如何办理房屋抵押贷款

2023-02-09

第一篇：如何办理房屋抵押贷款

如何办理房屋贷款

目前，人们买房无非是现房、预购房(期房)和二手房三种中的一种，但不管是买哪种房产，如果想用银行贷款买房，银行一般都会要求借款人将所购房产抵押给银行，现从办理程序、提供资料、收费及其他问题四个方面，分别说明如何办理房屋贷款。

一、办理程序

(一)、现房：首先由贷款申请人按照贷款银行要求，提供相关贷款资料，然后由贷款行审查审批，银行同意贷款的，再由相关当事人到房管局办理房产抵押登记手续，最后办理贷款发放手续，如下图：

(二)、预购房(期房)：首先由申请人选择拟购买的楼盘的房产，然后选择该楼盘合作的银行，依据所选银行要求，提供相关资料，由贷款行审查审批，银行同意贷款的，再办理公证、保险等相关手续，最后由相关当事人到房管局办理相关抵押手续并办理贷款发放手续，如下图：

(三)、二手房：首先由申请人按照银行二手房贷款要求，提供相关资料，然后由贷款行审查审批，银行同意贷款的，再由贷款行通知二手房买卖双方去房管局办理房产过户手续，最后由相关当事人到房地产管理部门办理相关抵押手续并办理贷款发放手续，如下图：

二、提供资料

1、申请人需提供的主要资料：

(1)、个人贷款申请书;

(2)、个人有效身份证件(包括居民身份证、户口本、军官证、士官证、警官证、文职干部证、护照等);

(3)、个人婚姻状况证明(已婚的提供结婚证及配偶的身份证明、户口本，未婚的应提供民政部门出具的单身证明);

(4)、个人收入证明材料，如工资收入证明、纳税凭证、自有房屋出租证明、营运性收入证明等;以家庭收入偿还贷款的，还应当提供家庭其他成员的身份及收入证明材料;

(5)、购房首付款证明;

(6)、购房合同等证明贷款用途的资料;

(7)、购房若有共有人的，共有人需提供身份证件、户口本、婚姻证明等;

(8)、银行认为需要提供的其他有关材料。

2、抵押人需提供的主要资料：

(1)、抵押人及配偶有效身份证件(户口本、身份证、婚姻证明);

(2)、抵押物权属证明，抵押物清单等;

(3)、以共有财产抵押的，须提供财产共有人同意抵押的证明文件;

(4)、银行指定的评估机构出具的抵押物《评估报告》;

(5)、贷款行规定的其他文件和资料。

3、售房人须提供的主要资料：

(1)、售房人(含共有人)身份证明、婚姻证明;

(2)、房屋共有权人同意出售的书面文件;

(3)、所购房屋的所有权有效证件及复印件;

(4)、贷款行需要的其它资料;

(三)其他问题

1、申请人贷款额度、期限、利率必须符合国家房贷政策的规定;

2、拟抵押的现房土地属性必须为国有土地(集体土地不行);

3、拟抵押的现房抵借比最高不超过70%，现房抵借比究竟是多少，要视拟抵押房产的位置、楼层、已使用年限等因素而定;

4、拟抵押房产的法定共有人(配偶)或共有人(房改房，一般都有共有人)，都需出具同意抵押该房的书面性文件。

5、预购房(期房)贷款本质上是个人房屋按揭贷款，银行只针对某个开发商开发的某个楼盘办理，即银行不针对个人办理某套预购房(期房)房产的房屋按揭贷款。开发商开发的楼盘基本上都有多家合作银行，购房人可选取一家银行申请贷款;

6、购房合同应为房管部门统一制订的制式文本;

7、申请人可委托他人办理购房贷款申请手续，但须提供经国内公证机构公证的委托书以及代理人的身份证件;

