农村土地征收法律法规

农村土地征收法律法规（精选6篇）

篇1：农村土地征收法律法规

2017农村集体土地征收补偿有关法律规定

农村征地拆迁补偿标准，是根据实际情况来制定的。下面是小编整理的2017农村集体土地征收补偿条例，欢迎大家阅读!农村集体土地征收补偿条例暂未出台，但是根据《土地管理法实施条例》相关规定集体土地征收可以按照下面的标准补偿。第二十五条 征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告。被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告，听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调;协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施。征收土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。第二十六条 土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。征收土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。市、县和乡(镇)人民政府应当加强对安置补助费使用情况的监督。农村征地拆迁补偿标准农村征地拆迁补偿标准，是根据实际情况来制定的，应该要注意哪些问题，本文将为您详细介绍。被拆除房屋的用途和建筑面积，一般以房产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。如记载与实际不符的，除违章建筑外，应以实际为准。补偿安置的时间界点

1、征地公告时，已取得建房批准文件且新房已建造完毕的，对新房予以补偿，对应当拆除而未拆除的旧房不予补偿。征地公告时，已取得建房批准文件但新房尚未建造完毕的，应当立即停止建房，具体补偿金额可以协商议定;

2、拆除未超过批准期限的临时建筑，可以给予适当补偿。

3、违章建筑、超过批准期限的临时建筑，以及征地公告后擅自进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，均不予补偿。

4、同一拆迁范围内，既有国有土地、又有集体土地的，国有土地范围内的拆迁房屋补偿安置按城市房屋拆迁管理规定执行;被征集体土地范围内的房屋拆迁补偿安置按集体所有土地房屋拆迁补偿安置的规定执行。房屋的补偿安置方式

1、被征地的村或者村民小组建制撤销的补偿安置(1)可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。(2)货币补偿金额计算公式为：(被拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积。(3)被拆除房屋评估如选用重置法的，按重置单价结合成新，由征地单位委托具有房屋拆迁评估资格的房地产估价机构评估;同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由被拆除房屋所在地的市、县人民政府根土地市场的实际情况制定并公布。

2、被征地的村或者村民小组建制不撤销的补偿安置：(1)对未转为城镇户籍的被拆迁人应当按下列规定予以补偿安置：(2)具备易地建房条件的区域，可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿;(3)货币补偿金额计算公式为：(被拆除房屋建安重置单价结合成新+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。被拆迁人申请宅基地新建房屋的审批程序，按照国家和当地农村住房建设的有关规定执行。(4)不具备易地建房条件的区域，可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。被拆迁人不得再申请宅基地新建住房。其原则应当是使被拆迁人的居住水平不因拆迁而降低。

3、拆迁房屋其他补偿项目：律师应了解并告知当事人，还应当补偿被拆迁人搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费，并自过渡期逾期之日起增加临时安置补助费。拆迁非居住房屋的补偿

1、拆除农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋，货币补偿金额计算公式为：被拆除房屋的建安重置价+相应的土地使用权取得费用。

2、被拆除房屋的建安重置价、相应的土地使用权取得费用，由房地产估价机构评估。

3、其他补偿：还应当补偿被拆迁人下列费用：(1)按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用。(2)无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用。(3)因拆迁造成停产、停业的适当补偿。

4、其他非居住房屋、居住房屋附属的棚舍，以及其他地上构筑物的补偿，按照当地有关地上附着物标准执行。

篇2：农村土地征收法律法规

安置补助费是指为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活，国家所给予的补助费用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的，安置补助费支付给单位;不需要统一安置的，安置补助费发放给安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。

征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4-6倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。

征收其他土地的安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的安置补助费的标准规定。安置补助费与土地补偿费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30 倍，国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

2.地上附着物补偿费

地上附着物补偿费包括被征收土地上的房屋及其他建筑物(含构筑物)、农田水利设施、树木、蔬菜大棚等的补偿费。地上附着物的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

3.青苗补偿费

篇3：农村土地征收法律法规

我国农村土地征收法律制度是工业化和城镇化进程中农民土地权利保障的根本。 随着城镇化的推进和经济结构的调整, 现有的土地征收制度暴露出如下诸多问题。

(一)土地征收范围不清晰

在农村土地城镇化进程中, 原本用来为满足公共利益需要而设计的土地征收制度, 在我国却被异化为解决城市发展所需用地的主要途径(吴光荣,2011)。 我国《宪法》第10条第3款、《物权法》第42条第1款、《土地管理法》第2条第4款等均不同程度的提出为“公共利益需要”而进行土地征收的规定,但是,这些法律法规却未对“公共利益”的内容和范围有所界定,使得地方政府部门在土地征收过程中,自行规定所谓的“公共利益”,挤兑真正的公共利益资源,最终导致政府征地权侵犯农村土地权利、 公权侵犯私权的尴尬局面。

