住房保障作用（精选十篇）
住房保障作用 篇1
我国的住房公积金制度始于1991年, 当时上海市借鉴新加坡公积金制度开始进行住房公积金制度试点, 发展至今, 已经覆盖到我国所有的省市自治区。住房公积金, 是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金, 是职工及其单位按规定存储起来的专项用于职工住房支出的住房储金, 住房公积金由单位和职工共同缴纳, 最终全部归职工个人所有。
住房公积金制度发展至今, 已经逐步成熟和完善, 为解决我国居民住房问题作出了巨大的贡献。对国家而言, 住房公积金制度加快了我国的城镇化建设, 推动了我国住房制度的改革, 解决了我国经济社会发展过程中的一大问题;对参与住房公积金制度的居民而言, 住房公积金制度帮助广大城镇居民改善了住房条件, 提高了居民的住房消费能力, 改善了广大居民的生活。从1991年住房公积金制度试点至今, 住房公积金制度经历了不同的发展阶段, 其住房保障作用也分为支持住房建设和支持住房需求两个方面。
1.1 重点支持住房建设
自1978年改革开放后, 我国经济取得了飞速发展, 大量人口涌入城镇。但是房地产或者说住房建设并没有随着经济的发展而快速发展, 到20世纪80年代末期, 各大城市住房严重不足、住房建设资金严重短缺。当时职工分房还是采取福利制, 有不少人提出要将福利性的房屋分配向住房商品化过渡。尽管这种思想的提出具有划时代的意义, 但是当时的实际情况是政府没有足够的资金建设大量的住房满足广大城镇居民的需求。也就是说, 完全靠政府一方解决住房问题已经不可能, 必须采取新的措施来解决城镇居民的住房问题。
政府在经过严密的调研之后, 于1991年从新加坡引入住房公积金制度。该制度的引入缓解了由政府一方提供住房的压力, 转而由政府、单位、个人三方共同努力来解决职工住房问题。在住房公积金制度实施之初, 最迫切需要解决的问题就是住房建设问题, 要在最短的时间内保障城镇居民有房可住, 有家可归。住房公积金制度的建立, 从财政渠道以外开拓出一个住房建设的资金来源, 为住房建设资金的融通以及扩大住房建设规模起到了重要作用。支持低价位住房建设, 是住房公积金制度在建立初期的主要功能和作用。
1.2 住房需求与住房消费并重
住房公积金制度的建立帮助国家缓解了城镇居民住房压力, 一定程度上解决了我国住房难这一大问题。对于职工而言, 住房公积金的重要性还表现在居民工资的提升方面。这主要表现在职工工资包含住房消费部分之后, 提高了职工的住房消费能力。其主要表现在两个方面:一是住房公积金作为住房专项工资提高了城镇居民的住房购买力;二是在住房公积金的基础之上职工可以申请住房贷款, 这缓解了职工的资金压力, 提高了职工的住房消费能力和资金融通能力。
1.3 重点支持住房消费阶段
发展到21世纪, 住房公积金制度不可避免地出现了一些问题。一些地方资金管理不太规范, 乱用、滥用以及贪污的情况时有发生。经过深入调研, 国务院发布相关文件, 取消了住房公积金的住房建设贷款, 住房公积金制度彻底转变为单纯支持城镇居民住房消费的制度。这一转变正好也与我国经济发展的实际情况相符合。因为随着我国城镇的经济发展, 单位为职工的居住需求而自建住房已经不太符合整个房地产市场的潮流, 单位自建住房不仅成本高、费时长, 也常常要跟整个城市的发展规划相适应, 有时候会出现不可调和的矛盾。可以说住房公积金制度向单纯支持住房消费方面转变是大势所趋。
2 住房公积金制度在住房保障中存在的主要问题
2.1 住房公积金制度覆盖面小
目前我国的住房公积金制度仅适用于城镇居民, 且在城镇居民中的覆盖率不高。首先, 城镇个体工商户、进城务工人员以及自由职业者等均不享受住房公积金制度保障;其次, 在享受住房公积金制度保障的居民中也仅有不到70%的职工缴纳了住房公积金。
2.2 住房公积金资金使用效率不高, 地区发展不平衡
一方面, 从全国范围来看, 我国目前所缴纳的住房公积金使用率不高, 相当大一部分都沉淀在资金池中没有进行流动, 住房公积金没有发挥其应有的作用;另一方面, 从地区差异来看, 各地区经济发展不平衡且居民的住房消费观念不同, 大城市的住房公积金制度实施得比较到位, 而三四线城市以及偏远地区的住房公积金资金使用率较低。
2.3 行业收入差别大, 住房公积金难以实现公平
住房公积金按照工资比例进行缴纳, 这就导致不同工资收入的人住房公积金总额不同。高收入群体住房公积金积累的金额多, 改善住房条件的能力要强;低收入群体住房公积金积累的金额少, 相应的住房改善能力较差。
3 完善住房公积金住房保障作用的对策
3.1 扩大住房公积金的覆盖范围
政府应该在现有覆盖范围的基础之上将个体工商户、进城务工者等逐步纳入住房公积金制度中来, 使住房公积金制度惠及每个城镇就业者。而对于住房公积金制度已经覆盖的人群, 政府应该加强监管, 确保应建尽建、应缴尽缴。
3.2 提高资金使用效率, 施行向中低收入者倾斜的住房公积金贷款政策
政府应采取相应措施提高住房公积金的使用效率, 充分发挥住房公积金制度的作用, 保证整个制度合理有效地运行。另外, 对于中低收入者首次动用住房公积金贷款买房应予以一定政策倾斜, 发挥住房公积金对中低收入者的政策性住房保障功能。
参考文献
[1]李燕, 周勇, 刘传哲.住房公积金的住房保障作用探析[J].特区经济, 2010 (8) .
[2]梁硕.发挥住房公积金对低收入职工的住房保障作用[J].住房公积金研究, 2011 (4) .
住房保障作用 篇2
■前路漫漫，
“十二五”负重致远
2011年3月5日，第十一届全国人民代表大会第四次会议在人民大会堂开幕，温家宝总理在会议上提出“十二五”规划纲要草案，而20%这一全国保障性住房覆盖率，3600万套这一保障性住房的新建数量。也随之进入公众视线。
作为“十二五”的开局之年，政府承诺开工建设1000万套保障房，中央财政先后投入1500多亿元，为确保开工进度提供了有力支持。截止到去年11月，全国开工率达100%，提前一个月完成了全年目标。
据住建部数据显示，2005年，全国城镇人均住宅面积为26.11平方米，目前我国城镇居民人均住房面积为31.6平方米，较2005年增长了21.03%，保障房覆盖率不到8%，据此折算，2015年底，我国人均住房面积需要达到43平方米，也就是增长36.08%，才能完成“十二五”规划的目标。因此，2011年取得的成绩并不能使我们掉以轻心，前面的路还很长，政府还有着大量的工作要做。
■问题重重，
保障房急需立法保障
而已经建成的数百万套保障性住房在建造时存在着诸多问题，建设资金筹措和征地拆迁压力非常大。一些地方资金筹措存在一定困难，中西部地区资金压力更大一些；有些地方的保障性住房用地未能及时完成征地拆迁，拉长了建设周期。一些保障性住房周边的交通、教育等配套设施设计建造相对滞后，造成建成后不能入住，或入住后对生活造成极大不便。更有甚者，在设计、施工、监理、验收时的质量把关相对较松，影响房屋使用，个别工程还使用了不合格的建筑材料，存在安全隐患。
而相关部门对保障房申请资格的审核管理也存在诸多漏洞，在对住房、收入及金融资产等情况的基础信息的审核存在一定难度。一些地方在保障性住房分配中存在弄虚作假，违规操作，甚至存在渎职现象。包括政策、机制、保障范围、保障方式等，还需要在实践中不断完善。实际操作中，还存在着政策解读不够清晰、利益调节难显公平，退出机制不够完善等问题。并且，政策的不稳定及相互衔接这一老大难问题在保障房的建设中也初露端倪。
而最大的问题在于，现行保障房政策都是以规范性文件的形式发布的，虽然对各级政府有一定的约束效力，但因为没有上升到法律层面，尚未达到以法律制度约束的效果，管理控制效果并不十分明显。从国际经验来看，许多国家都是通过立法，在法律层面上严格确定了准入及退出机制，实施有效的动态监管，保障了政府公共资源的公平分配。目前，深圳、厦门以地方性法规，规范基本住房保障制度，而酝酿许久的《北京市基本住房保障条例》已经完成前期立法调研，待参与调研的专家建议稿上报，经相关部门同意启动立法程序后，将择机启动立法程序。
但是地方性法规的约束力依然有限，强有力的《中华人民共和国住房保障法》自2008年开始起草，却迟迟没有完成审议。只有在立法上健全保障性住房的动态管理机制，才是住房保障工作得以正常运转、可持续发展和社会公平得以体现的根本性措施。
■现象：准入的买不起，
买得起的不达标
大方向虽然得到了控制，但是依旧存在着许多制度上的设计缺陷，亟待政府部门施策解决。2010年，上海首先在徐汇、闵行两区试点，以5000元/平方米左右的价格向审核通过的申请者出售经济适用房。令人匪夷所思的是，2000多户通过经济适用房准入资格审核的家庭，至今仍有数百户未能买房。究其原因，是由于根据划定的“准入收入”，很多通过审核、甚至摇到号的家庭实际上根本买不起经济适用房。在全市占40%比例的中低收入家庭，以平均年可支配收入约5万元，按一套经济适用房40万元计算，即使是拥有银行两成首付贷款资质的家庭，房价收入比仍然高达8倍，远远超过了其最高可承受能力范围。
