二手房买房注意事项

2022-08-08

第一篇：二手房买房注意事项

二手房买房需要注意哪些问题

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二手房买房需要注意哪些问题

现在住房已是社会广泛关注的焦点，随着房价的居高不下，人们越来越多的选择二手房，但买入二手房的流程较一手房繁杂，很多地方不注意可能就会吃大亏。今天和大家分享一下二手房交易的一般流程，即将买入二手房的购房者快点看看吧，别到时候一片糊涂，同时赢了网小编还为大家整理了买房需要注意的十大事项，掌握这些让你永久远离垃圾房!

1.合法证件

买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

2、签合同

卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方

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签订至少一式三份的房屋买卖合同。

3、办理过户

买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

3、立契

房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京(楼盘)市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

5、缴纳税费

税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

6、办理产权转移过户手续

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交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

7、银行贷款

对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

7、打余款完成交易

买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。二手房交易十大注意事项：

一、房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在

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其他共有人同意的情况下一般是无效的。

二、土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

三、交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

三、房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而

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将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

五、福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

六、物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

七、市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

七、单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者

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土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

九、中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

十、合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

 因商品房未取得预售许可证预约合同是否有效 http://s.yingle.com/fc/730831.html

 因开发商原因办不了房产证怎么办 http://s.yingle.com/fc/730830.html

 租赁农村土地能建房吗

http://s.yingle.com/fc/730829.html

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 房产抵押未登记有什么后果是否丧失优先受偿权 http://s.yingle.com/fc/730828.html

 办不下房产证房屋合同有效吗作为买家如何维权 http://s.yingle.com/fc/730827.html

 土地确权的意义是什么

http://s.yingle.com/fc/730826.html

 集资建房没有房产证是否可交易

http://s.yingle.com/fc/730825.html

 承租人能否参与停产停业损失补偿费的分配 http://s.yingle.com/fc/730824.html

 买房过程中常见的纠纷有哪些

http://s.yingle.com/fc/730823.html

 租客因热水器煤气中毒死亡房主应承担赔偿责任吗 http://s.yingle.com/fc/730822.html

 租房人子女可就近入学公积金租房提取额度上调 http://s.yingle.com/fc/730821.html

 成都女子百万买到“凶宅”起诉卖家要求退房并赔偿 http://s.yingle.com/fc/730820.html

 代办房屋产权过户的手续是什么样子的 http://s.yingle.com/fc/730819.html

 农村集体土地买卖纠纷怎么处理

http://s.yingle.com/fc/730818.html

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  中介歇业出租转让 http://s.yingle.com/fc/730817.html 房子的产权年限是从办房产证的时候算吗 http://s.yingle.com/fc/730816.html

 违章建筑签租赁合同无效政府仍能直接拆房 http://s.yingle.com/fc/730815.html

 当租购同权遭遇“占坑费”租户都享有哪些权益 http://s.yingle.com/fc/730814.html

 收房步骤和需要注意的事项

http://s.yingle.com/fc/730813.html

 委托融资租赁合同的模板书写格式http://s.yingle.com/fc/730812.html

2018  北京天通苑"水淹地下室"群租户全部腾退搬走 http://s.yingle.com/fc/730811.html

 北京房价连跌4个月业主心态已开始分化

http://s.yingle.com/fc/730810.html

 房子交付前应提前多久通知验收

http://s.yingle.com/fc/730809.html

 2018厂房租赁合同书写格式2018 http://s.yingle.com/fc/730808.html

 广州宣布租购同权租客再不用担心孩子上学问题 http://s.yingle.com/fc/730807.html

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 4岁儿童吞异物抢救不及时死亡家长状告医院要求赔偿 http://s.yingle.com/fc/730806.html

 物业怠行职责可拒付物业费吗一般履行瑕疵可解除合同吗 http://s.yingle.com/fc/730805.html

 西城区提前完成2018年拆违任务违法建筑拆了就可以了 http://s.yingle.com/fc/730804.html

 从个人手里租房出现纠纷怎么办

http://s.yingle.com/fc/730803.html

 买卖房屋拒不出示证件能过户吗

http://s.yingle.com/fc/730802.html

 广州禁止独立经纪人发布房源如何选择靠谱中介 http://s.yingle.com/fc/730801.html

 房屋解押都要什么手续

http://s.yingle.com/fc/730800.html

 北京租房遇到黑中介钱交完中介人去楼空 http://s.yingle.com/fc/730799.html

 房屋转租变成疯狂群租业主能否起诉收回房屋 http://s.yingle.com/fc/730798.html

 小区门禁杆划伤人出事故_责任该由谁承担 http://s.yingle.com/fc/730797.html

 房产过户需要缴纳的税费有哪些

http://s.yingle.com/fc/730796.html

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 一手楼房产证多久能出

http://s.yingle.com/fc/730795.html

 买房后迁户口的条件有哪些迁户口要准备哪些材料 http://s.yingle.com/fc/730794.html

 未成年人可以卖房吗未成年人买卖房屋的法律风险 http://s.yingle.com/fc/730793.html

 延迟交房违约金上限是多少

http://s.yingle.com/fc/730792.html

 妻子诉丈夫出卖共有房屋擅自出卖共有房屋一定无效吗 http://s.yingle.com/fc/730791.html

 农村私有房屋买卖合同怎样认定宅基地可以买卖吗 http://s.yingle.com/fc/730790.html

 自愿放弃房屋产权证明书

http://s.yingle.com/fc/730789.html

 房屋保修期到底有多长,过了保修期才发现房屋存在质量问题怎么办 http://s.yingle.com/fc/730788.html

 楼市调控效果显现:成交降温35城或需补库存 http://s.yingle.com/fc/730787.html

 房产证面签可以委托办理吗

http://s.yingle.com/fc/730786.html

 郑州开展房地产中介市场大检查伪造社保等将被严查 http://s.yingle.com/fc/730785.html

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 楼下大厅湿滑摔伤老太物业应当承担赔偿责任吗 http://s.yingle.com/fc/730784.html

