二手房销售计划

二手房销售计划（共8篇）

篇1：二手房销售计划

二手房销售计划书

二手房销售计划书

世界顶级的投资家、世界股王沃伦·巴菲特说过一句名言“当企业有形资产预期产生的价值大大超过市场收益率时，企业的价值就远远大于有形资产的价值”。当您看完这本商务计划书，是否可以作这个断言呢?!

一、项目概述

90年代以来，随着我国房地产业的迅猛发展，房地产中介服务行也随之日趋繁荣，经历从无到有、从小到大、从不规范到比较规范的发展过程，到上世纪90年代末在中国的大地上房地产中介服务机构实实在在成为房地产市场上的特殊行业以至市场发展的一股新生力量，它们为盘活楼市，特别是在二手楼市场中起到了积极的推动作用。

近年来，我国的房地产中介服务行业中出现了一些信誉较好的公司，他们机构规模逐步扩大，从业人员专业化水平显著提高，行业理论研究水平也不断提升，他们的出现为加速传播房地产交易信息和加快房地产商品流通起了积极的作用。但在当前房地产经纪行业入行门槛低、法律法规不够完善的环境下，也有一些无牌无照的中介违规经营，特别是只从事二手楼租售业务的中介，就一张桌子、一台电话、一本笔记本也可以开张营业。而现在房地产中介所普遍采用的经营模式和业务操作流程中存在诸多问题，如信息不对称、操作方式不公开等，给一些无良中介有了可乘之机，这严重影响了整个行业的诚信。作为一个刚刚进入发展期的行业，此时谁能出来做个诚信、服务顾客、阳光操作的房地产中介服务商，谁就能真正赢得顾客，赢得市场，dr房地产连锁服务公司之商业计划就是在这种市场环境下孕育而生的。

发起人在前期已经大量的调查了全国及广东深圳目前的房地产市场，认真对行业中的二十一世纪不动产、美联物业、顺驰置业、我爱我家及中原地产等中介服务机构的经营模式进行了分析和比较，研究了一套更为完善、让顾客更容易接受和采用的中介服务经营模式。顾客选择这样的置业方式，不尽可以得到了更多的便利，而且能节约更多的时间和金钱。

公司从创建伊始就将走信息网络化、技术现代化、体系规模化、服务专业化的高端路线。即利用高效率的网络应用技术，开发一套完整、实用的楼盘信息档案并拥有全景实拍录相的数据库网络系统;通过公司直营、区域加盟、个体加盟的特许加盟经营模式有计划的组建一个遍布深圳、珠江三角洲、全国各个城市的连锁店网络体系，在这两网合一、优势互补的客户资源网络平台上发展一个以房地产业务及各种衍生业务为内容的专业连锁服务机构。

二、经营管理体制

发起人介绍：

公司的发起人，cw，男，199毕业于hb江西省南昌城市建设学校，读房地产经营管理专业，网大本科在读。ad在深圳从事房地产业务工作至今已有近三年时间，曾在深圳创道地产、深圳联合纵横机构、深圳崇基地产等公司服务过，并担任主管或交易经理职务，一直都是参加各公司的业务开发和管理工作，有丰富的实战经验。

创业所有权的分配：

公司最初将发行10万股普通股票，发起人将投资5万元，换取9%即9000股。本项目将吸收另6位有专长(有电子商务、营销、培训、财务、企划及法律等方面专长)的人士加盟公司，他们将和发起人一道共同组建一支团结向上、积极有创造力的管理团队，他们每人将获得1%(共6000股)的股份作为报酬。如果他们决定离开，公司发起人有对他们持有股份的第一优先收购权。同时，公司将吸收一位或多位投资者共出资295万，他们按出资多少共享85%的股份。

三、市场分析

根据国家统计局最新测算结果表明：12月份，“国房景气指数”为106.19，房地产业总体景气水平在明显上扬。

全年“国房景气指数”明显上扬的数据特征是：

1、全年全国商品房新开工面积突破5亿平方米，达到5.43亿平方米，增长28.5%，增长幅度比上年增加10.9个百分点。

2、全国房屋竣工面积达3.25亿平方米，增长21.5%，增长幅度比上年增加2.7个百分点。

3、全国房地产到位资金累计为1.31万亿元，增长37.6%，增长幅度比上年增加7.4个百分点，是1995年以来的最高增幅。其中，商品住宅完成投资为6782亿元，增长28.6%;

4、全国完成土地开发面积超过2亿平方米，增长20.2%。完成土地购置面积3.7亿平方米，增长21.5%。

5、全国商品房平均销售价格为2379元/平方米，增长3.8%，增幅比上年增加0.9个百分点。

6、全国商品房销售面积达到3.22亿平方米，同比增长29.1%，增速超过商品房竣工面积。其中，销售给个人比重达到94.2%。

7、全国商品房空置面积为1.28亿平方米，增长2.2%，比上年回落8.7个百分点。其中，空置一年以上的面积为5425万平方米。

看似些眼花缭乱的数据，虽然不能直接对房地产中介行业说明什么，但是房地产中介行业作为房地产产业中的一部分，是沟通供需双方的桥梁，并贯穿于房地产开发、流通、消费各个过程之中，在促进房地产经济发展中起举足轻重的作用，全国各地房地产市场的快速发展，势必促进房地产中介服务及相关性行业的发展，它发展的潜力是可以想象的。

在深圳，这几年随着各项促进存量市场发展政策的实施，根据市规划与国土资源局网上备案预售合同资料显示，20深圳市商品房销售面积为868.46万平方米，其中二手楼成交面积已经达到496.83万平方米，二手楼市场日趋活跃，成交面积逐年上升(见下图1)。一季度商品房销售面积为242.08万平方米，仅二手房交易面积达到148.79万平方米，已经接近全年的成交量。据估计，二手楼市场中有近80%的成交是通过房地产中介牵线说合促成的，而且这个比例在逐年上升。据上海市工商局有关负责人介绍，上海存量房交易达1790万平方米，呈现大幅增长的态势，其中住宅占75%。上海约50%的新建商品房销售和90%的二手房买卖是通过房地产经纪实现的。可见，房地产中介的作用日益显现，在整个二手楼市场是一支不可或缺的力量。

蓬勃发展的房地产中介服务行业，对房地产业的健康发展具有重要作用。首先传播房地产经济信息，促成买卖双方的交易;其次可以推动房地产二、三级市场的联动，使一些消费者卖旧换新，有利于房地产市场需求的增长;其三，有利于市场的规范完善，促进整个房地产市场的健康、稳定发展，保证房地产经济的平稳运行。

不难看出，在市场需求日益增加和相关政策不断完善下，这个行业还将得到新一轮的发展，对我们而言，这是一种难得的机遇!