面对这一尴尬局面，上海市政府只得放宽了经济适用房的准入条件，但是此举一出，立即引发舆论的广泛质疑，各方利益实难平衡。而针对经济适用房满5年可上市交易这一规定，又带来了公共资源分配不公的争议。有声音指出，一个总资产5万元的人，可以购买总价50万元的“保障房”，5年后，可以以200万元的总价卖出。哪怕只占到40%的产权比例，依然有30万元的盈利空间。这对无权购买保障房的群体，无疑是一种莫大的不公平待遇。
同样存在的还有继承权这一问题，政府虽然立即出台通知，堵死继承权的漏洞，然而众口难调，群众将经济适用房视为无底洞，特殊人群谋求利益的工具。几经反复，分配的困境始终难以调解，最终，经济适用房华泾项目调整为公租房、配套商品房。康宁公寓也被作为公租房项目推出。
■现象：经济适用房
专门只保障在职干部？
陕西省山阳县近千名经济适用房申请人名单中，国家公职人员多达一百多人，其中不乏各种“长官”，连科员也得到了真真切切的实惠。而更荒唐的浙江省苍南县专门出台规定：限价房销售对象主要为苍南县党政机关和其他全额拨款事业单位的在职干部、职工。800余套限价房，成了当地县乡一些领导干部的“保障房”。
与历年来依靠钻政策漏洞，将保障房违规分配这种渎职行为有所不同的是。最近曝光的违规分配事件，逐渐演变成为公开的、甚至有政策支持的违规行为。违规分配的对象，则多为政府机关、事业单位、央企国企等单位。被违规分配的保障房类型，也由过去的经济适用房这样可以上市交易获利的房源，扩大到廉租房、公共租赁房等出租房源。
更腐败的分配不公现象也依然存在，在一些小城市、县城，即便符合条件的申请者也要托关系送礼。申请者大多是中低收入家庭，很多人因为送不起礼，或者不愿意接受这种赤裸裸的剥削，而被硬生生地挡在门外。有特权的单位和个人能得到保障房，并从中获利。而真正需要保障房的收入低、住房困难的家庭，只是在制度层面被保障，实际上却长期处在保障房的门口排队。这种现象不仅令人担忧，更令人愤怒。
■分配不公，易激发
社会矛盾，应当立即整改
分配不公，引发了群众对保障性住房制度本身的质疑。大量保障房被有权有势的人获得，带来的最恶劣影响是给人指了一条不劳而获的路，这些人不需要努力工作解决住房问题，只是想方设法获得保障性住房资格，严重影响社会风气与意识形态。
对政府而言，以极大投入，极大风险而建设的保障房却没能有的放矢，失去了本身的价值。长此以往，保障房政策将彻底失去保障的意义。更令人担心的是到“十二五”期末，3600万套保障房将占到全社会住房总量的20%。
随之进入的分配环节，违规现象也将随之大幅增加。许多困难家庭的希望可能因此落空，这将加剧社会矛盾，产生不和谐因素，严重损害政府的公信力和形象，不利于民族的团结与稳定。这样一来，原本意在缓解矛盾的民生工程，将成为社会不稳定的导火索，从而与本身的目的背道而驰。因此，对于保障房各个环节的整改，已经刻不容缓。
我国住房公积金的住房保障作用探析 篇3
1.1 住房公积金制度覆盖范围狭窄, 限制其普遍性住房保障作用的发挥。
根据住建部、财政部等有关部委发布的数据, 我国大部分城镇地区和企事业单位基本上建立了住房公积金制度, 并且制度运行良好。截至2015年年末, 全国住房公积金实缴单位231.35万个, 实缴职工12393.31万人, 分别增长12.03%和4.34%, 按照国家统计局提供的在岗职工18277.8万人计算覆盖率为67.81%;全年公积金缴存额14549.46亿元, 住房公积金缴存总额89490.36亿元, 缴存余额为40674.72亿元。全国各地覆盖面区域间不平衡, 沿海地区大于内陆, 经济发达省份高于经济欠发达省份, 一、二线城市高于三、四线城市。
1.2 住房公积金资金使用效率总体偏低, 地区发展不平衡。
2015年全年住房公积金缴存额14549.46亿元, 比上年增长12.29亿元;年末, 住房公积金缴存总额89490.36亿元, 缴存余额40674.72亿元, 分别比上年末增长19.56%和9.79%。住房公积金使用率 (个人提取总额、个人贷款总额与购买国债余额之和占缴存总额的比重) 为49.78%, 比“十一五”末降低了近15个百分点。这表明我国住房公积金的使用效率比较低, 大部分资金处于闲置状态, 未能充分发挥住房公积金改善我国中低收入阶层住房紧张状况的作用。
1.3 现行制度规定使得住房公积金难以实现保值增值。
按照现行《条例》规定, 住房公积金管理中心在保证公积金提取和贷款的前提下, 经住房公积金管理委员会的批准可以将公积金用于购买国债, 保证资金的安全性和效益性。目前, 我国住房公积金主要投向个人住房贷款、银行存款和国债。2015年, 住房公积金业务收入为1598.36亿元, 其中存款利息收入388.23亿元, 委托贷款利息收入1202.12亿元, 国债利息收入2.09亿元, 其他收入5.92亿元。资金的收益率不是很高, 如果考虑通货膨胀等因素的影响, 住房公积金的增值效果大打折扣。
1.4 住房公积金监管亟待完善和法制化。
现行的监管制度在全国范围内没有形成统一的自上而下的监管体制, 缺乏专业的监管人员, 监管力量比较薄弱。基金采用“属地化”管理, 不能相互调剂, 缺乏纵向和和横向的业务关联, 难以发挥规模效应。此外, 到目前为止, 我国在住房公积金管理方面还没有一部法律, 仅仅依靠《住房公积金管理条例》, 不能充分发挥法律效力, 这就对相关部门的监督管理缺乏强有力的控制和应有的威慑。
2 我国住房公积金制度改革的建议
2.1 扩大住房公积金制度的覆盖范围, 提高住房公积金制度的覆盖率。
认真执行《住房公积金管理条例》的有关规定, 切实从根本上解决住房公积金覆盖范围目前存在的不可忽视的缺口问题, 树立“以提促缴、以贷促缴”的理念, 满足不同阶层的合理诉求, 制定较为宽松的贷款、提取程序, 打消职工对于建立住房公积金的抵触情绪, 唤起职工维权意识。认真研究进城务工人员、自由职业者等流动性大群体的住房问题, 保证他们享受与城镇居民同等的住房保障优惠政策, 使得我国的住房保障政策既体现社会公平分配的要求, 同时也有利于促进社会和谐与发展。
2.2 对制度进行参量变革, 促进各收入阶层的制度公平。
满足中、低收入者的住房需求是建立住房公积金制度的初衷, 这要求我们要认证研究中、低收入阶层的从业人员的贷款条件和贷后管理办法。努力扩大住房公积金贷款的受益面:对于高收入家庭要根据其缴存的公积金情况合理确定贷款额;对于中等收入家庭要逐步提高贷款的最高限额;对于低收入群体可以实行购房贷款减息或贴息政策, 以提高其购房能力。
2.3 放宽个人领取条件, 提高住房公积金的使用效率。
近年来, 制度规定住房公积金还可以用于纳入低保或特困范围的提取使用和治疗重大疾病 (即家庭成员, 包括职工本人、配偶及未成年子女, 患重大疾病或重大手术住院治疗的, 职工本人及配偶可申请提取住房公积金) , 但为了满足参保职工多元化的需求, 提高住房公积金的使用效率, 应考虑适当放宽住房公积金的提取条件, 合理扩大住房公积金的使用范围。
2.4 扩大住房公积金的使用范围, 确保基金保值增值。
出于安全性的考虑, 我国住房公积金结余额主要用于银行存款和购买国债, 这样虽然可以保证基金的完整性, 但是面对我国通货膨胀的形势, 基金随时都有缩水的危险。因此, 我们需要开拓新的投资渠道, 确保基金的保值增值。开放住房公积金用于经济适用房和廉租房建设投资的限制, 向保障性住房建设提供大量的资金支持, 服务于地方政府解决困难家庭的住房问题以及改善“夹心层”职工住房条件的民生工程, 在为地方经济社会发展服务的同时, 也让更多弱势群体享受到住房住房公积金制度带来的优惠。
2.5 改革和完善住房公积金监管制度。
在全国范围内建立中央、省、地级市三级自上而下的垂直监管系统, 统一监管体制, 加大监管力度, 严格风险管理。建立完善的信息公示制度, 及时公开公积金的缴纳、使用、存储及增值情况, 发挥群众监督职能。此外, 要完善相关的法律法规, 明确相关主体的法律权利和责任。
我国的住房公积金制度在实践的过程中尽管暴露出种种问题, 但它是我国在进行住房制度改革、改善居民住房条件方面重要的住房金融政策。因此, 我们要树立制度自信, 对制度进行准确定位, 在“公平与效率”之间进行恰当的权衡, 根据实际情况做出必要的变革, 在保证制度可持续发展的同时, 更好的服务于我国的住房制度。
摘要：1991年建立的住房公积金制度已成为我国住房金融体系中的重要组成部分, 是政策性住房金融系统中的主要的制度性安排。但是, 随着经济体制改革的深化和社会生活的不断进步, 该制度在实际运行的过程中逐渐暴露出一些问题, 要求我们对制度进行相应变革和创新, 以适应不断变化的实际的需要。
关键词：住房公积金,住房保障作用,公积金制度完善
参考文献
[1]宋金昭.基于DEA的住房公积金制度运行效率实证研究[J].商业时代, 2011, (27) .
