第一篇：招商部流程图范文
招商部标准工作流程
第一部分：招商前期的准备
一、项目市场调研
二、确定市场定位
三、选择目标客户
四、制定招商方案
1、制定优惠政策
2、设计优势分析
3、设计招商公告、文稿或简章
4、对招商方案进行论证
五、完善招商资源
1、宣传资料的完善(网站、图片、图纸、批文、报纸软文等)
2、招商手册、招商处、样板的完善
3、招商团队的组建及培训
六、制定招商计划
1、招商区域、类别划分;
2、时间、地点、人员安排; 1
3、线路、步骤设计;
4、客户考察方案;
5、客户落定方案;
6、管理及各环节衔接流程的确定;
7、信息反馈和传递的方式确定;
8、建立招商人员竞争机制;
9、强化招商人员行为规范;
10、理顺驻守人员和外出人员的配合。
第二部分：广告策划
1、 市场标志、基准色与广告语设计;
2、 广告媒体和途径选择;;
3、 广告时间、频次、段位安排;
4、 招商广告物(招商书、报纸软文、礼品袋、名片等)设计;
5、 网络招商(建立招商网站)，设有客户信息留言版和预订信息栏含后台数据库;
6、 招商处门前和项目沿街广告物(拱门、横幅、昭示布等)布置;
7、 创意策划(比如公益活动、文体比赛、新闻发布会、客户座谈会、问卷调查等) 2
第三部分：招商操作的流程
1、广告宣传，吸引客户上门
2、主动出击，寻找目标客户
3、接待客户，做好客户资料的整理归档工作
4、与意向客户进行商务洽谈
5、审查客户资质
6、签定租赁合同
7、跟进服务已成交客户
第四部分：招商后期的交接
1、业户资料的归纳与交接
2、办理商户加盟手续，预收加盟费、首批供货费等
3、业户装修安排及商品进场安排
4、筹备项目开业宣传及开业典礼
第二篇：招商部客户来访介绍流程
标准介绍流程
有客户来访，带客户去实地参观时的介绍流程，可带顾客至1楼两地铁口之间介绍。开始的时候先表示下对客户的欢迎：
“XX总，首先欢迎您能来我们台湾广场实地了解考察，下面由我来给您介绍下我们广场的具体情况”：
1. XX总，我们台湾广场位于南京市江宁区天元中路小龙湾地铁站内，位于地铁1号线，1
号线是南京整个城市的中心线，而我们广场离市区仅仅16.5公里，开车只需10分钟左右，离南京南站只有地铁5站，离禄口机场也只有29公里，公交119路、东旺线、江宁
4、29路直达小龙湾站，不管是怎么出行，都非常便利快捷。
2. 1号地铁线在2010年的时候日客流量已经达到日均70万，而且那时候江宁大学城大学
的入驻还没有如今这么密集 ，现在在校师生都有25万，客流量和2010年相比又更上一层楼了。
3. 台湾广场是地铁上盖物业，双首层设计，这在南京，乃至全省也是比较稀缺和独特的资
源，也是南京市内唯一地铁站下有停车场的。
4. 现在我们的处于的位置在1楼，现在我可以带您去广场内部看看，两边有电梯可以直接
上，且可以直接从地铁出入口进入，双首层设计，3楼那边直接和地铁站无缝连接的。对面的汽车4S店将来也会整体搬迁，会盖20万方左右的商业区。
5. 我们广场背靠江宁经济开发区总部基地，江宁文化局，江宁规划局，江城地产，三龙集
团，江苏天有贸易集团，海克斯康测量技术公司等等一大批的企、事业单位。往北的庄排路区域有;百事可乐，菲利克斯，西门子，味事达，爱立信熊猫，伟创力等等一批企业，其中不乏世界500强的单位。往东;东渡国际青年城，瑞枫名苑，武夷绿洲，万欣花园，尚景公寓等等大型的社区，往西;21世纪公寓，瑞鸿名邸，百家湖商业区等等;往南;万科金域蓝湾，恒大绿洲，中冶天城，以及整个的殷巷社区，最值得一提的是本案的对面，在2012年12月28日，朗诗国际国际以15亿元拿下。成为了江宁的新地王。
带客户至广场内部
从1楼开始，A区，展厅，包括电梯位置的介绍，进入2楼，从落地窗那介绍，比较有直观性，具体的告诉客户周围有哪些商业和住宅。中间冷场的时候，可以问客户具体是从事哪个行业的，
2、3楼的大致格局一样，只是3楼是和地铁站无缝连接。
