小区项目可行性报告

2024-04-21

小区项目可行性报告（精选6篇）

篇1：小区项目可行性报告

乡镇创办养殖小区项目可行性报告

一、项目背景

镇养羊业具有传统的优势，近年来，镇政府从资源特点和区域经济优势谋划，充分利用永昌肉用种羊场和杨柳青饲草加工公司落户于镇域内的优势，紧紧围绕建设全市“舍饲养羊第一镇”的发展目标，以增加农民收入为目的，按照整村整社推进，集中连片发展的思路，走“小群体、大规模、高效益”的发展路子，采取重点建设养殖小区和扶持养殖大户的手段，培育了特色鲜明、典型带动的15个舍饲养殖小区和养殖场，有效地带动了全镇草食畜牧业的快速发展，养殖资源优势正逐步变成产品优势和经济优势，草食畜牧业发展势头强劲，后劲很

足。

但现阶段，镇草食畜牧产业仍以千家万户分散饲养为主，集约化、规模化、商品化程度低，畜产品商品附加值不高，养殖综合效益低下。为加快循环农业经济模式的推广应用，结合县上“聚集规模、集合要素、建强龙头、集中大户、组团发展”的思路，我镇计划利用丰富的农作物秸秆等饲草资源优势和镇域内优质肉羊新品种优势，找准促进农民增收、加快农业产业结构调整的突破口和切入点，采取建设养殖小区，提高畜产品附加值等措施，全面达到草食畜牧业与种植业的良性互补，进一步拉动农村经济发展。

二、项目区基本情况镇现有11个村，85个社，5158户，21179人。辖区总面积598平方公里，总耕地面积万亩，农业灌溉条件优越，土壤肥沃，日照充足，属井灌区，是典型的农牧结合、多业发展的农业乡镇。底，全镇羊饲养量达到万只，存栏88600只，出栏79400只；现有养羊户4736户，养殖基础母羊20只以上的养羊户1584户，占全镇农户的30%，其中：100只以上的养羊大户26户，50—100只的养羊户165户，养殖基础母羊30只以上的养羊户610户，养殖基础母羊20—30只的养羊户783户，分散养羊户3343户。养牛总量达3680头，存栏2208头，出栏1472头；现养牛100头以上的有5户，50头以上的有15户，10头以上的50户。建成养殖示范小区15处，高标准暖棚圈舍1860座，500立方米青贮池18座，10立方米以上的青贮池640座，肉羊改良点35个；累积投放种公羊184只，完成肉羊改良万只，配套铡草机360台，已引进5万吨的杨柳青草业饲料加工企业在镇域内落户。

三、项目建设的有利条件资源优势。我镇种植优质饲草紫花苜蓿万亩、玉米万亩、小麦万亩、大麦万亩，年产玉米、小麦、大麦的秸秆、糠麸等资源40多万吨，杨柳青草业饲料公司落

户于镇域内，发展草食畜牧业有着坚实的饲料保障。区位优势。我镇地处312国道、兰新铁路和金武公路的交界处，乡村公路四通八达，紧靠河西堡工业区、镍都工业区和人口密集的武威市，有利于畜产品的流通运输，羊肉产品的销售具有广阔的市场空间。良种优势。落户于我镇的省级永昌肉用种羊场，技术力量雄厚，管理规范，组合优化，技术先进，是我镇草食畜牧业发展的坚强技术保证。我镇已投入种公羊184只，改良肉羊万只，为今后草食畜牧业快速发展奠定了坚实的良种基础。

技术优势。我镇有中心畜牧站1个、南北片门点各1个，办公场地和技术设备齐全；有畜牧师1名、助理畜牧师2名、技术员4名、防疫员11人、具有多年养殖经验的养殖大户60人，技术力量雄厚。

四、发展目标

养羊数量及出栏：年饲养量达到5000

只，年出栏羔羊3000只；产肉力及羊肉产量：5月龄羔羊活重达到40公斤以上，羔羊屠宰率达到50%，羊肉年产量达到60吨；

养殖小区年收入达到120万元，每个养殖户年收入达到30万元。

五、项目建设规模及主要内容固定设施建设

养殖小区拟建于镇，占地面积40亩，集中养殖大户4户，每个养殖大户修建： 1、210平方米的标准化圈舍4栋，每平方米380元，需资金32万元； 2、500平方米的草料棚1栋，每平方米240元，需资金12万元； 3、108平方米的管理房1栋，需资金10万元； 4、1000立方米的青贮池1个，需资金5万元；

5、活动场地围栏及购置铡草机，需资金2万元；

每个养殖户固定设施建设需资金61万元，养殖小区固定设施建设共需资金244

万元。

设备购置及附属设施建设

1、配置防疫室、配种室，设备购置，需资金2万元；

2、架电3公里及架设变压器1台，需资金35万元，3、修建围墙660米，需资金3万元

4、硬化地坪8000平方米，需资金32万元；

5、铺设沙砾道路3公里，需资金10万元；

6、埋设自来水管道2公里，需资金7万元。

养殖小区设备购置及附属设施建设需资金89万元，固定设施建设需资金244万元，项目概算总需资金333万元。

六、资金筹措方案

项目所需资金由国家项目投资、建设户自筹和银行贷款三部分组成。项目概算总投资333万元，其中：申请国家项目投资100万元，占总投资的30%，由建设户自筹133万元，占总投资的40%，申请银行贷款100万元，占总投资的30%。

七、项目实施单位

项目技术主要由镇农技中心、镇兽医站、永昌肉用种羊场、永昌县畜牧站等单位共同承担；项目具体实施由项目区西沟村委会和四个项目业主承担。

八、项目建设期限

三月份开始，十一月份建成投入使用，建设期限一年。

九、项目进度安排、3月份计划组建项目实施队伍，制定和完成项目实施方案与养殖小区建设规划。、4月—9月修建210平方米的标准化圈舍16栋，500平方米的草料棚4栋，108平方米管理房4栋，1000立方米的青贮池4个，围墙660米，活动场地围栏；设置防疫室、配种室，购置设备、铡草机，架电3公里，架设变压器1台，硬化地坪8000平方米，铺设沙石道路3公里，埋设自来水管道2公里。

10月份主要完成养殖小区牲畜购入及饲草料的调运储备。

11月份建成并投入使用，进行项目竣工验收。

十、效益分析经济效益项目建成后，每年可向市场提供优质肉羊3000多只，羊肉年产量达到60吨，实现产值120万元。社会效益

本项目的实施可有力带动我镇草食畜牧业的发展，推进农业产业化进程，使农牧业生态系统对资源充分利用，推动本地区经济的快速发展，实现经济效益与社会效益的有机统一。对开辟草食畜养殖模式新途径，不断提高草食畜养殖生产水平，促进集约养殖业的发展，促进农业和农村经济的持续发展都具有重要意义。生态效益

养殖业的发展，增加了秸秆过腹还田量，既增加了土壤肥力，减少了化肥使

用量，提高了土壤有机质含量，保持了土壤良好的团粒结构，又减少了秸秆污染，保护了生态环境，促进了村容村貌的整洁，形成真正意义上的循环农业发展新模式。

篇2：小区项目可行性报告

总论

一、项目概况

1.地块位置

(1)地块位于上海市××区××路;

(2)地块东侧与南侧紧靠××西路和××河，西南接近××路，北面与轻轨明珠三号及其镇坪路站相邻，靠近内环线;

(3)占地20亩的普陀公园也位于块块范围内，东新路与规划中的东新支路(现为小巷)分别以东西和南北向穿过地铁;

2.周边环境与设施

(1)步行三分钟可至轻轨镇坪路站;

(2)500米之内有内环线高架武宁路入口和94、40、550、321、525、708、520、838等十余条公交路线;

(3)邻近家乐福大型超市、乐购“量贩”大卖场、东新路邮局、东新医院及工商银行、交通银行、上海银行等银行网点;

(4)附近有普陀区教育学院、武宁路小学、新华书店武宁路店、普陀影剧院等。

3.基本数据

土地面积：421.7亩(27.1万平方米);

容积率：3.45(本地块为旧区改造土地，规划条件比较宽松，建筑设计按适中原则确定此容积率);

建筑面积：97万平方米

开发周期：4至5年;

地地价格：共13.36亿元，按开发进度支付;

即：317万元/亩(1755万元/平方米);

楼面地价1378元/平方米;

项目总投资：35.6亿元人民币;

自有资金投入：3.5亿元人民币(滚动开发);

住宅销售均价：4900元/平方米;

项目销售收入：47.0亿元人民币;

项目税后利润总额：4.73亿元人民币;

项目毛利润率：25.4%;

项目内部收益率：20.0%;

项目财务净现值：1.40亿元人民币(折现率12%)。

二、项目建设缘由

1.项目的建设有利于公司地上海房地产市场的进一步开拓发展

A公司作为香港上市公司，资金实力雄厚，经营状况良好，信誉卓著、A公司××自进入上海房地产市场以来，在上海高档商务区——南京西路开发了高级办公楼宇——中信泰富广场、项目自下半年建成投入使用后，吸引大批国内外知名企业入驻，楼盘租金和出租率稳步上扬，已经成为上海颇具代表性的高档办公楼宇。A公司还在上海市华山路开发管理了华山公寓项目。该高级公寓已成为上海高档公寓的代表之一，出租率接近100%。

通过此项目的开必，A公司在泸上房地产界树立了自身品牌和公司形象，为企业介入上海住宅市场，开发高品质商品住宅奠定了基础。

2.项目的建设符合上海苏州河环境综合治理工程总体规划精神

90年代中期上海市政府决定实施苏州河环境综合治理工程，总投资200多亿元，预计完成。治理一个重要目标是将河浜两岸建成以河滨绿化带为主轴，两侧大型集中公共绿地和小型街头绿地相间的滨河林萌道，使苏州河成为上海市区景观河流，市区沿河两岸建成步行街，利用景观优势建造高品质中高档居住区。

苏州河治理工程已经启动，并初步取得了明显成效。通过综合调水，苏州河水到20底已经基本消除黑臭现象，沿河地产项目皆已将变清的苏州河作为其小区环境的卖点，沿河住宅房价已经提升。

3.项目的建设符合上海“365”旧区改造总体规划精神

近年来，上海经济高速健康发展，市府加大城市基础设施建设力度，城市面貌得到显著改观。但是与上海国际大都市形象不协调的是由于历史原因，上海市市区至90年代初仍有需改造的铖棚简屋共有365万平方米。

普陀区东新地区占地面积421余亩，内有大量居民自行搭建低矮平房、居住密度大、设施简陋、住房阴暗潮湿、环境恶劣，已被纳入市府“365”改造地块。地块内居民至今仍然在大量使用马桶、煤炉;水、电、煤气、通讯、排污等市政基础设施不配套，严重影响了居民正常生活的身体健康。

本项目的建设符合上海市政府“365”旧区改造目标不，对快城市建设和美化城市环境意义重大，受到市区两级政府的重视和支持，在土地开发、建筑营造、销售、管理等五一节中能够获得很多优惠政策，提高项目的收益水平。

4.市区土地稀缺，增加土地储备

从土地供应角度分析，由于土地数量的相对稳定性和90年代以来上海房地产市场的高速发展，上海市区土地资源日趋减少，在内环线以内，土地供应绝对数量必然呈现下降趋势。类似本项目的适合建造25万平方米以上大规模住宅区域的土地开发殆尽，土地资源弥足珍贵。随首上海土地供应一级市场秩序日趋规范，为了合理利用声调土地资源，土地获得方式(尤其是外资项目)已由过去的划拨、协议出让方式逐步转化为以拍卖、招标方式为主。对于开发商而言拍卖招标方式必然提高土地获得成本，对于项目开发建设不利。

