠。其中最低的要数永隆银行，只有4.82％。

恒生银行的利率优惠比较特别。秉承一贯力推网上银行的宗旨，此次推出的优惠也与网上按揭挂起钩来。通过该行的e－Mortgage申请按揭，贷款金额达到80万港元或以上，就会获得P-2.9％(即4.85％)、回赠0.8％的优惠，而且如果在3月底前申请，还会获得额外0.1％的现金回赠。如果通过该行网点或其他途径申请，则至少需贷款200万港元，才能享受上述优惠。

贷款计划多样

为了满足贷款初期手头资金紧张客户的需求，银行除了推出上述全期定息按揭计划，还推出贷款期内利率进行调整的优惠计划，比如最初的1至3年利率定得较低，随后提高利率，这样可以减少贷款者最初的利息开支。不过，总还款额将会比普通的全期定息贷款高。

比如永隆银行，最初3年可以有低至P-3.38％(即4.62％)的低息优惠，但其后的利率会比全期定息按揭利率4.82％高0.03个百分点，为P-3.15％(即4.85％)。如果贷款200万港元、20年还清，全期定息计划需付出利息约110.43万港元，比首3年低息计划的约110.66万港元的利息支出，少出2000港元。利息支出虽然有所提高，但数千港元相对于20年来说，并不是个大数字。

除了与港元最优惠利率挂钩，香港按揭利率还会与香港同业拆息(HIBOR)挂钩，即在拆息率基础上有所上浮。银行会允许贷款人选择定息期，包括1、3、6及12个月等，贷款者可以根据自己的需要及对拆息走势的预期，确定合适期限的拆息计划。不同定息期的按揭利率会依相应的拆息率而定。贷款人在定息期内的利率固定不变，不受市场利率变动所影响。当预期市场利率有上升趋势时，可选定一个较长的定息期；如果预期市场利率将会下降，可选择较短的定息期，及早获得低利率的好处。在续期时，利率将按当时的拆息重新订立，贷款者可重新选择定息期。银行也会允许转换为以最优惠利率为基准的按揭。

从业内普遍参照的12个月的拆息利率看，前期因为市场资金宽裕，一般在4％左右，所以像星展银行为一个新楼盘提供的首三年“HIBOR+0.4厘”计划，实际按揭利率为4.4％左右，大大低于以港元最优惠利率为基础的按揭利率。不过，目前香港拆息率逐步上扬，12个月拆息率升近4.4％，与拆息挂钩的按揭利率吸引力明显下降。

渣打日前推出的一个按揭优惠计划就与同业拆息挂钩。如果按揭贷款额达300万港元或以上，在计入1％现金回赠后，首年利率由4.8％降至3.8％，第二年利率為HIBOR+0.5％，第三年及其后为HIBOR+0.45％。如果以今年3月11日1个月HIBOR为4.13％计算，第二年及其后的利率分别为4.63％和4.58％，比其他银行目前与最优惠利率挂钩的4.82％至4.87％的按揭利率都要低。但谁能保证那时的拆息率不上升?

因为同业拆息直接受资金市场供求影响，每日均在波动，波动幅度和频率都要高于最优惠利率，所以一般的贷款人很难掌握其变动趋势。对贷款人来说，应根据自己的还款需要，决定选用以最优惠利率(P)或拆息(HIBOR)为基础的按揭计划，或是其他首1年或3年息率较低的优惠计划。

优惠五花八门

除了在利率上做文章，大多数银行都会给客户以回赠。

比如此次挑起大战的汇丰银行，优惠期内申请其按揭，将获得银行以信用卡免找数签账额(即信用卡刷卡免还款金额)形式送出的回赠。卓越理财客户只要贷款额达到50万港元或以上，就会获得0.8888％的回赠，即至少4444港元；如果不是卓越理财客户，那么贷款50万至100万港元以下，回赠0.1888％(即至少获得944港元)，贷款100万至300万元以下，回赠0.7888％(即至少获得7888港元)，贷款300万港元或以上，回赠0.8888％(即至少获得26664港元)。虽然回赠优惠只能在用该行信用卡刷卡后享受，不如现金回赠灵活，但对刷卡一族来说，也不无吸引力。东亚银行也有信用卡免找数签账额优惠。

