养老中心项目签约合同

养老中心项目签约合同（共6篇）

篇1：养老中心项目签约合同

一、签约项目代理合同的注意事项

1、订立合同之前要尽可能多地了解对方资格、信用状况，留意对方的营业执照是否过期末年检、是否是假执照、单位经营场所和办公场所是否与其所言相符、有否皮包公司的迹象、有否濒临破产或经营境况日益恶化的迹象、有否违法经营范围、有否信誉欠佳的中介人牵线搭桥、有否高额回扣引诱、有否劣迹或商业丑闻等，订立合同者最好到对方单位亲自察看一下，不要轻信电话、传真或亲友的言辞。

2、订立合同时务必确认对方的身份和资格以及相关的书面证明，如核实对方的工作证、身份证、授权委托书，必要时向对方单位去电核实，不要有难为情或不近人情的疑虑，须知一时疏忽会酿成巨额损失;了解对方的为人处事风格，是否确为对方单位的现职人员，是否熟悉本单位的有关情况(如行政人员、组织机构、产品性能、合同履行情况)，是否熟悉订立合同的相关法律知识，是否有恶意串通之嫌或诋毁其本单位信誉或负责人的情形，订合同切忌急于求成或因小恩小惠勉强签订，因为一旦合同不被代理人追认，合同的一切后果可能就由订立合同的经手人来承担。

3、严格审查合同的实质和形式要件。实质要件指合同的内容、条款，形式要件指合同是否需要报批、公证、见证(签证)或出具确认书以及相关的签章是否准确、完整、合法。合同条款要注意关键条款是否讲清楚(如履行期限、付款方式及期限、违约责任、双方权利义务)，合同条款的商榷、取舍应当取得双方负责人的意见。签订合同时务必要注意签字盖章与签约单位及其负责人(或授权人)是否相符，现实中常有因一字之差而使合同无效的情形，另外也要注意订立的时间以及订立后还需要做的辅助工作，如交付定金、合同报批等。

4、最好对合同进行公证或律师见证，从而由其他机构来共同承担代理风险。公证机关和律师事务所对合同进行公证和见证时，一般都要求合同当事人出具相关的证明文书，如营业执照、法人代表证明、身份证、授权委托书等，进行“第二次审查”，这样，善意第三人(相对人)可借助中介机构的力量来了解自身无法获悉的信息。

二、合同成立就有效吗?

所谓合同的成立，是指订约当事人就合同的主要内容形成合意;所谓合同的生效，是指已经成立的合同在当事人之间产生一定的法律拘束力。

合同的成立与合同的生效是紧密相连的，但二者是不完全相同的，主要体现在以下几方面：

1、从合同的解释方法的适用上看，二者是不同的。合同的成立体现当事人的合意，所以可以允许法院通过合同解释的方法去寻求当事人的真实意思，确定合同的具体内容;但是合同的生效制度体现了国家对合同内容的评价，所以法院不能通过解释去促成合同生效。

2、从法律后果上看，二者是不同的。合同的不成立往往只产生民事责任，例如缔约过失责任;无效合同不仅会产生民事责任而且还有可能产生行政责任甚至刑事责任。

3、从国家主动干预方面看，无效合同一般具有非法性，违反了国家法律的强制性规定和公序良俗，所以即使当事人不主张合同无效，国家也会主动干预;但是合同的成立主要涉及当事人的合意，所以国家不能主动干预合同的成立。

三、代理合同与其他类别合同的区别

1、销售代理与经销的区别

从法律上来讲，销售代理人与委托人之间的关系属于委托代理的关系。销售代理人在代理权限内替委托人销售商品，其所有权不属于代理商，因此销售收入归委托人所有。而代理商只领取佣金。

而经销商与厂家之间的关系从法律上来看是买断关系，经销商的收入不是佣金，而是商品销售价格减去购入价格后的销售收入。

因此，销售代理与经销从理论上来讲有如下三点区别：

经销的双方是买卖关系，销售代理的双方是一种委托一代理关系;

经销商以自己的名义从事销售，而销售代理商以委托人的名义从事销售，签订销售合同;

经销商的收入是买卖差价收入，而代理商的收入是佣金收入。

2、销售代理与经纪的区别

经纪关系是指：中间商提供订约机会，并协助合同的签订，双方成交后。交易双方付给中间商佣金为报酬，经纪与代理有如下几点区别：

服务对象不同。经纪人的服务对象极为广泛，而销售代理商只为一个或几个委托方进行与销售有关的服务。

行为的名义不同，经纪人虽为委托人进行买卖交易活动，但都以自己的名义进行，其法律效果归于经纪人身上。

享有的权利不同。由于经纪人只是以自己的名义替交易双方媒介，他不具体代表任何一方，即经纪人一般没有代为订约的权力。销售代理人是以被代理人的名义行事，一般是缔约代理商，拥有代替被代理人订合同的权力。

服务的范围不同。销售代理商服务的范围仅限于销售代理及与销售代理有关的一些服务，如货运、仓储、报关等。而经纪人服务范围则比较广泛。

与委托人的关系的持续性不同，它有固定的经营场所，有独立的关系，它与被代理方的关系是长久的、持续性。经纪人则于特定市场，为一般商号临时为一定商号作媒介，经纪人与委托方的关系较为短暂。

3、销售代理与代销的区别

代销，是指厂商委托中间商，以中间商的名义销售货物，盈亏由厂家自行负责，中间商只取佣金报酬，若销售不出产品，仍可将产品退还给委托人。代销商与销售代理商一样，也不拥有对产品的所有权，只有代表委托人销售商品的权力，因此也只能领取佣金。代理与代销的区别较为明显：