本项目通过“协议出让”方式获得土地使用权，土地价格接近拆迁成本，为开发商资金运作和项目收益创造了良好条件。如此优惠的土地出让方式，在今后的上海土地一级市场交易中将越来越少。在上海酝酿土地出让由协议形式改为招标、拍卖方式的情况下，本项目的意义更大。优惠的地价会明显降低开发总成本，从而有利于控制销售价格，降低开发风险。

另外，一次性获得大面积有开发潜力的土地，有利于对土地进行滚动开发，根据市场动态，结合调整设计方案和营销策略，稳步树立项目品牌形象，在上海房地产市场外资开发项目中不乏先例。项目周边楼盘的开发已经提升了本地区土地的潜在价值，本项目的开发可以使潜在价值得到实现，被市场认可。

5.低风险

(1)项目有五大卖点：A公司的品牌、规模、苏州河景观、轨道交通、绿化;

(2)楼面地价(1378元/平方米)低于该地区平均水平(1600元/平方米-1700元/平方米)220-320元/平方米。

篇3：小区项目可行性报告

随着经济的发展、社会的进步以及人们保健意识的逐渐增强, 我国居民对饮用水水质的关注度越来越高。传统自来水难以达到人们对饮用水健康性、社会性和经济性的要求, 一方面是由于城市自来水水源存在着严重的污染现象;另一方面, 自来水在我国输送过程中还存在着较严重的二次污染问题, 使得相对合格的出厂自来水在经过输配管道、中间水箱, 到达居民家庭时水质有所降低, 成为了不合格的龙头水。在未来一个较长的时期, 国家仍可能无法解决城市供水中出现的类似问题。

在此情形下, 我国一些高端住宅小区出现了建设管道直饮水以保证居民饮用水卫生安全的现象。管道直饮水是“管道优质直接饮用水”的简称, 它采用分质供水方式, 在居民小区或公共建筑 (如宾馆、学校等) 内设净水站, 运用现代化高科技生化与物化技术, 以自来水为源水, 经深度处理、加工和净化, 并在原有的自来水系统外, 再增设一条独立的优质供水管道, 将净化后的优质水直接输入至各家各户及用水点, 供人们饮用。管道直饮水有着较长的应用历史, 发达国家已经普遍使用, 其应用技术和设备都非常成熟。

从工艺发展角度和市场需求角度来看, 建设管道直饮水以解决饮水问题有着巨大的优势。本文在深入分析了管道直饮水项目建设的必要性和可行性之后, 认为应在我国的大城市住宅小区加快发展和建设管道直饮水, 以解决居民的健康饮水问题。

二、住宅小区建设管道直饮水的必要性

(一) 对管道直饮水有着现实需求, 已有供水模式存在的问题

1. 自来水供应:水质威胁

(1) 水源污染状况加剧。随着社会经济的高速发展, 工业、建设环境造成的污染越来越严重, 无论是地表水源还是地下水源, 受整体环境恶化, 以及工业废水、生活污水不当排放的影响, 我国城市水源已经出现了恶化趋势。如2007年先后爆发出了无锡太湖蓝藻事件、滇池污染事件、巢湖污染事件、安徽砷污染事件等恶性严重水源污染事件。由于相应的配套环境保护措施还不能跟上, 城市居民饮用水水源恶化的趋势在短时间内还很难得到改善。

(2) 水厂常规净水处理存在缺陷。我国城市水厂仍普遍采用传统的“混凝-沉淀 (或澄清) -过滤-加氯消毒”水处理工艺, 虽然可降低水源中悬浮物、胶体、微生物等, 但对水体中的溶解性有机物和低分子物质去除率却很低;采用加氯消毒还会产生三氯甲烷等致癌物质, 水污染愈严重, 加氯也就愈多, 副作用就愈明显。虽然居民习惯将自来水煮沸后饮用, 但这种处理仅能起到杀菌作用, 无法去除水中有害物质, 而三氯甲烷、硝酸盐、贡、铬等水中有害物易致人体产生肝癌、肠癌及膀胱癌等病变。

(3) 城市供水管网陈旧及二次供水设施污染。目前我国城市供水管网90%以上使用的管材是铸铁管、钢管, 即使是近几年来新建的管道也仍有83%在使用金属管。对金属管而言, 输送的水是一种电解液, 水的pH值影响管道的腐蚀速度, 水中的溶解氧对管道的腐蚀结垢有很大的影响, 产生红色的锈水, 使水质恶化。同时我国很大一部分城市供水管网由于铺设年代长久, 还存在着管网腐蚀严重、结垢的现象。此外, 我国管网水的水质在出厂后普遍存在较大程度的恶化, 统计资料表明, 住宅小区管网出口水在浊度、铁、锰、铜、细菌总数等指标上比出厂水分别增加了24.3%、21.83%、17.31%、33.64%、26.41%, 其中尤以细菌总数增加百分数最高。

2. 家用小型净水器和“桶装水+饮水机”供水模式的不足

(1) 家用小型净水器。家用小型净水器以自来水为原料, 一般通过蒸馏、膜过滤或反渗透等技术将自来水进一步净化得到。这些技术在除去水中有害物质的同时往往也将水中有益物质去除, 使得净水中的溶解总固体 (TDS) 含量、硬度、PH值均低于自来水, 对人体有益且必须的微量元素减少, 长久饮用此类水对人的健康很不利。此外市场所售的家用小型净水器, 还需定期更换滤芯、滤料, 二次污染可能性大。

(2) “桶装水+饮水机”模式。该模式由于技术门槛低、资金要求不高, 许多“小作坊”企业的加入, 使得产品质量和卫生标准得不到保证, 如出现了采用废旧塑料、洋垃圾、医疗针管等为原料的“黑心桶”, 采用自来水简单粗过滤冒充纯净水的“黑心水”。即使正规优质的桶装水也难保水质质量的稳定性, 而且还存在送水环节对桶装水换水等操作造成的污染问题;桶装水由于家庭使用时间长, 配套饮水机需定期清洗, 饮水机内容易长期堆积的菌体有机物, 昆虫进入出水口等易造成二次污染问题。

(二) 管道直饮供水模式:提升城市形象

1. 分质供水符合我国国情

施行饮用水与生活用水分开输送, 可避免高质低用浪费现象的发生。直接饮用水通常仅占生活饮用水的2%-5%, 采用以城市供水为水源的管道直饮水系统, 只需把5%左右的自来水进行深度加工, 再以专用管线向部分居民供应少量直饮水, 即可满足居民对饮用水水质的要求。该系统只需对少量水进行深度处理, 且水质净化站设置于供水住宅小区内, 可省却输水管网, 且不需对现有自来水管网、设备采取改造、变动。因此, 进行管道直饮水工程建设, 工期短、见效快, 是在我国现实条件下解决饮水供需矛盾的一条有效途径。

因而按饮用水的用途进行发展和扩大管道直饮水, 实施分质供水是可行的, 也是比较符合中国国情的。以分质供水提高我国城市居民饮用水水质, 保证居民饮水质量, 能提升城市形象。

2. 管道直饮水可提供更加健康之水

一是水质保证。管道直饮水采取20多种物理性过滤设备对水进行过滤, 还采用深度膜处理工艺, 对有害物质、重金属进行去除, 并能保留人体所需要的微量元素。二是避免了二次污染。管道直饮水管网采用食品级无污染水管, 并采用变频恒压供水系统、闭路循环管网系统, 能有效防止二次污染, 确保用户随时饮用的都是新鲜的活性水。三是水站化验室、公司化验室以及省市卫生防疫部门会进行定期和不定期的水质检测, 严格保证水质符合国家、省市饮用水标准。

管道直饮水以优质健康的饮用水完善市政建设形象, 增强城市现代化水平, 提高城市地位。管道直饮水符合大众需求, 作为一种很好的饮水方式, 能够提高居民生活品质, 保障居民健康水平。建设部规定生态住宅小区必须配备管道直饮水, 同时也成为建设部评判各楼盘的一项重要指标。管道直饮水的市场需求旺盛以及政府的明确导向, 表明它在我国城市具有广阔的市场发展前景。

三、我国大城市住宅小区建设管道直饮水的可行性

作为一种新型饮水方式, 是我国国民经济发展到一定水平的必然产物。管道直饮水在我国已生存、发展十余年, 是我国水工业领域的一种新兴产业。在大城市住宅小区建设管道直饮水从技术、经济和社会效益角度来看, 都具有很高的可行性。

(一) 技术可行性

目前优质管道直饮水系统采用的技术和设备, 都已十分成熟。特别是一至三级处理, 我国已有四五十年的可靠经验和技术。而膜分离装置是一项高科技技术, 国内已有二十余年历史, 膜技术已接近国际先进技术水平;另外, 在市场的竞争圈中, 美国、德国、日本、南韩等国家有成熟的技术和设备, 可以完全满足净水工艺的要求。

(二) 经济可行

管道直饮水价格介于自来水与桶装水、瓶装水价格之间, 具有很大的价格优势和发展空间。在诸如北京、广州、深圳、珠海和上海等城市, 自来水的价格分别介于1.51-2.00元/立方米之间, 约合0.0015-0.002元/升, 市场上出售的桶装水和瓶装水约折合为0.67元/升和3.60元/升的价格, 而管道直饮水价格也仅只有0.20-0.35元/升。由于饮用的绝对量较小, 对于家庭来说, 使用管道直饮水不会造成特别的经济负担, 能够得到城市居民家庭的接受。

目前为止, 我国开通管道直饮水的住宅小区数量不多、规模也不大, 但是却产生了一定的带动发展。消费者觉得饮用直饮水是生活水平提高的体现, 房地产开发商觉得有直饮水设施的小区可以形成新的卖点, 有利于商品房的销售, 并有利可图。一个新开发的住宅小区安装上管道直饮水, 每平方米的成本增加20元左右, 相对于现在的楼价来看几乎可以忽略不计, 而安装管道直饮水的住宅小区增加了楼盘卖点, 提高了楼盘档次, 楼价自然而然会提升。

调查数据表明, 随着我国大城市居民学历的升高, 居民家庭可支配收入相应有所增加, 水费开支占可支配收入的比值会越小, 对水价的经济承受能力越高。同时, 居民受教育的程度越高, 对水的认识越高, 对水质的要求也越高。因此, 在我国大城市住宅小区发展管道直饮水是具有可行性的。从长期角度看, 管道直饮水模式能更加节省, 相对经济上的可行性更高。

(三) 社会效益

采用管道直饮水饮用水与生活用水分开输送的方式, 可以有效改变自来水供应中出现的高质低用浪费现象。并且采用管道直饮水供水模式, 可减少一些家庭对桶装水供水的依赖, 一方面可以避免桶装水送水过程中所产生的污染影响, 另一方面还可以让全社会节约塑料垃圾。

管道直饮水的建设能为新小区楼宇销售增加卖点。在经济发展的今天, 对高品质生活的需求绝不仅限于憧憬, 而是一个现实的期待。大多数居民已认识到饮水问题的严重性, 他们在选择居住环境和配套设施时, 安全而可靠的水质供应成为重要的考虑因素。在新楼盘建设配套服务时安装管道直饮水, 让住户能在家中随时饮用卫生而低廉的优质水, 必将受到欢迎, 不仅可以帮助提升楼宇品质, 还能为楼宇销售增加卖点。

四、结论

本文认为管道直饮水分质供水这种做法投资小, 周转快, 由小到大, 逐渐普及, 符合我国国情;它较之桶装饮用水更加方便快捷, 成本更低。大城市住宅小区适当发展管道直饮水项目具有切实的必要性和经济上的可行性, 符合我国市场发展的需要。本文的研究成果对促进管道直饮水项目在大城市的发展具有重要的借鉴价值。

摘要：饮用水水质好坏对人体健康的影响重大, 当前我国在居民饮用水供水上还存在诸多问题。文章从市场需求和管道直饮水项目供水优势角度分析指出, 在大城市住宅小区很有必要建设管道直饮水项目。进一步的技术、经济和社会效益分析表明, 大城市住宅小区建设管道直饮水项目具有很高的可行性。

关键词：住宅小区,管道直饮水,必要性,可行性

参考文献

[1].Lu Wei, Zhang Xiaojian, Biological sta-bility in drinking water:a regression analysis of influencing factors[J].Journal of Environmental Sciences, 2005 (3) .

