不交物业费解决方法

不交物业费解决方法（共10篇）

篇1：不交物业费解决方法

95%的业主错怪物业：房屋质量、盗窃等3种情况

记者获悉，常州仲裁委每年处理的近30件物业纠纷仲裁及700件左右的调解案件中，基本都是物业公司向业主追讨物业费，其中95%的业主都错把其他方面应该承担的责任加到物业公司身上。

据介绍，业主错怪物业，主要有3种情况——

一是房屋质量问题。一小区业主唐某的房屋存在阳台大面积龟裂以及漏水等问题，曾发函至相关房地产开发公司，让物业公司联系维修事项，但问题始终未能解决，故拒交物业费。仲裁结果是，房屋质量问题依法应由开发商承担责任，而业主有义务缴纳物业服务费。

二是相邻关系问题。业主张某由于不堪楼上租户打扰，多次要求物业与楼上业主沟通，物业曾试图找业主和租户，均未果，张某于是以物业未尽责任为由拒交物业费。仲裁委认为，处理相邻关系并非物业服务范围，业主可向法院起诉。

三是盗窃导致财产受损等其他情况。业主王某电瓶车在小区被盗，但王某未按规定停放车辆，物业也履行了必要的巡逻职责，故而王某没有理由责怪物业未管理好车辆。

仲裁委办公室副主任张翔说，个别业主如果确实有证据表明物业公司服务不到位，应当通过合法途径维权。如，业主刘某拒交物业管理费，理由是楼上业主乱扔垃圾在大厦门楼顶部，影响自己生活，多次向物业公司反映未能得到解决。物业在调解过程中承认过错，主动表示该业主可减少缴费，刘某于是按物业管理费的70%向物业交纳费用。

如果小区物业公司严重违反合约，造成大部分业主不满意，该如何通过合法手段有效解决问题呢？

张翔介绍了一个案例——

该案中，因为合同明确约定了服务的内容及质量标准，并说明如物业公司违反合同约定，则业主委员会有权提前解除合同，另行选聘物业管理企业。事实上，物业公司确实存在服务不到位并逾期未整改的情况，业委会召开临时业主代表大会并通过决议：解除与物业公司的合同。

物业公司对该决定不履行，业委会诉致常州仲裁委，仲裁委对该委员会的决定予以支持，并要求物业公司在工作交接之后才能撤场。但也要求业委会缴纳好物业公司的管理费用。

张翔说，大部分业主权益受到物业公司侵害，可通过业委会来表达诉求，以群体来和物业公司进行对话，要求物业公司进行整改，如整改不到位，可以通过更换物业公司让问题得到有效解决。

篇2：不交物业费解决方法

业主5年不交物业费，物业公司即将退出小区，如何起诉业主？

我所在物业公司06年以前期物业公司的身份入住一个新楼盘，跟大部分业主签订了《前期物业协议》。但是由于各种原因，拖欠物业费现象十分普遍。今年业主委员会成立，招标来了新的物业公司，我们公司也即将退出该小区。但是那么多年的物业费+公摊水电费+电梯费累计200多万。我们一次次上门追缴，业主都不配合。一部分房屋已经是二手甚至三手房，房主变更，前任业主既没有结清费用，新任业主也没有来物业公司交接，签订新的物业协议。现在我们的资料还是最初的第一批业主资料。如今，公司打算通过法律途径解决这个问题。但是面临几个疑难：第一、是一户一户告上法庭还是将未交费业主作为一个总体一次性告上法庭？第二、06年到现在已经过了2年的诉讼时效，我们工作人员多次上门追讨欠费，但是没有明确的书面或者照片证据证明某年某月向哪一户追讨过。第三、二手房、三手房业主我们没有相关资料，如姓名、身份证号码、联系方式、何时购房等信息，怎么告他们呢？第四、二手房、三手房业主没有与我们签订物业协议，这样能告他们吗？能收取滞纳金吗？

篇3：不交物业费解决方法

矛盾冲突:因物业管理收费标准的争议而引发的小区业主和物业服务公司的矛盾最为常见。通常是物业服务公司在未与小区业主协商一致或由于各种原因无法协商一致的情况下, 单方面提高物业管理费, 从而引起小区业主的不满乃至于拒交。

解决办法:这种矛盾冲突的产生应该说物业服务公司应负主要责任。因为作为竞争性的物业管理服务业, 物业服务公司制定或变更物业管理收费标准, 必须与小区业主或其代表业主委员会协商一致, 否则, 小区业主有权聘用其他物业服务公司进行小区物业管理。当然, 由于我国目前物业管理服务市场化程度较低、小区业主委员会成立和运作的困难等各种问题的存在, 使得小区业主解聘和重新选聘物业服务公司并不像选择家政服务公司那样简单。但随着我国物业管理业和小区自治管理制度的不断发展, 相信业主们选择物业服务公司的自由度会越来越大。对此物业服务公司应有清醒的认识, 在制定或变更物业管理服务内容和收费标准时, 本着充分尊重小区业主消费能力和消费习惯的精神与小区业主平等协商, 通过真诚沟通、耐心说服来取得双方观点的一致。

2小区公共配套设施所有权的争议

矛盾冲突:由公共配套设施的使用或收费所引发的小区业主和物业服务公司矛盾冲突屡见不鲜。

解决办法:小区公共配套设施所有权争议说到底是一个法律问题, 由此引发业主和物业公司的矛盾很难说是物业公司或业主哪一方的责任。关于小区公共配套设施所有权的归属问题, 《物权法》作出的仅是框架性的规定, 对于处理涉及车位的一些具体纠纷比较难于操作。所以政府有关部门出台操作性强的法规对小区附属设施所有权的获取、使用及利益分配予以明确规定, 才是解决此类问题的根本途径。比如可以明确规定住宅小区内的停车位计入公摊面积, 这样停车位就归广大业主共有, 有车业主享有停车位的使用权, 暂时无车的业主可以对车位的收益享有共同受益权。

3业主违规和拖欠物业管理费的处理

矛盾冲突:由于种种原因, 不少小区存在部分业主拖欠物业管理费和违规装修、乱停乱放、私搭乱建等现象。有着生存压力和维护小区环境秩序责任的物业服务公司易对此采取一些强制措施, 再加上部分素质不高的物业管理人员在实施过程中方法不当、态度粗暴, 业主与其产生冲突就不可避免。

