房地产城市调研报告

房地产城市调研报告（精选6篇）

篇1：房地产城市调研报告

诸城市房地产：诸城市房地产现状发展趋势报告

资源环境与城乡规划管理2008

当前房地产业受到社会的普遍关注，房地产发展状况以及房地产价格走势，成为社会的热点。2007年，我市房地产业在加快城市建设，提升城市品位的城市建设大舞台上，凸显出“四高三缓”的特点，房地产市场在健康、稳定发展的基础上更趋向理性。

一、房地产开发投资运行特点

“四高”：

“一高”房地产投资规模创新高。随着我市房地产市场形势的持续向好，房地产开发企业不断增多，投资规模继续扩大，完成投资额和施工面积两项指标均创历史新高。至9月底，全市共有房地产企业35家，其中有二级资质等级2家；三级资质等级5家；四级资质等级6家；其他企业资质等级暂定。前三季度，全市房地产开发企业共完成投资62289万元，同比增长17.8%，占全市规模以上投资的比重为7％，比去年同期提高了2.4个百分点；房屋施工面积77.4万平方米，同比增长11.3%。

“二高”各种类经济类型房地产企业投资热情高。随着市场经济的日益完善，我市房地产企业经济类型逐渐多元化，有私营有限责任公司、其他有限责任公司、股份有限公司三种经济类型。前三季度各类投资都有较快发展，股份有限公司房地产企业增速最快，1-9月份完成投资4045万元，同比增长88.1％，占全部房地产投资的6.5％；其次是其他有限责任公司房地产企业，完成投资21090万元，同比增长32.1％，占全部房地产投资的33.9％；私营有限责任公司房地产完成投资37154万元，同比增长6.8％，占全部房地产投资的59.6％。“三高”房地产开发内部结构优化程度提高。近年来，我市房地产开发内部结构得到了有效的调整，优化程度逐步提高，基本满足我市城市化建设及居民购房的需要。（1）住宅开发仍占房地产开发的主导地位，上半年我市住宅投资52207万元，同比增长27％，占整个房地产开发的83.9%，住宅施工面积占房屋施工总面积的比重高达90%。（2）小户型比重提高。小户型住宅历来倍受购房者青睐，自从国家针对住房供应结构出台90/70标准后，房产商更是加大了小户型住宅的投入，1-9月份，我市90平方米以下的住宅施工面积29.6万平方米，目前销售情况极好，销售面积占施工面积的15%。

“四高”房价持续走高。从我市房地产企业调查了解到，目前市城区商品住宅销售均价已达到2100元/平方米左右，黄金地段楼盘2400元-2500元/平方米左右。房价持续走高的主要因素有：

1、土地成本加大。地价涨幅较大，按照房地产市场运作的经验，地价每上涨1个百分点，房价就会相应上涨0.5个百分点。今年我市土地价格比去年同期上涨20%左右，地价的上涨,小高层、高层日渐成为市区房地产开发的主流,并直接对房价形成了强大的拉动力；

2、住房质量的相对提高。随着住宅综合品质的不断提升，房屋配套设施的投入加大，导致了房屋成本的相应提高；

3、资金占用成本提高。今年的几次加息，开发商的资金压力明显加大；

4、建材及其它成本上涨。随着建筑材料价格及人工工资的上涨、拆迁难度的增加、各种费用的增加等因素均加大了房产开发的投入，加大了房屋建筑成本。

“三缓”：

“一缓”房屋销售增速趋缓。1-9月份，全市房屋销售面积20万平方米，同比增长10.5%，比房地产开发投资额增速低7.3个百分点。在销售面积中，商品房住宅销售面积19.9万平方米，同比增长14%,增速比房地产开发投资额增速低3.8个百分点。自去年以来开始火爆的股市与基金市场使得投机性资金流进股市，住房按揭贷款利率的提高使得购房者承受更大的资金压力和风险，投资、投机性购房明显减少，居民住房消费趋于理性。

从商品房空置情况来看，1-9月份全市空置面积1.4万平方米，比去年同期增长了4倍，并且全部为商品住宅。

“二缓”土地供应增速放缓。随着一系列土地管理的调控政策的出台，针对当前在土地审批、用地集约管理等方面存在的问题进行有效治理及严格调控。从不断从严的政策措施来看，土地总体规划的调整审批权限以及土地出让金的管理权限的上收，还有不断加大的耕地保护的压力及征地拆迁难度加大的压力，使得建设项目用地的管理更加严格，土地供应“闸门”缩紧。1-9月，全市房地产开发企业累计购置土地13.5万平方米，同比下降45.4%。

“三缓”资金供应放缓。2007年是房地产企业面临资金压力的一年。前三季度我市房地产企业到位资金69476万元，同比下降7.4%。其中国内贷款2270万元，同比下降66.6%，房地产行业是资金密集型行业，其资金很大程度上依赖贷款，而今年银行几次加息加大了资金压力，银行也慎对信贷风险，作为贷款主要去向之一的房地产开发贷款也必将受到影响。

二、对确保房地产行业健康发展的几点建议

一是提高房地产开发企业的竞争实力。随国家一系列促进房地产业健康发展措施的逐步落实到位，企业经济实力就成为房地产企业参与竞争的最重要砝码。我市房地产企业经过这些年的发展，房地产开发企业不断增加，但企业整体实力还须进一步加强。在35家房地产企业中，没有一家一级资质企业，四级以上资质企业共13家，占全部企业的37％。面对房地产开发企业的现状，主管部门应严格控制“入口”，在加强管理与引导的基础上，通过市场优胜劣汰，压缩开发企业的数量，走规模化经营之路。各房地产企业在新的形势下，应不断加大改制、重组力度，强强联合，适应市场需要，增强资金的运筹能力，提高经济实力与竞争能力。

二是认真贯彻国家有关调控政策，切实加强对房地产开发的管理。近年来，国家出台了一系列宏观调控措施。应根据我市的实际情况，从土地供应、市场准入、项目审批、银行信贷等方面入手，认真贯彻落实国家各项调控措施。同时，还须建立包括投资增幅、土地供应、银行信贷、资金来源、开发结构、销售率及空置率、房屋销售及土地购置价格等内容在内的预警监管指标体系，建立相应的信息披露制度及部门监管责任制度，进一步完善房地产市场宏观调控制度，及时处理和解决行业发展中存在的问题，引导市场理性投资和消费。

三是大力规范房地产市场秩序。要深入开展房地产交易秩序专项整治，加强对房地产开发建设、销售的全程监管，继续加大房地产市场违法违规案件的查处力度，防范和制止各种规避结构调整政策，变相囤积房源行为，严厉查处哄抬房价，扰乱市场秩序的房地产交易。四是积极引导房地产开发的投向，加快住房结构调整。房地产开发“产品”要适应市场需要，主管部门要加强对房地产市场的调研工作并加以引导。在住宅开发方面，根据目前我市居民的收入水平，重点开发一些中、低档住房。根据各消费群体的需求，可适时推出小户型的单身公寓、休闲型的老年公寓、亲情型的两代人套居楼，由单一的商业住宅向生态型、健康型、人性化住宅过渡。

三、全年房地产市场展望

在经历国家一系列宏观调控政策后，我市的房地产市场趋于平稳发展状态。根据今年我市房源丰富，居民购买欲望较弱，建筑成本继续上涨，房地产价格又居高不下等特点，预计全年我市房地产市场还将保持平稳的发展态势，房价不会出现大幅度增长。

随着“三年一中变”任务即将顺利完成，我市的城市环境面貌发生了显著变化，取得了令人瞩目的成就。按照省委、省政府的要求，“2010年一大变”工作也要同步部署推进。我室在对“2010年一大变”工作进行前期调查研究的过程中，发现我市老城区的危旧房屋问题比较严重，较大影响了广州中心城市的环境面貌。为此，我室专门组织调研组，对我市危旧房改造工作情况、存在问题进行调查研究，并先后赴上海、北京、福州等城市进行学习考察，研究探索进一步加强我市危旧房改造工作的政策措施。现将有关情况及我们的建议报告如下：

一、我市危改工作的基本情况及面临的主要问题和困难 从上个世纪80年代开始，我市在公房租金收入中提取一定比例实施危改工作。20年来，在市委、市政府的正确领导

下，经过各有关部门的共同努力，我市危改工作取得了一定的成绩。据统计，1990年我市完成危改投资2100万元，而2000年则达到2.3亿元，相当于1990年10倍多；1990年我市完成拆迁面积仅约数千平方米，而2000年完成拆迁面积近10万平方米，相当于1990年数十倍。1999年，市政府明确提出了力争用2年半至3年时间完成1997年登记在册的23万平方米危险房屋的排危抢险工作的目标，并制订了相应的改造工作步骤、优惠政策和具体措施。目前，32片危改责任地块的23万平方米危房（涉及改造总面积70万平方米）的改造任务已基本完成，其中，成片拆除危房12万平方米（总拆迁面积35万平方米），维修加固危房11万平方米。仅市一级就累计投入资金约4.6亿元，全面完成了交电新村、西华路等10片地块18万平方米的成片拆迁工作，共拆除危房7万平方米，约6200户近2万人从原来低矮、潮湿、拥挤、危险程度较高的危旧房中搬出，被安置到环境优美、配套完善的棠雅苑、棠德花园、阳光花园等多处安置小区，户均面积从改造前的24平方米增加到33平方米，人均居住面积从改造前的9.8平方米增加到13.3平方米；同时完成了沙河墟地街等4个项目的维修加固工作，维修加固危房、严重损坏房面积共54268平方米。据不完全统计，我市目前实有房屋面积13578万平方米，其中各级房管部门的经管房屋2011万平方米，占房屋总量的14.8%。另据市房管部门经管房屋的安全普查结果，我市在基本完成23万平方米危房的改造任务后，仍然存在危房26.4万平方米，严重损坏房80万平方米，一般损坏房402万平方米，分别占总数的1.42%、4.3%和21.6%。此外，85.2％未列入房管部门经管的房屋中，包括绝大部分的私房、企业用房、宗教用房、学校用房等，同样存在相当数量的危旧房屋。我市危旧房屋的形势仍然相当严竣。

