物业考题

2024-04-20

物业考题（精选6篇）

篇1：物业考题

物业管理概论

1、物业管理的定义：

指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关的场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

2、物业管理的起源：

19世纪60年代英国；1981年深圳；《物业管理条例》2003年6月8号颁布

3、物业管理分类：

普通住宅小区、高层楼宇、写字楼、饭店、商场、公寓别墅、工业厂房及仓库、会所、停车场、医院

4、物业管理的本质：

以准公共服务为核心产品的商业活动。

特征：1公共性和综合性；2广泛性和差异性；3及时性和无形性；4持续性和长期性

5、物业项目管理概念：

在物业管理区域内，物业服务企业运用物业管理专业知识、技能、方法，使用物业管理专用技术装备，为了使物业管理项目实现合同所要求的质量标准，在限定的环境、时间和费用等约束条件下，所进行的全面的组织、规划、控制和协调。

6、物业项目经理的概念：

物业项目经理是物业服务企业对物业管理项目实施管理和服务的全权代表，是物业管理区域内管理和服务的组织者和责任人。物业管理项目经理是由物业服务企业委派，对具体物业管理项目实施管理的责任人，作为项目经理是物业服务企业法人派出的代表，在项目的代理人。物业服务企业不直接对物业管理项目负责，而由项目经理在授权范围内对物业管理项目负责。项目经理是物业管理区域内，物业管理过程中所有工作的主要负责人。项目经理既要实现约定的物业管理目标，又要承担经济和安全目标。

7、直线制特点、优点、缺点：

特点：项目经理亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，只设职能人员和协助主管人员。优点：集指挥和管理职能于一身，命令统一，责权统一，行动效率高。

缺点：横向协调配合困难，不利于沟通信息，有些问题各部门要直线向领导机构和人员请示汇报后，才能处理，影响工作效率。

8、直线职能制优点、缺点：

优点：既能发挥职能机构专业管理的作用，又便于领导统一指挥。

缺点：组织机构较为繁琐，不利于一专多能，人员相对臃肿。

9、按需要设置机构：

管理对象、管理要求、管理原则

组建步骤：1，根据物业服务企业中标的管理方案确定管理任务和组织形式；

2，确定项目管理的层次，设立职能部门与工作岗位； 3，确定人员、职责、权限；

4，由项目经理根据“项目管理目标责任书”进行目标分解； 5，组织有关人员制定规章制度和目标责任考核、奖惩制度。

内外部制度的定义

1、制度建立的意义：

1，物业管理区域内法治化、规范化建设的需要； 2，规范服务人员的需要；

3，规范企业内部各部门的需要；

4，规范区域内业主和物业使用人的需要； 5，协调物业服务企业和社会各组织的需要。

2、建立遵循的原则：

依法守约、以人为本、严肃稳定、创新改进

3、内部管理制度的内容：

1，人力资源；2，财务管理；3，物资采购供应；4，档案管理

4、应急预案的内容：

1，消防灭火；2，防汛抢险；3，紧急停电事故；4，紧急跑水、漏水事故；5，电梯故障（困人）；6，气体燃料泄漏；7，公共卫生突发事件；8，地震紧急

5、项目经理在项目管理中应建立管理制度有哪些？（自我发挥，口试）

如何发挥项目经理在物业管理制度中的作用

公共法和风险规避

1、民法通则对债的分类：

合同之债；侵权行为之债；不当得利之债；无因管理之债；缔约过失之债

2、侵权行为的构成要件：

侵权行为（事实发生）；损害事实；侵权行为和损害事实之间存在因果关系；过错（故意或过失）

3、合同法条款的内容：

当事人的名称或者姓名和住所；标的；数量；质量；价款和报酬；履行期限、地点和方式；违约责任；解决争议的方法。

4、合同法案例：

王某2000年1月入住某小区，自入住之日起只向物业公司交纳了2000年1月至2001年1月的物业管理服务费，从2001年2月至今以物业公司服务不到位为由，拒不交纳物业管理服务费，物业公司能否起诉王某要求其支付物业管理服务费？物业公司实际可以得到多少物业管理服务费？业主拒交物业管理服务费，物业公司能否把电梯停运？

不能停运电梯，公共性服务，易激化矛盾

案件结果：起诉之日前两年内的物业管理服务费获得支持。起诉时效：2年

5、保管合同法律特征：

实践性合同；原则上无偿合同；不要式、双务合同；保管合同仅转移标的物的占有，而非保管人取得所有权和使用权。

6、保管人的义务：

给付保管凭证；妥善保管；亲自保管；不得使用或者许可他人使用保管物；危险通知；返还保管物。

7、寄存人的义务：

支付保管费和偿还必要费用；告知义务；声明义务（寄存贵重物品未声明的，保管人只付赔偿一般物品义务）

8、物权法：

业主的共有权（所有权）

9、共用部位三部分构成：

1，区分所有建筑物专有部分以外的其余部分； 2，不属专有部分的建筑物附属物及附属设施；

3，经区分所有人约定供共同使用的专业部分与其附属物。

10、停车场所有权属问题：

规划内和规划外

11、车位费的归属：

1，地上：车位管理事宜是否列入物业服务合同，是否列入“车位管理成本”？ 2，地下：属于开发商所有的车位，收益归开发商，但应缴管理费。

3，楼梯建筑的一层或楼体建筑的一层或某一层、某一部分的，或是一座专门的停车楼。

12、消防法第五条：

任何单位和个人都有维护消防安全、保护消防设施、预防火灾、报告火警的义务。任何单位和成年人都有参加有组织的灭火工作的义务。

13、消防法第十八条：

同一建筑物由两个以上单位管理和使用的，应当明确各方的消防安全责任，并确定责任人对公共的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理。住宅区的物业服务企业应当对管理区域的公共消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。

14、治安管理处罚种类：

1，警告；2，罚款；3，行政拘留；4，吊销公安机关发放的许可证；5，对违反治安管理的外国人，可以附加限期出境或驱逐出境；6，因扰乱体育比赛秩序被处以拘留处罚的，可以同时责令其十二个月内不得进入体育场馆观看同类比赛；7，违反规定进入体育场馆的，强行带离现场；办理治安案件所查获的毒品、淫秽物品等违禁品，赌具、赌资，吸食、注射毒品的用具以及直接用于实施违反治安管理行为的本人所有的工具，应当收缴，按照规定处理；8，违反治安管理所得的财务，追缴退还被侵害人；没有被侵害人的，登记造册，公开拍卖或者按照国家有关规定处理，所得款项上缴国库。

15、履行保安服务职责，采取措施：

1，检查出入服务区域的人员证件，登记出入的车辆和物品； 2，在服务区域内巡逻、守护、安全检查、报警监控；

3，在机场、车站、码头等公共场所对人员及其所携带的物品进行安全检查，维护公共秩序；

4，执行武装守护押运任务，可以根据任务的需要设立临时隔离区，但应当尽可能减少对公民正常活动的防碍。

物业专业法规

1、物业专业法规指导性文件（口试）

2、物业管理七个示范文本：

《临时管理规约》《管理规约》《天津市住宅前期物业服务合同》《天津市住宅物业服务合同》《天津市非住宅前期物业服务合同》《天津市非住宅物业服务合同》《天津市业主大会议事规则》

3、《物管》新变化：

1，街道办新增为成立业主大会指导和备案部门 2，将第十一条修改为：下列事项由业主共同决定 3，改建、重建建筑物程序更严格 4，业主可向法院申请撤销侵权决定 5，业委会决定违法街道办事处有权撤销 6，物业由管理者变成“服务员”

4、新《天津条例》六项基本制度：

1，业主大会制度；2，招投标制度；3，前期备案制度；4，双确认制度；5，专项维修资金制度；6，物业承接验收制度

5、物业管理联席会议制度召集和组成，物业服务合同约定物业服务内容有哪些（口试）

物业管理招投标

1、协议方式：住：3万平米，非：1万以下

2、招投标基本原则：

1，公开2，公平3，公正4，诚实信用

3、招标程序：

1，编织招标文件2，发布招标公告或投标邀请书3，投标报名及发放招标文件4，组织现场勘查和质疑5，投标确认6，投标申请人资格预审7，接受投标文件8，组成评标委员会9，开标、评标和中标10，签订合同