其他银行则多以现金回赠，回赠大多为贷款额的0.9％左右，中银香港、永隆银行只有0.8％，永亨银行则高达1％。

从各银行优惠计划看，如果借贷200万港元，并还款期为20年，现在最优惠的要数永隆银行，每月还款约1.3万港元，扣除现金回赠后最终总还款额为310.43万港元，比汇丰银行的311.76万

港元少1.33万港元。

为了吸引客户，银行还纷纷推出其他优惠，比如贷款期内免信用卡年费(中银香港、永亨银行)，或者豁免部分保险的部分保费，以及保费打折(星展银行、永隆银行等)，或者送珍藏版金财神、购物现金券等(恒生银行，只对通过网上e-Mortgage申请者)。

对购房者来说，面对五花八门的按揭优惠，也需认真比较，结合自己的需要选择贷款银行。如果购房初期想手头有多一点现金的话，可以考虑现金回赠较高的银行，否则，应选利率较低的银行。

房屋按揭贷款风险相对较低，各家银行都将其视为重要业务。为了争夺市场份额，按揭战从去年上半年便由汇丰银行带头打响。多家中小型银行优惠又往往会后来居上，超过开始处于领跑地位的大银行。

今年以来，股市中赚了钱的投资客纷纷套现买楼，以锁定利润，各家银行希望籍此楼市热销之际做大按揭业务，抢夺市场先机，于是纷纷推出按揭优惠吸引购房者。

银行大打按揭战也与市场资金充裕不无关系。不过，此间业内人士认为，由于同业拆息有不断上升的趋势，息差不断缩小，所以按揭利率继续下调的空间有限，今后银行将以多元化的产品和服务作为主要竞爭手段。

小贴士

香港按揭贷款可分为新购住房、转按(贷款者将按揭从一家银行转到另一家银行)，重按(将已有物业进行抵押)，加按(已发放抵押贷款的物业再以剩余价值进行抵押)，以及楼换楼(在现有房屋出售或交易完成前贷一笔钱做所购新房的首期)等。

一般来说，购买住房，房屋估值的70％可以贷款，另30％为购房者须自行支付的首期。如果首期不足，可申请银行的“二按”贷款，或香港按揭证券有限公司提供的“九成半按揭保险计划”，不过要付不菲的手续费或保险费。一般住房按揭的还款期最长30年。

在还款方式上，还款周期分为每月还款或每两周还款，固定还款期还款或不定期还款、延期还款等。还款数额既有定额还款、递减还款、递增还款，也有“个人化”还款计划，根据个人财务状况设定，比如首3年只还利息。

篇5：办理银行按揭流程

签商品房买卖合同

↓

收集客户资料

↓

房产局备案（做预告登记）

↓

递交银行资料

↓

评 估

↓

查 档

↓

抵押登记

↓

放 款

客户签商品房买卖合同时所需提供材料

夫妻双方身份证、单身只需一个人身份证

夫妻双方户口簿、结婚证（单身的提供未婚证明，到民政局办理）

夫妻双方收入证明、银行流水涨（近期3-6个月）

注，以上提供的材料，身份证、户口簿、结婚证在预告登记和抵押登记时都需要，如果可以让客户提供一式四份，有一份公司留档

各部门客户资料收集要求

按揭银行

按揭申请书

借款人及共同还款人身份证、户口簿复印件（身份证为新版正反两面、户口簿户主关系明确、常住人口登记卡

借款人婚姻证明（已婚递交结婚证复印件、未婚填写未婚声明并由民政局出证明）

借款人及共同还款人收入证明，银行流水账复印件，企业个体户提供营业执照、税务登记证、最近3个月都纳税证明

所购房屋的首付款凭证复印件

公司：土地使用证（宗地图）、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售商品房许可证、营业执照、税务登记证、组织机构代码证、资质证、法人代表身份证、委托书、被委托人身份证等复印件

