「房地产经纪人经验」房地产经纪人：关于小户型物业的研究

「房地产经纪人经验」房地产经纪人：关于小户型物业的研究（精选5篇）

篇1：「房地产经纪人经验」房地产经纪人：关于小户型物业的研究

小户型物业，一种依托在都市的产物，从物业分布的区域特征来看，小户型物业有着依赖于成熟生活配套、路段繁华，交通方便的显著特征。从物业用途来看，主要分为投资型及过渡加投资型两种。从规划指标来看，小户型物业均存在容积率高;梯户比值高;绿化面积少;有多层商业裙房，生活环境不纯粹的特点。但因其置业门槛相对较低，投资风险较小，与其它物业有着很强的互补性，因此长期存在。

一、小户型物业定义

基于更明确调研对象，现将小户型物业界定为小于等于两房的户型占项目套数比

85%以上，且两房的建筑面积在85平米以下的物业

二、建筑产品特点

1、建筑规划

小户型物业较多存在，建筑容积率高，并有二至四层商业裙房的特点。

2、建筑平面特点

小户型产品在设计上，要特别注重居住者生理、心理上的需求。所以，对于通风、采光都应多加考虑。

1) 建筑平面组合及走道布局方式

a) 组合单元式

组合单元式住宅用若干完整的单元组合成建筑物，其体形一般为板式住宅。平面较紧凑，户间干扰小。用3～4层设置一个通廊的办法将单元连通起来(空中花园)，分享电梯中心。该方法可在电梯较少时提高电梯的利用率，但会带来安全管理方面的问题。

b) 走廊式

采用走廊作为电梯、楼梯与各户之间的联系媒介，其优点是可以提高电梯的服务户数。

i. 内廊式：各户布置在走廊两侧，户间干扰大，通风条件较差，易产生黑厨房。

ii. 外廊式：便于组织通风，但不节约用地。采用内圈外廊围成的天井式住宅可以或减少高层风压及形成内庭院，但天井内噪音干扰较大。

c) 独立单元式：也是常用的塔楼式住宅。以楼梯及电梯组成交通中心为核心，将多套住宅组织成一个单元式平面。可服务较多的户数，并有利于体形丰富多变。这是一个较为普片采用的平面组织方式，对于小户型而言，其布局方式再结合了短廊式来组织平面较理想。例如“丽阳天下”通过四个短廊，将18户分于四个组团，减少户间干扰，缩短走道长度。虽然走道多处已加设采光窗，但仍存在走道尽端的采光仍然不理想的情况。

d) 跃式

i. 跃层式：各户内设置小楼梯作为层间的联系，从而克服走廊式住宅层层设公共走道的缺点和局限性，提高实用率。复式小户型较适用。

ii. 跃廊式：在户外与公共走廊相接处设置多个楼梯，两层共用一层公共走廊。(如：都市千千汇)

2) 户型设计

针对目标客户的特点，选择户型面积的大小。

i. 办公商用型___一张桌――对于办公商用型的小户型而言，开间尺寸应以办公桌的尺寸量度户内开间及进深尺寸是否实用是非常适合的。尽可能考虑资料柜及进门有玄关用于设LOGO的位置。(一张办公桌的尺寸为1.2*0.6，开间尺寸建议以300mm为模数。)

ii. 居家型___一张床――对于只有狭小空间的小户型而言，床的摆放是否合理相当重要的(床的尺寸为2.05*1.5)。客户可以根据自己的喜好，选择居中或靠墙摆放1.5米宽的大床，这是较多客户在看样板房及户型单张时较注意的地方。而鞋柜、储物柜等考虑细致的设计，是小户型应多加考虑的，以此充分体现“以人为本”的精神。

3、建筑立面造型

a) 投资型

外立面设计尽可能做到协调统一，不要过于零碎，

因其受住宅建筑功能要求的限制，过多的阳台及窗户的开设都会影响外立面的统一，特别是露台、采光井、入户花园等都增加了立面的阴影区，影响其统一性。建议多关注窗户的骨架设计，其可加强竖向线条的连续性以增强气势。楼体上还需考虑背景墙设置LOGO的位置，以提高楼体的标识性。

b) 居住型

现小户型的外立面设计多注重色彩的搭配，以线条简洁的现代风格为主。阳台栏杆的设计，窗户连续性的保持，都有助于体现立面风格。高层屋顶的造型设计，就如同选择一顶帽子，可以很好地突出个性。

4、建筑空间设计

在小户型空间内，应充斥着小就是多，精简却不缺少，完全生活空间体验等内涵。小户型虽然面积小,但却反映了我们所处时代的特有生活方式.注定与其它现代生活的简约元素相结合,反映现代生活元素，移动PC、移动电话、清淡食物或先进视频系统，使用它们可节省时间，并更好地描述大城市中的生活状态.让客户在展示空间里感受到关爱、细心、周到的生活体验，以此使“基围虾”战略得以尽情发挥。