(二)土地征收程序不规范

目前,我国在涉及农村土地征收的法律法规中,往往笼统的将农村土地征收的程序与农地转用审批程序等混为一谈。 依据《土地管理法》、《土地管理法实施条例》以及《征用土地公告办法》的规定,我国在征用土地过程实行的是《征用土地公告》、《征地补偿安置、 方案公告》、“征地补偿登记”(即通常所谓的“两公告一登记”)及“征地听证”制度。 在实践中,有关征地补偿的配置方案公布后,农村集体组织,尤其是农民的参与程度非常有限, 往往因为缺乏话语权及申诉渠道使得“两公告”和“听证”制度形同虚设。

(三)征地补偿制度不合理

在城镇化过程中, 政府通常通过用地规划调整和土地资源征用分配, 来改善土地利用环境和进行设施建设,进而获得土地增值所带来的收益。 被征用的土地, 国家通过法律明文规定予以补偿。 我国的《宪法 》、《 物权法 》、《 土地管理法 》、《 农村土地承包法》规定,农村的土地归农村集体成员共同所有,但是这些立法并没有指明“集体”究竟是何人,以及以何种方式享有何种程度的所有权。 这样,农村集体所有的土地征地获得的补偿款, 由于权利主体虚设而导致各种补偿分配方式的出现, 土地补偿款被基层政府和组织侵吞的现象也时有发生。 征地补偿模式给城市化带来的低成本效益, 是以牺牲农民为代价的。 这不仅是严重的不公平,而且由此产生的大量失地农民和城市边缘化人群, 将构成社会长治久安的巨大隐患(王卫国,2008)。

(四)土地征收权利泛用滥用

在民法上,征用是所有权取得的一种方式,它是指国家为公共目的而强制的、 并且通常是有偿地取得领土范围内原属其他民事主体所有的财产。 一切权力和权利,都有被滥用的可能,建设征用权也不例外(王卫国,1997)。 土地征收及补偿的过程,实质上就是一个多方利益和公私权利博弈的过程。 在这个过程中, 往往因为政府不适当的干预和市场经济规律作用的冲突,造成了滥用征地权,侵犯农民土地权利现象的发生。

(五)失地农民社会保障缺失

在我国农村,农民没有退休金,没有养老保险,生活保障由所承包的土地承担。 土地既是农民赖以生存的基本资料, 又是提供农民社会保障的基本财产。 农民失去土地就失去了这一基本保障(罗文春、李世平,2011)。 农村土地被征收之后,农民呈流民化倾向。 虽然土地征收有一定的补偿,但往往限于一次性货币补偿,没有一个系统的可持续性发展模式。 这种缺乏收益保障的方式, 使失地农民缺乏基本的生活保障。 农民因为本身的文化素质的限制,将使其失地后面临就业、医疗、养老等一系列问题而陷入生活困境。 这些困境必然会成为农民自身和社会和谐发展的隐患。

二、我国土地征收制度法律现状

在我国现行的法律体系中,《宪法》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《农业法》、《土地承包法》、《村民委员会组织法》、《担保法》、《物权法》 等,均对农村土地征收制度不同程度上予以规制, 为我国农村土地征收和流转制度提供法律规范。

(一)有关禁止性的规定

1982年《国家建设征用土地条例》第2条规定:“国家进行经济、 文化、 国防建设以及兴办社会公共事业,需要征收集体所有的土地时,必须按照本条例办理。 禁止任何单位直接向农村社队购地、租地或变相购地、租地。 农村队社不得以土地入股的形式参与任何企业、事业单位的经营。 ”1986年的《土地管理法》第43条规定了“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地”,同时,第63条规定了“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 ”1995年的《担保法》第35条、36条分别对农村集体土地设定了禁止性的担保规定。 2002年的《土地承包法》第8条为农用地用于非农建设设置条件必须经过审批。2002年的 《农业法》71条和72条分别对农村土地征收补偿和土地经营权的权益保护提出了禁止性的规定。 2007年的《物权法》第61条“城镇集体所有的不动产和动产,依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。 ”结合第223条对财产权利质押范畴的规定, 表明了农村土地承包经营权不能作为质押的标的。

