防不胜防的购房合同陷阱

防不胜防的购房合同陷阱（精选10篇）

篇1：防不胜防的购房合同陷阱

防不胜防的购房合同陷阱

本周一，中国消费者协会发布了对当前商品房买卖合同中突出存在的不平等格式条款以及容易对消费者产生误导的“陷阱”条款发布了点评意见，通过对相关法规的讲解，帮助购房者对这些“霸王条款”进行了详尽剖析。

单方扩大解约权

实例1：《××居商品房认购书》中规定：“若乙方支付定金之日起十天内未能依时签署《商品房买卖合同》及交付首期房价款，则甲方有权单方面解除本商品房认购书，并不退还定金。”

实例2：《××花园商品房认购协议》中规定，“认购方应在2003年×月×日之前前往签订《商品房买卖合同》，逾期者视同违约，开发商不另行催告，本协议自然作废。”

点评意见：订立或解除合同必须在当事人自愿前提下进行，任何一方不得擅自变更或者解除。按最高人民法院的司法解释，在商品房买卖中，买受人迟延履行债务，出卖人要进行催告，催告后，买受人还有三个月的宽限期，如在此期限内仍未履约，方可解约。此外，条款中所谓“违反任何条款”、“未能依时签署”等内容都不具体明确。这种做法客观上隐瞒了导致不能签订购房合同的多种情况，如不可抗力、意外事件、经营者自身责任等，故意排除了消费者与经营者协商或经催告履行债务的可能。上述格式条款加重了消费者责任，单方扩大了经营者解除合同的权利，剥夺了消费者依法变更、解除合同的权利，侵害了消费者的公平交易权和自主选择权。

任意使用免责权

实例：某房地产公司制定的《商品房买卖补充协议》中规定：非出卖人原因造成的延误因素包括但不限于：政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房。

点评意见：在上述原因中，有的确实可以作为免责事由，如不可抗力等，但也要甄别情况实行部分或全部免责。有些则纯属开发商自身或第三方原因造成，如承建商施工误期、因技术上需要更改图纸、因天气影响或其他异常困难及重大技术问题不能及时解决导致的延误等，这种情况下应由开发商向购房人承担违约责任。其实像高考期间停工、办证行为滞后等内容是开发商可以预料并提前做好准备的，不能作为免责事由。而像施工期间停水停电、第三人破坏等则是第三人原因造成的，开发商应向消费者承担违约责任，再依法律、依约定向第三人追偿。该格式条款私自扩大自己的免责范围，将第三方对开发商违约的风险转嫁到消费者头上，使开发商的逾期行为不必承担任何责任。违约责任不对等

实例：某消费者投诉称在购房时所签购房合同中违约责任一栏有这样一则内容：“(1)甲方须于××年×月×日前将房产交付使用，甲方若延期交房，则每迟交一个月，按乙方已付房款3%计算罚金，付给乙方作赔偿。(2)乙方若未按期限向甲方缴清房款，视为违约，甲方有权从乙方已交购房款中，扣罚10%的金额作违约金，同时不予办理进户手续。”

点评意见：上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等。经营者延期交房必须等一个月后方计算罚金，且额度仅为消费者已付房款的3%；消费者若未按期交付房款，则立即视为违约，并扣罚消费者已交购房款的10%作违约金。由于商品房的标的额大，双方承担的违约金数额相差悬殊。这种条款的实质是设置陷阱，加重消费者责任，减轻经营者责任。违反了法律的公平原则，消费者可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更。

篇2：防不胜防的购房合同陷阱

·陷阱一· “计价方式与价款提示：合同第五条已经明确了出卖人不再向买受人收取该商品房房价款以外的费用，那么在合同中由开发商填写的内容上，凡是要求再另交水、电、气、有线电视、宽带等开通费、配套费的，我们都理直气壮要求划去。关于另交款项的·陷阱一· “计价方式与价款

提示：合同第五条已经明确了出卖人不再向买受人收取该商品房房价款以外的费用，那么在合同中由开发商填写的内容上，凡是要求再另交水、电、气、有线电视、宽带等开通费、配套费的，我们都理直气壮要求划去。

关于另交款项的，开发商一般放在第六条或者附件的补充协议中进行约定。

·陷阱二· 付款方式及期限

提示：一般实行按揭都是由买受人提供相关资料，由开发商具体办理贷款手续。那么，就要在合同中对此进行明确，同时要明确因按揭手续迟延办理导致逾期付款的，买受人不承担逾期付款责任。按揭迟延一定时间(具体以能否超过自己承受限度为准)不能办理的，买受人有权解除合同。

出卖人应将买受人已经付的款项返还给买受人，并支付相应利息，按双方约定的百分比赔偿给买受人。如果不这样约定，即使是开发商的原因导致按揭手续不能按时办理下来，因没有约定按揭由谁负责，那么必然会由买受人承担逾期付款的责任了。即使开发商有严重违约行为，你也将因理亏而不好去维权。追究别人违约，首先要自己没违约。

同时在关于“买受人逾期付款 的违约责任中，要注意数据与第十条开发商逾期交房的违约责任一致，这样才对等。买房人既然准备买房，一般就不怕在付款期限上违约，那么就大胆把这里的违约金数额约定高一些。建议把逾期付款按日支付的违约金比例约定为不少于万分之十，把解除合同的违约金比例约定为不少于10%。

·陷阱三· 面积确认及面积差异处理

提示：不良开发商一般会在最终面积核算中，和面积测绘单位串通一气，增加你的公摊面积，让套内建筑面积缩水，最终的总面积增加且增加的幅度往往不突破3%。

业主可以拒绝3%内的据实结算，并要求约定：买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，无论是否在3%以内，超出部分的房价款均由出卖人承担，产权归买受人。

·陷阱四· 交房期限和条件

提示：注意两点，一是交房日期最好用数字的大写形式。

另外，开发商往往会利用后面的空格约定“由于供水、供电等部门或政府因素导致的延期交房，出卖人不承担违约责任。业主要坚决要求划去这样的约定，不然，开发商只要延期交房，就会扯这个方面的理由。·陷阱五· 出卖人逾期交房的违约责任

提示：开发商惯用手法就是约定低得惊人的违约金，让其违约成本远低于其守约成本。

解决的办法就是增加其违约成本，把违约金比例提高到他不敢违约的地步。建议把逾期交房按日支付的违约金比例约定为不少于万分之十，把解除合同的违约金比例约定为不少于10%。

交房时，为防止质量存在瑕疵的房屋进行交付，如裂缝、渗水、漏水、墙面脱皮等，最好补充约定：买受人有权拒绝房屋的质量瑕疵交付，出卖人应当对质量瑕疵整改完毕后，另行书面通知买受人交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

