土地调规申请报告

土地调规申请报告（通用8篇）

篇1：土地调规申请报告

土地调规的材料要求

前言建设用地报件规划审查的依据和作用１、法律赋予的职能《土地管理法》

第四条规定：国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。

第二十四条规定：各级人民政府应当加强土地利用计划管理，实行建设用地总量控制。

前言《湖南省土地利用总体规划条例》第十五条规定：各级人民政府应当按照国家对土地实行用途管制的要求，依据土地利用总体规划确定的土地用途，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护，确保本行政区域土地利用总体规划的实施。

２、准确收取建设用地有关税费的依据根据《土地管理法》第五十五条和有关政策规定，“圈内”建设项目用地，需收取新增建设用地的土地有偿使用费等相关费用。如何确定是否属于“圈内”建设项目用地，必须进行规划审查。

一、规划管什么?

建设项目用地审批中，规划管理内容：

土地利用总体规划土地利用计划建设项目用地预审产业政策

一、规划管什么?

土地利用总体规划：

一、是否符合土地利用总体规划；

二、“圈内”还是“圈外”；

三、不符合规划是否经法定程序调规；

四、特例—视同符合规划情况。

一、规划管什么?

土地利用计划：

一、是否要占用计划；※不占用计划情况：

1、无新增建设用地；

2、只征不转；

3、征转分离。

◆只征不转情况：

——相关法规政策规定可只征不转的，如农业种植项目、生猪养殖项目等；——省内确定采取只征不转方式办理的，如小型水电项目的淹没区、垃圾填埋场（除坝区）、城市公共生态绿地等。

二、占多少计划；

1、计划占用的数量；

2、占用计划量的合理性

一、规划管什么？

三、占谁的计划；

1、圈内计划（市、县）；

2、圈外计划（国家、省）

四、计划的结构。

1、用地类型（交通、水利、工业、商服、住宅、基础设施等）；

2、市县结构比例；

3、区域结构比例等。

一、规划管什么?

建设项目用地预审：

1、何时预审；

2、预审权限；

3、预审与报件的一致性；

4、预审意见的落实。

一、规划管什么?

产业政策

1、是否有立项审批、核准、备案相关文件；

2、是否有开发论证报告；

3、项目立项、核准、备案文件是否有效。

一、规划管什么?

产业政策依据：

1、国务院关于投资体制改革的决定、《政府核准的投资项目目录》（２００４年本）、《湖南省人民政府贯彻国务院关于投资体制改革决定的实施意见》；

2、行业准入政策。如《铅锌行业准入条件》、《汽车产业发展政策》、《铝行业准入条

件》、《水泥工业产业发展政策》等。

3、行业专项规划、产业发展规划。如《湖南省国省干线公路“十一五”改造规划》、《湖南省水泥产业发展规划》、《湖南省城镇生活垃圾处理行业“十一五”发展规划》等。

二、规划审什么?

一审县市国土资源局审查意见；二审建设项目用地预审报告书；三审建设项目立项、核准、备案文件或批次用地开发论证报告；四审土地利用总体规划图件；五审“四书一方案”中的转用方案；此外，看看城市规划部门意见、平面布置图、违法用地是否处置到位。

二、规划审什么?

审县、市局的审查意见目的：对项目形成规划方面的总体概念。

1、初步掌握报批用地是否符合土地规划

2、是否纳入计划

3、土地用途是什么

4、是否通过预审、哪一级预审

5、是否违法用地并处理到位等等。

二、规划审什么?

审建设项目用地预审报告书

1、有无预审报告书

2、预审机关

3、预审用地面积

4、预审内容审查

5、预审要求的落实

6、预审时效

7、预审报告书法律效力

二、规划审什么?

审建设项目立项、核准、备案文件或批次用地开发论证报告

1、立项、核准、备案文件（产业政策、审批权限)

2、开发论证报告土地用途、编制单位

二、规划审什么?

审土地利用总体规划图件＊城镇规模控制图、土地利用总体规划图（确定是否符合规划、确定“圈内”“圈外”用地）＊调规资料

1、调规审核表（调规面积、调规条件、调规程序)

2、调规图件

二、规划审什么?

审“四书一方案”中的转用方案◆农用地转用方案是否填写完整◆是否已安排土地利用计划◆使用哪一级的计划

二、规划审什么?

看看城市规划部门意见、平面布置图、违法用地是否处置到位☆规划许可证、规划蓝线图、规划用途等（与实际批地用途是否一致)

☆容积率、绿地率、布局等（用于计划执行的参考)

☆违法用地是否处罚到位、是否“百日行动”项目（牵涉到计划的执行)

三、规划资料怎么做?

目前报件资料中存在的主要问题

一、审查意见表述不清

二、预审报告书填写不规范、缺少签字盖章、过期

三、立项、核准、备案机关超权限

四、开发论证报告交代不清楚

五、规划图件不清楚、无法判断、未按程序调规

三、规划资料怎么做?

县市国土资源审查意见（规划部分)

审查意见应包括以下内容：

该项目符合×××土地利用总体规划，×××组织并通过用地预审（或×××人民政府编制土地开发论证报告），已纳入市（县）20××年土地利用计划，土地用途为××××（××公顷)、××××（××公顷）。

注：长沙、株洲、湘潭、衡阳4市城市规划建设用地范围内用地需增加：该项目已纳入国家批准的××年××市土地利用方案。

征转分离项目也需说明：该项目符合×××土地利用总体规划。

三、规划资料怎么做?

