个人购房贷款

个人购房贷款（共9篇）

篇1：个人购房贷款

一、贷款条件：

1、借款人所购房产为担保公司及银行认可的具有合法有效手续的楼盘项目；

2、借款人具有合法的身份证明或居住证件，有较稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录；

3、与房开公司签订符合规定的购房合同，并已交纳占购买住房所需规定比例（20%-30%以上）的购房首期付款。

二、贷款额度及期限：

最高八成三十年。

三、贷款所需资料：

1、借款人夫妻双方身份证明、户口簿、婚姻状况证明；

2、借款人夫妻双方工资收入证明；

3、商品房买卖合同；

4、首期付款收据；

5、预售许可证、合同预登表（期房）、商品房现房销售证明书（现房）。

四、贷款流程：

1、客户与房开公司签订购房合同，在合同中约定“直客式”贷款的付款方式，支付首期款；

2、向担保公司申请直客式贷款担保。担保公司进行担保审批后，向银行出具贷款担保函。

3、银行审查后与客户签订合同，办理贷款手续，担保公司签署保证合同。

4、银行审批，办妥抵押登记手续后发放贷款至房开公司帐户。

五、收费标准

(一）担保公司收取费用：

1、担保费：贷款金额×1%

2、服务费：400元

（三）产权部门费用：

抵押登记费：80元（住宅）

六、温馨提示：

篇2：个人购房贷款

1、申请个人房屋贷款的借款人应具备以下条件：

（一）在中国境内有固定住所，有当地城镇常住户口（或有效居住证明）及有效身份证明，年龄在65周岁以下，具有完全民事行为能力的自然人。

（二）提供购买房屋的合法购房合同或房屋买卖合同。

（三）遵纪守法，没有违法行为及不良信用记录。

（四）有正当的职业和稳定的经济收入，有能力支付规定比例的购房首付款，有按期偿还贷款本息的能力。

（五）在贷款人营业网点开立个人结算账户或信用卡账户，愿意接受贷款人信贷、结算监督。

（六）同意以所购房屋作抵押，但抵押物未取得产权权属证明文件及合法办理抵押登记前，应提供贷款人要求提供的其他担保。

（七）贷款人规定的其他条件。

2、贷款操作流程：

借款人申请→贷款人调查、审查（批）→贷款发放→贷后管理→按月收回贷款

3、需提供以下资料：

（一）借款人合法有效的身份证明和户籍证明，包括居民身份证、户口簿或其它有效证件。已婚者应当提供婚姻关系证明及配偶的上述材料，所有材料均需提供原件和

复印件。

（二）借款人个人收入证明原件。

（三）首付款凭证和收据。

（四）《购房合同》原件，二手房需有经公证的《房屋 买卖合同》。

（五）购房时若有共有人，共有人需提供上述

（一）条 所列资料。

篇3：个人购房贷款

一、个人购房贷款的快速增加隐藏风险

1、居民购房贷款新增额/新增商品房销售额比重逼近极限

一般而言, 从个人房贷角度, 如果出现零首付以及类似美国次贷危机时候的贷款政策, 个人购房杠杆在用足的同时, 也隐藏着较高的风险。海通证券报告显示, 我国居民购房贷款新增额/新增商品房销售额从2011年的17.3%, 一路上行至2015年的36.7%, 今年上半年再次创新高至56.5%, 居民购房杠杆率呈加速上升。而从新增房贷/新增地产销售看, 美国2007年时的峰值为52.6%, 而我国2015年新增房贷销售比升至35%, 2016年上半年更是创历史新高至42%, 已接近美国金融危机期间峰值水平。2016年上半年新增房贷/GDP高达6.4%, 不仅远超日本历史高点 (3.0%) , 也接近美国历史峰值 (8.0%) 。这都意味着居民购房边际杠杆率或已接近极限。

2、房地产个人贷款余额年均增幅超100%

从房地产个人贷款余额来看, 也呈现了快速增长的态势。从2003年1.2万亿的规模, 上升到了2016年上半年约17万亿的规模 (全年规模预测为19.42万亿) 。短短13年期间, 该指标增长了近15倍。

在全国市场分析的基础上, 再做一个国际数据的对比。观察发达国家的情况, 美国、日本近年来个人购房贷款的走势相对平稳, 从1980年开始, 美国数据一直保持稳步增长, 直到2007年达到峰值最高值水平持续回落, 当年为中国的26.5倍, 而中国经过这些年的稳步增长, 到了2015年, 美国数据变为中国的4.5倍, 若从测算数据看, 2016年全年则为2.91万亿美元, 已经达到美国2015年水平的三成, 如果当前速度不加控制, 中国将在5年内超越美国。

3、个人房贷余额/房地产贷款余额已经超70%

个人房贷余额/房地产贷款余额指标体现了个人房贷、企业开发贷等比重关系, 一定程度上体现了商业银行的信贷偏好和信贷方向。观察近五年该指标的走势, 可以看出2012年和2013年该指标的变动幅度不大, 基本上稳定在67%的水平线上, 这体现了这两年房地产贷款政策总体上是比较稳定的。而到了2014年该指标突然明显下滑, 这和2014年上半年房地产市场突然降温、看空情绪增加等态势有关系。

到了2015年受各类利好因素的影响, 该指标继续攀升, 达到了67.5%。而到了2016年, 根据此前的测算值, 该指标达到了72.46%。从近两年该指标的变动可以看出, 商业银行持续看好购房市场的发展以及在贷款方面的活跃。一方面体现出个人房贷业务相对于房企贷款业务, 更受商业银行偏好, 所以贷款的比重会持续攀升。另一方面也和个人房贷政策宽松力度较大有关。

二、楼市政策和信贷全面放松是个人购房贷款攀升的诱因

对于普通购房者而言, 自2014年下半年以来, 国家房地产宽松政策陆续出台, 再加上一系列降息政策, 导致杠杆成本不断下行, 大大刺激了居民的购房需求, 主要包含以下三个方面:

一是降息带来的房贷成本下行。2014年11月至今, 央行六次降息, 五年期及以上贷款利率由6.6%下降至4.9%。在降息的同时, 银行对房贷也较为偏爱, 具体表现为首套房贷款利率优惠比例的提升, 根据Rong360的统计, 在其监测的全国35个城市531家银行中, 截至今年6月, 约85%的银行首套房贷有优惠利率, 去年同期约为49%。而从房贷利率看, 2016年6月全国首套房贷平均利率为4.48%, 较2014年6月7.02%的高点下降36%。中国的房贷基本都是浮动利率, 基准利率大幅下降带动了房贷成本下行。