 卖方原因未履行购房合同买房人需付给中介佣金吗 http://s.yingle.com/fc/730783.html

 承租人装修租赁房屋后协商退租房东需要承担装修费用吗 http://s.yingle.com/fc/730782.html

 郑州市廉租房可以买吗

http://s.yingle.com/fc/730781.html

 围墙倒塌砸伤路人医药费应该由谁赔偿 http://s.yingle.com/fc/730780.html

 房屋转租合同有没有法律效力呢

http://s.yingle.com/fc/730779.html

 环京楼市“加价销售”风头不减捆绑销售装修和车位 http://s.yingle.com/fc/730778.html

 开发商因政策调整逾期交房需要承担责任吗 http://s.yingle.com/fc/730777.html

 房产过户需要出示什么证件

http://s.yingle.com/fc/730776.html

 不交物业费物业有权停水停电吗哪些情况物业可停水停电 http://s.yingle.com/fc/730775.html

 撤销房产证申请书(2018http://s.yingle.com/fc/730774.html

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第二篇：二手房买房合同范本

出卖方(甲方)：______________

地址：____________邮码：____________电话：____________

法定代表人：____________职务：____________

购买方(乙方)：____________________________________

地址：____________邮码：____________电话：____________

法定代表人：____________职务：____________

根据国家有关房产的规定，甲乙双方经协商一致，签订本合同，以资共同信守执行。

第一条乙方购买甲方座落在____市____街____巷____号的房屋__栋__间，建筑面积为____平方米。

第二条上述房产的交易价格：

第三条付款时间与办法：

2.第四条甲方应于____年__月__日前将交易的房产全部交付给乙方使用。

第五条税费分担

1.甲方承担房产交易中房产局应征收甲方的交易额的____%的交易费;承担公证费、协议公证费。

2.乙方承担房产交易中房产局应征收乙方的交易额的____%的交易费，承担房产交易中国家征收的一切其他税费。

第六条违约责任

1.乙方必须按期向甲方付款，如逾期，每逾期一天，应向甲方偿付违约部分房产款____%的违约金。

2.甲方必须按期将房产交付乙方使用，否则，每逾期一天，应向乙方偿付违约部分房产款____%的违约金。

第七条本合同主体

1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。

2.乙方是____________单位，代表人是____________。

第八条本合同经国家公证机关____公证处公证。

第九条本合同一式份。甲方产权人各一份。乙方一份，________房产管理局、________公证处各一份。

第十条本合同发生争议的解决方式：

甲方：________________________

乙方：________________________

____年____月____日二手房买卖合同出卖方(甲方)：____________________________________

地址：____________电话：____________

购买方(乙方)：____________________________________

地址：____________电话：____________甲乙双方就房屋买卖事项经过多次协商，一致同意订立合同条款如下，以资共同遵守。

一、甲方愿将自有坐落——市——路——号房屋——间，建筑面积平方米售卖给乙方。

二、甲方出售给乙方的房屋东至——，南至——，西至——，北至(附四至平面图一张)。其房屋包括阳台、走道、楼梯、卫生间、灶间及其他设备。

三、上列房屋包括附属设备，双方议定房屋价款人民币——万元，由甲方售卖给乙方。

四、房屋价款乙方分三期付给甲方。

第一期，在双方签订买卖合同之日，付人民币万元;第二期，在交付房屋之日付人民币万元;第三期，在房屋产权批准过户登记之日付清。每期付款，甲方收到后出具收据。

五、甲方应自本合同签订日起天内将房屋腾空，连同原房屋所有权证等有关证件，点交乙方，由乙方出具收到凭证。

六、在办理房屋产权移转过户登记时，甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告。如需要甲方出面处理的，不论何时，甲方应予协助。如因甲方的延误，致影响产权过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任

七、本合同签订前，该房屋如有应缴纳的一切捐税、费用，概由甲方负责。本合同发生的过户登记费、契税、估价费、印花税由乙方负担。其他税费按有关法律规定，各自承担

八、甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期l天按房价的总额3‰计算违约金给予乙方。逾期超过3个月时，乙方可解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿所付房价款同额的赔偿金给乙方。

九、乙方全部或一部分不履行本合同第四条规定的日期给付房价款时，其逾期部分，乙方应加付按日5%卅算的违约金给予甲方。逾期超过3个月时，甲方可解除本合同。解约时，乙方已付的房价款作为赔偿金归甲方所有。

十、甲方保证其出卖给乙方的房屋，产权清楚，绝无其他权利设定或其他纠纷。乙方买受后，如该房屋产权有纠葛，致影响乙方权利的行使，概由甲方负责清理，并赔偿乙方损失。

十一、交屋时，乙方发现房屋构造或设备与合同约定的不符，经鉴定属实，甲方应于1个月内予以修理，如逾期不修理，乙方可自行修理，费用在房价款中扣除。如修理仍达不到合同约定的要求，乙方可解除合同，解约时，甲方除返还全部房价款外，并按本合同第八条规定承担违约责任。

十二、房屋所占用的土地(包括庭院围墙等)所有权属于国家。乙方取得上述房屋占有相应比例的土地使用权，并依照国家法律的规定缴纳土地使用税及其他有关费用。

十三、本合同的附件与合同有同等效力

十四、本合同一式四份，甲乙双方各执一份，另两份分别送交房产和土地管理机关办理产权过户登记手续。

第十

五、本合同发生争议的解决方式：

甲方：乙方：

年月日二手房买卖合同

买方姓名(签章)现户籍所在地身份证号

工作单位电话号卖方姓名现户籍所在地

身份证号工作单位电话号码

共有人登记人

甲、乙双方经共同协商，本着平等互利、自愿的原则，就房屋买卖有关事项订立本合同。

一、房屋具体情况：

1.位置：

2.房屋套型，建筑面积平方米，结构楼层，用途。

3.该房屋的销售价格为每平方米元人民币，总计房价元整。

二、乙方销售该房屋应具备合法的《房屋所有权证》，如买卖该房屋引发产权纠纷，概由乙方负责处理.

《房屋所有权证》书证号：

三、房屋四界房屋四界东：西：南：北：

四、本合同经甲、乙双方签章，交市房地产交易中心登记后，由甲方一次性向乙方支付总房价款的，计元的定金或元的预付款，其余，计元价款则交市房地产交易中心代存，代办完房屋产权过户手续乙方将房屋腾空并连同该房屋有关图纸、资料、房屋钥匙等交给甲方后，甲、乙双方同时到房地产交易中心由乙方凭甲方出具的书面证明领取售房余款。

五、甲、乙双方互相监督，不得隐瞒买卖成交价额。甲方协助乙方办理产权过户手续，其税费按规定各自交纳。

六、本合同甲、乙双方签章并由成都市房地产交易中心登记。双方均不得违约。如甲签章违约，乙方不退还定金;乙方违约，则双倍退还甲方定金;违约方还应承担产权转回已缴和应缴纳的税费和造成的经济损失。

七、乙方卖给甲方的房屋，在办理过户手续期间，如因不可抗力原因而不能进行交易的，

甲方提出撤消合同时，乙方应当同意，并如数退还甲方定金。

八、其他决定事项：

34九、本协议一式份，甲方执存份，乙方执存份，市房地产交易中心执存份。

十、纠纷解决

甲方：(签章)

乙方：(签章)

年月日

第三篇：二手房买房协议书1

二手房转让协议书

甲方(出卖人)：乙方(买受人)：身份证号码： 51112119720215042x身份证号码：220122197410056215

住址：四川省眉山市仁寿县文林镇住址：吉林省农安县华家镇战家村腰家店屯

根据买受人和出卖人商榷确认，甲、乙双方在平等、自愿、协商的基础上就买卖房屋达成如下协议，以兹共同信守执行。

一、房屋概况及转让内容

甲方自愿将坐落在四川省眉山市仁寿县文林镇纺织街，建筑面积76 平方米的住宅转售给乙方，住房为第4【幢】1【单元】7【层】 701号房;

二、协议价款

双方商定房地产成交价格为人民币(大写)叁拾贰万元整，(小写32万元)。

三、协议价款的支付

乙方在本协议签订之日起柒日内一次性支付给甲方叁拾贰万元整。

四、甲方义务

1.甲方保证该房屋不存在产权纠纷;未设定抵押或存有其他权利瑕疵;

2.甲方需根据乙方需求，提供必要合理的资料和便利，协助乙方办理协议更名等手续，但不承担费用。

五、乙方义务

1.按照本协议约定，及时支付房款。

2.按照本协议约定，乙方负责并及时办理房屋协议的更名等手续(不得采取影响甲方利益的方式)，并承担相关费用。

六、违约责任

1.甲方违约

(1)甲方未履行甲方义务，致使乙方在本协议签订之日起柒日内不能办理房屋协议的更名等手续，乙方有权解除协议;并向甲方索取双倍办理更名手续已用费用，乙方不解除协议的，乙方有权按照协议总价日万分之壹的比例自协议期满之日的次日向甲方收取违约金，乙方同时享有随时解除协议的权利。