四、竞争分析

中国加入wto后，除本土房地产中介机构外，还有很多国外品牌都已瞄准了中国这个商机无限的房地产中介市场，到底在这场激烈的市场搏击中谁能最终笑傲江湖，我们还不得而知，但无论结果怎样，企业间的竞争其最终受益者都是广大的消费者，无论谁能成为中国房地产中介业的霸主，有一点可以肯定，它提供给消费者的一定是更加专业、高效、诚信、优质的服务。下面我们来看看目前在中国房地产中介服务行业中创立较早、势力较强的竞争对手：

21世纪不动产是目前全球最大的房地产服务提供商，1971年在美国加州创立，它以特许经营的商业模式，通过33年的发展，现已经在全球44个国家和地区，拥有6000多家加盟店和11万名专业、诚信的经纪人。21世纪不动产母公司cendant corporation，纽约股票交易所(nyse)上市公司，股票代码为cd，目前市值180亿美元，是世界上首席的服务业销售公司，世界财富 500强之一，业务范围涉及不动产、度假、租车、金融、旅行五大服务领域，拥有30多个世界著名品牌。3月，21世纪不动产进入中国大陆，以中国房地产市场成熟的沿海城市为先导，发展第一批区域加盟商，目前已成立了北京、厦门、郑州、温州、上海、广州、深圳(深圳北新房地产经纪有限公司于11月正式签约加盟21世纪不动产体系，成立了深圳区域分部)、大连、宁波、杭州、青岛、天津、成都13个区域分部，拥有140家加盟店和1000多名经纪人，它的下一步目标是在中国成立30个区域分部，培养14000名经纪人(在的深圳是发展80家加盟店，培养1000多名经纪人)。

21世纪不动产经营范围：新楼盘策划、包装与销售、房屋租赁、涉外房屋租售、写字楼租售、二手房买卖、调差安家、不动产价格评估与咨询、衍生事业的发展(代办房地产交易手续、搬家服务、房屋装饰)

美联物业成立于1973 年，一直为本港居民提供住宅及工商铺之物业代理服务，多年来积极扩展，分行遍布港、九、新界，美联物业于一九九五年六月八日在香港联合交易所挂牌上市，是香港首间及唯一物业代理上市公司(香港联交所编号：1200 )。在全港的分行网络已经超过了300家，204月集团收购香港置业，拥有全港地产代理业务最大市场占有率。另外，长江实业透过附属公司入股集团互联网业务，发展网上地产及电子商贸。

美联物业的主要业务范围：香港住宅、写字楼、工商铺，以及中国大陆房地产代理;同时提供估价、拍卖、投标及按揭等多元化服务。另外，集团19引入内联网系统，并积极发

展互联网-美联数码网，提供最新地产资讯，大力发展数码代理、数码广场cybermall 、数码拍卖、数码按揭、数码保险等服务，将业务进一步拓展至电子商贸。

顺驰集团成立于1994年，现已成为集房地产开发、房地产中介服务与物业管理于一体的大型企业集团，年，顺驰集团项目开工面积达200万平方米，销售面积达130万平方米，销售额40亿元。占有天津市商品房市场20%的市场份额，在天津市房地产开发行业排名第

一。其下属全资公司顺驰置业集团在天津二手房市场中有30%的市场份额，是房地产中介行业的第一。现已经进入了9个城市，在全国范围内拥有300家直营连锁店和近200家社区协作店。顺驰置业通过整合广泛的外部资源，进入多个领域，实现服务门类的链接，扩大品牌的延续性和覆盖范围，增加品牌内涵，在全国范围内打出树立“中国房地产连锁服务商”第一品牌的口号。

顺驰置业的经营范围包括:商品房的连锁销售、空置房业务、租赁业务、综合性的家居服务业务(租赁、装修、保洁、搬家、保险、家政、家教、票务等)，现有限时代买、租赁直通车两种优势产品。

我爱我家公司成立于2000年4月，是由伟业控股、太合控股、斯坦福房屋公司共同组建，是从事不动产经纪和居家综合服务的大型企业，其宗旨为创建中国规模最大的居家综合服务商。在业内最早采用直营和连锁加盟特许经营模式，目前已先后在上海、天津、上海、南京、杭州、宁波、温州、苏州开设了分公司，在太原发展了特许加盟商。

我爱我家公司的主要业务为：包括房屋租赁、房屋信托、房屋置换、装修代理、家用电器购置代理、房屋抵押贷款担保在内的个人级整体解决方案，包括写字楼租赁及免费综合评估、商铺租赁及免费商用房价值分析、高级员工公寓租赁及免费全程担保、普通员工民宅租赁及免费全程担保在内的企业级整体解决方案，以及空置房销售代理、新楼盘策划代理等业务。

香港中原地产成立于1978年，创始人为施永青先生及王文彦先生。在的时间里，创办人凭着专业知识及服务，业务得到迅速发展，由最初的两人办公发展至最高峰时期的超过300间分行，服务范围更全面，服务更专业化，成为全港最具规模、最具代表性的华资地产代理公司之一。与此同时，中原亦将眼光投向广阔的中国大陆市场，积极拓展国内的地产代理业务，于1992年、1994年于分别在上海、广州、北京成立了分公司;年，中原进一步扩大在国内的分行网络，借着“九七回归”这一有利形势，成立了深圳中原物业顾问有限公司，借助深港两地紧密连接的经济走廊，积极开拓深圳的房地产代理业务和开设房地产中介服务直营店。2000年深圳中原在深圳整体市场(含代理和自售)上的市场占有率为8.2%，在代理楼盘中的市场占有率为18%，排名第一。