8、二手房贷款办理房产办理过户的同时，土地也须办理过户手续。

如何选择住房按揭贷款还款方式

众所周知，将钱存在银行，存一天就有一天利息，存的钱越多、存得时间越长，得到的利息就越多;同样，贷款使用银行的钱，贷一天就需付一天的贷款利息，在银行的贷款金额越大、贷款的时间越长，付出的利息也就越多。在贷款利率不变的前提下，贷款需要付多少利息，是由贷款金额的大小和贷款时间的长短决定，而不是由采用哪种还款方式决定，而选择不同的还款方式，只是为满足不同收入、不同年龄、不同消费观念人们的不同需要或消费偏好而设定，只不过对贷款的人来讲，根据不同情况，选择不同的还款方式，可以为其节省部分贷款利息。

一、还款方式种类

目前大部分银行实行以下的还款方式：

1、贷款期限在1年(含)以内的，实行按期付息一次还本的还款方式;

2、贷款期限在1年以上的，实行分期按月等额本息还款和等额本金还款两种还款方式，其中：

等额本金还款法，是指在整个贷款的还款期内，每期还款金额中的贷款本金都相同，偿还的利息逐月减少;贷款本息合计逐月递减，这种还款方式前期还款压力较大，适合收入较高或想提前还款人群。

等额本息还款法，是指在整个贷款的还款期内，每期还款额中的贷款本金都不相同，前期还款本金金额较少，贷款利息较多，如果贷款利率不变，每月偿还贷款本息合计相等。这种还款方式由于贷款本金归还速度相对较

慢，贷款时间较长，还款总利息较相同期限的等额本金还款法高。

二、如何选择还款方式

如何选择还款方式：选择核心在于借款人将来的还款能力大小。若预期还款能力较强，可选择按期付息一次还本的还款方式;若还款能力相对较弱，可选择等额本息还款、等额本金还款两种还款方式。

三、建议：

1、若借款人贷款期间生活负担较重(养老、看病、孩子读书等)或预计将来收入基本稳定但还款能力相对较弱，可选择等额本息还款方式，以减轻还款压力和付出最少资金成本(利息)，避免影响正常生活，同时，贷款期限可选择长点，待有节余资金时可向银行申请提前部分或者全部还款;但需注意等额本息还款方式，还款前期还的大部分都是利息，提前还款是比较亏的;

2、若借款人贷款期间生活负担较轻或预计将来收入基本稳定且还款能力相对较强，可选择等额本金还款或按期付息一次还本(壹年期贷款)两种还款方式，但应坚持付出最少资金成本(利息)的原则，需注意的是：有计划提前还款的，一定要选择等额本金要金还款方式;

3、不管是选择等额本息还是选择等额本金哪种还款方式，其本质都不是节省利息的选择，如果真正有什么节省利息的良方，那就是应当学会理智消费，根据自己的经济实力，量体裁衣、量入为出，尽量少贷款、贷短款，才是唯一可行的方法。

第二篇：工商银行房屋抵押贷款如何办理

北京六行万通担保有限公司金融顾问介绍，在现阶段买房貌似已经成为人们努力工作的最大动力了，通过贷款进行购房的朋友绝对是占大多数的，那么选择一家比较好的金融机构进行合作是非常有必要的，接下来我们就来了解一下工商银行房屋抵押贷款吧!

工商银行房屋抵押贷款，是指工商银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。

申请条件：

1.具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18(含)65周岁(含)之间;

2.具有合法有效地身份证明(居民身份证、戶口本或是其他有效身份证明)及婚姻状况证明;

3.具有良好的的信息记录和还款意愿;

4.具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力;

5.具有所购住房的商品房销(预)售合同或意向书;

6.具有支付所购房屋首期购房款能力;以新购住房作最高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款30%的首付款;已购且办理了住房抵押贷款的，原住房抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内;

7.在工商行开立个人结算账户;

8.有贷款人认可的有效担保;

9.工商行规定的其他文件

贷款要求的资料：

一、身份证明(夫妻双方);

