物业费减免管理办法

物业费减免管理办法（精选8篇）

篇1：物业费减免管理办法

物业管理费减免报告

作者：佚名 时间：2008-10-30 浏览量： 收 文:物业总部

发 文:xx豪廷管理处 抄 送:

主 题:关于6-1201及6-1202单元提出减免三个月管理费的报告

文 号:JYHT-GSXW-0809064

报 告

2008年9月6日,xx豪廷6-1201及6-1202单元业主(同一家人)前来办理收楼手续。早在2008年6月2日,该业主已经前来办理收楼手续,该业主的要求比较高,在验楼时提出了很多问题,要求整改后再收楼。

问题包括:

1、白色装饰线的瓷砖铺贴不平,有积水;2、1201主人房卫生间窗角疑有渗水;

3、墙吊脚线不垂直;

4、阳台栏杆避雷针未焊接;(具体祥见附件遗留问题跟进处理表)

期间该业主曾多次前来察看处理情况,但都有些问题没有处理到位,而施工单位在处理一些问题上拖延了一些日子,一直到9月4日业主才接受处理结果,愿意办理收楼手续。但了解到其单元的管理费要从2008年7月1日算起时,意见非常大,觉得一直以来遗留问题都没有处理好,是我们公司拖延了他们收楼,而并不是他们不愿意收楼,要他们负担期间的管理费不合理。

后经管理处与业主周旋及协商,最终业主要求免收其两个单元三个月的物业管理费(即2008年7、8、9月份管理费,6-1201单元收费面积为108.19平方米,金额为170.29元;6-1202单元收费面积为84.59平方米,金额为134.89元,合计减免金额为915.54元)才同意办理相关收楼手续,并承诺从2008年10月1日起正式缴交管理费。

特此报告,敬请公司领导审核批复。

xx豪廷管理处

二○○八年九月六日

篇2：物业费减免管理办法

您好，非常荣幸和贵处合作，对于得到能在贵处开设超市分店的消息，员工上下心中充满了喜悦之情。家家乐超市怀着感恩的心将可流动资金投入到黄岗梁铁矿生活服务区中来，定给贵单位员工带来工作、生活上的优惠与便利。目前超市主营百货、食品、生鲜三大商品品类，下辖连锁超市五家，始终奉行“为消费者提供优质高效的商品与服务”的企业宗旨，针对黄岗梁铁矿生活服务区广大员工的切实需要，我们将制定适宜的商品供给策略，同时家家乐物流有限责任公司将提供强大的商品配送支持。

黄岗梁铁矿超市分店员工约5人，日常食宿、工资等人员费用高；同时，克旗经棚镇与黄岗梁铁矿相距1745.2公里，物流运输费用昂贵，因此我超市特恳请贵处给予以下优惠条件：

①免除店面租金； ②免除物业管理费；

以上两点恳请上级领导给予批准，特此申请。

篇3：物业费减免管理办法

◆税收减免管理办法

第一章总则

第一条为了规范和加强减免税管理工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称税收征管法)及其实施细则和有关税收法律、法规对减免税的规定,制定本办法。

第二条本办法所称的减免税是指国家对特定纳税人或征税对象,给予减轻或者免除税收负担的一种税收优惠措施,包括税基式减免、税率式减免和税额式减免三类。不包括出口退税和财政部门办理的减免税。

第三条各级税务机关应当遵循依法、公开、公正、高效、便利的原则,规范减免税管理,及时受理和核准纳税人申请的减免税事项。

第四条减免税分为核准类减免税和备案类减免税。核准类减免税是指法律、法规规定应由税务机关核准的减免税项目;备案类减免税是指不需要税务机关核准的减免税项目。

第五条纳税人享受核准类减免税,应当提交核准材料,提出申请,经依法具有批准权限的税务机关按本办法规定核准确认后执行。未按规定申请或虽申请但未经有批准权限的税务机关核准确认的,纳税人不得享受减免税。

纳税人享受备案类减免税,应当具备相应的减免税资质,并履行规定的备案手续。

第六条纳税人依法可以享受减免税待遇,但是未享受而多缴税款的,纳税人可以在税收征管法规定的期限内申请减免税,要求退还多缴的税款。

第七条纳税人实际经营情况不符合减免税规定条件的或者采用欺骗手段获取减免税的、享受减免税条件发生变化未及时向税务机关报告的,以及未按照本办法规定履行相关程序自行减免税的,税务机关依照税收征管法有关规定予以处理。