4、投标程序：

一、获取招标信息1，公共媒介上采集招标信息2，来自招标方的邀请

二、项目评估与风险防范1，项目评估2，投标风险的防范与控制

三、投标报名并取得招标文件

四、现场勘查

五、投标确认

六、准备投标文件

七、递送投标文件

八、参加开标、评标、答辩

九、发放中标通知书

十、签约并执行合同

5、投标文件编制：

资信标书包括内容：1，物业服务企业营业执照复印件；2，企业资质等级复印件；3，法人代表授权委托书；4，公司介绍、注册资金；5，公司管理业绩；6，项目经理简介；7，专业技术人员情况。

6、表述编制要点：

1，针对性（1）现场调查——物业、当地法规（2）分析研究——找出目标物业开展物业管理的优势和劣势（3）拟定管理方案——结合本企业物业管理经验和能力，拟定方案

费用测算

1、计费方式：

包干制和酬金制。

2、包干制构成内容：

包干制计费方式下物业服务费的构成内容，物业管理服务成本、法定税费、利润。

3、酬金制构成内容：

酬金制计费方式下物业服务费的构成内容，物业管理服务支出、酬金。

4、基本服务费组成：

1，综合管理2，清洁卫生3，公共秩序维护4，绿化养护5，公共部位养护

5、物业管理服务成本构成内容：

1，管理服务人员的工资、社会保障和按规定提取的福利费等2，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用

3、物业管理区域清洁卫生费用4，物业管理区域绿化养护费用5，物业管理区域秩序维护费用6，办公费用7，物业服务企业固定资产折旧8，物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用9，经业主同意的其他费用

前期介入接管验收

1、前期介入定义：

所谓物业管理的前期介入，是指物业公司经招投标或协议选聘，自与建设单位签订《前期物业服务合同》至接管物业期间，从物业管理及业主使用的角度，对开发建设的物业项目提出合理化意见和建议，以使其最大限度地满足业主和物业管理的需求。

2、前期介入的必要性：

物业企业通过前期介入，将长期积累的物业管理知识与经验应用于功能设计，并且在建设施工销售阶段同步跟进，协助建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题，不仅能从源头上堵住漏洞，避免或减少上述阶段问题的发生，而且可以在开发建设期间把不利于物业管理的因素尽可能的消除或减少。

3、作用：

1，完善使用功能设计的合理性；2，有助于对隐蔽工程等施工情况的了解；3，有利于了解物业情况；4，有利于了解客户需求；5，为前期物业管理作充分准备。

4、阶段划分：

1，功能设计阶段；2，建设施工阶段；3，物业销售阶段；4，竣工验收阶段。

5、建设施工阶段主要内容：

1，与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案；2，配合设备安装，了解设备性能及维修养护要求；3，针对材料选用及施工工艺，从使用功能和维护管理角度提出意见；4，熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。

6、接管验收的目的：

1，履行相关法律法规规定义务；2，代表全体业主验收共有财产；3，确保物业交付工作顺利进行；4，为日后的物业服务做好准备；

5、确定使用功能、施工质量等遗留问题的解决责任及方案。

7、验收程序：

1，书面通知验收；2，确定接管验收方案；

3、移交基础资料；

4、查验公用部位、共用设备设施；

5、解决查验发现的问题；

6、确认现场发现的结果；

7、签订接物业接管验收协议；

8、办理物业交接手续。

8、遗留问题的解决：

1，对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同交接人联系补齐，必要时企业领导应当协助进行。2，对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求交接人在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求交接人在一个月内解决。必要时企业领导应当协助进行。

3、对于长期解决不了，势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘的形式将问题登记后交给交接人进行备录。

9、如何办理物业交接手续：（结合实际口试）

1，在接管验收协议签订后十日内，与建设单位办理交接手续，接收物业管理用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。2，交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业企业共同签字确认。3，分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。

入住装修管理

1、入住操作模式：

无论何种模式，都是建设单位向业主移交物业，而不是物业公司移交。模式一：建设单位为主，物业企业配合。业主先与建设单位办理手续领钥匙，然后到物业公司办理物业相关手续，缴纳相关费用。模式二：建设单位委托物业企业，物业公司代为办理入住手续。模式三：建设单位与物业企业联合办公。

2、入住服务遵循原则：

1，研读政策提高法律意思，完善管理文件，规避风险防范在先；2，熟悉项目情况，便于工作开展；

3、熟悉流程，关注细节，展示形象；

4、事前有预案、事发时积极引导、充分沟通，化解矛盾，现场服务优质高效。

3、入住物资准备、资料准备：

物资准备：1，各岗位员工服装。2，办公家具、办公设备、办公用品。3，工程维修、秩序维护、环境保洁和绿化养护需工具及耗材。4，员工宿舍及食堂物品。5，各类标识（物业管理用房、入住现场、空房标识、公共区域）。6，入住办理服务所需各类物品。

资料准备：1，客户资料准备齐全，每户一袋。

2、资料回收齐全，便于归档。建设单位提供资料主要包括：（1）住宅质量保证书及住宅使用说明书（2）入住通知（建设单位向业主发放，约定入住时间、地点等）（3）验收须知（建设单位告知业主验收的基础知识和注意事项）（4）房屋验收单（建设单位提供，记录业主对房屋验收情况）（5）钥匙交接单物业企业提供资料主要包括：（1）业主登记表（2）业主手册（3）物业装饰装修管理服务协议（4）消防安全责任书

4、装修装饰的流程：

备齐资料——填写申报登记表——登记——签订管理服务协议——办理开工手续——施工过程巡查——隐蔽工程验收——验收

5、不予登记（装修）：

（1）擅自变动建筑主体和承重结构的；（2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的；（3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的；（4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果的。

业主大会和业主委员会

1、管理规约的内容：

《管理规约》应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主享有的权利和履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项，依法作出约定。管理规约经业主大会会议通过后对全体业主具有约束力。

2、联系会议制度：

联席会议制度是街道办事处、乡镇人民政府协调物业管理与社区管理、社区服务的关系的有效机制；是及时有效调处化解物业管理纠纷的有效形式。

3、联系会议解决问题：

出现下列情形时，业主委员会、物业服务企业或者居民委员会应当书面告知物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府及时召开会议：1，业主委员会不依法履行职责的问题；2，业主委员会换届过程中出现的问题；3，履行物业服务合同中出现的重大问题；4，提前终止物业服务合同的问题；5，物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；6，需要协调解决的其他物业管理问题。

4、筹备组的组成：

筹备成立业主大会应当建立筹备组，筹备组由业主3至7名，街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会、开发建设单位代表各1名组成。筹备组负责人由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。开发建设单位和物业服务企业应当为筹备组开展工作提供条件。

5、召开业主大会的有效条件：

应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

6、首次业主大会讨论的事项：

（1）业主大会议事规则；（2）管理归约；（3）选举业主委员会；（4）物业管理服务内容和服务标准；（与物业服务企业拟定的物业管理服务内容和服务标准）（5）涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。

7、对业主代表参加会议的要求：

业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经业主本人签字后，由业主代表在业主大会投票时将业主本人签字后的投票意见如实反映。8、2/3的两件事：

业主大会决定筹集和使用专项维修资金；决定改建、重建建筑物及其附属设施设备。

9、业主委员会的工作职责：

（一）履行职责1，招集业主大会会议；2，定期报告有关决定执行情况，提出物业管理建议；3，在业主大会会议作出决定后30日内，代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同；4，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；5，督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳；6，组织业主对物业共用部位、共用设施的维修、更新、改造方案进行书面确认，并监督实施；7，监督管理规约的实施；8，组织筹集专项维修资金；9，组织业主委员会换届和补选工作；10，完成业主大会交办的其他事项。

合同和有关协议的签订

1、合同的特征：

1，合同的主体具有平等的法律地位；

2、合同的主体是公民、法人、其他组织；3，合同是以设立、变更、终止民事权利义务关系为目的的民事法律行为；4，合同是当事人意思表示达成一致的一种协议。

2、合同的分类：

1，有名合同和无名合同；2，要式合同与不要式合同；3，双务合同与单务合同；4，有偿合同与无偿合同；5，按内容分类：买卖合同；供用电水气热合同；赠与合同；借款合同；租赁合同；融资租赁合同；承揽合同；建设工程合同；运输合同；技术合同；保管合同；仓储合同；委托合同；行纪合同；居间合同。

