收益法评估报告

2024-05-01

收益法评估报告（精选6篇）

篇1：收益法评估报告

ZX评估有限责任公司接受QS股份有限公司的委托(注：大家可以虚拟委托人)，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委托方委估的房地产市场价值进行评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在 20XX年7月1日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：

一、委托方与资产占有方简介

名称：QS股份有限公司

住所：XX区XX大道1154号

法定代表人：XXX

注册资本：4500万

经营范围：饮食供应，国内商业，旅馆，舞厅，浴室服务，美容美发，商务服务，礼仪服务，模拟游戏机。

二、评估目的

为对外投资提供价值参考依据。

三、评估范围和对象

本次纳入评估范围的资产为QS股份有限公司拥有的21幢房产和2块土地使用权。除储运部16幢仓库位于XX区XX新村外，委估的房产和地产均位于XX区XX大道与XX路相交处，现用于商业经营。委估资产的所有权证分别为“W国用(20XX)字第157号、第158号、”“W房字第05765号、第200205766号、第200205855号、第9900103号”。

四、评估基准日

本评估项目基准日是20XX年7月1日;本评估报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的实现日接近。

五、评估原则

遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。

六、评估依据

1、《土地管理法》和《房地产管理法》;

2、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》和《国有资产评估管理办法施行细则》;

3、中国资产评估协会“中评协03号”文颁发《资产评估操作规范意见(试行)》;

4、《资产评估报告基本内容与格式暂行规定》和财企[20XX]20号《资产评估准则—基本准则》及《资产评估职业道德准则—基本准则》;

5、W市政府制定的基准地价资料;

6、W政[20XX]39号《市人民政府关于公布W市区土地出让金、租金标准的通知》;

7、委托方提供的产权证明：“W国用(20XX)字第157号、第158号、”，“W房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103号”;

8、资产评估业务约定书和资产占有方法人营业执照;

9、工程造价信息及房价信息;

10、评估人员现场勘查记录等。

七、评估方法

根据本次资产评估目的和委估资产类型，采用不同的评估方法，对QS公司商业经营用的房屋建筑物采用市场比较法，对储运部仓库采用重置成本法，对土地使用权采用重置成本法和基准地价修正系数法。

八、评估过程

本次评估于20XX年7月15日至20XX年7月21日，包括接受委托、现场调查、评定估算、评估汇总、提交报告等全过程。主要步骤为：

1、接受委托：我公司于20XX年7月15日接受QS股份有限公司的委托，正式受理了该项资产评估业务。在接受评估后，由项目负责人先行了解委托评估资产的构成、产权界定、经营状况、评估范围、评估目的，与委托方、资产占有方共同商定评估基准日、制定评估工作计划并签订“资产评估业务委托约定书”，明确双方各自承担的责任、义务和评估业务基本事项。

2、现场调查：在资产占有方资产清查的基础上，评估人员根据其填制的资产评估申报明细资料，调查土地的坐落位置、所处的繁华程度等各项指标，填写现场勘察记录，检查、核实、验证其产权证明文件等资料。

3、评定估算：评估人员针对资产类型，依据评估现场勘察等情况，选择评估方法，收集市场信息，评定估算委托评估资产的评估值。

4、提交报告：根据评估人员对委估资产的初步评估结果，进行整理、汇总、分析，撰写资产评估报告初稿，并与委托方、资产占有方充分交换意见，进行必要修改，按照程序经本公司内部三级审核后，向委托方提供正式资产评估报告书。

九、特别事项说明

1、本次评估结果，是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的特殊交易方式可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。

2、本次评估结果，未考虑现在或将来委估资产发生或可能发生的抵押对评估值的影响，提请报告使用者关注。

十、评估报告评估基准日期后的重大事项

评估基准日后，在有效期内资产数量发生变化，应根据评估方法对资产额进行相应调整。若资产价格标准发生变化并对资产评估价值产生明显影响时，委托方应聘请评估机构重新确定评估值。

十一、评估报告的法律效力

1、本报告所称“评估价值”是指所评估资产在现有不变并继续经营或转换用途继续使用，以及在评估基准日的状况和外部经济环境前提下，即资产在市场上可以公开买卖的假设条件下，为本报告书所列明的目的而提出的公允估价意见。

2、本报告的附件是构成报告的重要组成部分，与报告书正文具有同等的法律效力。

3、本评估结论按现行规定有效期为一年，即评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以此评估结果作为底价或作价依据，超过一年，需重新进行评估。