二、婚姻证明;

三、戶口本;

四、收入证明以及近半年的银行流水;(或其他资产证明)

五、房產证;(或复印件)

六、贷款用途证明;

七、收款方的身份证明以及收款帐号;

八、近一期的房產的水电费单。

通过以上的介绍大家对工商银行房屋抵押贷款如何办理有了一定的了解了吧，如果您还有疑问可以随时与我们联系，我们会为您提供最专业的贷款服务。

第三篇：房屋按揭贷款手续如何办理

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房屋按揭贷款手续如何办理

房屋按揭手续如何办理?

买房是一项巨大的支出，并不是每个人都可以轻易一次性支付那么大一笔钱。那么，房屋按揭贷款成为现行买房最可行有效的方法。如何办理房屋按揭手续呢?房屋按揭手续手续需要提交相关资料进行申请，再根据实际情况确定贷款额度，等待银行审批。

所谓按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。

按揭贷款中人们最关心的是条件及程序，首先办理按揭贷款需要提供的资料：

1、申请人和配偶的身份证、户口原件及复印件3份(如申请人与配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明)。

2、购房协议书正本。

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3、房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份。

4、申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等，包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等。

5、开发商的收款帐号1份。

房屋按揭贷款手续及程序是这样的。

首先，请到银行了解相关情况。并办理相关带齐以上的资料申请个人住房贷款。

然后接受银行对您的审查，并确定贷款额度。

接下来就可以办理借款合同，且由银行代办保险。办理产权抵押登记和公证。

最后剩下的就是银行发放贷款，借贷人每月还款和还清本息后的注销登记。

经过以上手续及流程，您就可以通过按揭得到新房子了。通过记者以上所述您应该对按揭有了更深的认识，并且了解了办理贷款的相关事

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赢了网s.yingle.com 宜，希望按揭这把钥匙打开更多的属于你、我、他的新房之门。

购房者如何办理按揭贷款?

楼宇按揭在美国、日本、新加坡、香港等地相当普遍，已成为发达国家和地区广为流行的一种融资购楼方式。在国内，按揭近几年才在上海、北京、深圳等一些城市开始推行。在房地产市场上提供按揭的楼盘其销售业绩明显优于其他楼盘。购房者办理

楼宇按揭的具体程序如下：

(1)选择房产

购房者如想获得楼宇按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。

(2)办理按揭贷款申请

购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准

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赢了网s.yingle.com 备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。

(3)签订购房合同

银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。

(4)签订楼宇按揭合同

购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。

(5)办理抵押登记、保险

购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险，应列明银

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赢了网s.yingle.com 行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行执管。

(6)开立专门还款账户

购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件，履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务。并办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户，作为购房者的购房款

买房付全款还是办按揭?

选好了房子，接着遇到的问题就是付款。不是所有的买房人都能拿出全部房款的，所以就有了贷款买房，或叫按揭买房，花明天的钱圆今天的梦。

付全款的三大优点

1.付全款省钱

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虽然第一次付的钱多，但从买房的总数来看，可以免除各种手续费、银行利息等。而且因为是一次性付款，所以能和开发商讨价还价，进一步节省购房款。

2.无债一身轻

付全款购房日后没有经济压力，因为购房者已经可以不再为房款操心，从容安排以后的金融计划。同时也节省时间，不必进行任何资信认证，今日事今日毕。

3.转手容易

从投资角度说，付全款购买的房子再出售方便，不必受银行贷款的约束，一旦房价上升，转手套现快，退出容易。即便不想出售，要发生经济困难时，还可以向银行进行房屋抵押。

付全款的两项缺点

1.资金压力大

如果不是资金充裕，毕竟一次性投入很大，也许影响消费者其他投资项目。

2.投资风险大

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除非对其房产项目有相当了解，包括建筑质量、开发商技术和资金实力等，需要购房者有相当的技术专业水准，普通人无法达到。

