商场物业合同范本

商场物业合同范本（精选11篇）

篇1：商场物业合同范本

商铺物业服务合同

第一条 本合同当事人

甲方：

乙方：

根据《物业管理条例》和相关法律法规和政策，经甲乙双方友好协商，在平等、自愿、互利的基础上，就侨乡.城市广场商业部分的物业管理事项订立本合同。

第二条 物业基本状况 物业名称： 物业类型： 坐落位置：

建筑面积：--------平方米（以租赁合同建筑面积为准）

第二章委托管理服务事项

第三条 房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。

第四条 共用设施、设备的维修、养护和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、供配电、公共的消防设施设备、发电机等。

第五条 附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、外围广场、化粪池、室外上下水管道等。

第六条 共用的绿地、花木、建筑小品等养护与管理。

第七条 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、化粪池清理、消杀等。

第八条 协助公安部门维护公共秩序，保护犯罪现场，包括安全监控、夜间巡视。第九条 管理与物业相关的工程图纸、业主档案与竣工验收资料。第十条 其它委托事项的界定：

1、地下二层排污系统、消防系统、发电机系统、化粪池清运由乙方负责管理，运行所产生的能耗费用由使用单位按建筑面积分摊。

第三章委托管理服务期限

第十一条 委托管理期限为二年，自------年------月-------日至--------年-------月-------日止。

第四章 双方的权利与义务

第十二条 甲方的权利与义务

1、密切配合、支持乙方对公共部位的设施、设备、场地、绿化的日常管理工作；

2、协助乙方做好省市级优秀物业管理项目考评工作。

3、因甲方对商场内部装修而引发的消防安全隐患由甲方协调整改。

4、法律法规规定的其他权利和义务。第十三条 乙方的权利与义务

1、负责公共部位的设施、设备的运行与管理 及定期检查等，保证正常供水、排水、排污畅通，负责通往商场消防主管道的维护保养，不包含商场内的消防设施。中控报警系统正常运行。

2、负责编制物业管理计划。

3、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准后方可实施。

4、可选聘专营公司承担本物业内专项管理业务，但不得将物业的管理责任转让给第三方。

5、法律法规规定的其他权利和义务。

第五章物业管理服务费用

第十四条 物业管理服务费

1、本物业的管理服务费用执行市、省、国家有关物业管理服务费用的相关规定；

2、物业管理服务费用标准1.50元/平方米.月；建筑面积-------平方米，每月28日前与当月电费一起交纳，逾期按每日万分之三收取滞纳金。

3、第十五条 本体维修基金

1、本体维修基金执行威海市有关文件规定。第十六条

水、电、蒸汽费

1、水、电等费用由乙方负责向使用人收取，并向供应单位缴纳；

2、各费用单价标准按照威海市物价局文件执行；

第六章 违约责任

第十七条

乙方违反本合同第二章的规定未能达到规定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔款。

第十八条

乙方违反合同约定，擅自提高收费标准，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第七章 附则

第二十条 本合同的任何修改和补充，均须以书面形式进行，并由双方签字确认。第二十一条 本合同一式二份，甲乙双方各持一份。

第二十二条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方按有关法律规定及时协商处理。

第二十三条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，双方同意依法向乙方所在地仲裁委起诉。

甲方：

乙方： 代表人：

代表人： 日期：

日期：

篇2：商场物业合同范本

第一章 总

则

第一条 本合同当事人

委托方（以下简称甲方）：

受委托方（以下简称乙方）：

法定代表人：

法定代表人： 注册地址：

地址； 联系电话：

联系电话：

根据有关法律、法规和《物业管理条例》，在自愿、平等、协商一玫的基础上，甲方将＿＿＿＿＿＿＿（物业名称）委托乙方实和行物业管理，订立本合同。

第二条 物业基本情况

物业类型：

座落位置：＿＿＿＿市＿＿＿＿区＿＿＿＿路（街道）＿＿＿＿号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

建筑面积：＿＿＿＿平方米

第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体商户和物业使用人，本物业的全体商户和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。第二章 委托管理事项

第四条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼层、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅等。

第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、中央空调、楼内消防设施设备、电梯、＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿。

第六条 公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理、包括道路、室外上下水管道、化粪池、泵房、停车场、＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿。

第七条 公共部位环境卫生的管理。

第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育场所＿＿＿＿、＿＿＿＿。

第九条 公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿。

第十条 交通与车辆停放秩序的管理。

第十一条 维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、＿＿＿＿、＿＿＿＿。

第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。

第十三条 委托管理费用： 管理费用标准：

第十四条 商户和物业使用人房屋自用部位、自用设备及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方须接受委托并合理收费。

第十五条 对商户物业使用人违反《卖场管理规定》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、＿＿＿＿等措施。

第十六条 其他委托事项 第三章 委托管理期限

第十七条 委托管理期限为＿＿＿＿年。自＿＿＿ 第四章 甲、乙双方权利和义务

第十八条 乙方的权利和义务

1． 乙方享有对对该场地实施统一经营管理、物业管理的权利，对管理范围的场地、设备、设施、环境卫生、治安消防、经营秩序及各项经营活动等事务全权实施日常管理，维护商场的正常运行。

2． 依据有关的法律、法规，制定和修改商场的各项规章制度。

3． 乙方享有依法向甲方收取物业管理费、公共设施维修基金，经营行为保证金、公共能源及相关费用等权利。甲方不按规定交纳相关费用，乙方有权向甲方收取每逾期一天3‰的滞纳金，逾期20天不缴纳的，乙方不再有义务提供各种管理服务，对所欠费用可采取催缴措施，直至诉送法律。4． 尊重甲方自主经营的权利，不干涉甲方正当的经营活动。

