个人住房公积金贷款范围和额度

2024-04-15

个人住房公积金贷款范围和额度（精选12篇）

篇1：个人住房公积金贷款范围和额度

个人住房公积金贷款范围和额度

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个人住房公积金贷款是缴存公积金的职工才享有的一种贷款权利，只要是公积金缴存的职工，按公积金贷款的有关规定，即可申请公积金贷款，其利率较低。

贷款范围：

1.购买房地产企业开发的楼盘，需要购房贷款的。

2.购买按规定可出售的公有住房，需要购房贷款的。

3.购买房地产交易市场具有产权的二手住房，需要购房贷款的；

4.因在本市城镇建造、翻建、大修自住住房，需要建房贷款的；

5.为配合政府深化住房制度改革，经银行认可的其他购房贷款项目。

贷款额度：

按现行政策规定，基本公积金贷款每户不超过10万元或不超过帐户储存总额的15倍，补充公积金贷款每户不超过3万元或储存余额的2倍。两项公积金都缴存的职工，贷款最高额不超过13万元。并且不超过总房价的80%，贷款最长期限为30年。购买二手住房或翻建、大修住房，贷款额不超过总房价的50%，最长期限10年。但主贷人的贷款年限不得超过法定退休年龄5年。

购买一级市场住房和自建住房的最高贷款额度为15万元，最高贷款比例不得超过购、建住房总价的70%；购买二手住房最高贷款额度为8万元，最高贷款比例不得超过所购房屋评估价值的50%。

1.贷款额度的确定，按照不得高于借款人（含配偶）还款能力的系数计算，其计算公式为：借款人夫妻双方计缴住房公积金月工资收入之和×12个月×35%×贷款年限（如借款人配偶未正常缴交住房公积金，其公式中的工资月收入不包括配偶方）。

2.借款人夫妻双方只有一方正常缴存住房公积金的，其贷款额度不得超过购、建房总价的50%。

3.每一借款人的具体贷款额度，由贷款行及房改委资金管理中心，按以上规定，结合借款人偿还贷款的能力综合确定。

篇2：个人住房公积金贷款范围和额度

住房公积金贷款手续及额度介绍

相信有不少朋友在面对自己的工资单时，会看到每月都有一笔住房公积金的扣款。住房公积金其实是一笔用于住房的专项储金，一部分从职工薪资中直接扣除缴纳，而另一部分则是有单位单位缴纳，其主要目的是为了保障职工的住房问题。住房公积金的政策，确实为工薪阶

族在买房、租房上减少了很大的负担，能让更多的人在找到一个安定之所。那么，住房公积

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金贷款需要什么样的条件，住房公积金贷款手续又是怎样的呢?申请贷款的流程1.由贷款人向银行提出书面申请，填写并提交住房公积金贷款申请表。同时需要贷款人提供这些资料：申请人的有效身份证件;申请人的住房公积金缴存证明;经济能力、还款能力的证明(如收入证明);合理有效的购房合同;要求的其他相关资料。2.银行将审查贷款人所提交的资料，如果这些资料完整、真实，银行将贷款申请，并向住房公积金管理中心报送相关资料。3.住房公积金管理中心对以上资料进行审核分析，批复是否发放贷款，并及时将结果通知给银行。4.如果审批通过，银行就可以通知贷款人按照程序来办理贷款了。贷款人与银行签订好贷款手续后，银行再次将这些手续送去公积金管理中心进行复核，复核通过后，公积金中心就会划拨款项给银行而银行也可以根据合同约定向贷款人发放贷款了。贷款额度根据管理办法中的规定，公积金的贷款额度根据等级来评定。其中A级的最高能贷款80万，AA级别的贷款最高限额为92万元，而AAA级别的最高则可以贷款104万元。在贷款年限上，办法中同样做出了规定，贷款年限最高为三十年，且贷款人年龄与贷款期限之和不得超过七十(若是夫妻双方共同贷款，则以年龄较大的一方为准)。此外，贷款的期限与楼龄也有一定的关系，比如混砖结构的楼房楼龄与贷款期限相加不得超过47年，而钢混结构的标准则为57。住房

卫生间瓷砖http:///cpk/kj-weiyu 公积金贷款条件职工所在单位必须在县人民政府确定的委托银行开设住房公积金帐户,并按时缴交住房公积金一年以上。

一、贷款对象符合“贷款条件”且需要购房、建房的行政、事业、企业单位在职职工购买本区域内的房改房、经济适用房、商品房、或自建房。

二、贷款额度及贷款利率住房公积金委托贷款额度不得超过职工购建房总金额的70%，月还款额不得超过夫妻双方月经济收入的50%。住房公积金个人住房委托贷款最高额度为15万元。贷款利率五年以下(含五年)为4.59%,五年以上为5.13%.三、贷款期限按职工的剩余工龄、偿还能力综合确定。住房公积金个人住房委托贷款最长期限为20年。职工剩余工龄小于20年的可放宽3年。

四、职工贷款应提供的材料(一)向住房公积金管理部提出申请,经初审合格后发给《岑巩县住房公积金个人贷款申请表》一式二份;(二)职工将填写完毕后的《岑巩县住房公积金个人贷款申请表》连同下列材料送交县住房公积金管理部信贷股;

1、贷款申请书(已婚的需配偶签名)2份;

2、购房合同或协议原件及复印件各1份;

3、商品房预售合同登记备案表原件及复印件各1份;

4、首期付款收据复印件2份;

5、申请人夫妻双方身份证及户口簿复印件各2份;

6、申请人夫妻双方收入证明原件各2份;

7、申请人夫妻双方住房公积金个人帐户查询单(要加盖开户银行业务公章)原件及复印件各一份及复印件各1份;

8、申请人已婚的要提供结婚证复印件、离婚的要提供离婚证复印件各2份;未婚的要提供户口所在地街道办事处出具的未婚证明原件、复印件或未婚证复印件2份;

9、自建房的还需提供《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》、《土地使用证》、房屋立面图、房屋平面图复印件各2份;

篇3：个人住房公积金贷款范围和额度

关键词：住房公积金贷款,核算,非应计贷款

0 引言

根据国务院修订并颁布的《住房公积金管理条例》的规定, 个人住房公积金贷款是指以住房公积金为资金来源, 向缴存住房公积金的职工发放的用于购买、建造、翻建、大修自有住房的专项住房消费贷款。住房公积金贷款由住房公积金管理中心委托商业银行发放和回收, 是目前各地住房公积金运作的主要内容。住房公积金贷款的运作与管理是我国住房制度改革的重要内容, 关系到千家万户的切身利益, 住房公积金管理中心必须加强住房公积金贷款的会计核算。

1 个人住房公积金贷款核算相关规定概述。

住房公积金贷款的会计核算主要依据是财政部1999年10月14日发布的, 2000年1月1日起施行的《住房公积金会计核算办法》 (以下简称“《办法》”) 。《办法》对住房公积金贷款核算的主要规定是: (1) 设立“委托贷款”一级科目, 核算按规定在受委托银行办理职工住房公积金委托贷款的款项。 (2) 设立“逾期贷款”一级科目, 核算借款合同约定到期 (含展期后到期) 未归还的委托贷款。 (3) 设立“应收利息”一级科目, 核算委托贷款发生的应收利息等住房公积金运作过程中发生的各项应收未收的利息。 (4) 在“业务收入”一级科目下分别设置“委托贷款利息收入”和“其他收入”, 分别用来核算取得的或计提贷款利息收入和罚息收入。笔者认为《办法》在贷款核算方面存在如下主要问题。

