治安管理处罚法释义一

第一篇：治安管理处罚法释义一

【每日一法】《中华人民共和国行政强制法》全文及释义

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【每日一法】《中华人民共和国行政强制法》全文及释义

第一章 总 则

第一条 为了规范行政强制的设定和实施，保障和监督行政机关依法履行职责，维护公共利益和社会秩序，保护公民、法人和其他组织的合法权益，根据宪法，制定本法。

释义：阐明了立法宗旨和指导思想。行政强制立法的指导思想有两点：一是赋予行政机关必要的手段，保证行政机关履行职责，维护公共利益和公共秩序;二是对行政强制进行规范，避免和防止权力的滥用，以保护公民、法人和其他组织的合法权益。目前我国行政强制制度主要存在两个问题：一是“乱”，包括“乱”设和 “滥”用行政强制，侵害了公民、法人或者其他组织的合法权益;二是“软”，就是行政机关的强制手段不足，对违法行为不能有效制止，行政决定不能及时执行。

第二条 本法所称行政强制，包括行政强制措施和行政强制执行。

行政强制措施，是指行政机关在行政管理过程中，为制止违法行为、防止证据损毁、避免危害发生、控制危险扩大等情形，依法对公民的人身自由实施暂时性限制，或者对公民、法人或者其他组织的财物实施暂时性控制的行为。

行政强制执行，是指行政机关或者行政机关申请人民法院，对不履行行政决定的公民、法人或者其他组织，依法强制履行义务的行为。

释义：据统计，截止 2004 年底，我国现行法律中有 62 部对行政强制作 出了规定，其中 51 部法律规定了行政强制措施，24 部法律规定了行 政机关的强制执行。 现行行政法规中有 72 部对行政强制作出了规定， 其中规定行政强制措施的有 61 部，规定行政机关有强制执行权的有 22 部，同时规定行政强制措施和行政机关的强制执行权的有 11 部。 在 72 部规定了行政强制的行政法规中， 30 部行政法规有上位法依有据; 在没有上位法依据的其他 42 部行政法规中， 27 部规定了查封、扣押。从制定的时间看，对行政强制作出规定的 72 部行政法规中， 有 45 部是在 2000 年之前制定的，其余是 2000 年以后制定的。 法律规定的行政强制包括七大类：一是对人身自由的限制,有 9 部法律，包括由戒严法、人民警察法、集会游行示威法等，有 5 部行 政法规，包括强制戒毒办法、公安机关督察条例等，限制人身自由的 方式有盘问、留置、约束、强制带离现场等。二是对场所、设施或者 财物查封，有 13 部法律，包括税收征管法、道路交通安全法、食品卫生法等，有 31 部行政法规，包括海关稽查条例、税收征收管理法实施细则等。三是对财务的扣押，有 12 部法律，包括枪支管理法、 海关法、产品质量法等，有 35 部行政法规，包括公安机关督察条例、 道路交通安全法实施条例等。四是对存款的冻结，有 2 部法律即海关法和税收征管法，有 5 部行政法规，包括国家安全法实施细则、进出 口关税条例等。五是检查、调查、监管等涉及进入公民住宅、生产经 营场所，有 39 部法律，包括国家安

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全法、消防法、食品卫生法等， 有 32 部行政法规，包括海关行政处罚实施条例、行政监察法实施条例等。六是遇有自然灾害、传染病爆发等严重危害公共安全的紧急情 况下采取紧急措施，有 12 部法律和 12 部行政法规。七是金融监管和 技术性监控措施，有 7 部法律包括证券法、银行业监督管理法、进出 口商品检验法等，有 5 部行政法规。规定行政机关自己强制执行的有 20 部法律，包括集会游行示威法、海关法等，有 23 部行政法规，包 括防汛条例、 企业法人登记管理条例等。 依照法律、行政法规的规定， 被授权的行政机关和组织有：县级以上地方人民政府、公安机关、税务机关、防汛指挥机构等。此外，在涉嫌犯罪的情况下，公安机关可以按照刑事诉讼法的规定采取相应的强制措施; 金融监督和监察机关对有证据证明有转移或者隐匿违法资金迹象的， 可以申请司法机关予以冻结。 除法律、行政法规外，地方性法规、部门规章、地方政府规章也大量设立行政强制。 有些地方和部门的规范性文件也有设定行政强制 的情况。层级越低的规范性文件设定的行政强制越多。

第三条 行政强制的设定和实施，适用本法。

发生或者即将发生自然灾害、事故灾难、公共卫生事件或者社会安全事件等突发事件，行政机关采取应急措施或者临时措施，依照有关法律、行政法规的规定执行。

行政机关采取金融业审慎监管措施、进出境货物强制性技术监控措施，依照有关法律、行政法规的规定执行。

释义：阐明了适用和不适用行政强制的范围。由于自然灾害、事故灾难、公共卫生事件、社会安全事件、金融业审慎监管措施、进出境货物强制性技术监控有其特殊性，所以需要依照特殊规定。这里所谓的有关法律、行政法规有很多，比如：《防震减灾法》、《安全生产法》、《食品安全法》、《突发事件应对法》、《中国人民银行法》、《商业银行法》、《海关法》、《海关法行政处罚实施细则》等。

第四条 行政强制的设定和实施，应当依照法定的权限、范围、条件和程序。

释义：由于行政强制涉及公民、法人的人身权、财产权，因此实施行政强制必须遵循一定的原则。主要有法定原则、适当原则、教育与强制相结合原则、不得为单位和个人谋利原则等。本条规定体现了法定原则。

第五条 行政强制的设定和实施，应当适当。采用非强制手段可以达到行政管理目的的，不得设定和实施行政强制。

释义：本条的规定体现了适当原则。从实体上说，行政主体依法实施行政强制应当以实现行政管理所要求的目标为限，应该冻结部分资金的，不能冻结整个账户。从程序上说，行政主体所采取的强制手段必须与要达到的目标之间有对应关系，要扣押商店里的违禁品，不能扣押违禁品以外的其他商品。

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第六条 实施行政强制，应当坚持教育与强制相结合。

释义：本条的规定体现了教育与强制相结合原则。行政强制只是促使当事人履行法定义务的一种手段，不是目的。当事人经教育自觉改正违法行为，履行法定义务的，就不应再采取行政强制。

第七条 行政机关及其工作人员不得利用行政强制权为单位或者个人谋取利益。

释义：本条的规定体现了不得为单位和个人牟利原则。行政强制四大原则的确立，就是为了杜绝滥用行政强制权的行为发生。

第八条 公民、法人或者其他组织对行政机关实施行政强制，享有陈述权、申辩权;有权依法申请行政复议或者提起行政诉讼;因行政机关违法实施行政强制受到损害的，有权依法要求赔偿。

公民、法人或者其他组织因人民法院在强制执行中有违法行为或者扩大强制执行范围受到损害的，有权依法要求赔偿。

释义：明确了公民在面对行政机关、人民法院实施行政强制行为时所拥有的五大权利。

第二章 行政强制的种类和设定

第九条 行政强制措施的种类：(一)限制公民人身自由;(二)查封场所、设施或者财物;(三)扣押财物;(四)冻结存款、汇款;(五)其他行政强制措施。

释义：本法对现行法律、法规中的行政强制五大种类进行了梳理。有同志在看了这一条后常常会问：《行政强制法》到底是对政府强制还是对公民强制?我个人认为：从本质上讲，《行政强制法》更多的是规范、限制行政机关的行政强制权。但是，行政机关要保护公共秩序，要维护公民的权利，必须依法享有行政强制权。因此，制定《行政强制法》也是对依法行使行政权的一个保障。

行政强制法规定的种类有：

(一)限制公民人身自由。其他法律中有留置盘问、人身检查、强制传唤、拘留、禁闭、强制隔离、强行驱散等等。常见的如保护性约束、立即拘留、强制扣留、强制搜查、强制隔离、强制治疗、现场管制、强行驱散等。

(二)查封场所、设施或者财物。其他法律法规还使用“封存”“封闭”“关闭使用场所”等词。

(三)扣押财物。其他法律法规还使用“暂扣”“扣留”等词。

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(四)冻结存款、汇款。包括冻结股票等有价证券。

(五)其他行政行政强制措施。这是兜底性规定，除前述四种，还有许多强制措施没有列举，如《专利法》第49条规定的强制许可，《计量法》第9条规定的强制检定，《动物防疫法》第21条规定的“隔离、扑杀、销毁、消毒、紧急免疫接种”，《外汇管理条例》第45条、第46条规定的强制收兑等等。

上述这些行政强制措施只能由法律、行政法规、地方性法规设定，其他规范性文件不得设定，而且不同种类行政强制措施有不同的设定权限。如限制公民人身自由和冻结存款、汇款的强制措施只能由法律规定。

第十条 行政强制措施由法律设定。

尚未制定法律，且属于国务院行政管理职权事项的，行政法规可以设定除本法第九条第一项、第四项和应当由法律规定的行政强制措施以外的其他行政强制措施。

尚未制定法律、行政法规，且属于地方性事务的，地方性法规可以设定本法第九条第二项、第三项的行政强制措施。

法律、法规以外的其他规范性文件不得设定行政强制措施。

释义：明确了法律、行政法规和地方性法规分别可以设定的行政强制措施种类，同时杜绝个别部门、党委、政府以规范性文件的形式擅自设定行政强制措施的情况。只有明确了行政强制的设定权，才能从源头上解决行政强制“乱”的问题。过去，由于没有统一的行政强制法，立法法也没有对行政强制的设定权作出明确划分，行政强制设定权不明确，不仅法律、法规、规章在设定行政强制，甚至个别规范性文件也设定行政强制。其后果是，行政机关在实施管理过程中“滥”用行政强制，侵害了公民、法人或者其他组织的合法权益，也不符合依法行政的要求。

2011年9月14日国土资源网邀请国土资源业内专家专门讨论国土资源管理部门贯彻实施《行政强制法》的问题，国土资源部执法监察局查处二处副处长潘辉有一段精彩的论述，这里和大家分享。

话题：强制执行权，一直以来是国土资源执法的关注点，也是强力争取的权力。《行政强制法》最终明确了行政强制措施、行政强制执行等行政强制行为的实施主体。怎样理解国土资源部门在行政强制行为中的权力，规范自身行为?

潘辉：“徒法不足以自行”，在当事人拒不履行行政决定时，希望拥有强制执行权，能够直接而不是通过申请法院，强制违法行为人履行行政决定，这是国土资源主管部门长期面对“制止难、查处难”时无奈的心声。国土资源执法实践中，对于违法行为，执法人员只能苦口婆心反复劝阻、不断下达责令停工通知书，千辛万苦调查取证作出的行政处罚决定，还得申请法院强制执行，法院同样面临

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执行难的问题。在这种情况下，出现“求人不如求自己”的想法也是可以理解的。国土资源主管部门希望的强制权包括两个方面，一是制止违法行为的强制措施权。在当事人拒不停止国土资源违法行为，国土资源主管部门可以采取查封、扣押等强制措施。二是履行行政处罚决定的强制执行权。在当事人拒不履行行政处罚决定时，国土资源主管部门可以强制执行。《行政强制法》的颁布实施，能否给我们提供一个新的契机，满足我们的希望呢?客观讲，查封、扣押等行政强制措施对于制止国土资源违法行为的作用是显而易见的。但是，《行政强制法》明确规定，行政强制措施只能由法律设定。现行的《土地管理法》、《矿产资源法》并没有设定查封、扣押等任何行政强制措施。因此，按照《行政强制法》的规定，各级国土资源主管部门及执法人员在制止、查处土地、矿产违法行为时，不能采取查封、扣押等措施。

虽然不能实施查封、扣押这种行政强制措施，但是我们可以充分利用《行政强制法》、《行政处罚法》关于证据的相关规定，通过“证据先行登记保存”的措施来达到制止、查处违法行为的目的。根据《行政强制法》规定，为防止证据毁损，对公民、法人或其他组织的财物实施暂时性控制是一种行政强制措施。《行政处罚法》第三十七条规定，在证据可能灭失或者以后难以取得的情况下，经行政机关负责人批准，可以先行登记保存，并应当在7日内及时作出处理决定，在此期间，当事人或者有关人员不得销毁或者转移证据。《行政处罚法》是法律，证据先行登记保存可以视为《行政强制法》第九条规定的“其他行政强制措施”。

除此之外，我们还可以利用《行政强制法》关于行政强制执行的相关规定来达到制止违法行为的目的。依据《行政强制法》，对于不履行“行政决定”的，可以依法强制其履行义务，这里的“行政决定”并不仅限于行政处罚决定，当然包括责令停止违法行为、责令履行法定义务、责令改正违法行为等。因此，对于国土资源主管部门的责令行为，如果当事人拒不履行，可以申请法院强制执行。

查封、扣押行不通，强制执行这条路能否走通呢?《行政强制法》规定，行政强制执行由法律设定。而《土地管理法》、《矿产资源法》仍然没有设定国土资源主管部门有强制执行权，我们只能申请人民法院强制执行。但是，为了保障行政机关依法履行职责，《行政强制法》第五章详细规定了申请人民法院强制执行的范围、条件、程序。其中，相对于以前的关于强制执行申请的有关规定，《行政强制法》中的有关规定对我们还是非常有利的，需要我们认真研究和充分适用。如第五十六条、第六十条等规定。

话题：一些地方立法中，对国土资源部门赋予了强制执行权，《行政强制法》实施后，是否还能适用?目前，基层执法工作中还存在一些不规范甚至是违法的行为，贯彻实施《行政强制法》，必须对哪些问题引起重视并纠正?

潘辉：《行政强制法》第十条规定，尚未制定法律，且属于国务院行政管理职权事项的，行政法规可以设定查封、扣押等行政强制措施。尚未制定法律、行政法规，且属于地方性事务的，地方性法规可以设定查封、扣押行政强制措施。但是，由于已经制定了《土地管理法》、《矿产资源法》，并不属于“尚未制定

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法律”的情形，因此，地方性法规设定的查封、扣押与《行政强制法》冲突的只能停止执行。

为了更好地制止违法行为，有的地方在执法过程中，对违法行为实施行政强制，主要是查封和扣押设备、建筑材料、工具等。原国家土地管理局也在1996年3月 1日起实施的《土地违法案件查处办法》 第六章专门对“查封”作了规定。随着《行政强制法》的出台，这些做法和规定将被停止执行。

随着2008年6月1日《违反土地管理规定行为处分办法》的实施，以及2009年度“土地卫片执法”问责制的落地，地方政府加大了对违法违规用地的整改查处力度，拆除违法建筑物的力度很大。其中，有些做法应引起注意。按照《城乡规划法》规定，城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施，乡、镇人民政府对于违法建设有强制拆除权，但是不能以“土地卫片执法”的名义实施强制措施或拆除，也不能以国土资源主管部门作为实施主体。另外，基层执法中，经常采取 “联合执法”的形式，即国土资源、公安联合执法，打击违法用地、违法采矿等行为，效果明显。但是也要注意，采取限制人身自由等行政强制措施时，适用的法律、法规也要正确，不能依据《土地管理法》、《矿产资源法》的规定，同样不能以国土资源主管部门为实施主体。

第十一条 法律对行政强制措施的对象、条件、种类作了规定的，行政法规、地方性法规不得作出扩大规定。

法律中未设定行政强制措施的，行政法规、地方性法规不得设定行政强制措施。但是，法律规定特定事项由行政法规规定具体管理措施的，行政法规可以设定除本法第九条第一项、第四项和应当由法律规定的行政强制措施以外的其他行政强制措施。

释义：由于本法第九条第一项、第四项涉及限制公民人身自由和冻结存款、汇款，所以对这两项的设立权只能由法律来进行规定，国家并没有轻易下放。截止 2010年上半年，行政法规中规定了行政强制措施的有96件。其中，17件是在法律对特定事项作了原则规定，同时授权国务院规定具体管理措施的情况下，国务院在行政法规中规定了行政强制措施。

第十二条 行政强制执行的方式：(一)加处罚款或者滞纳金;(二)划拨存款、汇款;(三)拍卖或者依法处理查封、扣押的场所、设施或者财物;(四)排除妨碍、恢复原状;(五)代履行;(六)其他强制执行方式。

释义：本法规定了行政强制执行的六大方式。“七八个大盖帽围着一个小草帽”是过去城市管理落后，多头行政执法的写照。扣押、暂扣、约束、立即拘留、强制带离现场„„带有行政强制性的字眼五花八门，令人眼花缭乱。据统计，我国不同部门对强制手段居然有200多种称呼。名目繁多的行政强制方式，大都没

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有明确的界定，这就必然给其实施带来许多随意性，进而造成执法混乱。此次本法把行政强制规范为六类。

行政强制法规定的执行方式有：

(一)加处罚款或者滞纳金。这是间接强制的执行方式，属于执行罚。比如行政处罚法规定，行政相对人到期不交罚款，每日按罚款数额的百分之三加处罚款。目前，我国有2部法律、15件行政法规对滞纳金标准进行了规定。

(二)划拨存款、汇款。这是直接强制方式，采用这种执行方式的行政机关，需要法律的明确授权。目前，行政机关划拨存款、汇款只适用于税收、社保费征收等少数领域。

(三)拍卖或者依法处理查封、扣押的场所、设施或者财物。行政处罚法规定，采用此种执行方式，必须由法律规定。目前《税收征收管理法》、《海关法》以及《行政强制法》第46条规定了此执行方式。此外，行政机关拍卖财物必须委托拍卖机构依法拍卖。

(四)排除妨碍、恢复原状。比如《道路交通安全法》第104条、《水法》第65条、《气象法》第35条规定了此执行方式。

(五)代履行。这是指行政机关依法作出要求当事人履行排除妨碍、恢复原状等义务的行政决定，当事人逾期不履行，经催告仍不履行，其后果已经或者将危害交通安全、造成环境污染或者破坏自然资源的，行政机关可以代履行，或者委托没有利害关系的第三人代履行，费用除法律另有规定外一般由当事人承担。目前，我国 17部法律、18件行政法规规定了此执行方式。

(六)其他强制执行方式。这是兜底性规定，除上述以外的其他执行方式，如《兵役法》规定的强制履行兵役，《金银管理条例》规定的强制收购，《外汇管理条例》规定的强制回兑等。

第十三条 行政强制执行由法律设定。

法律没有规定行政机关强制执行的，作出行政决定的行政机关应当申请人民法院强制执行。

释义：为了保证法制统一，设立本条。采取行政强制措施和强制执行，必须有法律的授权。否则，行政机关就会自行实施强制措施，或超过权限和范围实施强制措施。损害公民合法权益，也成为行政权力泛化和滥用的重要根源。 二○一一年一月二十一日起施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》就在《城市房屋拆迁管理条例》的基础上删除了政府的行政强制执行权。

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第十四条 起草法律草案、法规草案，拟设定行政强制的，起草单位应当采取听证会、论证会等形式听取意见，并向制定机关说明设定该行政强制的必要性、可能产生的影响以及听取和采纳意见的情况。

释义：本条反映了法律在起草、修改、如何实施等方面充分体现人民群众的意志。

第十五条 行政强制的设定机关应当定期对其设定的行政强制进行评价，并对不适当的行政强制及时予以修改或者废止。

行政强制的实施机关可以对已设定的行政强制的实施情况及存在的必要性适时进行评价，并将意见报告该行政强制的设定机关。

公民、法人或者其他组织可以向行政强制的设定机关和实施机关就行政强制的设定和实施提出意见和建议。有关机关应当认真研究论证，并以适当方式予以反馈。

释义：为了规范行政强制的设定，保障公民、法人和其他组织的合法权益，本法特别规定了设定行政强制的事前论证和实施中的评估程序。同时，规定了行政强制实施中的具体评估程序。更广泛的疏通了民意渠道，有利于群众与政府的良性互动。我国西周时代就有了“三刺”制度。就是指凡重大疑难案件，要经过“三刺”程序，即“一曰讯群臣，二曰讯群吏，三曰讯万民”。也就是说，重大疑难案件首先应交给群臣来讨论，群臣讨论尚不能决定，再交给官吏们讨论，仍不能决定者，交给国人商讨决定。这种制度一方面是原始氏族时代的遗风，体现了对司法判案的慎重。

第三章 行政强制措施实施程序

第一节 一般规定

第十六条 行政机关履行行政管理职责，依照法律、法规的规定，实施行政强制措施。

违法行为情节显著轻微或者没有明显社会危害的，可以不采取行政强制措施。

释义：规定了实施行政强制措施的基本依据，即法律、法规。

第十七条 行政强制措施由法律、法规规定的行政机关在法定职权范围内实施。行政强制措施权不得委托。

依据《中华人民共和国行政处罚法》的规定行使相对集中行政处罚权的行政机关，可以实施法律、法规规定的与行政处罚权有关的行政强制措施。

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行政强制措施应当由行政机关具备资格的行政执法人员实施，其他人员不得实施。

释义：行政强制措施的执法主体比较庞杂,个别地方和部门将行政强制权委托给社会组织和不具备资格的执法人员实施,有的甚至雇用临时人员执法,执法随意性大,导致侵害公民合法权益发生,影响法制的严肃性。为对行政强制的执法主体进一步加以规范。行政强制实施权不得委托，这与其他行政权利的实施有很大不同。

第十八条 行政机关实施行政强制措施应当遵守下列规定：(一)实施前须向行政机关负责人报告并经批准;(二)由两名以上行政执法人员实施;(三)出示执法身份证件; (四)通知当事人到场;(五)当场告知当事人采取行政强制措施的理由、依据以及当事人依法享有的权利、救济途径;(六)听取当事人的陈述和申辩;(七)制作现场笔录;(八)现场笔录由当事人和行政执法人员签名或者盖章，当事人拒绝的，在笔录中予以注明;(九)当事人不到场的，邀请见证人到场，由见证人和行政执法人员在现场笔录上签名或者盖章;(十)法律、法规规定的其他程序。

释义：本条规定了行政机关工作人员在实施行政强制措施时应当遵守的规定和相应的十个程序，尤需引起注意。程序是执法的生命，程序不合法即一切不合法。

第十九条 情况紧急，需要当场实施行政强制措施的，行政执法人员应当在二十四小时内向行政机关负责人报告，并补办批准手续。行政机关负责人认为不应当采取行政强制措施的，应当立即解除。

释义：体现了“事急从权”的原则，但事后要按规定补办批准手续。

第二十条 依照法律规定实施限制公民人身自由的行政强制措施，除应当履行本法第十八条规定的程序外，还应当遵守下列规定：(一)当场告知或者实施行政强制措施后立即通知当事人家属实施行政强制措施的行政机关、地点和期限;(二)在紧急情况下当场实施行政强制措施的，在返回行政机关后，立即向行政机关负责人报告并补办批准手续;(三)法律规定的其他程序。

实施限制人身自由的行政强制措施不得超过法定期限。实施行政强制措施的目的已经达到或者条件已经消失，应当立即解除。

释义：体现了行政强制以“必要性”和“适当性”为限度。这是对群众合法利益的保护，也是对公权力的规范。本法在进行二审时，有同志提出：限制人身自由的强制措施，应有更严格的程序约束。对此，本条增加第二款规定。本条的规定说明了：《行政强制法》不是为了强制而强制，而是着眼于解决问题。本法在维护行政强制权威的同时，更注重对公民合法权利保护，贯穿了以人为本的法律精神。

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第二十一条 违法行为涉嫌犯罪应当移送司法机关的，行政机关应当将查封、扣押、冻结的财物一并移送，并书面告知当事人。

释义：保障当事人的知情权。我国早在《秦律》中，就明确规定了官府在对案件作出判决后，官吏有义务向当事人宣读判决书，称之为“读鞠”。这是全世界最早的关于保障当事人知情权的规定。

第二节 查封、扣押

第二十二条 查封、扣押应当由法律、法规规定的行政机关实施，其他任何行政机关或者组织不得实施。

释义：明确实施主体。查封、扣押是两种不同的行政强制措施，对同一物品不能同时采取查封、扣押两种行政强制措施。

第二十三条 查封、扣押限于涉案的场所、设施或者财物，不得查封、扣押与违法行为无关的场所、设施或者财物;不得查封、扣押公民个人及其所扶养家属的生活必需品。

当事人的场所、设施或者财物已被其他国家机关依法查封的，不得重复查封。

释义：查封、扣押财物是两种基本的行政强制措施，为防止行政机关滥用权力，杜绝执法人员在实施行政强制措施过程中侵害公民、企业合法权益，任意扩大查封、扣押的范围，本条在二审时增加第一款规定，三审时增加第二款规定。