5． 有权采取各种有效措施制止违反国家法律、政策和经营管理协议之行为。

6． 在不影响整体经营布局的情况下，可利用部分空地报请乙方同意从事场外促销活动。

7． 依法行使政府职能部门委托的权利，接受行政主管部门的监督指导，接受物业使用人对制度执行情况的监督，听取合理化建议和意见，不断改进工作。8． 乙方可委托专业公司从事部分专项工作。第十九条 甲方的权利和义务

1． 依法享有经营范围内的依法自主经营权，服从乙方统一管理及整体的业态的统一规划、统一布局，自觉配合乙方组织的促销活动，维护商场的整体形象。

2． 自觉遵守商场的各项规章制度、办法和规定，按时足额向乙方缴纳物业管理费及各种相关费用。

3． 严格遵守执行国家有关法律、法规，保护消费者的利益，执证经营，依法纳税、交缴工商行政管理费。

4． 积极参加乙方组织的消防演练和培训，确保经营区域的消防安全，并承担相应的消防责任。5． 对经营销售的商品自觉建立质量保证体系，确保销售商品不损害消费者的利益。

6． 对店铺承租人、使用人及访客等违反商场管理制度所造成的损失、损害等承担连带赔偿责任。7． 自觉配合乙方做好日常事务管理工作和宣传教育、文化工作。

第二十条各项费用标准及交纳办法

1、装修保证金

甲方如需要对店铺进行装修，必须按商场《装修管理规定》执行，缴纳装修保证金，装修需经乙方验收合格后方可无息退还装修保证金给乙方。

2、物管费

按

元/平方米/月（按建筑面积收取）每月度支付一次，提前

日收取。

3、自用水、电费按乙方自挂表抄数收取独立上缴；公共能源费按实际发生费用根据经营建筑面积比例据实分摊。实行月计交缴。

4、市场推广费

根据实际需要，由乙方制定推广、促销方案，乙方代收的推广费全部用于商场整体的营销推广。计 元/平方米/月（按建筑面积收取）。

5、空调使用费

除甲方独立安装使用的情况外，由乙方根据空调使用当月总费用结合甲方场地面积大小，按比例收取。

6、其他费用按相关规定办理。

第二十一条违约责任

凡有违反有关规定，甲方须向乙方支付100元-1000违约金并承担全额赔偿责任。超过规定期限加收滞纳金（3‰/日），超过三天未交清款项的，乙方可以终止对甲方的物业服务项目。

第二十二条本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。甲、乙双方签字后生效，自乙方使用期满完清有关手续退出商场当日为止。

第二十三条本协议未尽事宜由双方协商解决。

第二十四条附则

《装修管理规定》、《卖场管理规定》、《治安消防安全责任书》、《装修协议书》为本协议有效附件具有同等法律效力。

甲 方：

乙 方：

代表人簦章：

代表人签章：

联系地址：

联系地址： 签订日期：

篇3：物业服务合同概述

(一) 物业服务合同的概念和分类

根据《物业管理条例》的规定, 物业服务合同是指业主或建设单位与选聘的物业服务企业就服务的有关内容达成一致, 并以书面形式明确双方权利义务关系的协议。

根据合同主体的不同, 物业服务合同又可以分为前期物业服务合同和普通物业服务合同。前期物业服务合同是在业主委员会成立前, 建设单位与物业服务企业签订的合同。普通物业服务合同是指由业主或业主委员会与物业服务企业签订的合同。

(二) 物业服务合同的性质

合同的性质即合同的类型。为了明确合同主体之间的权利义务关系, 确定法律的适用, 法律对日常生活中常见的合同类型设立了一批有名合同, 如租赁合同、买卖合同等。一合同在法律上属于何种类型, 其定性会直接影响各方面因素的逻辑关系, 并影响到法律的适用。目前对于物业服务合同的性质在学术上存在较大争议, 有委托合同说、新型合同说、服务合同说、混合合同说等。

笔者认为, 从物业管理关系的主要给付义务来看, 物业服务企业提供的服务既有对物业共有部分的狭义上的管理, 又有对共有物业设施、设备的维修、保养及对居住环境的安全维护等义务, 既有对物的管理也有对人的管理, 其涉及到若干有名合同和无名合同的内容, 主要包括雇佣合同、保管合同、租赁合同、承揽合同、委托合同等, 是混合合同的一种。在适用法律的过程中, 由于数个给付义务属于不同类型, 具有一定的独立性, 因此应依据各给付所属的合同类型的法律规定加以判断, 并依据当事人意思表示, 调和歧义部分, 统一加以适用。

二、物业服务合同的特殊性

(一) 物业服务合同主体的特殊性

物业服务合同主体是指享有物业服务权利, 承担物业服务义务, 设立、变更、终止物业服务权利义务关系的自然人或组织。根据《物业管理条例》第一条、第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第四条、第五条的规定, 业主、建设单位和物业服务企业是物业服务合同的主体。

1、业主作为物业服务合同的主体既指全体业主亦指单个业主。根据《物业管理条例》, 选聘和解聘物业服务企业应由业主大会做出决议, 业主大会是由全体业主组成的组织。业主大会通过的选聘物业服务企业的决议, 其效力及于所有业主, 即便该业主投了反对票或弃权票。从这个角度讲, 业主是作为一个集合概念而成为物业服务合同的主体。另一方面, 物业服务合同的许多义务, 如缴交物业管理费用, 不可能由全体业主一起承担, 而只能由单个业主分别承担, 此时“业主”指的是单个业主。