[2]林憧, 刘宗新, 徐国新, 岳皖宁.住房公积金制度及其有效性的深层思考[J].财经论坛, 2010, (9) .
住房保障立法进退 篇4
在2008年10月，曾被列入十一届全国人大常委会五年立法规划的是《住房保障法》。近4年间，《住房保障法》草案几经修改，已形成底稿、内部讨论稿、专家建议稿、征求意见稿等四五个版本。
由法“降格”为条例的缘由是什么？对政府责任的约束力是否会相应打折？这些焦点问题近期在业内一直不断讨论。
《财经国家周刊》记者调查发现，目前改为制定条例，主要有三方面的主客观原因：一是牵扯部门责任、利益众多，尤其是在土地、资金拨付方式上，住建部“担心做不了其他部门的主”；二是对于住房保障法的适用范围，住建部官员与课题组专家也存有分歧，前者倾向于“保基本”，后者则倾向于“保全部”；三是在立法进行的4年间，全国住房保障建设骤然提速，“立法进程跟不上形势变化”，因而有人提出“目前立法条件不成熟，应先出台条例”。
利益敏感区
一位参与立法的核心人士告诉《财经国家周刊》记者，《住房保障法》几易其稿，其中大部分被删内容涉及土地、资金和政府责任的条款。这些内容既是法律起草的技术难点，也是利益协调的敏感区域。
4月17日，上述知情人士向记者展示了一份据称是接近《住房保障法》草案最终版本的草案。在这份草案中，对保障范围和标准、保障性住房的供应、保障性住房的配租和配售、保障性住房的管理和退出、金融和财税支持、法律责任等方面都有相关规定。
供应方面，规定土地部门要制定保障性住房土地供应的年度规划、近期规划和中期规划，向社会公布。并且土地纳入计划前要进行三通一平，熟地供应。同时，保障性住房不能集中建设，要保障有公共交通等基础设施和公共配套。
政府责任方面，要求人大进行监督，在政府工作报告里要有相关情况阐述。并且要实行政绩考核，达不到就不合格。不合格要实施行政问责，如果怠于行使就追究行政责任。
金融和财税支持方面，要求各地要编制基本住房保障规划并列入国民经济社会发展规划，支出纳入各地财政预算体系，由住建部来主管。
问题是“土地平整的钱谁出？当然是要国土资源部门自己搞定。基础设施配套的钱谁来支付？当然是地方政府。地方政府不愿出钱，中央应该出一些钱，但又不知道该怎么出，该给谁？”上述人士透露，这些问题没有搞清楚，是立法的最大难点。住房和城乡建设部还曾担心一旦依据上述条款立法，还可能会引发各种纠纷。
即便是在住建部内部，立法意见也没有形成共识。
曾参与讨论起草《住房保障法》专家建议稿的北京大学房地产法研究中心主任楼建波介绍，目前我国在保障房管理方面经验尚不成熟，这也是《住房保障法》搁浅的一个原因。“如果‘十二五’期间3600万套保障房建设都完成，全国就差不多有5000万套保障房，那个时候重点就是‘管理’，包括分配、运营和退出。而政府恰恰在这方面经验不足。”
有专家曾提出，《住房保障法》作为一部利益牵涉面甚广的大法，其立法非住建部一个部门所能驾驭，应该上升到由国务院法制办公室或者全国人大法工委牵头起草。
而住建部政策研究中心房地产处处长赵路兴对此的回应是：对于专业性比综合性更强的法律，由主管业务部门起草更为合适。因为主管部门起草的法律草案也会递交到国务院法制办，由他们下发各部委和地方政府去协调意见。
由于一些敏感的利益纠葛无法平衡，知情人认为，住建部考虑到一己之力难以权衡驾驭多部门利益和责任，草案即使上交也可能会在“征求意见”阶段受到其他部门反对。因此还不如改出条例。
条例执行效力几何
专家介绍，从法“降格”为条例，出台时间会相对较快。但在执行效力上，“条例”作为部门规章的效力将不比法律。
北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示，预计“条例”会在此前已经成型的《住房保障法》草案的基础上进行删减。
《财经国家周刊》了解到，实际上早在2007年讨论立法之初，住建部就曾设想先出台《基本住房保障条例》。但后因全国两会代表、委员不断呼吁，中央高层对住房保障立法高度重视，才决定“一步到位”起草《住房保障法》。
2008年，住建部曾分别委托深圳房地产研究所和北大、清华法学专家做国内外理论和实践双重研究借鉴。前者搜集和吸取国内各地地方条例精髓，后者参阅境外14个国家和地区的住房保障制度。研究团队阵容强大，动用国内外上百名专家。并且在2010年全国两会期间，被列入国务院2010年立法计划。
一位不愿具名的《住房保障法》起草专家认为，《住房保障法》考察、研讨等工作已经做了“无数遍”。
依照惯例，条例中的条款都是一些管理性的、运营性的规定，此前出台的相关文件已经多有包括。按道理来讲，条例的相关规定，地方政府应该按规定实施，但在“条例效力难出部门”的现实状况下，必须跨部门的去实施约束。
“而跨部门之间的协调，必须通过大法来实现，住建部没办法去约束其他部门。”上述专家认为，出台法律难度太大，但难度不大立法又没意义。条例侧重的是基础性的政策，法律位阶比较窄。
住房保障立法降格为条例，可能将削弱对地方政府落实责任的考核力度。曾于2010年联名30余位全国人大代表将《住房保障法草案建议稿》移交两会的全国人大代表、律师迟夙生，接受《财经国家周刊》记者采访时表示，条例是行政规定，比法律更加具有灵活性及自由度，地方政府执行中容易操控。但当问题出现时，难于追究地方政府的责任。
核心问题如何约定
当前，在保障性住房建设热潮中，一些地方政府倾向于能带来商业开发收益的旧城区改造、城中村改造项目；甚至有些地方为了获取廉租房补贴资金，推倒好的房子建廉租房，然后再违规卖掉以双重获利。在专家看来，这些失当行为，均与法的缺位有关。
而对于此前曾抱有参建保障房预期的民营房地产企业来说，立法搁浅也是一个政策利空消息。“我们最期待的，是政策能明示保障房建设的拿地、融资以及税费优惠鼓励方案。现在估计是看不到了。”一位不便具名的房地产上市公司副总裁说。
据了解，受制于持续限购调控，当前诸多面临商品房开发压力的房地产企业，大都颇为关注住房保障的立法工作，“甚至有企业愿意出高价请立法组专家去讲课。”知情人透露，这些房企大都对保障房政策趋势较为关心，希望能够尽早熟悉“游戏规则”，找到保障房的盈利模式。
北京一家大型房企的负责人在接受《财经国家周刊》采访时表示：“我们都想快点看到相关政策规定。公租房怎么定位？利用企业自有用地、集体土地建设公租房在法律上能否承认？融资政策如何限定？会享受哪些政策补贴？政府责任如何限定？”
上述房企负责人说，当前很多房地产企业在商品房市场限购、限贷的调控下，都有意愿投入能够获取贷款支持的保障房领域。但目前投资保障房建设还存在政策不明带来的“风险”，比如地方政府在保障房的回购上一再展期。据悉，中冶、首开等大型房企承担的保障房建设都存在政府不能如期回购的问题。
对于社会公众而言，希望通过住房保障立法以提升保障标准，实现“居者有其屋”。而上述未具名的专家认为，条例最大的用途可能是“对社会大众违法违规行为的约束”。
为了减轻住房保障立法层次下降的影响，多位业内专家对于正在起草中的《基本住房保障条例》给出了建议。
刚刚出版《住房保障法律制度研究》一书的中国政法大学博士生导师、首都经贸大学法学院长符启林认为，条例需要明确保障性住房建设主体、资金来源、补偿方式、质量落实、如何分配、如何流通、如何退出以及政府责任等内容。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫建议，条例必须明确保障性住房的类型、住房租赁补贴政策以及土地、财政、税收与金融支持政策。
清华大学法学院副教授王洪亮建议，条例起草时要与现在的廉租房、经济适用房、包括即将要制定的公租房管理条例的内容分开。一是明确政府的职责，以及如何落实这些责任。二是明确保障房的分配标准，是按照人、居住面积、家庭结构，还是经济收入？三是明确保障房的融资渠道。