办按揭的三大优点

1.花明天的钱圆今天的梦

按揭就是代款，也就是向银行借钱，购房不必马上花费很多钱就可以买到自己的房子，所以按揭购房的第一个优点就是钱少也能买房。

2.把有限的资金用于多项投资

从投资角度说，办按揭购房者可以把资金分开投资，贷款买房出租，以租养贷，然后再投资，这样资金使用灵活。

3.银行替你把关

办借款是向银行借钱，所以房产项目的优劣银行自然关心，银行除了审查你本身外，还会你审查开发商，为你把关，自然保险性高。

办按揭的缺点

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1.背负债务

说到缺点，首先是心理压力大，因为中国人的传统习惯不允许寅吃卯粮，讲究节省，所以贷款购房对于保守型的人不合适。而且事实上，购房人确实负担沉重的债务，无论对任何人都是不轻松的。

2.不易迅速变现

因为是以房产本身抵押贷款，所以房再出售困难，不利于购房者退市。

房地产法我国房地产法关于房地产权属、房地产开发利用、交易、国家对房地产业及其市场实施管理有着相关法律法规，一切房屋买卖租赁，以及土地交易都应依法办理。不仅是房子归属的产权纠纷问题，还有其他很多纠纷，包括商品房买卖纠纷、二手房买卖纠纷等等。遇到房产纠纷怎么办?赢了网法律咨询律师为您细心解答。

来源：(房屋按揭贷款手续如何办理http://s.yingle.com/y/fc/725556.html)

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第四篇：房屋出卖后未办理过户手续原房屋所有人又将房屋设置抵押担保的效力应如何认定

?案情]

2001年6月，泸州市纳溪区丰乐镇农业技术服务站(以下简称丰乐农技站)将本单位所有的一套面积90平方米的住房以3万元的价格出售给本单位职工李某，双方未签订房屋买卖合同，也未到房管部门办理产权过户手续，李某在付清购房款后于当月即搬入房屋居住。2003年8月，丰乐农技站因经营化肥、农药等业务需流动资金，遂将已出售给李某的那套住房和本单位另外两套房屋一同设置抵押担保向丰乐信用社借款10万元，借款期限为6个月。借款抵押担保合同签订后，借贷双方到房管部门办理了房屋抵押登记，丰乐信用社也依合同向丰乐农技站提供了10万元借款。借款到期后，丰乐农技站因经营亏损无力偿还借款本息，丰乐信用社多次催收未果。

2004年8月，丰乐信用社诉至法院，要求丰乐农技站及时偿还借款本金10万元及利息，并申请法院对丰乐农技站设置借款抵押的房屋采取财产保全措施。法院依当事人的财产保全申请在查封李某居住的房屋时，李某拿出自己交纳购房款的收据向法院提出执行异议，认为自己对其居住的房屋享有所有权，法院查封其房屋于法无据。

[分歧意见]

本案在审理过程中，对丰乐农技站与李某之间的房屋买卖合同的效力及丰乐信用社对丰乐农技站以李某已经购买的房屋设置抵押担保是否享有优先受偿权的问题存在不同意见：

第一种意见认为，李某与丰乐农技站的房屋买卖合同无效，丰乐农技站应向李某承担缔约过失责任，返还李某的购房款并赔偿相应损失。同时，应认定丰乐农技站与丰乐信用社的借款抵押担保合同成立，丰乐农技站不能清偿到期债务，丰乐信用社有权依担保法的规定，拍卖、变卖其抵押的房屋优先受偿。其理由是，依房地产管理法的规定房屋买卖应当签订书面转让合同，且应到房管部门办理产权过户手续才能生效，因李某与丰乐农技站之间的房屋买卖违反了房地产管理法的强制性规定，应认定双方的房屋买卖合同无效。由于李某与丰乐农技站的房屋买卖合同被确认无效，因此房屋的所有权未实际从丰乐农技站转移给李某，所以丰乐农技站有权以其所有的房产设置抵押担保借款。