从理论上讲，销售代理是直接代理，而代销是间接代理。

从实务上讲，代销商是以自己的名义代销产品;销售代理中，代理商以委托方的名义售卖产品。

销售代理关系一般较为持久，大多有明确细致的代理合同，代销关系较为短暂，代销合同甚为粗略。

销售代理商一般是批发商，而代销商一般是零售商。

4、销售代理与销售代表的区别

销售代表一般由厂家直接指定，其功能与销售代理商有些类似，但是销售代表只是协助厂家进行销售事务，无期限的约定，厂家可随时解除与销售代表的合作关系，因此厂家与销售代表的关系并不紧密，销售代表通常不为厂商收帐，不承担储运功能 正因为销售代表与委托厂家关系松散，特别是由于销售代表承担的功能有限，或是由于其同时代表许多厂家，甚至是竞争性厂家，因此一般的厂家都不愿给销售代表以代理权。

篇2：养老中心项目签约合同

大家下午！

今天，我们在这里隆重举行XX县城中心区综合开发项目签约仪式，这对我县经济发展是一件大事，也是我县县城建设的一个里程牌。借此机会，我谨代表中共XX县委、县人大、县政府、县政协和全县五万多各族人民，向冒着严寒前来参加签约的各位嘉宾，表示热烈的欢迎，向关心、支持XX发展的各界人士，表示诚挚的谢意！

我县拥有丰富的生态资源和独特的区位优势，县域内旅游资源品位高，素有“到九寨看水，到XX看山”之美誉，旅游开发潜力巨大。随着迭九公路的建成、迭黄公路和南腊公路的开通，以及兰成铁路的立项建设，我县将从真正融入“大九寨”旅游环线，区位优势将会更加凸显。山城XX、依山傍水，是“森林之城、人居天堂”，县城中心区的开发建设，将进一步提升我县城市品位和旅游服务接待能力，将极大推动旅游产业的长足发展。

为此，我们专门成立领导小组，组织相关部门制定切实可行的工作方案，并把县城中心区开发项目作为重点旅游项目来进行推介。

经过全面的宣传推介，先后有60多家省内外企业来人来

1函咨询报名，有12户企业进行了正式报名。经过严格筛选和实地考察，甘肃天健房地产开发有限公司成为唯一符合我县县城中心区开发资格要求的企业。

经多次协商谈判，最终初步达成共识。为使项目规划方案更加完善，力求突出“民族化、特色化、个性化”的风格要求，在规划设计过程中，我们多次赴兰与天健公司沟通，提出修改意见，根据我们提出的修改意见，规划方案进行了五次修改，形成了第六版方案提交听证会。听证会上，我们充分吸纳民意，调动民智，听取大家的合理意见与建议，最终确定规划方案。

我真诚期待，项目签约后，我们要继续密切协作、精诚团结，努力把县城中心区综合开发项目建设成我县的“优质工程、民心工程、廉政工程、和谐工程、样板工程”。我们坚信，大家通过努力，县城中心区开发项目必将推动我县旅游产业跨越式发展，谱写XX经济社会发展的辉煌篇章。

最后，祝各位来宾、各位朋友们身体健康，万事如意，扎西德勒！

篇3：养老中心项目签约合同

关键词：大型工程,系统复杂性,合同结构策划,PBS,整体论

0 引言

建设项目大型化是当前的一个重要趋势。大型建设工程项目一般都具有投资巨大,工程规模宏大,建设环境复杂等一系列特征,除此以外,从系统性的角度看,大型工程项目往往都是复杂系统,其复杂性主要表现为组织复杂性、技术复杂性、不确定性[1]。大型复杂工程的系统复杂性决定了工程目标实现的难度和挑战性,因此要从系统的角度,运用复杂性管理等理论和方法对大型工程项目进行科学的策划和管理,确保项目的顺畅平稳推进。

合同结构指的是项目的业主方与项目各参建方如设计单位、咨询单位、施工单位等之间的合同关系以及这些单位互相之间的合同关系。许多项目的实践表明,一个项目能否成功有效地进行投资控制、质量控制及进度控制,完成项目的预定目标,项目的合同结构模式选择起到了重要的作用。因此在项目管理中,合同结构策划是一个重要内容。

1 合同结构策划的依据

项目合同结构要覆盖项目发包的所有内容,覆盖项目实施的全部过程,做到不缺项,不重复。合同结构策划的重要依据是项目的WBS(Work Breakdown Structure)[2]。

根据项目管理的需要,WBS可以进行不同层次的分解,以满足项目管理的需求。随着分解层次的深入,所定义的工作也就越来越详细和具体,位于整体WBS分解结构最底层的是不能再进一步细分的工作,也称为工作包。

合同结构策划就是在对项目周期内的全部工作进行分解的基础上,根据项目的特点及业主方的要求将所有工作包转化为相应的合同,并且对每个合同的承包范围进行定义。合同结构策划的一个重要原则是项目内容分解和各个合同的工作内容不遗漏、不重叠、少交叉。

大型复杂工程项目的系统复杂性决定了项目合同结构策划需要从系统的高度来分析思考,大型复杂工程合同结构策划不仅具备一般项目合同结构策划的特点,也因为系统复杂性使其呈现与一般合同结构策划不同的特点。其需要把分解论和整体论相结合。在一般的合同结构策划中,我们考虑最多的就是“物理”问题,往往会采用分解的方法,按照一定的规则把任务切块分割,最后各个分块任务相加起来就等于总任务,在面对大型复杂项目时,分解论仍然适用,它会使参建各方对所需要完成的任务更加清楚明晰,但与此同时,需要有整体的观念意识,因为大型项目更是一个“事理”系统和“人理”系统[3]。

2 合同结构策划的方法

PBS(Project Breakdown Structure)是合同结构策划的首要工作。以往WBS在长期实践应用中不仅包含工作任务分解,还包含项目实体对象的分解,比如在工程建设项目中,WBS常常被分解成上层是工程实体对象,下层为工作包,这种方式在简单的工程项目中是可行的,但是在大型复杂工程项目中,项目对象构成本身就很复杂,因此应该先对项目进行PBS,再进行WBS。PBS是WBS的前提条件,WBS是PBS的具体实现,PBS是大型复杂工程合同结构策划的基础[4]。