解决办法:物业服务公司在处理业主违规和拖欠物业管理费此类问题上与业主产生的矛盾冲突, 根本的原因在于缺乏能够有效指导处理此类问题的政策规范, 使得物业服务公司易产生随意甚至粗暴的处理行为, 从而引发与业主之间的矛盾。所以, 应在《物业管理条例》等相关法规中, 首先对业主违规和拖欠物业管理费的强制措施予以规范, 即明确规定在小区物业管理层面对违规或拖欠物业管理费的业主可以执行哪些强制措施;其次要明确处理小区业主违规的主体是物业服务公司还是业主委员会, 如果是业主委员会还有必要规定业主委员会在与物业服务公司签订物业管理协议时可将对此类事件的处理权利赋予物业服务公司, 从而将维护小区物业安全、保障小区物业合理使用的责任与权力予以统一。

4工程质量等开发商遗留问题

矛盾冲突:调查表明, 物业管理纠纷中有近70%是开发商遗留问题引发的。开发商遗留问题主要是房屋建筑质量问题, 此外还包括绿地等配套设施与售房时的约定有不符所引发的争议, 结果业主入住后发现房屋质量问题或开发商原来的配套设施承诺没有兑现, 在找不到开发商或不能及时得到处理的情况下, 业主只能把矛头对准物业服务公司, 即有求物业服务公司负责处理, 否则拒交物业管理费, 从而引发物业纠纷。

解决办法:首先, 可以由业主直接主导小区住宅及配套设施的验收, 即采用“一户一验”制, 只有每一户的住房质量验收合格, 整个住宅工程才能通过竣工验收。这样可以尽量避免整个项目工程质量被验收合格, 但个别单元或者住房却出现质量问题的弊端。而且, 业主在对住宅进行验收的同时, 还可对小区住宅及配套设施进行验收, 任何一个业主发现小区配套设施与合同约定不符, 都可以拒绝通过对房屋质量的验收 (从广义的房屋质量来说, 应包括附属配套设施的合格) 。其次, 对因住宅房屋质量引发的法律纠纷, 应设法降低由于房屋质量问题受损害的业主维权的成本, 同时提高开发商对其房屋质量不合格的赔偿成本。以平衡业主和开发商之问的相对强势、弱势关系, 减少住宅房屋质量遗留问题的出现。

参考文献

[1]孙颖.物业管理企业核心竞争力的培育和提升[J].商业研究, 2006, (12) .

[2]旷开萃.物业管理企业的经营管理研究[J].建筑管理现代化, 2008, (06) .

篇4：不交物业费解决方法

摘 要：小区物业管理在管理中尚存在收费难，满意度不高等问题，要解决以上问题，必须提高从业人员素质，建立健全更完善的物业管理法规。这样才能使重庆市小区物业管理工作更顺利的进行。

关键词：物业管理；客户满意度；收费

1 重庆市住宅小区物业管理存在的问题及原因分析

1.1 客户满意度不高

物业管理属于服务行业，是提供服务给业主的，客户既业主的满意度直接可以说是物管公司的利润命脉。为何业主对物业管理满意度不高，其原因是多方面的。

(1)开发商和物管公司交接不到位。(2)物管公司素质低、管理松散。(3)午夜管理方面的法律法规不健全，部门管理力度不够。

1.2 收费混乱问题

1.2.1 乱收费问题

尽管重庆市有关部门对住宅小区收费标准已有了明确规定，但是有些公司却不一定遵守规定，为谋利益，私自设定费用，乱收费现象及为严重。因为物业管理收费项目繁多，大部分业主对物业管理的收费标准不了解，导致了部分物管公司在收费时鱼目混珠，在本该收取的费用项目中掺杂一些私自设定的项目。

1.2.2 服务与收费不相符

这是重庆物业管理中普遍存在的问题。收了费，却没有真真正正的为业主服好务。重庆有的住宅小区内，可见只有几个保安站在门口，平时的巡逻检查工作却没有落到实处。小区绿化和清洁卫生做的不到位，还要向住户收取高昂的物业管理费。这样的情况自然会引起业主的反感，同时出现了收费难现象。

2 解决措施

2.1 提高物管人员素质，选择合格的物管人员

2.1.1 服务意识

物管人员必须首先具备良好的服务意识，有丰富服务知识和熟练的服务技巧。在处理客户投诉，业主之间纠纷时，要耐心，文明礼貌，以良好的态度服务于业主，为他们处理问题，解决纠纷，这样才能得到业主的认可，提高客户满意度。

2.1.2 管理知识

小区物业管理的主要内容是对房屋建筑及其周边设备管理、绿化管理、环境卫生管理、治安消防管理、公众代办性质的服务等等。这一系列的管理必然需要制定规范、完善的管理制度和具体有效的管理措施，需要具有丰富专业管理知识的人员才能使这一管理正常运作。确保业主的生活环境舒适、整洁；确保业主的人生安全和财产安全不受侵害；确保业主得到优质的管理服务。这样，才能有效提高客户满意度。

2.1.3 法律知识

小区内居民业主众多，关系十分复杂。物管人员必须弄清业主和物管公司之间的权责问题，依据最新的《重庆市物业管理条例》进行依法管理。

物管人员要熟习及掌握这些特定的物业管理法律法规，对物管公司和业主之间的法律关系、双方的权责准确理解，在这样的前提下，才能更好的处理解决好物管公司与业主之间、业主与业主之间的关系。这样才能更正确的处理解决用户投诉、用户纠纷等问题。

2.1.4 治安消防知识

小区的治安消防是业主们犹为关心的一大问题。物管人远必须具备较强的安全知识，掌握必备的治安消防知识，熟悉灭火器材，如灭火器，消防水带，水枪等的使用。定期进行消防设备检验，制定灭火应急方案。提高安全防范能力，保障用户的人生财产安全。

2.2 定期进行顾客满意度调查

物管人员的素质合格的情况下，再而物管公司的运作流程。对收费混乱、收费难这一问题，要遵循物业管理收费原则。

(1)公平原则：既是使用人，受益人付费原则。不管是谁，使用得多的就应相应负担多一点的费用，使用人分摊管理费是按使用物业的建面大小计算的，这样才会让住户业主感觉到公平合理，更愿意交纳费用，而不会再出现收费难，收费混乱的问题。