目前人们普遍喜欢100㎡左右的房子，更大，更高，更舒适是不变的追求。不断进行旧城改造是正确的。可过度改造只能称为浪费。我市人口有限，新的房子造的过多就是一种浪费。另外，购物的超市造的也有些多，毕竟消费能力有限，消费能力无限强的也不在诸城消费。

我们的物业也有很大问题，缺少专业和敬业精神。比如看门的仅仅在打牌上有专业精神，扫地的仅仅在捡小便宜上有敬业精神。

我们的房地产污染严重。噪音污染不在话下。虽然大型车辆22：00以后才能运输，但也不至于半夜2点多还运啊！半夜时施工更是了得。环境污染有目共睹，尘土飞扬的大街就是证据。唯一好的是所谓的光污染没有发生，而且半夜还可以给我们照明，连电费都省了。

篇2：房地产城市调研报告

银川石嘴山被列入风险型城市

本报讯银川的房价还在爬坡，但楼市投资风险可能正在加剧。近日，深圳世联地产顾问股份有限公司和同济大学房地产研究所联合发布的《2014·世联-同济城市房地产投资价值研究——分化市场中的价值探寻》报告中，将银川和石嘴山列入风险型城市，在全国百座城市中，房地产投资价值总指数分别居于90位和96位。

城市房地产投资价值总指数测度指标体系主要根据城市人口因子、产业经济因子、市场特征因子等指标计算出指数得分和排名。银川、石嘴山与呼和浩特、榆林、鄂尔多斯等城市一道被列入风险型城市。报告称，风险型城市是具有一定投资价值但市场风险较大的城市，其典型特征在于其房地产市场出现严重的供需矛盾或供给过剩从而导致的市场疲软。

不过，在全国百座城市住宅地产投资价值中，银川被列入潜力型城市，居于41位，而在2014年中国35个大中城市商业地产投资价值指数和写字楼投资价值指数中仍属于排名靠后的风险型城市。分析人士指出，银川等西部城市还处于以住宅主导城市房地产投资价值的发展阶段，产业支撑力是住宅地产投资价值的基石，产业支撑力越强，住宅地产投资的动力越持久，银川的产业支撑力指数处于同类型平均水平以下，产业经济多以资源为依托，随着资源耗竭，若不重视产业升级，也会使其住宅地产投资存在风险。

在35个大中城市商业地产投资价值中，银川等城市由于人口规模小、零售业发展水平有限，商业地产存量大等原因，是商业地产投资价值最低的城市。报告指出，银川的商业地产供应已有过剩迹象，以十年内所有已开工的商业物业计算，人均商业地产存量已达8平方米左右，人均存量最大，商业地产的开发潜力已有限。

篇3：房地产城市调研报告

作为中国的经济和金融中心, 上海拥有全国领先的制造业和服务业基础以及庞大的消费人群和较高的购买力。此外, 上海亦是中国的航运和贸易中心:2014 年, 上海集装箱吞吐量达3529万标准箱 (TEU) , 全球排名第一;浦东机场货运吞吐量达317.8 万吨, 全国排名第一;同时, 上海是全国“四纵四横”高铁网络的重要节点城市, 两小时内可通达所有长三角主要城市。在制造业转型升级及消费带动经济增长的大背景下, 便利的交通网络和庞大的内需支撑着上海乃至周边苏州、昆山等城市成为辐射长三角和内陆区域的物流节点城市。

目前上海的优质物流仓储市场呈现供需两旺的局面。截至2015 年第二季度, 上海优质物流仓储存量达375 万平方米, 市场整体空置率为9.1%。其中, 作为上海自贸区的一部分, 临港片区凭借高端制造业和新兴战略产业相结合的产业优势和毗邻浦东空港及洋山深水港的区位优势成为目前上海优质物流仓储供应最为集中的区域。另一方面, 受益于虹桥交通枢纽的建设, 大虹桥区域 (范围涉及青浦、嘉定、闵行和松江四区) 的优质物流仓储市场亦被看高一线。凭借由机场、高铁和高速交织的交通网络, 以及上海国际贸易新平台的定位, 虹桥商务区将成为国内外货物分拨、中转、展示和销售的中心, 国内外货物的融通有望促使大虹桥区域内高标库的需求得到进一步释放。但大虹桥区域内有限的土地供应或将制约该区域的发展。在需求端, 上海对于优质物流仓储的需求更趋多元化, 除第三方物流、传统零售和电商外, 以汽车及零部件制造业和高科技企业为代表的制造业亦是高标库去化的主要动力。旺盛的需求推动上海优质物流仓储市场的租金稳步上涨, 过去五年, 按同样本比较, 上海优质物流仓储市场的租金年复合增长率达5.8%。逐年上涨的租金使租户不断承压, 致使部分对成本较为敏感的租户有向周边甚至内陆搬迁的倾向。

土地市场方面, 上海政府在2014 年陆续颁布了调整工业土地使用年限、强化工业用地用途管制等方面的一些列政策。由于上海一手仓储用地供应稀缺, 导致投资者转向二手土地市场进行收购或与拥有优质土地储备的企业以股权形式进行合作。这也使上海成为全国大宗物流交易市场最为活跃的城市, 在2011 ~ 2014 年间, 上海录得了八宗物流仓储物业大宗交易, 总额达42 亿元, 是其他一线城市总和的将近四倍, 其中大部分买家为外资基金或专业物流地产开发商, 如亚腾资产管理、普洛斯及丰树等。同时, 开发商为了提高土地利用率, 多层库正在取代单层库成为仓库开发的主流。这些多层库主要由电商和传统零售业这样对承重要求不高的租户去化。另一方面, 一手仓储土地稀缺和较高的地价亦驱使物流地产开发商纷纷转向紧邻上海的苏州 (包括昆山, 太仓, 常熟) 、无锡和南通等地拿地。而外溢的需求亦使苏州的仓储市场迅速发展起来, 截至2015 年第二季度, 苏州的优质物流仓储存量为273 万平方米, 市场整体空置率为13.7%。同时, 我们也观察到由于自2014 年起随着各地陆续颁布节约集约利用工业用地的新政, 二三线城市的一手仓储用地供应量也在逐年减少, 开发商在苏州和无锡等地的拿地难度亦随之加大。预计二手土地市场活跃的成交在这些城市也将得以延续。

2015 年下半年上海优质物流仓储市预计场将有超80 万平方米的高标准仓库入市, 其中一半的新增供应位于浦东新区的外高桥、浦东机场和洋山陆域三个区域, 而另一半则主要分布在浦西的宝山和青浦。鉴于目前这些区域的空置率水平普遍较低, 预计下半年新项目的上市将刺激市场成交量的上升。同时, 我们预计开发商将推出更多优惠手段来吸引租户以应对更为激烈的竞争。

其他一线城市——供应紧俏, 需求外溢

作为中国的首都和政治经济文化中心, 北京良好的经济基本面以及完善的基础设施为物流地产奠定了基础, 依托于两千万人口的城市规模及发达的第三产业, 整体物流需求由消费品及电商类客户主导。而广州及深圳位于制造业重地的珠三角地区, 承接了来自制造业的物流需求;此外, 作为全球最大的城市带, 珠三角庞大的人口规模亦刺激了来自电商及第三方物流的蓬勃需求。

工业土地供应缺口在上述城市一向比较突出。随着2014 年国土部提出减少特大城市工业用地, 土地供应节奏更逐步放缓。以北京为例, 2014 年全年北京录得45 宗工业土地成交, 仅为2010 ~ 2013 年均值的四成, 2015 年上半年更锐减至五宗。由于物流用地产生的税收贡献相对较少, 土地利用率低, 开发商及其他投资者拿地受限, 竞争加剧。土地紧缺已经成为物流地产投资的一大瓶颈。

与北京相比, 广深的物流市场更加分散, 国际物流开发商份额较低 (仅有普洛斯及安博) , 大部分为内资企业所有, 这种现象主要归因于国有仓储土地供应、可投资标的有限, 此外与农村集体用地确权问题亦不无关系。近年来政府土地政策逐步收紧, 国有物流土地供应有限, 出让的物流土地往往为国内企业购置自建高标仓, 以自用为首要目的, 仅小部分用于出租, 造成国内企业“垄断”局面。此外, 由于历史原因, 相当一部分物流用地为农村集体用地所有权, 对投资审查更为严格的外资开发商来说, 这些并不能成为他们的投资标的。

鉴于供应紧俏, 部分专业物流开发商将目光投向了价格更为合理、投资机会更多的周边城市, 如北京周边的廊坊、武清, 广深周边的佛山、东莞、惠州等。此外, 我们亦观察到物流开发商及机构投资者通过购置二手物业或土地进行投资。如2013 年6 月Redwood通过资产收购购置了北京通州配送中心, 2014年3 月GLP购买了北京空港物流园的富达来信托旗下的北京物流园。

2015 年国土部拟出台政策刚性约束新增建设土地供应, 特大城市未来城市建设用地供应将更多关注盘活存量为主。展望未来, 上述城市物流设施市场将呈现三大发展趋势:1) 物流仓储设施优化升级。政府鼓励土地集约利用, 从传统仓库升级为结合写字楼及仓库的楼仓形式, 从功能单一的物流园区转型为综合型的产业园区。2) 跨境电商租户活跃度上升。受南沙自贸区及前海蛇口自贸区政策利好以及区位优势带动, 跨境电商行业活跃度将逐渐提升, 预计将有更多服务于跨境电商的新建物流仓储项目。3) 需求外溢至周边城市。从运输成本以及效率上出发, 本地的物流仓储设施为首选。然而, 由于本土供应紧缺外加经济虹吸效应带来的交通压力, 本地物流设施租金走高, 租赁成本增加, 加上传统仓储的供应逐渐往周边城市迁移, 预计只有承租能力较强的租户得以在市内布局, 其他外溢需求将由周边城市承接。