·陷阱六· 关于争议的解决

篇3：购房合同，你需要知道的隐形陷阱

现在很多楼盘开盘时，为了促销，都会提前推出办理VIP额外享受九八折优惠的诱惑，前去办理VIP卡或相关业务的顾客非常多。但办理相关业务并不意味着在签订购房合同时，你就能获得相应的承诺优惠。

一般来说，看盘当天，都会出现人山人海的场景，一番激烈的摇号选房之后，顺利选到自己心仪房子的人都欣喜若狂，而销售制造的“匆忙”氛围，使得购房者在没有任何思考的情况下签订了购房合同，于是兴冲冲地踏上回家的路。举一个真实的例子，张先生所买的某楼盘承诺VIP享受九八折优惠，他在开盘当天购买了一套86平米的房子，总价158.7万元，这样，张先生盘算着，均价达到1.83万元。回到家后，张先生在规划国土部门看到楼盘的报价是1.85万元，仔细算来，自己签订购房合同上的价格，其实开发商只打了九九折。而购房合同已签，感觉被“优惠”忽悠了的张先生，却难以维权。

因此，购房时，尤其在签订购房合同时，购房者一定要看清合同条款，仔细合算开发商所承诺优惠是否兑现，切忌粗心大意，不加思考，在销售的“催促”下草草签订合同，因为优惠不优惠，不看承诺，看合同。

2 低价不低价？“阴阳合同”别有洞天

受楼市指导价影响，现在很多新开楼盘采用“阴阳合同”，因此，遇到“阴阳合同”的低价楼盘，其成交均价已经失去了参考意义。

大多数低价楼盘，其实都采取双合同，即按照政府规定的价格网签，但是多出来的部分采取双合同来操作，导致公布的网签价格不是其真实的市场反应。这种情况大多出在精装修的楼盘之中，双合同分别是毛坯价合同和装修费用合同，这样，网签价格反映的只是该楼盘毛坯价格，而加上装修合同、其他税费之后，楼盘的购房成本要显得“庞大”得多。

存在“阴阳合同”的除了精装修的新房源，还有二手房。二手房买卖中，签订两份不同价格的房屋买卖合同，一份用来办理过户手续，一份用来私下交易。办理过户手续时，买卖双方签订的合同价格要低于实际价格，之后，另外签订一份装修补偿合同或旧家具转让合同，以装修补偿款或家具款补足房屋实际成交价。而签订这样的“阴阳合同”，买卖双方都要承担一定的风险，且不受法律保护。因此，低价不低价，不能只看公布价格。

3 兑现不兑现？实物为标准

开发商为吸引“刚需族”，其中难免会有“注水承诺”。不少楼盘在广告宣传单上最不显眼的位置注明着“本广告仅供参考，一切图片、文字说明以合同为准”，或者“公司对楼盘广告语有最终解释权”。同样，样板间也会成为购房者选择楼盘的重要参照，然而，交房后，购房者才“恍然大悟”，样板间与到手的房子会有不少差距。因此，从广告宣传单到后来的样板间，开放商都会有“注水”。

而这些“注水”的苦果，也只能由购房者来承担，因为，“一切以合同、实物为准”。不过不用担心，如果遇到实际交房与合同不符，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》条例，开发商的广告也应视为合同内容，如果购房者在交房之后发现楼房与广告宣传中有较大出入的话，可以向开发商进行交涉维权。

篇4：防不胜防的购房合同陷阱

一、基本的“五证”齐全（要合法有效）。

一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了预售证许可证，则通常开发商也具有了房地产开发证、国有土地使用证、建设工程开发许可证、工程规划许可证共五证。这是买房能否办房产证的关键。（确认自己所购之房在预售范围内;买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证(预售许可证之后取得，即由期房变现房了)和《新建住宅交付使用许可证》。并且还要核对一下其营业执照和开发资质证书，要注意这些证照文件的单位名称是否一致）。

二、使用规范的合同文本。

一定要参照最好是采用且不要随意修改《文本》，并按照文本中所列条款认真填写，了解各项具体内容。不要随意去签订开发商自己定的《定购协议书》还交一笔订金。就算很多人都这样做，但这并非购房的必经程序。且这种合同一定是权利义务不平等的，对自己尤其不利。最好能够直接与开发商签预售合同就好。这个步骤，一定不能马虎啊!否则到时吃大亏就惨了。

一般情况违约责任约定不对等违规行为主要有三方面：

①是对违约金数额约定不对等。如某合同中约定买受人逾期付款超过60天，如继续履行合同，需按天支付违约金万分之五；而出售方逾期交房超过60天，则只需按天支付违约金万分之一。

②是对违约责任的起始期限约定不对等。如某合同中约定，买受方逾期付款超过60日、出卖方逾期交房90日需承担违约责任。

③是对定金的约定违法违规。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释》第四条规定：因不可归责于当事人双方的理由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。但实际上，很多房产公司在订立合同时都规定，只要买受人无法继续履行合同，出卖方都要没收定金。

④买期房要约定条件和时限。

对于期房，由于资金不足而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。如果不是规范的《文本》，则开发商在合同上务必会大做文章，对买房者极为不利。如含有模糊性词语只注明竣工日期，而不无交付使用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，（交房有两个意思：一是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。应当在预售合同中对实物交付和产权过户均约定清楚，不能接受没有取得《新建住宅交付使用许可证》的房屋使用交付）并注明开发商不能按时交房所需承担的责任）。

⑤对房屋及小区内的描述要清楚不可使用模糊字眼（具体地址、房屋面积、墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间以及绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施等描述）

有时合同中还会进行如下描述： “如果发生问题，在最短时间内解决”，“在装修材料上，选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间，什么样的才算最好的？所以对于购房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商的口头承诺落实在合同里。

有时还会出现以偏盖全是个泛指的概念。有时会出现这样令人哭笑不得的问题，开发商承诺卧室的玻璃是中空的，到了交房时发现卧室窗户只有下面的部分是中空，而上面却是普通玻璃等等。

很多合同中常可以看到这样的条款，“应于××日前如何如何”，但是并没有约定如果没有在“××日前如何如何”后该怎样处理。这样，即使最后认定是开发商的过错，你也很难制裁他，最多是调解了事。所以对于购房者与发展商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等等的处理办法，做到越详细越好。再举个简单的例子，你买的塔楼(或板楼)里有几部电梯，是否会全部同时开通，如果有不开的怎么办？不要小看这个问题，为了出面积、增利润，现在的高层住宅只安装几部电梯，而且平时还不全开，在上下班高峰时间极为不便，这种情况业主是否有权拒付部分电梯费呢？

