×区住宅小区物业管理办法

×区住宅小区物业管理办法（精选6篇）

篇1：×区住宅小区物业管理办法

8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人，定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍，全日保洁，质量应达到“六不”、“六净”。既：不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。

9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。

10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度，增强消防意识，警钟长鸣，常抓不懈，因此消防工作应提高到管理的重要日程。

11、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位置存放，由物业管理企业统一管理。

二、业主、房屋使用人

1、业主、使用人应成立业主委员会。与物业管理企业签订服务合同，并监督物业管理活动。有权选择物业管理企业。

2、业主、使用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营性房屋的业主或使用人应积极配合物业管理部门和环境卫生管理部门，按规定主动交纳各种费用。

3、业主，使用人不应高空抛物、擅自改变房屋、外立面、内部平面布局，随意拆损门窗和私搭滥建、在外立面设置立架改动采暧、供水、排水设施，不准随意占用公共用地乱堆杂物;不准损坏花草树木、小品、健身器材;不准在楼道内乱写乱画;不准私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物质;制造妨碍他人正常休息的噪音等。

4、物业管理企业有权督促拒交应交费用的业主、房屋使用人交纳费用;也可以向法院提起诉讼。

5、业主、使用人和物业管理企业违反物业服务合同约定，任何一方当事人有权解除合同，并可要求另一方承担违约责任。

6、当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的，可依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。

住宅小区物业管理工作涉及千家万户，做好这项工作可以为政府和广大居民排忧解难，化解日常生活中的矛盾确保人民群众安居乐业，保证社会的稳定。为开创我区物业管理更新更好的局面作出努力。

三、本办法施行监督机关为×市××区建设环保行政执法局物业管理办公室。

四、本办法自公布之日起施行。

二00五年四月十日

篇2：×区住宅小区物业管理办法

【发布日期】2000-01-01 【生效日期】2000-01-01 【失效日期】 【所属类别】地方法规 【文件来源】中国法院网

江苏省普通区住宅区物业管理公共服务费等级收费暂行办法

（二000年一月一日江苏省人民政府）

第一条 第一条 为提高全省住宅区物业管理服务质量，维护物业产权人、使用人和企业的合法权益，体现“优质优价、质价相符”的原则，根据国家和省有关文件规定，制定本办法。

第二条 第二条 普通住宅区物业管理公共服务基本项目及内容包括：

（一）公共设施、设备的日常维护管理。住宅区内机电设备、消防设施的检修、保养以及配合水、电、气等专业部门做好水、电、气等设施、设备正常运行的保障工作。

（二）环境卫生管理。住宅区楼内公共楼道在内的公共地方的垃圾清运及经常性卫生保洁。住宅区内无乱设摊点、无违反规定饲养家禽等情况。

（三）绿化维护管理。住宅区内花草树林定期修剪、施肥，保持生长良好；绿化管理及维护措施落实。

（四）房屋维修管理。房屋主体的日常维护和房屋装修的管理。装修房屋不危及房屋结构与他人安全。房屋维修及时，保证质量。房屋档案资料齐全。

（五）安全护卫管理。住宅区基本实行封闭管理，有专职护卫人员定时巡逻值班；危及住户安全处设有明显标志。

第三条 第三条 为体现“质价相符”的原则，确定物业管理公共性服务收费等级的普通住宅区，应具备相应的管理服务等级。按照《江苏省住宅区物业管理服务标准》（苏建房〔1999〕521号）进行考核，确定服务等级。

第四条 第四条 普通住宅区物业管理公共服务费，实行等级收费管理。收费等级的确认，由物业管理单位提出申请，当地价格主管部门会同物业管理行政主管部门，依据《江苏省普通住宅区物业管理公共性服务收费等标准》（见附件一）进行考核，确定收费等级，按物业管理服务收费分级管理原则，由价格主管部门颁发《收费等级证书》。