(二)关于实践的法律需求

依据现行的法律, 农村集体土地要加入到城镇化进程中, 必经的途径就是通过行政性征收途径得以实现。 并且在法律中,设置了许多禁止性的规定,这些规定在一定时期和一定程度上, 对于农民土地权利保护确实起到过作用。 但是,随着社会经济的发展以及城市化进程的推进,弊端日益凸显,有些甚至成为农民获取权益的障碍。 另外,对于企业而言,虽然国土部门允许农村集体建设用地进行流转, 但是金融部门普遍不接受集体建设用地抵押, 这无疑给企业融资带来了较大难度。 农民想进城发展,将土地资源变现; 城市建设或者开发商以及一些产业集团想利用土地进行规模化开发和生产, 获取更多的土地增值收益;地方政府希望获得更多的税收来源,这三方利益的博弈焦点, 便成为这些禁止性政策的突破或调整变通的实践需求。

三、对征地制度改革试点情况的分析

2010年国务院办公厅下发 《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》、国土资源部下发《关于部署开展征地制度改革试点工作的通知》、《关于进一步做好征地管理工作的通知》等一系列通知,在全国多个城市积极开展征地制度改革试点工作,将农民的土地权利保障、农村集体土地征收制度改革、 新情况下农村土地征地法律体系构建等提到了亟须解决的高度。

(一)缩小征地范围的试点,为政府征地权划界

2011年国家国土资源部在天津、 重庆和成都等城市开展缩小征地范围的试点, 通过从征收范围上明确“公益性”与“非公益性”用地内涵、细化“公益性项目的认定”标准、推动农民参与开发集体土地建设非公益项目保障其收益权等举措, 为政府征地权划界限。 从试点成果上看,对于约束政府的征地权,保障农民土地城镇化进程的土地收益权、 降低土地征收矛盾等收效明显。 但是,从长远的观点来看,这些举措对于用地单位的法律保障明显不足, 存在政府对征地改革不积极、 企业风险大和农民谈判成本高等局限。

(二)征前协商,补偿直补,提高被征地农民的话语权和规范征收程序

2012年陕西省政府发出 《陕西省国有土地上房屋征收住房保障办法》等三个管理办法,为西安土地改革试点提供法律保障。 西安试点规定,市县级政府作为征收主体,政府提出申请、法院审核执行、采取了村集体征前协商的机制,施行统一规划、安置、征收的管理模式。 农村土地征收获得批准后,用地单位将补偿款直接转到农民个人账户, 保护农民土地财产权利。 西安试点的改革办法,有效解决了征地补偿款截留滞留、供需地双方合作的风险、补偿分配层次不齐、审批程序不规范等问题。 但是,将征收主体设定为县级政府,法律效力层级较低,立法技术水平、实施和操作方式也不尽统一, 需要配合更高法律层级的主体和配套法律法规予以统筹安排。

(三)将被征地农民纳入社保体系,为农民的生存、发展权提供基本保障

2008年,西安市政府印发的《关于新征地农民养老保险有关问题的通知》,提出谁用地谁负责落实被征地农民社会保障的基本原则, 为被征地农民进入社保体系提供可以依据和操作的途径。 并且规定被征地农民养老保险资金专户管理,财政、审计部门联合监管的配套机制。 杭州市针对被征地农民, 依据《杭州市区征地农转非人员实行社会保障等问题的实施办法》等规定,施行征用土地农转非人员“双低”养老保险实施办法,实现了“双低”养老保险和城镇职工养老保险的接轨。 这些改革试点为农民的生存、发展权提供基本保障, 以解决被征地农民的后顾之忧,但是,从落实的程度上看,对于减轻农民(缴费)经济负担、 落实配套资金和规范社保机构等问题的解决任重而道远。

四、完善农村土地征收法律制度的对策和建议

(一)准确定位政府与市场的关系,界定土地征收的范围和补偿的标准

要准确定位政府与市场的关系, 在现有的法律体系中需首先明确“公益性”征地和“盈利经营性”征地两种不同性质用地的具体范围和征收途径。 将政府征地范围严格限制在公共利益之内, 并且以列举的方式加以说明。 政府征地严格执行审批程序,用市场机制进行资源配置。 对于征地的补偿,需结合市场经济规律和价值标准进行定价。 土地征收补偿改革不仅仅只是提高征地补偿标准, 更重要的是需要完善土地征收补偿机制, 使补偿机制有可持续性的运行和保障体系支撑。 地方土地财政可以将以往 “征地+批租”的模式改成“流转+税收”模式达到土地增值,征收土地增值财产税,进而实现土地保值和持续增值双向目的。