[2].CJJ110-2006, 管理直饮水系统技术规程[M].中国建筑工业出版社出版, 2006.

篇4：小区项目可行性报告

关键词：农业建设项目；可行性研究；初步设计；编写质量

中图分类号：S-3 文献标识码：A 文章编号：1674-1161（2015）03-0079-02

在从事辽宁地区农业建设项目咨询设计工作期间，编写大量的农业建设项目可行性研究报告及初步设计报告，积累了比较丰富的经验。现根据工作实践，针对编写工作中遇到的问题提出建议，为提高可行性研究报告及初步设计的编写质量提供参考。

1 编写农业建设项目可行性研究报告及初步设计时的问题

1.1 缺乏农业工程建设标准

改革开放以来，农业发展经历历史性的转变。党中央、国务院高度重视农业的发展与建设，加大对农业基础设施建设的投资力度。建立健全农业工程建设标准，对有效调控固定资产投资规模和引导投资方向，优化投资结构，防止低水平重复建设，提高项目建设管理工作规范化、科学化水平，保证项目建设质量和投资效益，合理利用农业资源，推进技术进步，实现可持续发展等具有重要作用。

近年来，我国颁布多部农业工程建设标准。这些标准是咨询设计单位编制可行性研究报告和初步设计的重要依据，在加强工程项目决策和建设的科学管理、正确掌握建设规范、合理确定建设水平、推动技术进步、全面提高投资效益等方面起到重要作用。同时为与农业工程建设相关标准的制定积累经验，对推动我国农业工程标准化工作的进展有重要意义。

目前，我国农业工程建设标准仍存在很大的空白，农业工程建设标准体系仍不够健全，部分标准存在深度不够、技术落后、标准偏低等问题。建议有关部门推出更多的农业工程建设标准，加快农业工程建设标准更新步伐，使编制可行性研究报告以及初步设计的依据更加充分、更加科学、更加先进。

1.2 缺乏农业工程标准图集及图例

农业建设工程图纸包括农业建筑工程设计图纸和农业田间工程设计图纸。在设计农业建设工程图纸时，一般依据建筑工程图集、水利工程图集、土地整理工程图集以及其他行业图集。这些图集并不完全适用农业项目，有时存在标准过高、规模过大、适用条件不一致等问题。此外，部分农业工程没有图集可依据，市面上又缺少农业工程相关图例资料，设计图纸经常是本单位自行研究设计，或是与地方农业科研单位合作设计，有时也由建设单位或是生产企业提供。由于有些工程项目没有统一的设计图集，甚至有些工程没有相应的技术标准，造成工程设计水平不高、技术不先进、建设成果不统一，造成一定程度的浪费。建议国家有关部门针对这些现象，组织相关设计单位以及相关生产企业，编制有针对性的农业工程标准图集，提高全国的农业工程设计水平，统一设计图纸质量标准，提高全国的农业工程建设质量。

1.3 项目建设期不准确

一般情况下，在项目可行性研究阶段，建设期的表达方式为具体的某年某月至某年某月。由于项目建设期应从项目初步设计批复、投资计划下达后开始计算，而从项目可行性研究报告编制到项目投资计划下达这个时间段弹性较大，因此，建设期具体到年月是不合适的。建议在项目可行性研究阶段，建设期的表述为项目建设执行所需的时间长度。

2 提高可行性研究报告及初步设计编写质量的建议

2.1 端正态度，加强管理

1）为保证可行性研究报告的科学性、客观性和公正性，有效地防止错误和遗漏，在可行性研究中，必须站在客观公正的立场上进行调查研究，做好基础资料的收集工作。对于收集的基础资料，要按照客观实际情况进行论证评价，如实地反映客观经济规律，从客观数据出发，通过科学分析，得出项目是否可行的客观结论。

2）咨询设计单位建立质量管理体系。由业务负责人担当质量管理工作负责人，对单位所有可行性研究报告及初步设计等咨询设计成果进行质量监督。每个项目设置一个项目负责人，重点对所负责的项目进行全方位的质量管理，注重方案优化和比选，对项目的每一环节进行严格把关，做到精益求精。由各设计室建立质量管理评估小组，业务骨干担任小组负责人。小组之间进行咨询设计成果的校对与审核，以保证咨询设计成果的质量。

3）咨询设计单位建立咨询服务质量审查制度。由主管院领导担任总负责人，负责对所管处室的服务质量、工作运行等情况进行内部监督审核，定期对服务质量评估的结果进行回馈与评比，并对评比结果优秀的处室及个人给予奖励。

4）为保证可行性研究报告及初步设计的编写质量，应保证咨询设计单位有足够的工作周期。

2.2 提高咨询设计人员自身素质

咨询设计人员自身素质的高低决定工程咨询和设计服务的质量水平。编写农业建设项目可行性研究报告及初步设计，是政策性、技术性都很强的综合性工作。咨询设计人员要有较高的政策水平、技术水平和综合分析能力；要熟悉各项标准、政策、法规，针对需要解决的不同问题，灵活准确地加以利用；要了解农业生产规律、农产品经营销售方式、农产品生产工艺技术；具备建筑设计能力以及财务分析能力。因此，作为咨询设计人员，需要通过不断的学习来提高自身素质和能力，同时经常关注各项标准、政策、法规的变化以及行业动态。

2.3 遵守相关标准、政策、法规

编写农业建设项目可行性研究报告及初步设计，必须以相关标准、政策、法规为依据，不得主观更改。主要依据的标准、政策、法规有：《中华人民共和国农业法》《农业基本建设项目管理办法》《农业基本建设项目申报审批管理规定》《农业基本建设项目可行性研究报告编制内容及深度要求》《农业建设项目初步设计文件编制规范》《农业基本建设项目招标投标管理规定》《建设项目经济评价方法与参数》《基本建设财务管理规定》《固定资产投资项目节能评估及审查指南》，以及相关的国家农业行业标准。编写农业建设项目可行性研究报告及初步设计还应符合国家土地管理、城市规划、工程建设强制性标准、政策、法规要求，遵循行业主管部门颁布的建设标准、估算指标、造价定额、技术规范、产品质量检验与检测标准等。此外，具体的项目还有相对应的政策及管理办法，如《国家农业综合开发产业化经营项目申报指南》《保护性耕作工程建设规划》《全国农产品质量安全检验检测体系建设规划》等。

3 结语

农业建设项目可行性研究报告是项目建设前期工作的重要步骤，是建设项目立项的基础，是建设项目决策的依据。农业建设项目初步设计是项目前期立项工作成果的进一步深化和反映，也是进行后续工作的主要技术、经济指导文件。因此，做好可行性研究报告和初步设计编写工作对农业建设项目的顺利实施，以及充分发挥其经济效益、社会效益、环境效益具有重要意义。

参考文献

[1] 孟广文，历兰伯.浅谈如何提高可行性研究报告的编制水平[J].交通科技.2004（2）：72-73.

[2] 方松.如何编好农业建设项目可行性研究报告[J].发展.2007（11）：82.

[3] 张建民，陈雅娟.编制项目使用林地可行性报告应该注意的几个问题[J].河北林业科技， 2008（5）： 58-59.

Abstract： The article summarized the problems meeting in the writing of feasibility study report on preparation of agricultural construction project and preliminary design based on many years' experiences， made suggestions for improving the writing quality for it， and provided a reference for raising working efficiency for related agricultural staff.

Key words： agricultural construction project； feasibility study； preliminary design； writing quality

篇5：小区项目可行性报告

三、总体规划设计理念

1、充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和环境的可持续性发展，创造既能享受现代都市文明，又能享受生态自然的居住环境；

2、适应大学城、开发区高知人士需求，创造切合二十一世纪生活模式的、高尚、新颖、舒适的居住环境；

3、在延续一期建筑风格的基础上积极创新，利用科学的环境规划方法，为荆州市的住宅小区发展创造良好的典范。

四、总体规划构思

本项目参照浙江、深圳等沿海发达地区房地产业精萃，吸取各地域房地产业界的优点，接合本地区实际情况，邀请国内知名景观设计单位、规划大师倾力打造，对建筑外立面、户型设计、楼宇间距、休闲会所、中心广场等合理规划，精心设计。小区内配套设计齐全，规划建设5000平方米中央绿地广尝约1000平方米时尚休闲会所、400米特色商业街、大型地下停车尝社区医疗保健站、健，以及健身房等娱乐休闲设施。

1、规划结构

小区以城市主干道、小区广尝小区干道、小区道路为网络。整个小区地形成矩形状，以南环路上设入口广场，其余路设次入口，小区中心设区内广场，小区主干道串联若干个小区广场作为主交通网络。

2、建筑单体设计

小区建筑单体呈南北向，以点面结合式布局，以小区主干道组织交通，均设公共绿地，单位建筑间路保持规定系数以上，使每个建筑具有较多绿地、阳光和较好通风。建筑底层设汽车库，均与区内主干道相连。中心广场设置中心会所，满足小区管理、服务、休闲等配套所需。次入口设置相应的管理用房和停车场地。

小区住宅单体定位于公寓式住宅，由不同户型组成，兼有舒适、自然、集中的布局形式，拥有公共绿地、车库、屋顶露台等配套设施，同时具有结构紧凑、布局合理、功能分区科学、外表亲和不张扬的特点。顶层均设阁楼带屋顶花园，建筑外形继承传统建筑中粉墙黛瓦的神韵，使小区具浓郁的地域风情及强烈的可识别性。

3、建筑环境及园林景观设计

整体环境景观设计，总体表现现代人文景观的环境特色，结合自然、地势、地貌，塑造小区优雅、宁静、宜人的居住环境。

规划建造5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，平均地平在原有基础上高出1米左右，实行立体绿化，建造特色枯水景，并辅以建筑小品装点，以扩大绿化面积、增强视觉冲击力。

设计立体可参与式园林，开辟运动场所、休闲场所，使让小区的绿化景观真正成为业主的休闲享受乐园。

根据组团分区，设置不同主题的组团绿化，倡导可亲近的庭院生活。各组团的景观设计以半围合的结构加上立体化的主题绿化使每个组团形成各有特色的悠悠庭园，营造温馨居家的归属感。

保证植被的多样性和色彩性。整个园区的植被应保证四季有景，高矮有序，丰富多样。另外应注意园区植物的色彩搭配，营造一派新鲜热火的场面，增添社区人气和美感。

小区绿地和绿地相应，使人与自然和谐共存，并加以具有地方特色的小品点缀，给人亲切愉悦的居住情趣。

五、物业管理

优良的物业管理，不仅能让住宅本身保值增值，也可使业主的利益得到保障。

本项目聘请浙江省知名万家物业公司进行全程物业指导，该公司从事专业物业管理多年，服务过众多中、高档楼盘并深受好评，资质深厚，经验丰富。该公司将在本项目未竣工前即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题。

本项目推行“绿色安全环保小区”概念，全部采取人车分流，设三十米宽的主入口仅供行人出入，在新风二路和屈原南路上还设有两个侧门，供车辆出入。

小区入口设保卫室，每栋楼的单元入口都装有可视对讲系统，公共场所及外墙设高密度红外线监控系统，社区内保安二十四小时巡逻，遇紧急情况还可通过报警系统获得最及时的帮助。

此外，本项目物业管理还提供全天候的小区保洁；园林绿化方面的施肥、锄草、修剪、除虫等工作；消防设施的保护；公共部位的维修与保养以及代订牛奶、书刊报纸等等。想业主所想，急业主所急，让业主享受尊贵自在的居家生活。