2 关于“委托贷款”和“逾期贷款”科目核算范围的思考与建议

《办法》中, “委托贷款”科目的核算范围表述为“已超过借款合同约定期限尚未归还的委托贷款, 不在本科目核算, 应在‘逾期贷款’科目核算。”;“逾期贷款”科目的核算范围表述为“本科目核算借款合同约定到期 (含展期后到期) 未归还的委托贷款。”

对于还款方法为一次还本付息的贷款, 这样表述是很清晰的。但是个人住房公积金贷款的期限一般为1至30年, 仅1年期限的贷款采用一次还本付息的还款方法, 1年以上期限的贷款一般采用按月等额本息还款法或按月等额本金还款法, 个别地区也采用按月还本按季付息等方法。总之, 1年以上期限的贷款均要按委托银行制定的还款计划, 在每月或每季指定日期前归还一定数额的本金。《办法》中“借款合同约定期限”或“借款合同约定到期”指整个借款合同到期, 还是指到了每个还款期 (每月或每季) 的最后还款日?目前商业银行对自营的分期还款的各种个人消费贷款 (包括个人自住住房贷款) 都是在每个还款期的最后还款日之后确认逾期贷款的, 假设借款职工长期不按时归还, 整个借款合同到期后再确认逾期贷款, 逾期贷款核算也就失去了意义。所以笔者建议:在合同约定的每个还款日进行逾期贷款确认。借款合同均约定最后一次还款日是整个合同的到期日, 所以“每个还款日”已经包括了合同最后到期日。

3 关于委托贷款结转逾期贷款金额的思考

《办法》在“逾期贷款”科目使用说明中规定:“对于借款合同约定到期 (含展期后到期) 未归还的委托贷款, 应转作逾期贷款处理, 自‘委托贷款’科目转入本科目, 借记本科目, 贷记‘委托贷款’科目。”没有说明按委托贷款余额进行结转, 还是按新产生的应还未还本金 (拖欠本金) 进行结转?这两个数字在中长期贷款中常常差距很大。

笔者最近调查了全国管理比较规范、规模较大的10家住房公积金管理中心, 仅有5家对住房公积金逾期贷款进行会计核算。未进行核算的占到被调查对象的1/2, 照此估计全国对逾期贷款进行会计核算的管理中心至多有40%。当然未进行逾期贷款会计核算不等于贷后管理薄弱。管理中心未进行逾期贷款会计核算的原因是多方面的, 笔者认为制定《办法》时忽略了住房公积金贷款绝大部分按月归还的特点, 对逾期贷款核算范围、结转金额表述模糊是其中原因之一。

目前商业银行对自营的分期还款的各种个人消费贷款 (包括个人自住住房贷款) 形成的应还未还本金 (拖欠本金) 的一般处理原则是: (1) 如果各期本金和利息拖欠天数均未超过90天, 在每期的还款日将拖欠本金从“正常贷款”转入“逾期贷款”, (2) 根据《金融企业会计制度》, 当贷款的本金或利息逾期90天时, 将“正常贷款”余额和“逾期贷款”余额全部转入“非应计贷款”科目单独核算。拖欠本金和利息全部还清后, 将“非应计贷款”余额转回“正常贷款”。

4 建议增设“非应计贷款”一级科目, 并调整相关科目的核算范围

笔者认为住房公积金管理中心应该参照商业银行的作法, 增设“非应计贷款”科目, 对于拖欠时间较长, 存在呆账风险的个人住房公积金贷款进行单独核算。贷款的某一期的本金或利息逾期时间达到一定标准后, 将此笔贷款在“委托贷款”科目的余额和“逾期贷款”科目的余额全部转入“非应计贷款”科目。但结转“非应计贷款”的时间标准不应该取商业银行的90天, 应按还款期数 (即月数) 设定更为合理, 更易操作。而公积金贷款的借款人收入相对稳定、公积金贷款的审批更为严格和规范, 呆坏账风险小, 此时间标准应适当延长。住房公积金监管部门要求住房公积金管理中心上报的逾期贷款指标中历来有“逾期6个月 (含) 贷款余额”一项, 所以此时间标准设为6个月为宜。转入“非应计贷款”后, 如果借款职工将拖欠本金和利息全部归还, 需把相关借款的“非应计贷款”余额转回“委托贷款”。

综上, 笔者认为应增设“非应计贷款”一级科目, 并调整和明确相关科目的核算范围。 (1) “委托贷款”科目的核算范围应该是:“已超过借款合同约定的还款日应还未还的贷款本金, 及连续拖欠本金或利息6个月 (含) 以上的委托贷款, 不在本科目核算, 分别在‘逾期贷款’科目和‘非应计贷款’科目核算”。 (2) “委托贷款”科目的核算范围应该是:“连续拖欠本金或利息6个月 (不含) 以下贷款的应还未还的贷款本金”。 (3) “非应计贷款”科目的核算范围是:“连续拖欠本金或利息6个月 (含) 以上的贷款的未归还本金”。以上三个科目中归还贷款和相互结转的账务处理不再赘述。

5 关于“委托贷款”和“逾期贷款”明细账设置的建议

《办法》规定, “委托贷款”和“逾期贷款”科目按贷款职工名称设置明细账。笔者认为应改为“按委托银行和贷款合同设置明细账”更为合理, 上面建议增设的“非应计贷款”科目的明细账设置也应该采用同样方法。

5.1 首先应按委托银行设置二级科目。

全国大多数住房公积金管理中心都委托多家银行发放职工住房公积金委托贷款, 有些地方的委托银行已经从五大商业银行扩大到一般股份制银行及地方性银行, 可以达到十多家, 而办理住房公积金贷款业务的网点在一些特大型城市超过了一百个。按委托银行设置二级科目有利于会计信息使用者掌握各委托银行发放、回收住房公积金贷款的情况, 监督、管理、考核各银行的委托贷款工作。

5.2 委托银行二级科目下按贷款合同设置明细账, 核算每笔贷

款合同发放、归还、结转等情况, 有利于加强每笔贷款的贷后管理, 减少呆账贷款的产生, 确保住房公积金保值增值。按相关规定, 职工在还清原住房公积金贷款的基础上可以再次申请住房公积金贷款, 也就是说同一职工可能多次贷款, 所以笔者认为按贷款合同设置明细账更为科学合理。

以上仅是笔者个人在这方面的思考与建议, 欢迎各位专家和同行批评指正。制定规范、合理、操作性强的个人住房会积金货款核算办法, 是个人住房公积金货款持续健康发展的基本保证, 而作好个人住房会积金货款的核算对规范住房公积金管理中心的贷款管理, 防范资金运作风险, 促进住房公积金的保值增值具有重要的现实意义。

参考文献

[1]何昕.当前住房公积金贷款存在的问题及其对策[J].福建财会管理干部学院学报.2004 (2) .