介绍完广场情况，可以询问客户意见，有意向合作，可让客户提供其从事行业的资料，了解品牌，询问是直营店还是加盟店，有没有在其他城市开设过店面，了解客户从事行业的市场定位是否和本广场的整体定位相符，并告知客户可以提供材料，然后由领导审核，目前无需提供具体数字化的东西，比如租金，物业价格之类的，但是可以告诉客户我们的价格比较实惠，但不是便宜，性价比较高，不是把店铺租给客户就可以的，更要让客户盈利，这样才是双赢。
最后客户如有意向，签订意向书。
第三篇：招商部招聘招商经理岗位职责：
职位描述工作职责：
1、主持招商部工作，制定本部门工作计划并组织实施;
2、负责对本部门员工进行指导、培训、考核;
3、负责全面统筹、管理与监控商业项目策划和招商工作;
4、负责收集、分析、研究竞争对手、重点楼盘和宏观信息;
5、参与项目定位策划工作，参与评审定位策划报告，并提出专业意见;
6、协助设计部确定商业项目的户型方案及外立面方案;
7、负责深化、细化商业项目产品定位;
8、参与设计方案的评审，提供商业项目策划相关的意见;
9、制定招商计划、招商方案和租售方案;
10、组织、安排、实施招商计划，组织重要品牌主力商家的招商谈判工作;
11、拟定尾盘招商及销售管理方案并组织实施;
12、负责出租物业的管理，含租赁合同初拟、会签与签订;
13、参与制定出租型物业的物业管理方案;
14、组织商户入伙并负责协调管理;
15、提出部门组织机构及职责调整、人员聘任或解聘、薪酬、奖惩等意见;
16、完成直接上级交办的其他工作。任职要求：年龄：30～40岁教育背景：大学本科以上学历，市场营销及相关专业培训经历：接受过市场营销、商业项目策划、招商管理等方面的培训工作技能：
1、拥有丰富的社会公共关系资源;
2、熟悉房地产开发的业务流程;
3、熟练掌握商业项目策划和招商管理方面的业务知识与系统操作;
4、熟练使用计算机及OFFICE办公软件。工作经验：5年以上商业项目策划和招商管理经验素质要求：
1、善于协调沟通，责任心、事业心强;
2、较强的专业判断与决策能力、计划控制与协调能力;
3、具备良好的敬业精神和职业道德操守。
第四篇：招商部职能
第一章 招商部职责范围及岗位职责 第一节 招商部职责范围
1、根据市场经营方针与要求，完好的执行市场招商方案和进行招商工作流程的实际操作运营。
2、协助决策部门进行市场整体商业布局，商品组合及与商户协调，确保市场达成经营指标。
3、围绕市场经营范围，广泛收集信息，了解市场行情，并选择适当的方式与社会各方面保持广泛的联系。
4、贯彻执行公司经营发展战略方针，根据招商需求，结合实际制定提议广告宣传策划主题并组织实施。
5、常规招商公关活动的组织与实施;对市场宣传布署总体规划工作，作出建设性的意见。
6、进行招商现场管理、商户谈判洽谈、协议签定、督促回款工作。
7、做好周、月、季、年度统计报表， 建立健全原始客户资料库，并汇总上报行政事业部备档。
8、掌握有关本部门工作职责所涉及范围的具体工作状况，及时、准确上报有关领导。
9、严格审查招商商户经营资格及入住手续，督促商户认真履行招商合同。
10、公司、市场、客户各种招商信息的汇总及上传、下达工作。
11、拟定客户拜访、回访制度、招商人员管理制度及各项制度的落实。 第二节 招商部经理岗位职责 ■ 部门名称： 招商部 ■ 上级部门： 总经办 ■ 下部门：
本职工作：负责招商部整体工作的管理和部署。 直接责任：
1、负责制订本管理中心各阶段工作计划，布置和安排本部各项工作有计划开展。
2、负责组织市场调查，预测市场发展趋势，并针对市场的变化和竞争的需要提出应对策略。
3、负责市场的招商工作，对各项业务的洽谈、签约工作进行管理、协调、指导、监督、审核各项业务合同。
4、负责指导本中心员工对招商合同的管理、建档、查询工作。
5、负责收集商品信息，对其经营状况进行分析预测，为做好品牌、品牌商的优化管理提供科学的依据。
6、对本中心员工进行合理分工，使其各尽其能，责权分明，形成团队凝聚力。并每天检查各岗位员工工作情况，随时进行监督、指导。