预审报告书申请单位：有偿供地为国土局、划拨用地可填用地单位项目名称预审报告书编号依据：行业规划、产业规划或其它用地面积与用地报件的报批面积差不得超过10是否符合规划、符合哪一级规划，应如实填写。

不符合规划则用地报批时应提供规划调整资料预审机关公章预审时提出需要进一步完善的要求，在用地报批预审报告时间时需完善到位。

篇2：土地调规申请报告

1.1 案件基本事实。

××市公民×××不服××人民政府土地争议权属处理决定, 经过××市中级人民法院行政判决, 维持××市人民政府的处理决定, 后经××省高级人民法院 (2004) ×行终字第60号行政判决, 维持××市中级人民法院 (2004年) ×中行初字第01号行政判决。×××不服××省高级人民法院 (2004) ×行终字第60号行政判决, 要求再审。项目组代理该案后认为:判决书中所涉关键性问题事实不清, 有再审的必要。项目组目前已向××省高级人民法院提出再审申请。

1.2 本案争议焦点。

1.2.1 ×××公民就土地是否具有使用权或者所有权?××人民政府土地争议权属处理决定是否有误, 是否侵犯了公民×××的利益。

1.2.2 ××省高级人民法院 (2004) ×行终字第60号行政判决判的决书中所涉关键性问题事实是否清楚, 有无再审的必要。

2.本案相关法律问题分析

2.1 什么是土地权属?土地权属是指土地产权的归属, 是存在于土地之中的排他性的权利。它包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权和他项权利。土地权属制度, 包括土地的所有权制度和土地的使用权制度。《中华人民共和国土地管理法》第十三条规定依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护, 任何单位和个人不得侵犯。[1]

2.2 土地权属的争议的解决途径。行政处理程序是土地权属诉讼的前置程序, 在当事人双方对土地权属争议不能自行协商解决的情形下, 只能首先申请土地管理部门进行处理。对处理决定不服的, 方可向人民法院提起行政诉讼。法律之所以这样规定, 是因为人民政府的土地管理部门作为处理土地管理工作的主管部门, 它的法定职责之一就是对土地权属的认定, 而且土地管理工作具有专业性的特点, 由相关人民政府土地管理部门对土地权属争议先行处理确认, 可能更利于解决纠纷。

《土地权属争议调查处理办法》第三十一条:当事人对人民政府做出的处理决定不服的, 可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。也就是说当事人不服政府的土地权属的处理决定时可以有两种方式进行维权。这两种方式都具有各自的特点, 行政复议的花费的时间少, 成本低, 效率高, 若但是人对行政复议决定不服或者行政复议机关决定不予受理或者受理后超过行政复议期限不作答复的, 公民都可以再采取行政诉讼来维权。行政诉讼花费的时间较长, 成本高, 但是结果更为公正。因此当事人在不服政府做出的土地权属处理决定时可以根据自身的情况来选择解决方式。本案中当事人选择了向人民法院提起行政诉讼。根据《行政诉讼法》第二十五条公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的, 做出具体行政行为的行政机关是被告。县政府作为此次行政诉讼的被告。

2.3 本案是否可以申请再审程序?再审程序也称为审判监督程序, 它是指人民法院发现已经发生法律效力的判决、裁定违反法律、法规规定, 依法对案件再次进行审理的程序。提起审判监督程序的对象是已经发生法律效力的判决裁定, 特定情况下, 行政赔偿调解书也可以成为提起审判监督程序的对象。提起审判监督程序的法定理由:原判决、裁定认定的事实主要证据不足;原判决、裁定适用法律、法规确有错误;违反法定程序, 可能影响案件正确裁判;其他违反法律、法规的情形。当事人的申请再审, 应当在判决裁定发生法律效力后2年内提出, 当事人对已经发生法律效力的行政赔偿调解书, 提出证据证明调解违反自愿原则或调解协议的内容违反法律规定的, 可以在2年内申请再审, 但判决裁定不停止执行。申诉者既可以向原审人民法院提出, 也可以向上一级人民法院提出。对当事人的申诉, 人民法院应当充分重视, 经审查, 符合再审条件的, 应当立案并及时通知各方当事人;不符合再审条件的, 予以驳回。

那本案是否可以申请再审呢?××市公民×××不服××人民政府土地争议权属处理决定已经过了两判决审, 表明此案已经完成了终审, 我国实行二审终审制度, 按道理应该说本案的已经告一段落。但是根据《行政诉讼法》第六十二条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定, 认为确有错误的, 可以向原审人民法院或者上一级人民法院提出申诉, 但判决、裁定不停止执行。笔者认为, 如果此判决书中所涉关键性问题事实不清, 有再审的必要, 可以向人民法院申请再审。

