二手房应注意事项（通用8篇）
篇1：二手房应注意事项
签订二手房买卖合同应注意的事项
随着二手房交易量的增加，二手房交易风险也时有发生，其中最关键的部分就是签订二手房买卖合同，那么在签订二手房买卖合同的时候应该注意哪些事项呢?
首先，在二手房买卖合同中应明确房屋的具体情况。写清房屋的具体情况，如地址、面积、楼层等。对于房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的（如测绘的误差、某些赠送面积等），应在二手房买卖合同中约定清楚是以产权证上注明的为准，还是双方重新测绘面积。第二，要在二手房买卖合同中写明房价具体包括哪些设施。在合同中注明，屋内哪些设施是在房价之内，哪些是要另外计算费用的？如房屋的装修、家具、煤气、维修基金等等是否包括在房价之内。注意要把口头的各种许诺，变成白纸黑字的书面约定。
第三，要明确如何付购房款。付款是房屋买卖中最重要的步骤，因此付款方式的约定是很重要的。最好约定分阶段付款，比如签约时付部分、办理过户手续时付部分、房屋交接时付清余款，付款的期限和每笔数额应约定明确，并与办理相应交接手续呼应起来。第四，房屋交接时间也要约定好。这里面涉及到两个时间，即房屋过户日期和交房日期。在二手房买卖合同中应当注明房屋交验的时间、房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担，如屋内的水电气等费用。
第五，还要写明违约责任。包括违约情形，即在二手房买卖合同中标明各方的权利义务；违约后果，即哪些情形要处以违约金，哪些则可以解除二手房买卖合同。当然，如果是处以违约金的，还要约定每项违约金的数额或计算方法。
最后需要注意的是，还得约定争议解决条款。如果协议双方不愿意通过仲裁解决纠纷，希望去法院解决，就应该将仲裁条款划掉。如果不划除，事后双方又不能就争议解决方式达成一致的，就只能去仲裁解决。（转自房不剩房网）
篇2：二手房应注意事项
一、第二、第三被告在本调解书送达之日始3日内协助原告陈某某办理房屋过户手续。
二、原告陈某某支付第二、第三被告人民币20 000元。调解书送达之日，原告陈某某 手捧调解书，不由感慨：这本属不该打的官司，我是用钱买的一份教训啊。
如今，买房过户的官司日益增多，主要是一般购房者由于欠缺相关法律知识、调查手段及对二手房信息掌握的不够，对这些问题很难准确把握。而二手房买卖涉及的法律问题十分复杂，在目前社会信用体系尚未建立的情况下，购房者如果对上述问题不能准确把握而贸然签约、付款，可能会导致如下法律风险：与不具备售房资格的人签订合同，导致合同无效，房屋过户手续更无从办理，购房者无法获得二手房的所有权，甚至可能被诈骗钱财;购买了不符合转让条件的二手房，导致合同无效，房屋过户手续无法办理，购房者购房目的同样落空;合同条款不完善，欠缺必要条款，一旦售房者交付的二手房出现合同中没有约定的种种问题，由于没有合同依据，购房者往往索赔无门。
为避免不必要的麻烦，购房者在购买二手房应十分谨慎。那么购买二手房应注意防范哪些法律风险呢?
一看：售房者是否是房屋所有权人。判断方法是：要求售房者提供《房屋所有权证》、《国有土地使用证》及居民身份证复印件，并与原件对照，以核实售房者提交的上述证件复印件的真实性，并将售房者提供的上述证件的复印件留存。由售房者陪同，到两证颁发部门查询售房者提供的上述证件的真实性，上述证件核实无误后，应注意查看《房屋所有权证》上载明的房屋所有权人是否为二人以上，否则单个售房者无权擅自转让共有房屋，应在征得其他共有人书面同意后方可进行。如果房屋所有权人是委托代理人售房，则要看售房代理人是否具备代理资格，要求代理人提供房屋所有权人出具的授权委托书及该代理人的居民身份证复印件并注意与原件核实。由于未与房屋所有权人见面，难以判断真假，故购房者一般不宜与代理人签订购房合同并支付房价款，应直接与房屋所有权人办理。在目前房地产中介市场不规范的情况下，为了防止中介赚取买卖差价，增加买方的负担，在确定转让价后，买方有必要与房屋所有权人联系，核实真实转让价。
二看：所售房屋是否具备转让条件。《合同法》第150条规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，即瑕疵担保义务。集体土地上的房屋;司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利的共有房屋;未经其他共有人书面同意的共有房屋;其他共有人要求行使优先购买权的已出租房屋等等情形都不能购买。是否具备转让条件，专业性强，有些问题涉及需向有关部门查询后方可判断。三看：二手房成交方式是否合法。在国家调整二手房转让税收政策、开始征收二手房买卖营业税及个人所得税的背景下，有些二手房卖方为了规避相关税收，采取变通方式转让二手房，兹将其法律风险分析如下：(一)虚报房屋成交价。属于买卖双方恶意串通逃避国家税收，一
经查实，税务部门将对当事人按偷税论处。(二)假赠与、真买卖。属于买卖双方恶意串通逃避国家税收，法律后果同上。(三)先签合同后过户。对于买方而言，先付清房款却不办理过户手续，卖方债权人可以申请法院查封房屋并强制执行，买方权益并无保障。