2、业主委员会与业主之间的代表关系。根据《物业管理条例》的规定, 除了“只有一个业主的, 或者业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的”情形外, 业主委员会代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条, 业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同, 对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的, 人民法院不予支持。虽然业主委员会可以代表业主大会和业主签订物业服务合同, 但业主委员会只是作为业主的代表, 物业服务合同的权利义务效力归于业主。

(二) 违约责任与侵权责任的竞合

1、安全保障义务是物业服务合同的附随义务。《深圳物业服务合同 (范本) 》中规定, 物业服务企业的服务内容包括协助做好维护秩序和协助做好安全防范工作。发生安全事故, 及时向有关部门报告, 采取相应措施, 协助做好救助工作。结合深圳住建局2011年发布的《关于转发物业服务通用规范的通知》的内容, 笔者认为, 物业服务企业对小区内业主人身与财产安全的保障义务是一种对公共秩序的维护义务, 是物业服务合同的应有之意。因此, 物业服务企业在小区业主的人身与重大财产受损害时, 应当承担相应的违约责任。

2、物业服务企业同时应承担侵权责任。根据《侵权责任法》第十二条和《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第三条、第六条的规定, 物业服务企业作为从事经营活动的组织, 应尽合理限度范围内的安全保障义务, 否则应承担相应的赔偿责任。

分析业主权益遭到侵害时物业服务企业责任承担的特殊性, 是因为违约责任与侵权责任在责任认定、赔偿方式、赔偿数额、诉讼时效等各方面均存在差异, 受损害的业主既可以依物业服务合同要求物业服务企业承担违约责任, 又可以以物业服务企业的不作为行为要求物业服务企业承担侵权赔偿责任, 这有利于保护业主的利益。

(三) 前期物业服务合同对合同相对性的突破

合同相对性是合同关系的基本特点之一, 是指合同项下的权利义务只能赋予给当事人或加在当事人身上, 合同只能对合同当事人产生拘束力, 而非合同当事人不能诉请强制执行合同。但在前期物业服务合同关系中, 合同主体是建设单位与物业服务企业, 但合同对所有购买所涉物业的业主具有约束力。

篇4：论物业管理合同

摘 要：作为确定物业管理关系各方当事人权利义务的主要依据，物业管理合同乃现实生活中一项重要的合同类型。然而，由于物业管理在我国尚属新生事物，现行法未及对其进行系统的规制，物业管理合同在我国合同法中仍属于无名合同范畴。从物业管理合同的内容出发，区分了其与民法中相似制度的异同，认定物业管理合同所调整的生活关系具有较大的个性，民法应对其进行特别的、类型化的而非概括的归制。

关键词：物业管理；物业管理合同；委托合同

1 物业管理合同的概念

2003年5月，《物业管理条例》已于由国务院通过，并自2003年9月1日起施行。依《物业管理条例》第2条对物业管理的定义和相关规定，物业管理合同指物业管理企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序，业主支付费用的合同。

广义的物业管理合同包括前期物业管理合同；狭义的物业管理合同仅指业主委员会成立后由其代表全体业主与物业管理企业签订的合同。《物业管理条例》中并没有采纳“物业管理合同”的称谓，而使用“物业服务合同”的概念。例如，《物业管理条例》第35条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。

2 物业管理合同的基本内容

物业管理合同属于合同之一种。基于契约自由原则，当事人在不违背法律强制规定或公序良俗的范围内，得订立任何内容的债权契约，是为债权契约自由原则。[1]但值得注意的是，民法虽对契约不采类型强制原则，但对于若干日常生活常见的合同，各国合同法一般均在分则以有名合同加以规定，按学者解释，这不外基于两项机能，其一、以任意规定补充当事人约定之不备。其二、以强制规定保护当事人的利益。

从现行合同法的相关规定来看，我们可以发现并没有对物业管理合同作出的任何特别规定，在现行立法上，物业管理合同自应属于无名合同之一种。目前实践中对物业管理关系的调整主要是通过地方规章实现的，各地的做法存在较大差异和不规范性，学者关于合同法的研究著述中也少见此方面内容。依民法理论，合同内容，尤其是其中的主要条款，是合同当事人双方按意思自治原则所设定权利义务的具体体现，亦是判定合同性质的基本途径。以下结合现实中的情况，对物业管理合同的主要内容，作一个大致概括，为我们最终廓清物业管理合同的性质做出铺垫：

一般而言，物业管理合同的主要条款由以下方面构成：

(1)当事人和物业的基本情况，主要是对双方当事人的资格认定以及对物业管理活动的标的物的基本情况作出确认和记载。

(2)双方的权利和义务，主要是物业所有人或使用人支付物业管理费，物业管理公司提供相应服务的条款。这是物业管理合同最为重要的条款，具体内容又因为管理事项类型的不同而呈现差异，一般有以管理服务为主的物业管理和出租经营与委托管理并重的区分。

(3)物业管理服务事项和服务质量的。这一般除了由当事人自行约定以外，各地的地方性规章也大都进行了底限性规定，但各地规定的情况参差不齐，可资参考的是国际健康组织(WHO)对区分所有建筑物的管理设定了安全、健康、便利、舒适的居住环境基准，归纳起来有以下四点：①火警防范，如加强消防设备、防火设施的管理；②清洁维护，定期清除垃圾，清理水沟，外墙洗刷等；③公共设施维修，水电机械维护、公共电梯、空调设备的定期检查；④花木整理，修剪花草树木，随时更换枯死的枝叶等。这四点基准也应该是物业管理的标准要求。