第五条 第五条 普通住宅区物业管理公共服务收费标准，可逐步达到物业管理服务成本。《江苏省普通住宅区物业管理公共性服务费各等级指导价标准》见附件二。

各地可在省市指导价标准基础上适当增减，增减幅度为30％。

第六条 第六条 物业管理公共服务费等级评定以住宅小区为单位，一个住宅小区执行一个等级收费标准。

第七条 第七条 普通住宅区物业管理公共服务收费等级，原则上在住宅区销售或入住率达到60％后评定，在此之前可制定试行标准。

普通住宅区物业管理公共服务收费等级，原则上每两年核定一次。服务质量发生变化，应相应提高或降低服务收费等级，经审批后重新颁发收费等级证书。

第八条 第八条 各地可根据本办法制定实施细则。

第九条 第九条 本办法自2000年1月1日起执行。

附件一：江苏省普通住宅区物业管理公共性服务收费等级标准（略）

附件二：江苏省普通住宅区物业管理公共性服务费各等级指导价标准（略）

篇3：×区住宅小区物业管理办法

1 物业管理纠纷的类型

物业管理纠纷的类型多样, 由相关数据调查结果表明, 业主和物业管理企业之间的纠纷主要体现以下几个方面:

1) 物业管理公司收费方面的纠纷:主要体现在物业管理者向业主或使用人收取费用标准不合理的纠纷;由于开发商的原因而拒付管理费的投诉纠纷, 这类纠纷调查在管理纠纷中所占比率较高;

2) 业主或使用人对物业管理者服务不满意的纠纷:这类纠纷主要集中在对住宅小区治安、清洁、消防、装修管理、噪音等不满意, 是业主对物业管理者索要侵权赔偿类型的纠纷;

3) 房地产开发商与物业管理公司的物业管理承包、委托合同纠纷等。

2 物业管理纠纷的成因分析

针对上述存在多样化的物业纠纷类型, 我们需要客观理性地进行分析梳理, 才能从根本上解决问题, 具体如下:

1) 建管不分, 物业管理体制滞后

我国在计划到市场地经济转型进程中, 物业管理体制不完善, 主要体现建管不分, 这种谁开发谁管理的管理体制没有形成一种规范化、市场化的竞争格局, 导致开发商遗留问题不能很好的解决。如:开发商不讲诚信, 发布虚假广告信息, 出现小区房屋设计格局和居住区环境与前期宣传不符;小区专用公共基础设施后期维护工作不到位;住宅小区出现房屋漏水、裂缝等质量问题都是诱导纠纷产生的根源之一[2];

2) 相关政策法规不健全, 物管难以有法可依

目前, 国家各地区政府出台的一些相关的法律法规及部门规章立法层次不高且尚未完善, 没形成配套的体系难以实施, 对物业管理主体的责、权、利还缺乏清晰的规定, 法律条文在很多方面规定也比较笼统, 一些条款缺乏必要的司法解释和具体的操作规范, 不能积极主动地开展实施, 使得物业管理有关法规可以发挥的效力大打折扣, 这必然容易引发物业管理纠纷;

3) 物业服务项目缺乏量化标准, 定位不准

由于物业管理服务项目没有具体的量化标准, 导致物业公司对自身作用定位不完善, 对物业服务设定范围不够明确等问题。从而造成一些现实难点, 导致一系列纠纷的涌现[3]。如对于有多种业态的物业, 因为涉及面广、服务项目繁杂, 没有具体的量化指标, 难以判断服务质量的高低。如此, 就极其容易和部分业主产生矛盾和误解, 进而导致物业管理工作开展不顺, 增加了物业管理工作的难度, 从而使业主产生对物业管理工作的抵触情绪, 产生纠纷;

4) 物业从业人员综合素质欠佳, 影响服务质量

物业管理属于一个新型的服务行业, 该行业急需一些具有专业知识经验比较丰富的高素质物业管理人员。但是目前物业服务行业的收费标准整体偏低, 导致该行业服务从业人员整体收入偏低, 难以吸引并留住具有专业资质的高素质人才, 致使物业服务企业从业人员整体素质普遍不高, 形成一种恶性循环。主要体现在从业人员工作能力和责任心不强, 服务意识和服务技术不到位, 与业主沟通能力较差, 协调周边环境和处理突发事件的能力欠缺, 极容易和业主产生分歧, 从而导致物业服务企业和业主之间的纠纷产生;