成都——区域枢纽中心地位支撑物流市场发展

成都是“一带一路”和“长江经济带”的战略交汇点, 也是成渝经济区的两大增长极之一。受益于西部大开发战略, 过去十年成都的经济飞速发展, 2014 年成都经济总量首次突破万亿, 经济迈上新台阶。在物流方面, 根据2015 年4 月份发布的《四川省物流业发展中长期规划 (2015 ~ 2020 年) 》, 四川省将形成“一核、五极、多点”的物流空间布局。成都作为最重要的“一核”, 依托全国第四大航空枢纽双流机场和连接欧亚大陆的蓉欧快铁贸易大通道, 其区域性的物流枢纽中心地位正日益显现。

成都优质仓储物流市场的发展可以分为两个阶段:2008 ~ 2012年为高标库的起步阶段, 优质物流仓储项目以较高的硬件配置逐步为市场所接受, 并逐渐取代了传统的物流设施;2012 年至今, 市场日臻成熟, 由国际开发商开发的高标库项目聚集度日益提高, 并逐步布局新兴物流园区, 同时园区的运营和管理亦逐步完善。土地开发向集约化方向发展, 土地利用率不断提高, 多层库的供应逐步增加, 且市场对多层库的接受度也在提升。截至2015 年上半年, 成都优质仓储物流市场总存量达124 万平方米, 市场整体空置率为17.2%。

目前, 成都市场高标库主要集中在龙泉、双流、新都、青白江、新津等区域, 其中龙泉、空港和新都三大核心板块的存量占比近八成。纵观成都主要物流园区, 龙泉物流园区成长最为迅速, 仅用不到五年时间就一跃成为成都主要的综合性物流园区之一。物流的蓬勃发展得益于龙泉经济的快速增长, 2014 年龙泉驿区经济增长高达12.7%, 经济总量居成都各区县之首。作为汽车制造业产业核心聚集区, 汽车产业迅速壮大。截至2014 年末龙泉驿区汽车及配套企业已聚集109 家, 一汽大众、沃尔沃、丰田、日产等知名制造商及德尔福等汽配供应商相继进驻龙泉汽车城, 汽车及上下游产业所引致的物流需求持续活跃。其次, 作为辐射川东及连接成都两大国际机场的门户地带, 龙泉依托于高速公路及高铁网络, 日益成为覆盖川东乃至重庆的区域分拨中心。此外, 毗邻成都主城区的地理优势和通达性使龙泉逐步发展为城市配送中心。目前已有包括天猫超市、联合利华、宜家、屈臣氏在内的多家零售商和电商企业纷纷入驻。预计至2017 年, 龙泉的高标库总存量有望突破100 万平方米, 成为成都未来最大的仓储物流园区。另一方面, 双流空港作为成都发展最早也是最为成熟的工业物流市场, 依托空港的地理优势、完善的交通配套以及现代服务业和高新制造业相结合的产业结构, 区域内的仓储物流租赁需求持续旺盛。然而受制于有限的仓储供应, 市场日趋饱和, 截至2015 年上半年, 该区域平均空置率低至1.2%。新都物流园区主要辐射川北地区, 立足于传统公路运输集散的专业物流区域, 其零担物流市场较为发达, 也吸引了以DHL、京东为代表的第三方物流及电商企业落户。与新都毗邻的青白江物流园区汇集蓉欧快铁与中亚班列起始站, 配备大规模的集装箱编组站, 同时也是国家整车进口口岸。根据最新的规划, 新都与青白江两大板块未来有望联动发展, 实现商贸物流功能。

需求端方面, 零售商、电商、第三方物流和汽车及零配件行业是成都优质物流仓储去化的主要来源。首先, 成都人口基数大、消费能力强, 且对外来人口吸引力持续增强, 为商业市场带来了庞大的消费人群。同时, 成都也正在逐步从传统商贸中心向区域型国际贸易中心转型, 各大国际国内零售商积极布局成都或在蓉持续扩张。庞大的内需促使对优质物流仓储的需求也不断升温, 如联合利华, 宜家、家乐福、海尔等知名零售企业的仓储分拨中心相继落户成都。其次, 电子商务贸易增势亦不容小觑。四川省电子商务交易额在2015年上半年达到7686亿元, 同比增长31.8%, 其中网络零售额845.6亿元, 同比增长39.3%。作为电商在华布局的重要一环, 成都成为众多电商企业在华西地区建立区域分拨中心的首选城市, 包括苏宁易购、京东商城、唯品会、天猫超市在内的众多大型电商已纷纷进入成都市场。再者, 成都汽车保有量长期位居全国前列, 截至2014年末成都汽车保有量高达336万辆, 汽车消费市场需求活跃。同时伴随一汽大众、丰田等整车生产企业聚集龙泉, 成都汽车及零部件配套企业对高标准仓库的需求将持续旺盛。

伴随持续活跃的市场需求, 成都高标库的未来新增供应仍将保持充沛。而供应的增加也必然带来市场竞争的加剧, 仓库租金的上涨空间亦随之收窄。然而近一两年政府物流用地出让规模的缩减预计将投射在2017 年后的市场供应端, 届时市场待去化面积有望减少, 业主的议价能力将有所回升。在“一带一路”的战略背景下, 作为华西地区传统交通枢纽的成都将进一步打造成为连接全国乃至欧亚大陆主要城市的区域性物流枢纽和物流分拨中心。其中蓉欧快铁与中亚班列的相继开行, 使电子产品, 整车、食品等相关货品的进出口贸易和物流运输产业在青白江及新都区域持续活跃。另一方面, 伴随成渝经济区协同发展、产业加速融合, 龙泉作为连接成渝两市的门户口岸, 未来的物流市场发展前景乐观。同时, 伴随着未来成都天府国际机场的开工建设, 以航空运输为基础的高附加值、时效性货物及其相关的仓储、配送服务发展空间巨大。2014 年, 天府新区获批国家级新区, 未来天府新区的基础设施将逐步完善, 战略性新兴产业、现代制造业和高端服务业的产业集聚效益明显, 并吸引一大批世界500 强企业落户, 成为物流仓储市场持续发展的产业支撑。综上所述, 产业聚集的优势、基础设施的推进、国际物流大通道的建立以及跨区域的物流网络布局都将成为带动物流仓储需求持续增长的关键因素。因此, 成都的物流仓储市场仍将迎来一段可持续发展的黄金时期。

武汉——市场短期有供应压力, 但长期需求增长迅猛

武汉政府一直致力于将武汉打造成为全国性的物流枢纽:根据2012 年底通过的《武汉市物流业空间发展规划 (2012-2020 年) 》, 政府将武汉定位为“国际供应链体系的重要节点、全国物流枢纽和物流信息中心”。2013 年11 月, 《市人民政府关于建设国家物流中心的意见》出台, 计划到2016 年末, 全市社会物流总额达到3.5 万亿元, 物流业增加值占GDP的比重达到11.5%。同年12 月, 政府针对龙头物流企业颁布了一系列税收、财政和人才方面的优惠政策。2015 年5月, 商务部等十部门联合颁布《全国流通节点城市布局规划》, 将武汉纳入全国37 个国家级流通节点城市之一, 武汉的物流枢纽地位亦可见一斑。

武汉的物流业空间布局分为四个层次:第一层为在二环线附近布局的物流总部区;第二层为沿外环线和大型对外交通枢纽布局的物流园区;第三层则是沿四环线、外环线为制造业园区提供物流服务的八个物流中心;第四层是沿三环线附近布局的10 个配送中心。2013 年之前, 武汉工业物流市场主要由本土开发商开发的传统仓储项目主导, 市场上并不存在高标库项目。但受益于近年来政府对于物流行业的大力支持, 加之工业地产在全国范围内日趋火热, 拥有成熟运营经验和融资能力的物流开发商近年来大举进驻武汉, 其中包括普洛斯、盖世理、宝湾、宇培、新地和嘉民等工业物流开发商, 以及以万科等为代表的传统地产开发商。

截至2015 年上半年, 武汉高标仓存量达89.4 万平方米, 自2013年起新项目的接连入市使得武汉优质仓储市场的空置率攀升到27.8%。2015 ~ 2017 年三年间, 预计每年平均有43.9 万平方米的新增供应入市。按区域来看, 目前高标仓主要分布在江夏、汉南、黄陂及东西湖四个片区, 其中以江夏及汉南的供应量最大, 两者体量合计占总体量的七成以上。汉南片区由于交通配套还不完善, 加之产业支撑较为薄弱, 在短期内面临供过于求的现象。而江夏地区由于交通配套完善、物流相应速度快, 使其与毗邻市区的东西湖一起在城际配送方面享有优势, 这两处的优质物流仓储项目的租金亦领先于武汉其他区域。

过去五年, 武汉社会消费品零售总额复合增长率达15.1%, 2014年武汉的社零总额在全国排名第七。受益于不断增长的消费能力, 传统零售、电商和第三方物流等行业成为武汉高标库的主要需求来源, 需求结构相对而言较为单一。作为华中地区最重要的物流节点城市, 国内主流电商在武汉自建仓库渐成趋势:菜鸟网络全国八大核心节点之一的江夏金口项目于2015 年3 月主体完工, 项目占地200 亩, 建筑面积达50000 平方米;京东年报显示, 截至2014 年低, 京东在武汉的仓储面积达18.5 万平方米;此外, 苏宁电子商务运营中心落户东西湖综合物流园, 首期投资近3 亿元, 项目占地16.1 万平方米。需求结构单一加之电商自建仓储去化了一部分的市场需求, 使得市场在短期内存在需求结构与供给结构不匹配的问题, 租金或在供应放量的情况下承压。