第三章项目市场分析与整合营销

一、项目市场分析

1、地段环境优越

本项目位于荆州城南经济技术开发区，建设中的大学城的中心。北临城南片区交通主动脉——高规格景观路南环路，目前南环路拓宽工程已顺利结束；西面的屈原南路，是连接南环路与市中心的纽带，其拓建工程已经动工，预计

～年底将全部竣工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况，实现本项目与城内的零距离接触，在相当大程度上增强本项目的地理优势。

2、周边生活配套完善

本项目周边的生活配套包括：新风超市、金丰园超市、明珠超市；新风菜尝金丰园菜场；农业银行、工商银行；胸科医院、二医院、荆州市中心医院；以及金九龙酒店、九龙渊公园、龙舟赛尝东门风景区等休闲配套，生活十分便利。

3、园林景观设计突出

本项目对荆州住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破，以100亩的社区规模，开辟5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，建造特色枯水景、实行立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开

过硬”）等方面具有显著优势。

如园林景观设计方面，顺驰·太阳城无中心花园广场，其他项目的设计力度也较弱。而本项目对荆州住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破，以100亩的社区规模，开辟5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，建造特色枯水景、实行立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开辟运动休闲场所、保证植被的多样性和色彩性、建造约1000平方米时尚休闲会所，等等。

根据消费者“买升不买降”的心理特征，我公司将对“城南春天”的销售采劝低开高走”的价格策略，即在入市初期采取较优惠的定价，之后根据供求关系的变化控制涨幅，有计划地逐步提升销售价格。

目前，我公司根据项目自身特点，结合市场同类产品价格，进行综合研究分析，将“城南春天”入市阶段销售均价定为1400元/m2。预计将获得广泛的市场认同，为本项目的销售开启良好的开端，促进资金的良性循环周转。

四、“城南春天”整合营销

武汉新希望物业代理顾问有限公司在对一期现房进行全新的整合包装、营销策划、强势销售的同时，也为二期“城南春天”的包装与营销进行了良好铺垫，“城南春天”尚未开盘，其产品优势，以及在一期基础上的改进已在荆州深入人心，积累了大量潜在客户，详细登记预订客户已达

100人。预计开盘后，产品销售将势如破竹，实现更快的资金回笼，实现将资金周转的良性循环。

“城南春天”在产品包装上紧紧抓住产品园林景观设计、教育配套的重大优势，切合目标消费群（以周边教师、公务员等高知高收入人群为主）的特征，推广“生态”、“人文”概念，树立了产品新颖、高尚、亲切、健康的良好形象。

1、案名：新风小区二期·城南春天

以“城南春天”这一富有现代都市人文气息的新颖命名，引领产品包装形象的焕然一新。“城南”点明项目地址，“春天”带给受众清新亲切、绿意盎然、生机勃勃的感受。“城南春天”寓意二期产品不仅是对一期的创新，更是给城南片区、给整个荆州来了春天般的新意。

2、推广主题：春天里的书香院落

“春天”点题，并紧扣产品的园林景观设计优势；“书香院落”紧扣产品的另一重大优势——教育配套，并深深契合。

3、组团名：梅园、兰园、竹园、菊园

将“春天”般居住的新意具体到每个组团，给每位住户属于自己的居住情趣。

梅兰竹菊既是绿色生态、自然园林的代表，体现产品的园林景观设计优势；也是中国传统文化中高尚品格的象征，极具人文意涵。“梅园、兰园、竹园、菊园”的组团命名，同样是既紧扣产品优势，也深得目标消费群（以周边教师、公务员等高知高收入人群为主）所爱。

4、主打广告语：

（1）～荆州最值得期待的生态人文住宅（开盘前）

（2）领舞城南新生活（开盘后，暂定）

以强势的主打广告语吸引受众的密切关注。

主打广告语的设计表现十分抢眼，并在产品包装（报纸广告、宣传单、户外广告、售楼部包装等）中频频出现，给受众反复、强烈的刺激。

5、卖点提炼：

（1）金牌美福地，品艺术人文书香。

绝版地段，浸染大学城墨秀书香，尽享城南经济开发区商圈活力，坐拥高标准景观路南环路的便利和尊荣，多条公交线路直达小区门口。

黄金福地，缔造高尚儒雅生活品质，辐射无限升值潜力。

（2）优越性价比，体贴生活多样选择的空间

超值起价，引领城南片区超值风暴。

精心打造，细心雕琢，成就卓越半装修房品质：独特的拉毛收光工艺、优质高硬铝合金窗、成品窗台整体装配，室内电路预先暗藏，插座接头合理预留……

省钱、省时、省心，品质关怀生活，让家的感觉更好。

（3）完美设计，成就大家风范

100亩宏大规模，1000㎡时尚休闲会所，5000㎡中央绿化广场，400m特色商业街，静谧社区、纯美领地。精彩贴心户型，南北向、穿堂风、大开间、短进深，完美多样。每户专配储藏室，/时尚车库，给你更多生活空间。

绿意漾漾，日子缓缓，生活散散。

（4）完善配套，实现爱家之人的梦想

金九龙酒店、九龙渊公园、龙舟赛尝东门风景区等休闲场所举步即至；江汉石油学院、石油附中、石油附孝石油幼儿园、新风幼儿园等名校环绕毗邻；超市、菜尝医院、银行、商场林立四周。

爱家人、爱孩子，就该让他们住在这里。

（5）“五心”级物管，感受心的呵护

家的价值，不可忽视的一部分是在建筑之外的，一种真正让您省心、舒心、放心、贴心、怡心的“五心”级生活：24小时保安守岗及不间断巡逻、高密度闭路监控探头、可视对讲门禁系统，多项人性化家政服务。

让尊崇和安全，在点滴享受中自然流露。

第四章投资计划及经济分析

一、前期工程情况

1、土地出让手续全部完善；

2、地质勘察已全部结束；

3、建施图纸、基础图纸已设计完成。

二、投资计划及建设周期

本项目“城南春天”总投资约需人民币柒仟玖佰万元，详情请见下表：

项目

&nbs

p;占地

（m2）

建筑面积

（m2）

总投资

（万元）

备注

住宅

31146.7

47080

36747.00

商业用房

6968.8

59659

1146.00

公建

1538

成本摊入住宅及营业用房

合计

38116.00

82000

7893.00

说明：上述土地不包括道路代征地。

三、建设周期及资金来源计划

本公司将对“城南春天”项目分两阶段进行滚动式开发。第一阶段开发总建面约41000平方米，其中临南环路商业用房总建面约7600平方米，住宅总建面约33400平方米，合计需投入资金4100万元。资金来源计划：

（1）公司土地投入款1096万元（出让土地评估价）已付；

（2）在本项目“城南春天”第一阶段开发建设中，新风小区一期待售近90套现房正在热销中，预计于～年4月全部售罄，实现销售收入（资金回笼）1300万元；

（3）在本项目“城南春天”第一阶段开发建设中，新风小区一期靠近南环路临街商业用房（一至二层）约7600平方米同期热卖，资金回笼快，预计于～年8月全部售罄，实现销售收入（资金回笼）1672万元；

（3）银行部门贷款支持第一阶段项目中的工程款约2000万元；

（4）根据与施工单位签订的合同规定，本项目“城南春天”第一、二阶段工程全部竣工验收后，支付总工程款的80%左右，因此可余一部分工程款的支付资金；

（5）第一阶段开发建设的同时，代理销售公司进行强有力度的房产预售，将促使资金快速回笼。预计本项目第一阶段将于～年2月开工，5月开始预售，8月至少实现销售收入2000万元（第一阶段全部6348万元的30%）。至此第二阶段项目开工。

综上所述，本项目将使资金的灵活周转，与项目的顺利开发建设环环相扣，实现整体良性循环。

本项目计划至多在二年半内顺利完成两个阶段的全部开发建设，三年半内实现全部销售收入，二年半内还清全部贷款。

四、经济分析

本项目的成本、利润，由住宅、商业用房、架空层（车库、储藏室）三部分组成，且架空层成本已摊入住宅商业用房成本中，其销售所得即为纯利润，具体分析如下：

1、住宅（商品房），测算成本为人民币953，预计盈利3165万元。如下表：

面积

（m2）

单位成本

（元/m2）

总成本

（万元）

销售均价

（元/m2）

销售收入

（万元）

利润

（万元）

7080

3953

6747

1400

991

2316

5说明：具体明细见附表（1）

2、商业用房由临街一至二层组成，测算成本为人民币1187元/m2，预计盈利978万元，如下表：

面积

（m2）

单位成本

（元/m2）

总成本

（万元）

销售均价

（元/m2）

销售收入

（万元）

利润

（万元）

9659

1187

1147

2200

212

5978

说明：具体明细见附表（2）。

3、架空层（车库、储藏室），因其成本已摊入住宅、商业用房成本中，故其销售收入均为利润，即人民币822万元，如下表：

项目

面积

（m2）

销售价

（元/m2）

销售收入

（万元）

备注

储藏室

4620

650

300

车库

4500

1160

2合计

9120

8224、由上述经济分析得出，本项目综合经济效益分析如下表：

项目

面积

（m2）

总投入

;（元/m2）

总收入

（万元）

利润

（万元）

住宅

7080

36747

991

2316

5商业用房

9659

1147

2125

978

车库

4500

522

储藏室

4620

300

合计

89592

789

412859

4965

附表（1）住宅成本分析

项目

数量

每平方米摊销

（元/m2）

金额

（万元）

备注

建筑面积

70803

土地款

200

1416.06

城市配套费

283.212

土地规划设计费

10.24

72.5023

中心会所

14.92

105.638

1绿化广场

22.38

158.4571

配电设施

8.54

60.4657

道路

106.2045

土建费、水电安装

500

3540.1

5开发管理费

41.4293.1244

按销售收入3%计

不可预见费用

20.7

146.562

2按销售收入1.5%计

税金

79.8

565.0079

按销售收入5.7%计

合计

925.98

6747.385

附表（2）商业用房成本分析

项目

数量

每平方米摊销

（元/m2）

金额

（万元）

备注

建筑面积

9659

土地款

200

193.18

城市配套费

38.636

土地规划设计费

10.24

9.8908

中心会所

14.92

14.4112

绿化广场

22.38

21.6168

配电设施

8.54

8.2488

道路

14.4885

物业管理设施

51.76

49.995

土建费、水电安装

600

579.54

开发管理费

63.7494

按销售收入3%计

不可预见费用

31.8747

按销售收入1.5%计

税金

125.4

121.1239

按销售收入5.7%计

合计

1187.24

篇6：小区项目可行性报告

内容提要

本文通过对****市经济技术开发区340亩的国有拍卖地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据****市和经济技术开发区当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。

依据本文的方案，项目总建筑面积31.13万平方米，项目总投资38044万元。经测算项目财务净现值22597.8万元，项目财务内部收益率69.4%，因此项目在经济上具有较强的可行性。