第二章核准类减免税的申报和核准实施

第八条纳税人申请核准类减免税的,应当在政策规定的减免税期限内,向税务机关提出书面申请,并按要求报送相应的材料。

纳税人对报送材料的真实性和合法性承担责任。

第九条税务机关对纳税人提出的减免税申请,应当根据以下情况分别作出处理:

(一)申请的减免税项目,依法不需要由税务机关核准后执行的,应当即时告知纳税人不受理;

(二)申请的减免税材料存在错误的,应当告知并允许纳税人更正;

(三)申请的减免税材料不齐全或者不符合法定形式的,应当场一次性书面告知纳税人;

(四)申请的减免税材料齐全、符合法定形式的,或者纳税人按照税务机关的要求提交全部补正减免税材料的,应当受理纳税人的申请。

第十条税务机关受理或者不予受理减免税申请,应当出具加盖本机关专用印章和注明日期的书面凭证。

第十一条减免税的审核是对纳税人提供材料与减免税法定条件的相关性进行审核,不改变纳税人真实申报责任。

第十二条减免税申请符合法定条件、标准的,税务机关应当在规定的期限内作出准予减免税的书面决定。依法不予减免税的,应当说明理由,并告知纳税人享有依法申请行政复议以及提起行政诉讼的权利。

第十三条纳税人在减免税书面核准决定未下达之前应按规定进行纳税申报。纳税人在减免税书面核准决定下达之后,所享受的减免税应当进行申报。纳税人享受减免税的情形发生变化时,应当及时向税务机关报告,税务机关对纳税人的减免税资质进行重新审核。

第三章备案类减免税的申报和备案实施

第十四条备案类减免税的实施可以按照减轻纳税人负担、方便税收征管的原则,要求纳税人在首次享受减免税的申报阶段在纳税申报表中附列或附送材料进行备案,也可以要求纳税人在申报征期后的其他规定期限内提交报备资料进行备案。

第十五条纳税人随纳税申报表提交附送材料或报备材料进行备案的,应当在税务机关规定的减免税期限内,报送以下资料:

(一)列明减免税的项目、依据、范围、期限等;

(二)减免税依据的相关法律、法规规定要求报送的材料。

纳税人对报送材料的真实性和合法性承担责任。

第十六条税务机关对纳税人提请的减免税备案,应当根据以下情况分别作出处理:

(一)备案的减免税材料存在错误的,应当告知并允许纳税人更正;

(二)备案的减免税材料不齐全或者不符合法定形式的,应当场一次性书面告知纳税人;

(三)备案的减免税材料齐全、符合法定形式的,或者纳税人按照税务机关的要求提交全部补正减免税材料的,应当受理纳税人的备案。

第十七条税务机关受理或者不予受理减免税备案,应当出具加盖本机关专用印章和注明日期的书面凭证。

第十八条备案类减免税的审核是对纳税人提供资料完整性的审核,不改变纳税人真实申报责任。

第十九条税务机关对备案材料进行收集、录入,纳税人在符合减免税资质条件期间,备案材料一次性报备,在政策存续期可一直享受。

第二十条纳税人享受备案类减免税的,应当按规定进行纳税申报。纳税人享受减免税到期的,应当停止享受减免税,按照规定进行纳税申报。纳税人享受减免税的情形发生变化时,应当及时向税务机关报告。

第四章减免税的监督管理

第二十一条税务机关应当结合税收风险管理,将享受减免税的纳税人履行纳税义务情况纳入风险管理,加强监督检查,主要内容包括:

(一)纳税人是否符合减免税的资格条件,是否以隐瞒有关情况或者提供虚假材料等手段骗取减免税;

(二)纳税人享受核准类减免税的条件发生变化时,是否根据变化情况经税务机关重新审查后办理减免税;

(三)纳税人是否存在编造虚假计税依据骗取减免税的行为;

(四)减免税税款有规定用途的,纳税人是否按照规定用途使用减免税款;

(五)减免税有规定减免期限的,是否到期停止享受税收减免;

(六)是否存在纳税人应经而未经税务机关批准自行享受减免税的情况;