四看：签订的二手房买卖合同是否完善。如果合同条款订立得不完善，应该约定的内容没有约定，一旦卖方交付的房屋出现合同中没有约定的种种问题，由于没有合同依据，买方往往索赔无门。因此，签订一份完善的二手房买卖合同对于购房者而言同样意义重大。
另外，决定买房后，还应注意以下几点：房屋买卖合同中应注明房屋交验时间，通常买方应将房款分为首付和尾款在不同时间交给房主，卖方有义务提供房产过户的有关手续，以保证房屋按时顺利的交接;付款方式最好为银行卡转账;在签署合同时要明确写清双方的责任和权利。
总之，在二手房交易中，买方要多考虑、多调查、多核实。双方签好二手房合同后，要遵守诚实信用的原则履行合同义务，并尽快过户，规避风险。
第六十三条 公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。第六十四条 代理包括委托代理、法定代理和指定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权，法定代理人依照法律的规定行使代理权，指定代理人按照人民法院或者指定单位的指定行使代理权。第六十五条 民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。第六十六条 没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。第六十七条 代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。第六十八条 委托代理人为被代理人的利益需要转托他人代理的，应当事先取得被代理人的同意。事先没有取得被代理人同意的，应当在事后及时告诉被代理人，如果被代理人不同意，由代理人对自己所转托的人的行为负民事责任，但在紧急情况下，为了保护被代理人的利益而转托他人代理的除外。第六十九条 有下列情形之一的，委托代理终止：
（一）代理期间届满或者代理事务完成；
（二）被代理人取消委托或者代理人辞去委托；
（三）代理人死亡；
（四）代理人丧失民事行为能力；
（五）作为被代理人或者代理人的法人终止。第七十条 有下列情形之一的，法定代理或者指定代理终止：
（一）被代理人取得或者恢复民事行为能力；
（二）被代理人或者代理人死亡；
（三）代理人丧失民事行为能力；
（四）指定代理的人民法院或者指定单位取消指定；
（五）由其他原因引起的被代理人和代理人之间的监护关系消灭。之所以这里的指定代表或者共同委托代理人的证明比较全，其他地方的指定代表或者共同委托代理人的证明网，可能不如这里的指定代表或者共同委托代理人的证明全面，确定是哪儿都能找到指定代表或者共同委托代理人的证明，原因是指定代表或者共同委托代理人的证明很容易找的，而且指定代表或者共同委托代理人的证明现在也不是太难找。关于找具体的指定代表或者共同委托代理人的证明，委托代理人没有合法有效的授权委托书的二手房不能买
(2012-02-06 14:41:13)
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购房法律风险预防之十一：委托代理人没有合法有效的授权委托书的二手房不能买
作者：胡文友律师 手机：***，网站:北京房产法律事务中心(网址：),转载请注明作者、联系方式和网站，谢谢！
一、在二手房买卖中，房主经常说没有时间让自己所谓的兄弟姐妹父母等亲戚朋友代为卖房签署《北京市存量房屋买卖合同》等房屋买卖合同相关协议、代为收房款、交房等相关卖房事宜；
二、这时房主委托的代理人应该提供给二手房买家一份公证的授权委托书复印件（委托书中必须明确代为卖房的具体授权事宜，不能仅仅注明全权代理，没有具体授权的全权代理只是一般代理，这样的的全权代理无权代为卖房），一份房主本人的身分证复印件，一份委托代理人的身份证复印件，如果是夫妻还要提供一份结婚证复印件； 三：如果委托代理人没有房主合法有效的授权，委托代理人签订的房屋买卖合同等相关合同是效力待定的合同，如果房主事后不追认房屋买卖合同等相关合同，房屋买卖合同等相关合同就无效不受法律保护
陈某某与宓某某系夫妻。北京市××路某号606室系争房屋系陈某某名下的产权房。2008年9月28日江苏省启东市公证处出具(2008)通启证民内字第1945号公证书，载明：宓某某、陈某某委托毛某某就办理系争房屋的买卖、抵押、还贷、退保、转按揭、收取房款、交房、水电煤过户等事宜订立的《委托合同》，意思表示真实、内容符合合同法的规定，当事人的签名均属实。2009年3月4日原审第三人毛某某以陈某某代理人的身份与翁某某签订了《上海市房地产买卖合同》约定：陈某某以人民币(以下币种均为人民币)97万元向翁某某转让北京市××路某号606室房屋；签订合同当日，翁某某向陈某某支付首付款65万元(含已付定金10万元)，此款由翁某某支付至上海汉宇房地产顾问有限公司(以下简称汉宇地产)后转付给陈某某提供的帐户；该房内已设立抵押，陈某某承诺在签订本合同后7个工作日内，共赴交易中心办理完毕注销抵押登记手续；2009年6月30日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，交易中心出具收件收据当日翁某某支付第二笔31万元；翁某某取得房地产权证后3日内，陈某某向翁某某办理交房手续，翁某某支付尾款1万元；陈某某未按约定期限交接房地产的，翁某某应书面催告，自收到催告之日起7日内，陈某某仍未交付房地产的，翁某某有权单方解除合同，并书面通知陈某某，自收到通知之日起的7日内陈某某未提出异议，合同即行解除，陈某某还应按已收款的10%向翁某某支付违约金，并赔偿翁某某的实际损失与违约金的差额。