[2]吴曼.对委托贷款会计核算的探讨[J].财会月刊 (会计) .2001 (14) .

篇4：个人住房公积金贷款范围和额度

关键词：天津；上海；住房公积金；缴存；比较分析

近日，一则“住房公积金最高9000元最低240元‘隐性福利凸显行业差距”的新闻报道引起公众关注。该报道称，我国各行业职工住房公积金的缴存数额存在很大差别，最高与最低之间的比例超过30倍，银行、电力、烟草等垄断行业缴存数额最高。有银行职员称，在一些银行，住房公积金缴存数额超过万元。下面对2012年天津与上海公积金缴存进行比较分析，以期使区域、行业之间正常工资水平基础上的住房公积金的缴存和贷款额度差距处于合理范畴。

一、天津与上海住房公积金缴存标准

2012年7月1日，天津市住房公积金调整，单位和职工住房公积金缴存比例保持不变，仍为各11%，单位可根据自身经济状况，申请提高住房公积金缴存比例，最高为单位和职工各15%，2012年7月1日起住房公积金缴存额例行调整，缴存比例仍为11%，缴存基数例行调整。缴存基数不得低于本市现行最低月工资标准（1310元），不得超过本市上一年度在岗职工月平均工资的3倍（14508元）。缴存比例继续保持11%不变。单位和职工住房公积金缴存比例保持不变，仍为各11%。单位可根据自身经济状况，申请提高住房公积金缴存比例，最高为单位和职工各15%。或申请降低缴存比例，单位和职工最低不得低于各5%。

2012年上海市住房公积金管理委员会调整了住房公积金缴存比例。职工本人和单位住房公积金缴存比例为各7%；补充住房公积金缴存比例仍为各1%至8%，具体比例由各单位根据实际情况确定。住房公积金月缴存额=职工本人上一年度月平均工资乘以职工住房公积金缴存比例+职工本人上一年度月平均工资乘以单位住房公积金缴存比例。补充住房公积金月缴存额计算方法同上。2012年度住房公积金月缴存额上限为1820元，城镇个体工商户及其雇用人员、自由职业者的住房公积金月缴存额上限为3118元。2012年度住房公积金月缴存额下限为180元。城镇个体工商户及其雇用人员、自由职业者的住房公积金月缴存额下限参照此标准。

二、天津与上海住房公积金缴存及贷款比较分析

从两城市看，天津与上海公积金缴存月存额相差不大，尤其是对于单位效益不好的按月缴存（按照下限）的低收入家庭来说，天津市缴纳的公积金缴存月存额高于上海公积金缴存月存额，但是天津贷款额度为公积金账户余额的10至20倍，最高贷款额度70万，上海贷款额度为住房公积金余额的40倍，补充住房公积金余额，20倍，最高贷款额度80万，天津明显低于上海，最大相差40倍-10倍=30倍。最高贷款额度最大相差80万-70万=10万。

为了便于直观对比，请参看《2012年天津与上海公积金缴存及贷款比较分析表》

2012年天津与上海公积金缴存及贷款比较分析表

贷款最大相差额度，直接影响着职工的购买力，同时也影响着职工购房支出。从对比情况看，同样使用公积金缴存和贷款，在公积金缴存相等的情况下，在上海购房要比在天津购房更合算。同时，也可以看出，上海公积金缴存基础个人、基础单位7%+补充（1%至8%）及基础上（下）限+补充（1%至8%）更富有弹性，更趋于合理。

中国社科院经济所研究员汪丽娜表示，为强化公积金的住房保障功能，应实行差别化贷款利率，缩小收入较低与较富裕者之间的收入分配不公。适当提高公积金存款利率，公积金增值收益归缴存人所有。中原地产市场研究部总监张大伟张大伟也认为，公积金一定程度上应照顾到低收入者的贷款需求，不应单纯按照缴纳额考虑贷款额。可动态调整贷款额度，对中低收入人群提高缴存住房公积金的比例或贷款额度，让他们有能力用公积金买房。

当然，事情总是有两个方面的，有利就有弊，如何使区域、行业之间正常工资水平基础上的住房公积金的缴存和贷款额度差距处于更加科学、合理的范畴，是值得我们今后长期认真思考和研究的重要课题。

参考文献：

[1]段红彪：各地住房公积金政策调整方向[N]，人民日报，2012年12月03日.

篇5：个人住房公积金贷款范围和额度

发布日期：2010-01-07浏览次数：17

42芜湖市住房公积金管理委员会文件

房金委〔2009〕2号

关于调整我市个人住房公积金

贷款和提取政策的通知

各县、区人民政府，经济技术开发区、长江大桥开发区管委会，市政府各部门、各直属单位，驻芜各单位：

为了最大限度地发挥住房公积金的惠民效应，让住房公积金的优惠政策覆盖到更多的住房公积金缴存职工，实现广大职工“住有所居”的目标，根据《芜湖市个人住房公积金贷款管理办法》和《芜湖市个人住房公积金提取管理办法》的规定，结合我市住房公积金的缴存和使用状况，坚持“满足需求，控制风险，量入为出，收支平衡”的原则，决定对我市的住房公积金贷款和提取政策进行调整。现通知如下：

一、调整住房公积金贷款政策

（一）调整住房公积金贷款金额的计算方式。住房公积金贷款具体金额的确定须同时满足以下条件：

1、不高于申请贷款时住房公积金缴存余额的10倍；

2、月还款金额不高于夫妇双方住房公积金缴存基数之和的50%；

3、购买商品住房的，首付比例不低于人民银行规定的首付比例；购

买二手房，房屋年限10年（含）以下的，首付比例不低于房屋交易计税价格的30%，10年以上20年（含）以下的，首付比例不低于房屋交易计税价格的40%，20年以上的，首付比例不低于房屋交易计税价格的50%；

4、符合我市住房公积金贷款政策中关于引进人才方面的规定；

5、不高于我市规定的个人住房公积金贷款最高额度。

（二）调整个人住房公积金贷款最高额度：

夫妇双方均在我市连续足额缴交住房公积金12个月（含）以上的，个人住房公积金贷款最高额度不超过20万元；夫妇双方仅有一方在我市连续足额缴交住房公积金12个月（含）以上的，个人住房公积金贷款最高额度不超过15万元。

（三）增加引进人才住房公积金贷款优惠政策：凡符合芜市办〔2009〕11号文件引进人才规定的人员，只要连续足额缴交住房公积金6个月（含）以上的，就可以申请住房公积金贷款。住房公积金缴存满6个月，但不满12个月的，贷款额度按12个月缴存额的10倍计算。