⑥公摊面积：不应该计入的包括仓库、机动车车库、非机动车车库，作为人房的地下室，以及可以单独使用的空间。还有售房单位自管自用的房屋，比如说开发商在大堂里做的销售中心等。为多栋房屋服务的管理用房，通俗来说，就是与这栋楼不相连的部分，比如说小区的物业管理用房等。在商品房买卖附件里应该有一个明确的说明，在主合同的第三条里，只是说分摊了多少，分摊的面积的数额，但是在合同的附件二，应该有一个房屋面积分摊的说明表，分摊了哪一部分，是经过哪一个地方批准的。（面积确认和差异的确定。建议购房人选择在合同里已经规定的第二种处理方式，即确定双方可以接受的一个误差比例，也就是说正负3%，超过此比例的购房人可以选择退房，开发商应退还房款以及利息，你也可以接受。）

⑦购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是买家没有履行合同，所以没收定金。

对策：律师建议买家最好与发展商在协议中约定，若买家得不到贷款时，定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等，这样就避免了很大的麻烦。

⑧合同陷阱几经斟酌后，客户便要决定购房了，因此得与开发商签订《商品房买卖合同》。一般情况下，开发商(售楼人员)会递给客户一份拟好的合同，合同会有许多空白的地方，有些地方是有待双方确定后注入相关内容的，而有些选择性填写处可能还空着。这时，购房者往往以为该说的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。比如，标准合同第十五条迟延办理产权证的，违约金每日按已付房款的万分之三计算，但您一不留神，开发商(售楼人员)便将此条款设计成按购房全款的万分之三承担违约责任。前不久我们从报上看到过这样的案例：迟延办证一年多，只赔付96元。或者在不能按时办理好时，干脆让购房人退房。还有的合同中写明的违约条款表面上貌似公平，实际不公平。例如：约定任何一方解除购房合同都要支付总房款40%的违约金。这实际上只是限制购房人，开发商自己一般不可能将卖出去的房子再收回不

三、检查房屋质量。

在签约时，应查看并检查《住宅使用说明书》和《商品住宅质量保证书》的内容，并将《商品住宅质量保证书》作为合同的附件，检查是否有开发商对质量问题的责任。

房屋的交接：开发商应该请房地产的管理部门认可的有资质的机构对房屋的面积进行实测，在交楼的时候，应该提供实测面积的数据，以及我们所说的住宅质量保证书以及住宅使用说明书，如果开发商提供证明原件不全的，可以拒绝收楼，由此产生的一切责任，由开发商承担。

四、明确物业管理事项。

一个不好的物业管理公司，一定让你永远觉得不舒畅。所以要多看看物业管理公司具体如何，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。

五、重点约定违约责任。

①对于期房，甚至现房，都有可能与开发商的描述不一样，此时应该明确合同违约或与描述不一致时开发商应承担的责任。可参考：签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房，不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。别漏了违约责任的平等性。

②未注明因何种原因可以退房以及后果

购房者与开发商签订认购书后，需要交一定额度的定金。但在购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，开发商一般都只退购房款而不退定金。所以买家最好与开发商在协议中约定，若买家得不到贷款时，定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等，这样就避免了很大的麻烦。

③擅自扩大对“不可抗力”的解释，政府交通管制竟也在列

《合同法》第117条对不可抗力有明确规定：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

而某合同中规定，“不可抗力是指在出卖方无过错的前提下，战争、恐怖活动、人力不可抗拒的自然灾害、施工中遇到的异常困难或者重大技术问题不能及时解决，包括施工期间，由于政府重大活动规定不得开挖、运土，交通管制等。”合同条款明显违法。

④损害共有权益，将共有场地的车位同规划车位混为一谈

《物权法》 第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有„„建筑区划内的绿地，属于业主共有„„建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”第74条规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

但在实际《商品房买卖合同》中，出卖人经常通过明示或者混淆概念等方式，对买受人对共有部分享有共有权进行限制或者排除。

如在某合同中约定：“买受人以物业共有人身份同意本项目范围内所有商业用房的外墙面外立面、屋顶使用权由出卖人或出卖人授权的单位统一管理，自行使用或授权使用，产生受益归出卖人。”明确排除了买受人的共有和共管权利。

此外，采用混淆概念对买受人共有权进行限制和排除也很普遍。如把占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，同规划车位或规划车库混为一谈，明确排除买受人对这部分车位的共有权利。

⑤某房产公司在合同补充条款中约定：“屋内出卖方提供的所有电器设备由生产厂商直接提供保修。”“若因该电器设备质量事故造成人生损害或财产损失，买受方或受害方应直接向生产厂商索赔，出卖方不承担赔偿责任或连带责任，但应提供必要的协助。”

而根据《城市房地产开发经营管理条例》 第三十一条以及《商品房销售管理办法》第三十三条的规定，在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。《合同违法行为监督处理办法》第九条也明确规定，“经营者与消费者采用格式条款订立合同的，经营者不得在格式条款中免除自己的下列责任：

（一）造成消费者人身伤害的责任；

（二）因故意或重大过失造成消费者财产损失的责任”。

⑥登记手续约定违规，办“两证”大大超过法定期限

《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续„„房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”但有些《商品房买卖合同》 对土地使用权变更登记的期限约定大大超过了法定期限。⑧签合同时要写明交房日期、通水、通电、通气等条件，要明确双方违约责任。按规定入住70％以上才能开通燃气，之前开发商要免费提供液化气灌。

⑨延期交房：开发商《补充协议》规定，“若开发商延期交楼，则按业主已交房价每日千分之一支付违约金，且违约金赔偿总额以房款5％为限，如发展商仍不能交楼，业主只退回已交的本金。”这种约定非常不合理。

六、签订合同时的法人代表

购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都有可能产生问题。

另外，也有可能该项目是a公司开发的，实际上却是由b公司投资，作为买家还是应与a公司签约，否则也会带来一系列的麻烦，以后办理各种手续会很麻烦。

对策：在签约前您最好查明代表发展商签字的人是否是法人代表，如果不是，则是否持有“授权委托书”。否则，这个人的签字是无效的，同时要注意合同上的公章，这样可以避免发展商推卸责任

七、关于产权登记的相关规定

约定了办理产权证的时限，以及违约的条款，购房人可以根据实际的情况，可以选择退房或者违约金。按照现行商品房销售规定，在60天内，开发商应将登记资料提供给产权办理部门备案。如果因为开发商的责任，没有及时把所有的资料报产权登记机关备案，使购买人不能及时办理产权证的，可以约定一个处理方式，可以退房，对于违约金，一般是合同金额的1%-5%之间，也是根据实际的情况来进行选择。也可以选择不退房，如果选择退房，*作起来有一定困难，比如说你已经入住了，因为办理产权，是在入住之后的二三个月进行，如果这时你因为产权证的原因要退房，可能会不太利，建议大家在确认这个项目是一个合法的项目之后，那么办理产权只是开发商工作的一个程序问题，以及和相关部门的协调问题，并不是说没有办理产权证，是因为这个项目的本身合法性有问题，在这个情况下建议你选择不退房，让开发商按照一定的比例来支付违约金。