王洪亮认为，通过上述内容的约定，可以降低当前各地出现的保障房骗租、骗购等骗保问题，也可以明确房地产企业关心的保障房定位、融资政策等关键问题。
但王洪亮同时表示，住房保障立法的核心问题还不是针对骗保等问题，因为老百姓的行为容易约束。问题可能在于如何规范和落实政府的责任，让地方政府愿意出钱投入保障房建设。
住房保障作用 篇5
今年三月, 中共中央常委、国务院副总理李克强在长沙全国保障性安居工作会议上强调:“保障性安居工程事关群众, 特别是低收入群众的切身利益, 事关经济社会发展。要认真贯彻中央决策部署, 坚持以人为本, 执政为民, 加快建设保障安居工程, 切实保障和改善民生, 促进经济又好又快发展。”这充分显示了党中央、国务院对住房保障体系建设的重视和关心。
建立住房保障体系是一项系统工程, 单靠政府的力量是不能实现的, 我们应该动员全社会的力量投入到住房保障体系的建立之中。
企业的力量应该是首选力量。要像房改那样, 从试点到全面实施, 都是把企业房改作为突破口, 选择有条件的企业先行一步。
回顾湖北的房改, 1989年9月15日湖北省建设厅在武汉锅炉厂召开全省企业座谈会, 会上东风汽车公司向大会介绍了住房制度改革的经验, 从而揭开了湖北省企业房改的序幕。嗣后, 湖北省建设厅、湖北省房改办, 在实施住房制度改革的全过程中始终注意和发挥湖北省房地产业协会自管房地产专业委员会 (以下简称专业委员会) 这个企业社团组织的作用。
1998年4月, 专业委员会在江汉石油管理局召开工作会议, 与会的企业领导向省建设厅领导汇报了各自企业职工的住房现状并强烈要求省建设厅把企业建设经济适用房列为扶持对象。为此, 建设厅在安排1998年经济适用房计划时, 安排企业100万平方米计划指标。具体交由专业委员会与各企业协商落实。省建设厅房产处还根据企业的实际要求又追加8万平方米指标。湖北省建设银行根据企业建108万平方米经济适用房资金所需, 同意贷款9800万元。108万平方米经济适用房于1999年底以前全部建成销售完毕。这108万平方米经济适用房解决了企业14800多户职工的住房要求。并使这14800多户职工家庭改善了居住条件。
当年在实施经济适用房建设过程中, 不少地方对省建设厅安排企业建经济适用房不理解, 有的地方还出现过阻力。从某种意义上讲, 这种阻力出自于地方本位主义。这种本位主义观点:一是把企业和政府绝然分开;二是未能认清企业职工带有双重性。企业职工的双重性则是一方面对企业而言是企业的职工;另一方面又是政府领导下的城镇居民。不管从哪个方面讲, 都不能把企业职工单纯的划为单一的群体, 而更不能把企业职工划为与政府毫无关联的群体。企业是国家的纳税大户、企业职工是国家财富的创造者, 是国民经济的主力军, 也是国家财政收入的直接纳税人, 把他们划入另册于情于理都是站不住脚的, 应该理所当然地列入住房保障体系之中, 还应该享受国家对居民住房条件改善的各种优惠政策, 真正使企业职工安居乐业, 使他们以饱满的热情投入到生产建设之中, 为国家创造更多的财富, 为增强我国的经济实力而努力。
根据多年的调查了解, 不少企业从2000年以后就停止建住房, 将职工的住房需求推向社会, 鼓励职工到市场上购买商品房。然而也有一些企业一直没有停止建设住房。如:武钢集团鄂钢公司、大冶有色金属公司、葛洲坝集团公司、江汉石油管理局。这些单位的职工能在本企业的合理价格内购买自己所需的住房, 享受企业的利民政策, 极大地调动了职工生产积极性。还有不少企业的同志认为, 成本价售房后企业的住房制度改革就结束了。其实不然, 住房制度改革远没有结束, 它是一项长期的系统工程。目前, 党和国家提出的住房保障体系则是住房制度改革的深入所在。
绝大多数职工在国家推行成本价售房时, 购买了现住房, 有了自己的不动产。然而从2000年至2009年的10年间, 企业职工的住房情况发生了什么样的变化呢?由于停止建住宅房, 企业职工中尚未购买房改房和新增职工无力购买商品房急需改善住房条件的有以下八种类型的人群。
1.大中专毕业生到企业就业的;
2.退伍转业军人到企业工作的;
3.在企业长期性务工的合同制人员;
4.双职工下岗, 靠生活保证金维持艰苦生活的;
5.家庭有重病人, 长期需要求医治病的;
6.夫妻一方是职工, 一方是家属, 靠一人工资维持一家人生活的;
7.夫妻虽说是双职工, 但经济收入不高, 需要供一名子女上大学的;
8.夫妻一方是职工, 一方是家属, 是职工的一方去世, 而另一方则只能靠生活保证金维持更为艰苦生活的。
分析上述人员的现实经济状况, 在短期内是无力购买商品房的。
大、中专毕业生, 退伍转业军人、长期性务工合同制人员、每月实际收入除了生活必须支出外, 所剩不多。效益好的企业这类人员月工资在1500元左右, 效益差的不足1000元。一年结余不足一万元。如果家庭有急需支出外, 可以说所剩无几了。
目前, 湖北省地级市商品房每平方米售价在3000元左右, 购买一套70平方米的商品房, 大约需21万元, 加上普通装饰费按5万元计入共需26万元之多。这就是说, 一个大学毕业生22岁毕业到48岁才能购买一套70平方米的住房, 他们只能对商品房是望而兴叹了。
上述八类人员是企业职工中最需改善住房条件的群体。这八类人员则是我们今天研究企业住房保障体系的主体。急需改善住房条件的职工大多住在筒字楼和破旧平房内、其房屋急需改造。走进住户家庭见到的情形使人十分心酸。有的连一个厨房都没有, 只能在筒字楼的走道上做饭。有些房屋抬眼见天, 遇到起风下雨, 则是室外大下、室内小下, 生居在这样环境中的职工其艰苦程度就可想而知了。他们多么渴望改善住房条件。
了解第一手资料, 才能真正感受到企业特困群体的现时住房状况, 并切实可行的加以解决。特别是一些独立的工矿区, 远离市区, 更应该是我们重视的重点。
在建立住房保障体系中分为商品房、经济适用房、廉租房三个层次, 就其经济适用房、廉租房的建房面积标准, 要根据实际情况确定, 一味的统一建50平方米, 就会造成一些人口多的家庭还是享受不到国家住房保障体系的利民政策。一家五口人, 老少三代, 50平方米是无法满足住房需求的。而往往这部分人最为艰苦, 急需改善住房条件。三口之家住50平方米尚可, 四口之家、五口之家就难得进住。为此, 建议我们在建经济适用房、廉租房时, 需对所需群体进行认真摸底, 摸清供应对象的家庭现状。三口之家住50平方米、四口之家能否住60平方米、五口之家能否住70平方米。一味地按一个标准是不切实际的。其结果, 必然使一些人口多的家庭将会排除在我们建立的住房保障体系之外。住房保障体系就是要使各类人员根据实际情况、选择适合自己的住房。因此, 我们在建经济适用房、廉租房时, 建房面积标准也应因需而建, 才能实现党和国家提倡的“使全体人民住有所居”, 才能做到惠民生、解民困。
我们建议:在建立住房保障体系中应该把企业作为一个主体, 深入调查企业目前职工的住房状况及其住房需求, 按照经济承受能力, 划分出商品房、经济适用房、廉租房三个不同群体的住房需求, 只有准确的数字分析才能使我们的住房保障体系落到实处。单靠政府投入难以解决十年来积累的新老住户的住房需求。要像在房改之初那样, 充分发挥企业在住房保障体系中的作用;充分发挥企业协会的平台作用。
企业在建立住房保障体系中有其自身的优势, 一是企业有一部分危房、筒字楼、破旧平房需要改造, 而急需改善住房条件的职工大多住在此类房屋内, 拆迁难度不大;二是所建经济适用房、廉租房所需土地不需政府另外供应;三是企业中的特困群体, 企业也有义务解决他们的住房。解决了这一部分特困群体对企业来说可以调动他们的生产积极性, 对企业的安定团结也有好处;对政府来说, 增加了一个十分得力的主体。就其企业职工的双重性而言, 也就解决了城镇居民的住房条件改善之所需。这是一举三得的大好事:一是国家加快了住房保障体系的建立;二是企业改善了职工的住房条件, 调动了职工的生产积极性, 对企业创造经济效益是有益无害的;三是企业职工在国家建立住房保障体系中得到了实实在在的实惠和好处。