3.结语

目前, 我国的行政再审制度还存在着很大的争议。笔者认为我国的再审制度中的再审理由是缺乏具体的规定的, 滥用再审制度就会对司法的权威造成损害。土地权利是土地法律制度的核心内容, 确定土地权利归属, 及时调处土地争议, 是法律赋予国土资源行政主管部门的职责。土地权利的确定与争议调处, 涉及土地权利人财产权利的保护和社会稳定, 并直接关系土地市场的健康发展和土地的可持续利用。依法确定土地权利, 稳定财产归属秩序和流转秩序, 明晰土地权利人的依法享有的权利和承担的义务, 对于保护土地权利人的合法权益, 稳定社会经济秩序和市场秩序具有重要的政治、经济和社会意义。我国现行再审程序依据“有错必纠”的思想当事人、法院及检察院三方都可启动再审程序, 对法院与检察院启动再审程序更无时间及次数的限制。如此往复, 终审不终, 司法的既判力、公定力、执行力被悬置[2]。由于两审终审制度的运行存在这些与法律的正义和公平相违背, 与我国现行的经济、文化、政治不适应, 但是这不是简单的一个法律修改所能解决的, 我们只能从法律的程序上逐步保护公民的合法权利。

摘要：随着改革开放的深入和市场经济的发展, 城市化的步伐不断的加快, 越来越多的土地被运用到城市建设上来, 土地权属争议的案件也越发上升, 由于土地权属争议形成原因非常复杂, 具有其自身的特点, 例如历史原因, 法律和政策间的不衔接等。确定权属对于规范土地市场秩序和维护社会稳定具有重要意义和作用。

关键词：土地权属,确权,前置程序,再审

参考文献

[1]土地权属[EB/OL].http://baike.baidu.com/view/36225.htm, 2012-02-23。

篇3：邹城市土地流转现状调查报告

1、基本情况

邹城市为山东省济宁市辖的县级市，位于山东省南部。邹城市全市总面积2419458.3亩，其辖16个镇街，887个行政村，全市总人口达115万，农用地总面积117.83万亩，其中耕地93.96万亩其中，占总面积的39%，人均0.84亩，家庭承包耕地92.56万亩。家庭承包耕地流转总面积17.61万亩，各个镇街土地流转面积占耕地面积的百分比范围在12.7%～25.1%（除街道办事处外）。

2、调查数据的选取

本次调查的总体分为邹城市16个乡镇的农户，采用分层随机抽样调查的方法取调查对象。共抽取了1000户农民，1000人构成本次的调查样本，实际样本数为851（剔除不合格问卷之后），有效率为85.1%。而其中参与土地流转的农民为203人，占总体的约为23.8%。

二、土地流转中存在的问题

1、农户了解土地流转信息的渠道太窄

由调查结果分析大部分的农户是通过政府宣传这种渠道来了解土地流转信息的，通过自己的亲朋好友和通过电视、网络等渠道来了解土地流转的只占一小部分。这反映出电视、网络、书籍等这几方面的宣传力度有所欠缺，农民了解土地流转的渠道太过单一，得到的消息过于片面。由于缺少有关农村土地流转的信息平台，土地供求信息、土地价值评估信息等传播渠道不畅通，造成农民流转的积极性始终不够高。

2、农户对国家政策缺乏正确认识，对土地依赖性过高

虽然土地流转在全国普遍实施，但一部分农户对土地流转政策的认识却相对匮乏，对土地仍存在过高的依赖性。受传统思想的限制，部分农户认为土地是保障他们生活的基本依靠，不肯自己主动的放弃土地。加之当地流转模式不够成熟，流转保障制度不够健全，非农收入不稳定，农户对流转后的长期收益还比较担忧，仍处在考虑和观望的状态。

3、土地流转程序不够规范

调查发现流转程序太过简单，由于多数土地的流转没有签订合同或流转合同不规范，会出现因转入户或转出户由于主观原因任意毁约的情况，而且由于当初并没有订立合同或合同没有相关规定，损失方很难在法律的框架下保护自己的合法权益，带来的经济损失难以得到合理赔偿，造成双方不信任，甚至引发矛盾和冲突，使得之后的土地流转难度提高。

三、完善农村土地流转的对策

1、普及土地流转相关法律法规知识， 提高农民主体地位意识

坚持村委会和各级政府对土地流转知识和相关法律法规的大力宣传，鼓励农民通过网络、电视等渠道获取更丰富的流转知识及法律法规，对于一些文化程度高的农户发一些相关材料使其更加深入的学习，对于一些文化程度低的农户采用集中培训等有效方法法律知识。对于出现的问题的农户，政府应该及时提供法律上的援助和解答，保证农民对土地流转认识的完整性。

在土地流转的过程中，应提高农民在农村土地流转中的主体地位意识，政府应充分尊重农民的实际意愿，正确引导，不搞强制。必须增强农民的利益表达和集体谈判能力，畅通表达利益诉求的制度通道，建立和完善合理的土地流转收益分配机制。这就需要在农村大力发展各种合作组织，既包括经济合作组织，又包括社会互助组织，给农民提供参与村庄公共事务管理的平台，提高他们的参与意识和权利意识，提升他们的议价力，以降低利益受损程度。

2、完善土地承包的相关制度，规范土地流转程序

农民是土地流转利益的主体，但由于农民自身法律意识淡薄，往往不注重维护自己的合法权益，因此完善土地承包的相关制度，健全土地流转的法律法规规范土地流转程序是非常有必要的，土地的正常化流转需要土地流转相关合同法、土地管理法、土地利益纠纷法等一系列的法律法规的支持。由于政策不明确和程序不规范，很多地方农村土的地流转处于混乱状态。某些地方甚至采取强制的手段、下硬性指标实现该地区的流转面积。对流转后的土地加强监管，坚决制止工商企业流转土地后直接或变相改变土地农业用途的行为。