(二)通过土地整理加强征地统筹安排,提高用地审批效率

现阶段因为法律上的诸多禁止性规定, 短时期内突破或者有大的改观,实现比较困难。 但是土地征地制度改革亟须进行, 通过土地整理调整土地资源配置,进行土地征地的统筹安排,在行政审批环节提高效率,是一个可预见、可控制、可操作的思路。 土地整理是包括土地开发、 土地复垦等在内的优化土地利用结构,增加可利用土地数量、提高土地的利用率和产出率的重要途径。 土地整理的实行需由专门的土地整理部门和相应的融资配套机制提供保障。 提高用地审批程序的效率, 避免被征收土地在等待审批期间被限制、撂荒,造成土地资源浪费。

(三)金融机构配套措施对接失地农民,创新服务内容

农民以土地经营权为对价交换入城的资本及机会,实现土地交换价值的主要方式有四:一是农民承包农村土地,获取土地承包经营权。 在承包期限内,农民对其土地承包经营权进行转让,获取对价,进入城市进行个体经营或者从事其他劳动生产业务,成为城市经营的农户;二是具有承包经营权的农民,将土地经营权转让或出租给当地的城市居民, 获取转让金或租金;三是通过土地租赁入股,加入农业合作社,由合作社发展集体经济,农民享受分红福利;四是通过土地被政府征收,获得土地补偿款,带着“地款”进城,进行市民化生活。 金融机构在此背景下可以开辟贷款抵押业务,例如成为农民与政府、企业的中介方,为农民实现“土地交换价值”提供中间服务业务。

(四) 尽快完善和出台有关农村土地征收法律,细化配套操作规范文件

首先,对《宪法》有关农村土地征收制度的规定进行解释性补充说明。 进一步明确划分各级土地征收的范围和主体,以及征收的目的和用途,节制土地腐败和土地征收权利滥用。

其次,修改《土地管理法》涉及土地征收的条款内容,例如对68条的征收范围进行限制,缩小征收的范围,明确征收的用途。 将43条绝对性陈述修改为附条件的申请,而不是一刀切式的论述“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地”,为市场机制调整土地征收制度留出空间和弹性操作的余地。

最后,对于《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国担保法》中绝对性禁止的描述,进行取消或者修改,以适应当前金融机构服务需求的发展,以及国家经济建设的需要。

摘要：通过对我国农村土地征收制度发展困境、现状、需求等问题法律层面的讨论,结合当前土地征收试点分析,提出定位政府与市场的关系,界定土地征收的范围和补偿标准;采用土地整理加强征地统筹安排,提高用地审批效率;创新金融机构服务内容及配套措施,对接失地农民价值交换;出台和完善征地法律制度体系规范,保障失地农民土地财产权利和深化土地征收改革等措施。

篇4：农村土地征收法律法规

关键词:土地征收补偿;途径

土地征收是指国家为了公共利益的需要,依法定程序强制收取他人土地所有权并给予合理补偿的行政行为。因为土地征收的对象绝大多数是农村集体土地所有权或使用权,所以完善、改革土地征收或征用制度,对于保护农民利益,减少耕地流失、维护农村稳定意义重大。

1、我国农村土地征收补偿制度存在的法律缺陷

(1)法律框架不完善

我国虽然在2004年的宪法修改中明确了补偿条款,但是对补偿的原则却没有明确,征地补偿原则缺乏宪法基础。《宪法》第10条第3款虽规定了国家对土地的征用,但强调的是国家征收权的行使,而没有为这种权力的行使划定范围?界限?方式和程序,我国现行《民法通则》也缺乏关于征收的一般规定?《物权法》规定了不动产的征收前提是公共利益,然而并没有界定何为公共利益。这种只强调授权?不关注限权的规定,难以形成有效保障财产权?制约政府权力的制度,容易造成权力滥用? (2)补偿标准低

土地征收补偿标准虽然几经修改,但目前仍然是采用“一刀切”的做法,既不能反映土地地租差?土地位置?地区经济发展水平?土地市场交易价格?人均耕地面积等影响土地价值的因素,也不能体现同一宗土地在不同投资水平或不同投资情形下出现差别的真实价值?低成本征地,极易导致有关国家机关征地行为的随意性,严重侵害相对人权益? 尤其是在我国对“公益利益”界定模糊的情况下,大量的非公益性质的土地征收行为除了不符合社会正义原则?降低土地配置效率?延迟土地开发时机之外,较低的征地成本带来了较高的交易费用和延迟成本?现行的征地补偿标准也已经难以保证被征地农民维持现有的生活水平? (3)补偿范围涉及面小