深圳中原地产的`业务范围包括下列三大类：1、物业项目顾问服务(项目可行性研究、市场调查研究、物业定位分析、租售推广策划);2、二级市场房地产独家销售代理;3、三级市场房地产买卖及租赁服务(住宅部、商铺部、写字楼部)

据统计，在我国工商部门注册登记的房地产中介服务已有数万家，上述企业虽然目前都走在我们的前面，但中国的房地产中介服务行业远没有充分发展到一个已经很成熟的市场，或者说现在只是一个群雄争霸的市场，它还有巨大的发展潜力。而应用特许经营的商业模式发展房地产中介服务的企业更为数不多，它还是一种较新的东西，并没有标准也没有领导者，走

在我们前面的创业者，他们所带来的是给后一批更多的经验和教训。所以，在如此大的市场空间内，房地产中介服务行业没有真正意义上的竞争对手，还是一个需要不断发展、不断创新的行业。

五、竞争优势

任何企业投资活动的目标都是寻求未来的发展，当一个行业当发展到很成熟的时候，再投资时，风险是相对小一些，但发展起来会有不少困难，尤其是想在市场上占有一席之地，会有不小的竞争。反过来说，企业如果投资到一个充满发展机会却又暂时没有完全规范的市场，发展的机遇、盈利的机会就相对更大，但风险也随之增大，即所谓风险是伴随着机会永远存在的。因此，企业所寻求的应该是有机会且又规避风险的投资，而dr房地产连锁服务公司全新的经营理念和服务方式将是成功的法宝。

1、我们将采用全球最容易成功、最具有战略扩张意义的商业运营模式——特许经营发展遍布深圳和全国范围内目标城市的连锁店网络

特许经营指特许者将自己所拥有的商标、商号、产品、专利、专有技术、经营模式等以特许经营合同的形式授予被特许者使用，被特许者按合同规定，在特许者统一的业务模式下从事经营活动，并向特许者支付相应费用。

特许经营对特许人来说，是技术和品牌价值的扩张，经营模式的克隆而不是资本的扩张。 特许经营是全球最有效的成功方式。据统计，在美国只有10%的新企业5年之后在继续经营，但特许经营企业有80%在之后仍然在继续经营，有45%以上的商品和服务通过特许经营系统提供，60%不动产交易通过特许经营的中介公司操作;而中国连锁经营协会统计数据显示，截止到206月底在中国的30多个行业中已有总特许体系600多个，并发展加盟店数有11000多家。

2、建立企业门户网站，接入internet，实现房地产中介服务的电子商务

internet作为全球最大的计算机互联网络，其发展是呈爆炸性的，它将超越传统的产业，而成为二十一世纪经济最高的增长点。现全球150多个国家的45000个计算机网络和7000多万用户组成了一个庞大的互联网市场，每天都有上亿人次在互联网络上阅读和交换信息，成为了连接全球各个角落的信息高速路。据美国国际数据公司统计，因特网服务业的收入正以每年60%的速度增长，到2003年可到780亿美元。在中国，196月30日，internet用户为400万，而12月31日前为210万，仅仅半年时间就增长了91%!

internet系统过去可以认为属于非营利性的网络系统，网上大量的电子邮件和文件转送对于用户来说费率很低甚至是免费的。进入90年代后，随着政府经济支持的减少，internet的商业化趋势增强，一些提供商业性在线服务的经营者纷纷加入internet，可见在浩如烟海的internet网络中，商业用户将成为未来的主导。在将来，这个全球最大的、无形的、牵动的人最多的计算机网络，必以巨大的力量，包括丰富多采的商业化行为，影响着人们的生产和生活。因此，加入internet就意味着掌握了巨大的市场。

3、完整、便捷、阳光操作的业务模式

篇2：二手房销售计划

一、针对人群：因为回龙观的够房人群2/3都是换房业主1-2居换3居室，这部分人群都是改善性住房，大部分都是三代人，换大房子，所以说这一类的客户对房子的要求是1-3层的大三居室;还有一总客户是年轻的首次置业，但是这种客户首付弱，面对高价两居肯定忘而却步，暂时买个小点两居过渡，或是资金充沛行的客户稍加点钱，买个楼层高点的三居，虽然楼层高点爬楼梯和同样价钱买个面积大点的三居，他们肯定会更加倾向后者的!所以咱们的客户群是前者!

二、价差方面：如果107平米房屋价格下降5-10万，那么您想买的房子下降总额一定更多，甚至是以倍数的关系在降;相反，在房价上涨阶段换房就很不合适，这也是现在市场交易二次置业占比高的原因。

三、握主动权：您完全可以先卖再买，在等尾款到帐之前把房子定下来，这期间也不用担心房价上涨，您对房价走势会有自己的判断;

如果以上几点您认同的话，那么您换房过程将会很轻松。

关于卖房，下图可以反映出现买、卖双方心理价位预期。房价上涨时，买方“被动”跟着业主价格走，双方心理价位很接近容易成交;房价下降时完全不一样，尤其是国家出台政策干预，买房人明显少都观望，双方心理价格差距逐渐被拉大，最后，市场经常发生的事情是很多业主追降，原本160万可以成交，业主坚持162万，考虑2天，业主同意了但是客户要求再降，再考虑。

龙跃苑三区小区环境、地理位置在未来的两年会逐步发展起来，距离8号线和13号线霍营和回龙观东站只有10-15分钟路程，适合考虑买地铁沿线的客户，4层的两居房子基本会是首次置业的年轻人购买。您家同户型同楼层的房子最近成交一套价格是160万，精装修，现在龙跃三有8套2居的在卖 ，报价基本在160-180万左右，我认为这种户型和楼层的成交价格大概在157万-162万区间。