(4)物业管理服务费的标准和收取方法，物业管理合同皆为有偿合同，因而价金和酬金条款是其自然的主要条款。

(5)物业管理服务用房的使用、管理和费用分配办法。此为物业管理合同的特殊条款，主要为物业管理单位履行管理义务的方便计。

(6)维修费用的收取和使用条款。维修费用一般独立与物业管理服务费独立开来，其收取方式主要由合同双方当事人约定一般。

(7)合同的有效期限，合同的终止事项及合同终止后相关事宜主要是物业资料的移转。物业管理服务的终止与一般合同的终止存在差异，物业管理合同的双方当事人一般不允许随时随意解除合同，如果一方提出要在合同期限内解除合同，就必须依据合同的具体条款进行协商，协商一致或由法院、仲裁机构确认解除合同的效力。

篇5：商场物业管理合同

委托方（以下简称甲方）：受委托方（以下简称乙方）法定代表人：法定代表人：

注册地址：地址：

联系电话：联系电话：

根据有关法律、法规和《物业管理条例》，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将________(物业名称）委托乙方实行物业管理，订立本合同。

一、物业类型：

坐落位置：________市________区________路（街道）________号：________________建筑面积________平方米

二、乙方提供服务的受益人为本物业的物业使用人，本物业的物业使用人应履行本合同，承担相应的责任。

三、委托管理服务费用：

1、经双方协商甲方每月支付乙方四万元整作为乙方物业服务费用。

3、其他约定费用：。

四、委托管理服务期限为________年。自________年月日至年月日止。

五、乙方的权利和义务

1、乙方享有对双方约定的物业服务内容行使物业服务的权利，依据约定只对超市内公共环境卫生（个体经营柜台内除外）、外场超市出入口停车秩序全权实施日常管理，维护超市的正常运行。

2、依据有关的法律、法规，制定和修改超市物业相关的各项规章制度。

3、乙方享有依法向甲方收取物业服务费，公共能源及相关费用等权利。甲方不按规定交纳相关费用，乙方有权向甲方收取每逾期一天3%的滞纳金。逾期20天不缴纳的，乙方不再有义务提供管理服务，对所欠费用可采取催缴措施，直至诉讼法律。

4、尊重甲方自主经营的权利，不干涉甲方正当的经营活动。

5、依法行使政府职能部门委托的权利,接受行政主管部门的监督指导,接受物业

使用人对制度执行情况的监督,听取合理化建议和意见,不断改进工作。

6、甲方经营过程中产生的任何司法、经济等纠纷，乙方不负有连带责任。

7、乙方只负责双方约定范围内的物业服务活动，超出服务范围的须双方再行约定。

六、甲方的权利和义务

1、依法享有经营范围内的依法自主经营权,自觉配合乙方实施物业服务活动。

2、自觉遵守超市物业服务相关的各项规章制度、办法和规定,按时足额向乙方缴纳物业管理费及相关费用。

3、严格遵守执行国家有关法律、法规,保护消费者的利益,执证经营,依法纳税、交缴工商行政管理费.4、对物业使用人及超市顾客等违反超市物业管理制度所造成的损失、损害等承担连带赔偿责任.5、自觉配合乙方做好日常事务管理工作和宣传教育、文化工作.七、京客隆物业服务费用交纳办法

1、每月月底前需向乙方全额支付物业服务费用。

2、其他双方约定的费用。

八、违约责任

甲乙双方无故解除物业服务合同,须向对方支付20000违约金，因甲方资金、市场、经营等方面被迫需解除合同的，甲方需提前15天告知乙方，因乙方管理不善及未按合同约定行使物业服务的，造成甲方损失，乙方需付相关连带责任。

九、其他约定事项

十、本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。

十一、本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下方式处理：

1、向亳州市仲裁委员会申请仲裁；

2、向甲方所在地人民法院提起诉讼。

十二、本协议一式两份,甲、乙双方各执一份,具有同等法律效力.甲、乙双方签字生效。

甲方:

代表人签章:

联系地址:

签订日期:

篇6：商场物业停电通知

尊敬商户：

本客服中心接到 供电局的临时通知，计划定于 年月日上午至下午，对 路段进行停电检修工作，届时可能对本商场造成短时停电影响，请各商铺提前做好相关准备。

篇7：商场物业 水暖 职责

1、负责商场制冷、空调、排烟设备实施的运行与维护，及时排除设备故障，保证正常使用。

2、负责商场各种集水坑口部室内排水管线，及附属设备设施的运行与维护，及时排除故障，保证正常使用。

3、负责商场卫生间给排水及卫生洁具的维护，及时排除故障，保证正常使用，并采取措施，节约用水。

4、负责商场消防水管线及配套设备的运行与维护，及时排除故障，保证正常使用，并配合保卫部定期运行消防系统联动测试。

5、负责商场空气环境的测试，按规定标准调节空气质量。

6、按设备保养手册和设备说明书制定保养计划，并按计划实施保养工作。

7、根据库存情况提交备件采购申请表，负责备件的验收与急需备件的提交。

8、负责对设备设施运行中出项的问题进行处理和分析。

9、做好日常设备的巡视检查工作，及时发现问题、处理隐患。

10、负责根据备件消耗情况提交建议，并逐步降低备件消耗。

11、做好预防性保养、维护工作，降低因设备原因造成的报废量。

篇8：论物业服务合同

物业服务是随着房地产市场的繁荣而逐渐发展起来的。在房地产市场开发的大背景下, 广大人民群众实现了一定程度上以社区的形式集中居住。以社区形式的集中居住重在优化社会资源配置, 方便群众生活。但是与此同时也带来了一个集中的问题就是居住社区的管理。物业服务企业协助管理本小区内的日常事务, 从而为小区住户提供一个舒适、安全、有序的居住环境。依照国务院《物业管理条例》的规定, 物业管理是指业主通过选聘物业服务企业, 由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定, 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理, 维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务合同规定的内容就是物业服务企业工作的主要内容, 使得接受物业服务的业主与物业服务企业密切联系, 其内容也直接影响到接受物业服务的业主的服务质量。