(2)甲方不如实告知乙方有关情况，存在已设定抵押等欺诈行为致使协议目的不能实现的，乙方有权解除协议，并有权要求甲方双倍返还乙方已经支付的相关费用。

2.乙方违约

乙方未按期完成手续、支付协议价款的，自支付期满次日起按照未付金额的日万分之壹支付违约金;逾期超过柒日的，甲方并有权随时解除协议。

七、房屋风险的转移

房屋毁损、灭失的风险以及后续变动自乙方办理完协议更名手续之日起移转至乙方。

八、争议解决

在执行本协议的过程中，如甲、乙双方发生争议，先协商解决。协商不成时，任何一方均可向房屋所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。

九、协议生效

本协议自双方当事人签字盖章之日起生效;本协议一式两份，具有同等法律效力，甲乙双方各执一份。

甲方(签章)：乙方(签章)：

联系电话：联系电话：

2013年 4 月 6 日2013年 4月 6 日

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第四篇：从此买房不吃亏！新房、二手房怎样买最划算？

当人们在讨论的时候，往往就买新房与买二手房分裂开来，新房如何买，二手房如何买，实际上我们的目标只有一个，如何用好手中钱买到自己如意且划算的好房，无所谓新旧，因为房子的空间/理论寿命/折旧程度并非第一要著，反而获得属于自己的东西且买得值买得起，这才是首要的。

把旧房新房二手房放在一块考虑，怎么样的比较可操作且更有实际意义呢?

新房与二手房有无本质区别

由于物权法已颁布，产权年限的约束不再是物业买卖所考虑的主要问题，只要产权证上载明的是合法年限，已住了多少年跟新房土地花销的年限是一样的理解，比如新房如果土地证载明年限自2001年起，现在卖给你的即使是新房，年限也过了七年了，跟你买土地证载明时间为2001年的二手房使用年限一样，只不过有新旧的一点差异而已。而且，正是因为新旧的差异，我们还可以至少拿旧房说事谋取较新房为低的价格，也不用为其装修付更多，新房装修往往打的比较足，尤其是现如今房价波动状态，开发商极易将装修价提高而稀释房价。

自住还是投资是否很重要

对于买房在二手与新房间游移的人来说，实际上买了房后是自住还是投资没有多大意义，因为至少目前你买二手或新房都为着解决自己的居住问题，至于投资价值，不是说不考虑，但不是你首要考虑的范围，将来是否升值以及升值多少在这种买卖情况下不重要。由此可以看出，购买目的在于买房满足目前居住前提下，有关判断指标应该是：

地段，这是最为关键的，因为地段在目前的环境下决定了你的生活成本，决定了你的生活方便度，决定了你的家庭将来利用本地配套的程度如教育与医疗，决定了你的使用成本的一部分，因为房子的使用成本除了管理费用就是出行成本，所以地段是任何时候买房的首要评价标准。但地段不要指望在商业中心，因为商业地段评估的标准是指出租率与租赁回报，对居住没有多大参考价值，相反评价地段可以就地段周边配套的成熟程度来看，如果与你未来的生活各方面的配套比较成熟，则证明此地段符合购买要求。纯居住考虑的地段主要看目前的配套，至于未来的配套不能做为谈价的内容之一。

买得值的主要因素：显然，既然我们买房考虑在二手与新房之间，说明我们要么购买力有限，希望省几个钱，要么是作为过渡产品来消费，或出于小孩教育或出于目前经商或出于将来再更新的考虑，所以买得值是我们最关心的内容之一，如何判断买得值呢?

首先是功能哲学，按照自己的需要确定房子的必要空间与布局，由此决定面积的选择，比如同样是两房一厅，但一个面积是五十平米但没有完整的餐厅，另一是九十平米的，但有完整的客厅与餐厅，哪一个更适合你呢?如果你主要解决自住的问题，以后可能面临再次置业，或直接就是困难户，购买力有限，这个时候宁可选择五十平米的小两房，一样的可以有两间卧室，一样有住的，只不过是舒适度有些影响，并且二手房优于新房，此种条件下能省一个是一个。

其次是健康因素，不要因为贪便宜忽视健康，比如纯朝北的房子无法接受阳光，如通风条件差无法满足正常通风的房子，这些是日常居住的健康主要因素，必须满足。

最后就是判断一下哪些因素对你是奢侈的:如高档装修，没有用;如本身物业管理就比较好，还花较多力气进行安全性装修;如赠送的防盗门与户处小型设施;如二手房中的配套家具等等，对你而言都没有什么用场或重置成本不是很高，现家电及用品价格不高并呈下降趋势;对于自己不用或用不着的，除非对方没有纳入房价，应该是杀价的主要方向。

二手房的订价机制与新房的差异

这一点比较重要，它决定你对房子性价比的基本评价。

新房订价地段为首，再结合新近出让用地的楼面价来考虑，更多的订价方法是依照本区域领先楼盘比照订价，因而价格中的泡沫成分比较多，而二手房的订价来源于两个方面，一是由中介自主订价，这种出价有较大的回旋余地，主要参照物是新房均价，再考虑所在小区的建设品质与配套优越性来加计部分领先价格内容;二是房东自主订价，基本是看公示的价格区间，按照自己的内心想法订价，也有谈判的余地。

购二手房与购新房订价机制差异后我们可以明显看到，二手房东能够让价的因素主要来自于市场的影响，出手方便与否，目前市场是否存在降价预期，这个是最为关键的，只要目前市场存在降价预期，则二手房价出手本来就要低些，我们可以现金支付挑挑对方房子的小毛病使用年限小区新旧程度等共性问题来获得理想的价码。而新房则不然，即使现今市场出现观望或停滞，但不是所有开发商都愿意薄利多销，不是所有开发商都会受制于市场不得不降价销售。

购买新房还是二手房并非一个选择的问题，而是购买力与使用上需要决定的一个更为现实的问题。尤其是在安全性问题解决之后。

买二手房不吃亏的方法介绍

专家总结，买二手房不吃亏的方法：

第1、诚信合同：

大家在购买二手房的过程中，订立诚信的、全面的购房合同时保证交易双方安全的第一步，也是最重要的一步。推荐大家找一家大型的、正规的、实力强、口碑好的房产中介公司来帮助交易双方来确定、监督双方的合同制订的过程。因为正规的二手房中介公司无论从专业角度还是行业经验上都可以为交易双方提供一定的法律帮助，从而使交易的整个过程形成一个诚信的体系。

第2、全面认证：

建议对意向中的二手房进行一次全面认证是必须要做的一项工作，无论卖家看起来多么的诚信也不能省略这个步骤。在这一方面，还是中介公司比较专业，因为随着中介公司之间的竞争越来越激烈，越来越多的品牌二手房中介公司开始提升了自己的服务标准，可以为买家提供意向房产的全部认证工作。但需要提醒大家的是，有一些中介公司为了尽快促成交易，也会出现敷衍了事的情况，所以在中介公司的选择上大家还是要慎之又慎。

第3、订金制度：

大家当看好房产和制订了交易合同后，买家可以先交一部分订金来确认对该房产的购买。但前提是应该明确卖家在收取订金后的相关责任——通常情况下，如果卖家在收取订金之后、在合同约定的期限之内，如果单方面拒绝出售该房产(或将该房产转售给其他买家)的，应向买家支付订金数额的双倍进行赔偿。但前提是买卖双方有这个“双倍赔偿”的书面约定哦! 第

4、手续正规：

或许在交易过程中一切按照正规的手续办理会提高一些你的购房成本，但我个人认为这是值得的。因为正规手续可以帮你有效地筛选出“问题房”(如小产权房产)，这也是你购房安全、资金安全的最大保障。房产交易双方履行必要的手续既是国家的规定也是保护买卖双方合法权益的重要手段之一，贪小利往往是以吃大亏作为代价的。所以，在实际的交易过程中千万不要做丢了西瓜拣芝麻的傻事啊!