在党的第十八大召开后，我国的土地流转政策进一步的完善。笔者认为，良好土地的经营机制能使资源的合理利用，发挥土地的最大效益，提高土地的使用效率，保障农民的利益。实施一系列的有效的改革，使农户的土地流转在自主、规范的状态下进行。同时，土地流转的顺利进行与各级政府切实可行的管理的办法是分不开的。

3、加大对流转信息的宣传力度，建立畅通的土地流转渠道

通过走访调查，笔者发现，在当地常在外打工或者经营小本生意的农户希望转出土地，而一些新建或想扩大规模的企业想要流入土地，但由于信息的不对称，农户的土地流转不出去，企业的经营愿望难以实现。因此，在当地可以建立信息平台，分级代理中介——村级，乡级，县级。村级中介代理集合本村的所有土地流转意愿信息，乡级中介代理集合本乡所有的土地流转意愿信息，县级中介代理则集合本县所有土地流转意愿信息。为供求双方提供所需要的信息和提供咨询等服务，不想种地的农户或者想要部分流转可以通过这些代理将土地流转给那些经营能力强的农户，需要流入土地的农户或者企业也可根据自己的需求选取合适的土地流入，这样有利于实现规模化经营，提高土地的使用效率。

4、建立健全农民社会保障制度

通过走访调查，笔者发现，一些农户存在着“种地解决吃饭，打工解决消费”这样的观念，然而土地难以形成致富途径，但没有土地则容易出现生存问题。由于农民的养老保障制度不健全，很多农民仍将土地作为养老依靠，作为生活的最基本来源。以土地为中心的生活保障是农民不得已进行的自我保护的一种方式，是由于保障制度不健全，农民缺乏安全感的体现。因此，农村社会保障制度的范围要进一步增大，农村社会保险、社会救济、社会福利、优抚安置、社会互助，以及农村合作医疗等农民的社会保障体系要不断完善，采取更有效的福利措施，逐步弱化土地所起的保障功能，使农民对土地的依赖性不断降低，减少农民流转土地以后的后顾之忧，促进农业劳动力的彻底转移，，实现农地资源的高效配置。

5、发挥政府的职能，加大资金投入

在当地土地流转过程中，某些地方经常出现基层政府利用行政职权过多干预农民的自主经营权，越权代替农户与工商企业签订土地流转合同，侵害农民土地流转的合法权益的情况，这无疑会增加土地流转纠纷的几率。政府在土地流转过程中起着非常重要的引导、服务和监督作用，各级政府要转变职能，明确自己的服务对象和服务内容，正确定位好自己的导向作用，为促进土地流转，营造良好的政策环境。

政府应加大资金投入力度，创造相应的就业岗位，对农民进行必要的技术培训和就业培训，对农民就业提供全面的支持。土地转入方所需求的土地受到交易成本的影响，因此政府应发挥奖励制度，对于大规模的土地的承包户，根据总体收益和土地规模、机械化程度等因素给予合理奖励，促使土地集中于大户手中，从而为转入方提供了更多的支持和动力，促进土地供求关系的长久稳定的发展。

篇4：土地调规申请报告

2010年1月1日起, 《中华人民共和国农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》正式实施。该部法律规定, 六种情形的农村土地承包经营纠纷可申请免费调解和仲裁。这六种情形是:因订立、履行、变更、解除和终止农村土地承包合同发生的纠纷, 因农村土地承包经营权转包、出租、互换、转让、入股等流转发生的纠纷, 因收回、调整承包地发生的纠纷, 因确认农村土地承包经营权发生的纠纷, 因侵害农村土地承包经营权发生的纠纷, 法律、法规规定的其他农村土地承包经营纠纷。●

篇5：丰都县农村土地流转调查报告

一、丰都县农村土地流转现状

（一）农村土地流转速度加快，规模化经营面积显著增大，有效促进了农村土地的有效利用。2012年，全县农村土地承包经营面积122.48万亩，土地流转面积44.3万亩，占农村土地承包经营面积的36.17%；适度规模经营面积34.5万亩，占农村土地承包经营面积的28.17% ，占土地流转面积的77.87%。

（二）农村土地流转形式由单一的代耕代种，转化为转包、转让、互换、出租、入股等多元化流转方式，有效开拓了农村土地流转的途径，增强了农村土地流转和规模化经营的比率。2012年，在丰都县农村土地流转面积中，转包面积9.7万亩，转让面积9.2万亩，互换面积7万亩，出租面积4.3万亩，入股面积5万亩，其他方式面积9.1万亩，分别占农村土地流转面积的21.9%、20.77%、15.8%、9.7%、11.29%、20.54%。

（三）农村土地流转方向由初始阶段的农户间流转，扩大到农业产业化龙头企业、农民专业合作社之间的流转，有效地扩大了农村土地流转空间，拉动了农村土地流转的进程。2012年，丰都县农村土地流转到农业种、养业大户的面积为18.1万亩，流转到农民专业合作社的面积为9.4万亩，流转到龙头企业的面积为8.6万亩，流转到其他形式的面积为8.2万亩，其流转面积分别占农村土地流转面积的40.85%、21.2%、19.4%、18.5%。