1) 户内空间

尽可能使用多种设计手段，丰富小户型空间，使其看起来宽敞、实用。在购买资金有限的情况下，让客户觉得只是花费了不多的费用，就已得到完整的生活空间。

模块公寓：利用活动镶板墙，划分各功能空间。使各功能模块在狭小的空间内有序地组合。多个储物柜的设置，为其各空间灵活的拆合提供了方便性。

切割空间：利用楼层的高度3.4～3.6m，较一般楼层2.8～3m高的特点，划出部分空间用以其它用途。(如:城市3.6米公寓)

迷你小复式：一种阁楼文化Lofts的复兴。在较小的平面内，通过轻巧的楼梯，将动静空间彻底的划分开，加强了卧室的私密性，丰富了室内空间。(阁楼的层高在1.95～2.15米内。)

(广州某楼盘，该区内的平均楼价为5000元/平米，该楼盘通过迷你小复式赠送二楼面积实现了6500元/平米的价格，利润丰厚。)

对于起到丰富室内空间，并增加附加价值的部位，按其对小户型物业可起到价值最大化来排序为：

阁楼――夹层――落地凸窗――凸窗台――露台――入户花园

(按照附送的面积，为可用面积为原则。入户花园对于小户型而言实属奢侈品，慎用。)

2) 公共空间

a) 入户大堂、电梯厅

i. 投资型

商用的小户型与写字楼的用途非常相似，提供可办公的价值。写字楼非常注重大堂的设计。因此，商用小户型对此也较一般性住宅的要求高。入户大堂及首层电梯厅应尽可能参照乙级写字楼的标准设计，以满足客户对其商用的需求，并以此提升整栋物业的形象。电梯的数量、选型及控制系统都是非常重要的指标，需较一般住宅标准高

ii. 居住型

对于生活配套设施齐全，处于城市CBD辐射区的小户型。客户来源主要以城市精英一组为主，其入户大堂及电梯厅的设计需迎合其实用、耐用性，但同时具有个性及创意的需求。并能充分展示小户型生活的品味，且更进一步的表现出对城市精英价值、地位的认同与尊重。这将有利于拉大与传统公寓的档次，提升物业形象。

b) 共享社区配套空间

i. 商用小户型

商务会所_提供小型会议厅;健身室;短期仓库;便利店;商务服务中心。

ii. 居住小户型

小型球场;泛会所_健身房、乒乓球、桌球、 室、书报室;休闲座椅;便利店。对于拥有大社区的小户型，建议可加入一些提高生活品味的设施。如小型烧烤场，小型影视厅、露天咖啡座、清吧、雪糕屋等。

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篇2：「房地产经纪人经验」房地产经纪人：关于小户型物业的研究

对于小户型的概念目前没有一个严格规范的说法，但比较认可的一种说法是无论一居室、两居室还是三居室，其特点是每部分面积都比较小，但能满足人们生活的基本需求，

市场上需求量大的小户型住宅一般具有以下一些特点：

1)建筑面积：一居室建筑面积在60平方米以下，二居室建筑面积在80平方米以下，三居室建筑面积在100平方米以下。小户型由于面积小，空间安排得相对紧凑，厅的面积在20平方米以内，卧室的面积在15平方米以内。

2)房屋设计：房屋设计合理，功能齐全，在不影响居住的前提下，还具备会客、洗浴、做饭等功能，一般都只有一个卫生间。

3)配套设施：良好的区位、便捷的交通、方便的购物和娱乐环境等因素是消费者选择小户型时的重要考察因素。小户型的配套建设方面主要注重三点：符合日常生活的需求，符合日常生活的成本，符合日常生活的习惯。

2.分类：

目前统称的“ 小户型” 其实包含三种类型的楼盘

一是住宅(单身公寓)，吸引对总价敏感又想住在市区的客户，用地年限一般按照住宅类为70 年，为居住者提供高档生活配套和便利设施，以蓝朝部落为代表，

二是酒店(酒店式公寓)，在配置上，参照星级宾馆配备休闲运动设施，物业服务方面应达到宾馆要求;物业属性为商业地产，产权一般以公司整体持有或通过保证固定受益来卖给散户，同时聘请专业酒店管理公司来管理物业;主要针对“海归”派创业人士及上海本土的金领阶层，其租金可达到甚至超过同标准的星级酒店。目前市场上有高档的88 新天地、浦东雅仕阁等，中档的万源晶典等为代表。