预告登记

预告登记申请书

登记人身份证、户口簿复印件

共同预告人身份证、户口簿复印件

预告人双方的婚姻证明

所购房屋的《商品房买卖合同》

所购房屋的首付款收据复印件

委托书、委托人身份证

公司：法人身份证、预售商品房许可证、组织机构代码证、营业执照、委托书、被委托人身份证等复印件

抵押登记

抵押登记申请书

登记人身份证、户口簿复印件

共同抵押人身份证、户口簿复印件

共同抵押人双方的婚姻证明

所购房屋的《商品房买卖合同》，已做预告登记

预告登记证

所购房屋的估价报告书

查档证明

与银行签订的《借款合同》

他项权利登记表、客户询问笔录、预告登记分户图、共有人同意抵押证明

公司：营业执照、法人代表身份证、土地证、宗地图、规划审批单、委托书、被委托人身份证等复印件

注：需银行办理人签字，所以在签商品房买卖合同时，要求客户同时

签预告登记申请书、明，并在递交资料到银行时递交他项权力申请表和共有人同意抵押证

银行按揭情况更新

建行住房：如果是第一次购买首付最低30%，利率下浮15%，银行

看信用或具体情况而定

如果是第二次购买首付最低60%，利率上浮10%

如果是第三次购买不可以办理银行按揭

商铺：如果是第一次购买首付最低50%，利率上浮15%，贷款最

长年限为10年

如果是第二次购买首付最低51%，利率上浮16%，贷款最

长年限为10年

如果是外地户口，必须提供在当地的纳税证明或是养老保

险，如果是在本地工作但是公司是外地的，只要是广西地

区也可提供本公司的纳税证明，如果是广西区外的，只能

提供当地的纳税证明

天地楼：超过144㎡首付50%，利率上浮10%，如果是第二套的可

能要适当提高，具体情况以银行的为准

中行住房：如果是第一次购买首付最低30%，按基准利率

如果是第二次购买首付最低60%，利率上浮10%

如果是第三次购买不可以办理银行按揭

商铺：如果是第一次购买首付最低50%，利率上浮11%，贷款最

长年限为10年

如果是第二次购买首付最低55%，利率上浮11%，贷款最

长年限为10年

如果能证明纳税证明会比较好

天地楼：超过144㎡首付40%，利率上浮10%，如果是第二套的可

能要适当提高，具体情况以银行的为准

工行住房：如果是第一次购买首付最低30%，按基准利率

如果是第二次购买首付最低50%，利率上浮10%如果是第三次购买不可以办理银行按揭

商铺：如果是第一次购买首付最低50%，利率上浮11%，贷款最

长年限为10年

如果是第二次购买首付最低50%，利率上浮11%，贷款最

长年限为10年

不分是外地户口还是本地户口都是一样的办理

天地楼：超过144㎡首付30%，按基准利率，如果是第二套的提高

篇6：工商银行按揭要素

一、客户需要提供的资料

身份证明

1、夫妻双方的身份证、户口本、结婚证

2、未婚身份的要有民政局出具的未婚证明

资产证明

1.房产证/存款/保险/基金/租金收入（资产额度根据贷款金额核定）

2.提供本人名下6个月的银行流水账单

收入证明

1.工作证（教师证、公务员证、警察证……）

2.营业执照、税务登记证（如果是公司股东，要提供股东合作证明）

3.公司或单位开具的收入证明（月收入必须是本贷款月供的2倍以上）

二、首付款要素1、30%的车款

2、利息（一年4%；两年8%；三年12%）

3、手续费：2000元

4、GPS：3980元（必装）

5、保险、上牌费用（临时计价）

6、机动车登记证书抵押费：200元

三、月供的计算

贷款金额/贷款期数

例如：

贷款金额是10万元，贷款期数的36期（3年），月供就是2778元贷款金额是10万元，贷款期数是24期（2年），月供就是4167元贷款金额是10万元，贷款期数是12期（1年），月供就是8333元