4、本评估结论仅供委托方为评估目的使用和送交财产评估主管机关审查使用，评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，评估机构不得随意向他人提供或公开。

5、本次评估是在独立、公开、科学、客观的原则下作出的，我公司参加评估人员与委托方无任何利害关系，评估工作置于法律监督之下，评估人员恪守职业道德和规范。

6、报告所涉及的有关法律证明文件，由委托方提供，其真实性由委托方负责。

7、本报告仅用于为委托方对外投资提供价值依据，不得用于其他用途，也不视为对被评估单位日后偿债能力作出的保证。委托人或其他第三者因使用评估报告不当所造成的后果与注册评估师及评估机构无关。

篇2：收益法评估报告

估价对象为_____________的两处房产，房产证号为鲁_________。用途为配载，建筑面积3036.99平方米。

根据委托人要求的估价目的本报告评估估价对象于二OO八年九月二十日的公开市场价格。因此，需要对估价时点条件下，影响估价对象价格形成的各种因素进行分析。针对估价对象的建设标准和功能特点，分析影响其价格形成的主要有以下方面。

一、物状况分析

根据委托人提供的资料，估价对对象的实物状况如下： 6＃、6A＃房产：混合结构，房屋总层数2层，马赛克外墙、瓷砖地面、内墙刮瓷，外装卷帘防盗门、塑钢窗；水电配套设施齐全；建成年代2006年。

二、位状况分析

估价对象位于__________________。距离火车站较近，交通状况较优，交通便利。

三、市场背景分析

（1）土地市场概况

近年来，________城市化进程加快，城区面貌大为改观。组织实施了经营城市战略，建立了城市土地储备、招标拍卖和集中统管制度，放开了住房二级市场，房地产业购销两旺。

（2）房产交易状况

房产交易市场日趋活跃。全县区都已建成了具有一定规模和现代化水准的房地产有形市场，全面推行了“房地产交易与权属管理一体化”和“一门式”限时服务的工作机制，促进了房产交易的繁荣发展。

（3）地价政策

党的十五大以来，______政府制定了一系列企业改革改制的优惠政策，加快了以国有企业为主体的各项产业开放搞活的步伐。鼓励企业在改制过程中采取多种方式依法处置土地资产，切实盘活了土地资产，使企业在土地上的沉淀资金重新得到启动运转。

2001年，国家下发《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》后，_______县及时发布了《_____国有土地使用权招标拍卖办法》、《_________国有土地储备办法》等一系列深化土地使用制度改革的法规性文件，从而为_______县进一步加快土地使用制度改革步伐，规范、完善土地市场，促进城市建设、提高城市化水平营造了更为健康的社会环境。

随着经济的不断发展，_______基础设施条件的不断完美和土地使用制度改革不断深入，必将带动房地产市场的进一步发展，刺激______房地产市场的发育，土地资产在社会经济活动中的重要地位将日趋明显。

（4）产业政策

近年来，______产业结构调整突出科技进步和信息化的推动作用，一、二、三次产业在融合渗透中共同发展。_____第三产业内部各行业呈现出多元化均衡发展。以金融保险业、商业、办公、住宅、交通邮电运输业、房地产业和咨询服务业为支柱的第三产业持续发展。近年来，第三产业占国内生产总值的比例逐年升高且第三产业内部结构的进一步优化，增强了______城市的综合服务功能。

（5）城市规划与发展目标

________ “十一五”国民经济和社会发展规划确定：根据县域地理区位、资源环境、经济功能特点和城市化发展的客观规律，打破行政区划界线和城乡分割体制，促进要素自由流动，实现资源优化配置，提升区域经济整体竞争力。

四、最高最佳使用分析

房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最有效使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。根据估价对象所处的地理位置、规模以及其设计方案，根据最高最佳使用，本估价报告中估价对象作为工业厂房为最高最佳使用。

