住改商、房屋证明

2024-04-15

住改商、房屋证明（共9篇）

篇1：住改商、房屋证明

住宅改变为经营性用房证明

（姓名）申请将位于县镇社区(村)组号的住宅改变为经营性用房。按照《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，该申请已经征得有利害关系的业主同意。

特此证明。

社区(村)

年月日

产权证明

兹有县镇社区(村)组号房屋一栋，经营面积㎡，产权归所有，该房屋不属于危房、不属于拆迁范围、不属于违章建筑物。因乡镇及村级行政区划调整的原因，未及时更换建房证。

特此证明。

社区(村)年月日

篇2：住改商、房屋证明

**工商行政管理局：

**公司申请将位于**的房屋作为经营场所。该房屋用途为住宅。根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，经相关利害关系的业主同意将此房屋改变为经营性用房，并经居委会（业主委员会）确认。

特此证明。

居民委员会（业主委员会）

（盖章）

篇3：住改商、房屋证明

“住改商”是“住宅改商用”的简称,指城市物业业主将属居住用途的房屋改作商业用途或办公用途房屋的行为。

“住改商”的出现与武汉乃至我国经济的发展历程密切相关。随着我国社会经济的发展和城市化进程的加快,人口越来越密集,附带性的需求随即产生。再加上中小型企业在我国迅猛发展,政府为鼓励它们自主创业的积极性,只要是合法注册、租赁手续齐全的企业,政府都允许它们租赁房屋进行营业,至于所租房屋的性质和用途,一概不予考虑,而中小型企业为了节省经营成本,也倾向于租赁住宅用于经营。因此,在各种因素的综合作用下,“住改商”逐渐成为我国社会生活中的一种普遍现象。此外,由于旧式住宅小区仅仅从住宅的功能上进行规划,并没有进行商业配套,所以,“住改商”逐渐成为旧式小区中的主流。

但是随着我国社会经济的不断发展,人们对居住的要求不再是简单的“有房可居”,而是越来越注重良好的人居环境,于是“住改商”原先并不明显的弊端开始凸显,“住改商”周边居民对因随意更改住宅功能而给他们造成的影响日益重视。在这样的背景下,“住禁商”政策逐步浮出水面,如《物权法》两个司法解释及《武汉市房屋租赁管理规定》,从而引发了一场关于“住改商”还是“住禁商”的激烈讨论。

2. 武汉“住改商”现状研究

2.1 武汉“住改商”现状总体概况

基于武汉历史悠久的码头文化和武汉人独特的生活方式,为“便民、利民”而出现的民宅商用现象在武汉已经司空见惯。

2.1.1 新建住宅小区内“住改商”现象

与其他大都市一样,武汉地区很多楼群内都布满了大大小小的公司,近几年新建的一些中高档楼盘,其优越的地理位置和相比于写字楼更便宜的租金,也让这些中高档居住区成了中小公司的聚集之地。在民用住宅中办公的一般都是中小公司和个体户,比如美容美体中心,小型的广告、婚介、房产中介、快递公司等。

2.1.2 旧城居住区“住改商”现象

随着武汉城市化水平的不断提高,近年来武汉主城区地价不断攀升,中小型企业和新兴创业群体由于自身资产较为薄弱,进而看中主城范围内区位优势明显,且租金便宜的旧居住区和城中村。

在对武汉旧城居住区和城中村进行现状调研时,我们发现,集聚在此的民宅商用的服务对象为技术含量较低的中小型生产单位,如饰品加工、食品加工、服装生产、家具生产、印刷及包装产业等。由于大量生产单位在城中村及旧城区内出现,导致区域内需要相应的商业服务来满足企业员工的基本生活需要,因此出现大量利用私人住宅进行商业经营,如美容美发、超市、房屋中介、餐馆、网吧等。

