不动产估价考试范围

不动产估价考试范围（精选5篇）

篇1：不动产估价考试范围

房地产估价相关知识

1、经济适用房住房管理办法规定房地产开发企业实施的经济适用住房，项目利 润率因不高于（C 3%）

2、按照国家规定，征收10公顷基本农田以外的耕地，如果该耕地被征收前3年的平均年产值为1000元/亩，征收该耕地的土地补偿费最低为（B 90）万

元。(一公顷=15亩 10*15*1000*6=90万)

3、下列关于土地使用权的含义说法不正确的是（C划拨土地有使用期限的限制）

4、拆迁人必须在（D 房屋拆迁许可证）规定的拆迁范围和拆迁期限内进行拆迁，不得超越批准的拆迁范围和规定的拆迁期限。

5、下列（C 单位职工宿舍）不属于实行监理的工程。

6、（C 城市蓝线）是指城市规划确定的将河、湖、库、渠等城市地标水体保护和控制的地域界限

7、租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的应在租赁期限（C 3个月）提出，并经出租人同意，重新签订合同。

8、某商品房销售价为4000元/㎡建筑面积，买卖双方对面积误差的处理方式未做约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积100㎡合同约定的面积是97

㎡，该商品房的成交价格（A 399640元）

9、房屋的翻建，改建或添建使房屋的面积增加或减少，房屋的所有人应申请房屋的（C 变更）登记

10、廉租住房的租金由（A 维修费和管理费）构成。

11、为封闭的挑廊属于（D 计标一半建筑面积）范围。

12、甲房地产开发公司取得居住用地使用权后，两年未动地开发，国家将其依法

收回，改为商业用地出让给乙房地产开发公司，乙房地产开发公司取得该土

地使用权最高年限为（B 40年）

13、房地产开发公司应当在商品住宅交付时向能够购买人提供《住宅质量保证书》和（A 《住宅使用说明书》）

14、城市房屋拆迁是指取得房屋房屋拆迁许可证的拆迁人拆除城市规划区域内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋（B 所有人）进行补偿或安置的行为。

15已知某市1999年~2002年商业用房竣工面积分别为22万㎡ 31万㎡ 38万㎡ 42万㎡，1999年~2002年商业用房竣工面积平均发展速度（A 124.05%）

16、城市房屋拆迁估价的目的是为确定被拆迁房屋（C 货币补偿金额）而评估

其房地产的市场价值。

17、房地产估价师职业资格证延期注册的许可机关是（B 国务院建设主管部门）

18、施工单位签署建筑工程项目质量合格的文件上必须有（C 注册建造师）的签字盖章。

19、住房公积金管理的决策机构（D 社区人民政府）

20、人民法院依法拍卖抵押房地产时拍卖保留价应由(B 人民法院)来确定。

21、在我国房地产价格评估制度是根据（A 法律）确立的一项房地产交易的基

本制度。

22、某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记，贷款

到期后，该公司无力偿还以法定程序拍卖拍卖所得款（A 甲银行优先受偿）

23、城建商品住宅小区业主大会成立之前住房准修金（B由房地产主管部门代管）

24、合法建造房屋的物权自（B 记载于不动产登记薄时）

25、下列关于预告登记的表述过程中错误的是（D 物权法规定预告登记的范围

应当是商品预售，主要是防止一房多卖。）

26、根据房地产测量的规范，不计标准房屋建筑面积的是(D 与室内不相同的的类似于阳台的建筑)

27、房地产估价报告至少由（B 2名）专职注册房地产估价师签字。

28、大专院校，科学研究院从事房地产教学研究的人员取得房地产估价师职业资

格的申请注册时需提供（C 所在单位同意注册的书面意见）

29、房地产估价机构管理办法规定提供一级资质房地产估价机构不得从事（C 企

业清标）的估价业务。

30、某房地产估价师于2004年8月初注册在甲房地产估价机构，后于2006年2

月变更注册至乙房地产估价机构，则该房地产估价师的注册有效期至（B 2007年8月）

31、业主选聘或解聘物业企业须经（D 专有部分占总面积过半数业主且占总人

数过半数的业主）。

32、某房地产开发企业销售房地产收入为3000万元扣除项目金额为1500万元，则应缴纳的土地种植稅为（B 525）

33、商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的（B 资产业务）

34、结合保险的本质属于基本职能的是（A 分散危险）

35、某种有价证券的持有者，即可凭证券以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，又能通过市场转让获取交易差价，这种证券是（C 股票）

36、下列关于拍卖的行为表述中错误的是（C 委托人可以派人参与竞买自身所

委托的拍卖标底物）。

37、下列统计指标中属于变异指标的是（D 标准差）

38、资产负债表中应在资产方反映高的项目是（C 应收票据）。

39、下列与城市规划管理有关的工作中属于城市规划保障系统主要内容是（D 城

市规划法律法规的体现）。

40、某城市居住生活聚集地的人口规模约为1200户，配套建设有一套较完善的能满足该区居民物质与文化生活所需的公共设施，则该区域最可能是城市规划意义上的（B 居住小区）

41、某市拟建一大型展览馆，根据工程项目的划分该展览馆的土建工程是（B 单

项工程）

42、全面反映房屋及其用地的位置和权属状况基本图是（B 房产分幅图）

43、房产用地面积测标时须记入用地面积的是（D 房屋占地面积）

44、省、直辖市、自治区人民政府根据法律行政法规制定的规范性法律文件是（B

政府规章）

45、下列关于建筑制图有关要求的表述中错误的是（D 标高的单位用mm计）

房地产估价理论与方法

单选：

1、估价实点由（C估价目的）来确定

2、在评估一宗房地产的价值时一般采用（B两种或两种以上）的股价方法

3、房地产的（A不可移动性）决定了房地产市场是一个地区性市场

4、目前我国商业旅游，娱乐用地出让的年限为（A四十年）

5、房地产估价所评估的价值（B 交换价值）

6、构成房地产实物权益和区位状况的因素（D 自身因素）

7、房地产估价最高行为准则是（C 独立客观公正原则）

8、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值，减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（A 保持现状前提）进行估价。

9、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价而不是用于城市房屋拆迁的原则（D 谨慎原则）

10、市场法的理论依据是（B 替代原理）

11、在市场法选择可比实例的过程中可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选举的可比实例规模一般应在估价对象规模的（A0.5~2.0）

12、可比实例的成交日期应与估价实点接近一般认为交易实例的成交日期与估价实点相隔（B 一年以上）

13、某套住宅面积为100㎡套内建筑面积90㎡使用面积80㎡每平米建筑面积的价格为5000元，则该住宅每平方米使用面积的价格为（D 6250元）

14、比准价格A B C D E 分别为26万 28万 28.5万 26.5万 29.5万若以他们的中位数作为估价对象的最终结果则为（C 28万）

15、判定一宗房地产是否为收益性房地产关键是看该房地产（C 是否具有经济收益的能力）

16、成本法中一般不计息的项目是（C 销售税费）

17、假设开发法的理论依据与（C收益法）相同

18、路线法主要适用于(A 城镇街道两侧商业用地)

19、数学曲线拟合法中最简单最常用的是（A 直线趋势法）

20、某房屋的土地面积500㎡总建筑面积1000㎡某人拥有其中80㎡的建筑面积，按建筑面积分摊方法计算该人占有土地面积为（B 40㎡）

21、针对某宗房地产已知同一时期的国债利率为4.5% 投资风险补偿率为2.2% 管理负担补偿率为0.2% 缺乏流动性的补偿为1.5% 易于获得融资的优惠为0.5% 采用累加法求取的房地产报酬率为（C 7.9%）

22、某工业用地的土地面积为1万㎡，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/㎡，后经规划调整，用途变为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/㎡，则因规划调整所需的土地价为（D 2500）万元。

23、在估价项目中首先要明确估价基本事项，其中（B 估价目的）是龙头

24、长期趋势法适用的估价对象是（B 价格无明显季节波动）

25、从理论上讲（B 标准临街深度）是街道对低价影响的转折点 多选：

1、与非专业估价相比，专业估价的特点有（A.由专业人员完成 B.具有社会公信力 C.是一种专业意见）

2、房地产特性主要包括（A.寿命长久性C.难以变现性D易受限制性 E价值量大）

3、房地产要有价格与其它任何物品要有价格一样，需具备(A.有用性C.稀缺性E.有效需求)

4、房地产估价的技术性原则是（B.合法原则C.最高最佳使用原则D.股价时点原则E.替代原则）

5、下列哪些难以采用市场法估价的有（A.特殊厂房D.博物馆E.在建工程

6、根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为(A.物质折旧D.功能折旧E.外部折旧)