征收补偿主要是土地补偿费?劳动力安置费?附着物补偿费等?我国土地征收补偿的状况是直接补偿不充分,而对与被征收客体有间接关联以及因此而延伸的一切附带损失未予以补偿,如残余地损害?营业损失和租金损失等间接损失?因此,征地补偿内容不完整? (4)征地程序不透明

国外一些国家规定征地机关必须通过正式邮件或定期报纸的形式公告有关征地的内容,并经土地所有者申请举行听证会,使土地所有者或其他权利人参与到征地中来,然而我国在整个征地调查?征地补偿分配过程中,农民通常是被排除在外的?目前征地程序的不透明主要表现在:一是政府行为的不透明,哪一块地需要征?应征多少?补偿标准等都不清楚:二是被征收者无法行使一定的权利阻止政府对自己土地的不合法或不合理征收,没有形成一定的制衡机制;三是被征收者中仅有部分人了解情况,如村委会主任,而广大的共有人农民对此了解很少或不了解?

2、 完善我国土地征收补偿制度法律方面的思考

(1)完善相关法律体系

我国没有专门的《土地征收补偿法》,土地征收补偿主要由行政法及部门规章调整。土地补偿制度包括补偿的宪法基础、标准、范围、安置方式等内容,其相关规定散见于宪法、物权法、土地管理法和一些部门规章等各类不同效力等级的法律法规中。目前从相关的土地管理法律、法规规定的情况来看,在征收农村土地时一般坚持的是“完全补偿”的原则。值得指出的是,虽然法律法规规定了“完全补偿”的原则,但执行的情况并不容乐观。就我国目前行政补偿原则的现状来讲,不同程度地存在着随意性大、抚慰色彩浓的特点,不能为当事人正当权益提供有力保护。可借鉴国外宪政经验,在宪法“征收”条款中体现控权、程序、补偿等内容,以为具体征用法律法规确立原则、指明方向。要建立关于土地征收补偿的具体法律,为土地征收补偿提供具体的法律依据。

(2)完善相关补偿制度

补偿标准方面。现阶段可以采取由土地原用途价格和社会保障费用两个部分组成的“征地综合区片价”补偿办法?随着经济的发展,征地补偿标准也要不断提高?这样确定的补偿标准就能较充分考虑市场因素? 采取这种办法确立的补偿标准,将基本上保证农民不因土地征收降低生活水平?

补偿范围方面。我国土地征收补偿仅应从具体国情出发,结合国外经验,适当扩大征收补偿范围,将残余的分割损害?正常营业损害以及其他各种因征地而支出的必要费用等可确定?可量化的财产损失列入补偿范围,以确保被征收人的合法权益不受侵犯?这一举措也有利于被征收人积极配合土地征收工作,保证征收活动的顺利进行? 补偿方法方面。在现有的土地征收补偿标准不宜大幅提高的情况下,丰富土地征收补偿的方式是一种可行的做法。我国可学习日本?英国等国的经验,规定一些例外的补偿方式?这可根据农民的现实需要,由法律做出概括性规定,在实践中灵活掌握?例如改一次性的货币补偿为分期和终身的货币补偿,改货币补偿的单一方式为包括货币安置、社会保险安置、土地使用权入股安置等多种形式的复合安置式。 补偿程序方面。借鉴国外立法条例,结合我国现行管理体制,我国的土地征收补偿程序可以设置如下: 1)前置程序?除国防?交通?水利?公共卫生或环境保护事业,因公共安全原因急需使用土地,来不及与土地所有权人协商外,需用地人应先与土地所有权人协议价购或以其他方式取得土地;所有权人拒绝参与协商或经协商未能达成协议的,方可提出征收申请? 2)征收申请与审批程序?由需用地人向省政府或国务院提出征收土地申请(按照土地地类和面积划分审批权限),审批部门受理后,通知市县土地行政主管部门将申请内容予以公告,利害关系人可以在公告期间提出意见,必要时,可以要求召开听证会?批准决定作出后,由市县土地行政主管部门予以公告?公告后,被征收人禁止实施改变土地用途?抢栽抢建等行为?同时,征收土地价格也被固定下来?被征收人或者利害关系人对于审批决定不服,可以申请复议或提起诉讼? 3)补偿裁决程序?在批准征收决定作出后,需用地人与被征收人可以对征收补偿继续协商,协商不成的,可申请土地征收委员会裁决?对裁决不服的,可以申请复议或提起诉讼,但不影响征收继续实施?复议或诉讼要求补发补偿差额的,在结果确定后发放? 4)土地征收完成?

