本案中的房屋是借用还是买卖

本案中的房屋是借用还是买卖（共2篇）

篇1：本案中的房屋是借用还是买卖

本案中的房屋是借用还是买卖

1995年，江苏省海安县县城在城镇改造过程中，需要拆除张孙某夫妇所有的房屋。6月18日，海安县城镇房屋拆迁事务所遂与孙某的丈夫张某签订了房屋拆迁补偿协议一份，约定拆除建筑面积达355.4平方米的生活用房，以产权调换形式为其安置四套商品房，分别是25号楼301、302、303室和四号楼305室，张某补交拆迁补贴与商品房之间的差价27222.52元。1995年6月29日，张某交纳了安置房差价3011.24元。同年8月25日，被告钱某以张某名义交纳安置房差价24211.26元。张某遂将安置房中的305室交给钱某使用。此后，钱某还分数次向张某交付了现金13011.29元，并直接向开发商交纳了305室所附车棚的现金2200元。年初，张某生病，病情渐趋加重。钱某为防止所交钱款缺少依据产生纠纷，遂于3月18日让其妻到张某家中要求补立手续。当日，张某的儿子以其父亲的名义出具收条一份，载明：“今收到钱某所购人民东路四号楼305室部分房款人民币壹万叁仟零拾壹元贰角玖分整。”6月7日，张某病故后，其妻子及子女要求钱某返还房屋，遭到拒绝，遂向法院提起诉讼。

庭审中，孙某等人诉称，我家因拆迁安置的商品房需要被交差价。被告以替张某垫付部分差价为条件，要求张某将305室暂借给其子和儿媳居住。此后，在张某生病需要用钱时，被告要求购买305室，并由张某之子出具收到房款的收条。张某与被告之间一直是借用关系，房屋买卖行为无效，被告应当返还房屋及相应车棚。被告钱某则辩称，张某家拆迁时，根据当时安置政策大约多余60多平方米的指标，出于友谊，张某将多余指标让给我享受。我根据张某提供的`交款通知单，交纳差价24211.26元后，张某将305室让给了我。以后，我又陆续交给张某及其妻补偿金10000元。203月，为防日后发生纠纷，我让妻子找张某补办购房交款手续，张某吩咐其子补写了收条一份。因此，双方房屋买卖合同有效。

钱某的侄女证明：年3月18日，其陪钱某之妻去张某家让张某就交付的房款出具收条，张某让儿子书写，其儿子也将告知父亲。

法院经审理后认为，证人虽然与本案被告有一定的利害关系，但其证言与案件具有关联性，且证明的内容与张某之子所写收条能相互印证，应当具有证明效力。结合钱某为张某代付安置房差价及向张某交付现金、张某交付房屋及张某之子代书收条的事实，可以认定张某与钱某之间存在事实上的房屋买卖关系。原告方主张本案讼争房屋系张某借给被告使用，并无证据证明。在审理过程中，法院也告知了原告方主张的法律关系有误，但原告方不同意变更，因此对原告方的诉讼请求难以支持。法院遂依照《中华人民共和国合同法》及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，作出了上述判决。

点评：

本案的焦点问题是，当事人应当以何种民事法律关系提出诉讼主张，是借用法律关系还是买卖法律关系？

在民事诉讼中，法律关系是指平等主体之间发生的、符合民事法律规范的、以权利义务为内容的社会关系，是民法对平等主体之间的财产关系和人身关系加以调整的结果。民事法律关系只是一种法律形式，它的实际内容则是各种各样的社会生活关系，如财产所有关系、财产使用关系、商品交换关系等。当事人在诉讼中能否正确判断法律关系的性质，不仅影响到其能否向人民法院提出正确的诉讼请求，而且可能导致能否赢得诉讼。本案中，原告方主张的法律关系是借用，被告方则认为是买卖，这两种法律关系的根本区别在哪里呢？所谓借用，是指当事人将自己所有权或者使用权的标的物交给他人使用，但不转移财产所有权的行为；而买卖则是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付相应价款的行为。由此可见，借用与买卖的关键区别在于，标的物的所有权是否发生了转移。显而易见，结合本案

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篇2：本案中的房屋是借用还是买卖

[分歧意见]

本案在审理过程中，有两种不同的意见。一种意见认为，我国《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让 ，原被告签订的房屋买卖协议违反了法律的强制性规定，属于无效合同。另一种意见认为，该房屋买卖合同是双方自愿订立的，不违反法律的规定，应是有效合同。

[评析]

本案是一起比较典型的房屋买卖纠纷案例，在社会生活中屡见不鲜。笔者同意第二种意见，即该房屋买卖合同是有效的合同。被告应当按照合同履行义务。理由如下：

1、从我国合同法的规定看。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干若干问题的解释（一）》第9条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其物权不能转移。”这一规定改变了长期以来我国法律关于登记直接决定合同效力的规定，而认为即使没有登记，合同本身仍然有效，只是物权不能发生转移。而我国现行的法律法规没有规定房屋买卖合同在登记后才生效。

2、对《城市房地产管理法》第三十七条的`理解。该条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。法律作出这样的规定是为了防止权属不清的房地产进入市场交易，扰乱市场秩序，损害当事人的合法权益。对这里的“不得转让”应理解为不发生物权的转移，但不影响合同的效力。如将未经登记的房地产买卖合同一律认定为无效合同，不利于保护善意一方当事人的合法权益，不利于维护交易秩序的稳定，也不利于当事人认真订立和遵守买卖合同。对于该条中的“权属证书”的理解。这里的“权属证书”应理解为产权证书以及其他能证明当事人拥有房屋所有权的证明材料。实际生活中，这些证明材料有拆迁协议、开发公司出具的证明、开发公司开出的发票、房屋管理部门核发的房屋销售许可证等。本案中，吴某夫妻对房屋拥有产权证明单、发票，能够证明该房屋的所有权归其所有，双方对此亦没有争议。综上，本案中争议的房屋有权属证书，房屋的转让并不违反《城市房地产管理法》的规定。

3、从双方当事人订立合同时的情形看。原、被告在订立买卖合同时，双方对房屋没有产权证的事实都是知道的，合同是在双方自愿的基础上订立的，被告现提出悔约有违诚实信用的原则。