7、负责开展本中心员工业务的培训、指导工作，不断强化和提高员工素质，提高各岗位人员的工作技能和综合素质。
8、负责组织考核和考评本部门员工，调动员工工作积极性，增强本部门员工的凝聚力。
9、每周召开一次中心员工工作总结、报告会、检查督促工作进度掌握员工的思想状况。
10、负责本部门与其它部门之间的日常协调工作。
11、负责完成上级安排的其它工作任务。 第三节 招商部人员岗位职责
1、 负责招商工作和开发客户，完成每月招商部下达的招商任务。
2、 每天例会汇报各自的招商情况及其他需要解决疑难问题。
3、 负责客户拜访及回访，定时拜访客户、积累招商客户资源。
4、 负责每日客户接待,认真讲解招商政策，做好客户问题的回答工作。
5、 帮助客户挑选中意的商铺，热情向其推荐合适的经营场地。
6、 负责招商客户签定《意向书》、《租赁协议》、记录客户档案、整理客户资料。
7、 负责招商客户办理相关经营手续及相关证件。
8、 做好市场调研、客户分析工作并及时反应市场信息，负责客户资料的搜集与整理。
9、 帮助客户办理开业前的相关准备工作，保证客户能顺利开业。
10、 负责保证招商管理中心内外环境整洁、有序。
11、 积极完成领导交办的临时性工作。 第二章 招商部作用说明 第四节 招商运作概括
完好的执行招商方案和进行招商的实际操作是招商成功的关键所在，而这一过程的一些细节问题不容忽视。由于招商具有“三快三省”(“三快”即快速回笼资金、快速组建市场网络、快速将产品送抵终端;“三省”是指对招商的商户来讲，节省人力，节省物力和财力，节省时间和精力)的特点。由于市场招商工作繁杂、细琐，不仅需要招商人员有丰富的经验，更要有敬业精神和团结协作的态度。企业要想长期的发展，通过招商培养和锻炼队伍更应是企业发展的重中之重。 虽然制定了非常好的招商策略，而在招商实施中没有很好的执行、甚至走样，那么一切都前功尽弃，一个富有热情、精干、强大的招商队伍是招商工作的关键。
首先是招商的组织框架和岗位职责的确定，主要是对人才个体的技能的锁定和对团队的整体规划。从长远发展角度看，招商应配备以下几方面人才：
1、 招商经理1人，需对本项目所在行业的市场营销有实际操作经验(尤其要擅长招商运作)，懂企划，善管理，具出色谈判技巧和人格魅力。
2、 区域招商主管若干，分别负责项目招商划区的工作：区域主管应具备一定的招商运作经验，长于说服、鼓励性的谈判，具团队合作精神、服从意识和大局观念。
3、 招商营销人员若干，主要职责是协助开发市场，完成销售任务。同时作好内务(资料物品、来电来函、来人洽谈、信息收集等)和会务组织等工作。 招商队伍组建之后，必须进行培训。一方面，通过培训让团队了解项目的现状、类别，了解招商策略和操作步骤，同时也是进行磨合的过程。招商的培训主要有以下几个方面：
1、 市场状况和优势资源，以及团队成员对该此招商目的的清楚认识。
2、 沟通技巧(如接听电话、接待语言、洽谈技巧、仪表举止等)，以培养团队成员的职业感。
3、 招商专业知识(招商流程、谈判技巧、接听电话、注意事项等)。
4、 招商要旨(招商策略说明及合同解读等)。
招商工作开始后面临许多实际的实施工作，在项目的核心概念基础上撰写招商文案、制定《招商手册》、配合媒体发布计划、准备合同文本、准备各种类别和项目的宣传资料等等，必要的准备将为招商实施打下良好的基础。只有进行有效沟通，把握“目标客户”的洽谈与管控技巧，招商工作才能顺利开展。 从第一篇招商广告发布下去，接到第一个咨询电话开始，招商进入了实际运做的阶段。从“目标客户”打进第一个电话到招商的合作主体—与各商户签订协议，进行招商营销这一过程是整个招商工作的核心部分，直接决定着招商的质量和数量，也就决定了整个过程的成败。主要目的是吸引好的“目标客户”加入到市场的流通体系中来，共同把商户推向市场。想要吸引“目标客户”的加入，有效的沟通显得非常重要。