3、合同一般具备的内容：

1，当事人的名称住所；2，标的；3，数量；4，质量；5，价款或报酬；6，履行期限、地点、方式；7，违约责任；8，解决争议方式。

4、前期物业服务合同的内容和注意事项：

内容：1，合同当事人；2，物业基本情况；3，服务内容与质量；4，服务费用；5，物业的经营与管理；6，承接查验与使用维护；

7、专项维修基金；8，违约责任；9，其他责任。

注意事项：1，物业的承接验收的内容、标准和责任的问题；2，物业服务费用的问题；3，空置房服务费取费约定问题；4，前期物业服务合同的解除或终止的问题；5，争议解决方式的问题；6，签字与盖章的问题。

5、物业服务合同与前期的区别：

1，订立合同的当事人不同；2，合同期限不同。

6、签订物业服务合同注意事项：

1，明确业主大会的权利与义务；2，明确物业服务企业的权利与义务；3，需明确对于违约责任的约定，特别是损失的计算以及赔偿标准。违约责任要具有可操作性；4，免责条款的约定。如物业服务是否包含对于业主人身保险、财产保管的内容等等；

5、明确争议解决方式的问题。

维修资金的使用程序

1、专项维修资金的性质：

共用；专项；自筹；公共。

2、使用原则和用途：

1，原则：业主决策2/3；设立专户；专款专用；核算到套；安全透明。2，用途：专项维修资金应当用于商品住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

3、使用范围：

1，共用部位包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；2，共用设施设备包括电梯、消防设施、绿地、道路、下水管道、安全防护设施等。

4、维修更新改造方案：

应当经专有部分占相关建筑物面积三分之二以上且占相关人数三分之二以上的业主书面同意，并在小区明显位置进行公示。

5、管理系统操作流程：

1，制定维修方案；2，录入征询意见、办理使用备案；3，录入监理合同、招投标信息、施工合同、申请首期款；4，录入验收报告、工程决算、申请尾款。

6、应急解危的主要思路：

1，全市专项维修资金的增值资金除由市财政管理部门核定专项维修资金管理费用外，全部转入房屋应急解危专项资金专户，按照不动用业主个人账户本金和利息、跨年平衡使用的原则，用于建立物业项目的房屋应急解危专项资金；2，专项用于物业项目共用部位和共用设施设备无法正常使用、危及人身安全或者无法界定受益人等紧急情况时的维修；3，采取由业主委员会或者委托的物业企业申请，区县房管局现场查勘，施工企业垫资抢修的方式，简化了申请使用程序，解决了：“双三分之二”业主确认难的问题，有效发挥了维修资金的应急保障作用。

建筑识图

1、建筑材料分类：

按功能与用途分类：结构材料、防水材料、保温材料、吸声材料、装饰材料、地面材料、屋面材料等。按化学成分分类：无机材料、有机材料、符合材料。

2、常用建筑装饰材料：

人造石材、陶瓷制品、玻璃制品、装饰混凝土、装饰砂浆、金属装饰材料和装饰涂料。另外还有塑料装饰材料。

3、防水材料：

1，防水材料是保证房屋建筑免受雨水、地下水与其他水分侵蚀、渗透的重要材料，是建筑工程中不可缺少的建筑材料。2，近几年我国防水材料由传统的沥青基防水材料逐渐向高聚物改性防水材料和合成高分子防水材料方向发展。3，根据外观形态，防水材料可分为防水卷材、防水涂料和密封材料等。

房屋本体

1、物业类型划分：

1,砖木结构；2，砖混结构；3，钢筋砼结构；4，钢结构。

2、按层次和高度：

低层建筑（1～3层）；多层建筑（4～6层）；中高层建筑（7～9层）；高层建筑（10层以上）。

3、保修期约定：

1，房屋建筑地基基础工程和主体结构工程：50年（为设计文件规定的该工程的合理使用年限）；2，屋面防水以及有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏工程为5年；3，供热与供冷系统，为2个采暖期和供冷期；4，电气管线、给排水管道、设备安装为2年；5，装修工程为2年；6，灯具、电器开关损坏为6个月；7，管道堵塞为2个月。

4、完损等级分类：

完好房；基本完好房；一般损坏房；严重损坏房；危险房。

5、物业查勘的分类：

1，一般查勘：日常检查2，定期查勘：每年进行一次3，季节性查勘：雨季、汛期、冬季前后4，定期查勘：对某些指定项目5，突发性查勘：发生自然灾害或认为损坏后6，专项查勘：为了某种特殊需要。

6、查勘的内容和方法：

内容：房屋的地点和环境，结构、层数、面积、使用性质、产别和现实情况，房屋的结构、装修、设备部分等各个项目的完损情况，房屋用途的变化、历次查勘记录及修缮情况等。方法：一般可分为直观检查法、仪器检查法、计算分析法、载荷试验法、重复观测检查法等。

7、检查内容：

1，房屋共用部位主要包括：基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、外檐墙面及楼梯间地面面层、门窗、楼梯扶手等；2，房屋共用设施设备主要包括：电梯、水泵、二次供水、消防系统、排水管道、道路、围墙、大门等。

8、维修计划编制原则：

1，编制维修计划应本着实事求是、量力而行、留有余地的原则；2，应根据物业的完损状况，在确保物业正常使用功能和合理延长物业使用寿命的基础上，应充分考虑技术上的可行性和经济上的合理性。

9、编制方法：

物业的完损状况是编制维修计划的主要依据，着重在确保物业安全，保持物业的正常使用功能的前提下编制。（1）对企业自身条件应有全面正确的了解，有可操作性，在自身具备的条件基础上编制计划；（2）对物业完损状况统计资料和维修施工中，工料消耗资料要有积累和分析；（3）在编制计划时，应做好综合平衡工作，协调好各层次、各方面的关系。

10、预算造价的费用构成：

1，直接工程费；2，间接费；3，其他费用；4，计划利润；5，税金。

设施设备

1、物业设备管理的内容：

物业设备包括：室内设备、物业红线内的室内外设备与设施。

物业设备管理的基本内容：设备基础资料的管理；设备运行管理；设备维修管理；设备更新改造管理；备品配件管理；固定资产管理；工程资料管理。

2、物业维修计划管理的目的：

3、物业维修日常养护的基本原则和目的：

4、生活给水的要求：

水量、水压应满足用户需要；水质应符合国家规定的《生活饮用水水质标准》。

5、消防用水的要求：

要保证充足的水量、水压，对水质要求不高。

6、生产用水的要求：

因生产工艺不同，生产用水对水压、水量、水质以及其他的要求各不相同。

7、管道连接方法几种：

螺纹连接、法兰连接、焊接、承插连接、乘插粘接、热熔连接、积压夹紧式连接、卡套式连接、卡箍式连接。

8、排水系统的要求：

1，系统能迅速通畅地将污废水排到室外；2，排水管道系统气压稳定，有毒有害气体不进入室内，保持室内环境卫生；3，管线布置合理，简短顺直，工程造价低。

9、室内给水系统的方式：

直接给水方式；设水箱给水方式；设水池水泵水箱给水方式；分区给水方式；气压给水方式；建筑中水给水方式；直饮水给水方式。

10、热水采暖系统存在空气的原因和危害、采取的措施：

因系统中若积存空气，就会形成气塞，影响水的正常循环。系统的供水干管必须有向膨胀水箱方向上升的流向。其反方向的坡度为0.5%～1.0%；散热器支管的坡度一般取1%，这是为了使系统内的空气能顺利地排除，在上供下回重力循环热水供暖系统充水和运行时，空气能逆着水流方向，经过供水干管聚集到系统的最高处，通过膨胀水箱排除。

11、供暖系统中常见的故障有哪些、产生的原因、排除的方法：

1，常见的故障：供暖系统末端散热器不热。

产生原因：各环节压力损失不平衡或水平方向水力失调。

排除方法：从系统始端开始，顺序调小各环路立管或支管上的阀门。2，常见故障：局部散热器不热。

产生原因：可能该处管道有堵塞。

批出方法：用手检查有明显温差，可对其敲打或拆开处理，无明显温差可能是散热器内存有空气，用排气阀排气即可。

12、电梯系统管理工作的主要内容：

1，应将电梯维修保养工作委托给专业公司承担，要认真审核承包方的专业技术水准和专业资格，认真监督合同的执行情况，定期对承包方的服务进行评论；

2，按照电梯管理需要配备专业电梯管理人员的规定，所有从事电梯管理的人员都要持有国家或地方有关管理部门认可的上岗资格证书；

3，建立电梯技术档案，将电梯原始技术资料和检测维修资料归类存档，妥善保管；

4，根据电梯制造厂家提供的图纸资料、技术性能指标和维修保养说明，制定电梯安全运行和维修保养的规章制度和工作程序、事故应急措施和救援预案，包括值班安排，操作规程和应急处理，日常巡视、周检、月检内容，大、中修计划和工作程序等；