五、估价方法选用

根据委托人的估价目的和要求，并根据估价对象为配载这一特点，本报告采用收益法进行评估。

六、估价测算过程

_____________________6﹟房产：

(一)收益法求取1号房产价值

①房地产年总收益：通过周边地区同样条件下的房地产的租金市场调查，根据调查情况并考虑一定的空置率，综合考虑各种因素，确定估价对象平均租金为419.75元/m.年。

②房地产年总费用：包括人员工资、相关税费等，取年总收益的20%，为419.75×20%=83.95元/m.年。

③房地产年净收益：年净收益=年总收益－年总费用＝419.75-83.95=335.80元/m.年。

2④资本化率的确定：根据安全利率加风险调整值的方法确定,考虑到估价对象的地理位置及用途，资本化率取8%。

⑤收益年期确定：根据房屋的建成年代及维护使用状况及国有土地使用权的剩余使用年限，取该土地使用权的剩余使用年限35.93年。

⑥用有限年期收益法

计算公式测算房地产的收益价格（单价）为：V=a/r[1-1/(1+r)]=335.80/8%[1-1/(1+8%)n35.93]=3933元/m

22⑦扣除楼面地价:估价对象坐落于_________基准地价Ι级范围内,该范围内商业用地基准价格为2066元/m.根据

实际测算,该用地容积率为2.76,则1号房产的楼面地价为2066/2.76=749元/m,则1号房产的评估单价为3933-749=3184元/m

1号房产的评估价值为3184×11152.75=35510356元

七、估价结果

篇3：刍议收益法评估无形资产

一、收益法基本原理

收益法是指通过计算被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的评估方法。投资者在购买某资产时, 能投资的金额不会高出所购买的资产的未来收益额的现值。通过对收益进行折现和测算等方法, 把被估测目标的盈利水平或以后收入水平作为指标来计算被估算目标物的资产表现。通过评估实体的未来收益情况来评估其价值, 资产业务的各方容易接受。应用收益法估价要达到三个前提条件:首先可预测被估测的资产的预期收益并可用货币衡量。其次是能预测并可以用货币进行计量资产所有者获得收益所要承担的风险。最后能提前估算非有形资产的提前估算得到收益的时限。

二、采用收益法评测无形资产的条件

第一, 无形资产的使用前提只能是宏观调控情况下, 这样才可以通过交易变动幅度来对未来利得、投资危险等产生相对正确的估计。第二, 无形资产必须已经开始运作, 在运作进程中发生或拥有利益所得。任一资产要求已经开始生产, 发生相应的作用对未来利得, 此作用能经过收入来表现出来。同时也能马上进入运营状态, 组合成不可缺少的元素, 不过尚未产生实际中的的利润水平, 这时可通过进入运作后的未来利得开始评估工作。至于那些无法组成不可缺少的生产原因的, 因为无法发生相应的利润, 所以不可以使用这个方法。第三, 单位时间内无形资产应有持续获得未来利得的条件。通常无形资产无法独自产生利润, 不过能经过相加无形资产达到未来的利润。此等未来利润须要保持相应持久特征。同时, 无形资产的预期收益额能由具体价值表示, 待估价的资产未来利润要能用金钱计算, 才可以进行折现, 得到评估的最后价格。

三、收益法评估无形资产存在的问题

(一) 超额收益的测算困难

评估无形资产, 是判别未来能产生的超额收益, 但想要准确的作出判别, 并不简单。因为无形资产不能独自发生利润, 所以要跟公司中其他的财产一起产生总利润, 评估时把各种资产配合发生的总利润分隔开, 确认出直接发生的超额利润。若解决不当可能把不是此资产的利润当成它的收益分离出来, 因此对该项的价值过多估价。相反, 如果把属于此资产的利益排除在利润以外, 又过于低的估测了该资产的造价, 这两种都能使无形资产评估的实际有用性下降。

(二) 受多种因素影响

多种原因左右超额利得导致变化的原因有两种:外在原因和内在原因。外在原因有法规、市场等要素。内在原因有财产自己的经济适用期、功效、垄断程度等。对比得出, 左右无形资产超额利得的重点是内在原因。

(三) 如何确定资产的折现率

折现率是通过非风险投资率和风险投资率构成。无风险报酬率容易确定, 由机会成本决定, 机会成本要高于无风险报酬率。机会成本一般以是国债和银行存款利率作为参考。对于量化所承担的风险要求的报酬率, 目前只能运用当代财务知识里有关投资回报率的一些结果, 确认评估中要有的折现率, 具体操作上相应的统计信息和有关的数据很难获得或者不靠谱, 这给评估工作提升了操作难度。在收益法的使用过程中, 折现率对评估值有着重要意义, 所以选择折现率也是难点。