在这过程中，首先面临的是对“目标客户”信息的处理和选择，好的招商广告发布后，招商管理中心将面对大量的反馈信息，对于第一次来电或洽谈的“目标客户”，主要注意对“目标客户”按已经设定的招商区域归类，对“目标客户”的姓名、地址、电话、基本状况和问题做以记录，同时给对方有关市场的基本资料(包括项目介绍、市场介绍、招商活动的安排)，同时对于各地区实力较强的“目标客户”做重点标注，用以综合的研究。在这过程中，不必向询问者做过多有关招商的说明，对于“目标客户”提出的问题也不必急着回答(主要避免“目标客户”因了解不够而以偏概全，自我估计或防止竞争者和恶意攻击者获取一手信息)。在“目标客户”研读了有关资料后再次进入咨询过程，招商管理中心人员开始介绍招商内容的具体细节性问题和收费的政策性问题，并根据“目标客户”表现的诚意，给予“目标客户”重点关注的内容资料，并力争洽谈效果取得实质进展。 对于一些急于了解情况的“目标客户”，招商管理中心要有专人负责接待和谈判，带领来访者参观市场、了解运作方案等，以免流失“目标客户”。
面对面的沟通方式是最直观有效的方式，招商策划的成功开展是“目标客户”签单的关键一步。在与“目标客户”谈判之前，一些细节的准备十分重要，如招商办公场所的布置、人员的工作状态、对来访者的接待效果，这些都直接影响洽谈的结果。在沟通的过程中，应该向来访者潜移默化的传递以下几点信息。
1、 有实力：与强者合作才能更强，“目标客户”希望企业的力量雄厚，解除后顾之忧。
2、 有决心：坚定的信念和强有力的推广策略将使“目标客户”感受到市场推广项目的决心，用数字说明项目的力度是最好的方法。
3、 有信誉：一味的夸大其辞根本无法联合有实力的商户，态度真诚、有理有据，最大限度的为“目标客户”考虑是双方共同发展的基础。
4、 有办法：详细、可行的营销方法对于“目标客户”有极大的吸引力。 与“目标客户”签定合同，收取租金和保证金，则全面招商工作告以段落，后续零星的招商工作开展可以抽取部分力量，而工作的中心转移到市场的全面推广阶段。 招商过程中，要处理大量的信息和参与大量的谈判、说服、培训工作，工作内容非常细琐，实际的过程中会遇到一些具体问题，对“目标客户”提出的问题给予良好的解答将大大增强对方信心。
第五节 招商策略 一：招商原则和准备过程
1、招商目标的选择
市场招商的目的是为了吸引目标商家，出租经营场所的使用权，更好地提高项目整体市场吸引力。
2、招商谈判原则的确定
招商谈判的目的在于使参与谈判的商家能符合招商企业的目标和利益需要。要达到目的，招商谈判必须针对谈判的特点，确定一些基本原则。
(一)招商谈判的特点
1、 谈判对象的广泛性、多样性和复杂性 市场的交易活动不受时空限制，而具体的谈判对象交易条件又是多样的、变化的。这就要求项目的谈判人员要围绕本项目的经营范围，广泛收集信息，了解市场行情，并选择适当的方式与社会各方面保持广泛的联系。
2、 谈判条件的原则性与灵活性
项目招商的目标要具体体现在谈判条件上。条件具有一定的伸缩余地，但其弹性往往不能超越最低界限，界限是谈判人员必须坚持的原则。这一特点就决定了项目谈判人员要从实际出发，既要不失原则，又要随机应变具有一定的灵活性，以保证实现招商谈判的基本目标。
3、 谈判口径的一致性
在招商谈判中，双方谈判的形式可以是口头的也可以是书面的，谈判过程往往需要反复接触。这就要求谈判人员要重视谈判策略与技巧，注意语言表达和文字表达的一致性。谈判人员要有比较好的口才和文字修养能力，也要有较强的公关能力。
(二) 招商谈判的原则
根据招商谈判的特点，谈判双方要取得共识，促使谈判成功应遵循以下原则：
1、 坚持平等互利的原则
2、 平等互利原则，要求谈判双方在适应对方需要的情况下，公平交易，互惠互利，这是保证谈判成功的重要前提。
3、 坚持信用原则
信用原则是指招商谈判的双方都要共同遵守协议。重信誉、守信用是商家基本的职业道德。在谈判过程中;应注意不轻易许诺，但一旦承诺，就应履行，保证言行一致，取信于对方，以体现真诚合作的精神。
4、 坚持相容原则
相容原则要求谈判人员在洽谈中要对人谦让、豁达，将原则性和灵活性有机结合起来，以更好地达到谈判的目的。
二、招商谈判的准备