二、物业服务合同概念及性质

发生在业主与物业服务企业之间的合同法律关系就是物业服务合同。具体是指“业主和物业管理公司之间订立的, 由物业管理公司对物业进行管理, 为业主提供服务, 业主支付相应服务费用的协议。”物业服务企业为小区提供物业服务, 明确了物业服务企业自身的定位。

我国《合同法》中并没有明确规定物业服务合同的性质。因此对物业服务合同性质的界定十分重要。物业服务合同究竟是当前有名合同的一种特殊表现形式, 还是一种新类型的合同, 学者有各自的见解。关于物业服务合同的性质, 历来众说纷纭。有“代理合同”说、“委托合同”说、“承揽合同”说、“劳务合同”说、“复合合同”说等等。明确物业服务合同的性质, 直接决定了物业服务合同研究的方向与内容。笔者综合研究和分析了一下物业服务合同的性质, 认为其是一种新型的合同。

物业服务合同提供的服务项目内容丰富, 除了为全体业主公共事务的日常活动服务外, 还包括对单个业主的私人事务进行特约服务, 如订送报纸杂志、牛奶、接送儿童上下学、代购飞机票、车船票、对业主专用部分的房屋进行修缮等等。

三、物业服务合同内容

(一) 物业服务合同内容

合同的本质就是合意, 合同的法律特征主要表现在以下几个方面:第一, 诺成性。合同的达成必须经双方当事人意思表示达成一致。第二, 双务性。合同的内容主要就是约定了物业服务企业与业主之间的权利与义务关系, 物业服务企业应该找合同的约定提供小区的物业服务, 而业主要支付相应的费用的义务。这种义务是合同所约定义务。第三, 有偿性。合同要求业主必须要向对方支付对价, 以换取自己的利益。

物业服务企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托提供物业服务, 业主支付服务费的书面协议就是一种合同关系。合同双方约定的权利义务关系就是物业服务合同的内容。依照《物业管理条例》第三十六条规定物业服务企业应当按照物业服务合同的约定, 提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定, 导致业主人身、财产安全受到损害的, 应当依法承担相应的法律责任。它明确了物业管理企业和业主各自享有的权利和承担的义务, 是建立业主和物业管理企业关系的法律文件, 提供了当事人双方活动的范围和准则, 是业主的权利保障书, 在整个物业管理活动中处于核心地位。

(二) 物业服务合同主体

区分前期物业服务合同与物业服务合同对于确定物业服务合同的主体很有必要。业主和物业管理企业之间实现服务与被服务的有效法律形式就是前期物业服务合同与物业服务合同。建设单位作为前期物业服务合同的主体具有必要性与可行性。业主作为正式物业服务合同的主体具有客观必然性, 其享有物业管理权的依据是其享有自己专有部分的专有权、共有部分持分权和自治管理团体成员权。”两者主要区别一是合同主体不同, 物业服务合同的主体是业主委员会和物业管理企业, 而前期服务合同的主体是开发商和物业管理企业。二是适用阶段不同, 本合同适用于业主大会成立后, 业主大会选聘物业管理企业, 业主委员会与其签订服务合同;前期物业服务合同适用于业主大会、业主委员会成立前, 开发商选聘物业管理企业。因此在物业服务合同一般都是指排除前期物业服务合同的物业服务合同。

在物业服务合同中, 合同的主体包括业主, 业主委员会以及物业服务企业。“根据《物权法》第9条、第28条、第29条、第30条等规定, 司法解释确定依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠, 以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人, 应当认定为业主。”根据《物业管理条例》的规定, 《物权法》第78条的物业服务合同的主体当然包括业主, 其次是业主委员会。《物业管理条例》第十五条并没有明确规定业主委员会是否可以作为法人机构, 是否可以作为具备民事行为能力和民事权利能力的非法人组织, 是否具备一般民事诉讼主体的资格。笔者认为其默认了业主委员会作为物业合同的主体。物业服务企业为小区提供物业服务, 是独立的企业法人, 当然是物业服务合同的主体。

四、物业服务合同相关法律问题研究

(一) 提升物业服务合同的地位

物业服务合同作为一种新型的服务合同, 在小区中必不可少。近年来业主与物业服务企业纠纷屡见不鲜。例如物业服务不到位, 引发业主与物业公司之间的矛盾。房屋质量存在瑕疵、小区停车位未得到保障以及治安管理不够规范等。服务与收费的相互制约导致双方矛盾加剧。业主以物业公司管理不善、服务不周、收费标准过高的名义拒绝缴纳本应缴纳的费用, 物业公司则巧立名目多收费、少服务、质价不符, 甚至以停电停水等不正当手段对业主进行强制管理, 形成了“管理不善就拒绝缴费, 费用不足就管理不善”的恶性循环。业主委员会职能未得到充分发挥。物业公司对小区进行物业服务是基于业主委员会的委托, 而欠缴物业费的业主普遍对业主委员会的具体情况不知晓, 甚至对其性质产生怀疑, 造成双方之间缺乏信任。少数业主维权不理性, 甚至存在恶意欠费现象。部分业主过于强调自身意愿, 一旦不满足就拒缴一切费用, 甚至串联、煽动其他业主集体对抗物业公司。