第二种意见认为，李某与丰乐农技站的房屋买卖合同依法成立并生效。作为房屋出卖人的丰乐农技站未按合同法的规定向买受人李某过户房屋产权属违约行为，本应责令出卖人为买受人补办房屋产权过户手续，以使李某在支付购房款后获得房屋的所有权。但由于丰乐农技站已将出售给李某的住房设置抵押担保，并办理了抵押登记，因此，丰乐信用社对丰乐农技站出售给李某那套房屋享有抵押担保物权。对同一套房屋，李某基于买卖合同享有债权，而丰乐信用社基于房屋抵押登记享有担保物权。根据物权对债权的优先效力原则，应确认丰乐信用社对房屋享有的担保物权优先于李某对房屋享有的债权的行使。李某在丰乐信用社基于担保物权拍卖，变卖抵押房屋优先受偿后，只能要求丰乐农技站返还购房款并承担相应损害赔偿责任。

[评析]

笔者赞同第二种意见。从法理角分析，本案既涉及到合同法上房屋买卖合同成立，生效的问题，又涉及到物权法的物权变动的公示，公信原则的问题，具有一定的典型性，现作如下分析：

一、签订书面房屋买卖合同和办理房屋产权过户手续不是房屋买卖合同依法成立、生效的要件。我国《合同法》第七条第二款规定：“法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”我国《房地产管理法》第四十条也规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同。”这些法律规定似乎意味着成立房屋买卖合同必须采取书面形式，否则房屋买卖合同将被确认为不成立。但这种认识显然是片面的，合同形式是合同当事人所达成协议的表现形式，仅是合同内容的载体，我国《合同法》对合同形式采取了相对宽松的规定，合同形式可以是口头形式，书面形式和其他形式，充分体现了合同形式自由的理念，其宗旨是鼓励、保护、促成市场交易的实现。《合同法》第三十六条规定：“法律，行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。如果一方当事人已经按照约定履行完成了合同的主要义务，另一方已经接受，说明双方交易已经既成事实。此时，若国家公权力再以合同未采取书面形式为由强行宣布合同不成立，不但无任何实质意义，反而会破坏《合同法》鼓励、保护和促成市场交易的宗旨。就本案而言，丰乐农技站接受了李某3万元的购房款，且付李某交付了房屋此应认定双方均履行了房屋买卖合同的主要义务，对方也接受了这种履行义务，因此这个合同是成立的。

合同成立与否仅仅解决了一个事实判断的问题，即仅仅解决了合同当事人是否就合同主要条款达成合意的问题。合同成立意味着在当事人之间完成了要约和承诺的订立程序，双方意思表示一致。但合同成立后，能否发生法律效力，能否产生当事人所预期的法律后果，则需要由法院和仲裁机构对已成立的合同作出法律价值判断，以确认合同是否生效。《合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”该规定就区分了合同成立和合同生效两个不同的概念。那么就房屋买卖合同而言是否是以房屋产权过户登记为生效要件呢?笔者的回答是否定的。《合同法》第四十四条第二款规定：“法律，行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的依照其规定。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释

(一)》第九条进一步明确规定：“法律，行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准，登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准，登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律，行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”虽然我国《房地产管理法》第三十条规定：“房地产转让，抵押当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”但《房地产管理法》这一规定，显然没有把办理产权过户手续与房屋买卖合同是否生效挂起钩来照最高人民法院关于合同法的上述司法解释，房屋买卖合同的当事人未办理产权过户手续，不应影响合同的效力，仅仅产生作为合同标的物的房屋所有权不能转移的法律后果，由此可见，我国现有法律或行政法规并未将房屋产权过户登记作为房屋买卖合同生效的要件加以规定，因此只要房屋买卖合同中不具有合同法第五十二条、第五十三条规定的法定无效的情形，即使未办理产权过户手续，也不会影响房屋买卖合同的效力。