项目的合同结构不是静态和孤立的,可以根据变化的情况和条件进行动态调整,随着项目的进展,也可以由粗到细地进行细化。在合同结构策划过程中需要着重考虑以下几个方面的因素。

2.1 项目的特点

在合同结构策划的过程中需要考虑项目的特点,如工程规模、组成、项目性质、采用技术等。预定工期等,当项目的特点优先级不同时,就需要根据优先级的不同,对约束条件进行排序,优先保障高优先级的条件。

2.2 业主的项目管理能力

业主的项目管理能力在很大程度上决定了合同拆分的细致程度。当项目业主方拥有数量充沛的项目管理人员,在追求成本最小的条件下,尽量拆细合同,针对专业工程或设备进行分包。反之如果业主项目管理能力有限时,多会选择采用施工总承包等方式来减轻业主方的合同管理及组织协调的工作量。

2.3 业主方投资、质量和进度的目标要求

投资、质量和进度在实际工程实践中往往是很难兼顾的,是互相矛盾的,因此业主方对这三大控制目标的要求不同时,合同结构的策划结果也会有所不同。如对于工期要求很高的项目,在全部施工图纸没有出齐的情况下,为了赶进度就不宜采用施工总承包的发包模式。

3 上海国际金融中心项目合同结构策划

3.1 工程复杂性认识

上海国际金融中心项目是由三个独立法人单位:上海证券交易所、中国金融期货交易所股份有限公司和中国证券登记结算有限责任公司共同筹建的具有功能性、整体性、开放性的地标性建筑。该项目由三个建筑单体组成,分属三家独立法人单位,三个建筑单体地下部分相连,为三方共建。该项目总用地面积55287.2平方米,总建筑面积517312平方米。

上海国际金融中心项目不仅具有投资规模巨大、设计施工技术要求高、预计工期紧等技术上的显性工程复杂性,还具有开放的外部环境、组织复杂性等“隐性”工程复杂性,这就对该项目的合同结构策划提出了极高的要求。

3.2 发包模式的选择

施工总承包、施工总承包管理是目前项目建设领域普遍采用的发包模式。施工总承包模式的最大缺点是建设周期长,对工期要求紧迫的建设项目很难适用。根据上海国际金融项目工期紧的特点,施工总包模式不宜采用。

施工总承包管理模式在进度控制、投资控制等方面均有利于项目建设目标的实现,比较适宜在该项目中采用。但在国内目前的客观条件下,由于投标人只能赚取管理费,尽管项目很大,但产值很低,因而对投标人的吸引力往往不大,难以吸引真正有实力的施工企业参与竞争。

根据研究和若干项目的经验,可考虑将上述两种模式(施工总承包和施工总承包管理)相结合,充分利用其优点,即将一部分工程(具备发包条件的主要部分)的施工承包和其余工程的施工管理联合发包,是适宜于该类大型项目的科学、可行的发包模式。即针对该项目的特点和要求,结合以上两种模式,采用“土建(部分)施工主承包+施工总承包管理”的发包模式。

3.3 发包方案的选择

由于上海国际金融中心项目的三个塔楼分属三家不同投资单位,地下空间部分共有和自有空间交错,因此在合同结构策划时要考虑到组织复杂性。在任务切块分解后的发包方案选择时要把工程项目建设的一般规律和业主方的个性化需求相结合起来。下面以土建发包方案为例进行分析。

3.3.1 桩基工程

桩基工程施工往往都是由专业施工单位完成,而专业施工单位进行施工总承包管理的能力往往比较弱,不适合承担其余工程的施工总承包管理任务。应考虑将桩基工程单独发包。

3.3.2 土建施工发包根据项目特点和业主方的实际情况,土建工程(包括钢结构)发包方案可能有以下几种:

(A)标段1(桩基)+标段2(地下结构主承包及施工总承包管理和上交所塔楼、中金所塔楼以及中国结算塔楼)

(B)标段1(桩基)+标段2(地下结构主承包及施工总承包管理)+标段3(上交所塔楼、中金所塔楼以及中国结算塔楼)

(C)标段1(桩基)+标段2(地下结构主承包及施工总承包管理及上交所塔楼1)+标段3(中金所塔楼)+标段4(中国结算塔楼)

(D)标段1(桩基)+标段2(地下结构主承包及施工总承包管理)+标段3(上交所塔楼)+标段4(中金所塔楼)+标段5(中国结算塔楼)

方案(A)要求在桩基施工阶段,能够完成地下及地上三个塔楼的所有土建施工图,在这个前提下,方案(A)是较符合业主方利益的,有利于质量安全管理和项目整体进度的推进;方案(B)和(D)是在桩基阶段能完成地下土建施工图时可供业主选择的方案,方案(B)与方案(D)相比,标段划分较少,更便于施工过程的管理协调,业主方的合同管理工作量也较少。方案(C)要求在桩基施工阶段,能够完成地下土建施工图和上交所塔楼的土建施工图,此方案考虑了不同业主的需求,但可能会对质量安全管理、现场管理及项目总体进度造成不利影响。

4 小结

合同结构策划是项目前期策划的一项重要内容,其对项目的成功推进起到了重要的作用。大型复杂工程的系统复杂性特点决定了合同结构策划需要以系统论等有关理论为指导,以PBS+WBS等科学的项目管理工具为手段。

在上海国际金融中心项目合同结构策划过程中,把分解论和整体论相结合,对大型复杂项目合同结构策划进行了有意义的探索与应用,在一定程度上证明了这是有应用价值的有效进行大型复杂工程合同结构策划的方法。

参考文献

[1]蒋卫平,李永奎,何清华.大型复杂工程项目组织管理研究综述[J].项目管理技术,2009,(12):20-24.

[2]俞昆.项目合同结构策划的探讨[J].建设监理,2007,(2):37-39.

[3]盛昭瀚,游庆仲,李迁.大型复杂工程管理的方法论和方法:综合集成管理—以苏通大桥为例[J].科技进步与对策,2008,(10):193-197.