5、备齐电梯维修保养所必须的工具、仪器等，以及电梯日常维修保养所常用的零件和消耗品，了解并登记电梯零件供应渠道和各专业技术服务公司；

6、根据物业的性质和人流物流的特点确定电梯的服务时间和清洁保养时间；

7、进行电梯的用电计量和运行成本核算，以此测算出电梯的使用成本；

8、电梯维护保养停梯均应及时通告业主、物业使用人；

9、电梯每年要由政府技术监督部门进行年检，使用单位应在安全检验合格有效期届满1个月向检测机构提出检验要求，获得年检合格证，才能继续使用。

13、安全用电常用的防护方法有哪些：

1，采用护栏或阻挡物进行保护；2，使设备置于伸直手臂范围以外的保护；3，在裸露的高压带电体旁应设置护栏或标志；4，施工操作应保持安全距离；5，架空线路应保持最小的安全距离；6，间接接触保护法；7，直接接触与间接接触兼顾的保护。

14、智能建设的定义：

智能建筑以建筑为平台，兼备通信、办公、建筑设备自动化，集系统结构，服务、管理及它们之间的最优化组合，向人们提供一个高效、舒适、便利的建筑环境。

15、电梯系统按功能划分的组成：

主要由曳引系统、导向系统、轿厢系统、门机系统、重量平衡系统、电力拖动系统、电气控制系统和机械安全保护系统等组成。

绿化管理

1、常用花卉：

1，草本：金盏菊、雏菊、七彩叶、鸡冠花、一串红。2，宿根：芍药、萱草、玉簪、菊花、费菜。3，球根：美人蕉

2、浇水注意事项：

1，施肥后及时浇水；2，干旱严重时应连续浇水2-3次；3，浇水要均匀，避免只浇土表，至少应达到湿透土层5厘米以上；4，晴天中午暴晒下不宜浇水；5，应保证“开春水”及“封冻水”。

3、病害常识，检查与识别的方法：

先看症状，再看发生规律。叶上出现斑点；叶片正面生出白色或其他色粉状物；叶片黄绿相间或皱缩变小、节间变短、丛枝、株枝矮小等，多为病毒所致；阔叶树的枝叶黄或萎蔫；针叶树针叶枯黄；树木花卉干、茎皮层起泡、流水、腐烂、局部细胞坏死；树木根部皮层腐烂、易脱落；树干树枝流脂流胶；树木小枝枯梢；叶片、枝果、花瓣上出现斑点。

4、用药的原则：

1，合理用药，环境保护，首选生物性、植物性农药，禁用剧毒、高毒农药，少用中毒、低毒农药，保护天敌，维护生态平衡。

2，轮换用药和交叉用药相结合，以减少抗性生成。

3，抓住最佳时机，适时适浓度用药，既保证药效，又避免浪费。4，合理混配，减少用药次数，提高防治效率。5，了解农药性能及植物特性，避免要害发生。

5、绿化外包总结的问题：

1，承包单位的资质状况；2，合同签订的要严谨、细致；3，绿地的基本情况要清楚；4，做好日常巡视、检查；5，注意绿化设施是否完好；6，监督承包单位农药的使用情况；7，绿地的卫生状况；8，合同到期前要加强监督；9，承包单位是否拖欠水费、工资等。

公共秩序服务与管理

1、“秩序维护员”与“保安员”称谓的区别：

一、从法律依据上看：1，《物业管理条例》第二条规定：“物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”2，第四十七条规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”“物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定”。

二、从成本构成的角度看：从国家发改委制定的《物业服务收费管理办法》和《物业服务定价成本监审办法（试行）》的相关规定来看，均明确物业服务成本中包含“秩序维护费”的内容，并无“保安费”的表述。

1、《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》第五条规定：“物业管理基本服务费是指普通住宅小区物业管理服务中综合管理、清洁卫生、公共秩序维护、绿化养护、共用部位养护五项服务所发生的费用。”

2、《物业服务定价成本监审办法（试行）》第七条规定：“物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公共责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产这节以及经业主同意的其他费用组成。”

3、《物业服务定价成本监审办法（试行）》第十二条规定：“秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等，其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。”

三、从中物协文件看：中物协“关于使用秩序维护员称谓的指导意见”：为消除不必要的误解，准确界定行业责任，建议今后物业服务企业对从事物业管理区域内的秩序维护和协助安全防范的工作人员使用“秩序维护员”称谓，不再使用“保安员”的称谓。物业服务企业在签定物业服务合同时，应与业主进行充分协商，确定“公共秩序维护”的内容，尽量避免使用“保安服务”、“提供安全防范服务”、“维护社会治安”等用语，以减少物业服务纠纷，降低企业风险。

2、公共秩序维护的内容：

1，秩序维护管理；2，机动车管理；3，消防管理；4，应急事件处理；5，不同服务等级物业企业公共秩序维护服务标准描述。

3、机动车辆管理内容：

1，确保消防通道和道路畅通，并征得业主大会同意；2，收取场地占用费，场地占用费主要用于养护维修小区道路和停车设施、改善共用设施设备等；3，场地占用费的收费标准和使用办法由业主大会与物业服务企业在合同中约定；4，业主对机动车辆有保管要求的，由业主和物业企业另行签订保管合同；5，车辆行驶和停放的具体办法由业主大会决定并公示；6，未成立业主大会的按照前期物业服务合同的约定执行。

4、车辆管理注意事项：

1，小区交通及车场指引标识及免责告示应充足明确，避免发生法律纠纷；2，与车主签订有关车辆停放的相关协议，并留存其本人身份证、驾驶证、车辆行驶证复印件，建立双方车辆停放服务关系并建立档案；3，车辆停放必须符合消防管理要求，切忌堵塞消防通道。

5、不同等级的公共秩序维护服务收费标准：

一级：0.34元/月/建筑平方米；二级：0.27元/月/建筑平方米；三级：0.21元/月/建筑平方米；四级：0.08元/月/建筑平方米。

保洁服务

1、开荒清洁前的准备工作：

现场查看；物料准备；人员动员

2、清洁管理方法：

1，建立完善管理机制；2，建立完善的质量管理系统；3，制定科学合理的操作规程；

3、物业清洁日常管理工作：

可分为日常保养工作、周期保养工作机专项工作三类。

4、室外清洁员的职责：

1，负责大厦红线范围内的道路、绿化带等公共区域地面的清洁；2，负责大厦周围墙身、幕墙、路灯、宣传牌、雕塑和排风口的清洁；3，定时对室外沙井、雨污水井及管道和化粪池进行清理疏通；4，负责室外明装管线和明装公用设施设备的外表清洁工作；5，负责室外果皮箱和垃圾的清洁、清运和消杀工作；6，对区内违反清洁规定的行为进行劝阻和纠正；7，积极完成上级交给的各项临时任务。

5、大理石地面晶面的检查方法：

1，仔细观察晶面处理后的地板上有无污渍、污垢留存；2，侧观晶面处理后的地面上，有无局部地面的亮度、光洁度和整体的亮度，光洁度不一致的地方，即漏处理的地方；3，检查施工单位和云石坚固剂容器，核实使用量是否合理；4，检查操作者的工作时间和处理地面的面积，核实擦地机的移动速度；5，直观地面经晶面处理后，晶面效果是否明显，反光点的亮度是否强烈。

6、常用清洁机器：

地毯机、抛光机、吸尘机、吸水机、洗地机、吹风机、高压清洗机。

7、物业常见虫害：

1，昆虫和蜘蛛类：有蛾幼虫、臭虫、虱子、跳蚤、苍蝇、蟑螂、甲虫、虫鱼、螨虫、蜘蛛、蚂蚁、蚊子等； 2，啮齿类：主要是老鼠；

3、菌类：有湿腐菌、干腐菌、霉菌等。

档案的建立与管理

1、一级类归档范围：

1，党群管理工作形式的文件材料；2，行政管理工作形成的文件材料；3，经营管理工作形成的文件材料；4，物业管理工作形成的文件材料；5，基本建设工作形成的文件材料；6，设备仪器管理形成的文件材料；7，会计档案；8，职工个人档案；9，特殊载体档案；10，物业项目形成的文件材料；11，其它应归档的文件材料。