7、影响房地产价格的社会因素主要有（A.政治安定状况B.社会治安状况C.城市化

8、确定路线价时应选取标准宗地应符合（A.一面临街C.土地形状为矩形E.容积率为所在区段具有代表性的容积率）

9、明确房地产估价的基本事项包括（A.明确估价对象B.明确估价目的C.明确估价时点）

10、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产

主要包括（A.图书馆B.学校D.行政办公楼）

11、求取建筑物折旧的方法主要有（A 年限法 C 市场提取法 D 分解法）

12、选取可比实例时应符合的要求包括（B可比实例的交易类型与估价目的吻

合。C 可比实例的规模预估价对象的规模相当 D 可比实例成交价格是正常价格或可修正价格 E 可比实例的大类用途与估价对象的大类用途相同。）

13、路线价法特别适用于（B 房地产税收 C 市地重划 D 房地产征收补偿 E 在大范围内同时对大量土地进行估价。）

14、在现金流量折现法中（D 投资利息 E 开发利润）不独立展现出来。）

15、长期趋势法的主要作用有（A 用于收益法中预测未来租金来控制率 B 用于

市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调查 D 用来比较两类以上房地产价格的发展趋势与潜力 E 用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。）

16、房地产的区位可以分为（A 位置 C 交通 D 环境 E 配套设施）

17、根据求取建筑物重新构建价格中的建筑工程安装费的方法来区分，求取建筑

物重新构建的方法有（A 单位比较法 D 工料测量法 E 指数调整法）

18、评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格必须明确基准地价的内涵，基准

地价内涵包括（A 基准日期 B 土地开发程度 D 基准地价公布日期）

19、房地产自身因素可在分为（A 区位因素 B 实物因素 D 权益因素）

20、所谓类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内并在（A 用途 B 规模

C 档次 E 建筑结构）

判断;

1、因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性（√）

2、房地产估价师可以以个人名义承揽房地产估价业务并收取费用（×）

3、收益法适用的估价对象是具有收益或潜在收益的房地产，如住宅、写字楼、行政办公楼等（×）

4、不同的影响因素或者其变化引起房地产价格的方向是不尽相同的，有的因素或者其变化会导致房地产价格上升，有的则导致下降(√)

5、利用年限法求取建筑物的折旧时建筑物的寿命应为经济寿命，年龄应为实际年龄，剩余寿命应为剩余经济寿命（×）

6、报酬资本化法所有公式都是假设各期净收益相对估价实点发生在各期初（×）

7、通常把市场法求得的价值简称化比准价格（√）

8、就建筑物的重新构建价格而言，一般重建价格高于重置价格（√）

9、假设开发法的理论依据与收益法相同是预期原理（√）

10、对在建工程的估价可采用市场法估价（×）

开发经营

单选

1、一般说来与长期投资相比，短期投资（C 流动性较好）

2、直接投资的特点（A 资金所有者和资金的使用者不能分离）

3、（A 居住物业）市场最具潜力，投资风险相对较小。

4、房地产资产变现性差的特点与（C 弱流动性）有关。

5、房地产开发投资通常属于（C 中短期投资）

6、投资者进行房地产投资的主要目的是为了（C 实现财富价值的最大化）

7、不考虑其他因素的变化，利率升高，则房地产价值（A 下降）

8、某投资市场的平均收益率为15%，银行贷款利率为5%,国债收益率为45%，房地产投资市场的风险系数为0.5，那么当前房地产投资的折现率为（C 9.75%）

9、由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，其市场的集中度较低，因此房地产具有明显的（B 垄断竞争）

10、某城市2004年存量商品住房吸纳率为55%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是（C 1.8年）

11、产生房地产价格泡沫的诱因(C投机需求膨胀）

12、政府的土地供应政策直接影响房地产开发的（C规模和结构）

13、（A投资机会的选择与决策分析）阶段是整个房地产开发过程中最重要的阶

段。

14、邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在（A

3个以上）

15、制定进度计划通常采用横道图法和（B 网络图）

16、在搜集一手资料的调查手段中，开放式问卷调查适用于（D 试探性暗查）

17、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括（C市场因子推寅法）

18、某市去年住宅的实际销售量为500万M2,预测销售量为450万㎡平滑指数为

0.8，则利润指数平滑法预测的今年的住宅销售量是（490万）

19、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（C 购买动机）

20、已知某笔贷款的年利率为12%，按季度计息，则该笔贷款的实际利率是

（12.55%）

21、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元，折现率为12%时，净

现值为-870万元，则该项目的内部收益率是（C 11.66%）

22、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中不正确的事（A 成本利率

是年成本利率）

23、房地产开发项目方案之间没有以下（D 包含）关系

24、某房地产开发项目资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为

3000万元，流动负债总额为1500万元，则该项目的速动比率为（A 80%）

25、项目利润为0时，分析项目的成本，销价和销售率所处状态的方法是（B 盈

方平衡分析）

26、房地产开发项目由甲、乙、丙三个方案，经测标三个方案的净现值的期望值

分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙2200万元，那么净现值的标准差S甲=890万元，S乙=910万元，S丙=1200万元，则该项目的投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是(A 乙<丙<甲)

27、实物期权益法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有不可

传递性和（D 可延期性）

28、投资估标的精确度为±30%，研究费用一般占总数投资的0.2%～0.8%，该阶

段为（A 投资机会研究）

29、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算的方法

叫做（A 单元故算法）

30、下列财务报表中储存基础性数据的是（A 辅助报表）

31、（B 银行信贷）是房地产企业债务融资的主要资金来源。

32、下列市盈率的表达方式中，正确的是（A 市盈率=股价/每股收益）

33、建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（B 房地产抵押贷款）

34、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于（D 同类型物业的市

场供求关系）

35、物业管理公司的核心工作是（B 对房地产资产进行日常的维护与维修，并

向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态）

篇2：不动产估价考试范围

王轶 中国人民大学法学院 教授

关键词: 动产善意取得制度的适用范围/例外规定/回复请求权

内容提要: 动产善意取得制度作为一项利益冲突的协调策略,在个人利益与社会利益的激烈冲突中,作出了艰难的取舍。如何通过对于该制度适用范围的妥当规定,合理兼顾所有权人与善意第三人的利益,以免引起不必要的社会震荡,成为理论界和实务界讨论的重心。动产善意取得制度适用范围的例外规定,就是兼顾所有权人与善意第三人利益的一项重要措施。

动产善意取得制度,作为物权法上的一项重要制度,是指动产占有人向第三人移转动产所有权或为第三人设定其他物权,即使动产占有人无处分动产的权利,善意受让人仍可取得动产所有权或其他物权的制度(依学界通说,该制度系指动产占有人以动产所有权的移转或其他物权的设定为目的,移转占有于善意第三人时,即使动产占有人无处分动产的权利,善意受让人仍可取得动产所有权或其他物权的制度。这一对动产善意取得制度概念的界定,在一般意义上并无不妥之处,但考虑到,包括我国在内的诸多国家和地区的民事立法上,都已承认了不移转占有即可取得动产权利的动产抵押制度,而对动产抵押权得适用动产善意取得制度,目前基本没有异议。这就对动产善意取得制度的传统概念〈包括构成要件〉提出了挑战,面对来自生活实践的挑战,理应适时调整)。近现代民法上,由于该制度在保护交易安全,促进财货流通方面的巨大功用,各个国家和地区的立法普遍确认了这一制度。该制度的确认,在民法上确立了一项裁判规范。这一裁判规范所内含的对于权利归属的协调策略,以牺牲所有权人的自由意志为代价,换取了交易安全。从而在个人利益与社会利益的激烈冲突中,作出了艰难的取舍。从该制度实现立法化的第一天起,如何通过对于该制度适用范围的妥当规定,合理兼顾所有权人与善意第三人的利益,以免引起不必要的社会震荡,就成为理论界和实务界讨论的重心。作为兼顾措施之一,在各个国家和地区的立法上,大多设有相

关动产例外不适用动产善意取得制度的规定。本文拟结合相关国家和地区的立法,对动产善意取得制度适用范围的例外规定予以研讨,以求为我国的物权立法提供一孔之见。

一、例外规定的适用范围

通过例外规定限缩动产善意取得制度的适用范围,与通过动产善意取得制度的一般规定,限制该项制度的适用范围,是两个不同的问题。前一种情形,并不包含在动产善意取得制度一般规定的规范目的内。例外规定的存在,是基于和动产善意取得制度一般规定不同的法律价值、社会目标考量,设置了动产善意取得制度一般规定的特别规范,以缓和、修正动产善意取得制度过度适用的弊端。后一种情形,本身就包含在动产善意取得制度一般规定的规范目的内,通过动产善意取得制度适用条件的一般要求,就可以实现限缩动产善意取得制度适用范围的目的。就物权变动采登记对抗主义的动产与被出卖人等保留所有权的动产,不适用动产善意取得制度来保护·36·交易安全,就属于后一种情形。本文仅讨论前一种情形。

关于动产善意取得制度适用范围的例外规定,大致可以区分为两种类型:一种是由民法典上的常设性规范所确定的例外规定;一种是通过特别法令上的临时性规范所确定的例外规定。由民法典上的常设性规范所确定的,例外不适用动产善意取得制度的动产的范围,有宽狭之分。其中,瑞士民法上例外规定的适用范围较为广泛,根据《瑞士民法典》第934条第1项的规定:“因动产被盗窃或丧失或因其他反于自己的意思而丧失占有的,得„„对取得人请求返还。”例外规定既适用于盗窃物和遗失物,又适用于其他非基于所有权人意志而丧失占有的物,即适用于一切占有脱离物。