(2)合理原则：合理即是按照国家物业管理收费标准进行收费。不掺杂一些私自设定的项目。管理费用标准报物价局审批。设定的收费标准符合大部分业主的经济实力，这样的情况下，业主们才更愿意交费，才不会出现拖欠费用，不支付等状况。

(3)服务质量与收费标准相适应原则。就如前面所提及的，物管服务质量与收费标准不符合。业主首先也应摆正心态，不能在低收费水平下还盲目期望高质量的服务。只有一分钱一分货，交付标准合理的管理费用，才能真正获的满意的服务。同时也解除了业主的心理偏差，提高了客户满意度。

篇5：不交物业费解决方法

1 相关法律体系不完善

不管从事什么行业, 都必须有法可依才能够保证整个行业的健康、快速发展而目前我国在物业管理法律这一块却略显不足。纵观物业纠纷类型和法律特征, 不难发现物业纠纷多数是由于法制不健全而引起的。我国颁布的与物业管理方面相关的法律法规屈指可数:2003年国务院令第379号公布的《物业管理条例》是立法方面的一大进步, 使得物业管理有法可依, 解决矛盾和纠纷有理有据。2007年10月1日公布施行的《中华人民共和国物权法》中, 对物业、业主等相关方面的问题更加明确的以法律形式界定, 《物业管理条例》根据《物权法》也做了相关改动。

此外在解决物业管理纠纷的问题上也还存在许多盲点。例如:居民委员会和物业管理企业的责任划分问题。在很多城市的小区内, 既存在城市居民的自治组织即居民委员会, 也同时存在业主所聘请的物业管理企业。此时, 如何划分居民委员会和物业管理企业的具体职责, 对于保障业主的合法权益至关重要。根据目前的法律、法规, 尚未能明确确定居民委员会和物业管理企业并存时的法律责任。

2 物业管理行业自身存在很多问题

2.1 模糊的定位背景, 从属的行业出身

中国物业管理行业伴随着中国房地产业的发展而发展起来, 也是房地产业分化出来的一个服务行业。至今为止物业管理行业仍然恪守“谁开发、谁管理”的潜规则, 从03年中国物业管理条例实施至今, 建管分离的市场化格局依然没有形成。物业管理由于派生于住房私有化的产生和发展, 目前有70%的物业管理企业依附于房地产开发商, 并为发展商所开发的产品提供售后服务, 且对发展商的产品提供销售支持和价格支持。

2.2 自身资金不足

物业管理要讲求经济效益和资金的良性运转, 这些前提就在于物业管理经费的来源应该落实、有保证, 但是目前大多数物业管理企业却在抱怨物业管理的经费有困难, 主要是因为现在的物业管理企业提供的是服务, 一般没有什么资产, 最低限额只需要10万元人民币, 没有充沛的资金可供周转。

2.3 人员素质和专业化水平较低

行业人才匮乏。专业化的高素质人才凤毛麟角。从近些年劳动力市场的招聘情况看, 物业管理人员一直位居前列。不过从招聘物业管理人员的市场现状分析, 无论是招聘单位对物业管理人员的需求以及求职者自身从事物业管理所具备的能力, 都与当代市场需求有一定的差距。员工收入较低有的甚至低于城市最低生活保障水平, 这样就把高校培养的物业管理专业大学生和其他有资历有经验的物业管理者拒之门外, 加剧了行业人才的供需矛盾。人们往往把物业管理人员与物业维修、简单物业看护、一般物业管理联系起来。这样的人员组成形式根本无法适应物业管理的未来发展趋势。

3 物业与业主之间的矛盾日渐激化

目前因为业主和物业的矛盾上诉法庭的案件有明显的上升趋势, 更可怕的是很多小区会出现诸如:贴标语谩骂物业管理企业, 部分闹事业主门窗被砸、车子被划、接到恐吓电话等等情况。可见, 两者的关系已经是针尖对麦芒了。这样的现象不仅不利于小区的物业管理也不利于整个城市现代化建设的进程, 特别是和谐城市、和谐小区的建设。分析矛盾纠纷具体有以下两种情况:

一是业主对物业管理提供的服务不满意。多数业主认为物业收取业主的管理费就是要为业主做好服务工作的, 然而经常对物业提供的服务感到不满意, 比如:小区卫生不是及时清理;业主的家被窃, 自行车汽车、摩托车在小区内被窃;房屋出现渗水、掉墙皮;住宅区噪声污染严重等等。认为都是物业管理不善或是告知物业后仍得不到妥善处理, 于是起冲突要求拒交管理费甚至要求更换物业管理公司。

二是物业管理单位对业主的不讲道理和拒交管理费用不满。物业管理企业认为物业的服务是针对收受的管理费用的多少来的, 这样的服务是有限的, 它不可能针对业主的所有需求。对有些业主提出的服务要求认为完全超出了物业管理得范围, 根本无法满足。况且, 服务是不可能没有一点瑕疵的, 不可能针对个别失误就把所有的矛头对准物业的管理, 认为他们的工作一无是处, 并以此为借口不交物业管理费并与物业管理工作对着干。于是起冲突状告业主, 要求业主缴纳物业管理费。

那么就以上的几个问题, 应该如何解决呢?笔者就自己的观点提出以下几点解决办法:

加大立法建设, 突出政府监督指导力度。法制建设是物业发展的动力和依据, 政府是现代物管行业的坚强后盾。政府应首先完善物业管理领域的相关法律法规, 旨在规范物管企业和业主双方的行为, 解决物业纠纷的盲点问题。这样才能使物业管理行业的发展有法可依。同时, 采取各种措施大力推进物业管理企业以公开、公平、公正的招投标方式获取物业管理项目, 营造公平竞争的行业氛围, 借此引导行业自律, 妥善处理好业主选择权和政府指导的关系。