2、行政管理工作形成的文件材料：

1，企业筹备期可行性研究、申请、批准文件材料，企业章程、证照（永久）；2，企业物业管理资质等级认证文件（永久）；3，企业领导（包括董事会、股东会和经理层等）和内部机构构成、变更文件材料（永久）；

4、董事会、股东会、监事会产生的文件材料（永久）；5，企业发生分立、合并、破产、歇业等变更事宜的文件（永久）；6，各项企业内部管理制度、规定（长期）；7，综合性行政事务，文秘、机要、保密工作文件材料（短期）；8，会务工作文件材料重要的（长期）一般的（短期）9，法律事务、公证工作文件材料（长期）；10，审计工作文件材料（长期）；

11、人力资源管理文件

篇2：物业考题

一、综合知识题。

1、什么是住宅物业管理？

答：《上海市住宅物业管理规定》所称住宅物业管理，是指住宅区内的业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

2、物业管理企业的定义是什么？

答；《上海市住宅物业管理规定》所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业服务的企业。

3、业主大会履行哪些职责？

答：业主大会履行下列职责：

（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

（三）选聘、解聘物业管理企业；

（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和

环境卫生的维护等方面的规章制度；

（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

业主大会除履行国务院《物业管理条例》规定的职责外，还可以决定业主委员会的工作经费、撤销业主小组不适当的决定。

4、物业服务企业按照物业服务合同的约定应当可以提供哪些相应的服务？

答：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列服务事项：

（一）物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护；

（二）公共绿化的维护；

（三）公共区域的保洁；

（四）公共区域的秩序维护；

（五）车辆的停放管理；

（六）物业使用中对禁止性行为的管理措施；

（七）物业维修、更新、改造和养护费用的帐户管理；

（八）物业档案资料的管理；

（九）业主大会或者业主委托的其他物业管理服务事项。

物业服务企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业，但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人。

5、上海市创建“四高”优秀小区是哪“四高”？

答：所有新建住宅小区按“高起点规划、高水平设计、高质量建设、高标准管理”的要求进行建设，并在此基础上创建一批“四高”优秀小区；规范创建管理，提高创建水准。

6、居住物业小区经理的任职条件有何规定？

答：担任小区经理的管理人员应符合下列条件：

（一）取得建设部颁发的《全国物业管理从业人员岗位证书》；

（二）取得小区经理岗位资格证书；

（三）具有一年以上从事居住物业管理的工作经历；

（四）与物业管理企业订有聘用合同；

通过执业注册。

7、《上海市住宅物业消防安全管理规定》规定业主大会、业主委员会应当履行哪些职责？答：业主大会、业主委员会应当履行以下职责：

（一）组织、督促业主或者住宅使用人遵守消防法规和章程；

（二）配合居民委员会依法履行消防安全自治管理职责，支持居民委员会开展消防工作，并接受其指导和监督；

（三）监督、协助物业管理企业落实消防安全服务工作；

依据法律、法规和技术规范标准，维修更新消防设施。

8、召开业主大会会议的程序有哪些？

答：业主大会会议按下列程序召开：

（一）会议筹备工作

业主委员会（换届改选小组）做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或表决表（选票）、核实业主情况。

（二）发布公告

业主大会召开会议前15日，由业主委员会（换届改选小组）将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。

（三）征询意见或投票表决

采取书面征求意见形式的，业主委员会（换届改选小组）应发放征询意见表或表决票（选票），将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见或由业主投票表决。

（四）回收统计意见

业主委员会（换届改选小组）根据《业主大会议事规则》的规定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计。

（五）通过大会议事决定

业主委员会（换届改选小组）在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督。

业主委员会（换届改选小组）根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，应当以书面形式在物业管理区域内公告。

业主委员会（换届改选小组）应当做好业主大会会议书面记录并存档。

二、政策法规题

1、国务院《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》分别从何时开始施行？

答：《物业管理条例》自2003年9月1日起施行，《上海市住宅物业管理规定》自2004年11月1日起施行。

2、物业管理用房的配置有何具体规定？

答：建设单位应当按照下列标准配置物业管理用房：

（一）物业管理企业用房，不低于物业管理区域房屋总建筑面积的0.2％；物业管理区域房屋建筑总面积不足5万平方米的，不低于建筑面积100平方米。

（二）业主委员会用房，不低于建筑面积30平方米。

配置的物业管理用房应当为地面上的独立成套房屋，并具备水、电等基本使用功能。分期开发建设的物业管理区域，建设单位可在先期开发的区域内配置物业管理用房，或者以先期开发区域的建筑面积为基数，按上述第一款、第二款规定配置临时物业管理用房。建设单位提供临时物业管理用房的，应当根据《上海市住宅物业管理规定》第十九条的规定办理相关手续。

3、物业服务企业在业主、使用人使用物业时应起到哪些监管职责？

答：物业服务企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及业主临时公约、业主公约行为的，应当依据有关规定或者业主临时公约、业主公约予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。

4、当事人对市房地资源据、区（县）房地产管理部门以及其他有关行政管理部门的具体行政行为不服的怎么办？

答：当事人对市房地资源据、区（县）房地产管理部门以及其他有关行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依照《中华人民共和国行政复议法》或者《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。

当事人对具体行政行为逾期不申请复议，不提起诉讼，又不履行的，作为具体行政行为的行政管理部门可以依法申请人民法院强制执行。

5、对违法搭建建筑物、构筑物的如何处理？

违反《上海市住宅物业管理规定》第二十六条第二项规定，违法搭建建筑物、构筑物的，由区（县）房地产管理部门责令限期拆除，可处一万元以上十万元以下的罚款；当事人逾期不拆除的，区（县）房地产管理部门可以申请区（县）人民法院组织强制拆除。

对正在实施违法搭建建筑物、构筑物的，区（县）房地产管理部门应当责令立即停止施

工，可以暂扣施工工具、材料；拒不改正的，可以组织代为改正，代为改正的费用由当事人承担。

附有违法建筑并结构相连的房屋，房地产登记机构不予办理房地产转移、抵押登记。

6、本市的非住宅物业管理和未选聘物业管理企业提供物业服务的住宅物业的管理，执行什么规定？

本市的非住宅物业管理和未选聘物业管理企业提供物业服务的住宅物业的管理，参照《上海市住宅物业管理规定》执行。

7、擅自损坏房屋结构，损害公共利益的行为如何处理？

违反《上海市住宅物业管理规定》第二十六条第一项规定，损坏房屋承重结构的，由区（县）房地产管理部门责令立即改正，恢复原状，可处一万元以上十万元以下的罚款；情节严重的，可处十万元以上二十万元以下罚款。

8、业主、使用人违法《上海市住宅物业管理规定》，擅自改变物业使用性质的如何处理？业主、使用人违法《上海市住宅物业管理规定》，擅自改变物业使用性质的，由区（县）房地产管理部门责令限期改正，恢复原状，可处一万元以上五万元以下的罚款。

三、业务知识题。

1、利用物业公共部分获取的收益如何处理？

答：利用物业共用部分获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，主要补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。

2、清洗水箱的费用是否应动用维修基金？

答：商品房清洗水箱的费用，在日常的物业管理服务费里列支。根据上海市房屋土地资源管理局“关于实施《上海市商品住宅维修基金管理办法》若干问题的通知”（沪房地资物【2002】457号）规定：“

四、关于《办法》第十四条维修基金的用途：《办法》第十四条所称的系用于物业共用部位、共用设备以及公共设施的维修更新，不包括日常养护。其日常绿化养护费、水箱清洗、公用照明和共用设备养护费等应纳入日常物业管理服务收费范围。”

关于售后公房清洗水箱的费用，根据《关于水箱清洗和绿地养护收费标准地通知》（沪房地物【1996】872号）的规定可以在三项维修基金的住宅修缮基金中列支，而商品住宅的水箱清洗费不能在维修基金中列支。

3、成立业主大会必须具备什么条件？

答：一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。

4、《上海市居住房屋租赁管理实施办法》对出租房屋的人均承租面积标准有何规定？答：租赁居住房屋，承租的人均建筑面积不得低于10平方米，或者人均使用面积不低于7平方米；其中，向单位出租用作集体宿舍的，承租的人均建筑面积不得低于6平方米，或者人均使用面积不低于4平方米。