二、房屋产权过户登记和房屋抵押登记是物权变动公示，公信原则的具体体现，是典型的物权行为而非债权行为。物权变动是指物权的设立、变更和消灭。物权变动的公示原则是指物权变动必须从一种客观的为社会公众知悉的方式加以展示，方能产生法律效力。由于物权是排他性的绝对权利，其变动常常会影响其他人的利益，如果没有外界可以知悉其变动征象则会使第三人承受不测之损害。故而物权的设立、移转必须公开、透明，以维护物的占有秩序和交易安全，因此物权不能由当事人随意创设。法律规定，动产物权以占有为公示方式，从占有的移转即交付为其变更的公示方式;不动产物权则从登记和登记的变更作为权利享有成变更的公示方式。物权的公信原则是物权公示原则的必然结果，即物权变动经法定公示后，即使标的物的出让人事实上无处分权，信赖公示的第三人仍被法律承认其和真正权利人交易相同的法律效果。

区分债权行为和物权行为对正确处理合同纠纷具有十分重要的意义。债权行为是指直接引起债权关系成立，变更或消灭的民事行为。而物权行为则是直接引起物权取得，变更或消灭的民事行为。不论是从转移标的物的所有权为目的买卖合同，还是借款抵押担保合同，订立合同行为本身不能直接导致标的物所有权的转移和担保物权的设立，因此订立合同的行为是债权行为。而动产的交付和不动产的过户登记与抵押登记才是直接导致物权变动的物权行为。可以说，就上述两种合同而言都在逻辑上存在着两个相互衔接却又不同的阶段：第一阶段是债权行为即订约行为，其后果是导致债权债务关系的产生;第二阶段是物权行为即房屋产权过户登记和房屋抵押登记。这两个阶段的行为相互联系，缺一不可，债权行为是物权行为的前提和基础，物权行为是债权行为的要求和后果。区分债权行为与物权行为的意义在于，由于债权系相对权，不能对抗合同以外的第三人，一般情况下与第三人无关，因此无须公示。而所有权和担保物权是对世权，可以对抗合同以外的第三人，所以才有公示、公信的要求。

就本案而言，丰乐农技站先以其所有的房屋作标的物与本单位职工李某签订房屋买卖合同，其后又以同一房屋作标的物与丰乐信用社签订抵押担保合同，以此作为借款合同的担保。前一房屋买卖合同，作为买受人的李某以支付购房款，接收房屋的债权行为履行了房屋买卖合同的主要义务，对方也接受了这种履行，因此应认定该房屋买卖合同已经依法成立并生效。但由于该房屋买卖合同的双方当事人未到房管部门履行办理产权过户登记的物权行为，因此，不能产生房屋产权由出卖人丰乐农技站转移给受买受人李某的法律效果。李某仅能要求丰乐农技站承担返还购房款并赔偿相应损失的违约责任。后一抵押担保合同，抵押人丰乐农技站与抵押权人丰乐信用社不仅签订了书面的抵押担保合同履行了债权行为，而且还到房管部门办理了抵押登记，履行了物权行为。因而双方设置的担保物权，符合物权变动的公示，公信原则，应为有效。

事实上，正是由于李某与丰乐农技站在完成房屋买卖交易后未及时到房管部门办理产权变更登记，才使善意第三人丰乐信用社基于对房管部门颁发房权证的信赖，相信丰乐农技站是房屋的产权人，而与之设立了担保物权，丰乐信用社不可能知道无义务知道该房屋实际已经转让给了李某，而法律必须承认丰乐信用社与丰乐农技站设立的担保物权有效，且有优先于李某债权的效力。这就是物权变动的公信原则保护了交易中的善意第三人，维护了交易的安全和市场交易秩序。