2009年3月初翁某某向汉宇地产支付房款65万元。2009年3月5日，汉宇地产扣除中介费后将剩余640,300元汇入陈某某的工商银行帐户，宓某某从中提取了14万元，次日又转账50万元到案外人张瑛帐户。2009年3月7日宓某某、毛某某办理了系争房屋的注销抵押登记手续。2009年3月22日翁某某和毛某某、宓某某共赴房地产交易中心办理产权过户手续，翁某某按规定办理了税收缴纳手续。房屋买卖的计税金额为107万元，税务局出具的房屋买卖发票金额为107万元。因毛某某、宓某某未能提供产证密码，房屋过户未成。2009年3月23日、25日翁某某和毛某某、宓某某又两次前往交易中心办理过户手续，均因不能提供产证密码，未成。2009年4月16日，翁某某起诉来院，要求陈某某继续履行房屋买卖合同，协助翁某某办理系争房屋的交易过户手续，并支付违约金(按已付房款的日万分之五，从2009年3月12日起至陈某某实际履行之日止计算)。2009年6月陈某某委托律师向江苏省启东市公证处申请撤销公证。2009年6月2日法院根据翁某某的申请，裁定查封系争房屋。
原审审理中，法院根据陈某某的申请依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对翁某某提供的(2008)通启证民内第1945号《公证书》中《委托合同》上“委托人签名”处的“陈某某”签名是否出自陈某某的笔迹进行鉴定，结论为《委托合同》上“陈某某”的签名不是出自陈某某的笔迹。
原审法院认为，合同应为双方当事人真实意思表示一致。陈某某为系争房屋的房地产权人，其表示从未有意将该房屋转让给翁某某。而毛某某作为陈某某的委托代理人与翁某某签订房屋买卖合同，唯一所依据的《委托合同》上陈某某的签名并非其本人，毛某某的代理行为为无权代理。陈某某未曾参与过房屋买卖的过程、公证为外地公证、交易价格偏低，翁某某在房屋买卖交易过程中未能尽到买受人的谨慎注意义务，毛某某的代理行为不构成表见代理。翁某某尚未取得系争房屋产权登记，亦不构成善意取得。系争房屋的买卖合同应为无效。当事人依据无效合同取得的财产，应予返还，有过错的还应赔偿无过错方的损失。翁某某经法院释明后，坚持表示不要求在本案中一并处理房款返还、赔偿等事宜，对此本案不作处理。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，判决如下：
一、对于翁某某要求陈某某继续履行房屋买卖合同、协助办理北京市××路某号606室房屋交易过户手续的诉讼请求不予支持；
二、对于翁某某要求陈某某支付违约金的诉讼请求不予支持。
上诉人翁某某不服原审法院判决，向二审法院提起上诉称，翁某某在原审中明确表示不同意鉴定，认为鉴定没有条件也没有必要，况且原审法院委托鉴定部门进行鉴定所提供的样本，无法确定样本的真实性，故原审法院放弃了效力较高的公证文书的证明效力，而采用了
效力较低的，并且有严重瑕疵的鉴定意见作为定案依据，显属不当，至目前为止，启东公证处未撤销该公证文书，该公证文书依然有效，毛某某的代理行为也是有效的，翁某某作为一个善意第三人，只须尽到一般人应尽到的谨慎义务就可以了，不能用专业人员的标准要求，且陈某某的丈夫宓某某全程参与房屋买卖交易过程，陈某某并已实际收到了大部分的房款，双方之间的房屋买卖合法有效。要求二审法院依法改判，支持其原审诉请，或发回原审法院重审。
被上诉人陈某某辩称：原审法院根据陈某某的申请依法委托司法鉴定机构所作的鉴定结论合法有效，公证授权委托书上，委托人的签名不是陈某某所签，该委托行为无效，陈某某不知晓房屋买卖的整个过程，系宓某某瞒着陈某某与毛某某所为，原审法院判决正确，不同意上诉人翁某某的上诉请求，要求维持原判。
原审第三人宓某某未到庭应诉。
原审第三人毛某某述称：其与宓某某系生意朋友，在办公证前，曾见宓某某带过一个女的，应该是他老婆，但宓某某未介绍，公证那天宓某某也是带这个女的，公证处审核没有异议，其认为应该是宓某某的老婆陈某某。整个房屋买卖过程宓某某都参与，现翁某某已支付了首付款65万元，合同应继续履行，同意上诉人翁某某的上诉意见。
二审法院经审理查明，原审法院认定事实无误，二审法院予以确认。
二审法院审理中，上诉人翁某某提供江苏省启东市公证处于2009年12月28日出具的情况说明，证明公证委托时，陈某某夫妇和毛某某亲自到公证处作的委托，该委托是真实有效的；被上诉人陈某某提供江苏省启东市公证处于2010年2月26日出具的公函，证明法院委托鉴定结论与江苏省启东市公证处委托苏州同济司法鉴定所所作的笔迹鉴定意见一致，即委托行为是无效的。双方当事人对对方提供的证据的真实性无异议，但均认为不能证明其主张，原审第三人毛某某表示没有意见。
篇3：二手房装修中应注意的七大诀窍
一、老化水管一定要换掉