林姐，在您有了解市场价格并决定现阶段换房后，我对您卖房的建议是只要客户有意愿买，价格差距不大当时就成交。

篇3：二手房销售计划

(一) 我国城镇住房制度改革的进程。了解我国二手房市场的发展背景首先要了解我国的城镇住房制度改革。总体来说, 我国城镇住房制度改革大体可分为三个阶段:第一阶段是酝酿准备阶段 (1978~1987年) :首次提出改革我国城镇住房制度的是改革开放的总设计师———邓小平。他曾提出, “关于住房问题, 要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋, 也可以自己盖。不但新房可以出售, 老房也可以出售。可以一次付款, 也可以分期付款。……”[1]邓小平的话很精辟地指出了城镇住房制度改革的方向。第二阶段是渐进探索阶段 (1988~1997年) :1994年7月, 《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》 (国发[1994]43号) 中最重要的举措就是“稳步出售公有住房”, 这为房地产行业的迅猛发展, 实现住房商品化铺平了道路。第三阶段是全面深化阶段 (1998年以后) :受亚洲金融危机的影响, 国家为扩大内需, 刺激经济, 更加重视房地产行业的发展。1998年7月, 《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革, 加快住房建设的通知》 (国发[1998]23号) 是对“国发[1994]43号”文件的再次补充和完善。

(二) 我国二手房销售市场的兴起和发展。城镇住房制度的不断改革和深化使政府逐渐停止了对住房的分配, 我国房地产的一级、二级市场也全面开放, 特别是2009年, 二手房销售市场即二级市场的政策环境宽松, 多数城市二手房成交总量同比增幅创下十年来的新高, 这加快了二手房销售市场的兴起和发展。同时, 人们对房产的需求呈现一种阶梯型状态, 从租赁到购买二手房再到购买新建商品房, 从房屋属性上看, 是从“安置型”到“实用型”再到“舒适型”。而二手房在其中起着重要的桥梁作用, 这也体现了住房者在不同阶段对房产的不同需求。从租赁市场到二手房销售市场再到新建商品房市场, 住房者对住房的这种需求也促使房地产行业形成联动机制, 推动房地产行业的繁荣和高速发展[2]。

二、邢台市二手房销售市场的现状

(一) 总体上需求旺盛, 但一定时期呈现下降的趋势。2009年以来, 由于国内二手房市场政策宽松, 以邢台市为代表的三、四线城市的二手房成交总量和往年相比增幅创下新高。2008年11月1日起执行的契税优惠政策、印花税和土地增值税减免政策以及调整贷款利率下限到贷款基准利率0.7倍的信贷政策刺激了人们的购房意愿。同时, 在2008年人们对二手房销售市场持续观望, 使累积的需求在2009年爆发。自2010年以来, 国务院出台了新“国十条”, 在国家宏观调控的形势下, 邢台市的二手房销售市场的成交量有所下降, 但是这可以认为是在中央调控政策的背景下市场观望的结果。但是, 城市化进程中大量人口涌入市区使房价偏低的二手房总体上保持平稳上升的趋势 (这一点与一线城市有所不同) 。此外, 这次国家政策调整的目的很明确, 旨在抑制个别过热一、二线城市房价的上涨。因此, 对于邢台市这样的三四线城市, 并不在重点调控区域之内。2013年3月2日国务院发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》, 进一步细化了对房地产市场调控的政策措施, 其中一项是二手房交易个税政策均按照差额的20%或全额的1%征收[3]。随着新政的执行, 邢台二手房销售市场交易量逐渐降低, 价格虽然在政策出台之初经历了短暂的上涨, 但是, 随着这项政策严格实施, 买方的购买需求和卖方的出售意愿都会降低。政府提高二手房交易的个人所得税的目的就是打击投机, 但是在实际交易过程中中卖方很可能以提高房价的方式来转嫁成本。因此, 新政在客观上推升了二手房的价格。

(二) 二手房供给充足并且供应量潜力较大。研究发现, 二手房销售市场的供给大多取决于消费者对一手房的改善型需求和投机性需求, 即二手房销售市场提供的房源大量来自于非自住型的存量房或改善型住房者上市的旧房。随着居民生活水平的不断提高, 对生活的质量、居住环境的要求也越来越高, 人们更偏好于居住在环境优越的新小区里。就邢台市而言, 更多的人逐渐移居到桥东区的高开区和桥西区, 从而在桥东老城区和市中心留下了大量的闲置房。同时, 购买房产也是一种保值增值的手段, 一些手中有闲余资金的投机者通过倒卖新房来赚取差额, 一定程度上也增加了二手房的供应量。再者, 邢台有自身的特色, “三年大变样”等政策也使得房地产市场供应量增大。

三、影响邢台市二手房价格上涨的因素

(一) 供求关系和人口因素。作为三四线城市的邢台市, 刚性需求对二手房销售市场的价格影响较大。刚性需求包括城市化带来的住房需求和常住人口的改善型需求。2012年11月, 邢台市政府正式出台的《关于推进户籍管理制度改革的实施意见》加快了邢台市城市化的步伐, 刚性需求不断增加, 从而影响邢台市二手房销售市场的价格。

(二) 政策因素。如果市场过热, 价格过高, 政府就会出台一系列法规政策来抑制市场的需求, 促使市场价格下降。反之, 市场价格会上升。[4]2013年3月2日公布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》 (简称“国五条”) 提出的“依法严格按转让所得的20%计征个人所得税”等就是为了抑制房价的过快上涨。

四、邢台市二手房销售市场存在的问题

二手房销售市场作为房地产市场的重要组成部分, 对于满足低收入群体的住房需求, 优化房地产市场的结构有着十分重要的意义。然而与房地产一级市场相比, 目前二手房销售市场的发展仍然处于滞后状态, 尚不能满足人们的住房需求。

(一) 买卖双方所掌握的信息不对称。

1.卖房者比买房者掌握更多的隐蔽信息。信息不对称是二手市场交易中普遍存在的问题, 而二手房交易中的信息不对称主要是指卖房者处于信息优势地位, 而买房者处于信息劣势地位, 具体而言是指买卖双方对二手房的质量、产权性质等内在属性所获取的信息的差异性[5]。一般来说, 二手房的卖主都是使用过该房一段时间, 对房屋的质量、存在的问题比较了解, 而二手房的买主所掌握的该房的信息都是通过间接渠道获取的, 例如朋友或是房地产中介公司, 即使是亲自到房屋中进行实地了解, 也往往不够透彻, 特别是交易房屋的真实产权情况, 这往往导致买房者的利益受损。