5、对再次筹集维修资金有何规定？

答：专项维修资金余额不足首次筹集资金总额的30％时，业主大会应当就再次筹集方案作出决定，业主应当按照业主大会的决定缴纳专项维修资金。分期筹集的，业主应当在3年内交纳完毕。

再次筹集的维修资金余额，不得少于首期维修资金中购房人交纳的数额。

6、物业服务项目和等级是如何划分的？

答：本市住宅物业服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化养护服务，以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维护服务五项，等级从低到高，最高为五级。

7、《上海市住宅物业服务规范》的岗位规范有哪些？

答：小区经理：熟悉业务，履约守信，勤于协调，管理有序。

接待人员：热情主动，登记准确，处置及时，件件落实。

维修人员：约时不误，工完料清，住户签收，事后回访。

秩序维护员：在岗尽责，熟悉域情，防范到位，举止文明。

清洁人员：按时保洁，日清垃圾，定期灭害，环境整洁。

绿化养护员：及时灌溉，按时修剪，清除杂草，防治虫害。

8、物业管理区域内的哪些配套设施设备归全体业主所有？

答：物业管理区域内的下列配套设施设备归全体业主所有：

（一）物业管理用房；

（二）门卫房、电话间、监控室、地面架空层、共用走廊；

（三）物业管理区域内按规划配建的非机动车车库；

（四）物业管理区域内的公共绿化、道路、场地；

（五）建设单位以房屋销售合同或者其他形式承诺归全体业主所有的物业；

其他依法归全体业主所有的设施设备。

四、案例分析题。

1、本区某小区业主正在屋顶搭建建筑物，请分析我局将如何进行处理？

答：对于正在实施的违法建筑，拆违实施部门在2小时到现场调查取证，确认属于我局执法范围的，向违法当事人送达《当场拆除违法建筑决定书》、责令立即停止施工、暂扣施工工具和材料、限期其房地产登记，报区拆违办组织强制拆除，拆除后结案并恢复房地产登记。

2、某小区物业服务企业原由小区开发商聘请，业主入住后对该物业服务企业不满意，双方矛盾很大，小区业主委员会决定解聘该企业，但该企业称：其与开发商有委托管理合同，且业主购楼时与开发商的契约中已订明：“同意开发商委托的物业服务企业进行管理”，因此，业主现在无权解聘服务企业，业主称服务质量不好，无法举证，且物业服务质量没有统一标准，所以物业服务企业不存在违约，如果业主坚持解聘，就要承担相应的违约责任。为此，业主与物业服务企业争执不下，诉诸于法院。

问题：

1、试析本案所涉及的法律问题。

2、对此类纠纷应如何解决。

答：

1、本案涉及的是物业管理法律关系问题；

2、物业管理法律关系的产生、变更的基础是协议委托。在物业管理过程中，物业服务企业的管理权来自于产权人的委托授权。在物业开发阶段，产权是开发商的，因而这时只有开发商有权决定请哪一家物业服务企业参与开发和日后过渡期的服务；在业主入主后，由于产权的转移，物业服务的决定权也随之转移了，由业主的所有权派生出来的服务权或委托服务权自然也属于业主，因此，开发商委托的物业服务企业在完成了过渡期的服务后，物业服务的决定权就随即从开发商手上转移到了业主手上，业主委员会可以根据对原开发商聘用的物业服务企业的考察来决定是续聘还是改聘别的更好的物业服务企业。

篇3：物业考题

据笔者教学经验总结, 学生对初中地理知识的记忆与理解往往属于碎片化的状态。在平日的积累中, 学生还不能达到有组织地归类, 进行框架的构建。更不能说是有意识地使问问题的思维得到发展。

普通的中考或会考考题学生只会去适应固定的考点, 而不会分析, 加以利用。学生也不会反思, 更不能有问题的加工与探索。而笔者的方式则主要有三种:一种让学生分成8—9个组, 每个组以竞争的方式给对方小组出难题。另一种则让某个班每个学生每人出一道题, 通过无记名投票的方式选出最佳十题编入其他班学生要考的试卷中。第三种方式是提供给学生一系列中考题或会考题, 学生需在原题上进行改动, 同样投票选出最佳改编题编入之后的考试中。三种方式各有特点, 但整体上都能激活学生大脑, 让学生更多学会用大脑思考、判断、推理。这便是问题意识产生并积累的过程。

一、在出题中培养学生的问题意识从另外的角度来说, 可以让学生的以下两个方面得到长足的发展

1、让学生思维能够由表象向具向发展, 提高到另一个层次

思维是一种探究活动, 问问题的最先触动便是大脑对已知事物的表层印象被启动。特别像初中地理这样的学科, 在试题中, 学生最多接触到的是地图, 地图需要学生的大量信息分析与读取。如提供学生一张地形图, 学生便会引导自己分析、推理来从地图中来解读信息。于是会问自己, 在地形图上我看到了等高线, 等高线是怎么制作出来的?为什么有些等高线是弯曲的?有些等高线是平直的?又为什么有些等高线很密集, 有些则相反?这分别代表什么含义?于是就会有从表象纳入转向深度具体化, 这便是另一个层次的到达。

2、学生在出试题时, 会不断创新问题圈, 使学生从固有的思维模式中跳出来。

在初中地理授课时, 学生的注意力往往集中时间不长。这样的课堂效率并不高效。如果让学生课堂做一份试卷, 虽然注意力比较集中, 但多数是在不情愿的情况下完成任务。可是在课堂上让学生现场创作地理试题, 教师表示需要汇总他们各组优秀试题, 并拼出完整的试卷, 学生热情迅速被启动。大脑中各种信自己被有意识地调动起来, 为了难倒其他同学, 他们会跳出固有的思维模式, 将自己不明确的信息强化, 并以试题的形式展现出来。

二、如何在出题中培养学生的问题意识呢?

笔者对这些问题意识也作了一些分类, 通过研究、分析、开拓试题, 可以让学生塑造出强大的问题体系。

1、热点型问题加工意识

提供一段时事材料, 让每一组的同学设计不同的考试题目, 这需要每个同学在强大的知识体系下, 通力合作, 将自己的问题与小组其他同学的问题联合起来, 形成更加强大的逻辑思维, 这是一种非常有利于复习的习得过程的体验。

例如提供材料:2013年9月和10月由中国国家主席习近平分别提出建设“新丝绸之路经济带”和“21世纪海上丝绸之路”的战略构想。

短短两句话, 学生先有了概念问题的意识。于是, 学生首先会想去了解丝绸之路和新丝绸之路的区别, 这一带一路的空间定位是马上要作出的思维跳跃。

学生会根据已经建构的思维体系, 不断加工得到的信息, 从而作出更有深度的表达, 无论是对出题者还是做题者来说都是思想的解放。

2、知识型问题整理意识

初中生对地理的重视程度不是很高, 考试对学生的限制作用也不大。在这样的教学环境下, 让学生在复习状态下单调地进行知识点的罗列, 学生会感到十分烦燥, 完成任务的信心也大打折扣。但是让学生根据要求改编或对题目创新, 特别是小组间引进强烈的出题机制, 看哪一小组能出题难倒其他小组。竞争期望能够成为动力载体。这样既能使一些概念化的枯燥地理知识点生动起来, 又能充分调动学生的学习积极性, 还能检验学生的学习漏洞。

3、综合型问题延伸意识

地理学科本身就是综合性的学科。学生在融合出题的过程中也能领悟地理学习的综合性原则。和其他学科的区别渐趋显现出来。综合的问题意识在不断提升中对学生的发展具有不可或缺的帮助。地理会考题中显现出大量的综合思维能力。让学生围绕某一课题设计出侧重点不同的选择判断题, 学会延伸知识、拓展技能的一种有效方法。不仅如此, 还强化了学生的思辨能力。追本溯源, 思辨是更高级的问题意识的表现。

4、方法型问题迁移意识

为了提高初中地理会考复习的效果和质量, 就必须重视对方法的归纳与总结。比如自然地理选择题及时总结解题技巧、归纳自然地理答题思路等。这种问题意识的提高尤其适用于区域地理的学习。学生会根据已出区域来类比其他区域, 两个差异较大的区域能否放在一道选择题来出题?两道相似的题目中是否可以用相同的思考方式来应答?在深思熟虑之后, 学生获得比讲授型的课程更多的有价值的问题意识。在此基础上, 学生逐渐深谙出题人的思路, 对自身成绩的提高也志在必得。

篇4：“宾语从句”考题荟萃

—The people and the food.