由于物业服务合同的双方的权利与义务关系在当前法律中并没有明确的规定。通常在业主与物业服务企业发生纠纷的情况下, 由于没有相关法律依据, 不能得到很好的解决。因此应该明确物业服务合同的性质, 并提升物业服务合同的地位, 从而对物业服务合同的双方行为进行规范。

(二) 物业服务企业责任

物业服务企业所提供服务的内容直接影响着业主的人身或者财产安全。对于物业服务企业承担的责任认定, 应该具体分析。物业服务企业作为一个盈利性的服务企业, 其是在合同约定的范围内保障业主的人身与财产安全, 因此我们不能对这样一个服务提供的企业苛求过多的安全义务。如果物业服务企业仅仅违反了合同义务, 则只须承担违约责任;如果物业服务合同中没有约定的, 则应分析双方是否已经形成事实上的其他合同关系, 或者物业管理企业是否违反了有关的附随义务, 以及物业管理企业的过错程度等。

五、结论

物业服务合同与百姓生活休戚相关, 与社会安定紧密联系。本文提出应该明确物业服务合同的性质, 并提升物业服务合同的地位, 明确物业服务企业的责任, 从而对物业服务合同的双方行为进行规范。

参考文献

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篇9：物业服务合同完善问题探析

物业服务合同并不在《合同法》所列举的 15 种有名合同之列，尽管它是复合性合同但仍然是无名合同。而对于无名合同的适用规则问题，无名合同可以适用合同法总则以及分则的相关规定，也可以参照适用最为接近的有名合同或者适用总则的相关规定。但相较于有名合同的适用问题，无名合同的法律适用就显得确定性不足。尽管目前学界对于物业服务合同的委托合同、复合性合同性质的认知已渐成共识，但反对的声音也一直未曾停息，导致法律实务方面物业服务合同的法律适用也是仁者见仁、智者见智，这样一种结果的出现既损害了法律的严肃性，有有悖于法制统一的目的，在一定程度上也威胁着和谐稳定的社会秩序。故此，将物业服务合同的有名化，使得其法律适用问题有一个行之有效的衡量标准，为实务操作提供制度支持和保障就显得弥足珍贵。

笔者认为将物业服务合同有名化的现实基础已然存在，而在大陆法系的国家中，将随着社会法制化程度不断深入而出现的新类型的合同，通过特别立法使其典型化、有名化的做法已被普遍运用，值得借鉴。

二、完善业主委员会的法律地位

业主委员会性质问题，一直是学界争论的焦点，曾有“社会公益团体说”、 “法人组织说”等，无论哪种学说都曾试图赋予业主委员会成为独立的法律主体。

但自《物业管理条例》颁布以来，其性质已经明确，即业主委员会是业主大会的执行机构，法律性质应当属于非法人组织。在具体的司法实践中，业主委员会的法律地位大多被实用性的认为它是否可以以自己的名义起诉或者应诉。一般而言，业主委员会并不天然享有诉讼权利，而是必须有业主的明确授权，作为受托人参与诉讼。所以，尽管 2003 年最高院曾经批复承认过业主委员会独立的诉讼主体资格，但最终由于其缺乏能独立承担责任的财产，这一观点在并未被广泛接受，而且笼统的赋予业主委员会的独立诉讼主体资格，有违诉讼平等的嫌疑，也确实有不当之处。但不容忽视的社会现实是，正是由于业主委员会的法律地位处于较为尴尬的局面，无法充分发挥其应有的作用，业主的自治权也就很难实现。一些弱势的业主委员会甚至成为物业服务企业的傀儡，当然也有个别强势的业主委员会，公然忽视物业服务合同，另辟蹊径，武力解决问题。为避免物业服务纠纷成为影响社会稳定的大问题，赋予业主委员会一定的诉权，以法律的手段来解决问题也是必由之路。笔者认为在一定程度上赋予业主委员会有限的诉讼主体资格不失为一个不错的尝试和探索，如赋予其原告的诉讼主体资格但却限制其作为被告的诉讼角色出现，尽管如此，对于业主委员会作为原告的角色出现时，也应当限制在一定的范围之内，可以规定其行为不得参与物业管理无关的活动，一旦其行为超越物业管理活动的范围就将其认定为越权的无效行为。

从利益衡量的角度来讲，目前虽然存在理论和制度上的阻碍，但仍应谋求一得当途径保护业主的合法权益。当然笔者也一再强调鉴于业主委员会诉讼主体资格的制度原则上的缺失，法律在赋予其诉权的同时一定要加以限制，防止诉权被恶意扩大化的利用，反过来损害业主的利益。具体立法操作可以从以下角度来加以规范：明确业主委员会诉讼主体资格的范围、规定相应诉讼主体资格的启动程序、简历监督机制和问责机制都可以在立法中进行借鉴。

而当下我国的地方性立法与实务操作层面逐渐接受了业主委员会参与诉讼的现象，当然业主委员会独立的诉讼主体资格也是有一定的理论依据的，其在性质上可以归属于权利保护当事人，所谓权利保护当事人是指为保护他人权益而参与诉讼也具有当事人的地位，也就是将依法对特定权利事项享有管理权或者处分权的人归入当事人范围。究其原因，业主委员会设立目的在于保护全体业主的合法权益，是业主合法权益的代言人，依法代表全体业主对物业管理和服务活动实施管理和监督，具有一定程度上公共权利管理者的身份。而从程序当事人的角度来分析，业主委员会独立的诉讼主体资格有利于扩大司法救济的途径，能更充分的保障业主的诉权，只是在一定程度上诉权有被滥用的嫌疑，这种理论还处于初始阶段，尚未涉及法律规范的层面，而笔者也认为前一种理论依据也就是权利保护当事人学说，能赋予业主委员会独立诉讼主体资格更多的现实合理性。