(七)已享受减免税是否按时申报。

第二十二条纳税人享受核准类或备案类减免税的,对符合政策规定条件的材料有留存备查的义务。纳税人在税务机关后续管理中不能提供相关印证材料的,不得继续享受税收减免,追缴已享受的减免税款,并依照税收征管法的有关规定处理。

税务机关在纳税人首次减免税备案或者变更减免税备案后,应及时开展后续管理工作,对纳税人减免税政策适用的准确性进行审核。对政策适用错误的告知纳税人变更备案,对不应当享受减免税的,追缴已享受的减免税款,并依照税收征管法的有关规定处理。

第二十三条税务机关应当将减免税核准和备案工作纳入岗位责任制考核体系中,建立税收行政执法责任追究制度:

(一)建立健全减免税跟踪反馈制度。各级税务机关应当定期对减免税核准和备案工作情况进行跟踪与反馈,适时完善减免税工作机制;

(二)建立减免税案卷评查制度。各级税务机关应当建立各类减免税资料案卷,妥善保管各类案卷资料,上级税务机关应定期对案卷资料进行评查;

(三)建立层级监督制度。上级税务机关应建立经常性的监督制度,加强对下级税务机关减免税管理工作的监督,包括是否按本办法规定的权限、条件、时限等实施减免税核准和备案工作。

第二十四条税务机关需要对纳税人提交的减免税材料内容进行实地核实的,应当指派2名以上工作人员按照规定程序进行实地核查,并将核查情况记录在案。上级税务机关对减免税实地核查工作量大、耗时长的,可委托企业所在地的区县税务机关具体组织实施。

因税务机关的责任批准或者核实错误,造成企业未缴或少缴税款,依照税收征管法的有关规定处理。

税务机关越权减免税的,除依照税收征管法规定撤销其擅自作出的决定外,补征应征未征税款,并由上级机关追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的行政责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第二十五条税务机关应对享受减免税企业的实际经营情况进行事后监督检查。检查中,发现有关专业技术或经济鉴证部门认定失误的,应及时与有关认定部门协调沟通,提请纠正后,及时取消有关纳税人的优惠资格,督促追究有关责任人的法律责任。有关部门非法提供证明,导致未缴、少缴税款的,依照税收征管法的有关规定处理。

第五章附则

第二十六条单个税种的减免税核准备案管理制度,依据本办法另行制定。

第二十七条各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局可根据本办法制定具体实施办法。

第二十八条本办法自2015年8月旧起施行。《税收减免税管理办法(试行)》(国税发[2005]129号印发)同时废止。

篇4：物业费减免管理办法

杨先生认为，自己在房屋修复这段时间内并没有收楼入住，没有享受到物业的服务，怎么还须交物业服务费呢？于是向市消委会求助。在调查过程中，小区物业认为，杨先生以遗留问题为理由，拒绝按《收楼通知书》上2014年7月1日起缴交物业服务费，已违反与公司所签订的《前期物业服务协议》。

市消委会认为，物业公司与杨先生签定《前期物业管理服务协议》，约定由物业公司进行前期物业管理。该协议合法有效，对双方当事人具有约束力，物业公司作为杨先生所购房屋所在区域的物业服务企业，为该区域提供了物业服务，杨先生应当依照物业服务协议的约定支付物业服务费。

经市消委会调解后，物业公司主动提出减免杨先生自2014年7月1日起至2016年4月的物业服务费。而杨先生表示愿意支付剩余的物业服务费。

相关法律

《物业管理条例》第四十二条： 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的，物业服务费用由建设单位交纳。