（四）停止再次住房公积金贷款和住房商业按揭贷款转为住房公积金贷款政策。

二、规范租房提取住房公积金政策

（一）提取条件：属于无房户，租住房屋建筑面积60平方米以下，且房租超过家庭收入的30%的；

（二）提取证明材料：经提取申请人家庭所在单位和市房屋登记部门确认的无房户证明、房屋租赁证及完税发票；

（三）提取金额：按不超过提取申请人月住房公积金缴存金额，且每月不超过400元。

三、本通知未涉及的政策仍然按照以往的政策执行。本市以往关于住房公积金贷款、提取的条款与本通知不一致的，执行本通知。

四、本通知自2009年12月1日起执行。

篇6：个人住房额度贷款委托支付声明书

我叫年日与建筑面积平方米，房产坐落位置在。因自筹资金不足，特向贵中心申请个人住房额度抵押贷款万元，用于支付购房剩余款项。我本人自愿将审批的额度贷款万元，委托你中心通过银行支付给售房单位（人)户名，开户银行，账号，在此我本人声明保证，我与售房单位（人）之间发生的购房交易行为真实有效。若与售房单位（人)发生经济纠纷及资金风险，由我自行承担，与公积金中心无关联责任。我本人保证所贷款项用途。如违反贷款支付方式及改变资金用途，我愿意接受贵中心提前收回贷款本息的规定及国家法律，法规的惩处。

特此保证与声明

篇7：住房公积金个人住房贷款指南

住房公积金个人住房贷款指南

受理部门：中山市住房公积金管理中心资金使用科

咨询电话：88363***

2010年4月修订

一、贷款对象

本市行政区域内的住房公积金缴存人。

二、贷款条件

1、借款人信用良好，家庭收入稳定，有偿还贷款本息能力；

2、连续正常缴存住房公积金半年或以上；

3、公积金个人账户最少有半年正常汇缴的余额；

4、当前个人账户状态为正常；

5、曾支取或停缴公积金超过半年的，须按管理中心核定的标准连续正常缴存公积金半年以上；

6、前笔公积金贷款结清后须再继续正常缴存公积金半年以上。

三、贷款额度

1、每一住房公积金缴存人每次住房贷款最高额度现定为35万元。多名公积金缴存人共同购买一套住房而同时申请公积金贷款的，可累加各自的可贷额度，购买单套住房最高可申请90万元。车库车位贷款最高可申请7.5万元（借款人必须在拟购车库车位所在的小区内购有自住住房）；

2、别墅、联排别墅、单家独户式住宅不接受公积金住房贷款申请；现房（已取得房地产权证的房产）楼龄超过20年的不接受公积金住房贷款申请；

3、月还本息额度不超过申请人收入（收入的核定按申请人缴存住房公积金时所报工资基数为依据）的50%；

4、最高贷款度、首付比例及贷款年限由中山市住房公积金管理委员会制定，并随国家政策调整而调整。

四、贷款期限

1、最长为30年，其中现房（车库车位）贷款、自建房贷款的贷款期限最长为20年，并随现房楼龄的增加而减少；

2、贷款年限至申请人法定退休年龄后5年，即男满65周岁，女满60周岁。

五、贷款类型

1、纯公积金贷款；

2、组合贷款，即公积金贷款与银行商业住房贷款组合。

六、贷款品种

1、预售房（车库车位）贷款；

2、现房（车库车位）贷款；

3、自建房贷款。

七、贷款利率

按中国人民银行规定的现行住房公积金个人贷款利率执行，并随国家利率调整而调整。

目前5年以内（含5年）年利率为3.33%，5年以上年利率为3.87%。

八、业务承办银行

贷款业务委托中国建设银行中山分行，中国工商银行中山分行，中国农业银行中山分行，中国银行中山分行，中国交通银行中山分行，中国中信银行中山支行承办。

九、违约处罚方法

1、逾期还款罚息按人民银行公布的最高罚息利率计算；

2、申请了公积金贷款后停缴公积金，从停缴次月起按同期银行商业性住房贷款利率计收利息；

3、拖欠贷款本息，通过法律程序追收。

十、贷款办理流程

1、预售房、车库车位：可直接向发展商申请，由发展商联系市住房公积金管理中心委托的承办律师代办相关手续；

2、现房、车库车位：要在房产交易过户前，携出售人名下的房产证、土地证（须国有出让用地）正本及复印件到市住房公积金管理中心登记申请（如购买已出房产证的车库车位的，还须提供在车库车位所在小区已购置住房的证明，即相关房地产权属证或已备案商品房购销合同），申请受理后由管理中心交委托评估机构和律师所办理相关手续；

3、自建房：完成报建手续后，携建房用地土地证（须国有出让住宅用地）、规划管理部门的报建批准书（报建批准必须为住宅）正本及复印件、申请人名下另一物业的房产证、土地证（须国有出让用地）正本及复印件到管理中心登记申请，申请受理后由管理中心委托评估机构和律师所办理相关手续。

篇8：个人住房公积金贷款范围和额度

关键词：公积金贷款,贷款风险,防范措施

住房公积金贷款是以住房公积金为资金来源, 向缴存住房公积金的职工发放的定向住房消费贷款, 属于政策性贷款。建立的目的是推行低存低贷的购房融资政策, 为广大职工购房提供优惠的政策性贷款服务, 提高职工住房消费能力。住房公积金具有互助性和保障性的特点, 已成为职工个人购房贷款的首选贷款方式, 很多城镇居民通过使用住房公积金贷款购买了自住住房, 改善了居住条件。

一、个人住房公积金贷款管理现状

(一) 住房公积金的覆盖面不断扩大

2007年末缴存总额为16230.30亿元, 比上年末增长27.92%。2007年缴存额3542.92亿元, 比上年增加615.02亿元, 增幅为21.01%。缴存余额为9605.11亿元, 2007年新增缴存余额1734.15亿元。实际缴存职工人数为7187.91万人, 比上年末增加271.05万人。

(二) 住房公积金的缴存额基数不断提高, 贷款额也不断提高

各地住房公积金缴存基数已由职工基本工资调整为职工工资收入, 缴纳费也由住房公积金制度建立初的3%, 提高到职工工资收入的5%, 北京市已达到10%, 天津市的外企职工已达到12%, 上海市还建立了职工补充住房公积金。截至2007年末累计为830.04万户职工家庭发放个人住房贷款8565.90亿元, 比上年末增长34.59%。2007年, 发放个人住房贷款2201.57亿元, 占当年缴存额的62.14%。个人贷款余额为5074.33亿元, 比上年末增长33.37%。2007年新增个人贷款余额1269.63亿元, 同比增长30.79%。

(三) 经济效益和社会效益日益显示出来

住房公积金制度实施的多年实践中, 有力地推动了城镇住房分配制度的改革, 提高了城镇居民的生活水平, 突出的住房矛盾得到缓解, 促进了房地产市场的培育和发展。住房公积金归职工个人所有, 这也在一定程度上为缴存职工退休后的生活有了保障。

但是, 随着房地产业的飞速发展, 公积金贷款业务量的不断加大, 贷款时间的推移, 贷款风险也不断增强。贷款的风险研究和管理问题便突出地摆在我们面前。个人住房贷款期限长, 存在着运行体制风险、政策风险、市场风险和借款人信用风险等, 应对这些风险有正确的认识。正确认识是有效防范的基础, 既防止忽视风险存在的盲目乐观, 又要防止前怕狼、后怕虎, 影响住房公积金的发展。住房公积金对我国经济社会已经产生重大影响, 因此, 加强防范个人住房贷款管理风险的能力并加以规避, 对保护广大职工的切身利益, 促进住房消费和经济协调发展, 维护社会政治稳定, 构建和谐社会有着十分重要的意义。并可促进住房公积金超着稳健、安全、快速的方向发展