未来武汉高标库的供应将主要集中在葛店、阳逻和蔡甸等区域。其中位于鄂州的葛店经济技术开发区毗邻东湖新技术开发区 (光谷) , 是湖北首批电子商务示范基地。目前已有亚马逊、唯品会等电商巨头落户, 相关的电商产业链亦正不断完善。阳逻经开区是华中惟一具备水、铁、公、空多式联运交通优势的区域, 加上国际性物流中心定位的政策支持, 成为众多物流地产开发商竞相争夺的热门片区。同时, 电商巨头京东商城在武汉布局的华中物流基地亦选址该片区, 投资者对于阳逻的关注度可见一斑。但总体而言, 短期内大量项目的集中供应或将导致武汉优质物流仓储市场面临空置率上涨, 租金承压的局面。另一方面, 随着全国范围开始强调工业用地的集约节约利用, 湖北省政府亦于2015 年3 月颁布了《关于促进全省物流园区规范发展的指导意见》, 明确提出要控制新建物流园区数量, 防止盲目建设或以物流园区名义圈占土地。受此影响, 开发商在武汉的拿地难度将逐渐加大。由于一手仓储物流用地工业极少, 导致武汉二手土地交易活跃。从长期而言, 除了来自传统零售和电商的旺盛需求外, 随着中部地区承接东部产业转移, 由产业转移和升级所催化的对优质物流仓储设备的需求将进一步释放。

大连——东北门户, 有待开发

位于辽东半岛南端的大连是以重化工业为主的工业重镇, 其港口是东北的门户, 亦是东北地区最重要的综合性外贸口岸。大连物流业的主要需求来自于汽车制造及进出口行业, 物流园大多集中分布在大连港附近。

随着产业升级, 大连将发展重点放在了旅游城市建设以及三次产业结构优化。第三产业比重的不断提升得益于物流业的快速发展——物流业成为了大连的新产业支柱。自2009 年大连市被确定为全国性物流节点城市起, 物流业增加值连续以年平均15% 的速度增长。2014 年, 大连物流业增加值占全市GDP比重为10.3%, 在所有支柱行业当中位居第二, 仅次于装备制造业。

由于地理区位及城市级别等因素, 大部分电商在布点区域物流配送中心的时候更青睐交通网络更为发达的省会沈阳, 大连的物流需求主要来自进出口贸易、汽车相关行业、食品冷链等。2013 年, 大连港建设汽车码头, 整车内外贸出口和零部件物流生产将拉动相关产业的物流需求。2014 年末, 东风日产工厂在大连提前投产, 一二期建设的整车工厂年产量达30 万辆;此外, 大众亦于大连建立了位于德国以外惟一一家生产双离合自动变速箱的DSG变速箱工厂。两大工厂的投产不仅拉动了相关汽车零配件产业的集聚, 亦支撑了物流需求。此外, 随着2015 年5 月大连启动跨境电商综合实验区及中韩贸易合作区, 跨境电商及进出口贸易有望进一步发展, 弥补来自于电商及第三方物流的需求。

尽管区位优势欠佳, 但在产业升级转型进程的支持下, 大连的物流需求潜力十分广阔。另外, 在天津港的爆炸事故发生后, 作为北方少数的港口及唯一深水港的大连港在短期内有望承接部分来自天津港的汽车进出口需求。外加上各种出台政策及政府的支持, 大连物流行业的发展将有望迎来窗口期。

随着市内租赁成本增加、传统仓储供应逐渐往外迁移, 外溢需求将由周边城市承接。

篇4：北方大城市商业地产调研分析

在调研过程中，我们得到了以下数据和分析：

1、天津商业地产

近年来，天津时代奥城商业中心商铺售价、租金愈来愈高，商业地产的发展也越来越好。《津报网-每日新报》也指出奥体区域已经成熟，写字楼产品潜力显现，自身拥有住宅、商业、星级酒店、酒店式公寓、高档时尚写字楼五大产品结构，云集了众多国际知名企业，市场知名度逐渐提高，随着经济的发展和楼市的渐趋成熟、理性，物业的增值前景和升值潜力指日可待。奥城是集首席国际住区、生态写字群、五星私人酒店、精品商业、星级酒店为一体的城市综合体，一站式地满足消费者需要；高效、密集、立体的交通网络，打造了高效的商业环境；奥城易买得超市、金逸影城、苏宁电器、等主力店运营成熟，带动周围商业物业全面升值；周边强势消费客流为奥城商业带了更多发展契机；该区域因聚集了大量城市景观资源、人文教育资源以及大型市政及文化设施，市政府将该区域规划并打造成天津商务商贸旅游中心区，是天津市最具发展活力和潜力的城市中心地段之一。

2、大连商业地产

大连商业地产经过这些年的发展，升级趋势比较明显，商铺和写字楼明显升温；并且，由于国家的一系列房地产政策，导致一部分投资者将商业地产作为投资项目，更加促进了商业地产的发展。例如大连环球金融中心。大连环球金融中心是2007年大连市星海湾金融商务区建设的重点项目之一，由两幢超高层钢结构金融专业大厦组建而成，是集国际5A智能化写字楼、五星级酒店、大型会议中心、银行营业大厅、摩天金融家会所以及金融机构行政总部等多项功能于一体的大型超豪华综合性项目。建成后会吸引大量外国银行、证券公司、基金公司、外汇中心等大批世界金融机构以及世界500强企业、跨国财团的入驻，带动整个星海湾金融商务区的发展与腾飞。

3、哈尔滨商业地产

2014年的哈尔滨，在住宅仍然面临调控的背景下，商业地产仿佛成了有点闲钱的市民的基本投资选择。而南岗道里两区作为近年来人口导入较多的区域，商铺市场供求两旺，以及住宅底商的持续推出推高了这两大板块商铺成交。就南岗区来看，哈西客站的核心交通枢纽和哈西万达广场巨大吞吐量的吸金作用日益显现，推高了该区商服成交的整体走势。商铺成交延续了火热态势。在投资需求暗潮涌动的面前，商铺价格也水涨船高。从目前市场看，最受欢迎的商业项目无疑是成熟商圈的项目，但因为单价贵、面积大，投入成本太高，中小投资者只能望而却步。其次是临近地铁的商业项目，尤其是小面积、低总价的商铺最受欢迎。例如楼市新宠：红博西城红场天街宠爱有“家”：项目主要是以小面积商铺为主体，适合多种商业经营形态，同时项目占有地理位置和成熟商圈的优势，地处哈西新区，周边哈西万达广场、哈达和服装城等成熟商圈，客流量大，覆盖全面，因此红博西城红场项目在未来的商业发展和投资升值空间大。宠爱有“家”：东方新天地项目商业配套有哈西万达广场、哈西服装城等商圈成熟，临近哈西客站中心枢纽，地区客流量大，商业发展不用“零”起步。项目在打造情景商铺，特色亮点突出。而且哈西未来地铁枢纽日益完善，地铁商铺升值空间也会随之加大。

4、哈尔滨、大连、天津万达商业地产价格对比

目前哈尔滨市商业已呈现出地上与地下互补、中央商圈与区域商圈互补的多源化立体化多层次的商业新格局，主城区商业得到了充分快速的发展。在政府扶植、软环境提升的促进下，新建城区群力、松北、哈西等地也开始拓展新的商圈。天津商业档次以中低档为主，中高档商业目前只有海信广场，美美百货，友谊商场二期。但随着港资企业大量进入天津，持有型商业项目逐渐增多；国际一线品牌基本上进入天津，高档商业逐渐增多，天津商业正逐步向一线城市靠拢。而大连首先是政府将土地所有权进行市场转化，其次是用这些钱强化市场形象，规划的同时进行包装推广使得商业地产在大连开发迅猛，成为大连城市运营焦点之一。

可以初步预测出北方大城市未来的商业地产将会呈现出小幅度的上涨，尽管我国商业地产发展的时间相对较短，经营效率相对较低，管理水平相对落后，但在住宅地产已步入微利时代的今天，商业地产仍然存在着巨大的利润空间，并且自2010年以来，国内住宅市场遭遇“限购”、“限贷”、“限价”等相当严厉的宏观调控，投资和投机性需求纷纷被挤出了市场，于是商业地产特别是城市综合体俨然已经成为开发商自我救赎的武器。2011年以来不少地方的城市商业地产综合体的数量进一步攀升，受到房地产商们的追捧。

因此，我们得出结论：尽管我国商业地产发展的时间相对较短，经营效率相对较低，管理水平相对落后，但在住宅地产已步入微利时代的今天，商业地产仍然存在着巨大的利润空间，并且在一些现象及数据表明，商业地产的发展在住宅地产日渐萧条的情境下在一定程度上更能影响城市经济的发展，商业地产的发展很有可能还会影响其他的一些城市指标的发展，关于这些，我们将进一步调查和研究，希望我们的探究和调查能够使大家更了解商业地产和城市发展的关系。

不过，在调研过程中，我们也发现了一些问题，对于这些问题，我们也有了些建议：①市场调研的内容不全面。对于市场调研的内容忽略了可变性，如对于消费者中存在着现实购买者和潜在购买者的社会阶层与数量、居民居住现状与住房趋向、房地产购买偏好、购买特点等。②商业地产资料收集不准确，其中存在问卷得出的资料不确切。建议原始资料可以采用访问法（面谈调查、邮寄调查、留置调查、电话调查）；观察法（直接观察法、间接调查法）；实验法三种方法。也可以采用收集二手资料的方法（查询、交换、购买、索取、委托情报网收集等等）。③调查样本的分布不合理。由于对于调查地区的了解不足，或是事先组内成员之间的沟通不利，可能引起各处调查样本的分布过密集或是过稀疏。我们建议可以先确定调查地区的商业中心所在地，然后以该中心均匀向外扩大调查范围，在该调查范围内均匀分布调查样本。对于商品房，可以先确定某一大型商品房购物中心，在确定它所服务的大概范围，再次范围内分开调查商业楼面的总量。