篇5：1.2业主物业费补偿减免流程

根据江郡华府项目目前运作情况及实际工作需要，一些业主的物业服务费需要通过其他形式给予减免或补偿，为了提高工作效率，现制定补偿及减免物业费流程及相关权限如下：

 具体补偿及减免范围：

1、重要业主：拥护支持物业工作的业主、其他重要客户等

2、因不可预见因素造成业主损失，受开发商委托需要通过其他形式给予减免的。

3、因施工单位工程质量问题造成业主损失，受开发商委托需要通过减免物管费给予补偿的

 减免流程：

1、物业公司在接洽需要减免或补偿需求业主时，由物业公司记录洽谈结果，物业服务费需要减免或补偿的业主由项目负责人提出申请，并电话向地产物业部经理进行汇报。

2、申请表填写完成后在两个工作日内提交至地产物业部；

3、地产物业部根据物业公司及业主洽谈结果出具意见，并将申请表在三个工作日内递交至维稳小组领导签批。并将物业部意见向物业公司项目经理进行电话沟通；

4、维稳小组领导签批完申请表后，提交至地产总经理签批。

5、地产公司总经理签批完物业费减免申请表后，由物业部在三个工作日内将申请表原件返回至物业公司；

6、物业公司将该申请表原件保存至业主档案，复印一份由物业公司财务保存作为存根；

 减免权限：

1.物业公司项目经理针对业主具体事件，减免及补偿权限为三个月。如业主认可该处理意见，物业公司将申请表原件提交至物业部进入审批流程。

2.如遇业主对物业公司处理结果不满意，物业部经理根据与业主洽谈结果及物业公司意见，减免及补偿权限为四至八个月。如该业主认可该处理意见，由物业部将该申请表进入下一步审批流程；

3.如该业主对物业公司及物业部处理意见不满意，由维稳小组领导酌情给予签批意见；

4.地产公司总经理意见作为该申请表最后签署意见。 处罚措施：

1.项目经理、物业部经理应严格按流程规定履行审核职责及减免权限，不得未经地产公司总经理批准随意对业主物业费实施减免。

篇6：物业申请减免水电报告

尊敬的领导：

我部门最近因天气炎热，队员烦躁情绪较高，人员流失量较大。基于我们这边的地理位置、宿舍配套设施及薪资待遇的各方面无优势，导致招聘人员较难。现特向公司申请减免我部门安管员水电费，如下提出两点建议：

1、建议公司取消对安管员缴纳水电费，这一举措不仅平衡队员内心对公司待遇及地理，宿舍等方面存在不满的情绪。

2、公司可设定补贴一定数额的水电费，如超出补贴数额，由队员自行分摊超出的部分。建议公司，把水电费作为福利补贴，不仅能作为招聘福利依据，也能避免人员大幅度流失。

综合以上两点建议，我们觉得有效地留住员工；平衡队员的心态；减少人员流动率；同时减轻员工培训成本。

妥否，请领导批示。

深圳市金銮物业服务有限公司荔山管理处

篇7：物业费用减免申请书格式

本人为XX家4号楼XX7房业主， 20XX年6月30日在XX物业服务公司工作人员的陪同下前往该房查验接收该单元时，发现该单元出现多处渗水、复式二楼厕所一扇窗户尚未安装，电源盒未安装等质量问题。现经物业公司联系施工队多次维修与整改，在20XX年3月1日全部修复完成。由于修复房屋质量需要时间而影响我的收楼。为此，本人特向贵司申请减免20XX年10月1日至20XX年2月28日合计5个月的物业管理费。

特此申请

XXX

篇8：物业费减免管理办法

一、前期物业管理的定位

前期物业管理一般是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签字的《物业管理合同》生效时止的物业管理。因此, 商品房销售阶段的物业管理服务, 是建设期的业主 (建设单位) 向最终业主 (住户) 过渡期的物业管理。它是整个物业管理活动中的初始阶段, 也是实施物业管理非常重要的环节。建设部颁布的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二条明确指出:“前期物业管理, 是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前, 由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。”它准确地界定了前期物业管理的概念, 把前期物业管理的责任定位在“由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。”

二、前期物业管理的特殊性确定了其重要

前期物业管理是整个物业管理活动中的关键环节, 具有一定的特殊性, 是搞好整个物业管理活动的主要基础。常言道:“万丈高楼平地起”, 基础是高楼大厦建设的保障。

物业管理涉及物业管理区域内全体业主的共同利益, 物业管理企业无法和单个业主逐一签订物业管理服务合同, 只能在成立业主大会, 业主大会选聘之后, 由业主委员会代表全体业主签订物业服务合同。也就是说, 物业管理的法律关系是建立在业主与物业管理企业之间的关系。然而, 在房地产开发中, 房地产项目的滚动开发, 业主人住是一个渐进的过程, 不可能同时人住。物业从开始交付给业主到成立业主委员会, 按《重庆物业管理条例》, 业主人住率50%, 满两年。为搞好物业的后期管理, 在物业建设的过程中, 往往就需要前期介入管理了。因此, 前期物业管理, 通常是分为两个不同的阶段:前期物业管理法律关系, 不是根据业主和物业管理企业之间签订的物业服务合同, 而是根据建设单位 (开发商) 与物管企业签订的前期物业服务合同形成的;再之, 前期物业管理通常是包括一些不具体的一些内容, 物管配置的扫尾工程、空置房出租、看管其它经营事项。因此, 前期物业的特殊性就在于此。