法国民法上例外规定的适用范围较为狭窄,根据《法国民法典》第2279条第2款但书的规定:“但占有物如系遗失物或盗窃物时,遗失人或受害人„„得向占有人要求返还其物;„„”例外规定的适用范围仅限于遗失物和盗窃物。日本民法在此问题上基本上效法法国民法,根据《日本民法典》第193条的规定:“„„如占有物为盗品或遗失物时,被害人或遗失人„„得向占有人请求回复其物。”例外规定的范围也限于盗窃物和遗失物。我国台湾地区民法就例外规定的适用范围与法国、日本民法大致相仿。但在日本民法和我国台湾地区民法上,就法典

关于例外规定适用范围的规定系列举规定还是例示规定,存有争议。采列举规定论者认为,对于民法典的规定应从严解释,如谢在全先生认为,我国台湾地区民法“既明定得回复之物为盗赃或遗失物,而非如德国民法第935条瑞士民法第934条第1项并及于其他非因权利人之意思而脱离占有之物,则本诸上述应从严解释之原则,自不能予以扩张。” [1](P515)王泽鉴先生则认为,为保护非依其意志而丧失动产占有的人,应采例示论,扩大例外规定的适用范围 [2](P152)。苏永钦先生则认为,由于这里并不涉及交易安全和物权保护孰先孰后的原则性规定,立法者只需在技术上区分不同动产来源而异其效果,籍以调和两个不同价值间的冲突,与其拘泥于文字,认定盗赃物或遗失物为善意取得的例外,主张从严解释,不如探索立法真正理由,配合现实社会需要,以决定作限制或扩张解释。我国台湾地区民法物权编修正案初稿,则完全效法《瑞士民法典》的规定,表明了扩张例外规定适用范围的立法态度。

德国民法上例外规定的适用范围介于瑞士民法和法国民法之间,根据《德国民法典》第935条第1项的规定:“

1、从所有人处盗窃的物、由所有人遗失或因其他方式丢失的物,不存在基于第932条至第934条的规定而取得所有权。

2、所有人仅为间接占有人时,物为占有人所丢失者,亦同。”可见,德国民法例外规定的适用范围既包括盗窃物、遗失物,又包括所有人因其他方式丢失的物。

就我国未来的物权立法,考量动产善意取得制度的存在依据3,应效法《瑞士民法典》的规定,将例外规定的适用范围限于一切占有脱离物。包括赃物、遗失物以及其他非基于所有权人意志丧失占有的物。

其中所谓赃物,应包括经由走私、盗窃等方式取得的物.我国理论界对赃物能否适用动产善意取得制度,曾有不同认识。一种观点采否定说;另一种观点认为,就赃物的物理属性与商品属性而言,仍是允许自由流通的一般商品,与其他商品没有什么区别,若不适用善意取得,不利于保护交易安全。本文采否定说,因为保护所有权人的利益与保护交易安全同属现代法治国家应当遵循的法律原则,就此两项原则的关系而言,一方面,没有对于所有权人利益的保护,就不可能有正常的交易行为,可见,相较于交易安全的保护,保护所有权人的利益具有逻辑的在先性。另一方面,历史经验和社会实践业已充分证明,对所有权人的利益加以保护,理应成为我们最基本的法律确信之一。在这种意义上,保护交易安全属于保护所有权人利益的特别原则。在具体情形中,如没有有力的理由支持特别原则的适用,应适用一般原则。对于赃物能否适用动产善意取得制度问题,肯定说的理由不外是要保护交易安全,以维

持市场交易的正常进行。但不应忽视的是:首先,动产善意取得制度获取存在正当性的一项重要的实践依据,在于当所有人出于特定的交易目的,依其意志使让与人占有其物时,就同时引发了两种危险:其一:它营造了一个可以使第三人信赖的状态,从而对交易安全产生危险;其二:所有人失去标的物的直接占有,就面临标的物被他人处分的危险。这两种危险是由于标的物所有权人的交易行为引起的。作为危险的引发者,与交易中的善意第三人相比,所有人是属于付出较小成本就可有效避免自身所面临危险的人。从相应的制度安排应实现社会经济效益最大化的角度考虑,应当由所有权人而非善意的第三人来承受危险。但赃物作为非基于所有权人的意志丧失其占有的物,根本就不具备类似的前提,若仍适用动产善意取得制度,对于所有权人过于苛刻。其次,赃物作为交易的标的物,在交易的总量中毕竟只占很小的比例,排除动产善意取得制度对于赃物的适用,不至于影响正常的市场交易;最后,排除动产善意取得制度对于赃物的适用,还可以收到反制各种销赃行为的功效。我国司法实践历来就采否定说,实践证明这种作法对保护所有人的正当利益,维护社会的正常秩序是十分必要的,未来立法应坚持这一作法。

所谓遗失物,系指非基于占有人的意思而丧失占有,现又无人占有,且并非无主的动产。对于遗失物,我国《民法通则》第79条是将其与漂流物和失散的饲养动物一并规定的,认为“拾得遗失物、漂流物或者失散的饲养动物,应当归还失主,因此支出的费用由失主偿还。”有学者据此认为,既然此类物应归还失主,因而不存在动产善意取得制度的适用问题。此结论虽可赞同,但论据却不够充分。单凭该条规定,并不能当然排除动产善意取得制度的适用。因为应归还失主而不归还,仍有无权处分行为发生的可能,其之所以不能适用动产善意取得制度,系基于和赃物类似的理由。

通过特别法令上的临时性规范确立例外规定,是所谓因时而异,因事而异,适时调整动产善意取得制度适用范围这一指导思想的产物。依据该指导思想,法律应根据特定时期的社会状况和社会目标,来具体确定动产善意取得制度的适用范围,比如在和平时期,或者社会治安较好的时期,就可以有目标地扩张其适用范围。在动荡时期或社会治安恶化时,就可以有目标地限制其适用范围。在立法史上,不乏这样的例证:比如在法国,基于第二次世界大战及其所引起的社会动荡,颁行了1945年4月21日法令,规定在一定时期,动产被掠夺的当事人可以要求返还。法国刑法还将开始时为善意占有人的当事人掩盖动产的不正当来源的行为视为窝赃,以至于使《法国民法典》第

2279条第1款关于动产善意取得制度的一般规定不能完全对当事人产生效果。直到1977年,同样是基于社会政策的考量,法国最高法院刑事法庭才放弃了这一法律原则 [3](P202-203)。面对日益增多的汽车盗窃案件,意大利政府曾经一度特别立法对登记车辆排除善意取得2。而日本现代的判例基于工作机器、建设机械等广泛采取了分期付款买卖的方式,认定对于此类物品取得人若不要求转让人出示价款已支付完毕的书面证明,而只信赖占有是不充分的,是存在过失的,从而排除了动产善意取得制度的适用 [4](P126)。

考虑到动产善意取得制度既是特定的社会政策考量的产物,又服务于特定的社会目标,而法典的频繁修改并非易事,所以通过特别法令,设置临时性规范,以微调动产善意取得制度的适用条件和范围,不失为一个有效弥补仅有民法典上的常设性规范来确定动产善意取得制度适用范围之不足的途径,值得我国未来立法借鉴。

二、原权利人的回复请求权

对于不适用动产善意取得制度的动产,原权利人享有回复请求权。得行使回复请求权的原权利人,既包括原所有权人,又包括基于他物权或债权占有动产的人,原权利人应向动产的现实占有人,即动产的善意受让人行使回复请求权。

回复请求权的行使,得在一定期限内为之。就此期限,《法国民法典》规定为3年,《瑞士民法典》规定为5年,《日本民法典》及我国台湾地区民法皆规定为2年,期限较长者,自然对原权利人有利,期限较短者,则对善意受让人有利。考虑到我国未来的物权立法应承认取得时效制度 [5](P128),因而我国未来物权法关于原权利人得行使回复请求权的期限,不仅要考量原权利人和善意受让人之间的利益关系,更要注意如何与取得时效期间合理协调,以免出现制度间的冲突。一般来讲,该期限应短于取得时效期间。参酌各个国家和地区的立法和实务,行使回复请求权的期间,通常应从被盗或遗失之时起计算,原因在于,该期限为除斥期间,一旦经过,回复请求权即归于消灭,善意受让人得终局确定地取得相应的动产权利。

在回复请求权人行使权利之前,动产所有权的归属如何,各个国家和地区认识不尽一致。《德国民法典》第935条第1项的规定,系直接将盗赃物、遗失物及所有人因其他方式丢失的物排除在动产善意取得制度的适用之

外,所以在回复请求权人行使权利之前,善意的受让人并未取得相应的动产权利,原所有人仍享有动产的所有权。《瑞士民法典》第933条明确将动产善意取得制度的适用范围限制为占有委托物,从而使得该法典第934条关于占有脱离物的规定成为一项类似于《德国民法典》第935条第1项的排除性规定。就回复请求权人行使权利前,动产所有权的归属,自应采与德国民法相同的解释。