A. if Jim likesB. how does Jim like

C. why does Jim likeD. what Jim likes

2. Could you please tell me how soon_______?

A. is your brother back from Britain

B. your brother is back from Britain

C. will your brother be back from Britain

D. your brother will be back from Britain

3. Do you know_______?

A. what time would the train leaveB. what time does the train leave

C. what time will the train leaveD. what time the train leaves

4. Our teacher asked me_______.

A. what was Ann doing these days

B. why Peter didn’t come to school yesterday

C. when will the dolphin show begin

D. how long I usually spend on my homework

5. I want to know_______the day after tomorrow.

A. what he will doB. what will he do

C. what he didD. what did he do

6. —Could you please tell me_______.

—It’s next to the post office.

A. where is the supermarketB. where the supermarket is

C. where was the supermarketD. where the supermarket was

7. Professor Nelson wanted to know_______.

A. when would the conference begin

B. when the conference would begin

C. when will the conference begin

D. when the conference will begin

8. No one can be sure_______in a million years.

A. what man looks likeB. what will the man look like

C. man will look like whatD. what man will look like

9. The teacher asked Lucy_______.

A. where does she come fromB. what did she like best

C. if she could speak ChineseD. when was she born.

10. Excuse me, could you please tell me which gate_______?

A. we have to go toB. we had to go

C. do we have to go toD. did we have to go to

11. —Could you tell me_______?

—About two months.

A. when are you leaving for Shanghai

B. how often you go to school library

C. how many tickets have you booked

D. how long you have been at this school

12. —Could you tell me_______?

—She came here on foot.

A. where Kate came fromB. when Kate came here

C. how Kate came hereD. why Kate didn’t come here

13. Do you know_______this time yesterday?

A. what she is cookingB. what is she cooking

C. what she was cookingD. what was she cooking

14. I’m new here. Could you tell me_______, please?

A. when does the first bus arriveB. when the first bus arrives

C. when did the first bus arriveD. when will the first bus arrive

15. I’m afraid that no one knows_______.

A. when will the game startB. where has our teacher gone

C. who will win the gameD. how long did the meeting last

16. Can you describe_______?

A. what your father is likeB. how your friend is like

C. what does your friend look likeD. how your friend looks like

17. —Can you tell me_______ it is from here to downtown?

—Yes, it’s fifteen minutes by bus.

A. how muchB. how longC. how farD. how soon

18. I want to write to Sam, but I don’t know_______.

A. where is his e-mail address

B. where his e-mail address is

C. what place is his e-mail address

D. what his e-mail address is

19 He asked his classmate where.

A. does his teacher see the filmB. his teacher saw the film

C. his teacher see the filmD. did his teacher see the film

20. —Could you tell me_______tomorrow morning?

—Well, it will start at 9:00 o’clock.

A. when the meeting will startB. where will the meeting start

C. where the meeting startsD. when the meeting would start

篇5：2013物业管理技师复习思考题

1.物业管理的业务范围有哪些？ P2-3页

2.业主的权利有哪些？P18页

3.物流管理企业的权利有哪些？P44页

4.物业管理企业与业主委员会之间的关系？P63页

5.物业管理前期介入的作用是什么？ P69页

6.房屋修缮管理的内容包括哪些？P80-82页

7.房屋设备的构成包括哪些内容？P89页

8.物业管理过程中遇到犯罪分子偷盗或抢劫时，应如何处理？P114页

9.住宅小区物业管理的含义是什么？住宅小区物业管理有什么特点？ P139页

篇6：物业考题

一、全国性法律、法规

一、单项选择题

1、多个业主共同拥有一栋建筑物时，各个业主对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有（）。

A．专有权

B．转让权

C．抵押权

D．共同管理权

2、《物权法》第八十条规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，没有约定或者约定不明确的，按照（）的比例确定。A．业主专有部分占建筑物所有业主专有部分总面积 B．业主专有部分占建筑物总面积

C．业主专有部分占建筑物共有部分总面积 D．业主专有部分占建筑物使用总面积

3、《物业管理条例》所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照（），对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

A．物业管理方案的规定

B．物业服务合同约定 C．管理规约的规定

D．业主的要求

4、下列各项中不属于业主委员会职责的是（）A．召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

B．代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； C．选聘和解聘物业服务企业 D．监督管理规约的实施；

5、建设单位与物业服务企业签订的物业服务合同称为（）A．《前期物业服务合同》B．《临时物业服务合同》 C．《物业服务合同》

D．《特别物业服务合同》

6、前期物业服务合同终止，物业服务企业应将物业承接查验的相关资料移交给（）A．当地建设行政主管部门

B．业主委员会 C．继任物业服务企业

D．建设单位

7、物业管理区域内发生治安刑事案件时，物业服务企业应当（）A．组织企业雇请的保安实施案件侦破

B．采取措施确保物业共有部位和公共设施不受损害，其余交案件当事人自行处理 C．采取应急措施的同时及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作 D．不在物业服务企业服务范畴之内，不予理睬

8、实施房屋装修装饰施工的（）应在事前通知物业服务企业。A．装修装饰施工单位

B．物业建设单位 C．物业使用人

D．业主

9、物业服务企业需临时占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的，应当征得（）的同意。A．业主大会

B．业主委员会

C．建设单位

D．当地建设行政主管部门

10、征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益应当主要用于（），A．充抵物业管理费

B．补充业主委员会运作经费 C．补充专项维修资金

D．全体业主分红

11、物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，（）应当承担维修养护义务。A．业主

B．使用人

C．责任人

D．物业管理者

12、建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处（）的罚款。A．10万元以上50万元以

B．30万元以上50万元以 C．5万元以上20万元以

D．10万元以上30万元以

13、物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处（）的罚款。A．10万元以上50万元以

B．5万元以上20万元以 C．3万元以上5万元以

D．10万元以上30万元以

14、因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，（）应当负责修复和赔偿。

A．装饰装修企业

B．工业服务企业 C．装修人

D．保险公司

15、物业服务企业发现装修人或者装饰装修企业有违反《住宅室内装饰装修管理办法》规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费（）倍的罚款 A．2至3 B．1至2

C．4至6 D．3至5

16、物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过（）50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。

A．建筑物专有部分总面积

B．建筑物共有部分总面积 C．建筑物总面积

D．建筑物使用总面积

17、首次业主大会会议筹备组组长应由（）担任。A．业主代表

B．居民委员会代表

C．建设单位代表 D．街道办事处、乡镇人民政府代表

18、符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后（）日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

A．15

B．20

C．60

D．40

19、筹备组应当自组成之日起（）日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。A．90 B．30 C．60 D．20 20、违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，（）应当责令限期改正，并通告全体业主。A．物业所在地街道办事处、乡镇人民政府 B．物业所在地建设行政主管部门 C．物业建设单位

D．物业所在地社会治安管理部门

21、业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地（）协助移交。A．街道办事处、乡镇人民政府

B．公安机关 C．建设主管部门

D．人民法院

22、业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地（）应当责令其限期组织换届选举。

A．区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府 B．区、县房地产行政主管部门或者当地居民委员会 C．区、县房地产行政主管部门或者公安机关 D．街道办事处、乡镇人民政府或者人民法院

23、业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，不得代行业主委员会的职责业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地（）应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

24、在房地产赠与中应该进行的房屋权属登记是（）

A．初始登记

B．转移登记

C．变更登记

D．他项权利登记；

25、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的保修期为（）A．2年

B．3年

C．5年

D．1年

26、保安服务中形成的监控影像资料、报警记录，应当至少留存（）日备查。A．5

B．10

C．20

D．30

二、多项选择题

1、《物权法》中规定的由业主共同决定事项包括（ACD）A．制定和修改业主大会议事规则 B．审定物业管预算

C．筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 D．改建、重建建筑物及其附属设施 E．与服务企业签订《物业管理合同》

2、业主大会和业主委员会的决定对业主具有约束力的前提是（ABD）A．必须由依法设立的业主大会、业主委员会作出 B．必须是符合法律、法规及规章 C．须经全体业主表决通过