第二十四条 行政机关决定实施查封、扣押的，应当履行本法第十八条规定的程序，制作并当场交付查封、扣押决定书和清单。

查封、扣押决定书应当载明下列事项：(一)当事人的姓名或者名称、地址;(二)查封、扣押的理由、依据和期限;(三)查封、扣押场所、设施或者财物的名称、数量等;(四)申请行政复议或者提起行政诉讼的途径和期限;(五)行政机关的名称、印章和日期。

查封、扣押清单一式二份，由当事人和行政机关分别保存。

释义：第十八条有10大步骤，缺一不可。

第二十五条 查封、扣押的期限不得超过三十日;情况复杂的，经行政机关负责人批准，可以延长，但是延长期限不得超过三十日。法律、行政法规另有规定的除外。

延长查封、扣押的决定应当及时书面告知当事人，并说明理由。

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对物品需要进行检测、检验、检疫或者技术鉴定的，查封、扣押的期间不包括检测、检验、检疫或者技术鉴定的期间。检测、检验、检疫或者技术鉴定的期间应当明确，并书面告知当事人。检测、检验、检疫或者技术鉴定的费用由行政机关承担。

释义：为严控行政强制权，设立本条。

第二十六条 对查封、扣押的场所、设施或者财物，行政机关应当妥善保管，不得使用或者损毁;造成损失的，应当承担赔偿责任。

对查封的场所、设施或者财物，行政机关可以委托第三人保管，第三人不得损毁或者擅自转移、处置。因第三人的原因造成的损失，行政机关先行赔付后，有权向第三人追偿。

因查封、扣押发生的保管费用由行政机关承担。

释义：明确了在查封、扣押过程中行政机关应履行的各种义务。为减少机关负担，执法人员应尽量避免损毁、损失所查封、扣押的场所、设施和财物。

第二十七条 行政机关采取查封、扣押措施后，应当及时查清事实，在本法第二十五条规定的期限内作出处理决定。对违法事实清楚，依法应当没收的非法财物予以没收;法律、行政法规规定应当销毁的，依法销毁;应当解除查封、扣押的，作出解除查封、扣押的决定。

释义：第二十五条规定，期限不超过30个工作日，延长期限不超过30个工作日。也就是说，行政机关从采取查封、扣押措施到作出最后处理决定累计不得超过60个工作日。

第二十八条 有下列情形之一的，行政机关应当及时作出解除查封、扣押决定：(一)当事人没有违法行为;(二)查封、扣押的场所、设施或者财物与违法行为无关;(三)行政机关对违法行为已经作出处理决定，不再需要查封、扣押;(四)查封、扣押期限已经届满;(五)其他不再需要采取查封、扣押措施的情形。

解除查封、扣押应当立即退还财物;已将鲜活物品或者其他不易保管的财物拍卖或者变卖的，退还拍卖或者变卖所得款项。变卖价格明显低于市场价格，给当事人造成损失的，应当给予补偿。

释义：本条体现了行政纠错、更正机制，但在司法实践过程中执法人员应严格按程序办事，尽量避免错扣、错封行为的发生。

第三节 冻结

第二十九条 冻结存款、汇款应当由法律规定的行政机关实施，不得委托给其他行政机关或者组织;其他任何行政机关或者组织不得冻结存款、汇款。

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冻结存款、汇款的数额应当与违法行为涉及的金额相当;已被其他国家机关依法冻结的，不得重复冻结。

释义：冻结存款、汇款涉及公民财产权，国家尤为严肃，故而专门作出规定。

第三十条 行政机关依照法律规定决定实施冻结存款、汇款的，应当履行本法第十八条第一项、第二项、第三项、第七项规定的程序，并向金融机构交付冻结通知书。

金融机构接到行政机关依法作出的冻结通知书后，应当立即予以冻结，不得拖延，不得在冻结前向当事人泄露信息。

法律规定以外的行政机关或者组织要求冻结当事人存款、汇款的，金融机构应当拒绝。

释义：需要各行政机关提前与各大金融机构建立完善的《资金冻结、划转工作预案》，明确工作流程、内容、人员职责，方能做到按程序、不拖延、不泄密、不违法四项要求。

第三十一条 依照法律规定冻结存款、汇款的，作出决定的行政机关应当在三日内向当事人交付冻结决定书。冻结决定书应当载明下列事项：(一)当事人的姓名或者名称、地址;(二)冻结的理由、依据和期限;(三)冻结的账号和数额;(四)申请行政复议或者提起行政诉讼的途径和期限;(五)行政机关的名称、印章和日期。

释义：时限要求三日内完成告知义务。必须做到冻结理由充分、冻结依据引用准确、冻结期限起止理解无歧义。

第三十二条 自冻结存款、汇款之日起三十日内，行政机关应当作出处理决定或者作出解除冻结决定;情况复杂的，经行政机关负责人批准，可以延长，但是延长期限不得超过三十日。法律另有规定的除外。

延长冻结的决定应当及时书面告知当事人，并说明理由。

释义：期限不超过30个工作日，延长期限不超过30个工作日。也就是说，行政机关从采取冻结措施到作出最后处理决定累计不得超过60个工作日。本条可与第廿七条互参。

第三十三条 有下列情形之一的，行政机关应当及时作出解除冻结决定：(一)当事人没有违法行为;(二)冻结的存款、汇款与违法行为无关;(三)行政机关对违法行为已经作出处理决定，不再需要冻结;(四)冻结期限已经届满;(五)其他不再需要采取冻结措施的情形。

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行政机关作出解除冻结决定的，应当及时通知金融机构和当事人。金融机构接到通知后，应当立即解除冻结。

行政机关逾期未作出处理决定或者解除冻结决定的，金融机构应当自冻结期满之日起解除冻结。

第四章 行政机关强制执行程序

第一节 一般规定

第三十四条 行政机关依法作出行政决定后，当事人在行政机关决定的期限内不履行义务的，具有行政强制执行权的行政机关依照本章规定强制执行。

释义：行政决定执行难是个长期困扰我国的问题，主要原因有：申请人民法院执行,执行效率低;法院审查过多,程序不规范;执行的期限过长,影响行政效率;申请法院执行,行政机关要向法院交执行费。针对上述问题,本法对行政机关的强制执行和申请人民法院强制执行分别作出了详细规定。行政机关自己有权执行的公安、税务、海关、国家安全机关、水利、质监、工商、专利等等。

第三十五条 行政机关作出强制执行决定前，应当事先催告当事人履行义务。催告应当以书面形式作出，并载明下列事项：(一)履行义务的期限;(二)履行义务的方式;(三)涉及金钱给付的，应当有明确的金额和给付方式;(四)当事人依法享有的陈述权和申辩权。

释义：关于行政机关强制执行前的程义务。

第三十六条 当事人收到催告书后有权进行陈述和申辩。行政机关应当充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据，应当进行记录、复核。当事人提出的事实、理由或者证据成立的，行政机关应当采纳。

释义：在第八条基础上，本条再次重申了当事人的陈述权和申辩权。

第三十七条 经催告，当事人逾期仍不履行行政决定，且无正当理由的，行政机关可以作出强制执行决定。

强制执行决定应当以书面形式作出，并载明下列事项：(一)当事人的姓名或者名称、地址;(二)强制执行的理由和依据;(三)强制执行的方式和时间;(四) 申请行政复议或者提起行政诉讼的途径和期限;(五)行政机关的名称、印章和日期。在催告期间，对有证据证明有转移或者隐匿财物迹象的，行政机关可以作出立即强制执行决定。

释义：执法人员应注意一般条件下强制执行和立即强制执行的前提条件有所不同。

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第三十八条 催告书、行政强制执行决定书应当直接送达当事人。当事人拒绝接收或者无法直接送达当事人的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定送达。

释义：参见《中华人民共和国民事诉讼法》第二十五章《送达、期间》。

第三十九条 有下列情形之一的，中止执行：(一)当事人履行行政决定确有困难或者暂无履行能力的;(二)第三人对执行标的主张权利，确有理由的;(三)执行可能造成难以弥补的损失，且中止执行不损害公共利益的;(四)行政机关认为需要中止执行的其他情形。

中止执行的情形消失后，行政机关应当恢复执行。对没有明显社会危害，当事人确无能力履行，中止执行满三年未恢复执行的，行政机关不再执行。

释义：有待于最高人民法院作出相关的司法解释。

第四十条 有下列情形之一的，终结执行：(一)公民死亡，无遗产可供执行，又无义务承受人的;(二)法人或者其他组织终止，无财产可供执行，又无义务承受人的;(三)执行标的灭失的;(四)据以执行的行政决定被撤销的;(五)行政机关认为需要终结执行的其他情形。

释义：中止和终结是两个概念，容易混淆。

第四十一条 在执行中或者执行完毕后，据以执行的行政决定被撤销、变更，或者执行错误的，应当恢复原状或者退还财物;不能恢复原状或者退还财物的，依法给予赔偿。

释义：为防止权力滥用。

第四十二条 实施行政强制执行，行政机关可以在不损害公共利益和他人合法权益的情况下，与当事人达成执行协议。执行协议可以约定分阶段履行;当事人采取补救措施的，可以减免加处的罚款或者滞纳金。

执行协议应当履行。当事人不履行执行协议的，行政机关应当恢复强制执行。

释义：在执行中行政机关与当事人达成协议,既保证了行政决定的执行,又减少了社会冲突,符合构建社会主义和谐社会的要求。当事人确有经济困难，需要延期或者分期缴纳罚款的，应当提出书面申请，并提交有证明材料，填写《延(分)期缴纳罚没款审批表》、《延(分)期缴纳罚没款保证书》。作出延分期缴纳罚没款决定，其期限应当明确，不能含糊不清，一般以不超过三个月为宜。

第四十三条 行政机关不得在夜间或者法定节假日实施行政强制执行。但是，情况紧急的除外。

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行政机关不得对居民生活采取停止供水、供电、供热、供燃气等方式迫使当事人履行相关行政决定。

释义：在最初的草案中就禁止了上述这些行为，但是没有规定违反后的法律责任，这就属于容易落空的条款。最终版本的法律专门增加了相应的法律责任，如果搞 “夜袭”、节假日强制执行，或采取断水、断电等方式“由上级行政机关或者有关部门责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分”。

第四十四条 对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。

释义：未经公告，不得强制执行。这是专门针对过去个别执法部门不经公告便强行拆除公民建筑物等违法行为而专门作出的限制性规定。

第二节 金钱给付义务的执行

第四十五条 行政机关依法作出金钱给付义务的行政决定，当事人逾期不履行的，行政机关可以依法加处罚款或者滞纳金。加处罚款或者滞纳金的标准应当告知当事人。

加处罚款或者滞纳金的数额不得超出金钱给付义务的数额。

释义：针对现实中因为行政机关未及时通知、催告当事人履行缴纳罚款或者有关税费的义务，出现“滚雪球”式罚单，导致滞纳金远高出罚款数额的情况，在二审时本条增加了第二款规定。

第四十六条 行政机关依照本法第四十五条规定实施加处罚款或者滞纳金超过三十日，经催告当事人仍不履行的，具有行政强制执行权的行政机关可以强制执行。

行政机关实施强制执行前，需要采取查封、扣押、冻结措施的，依照本法第三章规定办理。

没有行政强制执行权的行政机关应当申请人民法院强制执行。但是，当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，经催告仍不履行的，在实施行政管理过程中已经采取查封、扣押措施的行政机关，可以将查封、扣押的财物依法拍卖抵缴罚款。

释义：拍卖所得必须在一定期限内缴纳归公。

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第四十七条 划拨存款、汇款应当由法律规定的行政机关决定，并书面通知金融机构。金融机构接到行政机关依法作出划拨存款、汇款的决定后，应当立即划拨。

法律规定以外的行政机关或者组织要求划拨当事人存款、汇款的，金融机构应当拒绝。

释义：行政机关要求金融机构划拨存款、汇款时必须按法定程序进行。

第四十八条 依法拍卖财物，由行政机关委托拍卖机构依照《中华人民共和国拍卖法》的规定办理。

释义：《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国拍卖法〉的决定》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议于2004年8月28日通过并施行。

第四十九条 划拨的存款、汇款以及拍卖和依法处理所得的款项应当上缴国库或者划入财政专户。任何行政机关或者个人不得以任何形式截留、私分或者变相私分。

释义：通篇贯穿了依法处理的立法思想。

第三节 代履行

第五十条 行政机关依法作出要求当事人履行排除妨碍、恢复原状等义务的行政决定，当事人逾期不履行，经催告仍不履行，其后果已经或者将危害交通安全、造成环境污染或者破坏自然资源的，行政机关可以代履行，或者委托没有利害关系的第三人代履行。

释义：代履行是在当事人不履行相关义务的情况下，行政机关为维护公共利益而代为履行的一种执行方式。现有13部法律和19件行政法规规定了代履行，主要涉及维护交通安全、治理环境污染和保护自然资源等事项。为此，本法明确了代履行的范围，加强对代履行的规范。

第五十一条 代履行应当遵守下列规定：(一)代履行前送达决定书，代履行决定书应当载明当事人的姓名或者名称、地址，代履行的理由和依据、方式和时间、标的、费用预算以及代履行人;(二)代履行三日前，催告当事人履行，当事人履行的，停止代履行;(三)代履行时，作出决定的行政机关应当派员到场监督;(四)代履行完毕，行政机关到场监督的工作人员、代履行人和当事人或者见证人应当在执行文书上签名或者盖章。

代履行的费用按照成本合理确定，由当事人承担。但是，法律另有规定的除外。

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代履行不得采用暴力、胁迫以及其他非法方式。

释义：为防止行政机关滥用代履行，对代履行的范围、程序等条件进行了限制和明确。代履行决定书“送达方式”应注明送具体使用直接、委托、留置、公告、邮寄等。采用邮寄的应当将挂号回执和邮寄凭证粘贴在备注栏内，并用文字说明。

第五十二条 需要立即清除道路、河道、航道或者公共场所的遗洒物、障碍物或者污染物，当事人不能清除的，行政机关可以决定立即实施代履行;当事人不在场的，行政机关应当在事后立即通知当事人，并依法作出处理。

释义：体现了“事急从权”的原则，特殊情况下的强制执行程序相应简化。

第五章 申请人民法院强制执行

第五十三条 当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不履行行政决定的，没有行政强制执行权的行政机关可以自期限届满之日起三个月内，依照本章规定申请人民法院强制执行。

释义：特指没有行政强制权的行政机关。行政机关申请人民法院强制执行其具体行政行为，应当自被执行人的法定起诉期限届满之日起180日内提出，逾期申请的，除有正当理由外，人民法院不予受理。

第五十四条 行政机关申请人民法院强制执行前，应当催告当事人履行义务。催告书送达十日后当事人仍未履行义务的，行政机关可以向所在地有管辖权的人民法院申请强制执行;执行对象是不动产的，向不动产所在地有管辖权的人民法院申请强制执行。

释义：催告书有一定要求和格式。“人民法院”名称应写全称。

第五十五条 行政机关向人民法院申请强制执行，应当提供下列材料：(一)强制执行申请书;(二)行政决定书及作出决定的事实、理由和依据;(三)当事人的意见及行政机关催告情况;(四)申请强制执行标的情况;(五)法律、行政法规规定的其他材料。

强制执行申请书应当由行政机关负责人签名，加盖行政机关的印章，并注明日期。

释义：申请强制执行所需要提交的材料和《强制执行申请书》的文书要求。“申请执行内容”应当写明申请执行的事项，包括罚没款数额，没收物品名称及数量等。 “依据”应当在《附件》中分项列明《行政处罚决定书》、《没收物品凭证》、《没收物品清单》、《送达回执》等，以及人民法院认为需要提供的其他相应材料。

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第五十六条 人民法院接到行政机关强制执行的申请，应当在五日内受理。

行政机关对人民法院不予受理的裁定有异议的，可以在十五日内向上一级人民法院申请复议，上一级人民法院应当自收到复议申请之日起十五日内作出是否受理的裁定。

释义：规定了人民法院的受理时限。

第五十七条 人民法院对行政机关强制执行的申请进行书面审查，对符合本法第五十五条规定，且行政决定具备法定执行效力的，除本法第五十八条规定的情形外，人民法院应当自受理之日起七日内作出执行裁定。

释义：第五十五条共有五项要求。

第五十八条 人民法院发现有下列情形之一的，在作出裁定前可以听取被执行人和行政机关的意见：(一)明显缺乏事实根据的;(二)明显缺乏法律、法规依据的;(三)其他明显违法并损害被执行人合法权益的。

人民法院应当自受理之日起三十日内作出是否执行的裁定。裁定不予执行的，应当说明理由，并在五日内将不予执行的裁定送达行政机关。

行政机关对人民法院不予执行的裁定有异议的，可以自收到裁定之日起十五日内向上一级人民法院申请复议，上一级人民法院应当自收到复议申请之日起三十日内作出是否执行的裁定。

释义：我国是二审终审制国家，所谓二审终审制就是指一个案件经过两级人民法院审判即告终结的制度，对于第二审人民法院作出的终审判决、裁定，当事人等不得再提出上诉，人民检察院不得按照上诉审程序抗诉。《民事诉讼法》第10条规定：人民法院审理民事案件，依照法律规定实行两审终审制度。因此，这里的“上一级人民法院”一般是指地、市、州、盟、专区、行署所在地的中级人民法院。

第五十九条 因情况紧急，为保障公共安全，行政机关可以申请人民法院立即执行。经人民法院院长批准，人民法院应当自作出执行裁定之日起五日内执行。

释义：紧急情况下，申请和执行程序有所简化，但仍需得到法院院长的书面批准。

第六十条 行政机关申请人民法院强制执行，不缴纳申请费。强制执行的费用由被执行人承担。

人民法院以划拨、拍卖方式强制执行的，可以在划拨、拍卖后将强制执行的费用扣除。

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依法拍卖财物，由人民法院委托拍卖机构依照《中华人民共和国拍卖法》的规定办理。

划拨的存款、汇款以及拍卖和依法处理所得的款项应当上缴国库或者划入财政专户，不得以任何形式截留、私分或者变相私分。

释义：执行费用和款项。

第六章 法律责任

第六十一条 行政机关实施行政强制，有下列情形之一的，由上级行政机关或者有关部门责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：(一)没有法律、法规依据的;(二)改变行政强制对象、条件、方式的;(三)违反法定程序实施行政强制的;(四)违反本法规定，在夜间或者法定节假日实施行政强制执行的; (五)对居民生活采取停止供水、供电、供热、供燃气等方式迫使当事人履行相关行政决定的;(六)有其他违法实施行政强制情形的。

释义：根据《中华人民共和国噪音污染防治法》“夜间”是指晚北京时间22:00至次日凌晨6：00之间的期间。根据《国务院关于修改<全国年节及纪念日放假办法>的决定(第二次修订)》“法定节假日”共三类，分别是全体公民放假、部分公民放假、少数民族习惯节日。我意从控权法的角度讲要包括双休日。过去，个别部门和单位为了迫使当事人履行相关行政决定对当事人采取停止供水、供电、供热、供燃气等粗暴方式，本法明令禁止。

第六十二条 违反本法规定，行政机关有下列情形之一的，由上级行政机关或者有关部门责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：(一)扩大查封、扣押、冻结范围的;(二)使用或者损毁查封、扣押场所、设施或者财物的;(三)在查封、扣押法定期间不作出处理决定或者未依法及时解除查封、扣押的; (四)在冻结存款、汇款法定期间不作出处理决定或者未依法及时解除冻结的。

释义：杜绝滥用权力。

第六十三条 行政机关将查封、扣押的财物或者划拨的存款、汇款以及拍卖和依法处理所得的款项，截留、私分或者变相私分的，由财政部门或者有关部门予以追缴;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予记大过、降级、撤职或者开除的处分。

行政机关工作人员利用职务上的便利，将查封、扣押的场所、设施或者财物据为己有的，由上级行政机关或者有关部门责令改正，依法给予记大过、降级、撤职或者开除的处分。

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释义：行政机关工作人员利用职务上的便利将查封、扣押的场所、设施或者财物采用截留、私分或者变相私分等手段据为己有的都是严重违法行为。不仅要受到行政处分，同时还将会受到党内处分。

第六十四条 行政机关及其工作人员利用行政强制权为单位或者个人谋取利益的，由上级行政机关或者有关部门责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。

释义：再次重申了法律不得为单位或个人谋取利益的原则。与第七条互参。

第六十五条 违反本法规定，金融机构有下列行为之一的，由金融业监督管理机构责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：(一)在冻结前向当事人泄露信息的;(二)对应当立即冻结、划拨的存款、汇款不冻结或者不划拨，致使存款、汇款转移的;(三)将不应当冻结、划拨的存款、汇款予以冻结或者划拨的;(四)未及时解除冻结存款、汇款的。

释义：泄密、拖延、错冻多划、解除不及时是金融机构最易触犯的四大违法类型。

第六十六条 违反本法规定，金融机构将款项划入国库或者财政专户以外的其他账户的，由金融业监督管理机构责令改正，并处以违法划拨款项二倍的罚款;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。

违反本法规定，行政机关、人民法院指令金融机构将款项划入国库或者财政专户以外的其他账户的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。

释义：必须保证进入国库或财政专户。

第六十七条 人民法院及其工作人员在强制执行中有违法行为或者扩大强制执行范围的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。

释义：执法行为本身不得违法或擅自扩大范围。

第六十八条 违反本法规定，给公民、法人或者其他组织造成损失的，依法给予赔偿。

违反本法规定，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

释义：明确了违法的责任和后果。我国早在西周时期就产生了“五过”制度，是专门用于追究法官责任的法律规定。凡罚不当罪、徇私枉法者，即按“五过”规定加以处罚。“五过”具体是指：惟官，指畏权而枉法者;惟反，指报私怨而枉法;惟内，指因亲属裙带关系而徇私;惟货，指贪赃受贿而枉法;惟来，指受私人请托而枉法。凡此五者出入人罪，皆以其罪罪之。

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第七章 附则

第六十九条 本法中十日以内期限的规定是指工作日，不含法定节假日。

释义：根据《国务院关于修改<全国年节及纪念日放假办法>的决定(第二次修订)》“法定节假日”共三类，分别是全体公民放假、部分公民放假、少数民族习惯节日。我的理解这里的节假日要包括双休日。

第七十条 法律、行政法规授权的具有管理公共事务职能的组织在法定授权范围内，以自己的名义实施行政强制，适用本法有关行政机关的规定。

释义：本条主要是针对各级各类具有管理公共事务职能的参公管理的单位。

第七十一条 本法自2012年1月1日起施行。

释义：《行政处罚法》、《行政许可法》和《行政强制法》并称为“行政法典三部曲”。前两部法律早已实施多年，学界已经进入修改的调研中，《行政强制法》的颁布实施，标志着我国对行政权力的限制、公民权利的保障构成了更为完整的法律体系。

本文来源：法帮网(fabang.com)

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第二篇：物业管理条例释义

制定物业管理条例的目的

第一条

为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。

【释义】

本条规定了制定物业管理条例的目的。

随着物业管理在我国的迅速发展，物业管理企业不断涌现，物业管理中的问题也层出不穷。长期以来，我国没有一部完整的、系统的物业管理法律规范，使得物业管理工作缺乏依据，业主的合法权益得不到有效保护，极大地阻碍了物业管理的进一步发展。因此，《物业管理条例》(以下简称条例)的出台就具有极为重要的意义。

根据该条例的规定，制定该条例的目的主要有以下两个方面：

(一) 规范物业管理活动。

物业管理属于国家产业结构分类中的第三产业，是房地产业的分支行业。物业管理企业在全国范围内的产生和发展，必然导致物业管理行业的出现，早在1993年成立的“深圳市物业管理协会”就反映了这一趋向。到1999年底，物业管理行业已初具规模，就业人数与日俱增，整体素质相对提高。根据房地产消费环节的长期性和我国城市化发展，可以预见物业管理行业完全可能发展成为房地产业中的最大的分支行业。

物业管理是房地产综合开发过程的最后一个环节，直接关系到业主和使用人的切身利益。如果没有良好的物业管理，开发商建造的房屋品质再好也可能出现销售问题，业主买的崭新的房屋不久就可能会破旧不堪，人们的生活和工作环境也会日趋恶化。因此，物业管理的有无和好坏，是直接关系到住宅与房地产业能否实现社会再生产良性循环的大问题。