在日本和我国台湾地区民法上对此问题存有争论。《日本民法典》第192条的规定,并未如同《瑞士民法典》第933条的规定那样,将动产善意取得制度的适用范围限制为占有委托物,同时该法典第193条关于占有物为盗赃、遗失物时,受害人或遗失人得行使回复请求权的规定,又未效法《德国民法典》第935条第1项,直接将此类物品排除在动产善意取得制度的适用范围之外,而是效法《法国民法典》第2279条第2款的规定,这就使得《日本民法典》第193条的规定究竟是除外规定还是限制规定,成为学说争论的焦点。我国台湾地区民法也面临类似的问题。该法典尽管在动产善意取得制度的一般规定上,效仿《瑞士民法典》,但该法典第948条并未如同《瑞士民法典》第933条,将动产善意取得制度的适用范围限制为占有委托物,同时第949条关于被害人或遗失人得向占有人行使回复请求权的规定,又效仿《法国民法典》第2279条第2款和《日本民法典》第193条,而非《德国民法典》第935条第1项,从而使得回复请求权行使之前,动产所有权的归属,成为一个有争议的问题。在日本民法和我国台湾地区民法上,形成了以下几种见解:

其一为原权利人归属说。认为盗赃的被害人或遗失物的遗失人仍保有动产的所有权,只是在除斥期间届满时,才丧失动产的所有权,善意受让人相应地取得所有权。我国学者倪江表等持此见解。他们认为,我国台湾地区民法第949条系第948条的除外规定,因此,盗赃及遗失物本身就不是得适用动产善意取得制度的标的物,善意受让人根本就没有取得包括动产所有权在内的相应的动产权利,原权利人系基于原所享有的权利向善意受让人主张返还 [6](P428)。日本的司法实务也持此观点,认为民法典上所谓请求回复,应系回复即时取得人所取得的权利,但即时取得者若解为取得盗赃或遗失物的所有权或质权,则于被害人或遗失人为承租人、受寄人时,其请求回复后所回复的,却系原来并未取得的权利,这明显是不合理的。因此,即时取得人所取得的,应仅系占有;所请求回复的,也仅是占有的回复而已。1日本学者我妻荣则对经由判例所形成的此项认识,持批评态度。他认为,被害人或遗失人的回

复请求权,系基于《日本民法典》第193条所生,请求回复时,不仅回复占有,原权利人对于盗赃和遗失物所享有的权利一并回复。如果采司法实务的见解,由于动产何时被盗,何时遗失,未必很明确,这就使得两年的除斥期限何时届满,无法得知,善意受让人何时取得所有权,也就无法明确。[7](P232)

其二为占有人归属说。认为在得行使回复请求权期间内,盗赃或遗失物的所有权属于善意占有人。此说在日本以及我国台湾地区皆为学界通说。理由在于:第一、就《日本民法典》第193条和我国台湾地区民法第949条规定的文义看,所谓请求“回复”其物,顾名思义,自是以物归属于善意受让人为前提,若物仍属原权利人所有,应规定为请求返还其物 [2](P159)。第二、从体系看,无论是《日本民法典》第193条还是我国台湾地区民法第949条,都既无《瑞士民法典》第933条那样的法律前提,又无《德国民法典》第935条第1项那样的排除规定,因而,《日本民法典》第193条应理解为系第192条的限制规定,我国台湾地区民法第949条应理解为系第948条的限制规定。即应承认善意受让人业已基于动产善意取得·66· 第33卷郑州大学学报(社会科学版)第6期 1日本大正15年5月28日大判;昭和40年12月11日大判。他国家和地区的立法例和司法实务,经由欺诈、胁迫等手段取得的物,不属于赃物。制度的一般规定,取得了动产的相应物权,只是因限制规定,已丧失动产权利的原权利人得回复其权利而已。第三、如此处理,还具有实质的合理性。因为一方面它贯彻了动产善意取得制度保护交易安全的意旨,使善意取得人在得行使回复请求权期间可受到物权的保护;另一方面在善意取得人破产或标的物受强制执行,而受害人或遗失人依法请求回复时,仍有破产法上的取回权或得提起民事诉讼法上的第三人异议之诉,以资救济,获得较为周全的保护 [7](P231-232)[8](P254)[9](P398)[2](P159)。在善意受让动产占有的人,善意取得动产质权时,动产所有权自然仍属于原所有权人,但对于动产原享有租赁权或其他权利的人,自然不得以其权利对抗善意取得人,一旦受害人或遗失人行使回复请求权,该动产质权即归于消灭,原权利人的权利一并回复。

其三为折衷说。折衷说内又有两种不同的认识。第一种认识的观点为:善意取得人除对被害人、遗失人以及所有权人外,对于其他任何人均已处于取得所有权人的地位。换言之,除上述人外的第三人对于善意取得人,不得主张其物为被盗或遗失。这是因为善意受让人在未受回复请求期间,就其与第三人之间的关系,有予以其所有权人 的地位,并给予相应的法律保护的必要 [10](P520)。此观点有违一物一权原则,未被普遍接受。第二种认识的观点为:学界争议回复请求权期间动产所有权的归属并无实际意义。因为此项所有权在得行使回复请求权期间内,以浮动的形式存在,在此期间内,原所有人未为回复请求时,所有权终局得归属于善意受让人,原所有权人为回复请求及占有回复时,所有权因之终局得归属于原所有权人 [11](P150)。此说的最终结论虽与占有人归属说相仿,但论证路径则是建立在对所有权制度的变革之上,这与铃木教授对保留所有权的分期付款买卖中,买受人所享有的期待权,采“削梨说”的见解 [12](P62)。一脉相承,显示出了铃木教授创新的勇气。但这种见解,在现行法律框架内,并无依据。

我国未来物权立法,就此问题应采何见解?本文认为,在物权立法上直接排除占有脱离物以及其它动产对于动产善意取得制度的适用,或者明确将动产善意取得制度的适用范围限定为占有委托物,能够起到简化问题的作用。因为以此为实定法前提,可以直接得出动产所有权不转移,所有权仍归原权利人所有的结论。以避免围绕这一问题所发生的法律适用上的困难。

那么,受害人或遗失人所享有的回复请求权,其法律性质如何?对此,学者也有不同认识。学者间认识上的差异,缘于学者间对于受害人或遗失人得行使回复请求权期间,动产权利归属认识上的分歧。如采原权利人归属说,则此项回复请求权即为所有物的返还请求权或占有人的占有物返还请求权。换言之,在所有人请求回复时,所行使的即为所有物返还请求权,在所有人以外的被害人或遗失人请求回复时,所行使的即为占有物返还请求权。此见解固然使回复请求权的法律结构较为简明,但也继承了原权利人归属说对于善意受让人保护不力的缺陷。如采动产所有权的占有人归属说,由于在得行使回复请求权期间,所有权归善意受让人所有,这就使得此项回复请求权的行使目的转变为请求回复原有的权利关系。这对于原所有人请求回复时,固然没有太大的问题,但对于承租人或受寄人等作为权利人请求回复时,如何能回复所有权,并使其归于所有人,即成为一亟待解决的理论问题。日本有学者认为,此项回复请求权系民法典第193条所特别承认的一项请求权,不仅能够使占有回复,也可以使原来的一切本权关系同时复活。换言之,此项请求权系属与物之交付请求合体行使的一种实体上的形成权 [7](P232)。另有日本学者认为本权关系的复活,系属具体的原状回复的观念性、论理性的前提,此种回复请求权的本体是请求权。也即是

说依被害人或遗失人回复请求的意思表示,当然发生回复本权关系的效力,就此而言该项请求权是形成权;以此为论理性的前提,具体的原来的占有状态得以复归,此即是标的物交付请求,就此而言是请求权 [8](P255)。还有日本学者认为所谓回复请求权,本身就包含占有的回复与本权关系的回复,但回复人不能超过丧失占有当时所具有的本权关系而为请求。此即为使所有的本权关系一并回复,只能由所有权人和其他原对动产享有权利的人共同为回复的请求 [9](P398)。我国台湾学者通说认为此项回复请求权系我国台湾地区民法特别规定的一项权利,虽以请求权为名,但同时具有形成权的性质,因此当被害人或遗失人行使此项请求权之际,不仅具有请求物之交付,以回复占有的功能,同时也具有足以使被盗或遗失前的权利关系归于复活的作用。

我国未来的物权立法,如就得行使回复请求权期间,动产权利的归属采原权利人归属说,对于回复请求权的性质,自然应根据权利行使人的不同,区分为所有物返还请求权或占有物返还请求权。

三、动产善意取得制度适用范围例外规定的例外

各个国家和地区的民事立法,在例外地规定盗赃、遗失物及其它占有脱离物不适用动产善意取得制度的同时,就此项例外又设有例外,规定了一定情形下占有脱离物的有偿回复制度和特定类型占有脱离物不得回复的制度。