2.2 武汉市民对“住改商”现象的态度

根据网络调查反馈,武汉市社区居民对民宅商用都表现出一定程度的反感。部分居住区因为交通、周边配套环境较好,吸引了很多小公司的进驻,这些公司经常有陌生人出入,给居民的日常生活造成了很大影响,感觉没有安全感。当然,也有居民对这一现象表示赞同,认为小区里由民宅改建的商铺,能够满足日常生活的需要,吃早点、洗衣服、剪发洗发等都很方便。由此看来,对于武汉的民宅商用,居民持有两种不同态度。

——武汉“民宅商用”现象的弊端

民宅商用的问题由来已久,尤其是近几年发展速度更快。这种行为对楼内的其他业主来说不仅侵害他们的权益,最重要的是心理上的骚扰。总体来说,民宅商用主要有以下5大弊端:

1)安全隐患,扰民休息

人员混杂是“商住楼”的主要特点,办公、推销、联系业务的人群比比皆是,而且公司类型多,作息时间各不相同,不论上班还是下班,都严重影响居民的正常休息。

2)电梯难用

“商住楼”电梯通常按照正常的居住人口数设计,但公司的出现使楼内的人员大为增加,导致等电梯时间增长,电梯更加拥挤,电梯运输负荷量增加,因而折旧、损坏的速度加快。

3)车位紧缺

随着“商住楼”内车流量加大,内部车位紧缺、停车困难。由于楼内出入人员杂乱,车辆的安全系数也大大下降。

4)破坏环境

人员混杂,不利于创建适宜居住的社区环境,也严重影响了社区内整体景观环境及交通状况,从而降低了社区宜居性。

5)物业收费不公平

“商住楼”内的公司会对小区的公用设备造成更大的磨损,物业维护的费用也会因此而增加,但是对这类公司收取的物业费用却和普通居民一样多。

3. 武汉“住改商”的政策建议

显然,对于现在利用住宅经商的商户们,政府目前采取的政策应该是“疏”而不是“堵”。因为事实证明,任何“堵”的政策均不利于武汉整个商业环境的发展。我们需要从实际出发,根据武汉“住改商”的具体情况,制定一个“游戏规则”。为此,我们建议:

3.1 采取科学的评价方法

明确可改与不可改的住宅。对于武汉哪些住宅可改为商业用途,哪些住宅不可改为商业用途,根据相关法规条例,可从如下几方面进行界定。

3.1.1 建筑物的建设时间和位置

1988年1月1日之前建成的住宅区和单体住宅建筑或解放前已建成的建筑物(包括房管部门代管房、经租房)可以改为商业用途;建于1988年1月1日—1997年4月1日的住宅,且位于15m以上(不含15m)道路两侧第一线的居住区或单体住宅建筑,如变更使用功能后对城市规划不会造成影响的可以改,但小区住宅改商业用途必须经小区2/3的产权人同意;1997年4月1日之后所建的住宅一般不能改为商用。

3.1.2 建筑物的功能与属性

可以改为商业用途的建筑物类型包括:变更使用功能后,与用地性质相一致的;与城市规划、城市商业规划要求相符合的。如为小区住宅,则必须经小区2/3的产权人同意。

不能改为商业用途的建筑物类型包括:变更使用功能后,不符合消防安全或房屋结构安全的;属于文物古迹、古建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格的民居的;经城市规划部门批准作为文化、教育、医疗卫生、邮电、环卫、自行车库、肉菜市场、居委会等市政、公用配套设施等用房的。

3.1.3 建筑物的区域位置

可以改为商业用途的地区包括:历史上已形成商业街区并经武汉城市规划局认定或者按照各区商业布点规划为商业街区的。

3.1.4 房产证上标注的用地性质

1992年之前的房产证上未标明建筑使用性质的建筑物,如位于符合本商业布点规划的地段,可以申请“住改商”,但同样需经过小区2/3的产权人同意;如位于未规划为商业性质的街区,此类建筑物的使用性质则不允许更改。

3.1.5 控制产业类型

对“住改商”的经营业态,必须进行严格控制,在住宅区或住宅建筑内不得经营饮食、娱乐、车辆维修、车辆清洗等易产生废气、废水、噪声污染的行业或经营、储存易燃、易爆等危险品。