三是办公(商住两用)，一般位于办公气氛浓厚的区域，需要气派的大堂、优雅的会客厅、功能完备的商务中心以及可供出租的大小会议室等，目前已入住的巴黎时韵以及在售的时峰不夜城可作为代表。

以上三种楼盘尽管形式上都属于“ 小户型” ，但除了单套面积小之外，所面对的客户以及楼盘本身配置的设施则完全不同，是截然不同的三种产品。

篇3：「房地产经纪人经验」房地产经纪人：关于小户型物业的研究

房地产经纪业务所涉及的交易方式、合作单位、客户、信息等,其特征都较为复杂,也较容易发生变化,这就令经纪业务所面临的风险也具有复杂、多变等特点。所以,对经纪业务进行有效的风险管理就显得尤为重要。鉴于此,笔者对房地产经纪业务进行深入、细致地探讨,以利提高房地产经纪业务的管理水平。

1 风险管理的概念

风险的定义包含两个要素:一个是损失;一个是不确定性。没有损失,就无所谓风险;而排除了不确定性,比如将损失的概率固定为0或100%,令损失不存在或必然发生,这也不能称之为“风险”。风险一是种客观存在,是不可避免的。不过,在一定条件下风险具有某此规律性,因此,人们能把风险缩减到最小的程度,但不可能将其完全消除。这就要求中介公司总要主动地认识风险,积极地管理风险,有效地控制风险,即进行风险管理。

2 风险管理的意义

通过风险管理,可以最小的耗费把风险损失减少到最低限度,达到最大的安全保障,令经营活动得以顺利进行,实现经营目标。首先,风险管理能够为中介公司提供稳定的经营环境。由于风险管理为公司的运营及员工提供了安全保障,从而营造了令该中介公司的经营环境具备了一定的稳定性。其次,风险管理能够保障中介公司顺利实现经营目标。风险管理的实施会促使中介公司进一步增加收入、减少支出,并令风险损失减少,从而减少了公司的费用支出。这此都或直接或间接地增加了盈利,有助于公司经营目标的实现。最后,风险管理还能够促进决策的科学化、合理化。风险管理利用科学系统的方法,管理和处置各种风险,有利于中介公司减低决策失误风险等。

3 经纪业务中的主要风险

3.1 信息欠缺引起的风险

信息欠缺,指的是因客观条件的限制或一些主观上的原因,对房源的相关信息掌握得不全面。比较常见的是房屋的质量、产权、上市许可等问题,因为往往需要深入调查才能了解清楚,一般是很难组织人力对每一套房源进行深入调查的。如当客户问房源的质量情况时,经纪人就会觉得自己看到的房源质量好象没什么问题,于是随口说“没有问题”。但在成交后发现,该房源存在某些质量隐患问题,就极有可能发生纠纷,从而引发风险事故。

3.2 操作不规范引起的风险

经纪人在开展经纪业务时由于许多具体的操作由经纪人直接办理,许多操作无法集中处理,如虚报成交价、乱收费、伪造客户签名等,因而引发风险事故。

(1)虚报成交价:虚报成交价通常是在客户的“要求”下进行的。它分为“高报”与“低报”两种。“高报”是指所报的成交价高于实际的成交价,客户要求“高报”的原因是为了向银行办理购房按揭时,能够争取到更大的金额的贷款。“低报”的原因一般是为了少交有关的税费。

(2)乱收费:收费是由当事人双方协定,由市场调节。但由于历史原因,有关部门对某些中介服务的费用推行最高限价的规定,如房屋买卖代理费用等,中介公司或经纪人不得超出其规定范围。中介公司或经纪人的费用超出其规定范围,容易引起客户的投诉,从而引发风险事故。不过,对于另外一些服务内容的收费,如咨询费等,我国目前则采用“政府指导价”,中介公司或经纪人可自主决定上浮或下调的空间。

(3)伪造客户签名:由于一些客户的签名的文件不符合有关部门的要求,经纪人为了贪图一时的方便或怕客户责怪,会重新准备文件并“伪造”客户的签名。这样做会引起两种后果:一是被有关部门或单位发现,该文件被退回重新整理;一是当客户出现违约情况时,这些文件,将无法保障中介公司的合理利益。

3.3 承诺不当引起的风险

经纪人对客户进行承诺时,因作出无法兑现或其它不适当的承诺,引起纠纷,甚至会带来不必要的经济损失。容易出现承诺不当现象的环节主要有:房源保管、服务协议的签订等。

(1)房源保管风险:有些业主(委托人)在将房源委托给中介公司进行销售或租赁时,会将该房源的钥匙交予中介公司保管、使用。这样,中介公司就要承担该房源的保管风险了。特别是对于一些装修较为豪华、家私电器较为名贵的房源来说,中介公司所要承担的风险就更大。