(四) 预期收益持续时间的选择与确定困难

无形资产预期收益的持续时间是指无形资产发挥作用同时有获得超额利润的时间。无形资产在应用中发生一定的消耗是正常的, 失去价值量的基本是有效限制期内可以肯定。由于无形资产没有实物, 故价值无法跟随着应用期限的变化而改变, 不会和有形资产一样使用产生具体损耗。所以预期收益的持续时间的确定和判断有很大难度。

(五) 评估范围有漏洞

技术型无形资产, 是指包含技能内涵, 通过直接载体或间接载体组成, 体现了商品或技术产品的权力。成本法往常是以最低投入摊销作为目标;运用收益法的通常把外兑或投入当作目标;因为无形资产评估的实例太少并且对照性差, 所以较少使用市场法。

(六) 评估方法欠科学

评估结果是否正确与科学的评估方法有紧密的关系, 因为在选择评估参数和方法上很随意, 并且目前国内成交的案例较少, 所以难以得到参数。成本法虽然在实际无形资产评估中使用便捷, 又有账目参照, 不需要担当由于主观断定产生的差距导致的责任, 但结果的精准情况不好。市场法指出要存在活跃的市场和很多能依据的实例, 目前国内市场尚不完善, 还存在公开性差、过度集中控制, 导致获得相关材料资料特别有难度。收益法比较精准有用, 通过无形资产未来利得为出发点, 可以准确地表达出评估的实际目的, 克服了其他两个方法的缺陷, 结果也容易被接受。不过收益法需要折现率等很多数据, 而从目前市场上难以找到。此外有的评估机构资料不足, 还未建立相关评估参数体系, 对评估质量造成了严重影响。

(七) 评估机构不够健全

一方面是缺乏专门从事该行业的员工。因为评估工作涉及许多学科, 要职工具有足够的专业知识和实际操作经历, 由于国内的教育体制缺少这种专业人员的培育, 从事该行的职工多是通过政府机构分配出来的, 他们通常缺少严格的专业培训和资格认证, 容易产生评估中的不规范评估, 从而影响评估的质量。另一方面是缺少评估行业的管理部门。根据这种情况要强化管理评估机构, 为该组织供给评估中所要求的各种指标和法规。其次是有关评估规定缺少应用性, 《资产评估准则——无形资产》执行性差、规定性太多。

四、收益法评估无形资产改进措施

(一) 超额收益的确定

超额收益测算是无形资产评估的关键问题之一, 计算超额收益的基本的方法有以下三类: (1) 增量测算法。超额利润大部分是由提供的新晋增长的利润表现的, 因为, 增量测算法是最有效的办法。销量优势是因为功效品质的更新, 提高商品的竞争力, 增加了市场比例。价格优势就是使用某一产品的定价比同类产品的价钱高。而成本优势主要是指减少单位产品所需的原材料的投入, 节省劳动力等。 (2) 差量测算法。是通过对无形资产带来的增量收益直接分析测算得出结果, 本质方式是首先计算出别的财产的利润, 再用总财产的利润减别的财产利润就是超额利得, 把这种测算方法称为差量测算法。 (3) 分成测算法。增量测算法即使容易, 但不能分辨出无形资产提供的超额利得与其它有形资产、无形资产发生的利得。利润是由全部财产作用发生, 既有公司有形资产发生的利润, 也包括别的无形资产作用发生的超额利得。理论上, 超额收益能经过运用该无形资产增加量利润测算, 但具体工作中, 由于无形资产无法分离出有形资产和其他无形资产而独立发生, 故在实际工作中是比较难的。由此, 评估员工经过超额利得的计算过程里根据需求选择那部分超额利得是该无形资产产生的, 不能简单地应用增量测算法。