（四）土地适度规模化经营已从单一的粮油产业，拓展到了其他产业。2012年，丰都县适度规模经营面积34.5万亩，其中用于发展粮油产业的面积为21.7万亩，用于发展蔬菜产业的面积为8万亩，用于发展果树产业的面积为4.4万亩，用于发展其他产业的面积为0.4万亩，分别占土地适度规模化经营面积的62.8%、23.1%、12.8%、1.2%。

二、农村土地流转和规模化经营存在的问题

2012年，丰都县农村土地流转和规模化经营工作虽然有了良好的发展，但还存在以下问题，需要引起高度重视。

（一）在思想认识层面上。

一是干部思想认识不足。部分基层组织干部由于对土地承包和土地流转的法律、政策缺乏学习和理解，对土地流转和规模化经营的重要性与必要性缺乏足够认识，片面认为农民拥有了土地承包经营权后，土地流转不流转是农民自己的事，没有积极引导农民进行土地流转。

二是农民思想认识不足。农民在土地流转上存在着“两不”观念障碍：农村全面取消农业税后，部分农民对于承包土地形成了“不占白不占，占了也白占”的心理，当其外出务工，土地不能正常耕种时，也不愿流转土地承包经营权；部分农民对农村土地承包经营政策认识不足，害怕土地流转后，失去土地承包经营权，因而不敢进行土地流转。

三是对土地流转认识不足。对土地流转业主存在着“两怕”思想：“一怕”农村土地流转政策不稳定，不敢大胆参与流转；“二怕”承包经营担风险，不敢大规模经营和开发。

（二）在工作机制层面上。

一是农村土地流转服务机制不健全。丰都县虽然在2008年要求乡镇（街道）建立农村土地流转服务中心，但在实施过程中，有的没有建立机构；有的虽有机构，但职责不明确，乡镇经济发展办和农业服务中心互相推诿，均不履行工作职责；有的人员不落实，经费不落实，致使工作不能开展。在少量的土地流转中，由于法律宣传不到位，缺少对土地流转调查登记、信息发布、业主引见和对流转合同的指导，造成农村土地流转程序不规范。一些农户不通过村社集体经济组织确认，便私自进行转包和租赁土地；村社不通过村民大会或村民代表大会讨论通过，便将集体的“四荒地”与机动地转让、承包和拍卖；农村土地流转手续不完善，农村土地经营者和使用者在进行土地流转时，没有签订正规的土地流转合同；选择业主和项目缺乏科学性，在项目选择上没有进行充分的市场调查，在品种选择上既不经过引种试验，又不经当地农技推广部门认可，盲目引进并大面积种植，造成种植失败、经营亏损、投资无法收回、租赁费无法兑现。

二是土地流转市场机制不健全。未形成专门的土地流转中介组织，土地流转的供求信息不能及时有效沟通。土地流转交易无场所，对接无目标，出现了出租方找不到承租方，只好找人代耕或无偿倒贴转包；想扩大经营规模的专业大户，又难以找到有流转土地意向的对象。“要转的转不出，要租的租不到”。土地流转价格没有统一明确的标准，少数地方出现竞相压低流转费，损害农户利益的行为，也有个别农户漫天要价，阻碍土地流转。

（三）在保障措施层面上。

一是农民的合法权益缺乏有效保障，一些村社以集体的名义随意终止承包合同，无偿收回或强迫农民转让、出租承包地，使承包农户的土地经营权、使用权无形中丧失。

二是农民的经济利益缺乏可靠保障。一些外来业主开发、租赁农民和集体的土地，对农户和集体土地收益的补偿大多采取一年一给付的办法，一旦经营失利便不履行合同，不兑现承包和补偿费用。

三是业主利益得不到保障。有些业主在从事土地流转时，法制意识谈薄，不按照土地流转政策规定与农户签订正规的土地流转合同，而是私下协议和口头协议，土地流转后矛盾纠纷不断，开发经营放不开手脚。

四是土地流转补偿制度和土地投资补偿制度不完善，土地流转政策扶持力度不大、扶持效果不明显，群众感到心里不踏实。

三、推动农村土地使用权流转和规模化经营的建议

（一）加强领导和督导、推动土地流转。要建立稳定的工作领导机构，落实人员，配备办公设备，办公费用列入同级财政预算，使其认真履行工作职能和职责。要强化工作的督导管理，将农村土地流转和规模化经营工作列入年度综合目标管理，定期组织检查。

（二）建立健全机制，服务土地流转。要规范建立农村土地流转服务中心，具体负责农村土地流转和规模化经营的日常工作。要建立土地流转服务的交易机制，设立专项资金，建立县级土地流转服务的交易市场，积极开展土地评定、评估、登记等工作，为加强土地流转与管理提供科学依据。

（三）壮大龙头，带动土地流转。要抓好农业产业化龙头企业的培育建设，通过制定优惠政策和措施，鼓励他们深入农村以承包、转让、入股的方式，发展建设农业产业化生产基地，扩大企业的经营范围和规模，提高经营能力。要大力扶持发展农民专业合作社，指导他们以土地入股等方式，吸纳农民参加农民专业合作社，以产业来推动农民专业合作社的发展建设，以专业合作社来推动农村土地流转和土地规模化经营。要大力扶持农业种养业大户，鼓励他们承包土地、荒山、林地，搞农业种养业规模开发。