附件一是房屋的平面图，在签合同的时候应该注意这个图纸要用坐标来确认这个房屋的朝向；第二要标注面积，或者是面积的标尺。

八、买房签合同补充协议注意事项：

在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。

①、应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。

②、明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。

③、要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。

④、明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。

⑤、应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。

篇5：防不胜防的购房合同陷阱

化解办法：看家装报价单，不要只盯牢某个项目的单项价格，而是要综合人工、损耗、机械等各方面费用以及其他项目的费用来看，如果发现某个价格特别低，那么你就得审查其他项目的价格了。要把单价和产品的规格配套起来看费用，要求报价单的每一项尽可能详细地说明材料的各项要素。装修期间注意核查相关材料是否按指定的要求采购。

陷阱三：施工工艺含糊不清

光看数字、不看文字说明是大部分业主在查看家装报价单时常犯的毛病，总觉得一个数字差错会造成损失，而文字说明肯定没法做手脚，事实并非如此。无论是墙面涂层施工、地板施工、下水管道施工都有各自的施工工艺要求，中间漏过一道工序，在未来的生活中就可能给你造成很多麻烦，墙面掉漆、卫生间渗水等问题大都是装修施工工艺不过关导致。

化解办法：多学一点装修常识，了解关于室内装修的各项工程施工工艺标准，定期去装修新房了解进程，这样有一定的防范作用，但更好的办法是聘请一家有资质、专业性强、施工人员稳定的家装公司为自己服务。

陷阱四：偷换材料计量单位

这一招对于非专业的家装业主来说是最难看穿的，因为业主很少注意到报价单上的单位，不太了解不同的单位意味着报价数字偏差很大。比如定做一个鞋柜，报价单上写着“主材：8毫米玻璃搁板+1厘米钢化玻璃+镜子+辅料，单位：项，数量：1……”貌似很合理的样子，其实关于鞋柜的尺寸大小没有说明，就给后来的装修者留足了钻空子的机会。

篇6：购房三大陷阱

陷阱之一：售楼书

如何“读懂”楼书中的潜台词，是购房者需要掌握的第一技巧。

电脑制图技术的发展使开发商在制作楼书时越来越“随心所欲”，在楼盘的全景效果图上，生活商业配套设施、景观布置清晰可见，然而实际上整个小区的配套设施的跟进要视小区的整体销售状况，而这些后期工程的进度不是开发商所能决定的。

一般楼书的末页都会安排有项目装修标准的说明，但不论内装修或外装修的说明都较为简单、含糊。消费者在看到楼书上标注的进口电梯、高级卫生洁具等字眼时，切不可盲目相信。一定要和该楼盘的负责人核实清楚。

一些楼书还会不按比例地随意绘制位置示意图，使人产生错觉，或者在楼书平面图上未清楚表明南北走向，这些都会对不明情况的购房者产生很大影响。

为了加快资金回收的速度，许多房地产宣传材料都有一定的“提前量”。例如，在广告里偷换概念，把正在征地拆迁说成已经“三通一平”;把刚刚主体完工说成是旺地旺销;把尚有大量空置的房屋说成是“热销空前”、“硕果仅存”„„无论引入何种修饰手法，都是为了让购房者提前付款。

陷阱之二：价格术语

起价、均价、限价、特惠价、清盘价，让你根本搞不清什么价。

“起价”缺乏科学性、代表性，它一般指该物业内楼层、朝向等最差而价位也最低的那套房，大多是不规则房，首层、顶层房甚至半地下房，这些房的价位当然不具有代表性。许多房地产广告打出的起价给人一种最低的印象，以诱惑消费者，但若一打听很可能这个档次的早已售完了，只有更高价位的了。

“均价”也大同小异。还有的只打出“最高价”，也就是“限价”，但实际上与最低价相差无几，但以上相对低的价位在广告中却能起到吸引购房者注意力的效果。

据业内人士分析观察，大多数被相对低的价位吸引来的购房者在对楼房、朝向、户型结构等进行了挑挑选选之后，其最后的购入价格会超越所谓的“起价”和“均价”很多，其价格差往往也会让购房者产生一种花大钱、住好房的心理感受，尝到甜头的房地产营销商们总是乐用此招。

一般来说，多层的楼盘接近“均价”的户型位于4层或5层;高层在6层—8层，户型位置多为东、西向，一层二户的多层楼盘单位面积最高价与“均价”相差5%—8%，高层是在15%—20%之间。

高层销售价大都是从低走高，开发商不到万不得已，是不会主动降价的。如果是开发商主动调低房屋的售价，这其中有时会暗藏玄机。

如果开发商在售房时称因房地产市场不景气，为周转资金，成本价出售积压房，并承诺后续配套设施很快完成，而消费者入住时往往会发现，房子不仅质量低劣，水、电、气等附属设施皆未配套，而且开发商还要求购房者补交测温费、登记费、手续费、管理费等多项费用，否则不予办理产权过户。至此消费者发觉上当要求退房，而开发商则不予理睬。

陷阱之三：补充协议

按照有关规定，只有房屋土地管理局印制的统一的内、外销商品房预售/出售示范合同文本才是唯一合法的合同文本，因此开发商与购房者签订的正式合同的内容一般比较公允，但几乎每一个开发商在与你签商品房预售契约时，都会同时发给一个“补充协议”。

篇7：谨防购房合同附件四大陷阱

购房合同中附件的内容同样相当重要，部分条款的重要性甚至超过格式条款。

法律专家表示，虽然目前购房者对于购房合同的重要性有了相当的了解，也非常重视合同内容，防止签订不平等的合同条款。与此同时，政府部门也制定了格式合同文本，供购房者参考。但现实问题是，开发商会随机应变，为了规避格式合同的种种限制，往往在附件中大做文章。

因此，购房者必须留意附件内容，以防止自己利益受损。

纠纷多半来自附件内容

上海的李先生因为忽视合同附件内容而吃了一点小亏。今年年初，他在莘庄附近购置了一套小面积的老工房，用于自住。但在购房合同附件中没有明确约定固定装修部分的处理办法，虽然当初看房时房东曾经承诺赠送固定装修，但是交房时他发现一台七成新的空调已被撤走。