第一章前言——————————————————————4

一、报告编制目的————————————————————————-4

二、报告编制依据————————————————————————-4

三、项目概况——————————————————————————-4 第二章项目开发经营环境分析——————————————-5

一、2004年国内经济及房地产市场回眸———————————————-5

二、****省****市房地产市场分析—————————————————--7

三、有利投资经济形势成因分析——————————————————--9 第三章项目周边物业市场调查分析————————————-10

一、投资地块的地理环境—————————————————————--10

二、区域分析————————————————————————------10

三、项目周边主要物业分析—————————————————————11

四、消费者调查分析————————————————————————13 第四章项目开发经营优势点与机会点分析—————————-17

一、房地产投资项目开发经营机会形成模式——————————————17

二、项目开发经营优势点——————————————————————17

三、项目开发经营机会点——————————————————————18 第五章项目定位————————————————————18

一、目标市场定位————————————————————————--19

二、产品定位————————————————————————------19 第六章项目规划、建筑设计建议—————————————20

一、项目总体规划建议———————————————————————20

二、住宅建筑设计建议———————————————————————21

三、小区配套设施建议———————————————————————23

四、环境艺术设计建议———————————————————————23

五、道路交通设计————————————————————————-24

六、绿化景观设计————————————————————————-24 第七章项目开发经营策略及投资估算———————————25

一、项目开发经营策略——————————————————————-25

二、项目投资估算————————————————————————-26

三、项目实施进度安排——————————————————————-27

四、项目投资与筹资计划—————————————————————-28 第八章项目开发经营状况分析——————————————29

一、项目的价格定位———————————————————————-29

二、项目销售计划————————————————————————-29

三、项目销售收入估算——————————————————————-30

四、项目经营成本估算——————————————————————-30

五、项目利润估算————————————————————————-30

六、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率——————————-30 第九章项目开发经营风险分析——————————————31

一、项目盈亏平衡分析——————————————————————-31

二、项目敏感性分析———————————————————————-31

三、项目开发经营主要风险及对策分析———————————————-32 第十章结论与建议—————————————————-— 33

第一章前言

一、报告编制目的

1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。

2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。

3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。

4、对项目进行投资分析和风险分析。

5、对项目决策及其实施的优化提出建议。

二、报告编制依据

1、****省****市市规划局规划方案；

2、国家建设部及****省颁布的与房地产相关法律与政策；

3、现场勘察和实地调研所得资料。

4、上海置盛房地产经纪有限公司提供的资料

三、项目概况

****市位于中国东部沿海，****省中部，东临黄海，属长江三角洲经济区，市区西部的****经济技术开发区是****省省级经济开发区，占地30平方公里，起步区6平方公里，目前已全面实现“九通一平”,近100多家企业进区投资办厂。

“新天地花园”占地340亩----二十二万六千四百平方米，南临已建成的主干道南翔路(盐通高速公路入口在南翔路西距小区五公里）,东临新建的城市中轴线常新路，北临规划道路益民路。是新旧市区的结合部。常新路路东系数拾米宽700米长的古银杏林带，绿树成荫、风景优美，红花中心河相伴果林，由此该地块系****新市区的最佳路段，小区三面临街，可建商品用房达1400M长，地理位置极其优越，交通方便，环境优美，是未来****一个购物、美食娱乐、休闲、居住小区环境及其独特的新天地。

根据****省****市市规划局的要求，该地块的主要用途是住宅用地，容积率不超过1.5，建筑密度不大于40%，绿化率大等于30%。配套商业比例不得超过20%。

据调查分析及以上资料，项目产品定位为中高档次的住宅新区。公司委托加拿大泛太平洋设计有限公司所设计的规划方案已获得****市政府批准，该方案初步确定项目主要技术指标如下： ①总用地面积：22.67公顷，合340亩。②容积率：1.373 ③总建筑面积：31.13万M2 其中：商业：5.43万M2 多层住宅：19.72万M2 小高层住宅：4.41万M2 别墅：1.45万M2 公建面积：0.5万M2 ④建筑密度：27.42% ⑤绿化率：42.88%

第二章项目开发经营环境分析

一、2004年国内经济及房地产市场回眸

2004年1-12月房地产共开发完成投资10106.12亿元，同比增长29.7%；开发到位资金13128.22亿元，同比增长37.6%；购置土地面积36965.03万平方米，同比增长21.5%；土地开发面积20853.75万平方米，同比增长20.2%；商品房施工面积116907.46万平方米，同比增长26.0%；商品房销售面积为32247.24万平方米，同比增长29.1%；商品房销售价格2379元/平方米，同比增长3.8%。

2004年房地产市场对国民经济的发展起了巨大的推动作用，同时高速发展的国民经济、不断提高的居民收入水平以及改善居住条件的潜在巨大需求，也成为支撑房地产市场平稳发展的基础力量。2004年我国房地产行业的发展基本是健康的，是由有购买力的需求拉动的。1998年以来中国房地产行业发展的新一轮周期与以往周期相比有着明显的区别。在经济紧缩的宏观形势下，房地产行业以住房制度的转轨为契机，以扩大内需的宏观经济政策为动力，实现了稳定的持续增长。从全国看，在房地产开发投资高速增长过程中，房地产市场保持了供求两旺，供求总量基本平衡，供应结构基本合理，价格走势平稳的发展势头，房地产业的发展与国民经济、与相关产业的发展比较协调。

从供给情况看，1998~2003年，全国房地产开发完成投资额年均增长19.5%。全社会城镇住宅建设累计完成投资年均增长8.1%。在此基础上，2003年1~11月，全国房地产开发完成投资8285亿元，同比增长32.5%，高于同期固定资产投资增幅近3个百分点。从需求情况看，居民成为商品住宅市场的购买主体。全国个人购买商品房占商品房销售额的比重由1998年的54.5%，提高到2003年的95.3%。而2004年1~11月则进一步提高到96.2％。居民购房能力的变化及购买力结构的变化已成为决定商品住宅开发的根本力量。从产品结构及市场平衡情况看，商品住宅完成投资占房地产投资的比重由1997年的48.4%提高到2002年的68.1%；2002年，在房地产开发投资完成额中商品住宅、办公用房、商业用房和其他用房所占的比重分别为68.1%；4.9%；12%和15%；办公用房及商业用房严重供过于求的现象得到初步改变，商品住宅成为房地产开发的主体。而从2003年1~11月的竣工面积数据看，以上四类物业之间的比重分别为83.7%、2.2%、10%和4.1%，得到进一步优化。在商品住宅销售中，2004年1~11月销售面积为1.99亿平方米，占同期竣工面积的95%。其中，销售面积增幅为32%，竣工面积增幅为29%，销售面积增幅大于同期竣工面积增幅3个百分点，这表明空置矛盾正在得到缓解。从价格走势看，商品房销售价格稳中有升，平均销售价格由1997年的每平方米1997.2元，提高到2002年的2291.3元。其中商品住宅平均销售价格由1997年的1790元，提高到2002年的2130元，年均增长2.8%。2003年1~11月，商品房销售价格每平方米为2456元，同比上升4.7%。仍显著低于同期8％左右的GDP增长幅度，表明房价上涨是在经济增长所能支持的范围之内。2003年我国出台了许多房地产政策，而这些政策的共同点就是要在发展中求规范。在2003年的房地产业发展中，也还存在着或新出现了一些值得关注的结构性矛盾及局部过热问题。针对这些问题，2003年政府出台了一些对我国房地产市场的未来发展具有重大意义的政策。年初《国土资源部关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》决定清理违规设立的各类园区和加强土地供应管理，停止别墅类用地的土地供应。4月份《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，这对治理虚假广告和重复抵押，防范金融风险，规范市场秩序起到了重要的保障作用。6月，中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》规定，这些规定对于防范金融风险、规范市场秩序、维护房地产业可持续发展将产生十分重要的作用。8月，国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》在充分肯定“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”的基础上，重申发挥市场机制在房地产业资源配置中的基础性调节作用，并在完善供应政策、改革住房制度、健全市场体系、发展住房信贷、改进规划管理、调控土地供应、加强市场监管、整顿市场秩序等多个方面都作出了相应的规定。《通知》提出要“努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定”，这将是今后若干年里中国房地产市场发展的基本要求。

二、****省****市房地产市场分析

1、经济状况

****地处中国东部沿海开放带，属上海经济区，受长江三角洲经济圈辐射，区位优势十分突出。****经济发展迅速，工业经济不断壮大，农业经济特色明显，第三产业蓬勃兴起，对外开放不断加强，****社会全面进步，城镇建设步伐加快，交通通讯日益发达，科教和各项社会事业欣欣向荣，是****省首批文明城市。****的经济发展状况可视为典型农业化经济向工业化及第三产业化转型阶段，其经济指标绝对值增长较快。2004年全市预期完成预计全年实现GDP106.6亿元，同比增长13.1%；原口径财政收入7.86亿元，剔除出口退税、免抵调库增值税和农业税下调部分，实际完成收入6.9亿元，同口径增长24.6%；城镇居民人均可支配收入7307元、农民人均纯收入5020元，同比分别增长10%、12.5%；经济结构进一步优化，三次产业比例调整为29∶38.5∶32.5；再次跻身全国县域经济基本竞争力百强县（市）行列。到2010年，全市力争GDP达到300亿元，人均超过5000美元，财政收入达到15亿元，均比2000年翻两番以上，率先全面建成小康社会；到2020年，GDP达到600亿元，人均超过10000美元，比2000年翻三番，财政收入达到60亿元，比2000年翻四番，全市总体上实现基本现代化。

苏中平原广袤的土地与相对廉价的劳动力成本注定其在长江三角洲的新一轮产业调整中可以起到极为重要的拾遗补缺的作用，可以预见随着长江三角洲经济的发展尤其是苏南经济的崛起，日益增高的土地及劳动力成本将挤压出绝大部分的劳动密集型企业，北迁将成为该类企业的发展趋势，能否把握该项机遇，将自身的区位优势和劳动力优势转化为经济发展动力，是该市经济发展的关键。

2、房地产状况

衡量房地产市场形势，必须遵循以下基本标准：首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次要看房屋价格的波动状况及其走势。从目前全国房地产市场的运行情况看，正处于正常发展的佳境状态，如果从房地产周期角度看，则是繁荣健康发展阶段。

城市化进程加速房地产业发展。工业化的发展将极大的加速城市化进程，城市化进程正是人口、财富、人才、资本的横向集中的过程，城市中心功能的进一步完善，将会形成房地产市场向上的新的动力。5-6年之内如果国家不出现大的政策性调整，房地产市场还将会有5-6年的高速发展时期。

****市的经济刚起步，房地产市场目前来说还不是很发达，全市尚未形成真正意义上的具有较强竞争能力的房地产公司，在市场产品力上也极为薄弱，还未有任何具规模的小区形成，并缺少大量先进的房产设计和营销手段，市场本身还存在着许多问题。****市目前真正从产品本身出发，具备较先进的规划理念的个案屈指可数。虽然目前的在售楼盘较少，有的已经售完，但土地拍卖和新开发的楼盘数量正在增加，该市的房地产市场2004年变化较大，销售量和价格涨幅增长较大。

随着经济发展、收入增加、居住水平的提高而不断演变，****市的房地产将会迎来一个蓬勃健康发展的阶段。

三、有利投资经济形势成因分析

1、国家宏观经济的影响

2、****省****市经济发展势头良好

3、全国整体房地产市场发育发展情况良好

展望2005年中国房地产业将沿着通过规范而求得可持续发展之路前进。2005年，房地产市场将继续按“三个基本”的要求保持快速发展势头。我国将把扩大消费作为扩大内需的着力点，住房消费也将继续升温。为了保持房地产市场的健康发展，政府将继续采取一系列措施，通过加强土地市场建设，压缩房地产信贷，加快和完善房地产信息收集系统等，抑制部分地区增长过快的房地产投资，适当控制房地产市场价格，防止泡沫经济产生危害国民经济发展和社会安定。

4、公积金归集、商业银行住房贷款的有力支持房地产融资多元化发展国内房地产企业日益加强房地产基金的关注与需求，国外房地产基金纷纷酝酿在国内建立基金市场，都将对房地产基金的建立产生积极的促动作用。预计2005年，随着中国市场的逐步国际化，地产信托和房地产基金等融资方式将得到进一步的拓展。

在充分的资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可得出结论：国家宏观经济形式是可喜的，与房地产有关的政策和法规有利于房地产市场的进一步发展和活跃，因此可以说新天地花园项目在投资机会选择决策、地段选择决策这两个方面是有充分科学根据的。