（四）制定有效政策，保障土地流转。要用好税收优惠政策，积极扶持农村土地流转和规模化经营的龙头企业、农民专业合作社和农业种养业大户。同时，鼓励土地集中连片流转，对集中规模经营土地100亩以上、流转期限5年以上、规模经营好的地方给予重点扶持。

要制定好融资政策，积极为从事农村土地流转和规模化经营的单位和个人拓宽融资渠道，放松抵押和担保的条件，并利用财政贴息，积极扶持他们从事农村土地流转和规模化经营。

要落实好农业扶持政策，在农业发展项目与种粮直补上向从事农村土地流转与规模化经营的单位和个人倾斜，加大与土地流转和规模经营相关项目的政策支持力度，在每年的财政预算中安排一定额度的土地流转和规模经营专项扶持资金，用于鼓励农民流转土地承包经营权、培育规模经营主体、建设镇村土地流转服务组织。

篇6：土地调规申请报告

1 东台农村土地的主要流转形式和经营形式

东台市在群众首创的基础上, 通过建立土地流转有形市场、加强规范引导, 采取转包、出租、股份合作、互换、转让等形式加快农村土地流转。全市累计流转土地76.04万亩, 占总承包地的54.8%, 涉及农户为16.18万户, 占全市承包总户数的51%。其中, 转包30.3万亩, 占39.8%;出租25.1万亩, 占33.0%;股份合作 (入股) 14.3万亩, 占流转面积18.7%;转让1.5万亩, 占总承包地的2.0%;互换1.5万亩, 占2.0%;委托经营、代耕代种等其他形式3.4万亩, 占4.5%。

东台流转土地的经营形式基本有三种。第一种是“合作社+农户”, 即股份合作经营。农民将承包经营权量化入股, 组建土地股份合作社, 由合作社集中经营, 实行按股保底分红, 年底合作社视经营情况进行二次分红, 每年每亩收益在1000-1200元左右。第二种是“公司+合作社+农户”。农户将承包经营权流转给合作社, 合作社依托公司组建, 农户受聘公司打工, 租金标准一订几年不变, 每年每亩收益在1000元左右。第三种是大户直接经营。农户将承包经营权暂时流转给种田水平相对较高的农户经营, 流出户一般对流转价格没有很高的要求, 只期求地不撂荒返还时保持熟田, 每年每亩收益在300-600元不等。

流出方为承包方 (农户) , 流入方主要为专业大户 (种养大户) 、家庭农场、农民专业合作社 (土地股份合作社) 和农业龙头企业, 参与者有村民委员会 (村经济合作社) 、镇土地流转有形市场 (土地流转服务中心) 和市土地流转服务中心。全市成立土地股份合作社337家, 家庭农场近2千家, 流入专业大户 (种养大户) 41.9万亩占55%, 流入家庭农场5.20万亩, 流入农民专业合作社 (土地股份合作社14.3万亩) 25.5万亩33.5%, 流入农业龙头企业3.5万亩。流转的主要用途是高效农业46.8%和粮食种植33.75%。东台市从事大棚蔬菜高效农业种植的亩收入每年为5000-10000元, 而从事传统稻麦种植的亩收入每年不过3000元, 家庭农场经营者的收入是一般农户的十几倍乃至更高。

2 东台农村土地流转的主要成效

农村土地的有序流转, 有力地促进和提升了农业规模化经营、农业产业化经营的发展水平。

2.1 促进农业适度规模经营和高效农业的发展。

今年东台市新增农业适度规模经营面积18.93万亩, 累计达167.38万亩, 占耕地总面积84%。去年新增高效农业面积12.6万亩, 总量达132.6万亩, 设施农业面积目前达59万亩。高效农业面积和设施农业面积两项指标继续保持全省领先, 被表彰为全省高效农业先进县 (市) , 成为国家现代农业示范区和省农业现代化建设试点县 (市) 。去年新建千亩连片设施基地9个, 百万元以上的规模养殖场12个, 生猪、肉禽、蛋禽规模化养殖比重达84.5%、92.3%和99.67%。全市实现农业总产值169亿, 位列全省第一, 农业增加值78.3亿元, 比上年增长9.5%;农民人均纯收入13647元, 增长13.1%, 苏北第一, 农业科技进步贡献率达65%。

2.2 建成了一批现代农业示范园和特色农业基地。

运用流转的连片土地, 着力建设仙湖示范园、三仓现代农业产业园、富安茧丝绸产业园等十大农业园区, 其中, 特色园区5个、综合性生态示范园区3个、生态旅游园区2个。十大农业园区已建成省级农业产业园1家、省级出口农产品示范区1家、3A级和2A级旅游景点各1家、四星级乡村旅游景点2家、盐城市级农业示范园4家, 创树无公害、绿色、有机农产品品牌35个。

2.3 培植发展了一批农业龙头企业。

依托集中连片经营的规模效益, 大力发燕尾服农业产业化企业。全市规模以上农业龙头企业发展到231家, 各类农业合作组织发展到近2000家, 2012年农产品加工产值突破280亿元。引进中粮生猪产业化, 发展华大水产实业、富安茧丝绸公司等重点农业龙头企业。江苏东台农产品加工区入驻园区的农产品加工企业就达22家, 其中, 国家高新技术企业2家, 省级农业产业化重点龙头企业5家。