5) 部分业主缺乏契约精神及公德意识

部分涉及业主团体自治事务的当事人, 不能真正把握民主自治的精神和原则, 不正当行使或滥用自己的权利, 人为地在业主团体内部制造派别引起纠纷。如当事人缺乏基本的法律知识, 民主法制观念淡薄, 侵占物业共用部位和附属用地以及物业管理范围内的道路和附属设施, 并违章私搭乱建, 订了业主公约、服务合同之后不认真履行, 甚至侵犯对方合法权益, 这些都是引发物业管理纠纷的原因。

3 合理解决物业管理纠纷的对策

鉴于以上原因, 对物业管理纠纷的解决就显得尤为迫切, 从以下5个方面就对策进行探讨:

1) 规范物业管理行业, 提升行业竞争能力

目前, 建管部分的旧有模式, 它阻碍了物业管理产业迈向专业化、社会化的进程, 消费者的合法权益得不到有效保障。实行“建管分离”已成为房地产业必然发展趋势, 物业公司作为房地产项目的后期管理者, 应做到科学规范化管理, 发挥政府积极的管理职能, 明确各管理部门职能, 加大对物业行业的监管和指导的力度, 主要体现在下列三方面的执行落实。首先, 加大对物业管理服务企业资质的把关力度, 对物业管理人员行为进行严格规范。其次, 对物业管理招投标行为带入规范化的竞争机制。提高物业管理的有效性途径应加大物业管理的市场化推广, 引入市场竞争机制。最后, 物业管理行业协会应发挥其职能作用以规范行业行为;

2) 逐步完善物业管理法律法规, 保障行业的健康发展

物业管理服务方面相关法规文件是防范物业管理纠纷的重要保障。目前, 我国物业管理法律法规存在立法层次且并不完善的缺陷, 致使物业管理工作中出现的纠纷没有得到及时的解决[4]。针对上述问题, 相关立法机关应加快制定并完善相关法律法规体系, 提高立法层次, 明确政府主管部门、业主与物业管理公司各自的职责分工, 并对其各主体的权利和义务进行明确细节化规范, 使各主体行为步入规范化、法制化轨道。因此, 通过逐步完善相关物业管理法律法规, 对防范纠纷的发生起到很大堵塞作用;

3) 严格履行物业服务合同, 提供质价相符的服务

物业服务合同作为定位物业服务企业与业主之间权利义务关系的重要依据之一, 有必要对合同内容进行细化, 对工作流程进行完善以起到自身监督作用, 从根源防范物业管理纠纷进一度扩大化。物业管理公司要强化自身监督, 完善工作流程, 切实履行合同中已细化的工作内容, 按照合同既定的服务承诺及服务细则展开相应的后续服务工作, 避免由于服务水平无法达到合同规定的标准而引发的各类纠纷。同时, 政府部门应建立健全招投标备案制度, 细化招投标程序。政府主管部门还应扶持市场化、社会化的专业性物业管理公司, 引导物业管理走规模经营之路, 降低运营成本, 并在政策和资金方面支持物业行业;

4) 强化职员培训, 提高员工素质

强化员工队伍素质的建设, 提升员工的整体素质, 推进人才的专业化, 优秀的员工能够妥善的化解矛盾, 使纠纷得到妥善的解决[5]。因此, 物业服务企业应注重对员工的培训工作, 强化专业技术水平, 实现人力资源的合理配置, 遇到纠纷时能够采用适当的应对策略。通过采用培训、考核的方式, 强化其专业技能;此外还要开展各类礼仪规范的培训, 使员工的服务态度、服务水准、服务规范都能得到有效的提高;

5) 加强宣传教育, 实现业主自治管理

通过加大力度进行物业宣传工作, 帮助小区住户加强法制观念和树立正确的消费观念, 增强对物业服务管理的具体权利和义务及小区业主公约深层次了解和学习, 提高维权意识、维权能力和履约意识。在遇到物业服务问题时, 应当采取积极的态度, 通过与物业服务企业的沟通和谈判, 妥善处理纠纷。

