房地产物业部门职责

房地产物业部门职责（共14篇）

篇1：房地产物业部门职责

1.依照消防监控主任的编排，有效地执勤

2.确保物业内各项消防设备正常运作，例如: 消防报警系統、消防栓、灭火器、走火通道等，遇有故障，必须立即汇报

3.依照消防监控主任的编排, 巡查各项消防设备,並做好相关记录

4.熟习公司各类政策及规章、工作流程、指引等，并切实执行

5.有效执行各消防工程的管理工作

6.处理紧急事故

7.与上级保持紧密沟通，将事情如实汇报

篇2：房地产物业部门职责

2、熟悉物业管理运作，较强的工作责任心和处理应急情况能力;

3、较强的协调、沟通和表达能力，服务意识强;

4、掌握业户经营动态，及时收集整理更新资料;

5、负责各单元二次装修的申请流程及验收的跟进工作;

6、每天填写巡楼记录，上交部门主管汇总记录;将需要跟进的工作交给下一班管理员继续跟进处理;

7、每月派发管理费单据及催收管理费的工作，

篇3：房地产物业部门职责

开征房地产税的必要性

1、房地产税是我国社会主义市场经济体制建设和通盘配套改革中不可或缺的地方税体系的支柱之一。与市场经济体制相匹配的财政体制, 是以分税制为基础的分级财政, 中央、地方不同层级的政权, 要形成不同的事权 (支出责任) 和与之呼应的财权, 而财权中最基本、最重要的首先是税基的合理配置, 需要形成合理的地方税体系。我国1994年具有里程碑意义的财税配套改革, 已在中央和以省为代表的地方之间, 初步形成了分税制框架, 而在省以下, 却迟迟未能形成有长效机制的地方税体系和真正进入有一定规范性的分税制状态 (各地在省以下实为五花八门、复杂易变、讨价还价色彩仍十分浓厚的分成制与包干制) , 地方政府过于注重办企业和粗放扩张GDP, 过于依赖土地批租 (一级市场) 的“土地财政”收入, 短期行为广为人们所诟病, 都与此种制度安排不合理、制度建设不到位问题有内在联系。开征房地产税, 可以使地方政府得到一种大宗、稳定、随自己职能履行而不断“水涨船高”式增长的支柱税源, 使其改进辖区投资环境、提升公共服务水平的努力, 与自己的财源建设内在契合, 从而内生地形成转变政府职能、行为长期化的可持续动因, 并促进财税、行政等方面的通盘配套改革的深化与逐步到位。

2、在房地产保有环节开征房地产税这样的财产税, 可以在房地产供需双方行为合理化导向上形成一种经济参数和税负约束, 其正面效应对于我国这样一个城镇化方兴未艾、土地稀缺性极高、房地产市场波动对经济生活影响极大的国家来说, 值得特别重视。具体而言择其要者, 这种正面效应, 一是可以增加住房市场上中小户型的需求比例, 从而有利于集约利用土地促进城市化健康发展和经济增长方式转变;二是可以减少已建成房屋的空置率, 活跃租房市场, 提高社会中不动产资源配置的效率;三是可以促使不动产投资、投机 (二者并无绝对界限) 行为收敛, 有利于减少住房价格过快上涨及其导致的市场大起大落的可能性, 促进房地产业长期的健康发展。

3、房地产税也是在我国发挥财产税的再分配调节作用所不可或缺的税种。在房地产保有环节开征房地产税, 客观上将增加住多套房、高档房的高收入阶层的税负, 所筹得资金转而用于国家财政支出将更多扶助低收入阶层, 这种再分配调节作用, 对于我国推进收入分配合理化的相关制度建设, 现实意义重大, 社会要求迫切。

开征房地产税的可行性

4、我国在改革中已推出的“土地出让金”, 其性质是土地使用权的价格, 即凭借所有者身份对使用权持有人收取的地租;而房地产税, 其性质是不动产保有环节上使用权持有人所必须缴纳的法定税负, 收取者 (国家) 凭借的是社会管理者的政治权力。“租”与“税”两者是可以合理匹配、并行不悖的关系, 不存在所谓不可克服的“法理障碍”和“不能容忍的重复征收”问题。

5、前些年, 在无每隔若干年重评一次税基的房地产税制度框架的情况下, 土地出让金的生成价位较高, 而一旦推出房地产税, 其生成价位会因交易者预期的改变而相对较低, 这种差异也并不是开征房地产税的硬障碍。在中国渐进改革已形成“路径依赖”的情况下, 我们完全可以设计“老房地产”与“新房地产”有所不同的税务区别对待办法。

6、开征房地产税需要有产权登记与保护、税基评估、信息管理与沟通、税收征管等方面各环节的专业力量与条件, 但这也并不能成为否定开征此税可行性的理由。我国有关部门已在10个地方推行数年的物业税基模拟评估和相关工作试点, 所要试验的就包括此类问题的解决方案。相关的信息系统、人员培训、评估软件和收缴管理等, 都不存在硬障碍。

7、开征房地产税在市场经济国家有多年积累的丰富经验, 我国完全可以结合本国国情与实际, 借鉴吸收而形成“后发优势”。当然, 中国近些年的“小产权房”、历史上形成的“经租房”等问题, 确是其他国家一般没有的情况, 需要稳妥处理, 但在配套改革中, 这些都是可以设计对策方案、渐进合理解决的。

相关建议

8、有关部门应抓紧研究制定在我国开征物业税的方案, 建议将税的名称在方案中规范地表述为“房地产税”。有关税制设计, 应与配套改革要求和房地产业强化政策理性、贯彻合理规划作通盘的匹配。

9、鉴于此项改革“牵一发而动全身”, 高度敏感, 建议有关方面积极征求公众、专家、各利益群体的意见和建议, 合理引导舆论作理性、健康的讨论 (包括争论) , 在一些关键点上可采取听证会方式加强透明度和不同意见的沟通, 通报“空转”试点地区的有关情况, 增进各方对此项重要改革的理解与认同。