篇4：养老中心项目签约合同

2010年12月19日，吉林省现代农业综合服务中心项目建设签约仪式在长春举行，副省长王守臣、省政协副主席林炎志、省政府副秘书长刘延春、李福升，省委统战部副部长冀生、省农委主任任克军、长春市副市长陈巳、省农委副主任于文波、吴晓光，监察专员王峻岩、省农委副主任于强，吉林省农村信用社副主任刘玉峰，吉林省花卉蔬菜研究院院长张志英出席签约仪式，省农委相关处室及事业单位领导参加签约仪式。省农委副主任吴晓光主持签约仪式。

签约仪式上，省农委主任任克军在致辞中强调：吉林省现代农业综合服务中心项目建设总投资2亿元人民币，建筑面积45000平方米，工期历时2年，项目建成以后将实现农产品质量检测检验，农作物病虫害防控，农业信息化和农民职业教育培训等，达到一体化服务及办公的目的，将改变我省农业服务功能单一，人员分散，设施老化，体系不健全的局面，将进一步提升我省农产品质量安全检测能力和水平，为开拓国际市场，提高农业综合生产能力，确保国家粮食安全，促进粮食增产、农业增效、农民增收发挥更大的作用。

省农委主任任克军、吉林省花卉蔬菜研究院院长张志英、吉林大正建设集团董事长王远征代表合作方签定项目合作协议书。（省农委办公室 供稿）

篇5：养老中心项目签约合同

钱 勇 彪

（2010年12月10日）

尊敬的各位领导、各位来宾：

大家下午好！

在省、市各级领导的大力关心、支持下，今天国家电梯产品质量监督检验中心项目成功签约，落户尖山。这是我们尖山新区的一大盛事，必将成为尖山新区发展史上的一个新的里程碑。在此，请允许我代表尖山新区党委、尖山新区管委会，对项目的成功签约、对各位领导的关心支持表示最衷心的感谢！

我们尖山新区作为海宁正在迅速崛起的副中心城市，近年来坚定不移地实施“工业兴区”战略，充分依托得天独厚的区位优势、资源优势和生态优势，突出“大平台、大产业、大项目、大企业”建设，加大招商引资力度，加快超越发展步伐。截至目前，累计引进项目70多个，总投资超过180亿元，形成了汽车及关键零部件、机械制造、新能源、新材料等主要支柱产业，全力打造百亿企业、千亿园区，加速成为杭州湾先进制造业新兴基地。

国家电梯产品质量监督检验中心项目总投资2亿元，占地约100亩，主要建设国家高速电梯及零部件产品监督检测中心等项目。今天项目的成功签约，预示着我们尖山新区在加快打造先进制造业基地上跨上了新的台阶、开启了新的征程。今后，我们尖山新区内的特种设备制造企业足不出户即可享受到一站式服务，还将进一步增强尖山新区的配套服务功能，大大提升尖山新区的知名度，提高对外招商引资的影响力，也为尖山新一轮超越发展、加快发展奠定更加坚实的基础。

签约只是开始。我们尖山新区将把服务这个项目作为工作的一个重点，以一往无前的精神、全力以赴做好项目的推进工作，以最便捷、最一流的效率，不遗余力地提供全方位、全过程、零距离的服务。我们坚信，在市委、市政府的坚强领导下，在上级部门的关心支持下，这个项目一定会早日建成投产。

最后，预祝我们的合作圆满成功！祝各位领导、各位来宾工作顺利，万事如意！

篇6：北京小清河养老中心项目可研报告

可行性研究报告

北京市海淀区东升乡人民政府 北京华川卓越投资有限公司 深圳中成天鸿投资发展有限公司

二零一一年七月

北京小清河养老中心项目可行性研究报告

一、项目背景及建设条件

一）、项目背景

1、我国老龄化现状及趋势

当我们正为经济高速发展而欢欣鼓舞的时候，当我们正为20年来成功控制了近3亿人口增长而津津乐道的时候，中国人口老年化问题已悄然来临。按照联合国国际人口学会的定义，当一个国家或地区60岁以上人口所占比例达到或超过总人口数的10%，或者65岁以上人口达到或超过总人口数的7%时，就进入了老龄社会。而我国早在1999年就达到了这一标准。

这源于作为国策的计划生育在过去30年里对人口增长的严格控制。2010年是全球的“普查年”。我国也进行了每十年一次的第六次全国人口普查。从国家统计局公布的资料来综合分析，这次人口普查的结果反映了三个意想不到的趋势：

第一个是，人口总量没有想象的那么多。我国作为世界人口第一大国，人口总量从2000年的12.7亿，仅仅增加到了现在的13.4亿人。在过去的十年间，中国年均人口增长0.57%，比上世纪90年代年均1.07%的增长率，小了一半。根据联合国预测，中国将在2050年达到人口总数的顶峰，现在来看，这个峰值将有可能在2033年提前到来。通过计划生育政策控制人口总量的目的，总的看来是成功的。但因此就带来了又一个重要的问题。

北京小清河养老中心项目可行性研究报告

也就是第二个意外，老龄化的问题比想象中要严重得多。普查资料显示，60岁以上的人口占比达到了13.3%。而刚刚进入老龄化社会的1999年，这个比例只有10.3%。2010年，中国60岁及以上老年人口将达到1.78亿，其中80岁以上高龄老年人达到4000多万。预计到2050年，中国老龄人口将达到4.37亿，80岁及以上高龄老人将超过1亿人。届时，我国老年人口总量将超过世界第三人口大国美国的总人口（3.95亿）。更加雪上加霜的是，在未来几年中，老年人口增加的速度，将远快于劳动力人口增长的速度。从而使得中国的老龄化出现加速的局面。例如，这次普查发现，14岁以下的人口所占的比例由2000年的23%，下降到了现在的16.6%。在短短十年之内，下降了6.4个百分点。这说明，青少年人口正在加速的减少。原来预计2015年出现的劳动力人口总数峰值，可能提前到2013年。也就是未来两年，中国处于15至65岁之间的劳动力人口的总数将稳定在9亿之后，在2020年左右加速减少。我想大家可能已经感受到了这样的压力。从2004年开始的民工荒，以及最近感受颇为强烈的工资普遍上涨。甚至，中国的高考人数都出现了大幅下降。从历史最高的2008年的1050万开始，以每年50万人的速度在下降。现在，高等学校的录取率已经从1998年的34%，飙升到现在的69%。全国已经有8个省市的录取率超过了80%，黑龙江甚至达到了90%。