二是房贷首付比例的下降。自2014年9月底央行和银监会发布通知要求首套房贷款最低首付比例为30%以来, 此后又持续放松, 今年2月2日首套房贷款最低首付比例已下调为20%, 同时, 二套房最低首付比例也由之前的40%下调为30%。由于房贷首付比例的下降, 使普通购房者的购房成本得以降低, 获取房贷也将更为便利, 无疑激发了普通购房者的贷款购房热情。

三是公积金贷款额度提升带来的低成本可贷资金增加。在限贷政策放松的同时, 各个城市也开始提高公积金, 以鼓励购房需求。从一线城市的案例看, 公积金贷款最高限额都有较为明显的改善。住房公积金制度是互助性和政策性的住房社会保障制度, 其目的在于建立长期住房储蓄积累机制, 降低购房成本。目前五年期及以上的公积金贷款利率为3.25%, 相比商贷基准利率 (4.90%) , 即使考虑到最为优惠的利率折扣如八五折 (4.17%) , 公积金贷款利率优势也十分明显。

当然, 本轮市场内外的一些非法融资手段也推动了高杠杆的产生。市场内一些居民通过大额信用卡循环消费、消费和信用贷款等, 获得房贷以外的银行融资, 也包括二套房贷申请者借助假离婚获得首套房贷。如深圳某地产研究院数据显示, 2015年下半年, 深圳离婚购房比例达47%;再如南京, 今年1~4月离婚率同比翻了一倍, 突破限贷“加杠杆”用意明显。市场外借助中介机构和P2P等互联网平台首付贷、过桥贷、场外配资、众筹购房等的一系列金融杠杆配资业务一度如火如荼。首付贷只是在今年8月被公开叫停, 但此后“首付贷”又披上“消费贷”“小额贷”的马甲继续在房地产市场横行。

三、适当控制个人购房贷款增长的主要着力点

1、严格执行收紧后的信贷政策

在信贷环境整体宽松、房贷门槛较低的情况下, 房地产高杠杆现象愈发严重, 引起了地方和中央的重视。在中央“分城施策”调控精神指导下, 地方政府应该积极出台相应政策对房贷进行收紧, 根据各地情况合理地提升房贷首付比例, 以有效降温市场。今年3月上海、深圳等一线城市收紧房贷后, 合肥、南京、苏州、武汉等一些重点二线城市也陆续出台了房贷收紧政策, 可见, 在这些楼市持续火热的城市, 地方政府已经有所动作。随着地方楼市传导效应的逐步显现, 未来还将有其他城市市场出现火热情形, 这些地方政府也应该继续出台限购限贷等收紧性政策。

2、对“非金融”业务进行严格控制

同个人贷款余额的高增长相比较, 其他经济指标, 如经济“L”型新形态之下, 走势相对平稳, 说明房地产市场对杠杆依赖的同时, 和其他经济数据的走势不相一致, 脱离了宏观经济的基本面。我国个人房贷余额贷款从2015年第三季度开始, 就一直保持着高速增长, 其占房地产贷款总额的比例相对稳定。但是由于存在各类违规的金融创新手段, 所以干扰了正常的信贷节奏, 这也会干扰购房市场的稳定和价格的稳定。今年8月16日, 住建部、发改委、人民银行、工信部、国税总局、工商局、银监会等七部委下发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》的文件, 其中规定, “首付贷”已被确认为违法违规金融产品, 房地产中介机构不得提供或与其他机构合作提供此类产品或服务。这对规范市场有十分积极的意义。

3、全面放松信贷政策需三思后行

篇4：个人购房贷款

但是，根据商业银行的相关管理规定，办理了个人住房商业贷款的购房者要实现商业房贷转公积金房贷需要先还清银行贷款。因此，如何在短期筹集一笔数目不小的资金，就成为购房者顺利完成个人住房商业贷款转公积金贷款的关键。在这种情况下，一些重庆市民就开始求助房屋置换中介机构。

据了解，在重庆，像有些房屋置换中介机构办理垫资业务的收费标准，是按垫资总额的l％收取垫资费，此外再按房屋总价款的0．8％收取代办费用。笔者算了一笔账：以一笔15万元、20年期的房贷为例，按照现在公积金房贷和商业房贷之间的利差，购房者选择公积金房贷要比商业房贷节约2万多元。因此，虽然房屋置换中介机构从中收取了垫资费和代办费，购房者选择公积金房贷仍然划算。

从重庆市住房公积金管理中心获悉，截至2006年底，重庆市住房公积金缴存余额为93．25亿元，全市累计发放住房公积金个人住房贷款49．12亿元，共为6．76万户居民圆了住房梦；其中仅2006年重庆市就发放住房公积金个人住房贷款22．99亿元，较上一年翻了一番多。

篇5：个人购房贷款申请书

小编为你推荐个人的购房贷款申请书。字数会有点多。但慢慢品读哈。

1、个人住房组合贷款：住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款，最高限额一般为10-29万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。

2、住房公积金贷款：对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率(仅为商业银行抵押贷款利率的一半)，而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关 手续时收费减半。

3、个人住房商业性贷款：以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，所以，未缴存住房公积金的人无缘申贷，但可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。

个人住房委托贷款(公积金贷款)最划算，个人住房贷款(商业性贷款)利息负担最重，但具体的还款差别有多大，我们不妨进行一下比较：

假设某购房者夫妇二人欲购买一总价50万元的住房，以自有资金支付首付款30%，即15万元，其余35万元申请15年贷款。夫妇二人月收入为6000元，月公积金缴存比例为20%(企业与个人各负担一半)，现公积金总额为4万元。商业性贷款的利息负担比政策性贷款高得多，达到了1/3，月还款额多出10%，总额多出近5万元，可不是个小数目。如此看来，自然应该选择个人住房委托贷款，但是不行，这对夫妇不能完全依靠个人住房委托贷款，即便他们现有的公积金达4万元，就是按10倍的较低倍率计算他们也可申请40万元的公积金贷款，但因为政策性贷款最高限额只有30万元，因此35万元还是不可以的。