四、公司的需做的工作

1、收集客户资料

2、代银行收取各项费用

3、提供客户缴纳首付款的收据

4、提供开具给客户的购车合同

备注：

客户需本人到贷款银行面签贷款合同、填写贷款申请表

保险单上必须注明第一受益人为中国工商银行股份有限公司宁乡县支行提醒客户按时还款，以免出现银行不良信用记录，影响后续银行贷款等业

篇7：银行按揭收入证明

兹证明__________为本单位___________（正式/短期合同/临时）职工，已连续在我单位工作___________年，学历为_____________________毕业，目前在我单位担任__________职务。近一年内该职工在我单位平均月收入（税后）为____________，（大写）_____________________。该职工身体状况_________（良好/差）

本单位谨此承诺，上述证明内容正确、真实，如国因上述证明与事实不符导致贵行经济损失，我单位保证承担赔偿等一切法律责任。

证明单位公章

单位详细地址：

篇8：银行按揭工作总结

关键词：住房按揭贷款,违约风险,信用衍生产品,资产证券化

个人住房按揭贷款是指购房者用所购买的住房做抵押并由该住房的开发商提供阶段性担保的个人住房贷款业务。从世界范围看, 个人住房按揭贷款的风险与其他贷款相比, 公认比较低。即使在失业率很高、房产价格大跌的情况下, 个人住房按揭贷款的坏账率和损失率也普遍较低。然而, 我国商业银行是在金融基础设施极不健全和自身抗风险能力相当脆弱的情况下涉足个人住房按揭贷款的, 在房价不断上涨的过程中其潜在的风险被掩盖起来, 一旦我国房地产市场价格出现逆转, 个人住房按揭贷款的违约率将会上升。2008年, 深圳出现的房贷“断供”现象, 表明了我国个人住房按揭贷款违约风险的客观存在。

一、个人住房按揭贷款违约风险的形成机理

个人住房按揭贷款违约风险是指由于借款人没有按时偿还个人住房按揭贷款本息, 从而使得作为贷款人的商业银行遭受损失的情况。借款人的违约情况按借款人的还款意愿, 可分为理性违约和被迫违约。

理性违约, 又称借款人转移投资违约, 是指借款人在有偿还能力的条件下主动违约。当房地产市场价格上升时, 理性违约的情况较少。因为即使借款人没有能力偿还贷款, 也可以通过转让房屋还清贷款;当房地产市场不景气或价格下降时, 借款人就会对继续还款的得失进行权衡。当剩余贷款额大于购置相同功能房屋所需代价时, 借款人即使有偿还能力, 也可能会主动违约。目前, 个人住房抵押贷款发生的理性违约基本上是借款人预期贷款利率上升而出现的提前还款行为, 但一旦高企的房价出现下跌, 理性违约的可能性将会大大增加。

被迫违约是指借款人的被动行为, 导致被迫违约是因支付能力不足而无法继续供款。说明借款人有还款的意愿, 但没有还款能力。从根源上来看, 发生被迫违约主要是家庭实际收入的不稳定, 由于个人住房按揭贷款的贷款时间通常比较长, 发生变数的可能性很大, 如借款人收入水平恶化、失业、意外身故、意想不到的家庭支出等, 都会打破银行的预期, 导致借款人无法按期还款, 被迫违约就会发生。

二、我国商业银行住房按揭贷款违约风险的控制

(一) 建立科学严密的住房按揭贷款审核制度

我国的商业银行没有建立一套科学完善的个人信用评级体系, 个人信用无法把握, 无法控制住消费贷款的风险。在这种情形下, 商业银行发放贷款将要承担较大的不确定因素带来的违约风险, 为此, 我国商业银行业应注重强化事前风险控制, 利用科学的评估手段, 严把个人资信审查关, 更多地消除贷款审批过程中工作人员的主观判断, 增加审批的科学性和客观性。例如, 美国的金融机构在审核借款人的还款能力时, 需要申请人填写一些表格并通过专业的信用局了解申请人的情况, 内容涉及近几年的个人报税单、近几个月内的个人银行账户记录、工资收入记录、个人财产证明和记录、居住稳定性记录、就业稳定性记录等资信信息。然后, 金融机构采用自主开发的评分模型对获取的信息进行分析来核定申请, 如信贷记分法、Z计分模型、“5C”判断法等。基于科学研究的基础上, 再根据借款人的不同情况设计出合理的贷款价值比、贷款利率和贷款期限, 达到既促进住房消费, 又降低风险的目的。

