个人住房贷款调查报告

个人住房贷款调查报告（共9篇）

篇1：个人住房贷款调查报告

关于***个人住房贷款的调查报告

分行信审部：

应分行信审部审查人员要求，我们于2007年3月8对客户***购红馆1-1-5号商铺的真实性进行了调查，情况如下：

该客户于2005年初在双流中和镇一次性付款购置安置房一套。购买红馆1-1-5号商铺为其投资行为。其所在单位四川南方开创实业有限公司主要经营消防器材、建材的安装和销售。客户李秉信在单位为其安装方面的技术主管。在该单位已经工作了6年时间，且收入稳定。

宝嘉房地产开发公司在我行现有存款4000余万，其开发楼盘——红馆销售正常。近期开发商无大量资金需求。开发商出售1-1-5号商铺应属真实行为。故应无办理假按揭套现风险。

请审批。

经办人：

协办人：

2007年2月1日

篇2：个人住房贷款调查报告

①按揭项目的合规合法性：借款申请人购买的住房系我行按揭合作楼盘，由公司开发，该楼盘已经（支行营业部）[]号文件批准提供成年住房贷款万元，成年商业用房贷款万元，保证金比例%。限制性条件有......，已经全部落实。项目“五证”齐全有效，主体已于年月日封顶，符合按揭条件，贷款已发放户万元，贷款形态，按揭额度在授信以内。

②借款申请人情况调查：经现场调查核实，借款申请人......(姓名、性别、年龄、文化程度、身体状况、工作单位、职务职称、月收入、供养人口),借款申请人具有主体资格，提交的资料齐全，真实有效。借款申请人还款意愿（强较强的一般），还款能力（高较高的一般），月房产支出与收入比为%，控制在50%以下，月所有债务支出与收入比为%，控制在55%以下。借款申请人配偶......(姓名、性别、年龄、文化程度、身体状况、工作单位、职务职称、月收入、供养人口)。

③担保情况：贷款在借款申请人所购房屋产权未办理之前由开发商提供保证担保，之后由所购房屋抵押担保。借款申请人所购房屋价格合理，无虚高现象。

④贷款风险和控制措施：本笔贷款可能存在的风险点是......（根据调查中掌握的风险点列举并落实控制风险措施）。

篇3：个人住房贷款调查报告

一、安陆市个人住房贷款业务发展状况

2007年以前, 安陆商品房趋于稳定, 均价在1 100元/平方米, 房子总价值不高, 相应地办理个人住房贷款金额也不大。随着2008年世界金融危机的爆发, 中国连续两年实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策, 启动内需市场, 带动了商品住宅市场的发展, 房价也一路飙升, 特别是安陆市政府投融资平台从农业发展银行贷款1.6亿元用于城市基础建设, 以提高拍卖土地价值, 直接促进了房价的提升。2010年末, 安陆市繁华地带房价超过了3 000元/平方米, 是2007年末的3倍, 个人住房贷款规模在银行资产中所占比重迅速上升。从历史数据看, 表1列示了2006—2010年安陆市各金融机构 (不含农发行、邮政银行) 个人住房贷款余额及其占总贷款总额的比例增长状况。

表1反映出, 安陆市个人住房贷款在2009年、2010年发展尤其迅速。从新增贷款来看, 2009年各金融机构 (不含农发行、邮政银行) 个人住房贷款新增14 525万元, 占当年新增贷款的22.42%;2010年各金融机构 (不含农发行、邮政银行) 个人住房贷款新增23 871万元, 占当年新增贷款的33.12%。

按照国际惯例, 个人住房贷款的风险暴露期通常为三至八年, 安陆市个人住房贷款大部分是2009年以后发放的, 随着资产规模的不断扩大, 个人住房贷款的风险逐渐暴露。

二、安陆市个人住房贷款业务风险分析

个人住房贷款, 涉及商业银行、借款人及担保人等多个经济主体。宏观经济金融环境的变化和微观经济主体包括商业银行自身行为的改变都将给业务带来风险。具体讲, 个人住房贷款的风险主要包括:信用风险、利率风险、流动风险、竞争风险及操作风险。

1. 信用风险。

在信息不对称的情况下, 借款人对于自身的状况了解最清楚, 而贷款人却知之不多。因此, 在信贷业务中, 信息不对称是有利于借款人, 而不利于贷款银行的。一方面, 在贷款发放前, 借款人可能通过伪造个人信用资料, 虚开收入证明等方式欺骗银行。近年来, “假按揭”的出现就是房地产企业以开发企业内部职工或关联企业职员等个人名义买房, 套取银行资金由开发商使用。由于“假按揭”的形式越来越隐蔽, 从而使银行在客户信用资料的审查时难度越来越大。另一方面, 贷款发放后, 由于个人住房贷款多属于中长期贷款, 还款期限一般在十五至二十年, 在这期间个人资信状况面临着很大的不确定性, 由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化可能引发借款人不能按期或故意拖延还款的道德风险, 从而给银行带来损失。特别是近年来, 安陆银行针对农民工发放了很大一部分个人住房贷款, 这部分人对未来收入预期较高, 也收入来源最容易受到国家宏观调控的影响, 一旦生活中出现突发事件, 其还款能力将直接受到影响。