参考文献:

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[4] 曾超,赵勇奇.对我国土地征收补偿制度问题的思考[J].中国土地使用制度,2006. [5] 王书娟.论我国土地征收补偿制度之完善[J].行政与法,2006.

[6] 吕丽丽,董彪.我国土地征收补偿制度的缺陷与完善[J].资源行政管理与法制建设,2006。

篇5：农村土地征收法律法规

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城中村改造中土地房屋征收补偿法律问题

当前，推进新型城镇化建设成为我国经济社会发展的重要任务。作为山东半岛蓝色经济区的龙头城市，山东省青岛市确立了“全域统筹、三城联动、生态间隔、组团发展”的全新城市空间发展战略，新型城镇化建设走在了前列。

在城镇化建设和城市发展过程中，我们通过审判实践发现，城中村房屋征收补偿仍存在一些待解难题，且随着城市空间布局调整愈加突出，解决不好将严重制约城镇化建设进程。这些问题主要包括：宅基地使用权补偿不明确、房屋征收评估标准不尽合理、征收评估程序不完善、违法建筑认定和处理标准不统一等。针对上述问题开展研究、提供对策，既可以为更好地进行司法审查提供一定的参考和依据，又能对城中村改造土地房屋征收补偿中所遇到的困境寻得破局之道。

一、宏观视角：制度构建

一是建立统一的城中村房屋征收补偿制度。最高人民法院在《行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答

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复》(法行他字第5号)中写明：行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。这主要是因为房屋所在地区早已城市化，周边房地产价格均市场化，参照城市房屋予以补偿安置更为合理。因此，我们建议参照《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定专门的规范性文件，明确规定城中村房屋征收的原则、主管机关、程序、房屋评估事项、安置补偿方式和标准、法律责任等内容，建立起统一的城中村房屋征收补偿机制，改变各自为政、一村一策的现状，有效避免各区(市)补偿标准和类项不统一，将城中村房屋征收补偿纳入法治化轨道。

二是创建完善可行的权利救济机制。公正严格的征地程序，能最大程度地保护被征收人的产权和知情权，防止征地行为中的暗箱操作行为。征地过程中往往会出现集体抵制、暴力强拆等不和谐的事件，归根结底，这是由现行制度存在严重缺陷所造成的——我国土地管理法对征地方案和征地补偿安置方案批准后，其他重要事项是否公开并未明确，被征收人缺少了争取自身利益的权利，对此应予改进：

1、将事后公开改为事前公开，发挥信息公开制度的监督作用，增强程序透明度。征收土地方案批准的公告应提前至征收土地报批阶段或者国土资源部门预审阶段，同时将拟征收土地的位置、补偿标准、法律咨询s.yingle.com

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安置途径、用途等告知被征收人等相关权利人。若被征收人或者利害关系人对上述事项产生争议可以提起听证程序，加强公众参与，倾听人民心声。

2、在市、县人民政府国土资源部门以及其他部门拟定阶段，应公告征地补偿安置方案，并就土地补偿费的补偿标准、范围、支付对象、方式及农业人员的安置途径进行协商，公告后，双方有权委托专业地产评估机构对拟征地块进行市场价格评估，被征收人及利害关系人同样可以启动听证、复议或者诉讼程序，先补偿后搬迁。此外，还应进一步完善司法救济机制，将城中村土地房屋征收过程中的行政行为，如征地决定(包括对是否符合公共利益进行认定)、房屋征收决定、房屋补偿决定等都纳入司法审查范围内，充分发挥司法审查这最后一道屏障在城中村改造中的作用，一方面促使政府依法行政，另一方面也切实保障城中村村民的合法权益。

二、微观视角：对策设计

(一)切实做好宅基地使用权补偿工作

在对城中村土地进行征收时，应充分考虑宅基地使用权补偿的问题，独立于房屋价值补偿之外，明确并统一补偿标准和类项，就宅基地使用权制定补偿方案，变暗补为明补，实现补偿透明化、公开化，法律咨询s.yingle.com

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避免暗箱操作，让群众放心、舒心、顺心。

(二)确保补偿和评估标准公平合理

1、补偿标准是城中村房屋征收的核心问题，在制定补偿标准时，应充分考虑市场的变化确定临时过渡补助费、搬迁补助费等各项补偿;同时，各区、市应制定相对统一的房屋征收评估标准。制定标准既要考虑被征收房屋的实际价值，又要考虑到市场的价格行情，同时，还要兼顾特殊被征收群体的真实状况。只有找准补偿的平衡点，才能制定出操作性强、公平合理的标准。具体而言，房屋征收估价应当根据被征收房屋所处地段的基准地价、被征收房屋的建筑结构、年限、朝向、楼层、配套状况、周边环境等因素，依照房地产评估相关规范和标准评估得出。同时政府应当根据房地产市场交易情况，每年不定期调整基准价，并允许征收评估标准在此基础上予以一定比例的上下浮动，以真正体现每一处被征收房屋的实际价值。