显然，随着60后这一代中国的婴儿潮逐渐走入老年，中国的老龄化问题将会全面显现。现在中国全社会平均大概是每十个劳动力人口供养

北京小清河养老中心项目可行性研究报告

一个老龄人口，而二三十年之后，有可能转变为每三个劳动力供养一个老年人，比现在日本的情况还要恶化的多。

第三个重要的趋势，则是城市化的水平快于正常的估计。现在，居住在城镇的人口已经占总人口的49.68%，比十年前上升了13.46个百分点。如果乘上现在的人口总数，则说明十年内有接近两亿人涌入城市定居。北京，上海等大城市，已经出现了不堪重负的局面。北京市原来的总体规划是到2020年时，人口总量达到1800万，而现在的总量就已经达到了1961.2万。如果考虑到流动人口，北京市的瞬间人口峰值，基本上应该在2500万人以上。大城市病，不仅带来了交通、污染的问题，甚至电力供应、水资源等基本生活保障也捉襟见肘。而且，大大增加了老年人口的绝对数量，给城市养老问题的解决又增加了难度。

综合来看，未来我国的老龄化问题，将是对我党我国政府的最大挑战。它将影响我们社会生活的所有方面。而目前的情况，我们党和政府虽然也很重视解决老年社会带来的一系列问题，但对由于实行严格计划生育国策的国家，老年社会将出现许许多多始料未及的严重问题并没有足够的思想准备和政策措施。如在传统养老模式的转变、养老产业的培育和拓展、动员社会力量办养老机构等方面就需要得到更加足够的重视！

北京小清河养老中心项目可行性研究报告

2、解决老龄化问题的现况

随着我国老龄化特征日渐明显，国家亦相继采取了许多措施，但由于社会转型及政府职能转换，以及家庭养老功能日益弱化，社会为老龄人的服务业，无论是现有规模或是发展速度仍严重滞后老龄化进程。以社会养老机构的床位为例，全国现在共有为老年人服务的各类福利机构3.8万个，养老床位120.5万张，平均每千人仅拥有8.6张，与发达国家每千人平均拥有50—70张比例相比差距甚大。其次，在解决老龄化问题上各地区发展状况亦不尽一致，其中上海市通过整合社会资源与多元化发展的方式，使老龄化服务走在了全国的前列，如市政府制定了大力“扶持和优惠养老机构的政策，包括在建设养老机构的用地、贷款、财政补贴等优惠政策，并把每年建立25家养老机构列入每年“为民办实事”的计划内。2009年全年新增养老床位10084张，其中政府办养老机构新增3855张，社会办养老机构新增6229张。截至2009年底，全市共拥有养老床位89859张，占本市户籍老年人口的2.8％。全市新建老年人日间照料中心54家，新设立社区老年人助餐服务点119个。完成农村地区养老服务设施“上海霞光计划”项目37家，另有5家农村地区养老服务设施列入了国家民政部“霞光计划”项目。现上海市已形成较为完善的养老政策体系和激励机制，有效地促进了地区养老服务事业的发展。

3、在北京市建设新型养老中心的探讨

1）、北京市机构养老床位供应严重不足。

老龄化问题在北京市尤其突出。北京市从1990年开始进入老龄化社会以来，老龄化趋势越来越明显，2009年已经进入中度老龄化阶段，户籍老年人口占比达18.2%，高于全国近5个百分点。据北京市民政局预测，“十二五”期间，北京市老年人口增速将达到历史峰值，年复合增

北京小清河养老中心项目可行性研究报告

长率高达9.1%，到2015年老年人口将达到360万。到2020年老年人口将达到450万（如附件1）。

面对如此严峻的养老形势，北京市政府提出了“9064”养老服务模式，老龄人中将有4%的老年人在养老机构养老。然而从机构养老床位的供需情况来看，2006-2010年供给一直不能满足需求，在北京市政府的不断努力下，供需缺口从4.6万个缩小至2.1万个。根据北京市民政局预测，在加大养老机构建设力度的情况下，2015年和2020年北京市机构养老床位的供需缺口仍有2.4万个和2万个（如附件2）。据冶金老干部局资料，现在该局老干部申请到养老机构养老的床位，已经排到了2020年，即差不多10年后才能去养老机构养老，而申请的老年人大多数已经7、80岁了，等到有床位时可能已经都不需要了。

2）、传统养老模式和现行政策，很难从根本上解决北京市机构养老床位供应严重不足问题。

传统养老模式是家庭养老和政府民政部门举办的福利养老机构养老模式，近几年虽然社会资金也在举办养老院、养老公寓等，但由于政策、社会环境等问题，发展缓慢、问题多多。因此，急需探索新的养老模式，寻求新的解决老龄化社会问题的新路子！

3）、“政府出地、企业出资、民政监管”建设养老中心模式和“品牌化运营、亲情化服务”的管理模式，是破解目前主要靠北京市机构养老、养老床位缺口巨大的难题，也是动员社会资金、社会力量办养老机构的新路子。

老年公寓的建设是一个投资大、短期经济效益差且投资回报期长的

北京小清河养老中心项目可行性研究报告

浩大工程。第一、老年公寓项目是公益性项目，不能作为住宅出售，项目建设企业资金压力较大；第二、老年公寓项目一般容积率低，需要占用大量土地；第三、老年公寓设施的建设也将增大建设成本；第四、老年公寓项目床位收费一般较低、实现利润的方式较窄，经营压力较大。因此，北京市海淀区东升乡政府联合北京华川卓越投资有限公司和深圳中成天鸿投资发展有限公司，经过长时间的市场调查与可行性研究，提出“政府出地、企业出资、民政监管”建设养老中心模式和“品牌化运营、亲情化服务”的管理模式，是破解目前主要靠北京市机构养老、致使养老床位缺口巨大的难题，也是动员社会资金、社会力量办养老机构的新路子。该模式的具体特点是：