建立住房保障体系要建立一个长效机制。企业是国家财富的创造主体, 理应享受国家同等的扶持政策, 并且单独立户把扶持资金划入企业, 只有这样才能加快住房保障体系的建立。如果不尽快地调动企业投入到住房保障体系中来, 日积月累, 企业中的特困群体将会成一个老大难的问题。
政府主管部门应该像房改之初那样, 一是做好各类人员的住房需求调查, 摸清经济适用房、廉租房的供给对象, 摸底越彻底, 心中越有底;二是摸清企业可供建经济适用房和廉租房的土地数量;三是制定切实可行的政策, 作为长期可实施的依据;四是召开一次企业分管领导专门会议, 使企业领导层认清住房保障体系的建立对企业的发展将会产生的影响;五是企业原有的房改领导小组和办公室可以转变为住房保障体系的办事机构;六是抓好试点, 必须是有实力的企业, 一但条件成熟, 则可以召开现场观摩会, 全面推开。榜样的力量是无穷的。只有充分发挥企业在住房保障体系的的作用, 才能有效地加快我省住房保障体系的建立, 并作为长期政策, 决不能成为一时的权益之计。人是生活在特定的群体之中的, 每个家庭都是国家这个主体中的一员, 只有主体中的每一份子都健康, 社会才会和谐, 民族才会团结, 国家才会富强。
浅析住房保障与住房保障权 篇6
关键词：住房保障,住房保障权
一文献综述
茅于轼 (2008) 主张要取消经济适用住房, 大力发展廉租房。他认为政府要帮助社会上最困难的那部分人, 在财力有限的情况下只能先解决最困难的人, 因为这部分人根本买不起房, 所需要的仅是改善一下糟糕的住房条件。所以政府应该将有限的财力处理社会上的平等问题, 也就是先关注这部分人, 应该大力发展廉租房。
建设部课题组 (2007) 提出了针对中等偏下和低收入 (含最低收入) 住房困难家庭的多层次住房保障体系, 进一步建立健全城市廉租住房制度, 改善和规范经济适用住房制度, 逐步改善其他困难群体的居住条件。
二住房保障概述
衣食住行乃是人们生活和发展中不可或缺的四项基本问题, 其中住房是生存的基本条件之一, 人们将生命中的三分之一的时光在住房中度过, 住房具有必须性、基础性以及不可替代性等特征, 住房问题关系着每个人的切身利益。1948年12月10日联合国通过了一份旨在维护人类基本权利的文献即《世界人权宣言》, 其中第二十五条第一款中明确规定了:“人人有权享受为维持他本人和家属的健康和福利所需的生活水准, 包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务;在遭到失业、疾病、残废、守寡、衰老或在其他不能控制的情况下丧失谋生能力时, 有权享受保障。” (1) 可见住房保障权是一项基本权利。
目前, 随着我国城镇住房制度改革不断深入, 住房市场体系初步形成, 初步改变了改革开放初福利分房的种种弊端。但是在住房商品化进程加快的同时, 我国中低收入群体的住房问题日益凸显, 引起了政府和社会上的广泛关注与讨论, 焦点在于高房价的泡沫与低收入群体住房保障方面的利益博弈。如何正确认识和处理目前高房价、涨幅快现象成为中央和地方政府面临的难题。各领域的专家学者通过不同的角度对住房保障问题进行了剖析并给出了各自的建议。
从公平正义角度看住房保障。罗尔斯在《正义论》中写道:“正义是社会制度的首要价值, 正像真理是思想体系的首要价值一样。”正义是评价社会制度的道德标准, 正义的对象是社会基本结构, 要合乎最少受惠者的最大利益。景天魁认为“一个公正社会的必要条件之一就是该社会与经济上的不平等必须有利于使得处于不利地位的人能够获得最大的利益”, 无力自行解决住房的群体应该能够得到相应的保障。 (2)
三住房保障权概述
住房保障权是指由于人类的社会化趋势不断增强和土地资源的相对有限性所产生的社会矛盾促使国家机关运用一定的技术手段来建造房屋或者调动社会力量来建造房屋为贫困者提供住房从而满足其居住需要的具有宪法属性的权利。 (3)
3.1 住房保障权的主体
一个国家在不同发展时期, 以及不同经济体制和不同经济发展程度的国家下, 住房保障权的主体范围都是不同的。概括来讲, 就是在特定时间、特定国家或区域内, 不能通过自己的能力在市场上或者社会上解决住房问题的人群, 都是享有住房保障权的主体。
3.2 住房保障权的客体
住房保障权的客体应该是国家为享有住房保障权的居民提供的各项保障措施。针对不同收入阶层有着不同的保障标准与形式。主要分为立法保障、实物供应、财政政策以及其他措施。
在立法保障方面, 美国先后通过了《住宅法》、《国民住宅法》等;日本先后通过了《公营住宅法》《日本住宅公团法》等;英国先后通过了《住房法》《住宅与建房控制法》等;新加坡制定了“五年建屋计划”与“居者有其屋”计划。财政政策方面以向低收入家庭提供住房补贴为主, 使其自行去市场上进行租赁房屋, 政府负担部分房租。向购买房屋者提供金融支持, 通过抵押贷款来获得购买房屋资金。
3.3 住房保障权的内容
1住房所有权。指居住人对于房屋享有的占有与掌控的权利, 不过占有权是有限度的。因为住房保障权客体为政府为解决困难居民提供的住房, 比并不是所有的住房所有权都归居住人所有, 是一种有限度的占有权。在公房出租范围内, 居住人通过和政府之间的协议居住其所提供的住处, 并不享有完全的产权。政府出售部分的公房给私人, 购买者还是会受到一定的限制, 因为这是低于市场价格购得的住房, 是政府的补贴的一部分。根据不同的国家法规, 居住者通过补缴差价或者进行产权转换可以完全获得住房所有权。所以, 住房保障权人的住房所有权是分层次的。 (4)
2住房使用权。居住人在使用房屋的时候具有对其的决定控制权, 就像一句谚语所说的那样“风可进, 雨可进, 国王不可进”。在居住人以各种形式取得住房的同时就取得了对房屋的使用权力, 在这个领域内属于自己的私有空间, 虽然是有限所有权, 但在权利范围内享有绝对的控制权。
住房人的义务。住房保障制度是为了不能自行解决住房问题的群体所制定的, 所以它的对象具有特定性。享有住房保障权的群体应该如实、积极的申报自己的财产与收入状况, 根据当地政府划定的保障线来确定自己是否属于国家住房保障的范围之内。 (5)
参考文献
[1]《世界人权宣言》
[2]景天魁:《社会公正理论与政策》, 社会科学文献出版社2004年版, 第13页
[3]乔晓辉:《住房保障权的性质浅析》, 《全国商情 (经济理论研究) 》, 2009年第9期
[4]褚超孚:《城镇住房保障模式研究》, 北京经济科学出版社, 2005年版
住房保障作用 篇7
一、农民工住房现状
1、住房条件
人均居住面积:样本中人均居住面积小于5平方米的占样本总数的37.1%;人均居住面积在5—10平方米的占49.6%;人均居住面积在10—15平方米的占7.3%; 人均居住面积在15—20平方米的占4.3%;人均居住面积大于20平方米的仅占样本量的1.7%。
2、住房来源
本次调查样本中,住在出租的房屋里占44.83%;住在雇主提供的住所占34.91%;住在沈阳市内的亲友家中占12.07%,有4.74%的人住在自己农村家中,每天往返于城乡之间。总体来看,以租赁及用人单位提供住房为主。农民工自行租房和用人单位提供住房的比例高达80%。
3、住房支出
根据对住房租金的调查显示,租金收取方式主要以按月收取为主,每月租金主要集中在元101-150之间的占样本总量的31.73%,平均租房的月租为138元/ 月。而沈阳市农民工的平均工资为1013元/ 月,住房支出占总收入的13.6%。沈阳市农民工的日常消费中住房支出排在饮食支出之后,是排名第二位的主要支出项目。