3.2 制定合理的整治原则

明确了“住改商”的对象后,我们建议可以本着“整体规划、分步实施、分期审批、分区推进、分类整治”的原则,推进武汉“住改商”的整治工作。

3.2.1 整体控制原则

在对武汉各区“住改商”的具体情况进行详细调查的基础上,收集武汉“住改商”的数量、空间布局详细特征、历史背景等资料,由规划部门组织编制武汉各区“住改商”整治控制原则,并由区政府协调规划、国土、工商、城管和房管部门贯彻实施。

3.2.2 分步实施原则

根据整治的实际情况分阶段展开。第一阶段,全面清查现有商铺情况,并与历史住宅审批情况进行对比分析,明确“住改商”的实际数量和分布情况。第二阶段,在完成整治规划的基础上查封非法经营的商铺,完善合法经营的“住改商”的相关手续,遏制非法“住改商”行为的继续出现。第三阶段,全面提升符合规划要求的“住改商”商业业态、企业层次和经营水平,以使它们符合武汉未来商业发展的需要。

3.2.3 分期审批原则

由于武汉各区面积大小不等,涉及的“住改商”分布也较分散、复杂,因此建议在整治规划中进一步明确不同类型的“住改商”,并根据各类型的具体情况予以分期审批不同类型的“住改商”,避免全面铺开,对武汉正常的商业秩序造成冲击。

3.2.4 分区推进原则

分区推进包括两个层面:其一是区域分区层面,分为各区的中心区,可以考虑先从中心城区入手进行试验,取得经验后再在全区铺开;其二是商业空间结构分区,今后“住改商”区域必须布局在各区商业布点规划的商圈或各级商业中心区(含社区中心)范围内,对各级商业中心区范围以外的“住改商”给予一定的过渡期,过渡期满必须彻底恢复原有住宅的用途。

3.2.5 分类整治原则

篇4：“住改商”挑起邻里大战

当小区里的住户被商家四面包围，矛盾一触即发！

特邀专家李松

北京盛峰律师事务所房产事务部首席律师

新闻聚焦

“住改商”引发“血拼”

不久前，某小区物业人员因不同意业主“住改商”而发生肢体冲突，几名事件参与者更是满脸血迹地被送往医院……原来，当天下午该小区物业人员上门劝导在小区里“住改商”的一家酒类代理公司停止经营，恢复住宅原状，而该业主不予理会，并恶语辱骂工作人员。双方发生口角后，该业主叫来几名不明身份人员，与物业人员发生肢体冲突，从而升级为斗殴事件。

近年来，创业初期的中小型企业热衷于安身居民楼内，“住改商”现象愈演愈烈。可当公司和居民楼混杂在一起时，噪音扰民、外来人员增多、公共设施损坏等问题随之而来……

镜头一

擅自住改商客梯变货梯

“一等电梯就是大半个小时！”最近，郑阿姨所在的小区时常上演人货争梯的“大片”。

不久前的一天中午，郑阿姨遛弯回家准备做饭，单是等电梯就等了大半个小时，奇怪的是，楼层数字始终停在12楼无法下来。由于担心电梯出故障，郑阿姨急忙向管理处反映。结果却在监控录像里看到工人正在不停搬货的一幕，这让她非常生气。

郑阿姨说：“我们小区里不少房屋都被一些商家使用，结果仅有的一部电梯总是被用来运载重型货物。不仅如此，他们还占用公共地方作仓库堆放货物，尤其今年比往年更频繁。”

除此之外，最令郑阿姨担心的是：电梯被超负荷使用，万一发生报纸上频频报道的电梯坠楼事件可咋办？郑阿姨说：“细看那些电梯坠楼事故的报道，会发现因“住改商”导致的电梯超负荷、无法正常运转导致电梯坠楼的占很大比例。民房改为商用，会导致居民楼电梯内挤满了办事人员、货物，远远超过电梯原有设计的载重负荷，电梯事故发生也不足为奇。”

