感通别墅●感通小镇物业管理服务合同

感通别墅●感通小镇物业管理服务合同（通用4篇）

篇1：感通别墅●感通小镇物业管理服务合同

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感通别墅

小区

前期物业管理服务合同

甲方（业主）：

乙方：大理咸通物业管理服务有限责任公司 本物业名称：感通别墅●感通小镇

房号：

建筑面积：

根据《物业管理条例》和有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上甲方将感通别墅●感通小镇

号委托乙方实施物业管理服务，定立本前期物业管理服务协议，以下简称协议。第一条、双方的权利和义务

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一、甲方的权利义务

１、对其名下的物业依法享有所有权；

２、依法使用公共部位和公共设备设施的权利；

３、要求毗连业主承担维修、养护责任，对方拒绝维修并造成他人损失的，可向物业管理委员会投诉直到提请有关部门调解、仲裁或诉讼； ４、业主代表享有业主委员会委员的选举权和被选举权；

５、有权监督业主委员会、物业服务企业的工作，并向业主委员会、物业服务企业就物业管理服务的有关问题提出合理化的意见、建议和要求；

６、有权向物业管理行政主管部门投诉；

７、有权按有关规定进行房屋自用部位的装饰装修，并接受物业服务企业的监督；

８、遵守本物业的物业管理制度和《临时管理规约》之相关规定； ９、按规定和约定交纳物业管理费用；房屋公共维修基金，水、电、煤气及其他代收代缴费用；

１０、装饰装修房屋时，遵守《住宅装修管理协议》；

１１、不得占用、损坏本物业的共用部位、共同设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备

第十六条 本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。第十七条 本协议空格部分填写的文字同印刷文字内容具有同等法律

效力。

第十八条 本协议自双方签字之日起生效。

甲方签章： 乙方签章：大理咸通物业

管理服务有限责任公司

委托代理人： 代 表 人：

年 月 日

年 月 日

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第十条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急措施造成甲方必要的财产损失的，由受益者承担相应的赔偿责任。

第十一条 在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定办理。

第十二条 本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

第十三条 本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向仲裁委员会申请仲裁，或向人民法院起诉。

第十四条 《物业使用手册》、《物业保修手册》《装饰装修管理规定》、《临时管理规约》作为本协议的重要组成部分，是本协议的附件。甲方同意和遵守本协议附件的内容条款。

第十五条 在签订本协议前，乙方已将协议样本送物业管理行政主管部门备案。的，应事先通知乙方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，予以赔偿；

１２、转让或出租所拥有时物业时，应事先通知乙方，并要求受让方或

承租人签署并遵守业主临时管理规约和本协议；

１３、对承租人、使用人及访客在小区内的行为负责并对违反本物业的物业管理制度和《临时管理规约》之相关规定等造成的损失、损害承担相应的民事责任；

１５、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；

１６、甲方不得占用公用部位、公共设施设备或改变其所有功能； １７、甲方必须配合、服从乙方的车辆管理工作，车辆必须停放于车位（库），自行检查门、窗关闭情况，切勿将贵重物品或钱物放于车内。不得改变车位的使用功能和性质，放置除车辆以外的其他物品；

二、乙方的权利和义务

１、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；

２、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《临时管理规约》并书面告知甲方；

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３、建立健全本物业的物业管理档案资料；

４、制止违反本物业的物业管理制度和《临时管理规约》之相关规定的行为；

５、物业管理服务企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方； ６、依据本协议向甲方收取物业管理服务费用； ７、编制物业管理服务及财务年度计划； ８、每年年底向甲方公布物业管理费用收支账目；

９、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知甲方，并与甲方订立《住宅装修管理协议》；

１０、向甲方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务； １１、听取业主物业使用人的合理化意见和建议，接受业主的监督 １２、自本协议终止时起5日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认；