2.4 促进了特色产业的发展。

围绕打造“一镇一业”“一村一品”特色优势产业的要求, 通过示范引导和合作组织带动, 扩大土地流转。东台市先后形成富安茧丝绸、三仓西瓜、头灶及南沈灶青椒、唐洋及新街蔬菜、曹丿及新曹甜叶菊、许河及唐洋禽业、四灶及海丰乳猪、唐洋及新街林果、港海产品、溱东淡水养殖、安丰食用菌等特色主导产业。

2.5 提高了农业机械化的水平, 提高了农业劳动生产率。

传统的一家一户的家庭承包经营, 地块细碎, 不方便大型农机的机械化作业, 通过土地流转, 既保护了农户土地承包经营权, 又形成集中连片种植, 有利于机械化作业, 东台市农业生产综合机械化水平由2011年的73.5%提高到2012年的78.69%, 提高了农业劳动生产率、土地产出率和资源利用率。

3 东台农村土地流转的启示

推进土地流转是一项政策性很强、操作性难度较大, 涉及到农民切身利益的系统工程。必须坚持原则, 把握关键, 因势利导, 稳步推进。

3.1 必须坚持原则是顺利搞好土地流转的前提。

一要自愿有偿。承包地是否流转由农户自主决定, 采取何种形式由农户自己选择。流转收益主要归农户所有。二要阳光操作。对股份合作的流转土地, 村集体经济组织按照“公平、公开、公正”原则, 统一对外招标发包或出租, 运用市场机制优化配置土地资源。三要规范有序。不管哪种形式的土地流转, 都必须把握政策严格按照农户自愿、平等协商、签订合同、鉴定登记的程序规范操作。

3.2 抓好关键措施是成功推进土地流转的保障。

强化宣传发动, 是推进土地流转的首要环节。只有当广大群众对土地流转自觉自愿了, 才能有内在动力。通过多种形式宣传土地流转的原则、形式、程序、权益保护及合同的签订、变更、鉴证、履行和纠纷调处等环节, 有针对性地解答农村土地承包经营中存在的问题, 使广大农民真正理解和支持土地流转工作。强化土地政策执行, 是土地流转的基本要求。严格土地用途管理制度是强化土地管理的核心。对发展二三产业的土地流转必须依法办理规划许可和农地转用手续, 种植特种作物、特种养殖的、收益实现二次分配。强化政府指导, 是土地流转的重要保障。

3.3 强化基础条件是实施土地流转的支撑。

篇7：镇赉县土地资源利用状况调查报告

[关键词] 土地资源；利用现状；调查

随着社会新农村建设的不断深入和人们不断提高的物质文化需求的需要，土地问题，特别是农村土地资源的利用状况越来越受到党和国家及社会各界的广泛关注并成为新农村建设的重要内容，农村土地资源的合理有序可持续利用成为新农村建设中的重中之重。

为更好的、更深入的了解我县农村土地资源利用状况，优化农村土地资源的利用，为我县新农村建设提出切实可行且有针对性的建议，我对镇赉县的土地资源利用现状进行了详细的实地考察、分析研究，并总结归纳如下。

调查目的：通过对镇赉县土地资源利用状况的实地调查，以小见大，比较客观地把握农村土地资源使用的现状，找出当前土地使用过程中的弊病，从而为优化土地资源配置，提高土地资源利用率，加快新农村建设步伐提供一定的理论依据，并提出切实可行且有针对性的建议。

调查时间：2011年10月9日—10月30日

调查人员：王艳秋等

调查地点：吉林省镇赉县

调查方法：实地考察、访谈、查阅资料

调查内容：土地资源使用状况（包括土地类别、有效使用情况、土地规划现状等）

一、镇赉县土地资源使用状况及特点

镇赉县地处吉林省西北部，土壤较为贫瘠。土壤类型以黑钙土、草甸土、风砂土和栗钙土为主，土壤pH值较高，在吉林省西部具有较为典型的代表性。幅员面积471869.45 hm2，耕地面积181579.06 hm2，种植作物以玉米、水稻为主，辅以高粱、绿豆、花生，少有大豆种植。

经调查，镇赉县的土地使用情况有以下几个特点：

1.耕地面积较大，粗放经营明显

镇赉县现有耕地181579.06 hm2，总人口29.8万人，其中农业人口19万人，农业人口人均耕地面积0.96 hm2，随着外出务工人口的逐年增加，人均实际耕地面积也在逐年增多，随之而来的是土地粗放经营带来的单位面积产值不高的问题。按照耕地地力（国家级）分级标准，镇赉县耕地主要以国家五级地、六级地为主，各占49.1%、27.9%；四级地次之，占17.2%；局部有少量七级地和八级地，分别占4.9%和0.4%。

2.地块较为零散，缺乏集约性

虽然耕地总面积较大，但是因为草原、泡泽、沙丘的分布，地块较为零散，给大型农机具的推广使用造成了制约，严重束缚了生产力，阻碍集约经营的发展。

二、存在的问题

1.土地承包30年不变政策存在不足

目前，广大农村现存的农用地管理模式，基本上是按照二轮土地承包时农户、人口分配土地、订立的承包合同，明确30年不变。运行十几年来，对稳定土地资源，促进农业可持续发展起到了较大的、不可替代的作用，但是也暴露出一些弊病。二轮土地承包后出生的人口即将进入婚育年龄，这样的家庭将一家三口没有耕地，一来将靠老人的耕地过活，成为新的“啃老族”，二来将促进大批农村劳动力外出务工，造成农村“空穴老人”和“留守”妇女儿童的增加，进而增加社会治安的不安定因素，加剧老年化社会矛盾的凸显。