2. 利率风险。

利率风险即利率变动给银行收益带来的不确定性。商业银行个人住房贷款执行国家规定的住房贷款利率。按照中国现行利率政策, 该利率的变动, 需要由中国人民银行制定, 报国务院批准后执行, 商业银行没有自行决定该利率的权限。因此, 从宏观层面看, 利率风险主要源自国家利率政策的变动。利率下降, 将直接造成商业银行账面生息资产利息收益减少。利率上升, 一方面, 增加了借款人的利息负担, 有可能引发借款人的支付危机, 从而加大借款人的道德风险;另一方面, 利率上升加大了个人住房贷款业务的利润空间, 商业银行在盈利性的驱使下, 将进一步拓展该项业务, 寻求绕开国家政策的途径, 从而加大了商业银行自身的道德风险。目前, 中国处于加息的快速通道, 利率的上升已成必然, 银行自身的道德风险需要控制。从微观层面看, 个人住房贷款的利率风险源于借款人的行为变化及商业银行自身的资产负债状况。具体地, 可以细分为:期限结构风险和提前还贷的风险。期限结构风险主要是由于商业银行存贷期限结构的不匹配引起的。个人住房贷款业务多属于中长期贷款, 在贷款的存续期间, 当存贷款利率不同时变动或长短期利率变动幅度不一致时, 银行的利息收入和利息支出将发生变化, 进而影响到银行的净利息收益。在实际操作中, 存贷款的期限结构完全匹配是不存在的。因此, 无论何时, 商业银行的利率风险总是客观存在的。对该风险管理不当, 将引发商业银行的经营危机。

此外, 在利率下降时, 借款人还款变得更加容易, 或者当预期利率上升时, 为减轻未来利息负担, 借款人可能提前还款, 从而使银行面临由于借款人提前还款带来银行利息收益下降而引发的利率风险。这种情况目前已越来越引起商业银行重视, 大部分银行一般对提前还款收取违约金。

3. 流动性风险。

由于个人住房贷款多属于中长期贷款, 因此, 该类贷款的快速增长和比例迅速提高, 可能给金融机构带来流动性风险, 特别是地方法人金融机构。流动性风险的具体表现就是银行资产结构中的中长期贷款比重过高, 现金和国库券等不足以应付提款需要, 又缺乏及时融入资金的手段和渠道。截至2010年12月末, 安陆市个人住房贷款中, 五年以上的中长期贷款占贷款总额的95%以上。而定期储蓄存款比重逐年下降, 2010年12月末, 安陆市各金融机构定期储蓄存款占储蓄存款余额的67.3%, 较年初下降了4.2%, 较2009年末下降了7.8个百分点。这种负债流动性增强, 而资产流动性减弱的局面, 一旦积累到一定程度, 必然引发流动性风险。

4. 竞争风险。

个人住房贷款已成为安陆市各金融机构角逐的焦点, 都试图分得一块“大蛋糕”。虽然监管当局加强了对商业银行个人住房贷款业务管理, 在首付不利、借款人收入审查、利率优惠等方面给予了指导。但是, 在激烈的竞争中, 难免有的银行为吸引客户, 采取降低首付, 或者放松贷款审批条件等手段, 引发市场的混乱, 加大个人住房贷款业务的风险。

5. 操作风险。

目前, 安陆市个人住房贷款多为个人住房抵押担保贷款, 如果借款人在贷款期间不能按时还款, 银行依法对房产进行处置时可能因房地产市场状况和自然损耗而贬值, 特别是如果房产税推广以后, 银行还要负担一大笔税款, 这样损失将更严重。

三、政策建议

1. 探索住房按揭贷款证券化途径, 提高银行资产流动性。

住房按揭贷款证券化, 是一种新型的住宅融资方式, 即商业银行以未来现金流可以预期的住房抵押贷款为基础, 经过信用增级, 向投资者发行住房按揭贷款债券, 商业银行偿付债券的资金来源为按揭贷款的借款人支付的本金和利息。通过实现证券化, 商业银行可以解决中长期按揭贷款的流动性, 也可以为投资者提供新的投资渠道。

2. 严格“三查”制度, 加强个人住房贷款业务的风险控制。

贷款审核, 是防范和降低贷款风险的第一道防线。当前, 大多数银行贷款审核的一句是贷款申请人提供的资料, 必要时, 客户经理应实际走访客户或客户单位, 对申请人提供的材料真实性进行审核;同时, 贷款的审核不仅要考虑客户目前的经济状况, 更重要的是从可持续的角度对其未来的收入、发展做出明确的判断或预期。在贷款防范的过程中, 商业银行应加强内部控制, 严格各级的审批权限, 避免由于内部控制差错导致贷款损失。贷款防范后, 应及时对相关数据、信息进行整理, 建立数据库, 并密切关注数据信息的变动。

3. 加强利率风险研究, 合理规避风险。

利率的变动是有一定规律的, 商业银行要加强研究, 在预期利率提高或下降时, 适时制定规避利率风险措施。

4. 加强宏观调控与监管, 从源头降低信贷风险。

一是国家要加大转移支付力度, 减少欠发达县域财政对土地财政的依赖程度, 合理控制房地产价格增长过快的局面;二是加大经济适用房和廉租房的建设步伐, 减少商品房的需求;三是增加劳动者收入, 减少住房贷款还款压力。

摘要：近年来, 房地产发展迅速, 房价居高不下, 虽然国家采取了多种调控政策, 但收效不大。高额的利润吸引了从事实体经济的企业, 通过对安陆市个人住房贷款业务的调查, 从信用风险、利率风险、流动性风险、竞争风险、操作风险分析了个人住房贷款业务, 从而提出了相应的建议。

篇4：个人委托贷款休克调查

款业务，到现在不足一年时间，被称为银行业务新亮点的个人委托贷款遭遇了出世以来首次大挫折，曾因率先开办个人委托贷款而名噪一时的民生银行已接到央行口头叫停的通知。

一位业内人士称，曾风闻央行有意叫停个人委托贷款中的“多对一模式”，因为其涉嫌集资。此人士称，各银行一直未接到央行正式文件，可能只是因为民生总部在北京且太高调而遭央行叫停。而更多的观点是，委托贷款业务的开展抢了信托公司的饭碗，自然非议众多

看来，商业银行开设委托贷款业务的路并非坦途，其遭遇的不仅仅是政策上的风险。

口头“红牌”

奇怪的是，仅在民生银行内部，对央行的口头通知都说法不一。

《经济》杂志从民生银行北京分行个人业务部得到的消息是“现在已经停了，就前几天接到通知的”。但被停原因却谁也说不清楚。据该行信贷中心一位工作人员介绍：“个人委托贷款在一个多月前被央行叫停，下的是口头通知。”按照这位工作人员的分析，“央行的禁止令肯定不是针对民生一家银行。”