(二) 建立健全的个人信用评级系统

目前我国尚未建立完善的个人信用评级系统, 由于信息的不对称, 借款人可通过伪造个人信用资料来骗取银行的贷款, 使得商业银行面临较高的道德风险。如没有固定收入的人员只要缴纳一定手续费就可由中介帮助开出收入证明, 这已经成为业内潜规则。同时, 个人住房按揭贷款属于中长期信贷, 其还款期限通常要持续20年左右, 在这段时间中个人资信状况面临着巨大的不确定性, 信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生, 往往就可能转换为银行的贷款风险。目前, 我国商业银行对于个人住房按揭贷款利率普遍采用的是浮动利率制度, 当市场利率处于上升周期时, 借款人每月所应偿还的利息就会增加, 加重了借款人的还款负担, 违约的可能性加大。为此, 我国应尽快完善个人信用评级体系, 建立发达的个人信用查询系统, 同时通过立法等途径制定信用制裁制度, 加大信用造假的成本。具体可以从以下几个方面入手:

第一, 完善储蓄存款实名制, 尽早实现各商业银行的网络一体化, 将居民在各银行的存款实时汇总, 创立个人基本账户。

第二, 建立个人信用信息登记制度。将商业银行、民政部门、公安司法部门提供的个人基本人身信息、个人社会活动特别记录和个人基本账户信息归并整理, 建立网上个人信用信息综合数据库。

第三, 建立由价值体系和信誉体系构成的个人信用评级模型。

第四, 建立个人信用等级网上查询系统。

(三) 完善我国住房金融担保制度

目前, 我国缺乏个人破产制度, 个人拖欠银行贷款并不会受到严厉的处罚, 违约成本较低。商业银行在借款人违约时, 虽然可以取回抵押的住房并进行拍卖, 但在实际操作中存在很多困难, 如抵押财产处置、拍卖变现难, 而且还要支付高额的律师费、处置费。虽然房地产开发商对抵押房产提供阶段性担保, 但根据我国《担保法》第28条规定:“同一债权既有保证又有物的担保的, 保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的, 保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。”因此, 商业银行必须先处分抵押房屋, 当获取金额不足以偿还贷款时, 商业银行才可以要求开发商履行保证责任。为此, 完善我国住房金融担保制度势在必行。

1、建立政府主导的个人住房抵押贷款担保制度西方国家的住房贷款担保制度, 具有较为成熟的经验和做法, 以美国为例, 成立了许多专门的政府机构为抵押贷款提供担保服务, 最著名的有美国联邦住宅管理局和退伍兵管理局, 它们分别针对低收人家庭和退伍军人提供抵押贷款的再担保或保险。这些担保机构一方面大大提高了广大中、低收入阶层获得住房贷款的能力, 另一方面也大大增强了商业保险机构进入市场的信心, 最终形成了住宅金融领域中的政府担保与商业保险相互补充的保险机制, 对美国住房金融的发展发挥了重要的作用。加拿大的个人住房抵押贷款保险体系与美国有许多相似之处。不同的是, 加拿大的抵押贷款与住房公司不是政府机构, 而是联邦政府独资拥有的皇家公司, 其注册资本2500万加元全部来自联邦政府的财政预算。在我国当前社会信用基础薄弱且信用体系发展滞后的情形下, 政府对住房金融担保机制的高度介入具有现实意义。由于我国《担保法》规定, 政府机构不得作为保证人。为此, 我国的政策性个人住房抵押贷款保证保险可效仿加拿大政府, 即由政府通过财政注资和发行长期债券来筹集部分资金在全国成立专门性的住房抵押贷款担保机构, 对中、低收入居民的住房贷款进行担保, 促进住房抵押贷款市场的稳健发展。并在条件成熟时将其改组成为一家政府控股的抵押贷款担保公司。政府抵押贷款担保机构的担保条件和范围必须根据各地区的实际情况实行按年调整, 内容包括对贷款的限额、首付款比例、政府担保比例、保费、房屋种类、购房面积、获得政府担保的资格等的调整。其中最为关键的是对购房者收入上限的确定, 政府的担保应该面向中低收入者, 高收入者应该通过商业保险获得相应的贷款担保或保险。