2.粗放经营，耕地产出率低

由于外出务工人员增多，且多为青壮年，在家务农的多为老弱病残人员，对高新农业机械的使用能力欠缺，应用愿望不强，造成了大面积的土地粗放经营，收益不高，严重威胁了土地资源的可持续发展。

3.土地缺乏有效整合，农作物种植的选择有待优化

不连片的耕地给农户的经营管理带了诸多的不便，不宜采用大规模机械化生产，使劳动力的生产率下降，同时也严重制约了土地的有效利用。

4.建设用地缺乏规划，土地利用率低

居民点分散建设，布局零乱，占用土地面积大。村民建房没有统一规划，个别人只顾自己方便，缺乏整体和全局性，土地纠纷不断。另外，村民住房建设标准差、乱。村民建房一户一样，没有统一设计，统一标准，靠农村“建筑师”自行建设，住房大小不一，高低不同，致使新建住房达不到应该达到的美观和质量要求。此外，基础设施水平低，公益设施配套严重不足，“雨天一身泥，晴天一身土”，降低了居住环境水平和幸福感。

三、建议和意见

1.适当调整土地政策

在保证土地稳定的基础上，微调土地，使二轮土地承包后出生的人口有地种，有饭吃，确保农村稳定，农业发展。

2.合理规划，严格管理

虽然我县国土部门在城镇、乡村规划方面做了大量的、卓有成效的工作，但是一些历史遗留問题仍需要努力应对。要以科学合理的态度，按照土地管理要控制总量、合理布局、节约用地、保护耕地的原则，重新对乡村土地利用规划进行修订完善。农用地尤其是基本农田经过确定之后，严格按照各级签订的责任状，层层负责，年年检查，严格监督，严厉查处。根据个村庄不同的情况，通过政府拨款、集资、融资、村民义务工等方式，积极建设农村基础设施。建设好农村给排水设施、体育健身设施、文化教育设施等，是土地资源真正地造福居民。另外，还应通过培训教育、义务劳动等方式，努力维护好已经建设好并投入使用的设施。同时，也应栽些花草树木，提高居住环境水平。

3.划块经营，集约管理

在国家政策及法律法规允许的情况下，多方协作，在遵循公平公正的原则下，将土地划块经营，发展集约型农业。积极鼓励和保护农业生产合作社、农机作业合作社、和农机大户的发展，促进耕地的集约经营，提高土地产出率。

4.合理分类，优化配置

对耕地要加强管理，确保优种优收。对边远荒芜土地或还林还草，或栽种经济作物，如建设果园、药材基地等加以有效利用。可采取招商引资方式，吸引外地有经验，有能力的企业和个人入驻开发，政府应该在政策上予以大力支持。

篇8：开原市农村土地流转报告

1. 农村土地流转进展情况

从调查情况看, 土地流转主要有以下特点: (1) 流转规模不断扩大。开原市土地承包经营权流转20万亩, 其中仅2012年一年全市土地承包经营权流转面积就增6万亩, 比2011年增长43.4%, 占承包耕地总面积的5.4%。 (2) 流转形式多样化。转包和出租一直是土地承包经营权流转的主要形式, 2012年转包和出租土地流转面积10.4万亩, 占总流转面积52.3%同比提高了16.4%, 以互换、股份合作形式流转的土地面积进一步增多, 达到36%, 同比提高12%。 (3) 流转对象多样化。除农户之间流转外, 近年来, 一些工商企业、龙头企业、农民专业合作社、专业大户等规模经济主体作为受让方参与流转, 并呈逐步增加趋势。 (4) 流转成效显著。一是农业产业结构调整进一步加快, 农业区域特色进一步凸显。二是农业规模化经营进一步推进。通过土地有序流转, 已经建成了一批具有一定规模的主导产业基地, 促进了主导产业适度规模经营。三是收益明显提高、实现了公司增效、农民增收、经济发展的目标。

2. 土地流转中存在的问题及原因

从调查情况看, 开原市的土地流转起步较晚, 仍处于较低层次, 流转范围比较窄, 流转规模比较小, 流转程序不规范, 东西部发展不平衡。 (1) 土地流转不够规范, 容易产生纠纷。目前, 在农村土地流转过程中, 仍然存在程序不规范的现象, 一些人认为在承包期内土地使用权是自己的, 可以随意流转, 没有必要事先签订合同, 更不会想到去备案。据统计, 开原市土地流转面积中, 签订合同的仅占8%, 其他绝大多数属农户自发行为, 采用口头协议的方式私下进行流转, 中途毁约现象时有发生。即使签订了书面流转合同, 也存在着内容简单、程序不规范的问题, 容易因此产生纠纷。 (2) 规模经营难度大, 农业产业发展动力不足。一是现有的流转、绝大多数是农户与农户之间流转, 而农户手中的地块小且分散, 要把土地连片涉及农户相对较多, 成片、有规模的流转难度较大, 很难形成资源整合、规模开发。二是现已流转土地多数是短期行为, 其中3年以下的占流转面积的87%, 致使流入方不敢轻易投入。在流转的土地中, 种植粮食作物占90%, 而用于发展高效、特色、生态产业的仅占10%, 农业发展动力不足。

3. 几点建议