其实，因为不注意合同附件内容而吃亏的远不止李先生一个人。记者了解到，目前买卖过程中产生纠纷的，其中很大一部分涉及到附件内容。缘何出现这种情形呢?广东耕兴律师事务所张茂荣律师表示，合同附件是合同的补充，一般来说内容不会超过合同范围，但有些开发商为了规避政府提供的范本合同的规制，往往变附为主，以大量附件的形式，直接变更了合同的主要内容，并以格式条款的形式“约定”附件的优先适用，在此情况下，附件的作用和效力远远超过合同本身，因此购房者不可忽视。“有些附件内容甚至可能架空格式合同。”张茂荣告诉记者。

那么附件中哪些问题不能忽视呢?北京市金诚同达律师事务所上海分所龚胜利律师表示，一般情况下对于那些限制购房者权利，增加购房者义务，扩大开发商权利，免除开发商责任的内容，一定要当心；而对于二手房买卖合同，对于那些语焉不详，或者约定不是很明确的附件内容，也一定要小心。因此购房者一定要耐心地多看、细看，并对严重不平等且足以影响购房者重大权益的条款据理力争。

重点关注四大要点

律师表示，附件的本质也是合同，任何合同都是双方协商一致的结果，即使是开发商提供的统一适用的格式附件，也只有与购房者协商一致后才对购房者发生法律效力，购房者在签订之前完全可以与开发商协商修改。

据了解，目前购房合同附件内容主要包括付款方式、房屋装饰设备说明、补充条款以及处理办法等内容，因此购房者只需要在这四个方面多加小心，便可做到安全购房。下面结合具体案例来说明。

付款方式要灵活

有不少购房者忽略付款方式的灵活性，万一中间出现问题，往往会使自己陷入被动境地。

案例：陈先生与深圳某房地产开发公司签订购房合同，以68万余元定购开发商某楼盘房屋。在签订《深圳市房地产买卖合同》时，开发商在合同附件提到，要求陈先生必须在一个半月内办妥所有贷款手续，否则视其违约，开发商有权拒绝签订买卖合同并不予退还首付款等。但令人意想不到的是，陈先生向银行申请贷款时未能成功，按合同约定首付款可能无法退还。

律师点评：张茂荣认为，上述案例中的附件内容明显对购房者不利。一般情况下，合同附件会对付款方式的违约责任进行约定，但对于没有经验的购房者而言，一定要防止那些只有自己义务和对方权利的条款，以免落入圈套。

类似的情况在二手房买卖过程中也比较常见，有些与付款方式有关的附件内容也规定买方必须在一定的时间内办妥一切贷款手续，否则视为违约。

对于上述情形，律师认为，附件是合同的补充，正常情况下是先签合同再签附件。不要违反正常的签约顺序先签附件再签合同，更不要签订只有自己义务和对方权利，没有自己权利和对方义务的附件。因此律师建议可以在附件内容中特别提出：如果非买卖双方原因而造成无法办理贷款，双方均无需承担违约责任。

装修内容需细致

不管是买全装修房，还是买二手房，对于装修部分的描述一定要细致，不能笼统模糊。

案例：上海的王先生购买了一套全装修房，在参观样板房时，王先生发现开发商采用的装修材料质量很好，于是毫不犹豫地在购房合同上签了字。但等到开发商交房之后他却发现有诸多地方与样板房标准不符。而更让他感到有些无奈的是，开发商在合同附件中并未明确规定装修材料的品牌。

律师点评：龚胜利表示，涉及到能够明确的内容必须具体，这样才能避免日后发生遭遇侵权而无法追究的尴尬局面。如全装修房关于装饰、设备标准的约定。对于购房人而言，此约定的关键是要把装修标准具体化。要避免采用诸如“高级面砖”、“高级外墙涂料”、“高级木地板”之类的模糊性标准。应当尽量写清装饰材料规格、颜色和设备的商品品牌(型号)及其质量标准。

在二手房买卖过程中也会涉及到这方面的内容。如果卖方同意赠送，那么在合同附件中尽量把装修的状况描述清楚，以及赠送的固定装修部分如空调等内容都做记录，而不能只是笼统的一句“保持室内原有装修程度”。

此外，在二手房买卖过程中，还有一些装修隐蔽部分的详细情况，如水管是否漏水等，都可以事先询问卖家，然后记录在附件中。这样，即使日后出现问题也能明确应该由谁来承担责任。

补充协议上签字要谨慎

对于开发商事先拟定好的补充协议内容，必须要小心那些加重购房者义务或者开发商免责的条款。

案例：广州的钟先生在签订房屋买卖合同时，在售楼人员的“忽悠”下，并未仔细阅读合同内容便签下了自己的大名。但到交房时间之后他却并未拿到钥匙，于是找到开发商理论，但开发商告诉他，此次造成延期交房的原因属于免赔范围，只能遗憾地请他再耐心等待一段时日。

律师点评：龚胜利表示，由于格式合同内容并不能包罗万象，因此可以根据自己的实际情况进行自由约定补充协议。但在现实中，很多开发商会事先将补充协议拟好，然后只需购房者签字即可，而其主要目的却是为了自身免责或者规避风险，如由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任，以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。如果签字承认了这些条款，等于忘记保护自己的权益。

因此对于有些开发商事先拟好了的补充协议，购房人要仔细阅读、审查，防止有的开发商利用补充协议擅自变更主合同的条款而单方加重购房人的义务。此外，购房人还要充分利用该补充协议把自己关注和担心的一些事项在补充协议中做出详细约定。

处理办法需明确

开发商违约如何处理，合同约定应该越明确越好。

案例：上海的于小姐购买了一套新房，在签订买卖合同时，她看到合同附件中关于售后服务的内容有些过于笼统，如合同中写道：如一年内房屋出现质量问题，开发商应协同建筑商一起解决。她认为这种提法不妥，因为没有涉及到如果未及时解决问题应如何追究开发商的责任，于是强烈要求开发商将处理办法明确下来。

律师点评：龚胜利表示，很多合同中常可以看到这样的条款，“如果××，应于××日之内解决”，但是并没有约定如果没有履行承诺内容自己应该承担什么责任，这样，即使最后认定是开发商的过错，却因为处理方式不明确而难以追究其责任。

篇8：购房常见陷阱及案例解析

案例一：商女士一直想购买一套二手房。2009年8月，经过多地查看，看中了陈先生一套100多平方米的房子，谈好交易价格40万元，与陈先生签订了《购房合同》，当场交了2万元购房定金。