加强前期物业管理, 不但能保证业主 (购房人) 的长远利益, 还能减少开发企业在建设过程中随意改变物业规划, 保证物业的施工质量, 达到完善物业的使用功能, 促进房产的销售。同时, 加强了前期物业管理, 有利于规范物业管理, 可以避免开发商、业主及物业管理企业三者的对主情绪, 减少“三方”之间的矛盾和前期遗留的诸多问题。建设单位在前期物业管理中通过招投标选聘物业管理企业进行物业管理, 有利于实现建设单位与物业管理企业的“双赢”。前期物业管理是实施物业管理的重要的基础, 是后期物业管理的前提。

三、前期物业管理的内容确定了其特殊性

《物业管理条例》总共70条, 其中前期物业管理就有11条, 并就前期物业管理设专章, 由此可知前期物业管理的重要性。前期物业管理涉及的内容较多, 〈条例〉规定了前期物业服务合同、业主临时公约、前期物业管理招标投标、物业承接验收手续、物业资料移交、物业管理用房、物业保修等。

1.前期物业服务合同是开发商与物业企业签订的, 这是前期物业管理活动得以实现的一个基本的法律文件, 依法共同遵守前期物业管理合同的约定, 是开发商、业主与物业企业的基本义务。《前期物业服务合同 (示范文本) 》中, 把前期物业服务的主要内容分为14个部分, 例如:1.物业共用部分的维修、养护、运行和管理;2.物业共有设施设备的维护、养护、运行和管理;3.市政共用设施和附属建筑物、构筑物维修、养护和管理;4.公共场所、房屋共用部位清洁卫生、垃圾的收集、清运, 排水管道、污水管道的疏通;5.公共秩序安全、消防等事项的协作管理和服务等内容, 开发商与物业企业根据小区 (大厦) 建设的实际和服务事项的需要和要求共同约定。

2.前期物业招投标是开发商应当通过招投标方式采取公开招标和邀标的方式选聘物业企业的过程。《招标投标法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》是物业管理招投标的基本依据, 物业招投标在招标、投标、开标、评标以及依据招投标文件签订物业服务合同的各个环节必须按法律法规的规定执行。

3.业主临时公约是由开发商制定。业主临时公约是维护物业全体业主合法权益、保障物业的安全合理使用、维护公共秩序, 创造良好环境的一部约束全体业主的前期物业管理活动中的共同约定。有的地区业主和专家认为业主公约可以称之为小区 (大厦) 的宪法, 它对业主和使用人在物业的使用、房屋的装饰装修等作了明确的规定, 对物业使用中的禁止行为, 对物业的维护、物业的管理、业主的共同利益方面均作了明确的界定, 把共建美好家园的责任落实在开发商、物业企业和全体业主身上。

4.物业承接验收是前期物业管理的基础。它是指物业企业在承接物业时, 进行以物业的主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验, 是实施物业管理必不可少的首要环节和前提条件。由此、建管不分, 依附了房地产开发企业的物管企业往往无法进行严格的物业承接验收。一些物管企业为扩大规模, 在物业承接验收中敷衍了事, 带来后期大量的物业矛盾, 如房屋质量、公用设施中的问题, 业主把所存矛盾集中在物管公司身上, 使其物营企业“替人受过”。

因此, 物业承接验收不可忽视。应严格对物业的共用部位、共用设施设备, 特别是管网设施、隐蔽工程等, 严格地进行承接验收。分清产品的质量责任、施工安装质量责任、管理维护责任, 以保证开发商、业主、物业企业的合法权益, 提供开展物业管理的必备条件, 确保物业使用安全和功能, 保障房屋买受人的物业管理消费权益。

应严格按照建设部1997年7月1日发布的《房屋接管验收标准》的内容, 对房屋主体结构、外墙、屋面、楼地面、装修、电、气、水、卫、消防、采暖、电梯、附属工程等物业共同部位、共有设施设备进行查验。