为此，郑阿姨和其他业主曾屡次向房屋管理处反映投诉，但在管理处工作人员看来，这也是没办法的事。“唯有劝说这些办公租户不要在出入高峰期搬货……”

镜头二

楼下开起饭馆楼上不敢开窗

“楼下的邻居擅自将住宅改成饭馆，油烟味、喧嚣声让我们这些邻居实在是受不了了。”于是，不堪其扰的业主张女士和邻居们一怒之下将饭馆的老板告上了法庭。

张女士说：“2010年初发现一楼的邻居在未征得邻居同意的情况下，将其房屋后部墙体打掉改造成大门，开起了饭馆。此后，饭馆炒菜的油烟味让楼上的邻居不能开窗户，蟑螂也钻进家里，饭馆的人声和后堂抽油烟机的喧嚣声简直让人崩溃，尤其这家餐馆长期半夜才停止营业，噪声污染非常严重。”

这一切让张女士和邻居们难以忍受，他们也曾找饭馆老板协商，能不能将饭馆搬至他处，均被拒绝。终于，邻居们在不堪受扰3年后将饭店老板告上法庭，请求判令其停止将住宅改变为经营性用房并消除危险，将一楼屋外墙恢复原状。

法院调查发现，该栋楼房登记的房屋性质为住宅，而该小区物业公司用户管理手册规定，用户不得将窗户、阳台及外墙做任何更改，不得在公共场所搭建檐篷、帐幕或神位等。最后，法院判决一楼住户停止室内的经营性活动，并将房屋外墙恢复原状。

镜头三

一楼疯狂砸墙邻居担心楼塌

“一楼房屋打掉承重墙改成门面房，他一砸，楼上直晃悠。一层的墙砸掉后，上面就没支撑了，我们都担心楼塌了咋办？”王女士说，“我们家所在的住宅楼是临街的，一楼这套房子的主人是个外地人，他将房子出租后，租房户非要改变房屋结构，把一层3个窗户的承重墙全打掉。这栋楼的结构是独立的，上面承重的有30户居民的阳台，砸了承重墙，这栋楼说不定哪天就会垮塌下来。”

于是，邻居们纷纷向砸墙男子讨说法，没想到该男子说：“你们看我砸墙做生意，眼红了是不？我有使用权，有权砸墙，你们管得着吗？”

无奈，颇为气愤的居民只好投诉到当地的房管局，当房管局工作人员赶到现场后，依旧无法阻止砸墙者。众目睽睽之下，砸墙者对工作人员的劝阻不仅置之不理，还拎起大锤继续砸墙。最终，在当地房管局房屋安全科的强制劝阻下，该男子被责令停止砸墙将房屋恢复原状。

镜头四

邻居办托管班打破安静生活

“平时白天、晚上、周末，都有孩子来上课。孩子们下课了，就在楼道里打闹玩耍，简直太吵了。瓜果皮、塑料袋等垃圾更是扔得满楼道都是！”七十多岁的李敏说，自从5年前楼下邻居把住宅陆续出租给几家教育培训机构，她原本还算安静的生活就被彻底打破了。“每天都有人来人往的噪音，严重影响了我的休息。更何况上了年纪的我还患有精神衰弱症，原本安详的晚年生活彻底被搅乱。”

而培训班的入驻也让单元楼的门禁几乎形同虚设：培训班的人经常把门禁打开，用砖头顶住门。有居民看到了把砖头拿掉关上门，可没多久又故态重现。

为此，其他居民曾和他们理论了好几次，都于事无补；另外，有些来上课的孩子关门很用力，导致门禁经常损坏。“门禁一旦出现问题，维修需要居民自己买单，大家对此也颇有怨言。”

专家说法

想要“住改商” 先学《物权法》

依据《物权法》第77条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

那么如何确定利害关系业主的范围问题呢？为合理划定一个便于操作的认定标准，避免条件模糊带来适用上的困难，《建筑物区分所有权解释》第11条综合考虑“住改商”纠纷的实际情况，将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内。该范围基本上有效涵盖了与“住改商”行为有利害关系的业主，在审判实务中也比较容易掌握和操作。