目前，尽管有的省、市已出台了有关物业管理方面的法规，如广东、上海、北京等地都发布了省(市)物业管理条例或办法，但由于全国缺乏统一的法律、法规作为依据，众多物业管理公司的管理行为千差万别，楼宇买卖纠纷中，因“物业管理”引发的案件日渐上升。这就必须制定统一的法律、法规，明确物业管理公司的权利和义务，规范其管理行为，使其置于政府有关部门和业主的监督之下。

物业管理法规一方面明确要求房地产开发商在项目立项时就应全盘考虑以后的物业管理问题，并在规划设计中认真听取物业管理公司或物业管理咨询服务单位的意见，预先完善物业的配套设施和预留物业管理所需用房，赋予物业管理公司在开发的房地产竣工时参与验收权，从而保障物业管理良性运行的必要前提条件；另一方面，明确房地产开发商、物业管理公司、业主和物业使用人三方面在物业管理方面的各自地位、权利、义务和责任关系，鼓励竞争择聘物业管理企业，规范物业管理行为，推行前期物业管理服务协议、物业管理服务委托合同、业主公约及其他种类物业管理规约的示范文本，加强归口主要管理部门的行政指导和监督，从而保证物业管理效果符合法规、合同、规约的要求，最终产生增强人们放心购房、宽心用房、欢迎物业管理解除后顾之忧的信念等有利于货币化分房政策实施、闲置房销售、物业管理普遍化的社会效应，促进住宅与房地产业持续健康地发展，维护房地产市场及其第三级消费环节市场——物业管理市场秩序的正常稳定。

(二)明确业主、物业管理企业和物业开发建设单位的权利、义务，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境。

物业所有权人、使用权人、物业管理企业的合法权益得到依法保障，有利于社会主义民主进一步发展，有利于人民的法制观念和法律意识水平的提高，有利于城市投资环境和人民生活环境的显著改善。物业管理法规依据民法基本原则，平等地保护物业管理活动当事人各方的合法权益，同时贯彻财产所有者主权原则，法定和保障业主团体和物业使用权人对物业管理的民主权利，促进了社会主义民主在社会管理、经济管理事务中的发展，也增强了人民特别是城市居民依法办事、信守合同的法律观念。物业管理的开展，有利于物业的保值和增值，使住宅区和厂商办公区的环境以及城市形象都获得很大改观，进而吸引更多的外来投资，发展城市经济和社会生产力。

物业管理的基本内涵

第二条

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

【释义】

本条规定了物业管理的基本内涵。

物业管理，通常是指物业管理企业受业主的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理，是与随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局相衔接的统一管理，是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化、经营型的管理。按照社会产业部门划分的标准，这种高度统一的管理、全方位多层次的服务、市场化经营为一体、寓经营与管理于服务之中的物业管理是一种服务性行业，属于第三产业。实行物业管理是为了发挥物业的最大使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长。

关于物业管理的基本内涵可从以下几个方面作出分析：

(一)物业管理关系的主体：业主和物业管理企业。

业主既是业主个体自治法律关系的基本主体，又是业主团体自治法律关系的构成主体。业主是指物业的所有权人。

物业管理的经营人主要是企业。物业管理企业是指依法成立，接受委托从事物业管理活动的企业。物业管理企业的设立，既要符合法律规定的有关企业设立的一般标准，又要满足针对物业管理的所设定的特殊条件。物业管理企业的主要职能是遵照国家有关政策法规，运用现代管理科学和先进维修养护技术管理物业，妥善处理业主投诉，有效地维护业主合法权益，为业主和使用人创造一个优美的居住和工作环境。

(二)物业管理关系产生的依据：物业服务合同。

物业服务合同是广大业主选举出来的业主委员会与其选聘的物业管理企业之间签订的委托物业管理企业对物业进行综合管理的法律文件。物业服务合同由业主委员会代表全体业主起草并与物业管理企业共同签署，所以该文件的制定要尽量完善、全面，充分表达全体业主的要求。物业服务合同主要包括以下几个方面的内容：(1)确定所管理的物业，阐明管理物业座落何处，产权归谁所有。(2)委托管理决议及管理企业，阐明业主委员会经过讨论研究，最后做出决议。(3)委托管理工作范围。如保安、绿化、卫生、清洁、维修保养、财务管理、管理费及维修基金的安排使用，有关健身、娱乐及商业设施等。(4)业主委员会和物业管理企业的联合会议制度，由物业企业定期向业主委员会报告并讨论重大管理事项。(5)报告制度。业主委员会要求物业管理企业定期报告工作，定期公布账目，接受全体业主监督。其他如保密条款、违约责任、续约条件与方法、争议的解决等等。

(三)物业管理的基本内容。

物业管理基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。一是常规性的公共服务，主要有以下几项：(1)房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督；(2)房屋设备、设施的管理；(3)环境卫生的管理；(4)绿化管理；(5)配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作；

(6)车辆道路管理；(7)公众代办性质的服务。二是针对性的专项服务：(1)日常生活类；(2)商业服务类；(3)文化、教育、卫生、体育类；(4)金融服务类；(5)经纪代理中介服务；(6)社会福利类。三是委托性的特约服务。物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。同时，根据自身的能力和业主的要求，确定第

二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。

物业管理企业的方式——市场竞争机制

第三条

国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。

【释义】

本条规定了国家提倡的选择物业管理企业的方式，即市场竞争机制。

物业管理是市场经济的产物，而市场经济的主要特征就是通过公开、公平、公正的竞争，达到买卖双方等价交换的目的。因此，竞争是物业管理得以生存和发展的活力所在。然而，纵观我国目前的物业管理，在许多地方尚未形成完善的市场机制，物业管理公司对物业管理经营权的获得并没有通过市场竞争而轻易获取，普遍存在着谁开发谁管理的状况。从El前的物业管理实践来看，能够提供物业管理服务的企业的组建形式大致有以下几种：一是由房地产开发企业派生出来的子公司，占现有这类公司的大多数；二是由房地产管理部门所属的房管所(站)转变而来；三是大中型企业单位组建的；四是社会上自发成立的；五是由街道办事处组建的。这些企业或附属政府管理部门，或附属开发商，大都带有一定的垄断性。这不仅使其管理难以达到专业化、社会化、规范化的要求，如果长期下去，还会因行业本身缺乏活力而衰竭不振，因此，打破这种由主管部门或开发单位指定“终身制”物业管理者的模式，是物业管理市场发展到一定阶段的必然产物。

物业管理呼唤竞争，这里的竞争主要是指物业管理市场上的竞争。在物业管理市场上，众多的物业管理公司都希望能够被聘用。正是由于这种竞争的存在，业主可以较为自由地对物业管理公司进行选择，它可以聘用，也可以不聘用某一物业管理公司。对于已经受聘的物业管理公司来说，竞争也同样存在。聘用和改聘对物业管理公司的激励约束作用是通过其声誉发生的。一般而言，业主在决定是否聘用某家物业管理公司时，主要就是考察它过去的业绩，即其声誉。因此，竞争的压力越大，物业管理公司对其声誉也就越重视，从而，聘用和改聘作为激励其约束手段的作用就越大。当然，物业管理公司对声誉的重视，还取决于另一个因素，即声誉的“质量”，或者说，声誉所反映的实际情况的准确程度。在经济信息流通率越高的地方，声誉与现实情况就越接近，从而声誉也就越受重视。正是因为市场竞争机制对于解决代理关系下形成的动力问题和短期行为问题是一种行之有效的手段，所以，物业管理的市场化对物业管理的健康发展有着非常重要的意义。这就是物业管理市场化的真正动因所在。

在上述五种物业管理服务的供给主体中，只有第四种比较接近于现实的市场主体。也就是说，它基本上是一种企业化、社会化的物业管理机构。其余四种，基本上没有向社会化转变，绝大部分的管理服务是为自己提供的，组建目的并不是为了通过提供管理服务来获取盈利。此外，由于管理服务的提供基本上是内向型的，因此这也就不可能采取企业化的经营方式，有些物业管理机构甚至是在各方面准备不足的情况下，仓促上阵，难免“穿新鞋、走老路”。从物业管理的发展历程考察，物业管理逐步走向市场化、专业化、规范化是其必然的发展趋势，那种隶属于开发商或由房管所派生出来的物业管理企业会因先天下不足而愈来愈不适应社会的发展和业主的需要，因此，提高物业管理水平，培育和建立物业管理的有形市场，从而使物业管理形成良好的市场竞争，走市场化的道路，还亟待培育市场竞争主体。(1)促使物业管理企业能够正视竞争，通过招标一投标方式，接受业主委员会的聘请。双方在完全平等的原则下，通过双向选择签订合同，明确各自的权利义务。(2)确立价格机制的权威，规范物业管理行为。价格是市场的灵魂，没有权威的价格机制，就不可能有公正竞争行为，也就不可能有规范的管理行为。当然，确立价格机制的权威，并不是要政府部门去制定一个强制执行的价格水平，而是指由市场定价。政府主管部门只需根据市场定价的原则进行监督和指导。

国家鼓励物业管理依靠科技进步提高管理和服务水平

第四条

国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。

【释义】

本条是关于国家鼓励物业管理依靠科技进步提高管理和服务水平的规定。

物业管理作为我国新兴的转型性行业，正在迅速发展与崛起，它是改革、开放以及建立社会主义市场经济的客观需要，是我国城乡住宅房屋管理体制由粗放型管理向集约型与现代化管理转换的客观需要。因而，其管理与服务职能的发挥，必须最大限度地使用现代化手段，如科技创新手段、计算机管理手段等，去实施硬件(如房屋、设备与设施等)和软件(如产权、产籍、组织制度、管理方法等)的科学管理，通过内部不同层次的管理活动，进而达到科学化、制度化与规范化管理以及管理层与作业层人员素质不断提高的目的，即实现管理现代化，从而不断提高物业服务水平。物业管理现代化，是指在物业及其物业管理中，以现代技术创新和科学管理为宗旨，运用现代化管理手段，使物业的硬件与软件管理，走向科学化、制度化与规范化管理的活动过程。物业管理现代化的实际意义就在于：

首先，它要求管理思想更新。即要确立现代企业管理意识，包括经营战略、市场观念、资金运用、服务质量、时间、效益等观念更新。也就是说要打破传统的行政福利性的房产管理理念，树立起社会化、专业化、企业化、经营型的现代化小区物业管理新思想、新观念。

其次，它是实现组织管理现代化的需要。就是根据现代企业组织原则，建立和完善企业管理体制,设置和选择管理组织机构，目的是提高工作效率，适应房地产物业管理需要。

第三，它是管理方法实现现代化的重要标志。就是要根据企业自身的技术水平，选用一系列与其相应的现代管理方法，如现代经营决策方法、计划管理方法、经济数学方法等等。

第四，它是管理手段实现现代化管理的反映。就是要运用一系列企业现代管理必须的管理工具，如先进的监控手段、电子计算机、管理信息系统等等。

第五，它是实现管理人才现代化需要。人才现代化是小区物业管理现代化实现的根本。一切先进的管理方法、手段都要在人的使用下才能发挥作用。管理人才现代化就是要培训和造就一大批掌握现代管理艺术，具有指挥才能、参谋才能、监督、执行才能和各种专业知识的现代管理人才。

为实现小区物业及其物业管理的现代化管理内容，其途径是多方面的，一般说，应从以下几个方面人手：

1.树立全新的管理思想，是实现管理现代化的基础。

要实现物业管理现代化，首先要转变思想观念，即从传统的行政性福利性的房管模式向社会化、专业化、企业化的经营型现代化管理模式转变。这种思想观念的转变是市场经济的发展要求的。物业管理现代化不能受传统观念的束缚，树立全新的管理思想是实现物业管理现代化的根本途径。

2.组建全新的物业管理组织机构，是实现物业管理现代化的保证。

物业管理机构现代化，就是按照现代小区物业管理的发展要求，不断地调整、完善企业化管理组织，使其达到管理与服务的同步发展。一般情况下，物业的组织机构是否保证了管理现代化的实施，其衡量标准主要包括三个方面：

第一，小区物业管理组织机构的建立，应符合管理工作的一般规律，即是否符合规范化管理的要求；是否能满足管理职能间的内在联系；是否能满足小区物业管理与服务的特殊要求。最终能促进物业的管理与发展。

第二，小区物业管理组织的现代化程度，是否已达到管理组织原则要求的验收标准，是否具备同行业领先水平。

第三，衡量小区物业管理组织机构是否现代化的重要标准，就是看物业管理与服务，是否达到质量优，维修工期短，维修成本低，用户是否满意；企业化管理与服务的整体效益(即社会效益和企业效益)是高还是低，以经济效益的高低可以反映出管理组织是否适应管理的要求，也体现着管理组织机构发挥职能作用的程度。

以上三个标准主要是从质的规定性上来衡量物业管理组织机构的现代化程度，其中，第三条效益标准可以用一系列指标来反映企业的经济效益，即从量的方面来衡量，反映管理组织现代化的实现程度。在实际工作中，也可以从纵向与横向两个方面进行衡量，纵向衡量就是把企业管理组织的过去与现在进行比较，反映企业管理组织的发展阶段与程度；横向衡量就是把我国小区物业管理组织机构的现代化程度与同期的行业内、行业外的先进企业管理现代化相比较，反映两者之间的差距，通过对上述三个方面的纵向与横向的衡量，也能够从不同侧面看出小区物业管理组织现代化的程度。

3.运用现代化管理方法，是物业管理现代化的重要途径。

现代管理方法的种类很多，对于小区物业管理来说，现代管理方法在各业务职能管理领域的应用是比较重要的，因为它有助于各专业人员根据实际工作需要，有重点地学习和掌握与本职能管理有关的现代管理方法，便于有关部门组织现代管理方法的培训，还有利于现代管理方法按职能配套应用，以便更好地发挥职能作用。在各业务职能管理领域中，可以采用如下现代化管理方法：(1)管理决策方法，包括：市场调查法、预测法、决策法、维修评估法和信息分析法等。(2)计划管理法，包括：全面计划管理、网络计划技术、维修投入产出等方法。(3)物资管理法，包括：全面房屋与设备维修管理、物资的保管、物资质量标准等方法。(4)理财方法，包括：全面经济核算、目标成本、价值工程等方法。

采取多种途径，推行现代化管理方法在小区物业管理中的应用，将有助于提高物业的管理水平，有益于物业管理现代化的实现。

4.提高小区物业管理人员的综合水平，是实现物业管理现代化的关键。

物业管理人才的现代化，是实现物业管理现代化的根本所在。管理人才的现代化，从管理者个体来说，主要包括：管理人员的素质、能力、知识结构等方面的优化，以适应企业管理现代化的要求。

目前，小区物业管理人员在综合管理水平上参差不齐，究其原因主要是由于物业管理的广泛性和复杂性对物业管理人员的综合能力提出的较高的要求所致。而我国小区物业管理起步较晚。对管理人员综合能力的培训虽已全面启动，但大面积的开展持证上岗培训的力度不足。只有全面提高管理人员的综合水平的培训，才有益于小区物业全员素质的提高，才能保证小区物业管理现代化的实现。

物业管理活动的监督管理机关

第五条

国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

【释义】

本条规定了物业管理活动的监督管理机关。 (一)全国物业管理活动的监督管理工作由国务院建设行政主管部门负责。

根据国务院批准的有关建设部职能的文件的规定，建设部是国务院综合管理全国建设事业，具体包括工程建设、城市建设。村镇建设、建筑业、房地产业、市政公用事业的职能部门，因此从全国范围来讲，建设部是物业管理的行政管理部门。

(二)县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门主要包括省、市、县等房地产行政主管部门。根据实践中的情况，各省、市、县对物业管理实行政府管理的具体的行政管理部门应指房管局。

政府的管理面临一个角色转换的问题，即不再是过去那种行政性、福利性的管理，政府对物业管理市场的管理应该主要立足于宏观管理，通过法规来实现管理目标，其基本职能和作用是把物业管理市场置于法规监督之下，本着疏导的原则为物业管理市场充分发挥功能创造有法可依、有纪可守、有章可循的良好的外部环境，使物业管理法制化、规范化。政府对物业管理市场的管理，主要体现在四个方面：(1)制定物业管理的政策法规；(2)对物业管理经营企业进行管理，包括领导和进行物业管理质量评优工作，制订物业管理的管理标准，对物业管理公司进行资质管理。指导、帮助和监督物业管理公司的工作；(3)指导和帮助业主委员会工作；(4)协调、解决物业管理市场运作中出现的情况和问题。

政府管理的具体职能，也可以分为：前期物业管理的政府管理(主要着眼点是对房地产开发公司的监督和帮助以及对业主利益的维护)，对物业管理公司的管理，在物业管理过程中的管理。详述如下：

1.前期物业管理中的政府管理。

前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。《城市新建住宅小区管理办法》明文规定：“住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。”从这点看来，前期物业管理的责任人是物业的开发商，然而，前期物业管理中的某些必备工作却必须在政府有关部门指导下进行，如：(1)竣工验收。(2)根据法律、法规的规定，组织或监督第一次业主大会的召开，对选举产生的业主委员会登记，对其工作依法进行监督。(3)向业主委员会提供委托管理合同范本。

2.房地产行政主管部门对物业管理公司的管理。

物业管理公司由房地产行政主管部门归口管理。物业管理工作应在房地产行政主管部门的监督指导下进行。房地产行政主管物业管理的政府管理部门对物业管理公司进行行政管理的主要工作有：(1)组织物业管理公司参加评比；(2)负责物业管理公司经营资质审批；(3)对物业管理人员进行岗位资格培训。

3.物业管理具体工作中的政府管理。

物业管理中的政府管理不仅体现在上述两个方面，在物业管理的具体工作中，政府管理仍占重要的地位。物业管理包括基本业务、专项业务、特色业务和经营业务，具体包括房屋建筑的维护、修缮与改造，物业附属设备、设施的维护、保养与更新，相关场地的维护与管理，消防设备的维护、保养与更新，治安保卫，通过值班、看守、巡逻所进行的防火、防盗、防水以及突发事件的处理，清扫保洁，庭院绿化，车辆管理等。这些具体的物业管理活动中，政府依法进行的管理都是不可或缺的。

业主的权利

第二章

业主及业主大会

第六条

房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

(四)参加业主大会会议，行使投票权；

(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权；

(六)监督业主委员会的工作；

(七)监督物业管理企业履行物业服务合同；

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；

(十)法律、法规规定的其他权利。

【释义】

本条主要规定了业主的权利。

本条可分为两个层次进行分析：

(一)房屋的所有权人为业主。

业主，从一般意义上是指物业的所有权人。业主既是业主个体自治法律关系的基本主体，又是业主团体自治法律关系的构成主体。

关于业主的分类如下：

1.按业主是自然人还是法人，可以分为自然人业主和非自然人业主。

所谓自然人业主，就是指拥有物业的所有权的是自然人。如果买房人支付房款并未登记，不能称为房屋的业主。只有登记过户之后，才能成为房屋的业主。

所谓非自然人业主，就是指拥有对物业的所有权的是自然人以外的主体，包括法人和非法人组织。如某公司支付房款并到房产部门登记后，就成为房产部门所登记的房屋的业主。

2.按业主是单独拥有物业还是与他人共同拥有物业，可以分为独立产权的业主和共有产权的业主。

这类区分根据不同的标准有不同的分法。第一，可以从形式上进行区分，也就是从房屋的产权证上进行区分。凡是房屋产权证上只写明一个所有人享有房屋产权的，这个所有人就是独立产权的业主。凡是房屋产权证书上写明房屋产权是共有的，那么房屋产权证标明的这些个所有人就是共有产权的业主。第二，可以从实质上进行区分，也就是房屋产权从实质上是属于一个业主还是属于几个主体共有。现实上生活中绝大部分住宅都有是由家庭拥有，而房屋产权证上常常只有一个自然人作为所有权人，从形式上来说，这项物业的业主是独立产权的业主，但实质上这项物业的业主是共有产权的业主。

关于业主的分类还有以下几种：按物业的所有权主体性质不同，可以将业主划分为公房业主和私房业主两类。公房业主按中国法律是指国家和集体，但公房业主狭义仅指国家及其授权经营管理公房的部门或单位；私房业主按国务院《城市私有房屋管理条例》第2条第2款规定，仅指个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房之业主。但私房业主广义是指享有物业所有权的“私人”，包括自然人、非国家机关性质的法人和其他组织。以物业基本用途不同，可把业主分为居住物业的业主和非居住物业的业主。以享有物业所有权份额多少不同，可把业主分为大业主和小业主。以业主资格取得先后次序和依据不同，可以把业主分成原始业主(主要指新建物业的业主)、继受业主(主要指购买物业人)和准业主(主要指依法视为业主的业委会和物业使用权合法持有人)三类。

物业使用人是与业主相关的一个概念。一般而言，物业管理只涉及到业主与物业公司之间的权利义务，而不涉及使用人。但现在也有越来越多的业主购买商品房不是为了自己居住，而是为了投资。这部分业主在购买了房屋之后即将所购房屋出租他人使用。这样，物业管理关系就不仅仅涉及业主和物业公司，还涉及到承租人。除此之外，物业的实际使用人还可能是尚未出售的公有住房的使用人。应该分清物业的所有权人与物业的使用人的概念，明确物业的使用权人不是业主。物业的使用人是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。业主是物业的所有权人，对物业享有占有、使用、收益和处分的全部权利；而使用人对物业只享有占有、使用或者一定条件的收益权，没有处分的权利。由于我国过去在物业管理方面的立法不够完善，并未明确地区分物业所有权人与使用权人对物业所享有的不同权利和承担的不同义务，有的规范性文件中还笼统地仅使用了“物业的权利人”这样的称谓，使得业主和物业的使用人在概念上有些界限不清，二者的权利义务也未能很好地分清。

(二)业主的权利。

物业管理是为了全体业主的利益而产生的。根据条例的规定，业主在物业管理中享有的权利主要包括：

1.按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务。

物业服务合同是广大业主选举出来的业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业之间签订的委托物业管理企业对物业进行综合管理的法律文件。物业服务合同是确定业主和物业管理企业之间权利义务的基本法律依据。而业主之所以要与物业管理企业签订合同，最主要的目的是接受物业管理企业提供的服务。因此，按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务的权利，就是业主享有的最为基本的权利。

2.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。

业主大会是由物业管理区域内全体业主组成的，维护物业区域内全体业主的公共利益，行使业主对物业管理的自治权的业主自治机构。提议召开业主大会会议的权利应当由业主享有，以便能够及时解决有关业主公共利益的问题。同时，业主都是物业管理的享用者，物业管理的好坏与否直接决定了业主的利益能否得到充分的保护，因此，业主有权就物业管理的事项提出建议。

3.提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议。

业主公约，指业主共同订立或者承诺的，对全体业主具有约束力的有关使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。而业主大会议事规则是有关业主大会召开时应当遵循的会议程序、决议通过的要求等有关规则。这些规约直接决定和影响业主的自治权能否得到充分有效的保护。所以，应当赋予业主享有制定和修改业主公约、业主大会议事规则建议权。

4.参加业主大会会议，行使投票权。

参加会议权包括获得会议通知权，这就要求会议通知必须充分、明确、按时。参加业主大会，是保证业主民主表决权的前提。而投票权则是业主民主权利的实现。

5.选举业主委员会委员，并享有被选举权。

业主委员会是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。业主委员会是一个物业管理区域中长期存在的、代表业主行使业主自治管理权的机构。业主能够享有选举业主委员会委员的权利，也决定着业主自己的意志能否在业主委员会的工作中得以传达，从而决定业主的利益能否充分保护。同时，业主享有成为业主委员会的被选举权。被选举权是指业主作为物业自治管理组织的成员，有被选举为业主委员会委员的权利。

6.监督权。

监督权的内容主要包括：监督业主委员会的工作；监督物业管理企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。

(1)每一个业主都有权监督业主委员会的工作。业主委员会是业主的自治机构，代表的应该是业主的共同利益，其决议和行事都应贯彻这一宗旨。但是，业主委员会的委员也具有个人利益，在监督不力的情况下有可能会怠于行使业主们委托的各项职责。而且，个别委员还可能出于个人利益的考虑，或者是受到了物业管理公司一方的贿赂而做出损害业主公共利益的行为。同时，业主委员会也可能需要管理一些业主交纳的经费，涉及一些公共财物问题。对此，业主们都应享有一定的监督权，保护自身的合法权益。