从表面上看，民生银行的个人委托贷款未涉及银行的风险责任问题。银行只管做中间人收取手续费，又不承担任何放贷风险。委托贷款人的获益较国债和储蓄更为丰厚，较股市更为稳定，风险更为可控。事实并非如此。

但在实际操作的过程中，个人委托贷款业务的委托人和受托人（也就是银行）之间容易发生经济纠纷，风险由谁承担、收益由谁分割、时间关系怎么界定等问题都缺乏法律规范。

一位银行业专业人士分析，首先，处于市场环境众多不确定因素下项目本身的经营风险，这是一种显性的风险，也是监管部门担心引发社会问题的重要因素。银行作为不承担风险的中间人，只能通过对借款方财务和管理上的即时监管来有限地控制风险。

中国建设银行投资银行部中间业务及资产管理处胡章宏表示：“我们银行从法律上说是不承担风险的，可是由于老百姓对这件事情的认识、对产品的认识是有偏差的，他认为只要你银行介入的事情，银行都有某种担保、某种暗示。因此，银行在项目选择上尤为谨慎，已经推出的个别项目还由财政局等政府、事业单位作了担保。”

特别值得注意的是个人委托贷款形式之一的多方委贷下限只需人民币１万元整，投资门槛越低，一旦经营出现风险，引发的社会问题波及面将更广，杀伤力将更大。近两年来，有关部门一直在研究对策，但未有显著成效。

抢了信托的“饭”

个人委托贷款自打一出生，信托公司就对其耿耿于怀，结了冤家。据爱建信托总经理助理陈柳青介绍，委托贷款无疑将对信托业造成冲击。首先，委托贷款无需受制于信托计划“总量不超过200 份、起卖不低于5万元不得营销”等硬性限制；其次银行有网点优势，即便是深发展这样的小银行，在上海也能动员17个网点，而信托公司通常只有一个网点。站在信托公司的立场，陈柳青认为，如果“多方委托贷款”的确就是信托，那么该项目就违背了目前金融业分业经营的原则。

深发展上海分行行长刘振芳却坚持认为，银行与信托之间有着天然内在的联系，就委托贷款而言，实际上一直是银行中间业务中的重要内容，现在只是增添了接受个人委托的新意。

记者采访的一些专家佐证了刘振芳的观点。他们认为，就多方委托贷款计划看，深圳发展银行，实质在向投资银行的角色转型，而这正是银行业发展的一大方向。其与信托也有着本质的区别，前种情况下银行与投资人只是普通委托关系，而信托的灵魂在于破产隔离功能（即委托人一旦破产，这部分信托财产将不受其债权人的追索），因此深发展的这项中间业务并没有侵犯信托领地之嫌。

呼唤利率市场化

个人委托贷款不仅仅要化解政策难题，它还要解决市场的难题。

“个人委托贷款业务严格遵守不超过利率浮动上限的规定，可能丧失该品种的市场活力。”中国人民大学经济学博士杨波告诉《经济》。

年利率最高6.552％，在民间借贷市场上根本没有这样的好事。据悉，浙江民间借贷的利率通常高达10%至20%。现在按民生银行及央行的规定，个人委托贷款很难有利可图。“收入如此悬殊，能分流地下金融市场吗？”杨波不解。

根据规定，个人委托贷款的贷款利率由借贷双方自由协商，但不得超过人民银行规定的上下限。实际操作中，民生银行首笔个人委托贷款的实际利率，远远超过央行规定年利率上浮30％后的上限6.552％。据了解，借贷双方协商后认可的是月利率8‰，即年利率9.6％。在按6.552％的贷款利率签订协议的同时，以私下协议的方式当场把利率的差额结清。民生银行杭州支行最初的态度，是对私下协议“不监管，不鼓励”。换句话说，银行当时默认了超央行规定利率部分的放贷差额收益存在。当时央行获悉后，立即通知民生银行杭州支行必须按规定办事。

直到今天，央行的做法仍然招致市场人士的非议，认为约束借贷双方的私下协议，既属于多此一举，也无法保证管得住。根据《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》，民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的4倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。

“换句话说，民间借贷的利率上浮，在央行规定的贷款利率浮动上限至同类贷款利率的4倍间，还有很大的空间。而目前央行要求个人委托贷款业务严禁突破利率浮动上限，等于使商业银行以受托人形式介入民间借贷后‘作茧自缚’。”一位银行业资深人士摇了摇头。

业内人士认为，随着银监会的成立，个人委托贷款等一系列涉及银行监管的“烫手山芋”自然转给了银监会。但银监会与央行的某些分工尚不明朗。个人委托贷款业务看来并非短期能够解困。

多方委托贷款的“香饽饽”

深发展上海分行行长刘振芳算了这笔账：

◆ 作为一家股份制小银行，深发展没有能与大银行比肩的资金实力，多方委托贷款可以在发放贷款的同时有效动员社会资本，不但能增强深发展对普通百姓的亲和力，还能以一条巧妙的途径介入政府的重大项目。

◆ 传统存贷业务富含太多的风险因素，无论控制多严，不良贷款总会在一定比例中发生；而多方委托贷款中，银行并不承担风险，深发展向此类中间业务转型将有效改善其资产结构，虽然未必能马上盈利，却为未来发展开拓了一条新路。

篇5：个人住房贷款楼盘调查报告

年3月15日

中国建设银行景宁支行(盖章)