第二条 物业管理服务内容

一、在物业管区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：

1、房屋建筑共用部位的日常维护和管理；

６、涉及工程质量问题，甲方与开发商自行协商解决。

７、若出现不可抗力或非管理原因造成本物业内设施、设备运行中断，乙方不承担赔偿责任。但乙方应尽力协助甲方及有关部门恢复其正常运行。本协议所约定的物业管理服务费及其他费用甲方不得因此而拒交。第九条 违约责任

１、乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙

方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。

2、甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。

3、乙方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退所收费用，退还利息并支付违约金。

4、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金（按年服

务费总额计算），甲方无正当理由，延期三个月不交服务费、违约金、滞纳金的，乙方有权采取公告形式进行催交，并诉诸法律。

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第七条 保险

１、甲方的家庭财产与人身安全保险由甲方自行办理； ２、乙方不承担业主、使用人的人身、财产保险责任。第八条 其他约定事项

１、未经同意，甲方不得擅自改变房屋的使用功能，不得以任何形式改变和影响房屋外立面的统一性，也不得于室外加装防盗笼、栏杆、窗等（如确需改变，须持改造方案、申请及物业公司意见，报大理度假区房管局审批后报物业公司备案后方可施工）；

２、为保证交房的顺利开展，甲方需按公示的交房流程办理交房手续。３、未经乙方同意甲方不得占用苑区道路、临时停车位等公共部分，也不得于公部分私自悬挂、粘贴、摆摊。

４、公共设施、管线、管道经过甲方自用部位的，甲方应为乙方提供维护、维修、抢险等工作的方便和支持，若甲方不配合，所造成的他人和公共部位、设施的损失由甲方承担赔偿责任。

５、房地产开发企业提供的非产权部位的面积，其使用范围及权限甲方须严格按照协议和法律规定的范围内使用，不得超范围使用，也不得侵占、损害他人的合法权益。在使用中可能存在的安全责任由甲方自行承担。

2、房屋公共设施设备日常运行的维护和管理；

3、公共绿化的日常养护与管理服务；

4、公共环境日常卫生管理服务，包括公共场所、房屋公共部位的清洁卫生、生活垃圾及清运（不包含垃圾中转处理工作）；

5、交通车辆停放秩序的管理服务； ６、公共秩序的管理服务；

７、管理开发商移交的本物业相关工程图纸、竣工验收资料；

二、提供相应有偿服务包括以下内容：

１、业主室内的自用部位、自用设施设备的有偿维修服务； ２、社区文化娱乐活动； ３、装饰装修管理服务； ４、有偿便民服务及特色服务；

第三条 物业管理服务质量：

1、房屋外观：整洁良好，统一；

2、公共设施设备运行良好：正常运行，有运行记录，建立健全保养、检修制度；

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３、公共环境道路保持清洁；

４、绿化：植物长势良好，对花草树木修枝，做好病、虫害的防治； ５、交通秩序与车辆停放：保持畅通，车辆停放有序，如发生交通事故协助交警部门处理；

６、公共秩序：合理布置岗位，认真履行岗位职责，积极协助公安部门维护小区公共秩序；

第四条 物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的费用、电梯等设备的年检费、二次加压费、城市生活垃圾处理服务费、水池清洗费和消毒费等费用）１、甲方交纳费用时间：接房之日；

２、住宅物业管理费：别墅： 1.00 元/月·㎡。

３、空置房物业管理费：乙方按小区物业管理服务收费标准的100%向甲方收取。

４、甲方出租物业的，物业管理服务费用由甲方交纳； ５、甲方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用； ６、甲方不得以工程质量问题、销售承诺、市政配套等地方或其他相关

部门、单位造成的问题为由迟交或拒交本协议约定的物业管理费用及其他费用。同时，不得以空置为由少交或拒交物业管理费。７、物业管理服务费用标准按政府物价部门指导价和市场调节价； ８、每次交纳服务费时间为上次交费末尾日。

第五条 其他乙方向甲方提供有偿服务的项目和收费标准：

1、机动车场地管理费： 按大理市政府指导价 收取。（此费用属于机动车场地停放管理费，不属于车辆保管费，对租赁场地上的车辆的被盗及损毁等安全事故，乙方不负任何责任）；