2.中介机构的道德风险。信息不对称往往又会导致中介机构的道德风险。由于邢台市二手房销售市场的发展与一手房市场相比相对滞后, 二手房销售市场的制度发展不够健全, 再加上邢台市房地产经纪机构发展迅猛, 许多小型的房地产经纪公司兴起, 但是由于发展过快出现了许多的问题, 像行业经营行为不规范, 经营规模小, 能力差, 人员素质及信誉度偏低。一些机构往往利用在二手房市场信息上的优势欺骗购房者, 从而获得收益。这种投机行为严重危害二手房中介市场的健康发展, 进而影响二手房销售市场的发展。

(二) 政府相关的法律法规的缺失。我国二手房销售市场兴起和发展较晚, 近几年国家鼓励二手市场的发展, 所以才发展的较为迅猛。但是, 针对二手房销售市场的有关政策少之又少。我国对如何发展二手房销售市场、如何促进一级市场和二级市场的互补发展的政策上是缺失的。作为我国三四线城市的邢台市, 在二手房销售市场方面的法规制度更是欠缺。

(三) 金融机构对二手房销售市场的支持力度下降。近几年来房价过高, 国家为抑制房价的过快增长, 缩小了金融机构的贷款规模, 再加上人们观念的转变, 各金融机构的存款较少而贷款的金额较多。再者, 对二手房的贷款的利息较低, 银行无利可图。因此, 各金融机构纷纷缩紧了对二手房的贷款, 逐渐集中于商业贷款、房地产开发以及住房的一级市场, 对二手房销售市场的支持力度下降。

五、促进二手房销售市场健康发展的对策

(一) 政府完善和细化相关的法律法规。二手房销售市场相应的监督、监管机制缺乏是市场信息透明度不高的原因之一。政府作为宏观调控的执行者, 应加快健全相关的法律法规, 完善相应的监督监管机制, 进而提高市场信息的透明度, 降低由于信息不对称带来的交易风险, 促进二手房销售市场的健康发展。近几年, 邢台市相关部门推行了二手房交易资金托管服务, 旨在规避二手房交易资金的风险, 维护买卖双方的合法权益。

(二) 加强中介机构的自身建设, 培育成熟的房地产中介行业。政府应鼓励引导规模较大、实力较强的房地产经纪公司的发展, 允许大型的房地产经纪公司兼并和重组规模较小, 经营分散的房地产经纪公司, 并且敦促大型的房地产经纪公司进行规范和合法经营, 注重从业人员的素质和能力的培训, 培养为购房者服务的精神。

(三) 增强金融机构对二手房销售市场的支持力度。各商业银行应该调整自己的贷款政策, 积极推出二手房贷款业务。二手房销售市场的潜力巨大, 金融机构通过简化贷款程序、加快放贷时间等措施支持二手房销售市场的发展, 最终也会在这样繁荣的大环境中受益。

六、结语

在未来的发展过程中, 随着城市化步伐的加快, 人们对于住房刚性需求的进一步扩大使二手房销售市场的发展潜力巨大, 同时, 相对于商品房来说, 二手房房价的泡沫成分小很多, 并且房产的保值能力强, 这将促进二手房的交易规模也迅速扩大并逐渐成为房地产行业的主体。以邢台市为例的三四线城市二手房销售市场的现状、影响因素、问题进行分析并提出相应的解决对策, 针对国务院出台的各项政策和法规, 地方政府及相关部门应贯彻执行并对市场进行适当的调控, 同时也发挥二手房销售市场自身的调节作用。政府“有形之手”和市场“无形之手”共同调节, 促进二手房销售市场朝着良性健康的方向发展。

摘要：二手房销售市场是一手房市场的补充, 是房地产市场的重要组成部分。随着城镇住房制度的不断改革和深化, 国家对新建商品房的宏观调控以及存量房数量的不断增加, 二手房市场逐渐兴起并迅速发展。由于发展较为迅猛, 出现了市场制度不够完善, 房价飞涨等问题。针对这些问题提出了一系列对策。而二手房市场包括租赁市场和二手房销售市场, 本文以邢台市为例来分析中国三四线城市二手房销售市场。

关键词：房地产市场,二手房,影响因素,房产制度改革

参考文献

[1]邓卫, 宋扬.住宅经济学[M].北京:清华大学出版社, 2008, 2:379~387

[2]袁一泓.从沸腾到癫狂:泡沫背后的中国房地产真相[M].太原:山西经济出版社, 2011, 9:176~177

[3]黄樱.浅谈二手房转让20%个人所得税问题[J].经济与社会发展, 2013, 3:79~80

[4]吴宇哲.城市住房价格时空演变研究——理论、方法及应用[M].北京:科学出版社, 2011.6:4~5

篇4：二手书店的销售兵法

在东京原宿的竹下通附近，有家两层楼书店，醒目的黄底蓝字招牌写着店名“BOOK OFF”；进门后左侧不远处，在长长的柜台后一字排开的店员，正忙着帮络绎不绝的买书客人结帐，最后还不忘面带微笑，亲切地来句：“这是您买的书，谢谢惠顾。”

可别被店内明亮的采光与看来崭新的书给骗了——这可是一家不折不扣的二手书店，而且自1990年第1家店面开设以来，到今年已有701家分店，已是日本第9大书店。

效能不可少，外观更要好

如果你到过其它二手书店，你应该清楚，传统二手书店是全然不同的光景：店面窄小、采光昏暗，泛黄或带有污渍的旧书堆在书架与地上，书里或许还看到原主人朱墨烂然的“用功痕迹”。但BOOK OFF可不一样。

该公司一反传统的经营模式，源起于创办人大阪本孝过去卖二手吉他的经验。一次，他把外观磨损但里面大致完好的吉他整理后出清，结果在一天内卖完322把吉他。

“二手货的功能要和新货匹敌，乃是理所当然，但外观上如果也近似新货，会让客人更想购买。”大阪本孝提出自己当时获得的启发。

他后来在路旁看到一位老伯摆摊以半价卖旧书，兴起了经营二手书店的念头。然而，过去的二手书店，进入障碍还不小，光是收购价格的判断，就是一大问题。

价格是门大学问

要想精确出价收购旧书，当时业界公认“要有10年以上经验”才能培养出眼光，可已经50岁的大阪本孝根本没时间慢慢学。于是他为BOOK OFF构思出一套轻松的价格管理办法：一律以书本原价的一成买入，再以原价的一半卖出。