因此，这对夫妇只有退而求其次，选择个人住房组合贷款。那么，他们每月的还款负担承受得了吗?说起来他们每月还款元，但其中一部分可以由他们还款期每月缴存的公积金抵付，金额最多可以达到总收入的20%，即1200元/月，那么他们需要自行支付的供楼款只有()元/月，和他们6000元的月收入相比负担是很轻的了。不过，如果没有公积金的支持，完全依靠商业贷款，那么每月还款负担还是比较重的，但占总收入50%左右的供楼负担还是可以接受的。建议购房者在确定购房预算时不妨仔细算一算，多列出几种选择比较一下再去申请相应的贷款。

办理住房公积金贷款应按下列程序：

(一)借款人申请住房公积金贷款需要向市住房公积金管理中心提出书面申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供有关资料。

(二)市住房公积金管理中心负责借款人资格、担保人资格、贷款额度和贷款期限的审查及合同的填写同意后，借款人与中心签订相关合同或协议，并按中国人民银行规定办理保险。

(三)贷款手续办理完毕后，市住房公积金管理中心给银行签发准予贷款通知书，银行接到贷款通知书后办理贷款划付手续

特别提醒：购房时，借款人根据自己公积金的缴纳情况，到银行进行测算，就可得知贷款的金额和每月还款数额。根据公积金管理有关规定，每年提取一次。假设客户每年一次提取的公积金为15000元，而每月公积金贷款还款额为1500元，商业贷款还款额为1000元，在还款方式上可选择“余额冲贷法”，即提取的公积金首先归还当月住房公积金贷款和商业贷款本息(共计2500元)，余额12500元可一次性偿还住房商业性贷款本金，在还清住房商业性贷款本金后，尚有余额的再偿还公积金贷款本金，因为商业性贷款利率高于公积金贷款利率。“冲还贷”后，借款人可选择缩短原还款期限的方式或选择还款期限不变，减少月还款额的方式进行还贷。但目前商业银行对客户提前还款的次数是有一定限制的。如果客户选择“等额本息”还款法，每月等额还贷金额保持2500元不变，那么提取的公积金15000元，将按照原扣款方式连续每月扣款2500元。余额不足时，借款人应及时将足额款项注入用于还款的银行卡中，上述两种还款法，客户可根据自身实际进行选择。

如果客户购买个人住房时申请的是商业性贷款，如：个人住房按揭贷款、个人住房转让贷款、个人再交易住房贷款。当时购房因各种原因没有申请到“公积金”贷款，而现在个人公积金缴存达到规定的年限和金额，且已满足公积金申请购房贷款的条件，虽然目前商业银行还不能将购房商业性贷款转换为公积金住房贷款，但却可提取公积金进行偿还商业性贷款本息。只要借款人到公积金管理中心申请并办理提取公积金相关手续，就可提取公积金归还个人住房贷款本息。

申请银行个人住房贷款工作流程：

(一)买方要与开发商签订《商品房预售契约》。

(二)支付30%以上的房款。

(三)去房管部门办理预售登记。

(四)办完预售登记后，买方持契约正本，填写借款申请及借款合同。

两种还贷方式利息天壤之别

一般的购房人只知道贷款必须偿还利息，可是，采用不同的还贷方法，利息却有天壤之别。贷款额在40万元左右、限期30年的，利息差额可以达到10万元之巨!至于这个，不少人都还被蒙在鼓里两种还贷法利息差额大，在此摘录一篇供您参阅。

市民刘先生上个月刚买了新房，并办完了住房贷款手续，每月还贷额近XX元。谁知道就在本月即第一次还贷后，刘先生却知道了一件让他大为惊讶的事他的一位亲戚和自己贷款额度相差无几、年限相同，但是总体还贷利息却相差近万元!原因只是他们采用了不同的还贷方式。而此前，刘先生称自己对另一种还贷方式一无所知。

“在签合同的时候，银行工作人员只是抱来一大堆贷款合同，密密麻麻的，然后帮你一会翻到这里、一会翻到那里，指着一些空白的地方，让你签上姓名、填上身份证号码、按上手印即可，根本没有提及还有另外一种还款方法。”

签下这份贷款合同后，刘先生自己测算了一下，利息总额高达万多元。要不是亲戚提醒，刘先生还以为贷款就是这样办的，又气愤又心疼的刘先生忍不住把自己的贷款合同拿出来又仔细翻了好几遍，发现合同里的确有两种贷款方法可供自己选择，但是空白处已经被银行事先填上了等额本息还款法，根本就没有自己考虑的余地。他请朋友算了一下，如果套用另外一种还款方法，那么自己30万元、20年商业性住房贷款利息总额不到万元，比现在要少万元。

银行普遍主荐“等额法”

为了探明究竟，连日来，记者也以购房人的身份对南京多家银行进行了暗访。

在农业银行新街口支行的消费信贷超市，记者表示准备购买一处总价为80万元的商品房，首付30%，公积金贷款12万元，余下的44万元准备办理商业贷款，30年还清。一位工作人员热情地接待了记者。她首先给记者介绍了本息还款法(等额法)，通过测算，“月还款额”一项显示为元;

记者随之询问有无其他的还款方式，该工作人员说还有另一种“本金还款法”(递减法)。每个月的还款额都不同，从3000元左右逐渐递减到1000多元。

究竟选择哪一种方法呢?以下是记者和该工作人员的一段对话：

“两种还贷方法哪一种更合算呢?”

“总的说来第二种递减法少付点钱，但是一般人都不会等到30年才还清的，如果提前还贷的话就没有那么大差距了。何况使用递减法虽然后面还得少，但是一开始压力太大了。”

“哪一种更方便呢?”

“当然是第一种等额法方便，每个月只需按月还给银行相同数额的钱就行了。第二种递减法每个月的钱数都不同，算起来也很麻烦……所以我们一般都推荐客户选择等额法。”

随后，记者继续以购房人的身份电话咨询了商业银行、招商银行、工商银行、建设银行等多家银行，大多数都以介绍“本息还款法”即等额法为主，有的甚至根本不提及递减还款方式。虽然一些银行工作人员最终也承认应该按照个人的不同情况选择还款方式，但是从其话语中，可以很明显地听出对等额法的倾向性。

银行倾向性在于息差

导致银行产生这种倾向性的原因何在呢?一位从事金融行业多年的人士一语道破：“关键在于息差。”

“两种方法的利息差距大着哪!”该位人士以记者暗访的例子进行了一番计算，得出的结果令人震惊同样是44万元、30年的商业性贷款，等额法的利息总额为万多元，而递减法为万元左右。两种不同还贷方法利息竟然相差11万元之多!