所谓占有脱离物的有偿回复制度,系指对于善意受让人在特定场所或经由特定方式所取得的占有脱离物,原权利人非支付相应的代价,不得回复其对动产的权利。大多数国家和地区的立法上都承认此项制度。如《法国民法典》第2280条规定:“现实占有人如其占有的盗窃物或遗失物系由市场、公卖、或贩卖同类物品的商人处买得者,其原所有人仅在偿还占有人所支付的价金时,始得请求回复其物。”《瑞士民法典》第934条第2款规定:“动产被拍卖或经专营同类商品的商人转卖的,对第一位及其后的善意取得人,非经补偿已支付的价款,不得请求返还。”《日本民法典》第194条规定:“盗赃及遗失物,如系占有人由拍卖处、公共市场或出卖同种类的商人处善意买受时,受害人或遗失人除非向占有人清偿其支付的代价,不得回复其物。”我国台湾地区民法第950条规定:“盗赃或遗失物,如占有人由拍卖或公开市场,或由贩卖与其同种类之物之商人,以善意买得者,非偿还其支出之价金,不得回复其物。”

所谓特定类型的占有脱离物不得回复制度,系指对于金钱、有价证券等物品,即使为占有脱离物,仍得适用动产善意取得制度。如《德国民法典》第935条第2项规定,对金钱、无记名证券以及公开拍卖方式让与的物,不适用该条第1项关于动产善意取得制度适用范围的例外规定。《瑞士民法典》第935条以及我国台湾地区民法第951条对于作为占有脱离物的金钱和有价证券,也设有类似规定。

有偿回复制度对于平衡善意受让人和原权利人之间的利益,兼顾动的安全与静的安全,是一种较佳的制度设计;而特定类型的占有脱离物不得回复制度,以货币和无记名证券属于现代市场经济的基本支付手段,以及拍卖作为特种买卖的自身特性为认识前提,不难看出这一制度对于奠定市场交易的基本前提,维持市场交易的正常进行,功不可没。颇值得我国未来立法借鉴。

注释:

参 考 文 献:

[1]谢在全.民法物权论:下[Z].1990.[2]王泽鉴.民法物权·占有[Z].1996.[3]尹田.法国物权法[M].北京:法律出版社,1998.[4][日]安永正昭.即时取得の法的构成[A].民法の争点:I[M].有斐阁,1985.[5]梁慧星,陈华彬.物权法[M].北京:法律出版社,1997.[6]倪江表.《物权法》[Z].1982.[7][日]我妻荣。物权法:民法讲义2[M].台湾:岩波书店,1982.[8][日]舟桥淳一.物权法[M].有斐阁,1960.[9][日]柚木馨.物权法[M].青林书院新社,1963

篇3：不动产估价评价机制探究

关键词：不动产估价,评价机制,分析

在不动产估价评价机制中存在很多问题,制约着估价机制建立,第一,银行在进行不动产估价机制选择时,并没有按照机制的资历等级、工作人员素质以及行业水准等标准进行选择;第二,很多银行直接设置不定产合作条约,而原本这些条约都是在评估机制中制定,而银行的合约拦截,使得评估机制的话语权丢失;第三,不动产的估价质量难以保证。以上问题需要在实际的不动产估价评价机制建立环节中被解决。

1 不动产以及不动产评估

财政部在2007年颁布的《资产评估准则———不动产》中,对不动产进行概念界定,不动产是指:土地、建筑物以及其他附着与土地上的定着物。在这其中也包括物质实体,以及相关权益,换言之,不动产并不是指单一的实体,同时也是实物、权益以及区位三者的综合体。而不动产评估通常是指房地产评估,以房、地为对象,在评估原则下,选择科学的评估方法,对价格进行评估。[1]

2 银行不动产估价评价机制中存在的问题

在不动产估价中,需要做出不动产价值评价报告,金融机构抵押评估报告的直接使用者,例如银行。在这些金融机构中建立集中的估价管理体系,以及评价体系,是不动产拥有者在使用不动产进行抵押时,所必需的体系。但是就目前的不动产估价管理,其中存在着一些人为因素而导致的问题,主要的表现有以下四点。

第一,银行在进行不动产估价机制选择时,并没有按照机制的资历等级、工作人员素质以及行业水准等标准进行选择。而是将评估折扣中的高低作为机制入选依据。严重的情况下,有些银行所选择的不动产评估机制与行业主管,以及相关协会中所选择的不动产评估机制之间存在着本质的区别,在标准不一情况下,使得不动产行业中的公信力大幅度降低。[2]

第二,很多银行直接设置不定产合作条约,而原本这些条约都是在评估机制中制定,而银行的合约拦截,使得评估机制的话语权丢失。例如,银行制定出股价格式,然后估价机制直接进行估价报告的制定。将估价中比较烦琐的环节简化,并在估价报告中只体现出了项目名称、位置、估价结果以及公章,其余细节省略。在这样的模式下,使得估价机制的工作粗略,估价中的专业性有所下降。换言之,在不动产估价环节中,银行的主导作用比较明显,使得股价机制重心缺失。[3]

第三,在实际股价中,估价日期由银行来定,而银行对不动产的现场情况掌握不清楚。估价机制为了完成任务,使得不动产的估价质量难以保证。严重时,不动产的估价师不去现场,应付工作,估价失去意义。

第四,为了吸引客户,银行不顾估价机制的经济效益,以估价免费的广告方式,增加不动产估价。而在实际估价环节中,需要估价机制付出很多人力和物力,指估价结束之后,银行只付给估价机制很少的费用作为补贴。在这样的模式下,估价机制不盈利,难免在实际不动产估价环节中,在最短时间内完成估价,导致估价质量降低。[4]

3 完善不动产估价评价机制的对策

3.1 不动产估价评价机制雏形

对于银行来说,建立一个完善的不动产抵押评价机制,在银行业务拓展中发挥着重要的作用。由于在独立的估价机制下,银行对其进行管理,基于以上问题,对于不动产估价带来消极影响,因此在银行体制下,建立完善的抵押估价评价体系。在该体系中,主要包含了机构基本情况指标、机构业务能力情况指标、规范执业情况指标。

在实际的估价中,以上三者所占据的权重分别为10%、70%以及20%,在该评价体系中建立百分制,并结合专家评价,对最终结果进行修正。不动产拥有者在选择不同的估价机制时,根据估价机制的信用等级来选择。例如,估价机制可以分为AAA级、AA级、A级以及B级。一般情况下,B级的估价机制体系比较单一。

3.2 建立不动产估价长效联动机制

在估价机制建立环节中,需要建立与之相关的联动机制。而所谓的联动机制是指,银行部门与行业行政主管部门、估价机构以及行业协会等方之间,实现有效的互动。在联动机制下,以银行为核心,并在其他行业相互研讨下,共同制定不动产抵押估价指南,对传统的单一估价机制中的缺陷进行改革。同时新型的抵押估价机制建立需要相应的监督机制,对其进行监督。因此可以鼓励各个行业中行政主管部门对估价机制进行实时监管。同时,银行还需要与各个行业协会之间进行及时沟通,针对不动产估价中出现的人员问题、质量问题以及技术问题等进行沟通与分析。在这样的联动体系下,使得各个行业都能够发挥出其作用。此外,银行需要及时对估价机制提出合理的建议,当估价机制制定出一个估价报告时,估价机制需要向机制反馈相应的信息。[5]

3.3 不动产估价评价机制的综合评定

在银行的管理下,不动产估价评价机制具有一定准出和准入原则,当制定了严格的准入原则下,在不同行业以及社会舆论监督下,使得房地产估价机制能够有章可循。更新了的估价机制中所包含的内容有很多,例如职业资格、估价师数量、诚信记录、客户反映、各级银行评价、估价报告打分情况以及合同履行情况等。

3.4 将估价报告的复核标准规范化处理

在一个估价机制制定好一个估价报告之后,其内容是否具备一定的合理性以及估价质量是否过关,需要在银行的终极复核打分下判断。银行可以借鉴行业中出台的估价报告评审标准,对不动产估价报告进行打分。在实际打分环节中,主要分析,估价对象的界定是否合理,以及不动产产权划分是否清晰,同时在估价中所选用的参数是否具有一定的科学性,以及不同类型评估方法的选择上是否对结果产生直接的影响等。此外,还需要综合考虑市场经济变化对估价的影响以及估价报告的偏差。

4 结论

综上所述,不动产估计评价机制在推动社会经济发展以及银行业务拓展方面发挥着重要的作用,针对银行不动产估价评价机制中存在的问题,本文提出了以下建议,首先建立不动产估价长效联动机制;其次对不动产估价评价机制进行综合评定;最后将估价报告的复核标准规范化处理。

参考文献

[1]林建漳.完善不动产估价评价机制降低银行放款风险[J].经营管理者,2012(3):49.

[2]别致.不动产估价中还原利率的研究[D].南京:南京师范大学,2004.

[3]方水盛.受污染不动产评估方法及管理体系研究[D].杭州:浙江财经大学,2015.