2、健全和完善商业保险制度。由于政府担保主要是面向中、低收人家庭住房抵押贷款, 中、高收人家庭的抵押贷款保险就必须由商业保险制度来承担。目前, 我国抵押贷款保险的品种主要有:个人抵押住房综合保险和抵押贷款履约保险。这些保险存在着保险责任的实际承担期限短于合同规定的保险期限;保险公司一次性收取全部保险费;保险合同约定的保险金额不合理;住房贷款保险的范围狭小, 把房屋附属物排除在外;将不可抗力作为除外责任, 保险起不到任何保险作用等一系列问题。为此, 应加强对住房抵押贷款保险业的规范化管理, 引导其健康发展。保险公司应严格保险标准, 降低信用风险, 同时进行市场细分, 按照不同年龄、不同收入水平、不同地区的购房者违约的概率, 制定合理的保费费率, 以体现公平, 降低社会成本。

(四) 实现商业银行住房抵押贷款的资产证券化, 完善风险转移机制

不可否认, 资产证券化能起到增大金融机构的流动性和实现信用风险的作用, 不能因为次贷危机的爆发而叫停或者否定资产证券化, 而应总结经验教训, 根据我国的实际来推出合适的资产证券化产品, 合理发挥其积极作用。对于我国这样一个法制还不太健全的国家来说, 在资产证券化推出的初级阶段, 应该注意以下几个方面:

第一, 控制基础资产信用风险, 从源头上把握资产质量, 防止证券化过程中不审慎行为导致的畸形信用扩张。

第二, 选择住房抵押贷款规模比较大、风险控制机制比较完善、抵押贷款操作规范的的商业银行作为住房抵押贷款资产证券的发起人。

第三, 由政府出资设立半官方的SPV住房抵押证券公司。

第四, 在不同的发展阶段推出不同品种的住房抵押贷款证券。在初期, 可以将技术简单、可操作性强、有政府提供担保的转手抵押贷款证券作为首选品种。在住房抵押贷款证券化技术日趋完善, 金融市场进一步规范以及投资者逐渐成熟的条件下, 可以在转手抵押贷款证券的基础上发行技术操作比较复杂的担保抵押贷款证券或切块抵押贷款证券。

第五, 通过成立政府抵押贷款担保机构, 培育住房抵押贷款证券的机构投资者, 完善中介服务体系, 加强法规建设, 实时税收优惠政策等方面为住房抵押贷款证券化的全面推行创造良好的外部环境。

(五) 加强银行自身操作的规范性

从银行业务操作程序的角度看, 由于缺乏必要的相关法律的约束, 再加上各大商业银行之间激烈的竞争, 银行的房贷部门有时为了扩大其市场份额, 竞争房贷客户, 会竞相降低贷款人的首付比例, 或者放松借款人的审批条件, 或者通过虚高抵押物评估值协助借款人多贷款。在操作过程中, 没有严格的抵押住房登记制度, 贷款的前台、中台与后台没有进行责任上的严格区分, 对客户的资信情况没有进行严格把关。从当前的情况看, 目前各商业银行在同一城市经办个人房地产信贷业务网点偏多, 在技术滞后、缺乏系统支持和信息共享、授权不严格等情况下, 贷款者可以在多家银行的经营网点同时申请小额住房贷款, 一旦贷款人无力偿还, 抵押物往往很难处置, 资产无法分割, 也没有相应的法律保障拍卖、折价程序的顺利实施。为此, 各家商业银行应强化员工素质, 强化风险意识, 树立内控人人有责的观念, 加强员工的定期培训, 不断学习银行会计和各项业务知识, 以应对和防范各项风险。建立良好的内部控制文化, 营造良好向上的企业文化氛围。

参考文献

[1]、王琨.我国住房抵押贷款商业保险问题研究[J].中国房地产金融, 2002 (4) .

[2]、吴志宇.个人住房抵押贷款保险模式的国际比较与我国选择[J].世界经济与国际比较, 2010 (4) .

[3]、张彦君.美国次贷危机对我国房地产资产证券化的启示[J].金融经济, 2010 (4) .