该人士称，同样一笔贷款业务，对于“吃利息饭”的银行来说，当然希望购房人全都选择利息高的还贷方法。就像普通商品买卖一样，一般的商家都会推荐顾客购买价格高、利润高的商品，怎么会推荐价格低、利润低的商品呢?

至于银行解释的“等额法比递减法方便”的理由，记者发现，使用递减法实际上也并不如想像的那么麻烦。虽然每个月的还款额都不同，但是具体数额并不需要人力测算，银行的计算机系统十分轻松地便可以打印出30年中每一个月还款数据的表格，购房人只需遵照交钱就行了。

而另外一个“递减法开始还款压力大”的解释，记者通过业内人士测算发现，虽然递减法开头的还款额度的确较高，为3000元左右，但是相对于等额法2372元来说，也就高出620元左右，且持续时间也只有一年零两个月。大多数时间的还款额集中在XX多元和1000多元之间。相信600多元的差额大多数购房人都能承受，何况，这样“省下来”的利息高达11多万元，值得大多数购房人重新考虑。

银行称没占到便宜

昨日，建行、中行、农行、民生等几家银行在接受记者采访时称，两种还款方法表面上看两者利息总额相差不少，而实际上两者的计算原理是一回事。

“不存在银行占便宜。首先，两种还贷方法并不是哪家商业银行自己制定的，而是央行规定的。”建行江苏省分行房地产信贷处处长丛华昌介绍说，1998年5月央行颁布了《个人住房贷款管理办法》，规定了住房贷款有等额本息和等额本金两种还款方法。不管是哪种还贷方法都是符合规定的。而且实际上两种还款方法计算原理是一样的。

“简单地看，两者利息是相差一定额度，但是对于银行来说，并没有通过哪种方式多收了顾客的利息，因为这两种还贷方式都是按照客户占用银行资金的时间价值来计算的。”

据丛处长解释，造成这两种还款方法利息总额不同的根本原因，在于顾客占用银行资金发生了变化。递减还款法，由于顾客一开始就多还本金，所以越往后所占银行本金越少，因而所产生的利息也少。而等额本息还款法则不同，开始还的贷款本金较少，占用银行资金相对也较多，所以利息也会相应增加。

针对目前老百姓对两种还款方式不太了解、不太熟悉的现状，昨天一些银行表示今后在办理贷款之前，将加强告知义务。

“可能我们的部分柜面人员会觉得选择等额本息还款法是约定俗成的事，老百姓也习惯于这种还款方式，所以就没有对递减法进行解释和宣传，客户来了就照老办法给办了。”

一些银行表示，今后在办理住房贷款前，“要将话说在前面”，让客户自主选择。

消协称购房人有知情权

南京市消费者协会秘书长孙建和在剖析上述现象时说，贷款购房也是一种消费行为，消费者享有《消法》赋予的知情权和选择权。银行作为向消费者提供服务的经营者，有义务在服务场所的显著位置公示两种不同的服务内容，即两种不同的还款方式。另外，还应该客观地且明确地向消费者介绍两种还款方式的不同之处，以及各自的利弊，否则，就是侵害了《消法》赋予消费者的权利。

我国《消法》第八条、第九条规定，“消费者享有知悉其购买、使用的商品或接受的服务的真实情况的权利”;“消费者有权自主选择商品或者服务方式，自主决定购买或不购买任何一种商品、接受或不接受任何一项服务”;“消费者在自主选择商品或服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。”

孙建和认为，如果银行在没有明确告知两种还款方式及其利弊的情况下，擅自替消费者作主选择其中一种还款方式，那么就违法了《消法》的上述规定，对消费者的知情权、选择权构成了侵害。

原因在双方信息不对称

贷款购房人可以享受两种不同的还贷方法，这是中国人民银行的明文规定。然而，为何到了实际操作中，一种方式深受青睐，而另一种方式就明显受到“冷遇”了呢?导致本金还款法“银行不荐、消费者不知”的根本原因究竟是什么?

受访的多位专家及业内人士均一致指出，购房人和银行之间严重的信息不对称，是首要原因。在市场经济条件下，这种信息不对称的局限必然可以给银行有意无意隐瞒信息、牟取更多利息收入创造有利条件;而购房人由于信息缺乏，必然处于弱势。

钱苏平律师说，消费者毕竟不是银行家，人民银行的规定也只是面对银行而设的，普通人无从得知，所以在选择购房贷款时，往往是银行说什么就是什么，具有一定的盲从心理。

陈广华律师也认为，在贷款购房过程中，银行和购房人处于明显的不平等地位。银行占有了大量消费者不具备的信息，而且有充分的理由和条件对消费者购房作出主观引导。(记者/王海燕郑春平)

相关链接

两种还贷方式比较

1、计算方法不同。

等额本息还款法。即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。

等额本金还款法。即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，2、两种方法支付的利息总额不一样。在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，“本金还款法”的利息总额要少于“本息还款法”;

3、还款前几年的利息、本金比例不一样。“本息还款法”前几年还款总额中利息占的比例较大(有时高达90%左右)，“本金还款法”的本金平摊到每一次，利息借一天算一天，所以二者的比例最高时也就各占50%左右。

4、还款前后期的压力不一样。因为“本息还款法”每月的还款金额数是一样的，所以在收支和物价基本不变的情况下，每次的还款压力是一样的;“本金还款法”每次还款的本金一样，但利息是由多到少、依次递减，同等情况下，后期的压力要比前期轻得多。

工薪族购房的两种贷款方式

工薪族贷款可用公积金贷款和“按揭”贷款二种方式。

(一)用公积金贷款购房。公积金贷款是为支持一般收入的职工家庭购房而设立的一种低息长期贷款，由建设银行房地产信贷部门发放。宁德市规定最高贷款限度为3万元，贷款偿还最长年限7年。公积金贷款的对象是：具有城镇常住户口，缴存住房公积金的职工。贷款条件是：有相当于所购住房价格30%以上的自筹资金(可以用住房公积金存款抵充)，有偿还贷款本息的能力，同意办理住房抵押和保险。贷款额度在可贷额度和最高限度内，根据具体情况确定。