二手房原有的水路管线往往有许多不合理的布局, 在装修时一定要对原有的水路进行彻底检查, 看其是否锈蚀、老化。如果原有的管线使用的是已被淘汰的镀锌管, 在施工中必须将其全部更换为铜管、铝塑复合管或PP-R管。比如装修卫生间前要先堵住地漏, 放5cm左右深的水进行试验, 如果漏水则必须重做防水工作;同时要注意的是, 施工后不能留下死角。
二、电路非改造不可
二手房普遍存在电路分配简单、电线老化、违章布线等现象, 已不能适应现代家庭的用电需求, 所以在装修时必须彻底改造, 重新布线。如果发现原有线路使用的是铝质电线, 则必须将其全部更换成2.5平方毫米截面的铜质电线。而对于安装空调等大功率电器的线路, 则应单独设置一条4平方毫米截面的线路, 并且必须在埋线时使用PVC绝缘护线管。
此外, 新的国家标准规定, 民用住宅中固定插座数量不应少于12个, 但目前仍有不少的二手房原有的插座数量达不到这个标准, 如果大量使用移动插座, 当电流负荷增大时, 移动插座就会因接触不良而产生异常的高温, 为触电和电器火灾事故埋下隐患。
三、“隐蔽工程”拆开重来
目前家庭装修中的质量问题, 很大一部分是由“隐蔽工程”施工不当造成的。何为“隐蔽工程”?在施工工艺顺序过程中, 上一道工序的工作结束, 将被下一道所掩盖而无法进行检查的部位, 称之为“隐蔽工程”。因此, 在二手房装修时, 对“隐蔽工程”要格外注意。例如对吊顶内的供水、空调、通风等各种设施的管道、线路、设备是否已做密闭试验及电器绝缘、电阻测试, 连接是否牢固, 接头做法是否符合要求, 易燃材料是否已做防火阻燃处理等都属于“隐蔽工程”的范围, 都是在第一次安装之后无法再进行检查的。业内人士建议, 旧房装修时, 能重新打开这些部位乃是一个消除隐患的好机会, 业主一定要严格检查, 把以往遗留下的“隐蔽工程”除掉。
四、三“面”改造必不可少
在装修时, 二手房的墙面、地面、天花的改造是最容易被忽略的, 专家建议最好请专业人员对房屋进行实地勘察, 看有无明显裂纹、是否平整、有无脱落和起沙。如果存在这些情况, 就要进行修补处理, 包括铲除墙面油污、粉化了的墙漆等, 用水泥沙浆修补基层、裂缝、孔洞。另外, 修补后要刷一道底漆予以覆盖, 一来使基层牢固, 二来可以防止今后基层因泛碱和受潮而出现变化, 然后用按比例稀释的乳胶漆进行饰面。在施工中应注意现场空气的洁净, 做好防尘保护, 工具上要保证没有杂物。
五、门窗更新慎重考虑
门窗老化也是二手房中的一个突出问题, 但如果材质坚固, 而且你也喜欢其款式, 一般来说只要重新涂漆即可焕然一新, 但如果有以下问题出现, 就必须拆掉重做, 主要的问题要看木门窗是否起皮、变形, 如果有, 则说明木材本身特性发生变化, 一定要换新的了。此外, 钢制门窗表面漆膜脱落、主体锈蚀或开裂, 除了不安全外, 也很难恢复原状, 为了不影响使用效果, 专家建议也应拆掉重做。
六、二手房要彻底消毒
在装修二手房之前, 应该对卫生间和厨房进行24小时至48小时的蓄水测漏实验, 检查原有的防水工程做得如何, 如果没有漏水现象, 证明防水处理做得很好;如果出现漏水现象则必须重新做防水处理。做完防水处理后, 要等地面完全干透, 再铺设瓷砖, 进行整体装修。而且, 在卫生间蹲便改坐便时一定要将座便器下水口位置的防水处理做好, 在设计和装修卫生间顶部时, 应注意方便拆装, 利于今后的检查和维修。
七、在拆除旧瓷砖重铺时, 还要注意三点
第一, 砸墙砖及地面砖时, 避免碎片堵塞下水道;第二, 处理好防水, 水路尽量少用弯头, 避免流水不畅或堵塞;第三, 尽量少用木质板材, 大多木制品含甲醛, 影响健康, 另外木材会因为天气潮湿变形, 而且木制品手工费用也较高。
装修二手房有个重要的步骤必不可少, 那就是要彻底消毒。可用3%的来苏水、1%~3%的漂白粉水或用3%的过氧乙酸溶液喷洒。洒后关门窗1小时。
篇4：二手房买卖中应注意的法律问题
一、应慎重确定买卖合同的主体
（一）买房人的确定
实际生活中，笔者接到不少朋友的咨询。比如，“我和我女朋友共同出资购了房，但合同是以女方的名义签订的，发票也是女方的名字，将来房产证能否写成我们两个人的名字”？“我们给儿子全资买房办婚事，房产证写成儿子的名字，我们担心以后婆媳关系紧张，现在能否把房产证上的名字改成我们的”？可见，由于事前考虑不周，将会给自己带来很多烦恼甚至纠纷。因此，以谁的名义买房更有保障，也是需要结合自身实际考虑的问题。
（二）注意售房人是否是唯一的产权人
由于法律规定了单个共有人不得私自处理共有房屋，处理的行为可能无效。因此，如果产权人有多个，而合同只有一人签字就容易发生纠纷，法院原则上也会认定买卖合同无效。尽管法律上有不动产的善意取得制度，但有时买房人付出的精力财力是巨大的。如果产权人是一个以上的，且不能同时到交易现场的话，一定要有委托书，而且是经过公证的委托书。曾经发生过有人瞒着家人用假委托书卖房的事件，最后导致买房人既搬不进房，也讨不回钱。
房子是否有共有权人，以及房产证上的人和实际售房人是否是同一人，都需要核实清楚。另外，也不能盲目相信房产证就是真的，一定要拿着房产证或者复印件到房管部门征询核实一下。
如果购买的二手房是正在出租的房屋，一定要注意出租的期限。因为租赁期限不满，即使你购买了房屋也是住不进去的。实践中，还有一种情况就是，购买了房子，可原来房子内人员的户口没有迁出，这样容易使购房人无法迁入户口，会造成购房人的孩子入学困难。