(2)业主对物业管理企业履行物业服务合同享有监督的权利。物业管理企业是受业主的集体委托对业主所有的物业进行管理的法律主体，其与业主处于合约中相对立的另一方，对于物业管理企业的各种管理行为，业主有监督的权利。但应该注意的是，业主只是有权监督物业管理企业和管理人员的工作，不得直接惩戒物业管理企业属下的职员。业主如对某职员的工作不满，应向物业管理企业提出，由管理企业采取适当的处理措施。同时，业主虽然有权监督物业管理企业的收费情况，但没有检查物业管理公司财务的权利。业主作为费用的支付人，有财产监督的权利，但行这些权利的方式并不是通过业主私人检查管理企业的账目。检查公司账目的目的是为了监督物业管理企业财务支出的公开性与透明度，检查其是否符合预算项目，有没有在支出方面弄虚作假欺骗业主。但是，物业管理企业的财务账目除了应该对业主负责外，仍有自己各种经济上的合法运作。根据我国会计制度的规定，任何人都不能以个人的身份检查企业账目并作出有法律效力的审计证明。所以，业主并没有权利直接检查物业管理企业的财务账目。而且，如果每个业主都根据自己的意愿随意要求检查企业账目，也会影响物业管理企业日常的正常运作。业主要行使此项监督权，检查物业管理企业的财务支出情况，应该向业主委员会提出请求，由业主委员会委托专业事务所来检查。只有国家法律认同的会计师事务所才能提供有效的审计报告以达到查账的目的，维护双方的合法权益，同时也真正地帮助业主行使自己合法的监督权。

(3)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。物业共用部位、共用设施设备和相关场地因为并非业主所独有，关于其使用情况对于业主来说不如自己的物业清楚，所以业主享有关于其使用情况的知情权并对该物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用进行监督。

(4)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。专项维修资金如果不有效的加以监督，可能导致滥用。所以，业主享有物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用的监督权。

7.法律、法规规定的其他权利。

业主的权利可能还会在其他法律、法规中作出规定，对于这些权利业主也当然享有。例如，业主对已经得到履行的房屋买卖合同和房屋产权证所确定面积享有所有权。除此之外，业主对走道、门厅等共有部分及根据同一系列合同出售的小区内的草坪、道路等根据建筑物区分所有权理论和法律规定与其他业主共同享有所有权和使用权。业主有权对享有所有权的房屋依法出售、赠与、出租、出借、抵押等处分，不受其他业主、业主自治机构和物业管理企业的非法干涉。

业主的义务

第七条

业主在物业管理活动中，履行下列义务：

(一)遵守业主公约、业主大会议事规则； (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；

(五)按时交纳物业服务费用；

(六)法律、法规规定的其他义务。

【释义】

本条主要规定了业主的义务。

根据条例的规定业主应当承担的义务主要有：

1.遵守规约、执行决定的义务，主要包括：遵守业主公约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。

业主是作为物业区域内成员的一名共同缔结或签署了业主公约、业主大会议事规则、物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度、业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。物业管理的各项规约中，采取的是多数通过原则，即只要集体中多数成员达成了一致意见，规约就合法生效了，并且对于所有的成员都产生一致的约束力，少数表示反对的成员也必须放弃自己的异议，共同遵守这一协议。因此，在物业管理规约中，其对所有的业主都有相同的约束力，即使是当初表示了反对的业主，只要规约是合法的，就有遵守的义务。如果业主违反业主公约等自治性规范，则应按照自治性规范中的条款承担责任；造成其他业主损失的，应承担民事赔偿责任。

2.交纳资金费用的义务，主要包括：按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用。

业主交纳物业管理服务费用和维修资金是保证物业区域获得正常的管理和维护的条件，各业主都负有此项义务。基于公共利益，业主享有共益权利，也应承担相应义务，对于经业主大会或业主委员会作出决议的物业管理费、维修资金等各项合理费用，各业主即使有异议，也有交纳的义务。基于此项义务，各业主应负责其名下应分担的管理费及维修、保险等款项，并应准时交付。如因迟交或欠交而引起其他业主损失的，要负赔偿责任。

3.法律、法规规定的其他义务。

法律、法规规定的其他义务的种类很多。例如，不得侵害其他业主的权利。业主公约和物业管理公司制定的物业管理规章中，有大量的不得侵犯其他业主权利的规定，但是，这些规定当然还有未能详尽之处，对于它们未明确规定的，但是可能侵犯业主权利的行为，业主亦不得为之。又例如维护公共利益的义务。对于物业管理区域这一集体而言，必然存在着公共的利益，每一位业主对此公共利益都有加以维护，不得侵害的义务。各业主处置其所有的单元时，应在规定的时间内将处置的有关情况书面告知业主委员会和物业管理公司，并促使有关承受人签署公约附件的承诺书，以确保承受人遵守管理公约的一切条款，受管理公约约束。各业主不得随意改变物业的使用性质，在装修时不得损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌，并应事先取得物业管理公司和有关部门的同意。各业主在使用共用地方及设施时，不得损害、阻塞或堵塞公用地方及设施，不得在共同地方及设施之内做出任何对其他业主及楼宇使用都构成滋扰、不方便或者损害的行为。

业主大会的组成及业主大会的法律地位和基本职责

第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

【释义】

本条规定了业主大会的组成及业主大会的法律地位和基本职责。

(一)业主大会的组成成员为物业管理区域内全体业主。

业主，从一般意义上是指物业的所有权人。业主既是业主个体自治法律关系的基本主体，又是业主团体自治法律关系的构成主体，即物业管理区域内全体业主是业主大会的组成成员。这里需要注意的是，该条例只规定了全体业主组成业主大会，并没有对业主代表大会作出规定，这是不同于该条例颁布前部分省市的规定。部分省市除了规定全体业主大会之外，还对业主成员过多的物业管理区域内，可以成立业主代表大会。例如：《珠海市住宅小区物业管理条例》第13条规定：“业主以住宅小区为单位，成立业主大会或者业主代表会。业主大会由住宅小区的全体业主组成，业主代表会由住宅小区全体业主推举的代表组成。业主大会或者业主代表会是业主行使物业管理权利的机构。”

(二)业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

业主大会是由合法划定的业主集体自治管理辖区(亦即特定物业管理区域)内全体业主组成，以会议制形式，依法行使物业管理民主自治权利和自治规约订立权的群众性社会自治机构，又是各业主团体自治管理体系中的表达集体共管意思的权力机关。业主大会在充分民主的基础上集中全体业主的共同意志和利益要求，行使本机构直管辖区内的物业管理自治规约订立权，决定属于自治范围的业主生活公共事务及物业管理公益事业中的其他重大问题。因此，业主大会在业主集体自治管理组织分工体系中居于首要地位。

业主大会是由业主自行组成的维护物业整体利益的组织，其应具有民主性、自治性、代表性的特征。首先，业主大会是民主性的组织。其成员在机构中的地位是平等的，能够根据自己的意愿发表建议，提出看法、意见等。其次，业主大会是自治性的组织。其成员是对物业享有所有权的人，进行的是自我服务、自我管理、自我协商、自我约束。业主大会的成员是作为物业管理区域内的一分子，基于维护物业整体利益的需要而进行的管理，不受外部人员的非法干预。最后，业主大会具有代表性的特征，业主大会代表了全体业主在物业管理中的合法权益。业主大会作出的决议应当是全体业主利益的反映，而不仅仅是个别业主利益的反映，即使业主大会作出的决议并没有经过全体一致的同意，甚至有时还会受到个别业主的反对，但只要符合业主大会决议的议事规则，那么这种决议就代表了全体业主的利益。

业主大会对物业的管理与公共利益的维护是一种自治、自助行为，其机构的构成成员本身是业主，即物业的所有权人。所以，它不同于物业管理公司，后者是物业管理服务的专营性质的公司，以管理、经营一定区域的物业为其经营目的。业主大会也不同于地方政府所设立的专门负责辖区内物业管理工作的行政部门，后者是行政性的管理，起指导作用，不同于业主大会的自我管理、平等协商性质。因此，业主大会基于其性质、宗旨、组成人员、运作机制的不同而区别于其他对物业进行管理、指导、监督的组织，具有独立性和不可替代性。

物业管理区域的划分

第九条

一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

【释义】

本条规定了物业管理区域的划分。

一个物业管理区域成立一个业主大会，因此应该明确物业管理区域的概念及其划分情况。物业管理区域是一个由业主委员会管理的物业的范围，一般而言，它应该是一个由原设计构成的自然街坊或封闭小区。自然街坊是城市建设中自然形成的相对独立的居住区。近年来，房地产开发中形成的居住小区，一般由4-5个住宅群组成，用地一般为15—20公顷，建筑面积约为15—20万平方米。按照政府有关建设小区规划的规定，小区应配置居委会、学校、幼儿园、托儿所、文化活动中心、综合服务商店、自行车棚等公共设施项目。小区的水、电、气等公共设施在开发时一起建成，一起交付，再让居民入住。这种小区大都实行封闭式管理，被称为封闭小区。将一个封闭小区划分为一个物业管理区域，有利于对房屋及相关设施的管理。

根据条例的规定，物业管理区域的划定办法由省、自治区、直辖市制定。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。条例并没有统一规定物业管理区域划分的标准，而是交由省、自治区、直辖市制定。之所以这样规定，是因为各地情况有很大不同。对于物业管理区域的范围，可以是一栋或几栋大楼，也可以是一个楼宇群体进行适当的调整划定。区域一经划定，如无特殊情况，不应做任意改动。这样，物业管理区域范围相对稳定，有利于业主自治机构和物业管理公司管理上的稳定性和延续性。例如，上海市房屋土地管理局印发《关于(上海市居住物业管理条例)有关条文的应用解释》通知第六条规定，“物业管理区域划定：本条所指的物业管理区域范围划分，原则上以自然街坊或一个封闭的小区予以确定。一个物业管理区域的房屋总建筑面积一般不超过10万平方米。各区、县房地产管理局(以下简称区、县房管局)可以根据上款规定，对物业管理区域范围进行调整。物业管理区域划定后，区、县房管局应在1：500地形国土予以注记。”

业主大会及业主委员的设立及业主在首次业主大会上投票权确定的依据

第十条

同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套 数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

【释义】

本条规定了有关业主大会及业主委员的设立及业主在首次业主大会上投票权确定的依据。

(一)业主大会的设立。

物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会对物业的管理与公共利益的维护是一种自治、自助行为。业主大会在充分民主的基础上集中全体业主的共同意志和利益要求，行使本机构直管辖区内的物业管理自治规约订立权和决定属于自治范围的业主生活公共事务及物业管理公益事业中的其他重大问题。业主大会的设立直接决定了业主的利益能否得到最为充分的保护。因此，条例规定了同一个物业管理区域内的业主，应当成立业主大会，并选举产生业主委员会。同时，由于我国在市场经济条件下的房地产行业初建不久，房地产建成后使用中的管理、服务更是一个新的领域，所以，业主自治机构的设置在实践中存在不完善、不规范、不统一的阶段。物业管理行业发展应当说还处于初级阶段，所以政府的监督和指导就变得不可或缺。条例规定了业主大会应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立。

根据房地产业比较发达和成熟的国家以及我国香港等地区的经验，业主大会应该采取二重机构设置的方式，即由全体业主组成业主大会，作为业主自治机构中的权力机关，行使重大事务的决策权；在业主大会下设立由业主民主选举产生的业主委员会，作为业主大会的常设机构和执行机关，行使日常事务的管理权。条例也规定了成立业主大会的同时应当选举产生业主委员会。

但是，条例也作出了例外规定，即在一定条件下可以不必设立业主大会和业主委员会。这主要是因为有些物业管理区域内的业主较少，甚至只有一个业主，此时，如果法律强制设立业主大会显得并不必要。全体业主可以随时决定物业管理的有关问题，这样即节约了时间和精力，也减少了不必要的开支。因此，条例规定只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。条例的这条规定，体现了法律的灵活性。

(二)首次业主大会上投票权确定的依据。

在物业管理中，业主的投票权是业主根据拥有物业的所有权而取得参与管理物业、表达自己意愿的权利。它是物业所有权派生出来的一项权利，合理确定投票权的划分方法对业主公平行使投票权至关重要。

综观各国及地区的法律规定，业主表决权大致有三种计算方式。

(1)以业主所拥有的业权份额来计算，每份业权份额拥有一个表决权。关于业权份额的计算，我国香港地区的《建筑物管理条例》第39条规定业主的份数须照以下方式厘定：①照土地注册处注册的文书包括公契所规定的方式；②如无文书，或文书无此规定，则按照业主在建筑物所占的不可分割份数与建筑物分割成的总份数的比例。

(2)不具体核算每个业主的表决权数量大小。我国台湾地区的《公寓大厦管理条例》规定，涉及区分所有权人投票表决时，规定须经出席会议业主一定比例以上人数及其出席会议业主的区分所有权一定比例以上通过。这种表决方式并不具体计算每个业主的表决权的数量，而是采用与会业主业权份额比例及其人数比例总体核算。这种规定仍然使以面积的大小来衡量表决权的大小。

(3)每个业主享有相同的表决权。我国部分地区的地方性立法基本采用这种方式来计算业主的表决权。如《上海市居住物业管理条例》第8条、《浙江省住宅区物业管理办法》第7条之规定。我国目前各地地方法规规定的表决权计算方式主要为不分面积大小的“一权一票”。例如，2000年8月3日，上海市房屋土地资源管理局出台的《加强业主委员会管理若干规定》中关于业主的表决权采用的计算方法是：“居住房屋按套计算，每套一票；非居住物业按建筑面积计算，100平方米以上的每100平方米一票，100平方米以下的，每证一票。”《广东省物业管理条例》规定：“业主的投票权，住宅按每户计算表决权；工业厂房、商业用房按物业建筑面积计算表决权。”广州市国土房管局对计算办法又做了更为详细的区分，即商业用房按面积计算，每100平方米为一票，百位数以下四舍五入，如果业主拥有商业面积总额不足100平方米的，按一票计算。广东省虽然规定的是住宅物业的投票权数以户来计算，但由于住宅物业其建筑规划比较统一，各业主拥有住宅物业的建筑面积也比较一致，所以，虽然是以户为计算单位，基本上与以建筑面积为计算单位差别不大。

本条例放弃了不分面积大小的“一权一票”制的计算原则，而是根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。同时，各地方将以物业建筑面积计算投票权数这一标准细化、量化，有利于业主投票表决时的计票工作，使计票更为便捷。因此，条例规定业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。例如广西采取了以建筑面积计算的方式。《广西壮族自治区物业管理条例》第ll条“召开业主大会或者业主代表大会应当有过半数的业主或者业主代表出席。业主大会或者业主代表大会作出的决定，应当有全部投票权数过半数票数同意才能通过。决定通过后应当予以公布。业主投票权数按照业主拥有的物业建筑面积计算，业主大会或者业主代表大会对业主投票权数可以约定附加条件。”

业主大会的职责

第十一条

业主大会履行下列职责：

(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

(三)选聘、解聘物业管理企业；

(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； (六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

【释义】

本条规定了业主大会的职责。

业主会议的职责是物业管理法确认的业主会议对其所辖的职责范围内自治事务的支配权限。从理论上讲，业主会议对业主自治管理事务的支配具有全权性，但为求处理自治事务的工作效率和形成职权行使的制衡机制，在业主团体自治组织内部有必要分工的存在，因此，业主会议职权的行使也有一定的范围。根据本条例的规定，其行使的职责包括四个方面：

1.制定、修改业主公约和业主大会议事规则。自治管理规约主要表现为业主公约和业主大会议事规则。业主公约是各个业主集体自治管理组织的“小宪法”，是在业主集体自治管理辖区内从事与物业管理有关活动的业主、单位和其他人员所应共同遵守的物业管理社会自治“总章程”。自治管理规约的订立，是以特定业主集体的名义，由该业主集体组成的业主会议依据一定程序、运用一定技术，为体现本业主集体在物业管理方面的共同自治意志所进行的，制定、修改、补充、废止具有特定适用范围和组织纪律效力的物业管理自治行为规范的活动。

2.选举、更换业主委员，监督业主委员会的工作。业主委员会是一个业主维护自身合法权益，行使业主自治权的常设机构。选举出业主委员会的组成人员是业主大会的一项重要职权，行使好这一职权，认真推选出真正能维护业主利益的业主委员会成员，业主权利的行使才有保障。业主大会有权选举、决定和罢免本自治管理组织实体(即业委会)的组成人员。对于以上人员，业主会议有权依照规定程序予以罢免。选举业主委员会组成人员并非是每次业主大会的例行职权，这一职权一般是在首次业主大会和换届时行使。至于撤换业主委员会的组成人员，只要有必要，确因个别组成人员不称职，任何时候的业主大会(包括临时业主大会)都可行使这一职权。

同时，业主大会应当监督业主委员会的工作，有权改变或者撤销业主委员会不适当的决定。业主大会的常设办事机构是业主委员会。业主大会赋予业主委员会行使物业管理自治职权的权利，同时也应该监督、审核、评议其行使职权的状况，进而决定是否延长其任期或行使撤换其成员的权利。业主大会行使监督业主委员会工作的权利，一般是采取听取业主委员会工作报告的方式。在业主大会召开例会时，业主委员会应该进行总结，作出工作报告，将其所进行的各项自治管理工作向业主进行详细的报告，对财务状况进行汇总说明，并应接受业主的质询，作出回答。作为业主大会成员的每一名业主，在平时也可以监督业主委员会的工作，提出自己的意见，并在业主大会中进行处理。

3.决定本自治管理辖区内涉及业主共同利益的重大事项。涉及业主共同利益的重大事项包括：选聘、解聘物业管理企业；决定专项维修资金使用、统筹方案，并监督实施；制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

4.法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。由于业主生活复杂多变和持续发展，因而很难完全预料可能出现的业主自治管理的新问题，亦难将业主会议的职权列举周全无遗。为便于业主会议处理新出现的重大问题，对业主会议的职权采用列举加概括兜底的规定方法确有必要，可以给业主会议对这些新问题职权行使上提供法规和管理规约依据。例如：物业的大修及公用设备或设施的更新大修；建造新的公用设施，如喷泉、娱乐室等；电力增容；铺设新的线路；其他需要业主分摊费用的事项；业主委员会的经费筹集方式、来源和标准；业主委员会成员是否获取报酬，酬金标准、来源；大型活动的开展等等。总之，物业管理区域内重大管理事项都必须由业主大会讨论决定或审批通过。业主大会认为业主委员会的决定不当时，可予以撤销。

业主大会的会议形式和表决方式、业主大会决定的法律约束力

第十二条

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

【释义】

本条规定了业主大会的会议形式和表决方式、业主大会决定的法律约束力。

(一)业主大会会议召开的方式。

条例规定了业主大会会议召开的方式包括两种，即集体讨论的方式和书面征求意见的方式。通常情况下，业主大会的召开采取的是集体讨论方式，这种方式能够充分展示各方的意见。但是，对于一些问题，业主之间并没有争议，可以通过征求意见的方式，能够节约时间和成本。

(二)业主大会召开的最低投票权限定。

业主大会的召开，应当满足最低人数或投票权的限定，从而尽量体现大多数人的利益，以保障所作出的决议的科学性、合理性。条例规定了最低投票权的限制，即应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。

(三)业主参加大会的方式。

召开业主大会时，业主应当亲自出席并参与物业管理有关事项的决议。按照各国物业管理立法之规定，业主可以亲自参加业主团体会议，亲自行使表决权参与待决事项的议决。但是，如果业主无法亲自参与业主团体会议的，也可以委托他人(包括同住人或之外的人)参加，并且还可以将自己的表决权书面委托其行使。条例规定业主可以委托代理人参加业主大会会议。因此，业主参加大会的方式既包括亲自参加的方式，也包括委托代理人参加的方式。

(四)业主大会的表决规则。

召开业主大会的目的，就是为了形成物业管理有关事项的决议。因而，业主大会决议的形成规则至关重要，这些规则的设计将直接影响到决议的合理性、代表性和科学性。业主会议的决议方法，各国立法都实行“多数决定”原则，但又主要有“普通多数同意方式”、“特别多数同意方式”和“一致同意方式”三种决议方法。“一致同意方式”要求决议须经全体业主全部同意方能有效，这种规定过于严格，仅适用于一般共有物业情形，不适合业主团体自治情形，我国物业管理法规立法不予采用。普通多数同意的决议方式，用于普通事项的决议，是指出席业主会议的业主或业主代表人数及所持有复有物业的建筑面积比例的合计超过总数的半数，该次业主会议即有决议能力，会议的决议经表决获得出席业主人数过半数或投票权过半数的同意后即可生效行之。“特别多数同意的决议方式”，指对涉及业主群体重要事项，为保证决策的慎重和决策执行能获得绝大多数业主的支持，依法规和管理规约的规定，出席业主会议的业主或业主代表人数及其所持有物业的建筑面积比例的合计均达到或超过特定的界线，该次业主会议方有决议能力，会议的决议须经表决获得出席业主人数及其所持有物业建筑面积比例均达到占总数的特定较高额度之同意，才能生效施行。

条例对业主大会的决议分为两种，即一般决定和特殊决定。并且对它们适用不同的表决规则。对于一般决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过，即“普通多数同意方式”。而对于特殊决定，适用“特别多数同意方式”，即必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。同时，应当注意的是，这两种决定的计算投票权的基准是不同的。对于一般决定，是与会业主的所持投票权为依据，而对于特殊决定，是以全体业主的投票权为依据。这是因为，特别多数同意的决议方式，指对涉及业主群体重要事项，须保证决策的慎重和决策执行能获得绝大多数业主的支持。

条例规定了特殊决定的事项，主要是涉及业主群体的重要事项：制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金和续筹方案的决定。

(五)业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

业主大会的决定虽然并非经过全体业主的一致同意，甚至还会遭到个别业主的反对，但是只要业主大会的决定符合法律法规的规定，并遵循了业主公约的议事规则，这样的决定就对全体业主具有约束力。

业主大会的会议类型及其启动方式

第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

【释义】 本条规定了业主大会的会议类型及其启动方式。

根据条例规定，业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议可以称为例会，指应当按照业主大会会议议事规则的规定定期召开。经业主大会选举产生业主委员会后，由业主委员会负责召集业主大会，根据业主公约的规定，每年召开一次或几次。除了定期会议之外，在一定条件下可以召开临时会议。条例规定，经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。因此，业主可以提议召开临时会议。此时，业主委员会应当召集、组织召开。业主委员会是业主大会的常设机构，有义务组织召开临时大会。但是，条例这一规定，并不意味着临时会议的召开只有法律规定这一种情形，法律没有限定其他情形下召开临时大会。根据法理的一般规定，以下两种情形下可以召开临时会议：(1)发生重大事故有及时处理的必要，经业主委员会请求时；(2)其他业主公约规定的情况。

业主大会召开的通知和会议记录

第十四条

召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

【释义】

本条规定了业主大会召开的通知和会议记录。

(一)召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

根据条例规定，业主大会的召开，应当于会议召开15日以前通知全体业主。之所以规定事先通知的义务，是因为这有助于业主作好准备工作。

(二)住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，同时具有准政府机构的性质。依据我国《城市居民委员会组织法》之规定，居民委员会的主要任务有：(1)宣传宪法、法律、法规和国家政策，维护居民的合法权益，教育居民履行依法应尽的义务，爱护公共财产，开展多种方式的社会主义精神文明建设活动；(2)办理本居民地区居民的公共事务和公益事业。公共事务和公益事业主要是指涉及本居民地区居民共同的行政事务和有益于全体居民的公共福利事业。如对军烈属、残疾人和孤老、孤儿的帮助、照顾，居住环境的绿化、美化和整修，居住区文化活动设施的兴建等；(3)调解居民纠纷；(4)协助维护社会治安；(5)协助人民政府或它的派出机关做好与居民利益有关的公共卫生、计划生育、优抚救济以及青少年教育工作。

从以上规定可以看出，居民委员会的职责包含对社区的管理。因此条例规定，业主大会的召开应当通知相关的居委会。但是，作为自治组织的业主大会主要是财产权利的组织集合，其职责正如条例第8条规定，“业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”这种职责是代表业主团体实施私权性质的物业管理行为，而不应承担公权性质的社区管理义务。

(三)业主委员会应当做好业主大会会议记录。

业主大会会议记录是业主大会会议情况的书面记载。在记录中，应当标明会议的时间、场所、议事的内容和结果等。会议记录应当有业主委员会委员的签名。会议记录应当妥善的加以保存。