(2)服务协议及其他的随意承诺风险:在与客户的接触过程中,与客户签订服务协议时,写下某些难以兑现的承诺条款或者随意作出一些承诺,一旦兑现不了,就会引起客户的反感或投诉,甚至引起法律上的纠纷。

3.4 资金监管不当引起的风险

房地产交易不像其他商品那样可以当场“银货两讫”,如何确保交易资金的安全成为最为核心的问题。主要表现为客户资金保管风险和交易过程中资金流向监控的风险和客户资金代收代付风险。

(1)客户资金保管风险:经纪人依委托或约定代为收取买方交来的现金,放款后须等到规定期限或条件达到了成熟时方能转付给业主。如一旦因经纪人的过失导致资金流失,则应承担赔偿损失的法律责任。

(2)交易过程中资金流向监控的风险:经纪人有义务审核并安排双方协定在查证物业产权清晰、合法之后支付定金;在申请买卖成功同时或之后支付首期款;在交易当天或过户当天支付尾期款,诸如此类,对于各个阶段的资金支付,经纪人都必须提前预见风险,并平衡买卖双方合法权益的基础上引导客户进行买卖。

(3)客户资金代收代付风险:一是经纪人代收客户交易资金后就承担了及时转付的义务,应安排买卖双方提前做好交收款项准备,并安排签约收取定金等交接手续,一旦因经纪人原因导致交易无法进行,经纪人将承担不利的法律后果。二是经纪人代为支付客户资金必须严格依照买卖合同的约定条件或期限进行,如果买卖一方在交易过程中擅自要求更该付款方式或期限,经纪人必须在取得买卖双方同意的前提下,依照重新达成的方式协议进行转付,而不能仅凭一方指示擅自变更合同约定。

3.5 产权纠纷引起的风险

产权风险是指由于房屋产权的种种问题,房屋无法交易,也或无法过户。由于历史、政策等原因是现有的二手房的产权千差万别,但主要分为三大类:已购公有住房、二手商品房和二手经济适用房,其中,以占最大比例的已购公房的产权情况最为复杂。产权确认在二手房交易中非常重要。在交易签约前未做产权确认而引发的纪纷大量出现,不仅浪费了经纪方、买卖双方大量的时间和精力,甚至给客户造成了经济损失,同时也不利于二手房市场的健康发展。

(1)产权瑕疵风险:房屋买卖中确认房屋产权是否存在瑕疵真实性是首要问题。二手房是否即将拆迁、是否已经抵押或涉案查封、产权共有人的意见等均将成为影响房屋能否上市的重要因素,有的产权证明有可能已发放多年,无法清晰显示产权现有的状态。因此,经纪人应当到房屋所在地地房地产权登记部门查询该房屋的权属情况,包括该房屋是否抵押、是否受司法限制等,并如实告知买方情况。

(2)产权转移风险:房屋必须经过过户登记,房地产权利才发生转移。所以,经纪人应协助买卖双方到房屋所在地的房地产权登记部门办理产权过户手续;若双方发生房屋买卖纠纷,应尽快向法院提出诉前财产保全或诉讼财产保全,将房屋查封,防止房屋被转移。一些特殊性质的房屋如集资房、合作建房、解困房等,法律法规对其上市交易有一系列的限制性规定,未达到相关条件则无法上市。如果对法律法规了解不够,或者法律意识较为薄弱,就会认为只须通过公证手续则可达到产权转移的目的,于是产生纠纷。

3.6 经济业务对外合作的风险

经纪人为了开拓业务必然会与一些单位或机构、个人进行一些合作,利用各自的资源增加客户群、提高服务效率以促成更多的交易。主要的风险有:

(1)银行按揭风险:对于经纪人而言,最重要的合作伙伴-按揭机构的选择最具有直接影响。专业的按揭服务公司其价值主要体现在为贷款者节省时间和减低风险。经纪人除了对按揭机构的合法资质进行严格审核外,还应对其内部架构、业务操作流程、人员素质等做出综合评估方能选定。某些私人设立的按揭机构有名无实,无法担负审查、代理申请按揭的职责,在获取信任后,借此诈骗客户物业或银行借款、存在严重的经济诈骗行为。经纪人对资质审查不严格、对交易过程的跟踪不及时则极有可能令自己陷入困境。

(2)同行合作风险:经纪人与其他同行合作获取房源、客源,达成协议共同分配佣金等的情况下,这些合作形式应以合法、不串通损害买卖方利益为前提,否则,一旦侵犯了买卖方的合法利益,被发现存在私自收费、谋取差价等行为的话,轻则追究民事法律责任及行政责任,重则追究刑事责任。有的经纪人会认为合作两方只要签订了内部协议就是合法可行的,出问题时还可以根据这份协议追究对方的责任。须知,这份所谓的协议因其前提违法而并没有法律效力,是不能作为依据的。在买卖方追究的时候,经纪人无可避免要承担相应的法律责任。