10、方案设计上应注重“渐进”要领, 不求一步到位, 力求尽快搭好和推出基本制度框架。建议实施的初期, 对一般的消费性住房不考虑实征 (管理上很容易认定的独立别墅、豪华公寓则可先行实征) , 如对一定面积以下的居民“第一套自用住房”实行永不实征, 也是可考虑的。

篇4：房地产企业自我还建物业

关键词：房地产开发企业；自我实物还建；企业所得税

一、案例背景介绍

2009年，A项目所在地块拆迁时，甲公司（简称甲公司）在该地块中作为被拆迁方拥有部分物业，并与土地一级开发商签订了《拆迁补偿协议书》，协议约定采用就地还建的实物补偿方式。

2010年，甲公司通过招拍挂方式获取A项目的二级土地开发权，根据《国有建设用地使用权出让合同》约定，甲公司需无偿还建办公用房面积3万㎡，其中向作为被拆迁方的自己还建1万㎡，向他方还建2万㎡。

2014年，A项目竣工，甲公司将1万㎡自我还建物业连同1.5万㎡开发产品转为自持物业，同时向他方移交物业面积2万㎡。

二、实物还建的会计处理

（一）对于他方实物还建的会计处理。对于他方实物还建的会计处理，在会计实务上有两种处理方式，一是作为非货币资产交换，即视同销售处理，二是还建开发产品产生的除土地成本之外的成本直接记入土地成本，即不视同销售处理。1、视同销售的会计处理方式认为，甲公司的实物还建行为，属于《企业会计准则第7号——非货币资产交换》中确认的以物易物，即非货币资产交换行为，在会计处理上可按照《<企业会计准则第7号——非货币性资产交换>应用指南》的相关规定，换出的开发产品作对外销售处理，同时根据《企业会计准则第14号——收入》的相关规定，以该开发产品的市场公允价值确认收入，同时应结转该开发产品对应的成本。2、不视同销售的会计处理方式认为，甲公司用于建造该还建的开发产品所发生的除土地之外成本，实际应为支付取得被拆迁人土地面积与还建给被拆迁人开发产品所占的土地面积之间差额所支付的成本，只不过由房地产企业代为建设，这部分成本理应作为土地成本在除还建开发产品以外的可售面积上进行分摊。

（二）对于自我实物还建的会计处理。企业会计准则对会计要素的确认、计量等方面作了原则性的规定，对于甲公司的自我还建行为，并无相关规定，会计核算人员根据企业会计准则作出如下专业判断：1、作为还建方和被拆迁方的甲公司为同一核算主体，还建行为属于同一核算主体内部处置资产行为，既不符合《企业会计准则第7号——非货币资产交换》中规定以开发产品换取土地使用权，即非货币资产交换行为；同时也不符合《企业会计准则第14号——收入》中规定的收入确认的两个条件，即“一是已将商品所有权的主要报酬和风险转移；二是既未保留与所有权相关的管理权，也未对已售出的商品进行有效控制”，故房地产开发企业的自我实物还建行为不视为实现销售收入，亦不产生损益。2、从甲公司被拆迁、取得二级土地开发权等一系列环节的最终结果上看，甲公司通过招拍挂只是取得了除甲公司原有在A项目地块拥有的土地使用权以外的土地使用权。原在A项目地块拥有物业所涉及的土地使用权通过土地一级开发从甲公司流转土地整理储备中心，通过招拍挂又流转甲公司，从最终结果上看权属并未发生变化，实质上不属于《企业会计准则第4号——固定资产（2006）》规定的企业因出售、报废、毁损、非货币性资产交换、对外投资等原因转出固定资产的情形，故不应对固定资产进行清理，所以不会产生会计上的损益。

三、实物还建的企业所得税处理

（一）对于他方实物还建的企业所得税处理。对于房地产公司以其开发产品换取土地使用权，从企业所得税的角度上看，应作视同销售处理。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第七条规定，企业将开发产品用于换取其他企事业单位的非货币资产的行为，应当视同销售，当所有权转移时确认收入的实现。故甲公司将房屋对外进行实物还建的，应作视同销售处理。由此可见，在该案例中甲公司对他方实物还建，采用视同销售会计处理与企业所得税处理一致，不会产生税会差异；但不采用视同销售会计处理则会产生税会差异。

（二）对于自我实物还建的企业所得税处理。由于甲公司作为还建方和被还建方同时出现，情况及其特殊，目前没有相关政策法规对此种情况的企业所得税处理作出规定。参考现有的政策法规，结合项目的实际情况，有两种可能的处理方式：一是将作为还建方和被还建方的甲公司视为两个主体，分别计算缴纳企业所得税。作为被还建方的甲公司收到还建物业时按照公允价值扣除被拆迁物业的计税成本后确认拆迁所得，计算缴纳企业所得税。作为还建方的甲公司在实物还建环节按对他方实物还建的原则进行企业所得税处理，视同销售收入扣除视同销售的计税成本确认自我还建环节所得，计算缴纳企业所得税。二是将作为还建方和被还建方的甲公司视为一个主体，自我还建行为视同内部处置资产，不视同销售，不确认所得。即企业所得税的处理与会计核算上的处理保持一致性，由于所还建的房地产的资产所有权在实质上和形式上都未转移，只是企业将开发产品转为固定资产，不应该视同销售并取得相关收入，也不产生损益。

四、自我还建物业可作为内部资产处置的理论依据

（一）从企业所得税法立法精神上看。参考《国家税务总局关于做好2009年度企业所得税汇算清缴工作的通知》（国税函[2010]148号）中的规定，根据立法精神，在计算企业所得税时，税法没有明确规定的事项，，可暂按企业财务、会计的规定计算。根据上述基本原则，甲公司的自我还建行为，税法未做相关规定，可暂按财务、会计规定计算，而且该财会处理并不违反税法的基本原则。