四、前期物业管理中的问题

《物业管理条例》颁布实施近一年时间了, 然而, 在前期物业管理中仍然存在着诸多问题。可以归纳为以下八个方面:

(一) 前期物业服务合同不规范, 建设单位与物业管理企业双方的责、权、利不明确

《条例》第21条规定:“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前, 建设单位选聘物业管理企业的, 应当签订书面的前期物业服务合同。”实际上, 有的建设单位与物业管理企业在签订前期物业服务合同时, 没有按规范的合同办理, 使合同的核心内容 (即双方的权利义务及违约责任) , 没有明确写进合同中, 造成了双方的矛盾和分歧, 影响了物业管理, 殃及到业主的利益。

(二) 物业承接验收制度不完善, 移交不完整

在前期物业管理中, 由于建管不分, 依附于房地产开发商的物业管理企业往往无法接正常规定, 进行严格的物业承接验收工作, 在物业承接验收时敷衍了事, 造成了物业承接验收制度不完善, 移交不完整。

(三) 共用设施设备不明确

物业管理企业在承接物业后, 建设单位应向物业管理企业对所属共用设施设备进行完整的划分, 并办理验收手续。然而, 有的建设单位在房屋建设中, 忽视了共用设施设备的配套建设, 造成了共用设施设备的不完整。共用设施设备划分不明确或者配套不完整, 会给物业管理企业在前期物业管理中带来诸多困难, 也容易使广大业主与物业管理企业之间产生不少矛盾和纠纷。

(四) 前期物业管理招投标不规范

目前, 由于不少地方对推行招投标制度的重要性缺乏认识, 导致招投标选聘物业管理企业没有成为主要的方式。有的开发商与物业管理企业本是“父子”关系, “老子”开发的物业直接给请外来“管家”, 多数情况仍然是开发商与物业管理企业“私下”协协商而定;有些招标方在实际已内定中标对象的情况下进行虚假招标, 使招标成为一种过场和形式;有些招标的业主不考虑“质价相符”的原则, 片面强调最低价格, 造成投标企业的竞相压价;有些参与投标的物业管理企业恶性竞争, 相互杀价, 靠不切实际的承诺赢得中标;物业管理招投标代理市场发育还不成熟;政府主管部门的监管方式和能力还有待提高。

(五) 业主临时公约未建立或未约定

《条例》第22条明确规定:“建设单位应当在销售物业之前, 制定业主临时公约, 对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约, 不得侵害物业买受人的合法权益。

可是, 有的开发商在销售过程中, 片面追求房屋的销售量, 忽视了业主临时公约的制定和建立;有的开发商即使制定了业主临时公约, 但条款简单, 文本不规范, 双方的责权利未在书面上进行认真的约定, 这样就会使双方的合法权益得不到有效的保护, 也为前期物业管理留下了许多后遗症。

(六) 物业服务和收费“质价不符”

《条例》第36条规定:“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定, 提供相应的服务。”

国家发改委、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》第5条规定:“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。”这个原则就是人们常说的“质价不符”的原则。但是, 由于目前适用于物业管理“质价不符”的服务收费机制未完全建立, 尤其是在前期物业管理活动中, 一些不规范的物业管理企业为了取得物业管理权, 采取了不正当的竞争, 相互杀价;以及有些业主不考虑物业服务的质量, 片面追求最低价格, 使前期物业管理的物业服务收费“质价不符”, 违背了物业服务收费的基本原则。

(七) 物业管理用房未配置

《条例》第30条规定:“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”

物业管理用房的规范化管理是物业管理活动是否能顺利开展的基本条件, 也是业主合法权益能否得到有效保障的重要前提。建设单位为聘请的物业管理企业在物业管理区域内配置必要的物业管理用房, 是为了使物业管理企业有利于搞好物业管理工作, 有一些建设单位在建设规划时, 就有意放弃了物业管理用房的配置, 忽视了物业管理用房的作用, 造成了物业管理企业接管物业后难于开展正常的物业管理工作。

(八) 物业维修资金管理制度未建立

《条例》第54条规定:“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主, 应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有, 专项用于物业保修期满后物业共用部位, 共用设施设备的维修和更新、改造, 不得挪作他用。”