贷款本息是如何偿还的呢?偿还时采用每月等额均还的方式。还款方式：每月偿还贷款本息= 贷款本金×月利率十贷款本金×月利率/(1十月利率)还款总月数-11]。

(二)用“按揭”贷款购房。对于无法享用公积金低息贷款的家庭，可争取享用“按揭”贷款。但按揭贷款仅对某些房产项目提供支持，故选得当，才能享受按揭贷款，但它与公积金贷款相比，利率较高。按揭贷款的对象和条件，与公积金贷款基本相同。可贷额度主要根据偿还能力而定，每月经济收入应高于每月贷款偿还额的2倍。贷款限额不得超过房价的70%，贷款最长偿还期限20年。

个人房贷业务介绍

“个人购置住房贷款”是最基础的住房按揭业务，各家银行都在开展该业务，个人购置住房贷款是一种担保性贷款，可采取抵押、质押、保证或上述三种担保方法并用的方式。

申请人应具备的条件

各银行一般都要求“个人购置住房贷款”对象应是具有完全民事行为能力的自然人，同时具备以下条件：1.具有城镇常住户口或有效居留身份;2.有稳定的职业和收入，信用良好，有按期还贷款本息的能力;3.不享受购房补贴的，不低于购买住房全部价款的20%作为购房的首期付款;享受购房补贴的，以个人承担部分的20%作为购房首期付款;4.有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人;5.具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价机构的评估价值。

申请所需证件

在申请借款时，申请人应出具多种文件，主要包括：1.身份证件(居民身份证、户口簿或其它有效居留证件);2.贷款人认可部门出具的借款经济收入或偿债能力证明;3.符合规定的购买住房合同意向书、协议或其它批准文件;4.抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明;5.保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明;6.以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证;7.以公积金作为自筹资金的,需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明。

个人贷款额度

个人购置住房贷款的贷款额度为不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80%(以二者低者为准)，贷款期限最长可达30年。

偿还方式选择

在还款时，借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。如借款人提前还款，应事先征得贷款人同意，并办理有关手续。偿还本息的方式有以下两种：

1.贷款期限在一年(含一年)的，实行到期一次还本付息，利随本清;2.贷款期限在1年以上的，可采取等额本息还款法和等额本金还款法等还款方法，按月归还贷款本息。

房贷质押和抵押

可以作为购置住房抵押物和质押物主要有如下种类：

(一)个人住房贷款的抵押物

1.借款人有权自主支配的房产及其它地上定着物;2.借款人依法取得的国有土地使用权;

篇6：个人购房贷款项目合作协议

个人购房贷款项目合作协议

（）农信个贷合作协字()第 号

甲方（贷款人）： 高碑店市农村信用合作联社乙方（项目合作人）：河北嘉德丽景房地产开发有限公司

经甲、乙双方充分协商，甲方同意对购买乙方开发的 电力花园住宅小区 项目(以下简称合作项目)的自然人提供购房贷款。为明确双方权利义务，订立本协议。

甲方权利义务

第一条 甲方向合作项目的购房人提供个人购房贷款。本协议中的购房人是指与乙方签订房屋买卖合同，并与甲方签订《个人购房担保借款合同》(以下简称借款合同)的借款人。

第二条 甲方为合作项目的单个购房人提供贷款，住房贷款最高额不超过所购房屋价值的 60 ％，商业用房贷款最高额不超过所购房屋价值的 50 ％。住房贷款期限最长不超过 20 年，商业用房贷款年限最长不超过 10 年。

第三条 每笔购房贷款的金额、期限、利率、担保方式、违约责任以及其他相关事项，按借款合同的约定办理。对于不符合甲方规定条件的借款申请人，甲方有权拒绝发放贷款。

第四条 甲方应按照《个人购房担保借款合同》的约定发放贷款，并按照购房人的授权，将贷款全额划转到乙方在甲方设立的售房款专用 1

账户。

第五条因乙方故意或过失行为给甲方造成损失的，甲方有权终止本协议，并要求乙方赔偿损失。

第六条乙方与购房人之间因房屋买卖合同履行发生的纠纷，与甲方无关，甲方不承担任何责任。

乙方权利义务

第七条乙方保证合作项目为合法项目，开发和销售的各项手续完备、合法、有效；保证售房款专用账户内的资金用于本合作项目的建设，不挪作他用，保质、按时地完成合作项目的建设，使购房人能够按时入住。

第八条乙方须在甲方设立合作项目售房款专用账户，保证甲方发放的全部个人购房贷款进入该账户。自该账户建立之日起至合作项目竣工验收合格之日止，乙方接受甲方对该账户的监管。

第九条项目尚未竣工验收，乙方需从售房款专用账户支取款项的，应向甲方提供合作项目的实际工程进度及款项用途情况及甲方要求的相关合法性文件，经甲方批准后予以支付。

第十条乙方就合作项目为购房人依《个人购房担保借款合同》所产生的债务提供连带责任保证，有关保证责任的具体内容以甲方、乙方与购房人签订的借款合同为准。

第十一条乙方授权甲方将发放购房贷款余额的 10％作为保

证金存入乙方在甲方开立的“保证金专用账户”。在乙方承担连带责任保证期间，购房人未按借款合同约定按期还本付息的，由乙方代为偿还，甲方有权直接从“保证金专用账户”扣收。

第十二条甲方按《个人购房担保借款合同》向购房人发放贷款后，因乙方与购房人之间的房屋买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使甲方与购房人之间的《个人购房担保借款合同》被解除的，乙方应在借款合同解除后一个月内返还甲方贷款本息。