二、住房公积金贷款管理中面临的风险

(一) 运行体制带来的管理风险

住房公积金实行的是“管委会决策、中心运作、银行专户、财政监管”的管理原则。根据2000年4月国务院颁布的《住房公积金管理条例》, 住房公积金管理中心不能办理金融业务, 而只能委托住房公积金管理委员会指定的商业银行办理住房公积金的金融业务。由于商业银行只是接受住房公积金中心的委托, 因此不承担住房公积金个人住房贷款的风险。公积金管理中心将存贷业务一次性地委托给相关的商业银行, 银行收取手续费, 风险都由公积金管理中心承担, 银行不过是起到了管理中心出纳的作用。由于委托方和受益方是两个不同的利益主体, 受各自利益驱使, 在资金运作中会有差异的价值取向和行为模式。

1、项目客户资质、资信质量中心难以控制。

公积金管理中心和委托银行双方权利与义务不明确, 委托银行为了自身的利益可能会尽可能的取向风险较小、利润较高的商业贷款, 而将风险较大的公积金贷款以委托贷款方式留给“中心”, 这样, 管理中心一方面失去了资质较好的开发商, 另一方面又失去了资信较好的客户, 加大了住房公积金的贷款风险。

2、相比较商业贷款, 个人公积金贷款办理时间长。

面对住房公积金贷款的“低利率”的冲击, 加之住房公积金贷款与商业银行住房按揭贷款相比为业务受委托银行所带来的利益不均衡 (购房者选择商业银行按揭贷款其利息全归受委托银行所有, 若购房者选择公积金贷款, 受委托银行只能收取手续费, 且失去了许多客户, 于己不利) , 由于受委托银行自身利益的驱使, 往往对住房公积金贷款的客户采取一些消极的手段来抵制或影响住房公积金贷款业务高效、快速的发展, 而其自运营的商业贷款比住房公积金贷款办理要快得多。但无论对开发商还是借款户来说, 都希望资金快速到位, 惧怕住房公积金贷款的遥遥无期, 有些开发商甚至还打出实行商业贷款给予优惠, 许多客户转为商业住房贷款, 因而加大了风险。

3、公积金管理中心信息化建设还没有建立健全。

由于我国许多地方“公积金管理中心”信息化建设还没有建立健全, 而受委托银行力争自己的主导地位和强调自己的网络优势, 往往会坚持采用他们的程序来进行贷款人员信息登陆和计息扣款, 造成“公积金管理中心”贷款程序无法正常运行, 双方数据无法统一。不仅如此, “中心”的住房公积金贷款客户群体、业务发展趋势、经营状况等重要商业秘密都无法对外保密, 不利于市场的竞争, 加大了风险。

4、公积金管理中心在贷款的回收方面处于被动地位。

首先, 公积金管理中心因不直接面对借款人, 受托银行又与公积金管理中心信息交流不够, 在监督管理还款方面处于被动地位。在住房公积金业务承办银行只能由住房公积金管理委员会指定的情况下, 即使受托银行不按合同约定履行收贷职责, 公积金中心也不能追究其责任。其次, 公积金管理中心没有承担经营风险的资金保证。具有一定的自有资金是一个独立的民事主体承担经营风险的前提条件。住房公积金管理中心是一个直属市人民政府、不以盈利为目的的独立事业单位, 其管理费用由本级财政从该中心上交的住房公积金增值收益中按标准拨付, 中心本身并无任何法人资本金, 营运的资金都是职工的住房公积金贷款, 一旦出现资不抵债的现象, 中心无产可破, 承担经营风险也就只是空话。

(二) 政策风险和市场风险形成的管理风险

1、借款人还款能力下降的风险。

借款人由于不可预料的原因收入大幅度下降或支出大幅度增加, 影响还贷。诸如, 由于自然或社会原因造成贷款人无力偿还贷款, 保证人无力履行担保义务的风险。自然原因主要是指借款人、保证人因疾病、意外事故导致伤残、死亡、失去工作能力或失踪, 从而无法偿还贷款。社会原因主要指由于机构改革、企业下岗分流导致借款人、保证人失业, 收入下降, 从而无力偿还贷款和履行担保义务。

2、存贷不挂钩导致资金缺口的风险。

我国许多城市在住房公积金配贷时, 只注重借款人的还款能力以及是否能满足贷款的其他条件, 却很少评价借款人对住房公积金的贡献率, 住房公积金既无最低储蓄年限要求, 也无最低存款额限制。在现阶段, 这种信贷方法似乎有利于解决和改善居民的住房, 刺激居民的有效消费需求, 扩大住房公积金信贷规模, 但从长远看, 今后可能会导致资金缺口, 而且加大住房公积金储蓄长期融资的风险。

3、国民经济状况和金融市场变化带来的风险。

一类是利率风险, 是指由于市场利率的变化而引起资产价格变化的风险, 即住房公积金管理中心的财务状况在利率出现不利的波动时所面对的风险。这种风险不仅影响住房公积金管理中心的盈利水平, 也影响其资产和负债的价值。另一类是房地产市场风险, 当房地产市场波动使作为抵押物的房屋价格贬值, 就不足以偿还贷款本息。

4、地方政府有关人员的干预行为。

由于公积金管理中心是属地化管理, 个别管理中心为了提高住房公积金存贷比, 对少数不符合规定的贷款不但不加以制止, 反而知道借款人如何做假贷款文件和手续, 从而提高了存贷比的同时, 也加大了贷款风险。还有就是有些申请人明明不符合贷款条件, 但由于有主管部门领导批的“条子”, 中心不得不给予贷款, 而风险一旦发生则无人承担责任。

(三) 抵押物处理风险

1、住房抵押面临抵押登记难以落实的风险。

在实际活动中, 贷款发放已几年, 借款人也已入住二三年, 但房屋产权证仍未办妥的情况较为普遍。

2、部分房屋存在重复抵押的风险。

一是同一个贷款人, 在不同地区或不同系统的中心利用系统之间的不联网、各系统之间信息不共享等漏洞, 多次贷款的行为。二是夫妻双方分别以各自的名义从不同的中心取得贷款。三是开发商以在建工程抵押申请贷款项目, 抵押未解除便开始销售房屋, 并向购房人隐瞒实情, 使公积金中心贷款抵押权益虚化, 购房者和公积金中心权益受到侵害。

3、抵押变现风险。

对抵押物和质押物的依法处理存在困难, 可能给贷款造成风险。借款人到期不能偿还贷款, “中心”向法院提出诉讼, 要求以抵押物拍卖还贷, 根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条规定:“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋, 人民法院可以查封, 但不得拍卖、变卖或者抵债。”第7条指出, 业主抵押自己所有房屋, 如果该套房产是属于业主的唯一可以居住房产, 而且有充分证据可证明这一点的时候, 那么即使抵押人 (通常为银行) 向业主追讨欠款, 法院也不能拍卖、变卖或者抵债。于是拍卖抵押房产归还贷款便成为空话。