3.7 经纪人道德风险

某些地产经纪人为了个人的利益,会置中介公司的利益于不顾,做出一些损害中介公司的利益与形象的举动。这种经纪人的道德风险也是中介公司要重点防范的,尤其是在一些财务监管制度不够完善的公司,经纪人的“可乘之机”较多,风险发生的机会也就较大。其中,尤其要注意的是房源或客户资料外泄的现象。因为房源或客户资料是中介公司的关键资源,一个中介公司所掌握的房源或客户资料越强。有些中介公司为了获取竞争对手的房源或客户资料,会用金钱买通竞争对手公司的经纪人,让他们为其提供需要的资料。

3.8 客户道德风险

中介公司在与道德较差的客户打交道时,稍有不慎,就会发生风险事故,有些事故还会带来比较严重的后果。作为中介公司,不可能去衡量每一位客户的道德水准,但如果能对这些类型的风险事故有比较全面、深人的了解,就可以防患于未然。

4 风险的防范措施

4.1 对外承诺标准化

对外承诺包括口头承诺和书面承诺两方面,其目的主要是在客户心中建立足够的交易信心,从而最终令交易顺利完成。因此,在经纪业务的开展过程中会出现这样的风险事故:有些经纪人在工作中为了迎合客户的心理,开出一些无法兑现的承诺,最后却令客户丧失交易信心,破坏中介公司或该经纪人的形象,甚至引起法律纠纷。所以,承诺的内容一定是具有能力兑现的,为切实做到这一点,就必须实行承诺标准化。主要表现形式有三点:一是制定标准的对外承诺文本;二是展示标准化文本;三是规范档案与印章管理。

4.2 权限的控制与分配

在开展经济业务的过程中,涉及到各类事务的处理,要最大程度的保证对这些事务进行正确的处理,就必须根据每一项事务的涉及面、重要程度等进行分类,然后将各类事务分配与相关的工作人员负责处理。责任人的权限必须明确、清晰,各司其职、各尽其责;在进行权限的控制与分配时,必须注意负责某项事务的工作人员必须具备相应的能力。

4.3 责任人的培训

主要对各个经营地点的责任人进行到位的培训,主要包括两个方面:一是上岗前的系统培训,即对业务操作涉及的各个业务操作环节进行详细、透彻的讲解,使他们全面掌握公司规定的操作要领及相应的意义。另一方面,是指上岗后的培训,包括定期或不定期的各类培训,这是保证士气与操作规范的重要手段,从而达到防范由业务操作不规范引起的风险。

4.4 建立检查稽核体系

对各个经营地点实行定期或不定期的检查稽核,建立起系统的检查稽核体系,是保证业务操作规范的重要措施。为保证顺利工作。避免各种不规范操作引起的风险,制定相关制度对各个经营地点的业务操作进行指导、规范。主要是考查各个经营地点的制度落实、执行情况。

4.5 风险的转移

经纪业务涉及的工作环节众多,往往很难对每一个环节都进行到位的风险控制。所以,将某些工作交与其他专业公司处理,从而实现一定的风险转移,如将楼款收受、代办房屋交易等业务转交给律师事务所处理等。这样虽增加了开支,但中介公司也因此规避了某些自身难以控制、管理的风险因家。

摘要：本文分析了房地产经纪业务风险管理的意义及存在问题,针对如何更加有效地进行房地产经纪业务风险管理,提出几点措施。

关键词：房地产,经纪业务,风险管理,思考

参考文献

[1]中国房地产估价师与房地产经纪人学会.房地产经纪务实.北京:中国建筑工业出版社,2007.

篇4：「房地产经纪人经验」房地产经纪人：关于小户型物业的研究

试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议于1994年7月5日通过。A：《城市房地产转让管理规定》 B：《城市房地产管理法》 C：《城市房地产抵押管理法》 D：《房地产开发企业资质管理法》 E：权利型房地产投资信托

2、按照门使用的材料，门分为。A：平开门、弹簧门、推拉门、转门 B：防火门、安全门和防盗门

C：木门、钢门、铝合金门、塑钢门 D：围墙门、入户门、内门

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

3、下列选项中，属于杂志广告缺点的是。A：成本高、价格昂贵、信息反馈慢 B：缺乏广泛性、回收率低 C：制作复杂、效果难测定

D：不具备流动性，注视率不够集中 E：工厂的生产设备

4、按照大小顺序排列的变量数列的中间部分变量值差距，是对全距的一种变通的变异指标属于。A：全距 B：修正距 C：方差 D：标准差

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

5、不知道客户的购买预算时，较易获得客户反馈。A：应从高档开始推荐房屋 B：应连接不断的单方面询问 C：应从低档开始推荐房屋 D：应各方面试探性推荐房屋 E：工厂的生产设备