基金项目

篇5：房地产城市调研报告

1、北京去年普通住宅开盘价同比涨近万元

2、年末楼市成交继续走高 恐慌需求再成托市主力 3、2010深圳楼市成交量创近十年最低 全年均价涨36% 4、2010年上海上演“房价飞” 每平米涨4223元 5、2010年昆明楼市走“V”步 岁末创下周成交新高

北京去年普通住宅开盘价同比涨近万元尽管成交价格不易统计，但从开盘价来看，去年的房价涨幅十分明显。据统计，2010年北京市普通住宅项目的开盘均价为24374元/平方米，同比上涨9765元。

调控难遏房价。作为热点城市的北京，在2010年全年的成交中，呈现出价涨量跌的态势。官方数据显示，去年一年，北京共成交住宅超过30万套，同比2009年下跌31%。其中，新房、二手房成交量均有较大跌幅。

尽管成交价格不易统计，但从开盘价来看，去年的房价涨幅十分明显。据统计，2010年北京市普通住宅项目的开盘均价为24374元/平方米，同比上涨9765元。

价涨量跌

根据北京市房地产交易管理网的数据，去年全年，北京共成交二手住宅196547套，期房住宅95523套，现房住宅15557套，总计307627套。同比2009年，下降三成。其中，二手住宅、期房住宅和现房住宅成交量分别下降26%、34%和54%。成交量全面下滑。

据统计，去年北京普通住宅项目共开盘303次，比2009年减少135次，降幅为30.82%。其中有不少项目曾多次开盘。

有分析认为，作为热点城市，政策调控是北京楼市成交量下滑的主要原因。为响应“国十条”，去年4月，北京出台了号称“史上最严厉”的地方版调控政策，其中包括“限购令”、提高首付比例等，很大程度上抬高了购房成本，并遏制了需求。

另一方面，房价却未受到调控的影响，一路昂然向上。2010年普通住宅项目的开盘均价为24374元/平方米，同比上涨9765元，涨幅高达63.89%。而2009年，北京普通住宅项目开盘总体均价仅为14872元/平方米。

“价涨量跌”是去年北京房地产市场的主旋律。官方数据显示，在两轮调控之后的几个月间，北京市场也曾出现价涨量跌的态势，甚至一度引发了外界对调控效果的质疑。

通胀对冲调控

一边是强力调控，一边是市场的冷淡反应，政策效果有待观察。按一些业内人士的观点，“量跌”作为政策效果的先行因素，通常会带动 “价跌”，继而带来整个市场的盘整。

近期，成交量开始逆市反弹。据北京市房地产交易管理网的数据，去年12月，北京市共成交新房商品住宅15772套，环比11月上涨40.5%，二手房成交量同样涨幅明显。

而在今年元旦假期（2011年1月1日~1月3日），北京共成交商品住宅1246套（包含保障房），同比大涨143%。在作为传统淡季的岁末年初，成交量反弹的态势十分明显。

对此，亚豪机构副总经理高姗向《每日经济新闻》记者表示，在当前CPI高企、通货膨胀压力渐大的情况下，投资型购房需求有所抬头，使得岁末年初成交量上升，并在很大程度上对冲了调控效果。

事实上，“越调越涨”已成为不少民众对房地产调控的看法。有分析认为，在连续上涨两个月后，去年12月全国70个大中城市房价仍可能继续上涨。

年末楼市成交继续走高 恐慌需求再成托市主力

据搜狐焦点网“数字地产”栏目数据库披露，12月27日-2011年1月2日，北京市房屋网上住宅期房签约量为2863套，日均签约409套；住宅现房签约量为1559套，日均签约223套；存量住宅签约量为5611套，日均签约802套。

与前一周相比（12月20日-12月26日），住宅期房签约套数减少416套，降幅为12.69%；商品住宅现房签约套数增加1339套，是前周成交量的7倍多；存量住宅签约套数增加241套，增幅为4.49%。

12月27日-1月2日，北京市共有1个项目开盘，新增房源34套，为供应潮以来的最低点。12月31日开盘的龙熙顺景(论坛 新闻)为别墅项目，老项目后期，现新推34栋独栋产品，销售单价18000元/平米，户型面积356-480平方米，销售总价640-864万/套。

随着新年的到来，开发商推盘意愿降低。据统计，2011年1月北京楼市计划开盘项目仅有14个，纯新盘占一半，新年首月预计将进入供应“淡季”。

机构点评（点评专家，协成机构房地产经纪公司副总裁 王裕仁）

2010年最后一周，新房市场供应继续减少，新增房源不足百套；从成交来看，期房成交量略有下滑，环比前周下降一成多；现房成交量大幅增加，环比前周上涨6倍多，现房成交量上涨带动新房总成交量的大幅增加。而从二手房市场看，上周二手房交易继续保持活跃态势。从供应来看，新增房源4113套，较前周增加12.7%；从成交来看，上周共签约5611套房源，环比前周的5370套增加了4.5%，二手房成交量再破历史新高。从成交价格看，由于市场交易活跃，二手房价格稳中有升，尤其位于城区的东直门、双井板块，新增房源和成交保持稳定，导致部分业主暗中涨价，二手房价格甚至高于周边新房销售价格。

年末成交量的大幅上涨一方面由于大量结婚用房需求的集中释放；另一方面购房者忌惮于央行进一步加息，导致购房成本提高，也刺激了一部分需求的释放。

从后市看，2011年楼市调控还将继续，无论对开发商还是购房需求的限制都将更加严格，尤其是在供应层面的调整，明年北京市场将新增百万套保障房，对商品房市场将有较大的冲击。

2010深圳楼市成交量创近十年最低 全年均价涨36%

新房成交量创近十年最低，但销售均价再创新高，深圳楼市2010年的量跌价升行情完全超越了相关部门此前的预测，再次将调控政策置于尴尬境地。

世联地产(002285,股吧)根据深圳市规划和国土资源委的成交系统数据统计，2010年深圳全市新建商品住宅成交面积约320.97万平方米，共成交36729套，成交均价20205元/平方米。其中，2010年12月份，深圳一手房成交均价为每平方米18361元，环比上涨1.79%，成交量为4703套，环比上涨87%。

此前的2009年，深圳新建商品住宅销售面积为660.25万平方米，销售均价为每平方米14858元。对比可以发现，在遭遇史上最严厉的调控背景下，深圳一手房成交明显受挫，成交量环比2009年萎缩51%。而从深圳近十年来的全年销售面积数据看，2010年深圳新房销售量创近十年来最低。较2009年销售数据，深圳一手房2010年销售均价逆势环比上涨36%，房价之高再次刷新深圳楼市纪录。

世联地产集团研究部经理王军鹏在接受《第一财经日报》采访时认为，超过85%的成交量在关外两区，关内成交量不到两成，若没有这一结构性的差异，要想成交均价回落绝非易事。根据深圳中原市场部总监王世界的观点，岁末年初深圳楼市成交状况明显放大，开发商、业主和置业者在岁末都做了最后冲刺，促成了较大的成交量。新的一年，对于房地产市场来说，可以说是较为紧张的一年，继续执行的“限购令”，从紧的货币政策，大量的流通资金以及较窄的投资渠道，多方力量相互制约，使得房地产市场面临较大的挑战，未来楼市将会在各方力量的博弈下高位波动。

2010年上海上演“房价飞” 每平米涨4223元

在限购令、限贷令打压下，2010年的上海楼市经历了一个典型的调控年，但房价仍在上涨。佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，2010年年底上海商品住宅成交均价相比年初累计上涨达4223元/平方米，12月份均价为24176元/平方米，较1月份上涨了21.16%。

去年12月量价齐飞

佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，2010年12月，上海市商品住宅成交面积为140万平方米，环比11月增加了47.37%。此成交量也与2009年12月的成交面积相当，进入年关，成交量出现大幅反弹。

2010年12月，上海商品住宅成交均价为24176元/平方米，环比11月上涨了7.61%，与2010年1月相比上涨了21.16%，年底相比年初均价累计上涨4223元/平方米。

2010年上海商品住宅成交均价总体呈现出上涨的趋势，尽管4月份开始的楼市调控后，均价短期内出现了一波明显的下跌，但是9月底开始的二次调控之后，均价又连续上涨。

供应量方面，2010年12月，上海商品住宅供应面积为156万平方米，环比11月增加了45.79%。年末上海商品住宅供应中，出现多个中高端楼盘，例如闵行星河湾、九龙仓玺园、绿城玫瑰园等中高端楼盘相继推出新房源，官方网站“网上房地产”的报价也出现了一波明显的上升。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，首次调控是以打压投资投机购房需求为主，成交量和成交均价同时出现大幅下跌，效果显著。而二次调控逐步开始打压刚性需求，过高房价更使得刚需无力购房，而限购政策出台以及房产税的呼之欲出，促使以投资需求为主的中高端楼盘成交活跃，导致12月上海商品住宅量价齐飞。

上海继续“限购”

各地楼市限购政策难抑楼市反弹趋势，在2010年12月29日召开的全国住房城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新表示：“在一些热点地区和热点城市，房屋的限购令将进一步加强。” 限购政策到期的海口、福州、厦门、温州等四个城市明确表示将继续执行限购，而部分无明确政策时效的城市则表示暂无取消限购政策的时间表。进入年底，持续近3个月的“限购令”，上海将继续执行。