(四) 信用风险

1、借款人的信誉状况。

贷款业务要求住房公积金管理中心对借款人的信用水平做出判断。但由于目前很多地方的住房公积金管理中心系统还没有建立个人信用征信状况, 如当前负债情况, 向各家银行借款情况、信用记录等相关信息, 还无从考察。这就会影响住房公积金中心对借款人的信用状况判断不准, 将会出现由于借款人的信用水平下降、债务过多而造成恶意逾期贷款, 导致贷款无法收回的风险。还有就是有的借款人意识淡薄, 不按约履行还款义务。在还款一段时间后, 因为嫌每月都要跑银行换款麻烦, 就数月一还或一年一还, 不按合同约定按时足额履行还款义务, 还有的借款人因为未按规定在还款日前足额往代扣卡中存入应还贷款本息, 造成经办代扣不成功。更有甚者抱着国家的钱不还不会怎样态度, 恶意拖欠。

2、贷款用途不易掌握。

由于住房公积金的贷款利率相比同期商业贷款利率低, 就会出现有的借款人以购房、建房等名义取得贷款后, 却将所贷之款挪作他用, 如炒股、投资、转高利息放贷等, 一旦失败, 也会给住房贷款带来风险。

3、借款人单位审核不严。

在现实中, 有些单位为了提升自身的凝聚力和社会形象, 一味追求员工住房面积的扩大和档次的提高, 进而协助本单位职工共同“造假”, 鼓励并配合本单位职工向中心取得超标准的贷款, 从而为贷款风险的发生埋下了隐患。

三、住房公积金贷款管理中的改进措施

(一) 完善住房公积金贷款管理中的改进措施

1、采用住房公积金管理机构自营模式。

化解公积金个人住房贷款的制度性风险的根本途径在于消除两个独立主体的利益冲突。在理论上, 采用住房公积金管理机构自营 (直接运作) 模式, 可以实现责、权、利的统一, 能有效的消除委托方式中的利益冲突。正是基于这点, 上海、天津、北京等地的公积金管理部门在其完善住房公积金的研究报告中都提出了组建住房公积金银行的设想。强调住房公积金管理机构的主体地位, 使其居于主体地位, 可以自由选择受托人。

2、选择住房公积金业务承办银行的自主权交给公积金管理中心。

我国办理住房公积金业务的银行是由城市政府或者房委会指定的, 住房公积金管理机构无决定权, 银行不能维护住房公积金权益时, 公积金管理机构也不可能用取消银行承办业务资格的手段来制约, 有鉴于此, 应将选择公积金业务承办银行的自主权交给公积金管理机构。

(二) 建立个人住房贷款风险管理系统

1、建立个人信用档案制度。

在我国市场经济条件下, 个人消费信用的广度和深度不断扩大, 借款人是否具有资格和还款能力是产生借款人风险的源头, 及时组建个人信用制度有利于提高个人信用意识, 规避和化解使用风险。可以利用计算机联网技术, 分阶段地将居民个人信用资料, 如借贷历史情况、住房公积金缴交情况等, 全部汇集记录存档。

2、实现个人住房贷款贷前审查与贷后监察相结合的功能。

个人住房贷款风险贯穿贷款审核、发放和回收过程, 因此必须建立包括个人住房贷款全过程的风险管理系统, 实现住房贷款贷前检查与贷后监察相结合的功能, 建立住房贷款审核责任制度, 这一责任制度应包括受托银行的贷款评审与住房公积金管理中心审核两个环节。

3、实现个人住房贷款高风险的预警功能。

这一风险包括借款人收入与家庭收入的变动信息、还本付息、抵押物变现等风险。按照人民银行“五级分类”标准建立贷款风险预警系统, 公积金管理中心可以依此对贷款项目、借款人还款、抵押物落实、借款人家庭及外部环境变化等信息进行跟踪管理, 变被动为主动, 节约时间、人力, 加强贷后风险管理。

4、会商制度的建立。

公积金管理中心与受托银行定时对预警高风险的情况进行会商, 特别是对金融、房地产市场、社会就业与家庭收入变动的信息的应急响应, 以期协同规避, 对于已发生逾期的应尽快催收。

(三) 采取相关的配套政策措施

1、建立以政府为主体减轻中低收入职工住房贷款负担的贴息和担保制度。

可采取政府扶持 (实行贷款贴息政策) 、社会参与的办法、组建住房置业担保公司, 为借款人提供信用担保, 既减轻了这部分职工的债务负担, 又化解了金融风险。

2、贷款利率与贷款期限挂钩。

贷款利率应考虑通货膨胀等因素的影响, 在低进低出原则的基础上, 将贷款利率与贷款期限挂钩, 相应增加利率级次, 贷款期限越长, 利率相应提高。

(四) 严格个人住房贷款的抵押管理, 防范抵押风险

1、认真审查抵押房屋的合法。

严格审查抵押房屋的合法性, 对用现房作抵押的, 产权不明或抵押比例不清的, 不予办理贷款手续;对用期房抵押贷款的, 要严格审查抵押房屋的批准建房、售房的手续和文件是否齐全, 要求达到建设部有关管理办法规定的工程进度标准及符合《城市房地产抵押管理办法》的要求方能发放贷款, 同时审查开发商的资质以及抵押楼盘的施工进度情况, 必须在商品房主体工程封顶时才能贷款。并要求售房单位承诺到期及时办理房屋产权证等手续, 不履行承诺的, 负连带责任。

2、确保抵押手续完整到位。

与产权抵押登记部门签订委托办理房屋他项权证的协议, 确保抵押手续完整到位, 避免抵押物变现风险。

3、切实执行担保法, 对不按照合同清偿债务的, 坚决依法拍卖抵押房产。

对于年限较长的住房公积金贷款, 公证和保险是避免风险的重要手段。一旦发生欠贷且催还无效后, 可以减少诉讼程序, 直接申请法院执行。关于保险问题, 贷款有保险总比无保险的安全系数要高。保险公司应尽快出台与住房公积金贷款相配套的险种, 对拖欠住房公积金贷款经对次催交仍不还贷款的, 公积金管理中心可申请法院予将其抵押的房地产拍卖还贷, 为使拍卖能顺利进行, 需要与政府的“廉租房工程”结合起来, 为被拍卖住房者提供一套住房。

(五) 建立便捷的还款方式

篇9：论山西焦煤住房公积金个人贷款

关键词：住房公积金；贷款

中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1000-8136(2009)23-0058-02

公积金制度最早是在1955年由新加坡提出并建立，是一项具有住房、医疗、投资等社会保障职能的社会保障制度。

我国的住房公积金制度是在借鉴新加坡中央公积金制度的基础上建立起来的，是配合城镇住房制度改革进行的制度性安排，是一项单一性制度。住房公积金制度的参加者是城镇在职职工，住房公积金的用途也仅限于住房消费。

山西焦煤集团公司所属西山、汾西、霍州等子分公司根据原中国统配煤矿总公司《关于实行职工建房互助金办法的通知》，于1993年先后建立了互助金制度，实质就是住房公积金的前身，其参加职工的范围、计提原则和方法，基本与现执行的住房公积金制度相一致。1995年各子分公司先后停止执行建房互助金制度，开始推行住房公积金制度。2006年1月山西焦煤集团公司对住房公积金的管理予以了统一和规范。