（二）从企业所得税的纳税主体上看。2008年开始实施新《企业所得税法》，重大制度创新就是遵循法人税制的国际通行做法，确立了以法人为标准的纳税主体制度，强调法人企业所得税制，即以独立法人为主体核算缴纳企业所得税，不构成法人主体的分支机构由总机构汇总缴纳企业所得税。甲公司自我还建行为，还建方和被还建方为同一法人主体，同一法人主体内部转移资产不应视同销售并缴纳企业所得税。如果根据经济行为将独立的法人实体人为拆分为两个部分分别核算缴纳企业所得税有悖于企业所得税立法精神。

（三）从自我还建物业的实质上看。甲公司开发的A项目，一部分还建物业转为自持物业，另一部分为开发物业转为自持物业，这两部分物业在形式上和实质上无区别。根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）第一条之规定，企业改变资产用途（如自建商品房转为自用或经营），由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。甲公司同时作为还建方和被还建方均为同一法人实体，将拟还建物业转为自持物业，拟还建物业的资产所有权实质上和形式上都未转移，仅为企业资产的内部处置，不能作为视同销售行为并取得相关收入，拟还建物业的计税基础应按原账面价值确定，同时不确认拆迁所得。

（四）从民法中债的混同的角度上看。实物还建过程中的还建方和被拆迁方，从民法角度上看，形成债务与债权关系。甲公司同时作为还建方和被拆迁方出现，产生了民法上的混同，也就是说原来的债权人、债务人两方当事人变为合一方，致使原来的债权、债务无需行使、履行，即债权、债务的关系消灭。我国《合同法》第106条规定：“债权与债务同归于一人的，合同的权利义务终止.但涉及第三人利益除外。”根据此规定由于债务人、债权人两方变为一方，不存在自己向自己履行相关义务的问题。在该种情形下，原来双方确立的债权、债务关系自行消灭，即产生了法律规定得混同的情形，导致权利、义务同时消灭的法律后果。在甲公司的实物还建过程中，由于债务人与债权人的混同，导致还建行为消灭，即从民法的角度上看还建行为并未发生，未发生的行为不会产生企业所得税纳税义务，与开发产品转为自持物业无区别。

五、结论与建议

篇5：房地产物业经理岗位职责

2、根据物业管理委托合同和有关物业管理的法规、政策，组织员工向辖区提供公共秩序、保洁、绿化养护、房屋及设备设施运行维护保养等服务。

3、执行公司各项管理制度，控制管理成本，组织本项咳嗽迸嘌怠

4、负责制定健全所属部门的各类规章制度和防范措施，指导物业服务项目处置公共突发事件的组织指挥和各种处置方法的拟制、演练。

篇6：房地产物业经理岗位职责

2、负责设备系统的运行记录、维修保养记录、设备履历等技术档案的收集、整理、归档工作;

3、分析设备运行状况和能耗情况，及时做好调整工作，在“安全、可靠、经济、合理”的原则下，提出并组织实施节能措施;

4、负责所辖特种设备、高配间供电设备及安全用具的年检复证工作，确保所管物业安全、高效、经济地运行;

5、对分包商进行施工的各项项目整改工程进行验收;

6、协助二次装修相关巡检、审图等工作;

篇7：地产物业经理职责

2、负责物业重大事项的决策，监督企业的规范运作;

3、保持良好公共关系及社会形象，积极推动物业管理的品牌化建设;

4、推行以人为本的人才机制，建立敬业高效的职业团队;

篇8：论房地产物业管理的意义

物业就其基本涵义是指以土地及土地上建筑物形式存在的不动产。随着我国房地产经济市场化、住房商品化以及产权多元化, “物业”已成为房地产经济中的一个专有名词。物业是房地产开发建设过程中的最终产品, 也是物业管理的主要物质对象。

房地产物业管理是指有专门的机构和人员, 依法按照合同和契约, 对前期开发和已经竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地, 以经营的方式进行管理, 并且对房屋周围区域内的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理, 以及对业主和使用人提供多方面的综合性服务。物业管理通过管理服务活动, 完善物业使用功能和提高物业的使用效率及经济效益, 促使物业的保值和增值, 采用现代科学管理手段对物业实施全方位的社会化、专业化和企业化管理, 为人们营造一个合意舒适、清洁美好的生活、工作环境空间。物业管理就其性质而言是融管理、服务、经营于一体的服务性行业, 就其拥有的从业人员数量、管理范围、同社会各方面的关系和影响以及宏观需要及其发展来看, 是房地产业中的一个最大的分支行业。物业管理的兴起及物业管理公司的建立和发展, 逐步形成了物业管理市场。物业管理市场是房地产市场体系的重要组成部分, 它主要通过双向选择, 即业主委员会以自己的条件和要求, 通过招标或招聘的方式, 到物业管理市场上选择自己满意的物业管理公司来管理物业;物业管理公司则在以自己所提供的优质服务项目和高效的管理水平, 到市场上竞标, 获得物业的管理权, 进而通过“优胜劣汰”的市场原则, 使物业管理市场得到不断完善和发展。

2 现阶段房地产物业管理发展面临的环境状况

2.1 物业管理市场竞争加剧

物业管理市场不断成熟, 物业管理企业间的竞争不断加剧, 物业管理已由单一的市场竞争发展到全方位的市场竞争, 可以预计未来的物业管理行业将在市场机制中通过价值规律以及政府产业政策宏观调控, 进入一个企业数量与管理规模的调整期, 届时会出现大量物业管理企业间的兼并, 或其管理的物业间调整现象, 以使企业数量及其管理的物业面积更趋合理化、效益化。

2.2 业权人对物业管理水平的要求越来越高

随着我国经济持续稳定的增长, 人们居住的硬件条件得到了很大的改善, 自然会对居住服务、居住环境等软件方面的物业管理服务质量提出更高的要求, 这种高质量的要求, 对现有物业管理企业的服务意识和管理水平提出了挑战, 作为服务行业的物业管理行业, 如果企业服务意识差, 服务水平低、观念不及时更新, 那么在今后的市场竞争中将不可避免地被淘汰出局。