同时，他把二手书分为A、B、C三个等级：看来近似新书，进货后可直接出售的，列为A级，依标准一成价收购；擦拭整理后可以等同于A级的，列为B级，收购价比A级少一些；如果有怎么擦也擦不掉的污渍，就列为C级，每本大多只值10日圆；至于封面脱落或里面满是涂鸦或笔记的，BOOK OFF一律评为“零价值”。

“我不关心书或作者得过什么奖，或是书本身是不是珍品。”大阪本孝说明自己“简单就好”的心态，“我判断收购价格的标准是，书保存得完不完整、干不干净。”也就是说，即使把稀有的绝版书或年代久远的古书拿到BOOK OFF来卖，该店依然会按照相同的流程评价，不会特别开高价买下。

100日圆均一价提升到店率

在销售方面，大阪本孝也崇尚一套简单的“价值／价格比”法则：只要一本书在2周内很快卖掉（表示价值大于价格），未来就把其定价提高六成或七成；反之，只要超过3个月没卖出去（表示价值小于价格），就自动降价到100日圆。

此外还有简单的“先进先出法”，如果当天收购了不少旧书，而书架上已无合适空间，就先把架上的旧书打进“100日圆专区”，再把新进旧书放到架上。

“这可以让商品流通率大增，100日圆专区如果每天都有新鲜货，大家就会想每天来逛逛。”大阪本孝这样说明“100日圆专区”的重要性。

13年来，BOOK OFF平均每年开设54家分店，每个月算起来也有4、5家。扩展速度这么快，就是由于收购价与售价有固定的一套机制，复制起来非常方便。

篇5：二手房销售工作计划范例

时间流逝得如此之快，又解锁了新的工作，让我们一起来学习写工作计划吧。工作计划的开头要怎么写？想必这让大家都很苦恼吧，以下是小编为大家收集的二手房销售工作计划范例，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。

二手房销售工作计划范例1

一、熟悉公司的规章制度和基本业务工作。作为一位新员工，本人通过对此业务的接触，使我对公司的业务有了更好地了解，但距离还差得很远。这对于业务员来讲是一大缺陷，希望公司以后有时间能定期为新员工组织学习和培训，以便于工作起来更加得心顺手。

1、在第一季度，以业务学习为主，由于我们公司正值开张期.间，部门的计划制定还未完成，节后还会处于一个市场低潮期，我会充分利用这段时间补充相关业务知识，认真学习公司得规章制度，与公司人员充分认识合作;通过到周边镇区工业园实地扫盘，以期找到新的盘源和了解镇区工业厂房情况;通过上网，电话，陌生人拜访多种方式联系客户，加紧联络客户感情，到以期组成一个强大的客户群体。

2、在第二季度的时候，公司已正式走上轨道，工业厂房市场会迎来一个小小的高峰期，在对业务有了一定了解熟悉得情况下，我会努力争取尽快开单，从而正式转正成为我们公司的员工。并与朱、郭两经理一起培训新加入的员工，让厂房部早日成长起来。

3、第三季度的“十一”“中秋”双节，还有20xx奥运会带来的无限商机,市场会给后半年带来一个良好的开端。并且，随着我公司铺设数量的增加，一些规模较大的客户就可以逐步渗入进来了，为年底的厂房市场大战做好充分的准备。此时我会伙同公司其他员工竭尽全力为公司进一步发展做出努力。

4、年底的工作是一年当中的顶峰时期，加之我们一年的厂房推界、客户推广，我相信是我们厂房部最热火朝天的时间。我们部门会充分的根据实际情况、时间特点去做好客户开发工作，并根据市场变化及时调节我部的`工作思路。争取把厂房工作业绩做到化!

二、制订学习计划。做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面，不断调整经营思路的工作，学习对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。工业知识、营销知识、部门管理等相关厂房的知识都是我要掌握的内容，知己知彼，方能百战不殆(在这方面还希望公司给与我们业务人员支持)。

三、加强自己思想建设，增强全局意识、增强责任感、增强服务意识、增强团队意识。积极主动地把工作做到点上、落到实处。我将尽我的能力减轻领导的压力。以上，是我对20xx年的一些设想，可能还很不成熟，希望领导指正。火车跑的快还靠车头带，我希望得到公司领导、部门领导的正确引导和帮助。展望20xx年，我会更加努力、认真负责的去对待每一个业务，也力争赢的机会去寻求的客户，争取的单，完善厂房部门的工作。

二手房销售工作计划范例2

一：单店店长职权

1，主持门店的整体工作，组织实施公司有关业绩销售方面的决议会议，负责完成公司下达的业绩任务。

2，组织实施门店，季度，月度工作和业绩销售以及广告促销计划。

3，拟定门店内部管理机构设置方案及各职位的职责范围和标准。

4，与区域经理共同拟定门店的基本管理制度和人事奖惩制度。

6，制定门店经纪人的各项具体管理规章制度。

7，提请聘任或者解聘门店经纪人。并报区域经理或相关主管领导审批。

8，聘任或者解除应由上级主管聘任或者解聘以外的房地产经纪人。

9，制定经纪人的招聘、工作指导与培训计划。

10，行使公司和主管上级授予的其他职权

11，制定门店内奖金的分配奖励方案。

12，门店顾客关系维护和顾客投诉处理。

13，对直接下属的奖惩权力以及对下属的工作的监督和检查权力。

14，有限资金的支配权力。(店内资金)

15，对直接下属的工作争议裁决权力。

16，单店店长职权范围内的其他管理和职权。

二：单店店长岗位职责,1，负责门店门工作业绩销售计划、量化目标的制定和落实。

2，负责组织销售市场调研、信息收集和政策法规的研究工作，及时掌握市场动态，跟踪把握市场行情，及时提出合理的整体业绩销售计划和方案，认真组织落实和努力完成门店的业绩销售目标。