[4]李素芹,冯皓.中日房地产估价制度比较[J].吉林师范学院学报,1998(3):17-20.

篇4：不动产估价评价机制的探讨

一、不动产估价对银行的作用

我国商业银行抵押贷款大约占贷款总额的1／3，不动产抵押贷款占抵押贷款的绝大部分。不动产抵押由于提供了相应的债权担保，大大降低了贷款风险。在不动产抵押贷款的贷前、贷后和不良债权等阶段，不动产估价起到不可替代的重要作用。

抵押评估要发挥作用的前提条件是不动产抵押物价值的合理评估，其贯穿于银行抵押贷款贷前、贷后和不良资产处置三个阶段。

(1)贷前阶段。对于银行来说，抵押物是否存在瑕疵及抵押物价值的合理确定是能否给予借贷的关键性指标之一。凭借估价报告，银行可以审查评估标的物各项权证的完整性、真实性和有效性及是否具备抵押条件，除此之外银行还可以评估值的一定比例确定最终贷款额。随着中小企业信贷业务比重上升较快，在银行未能充分了解借款人需求信息、信用状况、财务状况的情况下，选择其不动产作为抵押物，是降低信贷风险的关键性措施。

(2)贷后阶段。放款后，银行会不断地跟踪借款人的履约和抵押物情况。遇到市场行情波动较大，抵押物价值下降较多的情形，借款人就可能产生违约并将抵押物“廉价”卖给抵押权人(即银行)。因此，当抵押物价值面临大幅缩水时，银行就会要求重新评估，并确定借款人是否提前多还或增加担保物，以防范抵押物价值贬值带来的违约风险。

美国JP摩根银行的研究表明，若在信用风险暴露之前的6个月采取预防措施，平均风险损失率仅为1％～2％；提前3个月采取措施，平均风险损失率为3％～6％，提前1个月采取措施，损失率为10％～20％，若无任何防范措施，风险损失率可能高达50％以上。这也说明在贷后借款存续期对抵押物价值变化进行动态跟踪是十分重要的。通过放款前后评估价值对比的差异，可以发现不动产抵押后存在的风险幅度。银行一般会在贷款或初次评估一年后实施重新评估，也可以根据需要不定期跟踪评估。

(3)不良资产处置前的预评估。当借款人无法还款时，抵押物的处置方式及变现价值就成为银行可能收回债权多少的重要参考依据。若处置价格过低或处置成本过高，银行会面临更大的损失。通常银行要变现抵押不动产，一般要经过8个环节（①认定违约3个月②律师函催款1个月③法院诉讼2个月④判决生效15天⑤宽限期6个月⑥拍卖公示7天⑦拍卖进款20天⑧其他准备时间10天），即使每个环节都很顺利，处置、变现抵押房产的时间最快也要14个月时间。

二、对银行建立的不动产估价评价机制的看法

考虑成本收益、专业分工协作和脱钩改制要求等因素影响，商业银行在经营过程中引入包括不动产估价等不同类型的中介机构提供有关服务。中介机构对商业银行的业务发展和贷款风险防范方面起到积极的推动作用，但有些估价机构与借款人恶意串通损害银行利益的案件，又让银行产生新的借贷风险。银行常发现一个现象，即贷前不动产抵押物的评估价往往高于其实际价值，但在处置不良抵押物时，其评估价值又低于实际价值，处置后的成交价值更低。

据某国有商业银行公布的近3年来的数据，抵债资产的受偿率在70％以上的很少，多数在30％—70％之间，一部分在20％以下，造成受偿率低的一个重要原因是放款前评估值明显偏高。

如果复核价值比较可靠，以误差在20%以内为可接受的合理区间，那么评估偏差率在20%以上就有高估嫌疑。从上述可知，超过半数的业务评估偏差率在20%以上，无疑给放款后带来较大风险。

为对抵押物进行有效监管，人行对商业银行开展抵押物价值评估提出了明确的监管要求。《贷款风险分类指导原则》中规定“商业银行应制定明确的抵押、质押品管理和评估的政策和程序”。

针对估价产生的新风险，银行加强了对估价的常态化管理，其重点主要是建立估价评价和管理机制，并通过设立专门的部门或岗位来落实。主要有六点：

（1）建立每年的机构准入申请和核准机制。以分行（省或市）为单位，通过上年度的考核确定入围名单，各基层银行或委托人必须在此范围内选择评估机构，评估业务名义上由借款人委托，但实际上存在各种形式。目前常见的评估业务委托形式有：

①招投标。对于敏感或重大项目，银行一般会通过公开招标和邀请招标等方式确定评估机构。

②摇号、抽签。此方式通过摇号机随机摇号，摇号结束后，由委托人或招标单位当场宣布摇号结果。有关金融监察部门现场全过程监督。抽签的方式类似摇号。目前银行要成批处置或拍卖的资产一般也会通过此方式确定评估机构。

③指定专门机构。当然现实中也存在某些估价机构凭借其与业务管理部门或业务管理部门的一些工作人员间的特殊关系，对某些估价业务存在一定程度的垄断。

④委托人和估价机构私下协商确定。在确定的入围名单内，由委托人和估价机构自行协商确定。

（2）预评估。为减少盲目性和确实降低放款风险，有的分行要求基层银行在确定抵押物时进行预评估，将预评估结果与分行信贷管理部门进行沟通。基层银行一般会委托自己熟悉和信任的评估机构进行预评估。

（3）估价专家顾问团队。信贷审核部门聘请一批从估价机构或社会聘请的估价专家顾问，遇到疑难问题时可以进行电话咨询。

（4）招聘估价师为银行信贷部门估价报告审核人员，并对估价报告进行复核和打分。同时制定抵押评估规则和评估方法所采用的参数标准，如不同类型不动产的投资收益率、利润、租金等。通过这些参数引导评估师按照他们制定的评估规则去完成抵押评估，而不是屈从于借款人。

（5）复核评估报告。信贷部门对评估报告进行审查，并结合自己的经验或咨询估价专家团队意见对估价结果的合理性进行判断，并给出评估偏差值。这种工作带有明显的主观性。

（6）公示。经复核，仍发现评估报告有重大问题，采取不定期公示不合格报告的估价机构及签字估价师，并拒绝其出具的评估报告。

应该说，对于分行一级的信贷管理部门由于其角色是防范金融风险，能够比较客观和谨慎地对待评估报告，对评估机构的评价逐步建立起比较规范的评价体系。但由于评估报告是由基层银行往上申报，基层银行的主要任务是业绩，在其眼里抵押物只是一个次要的防范手段，其更注重对借款人尤其是企业经营能力、利润和产业前景的考察，而前后者之间往往会产生矛盾，基层银行的解决办法往往是操纵评估机构高估抵押物价值。基层银行面临市场拓展的压力，在各项经营考核指标的驱动下，存在削弱风险防范、只顾眼前利益的倾向。

三、目前银行不动产估价评价机制的缺陷及其危害性

金融机构作为抵押评估报告的使用人，建立估价管理和评价体系是必要的，但由于对估价专业管理的缺乏，评价机制的缺陷集中表现在人为因素较为明显。主要表现在：

（1）有些银行不按照评估机构资质等级、人员素质、执业水准等为依据选择评估机构，而是将折扣和回扣高低作为评价和入选依据。一些银行选择的“优秀”估价机构与行业主管部门或协会的信用等级有较大出入，其后果是降低了行业公信力。

（2）合作条款由银行单方面设定，评估机构没有话语权。一些银行单方面提出一些不合理要求，甚至要求评估机构缴交一笔不菲的保证金。其后果是导致评估行为失当。不合理要求主要有：

①要求评估机构按照银行提出的估价报告格式出具估价报告。简化了的估价报告只需列估价项目名称、位置、估价结果、估价机构公章加上估价师签字就可以了。

②要求评估机构按照银行规定的工作日完成估价报告。评估报告的质量难以保证，甚至有些估价师都来不及现场勘察。

③要求评估机构按照银行提示的估价结果倒推评估。一般银行确定的抵押贷款额度根据不同的物业用途类型按正常评估值的30%—70%放贷，为保证贷款额度的实现，银行要求估价师根据贷款比例调整评估结果，使估价结果与贷款金额相“匹配”，以应付金融检查。

④要求评估机构按银行要求收取评估费用。个别银行打出评估费优惠甚至免收评估费的条件吸引客户，银行只付给评估机构很低的评估费用。有些银行在此基础上还要求评估费分成（回扣）。收费过低，显然会严重影响估价报告质量。

⑤指定签字估价师。有些银行在指定评估机构时，还要求评估机构把评估业务交给其信任和好沟通的估价师，这样就可使估价报告按照银行的意愿出具。

由于银行的不合理干预，评估机构不得不：①违反估价规范格式出具简化的估价报告。②背离谨慎原则。为迎合银行和委托方的需要，有意识选择成交价或租金偏高的可比实例。③滥用假设限制条件。一方面为满足委托方的不合理要求，另一方面又要推卸责任，就只好随意假设限制条件，例如划拨地不扣土地出让金等、随意假设容积率和用途等。