2.3 网络化管理日渐成为物业管理的主角

物业管理行业发展到现在, 已经渐渐地超出了清洁、绿化和安全巡逻的概念, 高科技手段和计算机技术已不容选择地进入物业管理行业, 物业管理不再是传统意义上全天候的人工管理, 三表远程抄送系统、消防自动控制系统、自动巡逻系统、停车场IC卡管理系统、红外线安防系统等越来越多的智能化配套设施逐渐进入社区, 这就要求物业管理实现网络化, 以达到设备的应用管理、人的管理和住户的的服务高效统一。

2.4 法制建设滞后, 产权关系不明晰, 物业管理收费有待规范。

2.5 行业队伍素质偏低, 人才短缺。

3 房地产物业管理发展的趋势

3.1 我国未来的房地产物业管理应涉及到物业设置及使用全过程的管理及服务

根据对国外现代物业管理实施过程的研究, 其发展的业务内容应包括:物业管理战略的制定;为房地产开发建设服务;为房地产经营服务;物业维修运行管理;综合管理服务。

3.2 未来房地产物业管理的发展, 应与人民日益增长的物质文化需求

相适应, 加快物业管理的立法步伐, 并在发展中逐步实现“规范化”, 使物业管理业真正成为我国国民经济发展中一个能够持久稳步发展的独立行业。

3.3 行业素质不断提高, 规模化经营是房地产物业管理行业的发展方向

目前物业管理企业小、弱、散、差的现象普遍存在, 随着物业管理招标投标工作的大力推行和物业管理市场化的发展, 物业管理企业将从数量型增长向质量、规模、效益型增长转变, 规模化经营的资产重组必然驱使物业管理企业向品牌化企业的方向发展, 在有限的市场资源条件下, 企业竞争将进一步加剧, 势必推动物业管理行业整体素质的提高, 社会资源配置也将得到进一步的优化, 计算机及技术的快速发展、房屋建筑所采用的大量高科技现代技术、住宅、大厦等物业设施的智能化系统, 以及信息、网络技术的普及, 给物业管理带来了革命性的发展, 物业管理从劳动密集型行业向技术密集型行业转变, 使行业的科学技术水平与管理能力不断提高, 物业管理将步入一个崭新的时代。

3.4 房地产物业管理理论研究备受关注, 并将有新的突破

作为指导物业管理实践和发展的理论研究, 一直滞后于我国物业管理的实践。近几年来, 从建设部住宅与房地产业司、中物协, 到各地物业管理主管部门及协会, 都十分重视物业管理理论研究, 特别是国务院《物业管理条例》出台后, 物业管理理论研究比较活跃, 从《中国物业管理》、《中国房地产》、《中国房地产报》到《深圳物业管理》、《上海物业》、《重庆物业管理》、《广州物业管理》等刊物都十分重视物业管理理论研究, 无论从研究和探索的层面上, 还是从研究的深度和广度来看, 都取得了较快的发展, 并取得了丰富的研究成果。

3.5 掌握现代管理和科学技术知识的高素质人才, 将成为物业管理可持续发展的重要资源。

由于物业管理是新兴产业, 具有综合性、复杂性的多学科特点, 因而吸引了如建筑、经济、管理、工程等众多门类的专业人才。

4 加快建立适应社会主义市场经济的物业管理服务业的巨大意义

4.1 有利于提高物业的使用效益, 节约大量资金

在城市建设总量中一半以上是房地产物业, 其中住宅又占相当大的比重, 因此管理好、维护好、使用好和经营好这笔巨大的资产, 并为其提供各种必要的服务, 这将对国家挖掘现有房产物业的潜力, 促使房屋的合理使用, 提高房屋使用效益, 节约基建投资, 具有巨大意义。

4.2 有利于改善居住环境, 提高生活质量

居住用房既是人们必须的生活资料和劳动力再生产的必要条件, 又是人们消费时间最长的消费品, 因而在很大程度上决定着人们的生活质量。运作良好的大厦设施, 有助于工作效率的抽调, 称心惬意的居住环境, 有助于人际关系的调适, 形成互助互谅的良好社会风气, 并能使居住者身心健康。

4.3 有利于深化改革, 加快房地产业的发展

建立和发展物业管理服务业, 对于深化房地产经济体制改革, 加快房地产业的发展, 将产生深远的影响。

4.4 有利于提高整个城市管理的专业化、现代化和规范化程度

物业管理服务是一种社会化、现代化的管理模式, 是与房地产综合开发这种大生产的生产方式相适应的, 因此, 物业管理服务的实施, 可以充分发挥管理的整体功能和综合效益, 实现社会效益、环境效益和经济效益的, 良好的物业管理是现代城市管理的重要组成部分, 是树立城市形象、完善城市功能的一项重要工作。

摘要：房地产的物业管理, 不仅是房地产投资、开发、建设、流通的自然延续, 而且是房地产业中不可或缺的一个重要的子行业。是否具有一个机能健全、运行良好的物业管理服务系统, 已成为衡量房地产业成熟程度的重要标志, 并且将成为直接影响房地产业能否持续、快速、健康地发展的一个重要因素, 物业管理的发展促进着房地产经济的发展, 加快建立适应社会主义市场经济的物业管理服务业具有巨大意义。

篇9：让物业税开启房地产健康之路

但要使房地产步入“稳定成熟”的状态，需要打破多重“藩篱”，其中最根本的还是要改变现阶段地方政府靠“卖地”增加财政收入、地方经济过分依赖房地产业的困局。而最近关于要开征物业税的报道，无疑是一个非常利好的消息。

开征物业税的基本思路是降低房地产开发及流通环节的税费，减少生产、交易成本而增加持有房地产的成本。全国政协委员、恒大地产集团董事局主席许佳印曾披露，房地产开发环节征收的各类税费高达100多项，其成本加起来占到房价的1／3以上，而这些成本最终多转嫁到终端住房消费者的身上。