买二手房常犯的四个错误

由于涉及房屋产权是否清晰、产权是否有多人共有、房屋质量是否有问题等多方面问题，二手房买卖一般都要比一手商品房买卖要复杂得多，如果购房者没有注意的话很容易就在交易中碰钉子，甚至吃亏。本期为大家总结购买二手房常犯的四个错误，供有意向购买二手房的读者参考。

草率签订买卖合同

二手房交易是一个复杂的过程，无论买方还是卖方，都很难轻易相信对方的诚信。买方的风险最多，因为根据一般的交易习惯，往往都是买方先履行交纳定金、首付款的义务，然后才能办理过户手续。因此，约定办理过户手续的流程、期限以及违约责任就变得十分重要。

除此之外还要注意诸如户口、产权、抵押、税费等等一系列复杂的问题，在这种情况下买方如何最大限度地保障自己的利益，就是首先要考虑并写入合同的事情。

轻信中介或卖家的口头承诺

中介公司提供的是居间服务，它的主要内容包括房源和各项手续，居间促成买卖交易(一般以订立合同为标志)，在这种情况下，中介人员为了赚取佣金，极力促成买卖交易，主动地帮助卖家掩盖买卖交易中的风险。卖家则急于出售房屋，取得购房款，也往往对房屋的抵押、承租、质量瑕疵、产权瑕疵等等问题进行隐瞒，直到大部分钱款进入卖方控制中，买方可能才发现这些风险，这个时候维权就比较晚了。

基于以上原因，卖方和中介公司常常就一些问题作出虚假承诺，以打消买方的顾虑，促成交易。这些口头承诺在发生纠纷后很难作为证据提交给法院，导致很多业主因此吃了哑巴亏。同样的问题不光发生在二手房买卖交易过程中，也发生在生活的方方面面，在这种情况下，我们一定要对方把口头承诺写进合同。如果他不敢写，其中恐怕就有很大风险了。

发生纠纷后不理性处理

如果买卖中签订的合同是由律师订立的，那么律师一定会为纠纷发生准备好了正确的应对策略，一旦发生纠纷可以依据合同条款保证合同目的的实现。但是一般二手房买卖合同较多的是在中介公司的主持下，订立了由中介公司或者卖方出具的合同，对于纠纷不一定有完善的应对策略。所以如果发生纠纷的话，一定要注意控制自己的行为，保持理性，以免带来不必要的麻烦。

有的人在发生纠纷后拒绝和对方继续沟通，既不接电话，也不发短信，接下来的手续也不按规定时间去办理，导致出现违约的情况，从而吃亏。也有的人轻信对方已经违约，觉得即便日后诉讼也毫不担心，所以干脆放弃继续和对方沟通，这样就算把纠纷拖上法庭，可能不但没有证据证明对方违约，也丧失了取证的最佳时机，甚至从守约方变成违约方，给自己带来巨大的经济损失。

也有的人去找律师的时候，已经和对方说过“我要解除合同”或者“房子我不买了”，虽然这是气话，但谁知对方会不会怀里揣着录音笔，就等着你说错话好到法院起诉你，到时你的定金就没了。

所以，一旦遇到买卖合同履行过程中的纠纷，最明智的做法是第一时间向律师咨询，由律师指导如何保证自己的经济利益不受损失。而不能坐以待毙，消极维权。

未要求卖方出具有权处分房产的证明

卖家可能是父母替子女卖方，也可能是丈夫代表妻子卖房，在这样的交易中，买方也可能知道了这套房屋有多个产权人，就导致自己不是善意的。一旦房价上涨，就可能面临对方反悔的风险。即便过户，在法律上也可能因为自己不是善意第三人而蒙受经济损失。

所以在购买二手房时，应查明房屋产权，并及时要求对方提供足以认定对方有权对房屋进行处分的证明，比如其他共有人的委托授权公证书。(据南方日报)

买二手房要实地勘察需注意"十大法则"不吃亏

近日，专家提示购买二手房的购房者，购房前最好实地勘查，看房时要注意“十大法则”，别买下有缺陷的住房落下遗憾。

不看白天看晚上

入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全，有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无噪音干扰等，这些情况在白天一般无法看到，只有在晚上才能得到确切信息。

不看晴天看雨天

下过雨后，无论业主先前对房屋进行过怎样装饰，都逃不过雨水的侵袭，这时房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水都能一览无遗。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看有没有潮湿发霉现象。

不看建材看格局

购买房屋最好是看空房子。因为空房没家具、家电等物遮挡，可以清晰地看到整个房子的格局。理想的格局是打开进户门从客厅进入阳台，然后是餐厅、厨房、卧室。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性较差。格局好的房子应该有效地把宴客和休息等功能区分开。

不看墙面看墙角

查看墙面是否平坦或潮湿、龟裂，可以帮助购房者了解是否有渗水情况。而墙角相对于墙面更为重要。墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，而墙角裂缝时，漏水的问题也会随时出现。

不看装潢看做工

买房时，购房者要注意房屋的做工，尤其看墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，这些地方易被忽视。如果发生问题，对这些细小处进行修缮是件麻烦事，挑出这些小毛病可以增加业主讨价还价的筹码。

不看窗帘看窗外

应注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味。采光是否良好。检查房屋窗户有无对着别家的排气孔。

不看冷水看热水

如果想知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢，水有无泛黄。检验浴缸时要先打开水龙头，看流水是否通畅，等蓄满水后再放水，看排水系统是否正常。没有热水的房子要么房子久未住人，要么一直没卖出去。

不看电梯看楼梯

新建商品房大都是电梯房，电梯的功能固然重要，楼梯也不容忽视。看看是否有住家的堆积物，消防通道是否通畅。

不看地下看天上

看完客厅地板、浴厕的瓷砖、厨房，还要看灯饰路线，看天花板是否有水渍，或漆色不均匀现象。

如果有，表示可能漏水，如果可以，最好卸下灯具，用手电筒查看吊顶里屋子四角是否有漆脱落、漏水等。

不问屋主问警卫

可以和小区管理员或警卫聊天，他们最了解小区的基本情况，也可能了解卖家房屋的相关情况。从他们口中获取到的信息，可以作为购买参考。

买二手房三技巧帮你和中介斗智斗勇

楼市低迷，很多人准备买房，买房子对于中国人来说，是件大事，这其中也会有很多烦恼和纠纷，尤其是你遇到了狡猾的中介，因此，想要买房不吃亏，就要和中介斗智斗勇，不要被中介牵着鼻子走。