(二) 折现率选择与确定

具体为: (1) 用资本资产定价模型确定折现率。风险与收益关系的一个重要模型就是资本资产定价模型, 是西方国家折现率的确认一种重要方法。其计算公式为:K=RF+β× (KmRF) 式中:K为按风险调整的折现率;RF为无风险报酬率;β为投资无形资产的风险系数;Km为市场平均报酬率。此模型是经过一些的假设导出。日前资本市场的情况分析, 使用本模型的理由不够成熟。由于国内债券和股票市场的日渐发展, 确定期望收益率可以通过CAPM模型来进行。 (2) 用风险报酬率模型确定折现率投资的总报酬率分为风险投资率和无风险投资率。无风险报酬率, 一般用同一时期国债或者同期银行储蓄利率表示。风险报酬率, 是指多于无风险报酬率之外的投入报酬率。公式是:K=RF+b V。 (3) 用累加法确定折现率累加法确定折现率最常见。是将投入财产的总报酬率具体化同时进行相加进而得到折现率。无风险报酬率是全部投资都能得到的报酬率, 而风险报酬率是指排除无风险报酬率剩余部分的报酬率。风险报酬率跟投资风险呈正相关变化。由评估工作人员经过对公司所在的各样存在危机等进行研讨同时依照经验判别来肯定。收益法是计算现金流量, 能有效的反映预期的现金流入量, 达到了财务分析的要求。通过转换的未来资金流动数值为规定, 体现超额得到收益的水平。尽管收益法在评估的应用中有许多的问题, 但由于我国市场的成熟, 工作人员素质的提高, 市场秩序的完善, 收益法会在未来被大量使用。

(三) 预期收益持续时间的选择与确定

篇4：发电企业收益法价值评估探析

摘要与一般工商企业相比，发电企业具有一次性投资很大、日常维护费用较低、定期整套更新、收益受政策影响较大等特点。在对发电企业的股权或整套机组进行收益法价值评估时，需要针对这些特点，合理选择评估技术路径和评估参数。本文试图就此方面进行探讨。

关键词发电企业收益法价值评估探析

一、企业未来资本性支出的计算方法

对发电企业而言，预测永续期折旧加摊销等于资本性支出的惯例需要区分不同情况慎重对待。有些情况下，发电企业不适合这个评估惯例。

对于水电企业，其水轮机的转子和发电机是有经济寿命年限的，往往比水坝的寿命年限低。因此水电企业在水坝的经济寿命年限内，要有一至两次更换大型设备的操作。而水坝的再更新期限往往难以预测，因此对水电企业而言，资本性支出、折旧摊销的预测应该在水坝经济寿命年限内逐年预测较为合理。

风电企业理论上是可以永续存续的。我国主要风电设备的设计使用年限为20年，企业的折旧基本也是按这样的年限計提；如果风电企业有成百上千套风力发电机组运行，假定永续期其设备的更新改造资本性支出等于折旧加摊销基本是是合理的。

火电企业的锅炉、汽轮机、发电机等资产可以更新，因此在决定预测年期时，可以采取永续年期。由于火电企业的这些主要资产价值量巨大，评估时逐年预测期内不可能假定每年的折旧加摊销等于资本性支出。合理的方法应该是根据这些大型设备的经济寿命年限，设定期限更换这些大型设备，再把定期的一次性支出转换为这些设备资本性支出在永续年间的年金现值。这里可以这些大型设备的经济寿命年期为单位作为“年金”，折现系数应与企业价值评估的折现率为基础进行转换。

在计算火电企业大型设备更新资本性支出现值时，是否可采用永续年金的现值公式A/R？首先我们看普通年金现值公式

当n→∞时，P=A/r

我们假设一火电企业每隔20年要更换大型设备8000万元。这里A=8000万元，怎样求R？假如我们经过风险分析，企业股权加权平均的折现率r=10%，当我们分析20年的跨度时，期限可以当作20年考虑，也可以将20年当作“年金”中的“一年”来考虑，20年为一期的复利率R和1年为一期的复利率r应该有如下关系：

P=8000/5.7275=1396.77万元。

这里可能与常识产生疑点，一是一般的折现率都小于1，R大于1是否合理？二是以往以年金计算现值都会放大数据，这里缩小了数据是否合理？试想，如果一项投资，月复利能达到20%，那么年复利率即为：

（791.61%），可见折现系数大于1也是可能出现的情形。

以往计算永续年金现值能放大数据，是因为从下一年开始计算年金，折现率小于1。现在是20年后才发生第一笔资本性支出，折现系数大于1，计算结果必然缩小数据。事实上，20年后的8000万资本性支出，如果按“一年（实为一期）”的折现率R=5.7275折现为：

8000/（1+5.7275）=1189.15万元。

如果按20年的年折现率r=10%，折现为：

万元。两种方式计算结果是一致的。

经过上述分析得出的结论是：以大型设备的经济寿命年限（如20年）作为一期，运用变换后的永续年金现值公式计算未来资本性支出的现值是可行的。

二、发电企业涉及清洁发展机制（CDM）时的评估

在发电企业价值评估中，经常涉及清洁发展机制（CDM）项目。清洁发展机制是《京都议定书》中引入的三个灵活履约机制之一。发达国家通过在发展中国家实施具有温室气体减排效果的项目（如水电、风电），把项目所产生的温室气体减少的排放量作为履行京都议定书所规定的一部分义务。对发达国家而言，给予其一些履约的灵活性，使其得以较低成本履行义务；对发展中国家而言，协助发达国家能够利用减排成本低的优势从发达国家获得资金和技术，促进其可持续发展；对世界而言，可以使全球在实现共同减排目标的前提下，减少总的减排成本。