大力加强行业队伍建设。外因是条件, 内因才是根本。现代物管行业的发展, 首先, 应当保障物业管理企业的独立地位, 摆脱与开发商的纠结关系, 建立物业管理企业自身的资质, 引进激烈的竞争机制。其次, 重点致力于自身队伍建设, 要多渠道多形式引进高素质的管理和专业技术人才, 同时制定一系列的优惠政策留住人才, 既要做到引得进、又要做到留得住, 依靠人才来提升行业的管理水平和经营水平。与此同时, 加大内部培训力度培养人才。在此基础上, 打造一支技术精通、爱岗敬业、诚信服务的优秀团队, 彻底改变行业的面貌, 促进物业管理行业的可持续发展。处理好业主与物业的和谐关系。物业管理应本着“服务业主”的宗旨, 提高整体团队成员的素质来服务业主, 扩大服务范围, 做好与业主之间的沟通工作。首先, 加大对物业管理人员的教育, 不仅要提高其专业素质, 而且要提高其思想素质, 尽力为业主服务。其次, 从各个方面增加服务, 即可提高企业的收入, 也可提高业主对企业的满足度。同时多开展一些全社区性质的公益活动, 如社区联谊会, 让业主之间互相多沟通, 使业主体会到社区的融洽性和团结性, 增强业主的集体感, 构建和谐社区。进而减少了一些业主为一己私利而损害全体业主利益事件的发生。

业主应该增加对物业管理的认识与物业管理人员多沟通多交流, 做文明业主。首先应当主动学习物业管理知识和相关法规清楚各自的权利和责任, 不要认为自己是业主, 自己缴纳了管理费就什么事情都有人包了。其次要自觉地多从别人的角度考虑问题, 要理解物业管理的合理合法行为, 而不是事事以自己为中心, 作为小区中的一员, 任何业主的一举一动都会影响到其他业主的利益, 同时别人的行为也会影响到自己的利益。因而小区中的业主都应该多从小区整体及长远利益出发, 而不应该只顾自己眼前的利益。如动不动就拒交物业管理费, 这种行为只能形成恶性循环, 最终受害的还是自己。再次, 业主应该提高自身的素质, 自觉遵守物业管理条例, 爱护小区公共设施、公共卫生、公共环境等, 不要制造物业管理中不必要的麻烦。

最后, 笔者相信, 随着我国现代化城市建设规模的不断扩大, 更加科学、合理、真正能体现法制精神的物业管理行业法规体系的逐渐完善, 物业管理自身能力的提高, 社会全体成员的共同努力, 我国物业管理这项关系国计民生的重大事业一定能创出具有中国特色的品牌并最终走向世界。

摘要：目前我国的物业发展已具规模, 它已经与老百姓的日常生活息息相关。但是值得注意的是我国的物业起步较晚, 现在还处于低水平运作态势, 在物业管理的发展过程中, 产生了许多问题和不良现象, 值得我们探析!

篇6：物业欠费纠纷解决方式及效果评估

关键词：物业费纠纷；解决方式；效果评估

前些年曾经研究过有关物业纠纷调解解决的问题①，但总感觉不太接地气。本文专门就物业欠费纠纷解决方式进行考察研究。目前解决物业欠费纠纷问题的方式主要包括法院诉讼、司法所调解、行政调解和政府干预以及人民调解等方式。我们走访社区、召开座谈会及问卷调查，发现这几种解决方式都有一定成效，但也存在一定的问题。

一、法院诉讼解决物业欠费的效果

法院判決对大家来说，具有权威性和严肃性，大家对法院在解决物业纠纷有很高的期望，老百姓最初也愿意将纠纷提交法院解决。但法院在化解物业欠费纠纷的过程确实存在诸多困境，导致效果很不理想。

（一）法院人手少，难以承受大量的物业欠费纠纷

近几年物业欠费纠纷案件量太大，可法院人手不足，难以承受大量的物业欠费纠纷；由于人户分离等原因导致送达十分困难，法院的送达人员很难找到当事人。虽然可以可公告送达，缺席判决，但判决的执行效果很不好。所以，法院只受理少量的物业欠费案件，将大部分案件委托给司法所、物业纠纷调解委员会做诉前调解。

（二）案件涉及业主数量多，与物业公司矛盾较大，调解难度大

物业欠费纠纷被起诉到法院时，往往是该小区内几十户甚至更多住户拒交物业费，涉诉人员众多。由于涉及到大多数甚至全体业主利益的共性问题，大家都会比较关注，需审慎处理。如果稍有不慎，很可能引发群体性纠纷；而且当物业欠费纠纷案件提交到法院时，双方的矛盾都比较激烈，情绪比较激动，即使涉诉金额不高，双方也难以达成调解，尤其是物业公司担心调解让步后导致连锁反应，怕其他业主效仿不交物业费，甚至交了物业费的业主会找他们退钱，就更不愿接受调解。由于调解工作量大，调解成功率低，法院不愿接收该类案件。

（三）物业欠费纠纷涉及法律关系及矛盾复杂，法院无法综合化解，难以“案结事了”

更为重要的是，引发物业欠费纠纷的原因较多，除了由双方履行物业合同引发纠纷外，还有停车管理、治安、邻里纠纷等引发欠费纠纷，矛盾是比较复杂；而且物业纠纷的诉讼主体的法律关系复杂，既有业主、使用人或小区业主委员会，也有物业公司等。法院在一个案件中，囿于法律的规定，难以对这些矛盾进行综合处理。有的业主迫于压力把本次判决的费用交了，下次依然不交，有的业主拒不履行判决，导致案结事未了，化解纠纷效果不理想。

（四）被告多为业主且败诉居多，业主不履行生效判决损害法院权威

在物业欠费纠纷案件中，案件的原告往往是物业服务企业，被告是业主。物业服务企业作为专业性的公司，在起诉前准备充分；作为被告的业主，地位被动，其法律意识、法律知识储备都不如物业服务企业，平常也不太注意证据的收集和保护，因而无法用证据来支持自己的主张；而法院判决案件要“以事实为依据，以法律为准绳”，追求法律真实，需要当事人收集证据来证明自己的主张和诉求，故业主败诉居多。这种情形同样反映在业主起诉物业服务企业服务不佳、赔偿损失等类型案件中。由于业主不缴纳物业费是有一定正当原因的，但法院依法作出的判决与业主的心理预期不一致，导致他们对法院非常不信任，不履行生效判决书，损害了司法权威。