A、能够解决新建养老机构的占地问题

今后几年，北京市每年需要解决的养老床位都在10多万个。新建养老机构需要占用大量土地。一方面，利用商业用地建设老年公寓已不可行：2010年，北京市土地市场成交的平均价格近8000元/平方米。如此高的土地成本，加上高昂的建设成本，将导致老年公寓床位费很高，致使多数老年人无力支付，最终降低项目的社会效益。另一方面，可用建设用地越来越少，而占用耕地建设老年公寓更不可行。

北京市目前有大量的绿化隔离带。海淀区东升乡绿化隔离带总面积就有5800亩。按照北京市《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》（京政办发[2000]20号）文件规定，绿化隔离带可按总面积的3-5%用作文化体育产业园、都市农业观光园、特色林、圃地等绿色产业项目开发。海淀区东升乡经批准已将其中的3%用作“天地邻枫”休闲公园等绿色产

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业项目开发，还有2%即约120亩绿化隔离带土地可用于养老中心项目的建设开发。东升乡与有关单位达成共识：在该乡马坊村划拨全乡2%的绿化土地（即约120亩）用作养老中心的开发建设试点，以实现北京市政府制定的“绿化达标、环境优美、秩序良好、经济繁荣、农民致富”的总体目标。

B、在绿化隔离带内建设开发老年公寓的优势

在绿化隔离带内建设开发老年公寓具有明显的优势。一是利用绿化隔离带已经形成的优美环境开发老年公寓，可以做到土地资源利用最大化，生态成果合理化；二是可以减少建设成本，最终降低床位费用，让大多数老年人可以接受并入住，最大化实现养老机构的社会效益。三是老年公寓等养老机构绿化率都在60%以上，且对绿化植被的日常维护更加重视，这对实行隔离带绿化指标的贡献也较大。

按照初步设想，该项目总投资约5亿元，全部由有关企业投入；建设用地总面积约80000㎡，全部由东升乡提供，绿化率60%，总建筑面积约64000㎡，容积率0.8，建筑物高度全部控制在两层以下。项目包括：老年活动中心，医疗康复中心，文化娱乐中心，老年健身中心，养老服务从业培训中心，餐饮、购物、办公服务中心，老年大学、老年艺术团、图书室及学习中心，并配套提供餐厅、煎药房，室外广场、绿地、廊亭、门球场、种植场等。本项目完成后，可解决1600个养老床位，人均居住面积约40㎡，可以为东升乡增加400-600个就业岗位。

C、建设老年公寓的新模式

如果上级政府能够批准，本项目拟采用“政府以土地入股，企业以

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资金入股，共同建设开发，共同经营管理”的股份制方式进行项目建设和运营，打造一个北京市乃至全国有名的老年公寓项目。股份制经营方式可以发挥企业的积极性，并引进先进的经营管理理念，创造一个舒适祥和的居住环境，也为北京市养老机构乃至全国提升层次提供样板示范工程，为破解北京市机构养老难题提供经验。同时可以为所属地区提供大量的就业岗位，可谓一举多得。

项目运营之后，其全部服务要努力营造充满着家庭亲情、邻里亲情、物业服务亲情三位一体的氛围，用亲情化的服务做到让老年人满意、使子女放心。在经营管理上，实行“股份化、市场化、专业化、社会化”的“四化”运作模式，同时自觉接受北京市民政局或海淀区民政局的行业管理及监督与指导。

D、这种模式亟需得到党和政府高层领导的支持！

解决老龄化社会问题，需要得到全社会的支持，更需要得到党和政府高层领导的重视和支持！如利用绿化隔离带的绿地，按一定比例来建设老年公寓项目，虽然符合国家和北京市有关政策和规定，有明显的社会效益，但由于牵扯方方面面的利益，实施起来困难重重，如果没有高层领导的重视和支持，很难能够实施！

二）建设条件

1、项目前期选址

北京市是我国首都，世界著名的历史文化古城。而海淀区，科技实力强，高等教育发达，是北京市也是全国科研教育和高新技术产业的重要基地和龙头地区。海淀区聚集了高等教育和科研机构超过300家，拥有院士、教授等老年高级知识分子超过10万人，他们迫切希望能住进适

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合他们的“环境优美、服务贴心、老有所为”的老年公寓。又由于他们的支付能力较强，对养老中心的需求更加强烈。因此，按照市场化的模式，由东升乡政府牵头，组织企业（目前已有北京华川卓越投资有限公司、深圳中成天鸿投资发展有限公司愿意并有投资实力）投入资金，在东升乡建设小清河养老中心项目，重点为海淀区及其周边的老年知识分子服务，同时面向全社会、为所有能力入住的老年人群服务。

2、拟建项目环境条件

项目建设地为北京市海淀区东升乡马坊村，位于北京市北部的五环外，南临小清河及奥林匹克森林公园，北、东依清水湾高尔夫球场，西靠黑泉路。离北京市急救中心不到3公里。由于植被良好，项目区内的空气清新和含氧度高，属于天然的“氧吧”地。另外，项目建设地内，拥有一条天然河流—小清河，常年流水不断，为建设人工湖和人工池塘提供了用之不尽的水资源。

正是在上列历史背景和优良的自然环境条件下，我们拟以专家、学者、高级知识分子老龄人为服务对象，以满足老龄人吃、住、娱乐、锻炼“四位一体”为建设内容，建立一座服务门类齐全、新型、绿色的现代养老中心。

二、基本理念及实现方式

我国是一个历史悠久和拥有现代文明的社会主义大家庭式国家，中华民族几千年来一直传承着尊老、爱老、助老、养老的社会道德观，这也成为建立养老中心的宗旨。为此，本项目建设遵循高定位、高标准的要求，以实现“家庭化、宾馆化、人性化、专业化、系统化、现代化"为建设目标，不断提高入住老人的生存质量、生活质量、生命质量和养老服务四项标准，真正做到七老: 老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐,老有所终;同时树立和实现“老人满意、亲属