4、住房形式
农民工在城市的居住方式可以多样。在本次调查样本中,住房形式是自己一人居住的占24.14%,与配偶和孩子一起居住的占44.39%;与其他人一起居住在单位提供的集体宿舍的有,占25.43%;其它的居住形式占6.03%。本次调查显示,最常见的居住形式便是与配偶及子女居住。可见,目前农民工夫妻及子女一起居住的形式越来越多,农民工进城务工逐渐由个体向家庭、暂住向定居转变。
5、住房满意度
本次调查中,对目前的居住条件非常不满意者占样本总数的46.55%。对目前的居住条件不满意,占样本总数的37.93%。觉得自己的居住条件一般,对自己的居住条件较满意,觉得无所谓的,分别占总样本量的6.90%, 5.17%和3.45%。排在不满意因素的前三位依次是租金, 屋内设施条件和治安问题。
二、农民工住房存在的问题
1、住房面积小、设施差
调查发现,大部分出租房都是以“间”为单位,同出租房所住的人数没有关系。农民工出于节约的目的,多人共同居住在一间出租屋内。以和平区前愈村为例,每间出租屋的面积在10-15平方米之间,往往居住着来沈农民工一家几口。给建筑工人搭建的临时住所往往十分的简陋狭小,一间四十平方米的房屋里面住二十个人。同沈阳市民相比,农民工人均住房面积低得多。
城中村基础设施薄弱,卫生状况堪忧。首先是排水设施缺乏,如本次调查的前愈村、三联村就没有建立排水工程,污水直接排入村中池塘。其次是村中照明设施不足, 鲜见路灯。消防设施也几乎为零。另外还存在着生活垃圾处理不及时导致堆积等环境问题。
除了城中村和城乡结合处的农民工的居住环境差外,居住在集体宿舍和工地临时宿舍的农民工,同样面临着“噪声大、卫生、安全指数低”等诸多环境问题,其中噪音问题尤为严重。
2、缺乏住房保障
目前沈阳市的住房保障体系尚未将多数农民工纳入住房保障体系的范围中,沈阳市政府所提供的住房保障范围仅限于户籍人口中的中低收入家庭。例如2008年4月和5月,沈阳市公布了《沈阳市经济适用法预购登记办法》和《沈阳廉租住房租赁补贴实施细则》,这两个文件中分别规定了购买经济房的家庭必须具有沈阳市常住户口且满3年以上(含3年)的城镇非农业户口,享受廉价租房租赁补贴的家庭其家庭成员必须具有沈阳市常住户口并在沈阳市工作和居住。虽然农民工绝大多数属于低收入或者最低收入群体,但是由于户籍制度的原因,农民工被排斥在住房保障体系外。
3、缺乏改善住房的能力
国际上一般凭借计算房价收入比来评估公民对房价的承受力。按照国际管理,房价收入比在3-6倍之间为合理区间,如考虑住房贷款因素,住房消费占居民收入的比重应低于30%。据2008年《沈阳市房地产形势分析报告》 数据,假设农民工家庭人数为3人,购买60平方米的商品住房,沈阳农民工房价收入比为3449*60/4741*3=14.55, 远远高于国际房价收入比合理空间。假如农民工购买沈阳60平方米的存量房,房价收入比为10.87,仍然远远高于国际房价收入合理空间。因此,按照农民工现在收入水平来看,来沈农民工无力承受高昂的房价,通过自身的努力无法改变自己的住房状况。
4、住房需求得不到满足
在商品房供给方面,农民工如凭农村户口和本人身份证购买,通常购买价格较高。如果配搭可以获得城市户口的条件,实行高价买城市户口、高价获得城市居民待遇这种方式购房,则超过了大多数农民工的能力,所以城中村因为房屋租金便宜,而成为农民工选择住房的首选地。随着沈阳市农民工的大量涌入,适合农民工居住的城中村房源越来越紧张,更糟糕的是随着沈阳市城市建设的不断加快,大量城中村处于被拆迁的境况。沈阳有些大型企业虽然为农民工提供了一定数量的单位宿舍,但多数只能满足单性职工的需求,以集体宿舍为主。调查走访中发现在沈阳务工的农民工中有很大部分需要夫妻共同居住的住房, 但绝大多数单位无法满足农民工这方面的要求。
三、解决农民工住房问题的对策
1、将农民工家庭纳入到城市住房保障范围
首先,将农民工家庭纳入到廉租房范围。目前,沈阳市的廉租房的适用对象是城市的双困难家庭,覆盖面较小。 只要将农民工纳入到廉租房保障体系中去,农民工就会享受到政府的财政补贴,从一定程度上可以解决农民工的住房问题。在沈阳市农民工廉价租房保障政策时可以参考当前城镇廉价租房的相关规定,根据农民工的特点,进行相关细则的调整与修改,建立起一套符合沈阳市实际情况的审查、进入、轮后及退出机制。
其次,扩大经济适用房范围。解决农民工的住房问题, 一个重要途径是准予其购买或租赁经济适用房,但考虑到这部分群体的流动性、低收入性以及现有保障程度的有限性,对其的经济适用房还是以租赁为主。同时建立购买或租赁资格、建设标准、售价、租金等。
最后,实施货币化租金补贴。由于沈阳市政府不能在短时间内提供大量的廉租屋,在未来的一段时间内,部分农民工仍然要靠租房解决住房问题。为农民工提供租房补贴在一定时期内是可取之举。为了防止住房补贴被挪用它处,目前货币化补贴应以租金券的形式发放到农民工手中。
现阶段沈阳农民工住房问题中最严重的问题是低廉的房源严重短缺,导致农民工只好聚居在城乡结合部和 “城中村”的出租屋内。政府应该通过集中建设一批有一定规模的农民工公寓,为农民工提供较好的住房条件。
2、提高农民工的住房消费能力
沈阳市农民工住房问题的产生,最根本的在于农民工住房消费能力难以适应目前的城市房地产市场价格,而解决沈阳市农民工住房问题,最根本的途径在于提高农民工的消费能力,提高其收入水平来推动他们的购房置业,让其享有城镇居民同等的待遇。为此,必须加强农民工工资管理,实施并改善住房公积金制度,为农民工提供信贷支持,实行税费的减免来提高农民工买房的能力。
3、建立健全农民工居住标准
政府行业主管部门、劳动监察部门和卫生部门应该加强建筑行业对该规定的执行情况的检查力度,维护农民工的合法权益,改善农民工的劳动条件和居住条件,保证农民工的人身安全和身心健康。另外,对于用工量比较大、以进城农民工为主要用工对象的其他劳动密集型企业,也应该制定和实施本行业农民工宿舍和工棚的标准,并督促企业严格执行。
四、结语
农民工住房存在着严重短缺,缺乏住房保障,有失社会公平。尽快建立农民工住房保障制度,保证农民工的合法权益,有利于构建和谐社会,推进城市化进程和城乡协调发展。由于农民工规模庞大,群体构成比较复杂,相应的住房情况各不相同,消费需求也差别很大。解决城市农民工住房保障问题是一项长期而复杂的工作,必须坚持分步实施、循序渐进、持续推进的原则,以政府为主导采取多种途径解决农民工的住房问题,实现居者有其屋。
摘要：作为流动人口主体的进城农民工群体,他们为城市经济发展做出了巨大贡献,然而自身的基本生存条件——住房却成为问题。如何为农民工提供住房保障应当成为流动人口研究的一个焦点。本文从完善进城流动人口社会保障出发,以农民工住房保障为主题,利用对来沈农民工及其家属进行问卷调查和访谈的资料,讨论农民工住房及住房保障方面存在的问题及其影响,探寻农民工住房保障问题的可行思路与策略。其要点是以农民工家庭为单位纳入到城市住房保障范围,建立农民工住房保障标准,允许农民工加入住房公积金和住房贷款,多渠道建设农民工公寓。
关键词：进城农民工,住房保障,流动人口
参考文献
[1]国务院研究室课题组:中国农民工调研报告[M].中国言实出版社,2006.
[2]吴维平、王汉生:寄居大都市:京沪两地流动人口住房现状分析[J].社会学研究,2002(3).
[3]许庆明:城乡统筹发展条件下的城市农民工居住问题[J].城市,2007(6).
[4]刘纯彬:农民工需要解决的10个突出问题[J].人口研究,2005(29).
[5]党国英:鼓励农民进城购房需要配套政策[J].中国经贸导刊,2008(6).
[6]冯维波:快速城市化地区的“城中村”现象探析[J].重庆工商大学学报,2006(1).