因此对物业欠费纠纷来说，由于涉诉人员众多，引发物业欠费纠纷的原因复杂②，法院诉讼并不是首选的解决方式，需要依赖其他方式做大量的化解工作。

二、司法所诉前调解物业欠费纠纷的效果

由于法院无力承受大量的物业欠费纠纷案件，将大部分案件委托给当地司法所或人民调解委员会进行诉前调解。司法所最初也愿意接受委托，且调解效果也不错。有的司法所一年能调解四五百件案件，甚至有的司法所一天能接收一百七十件，但最近几年不愿接受委托了，没有接着做下去。没有做下去的原因主要是经费问题。因为调解物业欠费纠纷也需要经费，但这个经费没有地方出。因为大部分业主白天都要上班，不在家，调解员经常为了调解欠费纠纷要工作到晚上十一二点，需要调解员大量加班，加班补助没有地方出，调解员们长期加班没有任何补助，非常挫伤他们的调解物业欠费纠纷积极性。此外，在调解过程需要打印调解协议等各类文件，所需的纸张、电脑、打印机及其他办公的用品等都无处解决。

（一）行政调解化解物业欠费纠纷的效果

对政府部门而言，没有调解的强制性要求，可能就不太愿意去做调解；另一方面，行政机关调解了，协议书也没有强制力，也影响其调解物业欠费纠纷的积极性。此外，在调解中，业主维权意识越来越高，对法律也有了解，所以增加了调解的难度，这也影响了行政部门调解的积极性。再者，行政解决物业欠费纠纷是单一性，主要是个案解决。比如：这次来上访或投诉，政府相关部门去解决一下，下次不来了就不解决了；或者是投诉一次调解一次，没有从跟不上去解决物业欠费纠纷问题，未形成长效解决机制。最后，物业纠纷涉及利益很多，代表的利益又不同，收费难造成服务下降。因此行政机关可以作为第三方，为物业欠费纠纷的解决搭建一个平台。

（二）物业纠纷调解委员会调解物业欠费纠纷的效果

这些年在区物业纠纷调解委员会的主持和指导下，人民调解做了大量工作，解决了大量的物业欠费纠纷。虽然人民调解的工作机制也比较好，但是作用也很有限。一是物业欠费纠纷起因涉及多个方面，专业性很强，涉及政策法律法规变动大，非专业人士难以掌握。这对调解员的要求很高，而人民调解的工作人员的素质有待提升，难以胜任；二是经费的制约问题。人民调解为他人挽回损失，但在调解中产生的办公经费却无处解决。这也影响了人民调解解决物业欠费纠纷作用的发挥。

上述方式在化解物业欠费纠纷各有优势，也各有不足，应统合各种解决方式的长处，合力化解物业欠费纠纷。

注释：

①参见唐素林：《试论物业纠纷的调解解决》，《华人时刊》，2013年第24期。

②参见唐素林：《物业欠费原因分析》，《法制博览》，2016年第6期。

该论文是北京政法职业学院与朝阳区综合治理社会矛盾多元调解专项组办公室合作课题“运用多元化解机制解决物业欠费纠纷的调查与思考”的成果之一。

篇7：不交物业费解决方法

1 物业管理的起源

业界普遍认为,物业管理源于19世纪中期的英国,当时欧洲工业革命开展得如火如荼,英国也处于工业快速发展时期,随着大量农村人口的涌入,英国城市化进程和房地产行业得以快速发展。然而,由于城市居住楼房数量有限,加之社会普遍缺乏对居住环境的管理,大量房屋无法得到合理的维护,导致居住环境的进一步恶化。当时有位名叫Octavia Hill的女士发现这一问题后,便率先为自己出租的房屋制定了一套规范租赁行为的管理规则,使租客了解了自己的权利和义务,并要求租客严格执行。由于所制定的管理规则的推行,居住环境得到较大改观,此外,业主和承租人的关系。随后,整个英国社会也注意到了这种有效的管理方式,受到当局的重视并在国内推行,并逐渐在全世界范围内推广应用。

与发达国家的物业管理产业相比,我国物业管理产业的兴起与发展相对落后。我国第一家商品房物业管理公司在1981年3月才在深圳成立,而该公司的成立也标志着我国物业管理产业真正的形成。

2 物业管理的特点

我国物业管理产业是国内经济发展和住房制度改革相结合的产物,是一种中国化的现在新型住宅小区管理模式,该管理模式正常运行与否直接关系到社会安定与人民生活质量,因此备受政府主管部门和社会各界的广泛关注。准确理解和把握物业管理行业特征则是引导和帮助该行业持续健康发展的前提。

2. 1 融合性

与其他有形的实物产品生产销售模式类似,物业管理公司提供物业管理和服务作为“产品”,业主通过支付物业管理费将该产品购买,由于存在这层关系,物业管理公司和业主就成为了产品的生产者和消费者。同时,物业管理公司通过这种“产品”与业主建立的消费关系,又不同于其他实物产品,物业管理公司的“产品”生产、销售和消费融合成不可分割的整体。这也要求物业管理公司随时保持良好的服务,但如果“产品质量”出现问题将无法及时弥补和处理。

2. 2 长效性

业主的住所往往保持相当长的时间内不会改变,而这也需要物业管理公司的服务能长期有效和延续。在长达数年至数十年的时间内,物业管理公司和业主都会长期相伴,这就要求物业公司保证服务质量始终优良,同时也需要业主对物业管理公司进行长期监督。

2. 3 公用性

通过签订合同契约,物业管理公司与业主之间建立了服务与被服务的关系,而这种关系不同于普通的一般消费关系,并将物业管理公司与业主群体联系了起来。业主作为一个群体,物业管理公司无法与之形成一对一的服务模式,所以只能针对整个小区的房屋及所配备的公用设施进行日常的管理和维护,维护并保证小区的公共秩序和环境卫生,保证小区业主生活正常有序。

3 我国物业管理行业中的普遍问题

近些年来,随着物业管理行业的快速发展,其业务范围已经由最初的维修保养,清洁保安等基本业务扩展到物业规划及推广,工程咨询等多种综合性服务。尽管我国物业管理产业正逐渐为广大老百姓熟知和了解。但由于我国幅员辽阔,经济发展水平不一致,除了少数地区物业管理企业发展快速且水平较高外,行业内更多的企业还需要正确引导。