三、严格规范行政权的介入

由于物业服务合同的特殊性，导致物业服务合同受到较多的公权力的干预，尤其是行政权的介入。当然行政权的介入确有其一定的合理性，但物业服务终究是业主的私事，但凡事项不涉及社会公共利益，就不应当进行较多的行政干预，即使介入也最好以指导或者监督的形式来进行，但《物业管理条例》却出现了大量的强制性规定，在一定程度上不利于业主行使自治权，故此需要严格规范行政权的介入。

笔者认为规范行政权的介入可以从以下方面来着手：（1）在前期物业服务合同中，行政权应充当“平衡角色”，相对于房地产开发企业和物业服务企业的优势地位，此时行政权应充分参与到诸如物业服务企业的选聘、物业费的收费幅度等事关业主切身利益的事项，充当好业主的保护伞；（2）规定行政权的具体行使程序，首次业主大会的召开要确定具体指导的部门和程序并负有相应的问责机制，如此才能使业主大会在公正的环境成立，走上良性的运行轨道。（3）行政权对于物业服务的介入应注重监督手段的运用而非直接行政干预，可采取事前监督、日常监督、事后监督等手段的综合运用，已达到良好的效果；（4）物业服务企业更替阶段要加强行政权的介入，以保障新企业的及时进入，保证业主日常生产生活的正常进行。

篇10：商场物业年终总结

1、管理内容：

常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护商业街区公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、租户安全的.行为。

门岗的任务：

a、礼仪服务(向租户行举手礼或注目礼);

b、维护出入口的交通秩序;

c、对外来车辆和人员进行验证和换证;

d、制止身份不明人员和衣冠不整者进入商业街区;

e、严禁携带危险物品进入商业街区;

f、遇有外来人员将大件物品带出商业街区，即与物主核实，并作登记。

g、为租户提供便利性服务。

巡逻岗的任务：

a、按规定路线巡视检查，不留死角;

b、巡查车辆停放情况，维护道路畅通，做好安全防范工作;

c、对商业街区内的可疑人员进行检查防范;

d、商业街区安全检查;

e、装修户的安全检查;

f、防范和处理各类治安案件;

g、防范和制止各类违反商业街区管理制度行为。

技术防范：应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对商业街区内的治安情况实施24小时监控，确保商业街区安全。对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录像措施，并及时通知值班保安就地处理。值班保安接到治安报警，迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员作详细记录，留档备查。

2、管理措施：

(1)实行半军事化管理，制订各项保安管理制度和奖惩措施，并严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心。

(2)强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能，每年组织不少于4次会操。

(3)加强保安人员的行为规范教育，要求服装统一，佩证上岗，言语文明，举止得当。

(4)严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量。

篇11：商场物业管理方案

（一）早期介入工作方案和接管验收管理方案商业商业街区（商场）的物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理等方面，在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。

一、早期介入工作方案

在物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据某广场工程进展情况，特制订如下方案：

1、工作内容：

（1）从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见和依据；

（2）从物业管理的角度，对以下方面提出合理化意见：园区规划设计；

建筑设计和选材；

环境整体设计；

标识系统的设计、配置；

绿化设计；

其它公建配套设施配置；

电梯、空调系统的配置；

消防设施配置；

安全监控系统配置；

弱电系统其它配置；

各类设备配置、选型；

隐蔽工程施工。

2、管理措施

（1）熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；

（2）制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作；

（3）参与有关工程联席会议，协调各方面关系；

二、接管验收管理方案

为确保商业街区的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护租户的合法权益，方便日后的物业管理，特制订商业街区接管验收方案。

1、管理内容：

（1）了解接管物业的基本情况；

（2）编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排；

（3）与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对商业街区物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改；

（4）与开发、施工单位一起，对商业街区物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准；

（5）与开发、施工单位联合进行商业街区物业交接：

核对、接收各类房屋和钥匙；

核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档；

核对、接收各类设施设备；

核对、接收各类标识。

2、管理措施：

（1）组建接管验收小组，负责商业街区的接管验收工作；

（2）制定接管验收规程；

（3）掌握物业验收的标准和程序；

（4）提高对接管验收重要性的认识；

（5）实事求是地开展接管验收工作；

（6）按规定办理接管验收手续。

商场物业管理方案

（二）租户入住管理方案和保安管理方案

三、租户入住管理方案

在办理租户入住手续时，为租户提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理公司的形象，给租户留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定如下方案：

1、管理内容：

（1）在租户领房前将所有资料准备齐全。

（2）精心布置租户入住现场，为租户办理领房手续提供一条龙服务。

（3）凭租户所持的入住通知单和各类必备证明，发放交房资料。

（4）收回租户按规定填写的各类表格，收取租户应缴纳的费用。

（5）陪同租户验房，办理领房手续。在验房过程中，发现的房屋质量问题经租户确认后，填入《租户验收交接表》。

（6）对验房交接中发现的房屋质量问题，与租户约定时间，及时解决。

2、管理措施：

（1）制定《租户领房程序》；

（2）策划租户入住现场布置方案；

（3）按照租户领房程序，安排工作流程；

（4）热情接待，百问不厌，虚心听取租户意见；

（5）按规定办理租户入住手续。

四、保安管理方案

在商业街区管理中，应当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护商业街区物业和租户的安全，这是一项很重要的工作，最为广大租户所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。

1、管理内容：

（1）常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护商业街区公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、租户安全的行为。