住房公积金个人贷款是指住房公积金中心运用归集的住房公积金，委托商业银行向正常缴存住房公积金的购房人发放的定向用于购买、建造、翻建、大修等自住住房消费的政策性住房贷款。也就是说，住房公积金贷款的操作由住房公积金中心委托的商业银行办理，住房公积金中心或住房公积金中心委托的管理部负责贷款对象、额度、期限的审批。

当前，改善住房条件日益成为广大市民主要的消费需求，住房信贷市场呈现出供需两旺、倍数增长的态势。在这种情况下，个人住房公积金贷款作为政策性住房金融的主体，就突显出其重要性来。下面就住房公积金个人贷款的作用、贷款特点、贷款风险及防范等几方面略谈一下个人看法。

1住房公积金个人贷款的作用

住房公积金贷款对职工的作用主要体现在以下3个方面：①对缴存住房公积金的职工提供了一种通过住房公积金贷款融资取得住房的渠道；②由于住房公积金贷款利率较低，因此职工的还款负担相应也较低，提高了职工购房的支付能力；③办理住房公积金贷款费用成本要远远低于商业银行的费用成本。

2住房公积金个人贷款的特点

2.1贷款对象特殊

山西焦煤住房公积金个人贷款的对象，必须是山西焦煤集团公司具有完全民事行为能力并按规定缴存住房公积金的职工，是购房合同约定的所购住房的产权人。

2.2贷款用途专一

个人住房贷款设立是为了配合我国住房制度改革，支持城镇居民购买自用普通房，因此贷款只能用于支付所购买住房的房款。

2.3贷款数量较大

对于经办银行而言，个人住房贷款无论是市场需求还是贷款笔数和单笔贷款金额相对于其他个人消费贷款都是较大的。

2.4贷款期限较长

个人住房贷款多数为中长期贷款。

3住房公积金个人贷款风险

3.1制度风险

它是指由个人住房公积金相关制度因素而引起的贷款风险。制度风险主要来源于住房公积金的委托运作模式。2000年4月，国务院颁布的《住房公积金管理条例》规定，住房公积金管理中心(以下简称中心)不能办理金融业务，应当委托住房公积金管理委员会指定的商业银行办理住房公积金的金融业务。由于这项贷款的委托方与受托方是两个不同的利益主体，特别是商业银行是以利润最大化为目标的经济实体，虽然签定了委托合同，仍难以解决各自因不同利益趋势，而在运作过程中产生的利益冲突。

3.2政策风险

它是指由于住房公积金政策的特殊性及相关政策变动而形成的贷款风险。①住房公积金政策性特征决定了个人住房贷款服务对象主要是广大的中低收入者，其中相当一部分职工收入不稳定，偿债能力不强，影响了贷款的安全性。②公积金个人住房贷款的利率政策性风险。住房公积金作为一种“强制储蓄、低进低出”的政策性住房资金，在发放个人住房贷款时实行“低存低贷”政策，符合我国的现实国情，也有力地推进了住房公积金制度的发展。但是，由于公积金个人住房贷款的期限长，因此容易产生市场风险。住房公积金业务的单一性使它缺乏银行通过多项业务组合分散风险的机制，更加剧了其风险性。

3.3信用风险

它主要是指借款人因主客观原因所引起的未按合同约定按期偿还到期贷款本息的风险。①主观原因造成的风险。由于公积金贷款利率低，罚息也低，不能够引起借款人足够的重视，因此存在拖欠贷款，造成不良资产产生的现象。②客观原因造成的风险。由于自然和社会原因造成借款人无力偿还贷款。自然原因主要包括借款人、保证人因疾病、车祸、火灾等意外事故导致伤残失去工作能力或失踪、死亡等，从而无法偿还贷款，社会原因主要是由于机构改革、人员分流、企业亏损、破产等导致借款人、保证人失业、下岗、收入下降和无收入来源，从而无力偿还贷款和履行担保义务。无论是自然原因还是社会原因都不可预料，也将直接影响借款人的还贷能力。

4住房公积金个人贷款风险的防范

4.1逐步建立个人信用库

由于公积金个人贷款期限长，不确定因素多，一笔贷款的发放是否成功，起决定作用还是借款人的信用状况。联合银行、税务、社保、房地产等部门，利用计算机网络技术，建立个人信用系统，实现资源共享。建立科学的指标分类体系，为个人住房贷款评审提供科学依据。

4.2建立、健全个贷风险管理制度，并严格执行，落实到位

由于个贷业务频率高、数额大、时间长，为了有效地防止风险，应建立健全各项风险管理制度。制定具体的操作规程和实施细则，以规范个贷的发放、管理、控制、回收程序。其次，加强日常的个贷业务管理，提高办事人员的自律意识和责任意识。主要是建立完善的审核机制、内控机制，加强个贷合帐及档案资料的登录和收集，实现规范化、制度化、科学化管理。加强贷后管理和催收。加大清收力度。

住房公积金个人贷款息的审批原则4句话：正常缴存、购房属实、落实担保、保证还款。具体来讲，“正常缴存”是指职工及所在单位按月足额缴存住房公积金；“购房属实”是指不得隐瞒、伪造购房行为；“落实担保”是指职工申请住房公积金个人贷款必须提供担保，借款人到期不能偿还本息的，由担保人承担偿还本息的连带责任；“还款有保证”是指借款人家庭有可靠的收入来源，能保证在贷款期限内按月偿还本息，而不致影响家庭基本生活。

4.3加强对受托银行的监督，使受托银行切实负起责任。避免在贷款发放过程中产生潜在风险

“中心”应严格按照《委托协议》监督受托银行按规定履行其应尽义务，做好贷款发放和贷款本息回收工作。

4.4加强对信贷人员的管理

提高信贷人员的责任意识、风险防范意识和识别真伪的能力，加强软硬件设施建设，使之有充足的物质保障。

4.5法律保障

“中心”应有自己的法律顾问，至少应做到涉及法律方面的问题有法律方面的人士予以把关，使“中心”所做的每一个法律文书均严谨、具有法律效力。

4.6严格相关财务管理办法规定，提取风险准备金。核销坏、死账

财政部发布的《住房公积金财务管理办法》(财综字[1999]59号，第五章第二十四条：住房公积金增值收益用于建立住房公积金贷款风险准备金的比例不得低于60％，具体比例由各省、自治区、直辖市财政厅(局)确定。第二十五条：住房公积金呆账贷款，由公积金中心提供详实资料，经本级财政部门审核，报省、自治区、直辖市财政厅(局)批准核销。具体核销办法按财政部规定执行。《财政部关于住房公积金财务管理补充规定的通知》中规定：建立住房公积金贷款风险准备金的比例，按不低于住房公积金增值收益60％核定，或按不低于年度住房公积金贷款余额的1％核定，从住房公积金增值收益中分配。

4.7加强与有关部门合作

与房地产管理部门的合作，建立商品房销售备案登记和抵押登记查询制度；与受托银行、房地产管理部门、公证部门、法院各部门密切配合，使恶意逃债者无空可钻。

篇10：个人住房公积金贷款

目前公积金贷款不仅广泛应用于新房的购买，而且在二手房购买上的应用也十分普遍。由于公积金贷款年利率比现行的商贷利率低了近两个百分点，对于广大工薪阶层来说，住房公积金贷款成为现代都市人在住房贷款上的首选。目前利用公积金建设保障型住房的地区越来越多，投资者也可以多加留意。