3. 1 物业管理企业缺乏行业定位

不少物业管理企业从根本上认为物业管理服务只有保安和保洁等最基本的物业管理服务,而这些最基本的服务对业主来说毫无特色可言,技术含量低,缺乏针对性和实用性。除此以外,尽管我国物业管理企业数量众多,但大多缺乏品牌意识,没有明确的行业定位和企业坐标,只是一味追求平平安安推天度日,从而影响整个行业的形象和影响力。

3. 2 物业管理服务不专业

现阶段,我国物业管理行业的相当一部分从业人员是从其他行业转行和分流过来,或是下岗职工再就业等途径,物业管理公司的继续教育投资力度小等原因,造成这部分从业人员没有经过专业的培训和缺乏相关教育。

3. 3 物业管理企业规模小,难以发挥综合优势

作为一个迅速成长起来的新兴产业,虽然物业管理企业的数量巨大,但产业中各公司规模小且业务分散,就使得企业运营成本增大,经济效益降低,甚至一些经营不善的企业还要面临亏损倒闭风险,运营状况欠佳也直接导致物业非服务水平无法得以提升,更影响到业主的生活质量。

4 物业管理问题的解决

4. 1 充分发挥政府调控管理作用

健康良性发展物业管理产业不仅能提供大量就业岗位,还可以改善人民生活质量,因此政府相关部门应当给予足够的重视,通过各种利好政策扶持和引导物业管理产业又好又快发展。引入市场竞争机制,推进物业管理市场化程度,利用市场竞争促使物业管理公司不断进取; 政府还可以根据实际情况进行调控管理,对各个物业公司进行资源优化配置,使物业市场更加健康发展,使部分竞争力强的企业做大做强形成产业品牌。

4. 2 提升物业管理企业专业水平

要提高物业管理企业服务质量、提升企业实力,就应该首先建立健全专业人才培养机制。只有培养大批素质高、专业性强的管理人才,才能从根本上提升物业管理行业整体水平。我国物业管理人才培训应以实际国情为出发点,建立适用于本国的理论体系和培养体系,为从业人员进行物业管理过程中突出问题的处理进行针对性的岗前培训,为指导和解决物业管理实践工作中各种问题提供方法和技能。

4. 3 物业管理企业增强服务意识

良好和物业管理服务正是业主所需要的,而业主的支持和需求又是物业管理企业发展的根本。物业管理企业应当进行科学化管理,加强服务意识和市场观念,增强自身市场竞争力。物业管理企业生产的“产品”是服务,服务质量的优劣取决于企业人员的专业技能和素质。所以,物业管理企业应该重视员工的继续再教育培训,在选用员工时严格把好每一个环节,通过提高员工专业技能和素质来提升物业管理企业的综合实力和形象。

5 结 论

物业管理产业在服务行业中占据了相当重要的地位,为创造就业岗位,改善人民生活质量,引导居民合理消费,创造和谐社会等方面发挥积极作用。但作为新兴产业,我国物业管理行业在发展过程中还存在不少的问题和急须改进的地方,需要业内外人士群策群力,才能让这个重要的新兴产业健康、可持续的发展。

摘要：我国物业管理行业在快速发展过程中暴露出不少问题,制约了该产业的健康可持续发展。本文结合当前物业管理行业的实际情况,罗列了我国物业管理行业中存在的常见典型问题,深入剖析产生各问题的原因,并针对性地提出解决办法和对策,从而促进物业管理行业向更加专业化的方向健康发展。

篇8：浅析物业管理欠费原因及解决办法

关键词：物业管理欠费原因解决办法沟通交流

物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。目前，物业管理企业的主要收入来源为物业管理费。

一、物业管理费的重要性

物业管理企业营业收入的构成中物业管理费用约占70%以上，有些物业管理企业甚至高达90%以上。如果物业管理服务费、本体维修基金不能及时到位，不仅会影响物业管理企业的经济效益，更重要的是制约了物业管理水平的提高，妨碍了物业管理工作的正常开展。

因此，如何提高收款率已经成为制约物业管理行业生存和发展的瓶颈，如何解决物业管理欠费问题也正成为业内普遍关注的问题。

物业管理企业在管理中体现的是市场化、专业化、社会化的管理行为。这种市场化的运作是以有价值的服务来实现的，因此在物业管理市场中必然的要求是“谁受益，谁交费”。

二、欠费原因

通过对物业行业和多家物业管理企业的调研，我们认为业主拒交或欠交物业管理服务费的主要原因为：

1、业主对物业管理的认识不够

由于业主对物业管理的认识相对肤浅，单只停留在保洁、保安、绿化等相对表象话的任务上，缺乏对物业管理也是一种消费，物业管理可以实现业主的物业保值和增值的正确认识，因此在现实生活中双方的矛盾和分歧无时不在，业主希望得到好的物业服务，却只愿付很少的钱；物业企业没有资金来源，无法提供更好的服务，如此一来变成恶性循环。

2、业主对物业管理服务不尽满意

在实际的管理服务中，由于物业管理公司没有及时、妥善地处理业主提出的一些问题，抑或对所处理事件没有及时反馈或告知，甚至服务态度不好、服务不到位，均导致部分业主认为物业企业所提供的服务与缴纳的物业管理费质价“不等”，因而拒交物业管理费。

3、小区设计、工程施工质量遗留问题

由于开发商的原因，小区开发过程中，因设计、施工等造成工程质量遗留问题往往是住户不肯交费的另一个主要原因。例如：屋面、阳台漏水、有的部位在防水设计、施工、使用时欠妥，排污管水平铺设过长，造成严重堵塞等问题。业主或不知道或嫌太麻烦，本应该找开发商进行交涉、处理这些问题，而往往把一肚子怨气撒在身边的物业管理企业身上。一旦问题解决不了，就拒交物业管理费。