所谓招商谈判的准备就是指在思想上、物质上和组织上为谈判进行充分的准备工作，主要包括：
(一) 招商宣传是招商成功的先导，招商手册是宣传的重要环节，是市场招商的基本宣传资料，关系到市场的形象，该手册突出如下关键点：
1、 通过黄金商铺选择品种选址的正确性，树立基本点核心地段的商业价值。
2、 通过事实列举市场投资商与市场主办方的业绩与荣誉，突出其在项目所在地的地位。
3、 招商策划和“目标客户”的选择关系市场的成败，在招商过程中，有必要对每个“目标客户”进行分级评价，预测他们的经营前景，作为商铺出租的指导。
4、 “目标客户”的选择确保租金的来源。
5、 需要保证市场商品种类的完整性。
6、 需要保证市场经营项目的多样性与综合性。
(二)准备谈判的依据
1、 明确谈判目标，包括最优期望目标、实际需求目标、可接受目标、最低目标等;
2、 规定谈判策略，包括了解谈判对象的状况，谈判的焦点、谈判可能出现的问题及对策;
3、 选定谈判方式;
4、 确定谈判期限。
(三)组成谈判小组
1、 挑选谈判小组的成员;
2、 制定谈判计划;
3、 确定谈判小组的领导人员。 三：制订谈判策略
1、明确谈判目的
招商谈判的目的就是招商洽谈的主要目标，或招商洽谈的主题。在整个招商洽谈活动中，招商洽谈者的各项工作都要围绕招商洽谈的目的而开展。 在招商洽谈的目的确定以后，就需要确定招商洽谈的各个具体目标;在达到各个具体目标后，招商洽谈的主要目标即招商洽谈的目的就可以实现。
2、招商洽谈的目标可以分为三个等级
第一级的目标是最高等级的目标，如能达到这一级的目标，整个招商洽谈可谓是获得圆满成功;
第二级的目标是基本达到接受的目标，如能达到这一级目标，整个招商洽谈可谓是获得了基本成功;
第三级的目标是最低接受目标，如能达到这一级的目标，整个招商洽谈可谓是达到了最基本的要求。
招商洽谈的目的就是在招商洽谈中所要追求的最佳利益目标。
四、招商人员的仪表：
(一)交谈
1、了解对方情况，明确交谈目的;
2、神态自然大方，表情诚挚专一;
3、语气谦逊文雅，语调平和沉稳;
4、措辞分寸得当，表述清晰流畅;
5、内容紧扣主题，气氛轻松愉快。
(二)书信
1、称呼要合适;
2、问候要热情;
3、祝颂要诚恳;
4、敬语谦词要正确;
5、信封书写要规范;
6、字迹要端正;
7、内容要简洁明了;
8、格式要符合规范。
(三)打电话
1、选择适当的通话时间，以免干扰对方休息;
2、接通电话后，报出受话人的姓名，对方询问打电话者的姓名，应告诉对方。
3、话毕道谢，说“再见”。
(四)接电话
1、电话铃响后，应尽快接听;
2、接听者可以先说“你好，世购尾货基地”，再询问对方要找谁。
3、接听者如不是受话人，应负起代为传呼的责任，如受话人不在，应告知受话人。
4、如果电话来得不是时候，而对方一时还不想挂断电话，应委婉地给对方一个另外的通话时间。
(五)握手
1、身体向前微倾，以示尊重;
2、手要干净，不戴手套;
3、一般情况下，不宜握得过紧，时间也不宜长;
4、有多人握手时，注意不要交叉，待别人握完后再伸手;
5、贵宾或老人向你伸出手，最好快步趋前，用双手握住对方的手;
6、男女之间握手，男方等女方先伸出手，只握对方的手指部分，如女方无握手之意，男方只能点头致意;
7、宾主之间握手，主人应向客人先伸手;
(六)传递名片
1、初次见面，在经过介绍之后可取出名片双手递给对方，并说上一句“请关照”之类的话;
2、接过名片一定要看一遍，看清并记住对方姓名、单位、职务，如果双方同时交换名片，应先接受对方的名片，然后双手将名片递给对方。不明白的地方可以请教，同时附上一句“谢谢”之类的话，随即保存好;
3、如果想得到对方的名片，可以请求的口吻说：“如果可能的话，请您给张名片给我”，
4、如果自己没有名片与对方交换，应该说“对不起”，并解释缘由，以示道歉;
5、如接收名片后将名片放在洽谈桌上，洽谈结束时应注意带走并保存好。
五、招商人员的规范礼节
1、商户前来询问时，规范用语：“您好!请坐，我能帮您吗?”