2、非机动车辆管理费：按有关部门批准的标准收取；

3、变频供水设备使用费（含电费、维护费）：按有关规定据实分摊到户；

4、生活垃圾代运处置费：执行政府标准；

5、供水水池清洗费、消毒、办证费：据实分摊到户。第六条 代收代缴收费服务

受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府标准。

篇2：如何细化物业管理服务合同

一、应明确合同的收费形式

根据《物业服务收费管理办法》,业主与物业服务企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈余或亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。酬金制是指物业服务企业在向业主预收的物业服务资金中按照约定比例或约定的数额提取服务酬金,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

如果采取包干制形式,物业服务企业应充分考虑管理服务过程的各项成本及风险,并且做好企业经营管理,才能不至于导致经营亏损。

二、应明确酬金的提取方法

由于鼓励市场竞争,《物业服务合同》示范文本及《物业服务收费管理办法》均未对酬金的提取方法作出划一规定。因此酬金的提取可以根据市场供求关系、服务标准、服务内容和服务水平等因素与业主确定,按照约定的比例或者约定的数额来提取。另外,由于各地法律法规的规定有所不同,应明确是以预收的物业服务费作为提取的基数,还是以实际的物业服务支出作为提取的基数。

三、应明确服务费用的调整机制

过去前期合同由开发商与物业服务企业签订,而且前期合同虽有期限约定,但期限到了后,如果业主委员会未成立,或者业委会未与原来的或者新的物业服务企业签订新的合同,前期合同还无法终止。由于目前尚未形成有效的市场机制,导致服务费用调整困难。

由于最低工资标准的连年上调,物价上涨,物业服务企业的成本逐年上升,导致采取包干制形式的物业服务企业亏损。因此,应在物业服务合同中加入根据人力成本和物价上涨情况,通过市场成本调查、第三方评估等方式,确定计算服务费用调整的机制条款。

四、应明确服务质量标准和考核指标的测量方法

应在物业服务合同中详细列明服务质量标准,尽可能加以量化。对各项工作的频次、考核指标及其测量办法作出具体可操作性的规定。

五、应明确界定由专项资金开支项目

根据《物业管理收费管理办法》的规定,“物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费月,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本”。《住宅专项维修资金管理办法》第二十五条中规定“下列费用不得从住宅专项维修资金中列支:(四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用”。目前除了北京、长沙、南京等少数地方对专项资金使用的范围作出了一些规定外,全国大部分地方未对专项资金使用的范围作出详细可操作的规定。在2010年9月10日颁布的《深圳市物业专项维修资金管理规定》的第十八条规定“物业专项维修资金的使用范围和各类物业建筑安装工程总造价标准由市主管部门根据本市情况确定、公布,并适时调整”“物业服务企业与业主在物业服务合同中可以就物业服务费所包含的物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用范围进行约定,但不得扩大市主管部门公布的物业专项维修资金使用范围”,但时至今日,广东省、深圳市仍未有具体的专项资金使用范围的相关规定。尤其是对于采取包干制收费方式的物业合同,应清晰界定由物业服务费承担的维修和养护费用范围,例如可以约定在某一金额限额以下的维修费用或者在一个合同年度内总维修费用在某一金额限额以内的,由物业服务费支出;超出此限额的,由专项资金中支出。

六、应明确共用水电、能源费用的分摊

各地对共用水电、能源费用的分摊方式存在差异,有的地方水电能源费用计入了设备设施运行、养护的费用中,有的地方不计入。有的部分按楼栋分摊,有的部分按全体分摊,有的不分楼栋按全体分摊。因此,应在合同中明确共用水电、能源费用是否包含在设备设施运行、养护的费用当中。如未包含的,应明确这些费用的收费周期、按照约定的分摊方式合理分摊,如对分摊方式未作出约定或约定不明确的,将按照业主专有部位占建筑总面积的比例分摊。