谁知，第二天陈先生的朋友看中了这套房子，愿意出43万元购买这套房，一次性付款，陈先生随即将房屋卖给了朋友。

本来商女士谈好的房子，陈先生却私自转手给了他人，而且不愿退还双倍定金，只想还回商女士的2万元。商女士提出了仲裁申请。仲裁根据《中华人民共和国合同法》规定，收受定金的一方不履行合同约定的，应当双倍返还定金。之后，商女士收到了陈先生退还的4万元。

律云律师观点：

定金——合同履约的保证

所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱或其替代物。

我国《担保法》规定：定金应以书面形式约定，定金合同是从属于主合同的从合同，其成立的前提是主合同已经成立生效。当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金，即产生相应的法律后果。定金既是履约的保证，又是一种支付，同时还是一种赔偿，即通过支付一定数额的金钱来表明合同双方有意并要真诚履行签订的合同，如果购房者违约，定金不退，如果卖房者违约，就要向购买方双倍返还定金。

案例二：卢某在某二手交易网站挂出了自己欲出售房屋的消息，经过网站媒介的作用，李女士看好了他要出售的房子，两人见面后，谈好房款为35万，李女士向卢某交了5000元订金，当场手写了收条。然而让卢某没有预料到的是，在正式办理交易手续时，李女士却说他的房子价格有点儿贵，希望再便宜点儿。卢某不同意，李女士就提出不买了，要求退还订金。卢某说你都耽误我卖房子了，我没向你要钱就不错了。可咨询了律师后，卢某才发现一字之差区别很大，只好自认倒霉，退还了人家5000元钱，房子没卖出去，还耽误了很多功夫。

律云律师观点：

订金——预付性质的支付

在房产交易过程中，订金只是预付款性质的一种支付，不具有定金的性质，定金也就当然不能适用。“订金”在法律上没有明文规定。出现在房屋认购书中的“订金”，是购房者对卖房者的保证，在实践中一般被视为预付款。如果买方交付的是“订金”，不论哪一方反悔，卖方都只须原数退还“订金”就可。

《担保法》规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”从法律上来讲，即使订金给付方违约，收受方也应予以退还。

综上，关于定金与订金区别，消费者在购房前要弄清楚。

《担保法》规定：“定金应当以书面形式约定。”如果开发商收取了定金后，并没有与客户签订书面合同，那么两者之间的房屋买卖关系并没有形成。在房屋买卖合同没有形成的情

况下，客户向开发商交的2万元钱就可能是“定金”，也可能是“订金”。

如果当时双方签订了书面的预售商品房合同，则可以在合同中约定“定金条款”，那么买方反悔不买时，开发商就完全有权没收定金。

篇9：防不胜防的房源陷阱

相信很多租房者或买房者应该都有这样的经历：在网上看到价格实惠、环境也不错的房源，但实际看房时，发现房子大小、装修、价格等都跟网上宣传的不一样。为何有这么多不实房源无所顾忌的在网络上大行其道？谁为这些虚假信息买单？

虚假广告大行其道

买房和租房，相对于找个人房源和中介房源，有不少人倾向于后者，一是因为通过中介租房可以节省很多时间。二是中介的房源多，可选余地大，如果不合适，可以随时选择其他的房源。因此，对于那些急于寻找住房，且没有多余精力的租客和购房者而言，委托中介公司来操作比较合适。

我在某房地产投资顾问有限公司创建的X房网上搜集到几套无论是价格、位置还是户型、装修都很满意的房源，于是打电话给网站上留下名字的置业顾问丁丁，咨询在网站上看到的那几套房，他给出的回复是“不好意思，这几套房子的信息在发布之后，很快就有客户预订了……”他带着惋惜的语气说，“不过，我们这里还有一些附近的房源，虽然没有刚才那几套实惠，但也是合理的价格，我带您去看看吧。”于是，我跟丁丁约好时间看房，看到实际房源后发现，这些房子无论是价格还是装修，都跟网站上发布的房源相差甚远。

加了丁丁微信后，我在他的朋友圈看到很多比他介绍的更好的房源，沟通后，他直接告诉我，他在朋友圈发布的皆是假价格假图片的虚假广告。

除了购房，租房也有类似的情况。我对赶集网、58同城网等多家租房网站信息量进行统计，发现数百条租房信息中只有极少数显示为个人房源，超过80%的信息都是房产中介公司的经纪人所发布。随后，我又对多家房产中介公司公布出来的租房信息和路边的租房广告进行了调查，发现大部分租房信息都不存在，甚至还有一些是两三年前的信息。

这些网上发布的虚假信息，大致可分成三类：一是网上标明个人出租，实际还是中介在发布房源，也就是中介打着个人出租的幌子做广告；二是网上图片和真实情况不符，在网上看到的房源图片，都是装修精美，小区环境也好，可到了实地后却发现根本不是那么回事；三是房屋价格和面积大变脸。网上写着“15平方米，租金800元/月”，可等到看房的时候，租金涨到1300元/月，面积却缩水到了10平方米。

更让人气愤的是，大部分中介不在电话里把真实情况说明，而是要把租房者“哄”到店里甚至是亲眼见到房屋之后才会告知真相，浪费时间不说，面对欺骗无能为力。

为完成公司考核和抢客源

据一名曾经做过房屋中介的朋友小韦说，虚构房源在业内是人尽皆知的“潜规则”。“中介发虚假广告不是哄骗客户过来看房而收取看房费，而是为了争抢客源。同一小区相同户型的房子，别人发布的价格是1500元/月，我若发1800元/月，十天半月都接不到客户电话。价廉物美的租房帖是诱饵，只要有人打来电话咨询，我们就可以推荐别的房源。”小韦表示，如果中介都发布真实信息，广告也不会这样乱，但一有人开始发虚假信息抢客户，整个市场都跟风。当租房者或购房者通过这些虚假广告找到中介时，中介人员便会想方设法游说你看他手中掌握的住房。

网上发布不实信息，除了增加客户量外，另一个重要原因是应付公司业绩考核。以小韦所在中介公司为例，有些中介人员在网上发布了一百多套房源，但是事实上他们手上只有十几套甚至几套房源。有些中介公司的考核机制要求中介人员在一定的时间内，必须发布多少房源，而很多经纪人又无法做到，只能发布虚假房源，在吸引到新客户后，中介人员将根据公司规定，将客户需求、联系方式等录入公司内部系统，扩大客户资源，我因为曾联系过某中介公司的经纪人丁丁看房，之后便经常受到他们公司打来的座机电话，推介各种各样的房源。

监管难题亟需破解之道

有业内人士称，由于没有签署合同、合约，房产中介发布虚假广告不能算作法律意义上的“欺诈”，但也有律师表示，房屋中介公司发布虚假信息，属于欺诈行为，违反《消费者权益保护法》，应受到相应处罚。但在现实操作中，由于法律对这一部分的解释说明并不具体，加上取证难，处罚主体部门界定不清晰等，造成监管难题。