6、在房地产中介服务中，不属于房地产经纪内容的是。A：房地产居间 B：房地产代理 C：主要以居间为主兼有行纪色彩的房地产包销 D：主要以代理为主兼有行纪色彩的房地产包销 E：权利型房地产投资信托

7、关于房屋产权状况说法不正确的是。

A：农村宅基地上建造的房屋可能不是完全产权 B：已抵押的房屋未解除抵押前，业主不得擅自处置 C：单位自建的房屋都是完全产权

D：房地产证遗失补办后发生过转让的情形，原房地产证显然没有产权 E：工厂的生产设备

8、产权属于国家所有的房屋，其房产税。A：由经营管理的单位和个人缴纳 B：由房屋的所有者缴纳 C：无需缴纳

D：由城市房地产主管部门缴纳 E：权利型房地产投资信托

9、某建设项目总投资1000万元，建设期5年，建设完成后用于出租，从投资开始到投资全部收回的预期年限为10年。该项目的预期投资收益率为。A：7％ B：10％ C：14％ D：20％

E：工厂的生产设备

10、目前，许多购房人了解存量房市场的第一步就是浏览各大房地产专业网站和知名门户网站的房地产频道，因此，已成为房地产经纪人获得客源的一个重要渠道。

A：网上虚拟地盘 B：房地产经纪门店 C：房源发布网络化 D：网上门店

E：客户资金代收代付风险

11、业主大会成立前，住宅专项维修资金由代管。A：售房单位

B：房地产主管部门 C：已入住的业主 D：物业服务企业

E：权利型房地产投资信托

12、房地产经纪机构建立什么样的组织结构，是否开设店铺主要是根据其所面向的决定的。A：客户类型 B：客户需求 C：客户规模 D：客户范围

E：客户资金代收代付风险

13、下列不属于二手房经纪业务门店选址原则的是。A：保证充足的客源和房源 B：保证良好的展示性

C：保证顺畅的交通和可达性 D：保证靠近商务区

E：客户资金代收代付风险

14、房地产经纪服务合同不规范造成的纠纷原因不包括。A：房地产交易行为与经纪行为混淆 B：居间行为与代理行为混淆 C：经纪服务合同的权利义务不等 D：房地产经纪人的失信、失职 E：客户资金代收代付风险

15、品牌最持久的含义是。A：价值、文化和个性 B：稳定、文化和个性 C：价值、稳定和个性 D：价值、文化和稳定 E：客户资金代收代付风险

16、从经济含义上来理解，可以认为是现代市场经济中众多直接或间接促进市场交易进行的经济活动的总称，是经济运行中不同主体或不同环节之间的联系。A：代理 B：中介 C：包销 D：行纪

E：客户资金代收代付风险

17、新设立的中介服务机构申请房地产估价机构资质的，应当提供材料不包括。A：房地产估价机构资质等级申请表(一式两份，加盖申报机构公章)B：营业执照正、副本复印件(加盖申报机构公章)C：法定代表人或者执行合伙人的任职文件复印件(加盖申报机构公章)D：随机抽查的在申请核定资质等级之日前3年内申报机构所完成的1份房地产估价报告复印件(一式两份，加盖申报机构公章)E：权利型房地产投资信托

18、企业品牌结构的层次构成中，第二层次是，即代表各业务类型的品牌。A：产品品牌 B：事业品牌 C：企业品牌 D：专业品牌

E：客户资金代收代付风险

19、诉讼时效期间从起算。A：权利被侵害时

B：知道或者应该知道权利被侵害时 C：损失发生时

D：知道或者应该知道损失发生时 E：权利型房地产投资信托

20、根据《北京房屋租赁代理资金监管暂行办法》的规定，从事房屋租赁代理业务的房地产经纪机构租赁代理保证金的金额不得低于万元。A：30 B：50 C：60 D：80 E：工厂的生产设备

21、新建商品房销售代理业务基本流程中，阶段主要是在销售现场接待购房者看房，签订商品房买卖合同，并配合实施广告、公关活动等市场推广工作。A：销售执行 B：销售准备 C：项目结算

D：项目执行企划

E：客户资金代收代付风险

22、物业管理招标方式中，关于公开招标的特点，说法错误的是。A：招标方有较大的选择范围 B：招标的资金成本高 C：招标方式的时间短

D：有利于避免各种关系的影响 E：权利型房地产投资信托

23、下列关于变动成本定价法的计算公式不正确的是。A：目标贡献=预计固定成本费用+年目标盈利 B：单位贡献量=单位总量／目标贡献 C：售价=单位变动成本+单位贡献额