少数人同意 “住改商”没戏

“住改商”中的“利害关系业主同意”究竟是指大多数业主同意即可，还是需要全部有利害关系的业主同意？《物权法》施行后，在实践中有做法是按照多数决来确定有利害关系业主的意见。

但《建筑物区分所有权解释》第10条第2款特别规定，将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持。故必须达到所有的利害关系业主均同意的情况下，业主才能进行“住改商”。

擅自“住改商” 业主要会维权

对于小区业主擅自将住宅用房改建设为商业用房，从经营风险来看，按照国家法律规定，住宅区是不能当成经营场所的，如果商户通过“住改商”的模式，会造成注册地与办公住宅不符。如果被工商部门发现，将会被重罚。

所以，一旦发生邻居擅自“住改商”的情况，业主可及时向小区业委会或物业公司反映，由小区业委会代表业主，联合物业公司开展清理“住改商”户活动。小区业委会和物业公司可以通过安装门禁卡、禁止“住改商”户使用电梯运货、提高超人数的“住改商”户的水电费等措施，请走扰民公司，如果上述措施不足以禁止扰民情况，可向物业服务企业进行投诉。

如果通过上述行为依然无法解决，有利害关系的业主也可拿起法律武器，向当地法院提起相邻权诉讼，来维护自己的合法权益。

篇5：同意住改商证明

江油市工商行政管理局：

现有业主

冯德琼

将位于

江油市太平镇红庙村二组

的房屋租赁给

作为住所。该房屋用途为住宅。根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，已经有利害关系的业主同意将此房屋改变为经营性用房，并已经本业主（居民）委员会同意。

特此证明！

篇6：芙蓉区住改商和无产权证明模板

说明:

1、如公司住所房屋有产权证且为往宅房的，请提供证明一;

2、如公司住所房屋无产权证，为经营性用房的，请提供证明二;

3、如公司住所房屋无产权证且为住宅房的，请提供证明三;

4、证明二、三，产权人为法人的，请提供主体资格证明复印件。

证明一:

住宅房改为经营性用房证明

_公司(公司名称)将位于长沙市芙蓉区_

(街

道门牌号码)的住宅改变为经营性用房，按照《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，该申请已经征得有利害关系的业主同意，特此证明。

业主委员会(或社区居委会、村委会)盖章

****年**月**日

证明二:

产权证明

长沙市芙蓉区_

(街道门牌号码)房屋产权系_

所

有，属于经营性用房，非违法建筑，非危险建筑，非征地拆迁房,非临时建筑。同意将该房屋作为___

(企业名称)住所使用。

社区(或村委会、街道、科技园管委会)(盖章)

****年**月**日

证明三:

证明兹证明:位于长沙市芙蓉区

(街道门牌号码)房屋产权属于

个人所有，该房屋系非违法建筑，非危险建筑，非征地拆迁房，非临时建筑。属于住宅用房。经有利害关系的业主同意，将该住宅用房改为经营性用房，且作为_______公司

(企业名称)的住所使用。(注:无业主委员会)

社区(或村委会、街道、科技园管委会)

(盖章)

****年**月**日

长沙县住改商和无产权证明模板

证明一:

住宅房改为经营性用房证明

_公司(公司名称)将位于长沙县_

镇（街道）

社区/路/

村

组（小区）

号的住宅改变为经营性用房，按照《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，该申请已经征得有利害关系的业主同意，特此证明。

业主委员会(或社区居委会、村委会)盖章

****年**月**日

证明二:

产权证明

长沙市长沙县_

镇（街道）

社区/路/村

组（小区）房屋产权系

所有，属于经性用房，非违法建筑，非危险建筑，非征地拆迁房,非临时建筑。同意将该房屋作为___

(企业名称)住所使用。

业主委员会(或社区居委会、村委会)盖章

****年**月**日

证明三:

证明兹证明:位于长沙市长沙县

(街道门牌号码)房屋产权属于

(企业名称)的住所使用。(注:无业主委员会)

社区(或村委会、街道、科技园管委会)

(盖章)

****年**月**日

雨花区住改商和无产权证明模板

证明一:

住宅房改为经营性用房证明

_公司(公司名称)将位于雨花区_

镇（街道）

社区/路/

村

组（小区）

号的住宅改变为经营性用房，按照《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，该申请已经征得有利害关系的业主同意，特此证明。

业主委员会(或社区居委会、村委会)盖章

****年**月**日

证明二:

产权证明

长沙市雨花区

镇（街道）

社区/路/村

组（小区）房屋产权系

所有，属于经性用房，非违法建筑，非危险建筑，非征地拆迁房,非临时建筑。同意将该房屋作为___

(企业名称)住所使用。

业主委员会(或社区居委会、村委会)盖章

****年**月**日

证明三:

证明兹证明:位于长沙市雨花区

(街道门牌号码)房屋产权属于

(企业名称)的住所使用。(注:无业主委员会)

社区(或村委会、街道、科技园管委会)

(盖章)

****年**月**日

天心区住改商和无产权证明模板

证明一:

住宅房改为经营性用房证明

_公司(公司名称)将位于天心区_

镇（街道）

社区/路/

村

组（小区）

号的住宅改变为经营性用房，按照《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，该申请已经征得有利害关系的业主同意，特此证明。

业主委员会(或社区居委会、村委会)盖章

****年**月**日

证明二:

产权证明

长沙市天心区

镇（街道）

社区/路/村

组（小区）房屋产权系

所有，属于经性用房，非违法建筑，非危险建筑，非征地拆迁房,非临时建筑。同意将该房屋作为___

(企业名称)住所使用。

业主委员会(或社区居委会、村委会)盖章

****年**月**日

证明三:

证明兹证明:位于长沙市天心区

(街道门牌号码)房屋产权属于

(企业名称)的住所使用。(注:无业主委员会)

社区(或村委会、街道、科技园管委会)

(盖章)

****年**月**日

开福区住改商和无产权证明模板

证明一:

住宅房改为经营性用房证明

_公司(公司名称)将位于开福区_

镇（街道）

社区/路/

村

组（小区）

号的住宅改变为经营性用房，按照《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，该申请已经征得有利害关系的业主同意，特此证明。

业主委员会(或社区居委会、村委会)盖章

****年**月**日

证明二:

产权证明

长沙市开福区

镇（街道）

社区/路/村

组（小区）房屋产权系

所有，属于经性用房，非违法建筑，非危险建筑，非征地拆迁房,非临时建筑。同意将该房屋作为___

(企业名称)住所使用。

业主委员会(或社区居委会、村委会)盖章

****年**月**日

证明三:

证明兹证明:位于长沙市开福区

(街道门牌号码)房屋产权属于

(企业名称)的住所使用。(注:无业主委员会)

社区(或村委会、街道、科技园管委会)

(盖章)

****年**月**日

岳麓区住改商和无产权证明模板

证明一:

住宅房改为经营性用房证明

_公司(公司名称)将位于岳麓区_

镇（街道）

社区/路/

村

组（小区）

号的住宅改变为经营性用房，按照《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，该申请已经征得有利害关系的业主同意，特此证明。

业主委员会(或社区居委会、村委会)盖章

****年**月**日

证明二:

产权证明

长沙市岳麓区

镇（街道）

社区/路/村

组（小区）房屋产权系

所有，属于经性用房，非违法建筑，非危险建筑，非征地拆迁房,非临时建筑。同意将该房屋作为___

(企业名称)住所使用。

业主委员会(或社区居委会、村委会)盖章

****年**月**日

证明三:

证明兹证明:位于长沙市岳麓区

(街道门牌号码)房屋产权属于

(企业名称)的住所使用。(注:无业主委员会)

社区(或村委会、街道、科技园管委会)

(盖章)