参考文献

篇4：住宅小区物业管理之我见

关键词：小区；物业管理；服务

中图分类号：G632 文献标识码：B 文章编号：1002-7661（2016）17-011-01

物业管理行业作为房地产产业的衍生行业，随着房地产行业的蓬勃发展，越来越多的住宅小区投入使用，物业管理进入大发展阶段。住宅小区物业管理的出现，使得居民的住居环境、生活环境得到一定的保障。随着社会的发展，物业管理行业的问题逐渐显现，近几年经常发生物业管理公司与业主之间的矛盾问题，并在社会中反应激烈。所以，谋求物业管理的工作改革和缓和与业主之间的矛盾问题逐渐得到重视，这些问题的解决，有利于物业管理行业的发展，也有利于居民自身的环境建设。

一、住宅小区物业管理的范畴及管理现状

住宅小区物业管理指的是，业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。随着物业管理行业的发展而产生的问题越来越多，房地产开发商、物业管理部门和业主之间的关联存在，使得矛盾越来越激烈，主要可以概括为房屋质量问题和物业服务水平问题。当前，小区物业管理仅仅提供管理功能，管理的收入主要是依靠小区业主缴纳的物业费及其他商业收入，小区物业管理公司受发展原因及费用等其他因素影响，整体服务水平不高，再加上房地产开发商的房屋建设质量问题，使得小区业主认为缴纳了物业费而物业公司没有提供相应的服务，三者之间的矛盾加剧，业主拒缴物业费，物业公司收入困难，从而产生恶性循环，如果不解决，当矛盾达到一定程度，很容易产生社会问题，影响小区及居民的生活环境。所以，解决他们之间的矛盾有一定的必要性，促使双方和谐共处，互惠互利。

二、住宅小区物业管理中存在的主要问题及分析

1、开发商遗留问题

开发商是住宅小区的建设者，对房屋的建设、小区的用地规划有决定作用。对于开发商来说，希望用较少的费用、较少的公共面积来换取经济效益的最大化，所以在开发过程中的房屋的质量问题，绿化面积减少、规划的休闲场所改作他用现象比较严重，这些问题直接关系到业主的切身利益，开发商在业主销售时的承诺及规划，与业主入住后的实际使用情况有冲突，致使直接面对业主的物业管理公司承受来自业主的压力，物业管理公司与开发商沟通与协商存在阻碍或者时间较长时，业主将对开发商的不满情绪直接转移到物业管理公司上，业主的不满主要表现在不缴纳物业费，而这直接影响物业管理公司的运营。物业管理公司的存在与开发商有一定的关联，基于它服务的对象为业主，所以，解决开发商与业主之间的问题，物业管理公司作为一个中间人和协调者，需要发挥其积极的态度和服务精神。

2、物业服务水平问题

物业管理公司的主要服务对象是业主，为业主提供安保、维修、绿化、保洁、车库管理、设备设施建设与维护等服务，业主从物业管理公司提供的服务质量及效率来评判该公司的服务水平。由于物业服务行业的特殊性，决定了他的服务人员整体素质不高，维护和管理的能力不足，不能应对当前社会人们对物业服务的要求，从而引起业主的不满。当业主的服务需求得不到满足，日积月累，逐渐产生对物业管理公司的不满和厌烦，使业主和物业管理公司的矛盾不断激化，引起一系列得到问题。比如，电梯的维护和维修问题，车库管理（租和卖）的问题，绿化地挪为他用等问题，都是目前讨论比较激烈的问题。如何与业主缓和关系，提高自身队伍的建设，是物业服务行业面临的重要问题，这一问题的解决，有利于缓和二者之间的矛盾，进一步促进物业服务行业的进步与发展。

三、对住宅小区物业管理的建议

1、加强与开发商之间的协调，着力解决历史遗留问题

物业管理公司作为一个特殊的存在，与开发商有着一定的关联，在小区的房屋建设、设计规划等方面的沟通协调有着天然的优势。双方在进行移交前可对有可能存在的问题进行探讨，并能约定通过一定的渠道在一定时限内来解决相关问题，规范双方的责任与义务。比如在保质期内房屋漏水，维修队迟迟不来，是不是可以物业公司先垫支费用，再与开发商协商、约定等。业主对于物业管理公司的拖延和不作为是很反感的，在物业管理公司的积极沟通和努力解决问题的情况下，是可以赢得业主的理解。