限购措施的出台最主要是缓解目前供不应求的状况，限制投资性需求购买多套中低端住宅，使得中低价位住宅的供需矛盾得到缓解。而措施出台3个月，刚需得到打压，供应无法跟进，政策效果无法体现，部分投资需求进入中高端市场，间接推高房价。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭执笔的《2010—2011全国房地产政策研究报告》认为，限购政策不仅将会继续执行，而且当房价继续上涨时，这一政策会从上海、北京等16个城市向其他城市蔓延。

2010年昆明楼市走“V”步 岁末创下周成交新高

2010年，楼市调控声此起彼伏，云南省、昆明市出台的地方性有关商品房预售等调控措施也是一轮跟着一轮，尽管如此，2010年昆明楼市仍不失火爆：全年共销售商品房73016套，仅比“疯狂的2009年”少5118套；全年均价6374元/平方米，每平方米成交价高出2009年1223元，走出了一条“量跌价升”之路。

业内人士分析，2010年昆明楼市数据的坚挺，支撑力主要来自于较高的市场信心以及旺盛的刚性需求。2011年楼市走向尚难预测，仍依赖政策的走向以及政策的执行力度。

平均每天卖房200套

日前，记者从昆明市房产信息网获悉的数据显示，2010年昆明楼市全年共销售商品房73016套，成交面积583.57万平方米，成交金额371.96亿元，成交均价约为6374元/平方米。平均每天销售新房200套。

环比楼市大丰收的2009年，2010年昆明楼市全年少成交商品房5118套，降幅为6.55%；成交面积也有下滑，降幅为16.91%；成交金额和均价有小幅提升，涨幅分别为2.82%、23.74%。从简单的数据对比看，2010年楼市数据确实不敌2009年，但结合2010年“史上最严厉调控年”的背景来评价，2010年楼市数据定格“量跌价升”仍属难得。纵观2010年全年，业内认为，较高的市场信心以及旺盛的刚性需求，一直是昆明楼市成交数据坚挺的重要支撑因素。

月度数据呈“V”型

从每月的成交情况看，2010年昆明楼市月度数据呈“V”字行走。年初，延续2009年楼市的火爆局面，尽管有元旦等节假日成交淡季的存在，2010年1月成交套数仍达到了8083套，成交均价5417元/平方米，打下了2010年楼市“量价齐升”的基石。受春节长假等影响，2月份成交数据出现惯性回落，成交套数大幅下滑至4839套，但成交均价依旧坚挺，为6160元/平方米。

3、4月份成交数据开始回升，月度成交套数分别为6779套、5792套。

“V”字的底部出现在4月份“史上最严厉的调控”政策出台后。受全国性调控以及昆明楼市预售证从严发放等政策影响，5-7月份昆明楼市成交数据出现大幅下滑，月度成交套数一直徘徊在4000套以内。5月份成交套数3429套，6月份为3922套，7月份3582套。

篇6：房地产城市调研报告

1、长沙楼市成交量创年内新高 2、2010年海南房价同比增12% 均价每平米10491元

3、杭州二手房成交价突破2万 成交量下跌一半

4、调控背景下东莞地产“三重奏” 一手楼市年底火爆 5、2010西安楼市大事记：调控政策最给力

长沙楼市成交量创年内新高 抢房了。

今年最后一周，长沙楼市成交量创年内新高，7476套，比上周成交增加35%。同时，一线城市的房地产市场开始逐渐回暖，北京、上海、广州等地出现量价回升。

可是，楼市“春天”的背后却是政策面的黑云压城。

据悉，房地产主管部门已开始密集部署明年调控，土地、信贷、税收等政策将进一步趋紧，楼市调控已步入常态化阶段。

长沙成交量创年内新高

长沙楼市年末行情的红火程度让开发商也咋舌不已。

浩龙音乐界营销总监全翔荣告诉记者，这几天一天就成交30多套，而且客户都特别爽快，“以前都是要认购，现在就是直接签约了，买房的比卖房的急”。

别墅和大户型也迎来旺销。

一位怕“露富”的开发商透露，本周放出去的第一批联排别墅已经销售一空，“剩下的已经不急着卖了，等着明年涨价”。

12月29日，记者从长沙市房产研究中心获悉，12月第四周(12.19—12.25)，长沙楼市量价齐升，新建商品房网签7476套，79.56万平方米，较上周增加24.98万平方米，均价为6121元/平方米，其中住宅网签6765套，74.09万平方米，均价为5894元/平方米。

7476套的成交已经创下年内新高，特别这一数字是在国家调控“层层加码”的背景下取得，值得深思。

爆发式成交并非常态

全翔荣认为长沙楼市的年末爆发，契税调整是一个重要“激发点”：契税新政的出台加速了意向客户的签约，各大楼盘积累的客户集中签约，自然推动交易井喷，“毕竟早几天签约能省几万块钱”。

省不动产商会秘书李咏认为，需求释放才是主因，“房产新政的利空影响正在慢慢消化，长沙年底首次置业的婚房需求及改善型需求一直存在，刚好借调整契税机会集中释放”。但是，业内人士一致认为，这样的爆发式成交不可能是“常态”，“1月份，成交就会大幅回落”。明年调控政策“层层加码”

为遏制房价，相关部门已经紧密部署。2011年，房地产调控将着力于保障房建设和分配体系的完善、土地出让和管理制度的改革等领域。

另外，货币政策逐步收紧也将考验房地产业的资金链。增加保障房供应

相比2010年的580万套的建设量，2011年计划建设的保障房将增长72.4%，大大高于此前市场对2011-2012年全国保障性住房建成量分别约为680万套和620万套的预期。

加强土地调控

12月以来，各地地王频出，引发房价跟风上涨，19日，国土部紧急发文表示，提出对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，市、县国土资源主管部门要在成交确认书签订或中标通知书发出后2个工作日内，上报国土资源部和省国土资源主管部门。

2010年海南房价同比增12% 均价每平米10491元

从省人大财经委举行的2010年经济形势分析会上获悉，1-12月，全省商品住房销售面积538.5万平方米，同比增长12.27%。

1-12月，全省共销售商品住房61746套，同比增长19.59%，销售金额564.94亿元(2009年为366亿元)，同比增长87.39%。商品住房销售均价10491元/平方米，同比增长66.92%。房价经过年初的大幅上扬后虽然有小幅回落，但依然在高位运行，各市县的房价同比均有较大幅度增长。从商品住房购房对象来看，1-12月，海口市岛外人士购买商品住房9184套、103.47万平方米，分别占总套数和总面积的68.35%、66.53%。三亚市岛外人士购买住房7880套、74.58万平方米，分别占总套数和总面积的84.8%、84.5%。1-12月，海口市二手房交易面积105.59万平方米，同比增长37.79%，成交金额51.87亿元，同比增长173.28%，交易均价4912元/平方米，同比增长98.3%。三亚市二手房交易面积22.31万平方米，同比增长16.75%，成交金额17.23亿元，同比增长83.3%，交易均价7720元/平方米，同比增长57.36%。

据海南省房地产业协会相关负责人分析，今明两年我省建设的保障性住房近20万套，将基本上满足中低收入家庭和中低收入财政供养人员的住房问题，岛内居民购买力将大大减弱，成交量不会有明显的好转。因此建议海南应顺应国家的调控趋势，发展与旅游业相适应的房地产业，进一步调整房地产开发结构，从一次性开发为特征的粗放型开发逐步过渡到以产业经营为主的可持续开发，鼓励开发建设酒店式公寓等，满足岛外的游客旅游、度假、休闲、娱乐、疗养、养老等需求。

杭州二手房成交价突破2万 成交量下跌一半

在调控政策的干预下，即将收官的2010年杭州楼市跌宕起伏，从三四月份的行情暴涨到五六月份的急剧冰冻，九十月份的缓慢回潮，再到年底量价齐升的突发小阳春。节奏忽高忽低的楼市，在这一年到底交出了怎样的成绩单？

据透明售房网统计的数据显示，截至12月27日，今年杭州五大城区共成交了24867套，日均69套，同比2009年总成交超过4.8万套、日均140套的成交量，下降约50%。交易均价为20058元/平方米，与去年的14995元/平方米相比涨幅为24.12%。据盛世管家、我爱我家市场研究中心统计数据显示，2010年余杭区二手房市场交易总量5208套，比2009年减少了38.83%；二手房交易均价达到9526元/平方米，上涨了2002元/平方米，同比上升26.61%。

春季成交最旺

2010年杭州二手房成交量较去年相比下降明显，年成交量仅为去年一半。全年各月成交量中，仅“金三银四”的两个黄金月份交易火爆，其余各月中，仅9月、11月、12月的月成交量突破2000套。

均价突破2万

2010年杭州二手房市场的整体交易均价为20058元/平方米，与去年的14995元/平方米相比涨幅为24.12%。按季度数据统计得出，第一季度二手房交易均价为18693元/平方米，同比去年同期出现54.53%的增幅；第二季度的交易均价则突破2万关口跃至20293元/平方米，比第一季度又上升了近8.6个百分点。第三季度的均价回落至20272元/平方米；但第四季度的均价再次上涨，上幅至20942元/平方米。

今年杭州五大城区成交均价都达到了20219元/平方米，平均涨幅达到了37%，涨幅最大的是拱墅区，成交均价18225元/平方米，上涨了44.0%，涨幅最小的上城区也达到了29.9%，其他城区都呈不同程度的上涨趋势，其中下城区成交均价20511元/平方米，环比上涨了34.9%；西湖区成交均价20175元/平方米，环比上涨了37.1%；江干区成交均价20474元/平方米，环比上涨了41.5%。

今年杭城五大城区成交的二手房中，60平方米以下的房源共成交了11190套，占总成交量的45%；60-90平方米的房源共成交了7956套，占总成交量的32%；90-120平方米的房源共成交了2534套，占总成交量的10%；120平方米以上的房源共成交了3324套，占总成交量的13%。市场的最大需求仍集中在首次置业的刚需购房人群上，另外，房产新政对面积90平方米以下的房源影响相对是最小的。