3，负责门店内各项业务(如：门店环境和员工工作状态监督、广告，门店会议、销售、培训、合同、按揭、收款、过户、房客源管理开发、财物管理、市场商圈调研，等等)的协调完成。

4，及时协调和整理解决客户和业主的各类投诉并及时反馈有关信息，认真做好门店各项服务工作。维护公司和门店服务水平以及美誉度。

5，负责向上级提交门店销售统计与分析报表。

6，把握重点顾客，参加谈判和签定合约，责成交合同的签收及审核。

7，制定实施业绩销售费用计划及广告预算，严格控制销售成本。

8，负责制定实际销售提成方案及定期统计提交公司审核发放。

9，负责对门店内房地产经纪人进行培训和管理，根据实际工作情况向公司建议奖励、留用、处罚及解聘房地产经纪人。

10，定期向区域经理提交工作报告及工作计划。

11，负责处理门店内的经纪人之间的纠纷，做好协调工作。做到公平公正。对事不对人。

12，服从领导的工作安排，协调好上下级关系。

13，负责门店内经纪人的各项具体工作要求和安排。定期和经纪人进行沟通和鼓励。

14，负责门店内经纪人心态和工作状态的随时调整，保持门店内工作士气的状态。

15，分析门店和竞争对手的销售业绩，找出原因，提升销售业绩。

16，与区域经理和公司其他店长沟通和协调，共同探讨业务发展状况和解决门店经营中碰到的问题。

17，制定出详细的经纪人培训计划，并监督实施。

18，门店内经纪人每日工作内容和完成情况的量化管理，考核监督。有效的经纪人时间和工作

19，举行门店公关活动、促销活动、软性宣传主题文字及发布等，上报区域经理，做到有计划按步骤的开展促销活动宣传工作。

20，组织门店销售会议和每日例会，21，根据公司规定，对经纪人进行考核。

22，完成公司或者区域经理交办的任务。

23，负责健全部门组织架构，对门店分工授权、检查、报告制度，对其业绩进行评估做到一专多能，责任到人，合理调配，以保证部门各项工作业务(如销售、谈判、业务拓展、合同、公证、按揭、过户等等)的完成，强化组织功能，树立专业团队意识;

24，处理门店突发事件和公关危机处理，门店的公共关系拓展

25，审核关于门店广告包括报纸广告，DM单，橱窗房源内容等。

26，建立良好市场口碑，延伸和提高公司品牌形象。

27，提升员工工作士气，未来相关储备人才的培养。

28，其他单店店长需要履行的职责。

二手房销售工作计划范例3

一、销售现状1、20xx年全年的理财产品、基金产品销售额不理想，距离公司下达的销售任务还有一定差距;

2、因证券及银行网点对理财产品和基金审查严格，基本不会代销外部产品，故拓展证券及银行成为代销点可行性极低;

二、原因分析

1、客户资源不足，没有大量的客户积累;

2、对产品推广力度不够;

3、外展点位设置太少;

4、销售人员数量不足。

三、解决方案

在吴家山区域内拓展二手房销售门店成为产品代销点，按成交客户投资周期给予投资额的0.5%—1%作为销售返点，提高其代销意愿，返点表如下：

优势：

1、二手房门店有大量买房、卖房客户积累;

2、点位分布广，可控制公司在设置外展点位上的成本;

3、每个二手房门店中都有多个销售人员，且销售经验丰富。

四、资源配合为了更好的完成二手房门店产品代销点的拓展，需要提供以下支持：

1、对二手房门店产品代销点的销售返点要及时;

篇6：如何做好二手房销售

任何一套房子也不可能十全十美，即使它地点好、规划好、房型好、得房率又高，环境也不错……但它必然有一点让人无法接受，那就是价格高。因为没有一个开发商或房东会在房子畅销的情况下低价倾销的。同样，世界上也没有一套房子是卖不出去的，只要它的价格足够低，能够与客户心理价位相一致，必定有它的市场。而不少销售人员往往觉得自己手中的房源不是最好的而认为竭力推销是不道德的，当房子销售不畅时使用销售技巧更加觉得是在“助纣为虐”，这是错误的想法。任何一套房子都有它所对应的价格，它所对应的客户，只要你为这样的产品找到这样的客户，销售技巧的运用是理所当然的事。

销售时，往往碰到这样的问题，客户对房子已经有70%认可度，但附近地区有一套相似的房子让他犹豫不决，而且这套房子在某些方面的确优于我们。此时，作为一个销售人员该不该运用销售技巧推荐自己所拥有的这套房源呢？一般情况下，促销自己的房源是一件自然而然的事，但是这套房子与那套房子不可能有十分悬殊的差别。选择这个或选择那个，并没有给客户带来太多的不同。况且，有时候这种差别是来自不同角色在主观上的理解。自然，如果两套房子相差很大，大到足以给客户带来显而易见的影响时，推荐好的产品是职业道德的基本要求。

篇7：二手房销售委托协议

甲方（委托人）：证件类型：号码：

乙方（受托人）：

依据有关法律规定，甲、乙双方在自愿、平等和诚实信用的原则下，就甲方委托乙方提供房产销售之信息等事宜，双

方达成如下协议：

一、委托出售房产概况（详见协议附件：卖方信息登记表）

房产坐落于：，物业权属性质：，产权登记面积平

方米，产权证号：，丘（地）号。

甲方保证就上述物业所做的描述及相关证明材料均真实有效，且甲方对该房屋享有合法、完全的处分权。

二、委托价格

甲方认可本协议房屋的销售价格不得低于人民币小写元（大写），甲方认可在此价格及此价格以上，乙方有权代甲方收取买方的购房定金，自乙方代收定金之日起因此所产生的责任由甲方自行承担。