在前期物业管理中对专项维修资金管理制度有些地方未建立, 有些地方制度不规范。由于长期受传统公有住房管理模式的影响, 有些业主对交纳物业专项维修资金认识不足, 不愿意交纳专项维修资金, 使得有些物业小区专项维修资金收取困难;有的开发商在按比例收取物业专项维修资金后, 又没有按有关规定执行, 挪作他用, 使物业专项维修资金制度难于完全建立;一些地方商品房专项维修资金由建设单位或者物业企业掌握, 不能接业主意愿使用, 住房共用部位、共用设施设备的大、中修及更新改造不能及时进行, 侵害了购房人的合法权益。上述问题, 均是在前期物业管理活动中出现的问题。

五、加强前期物业管理的对策

鉴于前期物业管理的复杂性和特殊性, 由此加强前期物业管理就显得十分重要。研究和解决好前期物业管理中出现的诸多问题, 抓好前前期物业中的主要问题, 是物业管理中的一个重要的课题, 前期物业管理着重应在以下几个问题把好关口:

(一) 规范前期物业管理招投标行为

《条例》第24条规定:“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则, 通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”物业管理招标投标制度是《物业管理条例》确定的一项基本制度, 《前期物业管理招标投标管理暂行办法》为规范发展物业管理提供了有利的保证。目前的实践中, 一些地区的开发商、业主大会、业主委员会已经开始以招投标方式选聘物业管理企业, 物业管理招投标意识正逐步深入人心, 物业管理招投标市场正逐步建立。推行物业管理的招投标对保障开发商选聘物业企业的行为公开透明, 维护业主自主选聘物业管理企业的权利, 推动房地产开发与物业管理的分离, 促进物业管理市场的公平竞争, 提高物业管理的整体水平。

《条例》和《办法》规定的招投标原则, 对于规范物业管理招投标活动, 保护招投标当事人的合法权益, 促进物业管理市场公平竞争起到了积极的推动用。实行前期物业管理招投标制度是规范物业管理市场的重要手段, 也是物业管理获得前期物业管理权的唯一途径。所以, 规范前期物业管理招投标, 可以采取以下对策:

1. 加强前期物业管理、招投标制度的学习, 使建设单位及物业管理企业树立依法招投标的意识;

2.建立公正、公开、公平的招投标竞争市场;3.建立健全招投标备案制度;4.培育和发展招投标中介服务机制;5.建立和完善物业管理的仲裁机构;6.政府主管部门要切实做好对前期物业管理招投标的指导和监督工作。

(二) 规范前期物业管理服务合同

《条例》第35条明确指出:“物业服务合同应对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”尤其是前期物业管理服务合同更应严格按《条例》规定执行, 合同的内容和约定, 一项也不能减少。因为前期物业管理服务合罔是前期物业管理权利和义务的唯一法定文件。所以, 规范前期物业管理服务合同, 不但有利于建管衔接, 防止建管脱节以及重建轻管的现象发生, 还能保护先期入住业主的合法权益, 并为今后双方处理有关纠纷提供有效的依据。规范前期物业管理服务合同应采取以下对策:

1. 根据〈合同法〉的规定和〈条例〉的精神, 建设单位与选聘物业管理企业, 应当签订书面的前期物业管理服务合同;

2.双方在前期物业管理服务合同中, 重点应对服务质量、服务费用、双方的权利义务及违约责任等合同要素必须界定清楚;3.签订物业服务合同要维护缔约双方的利益, 尽量做到条款的合理合法;

4. 双方对违约责任的条款应该尽可能细化, 并针对合同违约责任做出明确的约定。

7月1日, 重庆市出台并实施的《前期物业服务合同》 (示范文本) 对前期物业管理服务合同基本要素作了明确的规定, 必将对规范我市前期物业管理起到积极的推动作用。

(三) 制定前期物业管理业主临时公约

《条例》规定:建设单位在销售物业之前, 制定业主临时公约。业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位有责任在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示, 并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时, 应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。同时, 业主临时公约对全体业主具有约束力。实行业主临时公约制度有利于提高业主的自律意识, 预防和减少前期物业管理活动中的纠纷。

1. 建设单位在制定前期物业临时公约时, 必须按《条例》规定;

使业主临时公约尽量规范化, 并不得侵犯物业买受人的合法权益;2.建设单位制定的业主临时公约应对有关物业的使用、维护、管理, 业主的共同利益、业主应履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出合理合法的约定;3、业主应自觉遵守业主临时公约, 并予以书面承诺。