第三章项目周边物业市场调查分析

项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境，****房地产市场，地区既有的生活消费条件，住宅消费者等几个方面的调查，为项目的可行性分析和研究提供充实的研讨依据。

一、投资地块的地理环境

本项目位于****省****市开发区内，地处中国****省中部，长江以北，黄海之滨。全市总面积2367平方公里，总人口72万。辖17个镇和一个港口经济区，从区位状况来看，其地处中国东部沿海开放带，从属上海经济区，受长江三角洲经济圈辐射，经济发展的区位优势十分突出。这里与中国最大的城市——上海和****省省会城市南京相邻，铁路、高速公路穿境而过，南京禄口机场和盐城机场近在两侧。被中国国家交通部列入“九五”规划的万吨级泊位的****港现已开工建设，建成后将成为一类口岸，直接通航韩国、日本、香港等国家和地区。

****市已基本构建了较为完善的基建设施与交通网络，为其更好的融入中国最具经济活力的区域----长江三角洲，奠定了基础。特别需要指出的是待沿海高速公路即同三高速公路营建完成后，****同长江三角洲核心区域----上海的经济地理距离将大大缩短，极具潜在区位优势，给****市带来接受发达地区强辐射的新机遇。

二、区域分析

本项目位于****省****市经济开发区内，占地340亩，东临规划中的城市中轴线——常新路，南接城市交通干道南翔路。地块规整，基建配套（水、电、气、污）系统完善，基地西靠经济开发区核心地块，东临****市各行政单位，潜在客户群体较为广泛，这是该项目显而易见的优势。

综上所述，鉴于该地区潜在的区位优势和明显的成本优势决定了其经济将会进入加速期，在可预见的将来其区域购买力将出现质的飞跃，尽管目前其各项经济指标并不十分突出，但从房地产项目开发先导性、周期性等特性以及近期周边地区一级市场价格上涨态势来判断，该区域房地产一、二级市场上涨空间将十分巨大。

三、****项目周边主要案例分析

****市目前真正从产品本身出发，具备较先进的规划理念的个案屈指可数。以下将对该市的几个代表个案进行简析。

【国泰花园】

本项目位于黄海路、建工巷，距离市政府不逾百米，是传统的城市中心地带。本项目由三级开发资质的南通国安置业有限公司投资建设，占地面积16800平米，总建筑面积30000平米，由9幢6层住宅、一幢二层裙房和5000平米的中心花园及楼间绿地组成，绿化率达到30%。

该案房型面积为二房106—115㎡，三房134—144㎡，跃层66㎡、101㎡。靠幸福巷均为一通二的商铺，与三栋住宅整体相连，一层售价3500元/㎡，二层与住宅同价。一期于2003年9月开盘，商铺、车库和住宅已售空。二期于2004年5月开盘，平均价格为1750元/㎡，于2004年底交房，现已基本售完。

【金丰苑·汇贤居】

本案由****市教育房地产开发的，位于金丰南路、黄海路，拥有成熟的交通设施，生活机能和市政配套。该案由7幢多层和一些二层的裙房组成，房型面积为二房91~92㎡，三房135~139㎡，平均销售价格为1750元/㎡；商铺一楼平均价格为10000元/㎡，二楼平均价格为3500元/㎡。该案目前已基本售完。

【名都广场】

本项目位于市中心人民中路以西，大四河东畔，工农路之北，由杭州居易房地产开发有限公司全程开发。总占地面积38666.86㎡，总建筑面积61500㎡，其中住宅建筑面积15000㎡，商业建筑面积35100㎡，办公建筑面积10000㎡，住宅总户数为102户。

名都广场，分为南、北、中三大区块，西南临河为高档住宅区，中区是大型市民绿化广场，大片绿地、喷泉水池与休闲步道座椅等公共设施，东南及北区为商业区，以一条精品化商业步行街南北贯通，是****黄金商业桥头堡的综合性现代商业中心。

该案住宅楼房型面积为二房91~92㎡，三房135~156㎡，于2003年7月开盘，平均价格为1650元/㎡，住宅售价二层1600元/㎡，三四层1780元/㎡，目前已售空，已于2004年4月底交房。

车库售价1800元/㎡，商铺一层售价临健康路14000元/㎡，临人民路27000元/㎡，靠近主入口的16500元/㎡，内部不临街均价在8500元/㎡——12500元/㎡之间，二层均价在3800元/㎡——5000元/㎡之间，三层均价在2500元/㎡——3100元/㎡之间，四层均价为2000元/㎡，已于2004年8月交房。现有80%商铺对外营业，已初步形成商业圈。

【汇金购物公园】

该案紧靠人民路，位于名都广场的斜对面，开发商是浙江公司，朝人民路入口处有部分三层商铺，靠大华路为写字楼，一层为商铺，其余内部多为三层商铺，部分为两层，朝人民路商铺一、二、三层一起卖，并且二、三层为大通间，三层不计价，背面商铺只单买一层，销售价格以人民路为最高点，往内递减。面朝人民路入口处的第一排商铺一层28000元/㎡，二层4200元/㎡，面朝大华路一层商铺售价15000元/㎡，中心广场商铺一层售价为18500元/㎡。

【汇总分析】

通过上述个案的分析后，可以看出****楼盘2004年的平均价格在1650元/㎡左右，目前楼盘的平均价格随着市场的变化，已经将达到1750元/㎡左右。建筑规划都为多层，建筑规模都比较小，房型设计以二房和三房为主，二房面积在90~110㎡，三房为134~150㎡。

2004年区域在售楼盘实现销售约25万平方米，客户主要来自****当地，现对已购房客户进行调查统计分析后发现。

客户类型主要为国家行政企事业单位，科研教育单位，个体私营业主这几种常规的住宅消费类型。已购房客户职业分布：行政事业单位35%；科研教育单位25%；个体私营企业40%。

购买力：置业的客户购买力较强，已购房客户的家庭月收入均在3500元以上。购买动机：换环境87%；结婚用8% ；投资5%，客户购买动机主要为改善居住环境。

****市目前的在售楼盘较少，有的已经售完。虽然目前的在售楼盘较少，但土地拍卖和新开发的楼盘数量正在增加，该市的房地产市场2004年变化较大，销售量和价格涨幅增长较大。随着经济发展、收入增加，2005年起****市的房地产将会迎来一个蓬勃健康发展的阶段。

四、消费者调查分析

为了使本项目更适应市场发展，满足****市当地居民的购房要求，我们对****市部分市民进行了关于住宅消费的市场调研。

（一）问卷调查的问题及汇总

1、对****市新的中心线商品房有投资购买兴趣的意向

65%表示有兴趣购买，25%表示可以考虑，10%表示不买。

2、对住宅形式的选择

30%的人选择多层；40%的人选择小高层；30%的人选择联体别墅。

3、对开发区房价的预期 50%希望价格范围在1400-1600元/㎡；40%希望价格范围在1600-1800元/㎡；10%的人希望价格范围在1800-2000元/㎡。

4、对付款方式的选择

25%的人选择一次性付款；75%的人选择分期付款方式，并向银行按揭贷款。

5、对购买房子面积的要求

10%的人希望90㎡以下；30%希望90-110㎡；35%希望110-130㎡；20%希望130-150㎡；5%希望150㎡以上。

6、对房型的要求

40%的人希望房型为三房二厅二卫，25%希望房型为三房二厅一卫，20%希望房型为二房二厅二卫，15%希望房型为二房二厅一卫。

7、对各房间面积大小的选择

80%希望主卧面积在16~18㎡，20%希望主卧面积在12~14㎡；70%希望次卧面积在12~14㎡，30%希望次卧面积在8~10㎡；75%希望客厅面积在20~25㎡，25%希望客厅面积在15~18㎡；75%希望餐厅面积在10~12㎡，25%希望客厅面积在5~8㎡；80%希望厨房面积在9~11㎡，20%希望厨房面积在5~7㎡；75%希望卫生间面积在5~6㎡，25%希望卫生间面积在3~4㎡；85%希望阳台面积在4~5㎡，15%希望客厅面积在2~3㎡。

8、对建筑外立面风格的选择

40%希望是欧式风格的，50%希望是现代风格，10%希望是中式风格。

9、对建筑外立面颜色的选择

50%希望是白色的，35%希望是黄色的，15%希望是红色的。

10、对建筑外立面材料的选择

65%希望用面砖，35%希望用涂料。

11、对屋顶造型的选择

50%希望坡顶式，25%希望平顶式，25%希望飘带式。

12、对阳台形式的选择

55%希望是封闭式，45%希望是敞开式。

13、对窗台造型的选择

65%希望是落地窗台，20%希望是普通窗台，15%希望是六角窗台。

14、对窗框材质的选择

65%希望用塑钢，35%希望用铝合金。

15、对阳台造型的选择

60%希望是弧形，40%希望是方形。

16、对小区采用哪种供气方式

85%希望是管道煤气，15%是瓶装液化气。

17、在购买商品房时，考虑哪些因素

70%主要考虑交通和环境因素，60%主要考虑生活配套，60%主要考虑地段，50%主要考虑教育配套，55%主要考虑房价和房型。总体上人们都希望小区周边交通、生活配套、教育配套比较完善，因此对这些因素考虑的多一点。

18、对绿化形式的选择

45%希望是草坪，20%希望是树木，35%希望是花草灌木。

19、喜欢的环境景观要素

40%希望有喷泉、花坛，25%希望有雕塑和围廊，20%希望有景观、水池。

20、希望的小区配套设施有哪些

55%希望有医疗中心和小型超市，20%希望有会所和网球中心，35%希望有健身房，20%希望有小型幼儿园和垃圾集中处理站。

21、希望的小区休闲设施有哪些

40%希望儿童乐园，50%希望有休闲和健身步道，20%希望有摇椅、秋千。

22、希望小区有什么样的智能化服务

70%希望有智能网络系统，45%希望有LED滚屏显示系统和背景音乐广播，50%希望有智能卡。

23、希望小区有什么样的物业服务

50%希望物业智能化、家政物业管理、绿化服务，可视对讲装置，60%希望有闭路监控系统，40%希望能24小时服务和维修服务、清洁服务，35%希望有餐饮服务。

24、希望小区有什么样的保安服务

60%希望有防盗、防火报警系统，55%希望有中央呼叫系统和室内求救报警系统，45%希望有24小时电子巡更系统和单元入口防盗门。

25、准备投入的购房资金

40%希望投0~17万元，40%希望投17~20万元，15%希望投20~23万元，5%希望投23~30万元。

26、是否有向购买

70%有意向，30%无意向。

（二）问卷调查的分析

选择在此置业的客户对小区的认同因素依次为：环境好、距离近、户型合理、付款方式、价格、升值潜力，比例依次为70%、50%、50%、20%、20%、15%。

从以上问卷调查汇总中，我们可以看出****人对多层、小高层、别墅都比较能接受，不再局限在以前的平房中和自建的房子，说明****客户希望居住条件能更好；大多数居民期望房价范围在1500~2000元/㎡；选择房型面积偏大型，说明市场需求的是中等价位、较大户型、中低档次房子；接受向银行按揭贷款方式买房，说明****居民的支付能力增强了；随着****客户购房观念的不断改变，他们对产品的综合质量要求也越来越高。

第四章项目开发经营优势点与机会点分析

一、房地产投资项目开发经营机会形成模式

经营机会的实质是寻求、识别、把握企业可进取的市场空间。

经营机会是外部市场、环境条件中的有利条件的综合态势与企业本身优势的结合。

经营机会转化为项目个性以后，即成为在激烈的市场竞争中项目的优势点、竞争点、卖点。

二、项目开发经营优势点

本报告一、二、三部分对该项目作开发经营环境分析时，已作了许多讨论。现对该项目真正的、突出于新天地住宅市场的优势点集中如下。（1）项目开发经营期几年内相关的经济大“势”。