声明与保证

我们在此声明与保证：此报告是按照中国建设银行个人住房贷款

楼盘审核有关规定，根据开发商提供和本人收集的资料，经我们审慎

调查、核实、分析和整理后完成的。报告反映了开发商及项目最主要、

最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判

断的合理性负责。

直接调查人签字：

年 月 日

调查审查人签字：

年 月 日

调查审定人签字：

年 月 日

*一、开发企业资信情况

1、开发企业基本情况

企业性质 有限责任公司 公司经营期限 .12.17-2022.12.16

开发资质等级 肆级信用等级 未评

注册资本500万元 所有者权益 万元

总资产万元 总负债 万元

基本结算帐户行 工商银行

银行贷款总额0 万元

其中：xx银行/ 万元 xx银行 / 万元

法定代表人邵波 联系电话0578-5097666 财务负责人顾晓萌联系电话0578-5097666

公司主要投资人 投资金额占实收资本 法定代表人个人信用状况：法定代表人邵波，女，1961年9月

出生，大学毕业，高级工程师。1982-7-1至1990-9-30在高碑店市

建筑企业集团公司担任技术负责人，1987年负责公司承建的`河北省

高碑店市税务局白沟分局办公楼及住宅楼工程;1990-10-1至

-6-30在高碑店市建筑企业集团公司担任副经理，1995年组织承

建了河北省衡水市国家税务局办公楼工程;2002-7-12至今在北京润

通房地产开发有限责任公司担任总经理;-开发河北省

高碑店市“水榭花都”小区;至今开发河北省张家口市沽源

县“融金广场”小区;209月至今在北京润通房地产开发有限

责任公司担任总经理，在浙江省丽水市景宁畲族自治县开发“景融家

园”小区和“景融时代广场”小区。

2、开发企业经营情况

(1)开发企业近二年主要开发项目的运作情况：开发的主要业绩和

主要开发的项目(对滚动开发项目特别应介绍上期开发项目的有关销

售情况)、信誉状况：

该开发商属于政府引资重点支持企业，同时市场评价较好，取

得很好的销售经营业绩。该项目位于景宁县城花岗石总厂、人大花岗

厂地块，总用地面积9341.8平方米，总建筑面积16573.12平方米，

其中规划住宅建筑面积7703.8平方米，商铺建筑面积1930平方米。

共规划设计5幢，均为多层。项目总投资11027万元，建设资金由股

东筹，已全部落实。 (2)开发企业与我行合作关系(以前楼盘项目合作情况，主要介绍

合作金额、客户违约及开发公司履行阶段性保证情况)：

该开发企业属于20新成立，目前所开发的“景融家园”项目

属于其第一个项目，今年开始预售，也是第一次与我行合作。

在他行的开发项目借款、客户违约及开发企业履行阶段性保证情

况：

*注：我行重点客户(包括一级分行级、二级分行级重点客户)

或当地综合实力较强的客户开发的住房项目、以及他行贷款支持的信

用等级A级( 含)以上客户开发的住房项目以外需要进行准入审批的

其他住房项目、以及纯商业用房、写字楼、高档住宅和别墅等项目需

要调查

二、申报楼盘基本情况

1、楼盘概况

楼盘名称 景融家园楼盘性质 商住

项目占地 9341.8平方米 土地取得方式 公开拍卖土地使用年

限 住宅70年商业40年

总投资11027万元总建筑面积 16573.12平方米 项目容积率1.8

国有土地使用证 ▉有 建设工程规划许可证▉有 建设用地规划许可证▉有建筑工程施工许可证 ▉有 是否分期实施□是共分 期▉否

楼盘所处地理位置：▉市中心 □次中心 □ 市郊 位于景宁县人民北路与环城北路交叉口，地块为不规则的梯形，

东北两面与环城北路相邻，南面与景宁县消防队相邻，北面是正建设

的景宁县入城景观公园。位置较优，是理想的居住之地。

2、本次申报楼盘情况

本次申报为项目的第1期(项目共开发1期) 占地 9341.8平方米 土地是否已被设定抵押 □是▉否

本期项目开工时间 2012年8月20日预计建设周期24个月

篇6：个人住房贷款业务案例分析报告

一、含义概述

个人住房贷款是商业银行的主要资产业务之一，是指商业银行向借款人开放的、用于借款人购买住房的贷款。商业银行为降低风险，个人住房贷款都要求用借款人购买的住房作抵押，所以个人住房贷款是一种典型的抵押贷款。

二、发展历程

1、个人住房贷款的初步开展

1985年中国建设银行深圳分行首笔个人住房贷款的发放，揭开了我国开展个人住房贷款业务的序幕。1990年，广东省江门市、佛山市等地借鉴香港的楼宇“按揭”方式，推出“供楼”贷款业务。1992年建设银行率先开办职工购建房抵押贷款业务和公积金个人贷款业务，全面进入了消费信贷业务的阶段。

1995年中国建设银行下发了《中国建设银行国家安居工程住房抵押贷款暂行办法》。

2、个人住房贷款的暂停与恢复

1996年中国人民银行下发通知，未经国务院批准各金融机构不得擅自开办抵押贷款。在接到人民银行通知后，各金融机构在一段时间内停办了个人住房贷款业务。

个人住房贷款业务自1996年9月以来暂停7个月后重新在全国全面推开，标志着个人住房贷款发展进入一个新的阶段。

3、个人住房贷款业务的高速发展

1996年以来中国人民银行多次下调个人住房贷款利率，政策的宽松使我国的个人住房贷款业务得到了极大的发展，贷款余额不断增长，规模不断扩大。

2003年以来建设银行基本形成了个人住房贷款的基本框架和制度依据，并在全国开始实施个人住房贷款“乐得家”品牌战略。

三、规模发展1、2009年建行个人贷款余额超万亿，新增住房贷款占个贷比例的98%。建行个人贷款增长32.49%至10884.59亿元，占客户贷款和垫款总额的比例为22.58%； 其中个人住房贷款增长41.35%至8525.31亿元。

2、截止到2010年，建行累计归集住房公积金超过2.6万亿元，累计服务1亿职工，向800多万职工家庭发放公积金个人贷款，总金额超过1万亿元，为住房公积金制度的发展和百姓安居提供了强有力的金融支持。截至2010年6月末，建行已与全国330多个设区城市的1700多家公积金管理机构建立了密切的业务合作关系，为100多万个缴存单位和4000多万职工个人提供金融服务。建行在2010年工作会议中指出，将重点支持首套住房消费，提高再住房的贷款首付比例和贷款利率，抑制投机性购房。