4、开发商销售承诺没有兑现

由于业主对開发商不履行售房时的承诺，如：特定承诺，减免管理费等等不满而引发的纠纷。在业主入住后，采用拒交物业管理费和供暖费等方式，表达自己的不满。

5、少有部分业主当时为了投资购买房产而久未居住或租售，经营不善撤离小区，为了贪图小利而躲避、逃避缴纳物业管理费。由于业主联系不到，加上追收力度不够，致使有些欠费达到了数年之久，部分甚至已过诉讼时效。

三、解决办法

针对上述物业管理费收费难的成因，通过实际工作经验，我们认为有几条解决办法：

1﹑不断提高服务质量和效率，寓管理于服务中

物业管理关系到千家万户，物业管理水平的高低，不仅对小区的整体环境相当重要，而且直接影响到业主和物业管理公司的自身利益。严格执行公司IS9001质量认证体系，确保物业管理更加规范化，让业主从心里觉得深业物业很规范，深业物业的员工很有素质，从而使业主认同我们所提供的每一项服务，得到业主普遍认同，才能消除业主对交纳管理费的不满情绪，为解决收费难问题创造良好的条件。

2﹑加强正面的宣传和引导

坚持在日常的物业管理小区中利用公告栏、宣传栏中向业主进行宣传、引导，让业主知道：根据物业管理合同，交纳物业管理费用是每一个业主的法定义务。一部分业主不交费，等于免费享受公共服务，不只是欠物业管理公司的钱，对交费的业主也是不公平的。长此以往，势必影响小区的正常维修、养护、运行、管理，造成小区环境变差，物业贬值，最终利益受到损害的还是小区全体业主。

3﹑建立健全收费跟踪机制

往常，我们采取的最主要的追收方式是定期发放催收通知单或电话联络。实践证明，这对于空置或联系不到业主的房产，意义似乎不大。如何更有效地保证管理费的及时回笼呢？

1）定期检查落实收款率，了解欠费原因，责任到人，跟踪追收情况，直至问题解决。

2）密切注意欠费的时效性。尽可能让欠费户有对欠费的确认单据，并保存完整。

3）对长期空置或联系不到业主的房产，可采用在其门上贴上“催款通知单”，并拍照的办法，保留追收的证据。注意在拍照的过程中，一定要字迹清楚可见，并有房号、催收时间、催收人。

4）对于法院查封的房产，应尽快同法院执行庭执行法官取得联系。函件告之所查封房产欠我司物业管理费等费用情况，并签收。通过立案等程序，争取在该房产处理时，能够最大限度地保护我们权益。

4、 强化法制观念，通过法律手段，维护自身的合法权益

加大应收款追收力度，全面清理历史遗留账款。可以房产档案科，查询欠费房产权情况、抵押、拍卖情况以及去工商局查询公司注册、吊销、注册、注销、年检等情况，在法律顾问磋商后，对有些业主采用发律师函后主动与业主联系，经过反复多次商议。或对于长期空置，联系不到业主或多次商谈未果的欠费大户，在其房产尚在的情况下，可采取法律诉讼，保护我们的权益。实践证明，通过法律手段，加大物业管理力度，是解决收费难的又一种行之有效的方法。

5、要有强烈的工作责任心和锲而不舍的工作态度

欠款的追收是件十分挠头的事情。这不仅要求我们的员工具有良好的物业管理知识，熟悉相关的法律法规，还应充分了解欠费户的情况及欠费原因，才能保证在处理问题的过程中灵机应变，做到有理、有利、有节。也许在我们双方接触的过程中，经常会遇到不礼貌的语言，受到不公正的待遇，但我们动之于情，晓之于理，“寸土必争”，百折不挠，一次不行两次，两次不行三次……直至问题解决。

四、结束语

综上，从物业管理企业与业主的博弈中可以看出，物业管理人员与业主之间缺少的是相互理解和尊重，而相互尊重和理解是建立在良好的沟通交流的基础之上的，在收费过程中物业管理人员出现生、冷、硬的工作态度，加之与业主的沟通、交流不够，直接导致业主因对物业公司有意见或是因为沟通不畅与物业管理企业产生误会而不愿交纳物业费的情形发生。另一种情况是，在很多情况下业主发现问题之后并不知道应该去找谁解决，因而消极的通过拖欠物业费的方法来达到解决问题的目的。所以物业管理企业应在加强与业主沟通的前提下，善于与业主沟通交流，根据实际情况帮助他们分析问题的实质，告诉他们遇到问题究竟应该找谁，使他们能够真正及时有效地解决问题。

参考文献：

[1]杨承志.物业管理欠费原因分析及解决建议[J].中国物业管理，2006.3.

[2]冯胜利.物业管理收费中存在的问题及解决办法[J].现在物业，2007.1

篇9：不交物业费解决方法

1 物业公摊电费催收难的原因分析

1) 未能从法律上明确物业公摊电费缴费的主体。按照大多数人“谁用电谁就是最终用户”的理解, 物业公司认为他们并不是最终真正的用电户 (物业公司办公用电除外) , 供电企业应向每家每户收取公摊电费。而从法律层面上理解, 供电企业与自己签订供用电合同的平等主体就是最终用户, 一般指的是开发商, 或者是合同主体变更后的物业公司、小区的业主委员会。

2) 用电户对物业公司信用的质疑。由于各种原因, 存在有个别物业公司未能严格执行由各地物价部门规定的公摊电费的计算办法, 再加上业主委员会、业主缺乏对其有效监督的能力, 公摊电费乱摊现象屡有发生, 甚至出现个别物业公司卷款而逃的现象。因存在对物业公司能否按时、足额缴交供电企业公摊电费的质疑, 由此影响了公摊电费的收取。

3) 物业公摊电费收取周期长。在厦门地区, 水费计收周期为2个月, 水泵用电的每月公摊电费收取因此受到影响。

4) 个别用电户有意拒交公摊电费。

2 物业公摊电费一票制收取方法

为了解决物业公摊电费无法足额收取、收取时间过长以及因停电催缴给供电企业带来工作的负面影响, 厦门电业局尝试采用公摊电费“一票制”收取, 具体做法是公摊电费先由小区物业计算, 经公示后递交给供电企业, 再由供电企业在下一个月并入用电户的自用电费中一并收取。