七、应明确业主委托的其他设施的经营条款

通常物业管理区域有属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、共用设施设备或非全体业主所有的专有的停车场、会所及其他部位、设施设备委托物业服务企业经营,应在物业合同中明确单独建账、独立核算的做法。在业主共有这些部位、设施设备的情况下,可在物业服务合同中一并明确物业服务企业与业主、使用人的权利、义务及物业服务企业的营业收益方式,即按照约定的比率从总经营收入中提取服务费,或按照约定的服务费总额收取服务费。对于非全体业主所有的专有部位、设施设备委托物业服务企业经营的,应单独订立委托经营合同,且其成本独立核算,与共用部位、共用设施设备合理地分摊管理成本,不可混淆在一起。

八、应明确受业主委托开展物业大中修、更新改造的收费

篇3：享受世外桃源生活——感通小镇

金庸笔下的大理，自然景色是秀美而又雄奇、甚至带点神秘色彩的。山山水水，随着主人公段誉的历险过程而逐步动态地展示出来，具有极大的魅力。

大理一个真正的自然环境与历史人文交相辉映、和谐共存的地方，一个四季如春，美不胜收的古城。大理的美在四季的更替中尽显出它独有的风采，以及独特的魅力。

大理人杰地灵，苍山十九峰的雄奇闻名遐尔，佛教胜地鸡足山驰名东南亚，石宝山石窟与敦煌壁画媲美，巍宝山是唐南诏国的发祥地……且座座危崖千仞，苍松翠竹，清泉叮咚。

大理的自然风光以“风、花、雪、月”四大奇景闻名天下；每当冬春时节，山茶花、馨兰争芳斗艳，傲雪开放，苍山如屏，山顶长年积雪；洱海如镜，碧波万顷，白帆点点。此外，蝴蝶泉深幽，清碧溪多变，还有如画如诗的田园风光、洱海畔的渔家情调，让游客如入梦境。

大理文化是中原文化、藏传文化、东南亚文化及当地民族文化融合的产物；是我国西南少数民族地区悠久历史灿烂的古代文化；是中华文化链中一个重要组成部分。大理是“南方丝绸之路”和“蜀国古道”的交汇之地，被称为“亚洲文化十字路口的古都”。

外雄内秀的大理古城内外，悠久的历史和璀璨的文化处处闪现。大理崇圣寺三塔点缀于苍山饵海之间；城南有太和城遗址、南诏德化碑、感通寺以及杜文秀墓和大石庵；弘圣寺塔和元世祖平云南碑；城内有杜文秀帅府、西云书院、元碑群和山花碑等；大理宾川县内还有中国五大佛教名山之一的鸡足山。

迤逦的自然风光与丰厚的历史文化积淀，大理象一颗云南高原上的明珠绽放出熠熠光辉吸引着全国乃至世界各地的游人在此流连忘返。

正如一首云南民歌唱的“远方的客人请你留下来”。大理也展开了胸怀热情地挽留来自五湖四湖的游客们。在这么一个到处有美景和文化特色的地方，能够拥有一套别墅，那将是每个人的梦想所在。

景秀感通

感通小镇作为一个顶级的纯别墅项目，位于大理古城与下关新城之间的七里桥感通寺旅游专线旁。整个项目沿着苍山坡地并在莫残溪两侧呈卧龙状顺势而建，背靠苍山，面朝洱海，把苍山洱海的风光尽收眼底，其绿化率高达70%。有充足的负氧离子。莫残溪西起苍山，东汇洱海，绵延穿越整个别墅区。整个项目强调的就是人与自然的和谐。感通别墅被精心打造成为大理第一品质、国际化高档次旅游休闲、度假地产项目，迎接来自八方的人们。

四季鲜花盛开，启窗苍山雪，回眸洱海月。选择感通别墅就选择了大理的山山水水，融入其间，陶醉其间。

作为第二居所，感通小镇更多地具备了一种生活情节和浪漫情调，屋后感通网球场挥拍练球，让汗水畅快地淋漓。别墅阳台凭栏远眺，观苍山，望洱海，沏一壶香茶，细细嘬饮。携手心爱的人，漫步在莫残溪畔，感受只属于两个人的浪漫世界。