2、应充分尊重村(居)民对补偿方式的选择权，加强回迁房工程质量管理工作，严格落实工程建设各方主体质量责任，强化竣工验收工作，确保选择产权调换村(居)民的居住水平。

(三)进一步完善房屋评估程序

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《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》对房屋评估程序作出了较为细致的规定，对评估的实体和程序问题均进行了规范，拆迁评估中存在的突出问题得到了解决。建议在对城中村房屋进行征收时参照适用上述规定。同时，针对条例和办法实施后依然存在的程序方面的问题，建议从以下几方面着手进一步完善房屋评估程序：

1、房屋征收评估机构名录定期公布与定向公告相结合。按照《青岛市城乡建设委员会国有土地上房屋征收评估管理办法》的规定，定期向社会公布具备资质的房屋征收评估机构名录及相关资质、从业经历、注册房地产估价师等基本情况。此外，房屋征收部门在被征收范围内公告房屋征收评估机构选定方式的同时，一并公告房屋征收评估机构名录，真正赋予被征收人以了解和选择评估机构的权利，防止出现信息不对称以及实际上限制符合条件的房地产价格评估机构承揽评估业务的现象。

2、根据《青岛市城乡建设委员会国有土地上房屋征收评估管理办法》的规定，被征收人逾期无法协商选定评估机构时，房屋征收部门应当从公布的房屋征收评估机构名录中按照1：3的比例推荐评估候选机构，在征收区域予以公示，由被征收人投票选定。投票可设定具体规则：第一，参与投票的被征收人人数应超过全体被征收人的 2/3，投票方为有效。有被征收人本人无法参加的，可委托他人代为

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投票。第二，投票应当公开进行，投票结果应当公开统计，并允许被征收人查阅选票。

(四)规范违法建筑认定与处理

1、明确认定主体。根据城乡规划法的规定，有权对违法建筑进行认定的是城乡规划主管部门，因此建议青岛市统一，明确认定主体为城乡规划部门而非城管执法部门。

2、改变改造时再发现并认定违法建筑的做法。建议行政机关加强日常执法和管理工作，适时进行执法监察，及时发现问题，并根据《城乡规划法》的规定作出处理，尽量不要将改造与认定和拆除违法建筑混为一体。

3、统一认定标准和处理方式。按照遵循尊重历史、分类处理的总体原则进行认定和处理：第一，确认产权并给予征收补偿。符合土地利用总体规划和城市总体规划，且建筑质量合格，只是在程序上有瑕疵或者因历史原因造成的违法建筑，给予一定数额的罚款并补办有关手续后，确认建造人对违法建筑享有所有权，在房屋征收时给予补偿。第二，依法拆除并不给予补偿。具有下列情形之一的建筑，应认定为违法建筑，在征收时予以拆除并不给予补偿：存在严重安全隐患，又不能整改消除的;非法占用已完成征地补偿手续的国有土地，严重

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影响城市规划，又不能采取措施加以改正的;违法突击抢建扩建的新建违法建筑，对城中村改造造成严重影响的。

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篇6：农村集体土地征收补偿条例

来源：21世纪经济报道作者：发布时间：2012-03-21 08:40:00

有关农村土地征收补偿的条例可望在半年内出台。

本报从国土资源部参与修法的人士处获悉，事关征地补偿标准和征地程序的《农村集体土地征收补偿条例》（以下简称征地条例）现已经国土资源部初步完成，征求意见后将直接上报国务院，预计在今年八九月份以部门法规形式出台。

这也是国务院总理温家宝不久前承诺的本届政府在任期最后一年将要做好的几件困难事情之一。

据上述人士介绍，该条例最大的亮点就是强调对农民享受土地增值收益，保证农民的长远生计。

条例草案强调补偿与安置的分离，其中集体土地征收的补偿，将不再简单地按附着物补偿，而是对包括耕地上的青苗附着物以及宅基地上的房屋等分别给予补偿。

本报还从国土部了解到，作为母法，目前国务院法制办已牵头形成《土地管理法》修订议案，正处于征求意见阶段，尚未上报全国人大。

补偿与安置分离

据上述国土部知情人士介绍，征地条例草稿由国土资源部耕保司起草，现已初步完成，并转交至国土资源部政策法规司；经国土资源部征求各方面意见后，该条例将直接上报国务院。

上述修法知情者介绍，征地条例草案改变原来单一一次性货币安置为主的模式，“强调补偿与安置的分离，其中集体土地征收的补偿，将不再简单地按附着物补偿，将单独给予补偿，包括耕地上的青苗附着物以及宅基地上的房屋等。”