二、 注意房屋的性质
有的房改房是需要先售给单位的，房改房还有产权比例的问题。对于经济适用房，各地对其上市有不同的规定。就目前的政策仅限于在适合购买的人员之间合理流动。市场上出现的小产权房，即土地属于农村集体经济组织所有的房屋，此类小产权房仍是不允许上市交易的。期房也是不允许转让的，七部委在关于做好稳定住房价格工作的意见中明令禁止期房转让，为了避免这种情况，现今实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案。已被司法和行政机关裁定、决定或以其他形式查封、扣押的房屋也是禁止转让的。已抵押的房屋在没有经过抵押权人书面同意的情况下，也禁止买卖。此外，未取得产权证书的房屋，以及正在发生诉讼争议的房屋最好也先不要购买。
三、防范委托中介公司购房存在的风险
有的购房人除中介费之外，将全部购房款都交给了中介公司，这样做的风险是非常大的。一种情况是中介公司确实如数把首付款或购房款给了出卖人，并扣留了一定的服务费；还有就是中介公司携款走人，公安机关不得不以非法吸收公众存款、非法集资或诈骗罪立案了，这种情况全国已经出现了不少恶例。还有的出卖人把房产证等一并交给中介公司，并办理了经过公证的委托书，使自己完全丧失了权利甚至获得基本信息的机会，这些做法的风险是极大的。
卖房和买房不是卖菜和买菜，买卖房屋的成功以办理房产证为标志。但实际生活中，交款签合同和办证是有一定的时间期限的，即买卖房屋是做不到一手交钱一手交货的。为了消除双方的担心，一种比较安全稳妥的方式已经在大中城市流行，即找一家公证处或律师事务所，把房款或首付款放到那里要安全得多。目前，国内外还没有发生过公证处或律师事务所携款逃走的情况。公证处或律师事务所这种机构的信用非常高，国家的监管也相当严格。购房人出的钱一小部分是给中介公司的，大部分是给出卖人的。如果双方签订完买卖合同，公证处或律师事务所再把中介费和房款分别支付，这显然是比较安全稳妥的方式，有远见的中介公司已开始尝试这种方式。而有些中介公司非要自己拿着钱才行，其根本没有考虑这将对购房人造成多大的风险，而实践中出现的中介公司携款潜逃事件就是在这样的背景下不断发生的。依据法律规定，中介公司只有完成了交易才能取得中介费用。对出卖人来讲，不拿到全部的购房款就过户是最大的风险；对买房人来说，出了钱办不了房产证是最大的风险。公证处或律师事务所的介入刚好破解了双方的担心，是一种理想的协助购房模式。当然，如果政府部门要求交易资金必须存入指定银行进行监管，还是应当遵守政府部门的有关规定。总之，交易资金一定不要轻易直接交给中介公司。
四、签订的合同应尽量明确具体
一是当事人的名称、住所、身份证要作为合同的附件。是否为共有房产、夫妻或家庭共同财产，是否有承租人，房屋上是否有户口。二是标的。二手房合同的标的就是房屋。坐落位置、房号、面积等能证明房屋位置状况的图纸也应作为合同的附件。三是价款。应写明总价、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金等。四是履行期限及地点、方式。主要写明交房时间、条件，办理相关手续的过程、配合问题、税费的负担。五是违约责任。列举违约的情形，如户口应在交房之前或房产证办理完成之前迁移。如何承担违约责任，何种情形可以免责。六是争议的解决方式。是诉讼还是仲裁，管辖问题。七是合同生效的条款以及导致合同无效的情形，合同无效后的责任承担。八是合同中止、终止或解除条款以及前述情形发生后如何处理，如何返还财产，中介费如何承担。九是附件和补充合同的效力。最后特别需要提醒的是，大额的交易，一定要注意考察品牌资质好的中介机构。对普通老百姓来讲，买房是一生的大事，由于二手房买卖涉及众多法律问题和风险，一定要有把问题风险考虑到最大最坏的思想准备，最大程度地避免潜在的法律风险。
篇5：二手房应注意事项
1、写清楚每个程序办理阶段的时间点，例如哪天之前办完赎契、哪天之前办完贷款、哪天之前完成过户手续，避免交易被无限期拖长;
2、买学区房特别要注意，必须在二手房买卖合同里写上：在过户前由卖方携带身份证和房产证原件，到户口所在地的公安局户籍管理中心，查询户口及学位是否占用—这一点很重要，一定要在过户之前查实，不然后面的手续就会很麻烦;
3、在违约赔偿一栏，要求违约一方赔偿房屋总价的10%，这样卖方就不好随便返价了;
4、写清楚付款的时间点，而且，首期付多少、过户时付多少，收楼时付多少。这里需要注意的是，一定要至少预留1万-2万元尾款，等到顺利收楼之后才付清，而不是过户当天付清，中介费也一定要预留一部分在顺利收楼之后才付清—地产经纪当然会用行规来反复要求你过户当天就要付清，但预留尾款这一条一定要坚持，避免收楼时出现不愉快的状况;
5、物业维修基金卡可以看情况跟卖方协商，如果对方有，必须过户后交给你;如果没有，就要看看这个物业的维修基金卖方有没有交，如果没交，是否需要你承担，具体金额是多少?这些一定都要问清楚，因为很多人都不了解，比较容易忽视;
6、如果是带租约买的房子，要跟卖方协商好怎么交接租约，哪个时间点之前房租归谁收、租客的押金如何处理?最好能在过户之前就跟租客联系一下，多方面了解房屋的问题、租约的押金是多少。这一点很多买家都会忽略。
篇6：买二手房注意事项