置身感通小镇，将自然生态绿地装饰为镜框中永恒的风景；触手可及的莫残溪水涤荡出唯美的缓坡，溪畔树木葱郁，生机盎然，景色分外妖娆，溪水清澈透明，濯足、嬉戏，别有一番趣味。

驻足感通，坐望苍洱，置身苍山原始自然坡地的臻品别墅以至高的建筑标准诠释休闲生活，户内完美的通风采光设计，动静功能分区合理，精益求精每一处细节，是您休闲度假的完美养生居所。小镇内亭台水榭，青石板小巷道曲径通幽，四通八达，紧邻的感通网球俱乐部网球场达到国家比赛用地标准，是大理州最大的室内网球场。

别墅与周边百万身价别墅毗邻，共享原生态绿地翠景。在生活的高度，山水气脉浑然天成，得天独厚的区域版图，品味醇正悠然的上层生活。感通小镇以套房的价格实现别墅的梦想，打造普通人也买得起的真正山水别墅。

惬意剑苑

被誉为大理第五张名片的感通别墅，将推出收官之作——剑苑。延续了感通别墅一贯的白族民居特色和高端别墅品质，位于感通别墅南片区最顶端，占据别墅区最高最佳视角，仅86席，即汇聚了感通别墅历年来口碑最佳的各种元素，又有创造性的突破。剑苑的开发，是感通别墅的创新，创新有一：产品混搭，户型多样性。创新有二：六合围院，独墅不独心。创新有三：户户有私家车库、花园、地下室、灰空间 。创新有四：原生态的环境、传统文化与现代功能完美融合。剑苑延续感通别墅用现代材料建筑传统白族民居的理念，突破了“单栋楼房+前后花园”的单一户型，把传统白族民居“四合五天井”、“六合同景”的建筑格局引入规划之中，独创“六合同景”的围合式院落设计。

最美的原生态白族建筑别墅群落，在依山望海的山坡上，青瓦白墙铸就了白族人民对苍洱自然风光的热爱，对幸福生活的向往。设计中，秉承着寻求大理建筑文化的回归，和对自然的诗情意境的眷恋，努力创造大理特色的现代民居。继承和发扬大理白族典型建筑样式，运用白族民居传统元素，青瓦白墙、斗拱梁柱、淡墨彩绘、照壁、回廊、池溏小桥、巷道、戏台与广场。在建造和内部装修上，采用了现代家居实用、集约的理念与格局：在差异与多向化原则下，平层、错层、中空、跃层等结构交错应用；有传统院落的各自相对封闭，又利用开放式阳台、露台将整个别墅群相互呼应，私密而又开放融合。通过现代手法、现代材料的应用充分体现大理建筑的雅致、细腻、简朴的风格，加上灵活的空间自由退落和大面积通透门窗，得到充分展示。考虑到水体对建筑的影响，建筑整体色彩柔和淡雅；通过门饰、廊架与阳台、露台的应用，更体现出传统与现代风格兼容的建筑风格所具备的特有魅力。

篇4：物业服务合同概述

(一) 物业服务合同的概念和分类

根据《物业管理条例》的规定, 物业服务合同是指业主或建设单位与选聘的物业服务企业就服务的有关内容达成一致, 并以书面形式明确双方权利义务关系的协议。

根据合同主体的不同, 物业服务合同又可以分为前期物业服务合同和普通物业服务合同。前期物业服务合同是在业主委员会成立前, 建设单位与物业服务企业签订的合同。普通物业服务合同是指由业主或业主委员会与物业服务企业签订的合同。

(二) 物业服务合同的性质

合同的性质即合同的类型。为了明确合同主体之间的权利义务关系, 确定法律的适用, 法律对日常生活中常见的合同类型设立了一批有名合同, 如租赁合同、买卖合同等。一合同在法律上属于何种类型, 其定性会直接影响各方面因素的逻辑关系, 并影响到法律的适用。目前对于物业服务合同的性质在学术上存在较大争议, 有委托合同说、新型合同说、服务合同说、混合合同说等。