第十三条乙方应协助购房人办理房屋的销售备案登记、抵押预登记和正式的抵押登记，并将上述登记证明文件的原件交甲方保管。

第十四条本协议有效期内，乙方出现下列事件，应在事件始发五日内书面告知甲方：

1、资本结构或经营体制发生重大变化，包括但不限于承包、租赁、股份制改造、联营、合并、兼并、分立、合资、资产转让、申请停业整顿、申请解散、申请破产；

2、与购房人之间的房屋买卖合同可能被确认无效、被解除、被撤销或事实上已经被确认无效、被解除、被撤销；

3、涉及重大诉讼、仲裁；

4、破产、歇业、解散、停业整顿、被吊销营业执照；

5、法定代表人、住所地、通讯方式等事项发生变化；

6、出现其他不利于甲方债权实现的事项。

第十五条乙方在印制售楼说明书、广告宣传等业务活动中，涉及

包括甲方在内的农村信用社的名称、图形、文字的，应事先征得甲方书面同意。

其他条款

第十六条其他事项

1、双方对在合作过程中所知悉的对方商业秘密，负有保密义务。任何一方因泄露对方商业秘密而导致对方损失的，泄密一方承担赔偿责任。

2、本协议生效后，任何一方不得擅自变更或解除。需要变更或解除本协议时，应经双方协商一致，达成书面协议。变更或解除协议未达成前，本协议条款仍然有效。

3、本协议约定与具体的借款合同约定相冲突的，以《个人购房担保借款合同》约定为准。

第十七条争议的解决

本协议履行中发生争议，可由各方协商解决，也可按以下第 1 种方式解决：

1、诉讼。由甲方住所地人民法院管辖。

2、仲裁。提交(仲裁机构全称)按其仲裁规则进行仲裁。在诉讼或仲裁期间，本协议不涉及争议的条款仍须履行。第十八条本协议自双方签字盖章之日起生效。协议一式份，各方各执一份，共份，具有同等法律效力。

第十九条 提示

甲方已提请乙方注意对本协议各印就条款作全面、准确理解，并应

乙方要求做了相应的条款说明。签约双方对本协议含义认识一致。

甲方(公章)乙方(公章)

法定代表人法定代表人

或授权代理人（签字）：或授权代理人（签字）：

签约时间：年月日

篇7：广州公积金个人购房贷款新政

广州住房公积金管理中心在官网挂出通知称，经广州市住房公积金管理委员会会议审议通过并经广州市人民政府批准，广州市将从3月7日起实施新“办法”，有效期5年。

“办法”明确规定公积金只能贷两次，相比意见稿中“只准贷一次”相对放宽，对家庭购房套数仍执行“认房”又“认贷”，第三套房停贷。

看点1

连续缴存6个月以上可申贷

“办法”规定，在广州缴存公积金以及签订了互贷合作协议城市缴存公积金的职工，均可向广州公积金中心申请贷款。据悉早在2009年，广州、佛山、珠海、惠州、江门、中山、东莞、肇庆8个城市的住房公积金管理中心已共同签订合作协议，实现了珠三角8城市住房公积金的互贷。2015年7月，广州与清远之间实现公积金互贷业务。

职工申请贷款时应已连续足额缴存公积金6个月(含)以上，从申请至放款前按月、足额、连续缴存视为正常缴存。相对简化的是，职工是否足额缴存以缴存基数为准，不需要提供个人收入证明。

此外，从去年10月开始，广州公积金中心已开始实行住房公积金异地个人住房贷款政策。在外地缴存公积金的广州市户籍职工，在广州购买自住住房，也可向广州公积金中心申贷。

看点2

只准贷两次 别墅不可贷

不予贷款情形适用于普通公积金贷款、异地贷款、贴息贷款。这包括：

1.建筑结构为砖木结构、混合结构;

2.用途为非居住用房及低密度商品住房;

3.已使用两次住房公积金贷款。

其中，低密度商品住宅按目前业界的理解是“以高绿化率、低容积率为主要特征的住宅”，包括独立别墅、多层住宅及派生房产等，这显示出公积金贷款仍是以支持购买普通自住商品房为主。

而第3条则明确，职工只能申请两次公积金贷款，这和此前被誉为“史上最严”的征求意见稿相比，已有所放宽，也契合“暂停发放第三套房贷款”的精神，不过第二次公积金贷款，需在结清第一次贷款后方可申请。

看点3

6期没还贷 将被限制贷款

限制贷款情形同样适用于普通公积金贷款、异地贷款、贴息贷款，这包括以下三种情况：

1.以欺骗手段提取本人住房公积金账户内存储余额的职工，全额退款5年后才可申请住房公积金贷款;

2.提供虚假资料骗取住房公积金贷款的职工，公积金中心将保留不良诚信记录5年，期间不受理其住房公积金贷款申请;

3.人民银行征信记录显示住房贷款逾期6期(含)以上，贷款结清5年后才可申请住房公积金贷款。

看点4

单人贷款上限60万元 两人100万元

在可贷额度方面，个人住房公积金缴存情况计算的贷款额度计算公式为: 账户余额×8+月缴存额×到退休年龄月数。

一人申请个人住房公积金贷款，最高额度为60万元。两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请公积金贷款，贷款额度为每个申请人的贷款额度之和，最高额度为100万元。

看点5

纯公积金贷款 首付可低至二成

对申请个人住房公积金贷款购买首套普通自住住房的缴存职工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，最低首付款比例为20%，贷款利率为个人住房公积金贷款基准利率;

对拥有一套住房但无贷款记录或者拥有一套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，申请个人住房公积金贷款购买普通自住住房，最低首付款比例为30%，贷款利率为个人住房公积金贷款基准利率的.1.1倍;

对拥有一套住房但未结清相应购房贷款的家庭，申请个人住房公积金贷款购买普通自住住房，贷款最低首付款比例为40%，贷款利率为个人住房公积金贷款基准利率的1.1倍。

不过这里需要注意的是，职工就同一房产申请组合贷款的，首付款比例需要同时符合商业贷款及个人住房公积金贷款的要求。而目前广州地区银行普遍规定，首套房最低三成首付，二套房首付要七成，因此除非是纯公积金贷款，否则难享低首付。

看点6

宅基地、集体产权房也“计数”

家庭(包括配偶、未成年子女，下同)已购房套数仍实行“认房”又“认贷”的标准。 “认房”以房管局档案馆查册的《个人名下房地产登记情况查询证明》为认定标准。“认贷”以人行征信系统查到的《个人信用报告》为认定标准。

需要注意的是，所有的居民住房，包括商品房、经济适用房、限价房、宅基地、集体土地所有权住房等，只要显示用途是“居住用房”或“住宅”的，均纳入家庭住房套数计算范围。

看点7

贷款期与楼龄之和不超过40年

公积金贷款期限应符合下列要求：一手楼贷款期限不得超过30年，二手楼贷款期限不得超过20年，贷款期限与楼龄之和不得超过40年。

借款人年龄与贷款期限之和不超过退休年龄后5年。退休年龄一般按照男性60岁、女性55岁计算。

看点8

可向公积金中心申请贴息贷款

从2015年10月26日开始，广州公积金中心开始实行住房公积金贴息贷款政策。贴息对象为是广州市公积金缴存职工在广州新购买自住住房，并同时符合公积金贷款条件和受托银行商业房贷条件的借款人。

公积金贷款贴息遵循“先付后贴”的原则，即借款人先向银行贷款，按商业性房贷利率归还贷款本息，贴息款项由公积金中心在还款次月委托承办银行转入借款人的还款账户。商业贷款利率超过国家基准贷款利率的部分不予以贴息。

目前可受理该业务的银行有建行、中行广东省分行以及广州农村商业银行3家。

业内解读新政

扶持刚需买家 打击投机需求

4日发布的“办法”使得广州住房公积金贷款更加从严，因而被解读为“调控收紧”。那么广州公积金中心出台这个新政到底是出于什么考虑?