****年**月**日

望城区住改商和无产权证明模板

证明一:

住宅房改为经营性用房证明

_公司(公司名称)将位于望城区_

镇（街道）

社区/路/

村

组（小区）

号的住宅改变为经营性用房，按照《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，该申请已经征得有利害关系的业主同意，特此证明。

业主委员会(或社区居委会、村委会)盖章

****年**月**日

证明二:

产权证明

长沙市望城区_

镇（街道）

社区/路/村

组（小区）房屋产权系

所有，属于经性用房，非违法建筑，非危险建筑，非征地拆迁房,非临时建筑。同意将该房屋作为___

(企业名称)住所使用。

业主委员会(或社区居委会、村委会)盖章

****年**月**日

证明三:

证明兹证明:位于长沙市望城区

(街道门牌号码)房屋产权属于

(企业名称)的住所使用。(注:无业主委员会)

社区(或村委会、街道、科技园管委会)

(盖章)

篇7：关于住改商的法律规定

第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅《中华人民共和国物权法》改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

因此，上述法律规定业主享有对自己房产专有部分的占有、使用、收益和处分的权利，有明确的物权，其他任何人是不能侵犯的，但是在处置使用上是不得违反法律、法规以及管理规约的，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。也就是说，要想改变房屋使用用途，是需要经有利害关系的业主同意，而不是物业服务企业的同意，在这部法里，已经明确各方的权利义务。《物业管理条例》有关物业服务企业的概念是：

第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

在条例中，已经明确规定了物业服务企业的职责范围和行为能力，物业企业是服务性质的企业，不具备任何政府和行政机关的执法权利，不论是正常的居住业主还是私自改变房屋用途的违法业主，在物业服务企业来说，是一样的，同样是接受物业服务的，改动是违反了国家的法律，不是违反物业服务企业内部的规章制度，物业是没有任何权利处罚的，但是，法律赋予了物业企业举报的权利，当遇到上述违法情况时，物业服务企业及时进行举报，完成了法律上的义务，惩戒由政府相关部门执法，物业企业完成义务，其他相关的业主也就没有指责物业企业不作为的必要了，举报后违规户没有受到执法部门的查处，是执法部门部不作为，因此就不能将执法部门的过错强加于物业服务企业上。

在住改商的过程中，有下列环节需要注意：

在办理工商执照的时候，需要四邻同意的一份签字手续，如果你不同意其商业行为，你可以不必居于面子，给他签字，有过这样显现，因为碍于情面，前面给签字，过后来物业闹，并且说是物业在挑拨邻居关系，同意邻居住改商是违心的，要求物业去制止，好人他当，恶事物业做。

一旦你没有签字，邻居开业，就只有两种情况，一是无照经营，二是欺骗手段获得营业执照，那么，这种情况就有人管了，甚至可以通过行政复议手段追究发照机关的过错。

篇8：住改商、房屋证明

一、物权法中“住改商”的规定及给工商部门行政许可带来的风险

将住宅改为商业用房会带来很多弊端和危害性，如干扰业主的正常生活、引发社会矛盾、造成小区公共设施使用紧张、产生安全隐患、破坏城市规划等。鉴于住宅改为商业用房带来的弊端和危害性，国家原来采取禁止的形式规定住宅不能改为商业用房，工商部门在企业注册时也明确规定，住宅不能作为企业的经营地址，然而随着我国社会经济的发展和城市化进程的加快。住宅小区里附带性的商业需求也越来越多，同时，很多企业为了节省经营成本，更乐于租赁住宅用于经营使用。在各种综合因素推动下，“住改商”逐渐成为我国社会生活中的一种普遍现象，再对“住改商”做禁止性规定已经不适应社会的需求，因此《物权法》从保护权利人自由处分和尊重他人合法权益的角度出发，为“住改商”开了一道口子，该法第77条规定：“业主不得违反法律法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当有利害关系人的业主同意。”