而对交易环节的征税，在投机因素起显著作用造成的供求紧张的市场环境下，税负成本最终同样由最终的住房需求者承担。只要房地产持有成本足够低，炒房者就有能力“囤积居奇”抬升房价，在大幅攀升的房价面前，购房占款用于其他用途的获利显得微不足道，又令持有房产的机会成本维持在相对极低的水平上。因此，开征物业税成为打破投机链条的关键。

从地方政府的层面看，物业税取代其他相关税费作为地方收入的重要来源，可以保证地方财政的可持续性，避免一次性土地出让金带来的“寅吃卯粮”的效应，可以说是建立中国地方公共财政的开端，也是改变地方土地财政的关键所在。目前的税费机制和结构，让地方政府与房地产开发商和投机人存在广泛而兼容的利益，使其有动机利用拍卖这种“政治正确”的市场竞价方式提升土地出让金，对房地产价格的膨胀予以事实上的鼓励，并且规避了自身对于影响一方民生的房价不断上扬的政治责任。

然而，物业税的开征虽然可能为房地产走上健康发展之路提供契机，但仅仅是物业税本身，并不能保证房地产市场的健康发展。

首先要理顺物业税与现有税费的关系。例如，一旦开征物业税，现有的土地出让金如何调整?一种观点认为应当取消土地出让金，=者都是对同一财产标的征税，，同时收取有双重课税的嫌疑。也有人认为征收物业税并不意味着土地出让金缴纳要被取消，土地出让有偿使用是写入土地管理法的，而且目前这点也没有要修订的意思，因此，未必会出现诸如取消土地出让金这样大的动作。

实际上，从施政目标与政策制定的逻辑一致性考虑，无论保留还是取消土地出让金，至少在开征物业税的同时，必须切断土地出让金通过“招拍挂”或别的任何方式而与房地产价格建立的正相关关系。物业税的开征，对地方政府行为的“合目的性”的调整，在于迫使它们要用高水平的公共服务而非高水平的土地出让金来振兴城市的房地产，并由此获得进一步提升公共服务水平所需的资金支持。如果一方面开征物业税，另一方面仍让土地出让金与房价水平挂钩，等于仍给地方政府留下了无视公共服务而仅凭土地出让金上涨来获得财源的机会，纵容了它们在提供公共服务上的机会主义行径，使之仍可以走回与房地产开发商和投机者合谋的老路。对于普通民众而言，不啻支付了毫无收益的额外税金。

物业税开征不能久拖不决。目前对物业税开征的具体细节还存在不少争议，例如开征物业税时，如何对待那些已经缴纳了70年土地出让金的不动产，又如物业税征收范围是否包括基本自住需求用房以及如何识别不同类型的不动产，再如分税制下开征物业税之后撤并相关中央税种还是地方税種等等。这些问题和困难，让物业税开征至今在“空转”阶段，甚至尚未进行“实转”的试点。

篇10：地产物业经理职责

2.负责完成项目公司的年度各类经营责任指标;

3.负责项目公司人才团队建设，前期人才团队组建，后期人才团队配置、培养等;

4.负责及时掌握物业管理外部资源信息，如政策法规、行业动向等

5.熟悉客户情况，建立良好的客户关系，及时妥善处理各类投诉，处理好与业主的关系;

篇11：房地产物业部门职责

清单

1、综合资料

a.项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计划批准文件（永久）

b.建设许可证、工程建筑报建（表）（永久）

c.工程招、投、定标书（永久）

d.上级机关的决议、决定、批示等工程重要会议纪要和指导性文件（永久）

e.征地批文、协议书（合同书）、红线图（永久）

f.初步设计方案、设计鉴定审批文件（永久）

g.施工合同、施工许可证、施工执照（复印件）、开工报告、施工量放线图表记录（永久）

h 单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工验收证书（永久）

i.工程勘测资料；地质图勘察报告、地形、地貌、控制点、永久性水准点的坐标位置图、水文、气象、地震等设计基础材料（永久）

j.竣工验收会议文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证书（永久）

k.工程决算书、三算表（永久）

l.消防设施验收合格证（永久）

2、土建资料

a.主体隐蔽工程验收记录（永久）

b.图纸会审和设计修改变更及联系单（永久）

c.事故处理记录（永久）

d.建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录（长期）

篇12：房地产物业公司简介

上海静安地产集团物业有限公司是隶属于一级房地产开发资质企业——上海静安地产(集团)有限公司的一家具有物业管理二级资质的国有企业，系上海市物业管理协会会员单位。公司成立于1993年，注册资金人民币500万元。主要经营高档商住楼、办公楼、公寓楼、住宅小区的物业管理及咨询，提供与物业相配套的维修、安保、保洁、车管、电梯、家政等常规性、委托性、兼营性服务项目。公司受静安区房地局委托组建的“静安区房屋维修应急中心”，正日益发挥为百姓解决房屋维修中的“急、难、愁”问题的服务功能，受到了广泛的赞誉。同时推进了物业管理专业化、社会化、市场化的运作进程，形成了公司管理、服务、经营一体化发展的格局。

多年来，静安地产物业公司坚持“诚信服务，追求更好”的质量方针，发扬“团结、勤奋、务实、高效”的企业精神，精心打造物业品牌。，公司全面导入ISO国际质量体系，继而转版，获得了ISO9001：质量管理体系认证证书，保证了物业管理服务的持续改进，提高了广大业户的满意度。随着物业服务品牌被市场的认同，凭借不断积累的管理经验，公司的管理规模不断拓展，目前管理的物业已遍布于静安、卢湾、普陀、闵行、松江、嘉定等区域，创建了东安、祥安、锦安、静安城等一批市优、区优、区示范小区、十佳小区以及市级、区级文明小区。20，公司被评为静安区优秀物业管理企业和静安区文明单位。