方圆地产首席市场分析师邓浩志分析，该政策目的是扶持初次置业买家和改善型买家的刚性需求，将第三次置业的投资和投机需求拒之于门外。

房价点评网首席分析师肖文晓则认为：“原因就是公积金贷款太过抢手了，而公积金的余额又较为紧张。”

新政出台对于广州楼市有何影响?

对此，邓浩志认为可能有两方面：“不知道会否影响公积金资金池的问题，即已经使用了两次的人，由于不可以使用第三次，就没有缴纳公积金的积极性了，如果不缴纳公积金的话，公积金的资金池会否少了?”另外，该政策打压了投资和投机需求，可能会有一点利空楼市。

篇8：农行推出个人网上贷款平台系统

农行个人网贷系统能为个人、合作商客户提供7×24小时的个人贷款网上申请、预审批、进度查询、咨询交流等40多项服务, 优势和特点非常明显。

该系统架构设计超前、技术设计领先, 实现了系统、渠道、流程、信息、管理等多方面整合。引入了参数化设计理念, 具备快速变更产品规则、属性、业务流程等功能;使用了智能化决策工具, 可以自动化、实时筛选客户及贷款信息。

该系统非常注重客户体验, 充分采用了信息共享和数据字典, 加强了全流程操作引导和提示, 给客户提供资料清单及制式资料下载、贷款进度查询等诸多人性化功能。同时该办贷方式灵活, 突破对办公场地、时间、联机及单笔操作等多重限制, 大幅提高办贷效率和便捷性。

篇9：个人购房贷款

梯级购房还能玩吗

近一段时间来，有关于第二套房的认定成了时下市场的一大热点。其实早在此前，人民银行和银监会就曾于9月27日发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的借款人，明确要求贷款最低首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。该通知发布之后，是以个人还是以户为单位执行房贷政策，一度成为商业银行执行政策的分歧点所在，也是这几个月来人们关注的焦点所在。

一切似乎终于“水落石出”，近日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确了以家庭为单位认定借款人房贷次数，严格住房消费贷款管理。而除了这一点之外，最值得关注的是央行、银监会有关方面负责人表示，已利用贷款购买首套自住房并有贷款记录，不论其贷款是否还清，再次向商业银行申请购买第二套(含)以上住房贷款的，均按照第二套房贷政策执行。那么如果日后银行真的照此执行，记者认为其对市场就会产生相当大的影响。

从这一补充规定的实际效果来看，记者认为其对“换房族”的影响要远远大于“炒房族”。“炒房族”无非有两种情况，二种是资金实力非常雄厚，买房无需贷款，所以也不会受到政策的限制；另外一种需要通过贷款来投资房产，但由于他们购买了多套房产，所以9月出台的政策早已使其受到了限制。而这次由于有了贷款还清也算“二套房”的说法，无疑对那些“换房族”的影响是首当其冲。很简单的道理，大部分自住者买首套房都是要贷款的，如此一来已经进入了“受限”的行列，贷款利率从“优惠”到“罚息”25％的提高比例无疑大大加大了他们换房成本，从而会使许多购房者放弃原来的购房计划。最为直接的，这无疑会打乱不少购房者原来的梯级购房计划，怪不得一些人也发出了这样的感叹：“梯级购房，还能玩吗?”

张雯是一位公司白领，她于2000年贷款购买了一套房子作为婚房，目前还有大约15万元的贷款未还清。现在其家庭的收入有了一定的提高，所以打算将旧房出售置换一套住房，差价大约有60万元，需要申请银行贷款。但如果按照银行的最新规定，其贷款成数要降低、贷款利率要上浮，那么张雯的购房计划近期就难以实现。她这样感叹道：“银行制定新的贷款办法，目的是控制过度投资的风险，但如果采取一刀切的方式，就会损害到像我这样自住型购房者的利益。”

其实像张雯这样依靠梯级消费逐步改善住房条件的市民并不少见，这种消费理念也是得到政府有关部门鼓励的。所谓梯级购房，就是在一个房地产市场中，购房者先租后买、先买旧后买新、先买小后买大、先买普通后买高档、先投资创业后安家养老的购房理念。据了解，2000年前购房的市民中，有不少已经有了置换旧房进一步改善居住条件的需求。按照发达国家人们平均7～10年改善一次住房的频率，今后几年，我们很可能会进入一个换房消费的高潮期，而其中第一套住房办理了贷款的购房者占有不小的比例。如果银行第二套房贷款的利率实行上浮，对这部分购房者来说影响还是很大的，因为他们必须为第二套房长期支付高额的贷款利息。

那么，梯级购房还能不能玩呢?答案显然还是肯定的。但为了顺应“政策”的变化，传统的梯级购房观念已经受到了巨大的冲击，我们在购房时也需要引进许多新的“理念”。比如，以前你在购房时可能不必考虑像面积、人口这样的问题，而现在你必须非常现实地面对这一问题。为了降低日后的换房成本，你也必须为自己设计一条更为合理的购房“路径”，对面积大小、人口变动以及生活状况等多加考虑，比如在首次购房时可以把面积控制得小一些，把购房面积和人口做更好的“匹配”等等，从而能够实现自己的梯级购房梦想。

如何应对要讲策略

根据《补充通知》中的有关规定，对于梯级购房产生了不小的影响，尤其是如何操作，需要做出相应调整。如何调整呢?记者认为应该将面积和人口数量这两个因素全部考虑进来。主要涉及到两种情形，第一种是尚未购房但准备采用梯级购房理念逐步改善的；第二种则是已经按照这种理念购买了第一套住房的，这两种情形都受到了政策的影响。