银行不动产评价机制及指定评估机构的缺陷，增加了抵押贷款的风险性，一方面给银行内部人员的腐败提供了机会，另一方面也可能出现估价机构和客户串通的现象。

四、不动产抵押估价面临的现实技术困境

尽管经过近二十年的发展，我国不动产抵押估价技术得到较快提高，但相对于评估市场和金融安全的要求，仍有较大差距。估价技术的不足也导致了评估偏差和评估技术风险。目前不动产抵押估价技术风险主要反映在价值定义、评估假设前提、评估方法及参数和最终结果的确定、变现风险提示等一系列问题上。

(1)价值定义的难点。一直以来评估业内未能很好地统一市场价值和抵押价值的含义。比如某公司以在建的厂房和土地抵押，抵押物评估值3000万（市场评估价），从银行贷款2100万元（抵押价值），后该公司因突发事件倒闭，法院委托拍卖处置，拍卖成交价2500万元，变现费用、补缴土地出让金、建设工程价款、补欠税、补拖欠的员工工资合计约1200万元，银行贷款损失至少800万元，损失超过38%。

(2)在评估假设条件和评估依据上存在的难点。比如，法院在拍卖处置一些产权或面积不清的不动产时，法院自行确定其依据进行评估导致买受人无法办理产权的情况。又如抵押的土地被法院处置时，闲置超过一年，其评估假设条件是否与一般的正常情况相同。另外，对一些影响抵押价值的关键性因素难以准确量化，例如容积率、环境因素、土地和地上建筑物的协调性等。这些因素对不动产价值的影响如何量化，在我国的大部分不动产估价报告涉及很少。如何确定地下容积率对地价的影响；环境影响和污染程度评估也仅在估价报告中有笼统的描述，目前我国也没有这一方面的技术规程。

(3)市场环境和评估方法选择的难点。如：①规范强调能用市场比较法的应以市场比较法为主要方法，但在市场泡沫严重的情况下，售价与年租金比值达300以上甚至更高，片面强调市场比较法为主可能造成严重的放款损失。②带租约的不动产抵押评估时，租约与不动产价值之间的关系如何确定，也是评估经常遇到的难题。比如曾遇到将尚可使用年限为25年，前20年租金已一次性收缴的办公楼来抵押作担保的情况。③在建工程评估一般为土地及地上建筑物的价值之和，但面临的一个难题是开发商在进行在建工程抵押时可能办理预售许可证，也就意味着进行期房套数销售，那么这种情况还如何分割出其抵押价值是一个难点。

(4)确定最终的估价结果的难点。对同一抵押物采取市场比较法、成本法、收益法等方法时，其评估结果差异可能较大，如何取舍和赋予各方法权重，最大程度规避抵押风险也是难点。比如在房地产价格很高而土地招拍挂市场价格又偏低的情况下，如何合理确定已开发商住房地产的土地价格。

(5)评估中的参数是影响评估结果的最直接因素，也很容易成为人为调控估价结果的手段。例如在采用市场法时，选取偏高或偏低的可比实例，或在运用收益法时，折现率选取不当，均会造成评估结果的失真。

(6)变现能力分析的难点。如何在谨慎和保守原则的前提下，充分考虑未来市场变化和短期强制处分等风险因素是一个难点。如何在经验数据基础上对不同的抵押物进行变现及对可能变现率进行合理分析，是目前估价机构面临的一大难题。

五、完善不动产估价评价机制，降低银行放款风险

由于不动产抵押估价对银行的重要性，在分析评价机制存在缺陷的基础上应着力完善抵押估价评价体系。银行可以根据自己的需要建立公开、规范和有效的估价机构评价体系。笔者认为评价体系可包括机构基本情况指标、机构业务能力情况指标和规范执业情况指标等三部分。该评价指标体系实行百分制，在基本评价值的基础上，可结合银行聘请的估价专家团队打分进行修正。其中：机构基本素质指标权重为10%，机构业务能力指标权重占70%，机构执业规范指标权重占20%。通过考核评价体系得出的分数高低对估价机构进行信用分级，如AAA级、AA级、A级和B级。获得AAA级（80分以上）、AA级的（60至80分）在下一年度可以入围，A级（60分以下）的下一年度不得入围。B级的（出现重大失实报告等严重违规行为的）的则规定更长时间的禁止入围。

要使上述评价体系更完善，银行应注意抓好评价体系中的几个重要环节：

(1)建立联动的长效机制。要建立与行业行政主管部门、行业协会和估价机构等有关各方的良性互动机制。通过联动机制，共同出台不动产抵押评估操作指南并推动行政主管部门对估价机构的监管。其次，银行应加强与行业协会的沟通和交流，充分发挥协会自律管理和专家咨询等作用。再次，银行应加强与估价机构协调和沟通，把自己对估价报告的看法反馈给估价机构，加强质量控制。

(2)遵照严格的程序和标准，明确估价机构的准入退出机制，并向社会发布，让估价机构有章可循。银行应统一估价机构的入选标准。重点考察估价机构的执业资格、估价师数量、诚信记录、客户反映、各级银行评价、收费合理性、估价报告打分情况、是否存在造假行为及履行估价合同的情况等方面，结合行业行政主管部门、行业协会等年检和资信评级情况综合评审确定。一般应在自愿报名的基础上采取公开选聘方式，通过信用评级分数确定合作的估价机构。

(3)规范估价报告复核标准。银行可以借鉴行业协会出台的估价报告评审标准进行估价报告复核和打分。重点审核估价对象的界定及产权是否清晰、估价中参数确定是否有依据和合理、评估方法选取及估价结果确定的合理性、假设限制条件是否合适、是否有需要特殊处理的问题、报告是否采取谨慎的估价原则、是否考虑了未来市场变化和短期强制处分风险因素、估价结果的偏差率多少等。

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篇5：不动产估价年限问题新解

年限问题涉及不动产估价中的多种评估方法, 如何恰当处理年限问题是影响不动产估价结果的重要因素。相关法律规定土地使用权年限届满可申请续期, 特别是2007年10月1日开始实施的《物权法》规定住宅用地期满自动续期。而现行不动产相关估价准则包括《城镇土地估价规程》和《房地产估价规范》并未随《物权法》的颁布实施而做相应的修订, 在年限问题处理上依然沿用一个共同的假设前提——“土地使用权期间届满, 国家无偿收回土地使用权及地上建筑物”, 并未考虑“自动续期”或“申请续期”的情况, 忽视了使用权期限届满后权利人续期与否的“选择权”价值及其对评估中其他相关参数取值及计算的影响。因此, 要实现不动产价格的科学评估, 重新认识年限问题并讨论其处理方法就显得十分必要了。

二、处理年限问题的假设前提

年限问题的处理应因不同的假设前提而异。在我国现行法律框架下, 建设用地使用权因其利用类型不同存在着“自动续期”、“申请续期”和“不续期”的可能。《物权法》第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的, 自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期, 依照法律规定办理”。《城市房地产管理法》第二十二条规定:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满, 土地使用者需要继续使用土地的, 应当至迟于届满前一年申请续期, 除根据社会公共利益需要收回该块土地的, 应当予以批准。经批准准予续期的, 应当重新签订土地使用权出让合同, 依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满, 土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的, 土地使用权由国家无偿收回。”由此, 年限问题的假设前提可分为“续期”和“不续期”两种假设前提, 其中续期假设前提又可分为“有偿续期”和“无偿续期”。

对于非住宅用地, 《城市房地产管理法》明确规定续期需支付土地使用权出让金, 适用于“有偿续期”假设前提。对于住宅用地《物权法》规定“自动续期”, 对于“自动续期”是否需支付出让金相关法律无明确规定, 虽然理论界也就此展开了激烈的讨论, 但在相关法律解释出台之前尚难有定论。因此, 笔者也将“无偿续期”作为一个假设前提加以讨论。因公共利益需要等原因, 续期申请可能不被批准, 存在“不续期”假设前提。“不续期”前提与现行《房地产估价规范》和《城镇土地估价规程》的假设前提一致, 年限问题的处理上有标准可依。因此, 笔者仅就“有偿续期”、“无偿续期”两种假设前提进行讨论。

三、不同假设前提下年限问题的处理方法

年限问题主要涉及收益法中的收益年限修正、市场法中对可比实例交易价格的年期修正等。这些问题在不同的假设前提下应有不同的处理方法。

(一) 收益法中的收益年限修正

收益法是预计估价对象未来的正常净收益, 选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加, 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其基本公式为:

其中:p为不动产价格;n为收益年期;a1, a2, …, an为不动产相对于估价时点而言的第一年, 第二年, …, 第n年年末的纯收益;r1, r2, …, rn为不动产对于估价时点而言未来第一年, 第二年, …, 第n年的报酬率。

在评估实践中通常假设未来每年的纯收益不变为a, 每年报酬率不变为r, 式 (1) 可转化为:为有限年期价格的年期修正系数。若n为无限年, 年期修正系数为1, 式 (2) 转化为:p= (3) a r