①国家宏观经济处于上升繁荣期，恰恰是本项目的开发经营期。

②住宅业房改、金融、投资、财政、市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临有利的政策法规环境。

③置业意识——古往今来中国文化观念的组成部分，已经重新泛起，并将成为全社会占主导地位的消费观念。全社会小康后的家庭消费将首先集中在住房条件的改善方面。

（2）项目的区位优势与地段优势及其发展空间与规模 ①新天地花园的自然环境，在****省****市得地独优；

②新天地花园可作为经济技术开发区、企事业单位人员，私营、民营企业家理想的生活基地；

③新天地花园占地近三百多亩，规模大，是置业的理想地方。

（3）项目公司企业领导核心与公共关系状态。

①项目开发公司领导核心可实行新组建的班子，在人事、财务管理等方面可实行全新的体制，②项目开发公司领导层经营思想应以营造精品品牌，为****省****市人民作出贡献。

上述这些优势点的正确运用，有利于为开发项目打造良好的基础。

三、项目开发经营机会点

（1）人口众多，私营，民营企业今年来不断增加，收入水平持续增加，加之开发区的大规模建设活动，使得整个****市的房市较为活跃，有利于新项目的上马开工。

（2）项目区域位置紧邻市中心，自然环境得天独厚，加之其成本较市中心同类物业便宜，而且近年来，开发区有大规模的开发建设，整个区域内的基础设施，市政设施不断完善和健全，这就更有利于新的项目未来的前景，而且整个****市的潜在购买力也是相当有分量的，这也正是项目的开发机会点。

（3）本项目目前交通状况较好，常新路将在年内完成通车，到时候小区的交通将相当便捷，而且物业的增值可能性是显而易见的。

（4）2005年南翔路拓宽和盐通高速建成通车将牢固确立项目所在区域的优势和不可替代性，新天地花园销售将适逢其时。

第五章项目定位

面对竞争激烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形象，就必须长、短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域，交通环境、配套设施，人文文化等各种因素综合考虑。

一、目标市场定位

1、新天地花园虽位于经济技术开发区，但紧邻市中心，这决定了主体目标对象为****市的中高层消费群。

2、消费群界定

（1）行政事业单位和科研教育单位人士；（2）民营或私营企业家或个体老板；

（3）来****市经济技术开发区投资的企业人士及其管理人员；（4）富裕居民购房和二次换房的需要；

3、年龄判断在30－45岁

购买目的比例依次判断为：纯自住、自住兼投资型、其它。

二、产品定位

根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中高档次，这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和区位为前提而作出的明智决策,主要原因是: 1.项目区位位置处于城市中轴线；

2.项目区位内中高档物业目前销售状况很好； 3.开发区各项基础设施和市政设施都已跟进。

4.南翔路拓宽和盐通高速建成通车将决定新天地花园具有其他物业不可替代的优势。

（产品定位的具体建议见第六章项目开发建设建议。）

第六章项目开发建设建议

一、项目总体规划建议

1、由于项目开发周期较长，在规划设计中既要立足现实，又要着眼未来，充分体现可持续发展的策略，建议在总体规划设计中，将地块分成若干个相对独立的功能组团，以利于分期开发，每一组团可根据开发时的市场情况进行单独设计。

2、总体规划中应尽可能兼顾到本地块的周边环境，尤其要注意项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果。突出环境设计的宗旨，以“绿地中的公建”和“公建中的绿地”两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出21世纪居住社区的整体特色。

3、总体上来说，新天地花园的规划方案中建筑单体设计采用灵活的户型和变化的立体效果。

4、虽然****市私家车相对不多，但在规划上，建议在小区的交通方面，充分做到人车分流并且规划好停车位。

5、在设计规划上，建立“城市——社区——小区——组团——院落——家庭“(如上图所示)的尺度序列，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐的居住环境。

6、小区总体规划布局

小区空间结构可以概括为“周边围合、中心绿化”，“三轴一环六组团”。“周边围合”是指小区东、南、北三面以商业界面临路，将噪杂的城市交通干道与小区的内部空间分开。既为小区内部创造安宁、舒适的居住环境，又以完整、统一的商业建筑形象面对城市交通干道，为城市的视觉形象增添层次。

“中心绿化”是利用原有水系，形成完整内庭水景绿化，将中心绿化、组团绿化，以及道路绿化有机统一起来，避免绿化的分散，从而提高绿化的使用价值，再点缀以低层的别墅及会所等建筑，使得绿化、水面、建筑相映生辉。“三轴“是指横贯小区南北的”S“型景观轴线及垂直于常新路的两条纵向景观轴线，它将小区分成完整独立的六个组团。

“S“型南北景观轴线将六个组团、中心绿化、中心广场、会所及南北方向的人行次入口有机联为一体，是小区内部极富活力的，集景观、运动、休闲为一体的多功能交通活动空间。两条纵向轴线，将红花中心河古杏林风景带的景观有机引入小区深处，结合常新路的两个主入口，使道路交通、景观紧密结合。

“一环“是指沿基地周边的环形车行道路，便捷、高效地将小区的交通系统组织起来，形成完整的小区空间构架。

南翔路西接盐通高速公路，是进出城市交通干道。沿路布置大体量商业建筑，常新路则是****未来的城市景观道路，沿路布置小体量精品休闲、文化、餐饮一条街。

沿常新路主入口，设置小区中心广场及会所，结合中心绿化，以形成小区内文化、休闲中心。在中心绿化内布置低层独院住宅及联体别墅，构成外紧内松的空间形态。会所北侧点缀以小高层建筑，以丰富小区的天际轮廓线。

每组团内建筑两两组合，形成邻里单元，每单元内均设有底层架空车库及辅助用房。

将小区的运动场地及幼儿园设于小区的西北角，可独立服务于周边小区。

二、住宅建筑设计建议

1、住宅的设计要适度超前。这里的超前不仅仅是面积问题，更重要的是功能、质量方面的适度超前，这就要求设计人员必须考虑到今后数10年内人们生活方式与需求的变化。如果我们今天设计开发的住宅能想到明天的话，那么我们的住宅将肯定会备受青睐，也肯定会成为销售中的一个强力卖点。

2、住宅房型设计立足于“以人为本”的理念，引进“景观房”概念，大量采用凸出墙面景观低窗，南北通厅。做到功能分区明确，流线清晰，污净分离，并特别设置二代居、子孙户房型为楼盘的销售提供多样选择。

3、住宅外观设计采用目前流行的欧式风格，色彩以简洁明快为主，并在阳台、天沟、局部墙等细部以其他色彩点缀，做到统一中有变化。建筑顶部为太阳能的设置留足空间，部分建筑底层设置2.2M架空车库，建筑间距均满足1：1.3的日照要求。

4、在建筑材料方面，大量采用新材料、新产品，据统计数据表明，在已建成或正在建成具有“后小康时代”特征的住房中，新材料、新产品、新技术的采用率，外墙材料为60%，屋面保温防水材料为90%，管线集中综合布置为40%。

5、户型设计多样化，包括平面布局的多样化，建筑面积规模大小多变、房型设计的多样化（平面、复式），物业档次的多样化（多层小洋楼、小高层、别墅）等。

【多层公寓】

三房二厅二卫

建筑面积136.29㎡

占34.65% 三房二厅一卫

建筑面积117.67㎡

占10.23% 二房二厅一卫

建筑面积94.25㎡、95.06㎡

共占37.99% 【小高层公寓】

三房二厅二卫

建筑面积156.31㎡、161.2㎡

共占8.77% 四房三厅三卫

建筑面积176.76㎡

占1.04% 四房二厅二卫

建筑面积162.29㎡

占2.09% 顶层跃层

建筑面积272.38㎡、251.56㎡、252.45㎡

共占1.47% 【联体别墅】

建筑面积207.19㎡

占2.82%

建筑面积184.97㎡

占0.94%

三、小区配套设施建议

1、交通状况为影响居民购房决策的一个重要因素，鉴于本项目所处区位的交通状况不佳，建议公司引进公交线路至小区，公司也可委托未来的物业管理公司办理住户上下班和小孩往返学校的交通工具。

2、会所是未来社区档次的标志之一，建议建设一个大型豪华会所，内设儿童游乐场、健身房，图书馆、影视厅、娱乐室等休闲活动设施。

3、拟建小区应引领智能化生活新潮流，建议引进有线电视、电信、计算机三网合一线路并全部采用地下电缆。

4、每户设独立的水、电表，小区内采用直供水系统及自来水净水系统，保证用户生活用水质量。

5、小区内应设有小型超市、商场、银行、酒店、邮局等公共建设配套设施，为用户的日常生活提供方便,充分体现出社区生活的现代化。(如图所示的社区配套方案)

6小区的保安系统设有楼宇对讲系统，周界安全防范系统、电子巡更系统、闭路电视监控系统；小区公共建筑设备监控系统、中央背景音响系统、LED滚屏显示系统。除了两条电话线及有线电视管线，每户接入计算机宽带网络，同时设有VOA点播系统。小区安全系统、信息系统、管理系统均按建设部AAA住宅智能化标准实施。

四、环境艺术设计建议

随着人们生活水平的提高，“买环境”的观念已为大多数居民所接受，景观优势也成为众多小区的一个卖点。在当前以及未来相当长的一段时间内，人们买房除了考察室内布局、质量及小区的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一，远离喧闹、闹腾、嘈杂的都市的一种心态。

基于上述原因和项目自身的环境优势，开发公司在进行本地块的整体规划设计时，不仅兼顾到地块的周边环境，更要注意小区内的环境艺术设计，建议公司聘请专业的环境艺术设计人员进行设计，以期达到较好的环境效果。

五、道路交通设计

结合小区“三轴一环六组团”的规划结构，形成小区完整的交通道路骨架。交通设计以安全、便捷为宗旨，分为人行与车行二个系统，力争人车分流。车行系统以“三轴一环”为骨架，形成六个组团的独立车行环道。车行可至每邻里单元，同时构成每组团的独立消防环道。人行系统以中心绿化沿水景观步道为骨架，可至每邻里单元，人行步道兼有休闲、运动之功能，与车行完全分开，以创造出安全、舒适的步行空间。

六、绿化景观设计

小区绿化设计采取中西结合，建筑、环境相交融的手法。

主入口纵向景观主轴，以入口广场、门廊、喷泉步道、中心广场、会所为主要节点，将各功能空间串为一体，形成空间序列的起、承、转、合。通过花卉、喷泉、雕塑、铺地、草坡构筑高节奏，具有强烈动感的欧式景园气氛。

“S”型横向景观轴线，则以浓荫、雕塑、柱廊、铺地为主要构图手法，将各组团空间串为一体，旨在创造轻松、浪漫的休息氛围。

中心绿化设计则顺应建筑空间的曲折，以大面积的浅水、草坡为构图主体，点缀亭台桥榭，极力渲染“小桥、流水、人家”的生活意境，强调自然、生态的居住理念。

上述优化建议仅仅是一个思路，设计人员在把握总体原则的前提下，可以有更多的突破。

第七章项目开发经营策略及投资估算

根据本报告前六章的论述与分析，本章着重讨论新天地花园项目的开发经营策略，并对项目的投资进行估算，对工程实施进度作出安排，并制订相应的项目筹资计划和投资计划。

一、项目开发经营策略

依据开发公司的实际情况，本项目宜采取“整体规划、分期实施、自主开发、力创精品”的灵活多变的开发经营策略。

1、整体规划。这是大面积、大规模房地产开发的一个显著特点，本地块占地340亩，因此必须对地块进行整体规划。

2、分期实施。该项目开发总建筑面积达31.13万M2，预计总投资约4亿元人民币左右，如此大规模的投资，一次性开发资金筹取难度较大。同时，房地产市场的变幻莫测决定着其风险也较大，分期实施有利于根据市场需求变化及时调整物业功能，重新定位，规避风险。