一、报价高，砍价要很

我们很多有经验的买房者都知道，一般网上和房产中介上挂着的价格都是虚假的，中介故意抬高了报价，目的是为了让你来砍价，因此，一定不要心慈手软。小王看中一套210万的房子，费了好大力气谈到200万，是不是很值得呀?其实专业人士提醒，别以为你赚了，其实这200万是业主的放盘价。一般中介都是留给你砍价的空间的。因此，看房前一定要先了解该地段的楼市行情，更要让中介摸不着底线，一定要控制自己的情绪，不要急于答应。

二、报价均虚假，第三方要面谈

前不久，李先生在和买房者见面时，偶然获悉自己和买家有点关系，两人谈及房子房价问题时，发现中介竟然报价不一，想从中捞一笔，这让两人十分气愤。对于这样的中介，一定要提防，那么买卖双方见面是必需的，同时，双方要针对房子的具体问题进行核对，直接交流。如果有疑点，不要让中介在其中浑水摸鱼。

三、房子紧俏是噱头

不知道你在买房子的时候有没有遇到类似的情况，中介先选套很差的房子给你看，你觉得十分不好，接着她会带你看第二套比较好的房子，你决定买第二套，然而，她马上接到电话，说第二套房子已经卖出，第一套正有人看房，因此想要拿下房子，要马上决定，“

这样一来，我们可以看出，很多中介都是看房先从差的开始看，采取疲劳战术。中介一般都以市场紧俏催促你赶快下单，不让你有更多考虑和砍价的时间，很多人因此匆忙购房。如果不想让中介牵着鼻子走，看房前你就要说明要求，不符合自己标准的房子可以选择不看。

总之，在购房中，我们要和中介斗智斗勇，不要因一时冲动上当受骗，争取买到自己心仪的房子。

买房不吃亏二手房杀价有绝招

限购已经数月，银行的贷款额度又显现出进一步萎缩的态势，江城的二手楼市虽然仍在博弈，但却一改历来卖方强势的局面，显现出一波强烈的买方市场。而博弈的天平开始向买方倾斜了，如何侃到最低价?又成了广大购房者们关心的问题。

打蛇打七寸还价也要“对症下药”

购买二手房与购买新房有所不同，购买新房时，购房者面对的是开发商，房价由开发商说了算，但购买二手房则不同，房价的决定权在卖家手上，因此购房者在通过中介看房时，应该要求中介多约几次卖家当面沟通，一来可以通过沟通摸清业主的心态，来针对性的进行还价。

例如在沟通中发现卖家急需周转资金，或者希望在短期内抛售房产，这样往往比较容易接受买家还价的要求。但如果卖家的心态很平和，则不大可能会愿意接受议价要求，需要另想办法。

此外，还需要注意的是，有些物业挂牌价已低于市场平均水平，这表明业主也是急于找到买家。针对这种情形，卖家已经事先做出了让步，在议价过程中，则不能再提出过高的要求，否则会遭到拒绝，切勿因小失大错过购房良机。

买房不是买衣服切忌狮子大开口

如今市场处于观望时期，买家与卖家之间的议价空间在进一步加大，因此在这个阶段卖家也会更在意买家的意见。但是，买房不是买衣服，购房者在还价时千万不要因为市场清淡就狮子大开口，这样往往容易起到反效果，资深经纪人肖文斌告诉记者：“虽然目前有不少卖家已有耐心听取买家的意见，并有可能接受买家的还价请求，但是并非能够接受狮子大开口式的还价。”

“还价应随行就市，以前的价格并不能作为还价的参考标准。”世纪中华不动产沌口店经理周江建议，买家在还价时一定要根据当前的市场行情来进行，并听取中介公司提供的指导性建议，这样成功的可能性才会增加。

精装修是“浮云” “淡定”看房是关键

虽然目前市场上有不少二手房房源号称精装修房，但是其装修程度远不能跟精装修划上等号，装修部分使用时间已经超过三五年，很多地方依然损毁破旧，其所谓精装修是过去时。

其次，房屋的缺陷也会造成房价水分，如有些房子屋顶有些渗漏，或者房型设计有些问题等，这都需要买家仔细检查，因为卖家在报价时是会故意忽略这些因素的。如果买家发现这些问题之后，可能根据其维修成本来确定还价额度。

此外，众所周知，中国的住宅土地使用年限只有70年，虽然目前我们尚无从得知土地使用年限到期之后如何续交土地使用费用，但是不可否认的是，该费用是必须要缴纳的。因此买家在考察二手房时，千万不能忽略房龄因素。对于房龄较长的房源，则应该适当考虑房龄因素，以此为理由要求卖家降价。

业内人士同时提醒，还价不能咬定“一口价”，这很容易让自己陷入被动境地而失去回旋余地。和美置业常青花园店吴冀飞店长建议道：“在二手房交易的过程中，买家应该先试探性地提出自己的还价请求，然后根据卖家反馈回来的信息逐步调整，直到双方都能接受。在这个过程中，要讲究的就是耐心，如果失去耐心，则可能会失去还价的机会。”

置业提醒：不是所有人都适宜提前还贷

过去的2011年，央行三次加息，5年期以上贷款的基准利率从去年年底的6.4%，涨至如今的7.05%。对房贷者来说，从这个月起，贷款月供将增加不少。接近春节，攒了一年的钱，不少人开始犯嘀咕，这钱到底是提前还房贷呢，还是把这钱用于其他投资呢?

不是所有人都适宜提前还贷

7.05%的基准利率，如果是二套房贷，上浮10%，就达到7.755%，利率确实挺高的。那么到底要不要提前还款呢?记者采访了多位银行理财人士，他们的建议是，如果按揭款占家庭支出比例较大，虽然只增加几百元的按揭款，但可能还是会影响到基本的生活保障，可以适当还款减轻压力。

但对于前几年就办理按揭贷款的购房者来说，并非所有人都适宜提前还贷。哪几类人不适合提前还款呢?有专业人士建议说，三类人并不适合提前按还款。

一，之前以7折或8.5折以下获取利率的人，这样的利率短时间内都不会再有，非常划算，如果还掉就比较可惜。

二，如果是等本还款，且还款年限已经超过1/3，也不建议提前还款，因为后面几年利息越来越少，大部分是本金的支出。如果是等额还款，且还款年限过半，提前还也不合算，因为前期支付的大部分是利息，后期本金占的比例越来越多。

三，如果是公积金贷款，也不用急着还。公积金目前5年以上基准利率4.9%，比商业贷款7.05%低很多。

留意回报高于7.05%的投资

如果不用提前还贷，这钱能有什么样的投资渠道呢?

“××银行最新推出理财产品，92天投资年化收益率可达5%„„”记者的手机短信几乎每天都能收到类似的推销广告。银行的理财产品靠谱吗?还有那些信托产品看起来收益率很高，有没有风险?