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满意、服务人员满意、政府满意”的全新服务理念。其具体方式有：

1、规划设计理念--共融相生

项目园林景观和建筑体布局，本着养老中心与绿化隔离带共融相生的宗旨，注重景观环境空间的协调与建筑群体合理分布。各分区环境独自构建自身特色及相应主题，项目建设地丰富的水资源系最为优良的自然环境，拟用带状湖泊与弧形林荫道串联及融为一体，并将自然河水引入各居住地，建造起小型荷塘、喷泉、瀑布等一系列水景观及与之配套的花木植物，以形成临水而居和一步一景的良好氛围。同时注意整体空间连贯性，营造出功能性与多样性兼备的景观特色和人工雕塑与自然野趣并蓄兼收的景观效果。其次，建筑体采用仿古风格，材料以天然木材和石材为主，使建筑物与园林景观融合一体，与周边绿化隔离带合而为一，以达到物景合一、共融相生的效果。

本项目的建设，由于容积率低，绿化率高达60%，项目建成后，树木长大，树冠将遮蔽大部分建筑物，绿化率将超过80%。这样，不但不会减少绿化隔离带的面积，破坏绿化隔离带的整体功能，反之能与绿化隔离带共生共景，相互辉映，成为绿隔中的明珠与亮丽景观。

2、项目建设--高定位

养老中心系以海淀区、中央部委、科研院所、院校系统退休或退而不休的高级知识分子及老龄企业家为目标客户，为达到和满足该层次人员养老生活标准，本养老中心建设，拟依托奥林匹克森林公园及清水湾高尔夫球场茂密的森林植被和流量较大及常流不断的小清河水，再造湖光山色、相互辉映的绿色景观，各建筑物以简洁优雅为基调，分布于湖边四周并与周边景观融为一体，据以达到高起点、高规格、高标准之协调和谐的建设目标。

3、项目功能--全方位服务

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根据高层次退休老人的消费需求特点，拟建养老中心系以多功能全方位服务为着眼点，切实抓好六大功能区的建设：

⑴ 养老公寓和康复公寓区：力求舒适宽敞档次高。建筑物以两层连体小公寓为主体，其中小公寓人均面积为30-50平方米，以建设成为舒适宽敞的良好居家地。

(2)餐饮区：突出绿色食品与便捷。项目建设区内，拟建立老年人喜好的绿色蔬菜和果树的种植基地，专供入驻者日常种植、观赏和食用。其次，建设公共食堂，以满足老年人集中就餐。

(3)休闲娱乐区：讲究多样化。拟建歌舞厅、KTV、棋牌室、茶庄和钓鱼城。

(4)文化教育区：开设老年大学、图书馆、书法室。

(5)体育健身区：拟建体育设施有篮球场、网球场、门球场、羽毛球场、台球馆、乒乓球馆、保龄球馆、健身房、游泳池等体育设施。

(6)医疗保健区：拟与北京重点医院商定和承办开设专家医院，建洗脚房、按摩室、推拿室、针灸室、桑拿室等医疗保健设施。

(7)儿童乐园:考虑到本项目面向北京市高端老年人士,他们在养老期间晚辈来探望者众多,拟建设儿童乐园.三、养老中心建设方案

l、总体规划

本养老中心项目拟建设为高规格、低密度、中型的现代、绿色养老中心。充分利用周边的绿化环境，把养殖、种植基地放在与本项目紧密相连、实为一体的占地达550亩的公园内。这样，本养老中心老人活动范围就扩展到周边公园、高尔夫球场、小清河岸的广大地区。

2、项目地址及用地量

项目建设选址一一北京市海淀区东升乡马坊村。该村有绿化隔离带

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面积650亩土地，规划为地区公园。本项目在该650亩土地中，占用其中的120亩土地，建设低密度的养老中心。具体位置拟选在该块土地的东南角，与小清河及清水湾高尔夫球场相连。具体分布为：以72亩兴建绿色景观、人工湖泊、小型荷塘、道路等用地；其余48亩兴建养老中心公寓、食堂、卫生保健、休闲娱乐、体育健身等建筑物。

3、建设规模

建筑用地120亩，计划容积率为0.8，绿化率60%，建筑总面积约为64000平方米，其中兴建老年养老公寓59000平方米(可居住人口为1600人，人均37平方米)；建食堂等公共建筑面积5000平方米（其中部分公共设施放在不占容积率的地下一层）；在临近公园和绿地、水面中进行种植和养殖,做到部分鱼肉蔬菜自给。

4、项目总投资及构成

经调查和测算，本养老中心的建设期为2年，总投资5亿元。主要构成如下：

(1)建筑物投资总额为20000万元。本项目建筑物中的养老公寓、医院、健体中心、食堂等建筑物全部为两层楼房，以及部分平房和一层地下室。由于建筑物层低，根据现行同类建筑和装修的造价，全部建筑物的平均造价为3000元／m2。

(2)“七通一平”投资额6000万元。虽然项目建设地址位于公路旁，但建筑物布局较为分散，按养老中心内公路和林荫道计划长度测算，道路投资约1800万元；其余水、电、气、闭路电视、电话、网络预计为3000万元；平基工程计划为1200万元。

(3)税费、管理费及其它费用为2600万元。由于国家和北京市对建立养老中心给予了众多优惠政策，此类费用较一般建筑低，故本次亦按享受相关优惠政策进行测算。

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⑷ 绿化景观及医疗体育设施投资10700万元。其中：绿化投资1200万元：为使本养老中心与周边绿化带融为一体，拟购置树木(含果树)和花草，以形成风景秀丽的大花园；景观投资2700万元：拟建30亩水面的人工湖和5个0.65亩水面的荷塘和在小区绿地建设雕塑品及人造假山；医院设施5000万元；户外体育设施1800万元。