就具体的补偿标准，上述人士称，“在调研中，地方政府也反映各地经济发展不同，补偿标准无法一致。”

新征地补偿标准还特别强调安置，上述人士解释，“其中首要的就是就业安置，失地农民由政府出资培训、并推荐就业。如果是农地上开发建企业，农民可以选择农地入股，为被征地农民留足发展机会和发展资源。”

为了规避征地矛盾，上述人士介绍，“征地条例”草案完善了征地程序，要求征地拆迁之前必须公示，实现征地补偿安置争议协调裁决制度，保证被征地农民的知情权和参与权。为该条例铺路的农村集体土地所有权证确权工作正在加速。

“确权是保证农民土地财政权、解决征地纠纷的前提。确权完成要求由年底提至7月底。”上述接近国土部的人士介绍。

“地方政府意见很大”

而作为征地条例母法的《土地管理法》修订，却仍在拉锯之中。

上述国土部知情人士介绍，征地条例中要推出的征地补偿标准，也因为土地管理法“同地同价”原则尚未修订完毕，而暂时没有更确切的说法。

“《土地管理法》涉及多方利益，修改的阻力很大”，王卫国直言。

“国土部对于《土地管理法》修订草案没有异议。”一位接近国土部的知情人士透露，“预计来自其他部委和地方政府的阻力较大。”

据一位接近铁道部的知情人士透露，铁道部就不乏担忧。他介绍，近年来，铁路建设加速，资金缺口很大，尤其是征地拆迁成本上涨。若征地补偿标准再提高，对于铁道部来说，无疑是雪上加霜。

水利部也有类似担忧。水利部总规划师兼规划计划司司长周学文曾表示，“目前征地移民等费用占重点水利建设成本的40%左右，一些甚至高达80%”。

此外，在上述接近国土部的知情者看来，改革的最大阻力源于地方政府，“征地制度改革一旦破题，地方土地财政将大幅缩水甚至归零”。

上述国土部参与征地条例制定的知情者也坦言，根据国土部初步调研情况来看，地方政府对征地条例草案的意见就很大。

据北方地区国土系统一位官员介绍，“地方政府在征地补偿中或明或暗的补偿已经很多了，条例草案在实际操作上成本非常大，除货币补偿之外，还需要就业安置等，培训、就业等均需要高成本投入，而入股的话，财产能否得到公开，暂时都没有定论。”

显然，地方政府需要探索新的财源。财政部财科所所长贾康（微博）直言，征地补偿标准无疑将大幅缩减地方财政，若无相关收入补充，由此带来的地方政府违法违规用地，以及地方债务平台风险将十分棘手。

去年，全国政协经济委员会组成专题调研组，就《深化财税体制改革的几点建议》报送中央，提出要理顺中央和地方的关系，完善分税制财政管理体制，建立完整的地方税体制。

“‘建议’得到了中央高层领导的批示和赞许”，据参加调研的一位政协委员介绍。土地管理法修订案年内难出

上述参与修法的知情人士介绍，随着温总理表态任内出台征地条例，作为子法的《征地条例》很可能将以部门法规形式，先于母法《土地管理法》修订案的出台。

据其介绍，与土地管理法修订需要通过全国人大审议相比，制定集体土地征收条例只需经国务院层面批准，程序上更加快捷。

据该知情者介绍，《土地管理法》修订议案，正在由国务院法制办牵头，在部委和地方政府征求意见。

杨粼杰对本报直言，征求意见阶段，也就是所谓的“博弈”阶段。此前温家宝总理在各个场合多次呼吁该法尽快修订出台。

事实是，包括今年在内，《土地管理法》修订持续多年列入全国人大常委会立法规划，但中途草案屡屡搁置，迟未露面。

“因为各方争议太激烈，无法达成一个折衷的方案。”一位参与土地管理法修订的学者说。

上述国土部知情者介绍，“中央给的时间非常紧张，要求年底必须完成修订工作”，但他同时表示，“《土地管理法》的修订涉及各方利益，大家相互妥协，达成一致后，才可能上报给全国人大常委会审议”。