篇13：浅谈房地产投资信托基金物业估价

房地产投资信托基金 (Real Estate Investment Trusts, 简称REITs) , 其实际上是一种证券化的产业投资基金, 通过发行基金单位, 集合公众投资者资金, 由专门机构经营管理, 通过多元化的投资, 选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合, 在有效降低风险的同时通过将投资综合收益按比例分配给投资者, 从而使投资人获取长期稳定的投资收益的一种依托基金。REITs具有专业化管理、变现性能力强、流动性佳、投资风险分散、收益能力稳定等特性。目前美国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚等国的交易所都已经有REITs上市, 少数属于私募, 但绝大多数属于公募, 近年来这些国家都针对REITs制定专门的立法, 推进了REITs的发展。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是, 国际意义上的REITs在性质上等同于基金, REITs既可以封闭运行, 也可以上市交易流通, 类似于我国的开放式基金与封闭式基金。

二、REITs产品的分类

根据REITs的投资类型不同, 可以分为三大类。一是权益型:也称收益型REITs, 属于直接投资并拥有房地产, 靠经营房地产项目来获得收入。根据各自经营战略的差异, 权益型REITs的投资组合有着很大不同, 但主要经营购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产项目。投资者的收益来源于租金收入和房地产项目的增值收益。目前的正在运行的REITs主要以权益型为主。二是抵押型:这类REITs主要从事金融中介的角色, 将所募集的资金用于向房地产项目持有人及经营者提供各种房地产抵押贷款。其主要收入来自其发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息, 以及通过发放参与抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益。三是混合型:这类是伴随着抵押型REITs和权益型REITs的产生而发展起来的。混合型REITs即可以投资于房地产资产, 也可以投资于房地产抵押贷款, 是权益型和抵押型REITs的混合体。因此, 这类房地产投资信托基金会投资一系列的资产, 包括实物物业、按揭或其他有关的金融工具类别。

三、我国REITs产品发展情况

从2008年底国务院决定上海、北京、天津三地作为REITs的试点城市后, REITs已经在悄然试水。目前REITs项目涉及两种产品:一是抵押投资型REITs产品, 二是权益投资型RE-ITs产品。抵押投资型的REITs, 主要由央行和银监会主管, 参与方为有稳定租金收益的物业业主和信托公司。业主将其持有的物业抵押给信托公司, 信托公司将物业租金收入作为信托收益在银行间市场发行产品, 即融资方只是把物业收益权抵押担保, 而不需要出让股权的融资方式, 对于该类型REITs而言, 主要的优点是简单易操作, 银行间有现成的机构客户可以购买相应的产品。另一种权益投资型的REITs, 主要由券商或基金公司发起, 证监会监控模式下运行, 参与方为有稳定租金收益的物业业主、信托公司。业主将物业过户给信托公司, 获取现金或基金份额, 信托公司再将其租金收益权发起设立基金并在证券交易市场发售、流通。

四、REITs物业估价

上海作为REITs试点城市近期已进入实际操作阶段, 两种REITs产品正在紧锣密鼓地运行中, 根据《房地产投资信托基金物业评估指导意见 (试行) 》, 信托物业评估分为物业状况评价、物业市场调研和物业价值评估, 同一评估对象宜分别由不同的评估机构独立完成。笔者所在的上海东洲房地产估价有限公司作为物业价值评估机构参与了前期工作。此次打包的信托物业有工业房地产及商业房地产, 物业本身品质较高、有稳定的租金收入、租户的质量及物业管理公司的素质均比较优质, 其中较多物业与国际知名品牌签下了长期租约。上海东洲房地产估价有限公司作为参与配合前期工作的各方中介公司其中之一, 与其他各个机构互相协作, 主要负责信托物业价值评估的工作, 本文针对该类物业房地产价值评估中需要注意的一些问题及关注点进行了讨论。

1、房地产投资信托估价思路及估价方法的确定

信托物业房屋用途主要为工业、商业类房地产, 估价对象均为收益型物业, 有较为稳定的租户和租金收入, 市场上与之类似的同类型物业也有较多的租赁实例, 因此估价对象各类型物业首选收益法进行估价, 市场上与之类似的房地产整体出售的交易实例较多, 也适宜采用市场比较法进行估价。分析认为, 评估此类物业多采用收益法与市场比较法综合得出评估价值。

2、房地产投资信托估价过程中应注意的要点以及产生的问题及处理

(1) 收益法。《评估指导意见》规定, 采用收益法评估信托物业价值, 未来收入确定:应当在评估报告中批露估价对象至少近3年的各年收入和运营费用, 并在估价对象至少近3年及类似物业的收入和运营费用水平的基础上, 合理预测估价对象未来5年以上的各年收入和运营费用。其中, 出租型物业应当在评估报告中说明估价对象至少近3年各年租金水平和租赁收入及其他收入, 并在估价对象至少近3年及类似物业租金水平的基础上, 合理预测估价对象未来5年以上各年的租赁收入及其他收入。第一, 关于实际租金与市场租金差异问题的处理。有实际租金的, 租赁期内必须考虑实际租金, 无实际租金的, 按市场租金确定房地产租金收入。通常信托物业数量较多, 可按栋或产证为一单位个体进行测算, 依据评估目的, 根据谨慎性原则, 实际租金高于市场租金的, 取市场租金作为租金收入进行测算, 实际租金低于市场租金的, 按市场租金测算收益价值并扣除租赁期内实际租金与市场租金差异产生的租金损失求得房地产的收益价值。第二, 运营费用的取值依据。根据估价人员的市场调查, 运营费用可按市场提取法提取相应的参数;根据该信托物业过去3年的运营费用使用一元回归线性模型或多元线性回归模型拟合预测收益期内的运营费用;以上两种方法由于资料取得性较困难, 我们也可以采用同类建筑物一般运营费用结合经验求得。第三, 报酬率和资本化率确定。根据《评估指导意见》, 报酬率或资本化率宜采用市场提取法提取, 如历史资料较全, 可在市场提取法提取的基础上用插值法预测收益期内每年的报酬率或资本化率。除此以外, 安全利率加风险法也可以作为资本化率确定的备选方法, 安全利率, 即无风险的资本投资收益率, 在我国一般选取的是一年期的定期存款利率, 然后根据估价对象所处地区现在和未来的经济状况、房地产市场发育状况、土地取得方式、物价指数状况以及估价对象的用途, 新旧程度等确定风险调整值, 用安全利率加风险调整值的和作为该估价对象的资本化率。这种方法比前种方法简洁明了, 计算简便, 在市场不活跃时有很强的适用性。第四, 收益年限的确定。房地产收益年限以法定土地使用年限为收益年限, 对于土地和建筑物合一的估价对象, 当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时, 以土地使用权年限确定未来可获收益的年限。当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时, 仍以土地使用权年限确定未来可获收益的年限。