D．不违背社会道德，不损害国家、公共和他人利益 E．须经地方建设行政主管部门批准

3、应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的事项包括（BCE）

A．使用建筑物及其附属设施维修资金

B．制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 C．选举业主委员会或者更换业主委员会成员 D．调整物业管理服务收费 E．选聘和解聘物业服务企业

4、《物业管理条例》在物业管理基本制度上进行了多项创新，创设了（ABC）等基本制度。

A．管理规约

B．前期物业管理招投标

C．物业服务企业资质管理

D．物业管理服务标准 E．物业管理从业人员职业资格

5、业主在物业管理活动中享有的权利包括（ABE）

A．提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议 B．提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； C．提出修改物业服务价格的建议

D．对既有业主大会的决议不满时可另行组织成立业主大会 E．监督物业服务企业履行物业服务合同

6、关于临时管理规约下列表述不正确的是（BE）A．临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益

B．建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明C．临时管理规约应规定明确的实施期限 D．物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。E．临时管理规约只对建设单位具有约束力

7、下列哪些是《住宅室内装饰装修管理办法》对住宅装修的禁止行为（ACE）

A．未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；

B．改变房屋原管线结构

C．将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间； D．更换房屋原有照明、采暖设备

E．损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；

8、《装饰装修管理服务协议》的主要内容包括（ACE）A．装饰装修工程的实施内容

B．选用的主要装饰材料及安装的主要设备 C．装饰装修工程的实施期限； D．主要施工设备及施工工艺 E．废弃物的清运与处置

9、首次业主大会筹备组的大会筹备工作包括（ACDE）A．确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容 B．草拟物业项目招标文件

C．草拟管理规约、业主大会议事规则 D．依法确定首次业主大会会议表决规则 E．制定业主委员会选举办法

10、《管理规约》中应明确规定的事项有（ABD）A．物业的使用、维护、管理

B．专项维修资金的筹集、管理和使用 C．物业服务的收费标准

D．物业共用部分的经营与收益分配； E．物业项目的招标办法

11、业主大会议事规则应当规（ACDE）A．业主大会名称及相应的物业管理区域； B．物业服务企业的职责；

C．业主大会会议召开的形式、时间和议事方式； D．业主投票权数的确定方法； E．业主代表的产生方式；

12、业主委员会的职责包括（ABD）

A．召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

B．主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； C．审查和批准物业服务企业的物业管理方案 D．监督管理规约的实施； E．确定物业服务收费标准

13、下列各项中属于商品预售必要条件的是（AB）A．已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； B．持有建设工程规划许可证；

C．投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之五十以上

D．向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明E．已签订前期物业管理服务合同

14、房屋租赁合同应包括的主要条款有（ABDE）A．租赁期限

B．租赁价格

C．房屋市值 D．修缮责任

E．租赁用途

15、下列不属于建筑物共有部分的是（DE）

A．建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分 B．通道、楼梯、大堂等公共通行部分 C．消防、公共照明等附属设施

D．建筑区划内属于业主专有的整栋建筑物的规划占地 E．建筑区划内城镇公共道路、绿地占地

16、下列属于《物权法》所称“损害他人合法权益的行为”的是（ABDE）A．损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施 B．违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观 C．将房屋合法转让或租赁

D．违反规定进行房屋装饰装修；

E．违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。

17、下列哪些是最高人民法院不予支持的行为（BC）

A．物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的

B．物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为理由提出抗辩的。

C．物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的。

D．物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的

E．业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的

19、建设工程竣工验收应当具备条件包括（ABD）A．完成建设工程设计和合同约定的各项内容 B．有完整的技术档案和施工管理资料 C．完成所有材料、施工费用结算

D．有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件 E．有建所有权人的书面认可 20、自行招用保安员的单位，向所在地设区的市级人民政府公安机关备案应提供下列材料包括（ABCE）A．法人资格证明；

B．法定代表人（主要负责人）、分管负责人和保安员的基本情况； C．保安服务区域的基本情况

D．拟聘保安人数及招聘渠道说明

E．建立保安服务管理制度、岗位责任制度、保安员管理制度的情况

21、《保安服务管理条例》规定的保安员的禁止行为包括（ACE）A．限制他人人身自由、搜查他人身体或者侮辱、殴打他人 B．查验出入服务区域的人员的证件，登记出入的车辆和物品； C．扣押、没收他人证件、财物；

D．在机场、车站、码头等公共场所对人员及其所携带的物品进行安全检查 E．参与追索债务、采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置纠纷；

22、下列属于消防安全重点单位应当履行的消防安全职责的是（ACE）A．建立防火档案，确定消防安全重点部位，设置防火标志，实行严格管理； B．实行每日防火巡查，并建立巡查记录；

C．实行防火安全责任制，确定本单位和所属各部门、岗位的消防安全责任人； D．保障疏散通道、安全出口畅通

E．制定灭火和应急疏散预案，定期组织消防演练。

三、判断题

1、业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等相关管线和设施设备维修、养护的责任统一由物业服务企业承担。

（×）

2、业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

（√）

3、业主自愿放弃对专有部分以外的共有部分享有权利的，可以不履行共有部分的管理、维护和修缮等义务。

（×）

4、地方人民政府有关部门应当对设立的业主大会和业主委员会，给予指导和协助。

（√）

5、建筑区划内的绿地、道路的土地所有权归业主所有。

（×）

6、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。（√)

7、业主必须委托物业服务企业对建筑物及其附属设施进行管理。

（×）

8、专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主同意或占总人数三分之二以上的业主同意，即可决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。

（×）

9、业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

（√）

10、业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

（√）

11、物业管理活动中，业主有权拒绝执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。

（×）

12、业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

（√）

13、管理规约对全体业主具有约束力。

（√）

14、住宅物业投标人少于3个或者规模较小的，经多数业主同意可自行采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

（√）

15、前期物业服务合同约定期限的，合同期满前业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同无效。

（×）

16、物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

（×）

17、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，业主不再担负缴费责任。

（√）

18、专项维修资金属于业主所有，专项用于任何条件下物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

（×）

19、业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等相关管线和设施设备维修、养护的责任统一由物业服务企业承担。

（×）

20、违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。（√）

21、变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案

（√）

22、划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，项目全部建设完毕前不得成立业主大会。

（×）

23、业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

（√）

24、经专有部分占建筑物总面积20%以上或占总人数20%以上业主提议，可以召开临时业主大会

（×）

25、当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加时，业主大会有效。

（√）

26、业主委员会委员可以委托代理人参加业主委员会会议。

（×）

27、业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，不得代行业主委员会的职责。（√）

28、业主委员会的工作经费可以从物业共有部分经营所得收益中列支。

（×）

29、房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以所有权转移的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

（×）

30、共有房地产，未经其他共有人书面同意的，房地产不得转让。

（√）

31、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后其土地使用年限在房地产转让合同中约定。

（×）

32、已经合法占有建筑物专有部分但尚未依法办理所有权登记的人，不能被认定为业主。

（×）

33、规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法所称专有部分的组成部分。

（√）

34、建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，在认定业主人数时按一人计算。

（√）

35、业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法所称“有利害关系的业主”。

（√）

36、业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

（√）

37、物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同为无效合同。

（√）

38、结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所有的房屋称为异产毗连房屋

（√）

39、建设工程的保修期，自业主入住之日起计算

（×）

40、娱乐场所应当依照《娱乐场所管理条例》的规定，从保安服务公司聘用保安员，不得自行招用保安员。

（√）

41、保安员应当及时制止发生在服务区域内的违法犯罪行为，对制止无效的违法犯罪行为应当立即报警，同时采取措施保护现场。

（√）

42、在公共场所、道旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人应当承担民事责任

（√）

43、公安消防队扑救经营性场所火灾，可向火灾当事人收取扑救费用。

（×）

44、法律的效力高于地方性法规、地方性法规的效力高于行政法规。

（×）

四、简答题

1、简述《物业管理条例》的指导思想与立法原则答：《条例》在坚持民法基本原则和立法法规定的原则下，突出了发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念。《条例》的立法指导思想，主要表现在以下三个方面：(一)强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；(二)强调业主与物业服务企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系；(三)强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。

2、简述首次业主大会的主要表决事项？答：

1．制定和修改业主大会议事规则；

2.制定和修改管理规约；

3．选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

4．制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

5．选聘和解聘物业服务企业；

6．筹集和使用专项维修资金；

7．改建、重建建筑物及其附属设施：

8．改变共有部分的用途；

9．利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

10.法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

3、业主大会中业主的票权数如何确定？