3、截至2012年6月末，建行此类贷款余额达14040.48亿元，增幅为

6.94%，余额、新增额均居同业第一。至7月末，该行已累计投放个人住房贷款3万亿元，余额超过15000亿元。2012年建行个人住房贷款业务继续重点支持百姓自住购房的需求。

4、目前，第二套房贷首付要求不得低于60%，银行贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，建行已暂停对第三套或第三套以上的住房发放贷款。

四、业务类型

1、个人住房按揭贷款：是指中国建设银行用信贷资金向大陆境内城镇购买、建造、大修各类型住房的自然人发放的贷款。

2、个人再交易住房贷款：是指中国建设银行用信贷资金向大陆境内城镇住房二级市场购买各类型再次交易的住房自然人发放的贷款，俗称“二手房贷款”。

3、公积金个人住房贷款：是指建设银行接受住房公积金管理中心的委托，向借款人提供公积金个人住房贷款。其特点是贷款利率低，期限长，有效地缓解了借款人的还款压力。

4、个人住房组合贷款：是指对按时足额缴存住房公积金的自然人在购买、建造、大修各类型住房时，中国建设银行同时为其发放公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款而形成的特定贷款组合。

5、个人商业用房贷款：是指中国建设银行用信贷资金向购买各种类型商业用房的自然人发放的贷款。

6、个人住房抵押额度贷款：是指建设银行用信贷资金向借款人发放的、以借款人自有住房作最高额抵押、在贷款额度有效期间和可用额度内可多次支用的贷款。

五、主要风险

1、宏观经济风险：国家宏观经济导向将影响到商业银行个人住房贷款的发展，而且对贷款银行存量资产的质量将产生致命的影响。

2、利率风险：市场利率变动给银行利益带来的不确定性。

3、房地产市场风险：是个人住房贷款风险的重要决定因素。

4、法律风险：法律政策对银行的不利。

5、借款人风险：支付风险和信用风险。

6、开发商风险：经营风险、信用风险和营销风险。

7、银行内部风险：a.贷前调查不严格，受理个人住房贷款时对开发商的资信评估不充分。b.内部控制不完善，贷款管理力度不够。c.法律意识不强。

8.其他不可抗力风险

六、避险对策

1、健全社会环境方面的对策

（1）完善社会信用环境：建立个人信用评级制度是防范贷款风险和发展个人住房贷款的主要任务和基本前提。

（2）完善社会保障制度：“执行难、变现难”是银行行使抵押权时普遍遇到的问题，如果国家建立了一套健全的社会保障体系，银行的利益便可得到保障。

2、健全金融环境方面的对策

（1）住宅抵押贷款证券化：就是把金融机构发放的住房抵押贷款转化为

抵押贷款证券（主要是债权），然后通过在资本市场上出售这些证券给市场投资者以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担。

（2）发展房地产二级市场金融：能够有效地实现房地产市场供给结构，完善房地产金融体系。

3、健全政策环境方面的对策

（1）成立个人住房贷款保险机构：直接为个人住房贷款保险或者为住宅抵押贷款债券进行保险，可以保证个人住房抵押贷款证券化的顺利实施。

（2）建立个人信用系统：通过行政力量，打破数据源单位的限制，建立公共的数据平台，实现征信数据共享，为个人信用评估公司进行信用评分和增值服务创造便利的条件。

（3）完善固定利率抵押贷款方式：即贷款在整个贷款期限内保持不变，每月以等额资金偿还贷款本息。

（4）制定商品房指导价：政府职能部门应制定商品房指导价，防止炒地皮现象的发生，降低商品房的成本，推动个人住房消费贷款的发展。

（5）完善公积金政策：住房公积金是一种专款专用的长期住房储蓄资金，是在职职工工资的一部分，用于职工在职期间购、建、大中修自住住房以及支付房租等住房方面的消费。

4、建设银行自身建设

（1）加大集资和市场研究力度：增加个人存款的揽储能力，扩大贷款资金来源，争取地方住房资金、住房公积金的专户存款，尽可能地缩小“借短贷长”资金结构不合理的差距，从而扩大利差收入。

（2）拓展银行信贷产品：实施还款方式和利率的创新，以适应不同年龄不同收入群体的需要。

（3）严格的内控制度：银行内部要有严格的内控制度和奖惩制度，信贷人员要有高度的责任感，要严格审查贷款手续，切实避免开发商利用个人住房贷款套贷的现象发生。

篇7：个人贷款调查报告

借款人姓名*********身份证号码***************工作单位***************经办支行零售业务部

关于***申请信用贷款的调查报告

借款人***因购买拖拉机需要，于201*年*月20日向我行提出了15万元的信用贷款申请，我们于201*年*月21日对其基本情况及借款用途等进行了实地调查。经调查，该笔业务符合《三法一指引》的有关规定，我们认为可以为借款人发放金额为15万元，期限1年，利率为**‰的信用贷款。

现将借款申请人截止目前的基本情况、资产负债、家庭

成员信用等情况的调查结果报告如下：

一、借款申请人情况

***，曾用名***，男，汉族，今年40岁，身份证号码是41040319*******557，户籍所在地是**市**派出所。***2001年7月毕业于河南农业大学土地管理专业（专升本）；现在许昌市***局东城区分局工作，任局长，工作稳定，月工资性收入3300元。借款人为人厚道、讲究诚信、交际面广泛、清正廉洁，目前住址为许昌市东城区魏文路怡景花城*****。联系电话：159********。

二、申请人其他家庭成员的情况

申请人配偶***，汉族，今年38岁，身份证号码41100219*******047，户籍所在地为许昌市南关派出所，中专学历，现工作单位是*****，任所长，工作稳定，月工资性收入2400元。申请人配偶另承包87亩土地和10亩河流，用于生态农业建