2、招商时态度温和，不卑不亢，不能说：“不”“NO”，碰到无理的商户时严禁在招商处与其理论争辩，应先说：“我理解你，但……”，无法解决时应说：“我引见您与招商管理中心经理来商谈”之类的话语，不能私自按照自己的意愿承诺商户。
3、在接待商户时，招商人员应坐1/2座位，上身保持挺直，身体微向前倾，不准跷起脚，随意伏在桌上，或很放松的靠着椅子背，显得不屑一顾的样子。
4、碰到自己的熟人来登记时，不准不理先来的商户，只顾与熟人打招呼，订铺位。
5、订位商户离开时应主动口头欢送，自始自终做好第一接待人的工作。
六、基本的品德素质
1、爱岗敬业，乐于奉献，身体健康、任劳任怨;
2、思维敏捷，不卑不亢，仪表端庄，热情大方;
3、具备相关经济知识、社交能力和语言表达能力，具备良好的现象判断能力和灵活应变能力。
4、有较强的交际、组织和协调能力，能够独立地开展工作;
5、良好的心理素质。优秀的招商人员的心理素质表现好：临危不惧，胜不骄，败不妥。
6、有较高的文化程度，知识面广，熟悉本地区投资优势和投资相关政策法规，具有一定的经济知识和专业知识;
七、推出商位基本技巧
1、先入为主 操之在我，由我引导商户的观念，从主动介绍“世购尾货总部基地”的大气候到目前招商的小气候，以及“世购尾货总部基地”的优势，让商户对投资有足够的信心(用词言简意赅)。
2、举例说服法
比如：某商户做品牌……，对“世购尾货总部基地”有一定了解，并早就看好此地理位置，再加上认可市场的合理规范与布局，满意的心情下了订金。
3、欲擒故纵法
对于较细心、保守的商户其顾虑较多，你急于向他推荐商位，急于催促他下订金，他会反感，反之你让他考虑一下并顺便说：“但时间不能太长，我们的好铺位可不等您。”
4、主动出击法
对于知名品牌的厂家或大经销商，应主动拜访，让他们了解地理位置以及本市场的规范，达到引进本市场的目的，起到明星效果的作用。
5、真诚感动法
站在商户角度来分析市场，为其着想，最终目的让其承认本市场价有所值。
第五篇：招商部,纲要
年度工作总结及计划
2011年度工作总结暨2012年度工作计划
——————总结经验
开拓创新——————
随着在公司时间的增长，个人逐渐从项目经理到招商部经理，经过了一番洗礼逐步扩大工作范畴，到业务副总监，每一次的转变都使个人整体素养有着很大提高。2011年对个人来讲是跨越年，从外在形象到内在素质都有了很大转变，下面主要从工作方面将本年度工作做以下阐述：
一、 招商项目操作
1、新项目的操作
完成了黄金大厦、中心医院项目的操作，共计签约面积5972平，毛利率平均超过35%，其中中心医院项目基本实现了年初所提出的“零库存”概念。
2、二次招商及收尾项目操作
完成了全福立交项目280平，山师门头房18平、建工学院门头房37.96平、东环国际广场196平、南门头房60平的签约及南门头房续签合同的签约量，共计约700平的招商。
3、其它
完成了人防项目及工具厂项目的意向客户的确定，并进行了合同谈判。 小结：综合今年所做项目情况来看，企事业单位的房源，在前期操作节奏控制方面有弹性，较容易实现“零库存”的操作，体量较小的在项目推广方面没有太大的障碍与担心。其次，公司一直以来秉承的是“多、快、好”快进快出的原则，但在操作人防及工具厂项目时出现了明显的打破原则的情况，项目操作阶段最重要的还要考虑客户经营的长期性与稳定性。因此下一步建议公司从财务及招商考核方面着手，根据市场定位将每个项目提前做好利润分析，将要实现的回报提前做好，实现流程化、制度化的工作方式，实现高效。
二、市场工作的配合