(2) 市场比较法。第一, 可比案例选取。比较案例的选取能采用实际成交的采用实际成交, 如无实际成交而采用市场调查案例的, 应到现场查看及拍照;调查比较案例的过程中, 不仅需要关注比较案例的建筑物结构、装修、性能、成新度、完损度等一般应关注的实物状况及区位状况, 同时还应关注设备等因素, 这些因素以后在测算基价及打分法修正中均需要作为个别因素一一考虑。在用基价法评估委估对象的过程中, 可比案例采样数量应在8个以上, 根据替代原则、谨慎性原则, 从中选取4个以上的案例作为比较实例进行测算。除此以外, 在用市场比较法求取房地产租金的过程中, 由于为房地产投资信托基金为目的评估的标的物数量一般较多、范围较广, 案例的选取应注意避免与委估对象为同一标的物。第二, 比较案例价格内涵修正。在进行比较案例修正前, 首先应统一价格内涵。面积单位统一:无论是市场比较法求取租金或售价, 均应统一到每平方米建筑面积单价, 特别对于租金, 不少情况下可比案例的价格内涵为可出售面积下的每平方米租金单价, 故每个可比案例的价格内涵应在市场调查过程予以中明确。货币单位的统一:对于已出租的建筑物, 测算实际租金前, 以外币形式签订的租约应注意统一货币计量单位, 汇率按估价时点银行买入价作为汇率, 统一换算成人民币下的单价。税负情况的统一:一般情况下, 为房地产投资信托基金评估所得的价值为完全产权价格, 基于以上的评估目的, 房地产价格内涵中税收内涵为买卖双方各付各税情况下的房地产价值, 因此我们在对案例进行调查时也应搞清楚出售价格税收的不同, 并加以修正。第三, 交易时间及交易情况修正。第四, 区域因素修正。在对区位因素修正的过程中, 需要考虑的区域因素有工/商业聚集度、地理位置、交通条件、周边环境、景观、基础设施、公共服务设施、区域人文历史、未来规划等因素在调查的基础上按各类用途房地产的特点进行分析并加以修正。第五, 个别因素修正。个别因素修正需要重点考虑的有容积率、建筑面积、建筑结构、建筑物环境、物业管理 (费) 、设备情况、成新度、楼层、层高等因素, 除此以外, 市场法求取比准单价还应考虑实际租金高低、租期长短、汇兑损益、续租条款、租金拖欠等因素对委估对象价格产生的房地产价格正/负面影响。

五、发展房地产投资信托基金的作用

REITs的引入对我国房地产业发展意义重大:一是有利于完善中国房地产金融构架, 实现房地产投资从不动产到动产的转变, 使房地产金融走向成熟。二是避免单一金融体系下银行相关政策对房地产市场的硬冲击, 减缓对整个市场的冲击力度。三是REITs给予了中小投资者投资商业地产的机会, 拓宽了小额投资渠道, 集聚起民间闲散资金。四是有助于分散与降低系统性风险, REITs使房地产价格变为实时交易价格, 投资透明度增加, 投资者抗风险能力大大提高。五是改变了房地产的产权状态, 股东通过REITs间接拥有房地产, 使产权转移不需实物易手及过户登记, 活跃了房地产市场和证券市场。六是区域限制性对房地产投资作用减弱, 持有某区域REITs, 即等同于投资该区域房地产。七是突破了传统的房地产经营方式, 提高了房地产经营的专业化程度。

六、结语

作为国内地产项目REITs融资的物业评估试水者, 在评估的过程中, 我们以风险为优先考虑因素, 摸着石头过河, 在现行的时代背景下, 努力让投资者更多地享受资产升值带来的更多收益, 拉动内需通过推出REITs以改进融资方式, 而不过多倚赖于贷款, 通过合理的估价, 配合各方工作人员, 最终达到让房地产信托投资基金 (REITs) 成为上海金融创新的又一新突破口的目标。

摘要：房地产投资信托基金 (REITs) 是房地产开发融资的一种方式。本文围绕我国REITs产品发展情况进行了讨论, 论述了房地产投资信托估价思路及估价方法的确定、房地产投资信托估价过程中应注意的要点以及产生的问题及处理, 最后提出了发展房地产投资信托基金对我国的重要意义。

关键词：房地产投资信托基金,房地产业,物业估价

参考文献

[1]中国房地产估价师与经纪人学会:关于印发《房地产投资信托基金物业评估指导意见 (试行) 》的通知[R].2011.