设，每年盈利约40万元。联系电话：*****。

儿子***，今年14岁，学生。

三、借款人家庭财产债务及收入支出情况

（一）、借款人家庭资产情况：

经调查，***家庭总资产253.3万元。明细如下：

***有两处房产，价值65万元。一处位于许昌市魏文路怡景花城******，面积130平方米，购入时房屋总价款14.5万元，现价25万元；另一处位于公务员二期小高层*号楼*单元*楼东户，面积165平方米，车库36平方米，储藏室20平方米，总购入价30万元，现价值40万元。

借款人配偶于2006年承包土地87亩，河流10亩，已经在经营用地及河流上投资约187万元。土地主要使用用途为生态农业，承包期限为2006年12月20日至2027年12月20日。地上种植有价值20万元的银杏树，价值15万元的杨树。河流中养的鱼大约有6万斤，价值约36万元。地上盖的房屋价值约30万元。院内养有各类名犬，价值约60万元；各类猪，价值约3万元。***购买机械设备价值约10万元。土地已经缴纳13万元的租金。

***夫妻双方三金齐全，截止目前***公积金账户余额1.3万元。

（二）、借款人家庭负债情况：

***有住房公积金贷款余额约19.2万元，个人住房贷款余额约6.3万元。负债总额为25.5万元。

借款人未向他人借款，也无其他债务。

资产合计253.3万元，负债余额25.5万元，家庭净资产227.8万元。

（三）、借款人收入情况：

1、工资收入。申请人***月工资收入为3300元。申请人配偶***月工资收入2400元。

2、经营收入。***租赁经营的土地面积为87亩，河流面积为10亩。种的各类树及养的鱼、狗、猪的年盈利情况如下：树，总价值约35万元，年盈利5万元左右。鱼，进价均价6元左右，截止目前大概投资了3万斤鱼苗，河流里大概存7万斤鱼左右，年盈利15万元。狗，年利润约17万元。猪，年利润3万元。总经营收入年净利40万元左右。

综上，借款申请人及配偶年收入共46.84万元。

（四）、借款人支出情况：

1、借款人家庭生活消费支出每年约2.5万元。

2、借款人儿子年教育支出约1万元。

3、借款人家庭年住房按揭贷款还贷支出约2.2万元。

借款人家庭年总支出为5.7万元。

借款人家庭年净收入为41.14万元。

四、借款人债务详细信息及对外担保情况

经授权，我行通过中国人民银行个人信用信息基础数据库对***夫妇进行了查询。

***有一张贷记卡和一张准贷记卡，使用状况良好。***有一笔个人住房贷款，贷款合同金额8万元，合同期限为240个月，目前贷款余额为6.3万元，月还款额536元；一笔个人住房公积金贷款，合同金额20.9万元，合同期限240个月，贷款余额19.2万元，月还款额1260元；一笔我行信用贷款，贷款金额10万元，经核实，已经全额归还。***负债总额25.5万元，月还款总额1796元，以上两笔贷款还款状态较好；此外，***曾在我行六一路支行曾发生三笔贷款，目前均已归还，还款记录良好。

其配偶***无任何借款记录，夫妻双方均无对外担保。

五、借款原因及还款来源

借款申请人配偶***租赁了87亩土地和10亩地的河流，用于生态农业建设，现急需一辆拖拉机协助耕种。由于***已经投入约187万元的资金，暂时资金紧缺，所以借款15万元用于购买拖拉机。

借款申请人及配偶的年净收入有41.14万元，我认为到期有能力全额归还贷款。

六、贷款担保分析

我认为可以将该笔贷款发放为信用贷款，借款人配偶同意与借款人共同承担还本还息义务，并已出具我行认可的保证书。

七、贷款的支付方式

经调查，借款申请人交易对象不具备条件有效使用非现金结算方式，约定在取得贷款后以自主支付方式使用贷款，并向我行

通报资金使用情况。

八、贷款风险分析

借款人为人诚实，注重信用，信誉度较高，能重合同守信用，是我行的长期往来客户，一直为我行的健康发展做贡献。我行已经给予借款申请人额度为人民币壹拾伍万元整的授信，期限为2010年05月19日至2012年05月18日，授信剩余期限为**月。

借款人所承包的土地及河流离我行较远，不方便我们了解其资金流动状况，我们已建议并督促借款人在我行结算，便于了解资金动态，借款人表示同意。

借款人承包土地上养殖的牲畜和河流里养殖的鱼类受环境影响较大，一旦出现不可控的传染病等，就会给借款人造成巨大损失。借款人表示，他们挖了一条备用河流，如果有污染水源事件，他们将在第一时间将水流引入另外一个渠，将有鱼类的河流用橡胶坝截流；同时，他们聘请有资质的专家为养殖的牲畜定期或不定期的进行医疗服务。

除此之外，我们要加倍关注其工作状况及变动情况，关注其贷款用途。

九、调查结论

综上，我们认为借款申请人职业前景较好，收入较高，并且信用状况良好，有较强的偿债能力。贷款安全性、流动性和效益

性良好。我们拟同意在我行授信额度内给予借款申请人15万元贷款，期限1年，利率按**‰执行。对以上调查情况，我们愿意负调查失实之责，请审查人员审查。

调查人：

篇8：个人住房贷款调查报告

一、个人基本信息解读

目前个人征信基础数据库中的个人基本信息, 仍是展示最近上报的数据, 尚未建立个人基本信息的整合机制。从时间顺序上可以简单的推断, 最新上报的个人信息应该是较能反映客户申请贷款时的实际情况的。但鉴于银行对大部分个人信贷的填写和核实要求均不高, 所以该部分数据主要是作参考分析, 实际审查判断还是要结合客户具体情况, 不能“唯数据论”。