(5)购置费3000万元。这包括养老中心各服务部门所需器材、器具等。

(6)资金成本按建设期二年，年息6.5%计算为6500万元。(7)不可见费用1200万元。

5、投资资金来源

本项目投资来源由北京华川卓越投资有限公司、深圳中成天鸿投资发展有限公司全额投入。东升乡已邀请上述计划投资人，对拟建项目自然条件及周边环境进行了现场考察；6月份，投资人组织专家组再次对项目进行了全面论证，已做出了投资5亿元建立养老中心的决定。拟与东升乡政府有关部门共同组建公司(拟命名为北京小清河养老中心管理有限公司)，负责管理和运营该养老中心。目前，东升乡和投资人已确定了项目建设投资总额与各自占股比例，同时还就公司成立及资本金到位条件和时间等事项达成了一致，如本项目立项及用地审批能够顺利实现的条件下，投资人可在一个月内将资金划于指定账户上，即投资资金来源已全部落实。

四、项目预期效益

本养老中心建成后，可取得良好的社会效益和一定的经济效益。

1、社会效益

本项目社会效益主要体现在两方面：

(1)促进区域经济增长。项目建设地属于无经济收益的绿化隔离带用

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地，村民失地后经济补偿、就业等问题都给所在地政府带来压力。养老中心投入使用后，在不影响绿化隔离带使用功能的前提下，使之产生直接经济效益，并形成本地区经济增长的刺激点。这表现在：一本项目规划入驻老人数量为1600人，加上服务管理人员，常住人口将超过2100人。更为重要的是，本项目定位于退休群体中的高端消费群，乃非传统政府福利院类的孤寡老人，进而入驻老人子女看望人次相对较多，且消费水平也较高。因此，在“人气”聚集和高端消费人流多的条件下，可直接引动该区相关商业发展，特别是高端消费者通常是拥有高技能人或资本经营者(老板)，当高端消费群聚集后，这对扩大该区知名度和招商引资等将产生一系列良好的伴生效应。另外，养老中心投资者乃是最发达地区商会组织的成员，倘若本项目能够顺利实施，也必然伴生关联的示范效应，即这些潜在的有利因素，极可能转化为推动北京市海淀区东升乡经济增长的生产要素，或牵引资本流入的因素。

2、可有效地增加村民收入

养老中心本身系劳动密集型的服务行业，根据项目规划方案，当本项目建成投入使用后，可安置劳动力数量为500人（不包括保育员），其中蔬菜种植、果树栽培、湖塘养殖、园林维护、食堂、清洁卫生、保安等工作岗位500个。此类岗位系技术含量低和培训期短的劳动岗位，可直接安置农村剩余劳动力。如按每人月工资2000元计算，年收入达24000元。每年可为村民增加直接收入一千多万元。

3、经济效益

养老中心建成后，可取得良好的经济效益。具体测算情况如下：(1)收入的测算。

养老中心设计入驻老人数量为1600人，根据稳妥性测算原则(下同)，按90％的常住率计算为1440人。在收费价格方面，因养老中心系高品位和服务

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门类齐全的高档生活区，每位入驻老人，应缴纳房费（床位费）按3500元／月计算，42000元/年，全年为6048万元；餐饮、商品销售及其它收入预2000万元；全年收入总额8048万元。

(2)成本支出的测算。

养老中心年总成本支出为3913万元，主要构成如下：

·工资性支出1200万元。该项支出包括职工工资和国家规定的养老保险、医疗保险、失业险、工伤险和生育险，从业人员每月按2000元／人计算，全年支出额为：

2000元／人×12×500人=1200万元。

·饮食费用支出864万元。由于养老中心建有蔬菜和果树基地，加上人工湖和荷塘养鱼，可减少大部分蔬菜成本和部分果品及购鱼成本支出。根据老人饮食消费要求及特点，以及养老中心的自给情况，预计，每人饮食消费支出为500元／月，全年支出： 500元／月×12个月×1440人=864万元

·日用品支出86.4万元。养老中心建成后，老人生活日常用品消费，主要系床上用品更换和易耗品(香皂牙膏类)的补充，按照一般消费 量及水平，每人支出为：50元／月，全年支出： 50元／月×12个月×1440人=86.4万元

·设备设施维修保养300万元。养老中心使用的设备设施，属于非易损类的设备设施，日常维护和维修量相对较少，每年按300万元列支。

·管理费用支出1500万元。管理费用项下包含建筑物和设备设施的折旧费、差旅费、招待费、办公费用、财务费用、种植养殖成本及高管人员工资等支出项，其中折旧按5％的综合折旧率计算，全年管理费支出额为1500万元。

餐饮、商品经营成本1500万元。

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(3)经营损益的测算。根据上列数据和北京市关于举办老年服务机构免交企业所得税之规定，项目建成投入经营的损益状况如下：

总收人8048万元一营业税金额442.6万元(8048万元×0.055)一总成本5150.4万元=利润总额2455万元。按总投资5亿元计算,年投资收益率4.91%.4、综合经济效益

为减少财务费用,降低投资方收回投资的年限,项目建成后,向部分高端老年人士长期出租部分老年公寓,出租价格按每年3万元，出租期10到20年，平均15年，45万元一个床位，可收回投资4到5亿元, 如按30%的面积长期出租,一次性收入21600万元，投资方收回投资的年限可降低到10年。

五、结 论

根据以上分析与测算，我们认为在北京市海淀区东升乡建立养老中心，有利于发挥该地区自然资源优势、有利于招商引资、有利于促进地区经济增长、有利于村民脱贫致富；投资人资本实力雄厚，资本来源业已落实、项目建设方案切实可行及社会经济效益良好。因此，本项目是可行的,是一个好项目!本项目在进行可行性研究的同时,得到了国家老龄委、中国老年协会、民政部、国家工商总局等有关部门和领导的指导指正和大力支持!特在此表示感谢!

北京市海淀区东升乡人民政府 北京华川卓越投资有限公司 深圳中成天鸿投资发展有限公司