小结：市场配合方面感谢公司给予机会，从而锻炼了人际关系的相处技巧，在市场配合工作的紧密度方面还是不紧凑，流程化作业与主动性作业存在较大的 1
年度工作总结及计划
配合难度，特别是在市场工作的首期，就需各部门通过不同角度，对项目整体有个标准性评估，但此项工作通常会在项目完成签约后做，对项目风险把控方面极为不利，因此建议下一步在定性的部门工作上，建立规范的强制性的流程作业，以增加部门之间配合的默契程度。
三、公司各种工作流程的梳理
1、将目前工作中所需要的流程与办公室进行了梳理，重点流程有项目操作流程、签约审批流程、项目催款流程等。
2、通过项目实际操作，将项目操作过程中业户及公司所需的各种证明文件提前与甲方进行准备并备份，便于签约的使用，其次，为将风险降至最低，在项目主体合同中未涉及的各种证明文件，进行提前报备，以便于降低“长期性”合同在后期因各种因素产生的风险。
小结：通过今年的工作发现，制度化、流程化的规定不是没有，而是没有深入执行，随着近段时间工作经验的积累，在项目操作方面将项目进行分类，不同项目所需的证明文件材料及合同范本中的原则性问题不同，根据类别划分入档，便于后期实际操作中的遗漏。在内部管理方面需要对所出台的规定及制度进行深入的贯彻，强制性的执行。
四、招商部管理工作
1、招商渠道的梳理
通过不同项目的操作，对不同类型的项目进行了侧重点的渠道分类，主要集中于网站、报纸、扫街、中介及同行业资源方面，其中本年度发挥效力最大的集中于58同城、赶集网、中介三类。
2、招商部管理模式以及考核方案的确定
以项目为主，每天对客户进行分析，总结，并发现及解决问题，便于招商的顺利推进。
以项目责任制进行分项目考核，除了有业绩考核外，还增加了电话回访量的考核，主要为了使得工作量的满负荷运转，通过本年度的试行，有许多超出非常规的错误导向，需要下一步的改进与完善。
年度工作总结及计划
4、招商联盟沙龙的举办
完成并组织招商联盟沙龙，分两期完成，一期为招商人员聚会，另一期为小范围的中介人员，通过实验，中介是短期见效，招商人员为长期见效，但组织次数及范围很少，需常期性维护跟踪
5、招商人员内部培训
主要从行业内的认知,如：新国八条的解读，到专业性招商方面的认知、理解及实战谈判操作进行了非系统的培训。
小结：在招商部管理方面本年度下的功夫还是欠缺，特别在激励机制及思路拓宽方面没有达到很好的上传下达的作用。
六、协助进行其它问题的处理
通过今年个人整体的历练，第四季度，除招商工作以外，公司从不同角度上赋予了新的任务，如：与各个项目甲方关系的协调与问题的处理，从人际关系交往到谈判心理的把握等不同程序都有了较大程度的提升，从而使自己不段的将问题考虑的局部化慢慢向大局化转变，真正的能融入至公司的每一项工作。
2011年度相对上一年度有了较大的进步，但在公司的整体管理方面与公司实际的进度还是有一定差距，本着发现问题急于解决的原则与态度，在2012年大跨步的一年，从各方面需进行精细型配合，具体计划如下：
一、团队建设方面
1、招商部：设主力招商人员(主管及以上)3-5名，其它招商人员配置为15-20人，根据招商时段的不同进行增减。其中主力招商人员以现有人员培养为主，其次有经验的中介人员进行补充适应后，进行调配。
2、配合部门：物业部建议再进行2-3人的配置，以配合新项目招商、老项目管理及二次招商的操作。
3、配合部门：办公室设合同管理人员一名，主要对合同的把关、监控，最主要的是随时根据业户对合同提出的不同要求，进行风险的把控，可直接参与合 3
年度工作总结及计划
同的谈判，并在第一时间作出反应，把握合同修改时间，提高合同谈判及签定的效率。