(一) 学历解读

学历反映个人的受教育程度, 根据对违约客户的数据分析, 受教育程度较高的客户, 违约概率相对较低。但各家商业银行对个人客户的学历情况往往不进行核实, 一般在系统中直接采信客户提供的学历情况。这样客户学历情况的准确性就不能完全根据征信报告“最高学历”一栏直接判断, 而是要结合其他信息一起考量:

1. 一般而言, 学历与年龄有一定关联性。

从客户的出生日期计算出客户年龄, 若征信报告显示的最高学历明显与年龄不符, 那就表明学历信息可能有误, 需要客户进一步提供相关证据材料。例如, 征信报告显示最高学历为研究生, 而年龄仅为22岁, 那么这2个数据项在普遍意义上就存在一定的矛盾。同样, 婚姻状况和年龄也存在相同的关联性。

2. 学历与信用卡开户日期比对。

一般而言, 学生在校期间不会拥有多张信用卡, 尤其是额度超过1万元的信用卡。如果从客户年龄和学历推算出的在校学习期间, 发生较大额度的信用卡开户, 那么对于这一学历就需要进一步的核实。

(二) 职业信息解读

客户的职业信息, 尤其是工作单位名称一般在申请贷款或信用卡时银行关注审核的重点, 应该说上报的信息准确性还是较高的。从单位可以基本衡量出客户的大概收入水平。当然, 部分知名大型企业内部可能存在劳务用工形式, 所以审核客户是否该企业的正式在编职工也是信贷审核中必须的。从客户工作单位列表罗列的单位数量, 结合客户的年龄和学历, 基本可以了解客户工作是否稳定, 职业生涯规划是否有序, 是否经常处于换工作的不稳定状态, 这对个人资信的审核也起到一定的作用。年收入一栏的数据, 由于各行对收入的认定标准不尽相同, 并且客户会根据申请授信的额度填写收入金额, 随意性较大。故征信报告上的收入水平, 应主要作为一种参考, 具体操作时可以大概取一个平均数, 而目前尚不宜作为主要衡量客户收入水平的依据。

二、个人信用信息解读

个人信用信息直接描述了客户历史信贷行为, 商业银行在审核贷款时对这部分信息的解读是重中之重的工作。

(一) 贷款信息的解读

1. 还款能力判断。

从月应还款额以及逾期情况, 可以判断出客户的偿还能力。在目前我国个人所得税缴交尚不完善的情况下, 个人收入的判断与审核存在一定难度, 由此也给衡量客户的还款能力带来了困难。但从征信报告上显示的月应还款额和历史的还款情况, 可以判断出客户的还款能力。例如, 客户每月归还其他商业银行月供5000元, 经过正常还贷2年, 现已结清, 且还款历史很少有逾期, 那么我们可以基本认定该客户具备归还每月5000元以下的贷款的能力。从贷款种类方面可以推断出客户申请拥有的房产套数。贷款种类为个人住房贷款的, 如果均尚未结清的, 可以说明客户名下至少拥有的房产套数。房产目前仍是我国公民的主要资产, 从这个方面可以较好的体现客户的资产实力。当然对于利用贷款购房套数过多的客户, 由于其可能涉及投机炒房, 面临资金链紧绷的风险, 在房地产市场发生波动的情况下, 这类客户还是面临较大的潜在风险, 在信贷审核时需要重点关注。

2. 个人资信情况解读。

目前各行对于客户的资信情况的评价尚未形成较为统一的标准。但一般都不是采取教条的方式, 机械的解读个人征信报告信息。也就是客户发生逾期, 并不当然的表示客户个人资信情况较差。由于造成贷款逾期的原因多种多样, 往往界定客户个人资信的标准是判断是否“恶意逾期”。一般我们解读个人资信情况遵循以下原则:借款申请人名下有多笔贷款的, 以其中还款记录表现最差的一笔确定客户的信用状况等级;在客户向我行申请贷款时, 名下已结清贷款的信用记录, 各行可根据结清原因的实际情况, 认定时适当放松;金额2000元以下的拖欠记录, 认定时可以酌情不列入逾期次数;同时, 根据贷款近24个月还款状态记录、累计逾期次数、最高逾期期数三个主要指标, 分别从近期逾期情况, 历史逾期情况, 以及违约程度等角度对客户进行一个分层。

(二) 信用卡信息解读

信用卡透支由于频率高、额度小, 可以更为全面的体现客户的消费习惯和日常信用习惯, 也是我们日常信贷审核的重点关注之处。以往普遍认为信用卡申请过多的客户, 存在自身收入不足, 严重依赖透支消费的风险。但鉴于目前各家商业银行发卡准入门槛较低, 一人多卡的现象普遍存在。例如, 大部分银行员工为了相互完成信用卡发放指标任务, 均办理了多张信用卡。所以, 不能仅凭信用卡的张数, 简单的判断客户资信情况。而是应该结合信用额度和最大负债额一并考虑。比如, 客户申请多张信用卡, 且平均信用额度都较低, 客户经常透支并出现逾期, 那么客户的资信水平相对是较低的。

另一种客户是没有任何信用卡和贷款的申请记录, 以往认为该类客户没有信用记录, 对其的资信评定有一定负面影响。但考虑到中部分人群虽然有良好的收入, 但仍不太习惯透支借贷消费。所以, 对于该类客户的评定也还是要根据其收入、工作和资产状况综合评定。

三、征信报告查询记录解读

个人征信报告查询记录主要是留下查询者的痕迹, 保护公民的隐私权。但这一客观记录也可以帮助我们日常的信贷审核。发生“贷款审批”或“信用卡审批”的查询, 比对查询日期和之前的信用卡与贷款的信息, 若存在有审批查询, 而无授信发生, 则要对此引起重视。当然, 此类情况也不能一概推论为客户曾因个人资信原因被其他银行拒贷。可能存在客户主动撤销贷款申请等例外情形。若发生“贷后管理”查询, 同时比照查询日期和之前信用卡与贷款的逾期情况, 发现有还款逾期, 且有银行进行贷后管理的查询, 那么该客户的逾期很可能已经引起银行的关注, 银行已开始参考客户在其他银行贷款的还款情况。这类客户的风险相对是较大的。同样, 这类信息也可作为贷后预警, 虽然客户在本行的贷款可能因为是房屋抵押, 尚未出现逾期, 但在他行的无担保信用卡已出现较为严重的违约, 且引起他行的重点关注, 那么本行也应该提早采取相关措施, 将风险控制前置。