篇14：大转折时期的房地产与物业管理

为了要改变，我们得重新审视一下自己。房地产究竟是干什么事情的？我们的客户究竟对空间的需要发生了什么变化？从现在开始往后，空间的价值究竟会朝什么方向改变？而这些改变会引起周期的技术以及服务提出什么需求？

首先，房地产究竟是干什么的？

房地产首先是创造空间的，这个空间特指“人造空间”，它会矗立在一个地方，30年、50年不会动。其次，我们的工作是要创造商业价值，这个空间可以有租金，可以让人在里面进行商业活动或者愿意为这个空间付费，而且要让这个收入最大化。所以，我们的工作就是创造最具价值的固定的人造空间。

继而，我们怎么样创造价值？怎么样让这个空间有价值？

根据我们的经验，这个空间的价值只取决于四个方面。

第一个方面，位置。不是位置本身，而是供求关系。比如说，我们把这个位置放在了福田和放在了喜马拉雅山上，位置本身带来的供求关系，在喜马拉雅山上做得比福田的这个还高级，但是最后可能就一两个人来，位置决定了商业价值，愿意进来的人和愿意为此付费的人是不一样的。所以，位置一直是传统房地产非常重视的地方，由此来决定供求关系或者由供求关系来决定位置的价值。

但是最近互联网、云计算这些东西使我们的空间位置感觉出现了错位。有一些过去认为很好的位置，比如说北京王府井，其实现在商业不像以前那么热闹了，因为现在每年有10%-15%的传统商业被电商取代了。也就是说，现在电商的发达程度使传统黄金商业位置减少了10%-15%的需要。这样一来，位置出现了两个概念，一个是物理的位置，一个是网络空间的位置。所以，现在你要看两个位置，比如我们还是看王府井，同时要看它在淘宝、天猫上的位置是不是足够好，在淘宝和天猫上的位置是不是有足够的商家、有更多的流量来浏览你这个地方。

此外，在电商的冲击下，实体商业面积在锐减，仓储物流的空间需求却在与日俱增。商品不再是摆在货架上，而是挂在网上，由库房直达用户家中。这就意味着我们创造的空间产品形式实际上发生了变化，减少了直接物理空间的需求，增加了智能仓库的直接需求。

另外，现代人的办公地点和办公形式也发生了变化。过去我们都是集中办公，现在聚集的需要挪到咖啡厅去了；以前所有人办公一定要到写字间去，现在大家在任何地方都可以办公，任何姿势都可以办公，任何形态、任何时间都可以办公。于是，咖啡厅多了，餐吧多了，混合功能多了，而传统的写字楼需要在减少，甚至写字楼的位置也不重要了。因为现在很多大的互联网公司都纷纷从传统位置中搬出来，选择更自由、更轻松的工作方式。所以，最近在中国二线城市以下的写字楼出租市场始终起不来，一线城市除了极个别地方以外，多数的写字楼办公方式也出现了人群外迁的趋势。因此，对于创造有价值的空间来说，位置这件事情因为技术发生了改变。

第二件事情，影响我们空间价值的就是行为。我们创造空间就是为了满足人们在这个空间里各种各样行为的发生。而行为对于付费至关重要，我们研究空间的时候应该注意研究行为。那么，我们最近的行为发生了哪些变化？第一，互联网时代大家对空间的需求增加了。因为人和人之间要建立联系，要见面，要说话，要吃饭，所以增加了对空间的需要。第二，这里所谓的“空间”并非传统标准的空间需求，而是像咖啡馆、餐馆等混合功能空间的需求，这对于房地产来说就提出了更高的技术要求。为了完成混合型功能，就要加大投资，除了硬体之外，在软体技术上更要投资。于是，所有的物业，无论是住的还是商用的都变成了智能化的物业。为了满足功能上的多样化、混合使用、行为边界的模糊化，我们就必须提供完全高配置的技术标准。这是对我们一个很大的改变。

第三个，要想这个空间有价值，我们想到的就是技术。以前所谓的“技术”只是高度。人类自有房地产以来，大概每70年左右向上生长100米，全世界最大的城市过去70年积累的经验是可以让这个楼再高100米，城市在往上增长。所以，技术会让我们增加空间供应，减少了单位空间的成本，增加了空间总量的供应。

最近20年建筑呈现出不同趋势，巨型建筑、超复杂功能、超高建筑越来越多，在房地产行业技术进步改变了我们所有。比如，现在单一建筑最大做到120万平方米，地球上一个人造空间有120万平方米，这是以前不可想象的。另外，人们从现有最高的迪拜塔一楼到最上面用56秒就上去了，高速电梯的应用也拉近了高空与地面的距离。

可见，人类现在往高盖这个技术本身是存在的，我们国家现在也非常多的高盖，为什么这样呢？这里面有三大技术改变：第一个就是现在的新能源技术，用于保证光照度、温度及空气质量。第二个技术是互联网的通讯和移动通讯技术，能够保证在复杂的空间中，有多少人都能够找得到，在哪儿瞬间能找到。在以前单一功能的建筑，现在都变成了复杂的功能，现在最复杂功能的建筑可以有十几种功能，一个建筑体里可以分成十几种功能，酒店、写字楼、公寓、购物、停车、电影等各种各样复杂的功能，都可以放在一个建筑体里。现在由于技术进步了，我们对于功能的体量、高度解决了。

影响空间价值的最后一个因素就是管理，同样的这一个空间，不同人的管理，它的价值是不一样的。物业管理这件事情，我们理解，本质上是两类不同的物业，住宅的物业是满足使用者24小时任何时候各种生活需要，这是第一位，其次是这个物业的价值，能够把它的功能最大限度地发挥出来，让它更方便地为用户服务。但是商用物业其实还有很大的作用，这个物业管理实际上是使不动产资产保值、增值、方便交易、创造新价值的一个最重要的手段。

现在由于市场技术的变化，物业管理越来越多地把这两个分得很清楚。例如，一应云针对第一类客户比较多，主要是住宅客户。但无论是住宅还是写字楼，管理对于空间价值的保存和客户满意度的延续将发挥巨大的价值，未来在房地产发展中，我们将产业链延伸至管理者、运营商合作。

总之，如果房地产用一句话来讲，我们的工作是创造最具价值的固定人造空间。这个价值取决于位置、技术、行为、管理，而这四个方面无一不和物业管理、新技术有密切的联系。所以，房地产开发已经变成了一个不能够脱离技术而存在、不能够脱离管理而存在的一个有门槛的专业领域。今天的房地产业要懂得创造空间价值的这些要素，和技术的连接，和管理的连接，从而通过管理更好地运用这些技术，使我们每一个项目的价值最大化，每一个客户需求的满意度最大化，这就是我们未来房地产行业需要特别关注和未来发展的一个重点。