杭州某风险投资人士分析：“现在银行理财产品的年化率一般在4~7%左右，信托做的年化率可以达到10~12%。但理财产品很多是不保本的，始终是有风险，更甚者会有损失，并非百分之百盈利。像杭州本土某大公司，之前发出的信托号称年化率在10%以上，但公司情况不乐观，估计购买者心里也没谱啊。”

一位老读者曾找记者维权，称自己购买了某银行的一款理财产品，号称收益率达8%以上，但没想到，所谓的理财产品还没到期就只剩下了80%，几十万的养老钱瞬间缩水。该读者表示是被银行的理财师误导，以为稳赚不赔才购买。

除了理财产品，现在还有一种“地下交易”比较热闹——贴息，即由中间人介绍到银行存取定期，除定期利息外，中间人给存款者再以现金形式贴补利息。据一位从事贴息业务的中介公司负责人告诉记者，现在市面上一般有3~4个点的贴息，如果加上本来的一年以上定期存款利率3.5%，回报是超过了7%，但这样的操作是违规的，而且和贷款比，也没啥大的获利。

理财人士认为，不管何种投资，只要回报能高于7.05%的利率的，那么不如把提前还贷的钱用来投资，否则倒不如把钱还掉算了。

记者揭青岛二手房交易黑幕：10个买房者9个吃亏

买二手房中介给包办税费，购房者是省心了，但可能被中介骗了税钱，因为房子可能根本就没有那么多税;楼市低迷的情况下，购房者想少交点首付，或者少缴税费，都能搞定，套路还是高评低估，阴阳合同的方式 ;二手房一房一价很难实行，客户刚咨询了房子，回头就涨了10万元;限购后没有社保证明没法买房子，中介可以帮忙解决，花几千块找代办公司办„„5月16日下午，记者成功应聘李村公园附近一家中介，当上了房地产经纪人，揭开二手房市场的种种猫腻。

当心税费陷阱

看清“包税”的真面目

5月16日下午，在中介店里，记者咨询店老板关于二手房税费的事情。从2009年开始，青岛二手房市场持续火热，价格也一路高涨，到今年年初房价上涨趋势才得以遏制，然而目前仍是高房价状态，购房者买房子自然把避税考虑在内。

避税有招，压低过户价

“买二手房的客户，如果想少缴税怎么给办?”

“能少缴税，方法也很简单。”店老板陈河说道。

原来，在青岛二手房买卖所需税费都得由买房者来出。包括营业税、个人所得税和契税等，其中营业税和个人所得税本应由房主来承担。根据青岛规定，契税方面，首套房90㎡ (不含90㎡ )以下的是总房款的1% ;首套房90㎡ (含90㎡ )以上且小于144(不含144㎡ )是总房款的1.5% ;144㎡以上(含144㎡ )是总房款的3%。二套房不计面积，统一为3%。营业税方面，对于144㎡以下(不含144㎡ )且满五年的住房免征营业税，144㎡以上满五年的收成交价和买入价差额的5.5%，对于未满五年的住房不记面积统一收房款全额的5.5%。个人所得税方面，对个人转让自用五年以上，并且是家庭(夫妻双方)唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税，其他普通住房则需要征收总房款的2%。想成功避税，得最大限度地压低过户价格。过户价低的话，营业税可以大幅减少，差额的5.5%甚至可以忽略不计。降低总房款的话，契税也可以省下不少。“避税也有提成，等成交房子的时候，具体再跟你说，现在你还用不到，不用管太多。”陈河说道。

名为“包税”，部分被中介拿走

在中介打工过程中，记者发现，很多购房者对于税费收取标准并不了解，这给了中介可趁之机。在中介登记的房源中，有很多写着“包税”，帮购房者办理税费业务。购房者对税费本来就不懂，一些人对中介提供的此项服务自然乐意接受，实际上这里面有很大陷阱。

“包税是什么意思?”“帮客户办理税费的事情，等签合同过户的时候再说。”“这个业务能拿提成?”“这个也能挣钱。比方说营业税方面，家庭唯一住房，满五年过户没有营业税。到时候跟客户说不是唯一住房，得交营业税，这部分钱就出来了。”“那房主如果跟客户说了怎么办?”“这个没事，提前跟房主说一声就没事了，房子顺利成交，房主一般不会说什么。”

在中介出售的房源中，过五年的房子还是很多的，税费可以少缴很多。购房者在买房之前如果不了解其中的详细收费情况，很可能被中介给忽悠了。单是个人所得税这一项，总房款的2%也得有上万元，忽悠成功的话，中介就赚到了上万块。

税费方面有“油水”，房价方面呢?能不能赚房价的差价?对于这个问题，陈河告诉记者，赚差价基本上是不可能了。“现在的购房者聪明了，房价都是透明的，你家有这套房子，别的中介也有，要价高了很难卖。”“以前的时候能弄点差价?比方说房主要100万元，105万元给他卖了，跟房主分提成。”“前几年的时候可以，现在不行了。”

而根据《房地产经纪人管理办法》，房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用;不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈。

搞阴阳合同，易留纠纷隐患

“买房子的如果想少付点首付能不能行?”“高评低估。”“这是什么意思?”“很简单，举个例子。你这套房子成交价可能是80万元，到时候得交首付办贷款，高评，找评估师，最后价格可能是100万元，这样你就能少交首付了。如果想避税，就低估，过户的时候低价过户，就能省税了。”

在打工中，记者发现，这样操作下来，就必然产生阴阳合同。就是一套房子，房主、中介、买家，三方先私下签一份阴合同，上面的价格是实际成交价，再向税务等政府部门提交一份阳合同，这个价格往往都低于实际成交价，这么做的目的只有一个，就是为了避税。房主为了成交，也不损害个人利益，自然会同意;买房子的少缴税，肯定会选择。这样一来，阴阳合同就产生了。双方不发生纠纷自然没事，但一旦有了纠纷，合同就难以保障个人权利了。购房者本身逃税，是违法行为。另外，实际上避税空间以后会更小，去搞阴阳合同，购房者实在是得不偿失。

今年年初，青岛市地税局、财政局、国土资源和房屋管理局联合下发了《关于应用房地产评估技术加强存量住房交易计税价格工作的通知》，在市内四区启用存量房交易计税价格评估系统。根据新的评估系统，市内四区最低价的提高幅度是30% ～50% 。以后，二手房过户缴税都要通过这个系统。

应聘成功

这家小中介没底薪，提成50%

5月16日，记者登录青岛某招聘信息网站，单是招聘二手房经纪人的信息就有100多条，很多中介都在招聘，中介连锁店、小型夫妻店等等都有。“今年形势不好，其实本来这个行业流动性就很大。房子不好卖，走的经纪人很多，中介就不得不招聘培养新的经纪人。”太平洋房屋相关负责人告诉记者。

记者从各家招聘信息介绍中发现，招聘的房地产经纪人大多不要求有从业经验，而且标榜的工资很高，月收入3000元～5000元。记者随机找了一家李村公园附近的中介，该中介也在招聘经纪人，根据老板留的联系方式，记者打了过去。

“咱们招聘经纪人?有条件吗?我没经验。”

“没经验没事，你今天下午能过来吗?先过来看看吧。”

下午4点，记者来到了李村公园附近的这家中介，店老板叫陈河(化名)，店里还有一名经纪人。

“你之前是从事什么工作的，了解这个行业吗?”

“做过装修，了解房地产行业。”

“你得做好心理准备，这段时间形势不好，各家中介都不太好。”

“没事，先学点经验。”

“那行，咱们现在就是在店里等着，也不用到处跑，这个活倒是不累。”

“工资方面是怎么算?”

“咱们是小店，没有基本工资，不过提成很高，提成50%。现在中介费是总房款的2%，提成50% 也很高。大的中介给经纪人的提成没这么高，咱们算是最高的了。”

也就是说，一个月下来，如果一套房子没有成交，经纪人的收入将是零。

“工作怎么开展?”