根据对项目地块的现状分析，建议项目以地块北部为突破口。其依据有：①地块北面紧靠老城区，交通条件相对较好，宣传也更为方便。②从规划方面考虑，该区域具有相对独立性，可作为一个独立的项目看待。

3、自主开发。这是基于项目公司的资金优势和地块本身的特点而作出的选择。

①房地产属资金密集性行业，项目公司可凭借其他公司所不具备的雄厚资金实力进行自主开发。

②项目公司购置该地块所需成本较低（相对市中心而言和优惠的政策）。③项目地块所处的特有的区位优势及市场前景（如前文介绍）。

④通过自主开发，公司可迅速依托项目的品牌提升企业形象，扩大公司在****省****市房地产业界的影响，为以后的项目开发打下良好的基础。

4、力创精品。这是由项目所在区域内品牌项目较少的前提决定的，同时借助于新天地花园的品牌，可迅速提升开发公司在****省****市房地产业界的知名度。

5、先环境、后房屋，先有现房、后全面发动宣传攻势。

建议项目首期预售之前，先做好环境和配套等形象工程，这既是公司实力的展示，又可借助于这些形象工程增强购房者对本项目的信心。

二、项目投资估算

项目总投资由建设投资和建设期利息两部分组成。经估算，本项目总投资为38044万元人民币。

详见表一：《项目总投资估算表》，更详细的投资计划可能随设计及实施的改变而调整。

1、建设投资

建设投资包括土地取得费用、建安工程费用、小区配套费用、道路、绿化费用、项目研究、咨询、规划、设计费用、各种税费、项目管理费等项目。

建设投资估算依据：

（1）整个项目从2004年1月开始，2009年8月底全面完成。（2）各种税费按****省****市目前的取费标准计取。（3）整个项目按中、高水平计算。

1.1土地取得费用

土地取得费用为征地费与批租费契税之和，总计4155万元。1.2前期费用

根据****省****市市现行收费标准和本工程项目的实际情况，确定本项目研究、咨询、规划设计费、审图等前期费用单价为50元/M2，总费用为1557万元。1.3建安工程费用

建安工程费用按683元/ M2计，总计21264万元。见表(三)1.4 招投标、监理、审照、临建费

招投标、监理、审照、临建费,按15.5元/㎡,总计484万元。1.5各种配套规费

根据与****市开发区管委会协议确定综合配套规模按50元/㎡计，包括建筑设施配套费、人防费、墙改费、扶散费、再就业基金，建管费、地方教育附加费、白蚁防治费、预销售证管理费等费用，总费用为1557万元。1.6小区配套费

小区配套费包括:水、电、有限、通讯、智能化、上下水、排污环卫等按90元/ M2，总计2802万元。1.7室外总体费用

室外总体费用包括：道路、绿化、景点费用按50元/ M2计，总计1557万元。

1.8不可预见费

不可预见费以建设工程按30元/M2计取，总费用为934万元。1.9项目管理费

项目管理费按建安工程费用按30元/M2计取，总费用为934万元。2.0销售费用

销售费用为广告费、销售费及相关登记费等，以40元计取，总费用为1245万元。

2、建设期利息

建设期利息按动态计算，考虑到工程的分期滚动开发，后续工程的资金筹措可通过预售房款和租金来实现。项目的总利息为1557万元，具体计算见项目投资计划和资金筹措表（表七）。

3、项目总投资

上述建设投资、建设期利息二项相加，即为项目总投资，共计38044万元。详见表一《项目总投资估算表》。

三、项目实施进度安排

整个项目建设应面向市场，进行分期开发，并随时根据市场变化，不断地调整项目实施的进度。

由于项目投资费用和建筑总面积较大，根据项目实际情况，建议将整个项目分成三期，依次由北到南逐次开发（公建中心放在第一期），整个项目从2004年1月开始，至2009年8月结束，历时近6年，项目实施进度计划详见表四。表四项目实施进度计划表（年、季度）

实施步骤 2004 2005 2006 2007 2008 2009 工程前期

首期工程

二期工程

三期工程

四、项目投资与筹资计划

按****省****市市政府规定，投资项目的自有资金应达到项目投资的30%以上，只有完成此比例的投资，项目方可依法转让或预售。

为计算方便，报告中预设项目寻求贷款16000万元，分别于2005、2006、2007、2008、2009、2010年投放，具体见表七《项目投资计划和资金筹措表》。

由于项目建设期较长，实际运作中，上一年项目的销售收入中一部分可用于下一年的建设资金。

项目建设期历时6年，从2004年元月至2009年8月底全面完成，在建设期内，投资按年发放。具体见表七：《项目投资计划和资金筹措表》。

表七中，投资计划与资金筹措只是为了体现投资计划的规范性以及便于后面的投资与风险分析而作出的安排，在实际运作时，可根据本项目实际情况作如下安排：

1、以现有土地，使用权作为抵押取得银行贷款作为部分启动资金。根据目前该区位地价情况，加之该地块由于拍卖竞争可能引起升值，预计项目地块价格可达到79。57万元/亩。

2、项目立项报批手续办妥后，可以项目抵押获得银行贷款支持。

3、工程发包前，事先约定由施工单位垫付部分工程款。

4、随着工程的动工，项目环境及内部设施达到一定程度并有一定的氛围后，尽快办理《房屋预售许可证》，并开盘预售。

第八章项目开发经营状况分析

本章对新天地花园项目销售分期计划作出安排，估算项目开发经营收入、成本、利润、投资利润，并计算项目资金现金流量、财务净现值、财务内部收益率。新天地花园项目中包括公寓式住宅、小高层住宅、车库以及幼儿园、会所等公建项目。其中，前者采用销售形式，公建项目可采用销售或出租，或自行经营等多种形式，为测算方便，本报告在项目经营估算时，所有公建项目以自行经营考虑。公建项目中，部分为非经营性物业，如物业管理办公室、变电站，部分为收益较少的物业，且要投入一定的经营费用，如幼儿园、会所。故公建项目的经营收入本报告中均未考虑。

一、项目的价格定位

根据对项目周边同类物业价格及销售情况的分析，结合本项目的建筑成本、竞争对手和市场需求等对方面的情况，对项目作如下价格定位：

多层住宅 1848元/m

2小高层住宅 2465元/m2 别墅 3552元/m2 商铺 5417元/m2

二、项目销售计划

根据本报告的项目经营策略、实施进度安排、本物业供需状况的调查，以及本物业的设计水准，确定新天地花园项目销售计划表。

三、项目销售收入估算据前文确定的项目销售价位与上述物业销售预期计划，测算该项目销售收入情况如下表五、六。

四、项目经营成本结算：

项目经营成本包括：建造成本、销售成本、销售税金和财务费用。其中：

① 建造成本=（当年建筑面积/项目总建筑面积）×总建筑投资上述公式仅为近似计算。

②销售成本含广告费、人员工资、办公费等，按销售收入1.5%计取。③营业税及附加税合计为销售收入的5.65%。④土地增值税按销售收入1%预征。

⑤财务费用为项目开发经营期间的利息支出。

五、项目利润估算

根据新天地花园项目投资安排、筹资方式、建设进度、销售情况，项目利润计算如表二。

六、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率

1、项目全部资金的现金流量表（表八）

2、财务净现值（NPV）与财务内部收益率（IRR）

根据表八可计算出全部投资的财务净现值和财务内部收益率。

其中：

财务净现值（NPV）=22597.8万元

财务内部收益率（IRR）=69.4% 由上述计算可知，项目财务净现值（NPV）>0，表明项目利润率超过基准贴现率，具有财务上、经济上的可行性，项目财务内部收益率（IRR）=69.4%，且水平较高，表明项目具有盈利能力。

第九章项目开发经营风险分析

本章拟对新天地花园项目进行盈亏平衡分析、敏感性分析，以测度其开发经营风险，然后对项目运作中的主要风险进行定性研究并提出相应对策。

一、项目盈亏平衡分析

项目盈亏平衡分析包括项目经营收入保本点和项目经营成本点分析。

1、项目经营收入保本点分析

项目经营成本 =38044/(1-5.65%)=40322(万元)，保本点=40322/81897=49.24% 即销售收入达预测收入的49.24%时，项目处于盈亏平衡状态。

2、项目经营成本保本点

项目保本开发经营成本=40322万元，保本点=81897/40322=203% 即项目开发经营成本达到预测成本的203%，项目处于盈亏平衡状态。实际上项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同的，这是按照计算期平均状态计算的结果。

二、项目敏感性分析

本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目营业收入两项因素进行。

1、项目总投资

由于项目占地较大，开发周期较长，其间可能会出现各种不能预期的变化，故项目的总投资额可能会发生一些变化，估计最大的变动幅度达10%，如果的投资额增加10%，那么从全部资金的现金流量表（表十）的情况来看，NPV=19631.8万元,项目仍然可行。

2、项目销售收入

在开发经营的各个过程中，由于销售收入的预测主要是建立在对本项目的未来前景分析及预测基础之上的，虽然项目前景乐观，但毕竟是变数，销售环节上的细小失误，市场需求的细微变化等因素都有可能影响项目的销售价位，从而对项目的销售收入产生不利影响，由于在价格定位时相对较低，故销售收入最大的下降幅度不会太大，如果下降幅度为10%，那么，从全部投资现金流量表(表十一)的情况看，财务净现值下降至17372万元，不过，其值仍大于零，项目仍然可行。

三、项目开发经营主要风险及对策分析

房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险，政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等，根据本报告关于项目开发经营的环境分析、项目定位、项目的技术经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力。但仍有一些不确定性因素带来的风险。

1、市场风险

项目的住宅小区定位为中高等档次，它所面对的目标顾客是居民人数比例较大的中等偏高收入阶层，他们要求的小区不仅仅满足最基本的居住需求，而是具有较高居住主题，体现对人的关怀和尊重的现代居住社区。这就给项目公司带来两个方面的要求，一方面，在项目设计中，如何精雕、细刻，使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求；另一方面，如何在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势。

任何产品的供给与需求都应该保持相对的平衡，房地产市场亦是如此。从产品定位方面考虑，与新天地花园同一区位、同一档次的物业供给量不多，竞争对手就相对较少，同时，从****省****市居民的住房消费意向看，有相当大的潜在居民，对新天地花园同一档次物业的需求量较大，这是好的一面。但是本项目仍须在同档、差异、变化中体现个性以谋求市场。并随着新天地地区发展、各项设施的兴建，将大大促进项目所在地区周边环境的改善，促使目标顾客量的增加，密切注意目标顾客群的变化，跟踪调查，作出应变。

2、项目的资本风险项目的筹资计划中，绝大部分资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下一期项目投资，如果这一计划不能实现，整个项目将比较困难；反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。

鉴于上述原因，首期项目的建设过程中，小区配套设施建设最好同步进行，让购房者对本项目有足够的信心。同时，在首期项目的预售中，可适当加大营销费用的比重，以发动销售宣传的强力攻势。

3、企业风险

企业风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等方面。因此，项目公司对本项目的目标市场选择、产品定位选择，资金筹措选择、开发方式选择、营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达成共识，且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要。

对比项目的成本与收入的敏感性分析情况，项目的成本因素更为敏感，因此，在项目的开发经营中，要认真做好项目的成本控制工作，同时也要加强销售的宣传力度及相关工作。以确保预期目标的实现。

第十章结论与建议

一、项目拥有较好的投资环境与机遇

国民经济的持续稳定发展、住房制度改革的深入，****省****市良好的房地产市场环境，政府对项目公司开发本项目的鼎力支持，居民对改善居住条件的期望与购买力水平等等，这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。

二、项目在经济上具有较强的可行性

项目总建筑面积：31.13万平方米项目总投资：38044万元项目财务净现值:22597.8万元项目财务内部收益率:69.4% 上述经济指标是根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结果。

三、项目具有的突出优势

►新天地花园的潜在需求量大。