老小区最受青睐

小区成交量前10强中，朝晖、翠苑、景芳、大关老小区占据前四名。老小区依旧是二手房成交中最活跃的，其周边配套设施完善，交通便利，深受购房者青睐。而相对离市中心较远的次新房，因为户型好，单价相对较低，也开始越来越吸引部分购房者的目光。

我爱我家市场研究中心认为，拱墅区因为桥西、申花等板块的发展利好，再加上区域内不少优质新房的交付过户，吸引了大量二手房购房群体进入市场，交易价格有所上升。万家花城等热门次新房，其月成交量始终不错。另外，桥西板块的嘉泰馨庭等板块的新房大量交付，与去年一直以老小区成交为主的拱墅形成较大的反差，成交均价上升明显。

而成交均价最高的二手房，依然以围绕西湖的传统市中心豪宅为主，比如嘉禾苑、中大吴庄等，钱江新城的东方润园，目前在二手房的豪宅市场上接受度也不错。

调控背景下东莞地产“三重奏” 一手楼市年底火爆

在政策层层加码的背景中,2010年东莞房地产市场延续2009年的风格,交投活跃,继续稳步向前。一手楼锁定500万平方米的交易量,价格结构性上扬；二手房供求两旺,均价升温；土地市场开局不利,却后劲勇猛。

回顾2010年,整体大势,东莞与全国同步,不过作为广深走廊的“房价洼地”,东莞房地产市场亦有诸多特色。

比如,在“4·17史上最严厉的调控政策”之后,全国各地房价跌声一片,但东莞房价并未出现普跌局面。

如此种种,我们一一细数。一手楼市

交易旺盛年底火爆

年初销售小高潮,到二季度短期观望,再到7月后持续旺市,年底甚至频频出现超200套住宅的日网签量,今年的一手楼市沿着这条曲线前行。

今年,东莞一手楼沿着曲线前行,成交预计约500万平方米,比2009年下降70万平方米,不过依然令各发展商相当满意,楼价呈现结构性上扬,整体上平稳增长。

政策调控、产品定位之争、深圳客大举进攻„„系列命题,无论是对开发商还是对消费者来说,2010年都是一种考验。

东莞房价特色

价格是市场的风向标。自1991年东莞出现第一个外销楼盘以来,东莞楼价一直是缓慢上升。时间到了2006年,这一现象突然转变,东莞房价随全国大流一路猛涨。此后的4年中,人们记忆最深的是2008年初的一波降价潮,而这也被当地市民称为一次难得的“真正意义上”的降价。今年两次国家调控政策的出台,东莞市民对楼价下跌寄予了期望,但“真正意义上”的降价并没有二次到来。

分析其中原因,要追溯到2009年底和2010年初。根据东莞市房产管理局公众信息网上数据显示,这段时间,该市商品房成交量比较稳定。

随后的4个月里,消费者深度观望,全国各地房价跌声一片,但东莞房价并未出现普跌局面。东莞开发商只是放出“小让利”和“小优惠”,吸引消费者入市。没想到的是,这一应对策略,在东莞市场上十分奏效。事后,有业内人士感叹,今年不少品牌开发商在11月底就能完成全年销售任务,很大程度上是因为在4月—7月间,很多消费者未能顶住诱惑,让开发商保持了价格上的稳定,为7月后的销售冲刺埋下了伏笔。在调控年里,东莞房价平稳增长的特点或许还会延续较长一段时间。产品定位之争

2010年引发的另一个争论是,东莞楼市的产品结构是否该及时调整。提出这一观点的业内人士认为,东莞是一座外来人口聚集的制造业名城,大量的中等收入群体有强烈的购房欲望,而他们也是支撑东莞经济发展的中坚人才梯度。针对他们的购买能力,东莞应出台政策,刺激开发商提供更多优质刚需产品,让适用人才定居下来。而对于开发商而言,经过2010年的洗礼,也应该更清醒地认识到,刚需阶层是未来很长一段时间里支撑东莞楼市平稳向上的最大动力。

之前,刚需人群被看成是最不稳定的购买群体,而在今年4月调控政策出台后,不难发现,市场上能够顺利出货的往往是刚需产品。而在9月调控政策再次降临后,对于有能力购买二、三套房的相对富裕阶层而言,银行贷款政策锁紧,让他们逐渐淡出房产品购买主力队伍。

当时,东莞一家房地产市场研究机构负责人直言,如果当地开发商不及时调整产品结构,今后一段时间里,将会遇到较大的销售阻力,甚至被市场淘汰。开发商应迅速开发刚需产品,而后再迅速出货,通过加快开发流程回笼资金保证安全。那种想开发高端产品,缓慢出货套取利润做法将带来很高的风险。

但理论与现实往往背道而驰。今年下半年,东莞楼市中的大户型豪宅项目层出不穷,供应量持续增长。

也许,关于东莞楼市产品该如何定位的争论还将继续上演,在未来很长一段时间里接受来自市场竞争和政策调控的新一轮考验。

后“限购令”时代

珠三角经济发展一体化的脚步在加速,随之而来的同城化概念,加速了邻近地市居住人群的流动,东莞楼市正在成为这一现象的受益者,特别是在“限购令”背景下。

今年9月后,当第二波调控政策还未在东莞消化时,广州、深圳等一线城市纷纷出台“限购令”政策,旨在进一步抑制当地房地产市场过热发展。“限购令”刚出不久,夹在广深之间的东莞就成了各方关注的焦点,因为东莞楼市素有“价格洼地”之称。相对广深动辄一两万每平方米的均价,东莞房价的吸引力不言而喻,加上“限购令”的催化作用,广深客入莞似乎成为大势所趋。果然,从10月中旬开始,不少广深购房者主动找上了门。11月,位于寮步的菁英时代出现购房热潮,一个上午就团购100多套,而团购的正是深圳来东莞的看房团。深圳业主多看中的是一房一厅,其中也有少量的单身公寓及两房两厅。

随后两个星期,深圳看房团还到厚街丰泰观山碧水、虎门丰泰中海城堡团购了一圈。某代理公司负责人介绍,近一个月来,东莞住宅成交量一直保持着较高水平,其中一个重要原因就是深圳客的贡献。深圳客置业资金不断涌向房价较低的东莞,有力支撑了“9·29”新政后东莞住宅成交量的持续高位运行。尤其是一些总价较低、中心地段、交通方便、周边配套完善、商圈成熟的投资型公寓颇受深圳投资客的青睐。业内人士分析,后“限购令”时代,随着购买人群的进一步复杂化,东莞楼市必将呈现一番不同的光景。一方面,邻近深圳、广州的镇街房地产市场成交量和成交价格或许仍会大幅提高,并刺激新的品牌开发商入驻。另外,市场大可不必将外来购房团看成是洪水猛兽,关键在于来莞的外地购房者是真正意义上的自住客,还是投资客,如果是自住客居多,没必要大惊小怪。但如果是投资客居多,东莞必须从政府层面拿出相应的政策措施,保证房价不至于过快增长,同时保证本地刚需群体能买到心仪的房产,这也是2010年留给东莞各界需要长期思索的一道考题。

土地交易 开局不利后劲勇猛

2010年第一块商住用地以流拍告终,但该“不利”的开局并没有阻挡一年来土地交易的总体活跃,在一级市场挂牌出让的81宗商住、商业用地中,成功交易的有69宗。

2009年底,国土资源部出台相关政策给土地市场降温,防止高价地向二、三线城市蔓延。受此影响,今年第一季度交易惨淡,在26宗商住、商业出让用地中,就有6宗惨遭流拍命运,占了全年未成交量的一半。

而东莞市也在3月份适时推出了全面落实有关对处置闲置用地,打击圈地囤地行为的相关政策,召开国土资源系统“绩效提升年”活动动员大会,并规定对闲置满一年,不满两年的土地,按照出让土地价款的20%征收土地闲置费,这为后续的土地交易增加了一层“囤地风险”的筹码。“4·17”对土地市场影响显著。4月份,东莞商住用地再度出现了零成交。5月,正值楼市新政影响的深入期,整体土地供应明显减少,在商住用地方面,虽然也有7块商住用地开始挂牌,但基本上都是被唯一的开发商以底价收入囊中,此外,5月也有一宗位于中堂镇东泊村的商住地块遭遇流拍。

上半年土地交易相对而言仍然处于热身状态,没有预期的争先恐后火爆场面但也没有出现“门可罗雀”的冷冷清清。

进入下半年,“九地连拍”引人关注。9月2日上午10时,位于南城总部基地的9宗商业金融地块和8宗地下停车场正式开拍,土地交易大厅内可谓“高层云集”,难得见到土地交易中心拍卖大厅内座无虚席的场面,共有19家房地产企业对这9宗国有土地使用权和8宗地下空间使用权虎视眈眈,但是整个拍卖过程却不温不火,不到两个小时,9块地各自“名花有主”了。虽然9宗地块都成功拍卖,然而成交价不高,有两宗地块甚至只拍出标底价,平均楼面地价不超过1200元/平方米,比一些镇街的楼面价还要低,这让业内人士颇感意外。

这次拍卖创下了两个首次:一是东莞首次拍卖地下空间,且有点半卖半送的味道；二是东莞首用“连坐式”拍卖方式,即从第二宗拍卖地块开始,在不低于起拍价前提下,将以成交地块中楼面价最高者的80%为基准计算起拍价。

在9月初的九地连拍掀起土地市场的大波之后,迈入10月,一个“地王”再次给东莞市的土地交易带来浪涌,位于寮步镇东升路南侧地块,地块面积约4.3万平方米,被东莞市柏悦房地产开发有限公司以2.84亿元的总价拿下,折合楼面地价为4157元/平方米,该价格创下了寮步镇的历史新高。