“这工作简单，工作就是上网，发房源，等客户。你明天拿个笔记本电脑过来，可以上网，发房源。等过几天，带你去周边小区贴点条，熟悉一下各小区。”

中介交易内幕

1. 一房一价难，一次提价10万

5月19日的时候，店里终于有了笔大生意，店老板陈河很高兴，说能做成这两个月的成本都回来了。事很简单，就是有个客户打电话咨询一套房子，面积 130多平方米，有地下一层，总价是 138万元。陈河说这个价格是最低价。这套房源是店里的独家房源，所以老板不担心房子卖不出去。“只要这套房子卖出去，就得通过咱们店。”陈河说道。

打电话的客户表示要看房子。陈河连忙给房主打电话，然而房主在电话里调了价格，说是 150万元，这下陈河着急了。价格一下提了10多万元，房主说还有别人要买这套房子。其他中介标的这套房源价格是 142万元，价格都不统一。在店里，记者看到50套出售房源价格确实都很透明，总价标清楚了，但其他中介的同样房源价格可能就不一样了。同一套房源在不同店里的价格有出入。而且房主随时都会调整价格。按照店老板的说法，成交价多少得由房主和买房子的共同商量，都接受才行。

而就在5月17日，山东省物价局公布《山东省商品房销售明码标价规定实施细则(试行)》，对国家发展改革委《商品房销售明码标价规定》加以细化。山东省各市已按照国家发改委的部署展开商品房销售明码标价执行情况专项检查，违反明码标价规定未实行“一套一标”，每套将处5000元罚款。根据国家规定，中介服务机构销售二手房的明码标价参照本规定执行。房地产开发企业和中介服务机构(以下统称商品房经营者)销售商品房，应当实行明码标价。

2. 没社保证明，花钱代办

根据青岛市楼市调控政策，外地人在青岛买房子需要提供一年以上社保证明纳税证明，否则不能买房子。“外地人没社保证明，如果买房，能过户吗?”“没社保证明可以办假的，有代办公司。不过得花几千块钱，能办出来，可以买房子。”陈河说道。

花钱办假社保证明的途径也很简单，就是找挂靠公司，补缴一年的社保。看起来很简单，但实际操作起来，购房者的风险很大。限购下，购房者需要到市房地产交易中心申请购房资格证明。而购房者通过提供虚假材料骗得了购房资格证明，随后顺利买上了房子。买房的最后一步是网上过户，过户一旦被发现就前功尽弃了，而且银行也会自动停止放贷，购房者得背上信用污点，得不偿失。

另外，根据青岛市规定，协助购房者骗取购房资格证明也得付出代价，一方面暂停网签资格，情节严重的可能还得承担法律责任。

3. 更名房也能卖，有中介费就行

在中介代理的房子中，除了普通二手房，还有没有下达房产证的更名房。记者打工的中介中就有一套独家更名房。“这套房子得跟开发商贷款，让开发商把合同名改了就行。到时候照样办理房产证。”“更名房不是不能卖吗?网签了没法退啊!”“可以交易，在网签之前，有一个时间差。”

事实情况是，青岛去年年底便下达了《关于进一步规范撤销商品房买卖合同网上备案和注销商品房预告登记有关问题的通知》，明确指出，房地产开发企业签订虚假合同而后又申请撤销备案变相捂盘、炒作、套取贷款等或明知购房人投机炒房、与购房人编造虚假材料骗取撤销、注销登记的，房屋交易登记管理部门应责令限期整改，拒不整改的，暂停其商品房网上签约，同时记入房地产信用档案并予以曝光，构成违法犯罪的，依法追究法律责任。

5月19日的时候，店里的客户竟然跟开发商联系上了，绕过中介直接跟房主进行洽谈，房源是更名房，价格要便宜一些，低于普通商品房价格。这下陈河着急了，连忙给房主打电话，“你们慢慢谈吧，谈成了别忘了中介这边。”陈河心里也没谱，担心中介被甩下来，最后连点中介费也没有。

4. 没资质，花钱找人过户

在打工中，记者发现这家中介连房地产经纪人从业资格证书都没有。“过户成交的话，咱怎么办?”“租其他中介经纪人的资格证，这样能过户，花几百块钱就行。”“有资格证的多不多?”“不多，99% 的中介跟咱们一样，都没有经纪人资格证，这个得考，条件还很高。”

青岛市去年年底刚下达了整治二手房市场的规定。根据《青岛市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法》，房地产经纪机构具备下列条件的可以申办存量房网上用户认证手续：已取得营业执照;已在青岛市国土资源和房屋管理局备案;具有独立法人资格。需要有房地产经纪人身份证明及执业资格证书，显然很多中介都不符合条件，记者打工的中介就没有过户资格。

这方面店老板陈河心知肚明，“根据规定，每个中介得有2名有资格证书的房地产经纪人员，这个很难达到。大中介有资格证书的要多一些，但他们工资也不高。过户多的时候，一个月能有2000～3000元，还是拿提成挣得多一些。”

爆料

有的中介一房多卖赚差价

“最近有几家中介老板被抓了，好像是违法分户，拆迁房。”“不是分户，他们是故意找事。是一房多卖了，挣钱挣疯了。比方说，一套房子，面积100平方米，有一个房产证。他隔成三个小房间，办三个集体证，然后卖，一套 30多平方米，单价就上去了。而卖大房子的话，单价要低一些，这样可以多卖10多万元，这可是不允许的。”店老板陈河说道。

5月19日，店老板陈河接到了一个电话，是一家房地产网站寻求合作。“这家网站想让咱们提供出售出租房源信息，还给一些广告。房源被客户发现后，给他们网站打电话，他们带着看房子。咱们的房源都留网站的电话。这样房子成交后网站拿40%的中介费，咱拿60%。”

二手房市场不好的情况下，出现了新的营销方式，房地产网站也要分一杯羹。“这是一个趋势，他们逐渐就把房源给垄断了。”陈河说道。

第五篇：买房注意事项

免堕抵押房陷阱先去房管局查册

文章来源：新快报11月28日15:24:02

据行家介绍，目前开发商出售抵押房主要有以下三种情况，消费者购房时须打醒十二分精神，谨慎签约，才能避免损失———一是发展商先还清银行贷款，赎回契约，并到房管部门办理涂消抵押纪录手续后，再出售给买家;二是发展商将整栋物业抵押给银行，成功卖出一间房后，再将抵押房款还给银行，赎回契约，办理涂消手续。以上两种都相对安全，可放心签约。第三种正是很多无良发展商惯常使用的伎俩———在收了买家的房款后，长时间不归还银行贷款，同时又以拖延手法欺骗买家。碰上这种情况，买家即使交了钱也无法得到房屋所有权，成为最大的受害者，目前发生在广地花园的事件就属于这种。要防止落入这种陷阱，买家在购房前必须要求楼盘出示商品房预售证原件，因为真正的商品房预售证会显示楼盘的抵押情况。但也曾发生过发展商伪造商品房预售证，隐瞒楼盘抵押情况的现象，建议买家购房前最好先到广州市国土资源和房屋管理查册。另外，有的开发商会借一些人的身份证和假合同到银行申请按揭贷款，即假按揭，这也会危害到购房者的利益，“假业主”也会不明不白背上一身债务。所以提醒市民千万不要因贪图蝇头小利就借出自己的身份证并在开发商提供的空白合同上签名，否则将来可能惹来重大祸患，也会危及他人的利益。