业主委员会的地位和职责

第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

(四)监督业主公约的实施；

(五)业主大会赋予的其他职责。

【释义】

本条规定了业主委员会的地位和职责。

(一)业主委员会的地位是业主大会的执行机构。

业主委员会是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。业主委员会是一个物业管理区域中长期存在的、代表业主行使业主自治管理权的机构，是业主自我管理、自我教育、自我服务，实行业主集体事务民主制度，办理本辖区涉及物业管理的公共事务和公益事业的社会性自治组织。业主委员会由业主会议选举组成，统一领导自治权限范围的物业管理各项工作，但必须对业主大会会议负责并报告工作，不享有自治管理规范订立权，因此，业委会必须服从业主大会会议，受业主大会会议的隶属，处于从属于业主大会会议的法律地位。

业主委员会应有以下特点：

1.业主委员会应由业主大会选举产生。业主委员会是业主大会的常设机构和执行机构，其行为应向业主大会负责。因此，业主委员会也应由业主大会来选举产生，反映绝大多数业主的意愿。

2.业主委员会活动范围应该是进行物业的业主自治管理，也就是说，业主委员会成立的目的是使业主对物业的自治管理权能有一个常设的机构来行使，使得各业主意见能够得到统一，并贯彻于具体物业管理事项中。业主委员会不能进行除签订物业管理合同以外的经营活动，不是一个以经营为目的的实体。同时，业主委员会也不应从事与物业管理无关的非经营性活动。

3.业主委员会应代表和维护全体业主的合法权益。业主委员会作为业主大会的常设机构、执行机构，应该向业主大会负责，即应向全体业主负责。业主委员会应代表和维护的是全体业主的权益，不能只顾及大业主的利益，被大业主所把持和控制。同样，业主委员会也不应被为数众多的小业主所操纵，联合抵制、排挤大业主。而且，业主委员会维护的应是业主的合法权益，其所有的行为、决策都应在法律、法规规定的范围内。对于业主委员会而言，其代表的虽是业主的权益，但法律、法规的强制性、禁止性规定完全有高于业主意志的法律效力和意义。

4.业主委员会应经房地产行政主管部门登记。对业主委员会进行登记和专门的行政管理是物业区域中业主自治管理制度化的典型表现。业主委员会并不是业主自行组建的闲散组织，它有自己的法律地位和法律意义，是一个固定的、有具体法定职责的法律上的组织。

(二)业主委员会的性质。

业主委员会的法律性质如何，涉及了其行为后果的归属以及法律责任的承担问题，对业主委员会法律性质的不同回答，将直接导致不同的法律关系的产生和不同的法律效果，在实践中有着非常重要的意义。根据各地不同做法，对于业主委员会的法律性质，主要有两种不同的意见：

1.社团法人。

此种意见认为，业主委员会是社会团体法人，完全独立于各个业主，享有拟制的人格，能够独立行使民事权利，承担民事责任，也就是说，业主委员会能有自己完全独立的意志，可根据自己的独立意志独立行事。同时，业主委员会行为和决策的后果应由自己承担，其效果不能直接归于各个业主。

2.非法人组织。

在此种观点中，一般也并不认同业主委员会是社会团体的一种。其理由为虽然各地的物业管理法规都规定了业主委员会有稳定的组织性，但是这种登记一般是由房地产行政主管部门作出，即此登记为行政登记而非民事登记。

实际上，条例并没有明确规定业主委员会的法律性质，但是通过法律解释，尤其是通过对业主委员会的职责的分析，可以判断业主委员会的法律性质应当属于非法人组织。业主委员会虽然在选举之日起30日内到房地产行政部门备案，但是这种备案并不意味着业主委员会的主体资格的确定。涉及纠纷诉讼事务时，应由全体业主授权于业主委员会，由其作为全体业主代表参加民事诉讼活动。也就是说，在民事诉讼中，诉讼权利本身并不归于业主委员会，其必须得到业主的明确授权，作为被委托人参加到诉讼中，行使诉讼的权利，其诉讼活动的结果也直接归于全体业主。业主委员会是经过当地房地户主管部门的登记，并接受其指导、监督和管理的组织，是一个常设的进行物业自治管理的业主自治机构。

(三)业主委员会的职责。

根据条例的规定，业委会的职责如下：

1.会议职责。召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。

2.订则职责。代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。

3.监督职责。及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；监督业主公约的实施。

4.其他职责。业主大会赋予的其他职责。这些职责可以包括：提议职责，向业主会议提出有关业主共同事务的建议(议案)，向物业管理行政主管部门和有关机关、单位(包括受托的物业管理企业)反映业主们的意愿、意见和建议；主管职责，代表本委员会辖区内全体业主掌管辖区内物业复有合属部分及居住环境的统一管理和维护事务以及组织开展自治公益活动，依法维护自治权益和业主、物业使用人的合法权益；财经职责，负责物业复有合属部分的收益、专用基金及其他自治公益活动经费和办公经费的收支、保管和使用；合同职责，代表全体业主负责订立、变更或者解除物业管理委托服务合同和其他为增进业主共同利益所缔结的合同，组织和督促全体业主或相关业主积极履行合同义务和行使合同权利；审议职责，根据业主会议的授权，审议决定无需提交业主会议表决的事项，审议受托的物业管理企业提出的物业管理服务费的收费标准、物业管理服务年度计划，财务预算和决算以及物业管理重大措施；监督职责：监督物业管理企业的受托服务工作，监督区内物业复有合属部分的使用，制止违规和损害业主集体权益的情事或行为，接受业主和物业使用人、业主会议、受托物业管理企业、物业管理行政主管部门和社会的监督；执行职责，执行业主会议决议和本委员会的决议，负责实施自治管理纪律措施；公告职责，实行自治事务公开制度，提出及公告应向业主们公开的本委员会工作事务报告、会计报告、结算报告及其他管理事项，并保证公布内容的真实性和接受业主、相关人的查询；协助职责，协助有关部门、单位做好本自治辖区的行政管理工作、社会服务工作和文明建设工作，协助解决业主间、业主与物业管理企业间发生的物业利益纠纷关系；保管职责，保管辖区物业资料自治管理规约、会议记录、物业管理委托服务合同等文件，保管本委员会办公物品；告诉职责，代表业主集体向有关行政主管部门检举、揭发、控告本自治辖区内违反物业管理法规而不听劝止的事件，代表业主集体独立参与诉讼活动，可以独立充任原告或被告。

业主委员会的登记备案制度

第十六条

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

【释义】

本条规定了本条规定了业主委员会的登记备案制度。

(一)业主委员会的产生。

条例规定，业主委员会应当选举产生。业主委员会不是一个独立的法人，其行为的后果直接归于全体业主，责任也由全体业主共同承担，因而业主委员会的组成人员应该反映全体业主绝大部分人的意愿，即应由全体业主进行民主选举，推选出自己信任的业主担任业主委员会的委员。业主的利益既有全体业主的共同利益，也有部分业主的局部利益，尤其是大业主，其在物业中占有的份额较大，所以每一项业主委员会的决议对其影响也最为显著。业主委员会作为业主利益的代表者，其委员应当具有代表性。因此，组成业主委员会科学而公正的办法应是按业主所占物业比例来选举产生代表，而不应以业主个体为单位来决定。只有这样才能保证业主委员会决议的代表性、公正性和权威性。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

(二)业主委员会的登记时间和效力。

业主委员会应当自选举产生之日起30日内向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会作为业主团体的组织机构，是基于业主团体的意思自行设立的，则登记不应影响业主委员会的成立。登记仅仅是为了行业管理的需要所履行的备案手续。这里的登记应当与企业法人等一般民事主体的设立登记区别开来。一般民事主体必须经过登记才能成立，是为了保障交易安全的需要。业主委员会仅仅是代表业主团体对外实施与物业管理有关的行为，其最终责任又是由业主承担的；如果需要业主承担到民事责任，也无须通过登记来保障，因为业主有其不动产物业作为责任财产加以担保。因此，登记不是业主委员会的成立要件。业主委员会进行登记是为了接受房地产行政主管部门的监督、指导和管理。

(三)业主委员会委员的资格。

条例规定，业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会作为业主自治管理物业区域的机构，其组成人员应该是业主。物业管理区域中的承租人、其他实际使用物业的人员，有关行政机构或者组织的人员都不能成为业主委员会的委员，不能代替业主行使物业自治管理权。

业主公约的内容和效力

第十七条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

业主公约对全体业主具有约束力。

【释义】

本条规定了业主公约的内容和效力。

(一)业主公约概述。

业主公约，指业主共同订立或者承诺的，对全体业主具有约束力的有关使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。业主公约是物业管理中一个极为重要的文件，即全体业主应该遵守的物业管理规章制度。以书面形式设定的业主公约，是依据私法自治原则衍生出来的规约自治原则而制定的，只要不违反法律之强制性规定，不违反公序良俗原则，不变更或排除区分所有权的本质，均可产生法律上的效力。

业主公约作为最高自治规则具有如下特征：

1.业主意思自治。业主公约是业主约定彼此相互关系的民事协定，订立业主公约是业主间的共同行为。业主公约因此由业主自己执行，无需国家强制力来保证实施。

2.订立程序严格。业主公约的订立应当在全体业主自愿和充分协商的基础上依照法律规定方式进行，当个别业主有不同意见难以全体一致同意时，应当以全体业主整体利益为重，个人服从全体，少数服从多数。除物业出售时各个业主分别与开发商签订物业管理公约外，业主公约的订立、变更均通过业主大会进行，并且作为特别决议事项，遵守更为严格的程序。

3.约定效力至上。业主公约作为物业区域内全体业主最高自治规则，约束全体业主。当其采取物业管理公约形式时，还约束开发商及物业管理企业。业主大会、业主委员会的相关规定均不得违反业主公约，否则无效。

关于业主公约的性质，学界存在不同观点，主要有：(1)业主公约是业主(区分所有权人)之间的非单纯债权性质的契约；(2)业主公约是众多业主(区分所有权人)之间的社会化的契约；(3)业主公约具有合伙性质、集团性质；(4)业主公约是有关区分所有权人相互之间权利义务关系的基本规定，属于自治法规或自治规则。

根据条例规定，业主公约是业主团体的最高自治规范和根本性自治规则，其地位和作用相当于业主团体的“宪法”。业主公约的约束力及于全体业主。

(二)业主公约的内容。

业主公约纯属业主自治规范，因而业主公约的内容各国均规定由业主(区分所有权人)自由协商确定。其具体内容因建筑物的规模、用途及其习惯、生活水平而有所不同。业主公约的具体内容虽然由业主自行协商确定，但根据条例的规定以下事项应纳入其中：

(1)物业基本情况简介。介绍物业的名称、地点、面积、户数；公布公共场所及公用设施状况等。

(2)业主共同事务管理。规定业主大会召开的条件、方式、程序；规定物业区域内管理费用的承担分配。

(3)业主权利义务设定。明定业主基于物业所有权的物业使用权及作为小区成员的成员权，包括表决权、参与制定规约权、选举和罢免管理机构人员的权利、请求权及监督权等；列举物业区域内的行为守则，对业主相关权利行使或生括行为进行限制或予以禁止。

(4)违反公约的处置。业主违反公约，须承担约定的违约责任。承担违约责任的方式根据民法规定，有停止侵害、排除妨碍、赔偿损失等法定方式；业主公约也可以另行设定承担责任的方式。值得注意的是，我国法律规定，只有法律明确授权的国家机关才享有处罚权，才能对某些违法行为处以罚款。所以，业主公约对业主的违约行为不得设定罚款，但可以通过约定交纳保证金、违约金方式，当业主有违约行为时，从中予以扣除。对业主违反公约的行为，相关业主、使用人、业主委员会或物业管理企业有权加以劝止，必要时可以向人民法院提起民事诉讼。

(三)业主公约的通过与修改。

业主公约属于业主大会的特殊决定，适用“特别多数同意方式”，即必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，方能有效。公约的修改也必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，方能有效。

业主大会议事规则的内容

第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

【释义】

本条规定了业主大会议事规则的内容。

业主大会是全体业主组成的维护业主利益的机构，业主委员会则是业主大会的执行机构。关于业主大会的职责以及业主大会会议，条例在第11条以及第12条到14条作了规定。但是如果要让业主大会顺利运转，还需要业主大会议事规则作出进一步的详细规定。同时业主大会作为业主自己组织起来行使财产权的机构，其内部的运作机制也自然应当由其自己作出决定。业主委员会作为业主大会的执行机构，它负责履行业主大会赋予的职责，业主大会议事规则自然可以就其组成等作出决议。条例尊重业主自我管理的权利，业主大会的议事规则就上述这些事项作出规定后，就可以避免缺乏可资适用的规则。

业主大会的议事方式：业主大会是会议性质的决策机构。因此，业主大会的基本议事形式是召开会议，以讨论议案和表决通过会议决议的方式来行使其职权。依据条例第13条，业主大会会议分为定期会议与临时会议。但是在何时应当召开定时会议，条例留给议事规则自行规定，这也是考虑到定期会议的召开需要依据各个物业管理区域的具体情形，不宜由法规强行规定，也没有这个必要。从我国相当一些地方的物业管理实践看，往往规定至少每一年召开一次年会。年会又通常在每一年的第一季度召开。因为此时召开，便于审查批准本年度的物业管理计划及预算和前一年的物业管理决算。此外，条例仅仅规定了召开临时大会的一种情形，议事规则可以根据业主的考虑与需要增加召开临时会议的情形与要求。除了规定业主会议的召开时间之外，议事规则还可以对于会议的形式作出规定。例如，可以根据需要，规定会议形式包括预备会议、全体会议和分组会议；可以邀请有关部门、单位和物业使用权人派代表列席等等。

业主大会的表决程序：业主会议如何形成一个有效的决议是表决程序需要加以解决的问题。一般而言，业主大会通过决议，在工作程序上应当经过这几个阶段：(1)提出议案；(2)审议议案；(3)表决通过议案；(4)公布会议决议。因此议事规则不可避免的需要对于上述这些阶段做出具体规定。首先，对于何人享有提案权做出规定，特别是业主委员会、业主各自的提案权规则有必要进行明确。议事规则对于如何审议议案也应做出规范，例如与会业主是否分组讨论、提案人是否应当作出必要的说明、是否进行全体的讨论程序，等等。议案经审议后，会议主持机构应当如何决定提交大会表决，会议表决时应当采用无记名投票或举手表决方式还是其他的表决方式，形成会议决议后应当在什么地点以何种方式予以公布，这些都迫切需要议事规则给于具体的规定。

业主投票权确定方法：业主的投票权也就是表决权的确定关系到业主的切身利益，也关系到能否形成有效的业主大会决议，但是如何计算业主的投票权却是议事规则应当予以明确的。综观不同的物业管理的规定，业主表决权大致有以下计算方式：(1)以业主所拥有的物业权利份额来计算，每份业权份额拥有一个表决权。例如，我国有的地方物业管理法规规定，业主大会表决可以采用投票方式或者其他方式，各类房屋按建筑面积每10平方米计算为一票；不足10平方米的，5平方米及5平方米以上的计算为一票，不足5平方米的不计票。(2)不区分每个业主所拥有的物业份额，每个业主都享有相同的表决权。例如有的地方规定，投票权的计算按照每一户一个投票权的原则进行。

有的物业管理法规为了避免大业主享有较大的表决权，导致小业主的利益可能得不到较好的保护，还对个别业主所掌握的投票数额作出控制性明确规定：例如当任一业主的投票权占全体业主全部投票权的1/5以上时，其超过1/5部分不予计算投票权，这样可以防止少数大业主任意左右业主大会，同时也可以平衡大小业主之间的利益关系。

业主委员会的组成：业主委员会的组成条例第16条有所涉及，但是还不够周全，也有待于议事规则作出约定。首先，议事规则可以规定业主委员会的委员人数，这应当根据物业管理区域的规模结合管理工作任务来决定；其次议事规则还可以规定业主委员会的委员的消极资格。也就是说排除某些业主担当委员，例如，可以规定担当过破产企业的负责人并对于破产负有个人责任的业主不得出任委员等。再如，业主委员会中是否需要设有专业的财务与法律事务委员，委员会的副主任的人数以及分工等等，议事规则也都可以做出规定。

业主委员会成员的任期：业主委员会委员的具体任期应当由议事规则约定，同时业主委员会的委员是否可以连选连任议事规则也最好加以明确。

除了上述的这些事项，议事规则还可以根据需要规定其他事项。例如业主大会撤换和补选业主委员会委员的程序以及条件。例如规定，经1/5以上有选举权的业主联名，可以要求罢免业主委员会委员。罢免要求应当提出罢免理由。业主委员会应当及时召开业主会议，投票表决罢免议案，经有投票权的业主过半数同意通过，罢免决定生效。

业主大会、业主委员会的职责界限

第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

【释义】

本条规定了业主大会、业主委员会的职责界限。

业主大会是由全体业主组成的维护物业区域内的全体业主的公共利益，行使业

主的自治管理权限的组织。需要清楚认识到的是，所谓的物业管理事实上是物业服务，物业管理权是业主作为物业的所有人所拥有的权利，物业管理企业是获得业主的授权而取得提供物业服务的资格。从本质来讲，业主大会是全体业主行使其自己财产权，维护自己应得的有关服务权益的一个机构。这一点可以从条例第ll条的规定看出来。根据该条规定，业主大会享有的职责包括制定、修改业主公约和业主大会议事规则；选举、更换业主委员，监督业主委员会的工作；选聘、解聘物业管理企业；决定专项维修资金使用、统筹方案，并监督实施；制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。所有这些职责都是关于物业管理的事项。

业主委员会依照条例的规定，是业主大会的执行机构，因此它本身的职责也是围绕着物业管理展开的。从条例第15条的规定可以看出，业主委员会不论是召集业主大会会议，还是签订物业服务合同，抑或是及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同，还是监督业主公约的实施，其目的都是为了让广大业主切实享受物业服务。

因此，业主大会、业主委员会作为维护业主在物业管理活动中合法权益的机构，其职责也被限定于此，不应该超越此边界作出其他决定或者从事其他活动。

业主大会、业主委员会可能作出的违反法律和法规的决定，此时这些决定因为违法而归于无效。但是需要注意的是，条例赋予物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门特殊的权力，即主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主大会、业主委员会与居民委员会之间的职责协调问题

第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

【释义】

本条规定了业主大会、业主委员会与居民委员会之间的职责协调问题。

如何协调业主大会、业主委员会与物业所在地的居民委员会之间的关系，一直是我国物业管理条例立法过程中有待解决的问题。不过从最基本的法理来看，业主大会、业主委员会和居民委员会各自所行使的职责有本质的差别。

居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。具体而言，依据《城市居民委员会组织法》的规定，居民委员会的主要任务包括：(1)宣传宪法、法律、法规和国家政策，维护居民的合法权益，教育居民旅行依法应尽的义务，爱护公共财产，开展多种方式的社会主义精神文明建设活动；(2)办理本居民地区居民的公共事务和公益事业；(3)调解居民纠纷；(4)协助维护社会治安；(5)协助人民政府或它的派出机关做好与居民利益有关的公共卫生、计划生育、优抚救济以及青少年教育工作。

从这些规定和居民委员会的实践中可以看出，事实上居民委员会的主要职责在于完成相关的政府工作事项。因而居民委员会主要是居民自我组织起来对于公共事务进行管理的组织。居民委员会的合法性来源于作为政治权利拥有者的居民的选举，所以说居民委员会是居民行使民主政治权利的产物。

至于业主大会、业主委员会，是出于物业的使用、维护与管理的目的组成的。在公寓化住宅中，一栋建筑物中居住着多户住户，每个住户只占有使用该建筑物中一个有限的空间；但是除了每一个住户所占有的该有限空间之外，建筑物整体也需要开展维护与管理工作。同理，在同一住宅区域内不同建筑物所共享的公共设施也需要开展管理与维护工作。在法律上，每一个住户除了对自己居住的特定空间享有所有权(这就是一般所说的建筑物区分所有权)之外，还应该对于建筑物的整体以及公共设施拥有一定的权利。

由于存在事实上与法律上的关联关系，各个业主行使自己所有权已经不可能完全不牵扯到其他所有权人的利益，为了协调全体所有权人的利益，同时对于共有部分进行有效的管理与利用，就必须建立全体所有权人参与的协调机制与组织，这就是条例所规定的业主大会与业主委员会。由此可见，业主大会与业主委员会事实上是财产权人行使自己财产权的组织。换言之，业主大会与业主委员会所负责的事项在于如何行使业主的财产权，业主大会与业主委员会的合法性来源于作为所有权人的业主。

由此可见，业主大会、业主委员会与居民委员会各自所行使的职责有着本质上的区别，因为其权力来源存在重大差别，前者强调其行使私人财产权的属性，而后者则是实现政治民主权利的结果。所以不可将二者混为一谈。

正是由于认识到了业主大会、业主委员会与居民委员会之间的性质差别，物业管理条例在二者的协调配合上作了较为明确的规定。

条例首先就公共事务问题上二者的协调作出规定，其中较为突出的是物业管理区域的社会治安工作。条例要求业主大会、业主委员会应当配合公安机关，同时与居民委员会相互协作，共同做好社会治安工作。公安机关作为负责社会治安的政府机关自然对于物业区域内的治安事项责无旁贷，而治安作为重要的公共事务，居民委员会也负有相应的责任。业主大会、业主委员会作为行使业主自己财产权的组织，自然而然的可以就维护自己财产权作出合法妥当的安排。不过，在公共事务问题上，正如公民应当配合有关机关一样，业主大会、业主委员会自然应当与负责公共管理的相关行政机关和协助行政机关的居民委员会配合与协作。

条例还明确了业主大会、业主委员会应当配合居民委员会依法履行自治管理的职责。正是因为二者存在前述的基本差别，各自行使的是不同的权利，因而业主大会、业主委员会才要协助居民委员会发挥自我管理的职责。同时，由于住宅小区的业主往往兼具业主和居民双重身份，条例为了促进沟通，加强业主大会、业主委员会与居民委员会彼此的相互了解与联系，要求住宅小区的业主大会、业主委员会做出的决定应当告知居民委员会，并听取其建议。

前期物业管理问题

第二十一条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

【释义】

本条规定了前期物业管理问题。

所谓的前期物业管理，是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前所实施的物业管理。按照条例的规定，选聘物业管理企业是业主大会的权利。但是业主大会的召开，特别是首次业主大会需要一定的条件。在一般情况下，物业管理区域内的物业是分期分批售出的，已经入住的业主人数相对于将来物业全部或者大部分售出时的业主人数来说只是少数，同时入住的业主彼此之间并不熟悉，也很难联合起来与物业管理企业订立物业服务合同。在这些问题没有得到解决，条件没有具备之前，往往无法召开业主大会。与此同时，物业的管理是出于物业本身维护与保养的迫切需要，不可能等到业主大会选聘出物业管理企业之后才开始实施。否则会严重影响物业的使用与管理，也大大降低了业主的居住与生活的质量。为了解决这一问题，填补业主大会选聘出物业管理企业之前的一段时间内物业管理的空缺，就需要由相关当事人出面选聘物业管理企业，委托其做好前期的物业服务工作。建设单位则是较为适当的人选，同时建设单位出于维持物业状况的考虑。也会积极选聘物业管理企业。

此前的建设部《城市新建住宅小区管理办法》并没有明确规定物业前期管理，但是其第5条规定：“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理”。很多的地方物业管理规定对此也有所涉及。《上海市居住物业管理条例》第六章即是专门的关于前期物业管理的规定。《上海市居住物业管理条例》第4l条规定，“本条例所称前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理”。该条例的第42条还规定，“新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约，与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同，并报所在地的区、县房地产管理部门备案”。还有像《厦门市物业管理条例》规定，业主委员会成立之前，由开发建设单位自行管理或委托物业管理企业实行物业管理。《北京市居住小区物业管理办法》第8条规定，居住小区开发建设周期较长的，在物业管理委员会成立之前，由该居住小区的开发建设单位负责物业管理，并可选择物业管理企业进行前期管理。物业管理委员会成立后，由其决定物业管理企业的续聘或解聘。1999年10月14日，建设部下发了《前期物业管理服务协议》(示范文本)，按照该文本的内容，前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。

