借名买房中购房合同的效力分析

2022-09-10

1 引言

购房合同的名义当事人为出名人与出卖人, 但该合同涉及借名人、出名人和出卖人三方的利益。其中, 出名人在该合同中未支付房款, 因此并未承担经济风险;反之, 借名人实际支付了房款, 而出卖人让与房屋所有权, 购房合同有效与否对该二者的影响较大, 出卖人的意愿成为重要的影响因素。

因经济适用房和限购的住房都涉及购房资格问题, 若认定交易相对人为借名人, 将导致合同目的不能实现, 因此若无相反证据, 这两种情形应认定为出卖人的目的是与具有购房资格的人 (出名人) 缔结合同。而在出卖人不在乎交易对象的情况下, 购房合同的相对人是出名人抑或是借名人, 与出名人的意愿以及出卖人对借名行为是否知情有关。

2 购房合同由借名人订立

若购房合同由借名人自己订立, 该购房行为属于“使用他人名义实施的法律行为”, 应参照无权代理行为处理。出名人虽然将其名义出借给他人使用, 但本身并未实施购房行为, 也没有购房意图, 更未授权借名人代其实施购房行为。

2.1 出卖人目的在于促成交易不在乎交易相对人

出卖人与借名人订立购房合同, 若出名人在事后予以追认, 应认定购房合同在出卖人与出名人之间有效。即使出名人未予以追认 (如请求撤销购房合同) , 若出卖人在订立合同时并不知道借名行为, 出于对出卖人信赖利益的保护, 出卖人可以主张该行为因符合表见代理的构成要件而有效, 即以出名人为被代理人, 以借名人为无权代理人, 相对人有理由相信代理人有代理权 (借名人持有出借人的各项购房资料) , 且出卖人为善意 (出卖人不知道出名人与出借人之间存在借名行为) 。反之, 若出卖人在订立合同时知道借名行为, 则其信赖利益不受保护, 此时若出名人请求人民法院撤销购房合同, 人民法院应予以支持。

2.2 出卖人只愿与借名人订立购房合同

若此时借名人有购房资格, 则购房合同在出卖人与借名人之间成立, 至于登记在他人名下的效力, 有学者认为我国《物权法》第9条第1款也仅规定不动产物权变动须“经依法登记, 发生效力;未经登记, 不发生效力”, 只要进行了登记, 并且存在有效的合意, 即发生物权变动。至于登记的具体方式如何, 是只能登记于受让人本人名下, 抑或包括登记于受让人所托付的他人名下, 则语焉不详。从法律解释上看, 后者并未超出“登记”这一词语可能的文义范围。在这一点上, 笔者认为, 不动产登记的目的是尽可能更强调其公示性, 以保障不动产物权关系的确定性与清晰度。因我国未明文规定以他人名义进行不动产登记的“指示交付”方式, 所以, 将房产登记在出名人名下的行为属于错误登记;若此时借名人不具有购房资格, 且出卖人与出名人之间的合同已签订, 出卖人可以基于对交易对象的误解请求解除与出名人之间的合同。

3 购房合同由出名人订立

3.1 出卖人目的在于促成交易不在乎交易相对人

在这种情况下, 该购房行为属于以借名人为被代理人, 以出名人为代理人的委托代理行为。根据我国《合同法》第402条, 如果出卖人在订约时知道存在该代理关系的, 则合同在委托人 (借名人) 和第三人 (出卖人) 之间发生效力, 但有确切证据证明该合同只约束出名人和出卖人的除外。因此, 经济适用房和被限购房产因涉及购房人资质, 不具备资质的借名人不能享受购房合同的权利并承担其义务, 这种情况下属于“有确切证据证明该合同只约束受托人 (出名人) 和第三人 (出卖人) 的除外”, 购房合同在出名人与出卖人之间成立。同理可知, 若购买的住房没有资质要求, 且出卖人在订约时知道存在该代理关系, 则合同在借名人和出卖人之间成立, 房屋登记在出名人名下为错误登记, 应当予以变更。

根据《合同法》第403条, 若第三人 (出卖人) 不知道受托人 (出名人) 与委托人 (借名人) 之间的代理关系, 对于涉及购房资质的情形, 若出卖人不履行交房义务, 借名人无权要求出卖人履行义务, 因出卖人在订立合同时若知道借名人不具备资质就不会与之订立合同;若出名人因借名人的原因不履行付款义务, 且出卖人选择借名人作为相对人将会导致合同目的落空, 出卖人应选择出名人作为相对人, 此时合同在出卖人和出名人之间成立。同理可知, 若第三人 (出卖人) 不知道受托人 (出名人) 与委托人 (借名人) 之间的代理关系, 对于没有资质要求的房屋买卖, 若出卖人并不在意交易对象, 对于出卖人不履行义务的行为, 借名人可以要求出卖人履行, 此时购房合同在借名人和出卖人之间成立, 房屋登记在出名人名下为错误登记, 应当予以变更。

3.2 出卖人只愿与借名人订立购房合同

若出卖人只愿与借名人订立合同且购房合同由出名人订立, 若此时借名人具有购房资格, 则合同的效果属于有效代理行为由借名人承担, 因我国未明文规定房产登记在他人名下的“指示交付”方式, 因此将房产登记在出名人名下的行为为错误登记, 应予以变更;若此时借名人不具有购房资格, 且出卖人与出名人之间的合同已签订, 出卖人可以基于对交易对象的误解请求解除与出名人之间的合同。

综上所述, 购房合同的效力与借名人的购房资质, 出名人是否追认, 出卖人对交易对象的倾向及出卖人对借名行为是否知情有关。

摘要：借名买房是指当事人一方 (借名人) 经他方 (出名人) 同意, 以他方名义买房并登记, 且房屋归属于借名人的行为。借名行为需要通过订立两个合同来完成:一是出名人与出卖人之间的购房合同;二是借名人与出名人之间的借名合同。本文将对出名人与出卖人之间的购房合同的效力进行分析。

关键词：借名买房,购房合同,效力