虽然,从8月19日开始,东莞市对土地增值税税率进行了调整:预征率调整为普通住房2%,土地(委托国土局代征)5%,其他类型房产3%；核定征收率调整为非房地产企业及个人转让房地产5%,房地产企业销售普通住房不低于5%,销售其他类型房地产不低于6%,以及在9月26日,国土部、住建部联合发出通知,明确企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的,都将被禁止竞买资格,但种种措施、规定却未阻挡各开发商拿地的热情。

回首2010,东莞的商住、商业用地交易市场是开局不顺但后劲十足的一年,特别是位于中堂镇东泊村3251平方米的商住用地,在今年5月份遭流拍后,经过“改装调整”:把原来的起拍价980万元下调到665万元,于12月21日成功出让,使得第四季度出让的土地均能够“对号入座”,给今年的土地交易市场划上了圆满句号。

二手楼市-供需两旺价格上扬

与一手楼类似,二手楼市场中供求两旺、交投活跃,均价呈稳步上扬。

今年伊始,受营业税优惠终止影响,二手房短期购房意愿受到抑制,成交量走低。据合富置业成交数据显示,1月东莞二手住宅成交均价为4837元/平方米,环比降1.5%。

紧接着,二手房市场走进传统淡季,2月份二手房成交下跌七成,但是成交价格依然稳定,未出现明显涨落。据金信联行市场研究部数据显示,2月份二手房成交均价为5642元/平方米,比1月份下降了近200元,但仍略高于2009年5488元/平方米的成交均价。

开春,二手楼市有一波小高潮,随后,“4·17”新政出台后,二手楼市进入调整期。4月的成交量明显萎缩,比新政实施前降了近五成,价格也比之前多了5%-20%的议价空间。据合富置业提供的数据显示,4月份东莞二手住宅成交均价为5015元/平方米,连续第二个月在5000元/平方米以上的水平徘徊,并且往下回调。

在量价齐跌的局面下,有业内人士认为,中介服务机构或又面临“被洗牌”命运,因此许多中介不断加强人员培训、提升服务质量以寻求突围。

在第一轮调控政策的影响下,今年上半年的二手住宅市场可谓是“先扬后抑”。据研究机构提供的数据显示,今年上半年二手住宅成交量环比去年下半年下跌三成,同比去年上半年下降近5%；全市二手住宅成交均价在5000元左右,相比去年同期,价格涨幅12%。而正是由于二手楼市遇冷,有部分房产经纪人或面临重新寻找就业机会的局面,相应的,也有部分中介因为人员流失而在“广纳英才”。

就在量降价稳的情况下走过了上半年,而东莞从9月1日起,二手房交易全面启用《东莞市存量房网上交易系统》,启用网上交易,规范了二手市场的同时也让部分不够资质的房产中介更觉得“稳食艰难”。

传统交投旺季金九银十前夕,8月份整体东莞二手房住宅市场交投气氛出现升温,支撑主力为自住买家,成交环比增幅接近30%。来自合富置业的成交数据显示,8月份整体二手住宅买卖成交均价为5708元/平方米,环比上升一成,住宅平均租金为20.2元/平方米/月,环比微升2%。就在黄金周即将到来之际,国家又出台“9·29”楼市调控政策,不过这一记猛拳对于东莞二手房市场影响有限。10月份东莞二手房市场整体呈现出量价齐升态势,较7月、8月市场有明显回暖,特别是地段好、资源稀缺型的物业更为抢手。

有业内人士分析,东莞二手楼市自有其规律,虽然或多或少会受到大的宏观调控政策影响,但是,东城、南城等中心城区区位优势,将继续吸引购房者关注。从购买心理来看,买家也希望在楼龄较低的小区里买到质素高一点的房子,而这些房子的价格不会下跌多少,加上东莞轻轨建设的动工、通胀预期等多种因素影响,二手楼市仍处于稳中有升的态势。

2010西安楼市大事记：调控政策最给力

这一年总的来说高兴的事挺多，家人不错，朋友不错，自己也不错„„兔年的脚步越来越近之际，2010年楼市即将吹起“集结号”，又到了盘点和总结的时刻。在被称为政策年的这一年，楼市总的来说表情也不错，一季度“徐徐上升”、二季度“震荡调整”、三季度“高歌猛进”、四季度“回旋前行”„„与此同时，西安16条、新6条相继出台，楼挤挤、楼粘粘、楼骗骗等等悉数上阵，给力的、高兴的、闹心的、雷人的，年终岁末，再说一回2010楼市那些事儿。

给力事 可企可喜

西安16条、新6条出台：5月6日 市政府出台《西安市人民政府关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，该《意见》被称为“西安16条”，主要从解决中低收入家庭住房到外来务工人员安置，以及二手房申请公积金贷款到个人购房满5年交易免营业税等方面提出了16条意见。

11月底，市政府再次出台“6条新政”，在保障性住房建设、信贷、税收、市场监管等6个方面提出具体措施。有关部门负责人表示，新政是“限贷”而非 “限购”。

解读：西安16条在廉租房、经适房、二手房、公积金贷款等方面都提出具体要求和解决措施，尤其是在对待廉租房和“夹心层”住房方面，进一步明确了市场调控目标，表明了政府解决供求矛盾的途径和规范市场秩序的决心。即加大保障性住房建设力度、加快公租房配建比例，促进房地产市场持续健康发展。随后出台的新6条，着重在信贷方面提出具体要求和措施，雷声大雨点大，差别化住房信贷政策严格执行的同时，多套房信贷遭受灭顶之灾，这可谓2010年西安楼市最给力的两件大事。

高兴事 直让人乐

“国际化大都市发展战略”获通过：年中，《西安国际化大都市城市发展战略规划》经省政府原则通过，根据规划，到2020年，西安都市区人口发展到1000万人以上，主城区面积控制在800平方公里以内，未来的西安将涵盖西安市和咸阳市的秦都、渭城、泾阳、三原“两区两县”，主要将由主城区和卫星城为都市区的城镇体系基本格局构成。

首次大规模整治小产权房：11月14日，沣渭新区5部门首次联合执法，对26家无照经营或证照不全的非法小产权房售楼中心进行了全面清查和现场取缔。

最大规模廉租房摇号选房：12月16日上午，西安市举行第三批廉租住房实物配租摇号仪式并进行选房，1832户符合配租条件的家庭参加摇号选房，这也是西安截至目前最大规模的一次低收入家庭集中摇号选房，摇号后将有1632户困难家庭拿到住房通知，年后即可入住。

住房分配或将货币化：日前刚刚完稿的《西安市“十二五”规划》(初稿)中提到，“十二五”期间，我市将实施住房分配货币化、公有住房出售等措施，解决全市企事业单位职工住房困难。解读：截至目前西安最大规模的一次廉租房摇号选房，以及“十二五”期间将实施住房分配货币化等等消息的传出，今年以来值得高兴的事情还真不少，诸多的好消息中我们只听到一个声音，那就是保障低收入困难家庭的住房问题，维持房地产市场继续健康稳定的发展，是政府持之以恒的行动方向和目标。在《西安国际化大都市城市发展战略规划》通过后的日子里，我们有理由相信，我们的西安、我们的家将越来越美丽。

雷人事 既气且愁

23层“最牛民房”面世：西安南郊北山门村五组，一幢高达23层的建筑被网络戏称为“最牛民房”。据了解，这幢由村民集资建造，没有任何审批手续的高楼，用了不到一个月的时间即竣工。

西安最牛“楼挤挤”“楼粘粘”：东关南街一社区楼宇间距非常狭小，楼与楼“亲密接触”挤在一起，中间楼最为夸张，与西边的居民楼大约有五分之三重叠，楼宇间距最窄处不足0.7米，两栋楼窗户对开，居民可以隔楼开窗握手，被称为“楼挤挤”。此楼东边又与一号楼粘连在一起，被当地居民戏称“情侣楼”或“楼粘粘”。

解读：真是可笑又可气，可笑的是“标新立异”的建筑不仅成了市民茶余饭后的笑资，也成了当地“一景”引人观摩；可气的是业主生活不便利的同时，一旦最牛民房拆了，村民的投资也许就白白的打了水漂。然而，最可气的还有，好好的西安我们的家，形象无缘故的被损毁，建议相关执法部门应该加大查处力度，早日将这些损人不利己的怪事扫除干净。

闹心事 有些烦闷

伪造土地证盖出“楼骗骗”：当西安朝阳小区的业主们高高兴兴收房时，却发现合同中约定的水和天然气全都变了。自来水变成了小区自挖井，天然气变成“新型燃气”。这还不算过分，最过分的是开发商竟然伪造土地证，在工业用地上为广大业主构建所谓的“70年产权”商品房。解读：在大家都为外地惊现的楼歪歪、楼倒倒现象扼腕痛惜之际，西安却惊曝“楼骗骗”，其性质恶劣不得不让人为之愤慨，这都是怎么了?在房价飞涨,房子依然卖的火爆的今天，个别开发商的恶劣行径实在倒人胃口。有人说了，今天房地产市场这么好，真真实实、大大方方的卖房子照样转得盆满钵满，干嘛非得搞出那么多“偷鸡摸狗”的杂碎事，非得把自己的形象搞的臭了不说，还要捎带上无辜的消费者跟着遭罪。群众的眼睛是雪亮的，相信迟早有那么一天：法网恢恢、疏而不漏。

●1月10日，“国十一条”出台 二套房首付40%。●1月18日，央行再次上调存款准备金率0.5%。●3月5日，“国四条”出台 遏制房价过快上涨势头。●4月2日，各大银行取消首套房利率7折优惠。●4月15日，新政：二套房贷首付不得低于50%。

●4月17日，国务院发文：遏制房价过快上涨,三套房贷。●4月23日，首套一次付清再买房也算二套。●4月29日，中国银行大幅提升房贷利率。●5月10日，央行再调存款准备金率0.5%。●5月26日，90m2以上首付不得低于30%。