1.无偿续期的前提。若住宅用地使用权期限届满可以无偿续期, 估价对象不动产的价格实为建筑物所有权价格和无限年期土地使用权价格之和。建筑物有经济寿命, 这决定了建筑物不能无限期地为待估对不动产贡献价值, 而在无偿续期前提下, 土地可以持续贡献价值。因此, 若采用式 (2) 或式 (3) 来求取不动产价格, 显然与不动产实际状况不符。用式 (2) 漏记了建筑物经济寿命结束后的土地使用权价值, 用式 (3) 则忽略了建筑物具有经济寿命的事实。

为了充分体现待估不动产的状况, 在评估实践中要对估价技术路线做适当调整。首先, 将待估不动产分为土地和建筑物两个部分, 然后分别评估土地和建筑物的价格, 将之加和即为待估不动产价格。建筑物的价格可以采用重置价格法来求取, 然后求取土地价值。具体过程如下:

(1) 用重置价格法求取建筑物价格pB。

(3) 求取土地纯收益aL=a-a B, 式中a为不动产综合纯收益。

(4) 求取无限年期土地使用权价格pL。

无限年期土地使用权价格和70年土地使用权价格几无差别, 这在理论上难以解释。究其原因, 主要在于式 (3) 假设纯收益每年不变。在有限年期的情况下, 我们可以通过对未来一定期限内的纯收益进行预测, 然后通过数学方法得出代表未来收益年限内平均水平的纯收益。在无限年期的情况下, 这种预测的不确定性大大增加, 预测结果难以直接用于评估。在我国城市化、工业化快速发展的背景下, 土地的稀缺度不断提高、投资强度不断加大, 必然会出现土地增值的总趋势。这一趋势也表现为土地纯收益随时间推移而增长, 而且增长的平均速度可以通过对历史数据的统计分析获取。因此, 可以假设纯收益以一定的比率增长, 那么式 (3) 就转化为如下公式 (式中为土地纯收益的增长率) :

(5) 最后求取待估不动产价格:P=PB+PL。

2.有偿续期的前提。若土地使用权到期后需要补交出让金或其他形式的价款方可继续使用土地, 收益法中年限问题会呈现出新的特点, 在处理方法上也应不同。根据《物权法》、《城市房地产管理法》的规定, 土地使用权人在土地使用权期满时可根据建筑物状况、市场状况、土地续期成本等选择放弃或者继续使用土地。

这使得土地使用权人不仅拥有一定年限土地使用权, 而且拥有依附于该土地使用权的一份期权, 也就是未来使用期届满时对土地采取行动的权利。在不确定环境中, 这个期权是有价值的, 这种价值在市场中体现为期权价格。这种期权是相对于金融期权的实物期权 (Realoption) , 是一种或有要求权, 它的标的资产不再是股票、债券、期货和货币等金融资产, 而是实物形态的土地资产。因此, 在有偿续期前提下, 不动产的价格包括建筑物所有权价格、有限年期的土地使用权价格及土地期权价格。

建筑物经济寿命与土地使用年限往往不一致, 因现行估价中不考虑土地续期, 收益法评估中多以剩余土地使用年期作为收益年期进行评估, 在土地续期前提下这种做法不再适用。比如商业不动产, 其土地使用权法定最高出让年期为40年, 而钢混结构的现代商业建筑经济寿命可达70年左右。假设建设期为2年, 那么按现行估价实践中的做法, 其收益年期仅为38年, 38年后国家无偿收回土地使用权及其建筑物, 剩余30余年的建筑物收益也被国家无偿收回。但是在土地续期的情况下, 该30余年的收益应体现在不动产价格中。因此在有偿续期前提下不动产价格评估的技术路线应为:分别求取建筑物所有权价格、有限年期土地使用权价格、土地期权价格, 然后将之求和并以此作为待估不动产的价格。具体过程如下:

(1) 分别求取建筑物价格pB、建筑物纯收益aB、土地纯收益aL (同无偿续期前提) 。

(2) 求取有限年期n年土地使用权价格:

其中:rL为土地报酬率, n为剩余土地使用年期。

(3) 求取土地期权价格。期权的定价方法有Black-Scholes模型、二项式方法、蒙特卡洛方法等。本文所指土地期权实质上是土地使用权期限届满时权利人所拥有的续期与否的权利, 从类别上看属于欧式看涨期权。Black-Scholes模型是欧式看涨期权的经典定价模型, 加之该模型的假设条件与我国土地市场的情况相似, 可借鉴该模型对土地期权进行定价。Black-Scholes模型源自布莱克与斯科尔斯1973年在政治经济杂志上发表的《期权定价和公司债务》一文, 该模型最初用于金融期权的定价, 之后扩展至实物期权定价领域, 其表达式为:

其中:P期权为期权价格, N (d) 为累计正态分布的函数, EX为期权的执行价格, P为目前的标的价格, σ2为标的资产价格波动方差, t为期权权期, r为无风险利率。

借鉴Black-Scholes模型, 结合待估宗地及市场状况确定相关参数的取值即可测算土地期权价格。相关参数可通过以下途径取得: (1) 目前土地价格P即为前文所求有限年期土地使用权价格PLn。 (2) 无风险利率的最好代表是短期国债的收益率, 一般是三个月的国债。因此可通过查询我国短期国债利率的历史数据并求其平均值作为无风险利率r的取值。 (3) 土地期权权期t的取值即为前文所述剩余土地使用年期n。 (4) 标的资产价格波动方差σ2可通过调查历年土地价格指数并对其进行统计分析获得。 (5) e为常数2.718。 (6) 期权的执行价格EX为土地使用权届满后续期需缴纳的价款。现行土地使用制度下, 土地出让时并未约定使用权届满时的续期价款, 这使土地期权执行价格成为了期权价格评估中最不确定的因素。在鼓励土地投资、提高土地利用集约度的政策导向下, 可以预期, 土地使用权续期费用会低于一级市场购买土地的价格。因此, 通过分析土地价格历史数据计算土地价格的平均增长率, 进而推测期限届满时的土地使用权价格, 然后参照现行划拨土地转化为出让土地时补交出让金的做法, 以期限届满时土地使用权价格的一定比例作为续期价款, 并以此作为土地期权的执行价格EX。

将这些参数带入公式 (6) 和 (7) 可求得d1和d2, 通过累计正态分布表可得N (d1) 和N (d2) 。将上述参数代入公式 (5) 即可求取土地期权价格P期权。

(4) 最后求取待估不动产价格:P=PB+PLn+P期权。

(二) 市场法中的年期修正

市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较, 对这些类似房地产的成交价格作适当的处理来求取估价对象价格的方法。市场法的公式表达为:

估价对象价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×年期修正系数 (8)

公式 (8) 中的年期修正系数除了会出现在市场法中, 还经常在基准地价系数修正法、路线价法等以替代原理为理论依据的评估方法中出现。

1.无偿续期前提。在无偿续期前提下, 土地使用权受让人通过支付土地出让 (转让) 价款获得的土地使用权可以无偿延续, 土地使用年限不再是影响土地价格的因素, 因此也无再修正的必要。因年限问题而产生的不动产价格价格差异主要体现在因建造时间不同而产生的建筑物实体状况的优劣, 而这部分差异主要在个别因素修正中予以考虑。

2.有偿续期前提。在有偿续期前提下, 市场法评估中进行各项修正的基础即市场成交价格中实质上包含了土地期权价格。续期情况下的土地价格不受年限问题影响, 可比实例和估价对象因年限问题造成的价格差异主要体现在土地期权价格的不同上。因此, 有偿续期前提下, 市场法中的年期修正额为估价对象和可比实例土地期权价格的差。参照前文所述方法分别求取估价对象和可比实例的土地期权价格, 并以其间差额对可比实例价格进行加减修正, 年限修正不再采用连乘方式。

四、讨论

除了收益法、市场法外, 在其他评估方法中也会涉及年限问题, 如成本法中的年期修正和建筑物折旧计算、假设开发法中开发完成后房地产价格的估算等。这些评估方法涉及的年限问题也需在不同的假设前提下进行研究。

与现行评估实践相比, 本文关于市场法有偿续期前提下的年期修正方法操作起来较为复杂, 这主要数因为相关参数较难获得, 需进一步寻求更科学、有效、简捷的方法, 在实践中不断改进。

将期权价格评估方法引入不动产价格评估, 利于更好地揭示不动产的内在价值, 而土地期权评估方法的有效运用需要一个由相应政策法规、技术规范及基础数据等构成的支持体系。比如以政策法规明确各类土地续期内涵以及续期费用的取值依据, 修订更新技术规范为评估实践作业提供参照标准, 通过基础数据的搜集、整理、分析及公布为评估中相关参数的取值提供有益参考。

摘要：现行法律赋予土地使用权人在土地使用年限届满时有续期与否的选择权, 而不动产估价准则并未体现这一选择权对不动产价格的影响。本文认为年限问题的处理应因不同的假设前提而异, 并深入探讨了不同假设前提下年限问题的处理方法。

关键词：不动产估价,年限问题,收益法,市场法,土地期权

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