从上述所引的建设部和各个地方的规定来看，它们对于前期物业管理的界定并不一致。有的规定前期物业管理是在住宅出售后至业主委员会成立之前，有的是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理，还有的则泛指业主委员会成立之前的物业管理。条例则规定为业主、业主大会选聘物业管理企业之前的物业管理。

从建设部以及地方的规定来看，对于前期物业管理的委托方的认定也各不一样。《前期物业管理服务协议》(示范文本)规定了协议的双方，一方是房地产开发单位或者物业管理企业，而另一方则为业主。上海市的管理条例则规定由住宅出售单位与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同。还有的规定则没有提及当事人。条例的表述则是“建设单位选聘物业管理企业的”，应当签订书面的前期物业服务合同，显然此时的双方当事人是建设单位与物业管理企业。

《合同法》对于合同的形式作了规定，一般来说可以采用书面、口头各种形式，但是法律、法规要求书面形式的，应当采用书面形式。鉴于前期物业服务合同的内容多，法律关系复杂，条例要求采取书面的形式。

业主临时公约的制定与内容

第二十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。

【释义】

本条规定了业主临时公约的制定与内容。

对于业主公约，条例第17条已经作了规定。所谓的业主公约是全体业主共同制定的，对于全体业主发生约束效力的关于物业的使用、维护以及管理等方面的守则。业主公约体现了业主自我管理、自我约束的思想，是业主之间的共同约定。也正因为如此，业主公约需要经过全体业主的讨论与审议，因此条例规定审批业主公约属于业主大会的职责。也就是说在业主大会召开之前，是不可能通过业主公约的。这时就面临着与前面提到的物业管理企业的选聘一样的难题。一方面业主大会的召开，特别是首次业主大会需要一定的条件。在物业管理区域内的物业分期分批售出时，入住的业主人数少，而且随着物业的销售情况变化，处于不断的变动当中。再加上入住的业主彼此之间并不熟悉，也很难联合起来制定反映业主共同意志的业主公约。另一方面，业主共同遵守的关于物业的使用、维护与管理的规则又是物业本身维护与保养的迫切需要，否则会严重影响物业的使用与管理。为此，就需要在业主大会制定正式的业主公约之前先行制定临时的业主公约，以备急需。至于制定业主临时公约的主体，建设单位不失为一个合适的人选。因为一方面只要有业主，就需要业主公约的约束，如果等待业主自行制定业主临时公约，那么就会存在相当长一段时间的没有业主公约的空白状态，另一方面业主是不断增减的，不管是由哪一些业主来制定业主临时公约都不免有缺乏代表性、不公正之嫌。同时，建设单位在物业销售之前事实上是最大的物业所有人，由其来制定业主临时公约也符合公平。条例不仅要求建设单位应当制定业主临时公约，而且规定应当在销售物业之前制定业主临时公约。这里就是考虑到不应该人为地制造规则的空白时间段。

业主临时公约虽然是临时的，但只是针对它的时间效力而言，事实上就其内容所包含的事项而言业主临时公约与正式的业主公约并没有本质上的差异。这一点也可以从本条与条例第17条的内容比较上看出来。业主临时公约同样应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主临时公约应当制定物业使用与管理的规则，例如物业的公共部位以及公共设施的使用规则。业主临时公约还应当确认业主拥有正当使用物业共用部分、共用设施的权利，例如使用电梯、公共道路、物业管理区域内的公共文化、体育设施等。同时业主临时公约也应当规定业主应当履行的义务，包括妥善利用和爱护物业的公用部分与公用设施，不得擅自利用、毁损物业的共同部分。例如，业主不得擅自变更物业共用部分的构造、布局、外观、用途，不得擅加利用或者允许他人利用，不得私自占用、拆除、破坏物业的共有部分与公用设施。同时业主不得妨害他人利用共用部分，不得妨害他人对于其自己专有部分的利用，例如不得违反规定，擅自饲养家禽家畜，不得违反环境卫生规定，胡乱丢弃垃圾或者收集可能危害公共卫生的物品，不得聚众喧哗吵扰等。

业主临时公约由于并非是物业买受人所制定，因此为了避免物业建设单位可能的越权与擅断，条例要求建设单位制定业主临时公约时，不得侵害物业买受人的合法权益。这主要是要保障物业买受人合理享受物业的公共部分，同时在不影响他人和公共利益的情况下排他性地占有、使用与处分自己的物业专有部分。

建设单位对于业主临时公约的说明义务以及物业买受人承诺遵守业主临时公约的义务

第二十三条

建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

【释义】

本条规定了建设单位对于业主临时公约的说明义务以及物业买受人承诺遵守业主临时公约的义务。

如前所述，正式的业主公约是全体业主自治管理的产物。从程序上来说，业主公约是经过全体业主参与的业主大会审议通过的。因此，业主公约的效力来源于它是全体业主参与制定的经业主审议通过的业主自治文件。但是业主临时公约却是由建设单位制定的，而不是业主大会审议通过的，并且如前述事实上也不可能召开业主大会来制定业主临时公约。因此，业主临时公约对于业主能否产生约束力就成为一个亟待解决的法律问题。

对于业主临时公约对于业主的拘束力，在此前的各类规范中大体是通过以下几种方式确立的：根据《上海市居住物业管理条例》第42条规定：“新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约”，“新建商品住宅出售单位与住宅买受人签订住宅转让合同时，应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件”。这种方式就是通过将房地产开发商制定的业主临时公约作为物业买卖合同的附件，纳入合同的内容，这样遵守业主临时公约就成为合同义务的一部分，从而业主临时公约对于物业的买受人产生拘束力。另外一种方式则是物业的买受人在办理入住手续的时候，要求物业的买受人签署对于业主公约的认可书，以物业买受人承诺受业主公约约束作为入住的先决条件。例如，《深圳经济特区物业管理条例》第26条规定：“业主人住时物业管理公司应组织业主签订业主公约，不组织业主签订业主公约的，市、区住宅主管部门有权予以纠正”。

条例第22条已经规定了由物业的建设单位负责制定业主临时公约，因此顺理成章的安排是让业主临时公约在建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时候，通过业主的承诺发生对业主的拘束力。当然条例没有采取将业主临时公约作为物业买卖合同的附件，也就是物业买卖合同的一部分的做法。条例只是要求物业买受人应当承诺遵守业主临时公约。物业买卖合同本质上来说是建设单位与物业买受人之间对于彼此权利义务的约定，而业主临时公约是需要全体业主遵守的约束全体业主的行为准则，二者的具体内容与效力范围还是存在着相当的差别。

当然，由于业主没有参与业主临时公约的制定，而又需要要求其承诺遵守业主临时公约，为了保护物业买受人的利益，就应由建设单位作出一定的说明。建设单位的义务包括：第一，建设单位应当将业主临时公约向物业的买受人明示。也就是说建设单位应当让物业的买受人知晓业主临时公约的存在和内容。其次，建设单位应当向物业的买受人解释业主临时公约的具体内容。业主临时公约的内容在于对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主临时公约制定物业使用与管理的规则，业主临时公约还确认业主拥有正当使用物业共用部分、共用设施的权利。同时业主临时公约也规定业主应当履行的义务，包括妥善利用和爱护物业的公用部分与公用设施，不得擅自利用、毁损物业的共同部分等等。这些内容都直接影响物业买受人将来对于物业的使用与管理，因此也直接影响着物业买受人的购买意愿。为避免日后纠纷，也是为了将来业主临时公约能够得到物业买受人的切实遵守，建设单位应当向物业买受人说明业主临时公约的具体内容。

从事前期物业服务的物业管理企业的选聘方式

第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

【释义】

本条规定了从事前期物业服务的物业管理企业的选聘方式。

条例首先明示一个大原则，就是房地产开发与物业管理相分离。所谓的房地产开发与物业管理相分离，事实上就是要打破谁开发、谁管理的自建自管局面，使得物业管理行业真正走向市场。我国有相当一部分房地产开发企业往往有“肥水不流外人田”的思想，本企业开发建设的房地产项目都希望由自己的物业管理分支机构或者与自己有关联的物业管理企业实施管理。特别是在前期物业管理阶段，由于是由建设单位来选聘物业管理企业，因此相当一部分房地产企业直接选聘与自己有关联的物业管理企业。这种自建自管的选聘方法，事实上就消灭了物业管理企业之间的竞争。由此往往导致物业管理企业在日后的物业服务中，所提供的服务质量差强人意，业主对此颇有意见。为了进一步提升物业管理行业的市场化程度，促进物业管理企业提高服务质量，改进内部管理，使广大业主真正获得满意的服务，条例提倡房地产开发与物业管理相分离的原则。

这一原则的具体贯彻方式就是通过招投标的形式，引入竞争机制来选聘物业管理企业，实现优胜劣汰。具体而言，物业开发建设单位以物业管理权为标的，招请若干个物业管理公司报价竞争，再由开发建设单位从中选择优胜的物业管理公司并与之签订物业服务合同。

在物业管理中引入招标投标，实际上就把物业管理行业直接推入市场之中，是物业管理行业中引入竞争机制的具体体现。物业管理的招标投标不仅为物业开发建设单位提供了选聘高素质物业管理公司的空间，同时也为物业管理公司提供了公平竞争的机会。因此，物业管理招标投标的优胜劣汰法则，有利于全面提高物业管理服务的质量，有利于改进物业管理企业的管理与服务，有利于整个物业管理行业的健康发展。

物业开发建设单位在招标时应当综合考虑投标者的技术实力、经济实力、管理经验、物业管理资质等级、以往的物业管理业绩、服务质量、管理费用、信誉等因素。在众多的投标者，开发建设单位应按照上述标准，选择中标者，再与中标者签订物业服务合同。

物业管理招标投标必须遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，依据《中华人民共和国招标投标法》第2条：“在中华人民共和国境内进行招标投标活动，适用本法”的规定，物业管理招标投标活动必须严格遵守《中华人民共和国招标投标法》和相关的物业管理法律、法规和政策的规定。根据条例的规定，物业管理企业实行资质管理制度，因此招投标中必须注意审查投标人是否具有相应的资质。将来如何具体创造公平、公开、公正的市场环境，还有待不断的探索。以下结合我国现行的地方有关物业管理招投标的规定，简单介绍物业管理的招投标。一般而言，招投标应当注意下列事项：

第一，招标人在招投标前应依法向有关主管机构提交材料，办理相关手续。例如北京市规定的备案材料有：(1)招标项目简介；(2)招标活动方案，包括招标组织机构时间安排、评标委员会评分标准；(3)招标书，包括物业管理内容范围、收费、服务要求、对投标单位要求等。

第二，招标人进行招标，招标可以公开招标，也可以邀请招标。但是其中采取邀请招标方式的，应保证程序的合法公平。例如北京市规定，邀请招标的应向3个以上物业管理企业发出投标邀请书。

第三，招标前应编制招标文件。招标文件中应包括招标人名称地址联系方式、项目基本情况、所要求的物业管理服务标准、物业管理收费标准以及对投标单位、投标书的要求、评标标准等内容。

第四，投标人应具有相应的物业管理资质证书。投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，并按照招标文件规定的时间将标书送到指定地点。如果招标文件要求必须交纳保证金的，应当依法缴纳保证金。

第五，评标委员会的确定及评标的方法和标准。评标委员会的组成以及评标方法、标准应当确保公正，达到优胜劣汰的目的。例如北京市规定，评标委员会应由招标人代表及从事物业管理相关工作满5年以上并且具有中级以上职称或具有同等专业水平的专家组成或者从市国土房管局建立的评标专家库中随机抽取组成。评标时根据招标人和指导单位共同制定的标准打分，综合评分分数最高者为中标人。

第六，签定物业服务合同项目。中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书。双方应自中标通知书发出之日起一定日期内按照招标文件规定的内容签定物业管理合同。有的地方还规定在合同签定之日起一定时间内应将合同报送有关部门备案。

需要注意的是，条例并没有要求所有的房地产的物业管理企业都必须采取招投标的方式选聘。条例只是对于涉及面最大，数量最多的住宅物业要求必须采取招投标的方式选聘物业管理企业，而且对于投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，还可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

前期物业服务合同内容订入物业买卖合同的要求

第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

【释义】

本条规定了前期物业服务合同内容订入物业买卖合同的要求。

条例第21条规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。根据条例的表述，显然此时前期物业服务合同的双方当事人是建设单位与物业管理企业。

普通的物业服务合同是由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业订立的。因为物业服务合同本来是作为物业所有人的业主选择物业管理企业为自己提供财产管理服务而订立的协议，所以说物业管理企业提供的物业服务的对象是作为物业买受人的业主。但是在前期物业管理阶段，如前所述，业主没有办法联合起来自己选聘物业管理企业。因此不得不借助物业建设单位之手，由其来选任物业管理企业，由此也变成前期物业服务合同的双方当事人是建设单位与物业管理企业。这样业主与物业管理企业之间就不存在合同关系。

根据合同的相对性原理，一般而言只有彼此之间存在合同法律关系的双方才有权提出行使合同权利与履行合同义务的要求，业主虽然是物业买受人却没有法律上的权利要求物业管理企业依照前期物业管理合同提供物业服务。如果物业管理企业违反前期物业服务合同，提供的物业服务不符合约定，作为最为直接的利害关系人的物业买受人却不能要求物业管理企业采取措施改正，承担违约金等违约责任。与此相类似，物业管理企业也没有法律上的权利要求业主缴纳各种物业服务费用。

为了解决前期物业服务合同的权利义务不能约束物业管理企业与业主而带来的困扰，条例要求建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。这样，物业的买受合同就包括了前期物业合同的内容，避免了物业管理的内容成为空缺，同时业主根据物业买卖合同，也可以享有物业服务的权利并应当根据物业服务的有关内容履行相关义务。

前期物业服务合同的期限

第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限：但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

【释义】

本条规定了前期物业服务合同的期限。

前期物业服务合同的期限一直是一个有争论的问题。这里主要是涉及到前期物业服务合同与正式的物业服务合同的相互衔接与协调的问题。如果在时间连续上没有做好安排，可能会发生前期物业服务合同的期限已经届满，但是业主大会、业主委员会又没有选聘好物业管理企业，更没有签订物业服务合同，此时就会造成物业服务的断档，影响业主对于物业的使用。同时也可能业主大会选聘了新的物业管理企业，业主委员会也与其签订物业服务合同后，但前期物业服务合同的期限还没有结束，此时容易导致两家物业管理企业都认为自己有权提供物业服务，从而造成冲突。

在我国以往的物业管理实践中，前期物业服务合同的截止时间有以下三种情形：

(1)前期物业服务合同规定的合同终止时间届满，业主再选聘物业管理企业并签订物业服务合同，由此则前期物业管理的截止时间为前期物业服务合同规定的合同终止时间；

(2)前期物业服务合同规定的合同终止时间尚未届满，业主委员会另行选聘物业管理企业并签订物业服务合同，则前期物业管理的截止时间为另行选聘物业管理企业的物业服务合同所定的起始时间；

(3)前期物业服务合同规定的合同终止时间届满，业主委员会尚未成立，或尚未与任何物业管理企业签订物业服务合同，原物业管理企业可以不再进行管理，也可以继续对物业进行管理。在继续进行管理的情况下，前期物业管理的截止时间为新的物业服务合同生效时。

条例规定前期物业服务合同可以约定期限。至于前期物业服务合同与正式物业服务合同的时间衔接，条例规定正式的物业服务合同生效，则前期物业服务合同自然终止，这样就避免了两个物业服务合同发生冲突。

建设单位负有不得擅自处分归属于业主共有或者共用的物业部分的义务

第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

【释义】

本条规定了建设单位负有不得擅自处分归属于业主共有或者共用的物业部分的义务。

物业的共用部分、共用设施设备的所有权或者使用权依法归属于业主享有的，那么也就只有业主可以决定如何使用和处分这些物业的共用部分和共用设施设备。这里所讲的处分应该做广义的解释，既包括法律上处分，也包括事实上处分。法律上处分如转让所有权、设定用益物权或担保物权等等，事实上处分包括拆毁等。建设单位不仅仅不得擅自处分，而且对于这些物业的共用部分、共用设施设备的使用，也不得擅自作主。对于物业的一般专有部分，由于其权利主体是明晰的，也就是业主是各个专有部分的所有人，建设单位自然不得擅自处分业主的专有部分。而物业的共用部位、共用设施设备，在现实生活当中建设单位任意处分的情况却时有发生，业主的合法权益频遭侵犯。这主要是因为建设单位由于缺乏业主的强有力的监督，往往视为己有，出于各种各样的目的，擅自对此作出处分。为了加大对业主利益的保护力度，条例第58条还规定侵权人不仅应依法承担民事责任，还要依法追究其行政责任。

物业管理企业在承接物业时的查验义务

第二十八条 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

【释义】

本条规定了物业管理企业在承接物业时的查验义务。

物业管理企业承接建设单位移交的新建物业时应当进行验收，这就是狭义上的物业管理企业的承接验收。从广义上说，物业管理企业的承接验收还包括对于原有物业的承接验收。物业承接验收是物业管理企业承接物业时不可或缺的工作程序。

物业管理企业的承接验收不同于竣工验收。竣工验收是指建设工程竣工后，开发建设单位会同设计单位、施工单位、设备供应单位以及工程质量监督部门等，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工质量、设备安装质量进行全面检验，取得竣工合格的资料、数据和凭证。竣工验收包括隐蔽工程验收、分期验收、单项工程验收和全部工程验收。

物业承接验收与竣工验收的主要区别是：

首先二者的性质不同。我国实行建设工程质量监督制度，未经验收或验收不合格的工程不得交付使用。由此可见，工程竣工验收包含有明显的国家行政管理的内容。竣工验收一旦通过，标志着物业获准可以投入使用。而物业承接验收则是民事行为，没有行政法上的意义。

其次二者的参与主体不同。竣工验收的主体是建设行政主管部门和相关企业(包括建设单位、施工单位、设计单位、监理单位等)。而物业承接验收的主体则是物业管理企业和此前的物业实际控制方。在前期物业管理的场合就是物业管理企业与建设单位。一般情况下，政府行政主管部门并不参与物业承接验收。

再次二者的内容和侧重点也不同。竣工验收的内容和侧重点主要针对建筑工程的质量问题，需要考察的是建筑工程是否符合国家的各项标准，是否存在危及人身与财产安全的质量缺陷，例如工程勘探取样是否合理、隐蔽工程钢筋材料是否符合设计标准等。物业承接验收则是为了明确物业的现存状况，因此除了需要考察物业本身的质量安全问题外，还需要查明整个物业环境、物业设施的使用与保养等等。

通过承接验收程序，可以发现此前没有发现的质量问题，及时进行整改。特别是如果物业管理企业在楼房竣工后、居民进户前，进行物业的承接验收，就能够及时将发现的房屋质量、使用功能等问题向开发商提出，并监督开发商返修。这不仅能够有效的防止将来可能发生的物业使用和管理纠纷，而且物业管理公司可根据掌握的验收资料，有针对性地制定预防性的管理措施和维修计划。

关于物业的承接验收标准，建设部于1991年7月1日发布了《房屋承接验收标准》。该标准是针对交房管部门承接的房屋，但是依法代管，依约托管和单位自有房屋的承接，可参照该标准执行。该标准主要适用于一般民用建筑的承接验收。工业建筑、大型公共建筑、文物保护建筑及某些有特殊设备和使用要求的建筑的承接验收可参照使用。

该标准所引用的标准包括：GBJ7建筑地基基础设计规范、 GBJl0钢筋混凝土结构设计规范、GBJ206木结构工程施工及验收规范、GBJ207屋面工程施工及验收规范、GBJ232电气装置安装工程施工及验收规范、GBJ242采暖与卫生工程施工及验收规范、CBJl3危险房屋鉴定标准。

作为承接单位的物业管理企业应当会同建设单位对房屋的主体结构、外墙、屋面、楼地面、装修、电气、水、卫、消防、供暖、供气、电梯、附属工程及其他项目进行质量与使用功能的检验。由于物业共用部分、共用设施设备业主一般不可能进行查验，同时物业管理企业将承担对于物业共用部分、共用设施设备的维护与保养的任务，条例特别强调物业管理企业在承接物业时必须对于物业共用部分、共用设施设备进行查验。物业管理企业在查验的时候应当根据国家标准以及合同规定的标准进行查验。

例如对于主体结构，应当察看地基基础的沉降程度，是否引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏，钢筋混凝土构建是否产生变形、裂缝，如果产生了变形与裂缝，其程度如何。如果主体结构是砖石结构，是否有足够的强度和刚度，是否有明显的裂缝，等等。

对于墙，应当察看是否渗水。对于屋面，是否有渗漏，隔热保温措施是否到位，出水口、落水管是否安装牢固等。对于楼地面，查验的时候应当注意楼地面的面层与基层是否粘结牢固，不空鼓，是否有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。卫生间、阳台地面与相邻堤面的相对标高是否符合设计标准要求，是否可能发生积水、倒返水和渗漏等等。

水、卫、消防管道是否安装牢固、控制部件启闭灵活、无渗漏。水压试验及保温、防腐措施是否符合要求。卫生间、厨房内的排污管是否分设，出户管长度是否适宜。地漏、排污管接口、检查口是否渗漏，管道排水必须流畅。水泵安装应平稳，运行时无较大震动。消防设施是否经消防部门检验合格。室外排水系统的标高、窨井(检查井)设置、管道坡度、管径是否符合要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。明沟、散水、落水沟头是否有断裂、积水现象等等。

采暖锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证。各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活。群体建筑还应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施是否达到应有的质量和使用功能要求。

GBJl4室外排水设计规范、GBJl6建筑设计防火规范、GBJ45高层民用建筑设计防火规范、

物业承接验收时的文件资料移交

第二十九条

在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；

(四)物业管理所必需的其他资料。

物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

【释义】

本条规定了物业承接验收时的文件资料移交。

事实上物业涉及的文件资料大体包括物业的权属文件和技术资料。前者是反映物业上的法律权利义务关系的资料，而后者则是关于物业建设的相关技术文件。这两类资料都是物业管理公司开展有效的物业服务所应拥有的，在办理物业承接验收的时候都需要进行移交。

权属文件就是记载物业产权及其他法律权利义务关系的文件。物业不仅表现为建筑物和设施设备，而且体现在物业上附着的各种权益关系。权属文件承接验收的目的就是明晰这些权利义务关系，尤其是明晰物业产权关系及附着其上的其他权利义务关系。

物业承接验收时需要接受的权属文件包括：(1)涉及物业财产权权利义务关系的法律文书，这主要是各类物业财产权性质的法律文件，例如《国有土地使用权证》、《房屋产权证》、《房屋他项权证》，《房屋租赁合同》、《房地产抵押合同》等；(2)用以说明物业自身状况的政府文件、证书和其他文件。如说明物业开发历史背景的有关资料，如拆迁安置资料等。又如物业建设过程中证明物业建设本身合法性的各种政府审批文件，如《预售许可证》等。再比如反映物业质量的有关文件和证书，如《竣工验收合格证》等；(3)物业上发生的其他法律关系的文件资料。例如开发商与施工单位签订的明确建筑工程保修范围、保修期限和保修责任的保修书；再如设备设施、主要部件供应商签订的维修保修合同，如《电梯保修合同》、《卫星前端接收系统保修合同》等。

权属文件承接验收主要是明确物业本身的财产法律关系，保证物业权属文件的合法有效。这些资料是解决日后可能出现的一些纠纷的主要依据。物业管理企业在承接验收过程中应该认真对照查验各类文件的真实与合法性。

技术资料记载物业建设过程中发生的工程项目及其技术信息。这些资料有助于清楚地从技术层面了解物业的现状。接收这些技术资料能够帮助有关工程维护维修和进行相关服务，为物业管理的顺利开展创造必要的条件。条例的规定就主要侧重于技术资料的移交。条例要求建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：

(1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件；

(4)物业管理所必需的其他资料

除了上述资料，物业承接验收时需要接受的技术资料一般还有：主体结构工程勘察、设计、施工资料以及配套设备设施及主要部件技术资料，包括反映各类设备设施和主要部件的型号、主要参数和技术指标的说明书、使用手册等。这些资料是整个物业管理中工程维护维修的主要技术依据。

技术文件承接验收时应当注意对关键技术内容的把握，如设计图纸的变更记录、隐蔽工程的竣工图纸、设备安装维护合同的技术定义条款等。注意整套技术文件的相互印证与衔接。

鉴于这些资料对于物业服务的重要性，同时物业管理企业也只是受托保管这些资料，因此物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