宅运由旺转衰的二手房
此刻销售的二手房大多数为七运(1984年——2003年)建好的房，从2004年开始以进入八运(2004-2023年)旧业主买时是房运财运当旺的房，卖出时却已转衰。一看健康对家人的影响，就是看丁运衰旺。二看财运兴衰，财运关系到以后生活好坏收入多少，所以财要旺。
二手房各朝向地运数：
干宫(东南向)辰山戌向、干山巽向、亥山巳向，地运160年;
兑宫(东向)庚山甲向、酉山卯向、辛山乙向、地运140年;
艮宫(西南向)丑山未向、艮山坤向、寅山申向、地运120年;
离宫(北向)丙山壬向、午山子向、丁山癸向、地运100年;
坎宫(南向)壬山丙向、子山午向、癸山丁向、地运80年;
坤宫(东北向)未山丑向、坤山艮向、申山寅向、地运60年;
震宫(西向)甲山庚向、卯山酉向、乙山辛向、地运40年;
巽宫(西北向)辰山戌向、巽山干向、巳山亥向、地运20年。
以下二手房不能买
1、五行分配失调和宅地本身缺陷，对宅内的人畜有危害的状况;
2、五行八卦中的气不顺，位不正，死门以及踩在鬼门线上的屋宅能够统称为凶宅!
3、不吉利或总出事的房子，住在该宅的人，都已非正常死亡(与第一点不一样的是，不务必死在屋中，如交通事故等。
4、房间的格局，或周遭的风水使人运气不顺，走背运等。推荐阅读：购买二手房风水指南
5、一般来说发生过非正常死亡事件(比如自杀凶杀和恶性传染性疾病;
购买二手房八大注意事项
1、了解该套“二手房”是否属于允许出售的房屋
因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。所以，必须要征询原产权单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章。
2、了解房屋所有权是否真实、完整、可靠
房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其他债权、债务纠纷。但最要紧的是，必须要由卖方出示、带给合法的“房屋所有权证”。
3、了解所购“二手房”的准确建筑面积
合同中约定出售房屋的面积应以此刻的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。此外，还要考察地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题。
4、了解购买“二手房”的程序
购买“二手房”买卖双方务必要签订《房屋买卖合同》，并到房屋所在区、县国土房管局市场交易管理部门，办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。
5、了解屋内设施的交验细节
有些业主在签订合同时常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器能够全部赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪，而业主承诺的空调、热水器更是不见踪影。
6、付款方式
在购房合同签订过程中，务必付款方式的一个个环节。比如，买卖双方能够约定，在付款方式的选取上标明，在签订《房屋买卖合同》时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司等。
7、违约职责
买卖双方在合同约定时最好清楚标明各方的职责义务，这样可大大有利于避免纠纷的发生。如悔约职责、违约金款项、逾期付款职责、滞纳金款项及其他违约状况等。
8、交房时间
篇7：购买二手房注意事项
第一，注意查看出卖方的证件。在买卖双方签署买卖合同之前，买方一定要查看卖方的证件，主要是房产证（是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”）、身份证、户口簿、原始的购房合同、各种税费发票原件、结婚证（若没有结婚，则要出示单身证明）。商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提交其他共有人同意的证明书。
请教律师，1.我想买一套二手房，房主已婚，但是户口是单身，买房合同是她自己的名字，是婚后买的，我如果想要办过户，是不是需要他们夫妻都要签字或者有委托书？
最好让他们夫妻都签字，或者让他丈夫写一个同意出售的证明；
第二，注意房屋的产权状态。房屋的权利状态是购买二手房的前提和基础，只有出卖方拥有完全的、无瑕疵的所有权时，才能保证交易的合法性。很多人在购买二手房时，出卖方可能本身还没有取得房产证，此时买方交易有很大的风险，有可能买房人长期无法取得房产证，也有可能根本无法取得房产证，那么买房人永久无法取得对购买房屋的物权。建议大家购买二手房时注意出卖方是否已经实际取得房产证。
第三，注意房屋的抵押状态。通常，出卖方在出售房屋时，房子本身还有部分银行贷款没有还清，即房屋处于抵押状态。从法律上来讲，出卖方没有还清银行贷款前，是不能出售房屋的，签署的合同系无效合同，除非银行同意出售。实践中出卖方通常要求买房人先行交纳一部分房款用于偿还银行贷款，银行办理解押手续后，双方再办理交易手续。这种交易，律师提醒广大买房人要将将房款直接支付给抵押银行，否则出卖方不办理解押，可能导致买房人面临合同无效的风险，最后可能房款也无法追回。