门岗的任务：

a.礼仪服务（向租户行举手礼或注目礼）；

b.维护出入口的交通秩序；

c.对外来车辆和人员进行验证和换证；

d.制止身份不明人员和衣冠不整者进入商业街区；

e.严禁携带危险物品进入商业街区；

f.遇有外来人员将大件物品带出商业街区，即与物主核实，并作登记。

g.为租户提供便利性服务。

巡逻岗的任务：

a.按规定路线巡视检查，不留死角；

b.巡查车辆停放情况，维护道路畅通，做好安全防范工作；

c.对商业街区内的可疑人员进行检查防范；

d.商业街区安全检查；

e.装修户的安全检查；

f.防范和处理各类治安案件；

g.防范和制止各类违反商业街区管理制度行为。

（2）技术防范：应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对商业街区内的治安情况实施24小时监控，确保商业街区安全。

对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录像措施，并及时通知值班保安就地处理。值班保

安接到治安报警，迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员作详细记录，留档备查。

2、管理措施：

（1）实行半军事化管理，制订各项保安管理制度和奖惩措施，并严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心。

（2）强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能，每年组织不少于4次会操。

（3）加强保安人员的行为规范教育，要求服装统一，佩证上岗，言语文明，举止得当。

（4）严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量。

（5）监控中心设备每天检查、保养，监控系统沿线影响监控效果的杂物及时清除。

商场物业管理方案

（三）消防管理方案和清洁绿化方案

五、消防管理方案

某广场是高层楼宇，消防管理是物业管理的重中之重，要根据消防法规的要求，并结合某广场的实际，切切实实地做好消防安全工作，确保租户的生命财产安全。

1、管理内容：

（1）做好消防监控中心的管理；

（2）做好消防设施、器材的管理；

（3）保持消防通道的畅通；

（4）加强商业街区装修期间的消防安全管理；

（5）严禁携带、储藏易燃易爆物品；

（6）防止电器短路、管煤泄漏等引发火灾因素。

2、管理措施：

（1）制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实；

（2）制订消防事故处理预案，防患于未然；

（3）建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习；

（4）定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；

（5）做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；

（6）制止任何违反消防安全的行为；

（7）积极开展防火安全宣传教育，定期向租户传授消防知识；

（8）发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。

六、清洁绿化方案

清洁绿化作为物业管理的重头戏，是商业街区内不可缺少的部分，关系到整个商业街区的形象，也是测定环境质量的一个重要指标，故拟订以下管理方案：

1、管理内容：

（1）绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。

根据气候，给花木适量浇水。

根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土；

及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正、整修或补苗；

制定预防措施，防治病虫害；

做好恶劣天气花草树木的保护工作； 定期（每年8月、11月）修剪草坪，使其生长茂盛，平整美观。

（2）商业街区室内公共区域的绿化布置；

（3）清洁卫生：通过日常保洁工作，使商业街区公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。

绿化区域：每天打扫一次、捡拾绿化带内杂物，清洁商业街区所有设施（含各种标志牌），随时清除各类污渍，清扫积水，每周对垃圾桶进行清洁、消毒；每月对照明设施进行擦拭，定期清洗外墙面。

地下车库：每天清扫地坪，轻抹各类标志牌，随时处理大面积油渍、积水；每周冲洗地坪，去除下水道口杂物；每月对墙身进行去渍和除尘；每季清洁、擦拭照明系统，天花及管道外除尘。

垃圾房：每天收集一次各楼层的垃圾，清运到垃圾房，并清洗垃圾房内外墙壁及地面；每月对垃圾房消毒二次。

大堂：每天保持入口梯级、地面清洁，定期用补蜡机械打磨地面，每天擦拭墙身表面及各种标志牌；每天擦拭、清洁花槽、烟筒及垃圾箱、消防栓、消防箱、门及墙脚线；每季清洁天花照明灯件及饰物，拂去天花灰尘。

楼层：商业街区各楼层过道每天保洁一次，电表箱盖、楼梯扶手、栏杆、台阶（含踢脚线）每天保洁一次，楼梯灯开关、楼道应急灯灯罩每周保洁二次。

电梯厅：每天清洁地面、墙面及各种标志牌，清洁垃圾箱及烟灰缸；擦拭消防栓、灭火器；每季清洁天花板及照明部件。

电梯：每天擦拭不锈钢表面，玻璃及玻璃嵌板、按钮、显示板、扶手等，每天清洁轿厢地面；每周擦拭照明灯座以及金属部件上油、擦亮；每月对电梯门槽进行清洁。

消防楼梯：每天擦拭梯级及休息平台、消防设施；每周清洁墙身；每月大清洗。

各功能房：半月拖抹、清扫水泵房、锅炉房、中央空调机房、电梯机房、消监控中心、供配电房、设备维修房等地面（日常清洁由各功能房工作人员负责）。

洗手间：每天擦拭墙壁、地面、踢脚线、门及门框、厕所隔板、蹲坑、小便斗、镜面、洗手盆等，清理并清洗垃圾箱，点燃卫生香，小便斗放置卫生球；每月擦拭、清洁照明灯、通风口，彻底清洁和消毒洗手间内的设施，拂去天花板上的灰尘。

外墙：定期清洗。

2、管理措施：

（1）建立绿化保洁制度，狠抓落实；

（2）按操作规程进行规范操作；

（3）加强绿化保洁人员的思想教育和业务培训，提高员工素质，增强专业技能；

（4）以“三查”形式对绿化保洁工作进行经常性监督检查（“三查”指：保洁公司清洁督查巡查、管理员巡查、管理部经理抽查）；

（5）抓好绿化保洁人员的行为规范管理，要求服装统一、标识齐全、言行文明。