建设单位配置物业管理用房的义务

第三十条

建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

【释义】

本条规定了建设单位配置物业管理用房的义务。

物业管理用房是专门供物业管理企业进行物业管理活动使用的建筑。物业管理用房是否应当预先配备由于缺乏权威性的规定而往往莫衷一是。条例此次明确了建设单位负有配置物业管理用房的义务。物业管理用房是物业管理企业实施物业管理的必要物质条件。物业区域内已建成的项目中如果缺乏物业管理用房，将来物业管理企业就不得不另行建设。让物业管理企业再行建设用房，不仅程序繁杂，需要有关部门的审批，需要业主的同意，而且由于物业的建设是按照规划与设计进行的，事后建设很可能会破坏原先规划与设计。因此最为妥当的办法，就是要求建设企业在物业建设中考虑物业管理的需要，配备必要的物业管理用房。

建设单位的物业保修责任

第三十一条

建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

【释义】

本条规定了建设单位的物业保修责任。

物业在建设中存在的质量问题，在竣工验收时可能未被发现，在使用过程中逐渐暴露出来，如屋面漏水，墙壁裂缝或墙皮脱落，室内地面空鼓、开裂、起砂、上下水管道、暖气管道漏水、堵塞等。

根据本条的规定，物业在交付使用后的一定期限内发现有工程质量缺陷，建设单位应当依法承担修复责任。

《建筑法》第62条和《建设工程质量管理条例》第39条均明确规定，建筑工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。《建设工程质量管理条例》第3条规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。鉴于业主是与建设单位订立物业购售合同，因此建设单位应当承担物业质量保修的首要责任，如果是因为勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位的原因造成的物业质量问题，可以依法要求勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位承担责任。

根据建设部颁发的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，房地产开发企业在交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的记载，承担住宅的保修责任。住宅的保修期从开发企业交付用户使用之日起计算。但是如果是用户违反《住宅使用说明书》的提示，使用不当或者擅自改动物业的结构以及装修不当，由此而造成的质量问题房地产开发企业不承担保修责任。

根据《建设工程质量管理条例》第40条的规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

(1)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房问和外墙面的防渗漏，为5年；

(3)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

(4)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

建筑工程的保修范围包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目。地基基础工程或主体结构工程发现存在质量问题的，如果能够通过加固等确保建筑物安全的技术措施予以修复的，应当负责修复；不能修复造成建筑物无法继续使用的，有关责任者应当依法承担赔偿责任。保修的范围还包括屋面防水工程以及地面与楼面工程、门窗工程等。此外，电线管线、上下水管线的安装工程，包括电气线路、开关、电表的安装，电气照明器具的安装，给水管道、排水管道的安装，以及供热、供冷系统工程，包括暖气设备、中央空调设备等的安装工程也应给以保修。

在建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位之间，应根据造成质量问题的不同原因由不同单位分别承担责任：

(1)施工单位未按国家有关规范、标准和设计要求施工，造成的质量缺陷，由施工单位负责返修并承担经济责任；质量缺陷是指工程不符合国家或行业现行的有关技术标准、设计文件以及合同中对质量的要求。

(2)由于设计方面的原因造成的质量缺陷，由设计单位承担经济责任。

(3)因建筑材料、构配件和设备质量不合格引起的质量缺陷，属于施工单位采购的或经其验收同意的，由施工单位承担经济责任；属于建设单位采购的，由建设单位承担经济责任；

(4)因使用单位使用不当造成的质量缺陷，由使用单位自行负责；

(5)因地震、洪水、台风等不可抗力造成的质量问题，施工单位、设计单位不承担经济责任。

施工单位接到保修通知书之日起，必须及时到达现场与建设单位共同明确责任方，商议返修内容。属施工单位责任的，如施工单位未能按期到达现场，建设单位应再次通知施工单位；施工单位接到再次通知书后仍然不能按时到达的，建设单位有权自行返修，所发生的费用由原施工单位承担。

物业管理企业的法律性质与资格管理制度

第三十二条

从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

【释义】

本条规定了物业管理企业的法律性质与资格管理制度。

物业管理企业是从事物业服务的企业。关于物业管理企业的法律性质，《条例》作了明确的规定，即物业管理企业是独立的法人。也就是说，非法人的企业不能从事物业管理业务。依据这一规定，独资企业与合伙企业由于不具备法人资格，依法就不能再从事物业管理活动。依据《民法通则》的规定，法人应当具备下列条件：(1)依法成立；(2)有必要的财产和经费；(3)有自己的名称、组织机构和场所；(4)能够独立承担民事责任。除上述条件外，设立企业法人还应当遵守有关的法律、法规的规定设立。目前，最为常见的法人形态的物业管理企业是物业管理公司。设立物业管理公司应当遵守《公司法》有关设立有限责任或股份有限责任公司的规定。

本条还规定了对于物业管理企业实行资格管理。我国现阶段对某些企业实行资格管理，其目的就是为了对企业这一市场主体进行规范。在相当大的程度上这是一种市场准入管理，行政机关认为只能允许获得资格的企业进入相关的市场从事经营活动。更进一步，营业资格通常还区分不同的等级，企业往往只能从事与其资格等级相适应的经营活动，而不能超越等级经营。对企业实行资格管理是我国的一个特色。

目前，我国由房地产管理部门对物业管理企业实施资质管理，房地产管理部门审批物业管理企业的资质等级，颁发资质等级证书。建设部制定了专门的《物业管理企业资质管理试行办法》。该办法规定：建设部负责全国物业管理企业的资质管理工作，省、自治区建委(建设厅)，直辖市房地局负责本行政区域物业管理企业的资质管理工作。根据建设部的《物业管理企业资质管理试行办法》，物业管理企业划分为四个等级。即：一级、二级、三级和临时资质。它们的评定标准分别如下：

资质一级：(1)注册资金500万元以上；(2)具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于30人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，80%以上的部门经理、管理人员取得从业人员岗位证书；(3)管理两种类型以上的物业；(4)管理各类物业的建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%。计算基数是：A．多层住宅200万平方米；B．高层住宅100万平方米；C．独立式住宅(别墅)15万平方米；D．办公楼字、工业区及其他物业50万平方米；(5)20%以上的管理项目获得全国物业管理示范项目或省级物业管理示范项目称号；(6)具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；(7)建立了维修基金管理与使用制度。

资质二级：(1)注册资金300万元以上；(2)具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，60%以上的部门经理、管理人员取得从业人员岗位证书；(3)管理两种类型以上的物业；(4)管理各类物业的建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%。计算基数是：A．多层住宅80万平方米；B．高层住宅40万平方米；C．独立式住宅(别墅)6万平方米；D．办公楼宇、工业区及其他物业20万平方米；(5)10%以上的管理项目获得全国物业管理示范项目或省级物业管理示范项目称号；(6)具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；(7)建立了维修基金管理与使用制度。

资质三级：(1)注册资金50万元以上；(2)具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人。企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，50%以上的部门经理、管理人员取得从业人员岗位证书； (3)有委托的物业管理项目；(4)具有比较健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；(5)建立了维修基金管理与使用制度。

临时资质：新设立的物业管理企业应按有关规定到当地县级以上人民政府物业管理行政主管部门申请领取(临时资质证书)。物业管理企业在领取(临时资质证书)后，方可从事物业管理业务。《临时资质证书》有效期为1年。有效期满后，物业管理企业向物业管理行政主管部门申请三级资质的评定。未获通过的，物业管理行政主管部门应当取消其从事物业管理业务的资格。

物业管理企业的资质管理实行分级审批制度。按照申请的资质等级分别由不同级别的建设部门审批。申报资质等级时应当提交下列材料：(1)物业管理企业资质等级申报表；(2)营业执照复印件；(3)建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书、从业人员岗位证书复印件和管理人员、工程技术人员专业技术职务资格证书复印件；(4)管理委托合同复印件；(5)物业管理业绩材料；(6)企业上一年度财务审计表。

同时，《物业管理企业资质管理试行办法》还规定了获得不同资质等级证书的企业应当在其资质等级内从事相应的物业管理活动，甚至于投标、议标活动也有相应的限制。而且，对物业管理企业的资质等级实行动态管理，每两年核定一次。

物业管理从业人员的职业资格制度

第三十三条

从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。 【释义】

本条规定了物业管理从业人员的职业资格制度。

职业资格是对从事某一职业所必备的学识、技术和能力的基本要求。职业资格包括做从业资格和执业资格。从业资格是指从事某一专业(工种)学识、技术和能力的起点标准。执业资格是指政府对某些责任较大，社会通用性强，关系公共利益的专业(工种)实行准入控制，是依法独立开业或从事某一特定专业(工种)学识、技术和能力的必备标准。职业资格分别由国务院劳动、人事行政部门通过学历认定、资格考试、专家评定、职业技能鉴定等方式进行评价，对合格者授予国家职业资格证书。

根据劳动和社会保障部2000年3月16日所发布的，自2000年7月1日起实施《招用技术工种从业人员规定》，为提高劳动者素质，促进劳动者就业，加强就业管理，用人单位招用技术工种的劳动者，必须从取得相应职业资格证书的人员中录用，物业管理员属于持证就业的目录。国家职业资格标准规定，物业管理员职业是按照物业服务合同约定，通过对房屋建筑及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主、使用人提供服务的人员。物业管理是一个市场前景看好的新职业，随着城镇居民大量购房，物业管理需求大为增加，但是我国目前的物业管理市场不是很完备，部分从业人员素质很低。劳动部门显然认为对于物业管理从业人员实行职业资格管理制度，能够提高物业管理人员的自身素质，发挥规范物业市场作用。物业管理人员的职业资格目前分为物业管理员、助理物业管理师、物业管理师三个等级。物业管理人员的职业资格考试制度已经实行。而至于职业资格的鉴定，劳动和社会保障部培训就业司下发《关于开展物业管理员和电子商务师职业资格全国统一鉴定试点工作的通知》(劳社培就司函[2001]75号)，决定在全国展开物业管理员职业资格国家统一鉴定工作。2002年3月，劳动和社会保障部职业技能鉴定中心下发《关于物业管理人员职业资格全国统一鉴定试点工作的实施办法》(劳社鉴发[2002]3号)，对物业管理人员统一鉴定作了详细规定。

但是需要注意的是，建设部在1996年就规定，实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度。建设部为全面提高物业管理人员的素质，规范物业管理行为，根据建设部、国家计委、人事部联合颁发的建教[1991]522号文件精神，决定从1997年开始对物业管理企业经理、部门经理和管理员实行岗位培训持证上岗制度，到1999年1月1日起全部实行持证上岗。

根据《物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗实施办法》，培训的目标在于通过岗位培训，使物业管理企业经理、部门经理、管理员的专业知识与工作能力达到岗位要求，基本胜任本岗位工作。培训的对象是具有大专毕业以上文化程度(或同等学历)的物业管理企业经理；具有中等专业学校毕业以上文化程度(或同等学历)的部门经理和管理员。内容包括物业管理理论、实务、法规等知识。培训考试合格，取得“岗位合格证书”，这是物业管理企业经理、部门经理和管理员上岗的凭证。“岗位合格证书”实行动态管理、复检制度。

1998年建设部又颁布了《全国物业管理从业人员岗位证书管理办法》，按照该办法的规定，全国物业管理从业人员岗位证书是全国物业管理从业人员参加岗位培训合格证书和上岗资格证书，限持证者任职期间使用。物业管理企业经理证书由具有物业管理企业经理培训资格的培训机构直接向建设部人事教育司、住宅与房地产业司申领。物业管理企业部门经理、管理员证书由各省、自治区、直辖市建委(建设厅)，各计划单列市建委(房管局)统一到建设部人事教育司领取，各培训机构向各地建委(建设厅)教育主管部门和房地产主管部门申领。申领证书时需提交以下材料：(1)教学计划；(2)培训总结；(3)培训登记；(4)学员岗位职务聘任证书复印件。证书实行动态管理、复检验证制度。复检验证工作按照属地原则由各房地产管理部门会同建设教育主管部门具体管理，每三年进行一次。证书复检时必须查验持证者工作完成情况和接受继续教育情况，具体方法由各地根据情况自行制定、实施。持证者必须接受规定的继续教育，由培训机构负责做好继续教育记录。

条例规定了物业管理从业人员必须取得职业资格证书。将来两个部门如何协调还有待明确。

单个物业管理区域中物业管理企业的惟一性

第三十四条

一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。

【释义】

本条规定了单个物业管理区域中物业管理企业的惟一性。

一个物业管理区域，一般而言应该是一个由原设计构成的自然街坊或封闭小区。《条例》第九条规定了物业管理区域的划分，并且规定一个物业管理区域成立一个业主大会。本条进一步明确要求在单个物业管理区域内只允许一家物业管理企业从事物业管理。不难想象，如果有一家以上的物业管理企业同时在同一物业管理区域内提供物业服务，那么不仅不可避免的会发生一定的冲突而且事实上也没有此必要。当然，一家物业管理企业可以同时对于不同的物业管理区域实施物业管理。

物业服务合同的订立、形式与内容

第三十五条

业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

【释义】

本条规定了物业服务合同的订立、形式与内容。

条例第15条规定业主委员会作为业主大会的执行机构，其职责之一就是根据业主大会的选聘结果，代表业主与中选的物业管理企业订立物业服务合同。由于业主人数众多，需要借助业主大会的程序来决定具体提供物业服务的物业管理企业。同时业主大会作为会议性质的组织，在监督执行合同方面有一定的困难。业主委员会作为常设机构，是业主大会的执行机构，由其代表业主与物业管理企业签订物业服务合同较为妥当，也便利于以后的监督检查工作。

依据《合同法》第10条的规定，法律、法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。条例鉴于物业服务合同的内容复杂，牵涉的事项众多，特别要求服务合同必须采用书面形式。

物业管理事项主要是指物业服务企业应当提供的服务内容，因此物业服务合同应当认真规定。一般而言，物业管理的事项包括：(1)物业共用部位以及共用设备的使用管理、维修和更新，例如公共道路的保养，电梯、车位、机电设备的维护与管理等；(2)物业管理区域内公共设施的使用、管理、维修和更新；例如小区的文化、体育设施的保养、维修；(3)公共环境卫生服务，例如公共场所的绿化；(4)安全防卫服务，包括如进出管理、消防管理、交通秩序维持等等；(5)物业档案资料保管。

物业服务合同除了可以约定上述管理服务事项外，还可以根据本物业管理区域的具体情况，就业主或者物业使用人的自有部分有关设备的维修保养管理事宜以及业主或者物业使用人特别委托的物业服务事项作出约定。

关于物业服务事项的服务质量，物业服务合同也应当作出规定，这样可以明确物业管理企业应达到的目标，也方便业主对于物业管理企业的服务进行考核。例如电梯每日至少运行多少小时，维修等待时间不应长于多少小时等等。

物业服务费用，即业主应当向物业管理公司交纳的服务费用。一般来说，物业服务费用应根据不同的服务项目由双方协商确定。服务合同首先应当规定服务费用的计算标准，标准的制定一方面需要遵循有关法规的规定，另一方面要结合本物业管理区域的情形予以具体化。例如对于供暖费用的计算，如果是按照采暖面积计算费用，就需要明确面积的具体计算方法。其次应当规定物业服务费用的交纳期限，例如有的物业服务费用是按月交纳，有的则是按季交纳，再例如有的费用是采取预收的形式，有的则是事后核实计收。

双方的权利义务的具体内容是与上述的物业服务事项等内容紧密联系的。不过一般而言，物业管理企业可以根据有关的法律法规，结合本物业管理区域的实际情况，制定物业管理的各项详细制度，例如卫生公约、治安公约等等。不过需要注意的是，如果属于对于物业管理的重大措施，应当取得业主大会或者业主委员会的同意。物业管理企业可以依据有关法律法规、物业服务合同实施有关的服务、管理，并收取有关的费用。对于某一些专业性服务，如果合同没有相反的规定，物业管理企业可以委托专业服务企业代为提供。与此相关，物业管理企业可以制止各种违反物业服务合同的行为。在提供物业服务的过程中，物业管理公司也有权获得业主大会与业主委员会的协助与支持。业主委员会则主要享有对于物业管理企业的物业服务进行检查、督促的权利。包括审议物业管理企业的服务情况，检查监督其具体工作，审议有关的物业服务费用的收取标准，讨论有关的财务预决算，依法批准监督专项资金的管理与使用等等。

专项维修资金的管理与使用：专项维修资金是指专项用于物业的公用部位、公用设施设备保修期满后的大修、更休与改造的资金。专项维修资金属于全体业主公共所有，由物业管理企业根据维修、更修的实际需要提出使用计划，业主委员会对于专项资金的使用应当加以审议与监督。

物业服务合同还应当就物业管理用房作出约定。物业服务合同应当对于物业管理用房的具体位置、管理企业的具体使用权限、管理用房的日常维护与保养以及设施设备的维修、根修作出规定。

合同期限：物业服务合同应当确定合同的期限，以及期限的起算、终止日期。与此同时，应当对于物业服务合同的提前终止作出规定，例如可以规定如果物业服务企业提供的服务未达到要求，业主委员会可以在何种具体情形下决定终止合同。如果业主委员会提议终止合同，双方如何具体磋商，在此期间如何保证物业服务不中断。合同一旦终止，那么物业服务费用的缴纳与使用又将如何处理等等。

违约责任：物业服务合同的履行过程中不可避免地会发生合同一方未能依照合同的约定履行的情况，这时候就需要探讨该违约方的违约责任问题。虽然《合同法》对于违约责任作了一些规定，但是当事人在物业服务合同中还是应当根据物业服务的具体情形，有针对性地做出相应的规定，便利于将来纠纷的解决。根据合同法的规定，承担违约责任的具体形式包括继续履行、赔偿损失、支付违约金、适用定金罚则等。《合同法》第111条规定，当事人一方不履行金钱债务或者履行金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行。由于物业服务合同主要是要求物业管理企业提供符合约定的物业服务，因此要求继续履行将是承担违约责任的主要方式之一。《合同法》第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”。由于物业服务的特殊性，双方通常无法事先确定损失赔偿的数额，因此违约金的设定便成为常用的承担违约责任的方式。常见的如规定业主如果没有按时的缴纳物业服务的费用就需要支付一定的滞纳金，这里的滞纳金事实上就是违约金。

自然，物业服务合同作为双方当事人自由协商的结果，只要不违反有关的法律规定，可以规定上述内容以外的事项，特别是业主委员会认为依据本物业管理区域实际情况需要与物业管理企业特别约定的事项。

物业管理服务合同对于物业管理企业的效力以及其违约责任的原则性规定

第三十六条

物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

【释义】

本条主要是关于物业管理服务合同对于物业管理企业的效力以及其违约责任的原则性规定。

法律是以法律关系为其调整内容的，物业管理条例则是以物业管理法律关系为其调整对象的。所谓物业管理法律关系是指由物业管理法所调整的在物业管理的过程中当事人之间所形成的各种权利和义务关系。之所以法律、法规被称为法律规范，就在于它授予人们一定权利，告诉人们怎样的主张和行为是正当的、合法的，会受到法律的保护；或者给人们设定某种义务，指示人们怎样的行为是应为的、必为的或禁为的，在一定条件下会由国家权力强制履行或予以取缔。物业管理法律关系的权利和义务内容是物业管理法律制度调整的社会关系在物业管理法律上的直接表现。因此，物业管理立法的首要任务，就是要以法律的形式，确定物业管理法律关系中各个主体之间的法律地位和相互之间的权利、义务关系。

物业管理法律关系包含七个方面的内容：一是业主、住户的权利与义务，即建筑物区分所有权人及占有人、使用人所享有的专有部分所有权、共用部分持分权和成员权的权利与应承担的义务；二是作为区分所有建筑物管理人的业主委员会的权利与义务；三是作为区分所有建筑物管理服务人的物业管理公司，依据物业管理服务合同的规定所确立的权利与义务；四是作为建筑物的开发建设单位在物业管理活动中的权利与义务；五是各级政府及政府主管部门在物业管理活动中作为政府主管部门的行政监督和管理的基本权利与义务；六是政府相关部门的基本权利与义务；七是物业管理协会的基本权利义务。

在这些物业管理法律关系中物业业主与物业管理企业之间的法律关系是最主要的法律关系，是物业管理的基础法律关系，其他各种法律关系则是围绕该两者之间关系为而构建的。业主与物业管理企业之间的关系是一种私法上的合同关系，其建立必须依赖于有效的物业管理合同，依据私法自治原则(或合同自由原则)当事人之间的权利义务主要取决于物业管理合同的具体内容，只有当事人应当约定而没有约定或者虽有约定但约定不明确时才适用法律之任意规定加以补充或解释。因为物业管理合同是民事合同的一种，所以除了本条例有特别规定外，《中华人民共和国合同法》总则的有关规定均得适用于物业管理合同。因此在适用本条的规定必须结合《中华人民共和国合同法》的相关规定，否则该条便无法加以适用的。

合同一经成立生效，当事人就必须遵守合同的约定，按照合同的规定全面履行合同所产生的义务。如果当事人没有履行合同义务或者虽然履行但是履行不符合合同的约定的，就构成违约行为，从而要承担违约责任。根据《合同法》第60条及本条的规定，当事人在履行物业管理合同时应当遵循全面履行原则(又叫适当履行原则)与协作履行原则。所谓全面履行是指当事人按照合同约定的标的、数量、质量，由适当的主体在适当的履行期限、履行地点，以适当的方式，全面履行合同义务。当事人不但应当履行合同的各项主给付义务，而且还必须履行由当事人在合同中约定的或基于诚实信用原则而产生的从给付义务及附随义务，只要其中有一项不符合合同的约定就构成债务不履行行为从而有可能承担违约责任。所谓协作履行原则是指当事人不仅应适当履行自己的合同义务，同时还应基于诚实信用原则的要求协助对方履行合同义务的原则。

根据合同法的规定，违反合同的行为的类型有五种形态，分别为拒绝履行、履行不能、迟延履行、不完全履行以及预期违约。所谓拒绝履行是指当事人能够履行合同义务而违法的表示将不予履行的情形；所谓履行不能是指当事人虽然想履行合同义务但是却没有履行的能力；迟延履行是指合同债务已届履行期当事人能够履行而没有履行合同义务的情形；不完全履行包括瑕疵履行与加害履行两种情形，前者是指当事人虽有履行但是履行的内容不符合合同的约定，后者是指不但当事人的履行本身不符合合同的约定而且还给对方当事人造成其他损失的情形；预期违约原是英美合同法中的制度，为我国1999年新合同法所采纳，是指合同一方当事人在合同规定的履行期限到来之前明示的或默示的表示自己于合同到期时将不予履行合同义务的情形。本条第二款所规定之“物业管理企业未能履行物业服务合同”解释上应当包括上述五种违约行为。

当物业管理企业有上述五种债务不履行行为时是否承担违约责任，还要看合同法对于违约责任采取何种规则原则。若采取过失责任原则，则行为人必须有故意或过失时才承担违约责任；若采严格责任原则，则无须行为人有故意或过失，只要行为人有上述五种债务不履行行为并且无法证明自己有免则事由即须承担违约责任。我国《合同法》第107条将违约责任归责原则规定为严格责任，而本条例对于物业管理服务合同又无特别之规定，因此物业管理企业违反合同无须有过失即须承担违约责任，除非能够证明其有法定免责事由或者当事人之间又订有免责条款。所谓免则事由是指由法律所规定的免除或限制违约行为人应当承担的民事责任的事由，根据合同法的规定可以适用于物业管理服务合同法定免则事由主要是不可抗力(《合同法》第117条)。所谓免责条款则是指当事人约定的用以免除或限制其未来合同责任的条款，可以在合同中约定，也可以在合同外另行约定。既然免责条款是由当事人自己约定的，当然在什么条件下免责、何时免则以及免除何种之责任均由当事人自己根据意思自治原则加以确定，但是根据《合同法》第53条的规定，合同中关于免除造成对方人身伤害的责任以及免除因故意或者重大过失造成对方财产损失之责任的免责条款是无效的。