毫无疑问，网络上蔓延的这些虚假房源，正在侵蚀现有的诚信体系，也侵害了消费者的权益，严重阻碍了房产销售和租赁市场的健康发展。无论是2014年的“网七条”，还是前不久实施的“微信十条”，都为网络空间拉起了红线和底线，筑起了一道道防火墙。对于这些打擦边球的网络中介，也该进行治理整顿了。

解铃还须系铃人，对于网络中出现的各种虚假房屋中介信息：一方面，需要工商局从虚假广告层面着手进行治理整顿，让这些中介公司不敢肆意妄为；一方面，需要网络监管及时发力，对于虚假信息，一旦接到举报，经核实后，对其信用度进行综合评定，建立起相应的诚信体系。

根据中介人员介绍，他们利用客人期望“房美价廉”的心理，通过精致装修又低价的虚假信息来争夺客源。这也从一个侧面说明了很多消费者本身存在一种贪利心态，被表面的虚假信息所蒙蔽。这就要求消费者自己首先进行粗略判断，孰是孰非，自己心中要有数，不仅要提高警惕，在看房时多看、多问、多查。

对于中介公司而言，虚假房源不仅损害购房者、租房者利益，还伤害房产中介的发展。当消费者被虚假房源忽悠多了而不愿看房，中介就是“搬起石头砸自己的脚”。

篇10：超低价购房的陷阱

对于生活在北京的人来说，房子永远是一个无法回避的问题，只有在这座城市拥有一套属于自己的房子，才意味着自己真正在这座城市站稳了脚跟。“五环内三万一平米”的起价让无数人望而却步，在房价一路飙升的大环境下，很多人都渴望突然出现一个超低价购房的机会，或自己使用，或转手卖出。

实际上这种超低价购房的“机会”几乎天天都有，提供这种机会的也大有人在，吕文正便是其中的佼佼者。

2013年8月2日，吕文正站在北京海淀区法院的被告席上，其被指控涉嫌诈骗罪，起诉书清楚地显示：2008年至2012年间，吕文正谎称自己是北京市宣武区、崇文区房管局的工作人员，吹嘘自己能帮人买到位于北京市朝阳区、丰台区等地便宜的经济适用房和回迁房，骗取十余名被害人“好处费”总计385万余元。

办案检察官告诉记者，吕文正之所以能在四年间屡屡得手，很大程度上就是“准备充分”。他口中的北京市经济适用房购房信息和回迁房政策、其对外宣称的回迁房项目等，都能找到“出处”。为了显得真实，吕文正还会向买房者索要户口本和身份证复印件，伪造“购房资格审核备案通知单”等。最重要的是，他准确地把握了购买人想以超低价购买北京城区房子占大便宜的心理，有的被害人甚至介绍多名朋友向吕文正买房。

北京市西城区检察院检察官冷铁林告诉记者，在北京，这绝对不是个别现象，像吕文正这类的购房诈骗犯还有很多。“2010年至今，西城检察院共办理涉及购房的诈骗案件13件13人，其中诈骗罪6件6人，合同诈骗罪7件7人，涉案金额340余万元。在这些案件中，犯罪手段有一房多卖、伪造产权证明骗定金等等，而所占比重最大的还是以“低价购房”为诱饵行骗，共有7件7人。”

“在北京这种高房价的大环境下，突然出现‘超低价’，其实是非常不符合常理的，为了让这些不符合常理的‘超低价’看似合理，诈骗犯们都会给这些房子安上一些非常特殊的身份。”冷铁林告诉记者，这些超低价房子一般都会被骗子们描述成三类：经适房、拍卖房和酬谢房。

虚拟的经适房

在超低价购房诈骗中，以能够购买经适房为由头的案件数量可能是最多的，这也让它成为继高考诈骗和北京户口诈骗之后，诈骗犯们的“新卖点”。

“一方面，北京高房价是不争的事实，导致很多有购房需求的人买不起房，价格相对便宜的经适房就成了市场追捧的对象。另一方面，经适房又有严格的准入资格，不要说没有资格的人，就是达到申购条件的人，也未必能弄到房号。”冷铁林说这种现实情况让很多人相信在经适房购买方面是地下通道洞开，潜规则大行其道，而这一点恰好被骗子们充分利用。

在有关经适房诈骗的案件中，1982年出生的北京女孩梁静可能名头最响，她利用签订虚假的经济适用房买卖合同、定金合同或订立虚假的口头购房协议，骗取了高达1240余万元的定金和房款。

梁静曾经在一家房地产公司的前期策划部工作过，对房屋买卖的各个环节都颇为了解。利用自己的这点专业“优势”，在两年的时间内，冒充一家房地产公司的工作人员，虚构出售经济适用房的事实，以地产公司项目部的名义，直接或通过他人先后与多名被害人签订虚假的《北京市经济适用房买卖合同》、《北京市经济适用房购买定金合同》，或者干脆订立虚假的口头购房协议，骗取定金和房款，很多相关的单位和购房人在长达一年多的时间内始终不明真相，而且还“入住”了根本尚未销售的经济适用房。最终梁静因犯合同诈骗罪被北京市第一中级法院终审判处无期徒刑。

对于这种涉及一系列申购和转让程序的经适房，不仅是不知情的外部购房者容易受骗，就是熟知内情的专业内人士也难免会落入这种陷阱之中。

许文林是一家房地产经纪公司的负责人，2010年10月份他聘用了新的房产买卖部经理史纲。入职没有多久，史纲便对许文林说自己手里有4个经适房的指标，每平米大概6000左右，开始只需要8万元的定金，保证能在2011年和开发商签购房协议。许文林听后有意购买一套，但由于怕其中有假，还特意去网上查了史某所提到的两个楼盘，结果是那里的确在建经适房。

在觉得万无一失之后，许文林于是就告诉史纲说自己想买一套，两人很快达成了一致，并且签订了预订协议书，随后把8万元钱转到了史纲指定的银行账户上。之后许文林仍觉得不够，便又帮朋友在史纲那里定了一套125平方米、总价75万元的房子，同样交了8万元。 身在房地产行业，许文林是知道不允许私下购买经适房的，思来想去，老是觉得这事不妥，于是就叫来史纲说自己不买了，要他把钱退回来，但是史纲一直找各种借口拖延，后来干脆不再上班，电话也关机了。