金额税费杂费维修金交易前应约定"四金"

文章来源：上海热线11月14日11:46:24

在二手房买卖中，涉及钱款的项目主要有买卖金额、应付税费、水电杂费和维修基金，笔者将其简称为“四金”。目前因“四金”发生的纠纷比较多。根据现行法规，结合自己的经验，笔者认为，避免纠纷的关键是在签订房屋买卖合同前，提前对“四金”结算约定清楚，并注意相关问题。买卖金额即通常所说的成交价。确定成交价格时，有以下几个问题值得注意：(1)成交价通常不包括维修基金、水电杂费和应付的交易税费。若上家有“到手价”的要求，则在支付定金前就应在居间合同中加以明确。(2)成交价是房屋毛坯价或带装修价格，在支付定金前，也应当在居间合同中加以明确。(3)屋内附属设施、设备随房转让的，是无偿赠送还是折价转让，以及所折价款是否包含于成交价，都应当在居间合同中明确，并对设施、设备质量状况作适当约定。(4)申请产权过户登记时，极少数人，为少付税费而向交易中心低报成交价，这是非常危险的，容易导致尾款纠纷。二手房交易税费是和房屋成交价紧密相关的支出。在买房或卖房前，弄清相关政策规定是非常必要的。在正规中介公司的营业场所，一般都会明示现行的税费收取标准。这里有两个问题值得说明：(1)对于厂房、商铺等非居住房屋，以及花园住宅、有限产权房、酒店式公寓等特殊住宅房，其交易税费的收取标准较为复杂，委托品牌中介或专业人员陪同，有利于避免买卖纠纷。(2)包税(税费打包由中介代为缴纳)的问题。在中介过程中，虽然法律没有明文禁止包税委托、包税交易，但笔者不赞成这种做法。因为包税容易让少数中介从业人员有可趁之机，赚取差价。对于非居住房屋和特殊住宅房，由于政策多、数额高，税费更加包不得。水电杂费主要包括水费、电费、煤气费、电话费、物业管理服务费、煤气初装费、有线电视初装费等。和交易税费相比，这些杂费虽然金额不多，但也应约定清楚，防患于未然。通常以交房作为分割结算上述费用的临界点。关于维修基金的转让问题，在《上海市居住物业管理条理》和《上海市商品住宅维修基金管理办法》中均有明确规定。结合实践，笔者认为上下家应关注以下三点：(1)维修基金专项用于住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修和更新，不能挪作他用。(2)上家出售房屋，其物业维修基金帐户中的余额，不能提取或退还，可由下家通过物业管理部门与上家结算。(3)维修基金是结算，还是无偿转让，应当在定金支付前就予以明确约定，否则定金支付后，根据“有约定，从约定;无约定，从法定”的原则，下家无权要求上家赠送维修基金。

避免房屋质量困扰要把好“三关”

文章来源：北京日报5月27日15:04:03

据调查显示，房屋出现质量问题和出现质量问题后难解决，是买房人最担心出现的问题之一。怎样帮助买房人去除这个困扰?买房人采取哪些措施，才能在出现这个问题后，有效地保护自己的合法权益?北京市新起点律师事务所王震律师提醒买房人，要避免房屋质量困扰，在买房过程中要注意把好“三关”。

一、签合同时，注意约定解决质量问题的具体办法购房人在购买房屋签合同时，因为此时看不到现房，往往忽视了房屋的质量。如果在入住时房屋出现了质量问题，由于在购房合同里没有约定解决质量问题的具体办法，那么对购房人来说是十分不利的。所以从签订合同的时候起，购房人就应该关注房屋质量。现在通用的《商品房买卖合同》里没有明确的约定入住时如果出现房屋质量问题的解决办法，而只是在第十六条约定了保修责任，这对购房人来说解决不了什么实际问题，所以在签订补充条款时要尽可能的约定该项内容。购房人应和开发商约定：①如果在交付房屋时，发现房屋有质量问题，购房人有权延迟办理入住手续，不承担违约责任;如果出现严重质量问题，购房人有权单方解除合同，开发商应退还全部房价款，并支付利息。②经房屋质监部门确认房屋质量不合格的，购房人可以要求解除合同和赔偿损失。这样约定能够避免出现质量问题，购房人要求解除合同无依据的情况。如果属于一般质量问题，修复后购房人可继续办理入住;如果是严重的质量问题，购房人要求解除合同也是符合法律规定的。

二、办理入住时，先仔细验收，后办理入住购房人在办理入住时，要注意三点：第一，应要求开发商提供该房产项目的竣工验收备案表，并且看所购的房屋是否在该表的范围内;同时开发商还应提供《住宅质量保证书》，该书规定了保修的范围和时间，在出现质量问题时它是要求开发商履行义务的书面凭证。第二，购房人要先仔细验收房屋，确信没有质量问题再去办理入住手续。第三，如果发现房屋有一般质量问题，应立即找开发商或建筑商，要求对有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章，在对方解决好该问题后才办理入住手续。如果在短时间内解决不了，应要求开发商承担延期交房的责任，并索要书面凭证。如果发现是严重的质量问题，购房者认为就是修复了也无法正常居住，就可直接找开发商提出解除合同并赔偿损失。如果协商不成，可向法院起诉解决，依据新的司法解释，法院应当支持购房人的请求。

三、入住以后，出现质量问题注意分清责任，保留证据购房人在装修完实际入住后，如果出现质量问题，要注意两点：第一，要确定该质量问题是房屋本身的质量问题还是装修部分的问题。如果是装修的问题，只能找装修公司维修并要求赔偿损失，在保修期内装修公司要是拒绝维修，购房人可起诉解决。提醒购房人一定要保管好当初的合同、材料清单、付款发票等书面凭证，否则其请求无法得到法律的支持。第二，如果是房屋本身的质量问题，按照规定，在保修期内，购房人首先向开发商提出要求维修，最好是书面提出，并让开发商予以确认，可作为以后诉讼的证据。经合理期限后，如果开发商拒绝或拖延维修，购房人可委托第三方进行维修，需要注意的是购房人要保管好全部的票据和其他的书面依据，在维修完后，可以要求开发商承担全部的修复费用和因为修复而给自身造成的合理损失，例如因花时间修复而造成的误工费，因修复工作给他人或自己造成意外伤害的医疗费或赔偿费等。如果开发商拒绝支付的话，购房人可依法向法院起诉。如果该质量问题经开发商多次维修仍不能有效解决，并且影响到购房人的正常居住，那么可认定为是严重质量问题，依法可以解除合同并要求开发商赔偿损失，这里的损失包括装修的费用、房款的利息、损害的赔偿等。此外，关于精装修房屋如果出现质量问题，基本可按上述的办法解决，需要注意的是，在签订合同时，要和开发商约定好装修的标准、样式和具体材料的规格和品牌，在办理入住时，要更仔细地查看房屋的每个部分，最好是找一些专业人员查看，因为房屋的许多地方都被装修掩盖了，不易发现问题，尤其是装修部分材料的使用和当初合同约定的是否一致，其质量是否合格;在入住以后，如果出现质量问题，不管是房屋本身还是装修部分，只要在保修期内，都可以找开发商解决。

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