住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用个人以及其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。

一、住房公积金优势和使用诀窍

1、贷足额度尽享利率优势

住房公积金贷款作为政策性贷款，其最明显的特点就是利率低。从目前5年期以上贷款来看，商业贷款的年利率为5.94%，而住房公积金贷款年利率仅为

3.87%，两者相差2.07个百分点。

假设小夫妻各自所在公司都有参加公积金计划，之前两人住房公积金缴存正常，从未申请过任何贷款。现在计划购置一套100平方米价值100万元的住房，首付款预计40万元，这样按照当地的规定，他们两人最高可以申请20年的公积金住房贷款为60万元，这样以后每月归还公积金住房贷款的本金和利息和约3595元

按照贷款60万元、20年计算：

公积金贷款，每月支付3 595元，合计支付利息：3 595×20年×12期–600

000=262 800元。

商业贷款，每月支付4 278元，合计支付利息：4 278×20年×12期–600 000=426 720元。

即公积金贷款比商业性贷款，每月少支付683元，合计利息节省163 920元。这种利息差还会随着贷款期限的延长而进一步拉大，公积金贷款大大降低了我们的还贷压力。而且公积金贷款是国家政策给予我们的优惠，只要符合贷款条件，就应尽可能贷足公积金贷款。

2、还款方式灵活，提前还款方便

公积金贷款的还款方式极为灵活，借款人只要每月的还款额不低于“最低还款额”，就可以随意确定月还款数额，非常便于借款人的资金安排。商业贷款提前还款，如果是非一次性提前还款其数额必须为1万或5万的倍数，而公积金贷款则无具体规定，只要大于“最低还款额”的，全部视为提前还款金额。商业贷款对于提前还款次数有明确规定，而公积金贷款则是每月都有三次提前还款机会，贷款人甚至可按月随时调整自己的提前还款额。

借款人可提前归还部分或全部公积金所贷本金和利息，目前不需要支付违约金。部分或全部提前还款的，按日计息，以放款日为计息起点。商业贷款提前还款，所冲金额包括部分本金及部分利息。而公积金贷款提前还款，其金额全部冲抵贷款本金。

3、贷款成数高，期限长

商业贷款最高一般只能贷到七成，购房人首付压力较大。而公积金贷款最高可贷到八成，购房人首付压力较小。公积金贷款年限较长，相应每月还款金额较

少。商业贷款的贷款年限最高只能贷到25年，而且大多数二手房最高只能贷到20年，无形中造成月供压力较大；而公积金贷款的年限最高可达30年，月供压力较小。

4、各项限制少，选择余地大

公积金贷款对房龄限制较灵活，而商业贷款对于房屋年龄的限制较严，大部分银行对于1985年以前的房屋不予贷款，并且贷款年限随着房龄的增长而缩短。而公积金贷款对于房龄的限制较少，房龄与贷款年限相加不超过50年即可。商业贷款借款人的年龄加上贷款年限必须小于65周岁，而公积金贷款则对借款人年龄无限制。

公积金贷款的申请审批手续比商业性贷款要复杂很多。商业性贷款的最终审批权在于贷款银行，只要银行通过审批即可办理其他手续。而公积金贷款的最终审批权在于当地公积金中心，代理银行在完成初审后还需再送到公积金中心进行审批，此环节会比商业性贷款长至少15~25个工作日。

二、申请手续无论是办理公积金贷款还是商业性贷款，借款人都可以到缴存银行申请领取公积金账户上的余额。

借款人填写书面申请书，所属单位审批并盖章同意，带上房产证原件或复印件（需贷款银行盖章确认）、公积金存折或公积金卡及本人身份证原件，前往缴存银行专窗办理提取就行。从第一次提取开始，以后每半年才可以申请提取一次，直至提取的金额与银行贷款的本息一致。

贷款人在使用公积金贷款时，支付最低还款额后，若有富余支付能力，最好

每期能多还款。每月多支付的金额将会直接冲抵贷款本金，对贷款人而言只会降低还款总利息，缩短还款日期，有益无害。

符合公积金贷款要求的借款人如果没有申请公积金贷款，以后再购房仍可以申请公积金贷款；如果已经办理过公积金贷款，只要还清贷款并符合公积金缴存规定的，也可以再申请公积金贷款。

三、注意事项

贷款对象应当符合以下4个条件：

1）.只有参加住房公积金计划的职工才有资格申请住房公积金贷款。

2）.申请贷款前连续缴存住房公积金的时间不少于6个月。

3）.配偶申请了住房公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，配偶双方均不能再获得住房公积金贷款。

4）.贷款申请人在提出住房公积金贷款申请时，必须具有较稳定的经济收入和偿还贷款的能力。

贷款用途必须专款专用。

住房公积金贷款用途仅限于购买具有所有权的自住住房，并且所购房屋须符合当地公积金管理中心规定的建筑设计标准。

须具备一般住房贷款应具备的条件。

住房公积金贷款申请人应当备有相当于购买住房总价20%或以上的自筹资金。

住房公积金个人购房贷款的本息怎样偿还？

除现金支付外，借款人可以提取本人公积金账户储存余额用于归还贷款。在本人公积金账户储存余额不足时，可以提取其配偶、参贷人的公积金账户储存余

额，但需征得被提取人的书面同意。

篇11：关于规范住房公积金个人住房贷款

政策有关问题的通知

建金〔2010〕179号

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各有关部门，新疆生产建设兵团：

为规范住房公积金个人住房贷款政策，根据《住房公积金管理条例》和《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）的有关规定，经国务院同意，现就有关问题通知如下：

一、住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房，以支持基本住房需求。严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。

二、保持缴存职工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房政策的连续性和稳定性。使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。

三、第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。

四、停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

五、城市住房公积金管理委员会要根据当地住房价格、人均住房建筑面积和住房公积金业务发展状况，以支持缴存职工购买普通自住房的贷款需求为原则，合理确定住房公积金个人住房贷款最高额度，并报省级住房城乡建设、财政、人民银行、银监部门备案。直辖市、新疆生产建设兵团住房公积金个人住房贷款最高额度报住房城乡建设部、财政部、人民银行和银监会备案。

六、城市住房公积金管理中心和受委托银行要采取有效措施，加强住房公积金个人住房贷款的调查、审核、抵押、发放、回收等工作，切实加强贷款风险管理，保障资金安全。住房公积金管理中心要会同有关主管部门，抓紧建立信息共享机制，防范骗取住房公积金个人住房贷款等行为。同时，要简化办理手续，提高服务水平。

城市人民政府要结合当地实际，抓紧制定落实本通知精神的具体措施，积极做好政策解释工作。各省、自治区、直辖市人民政府和新疆生产建设兵团有关部门要加强工作指导，加大监督检查力度。政策执行中有关问题，及时报住房城乡建设部、财政部、人民银行和银监会。

中华人民共和国住房和城乡建设部

中华人民共和国财政部

中国人民银行

中国银行业监督管理委员会