事实上，在目前阶段，北京的经适房都是不允许买卖的。为了简化申请程序、统一政策，北京市住建委已下发通知，从2013年4月19日起，经适房、两限房、公租房和廉租房这四类保障性住房将在全市范围内实行按照现行公租房标准统一申请，并由住房保障部门进行审核、备案。根据该通知，购买经适房首先必须符合申请条件，并填写《北京市保障性住房申请家庭情况核定表》、提供相关证明、配合街乡镇组织调查、评议等，待街乡镇提出初审意见、配租配售方案后录取并上报区县。也就是说，无论通知出来前后，私下购买经适房都是被绝对禁止的，骗子们自称掌握经适房指标，可以随意买卖是绝对不可能的。

捡漏的拍卖房

和经适房一样，拍卖房同样被外界误解为潜规则大行其道，这种误解让拍卖房成为骗子们使用频率颇高的一种“道具”。

法院和银行等机构几乎每年都会拍卖那些经过司法程序确定拍卖的房产。在一般情况下，这些房产的价格的确会比市价略低，由于很多人对法院和银行拍卖的认知程度很低，根本不了解其中的流程，认为在拍卖过程中肯定存在“猫腻”，所以拍卖的价格才会低于市价。“在这种情况下，很多人都认为自己如果能够托上关系，就肯定能以更低的价格购入这些被拍卖的房产。”西城区检察院检察官徐罡表示骗子们往往利用购买者这种捡便宜的心态实施诈骗。

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“通常情况下，骗子们往往谎称认识或者自己就是法院、银行负责拍卖的工作人员，牢牢抓住人们渴求低价购房的心理实施诈骗，尤其是行受骗双方是亲戚、朋友的话，诈骗的成功几率更大。”徐罡告诉记者，在西城检察院办理的13起类似案件中，11件中嫌疑人与被害人为亲属、朋友等关系，占85%。在这些案件中，受害者大多会因为是“熟人”而放松警惕，而且法院和银行拍卖又是一个非常合理的理由。

徐罡把这种现象称之为“杀熟”，在他办理的很多案件中，骗子们“杀熟”的对象甚至是至亲。

2013年初，56岁的徐延东就被自己的亲外甥李华安给“杀熟”了。虽然李华安是徐延东的亲外甥，但是两人之前并没有什么来往，直到2012年3月份，两人之间的联系才开始密切起来。那时李华安的母亲去世，徐延东作为哥哥，自然前来帮助李家料理自己妹妹的后事。

在那段时间里，李华安向舅舅介绍了近况，他说自己现在是美国花旗银行驻华总裁的秘书，协助总裁分管几个重要部门，年薪几十万元。由于李华安的穿戴装扮，加之能说会道，徐延东并没有去质疑李华安的真伪，反而为自己能有这样一个有出息的外甥感到高兴。

2012年10月，李华安对徐延东说他们银行最近要拍卖一些抵押房产，价格非常便宜，广渠门附近一套90平方米的房子总价只要37万元，他特意给家里人留了几套。徐延东听了觉得这是千载难逢的好机会，还把这个消息告诉了自己另外一个妹妹徐延秋。

没过多久，李华安就带着徐延东和徐延秋去广渠门看房子，一同去看房子的还有另外几个人，而这间房其实是李华安通过附近中介找来的房子，虽然看房时，房产中介一直全程陪同，但是李华安之前有过交代，这些中介全程保持沉默，徐延东在这个过程中也对这些中介的身份起疑过，但是李华安寥寥数语便搪塞过去了。

本来徐延东和徐延秋还想考虑一段时间，但是李华安却没有给他们时间，当年12月份，李华安打电话给徐延东说留房给亲戚的事让总裁知道了，如果这事不尽快解决，自己的工作都可能保不住，徐延东心想如果因为帮自己购房而连累外甥丢了工作，自己就太对不起李家了，便将一张26万元的银行卡交给李华安，同时徐延秋也将一张20万元的银行卡给了他。交完钱后，徐家兄妹便开始在家等待“收房”，不过在这个过程中，他们发现46万元被多次取走，并且都是普通消费，甚至还有交水电费的记录，感觉有问题的徐延东开始要求外甥李华安还钱，无奈之下，李华安甚至提出用其父的工资卡及住房公积金卡还款，这两张卡一直押在徐延秋手中，每月留其父3000元，剩下的全部用来还款，到后来李华安竟然开始威胁他们的人身安全。李华安归案后供述称自己根本不是银行总裁秘书，买卖房产一事纯属杜撰，目的就是骗钱用作生活费。

“其实这个骗子很容易就能识破，当时去看房的还有其他人，这些人托关系调查了李华安的身份背景，一下就明白这是一个骗局。”徐罡说银行、法院进行拍卖时都是有法定程序的，并且由正规拍卖机构组织，内部人员无权私留、私分，拍卖价格虽然低于市场价格，但不会低得离谱。

处理的酬谢房

“经适房和拍卖房都属于老招数，骗子们会翻新自己的花样，酬谢房便成为骗子们的‘新宠’”。冷铁林告诉记者，西城区检察院办理的“低价房”诈骗案中，酬谢房的新骗局也开始出现。

袁士载是贺芳的邻居，2010年初，袁士载称自己帮一家房地产公司做事，公司为了酬谢自己给了8套即将开盘的、位于北京西二环白纸坊附近的商品房，准备以每平方米5800元的价格转让。贺芳当即决定要买两套，把9万元定金打到了袁士载的银行卡上。袁士载也很快和贺芳签了商品房预售合同，并给了他正式发票。

到了当年10月份，交房的日子越来越近，袁士载却家门紧锁，手机关机，心急如焚的贺芳报了警。袁士载到案后交代，除了贺芳之外，他还骗了其他两个人各4万元，他和被害人签订的预售合同是伪造的，发票也是在街面花钱买的。

“如果贺芳再多了解一些袁士载，或者在签预售房合同、拿发票时仔细核实一下真伪，也会及时发现问题。”冷铁林表示袁士载仅仅虚构了一个“房地产公司酬谢”的噱头，并未拿出任何证据，如此拙劣的骗局之所以能成功，是由于袁士载把诱惑放大到极致，让贺芳来不及思考，还担心如此好事被别人抢走，于是自己抢着往圈套里钻。

“类似于袁士载这样的骗子，他们之所以屡屡得手，还有一个很重要的原因在于他的身份“特殊”——40岁以上，北京户籍。”冷铁林在办案中还发现了一个特别的现象，在西城检察院办理的13起类似案件中，8名犯罪嫌疑人为京籍，11人年龄在40岁以上，同时具有此两个特征的共有7人，他认为这也是诈骗成功的因素。“‘40岁以上京籍’是一个庞大的群体，虽然并不具有很强的特殊性，但社会上普遍认为这一群体普遍对房子的关注度较高、社会关系网成熟，能‘买到便宜房’的可能性较其他人更大，因此一旦不法分子恰好属于这个群体，其编造的谎言便更容易被认可。”