2、加强自身的队伍建设，提高服务水平

物业管理公司目前大部分的经济来源是依靠业主缴纳物业费，但是单纯依靠这一项的收入来维持整个公司的运营还是比较艰难，再加上业主不按时缴纳，给物业管理公司造成一定的困扰，所以在这种情况下，招聘的管理和服务人员的素质相对较低，很难为业主提供优质的服务。加强自身的队伍建设，一方面可以通过增加收入渠道来提高自身的收益，另一方面可以通过招收高素质的管理人员和服务人员提供服务，第三，加大对管理服务人员的培训投入，逐渐在工作实际中提高个人服务水平。

3、加强与业主之间的沟通，努力营造和谐氛围

物业管理公司不仅仅承担着管理和服务的任务，还作为加强业主之间、业主与物业管理公司之间的联系与沟通，创造一个和谐、互助的氛围。物业管理公司可以通过举办活动、比赛等多种形式，积极鼓励业主们参与到活动中去，让业主了解物业服务，让业主相互熟识，有利于增加大家之间的感情交流，多些沟通与理解，多些帮助与信任，努力营造一个和谐的家园环境。

参考文献：

[1] 陈丽洁 黄惠春.城市住宅小区物业管理主要问题研究[J].现代物业，2010（7）：77-78，110.

[2] 费璇.探讨住宅小区物业管理主要问题及改善措施[J].经济研究导刊，2014（20）：69-70.

篇5：小区物业管理-小区物业管理系统

物业管理系统是现代居住小区不可缺少的一部分。一个好的物业管理系统可以提升小区的管理水平，使小区的日常管理更加方便。将计算机的强大功能与现代的管理思想相结合，建立现代的智能小区是物业管理发展的方向。

小区物业管理系统的主要功能有以下方面：

第一，人事管理子系统，从员工的招聘、任用到员工的离职进行全面有效的管理，详细记录员工的个人资料、家庭成员、员工合同、岗位考核、在职培训、离职手续办理等资料。

第二，房产信息管理，记录管理区、大楼、楼层、房间及配套硬件设施的基本信息。主要模块：项目(小区、写字楼、别墅等)基本信息管理、楼宇基本信息管理、房间管理信息模块。

第三，客户信息管理，实现对业主购房、出租、退房的全过程管理，可以随时查询住户历史情况和现状，加强对业主及住户的沟通和管理。包括业主信息管理、业主家庭成员、车辆信息、电话信息、宠物信息、报修欠费历史等信息。

第四，租赁管理，提供给物业公司的房产租赁部人员使用，能够对所管物业房产的使用状态进行管理，可以按租赁状态等方式进行分类汇总、统计，还可根据出租截止日期等租赁管理信息进行查询、汇总，预先对未来时间段内的租赁变化情况有所了解、准备，使租赁工作预见性强。

第五，租赁合同管理，对租赁合同进行管理，合同的中止、续签、延期、作废、变更等进行管理，可以进行实时查询统计。

第六，工程设备管理，建立设备基本信息库与设备台帐，定义设备保养周期等属性信息;对设备运行状态监控并生成运行记录，故障记录等信息，根据生成的保养计划自动提示到期需保养的设备。

第七，收费管理，在收费管理中，系统将收费分为社区、大楼、楼层、房间等多个级别。主要功能模块：收费项目定义、合同管理、应收款管理、实收、欠费管理、收费情况统计查询。

第八，保安消防管理，消防保安管理是企业正常运转的重要保证。本模块主要包括保安人员档案管理、保安人员定岗、轮班或换班管理、安防巡逻检查记录、治安情况记录以及来人来访、物品出入管理等功能。

第九，保洁环卫管理，环卫管理主要包括三个方面：绿化管理，保洁管理，联系单位。绿化管理即绿化安排及维护记录，保洁管理包括清洁用具管理、保洁安排及检查记录，联系单位即联系单位信息及联系记录。

篇6：住宅小区物业管理

管理工程学院

2009/2010学年第1学期