1.房主房子还有贷款，想要用我的钱来还，我应该怎么做才可以避免风险？需要补充一个合同或者协议吗？
建议最好走资金监管，这样对买家最安全；中介公司的直接管理者是当地建委；
根据您这种情况应该找第三方（担保公司），将首付打入担保公司帐号，再去公证处做份公证，房本放在担保公司，担保公司用首付款去还清银行抵押后立即过户，如卖方违约不去过户，可拿房本和公证书自行到房地局过户，这样很安全。
如果像他们说的你直接到还款银行还了款，卖方要是就不和买方去过户也没办法，没有担保公司卖方也不会和买方去做公证的，万一买方不付给卖方尾款直接去自行过户，卖方就损失了。
资金监管和资金托管是两码事！
1、资金托管
如果买方只担心卖方在过户前出问题，可直接去直接到某家银行进行资金托管（不是所有银行都有托管业务），买卖双方到托管银行，签订托管协议，等过完户，拿契税票原件去银行将钱划给卖方。
2、资金监管（目前北京只有几家担保公司在建委有资金监管帐号）
如果买方在交易中从头到尾都担心，可选择资金监管，资金监管是房款打到监管帐号内冻结，等过完户到到房产证做完物业交验后，房主拿交验单和托管凭证才能拿到钱。
第四，注意房屋的出租状态。若是出卖方的房子已经出租出去，承租人对这个房子享有优先购买权，所以买房人要取得承租人放弃优先购买权的声明，否则承租人有权主张买卖双方所签署的买卖合同无效。同时，即使承租人放弃了优先购买权，若是承租人的租赁期限尚未到期，承租人也有权要求买房人继续履行原有的租赁合同。这会给买房人带来一定的影响。
第五，注意房屋的性质。在北京房子的性质有几种：商品房、经济适用房、集资建房、标准价购买的公有住房、成本价购买的公有住房、央产房等。鉴于房屋性质不同，在房屋买卖交易过程中适用的法律亦不同。所以，建议大家在购买二手房时要区分房屋的性质。
第六，注意房屋质量。有的二手房年代已经久远，房屋可能存在一定的质量问题，例如：房屋漏水、墙体出现严重裂缝等。建议购房人在考察房屋时仔细查看墙体是否有裂缝，主要查看厨房和卫生间是否有漏水
情况，这是目前房屋质量比较常见的问题。
第七，注意房屋落户情况。很多人购买二手房是为了落户口，给孩子上学，然而买了房子后发现房子内有很多陌生人的户口，导致自己的户口无法迁入。
第八，注意办理房屋物业交割手续。很多人认为办理过户手续后交易就完成了，实际上不是如此。过户后，买房人和出卖方应当共同办理物业交割手续，即结算房屋内的水费、电费、燃气费、有限电视费、电话费、物业费、供暖费、公共维修基金的过户等手续，只有办完这些手续，整个的二手房交易才算圆满完成。
第九，注意房屋周边环境。要了解小区建设的年代，居住的群体，周边配套是否齐全，交通是否方便，周边环境是否嘈杂，例如：是否有高压电线、是否有城铁或火车道，是否有水泵房等，同时要注意房屋所在楼层是否为管道层，是否为顶层，因为顶层最容易发生漏水问题。
第十，注意中介公司。目前，因为中介公司垄断了大量的房源，迫使买卖双方只能通过中介公司获得信息，达成交易。中介公司作为专业的房产经纪机构，应对买卖双方的主体资格、房屋的权属状况、交易信息的真实性等进行审查，否则因为中介公司的原因导致买卖双方损失的，中介公司应承担赔偿责任。
整个二手房交易的过程，风险无处不在，除了上述十种情形外，还有很多情形，例如：房屋存在被查封的情况等。为防范风险，避免损失，建议购房人签署详尽的买卖合同。
7、怎样看房子的年限
住宅的使用年限是指住宅在有形磨损下能维持正常使用的年限，是由住宅的结构、质量决定的自然寿命。住宅的折旧年限是指住宅价值转移的年限，是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命，也叫经济寿命。住宅的使用年限一般大于折旧年限。不同建筑结构的折旧年限国家的规定是：钢筋混凝土结构为60年；砖混结构为50年。
8、．砖混结构住宅
砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。
砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。“混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐等。这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构住宅；由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。
9、．钢筋混凝土结构的住宅
篇8：二手房交易时应注意的若干问题
1 精心挑选诚信中介
如果交易通过中介公司完成, 必须选一家资信可靠的中介公司是保证安全的前提。所选的中介公司须是有品牌的大公司, 这些公司不仅有经验丰富的正规执业经纪人员, 而且操作也比较规范。要看中介公司的营业执照和业务范围。可选择经验丰富、诚信可靠的中介业务员办理, 但在签订二手房买卖合同时必须要求经纪人到场。
2 了解房屋使用情况