住房部“三定”着力住房保障 篇8
那是7月30日。上溯15天, 住房和城乡建设部部长姜伟新在该部“上半年工作总结暨下半年工作重点安排”工作会议上透露, 住房部“三定”方案已获批, 机构改革后住房工作将成为住房和城乡建设部的首要工作。
一位住房和城乡建设部官员亦向记者证实, 该部获国务院批准的“三定”方案保留了绝大部分原建设部的管理职能, “虽然管辖职能未有大的变化, 但是部门内机构设置却有很大变化”。
至此, 这个在“大部制”改革方案出台后第四家挂牌的国务院大部, 继先后经历建筑工程部、城市建设部、国家建设委员会、城乡建设环境保护部、建设部等调整之后, 一个更加专业化的服务型“住房部”登上历史舞台, 将开始在新的轨道上运行。
“二变四”拆分
“可以看出, 住房部的三定方案紧紧围绕‘住房’二字展开。”一位住房部专家指出, 市场、保障、公积金与房改是城镇居民住房的核心要素, 而城乡规划与村镇建设则从保障居住和谐方面肩负全民住房责任。他将本次“三定”总结为“住房保障层次化、市场监管明晰化、城乡住房和谐化”。
据悉, 在获批的“三定”方案中, 原负责房地产管理的“住宅与房地产业司”、“住房保障与公积金监督管理司 (住房制度改革办公室) ”将分拆为四个, 增设房地产监管司和公积金监管司。而去年12月, 在政府加大完善住房保障体系的背景下, 原建设部曾将原住宅与房地产业司功能进行分拆, 增设了住房保障与公积金监督管理司。
同时, 外事司和计划财务司合并为外事财务司, 原村镇建设办公室升格为村镇建设司。
“成立单独的公积金管理部门, 是因其发挥的作用还不充分, 过去只有一个处来管理, 显然力量单薄, 这样的机构设立, 说明政府在住房保障方面的思路已经非常清晰。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说。
据了解, 目前在我国住房体制从实物分配、泛福利向分配货币化、市场化转型的过程中, 一个以廉租房、经济适用房和公积金制度为主的住房保障制度初见雏形。
这其中, 与廉租房、经济适用房不同, 住房公积金制度是一种覆盖全体城镇在职职工的住房储蓄与融资机制, 也被认为是一种带有普遍性的住房保障。
然而一直以来, 其机制设计的严重缺陷降低了公积金的使用效率, 也蕴含着较大的金融风险。使得巨大的资金处于休眠状态, 不能投入使用发挥出普遍性保障的功能, 反而隐含着潜在的风险。
有数据显示, 截至2007年年底, 我国住房公积金账面余额共计4107亿元, 扣除风险准备金和管理费后, 仍有2186亿元资金沉淀在户。
但对于“三定方案”里把公积金管理提高突出, 在北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新看来却值得商榷, “我觉得也是反映了一定的部门利益, 真正从金融监控和公积金的管理来看, 或者是专门成立这样一个金融机构都可以, 但是放在住房和城乡建设部它不能很好从专业的角度来管理, 不是很富有弹性”。
乡村扩权
本次住房部“三定方案”, 还使得一个曾经最不受宠的机构, 一夜之间成为了“政治明星”——原来的村镇办公室升格为乡村建设司, 占有了此次机构调整中唯一一个“新增司级编制的名额”。
据悉在公布“三定方案”前不久, 住房和城乡建设部部长姜伟新在一次全体工作会议上曾向下属透露, 本次机构改革, 住房和城乡建设部将获得一个司的“新增编制”, 但是具体由谁来使用这个司的编制, 姜伟新并未言明。
此次在住房和城乡建设部上报的“三定”方案中提出, 随着城市化进程的到来, 统筹城乡规划是一个变革方向。而目前住房和城乡建设部下属村镇办具体负责农村和小城镇建设规划内容, 还不是行政编制, 需要将其地位提高, 以解决城乡统筹工作中的一些具体问题。村镇办升格为司后将负责农村住房建设规划、质量管理、标准制订, 以及推进城乡统筹工作中农民住房问题的研究。
“原来的建设部职权只能在城市建成区的范围内行使, 农村基本上不涉及。”住房和城乡建设部政策研究中心负责人表示, “农村建设的问题, 基本上是按照土地制度进行管理, 因此主要职权在国土资源部。”
也正是因为如此, 当北京、山东等地的小产权房方兴未艾之时, 当时的建设部只能采用发布购房警示的方式提醒购房者购买行为不受法律保护, 除此之外就没有采取任何行动, 此后的一系列处置行动则由国土资源部及其下属的地方国土系统执行。
但中国人民大学行政学院教授、曾专门进行大部制改革的课题研究的毛寿龙认为, 先前在建设的职能分配上, 有意识地割裂城乡确实存在问题, 但现在, 把建设系统的管理权限推延到乡村, 虽然有统筹兼顾的意义, 但也会带来一些新的问题, 首先就是住房和城乡建设部与国土资源部职能有可能产生的冲突问题。
同时据消息人士透露, 在房地产宏观调控政策制定领域如何扩大职能, 亦是此次“三定”的焦点, “住房部可能主要参与房地产税收政策制定的工作。”据了解, 此前住房部一直希望进行房地产税收改革, 但迟迟不能与财政主管部门达成共识。如今, 住房部可以通过组织牵头进行前期研究, 进而加快此项工作的步伐。
住房保障的民生主题 篇9
按当时的房改政策方向，城市中应该有八成左右的家庭有资格购买经济适用房。然而在房改初期非常重要的几年里，全国经济适用房投资甚至出现逐年负增长。
量小、速度慢、地方政府缺少建设经济适用房的热情与动力，市民要买房，只能转向商品房。几年时间里，中国众多城市的房价翻了好几番，居民的住房消费被高房价严重遏制，房产市场上最为活跃的却是以升值为目标的炒房投资者而非居住使用者。
由于房地产市场走向的偏移，我国城市住房问题积病甚深。商业为本的取向从根本上动摇了住房改革应该带给公众的福祉。一路飞奔的房价早已脱离了老百姓的接受能力。据统计，国外一套住房与人均可支配收入的倍数为：德国11.41，英国10.3，意大利8.61，法国7.68，美国6.43，日本11.07；中国香港房价最高时是14.1。然而据中国社会科学院刘建昌先生测算：以收入最高的上海为例，一套80平方米的住房价格居然是人均可支配收入的27.54倍！房价与家庭收入比，世界银行的标准是5：1，联合国的标准是3：1，美国是3：1；日本是4：1；而北京、上海、深圳等地是16：1。
既然商品房有股票一样的属性，升值预期就是其保持价格高位增长的心理动力。那么，民生意义的住房该不该充分商品化？
政府向绝大多数家庭提供经济适用住房，既是百姓接受这项关系切身利益最大的新的住房改革的基础和条件，也是政府推行城镇房改时对城市居民所作的基本承诺，是房改的“政策底线”。早在1998年，时任国务院副总理的温家宝在全国城镇住房制度改革和住房建设工作会议上就强调：“建立新的城镇住房供应体系，重点是大力发展经济适用住房。这既是这次房改的重要目的，也是房改是否成功的一个重要标志。” 回顾我国住房问题几年来的发展态势，我们今天对这一论断的正确性体会更加深刻。
经济适用房是现在普通百姓唯一可以买得起的住房。胡锦涛总书记在十七大报告中提出，要“着力保障和改善民生”，“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”，表明了党中央在关乎万千居民安居大事面前的巨大决心和基本思路。
政府的“有形之手”不可或缺。完善住房保障制度，通过一系列的土地、资金、规划等政策，向住房保障对象倾斜，保证那些不能通过市场满足住房需求的低收入者享受基本的居住权，这是政府的职责所在。新加坡政府在公众住房保障方面正是这样做的。
当然，不能简单地照搬新加坡经验。新加坡是袖珍国家，搬到中国顶多算一个中等城市。把一个中等城市的经验推荐给13亿人口的大国，未免草率。但是如果能在以人为本的理念下，探索出一条适合中国情况的住房保障模式，逐步解决民众的住房问题，参照一些他人的思路也是必要的。
住房保障需与住房市场划清边界 篇10
“十二五”时期, 我国住房发展面临着许多矛盾和难题, 本文主要分析了四个难题或称四种关系:如何处理住房保障和住房市场的关系、如何协调公共租赁住房和住房租赁市场的关系、如何规划建设和管理中小套型普通商品住房、如何协调旧城改造与动拆迁难之间的矛盾。通过剖析这些难题的根源和现状, 结合我国基本国情, 借鉴国外相关经验, 简要提出解决问题的建议, 以期能够对政府决策部门和业内人士带来一些启示。
1998年, 我国进行住房体制改革的主要目的是停止福利化分房, 推进住宅商品化、市场化、产业化。然而过犹不及, 在片面追求市场化的过程中, 住房保障问题被地方政府所忽视。从2005年开始, 中央越来越重视住房保障问题, 2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台;2008年住房和城乡建设部提出“9000亿安居工程投资计划”;2009年12月“国四条”再次提高住房保障指标:力争到2012年末, 基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题;2010年1月又要求各地重点落实五类住房产品的规划编制工作;按相关规划, 2010年新建住房保障住房300万套。至此, 我国住房保障体系进一步健全。
对于地方政府而言, 近两年住房保障的压力剧增, 如何协调保障性住房和市场化住房之间的关系与矛盾, 是编制住房发展“十二五”规划时必须面对的难题。从地方利益分析, 加强住房保障建设, 意味着既会减少土地出让金收入和房地产税收, 又要增加资金投入, 还会对商品住宅市场造成错综复杂的影响。2010年3月国土资源部出台的“19条”中规定:保障性住房、棚户区改造、自住性中小户型商品房用地供应比例, 不得少于70%。2006年出台的“70/90”政策由于实行“一刀切”而受到部分地方政府的抵制, 如今重新强调, 地方政府又该如何应对?