物业管理企业违反了物业管理合同后应当承担何种违约责任本条例亦无规定，因此应当适用合同法的一般规定。根据《合同法》第107条、第114条的规定，违反合同责任的类型主要有如下几种：实际履行又叫继续履行、支付违约金、损害赔偿以及采取必要的补救措施等方式。实际履行的救济方式必须是在违约方仍然能够履行其义务时始得适用，若违约方已经不能履行其合同义务的则不能要求其实际履行而只能采取其他救济措施。违约金责任的承担以当事人于合同中有违约金条款的规定为其前提条件，若合同中没有违约金条款则不能要求对方支付违约金；至于违约金的数额则完全取决于合同的约定，而无需证明实际损失因为违约金的性质即为预定损害赔偿以减轻当事人的证明责任；但是合同中所约定的违约金不能过高或过低否则当事人的请求法院予以酌量增减，对此《合同法》第114条第2款明确规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。损害赔偿则是最为普遍、最为常见的违约责任方式，承担损害赔偿制违约责任须具备三个要件，即：有违约行为的存在、债权人受有损失(债权人的损失应当包括财产损失与精神损失两者，并不限于财产损失)、损失与违约行为之间存在有因果关系。

物业管理企业的接管与验收义务

第三十七条

物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。

业主委员会应当向物业管理企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。

【释义】

本条规定了物业管理企业的接管与验收义务。

物业服务合同签订后就进入了合同的履行阶段，而物业管理企业要履行其管理义务就必须要对物业进行接管与验收，因为如果房地产开发企业交付了一个设施配套并不齐全而且质量不合格的物业小区，将严重影响业主的居住、生活，因此，物业的接管和验收是物业管理企业的一项重要合同义务。物业服务合同有前期物业服务合同与正式物业服务合同之分，同样物业接管与验收也有前期接管验收与正式接管验收之分，对于前期接管与验收第29条已有详细之解释(请读者自行参阅)，本条只是关于正式接管与验收的规定。

根据本条第2款、第29条第1款以及建设部于1991年2月4日以建标(91)69号文发布了《房屋接管验收标准》的规定，物业的接管验收主要应当包括以下三项内容：

1.物业资料的交接。

业主委员会应当将下列资料交付于物业管理企业：

(1)物业规划图；

(2)竣工图(包括总平面、单体竣工图)；

(3)建筑施工图；

(4)工程验收的各种签证、记录、证明；

(5)房地产权属关系的有关资料；

(6)机电设备使用说明书；

(7)消防系统验收证明；

(8)公共设施检查验收证明；

(9)用水、用电、用气指标批文；

(10)水、电、气表校验报告；

(11)有关工程项目的其他重要技术决定和文件。

2.物业接管验收。

一般来说物业接管验收包括以下内容：

(1)主体结构验收。地基沉降不应超过国标规定的变形值，不得引起上部结构的开裂或毗邻房屋的破坏；主体结构构件的变形及裂缝也不能超过国标规定；外墙不得渗水。

(2)屋面及楼地面。屋面应按国标规定排水畅通，无积水、不渗漏；楼地面与基层的粘结应牢固，不空鼓且整体平整，无裂缝、脱皮和起砂现象；卫生间及阳台、厨房的地面相对标高应符合设计要求，不得出现倒水及渗漏现象。

(3)装修。应保证各装修部位或构件既美观大方又满足使用要求，不得出现因装修不善而造成的门窗开关不灵，油漆色泽不一，墙皮脱落等现象。

(4)电气。电气线路应安装平直、牢固，过墙有导管；照明器具必须安装牢固，接触良好；电梯等设备应运转正常且噪声震动不得超过规定；此外各类记录及图纸资料应齐全。

(5)水卫、消防、采暖、燃气。上、下水管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴、漏、跑、冒现象；消防设施应符合国家规定，并有消防部门检验合格证；采暖的锅炉、箱罐等压力容器应安装平整、配件齐全，投有缺陷，并有专门的检验合格证；燃气管道应无泄漏。此外，各种仪表仪器、辅机亦应齐全、灵敏、安全、准确。

(6)附属工程及其他。室外道路、排水系统等的标高、坡度等因素都应符合设计规定；相应的市政、公建配套工程与服务设施应达到质量和使用功能的要求。

3.按实原始资料。

在现场验收检查的同时，应核实原始资料，逐项查明，发现有与实际不相符之处，应及时作出记录，并经双方共同签字存档。

物业管理用房所有权属的规定

第三十八条

物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

【释义】

本条是关于物业管理用房所有权属的规定。

本条例第30条规定，“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”，该物业管理用房是专门用于物业管理企业进行物业管理活动的，因此是由物业管理服务企业占有与使用的，但是这些用房的所有权应当归属于房地产开发商、还是归属于物业管理企业抑或归属于业主则不是没有疑问的。长期以来由于缺乏法律的明确规定实务上一直难以确定物业管理用房的所有权归属，房地产开发商、物业业主以及物业管理企业均认为物业管理用房应当属于他们所有，应当由他们进行处分，各方各执其是法院则因此而难以合理的方式解决这些经常发生纠纷。根据本条第1款的规定由建设单位所配置的物业管理用房的所有权属于业主，这一规定使得长期以来一直存在的疑问得以明确化。本条规定既然将物业管理用房的所有权人明确规定为业主，那么根据《民法通则》第72条的规定这些房屋就应当由业主占有、使用、受益与处分。但是需要明确的是业主对物业管理用房所享有的所有权不是民法上的单一所有权而是一种特殊的所有权，即建筑物的区分所有权，因此，业主无法单独对这些房屋进行占有、使用、受益与处分，而是必须按照建筑物区分所有权的规则来行使其所有权。因此，要理解本条之规定，必须掌握建筑物的区分所有权。

区分所有是将某一建筑物，按其本身结构区分为各个独立单元，每一单元均构成一个相对独立的所有权客体(独立的物)，由此而在该建筑物上的专用部分成立了两个以上的单独所有权以及就共用部分成立的共同所有权的总称。

区分所有的根本特征是一幢楼宇被区分为各自独立的单元，因而成立多个相互独立的所有权，这一点似乎违反了传统民法规定的一物一权原则，但实际上并不违背该原则，因为何者构成一物并没有固定不变的标准而是依当时社会人之观念所定的，现代社会在观念上已经将整栋建筑物的能够独立适用的单元视为一个独立的物因此得以成立一个无权而不违背一物一权原则。这里独立的单元的最小单位是与其他部分分割开来可以独立使用的建筑空间，如居住楼宇中的一套房；可以是一层或一纵向单元。一般来说，最小单位是建筑设计决定的(如，住宅楼的一套)，有时也可以人为地划分独立单元(如，办公楼中可以以一层为单位，也可以是多层为一个单位)。这些独立的单元即成为区分所有权单独所有权的客体，可以为业主单独所有。区分所有权最主要的标志是取得专有部分或独立部分的所有权，取得区分所有权的最重要标志也主要是取得专有部分的建筑空间。

但是，这些区分为各个单元的房屋，仍然构成一个整体。各单元所有人不仅共享一块地基，而且每一单元房及其使用都离不开整个房厘共用设施支撑；这些地基、共用部位和设施等即构成区分所有权全体的共用部分。显然，建筑物的单元区分具有相对性，仅仅拥有独立单元不能实现对房屋的使用。因此，建筑物区分所有权人必须也同时拥有共用部分的所有权，才能完整实现对居住或其他使用功能。不过，这些共用部分是一个随着专有部分取得而自然取得的过程，毋须单独购买。因此，区分所有制度建立在如下认识基础之上：既承认房屋作为一种整体(一个物)存在的事实，又承认这个整体中可以划分为相互独立的部分，各个部分上成立相对独立的所有权，同时各区分所有权人对共用部分又拥有共同所有权。由此形成独特的对独立的单元享有独立所有权与对共用部分享有共同所有权相结合的一种房屋所有权形式。

总之，区分所有对于客体物的基本要求是：在同一个物(可以是房产，也可以是地产)上可以相对独立地区分为一定数量的独立部分，而独立部分之间有存在共同的联结，构成一个整体。而区分所有则是对独立部分专有权、对共用部分共有权以及对物业管理权的融为一体的所有权体制或所有权形态。

第三篇：物业管理条例释义[大全]

物业管理条例释义(最新修订版)

2007年3月16日十届全国人大五次会议审议通过了《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)，并已于2007年10月1日起施行。《物权法》对物业管理作出了新的规定。为了与《物权法》保持一致，为了满足社会不断发展的需要，根据2007年8月26日国务院发布的《国务院关于修改<物业管理条例>的决定》，新修订的《物业管理条例》正式公布并施行。

为了及时宣传最新的物业管理法律法规，更好地满足各级物业管理行政主管部门依法决策和进行物业管理的现实需要，提高依法行政的能力和水平;为了增强物业服务企业诚信守法的观念和为业主服务的意识;为了进一步加强对业主权利的保障，国务院法制办农业资源环保法制司，住房和城乡建设部政策法规司、住宅与房地产业司组织编写了《物业管理条例释义(最新修订版)》。

本书释义部分对最新的《物业管理条例》逐步进行了权威性解释，且通俗易懂，便于领会。附录部分在原版基础上进行了较大的调整，增加了2003年以来截止2007年底最新颁布的相关法律、相关建设法规以及规范性文件，删除了已废止的法律法规，具有较强的实用性、权威性，不权是各级物业管理行政部门、物业服务企业必不可少的工具书，而且对广大业主维护自身权利也具有较强的参考价值。

目 录

一章 总则

第二章 业主及业主大会

第三章 前期物业管理

第四章 物业管理服务

第五章 物业的使用与维护

第六章 法律责任

第七章 附则

附录一 物业管理条例

国务院关于修改《物业管理条例》的决定(中华人民共和国国务院令第504号)物业管理条例(2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布 根据2007年8月26日《国务院关于修改<物业管理条例>的决定》修订)

附录二 相关法律法规及规范性文件

中华人民共和国民法通则(1986年4月12日第六届全国人民代表大会第四次会议通过)

中华人民共和国物权法(2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过)

中华人民共和国合同法(节录)(1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过)

中华人民共和国城市房地产管理法(1994年7月5日第八届全国人民代表大会学务委员会第八次会议通过，根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二

十九次会议《关于修改<中华人民共和国城市房地产管理法>的决定》修正)

中华人民共和国城市居民委员会组织法(1989年12月26日第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过)

城市房地产开发经营管理条例(1998年7月20日中华人民共和国国务院令第248号发布)

住宅专项维修资金管理办法(中华人民共和国建设部、财政部令第165号)

城市商品房预售管理办法(1994年11月15日中华人民共和国建设部令第40号发布，2001年8月15日根据《建设部关于修改<城市商品房预售管理办法>的决定》修正)城市居民住宅安全防范设施建设管理规定(1996年1月5日中华人民共和国建设部、公安部令第49号发布)

商品房销售管理办法(2001年4月4日中华人民共和国建设部令第88号发布)住宅室内装饰装修管理办法(2002年3月5日中华人民共和国建设部令第110号发布)

关于印发《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》的通知(国人部发[2005]95号)

物业服务企业资质管理办法(2004年3月17日中华人民共和国建设部令第125号发布，2007年11月26日根据《建设部关于修改<物业管理企业资质管理办法>的决定》修正)

关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知(节录)(1998年7月3日 国发[1998]23号)

物业管理企业财务管理规定(1998年3月12日 财基字[1998]7号)

商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定(1998年5月12日 建房[1998]102号)

关于保安服务公司规范管理的若干规定(2000年3月1日 公通字[2000]13号)关于加强居民住宅区安全防范工作的协作配合切实保障居民居住安全的通知(2001年6月5日 建住房[2001]115号)

前期物业管理招标投标管理暂行办法(2003年6月26日 建住房[2003]130号)业主大会规程(2003年6月26日 建住房[2003]131号)

第四篇：抗菌药物临床应用管理办法释义

抗菌药物临床应用管理办法释义

答题说明：

表示单选题，四个答案中只有一个正确答案。 表示多选题，四个答案中有两个或两个以上的正确答案。

第1题. 《办法》所称抗菌药物不包括治疗哪些病原体所致感染性疾病的药物

A. 细菌 B. 真菌

C. 支原体、衣原体、立克次体、螺旋体

D. 结核病、寄生虫病和各种病毒

第2题. 《办法》规定几级以上医院应当设置感染性疾病科，配备感染性疾病专业医师

A. 一级 B. 二级

C. 三级 D. 诊所

第3题. 《办法》规定了每家医疗机构同一通用名称抗菌药物的品种，其注射剂型和口服剂型各不得超过

A. 2种 B. 3种 C. 4种

D. 5种

第4题. 具有高级专业技术职务任职资格的医师，可授予哪一级抗菌药物处方权

A. 特殊使用级

B. 限制级 C. 非限制级

D. 专家级

第5题. 《办法》规定预防感染、治疗轻度或者局部感染应当首选

A. 非限制使用级抗菌药物 B. 限制使用级抗菌药物 C. 特殊使用级抗菌药物

D. 专家级抗菌药物

第6题. 控制细菌耐药的措施包括

A. 新型抗菌药物的研究与开发

B. 抗菌药物的合理使用 C. 感染性疾病诊断水平的提升

D. 全社会合理用药意识的增强

第7题. 抗菌药物分级依据包括

A. 药物安全性 B. 疗效 C. 对耐药的影响

D. 价格

第8题. 《办法》规定医疗机构应当按照国家药品监督管理部门批准并公布的药品通用名称购进抗菌药物，应该优先选用哪些目录中的品种。

A. 《国家基本药物目录》

B. 《国家处方集》 C. 《国家基本医疗保险、工伤保险和生育保险药品目录》

D. 《WHO推荐的基本药物目录》

第9题. 《办法》规定医疗机构应当开展细菌耐药监测工作，建立细菌耐药预警机制，并采取哪些相应措施

A. 主要目标细菌耐药率超过30%的抗菌药物，应当及时将预警信息通报本

机构医务人员

B. 主要目标细菌耐药率超过40%的抗菌药物，应当慎重经验用药

C. 主要目标细菌耐药率超过50%的抗菌药物，应当参照药敏试验结果选用 D. 主要目标细菌耐药率超过75%的抗菌药物，应当暂停针对此目标细菌的

临床应用，根据追踪细菌耐药监测结果，再决定是否恢复临床应用

第10题. 《办法》规定医疗机构在哪些情形下可取消药师调剂抗菌药物资格

A. 未按照规定开具抗菌药物处方，造成严重后果的

B. 未按照规定审核抗菌药物处方与用药医嘱，造成严重后果的 C. 发现处方不适宜或超常处方未干预的且无正当理由的

D. 开具抗菌药物处方牟取不正当利益的

第五篇：城容和环境卫生管理条例释义

1 《城市市容和环境卫生管理条例》释义

第一章总则

本章共八条，概括地规定了《城市市容和环境卫生管理条例》(以下简称《条例》)的立法目的、适用范围、管理原则、主管机关，以及鼓励发展城市市容和环境卫生事业应采取的方针、政策和改革措施，主要包括计划、管理、用工、制度改革、立法、科研、奖励和逐步提高市容环境卫生工作人员的工资福利待遇和尊重他们劳动等的重要措施。

总则是制定本条例遵循的指导思想，基本原则。总则所规定的原则，贯穿、体现在其他各章的规定中，是本《条例》的总纲。总则中有关规定，贯彻了《宪法》中有关条款的要求，是党和国家对城市市容和环境卫生工作重要方针政策的法律化，是长期以来市容和环境卫生实践经验的总结，也体现了建设具有中国特色的社会主义现代化城市的要求。学习好、贯彻好总则，对于加强城市市容和环境卫生管理，理顺城市市容和环境卫生管理体制，发展城市市容和环境卫生事业，建设清洁、优美、文明的社会主义现代化城市十分重要。

第一条：为了加强城市市容和环境卫生管理，创造清洁、优美的城市工作、生活环境，促进城市社会主义物质文明和精神文明建设，制定本条例。

【释义】本条规定了《条例》的立法目的。 制定《条例的目的有三：

一、加强城市市容和环境卫生管理

“市容”简言之就是城市的容貌。它是一个城市外观面貌的综合反映。市容管理就是对城市容貌的管理。城市容貌管理的范围很广。本条例中的市容管理是第二章中第九条至十七条规定的管理范围。主要是指与城市环境密切相关的城市建筑物、构筑物、市政公用设施、公共场所、临街景观等处所的容貌的整洁与完好。

“环境卫生”是从人体与环境统一的观点出发，研究气候、大气、土壤、水、城乡规划建设和居住条件等自然和社会环境因素，对人们健康的影响，以及这些因素的卫生要求和标准;同时研究相应的卫生措施，以便有目的地改善、控制和清除上述环境中的有害因素，充分利用其有利因素，以预防和消灭疾病，并创造有益健康的工作、生活居住环境。本条例中的环境卫生管理主要是对城市空间环境的卫生管理，管理的主要对象是城市街巷、道路、广场、公共场所、水域等区域的环境整洁，城市垃圾、粪便等生活废弃物的收集、清除、运输、中转、处理、处置、综合利用，城市环境卫生设施规划 、建设管理等。

城市环境卫生是“清洁城市 、造福人民”的事业，是现代化城市建设管理中的重要组成部分。1978年中共中央关于加强城市建设工作的意见中明确指示：“目前大中城市环境污染，正日益严重地影响工农业生产和人民身体健康。防治污染、保护环境，已经到了刻不容缓的时候了。”并要求“各城市要切实搞好环境卫生。”加强城市的市容环境管理，这是由城市的本质特征决定的。要发挥城市多功能作用，维护工业生产和城市人民生活，就得不断从外部输入能量和物质，同时又向外部废弃

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2 物，这就构成了城市生态系统的能流和物流，进行着物质能量的代谢活动。因此，城市是一个动态的高效的物质能量交换系统，因而也是产生废弃物最集中的地主。国务院办公厅国办发【1986】57号文转发《关于处理城市垃圾改善环境卫生面貌的报告的通知》中指出：“随着我国经济的发展和人民生活水平的提高，城市的垃圾问题越来越突出，市郊农村环境和农田污染日趋严重，若不及早引起重视，势必成为社会公害。”因此，环境卫生处理系统是城市废弃物的处理系统，是城市新陈代谢的“消化系统”，无论是工业生产还是居民生活，无论是城市建设还是科技发展，都脱离不了环境卫生处理系统。如果环境卫生处理系统不完善、不得力‘以致粪便冒溢、垃圾堆积、城市脏臭，市容杂乱就会直接影响各行各业，危及千家万户，影响城市各种功能的正常发挥。城市的环境卫生管理就是对城市生活废弃物处理系统全过程的管理，并使经济社会系统产生的城市垃圾等物，经过有效的处理和改造，变为其他系统的有用之物，以促进生态平衡。(过加强城市市容和环境卫生的管理，加快环境卫生事业的发展，适应进一步扩大改革开放的需要，为建设优美、整洁、卫生、文明的现代化城市发挥其积极的作用。)

二、领先创造清洁、优美的城市工作和生活环境。

《中华人民共和国宪法》第二十六条规定是：“国家保护和改善生活环境和生态防治污染和其他公害。”制定、实施《条例》的目的就是贯彻《宪法》“保护和改善生活环境”的要求，加强城市市容和环境卫生管理，达到创造清洁、优美的环境。我们是社会主义国家、社会主义现代化建设的根本目的就是要在发展生产的基础上提高人民生活。发展生产就需要一个清洁、优美的工作环境，人们很难想象在一个脏、臭的环境中能精神振奋，积极进取、秩序井然地进行工作、生产、科研活动。提高人民生活水平，既包括丰富的物质生活，也包括提高生活环境质量。清洁、适宜的生活环境，是人民有效和持续进行劳动、维护健康和幸福的基本条件，是人民实现管理国家事务，享受劳动、休息和受教育等权利的必要条件。人民生活要越变越富，我们的社会、国家的自然环境面貌要越变越优美，城市市容和环境卫生管理就是根据人和环境互相依存的原理，以净化、美化城市环境为中心，搞好城市生活废弃物管理为重点，方便人们生产和生活，保护和促进人们健康为目的，加强环境卫生事业的建设，做好城市的环境卫生工作，通过对人和社会的改造，使人和环境相互推动，相互促进，使之环境优美，达到保护和改善工作、生活环境的目的。这也是国务院办公厅国办发【1986】57号文提出的“解决好城市垃圾问题，是建设清洁优美的城市，保护人民基本生活环境的重要条例”的要求。以上海为便，上海每天产生近8000吨生活垃圾、7000吨粪便、7000吨建筑垃圾，还有数量众多、品类繁杂的工业垃圾、工程渣土，特种垃圾，如不加强管理，不及时收集、运输、处理，用不了几天上海这个举世闻名的国际港口城市就会成为一个粪便满溢、垃圾成堆、污染严重、蚊蝇密集、老鼠蟑螂猖獗的脏城臭市，不仅影响市容港貌、居民健康，而且由于没有一个良好的工作、生活环境，也必将严重影响生产的发展和对外开放。

三、促进城市社会主义物质文明和精神文明建设

江泽民同志在1985年为上海环卫工人的题词中指出：清洁、卫生、美观是城市文明的一大标志。在社会主义物质文明的建设中，城市建设是重要方面，而城市的市容环境卫生事业是建设又是城市

3 建设的重要内容。城市的市容环境卫生事业是清洁城市、造福人民的事业，它要发挥城市“消化系统”的功能，就要有一定的设施来作物质基础，加速发展城市的市容和环境卫生基础设施是城市发展的支柱之一。党的十一届三中全会以来党和政府对发展环境城市市容和环境卫生事业给予了高度重视，国家用于城市环境卫生事业的经费逐年增加。1990年用于环卫行业的经费为11亿多元，比1979年增长3倍多，环卫专用车辆为25658辆，比1979年增长3倍;建成垃圾、处理厂66座，日处理能力7，010吨;公共厕所达9.7万座;城市垃圾、粪便清运量分别为6768.8万吨和2384.7吨，比1979年分别增长1.7倍和0.16倍;每年清扫道路面积69198万平方米。近年又建成了一批现代化规模较大的处理垃圾、粪便能力效强的垃圾、粪便处理厂，如上海建成了占地4000亩日处理垃圾3000吨的老港垃圾处置场，深圳建成了日处理生活垃圾300吨的垃圾焚烧处理厂，广州建成日处理粪便300吨的猎德粪便处理厂，“八五”期间，W城市都在编制环境卫生专业规划，环境卫生设施的建设将进入一个新的阶段。城市环境卫生设施的建设，增强了城市基础设施的功能，促进了城市建设的发展，成为城市社会主义物质文明建设的一个重要方面，城市的市容和环境卫生又是社会主义精神文明建设很重要的方面。城市的市容和环境卫生在某种程序上反映了一个国家、一个民族、或者一个城市的精神面貌，是最直观的外部形象。在建设精神文明中，良好的市容环境卫生是起码的要求。环境卫生实际上不仅仅是外部形象，透过它在一定程序上反映了人的内心世界和道德风尚。现在有些人将吃剩的果皮随手扔在马路上;有些人把室内的脏水泼到外面，一人干净大家脏;有的人倒垃圾满地狼藉;有的人随意吐痰、便溺。如此等等只管个人方便，不顾公共利益，只要个人卫生，不要公共卫生的行为，都表现了某些人的道德品质差、环境卫生意识不高的现状。我们要移风易谷，树立起良好的社会风尚和卫生习惯。《条例》就起着规范社会行为、教育提高公民的环境卫生意识的作用，同时，对那些故意侵害城市市容和环境卫生的行为起着制约、制裁和作用。因此《条例》也是城市社会主义精神文明建设重要的用段。所以，本《条例》的立法目的主要体现在上述三个重要方面。

第二条在中华人民共和国城市内，一切单位和个人都必须遵守本条例。 【释义】本条规定了《条例》适用范围。

所谓“城市”，按《中华人民共和国城市规划法》第三条规定，城市是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。城市是包括市和镇的完整的法律概念，我国的建制镇包括县人民政府所在地的镇和其他县以下的建制镇，数量较多，规模和发展水平也不一致，但都属城市的范畴和体系。

《条例》适用的地域范围是指在城市所辖行政区域范围，管理的对象是在中华人民共和国城市内一切单位和个人，凡涉及城市市容和环境卫生的各项事务活动，都必须遵守本条例。

本条例中规定的单位和个人是指公民、法人和其他组织(下同)。

《条例》和适用范围，是指条例的效力。即条例适用于什么人，适用于哪些地方，在干什么时间内发生效力。理解这些问题，对于正确适用《条例》极为重要。

一、对人的效图形。凡是我国城市内的单位和个人，在城市范围内进行市容和环境卫生活动，都适用本条例。进入我国城市范围的外国人也应遵守本条例，法律另有规定的除外。公民是指在我 下载文档到电脑，查找使用更方便

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