公摊“一票制”收取的申请流程如图1所示。

每月公摊电费“一票制”收取具体操作流程如图2所示。

篇10：不交物业费解决方法

“在房地产领域,决策者面临着两难选择。首先是怎样发挥其对实体经济的带动作用;同时,它又关乎到民生以及资产泡沫可能带来的金融体系的风险累积问题。”在接受本刊记者采访时,国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松如此表示。

部分城市房产市场泡沫化

目前,我国部分城市房地产市场已经有了泡沫迹象。巴曙松指出,2009年,全国主要城市的住房成交量、新开工量都超过被认为是历史高点的2007年。迪拜房价泡沫最旺盛的时候,也就相当于每平米人民币1万元,现在跌到6000元。而这个价格如果是在北京,只能到很远的郊区买房。

分析去年房地产上涨的原因,巴曙松认为,大量银行信贷资金进入,是导致房地产价格疯狂上涨的主要原因。房地产行业是个很不成熟的行业,从1999年住房制度改革以来,我们还没有经历过一次像样的房地产周期的洗礼。房地产行业在本轮次贷危机中刚刚受到点压力,国家的积极财政政策和宽松货币政策,又把它刺激起来了。在我国特定的经济结构下,如此大的信贷投放,往往不会被生产贸易吸收,而主要是被包括房地产在内的资产领域吸收,所以更容易形成资产泡沫。

他判断,在经济复苏明朗的大前提下,特别是在国内流动性充裕以及热钱涌入的推动下,房地产市场价格可能会被继续推高,资产市场的热情还将继续。

但是,类似于去年那样房价大起大落的现象不会出现了。“国家对房地产的这一轮调控,比以前更具有超前性、预见性。我预计,今后几年楼市可能不再会出现‘过山车’式的大起大落。经过调整,房价的上涨应该和GDP、通货膨胀的增长大体保持一致。”

中国房地产价格跌不起

“中国房地产价格跌不起,因为只有上涨,所有的利益主体——地方政府、银行、房地产商、投资者,才能得益。”巴曙松说。

中国的房地产市场和股市一样,具有单边市场特点。“到目前为止,中国股市还是一个单边市。绝大部分参与者只能在股市上涨时期才受益,所以你看中国的股评家,明知道市场不好,也只能说它好,因为只有说市场好的股评家才能受欢迎。房地产市场也是一样,各方利益纠缠的结果使它呈现出非常强的单边市场,各方的利益经不起房价下跌。如果哪个人说房价会跌,就会有人围攻他。其实,这不是一个成熟市场的表现。”

巴曙松表示,房地产市场单边市的特点,可以从以下几个利益主体来看:第一是地方政府。很多地方政府的财政依靠土地收入,尤其是现在。去年应对金融危机,政府进行了大量的城市化投资,借了那么多钱靠什么还?靠卖地。“现在地方政府投融资的资金,很大程度上来源于土地的收入。为了尽可能使土地收入高,地方政府就推高土地价格,而土地价格推高,又会助推房地产价格上升。”

第二个利益主体是房地产开发商,开发商当然乐得房地产上涨。

第三个利益主体是银行,银行也不希望房地产跌。巴曙松说,“实际上,房地产业采用的是非常高杠杆的资金运作方式,其风险是由银行来承担的。房价下跌,银行的不良贷款率就会上升。”上海银监局最近对各银行按揭贷款压力测试结果表明,在房价下跌10%、20%和30%情景下,不良贷款率将分别达到1.18%、1.51%和2.08%。现在,银行所能承受的平均不良贷款率是0.8%。

房地产下跌的杀伤力很大,比股市要大得多。“现在融资融券还没有开始,所以股民只能实盘交易,100万只能买100万的股票。房地产市场就不同了,有首付比例,就可以放大倍数,首付30%,就放大了3.3倍。所以,房地产的波动实际上杀伤力比股市更大。”

怎么样才能改变单边市特点,使这个市场能够经受得住波动?看来这是一个大的课题。巴曙松认为,“如果这种只有房价上涨,各个利益主体才能受益的循环不打破,房价就不会停止上涨。”更危险的是,中国经济还将因此而面临系统性风险。“考虑到房地产投资对GDP的拉动,去年房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20%,如果2010年贡献率更高,我估计中国经济增速将达到12%-13%,中国经济就会出现过热现象。”

抑制房价

根本是解决供求缺口

目前,中国的房地产市场出现了新的变化,重庆等二三线城市房地产增长强劲,北京、上海等一线城市的房地产价涨量缩。房价是否出现拐点了呢?

对此,巴曙松认为,房价要出现拐点,需先把竣工销售比调到1:1。“城市里的房子和家庭拥有的住房比,我们现在是1:0.8,城市里面有一个家庭对应着0.8套房子,就是说现在房子还是供不应求。这个时候房价是不可能降下来的。而抑制房价,最根本的办法是解决供求缺口。无论在什么样的城市,而且无论是购买还是租赁,一个家庭需要有一套房屋对应。供给缺口是无法回避的,其他的问题都是从属于此的。”

巴曙松提出三点建议:第一,由于目前房地产总量不足和结构缺陷纠缠在一起,比较理想的解决办法是市场化,即由房地产开发商按照市场运作,银行控制风险进行交易,真正为中低收入阶层提供与其相匹配的住所,“无论是居者有其屋,还是居者住其屋,总要有一个相对应的住房可以提供。”

第二,解决供求缺口,一定要调整土地制度,其核心是土地财政的结构调整。在当前的税收结构下,地方政府的收入严重依赖土地收入,这种收入结构不改变,要地方政府坚定地抑制地价上涨是有现实难度的。

目前,中国内地的土地供给体制与香港类似。香港的土地一直垄断于政府手中,过去,港英政府一直积极推动用拍卖的方式来获得最高地价,从而支持其财政收入的增长。在这种状况下,整个香港的土地开发率直到目前只有23%,大量的土地处于未开发状态,致使香港的房价居于世界前列。对于一个城市来说,这种结构可能有其合理性,但对中国内地来说,这种体制却有值得改进的地方,因为这种管理体制使得土地供给相对缺乏弹性,难以灵敏地对市场供求作出反应。

第三,在中国人多地少的条件下,还是应该走大都市和都市圈的道路。巴曙松表示,小城镇发展还是要依托沿海发达城市,依托于工业。如果没有实业支持,历史证明,小城镇发展是很难持续的。