近几年房地产宏观调控效果不佳, 尤其是稳定房价的诸多措施不力, 其中许多深层次的原因都与目前我国住宅体系的复杂性、混合性相关, 如果不把保障性住房与商品化市场分开, 有些问题很难解决。发达国家的经验表明, 在住房短缺阶段, 政府对市场干预较多, 普遍比较重视住房保障体系建设, 尤其是上世纪六十年代之前, 而进入七十年代之后, 随着告别住宅短缺时代, 绝大多数国家更倾向于发挥市场机制, 减少住房福利预算支出。我国目前处于加强住房保障的阶段, 但这并不意味要放弃市场机制, 实际上当前国家依然把住房发展的市场化方向作为重要原则。
因此, 建议按照住宅的建设、供应、消费、管理等环节, 把住宅市场划分为两个系统:保障型住宅系统和市场型住宅系统, 并明确这两个系统各自运行的体制、机制。保障型住宅系统由政府主导, 服务特定群体, 实行价格管制, 其中廉租住房和经济适用住房政府要做主导者, 棚户区和旧城改造也要划分清楚, 部分符合标准的拆迁户应纳入经济适用住房和廉租住房体系。市场型住宅系统由市场机制主导, 政府不再干预价格。
按此住房发展模式, 则政府的主要精力应放在加强住房保障制度建设, 以及逐步解决住房“夹心层”的问题。建议如下。
一、重点发展廉租住房, 继续扩大受益面
按2003年政府规划, 2020年我国全面小康时实现“户均一套房、人均一间房”。现在看来, 这个目标定得有些高, 在市场经济体制下, 总有部分低收入家庭买不起房子, 如果政府强制性实现家家都有产权房, 无疑会破坏社会公平性和资源配置合理性。即便是欧美发达国家, 部分家庭还须住在廉租房中, 目前美国的住房私有率为69%, 英国为67%, 德国为42%, 整体而言, 租房率中分为市场型租赁和保障型租赁, 多数发达国家作为保障型的廉租房的比重在十几个百分点。目前我国廉租房的占比非常低。大力发展廉租房, 能够真正让住房保障落到实处, 同时又不会干扰纯粹市场化的商品住宅市场, 可能有效避免经济适用房实际操作中的种种弊端。
1998年的“23号文”中, 就曾规定:“最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房”。但其后几年地方政府并未很好的落实。截至2006年底, 全国657个城市中, 也只有512个城市建立了廉租住房制度, 占城市总数的77.9%。在中央的要求下, 从2006年开始, 廉租住房制度建设才步入正常轨道。
从资金投入来看, 2006年以来我国廉租住房建设资金投入快速增长, 由1999年至2005年累计不足50亿元快速攀升至2009年1~10月的454亿元, 2010年仅中央财政用于各地廉租住房建设和补贴的资金投入就将达到330亿元。见表1
从廉租住房开工建设来看, 近年我国廉租住房建设亦呈现飞速增长之势。1999年至2005年全国廉租住房新开工量仅为2.5万套左右。而2009年1~11月全国廉租住房新开工量已经达到158.4万套, 远超2009年以前的历年累计数量。见表2
目前我国廉租住房的占比非常低, 大部分城市享受廉租住房政策的家庭尚不足1%。2009年底, 我国通过新建、购置、改建等多种方式, 累计筹集廉租住房273万套左右, 租赁补贴达292万户左右, 廉租住房受益家庭数占全国城镇户籍人口总户数的2.8%左右。根据《2009~2011年廉租住房保障规划》, 从2009年起到2011年, 我国将争取用三年时间, 基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题, 年均实物配租172.81万户、新增租赁补贴63.55万户。初步估计2011年我国廉租住房受益家庭数将占全国城镇户籍人口总户数的5.0%左右。假设2012~2015年我国廉租房建设速度较《2009~2011年廉租住房保障规划》降低50%, 则至2015年我国廉租住房受益家庭数将占全国城镇户籍人口总户数的6.6%左右, 实物配租比例达62.7%左右。见表3、表4。
过去多年, 廉租房的实物配比重偏低, 从2008年开始明显提高。与此同时, 2009年1~11月我国还通过购买、改建等方式筹集廉租房26.6万套。截止至2009年11月我国通过新建、购置廉租住房等多种方式, 筹集廉租住房273万套左右。租赁住房补贴户数达到292万户, 其中2009年新增租赁补贴80万户。实物配租比例由2006年的14.1%提高至48.3%。2009~2011年期间, 在新增廉租房受益家庭中, 实物配租的比重更高达73%。
要进一步完善廉租住房的运作模式, 进一步健全实物配租和租赁补贴相结合的廉租住房制度, 并以此为重点加快城市住房保障体系建设, 完善相关的土地、财税和信贷支持政策。大力发展廉租住房, 能够真正让住房保障落到实处, 同时又不会干扰纯粹市场化的商品住宅市场, 可有效避免经济适用住房实际操作中的种种弊端。
二、弱化发展经济适用住房, 侧重于完善制度
对于经济适用房, 我国经历了十几年的摸索。1994年出台《城镇经济适用住房建设管理办法》, 1998年住房制度改革的“23号文”中, 明确要建立经济适用住房为主导的住房供应体系;但其后的事实是, 经济适用房占全国住宅供应套数比例年年下降;2004年《经济适用住房管理办法》中, 则不再提及经济适用房占主流地位;2007年新修定的《经济适用住房管理办法》中, 进一步把适用对象缩小到低收入家庭。
以2007年《经济适用住房管理办法》出台为起点, 经济适用房建设被中央重新强调。从新建规模上看, 2008年开始我国经济适用房建设有了质的突破, 从2007年新开工的不足5000万平方米一跃到了2008年的9000万平方米左右, 2009年与2008年基本持平。从经济适用房新开工量占全部商品住宅的比重看, 受市场化浪潮影响我国经济适用房政策并未得到有力落实, 2001年开始这一比重开始明显下降, 从2000年21.8%的一路降至2007年的6.1%。近两年经济适用房建设得到加强, 这一比重明显提升, 至11%左右。
1999~2007年, 全国经济适用房竣工约416万套, 约占全国城镇户籍家庭总数的2.2%。2008年全国经济适用房新开工9000多万平方米, 竣工6000多万平方米, 按户均70平方米计, 即竣工85.7万套左右。再按国家相关规划, 2009年~2011年, 全国将新建经济适用房400万套。因此, 至2011年我国累计建设经济适用房将达901万套左右。假设2012~2015年全国经济适用房建设速度较2009年~2011年降低50% (即每年建设66.5万套) , 则至2015年全国累计建设经济适用房将达1167万套左右, 享受经济适用房家庭户数将达城镇户籍人口总户数5.1%左右。
经济适用住房自始至今, 一直争议不断。总体而言, 没有大问题, 却有小隐患。考察国外住房保障体系, 主要包括廉租住房、经济适用住房、各种租金和购房补贴。各国经济情况不同, 住房保障的水平相差甚大。北欧、新加坡的水平最高, 其它发达国家居次, 发展中国家一般水平较低。就发达国家经验来看, 首先要把发展重点放在廉租住房上, 其次才是考虑让部分中低收入家庭拥有产权房 (经济适用住房) 。
我国香港地区的经验, 对内地、尤其是大城市的住房保障颇有借鉴价值。1978年起的实行“居者有其屋”计划, 居屋 (经济适用住房) 制度开始推行。2002年香港政府认为私人住宅应由私人开发商以市场为主导建设, 于是宣布停建居屋。香港政府相信私人楼宇建屋量应由市场决定, 而稳定物业价格的最有效方法, 是维持自由稳定的市场运作环境和尽量减少政府干预。香港经验给我们的启示是:在我国经济发展水平较低的条件下, 且从社会公平的角度考虑, 目前住房保障的重点只有一个——加强廉租住房建设;其次才是建设适量的经济适用住房。而近几年我国经济适用住房的建设量远超廉租住房, 这是值得反思和深入研究的。
因此, 当前经济适用住房的首要工作是完善制度, 其次才是增加供应。在制度建设方面, 一是, 要严格执行经济适用住房单套建筑面积标准控制在60平方米左右的要求, 切实防范部分权贵阶层借经济适用房名义, 行福利化分房之实。二是, 需要进一步规范准入和退出机制, 让真正的中低收入家庭从中受益, 而非官员和富人;2010年4月住建部下发《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》, 其中便规定“违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房, 或者擅自改变住房用途且拒不整改的, 按照有关规定或者合同约定收回”。三是, 要积极探索有限产权的实施方式, 要按照配售经济适用住房时承购人与政府的出资比例, 确定上市所得价款的分配比例、政府优先购买权等管理事项, 其中, 政府出资额为土地出让金减让、税费减免等政策优惠额之和;目前上海市的试点做法是政府和业主分别拥有三成和七成的产权。
三、完善住房租赁体系, 建立公共租赁住房制度
2008年年初, 住房和城乡建设部部长姜伟新就表示:今年要加大租赁市场方面的探索工作, 有针对性地解决既不符合保障性住房供应条件又无力购买普通商品住房的“夹心层”群体的住房问题;还将研究制订《公共租赁住房指导意见》, 明确公共租赁住房供应对象等内容。
2009年12月14日, 公共租赁住房终于被正式列入国家议事日程, 当日国务院常务会议, 专门研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施 (国四条) , 其中提出:增加普通商品住房的有效供给;适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应。
2009年, 住房和城乡建设部拟定了《关于发展公共租赁住房的指导意见》 (征求意见稿) , 目前正在各地相关部门流转以征求各方意见。动作快的地方政府, 如北京、常州、厦门、深圳、淮安等地已有实质性动作。
如北京, 截至2009年11月, 北京市已有11个公租房项目开工建设, 建设、收购公租房51.5万平方米, 可提供房源7400多套。与此同时在公共租赁房建设收购管理等方面, 北京市也已经初步形成了一套“政府主导、市场运作、惠及于民、持续发展”的新机制。
如常州, 常州市在2009年年初成立了公共住房建设投资发展有限公司, 搭建起了保障房建设的投融资平台。目前, 该公司已落实了30多亿元融资额度, 给今后几年公共租赁房的开发建设在资金上铺平了道路。由于投资公司的资产质量较高, 还款渠道多元而稳定, 各金融机构纷纷主动给予融资支持, 使得投资公司这个住房保障投融资平台具备了可持续的投融资能力, 能够在较长时期内保证对住房保障事业的稳定投入。其运作模式得到了国家相关部门的认可。此外, 上海眼下也正紧锣密鼓的进行相关研究。