D：单位价格=单位可变成本费用+单位贡献量 E：工厂的生产设备

24、《合同法》规定，租赁期限不得超过年，超过其规定的，超过部分无效。A：5 B：10 C：20 D：30 E：权利型房地产投资信托

25、不属于城市规划术语的是。A：城市红线 B：城市绿线 C：城市紫线 D：城市黄线

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、房地产销售人员应提醒借款人向各银行的抵押贷款产品或抵押贷款服务公司的专业人士进行咨询，注意防范抵押贷款的风险。A：房屋贬值 B：无法实现交换 C：购房者房屋处置 D：利率变化

E：无力继续偿还贷款本息

2、下列房地产交易形式中，属于房地产三级市场的有。A：新建商品房销售 B：房屋租赁 C：房屋抵押 D：土地转让

E：经济适用住房上市交易

3、下列选项中，属于分析写字楼项目的产品基本建筑指标的有、绿化率等。A：占地面积 B：建筑规模

C：办公与商业面积配比 D：建筑限高 E：高尔夫球场

4、根据现代室内装饰装修所表现的艺术特点，其流派可分为。A：高技派 B：新洛可可派 C：洛可可派 D：超现实派 E：现代派

5、项目开发前，要对项目地块做深入的研究，具体研究指标有等． A：物业地段位置状况 B：地段位置及临路状况 C：交通及地块的易达性状况 D：项目的昭示性情况 E：周边的商业设施状况

6、从境外房地产经纪行业的情况看，的房地产经纪行业管理是一种惯例。A：高效化 B：科技化 C：专业化 D：网络化

E：客户资金代收代付风险

7、房地产价格中，属于房地产拍卖活动中出现的价格有。A：评估价 B：起价 C：成交价 D：标价 E：保留价

8、中介服务根据其发挥作用的方向和途径可以分为。A：为交易的顺利进行提供关于交易标的物业信息的活动 B：为交易的顺利进行提供关于卖方或卖方信息的活动

C：为交易的顺利进行提供关于交易标的品质、技术或其他综合信息的活动 D：为交易的顺利进行提供关于买方或买方信息(即交易主体信息)的活动 E：直接代理交易的一方完成交易具体程序的活动

9、关于城市房屋拆迁估价争议处置的表述中，正确的有。

A：拆迁入或被拆迁入对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询

B：估价专家委员会应当自收到申请之日起15日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见

C：拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告

D：拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复

E：拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起10日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估

10、计算套内房屋使用面积应符合的规定包括。

A：套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和

B：套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积

C：包括在结构面积内的通风道、管道井均计入使用面积 D：内墙面装饰厚度计入使用面积

E：不包括在结构面积内的套内烟囱均计入使用面积

11、从城市化中心来考察城市的发展过程，城市化可以分为。A：郊外化城市化 B：集中型城市化 C：逆城市化

D：外延型城市化 E：分散型城市化

12、混凝土地面的优点是。A：耐磨、易清洗 B：施工方便

C：造价低于水泥地面 D：坚硬耐久

E：适用于库房、设备间等室内地面

13、变量数列中出现次数最多的那个变量值是。A：简单算术平均数 B：中位数

C：加权算术平均数 D：众数

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

14、关于申请核定房地产估价机构资质等级应提交的材料，下列表述正确的是。A：房地产估价机构资质等级申请表(一式两份，加盖申报机构公章)B：房地产估价机构原资质证书正本复印件、副本原件 C：营业执照正、副本复印件(加盖申报机构公章)D：出资证明复印件(加盖申报机构公章)E：全职注册房地产估价师证明

15、房地产经纪人员职业道德的主要内容包括。A：遵纪守法 B：规范执业 C：诚实守信 D：业绩至上 E：尽职尽责

16、物权除因种类不同而有各种不同的效力外，还具有。A：自物效力 B：排他效力 C：优先效力 D：追及效力 E：公示效力

17、新建商品房进人市场销售需要取得等文件，并按要求将这些相关文件在项目销售处进行公示。

A：现售的商品房需取得竣工许可证 B：拆迁地需有已落实拆迁安置的文件

C：经开发企业盖章及物价局备案的价格信息及国土局联网的销售信息 D：取得土地使用权证书或者土地的批准文件

E：其他配套设施和公共设施具备交付使用条件或者施工进度和交付日期的证明

18、广告是促进房地产商品市场销售的一种重要手段，广告促销的效果是房地产企业所关注的一个问题。促销调查的主要内容包括。A：房地产商品广告计划和预算的拟订 B：房地产广告的时空分布及广告效果测定 C：房地产租售客户对租售代理商的评价 D：房地产广告代理公司的选择