未置业：紧盯面积指标

对于还没有购房的人来说，如果准备运用梯级购房理念逐步改善自己的居住条件，那么在购房时除了对物业品质、地段、房价等诸多因素进行考察之外，还应该考虑物业面积与家庭人数之间的比例。

必须明确的是，在购买第一套小面积住宅时，面积不能超标，也就是说，家庭人均面积不能高于当地平均水平，否则在换房时，将会以第二套住房来算。因此在购买第一套住宅时，对人数这个因素马虎不得。

案例：上海的张先生与太太婚后不准备生小孩，目前准备购置一套小面积物业过渡，并打算在201 0年换大房。张先生准备在中环线附近购买第一套房产，他手中大约有50万元的存款，可以购买面积在90平方米左右的两房。而同时考虑到居住的舒适度，他也倾向于选择面积大一点的两房。张先生的父母远在江西，另有兄弟照顾，岳父、岳母也不打算跟他们一起居住，因此对于他们来说，这个家庭的人数只有两个人。

如果在第二套住房贷款政策出台之前，首次置业时，他们只需根据自己的经济能力，挑选一套面积适中的小房子便可以了。但在房贷政策实施之后，张先生所要考虑的就不仅仅是房价的问题了，还要考虑面积因素。

根据建设部公布的《2005年城镇房屋概况统计公报》显示，上海人均住宅建筑面积已达到33.07平方米，考虑到人均住宅建筑面积会逐年增加的事实，假定2010年上海人均住宅建筑面积为36平方米，那么张先生现在只能挑选72平方米以下的房产，如果他第一次购买的房产超过这个标准，那么他在换房时如果再向银行申请按揭贷款，就必须按照上浮的利率标准执行。

由此及彼。对于一个家庭人数达到三人，甚至三个人以上的置业者来说，条件则可以适当放宽一些。如同样以上文的张先生为例，他们准备婚后要一个小孩，同时将父母接过来一起居住，那么他们现在购买的第一套住宅时则可考虑面积较大一些的房子，但是其中有个先决条件，即必须在小孩出生之后才实施换房计划。

当然，在考虑未来人均住宅建筑面积时，可以考虑每年的住宅建筑面积的增量。如根据上海统计局公布的有关数

据显示，从2000年－2006年，上海市区人均使用面积每年的增幅维持在3.3％～7.4％的水平，因此在估算未来几年后人均住宅建筑面积时，可以参照该数值。当然这不是绝对的，未来开发量可能会减少，那么其增长幅度会放缓。

置业后：考虑人口变数

对于此前已经按照梯级购房思路置业的购房者，现在遭遇第二套房贷政策，那么如何应对呢?

案例：三年前，上海的李先生在浦东世纪公园附近购置了一套面积达71平方米的两房。按照他当初的想法是先做过渡之用，等到条件改善之后再换大房。两年前，李先生与妻子先后跳槽进入外企公司，家庭收入大幅提高。

目前两人工作已经稳定，李先生夫妇两人也准备迎接小宝宝的到来。但是现实问题摆在了他们面前，如果小孩出生之后，必须将父母接过来帮忙照看，这样的话肯定会显得比较拥挤，因此两人想赶在小孩出生之前，先完成换房计划。

但现实问题是，按照现行的金融政策，李先生家人均住宅建筑面积达到35.5平方米，已经超过上海的人均面积33.07平方米，如果再次置业，不但首付要提高四成，肯定也享受不到优惠利率，那么他们应该如何应对呢?

可以明确的是，如果按照上调后的利率执行，李先生的购房负担肯定会增加，如金额为50万元的20年期按揭贷款，按目前的优惠利率计算，月还款额为5775.65元，但如果执行第=套房政策，年利率提高到8.613％，月还款额将为4574.94元，每月增幅为601.1元(模拟计算可见表)。

仔细分析之后发现，虽然目前李先生家的人均住宅建筑面积超过了上海的平均水平，但是由于其超过幅度并不大，而考虑到上海每年还有新的项目投入市场，指标会不断增加，因此有两种应对方案。其一是暂缓换房计划，稍微等待一些时日，等到达标之后再考虑换房，而这个过程也不会过长。其二是在小孩出生之后再考虑换房，因为随着小孩的出生，家庭人数增加一个，会使得人均住宅建筑面积大幅减少，从而在换房时还能享受到优惠利率。当然，第二种办法对于超标幅度较大的情形尤为适用，如在第一次置业时在郊区购置了一套100平方米的两房，对于两口之家来说，人均住宅建筑面积达到了50平方米，这已远远超过了现在的平均水平，不通过增加人口的办法，除非不准备换房，否则无法规避。

几个细节不容忽视

值得注意的是，由于受到《补充通知》的影响，在实际操作过程中肯定会碰到一些新的问题。因此对于购房者来说，可能会想到一些规避方法。当然，如果是合理运用游戏规则进行规避，这无可厚非，但如若想出一些歪点子来，这不但于事无补，说不定还会起到反作用。

首先是不要考虑通过假离婚来规避政策。据了解，目前央行已正在逐步建立完善征信系统，因此夫妻双方贷款购房均有资料记录，通过征信系统便可查个一清二楚。有关专家表示，通过假离婚的方式虽然可以将债务转移到一个人身上，但是另一方的贷款记录却无法抹掉，再次购房时，可能还是按照第二套住房来算。

其次是如果有梯级购房计划，第一次购房时可以考虑不要动用住房公积金贷款。毋庸置疑，公积金贷款利率比商业贷款利率要低一些，因此对于购房者来说，运用公积金贷款可以降低房贷负担。但是专家建议，在首次购房时，如果需要使用的额度不是很高，可以不考虑公积金贷款，好钢用在刀刃上，等到日后换房时，再考虑全额运用。比如以上海为例来分析，根据上海在2007年8月份公布的调高住房公积金贷款额度通知，从9月1日起调高住房公积金贷款的额度上限，第一次购买自住住房的借款人每户最多可以贷50万元(40万元普通公积金＋10万元补充公积金)。请注意通知对最高贷款额度的限定条件为“第一次购买自住房的借款人”。如果在第一次购房时申请过住房公积金贷款，那么在第二次购房时再次申请是否会受到影响呢(前提是还清了所有贷款)?记者就此问题咨询上海公积金管理部门时，相关人士表示，虽然还可以申请，但不享受“第一套”的贷款待遇，而且具体贷款额度涉及到公积金账户余额，如果余额不多，则所能申请到的额度也不会很高。