4、配合部门：财务人员设一名与项目直接对接的人员，熟悉项目操作流程，站在不同角度分析项目操作风险，并熟悉配合项目的各项目手续的办理。
5、培训方面：主要针对实战性谈判技巧及专业性知识的培训，将本年度列为“冲刺年”以便于有个好的冲刺。
培训分为：工作职责方面的培训(由办公室出具原始的工作职责初稿，根据去年的工作情况，进行每个人分工、分量的不同进行制定培训，引导承担更多责任)、业务技能培训(根据每个阶段的工作情况进行充电式培训)及相关知识的培训(轮流制)
二、工作流程建设方面
分别代表市场部、物业部、招商部、财务部，办公室 各部门工作环环相扣，每个部门没有单独执行的时刻，在3月1日前，根据公司前期项目操作情况及涉及所有资料进行归纳形成完整的项目操作流程
三、招商方面
1、完成现有项目的操作，经七纬项目：7255.05平方，干休所项目：10386平方米，五所项目：5597.8平方米，泰安项目约2400平，中心医院项目：50平，实现总回款不低于3050万/年，毛利率不低于40%。
2、完成新增加项目20000平米招商。
年度工作总结及计划
3、本年度为二次招商高峰期，根据商户到期时间进行适当调整任务量。
4、招商方面采取措施：根据项目类型将招商团队分为两支小团队，两种考核机制，实现相互竞争，相互激励的政策。其二，专人负责招商外界招商资源的整合，包括中介、招商联盟等，进行维护的同时，每两个月举办一次中型会议，进行项目的传达。
5、资料库的利用，前期将中介、商家资源、媒体资源等中介库建立完成，深入挖掘资料库资源的同时，进行及时的补充完善，并同时将招商局资料库建立完成，并达成与招商局、部分商家资源长期合作的模式(专人负责管理,办公室备案)。
6、深入挖掘社会资源，与各种团体、协会、商会、总裁班等社会团体的力量，形成长期合作的关系。并建立长期联系资源网。
7、除上年度的媒体宣传途径外，本年度加入品牌资源宣传途径，建议注册类似于中介的实体店品牌及网店品牌进行一体化操作。
8、建立招商工作手册
a) 客户跟踪表(日常意向客户的详细跟踪记录) b) 合同洽谈记录表
c) 项目操作流程中的参与的大事记记录
四、考核方面
1、实行淘汰制
在人员配置中，提到招商部门人员配置始终保持在二十人以上，一方面为了项目整体进度，另一方面保证了在项目推进的过程中，不再因“缺人”而导致淘汰机制的顺利进行，真正实施“能者上，庸者下”
年度工作总结及计划
根据公司前期项目操作的模式，考核方式分为大考核与小考核两方面，大考核为公司整体考核方面，为晋升考核，小考核为项目责任书。大考核每季度进行一次，可在此时间进行职位的调整;项目责任书的签定完成比例与大考核的总体比例，形成一个人整体的职位升降标准。
因此建议办公室制定本年度每个部门的年度考核任务书。
2、量化考核提至次重点
为增加日常客户的信息量，将日常客户联系及挖掘的客户数量作为辅助性考核标准，在每个月的业绩考核工资中的一部体现出信息量的考核，提升工作量的满负荷运转。
五、深入挖掘招商中可利用的政策及资源
与政府联手，将项目推至政府相关部门进行宣传跟踪，与招商局进行紧密型合作，利用招商局所掌握的招商引资等政策，融入至项目招商中，快速抓住招商优势协助整体招商的进展。
2012作为招商部的“冲刺年”有着不同意义，这一刻将真正的见证实力的体现，它包括招商的实力、管理的实力、整合的实力、社会交往的实力等，万科的成功得益于“创新，深入细节”，我们的成功也离不开这两者的结合，因此最后建议“首先用制度化、流程化维持我们高效的工作，其次充分发挥创新的能力，深入细节，以此体现我们的实力”
曹琰莉 2012.1.17