三、佣金与费用

甲乙双方确定中介服务佣金数额为甲方所签房产买卖合同标的金额的%，代办业务费用为人民币（大

写）。甲方应在与他方签订房产买卖协议时向乙方支付中介服务佣金及所需代办业务费用。

四、甲、乙双方权利与义务

4.1 甲方委托乙方代办上市审批、房产过户手续的，应及时提供真实完整的证件与资料；

4.2 独家委托的在委托期限内甲方不得委托其他中介组织，也不得随意取消委托；

4.3 在乙方为甲方找到房产需求信息并通知甲方到场时，甲方无故不到场的，即视为甲方单方取消本委托协议，乙方有权依据

本协议追究甲方的违约责任。

4.4 非独家委托的，甲方通过其他中介组织或自行与他人达成交易的，应在当日内通知乙方，否则因此所产生的责任由甲方自

行承担。

4.5 乙方代甲方寻找并提供适合的房产需求信息，寻找适合的客户。

4.6 乙方应为甲方提供咨询并根据甲方的要求交换信息，推荐买卖合同文本；

4.7 代办业务：在甲方的要求下，根据甲方提供的证照和资料乙方代为甲方办理上市审批、房产过户手续等（需另收代办费）。

五、本协议委托期限为天，自年月日起至年月日止，此期间乙方为甲方的[]独家

/ []非独家中介服务者。

六、违约责任

协议任何一方违反本协议约定，均应向守约方支付人民币（大写）之违约金。

七、补充约定：

八、甲、乙双方均应对本协议重要内容保守秘密，非经对方同意不得泄露给无关之他人。

九、以上内容乙方均已向甲方予以解释说明，甲方已完全清楚明了上述条款。

十、本协议一式贰份，甲乙双方各执壹份，经双方签字或盖章后即生效。若在本协议履行过程中出现争议双方应友好协商。

协商不能解决的，双方同意按以下第种方式解决纠纷。

1.提交仲裁委员会仲裁。

2.依法向人民法院提起诉讼。

甲方（签章）：乙方（签章）：代理人：经纪人：

电话：电话：

篇8：汽车4S店二手汽车置换销售研究

二手车置换渐成为厂家的第二战场, 多家4S店进军二手车置换市场, 与传统二手车交易方式相比, 二手车置换业务有自己的特点。

⑴周期短、时间快。

⑵品牌二手车置换有保证, 风险小。4S店按照厂家要求收购顾客的二手车, 收购对象涵盖所有品牌及车型。对于消费者而言, 品牌竞争的最终结果必然是使其获得更多的实际利益。因为有品牌的信誉保证, 想要买卖二手车的消费者可以放心地进行, 消除了过去因为不懂车而产生的后顾之忧。

以前卖旧车买新车, 要经过二手车谈价、旧车过户、收钱、与汽车经销商谈新车价格、交钱购车等一系列程序。现在只需在品牌二手车经销商处评估旧车, 有专业人士为顾客提供专业、透明的车辆评估及报价服务, 所有手续都由经销商代办, 二手车车价抵扣新车车价, 然后补齐差价, 即可开着新车走。大大方便了消费者, 同时促进了汽车市场中产品和资金流通的速度。

⑶有利于净化市场, 增强市场竞争力。消费者对品牌店的信任, 会让一大批违规操作的组织或个人在这个领域没有立足之地。以汽车厂商为主导的品牌二手车模式, 将打破二手车市场“自由散漫”的传统, 重新构建全国二手车交易新的游戏规。

大部分汽车厂家采用的是多品牌置换方式, 也就是任何品牌的二手车都可以到4S店折价购买新车, 只是购买的新车必须是该4S店代理的品牌。

2 汽车4S店二手车置换流程

4S店二手车置换分为两类:第一类, 只置换新车, 不单纯回收。这类经销商主要针对目前有车, 想换新车的消费者, 通过旧车置换新车这一举措, 减少消费者处理旧车的时间精力等方面的花费, 可以在经销商处一站式完成旧车出售新车买入两个行为, 最大优势就是节省了时间, 但是并不提供单纯的旧车回收服务。第二类, 置换新车, 单纯回收均可。这类经销商在提供置换新车业务的同时, 也开展单纯的旧车回收业务, 这样可以提供给有出售旧车的朋友一个新的交易平台。汽车4S店二手车置换的基本流程见图所示。

3 汽车4S店二手车置换客户事前准备

首先, 车主在卖车前应对自己的车况有较为全面、充分的了解, 使自己在未来的谈判中处于主动地位。车主还应注意在售前或置换前对汽车进行简单的保养及清洁, 给买家较好的第一印象。此外, 车主要尽可能提供定期、完整的维修及保养记录, 这将有助于取得较好的售价。

其次, 在二手车交易前应到旧车交易市场充分了解一下市场行情, 找正规、安全、可靠的二手车品牌经销商或二手车交易市场洽谈置换或售车。消费者最好是在获得国家注册旧机动车鉴定估价师资格的专业人员那里为自己的新车估价。

最后应根据新车及二手车交易的行情走势, 选择适当时机“出手”。

4 汽车4S店二手车置换过程中的注意事项

⑴了解二手车价格:在置换前不妨多参考一些评估价格, 既不能过低估计自己车辆的价格, 更不能过高估计, 最好直接将车开到有一定品牌知名度和实力的二手车经纪公司实际评估一下。

⑵掌握新车优惠情况:不但要了解二手车价格, 还要了解准备置换的新车价格以及近期优惠促销情况。

⑶以旧看新:在了解自己车辆的实际收购价格后, 就可以参照旧车收购价格来考虑新车理想的优惠幅度了。一般来说, 无二手车经营项目的新车经销商, 在置换收购旧车时对二手车价格定位不是很有信心, 旧车的收购价格都会比经纪公司直接收购略低。但不要着急, 一定要再看看新车的优惠幅度。如果新车价格优惠幅度没有达到预想的程度, 也可以在旧车上再与经销商洽谈。一般说来, 在置换中新车的优惠幅度商量的余地不大, 旧车价格的调整余地还是有的, 车主可以在此做些文章, 但这些文章也不会偏离市场总体交易行情很远的!

⑷手续为重:不管是直接卖车还是置换新车, 二手车的过户手续都是至关重要的。在正式成交后的过户阶段, 车主可要求经销商提供过户后的交易票复印件、登记证书复印件、养路费和保险过户的复印件。或者在买卖交易的时候签定协议书 (一般4S店在诚信方面还是比较有保障的) 。