E：房地产企业促销方式，广告媒介的比较、选择

19、房地产经纪人在运用电话营销策略进行销售时，应把握的原则有。A：注意避开客户工作繁忙时段拨打跟踪服务电话

B：尽量在电话里处理客户对产品本身的异议，不要把客户约到现场见面 C：在打跟踪服务电话时，致电前要回顾上次与客户沟通的过程及话题 D：接听进线电话时，避免过早透露类似项目价格的具体数据 E：争取在一次通话中解决客户的所有疑虑

20、房地产经纪业务中可能出现的风险主要包括。A：产权纠纷引起的风险 B：资金监管不当引起的风险 C：承诺不当引起的风险 D：操作不规范引起的风险 E：市场风险

21、房地产项目在销售前，需要对售楼处、样板房等进行专业选址及包装，应做到。

A：位置的选择不和工程的施工发生冲突，不影响工程进度 B：售楼处的选择原则是具有一定昭示性、易达性

C：样板房的设立和装修均应符合本项目购房者的身份特征和需求 D：样板房的设立和装修应突出户型和空间功能优势 E：对样板房包装的风格需根据市场主流需求来综合考虑

22、房地产经纪人员执业中侵权行为的构成要件有。A：主观过错 B：有损害事实

C：违法行为与损害事实之间有因果关系 D：行为违法 E：违约行为

23、房地产经纪人通过直接接触开拓房源的优点主要有。A：省时省力 B：可信度高

C：不受地点的影响

D：有利于展示专业技能

E：易与房源所有人建立良好关系

24、《房屋登记办法》规定，以房屋设定抵押的，当事人应持文件到房地产所在地的房地产管理部门申请抵押权登记。A：申请人的身份证明

B：房屋所有权证书或房地产权证书 C：居委会开出的证明 D：登记申请书 E：主债权合同

篇5：「房地产经纪人经验」房地产经纪人：关于小户型物业的研究

接到市房管、人社局、城管局、物价局四部门联合下发的《关于贯彻房地产经纪管理办法进一步规范房地产交易秩序的通知》精神，我局与其他三部门上下高度重视，召开了专门会议进行研究布置，确保该项工作落到实处。

一、充分提高认识，吃透文件精神，找准工作重点。

我局党委与区人社局、区城管局、区物价局积极组织相关科室和人员深入学习上级关于房地产经纪机构专项治理的系列文件，尤其是国家三部委联合签发的《房地产经纪管理办法》，从而做到熟练掌握、准确应用。同时，结合我区前期房地产交易市场管理实际，对存在的主要问题进行梳理，从而找准工作的切入点，为下一步的专项整治工作的开展打下坚实的基础。

二、分工明确，形成部门监管合力。

针对当前我区房地产经纪从业现状，我局与其他三部门实行两条线管理。一是以执法监察为外线，做到日常巡查不定时、抽查不间断，对存在的违法违规行为及时制止并纠正，保障房产中介市场的有序运行。二是以房产监理所的业务管理为内线，不断规范工作程序，对不经备案、手续不合法的经纪机构限制其相关业务申请。

三、根据市局布署，扎实做好自查自纠阶段相关工作。

我局与区相关部门组织专门人员对我区房地产经纪从业机构进行了拉网式排查，首先对五家已备案的中介机构发放了自查表，督促其先期对自身经营活动进行自查自纠。随后对查到的未进行备案的43家中介机构（其中正常营业的有39家）进行了法规宣传并发放了备案告知书，督促其尽快完善相关手续，依法规范经营。

在摸底排查中发现，我区的房地产经纪机构大部分已取得工商营业执照，但普遍存在着经营规模小、从业人员少、服务质量差的问题，尤其是具备职业资格的房产经纪人员更是极度匮乏。同时还发现某些房地产经纪机构存在着未与从业人员签订劳动合同；未在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容和收费标准；没有固定场所，流动经营等违规行为。

在检查中，广大经纪从业人员普遍反映，希望上级部门能多组织房产业务学习培训，通过学习培训考取国家房地产经纪资格证书或协理资格证书，对这一要求我们答复将积极进行协调，为他们提供必要的服务和帮助。针对部分中介机构积极准备备案工作，但又缺乏经纪人资格证的问题。建议上级部门能够对有强烈备案愿望且经营规范的未备案房地产经纪机构，适当放宽准入标准，在将其纳入管理范围后，及时补齐所缺材料，严格监管，既保障我区房地产交易市场的稳定繁荣，又体现我房管部门管理的标准化与人性化。