对涉及CDM项目资产评估而言，需要注意几个方面的问题：

第一、CDM项目运行程序复杂，一个典型的CDM项目，其运行过程可以分为8个步骤：（1）发布项目信息资料，寻求国外合作伙伴。（2）双方政府审查并批准项目。（3）邀请经营实体（0E）核证项目。（4）CDM执行理事会（EB）批准项目。（5）在项目获得注册后，由项目业主与其合作伙伴执行项目并根据项目文件所提出的项目监测方案监测项目实施情况。（6）在项目执行一段时间后，项目业主与其合作伙伴应邀请另一家经营实体对项目所产生的温室气体减排量进行核实。（7）项目经营实体根据项目检测报告，核算出项目实际产生的温室气体减排抵消额，提出项目核实报告，并将项目核实报告报送给CDM执行理事会审批。（8）CDM执行理事会批准签发该项目的CER。评估人员需要核实清楚CDM 项目到哪个阶段了，成功的可能性有多大？可获得补贴的金额、时间？

第二、根据国家发改委等四部委发布的《清洁发展机制项目运行管理办法》，清洁发展机制项目因转让温室气体减排量所获得的收益归中国政府和实施项目的企业所有，不同的项目国家和企业分配比例不同，如氢氟碳化物（HFC）和全氟碳化物（PFC）类项目，国家收取转让温室气体减排量转让额的65%。评估人员在预测企业收入时，应将上交国家的部分扣除。

第三、根据财税[2009]年30号《关于中国清洁发展机制基金及清洁发展机制项目实施企业有关企业所得税政策问题的通知》，对上交国家的收入免征企业所得税。

第四、因为CDM项目的经济效益越低，越有可能申请成功，评估人员需要认真分析企业可行性研究等文件对项目的预测是否过于保守。

第五、即使企业已经收到补贴，也面临后续检查，如有违规行为，还将被罚款。因此评估人员应该判断委估企业是否确实符合CDM标准？CDM收入的风险有多大？

三、水坝的预测年期

水坝的物理使用寿命和经济使用寿命一般不一致。如三峡大坝，基本可以认为是永久性建筑，从能发电的使用寿命来看，用100年也没有问题。丰满电站1943年开始发电，至今仍能出力。评估时应以经济使用寿命作为预测期，因为运行不经济的水电站，即使技术上还可以发电，因为维护成本越来越高，项目将亏损。亏损的发电项目，可能出于其他因素考虑，仍然出力发电，但进行企业价值评估时，一般以交易作为假设前提，只是对企业的经济价值进行评估，不宜考虑航运、灌溉、排洪等超出企业经济价值的社会价值因素。一般来说，水电企业预测年限以水坝的设计寿命作为经济寿命年限是合理的。

四、发电量的预测

如果大型国有水电和风电发电企业，电力的销售有保障，发电量只取决于来水量、水头、调库、风力等因素。这些因素真正科学的预测，会涉及到地球物理、天文气象等多种因素，评估人员往往难以掌握。评估实践中往往是根据历史平均数据预测。

如果是火电企业，发电量受国家政策调控，与经济周期、电能需求、其他电力供应情况、企业自身技术经济水平都有关系。评估人员要熟悉国家有关政策及政策的走向，如代发电的具体政策依据，“上大关小”具体政策等。

五、电价的预测

电价的预测是发电企业收益法评估的难点，因为电价涉及各用电行业成本及人民基本生活水平，受国家价格主管部门计划管理。评估人员一般根据历史年度电价调整的情况以推断未来年度的电价，这种推断与未来实际可能相差甚远。因此评估人员最好对评估结果作敏感性分析，供评估委托方决策参考。在进行评估值敏感性分析时，电价往往是最敏感的因素。