首先, 一定要确保房屋的产权证是真的, 而不是伪造的。根据房屋产证, 下家可以了解到房屋建筑面积大小、房屋用途是办公还是居住等内容。另外, 下家可到房屋所在地的房地产交易部门查到房屋有无被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制权利, 是否已设定抵押。若房屋已出租, 下家应要求上家提供该承租人出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。
3 明确中介收定性质
定金纠纷占二手房交易纠纷的比例较高。若下家把定金交给中介公司, 一定要明确中介公司收取定金的性质是代收, 还是转交。如果是代收, 则中介公司收取定金时应当出具上家的委托书。否则, 下家要在居间合同中明确中介公司的转交责任, 如约定几天内转交, 未能按时转交需承担的违约责任等。为了防止上家收了定金之后提高房屋总价, 上下家要在书面的定金协议中对购房合同的主要条款达成一致意见, 这样下家就会有保障。
4 上下家当面谈合同
即使是通过品牌中介公司交易, 也不能完全排除个别素质不高的业务员从中做手脚。因此, 在达成交易意向后, 上下家要对交易中应发生的税费有所了解, 具体可查阅本报相关文章或到房产交易部门咨询, 这样做, 可以防止极少数业务员或中介公司借各种名目乱收费。在交易过程中, 上下家不要擅自与业务员签订买卖协议, 避免业务员将公司业务转化为个人业务, 使得上下家无法享受中介公司的担保。在签订二手房买卖合同时, 上下家一定要坐下来当面谈好房价、过户时间等条款, 不能由中介公司越俎代庖, 如此才可以杜绝被赚差价的情况发生。
5 签合同注意五条款
审查好五个主要条款是签好新版买卖合同的关键。
5.1 权属条款。
主要是审查房屋的权属状况, 如有无共有人或房屋有无抵押等权利限制。
5.2 房价与佣金条款。
如二手房买卖通过中介公司, 则明确委托价格、服务内容和佣金数额。审查内容包括:a.上家的委托价与下家的买价是否一致;b.中介公司收取的佣金数额不得超过国家规定的上限比例。审查的依据是上下家与中介公司签订的居间合同和上下家签订的买卖合同。
5.3 房款支付条款。
二手房买卖一般不能实现“一手交钱, 一手交房”, 因此对付款方式进行审查就非常必要。一般来说, 付款要和双方的交易步骤衔接。除付定金外, 房款一般分三笔付清, 签约时的首付款, 拿到交易过户受理单时付一笔, 产证出来及交房后付尾款。此外, 上下家还可以通过第三方, 如中介公司、银行、律师事务所等进行房款监管。
5.4 交房条款。
主要是对有关交房条款的审查, 其中包括交房时间、交房条件、交房标志等。交房条件一般包括下家付清房款, 上家迁出户口、付清物业及水电煤有线等费用, 上下家维修金结清。关于交房标志, 新版合同第四条有明确约定, 并且将交钥匙作为二手房买卖的交房标志之一, 使之更符合实际情况。
5.5 违约救济条款, 主要是对上下家违约责任及救济途径的审查。
新版买卖合同倾向于鼓励市民通过仲裁这一途径来解决纠纷。由于仲裁是一审终审制, 有利于提高解决纠纷的效率。当然, 上下家也可以选择通过法院来解决纠纷。
6 扫除交房后遗症
二手房交易结束后, 上下家往往为水、电、煤的费用, 户口的迁移等发生纷争。要扫除这些后遗症, 上下家应注意下面几个问题:
6.1 结清水表账单。
本市自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度, 因此上下家不需要办理水表过户手续。按自来水公司的规定, 不论是谁使用的, 凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的滞纳金, 如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户, 则停止供水。因此在交房之前, 下家要询问上家是否已付清水费, 同时别忘了保留交房日上个月份的已缴讫水费账单收据。
6.2 告知电表状况。
按电力公司规定, 凡发现私自装拆总熔丝箱和电表、私自开启封印、擅自变更计量装置等行为均属违章行为, 违者按违章用电处理。因此, 在房屋交接验收时, 下家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等, 同时保留交房日上个月份已缴讫的电费帐单收据。
6.3 协助煤气过户。
按照燃气公司的规定, 上下家必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费, 以及双方的身份证、上家在交房日前一个月已缴讫的煤气费账单, 一起到燃气部门办理过户手续。对于没有约定或约定不清的, 燃气部门将拒绝办理。 (四) 结清电话费。有的家庭已经安装了多门电话线路, 下家就要仔细问清楚, 并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路, 是普通电话线还是ISDN电话线, 转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走, 然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要上家的不可, 那么在交房前就要和上家一起到电信部门办一张截止到交房日的结算账单, 一并清结后, 再办理过户手续。