总之, 在审贷解读过程中, 要避免仅凭一个信息点, 就做出简单的判断和推论, 而是应全面的分析, 利用各信息点之间的相互印证关系, 结合客户的实际情况, 综合得出判断。这才是较为科学的解读个人征信报告的方法。

四、个人征信系统在个人贷款业务发展中的作用

(一) 个人征信系统的使用, 大大提高了贷前调查工作的效率

为客户经理进一步进行调查提供了可靠的信息, 为缩短贷款办理时间创造了条件, 满足了客户对贷款效率的要求, 增加了客户体验。

(二) 个人征信系统的使用, 从源头上控制了客户违约风险

个人征信系统作为个人征信信息的载体, 督促了客户及时履约还款的意愿, 提高了客户的还款意识, 从源头上控制了客户违约所发生的风险。

(三) 个人征信系统的使用, 丰富了贷后管理的手段

贷后管理人员可利用个人征信系统查询存量个贷客户的信用报告, 从而使催收人员能够全面掌握贷款客户实时的负债情况和信用状况, 了解客户的还款意愿及还款能力的变化, 对降低个贷违约风险起到了重要作用。

参考文献

[1]个人信用信息基础数据库管理暂行办法中国人民银行令[2005]第3号2015.08.18.

[2]征信业管理条例国务院令第631号2013.1.21.

[3]彭建刚.商业银行管理学.第2版.北京:中国金融出版社, 2009, 20-30.

[4]戴航.我国商业银行信贷风险与防范[J].时代金融, 2011 (3) :49.

篇9：个人住房贷款风险如何化解

住房抵押贷款证券化是指银行等金融机构对住房抵押贷款进行包装组合，将一定数量的贷款在期限、利率、抵押房产类型等方面具备共性的抵押贷款汇集重组成抵押组群，经过担保和信用加强，以发行债券的方式(包括抵押债券及由抵押贷款支持、担保的各种证券)出售给投资者的融资过程。

其作用可以有效地分散和转移风险。住房抵押贷款经过证券化处理以后，发行的证券可以在证券二级市场上自由地流通转让，这样住房抵押贷款面临的各种风险均可以通过证券市场得到转移。另一方面以住房抵押贷款为担保发行证券之后，集中在银行的住房抵押贷款风险就被分散到众多的投资者手中，使每个参与者都能把风险控制在与收益对称的可接受范围内。由于抵押证券不以具体的房地产为标的物，而是一组房地产的组合所对应的住房抵押贷款集合，是一种住房抵押贷款的投资组合，个别违约或抵押风险就显得微不足道，因而可以有效地分散违约风险和抵押的风险。

建立住房抵押保险制度

购房抵押保险，是指被保险人因意外事故或病故等原因，或因所在单位倒闭、撤消、被兼并、政策性裁员而失业或收入下降等社会性原因导致无法继续归还购房贷款时，由保险公司一次给付被保险人在保险事故发生时按贷款合同尚需归还的贷款本息。由保险机构向放贷银行提供抵押贷款，人寿保险和贷款信用保险介入住房消费信贷也是当前银行化解风险的较好途径。

法国早在70年代末就将寿险产品与银行业务组合起来运行，如死亡险，法国的银行在发放个人信用贷款时，强制性要求客户必须购买。死亡险虽在法国极为低廉，但个人一旦发生意外丧亡，其遗产继承者就能获得一份不薄的保险赔偿金，而且不用缴纳遗产税，银行、贷款个人、保险公司三者皆可得益。我国也可借鉴法国的先进经验，推出相应的保险品种进入我国住房消费信贷市场。

个人住房抵押贷款需政策支持

在一些发达国家中，政府设立专门机构对个人住房抵押贷款提供担保，购房者违约，政府机构代为承担清偿贷款本息的责任。政府提供保险、保证，乃至出资设立金融机构，并不意味着政府要拿出大量资金，它只是表明政府坚定地立于一种“最终贷款者”的地位上，其要旨是给借贷双方以信心，并为整个融资活动确定规范。这种政府对抵押贷款市场的干预，是一种间接干预。

研究抵押房产处置的途径

随着个人住房贷款业务的迅速发展，不良贷款绝对数量会明显增加。认真研究抵押房产处置的途径，可减少不良资产，有效化解风险，一方面当确认借款人丧失还款能力时，应将其抵押房产处置交由专门机构负责，以提高效率和规范性。另一方面要采取各种可行的方式处置抵押物，能够将抵押物直接变现，清偿债权最好；也可以通过调换住房缩小面积、调整住房位置等方式，使借款人既有房屋可住，又能重新具有偿债能力；还可以通过借款人放弃住房所有权改为租赁住房支付租金的方式解决清偿债权问题。

建立相关配套措施和制度

1)银行拓展房地产评估业务是贷款风险防范的关键环节。由于银行降低贷款风险的关键之一是采取抵押，而对抵押物的估价，则是抵押的关键环节。特别是对作为抵押物的房地产的评估，由于其评估的价值大，隐蔽性较强，如果估价不准确，银行的贷款风险就会大打折扣，一旦银行贷款发生风险，作为中介机构的估价部门并不承担任何法律责任。银行要摆脱这种困境，提高抵押物的资产质量，迫切需要自己的房地产评估机构，自己承办房地产评估业务。

2)在管理上落实贷款风险管理责任制。个人住房贷款业务，当前需着重抓好：首先在操作岗位上，对贷前调查、合同订立、会计核算及贷后回收都需要有明确要求；然后在管理岗位上，对贷时审查、贷后检查应分工明确、职责清楚。