对国家电价有关政策也要把握，如评估基准日未实施脱硫的机组，不应该考虑脱硫电价和脱硫成本，这样才能使对未来的预测更加清晰，而不是人为加大预测的不确定性。如评估时确信可以考虑脱硫后电价上升因素，则应同时充分考虑脱硫产生的成本增加（资本性支出、运营成本、维护成本、人工成本等）。评估人员应该认识到，随着我国电价机制的转变，电价同质同价将逐渐成为现实。

六、其他应该考虑的因素

在进行发电企业收益法评估时，评估人员还应该考虑的因素很多，如发电项目的全部批文是否拿到、隐蔽工程风险、项目是否坐落在地震断裂带上、是否存在滑坡等自然灾害威胁、设计方案的合理性问题（是否要追加工程量）、移民政策、水资源费政策、税收政策、清洁能源政策，等等。

篇5：收益法评估报告

随着社会经济的发展在道路改造和城市扩容改造过程中，常会遇到加油站动迁的情况。对加油站的评估通常有两种方案，一是保留经营权，加油站原地向后搬迁或另选址搬迁，另一就是终止经营权拆迁。现价段，加油站效益较好，本着和谐拆迁的原则，大多数地方拆迁采用第一种方案。

一、加油站评估的适用方法

加油站因存在客观收益，适用收益法评估，又因加油站位臵稍有差异，收益差别较大，故不易找到类似的交易案例，难以采用市场比较法，故可采用成本法+收益法进行评估。现详细阐述成本法+收益法在加油站拆迁评估中的应用。

二、成本法+收益法评估加油站的评估思路

当加油站被拆迁终止经营不再异地经营进行补偿评估时，加油站评估应含特许经营权价值。这就要先弄清土地的法定用途，通过土地证或者用地规划确定法定用途性质，一块单一的土地，仅凭土地证或用地规划是无法成立加油站的，此类项目不同于开小卖铺一样随意，政府多部门严格的审批手续使其在一定区域内具有明显的排他性和垄断性。从根本上讲，加油站的超常利润产生于国家严格的行业准入门槛，确立的他的特殊性质取得的。故在拆迁终止经营不再异地经营时适用成本法+收益法进行评估。

当加油站被拆迁进行土地臵换异地经营进行补偿评估时，按成本法+收益比较法进行估值是更趋于合理的方法。现就如下详细阐述：尽管在一般商服土地评估中也考虑了土地区位的差异性，但加油站对区位经营环境的要求与其它商服用地是有明显区别的。

三、加油站评估的步骤

（一）加油站的现场勘察

（1）地理位臵勘查

加油站的地理位臵，对于加油站的收益起决定性作用，规模相同的加油站因坐落位臵不一样，受益情况差别巨大，现场勘察时，应先观察加油站处于城市中位臵，沿城区主要道路是国道还是省道，主干道还是一般道路，周围车辆流动量等。同时对臵换的土地的地理位臵进行相同的勘察，便于比较两块地的收益差异。

（2）加油站的设施及配套设施情况

一些新建的加油站配套设施齐全、设备较新；一些老的加油站效益较好的，经常更新加油设备，配套设施齐全，而效益一般的加油站因经济条件限制，通常无力及时更换设备，设备陈旧，配套设施不齐全。

（二）入户调查阶段

（1）加油站的证件检查记录

首先对加油站的房屋产权资料进行记录，复核实物与现状是否一致，有无灭失或新建的房屋，并拍照存档；加油站是一种特殊行业，需要有营业执照、税务登记证、成品油零售经营批准证书，危险化学品经营许可证、防雷防静电检测合格证书等有效证件方可正常经营，首先对以上手续进行登记，其次看手续是否合法、地点是否一致、经营时间是否到期等。

（2）加油站的户外测量

勘察完现场后，进入户外测量阶段。户外测量分：建筑物测量、加油罩棚测量、加油设备记录、加油罐及管道记录等。

建筑物的测量：有产权的复核是否证件与实物相符，无产权证的建筑物根据建筑物测量规范进行。

加油罩棚的测量：测量加油罩棚的顶部面积（可按投影面积计）及棚顶厚度和柱子围护面积，并测量罩棚的高度，柱子的尺寸等，记好材质、具体做法，便于以后测算。

加油设备的记录：加油设备主要是加油机，记录加油机的台数、型号、单枪或双枪、厂家、出厂日期等。

加油罐的记录：让加油站经营户提供当时的购买发票或购买合同。加油罐分露天油罐和地埋油罐两种，勘察时要记录生产厂家、材质、规格、产地、出厂日期、油罐的个数、体积等。每个油罐有一个出气孔，只要查出气孔的个数就知道油罐的个数等。

