浅谈南京市住宅工程竣工分户验收

随着人民的生活水平越来越高, 人们住房条件和居住条件不断改善, 随之对于生活所必须的房屋的质量要求也越来越高。因此, 对住宅工程的质量也提出了更高的要求。

1 建筑工程验收的相关概念

(1) 建筑工程验收。是指在施工单位自行质量检验评定的基础上, 根据《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300规定, 单位工程按照专业、建筑部位划分为地基基础、主体、地面与楼面、门窗、装饰、屋面等6个分部;每一个分部按照主要工种、材料、施工工艺、设备类别划分为若干个分项;每一个分项按照楼层、施工段、变形缝等划分为若干个检验批。检验批是工程验收的最小单位, 是分项工程乃至整个建筑工程质量验收的基础。工程验收是一项包括从检验批到分项、到 (子) 分部、到 (子) 单位工程贯穿于工程建设全过程的连锁的、系统性的工作。

(2) 竣工验收即单位工程质量验收。是指工程完成设计及合同约定的各项内容, 同时在施工单位提交竣工报告后, 由建设单位组织工程建设相关责任主体, 依据国家、地方标准对单位工程质量进行的验收。竣工验收是建筑工程投入使用前的最后一次验收, 也是最重要的一次验收。

(3) 南京市住宅工程质量分户验收。是根据国务院《建设工程质量管理条例》、建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》及国家有关工程质量验收规范。结合本市实际, 为了加强住宅工程质量管理, 保障竣工房屋使用功能, 制定的住宅工程质量分户验收办法。

(4) 分户验收与竣工验收均是建立在建筑工程各分部、分项验收合格的基础上进行的。但两者有所不同, 首先验收主体不同, 分户验收的主体为建设、监理、施工单位和物业公司, 竣工验收的主体为建设、监理、施工、设计、勘察单位等工程质量责任主体;第二验收对象不同, 分户验收适用于住宅工程, 而所有建筑工程在交付使用前均应进行竣工验收;第三验收阶段不同, 分户验收应在施工单位提交竣工报告后住宅工程竣工验收前完成, 分户验收合格是住宅工程进行竣工验收的必备条件, 竣工验收是施工单位提交竣工报告后单位工程质量最终验收, 竣工验收合格是工程竣工验收备案和办理产权的必备条件;第四验收内容不同, 分户验收是涉及住宅工程主要使用功能及观感质量的验收, 而竣工验收是工程质量综合验收 (包括实体、观感、质量控制资料、涉及安全和功能的检测资料和抽查结果等) 并对分户验收进行复核;第五实体检查数量不同, 分户验收逐户全数检查, 竣工验收对实体工程抽样检查。

2 实行分户验收原因

(1) 建筑工程作为一种特殊的商品, 其建设周期长;参建人员多且手工作业, 占较大比例;施工技术和工艺水平相对还比较落后;一些建筑材料、成品、半成品呈脆性, 延性差, 受拉强度低, 而且建筑工程使用的建筑材料品种多, 不同材料的性能差异大, 受气候和温度变化影响因收缩变形易产生裂缝等质量问题。因此建筑工程在交付使用后由于温度变化等影响, 随着时间的推移和材料性能的衰减, 会不断地出现一些观感和使用功能方面的质量通病, 而且受施工技术水平、工艺、工程材料等因素的影响, 在今后较长一段时间内一些质量通病仍难彻底根治。

(2) 根据我国目前经济水平、建筑工程规模和特点、建筑成本等因素, 在充分保证结构安全和重要使用功能的基础上, 国家验收规范确定的检验批质量检验方案是抽样检验。制定检验批的抽样方案时, 在控制生产方风险 (或错判概率α, ≤5%) 和使用方风险 (或漏判概率β, 主控项目≤5%, 一般项目≤10%) 也即合格批被拒收、不合格批被误收的风险的同时, 可能出现少数非结构安全质量问题在验收中被遗漏, 为此, 国家规定了建筑工程质量保修制度, 通过保修工作来弥补施工和验收中遗留的质量缺陷。随着国家住房产权制度的改革, 商品房已成为住户所购买的最为昂贵的一件商品, 住户对于所购买房屋各方面的期待值越来越高, 希望对所接收的房屋质量尤其是观感质量和使用功能质量100%检查并满足所有的质量要求, 有的甚至要求不允许出现一点质量问题, 产生了现行工程验收规范标准与住户需求之间的矛盾。

(3) 当前我国的施工验收规范及设计规范对于竣工房屋的某些质量问题如室内空间尺寸偏差目前还没有明确的验收标准, 对有些质量问题如空鼓、粉刷面层裂缝、外墙外窗渗漏等验收检查方法没有操作性很强的统一的规定。住户反映的一些质量问题在界定、处理时往往依据不足, 房屋买卖双方各执己见而产生矛盾。

(4) 目前我国建筑工程质量担保、保险、投诉处理相关制度不健全, 质量验收责任制度和责任追究制度很难落实, 少数建设、施工等单位质量意识不足, 发生质量投诉时处理不及时、不彻底和推委, 而对于在质量投诉时提出的经济赔偿因为国家没有依据, 少数投诉人在赔偿得不到落实时一边拒绝维修和配合一边又反复投诉等等, 使得一些建筑工程特别是住宅工程的质量投诉处理过程矛盾较多、解决困难重重。

3 南京市分户验收要点

(1) 住宅工程质量分户验收的主要内容有: (1) 楼地面、墙面和天棚面层质量; (2) 门窗安装质量; (3) 栏杆安装质量; (4) 防水工程质量; (5) 室内空间尺寸; (6) 给排水系统安装质量; (7) 室内电气工程安装质量; (8) 国家和省有关规定、标准中要求分户检查的内容。

(2) 分户验收应具备条件是工程竣工已完成设计和合同约定的内容;工程质量控制、功能性检验等资料完整;施工单位已提交《工程竣工报告》;建设、监理、施工单位已完成《工程建设中严重质量问题 (质量事故) 一览表》、《涉及结构安全和使用功能设计变更情况一览表》等。

(3) 住宅工程质量分户验收程序: (1) 分户验收由建设单位组织施工单位质量负责人、项目经理、施工员、质检员和监理单位的总监理工程师、专业监理工程师等进行验收。已选定物业公司的, 物业公司应当参加住宅工程分户验收工作。 (2) 分户验收前, 应在建筑物上标识好暗埋水、电管线的走向和室内空间尺寸测量的控制点、线 (精装修房可附图标识) 。 (3) 分户验收应配备各种常规检测工具和红外线测距仪等检测仪器, 检测仪器应经计量检定合格。 (4) 分户验收应逐户、逐间检查, 做好记录。分户验收合格的, 应及时完善“住宅工程质量分户验收记录”的签字手续, 并将有验收人员签名的分户验收合格标识置于户内醒目位置;分户验收不合格的, 须经整改符合要求后, 方可重新组织验收。《住宅工程质量分户验收记录》应作为《住宅工程质量保证书》的附件, 在房屋交付时一同交给住户。

4 结语

房屋建筑工程竣工验收是工程建设的最后一个程序, 是全面检验工程建设是否符合设计要求的重要环节, 是各参建单位的一项重要工作。采用分户验收的方法是现阶段有效地缓解和解决有关问题的一种较好办法, 通过分户验收工作的开展、落实, 加强工程质量责任和责任追究制度的落实, 提升工程质量水平, 彻底减少甚至杜绝住宅工程质量通病。提高住户对住宅工程质量的满意度。

摘要：本文主要介绍建筑工程验收的相关概念、分户验收要点, 并浅析实行分户验收原因。

关键词：分户验收