笔者认为, 从物业管理关系的主要给付义务来看, 物业服务企业提供的服务既有对物业共有部分的狭义上的管理, 又有对共有物业设施、设备的维修、保养及对居住环境的安全维护等义务, 既有对物的管理也有对人的管理, 其涉及到若干有名合同和无名合同的内容, 主要包括雇佣合同、保管合同、租赁合同、承揽合同、委托合同等, 是混合合同的一种。在适用法律的过程中, 由于数个给付义务属于不同类型, 具有一定的独立性, 因此应依据各给付所属的合同类型的法律规定加以判断, 并依据当事人意思表示, 调和歧义部分, 统一加以适用。

二、物业服务合同的特殊性

(一) 物业服务合同主体的特殊性

物业服务合同主体是指享有物业服务权利, 承担物业服务义务, 设立、变更、终止物业服务权利义务关系的自然人或组织。根据《物业管理条例》第一条、第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第四条、第五条的规定, 业主、建设单位和物业服务企业是物业服务合同的主体。

1、业主作为物业服务合同的主体既指全体业主亦指单个业主。根据《物业管理条例》, 选聘和解聘物业服务企业应由业主大会做出决议, 业主大会是由全体业主组成的组织。业主大会通过的选聘物业服务企业的决议, 其效力及于所有业主, 即便该业主投了反对票或弃权票。从这个角度讲, 业主是作为一个集合概念而成为物业服务合同的主体。另一方面, 物业服务合同的许多义务, 如缴交物业管理费用, 不可能由全体业主一起承担, 而只能由单个业主分别承担, 此时“业主”指的是单个业主。

2、业主委员会与业主之间的代表关系。根据《物业管理条例》的规定, 除了“只有一个业主的, 或者业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的”情形外, 业主委员会代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条, 业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同, 对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的, 人民法院不予支持。虽然业主委员会可以代表业主大会和业主签订物业服务合同, 但业主委员会只是作为业主的代表, 物业服务合同的权利义务效力归于业主。

(二) 违约责任与侵权责任的竞合

1、安全保障义务是物业服务合同的附随义务。《深圳物业服务合同 (范本) 》中规定, 物业服务企业的服务内容包括协助做好维护秩序和协助做好安全防范工作。发生安全事故, 及时向有关部门报告, 采取相应措施, 协助做好救助工作。结合深圳住建局2011年发布的《关于转发物业服务通用规范的通知》的内容, 笔者认为, 物业服务企业对小区内业主人身与财产安全的保障义务是一种对公共秩序的维护义务, 是物业服务合同的应有之意。因此, 物业服务企业在小区业主的人身与重大财产受损害时, 应当承担相应的违约责任。

2、物业服务企业同时应承担侵权责任。根据《侵权责任法》第十二条和《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第三条、第六条的规定, 物业服务企业作为从事经营活动的组织, 应尽合理限度范围内的安全保障义务, 否则应承担相应的赔偿责任。

分析业主权益遭到侵害时物业服务企业责任承担的特殊性, 是因为违约责任与侵权责任在责任认定、赔偿方式、赔偿数额、诉讼时效等各方面均存在差异, 受损害的业主既可以依物业服务合同要求物业服务企业承担违约责任, 又可以以物业服务企业的不作为行为要求物业服务企业承担侵权赔偿责任, 这有利于保护业主的利益。

(三) 前期物业服务合同对合同相对性的突破

合同相对性是合同关系的基本特点之一, 是指合同项下的权利义务只能赋予给当事人或加在当事人身上, 合同只能对合同当事人产生拘束力, 而非合同当事人不能诉请强制执行合同。但在前期物业服务合同关系中, 合同主体是建设单位与物业服务企业, 但合同对所有购买所涉物业的业主具有约束力。