油罐池的测量：最好加油站经营户能提供当时的施工图纸，如不提供或图纸找不到，则需要现场测量。地埋油罐放在油罐池内，油罐池分地上或地下油罐池两种，地上油罐池长、宽、高等便于测量，使用的材料也一目了然；地下油罐池又分顶部现浇面或顶部盖砂两种，先测量油罐池的长宽尺寸，深度不好测量，根据油罐的体积推测；量出出气孔之间的距离，对计算油罐体积有利；测量过程注意油罐的摆放方向。

管道的测量：油管道分进油管和出油管。进油管较短，一般只有十几米长，管道较粗；出油管稍细，一般较长，通常长几十米。一般每个加油机都有一根独立的加油管道，加油管有专门的地下管道沟，有现浇的和盖板的，测量时从加油罐到加油机的管道沟应画图，分别测量之间的距离，并注明管道根数，便于计算管道数量，找一个可以揭开的盖板测量油管的直径。

（三）加油站的初步测算

加油站测算前，应让产权人提供油罐、加油机、管道安装、油罐池的图纸等资料，有的资料齐全，测算较简单，有的建设年代较长，资料不方便提供或者产权人拒绝提供资料，面对这些，针对先前的记录，做市场调查，进行询价，结合使用及维护情况计算。

（1）地上建筑物、构筑物及土地区位差异补偿按当地政府结合市场价格进行评估。

（2）加油罩棚按成本价结合成新价计算。

（3）加油机结合搬迁地点的远近结合当地运输设备租赁金额按购买设备的一定比率计算搬迁费（包括拆除—运输—安装费用）。

（4）储油罐按材质可分金属油罐和非金属油罐；按所处位臵可分地下油罐、半地下油罐和地上油罐；按油罐形体可分立式、卧式，立式罐采用单弧形封头封顶，卧式罐采用双弧形封头封顶，罐体采用的钢板材质一般为热轧钢板。同容积油罐钢板厚度不尽一致，但大体一般为20立方以下采用4毫米厚度的钢板，20立方-30立方采用6毫米厚度的钢板，30立方-50立方采用8毫米厚度的钢板，50立方以上至不超过80立方的罐采用厚度为10毫米钢板。了解油罐基本参数和尺寸，对油罐型号的确定及油罐池高度取值都有帮助。

储油罐的估值以不同形式采用不同的评估方法：①地上贮存形式。对储油罐的架托物的材质进行估价，储油罐按照拆卸、吊装的难易程度、结合运输距离远近考虑搬迁费（包括拆、卸、运输、安装费用）。②半地下形式不符目前消防要求现已极易少见，故不再详述。③按目前消防要求绝大部分储油罐都采用地埋形式，这种储油形式是目前通行的一种方式，但地埋形式对储油罐都要做好严格的防腐处理。地埋储油罐一般不再适宜二次使用，原因是：a储油罐在拆除、吊装过程中极易造成防腐层被破损，一旦破损就要整体重新防腐，二次防腐很难成功。b地埋油罐由地下取出后很快会经风化、锈蚀，对罐体产生破损。鉴以上原因在实际操作中注意此项问题。

（5）油罐池按具体做法的重臵价结合成新评估计算，深度不好测量，应结合油罐的尺寸确定，有的产权人故意高报油罐的型号，这是根据油罐出气孔之间的距离，估算出油罐的直径和长度，高度根据型号确定。

（6）管道分管道沟和管道拆装费用等计算。首先根据管道沟的使用的材质及规格等计算其价格；其次按照管道长度、直径计算管道的理论重量进行估值。也因为地下防腐工序事项再视具体使用年限界定是否适合再重复使用进行估值。

（7）收益比较法的评估，车流量是加油站的利润核心，对于两块臵换宗地的区位差异，要充分考虑到这个因素，如有可比性的实体加油站作比较是最为理想的，如果没有实例作比较，就要对车流量、人流量找出比较的依据，然后根据加油站的营业收入、月度销货量、利润实现数据等资料进行比较，较为合理的进行作出评估。收益比较法的评估，相对于有形资产应用成本法的评估有较大的难度，但这又是一项不可缺少的评估内容。（8）成品油零售经营特许证书、危险化学品经营许可证、消防易燃易爆合格证书、防雷防静电检测合格证书等证件的迁办费用应予以估值。