这条规定可视为对“住改商”的一个解禁，势必会给工商部门在进行企业注册登记时带来很大的影响和风险，主要表现在以下两个方面：1、若注册人员不与时俱进，思想陈旧，对法律法规知识更新不及时，还是按照经验办事，对当事人按照规定取得其他有利害关系业主同意的住宅作为经营地址不予注册登记，这样申请注册人就可以工商部门行政许可不作为为由提请行政诉讼，工商部门承担败诉的风险。2、工商注册人员因为对该条规定存在理解偏差。过度放宽对“住改商”的条件，这样就使得与该住房有利害关系的第三人向法院提起诉讼，状告工商部门乱许可，要求撤销工商部门的许可，工商部门同样存在败诉的风险。

二、工商部门对物权法“住改商”规定带来风险的应对措施

针对以上两个存在的风险，工商部门应当采取各项措施，防止职权的错位和越位，防止“住改商”规定给工商部门带来的风险。

首先，从事注册登记的人员应当克服经验主义和教条主义的做法，加强对《物权法》的学习，与时俱进，更新观念，做好实施前的各项准备工作，做好普法宣传工作。

其次，正确理解《物权法》第77条的立法本意。《物权法》对于“住改商”的解禁不是全面的放开，而是有条件的解禁：第一，现行法律、法规以及管理规约并无一概否定禁止“住改商”。因此注册人员首先必须搞清哪些法律、法规对“住改商”是有限制的。《环境污染噪声防治法》、《大气污染防治法》、《民用爆炸物品管理条例》、《化学危险品安全管理条例》、《互联网上网服务营业场所管理条例》、《娱乐场所管理条例》等，便对“住改商”设置了禁止性规定，当注册人员碰到这些情形时，应当排除上述“住改商”的可能性：这里所说的“法律、法规”应作广义理解，即应当视为包括法律、行政法规、规章以及地方性的法规和规章以及一些规范性文件。当然，这些规定成为“住改商”禁止性条件的前提必须是不违反上位法。同时，还应当考虑经营者“住改商”行为是否符合商品房建筑规划，如果经营者在“住改商”中拆改承重墙，或者未经规划行政主管部门批准。搭建建筑物、构筑物。或者擅自改变住宅外立面和在非承重外墙上另开门窗，损害业主利益或侵占业主的共有财产，工商部门就应当查处。第二，“住改商”应当取得有利害关系的业主的同意。有利害关系的业主是一个动态的概念，对此的认定带有主观性，不同的人的认定是不同的，如何将这种认定最大可能的客观化，是工商部门的工作人员最应该把握的问题。本人认为，主要从《物权法》的相邻权规定，看“住改商”是否已经实际损害相邻权或者给其他业主的相邻权造成损害，如是否影响到其他业主的用水、排水、通行、通风、采光、日照，是否存在因为经营者弃置固体废物、排放大气污染物、水污染物、噪声、光电磁波辐射等有害物资给其他业主带来财产或者人身安全上的损害或者损害的危险，如果存在上述情况的，则可认定其他业主为有利害关系的业主。至于征得有利害关系业主同意的方式，可以参照合同法的规定，工商部门在进行注册登记时只要经营者能够提供相关的证据能够证明有利害关系的业主同意这一事实就行，而无须要求书面同意还是口头同意。当然从避免行政许可风险角度出发，最好要求当事人提供书面同意的证据。根据《物权法》第78条规定，业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力，“住改商”的经营者能够避开有利害关系的业主而直接与业主委员会签订协议，由业主委员会同意其“住改商”，工商部门对于这种情形，则要抱着谨慎的态度，防止经营者利用此来侵害有利害关系的业主的合法权益，

再次，在《物权法》对于何为利害关系以及如何征得相关利害关系人同意的规定不甚明确的情况下，工商部门可以要求经营者在提供经营地址的房产证明时，必须提供房屋租赁许可证材料。按现行法律，经营者对其经营地址的房产不一定享有所有权，只要其具备该房产的使用权即可，由房产部门出具的房屋租赁许可证须明示该房产具备从事商业活动的条件。